Unidad 2. Contratos (SPF)

Unidad 2.
Contratos
Seminario de Planeación Fiscal

Temas de Unidad 2
TEMAS *Contratos de
1.Introducción y ✓ Copropiedad
estudio de los ✓ Usufructo
contratos
2.Ventajas y ✓ Sucesión
Desventajas ✓ Prescripción
3.Obligaciones y ✓ Compraventa
responsabilidades de
los contratos ✓ Donación
4.Modelos de ✓ Mutuo
contratos* y casos ✓ Arrendamiento
✓ Arrendamiento Financiero
Normatividad relativa
Código Civil Federal

LIBRO CUARTO
De las Obligaciones
PRIMERA PARTE
De las Obligaciones en General
TITULO PRIMERO
Fuentes de las Obligaciones
CAPITULO I
Contratos
Artículo # 1792
Introducción
Contratos - Convenios
 Concepto Convenio:
Es el acuerdo de dos o más personas para crear,
transferir, modificar o extinguir obligaciones. (Artículo 1792)
 Contratos:
Los convenios que producen o transfieren las obligaciones
y derechos, toman el nombre de contratos. (Artículo 1793)
 Se requiere para celebrar un contrato:
Para la existencia del contrato se requiere:(Artículo 1794)
 I. Consentimiento;
 II. Objeto que pueda ser materia del contrato.
Consentimiento= expresión/actitud con que una persona
consiente, permite o acepta algo
Objeto:
Artículo 1824.- Son objeto de los contratos:
 I. La cosa que el obligado debe dar;
 II. El hecho que el obligado debe hacer o no hacer.
Introducción
Contratos - Validez
 Causas para invalidar un contrato:
El contrato puede ser invalidado:
I. Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas;
II. Por vicios del consentimiento;
III. Porque su objeto, o su motivo o fin sea ilícito;
IV. Porque el consentimiento no se haya manifestado en la forma que la
ley establece. (Artículo 1795)
 Cómo se perfeccionan los contratos:
Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto
aquellos que deben revestir una forma establecida por la ley. Desde
que se perfeccionan obligan a los contratantes, no sólo al
cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las
consecuencias que, según su naturaleza, son conforme a la buena fe,
al uso o a la ley. . (Artículo 1796)
 Validez de un contrato:
La validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al
arbitrio de uno de los contratantes. (Artículo 1797)
Introducción
Contratos - Capacidad
 Quiénes son hábiles para celebrar los contratos:

Son hábiles para contratar todas las personas no
exceptuadas por la ley. (Artículo 1798)
Exceptuadas por ley (ejemplos)
Menores de edad
Introducción
Contratos - Representación
 Se puede celebrar contrato a nombre de otro?

 El que es hábil para contratar, puede hacerlo por sí o por
medio de otro legalmente autorizado. (Artículo 1800)
 Ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar autorizado
por él o por la ley. (Artículo 1801)
 Qué sucede si se celebra contrato a nombre de otro sin ser
legítimo representante?
 Los contratos celebrados a nombre de otro por quien no sea
su legítimo representante, serán nulos, a no ser que la persona
a cuyo nombre fueron celebrados, los ratifique antes de que
se retracten por la otra parte. La ratificación debe ser hecha
con las mismas formalidades que para el contrato exige la ley.
 Y si no lo ratifica?
 Si no se obtiene la ratificación, el otro contratante tendrá derecho
de exigir daños y perjuicios a quien indebidamente contrató.
Introducción
Contratos - Consentimiento
 Cómo debe expresarse el consentimiento para
celebrar contrato?
 El consentimiento puede ser expreso o tácito, para ello se
estará a lo siguiente (Artículo 1803):
I.- Será expreso cuando la voluntad se manifiesta verbalmente,
por escrito, por medios electrónicos, ópticos o por cualquier
otra tecnología, o por signos inequívocos, y
II.- El tácito resultará de hechos o de actos que lo presupongan
o que autoricen a presumirlo, excepto en los casos en que
por ley o por convenio la voluntad deba manifestarse
expresamente.
Artículo 1804.- Toda persona que propone a otra la
celebración de un contrato, fijándole un plazo para aceptar,
queda ligada por su oferta hasta la expiración del plazo.
Artículo 1805 en adelante continúa describiendo casos u opciones
relativas a la oferta o propuesta citada en el artículo anterior
Ventajas / Desventajas
Ventajas:
 Permite a los participantes cambiar su aptitud y capacidad técnica, para llevar a buen término el proyecto
para el cual se han unido.
 Resultan más llevaderos los riesgos y las cargas financieras del proyecto.
 Se pueden realizar obras, que por su costo y complejidad, no podrían realizarse por una sola empresa.
 Se benefician de las capacidades tecnológicas y financieras entre ambas partes.
 Agiliza la realización de proyectos, debido a la simplificación de formalidades para su celebración.
 Rompe el tradicional esquema que para toda actividad organizada y seria de colaboración en un proyecto
determinado, se precisa de un modelo societario.
Desventajas:
 En la toma de decisiones administrativas, cuando las partes sostienen tesis contrarias y no hay modo de
ponerse de acuerdo, ello puede traer serios problemas para la estabilidad de la sociedad.
 En la distribución de utilidades, cuando hay criterios encontrados en cuanto al punto de la reinversión de
las utilidades.
 En los altos costos de administración y control, que gravitan sobre las partes.
 La difícil convivencia de las sociedades, en virtud de contar con estrategias comerciales distintas.
Trabajo de Equipo 10
Ventajas
•Dejar las condiciones acordadas por escrito, y mejor si se realiza frente a un ministro de fe
como puede ser un Notario Público.
•Permite hacer valer las sanciones estipuladas en el contrato en caso de incumplimiento.
•Es una herramienta para hacer mejor gestión de un negocio.
•Sele puede dar término en algún momento con previo aviso escrito.
•Permite resolver conflictos con cláusulas de salida o arbitraje aceptadas por las partes.
•Confianza y comodidad.
Desventajas
•Cuando presenta falencias en su redacción, dejando aristas abiertas a la interpretación.
•Puede significar mayor trabajo administrativo en negocios en los cuales puede ser más
práctico trabajar sin contrato o con otro tipo de convenio.
•Causa retrasos en el desarrollo de negocios que tienen que ver con la prestación de
servicios si son requisito de la empresa tenerlos formalizados previo a la prestación del
servicio, ya que normalmente los contratos requieren varias revisiones y firmas antes de
formalizarse.
De trabajo equipo 12
Ventajas
 Un contrato protege a ambas partes al establecer
adecuadamente las expectativas de cada uno, la naturaleza del
trabajo contratado, los tiempos estipulados y las obligaciones
de cada parte.
 A través de la escrituración y firma de un contrato por las
partes contratantes, se deja constancia de los derechos y
obligaciones que surgen del mismo, como también de las
condiciones y cláusulas especiales que las partes quisieran
pactar. (Valdivieso, 2014)
Desventajas
 Si no se manejan o se formalizan adecuadamente las cláusulas
del contrato, podría crear riesgos profesionales frente a
reclamaciones y demandas. (Ceballos, 2013)
De trabajo equipo 3
Relevancia
 Para las empresas, los contratos cobran relevancia desde que
empiezan a relacionarse con terceras personas. Los términos y
las condiciones de sus intenciones quedan establecidas de
manera clara y ante cualquier conflicto, se asistirá a lo que
dicta el documento.
 Es recomendable contar con asesoría legal especializada a fin
de abarcar los mayores escenarios posibles y prever la
solución de una posible controversia. Utilizar la redacción
correcta en un contrato escrito es de gran importancia.
Cuidar que se desprenda la intención sin que se preste a otras
interpretaciones es trabajo de un especialista, de forma que no
quede duda y se transmita lo que está acordado entre los
involucrados (Vieyra, 2021).
De equipo 3
Contrato de copropiedad
 Código Civil, artículo 938 define copropiedad:
 Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen
pro-indiviso a varias personas
 Proindiviso ¿qué significa?

es un concepto jurídico relativo al derecho de propiedad sobre un bien.
 Significa que una persona tiene el derecho de propiedad sobre
dicho bien solo de forma parcial, compartiendo la propiedad
con otras personas, no teniendo ninguna de ellas la plena
propiedad. Este concepto es equivalente a pro indiviso,
condominio, copropiedad y comunidad de bienes.
 La corpropiedad se regula en el capítulo VI, del Título Cuarto (De la
Propiedad), Libro Segundo (De los bienes) del Código Civil Federal
de México.
 Código Civil. Otros artículos relacionados
 Artículo 939. Los que por cualquier título tienen el dominio legal
de una cosa, no pueden ser
obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en que por
la misma naturaleza de las cosas o por determinación de la ley,
el dominio es indivisible.
 Artículo 940. Si el dominio no es divisible, o la cosa no admi
te cómoda división y los
partícipes no se convienen en que sea adjudicada a alguno de
ellos, se procederá a su venta y a la repartición de su
precio entre los interesados.
 Artículo 942. El concurso de los partícipes, tanto en los benef
icios como en las cargas será proporcional a sus respectivas
porciones.
Se presumirán iguales, mientras no se prueba lo contrario, las
porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.
 artículo 945: ninguno de los condueños podrá, sin el
consentimiento de los demás, hacer alteraciones en
la cosa común, aunque de ellas pudiera resultar
ventajas para todos,
 Artículo 947: para que haya mayoría se necesita la
mayoría de copropietarios y la mayoría de intereses
 De acuerdo a los artículos citados para tomar
decisiones se requiere que la mayoría esté de
acuerdo para tomar decisiones en su aspecto legal.
 Artículo 951. Cuando los diferentes departamentos,
viviendas, casas o locales de un inmueble, construidos
en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de
aprovechamiento independiente por tener salida
propia a un elemento común de aquél o a la vía
pública, pertenecieran a distintos propietarios, cada
uno de éstos tendrá un derecho singular y exclusivo
de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa
o local y, además, un derecho de copropiedad sobre
los elementos y partes comunes del inmueble,
necesarios para su adecuado uso o disfrute.
 En el caso citado (artículo 951)
 Cada propietario podrá enajenar, hipotecar o gravar en cualquier otra forma

su departamento, vivienda, casa o local, sin necesidad de consentimiento de
los demás condóminos. En enajenación, gravamen o embargo de un depar
tamento, vivienda, casa o local, se entenderán
comprendidos invariablemente los derechos sobre los bienes comunes que le
son anexos.
 El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmue

ble, sólo será enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamen
te con el departamento, vivienda, casa o local de propiedad exclusiva, respec
to del cual se considere anexo inseparable. La copropiedad sobre los
elementos comunes del inmueble no es susceptible de división.
 En el caso citado (artículo 951)
 Los derechos y obligaciones de los propietarios a que se
refiere este precepto, se regirán por
las escrituras en que se hubiera establecido el régimen d
e propiedad, por las de compraventa
correspondientes, por el Reglamento del Condominio de
que se trate, por la Ley sobre el
Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles, para
el Distrito y Territorios Federales, por las disposiciones de
este Código y las demás leyes que fueren aplicables.
 CESE DE LA COPROPIEDAD
 Artículo 976. La copropiedad cesa: por
la división de la cosa común; por la destrucción o
pérdida de ella; por su enajenación y por la consolidación o
reunión de todas las cuotas en un sólo copropietario.
Contrato de copropiedad – En LISR
 De acuerdo al artículo 92 de la ley de ISR, cuando los ingresos de las
personas físicas deriven de bienes en copropiedad, deberá designarse a
uno de los copropietarios como representante común, el cual deberá llevar
los libros, expedir los comprobantes fiscales y recabar la documentación
que determinen las disposiciones fiscales, así como cumplir con las
obligaciones en materia de retención de impuestos a que se refiere esta
Ley.
 Cuando dos o más contribuyentes sean copropietarios de una negociación, se
estará a lo dispuesto en el artículo 108 de esta Ley.
 Los copropietarios responderán solidariamente por el incumplimiento
del representante común.
 Lo dispuesto en los párrafos anteriores es aplicable a los integrantes de la sociedad
conyugal.
 El representante legal de la sucesión pagará en cada año de calendario el impuesto
por cuenta de los herederos o legatarios, considerando el ingreso en forma
conjunta, hasta que se haya dado por finalizada la liquidación de la sucesión. El pago
efectuado en esta forma se considerará como definitivo, salvo que los herederos o
legatarios opten por acumular los ingresos respectivos que les correspondan, en
cuyo caso podrán acreditar la parte proporcional de impuesto pagado.
https://sat.gob.mx/articulo/74943/articulo-92t
 Cuando se realicen actividades empresariales a través
de una copropiedad, el representante común designado
determinará, en los términos de esta Sección, la utilidad
fiscal o la pérdida fiscal, de dichas actividades y cumplirá
por cuenta de la totalidad de los copropietarios las
obligaciones señaladas en esta Ley, incluso la de
efectuar pagos provisionales. Para los efectos del
impuesto del ejercicio, los copropietarios considerarán la
utilidad fiscal o la pérdida fiscal que se determine
conforme al artículo109 de esta Ley, en la parte
proporcional que de la misma les corresponda y
acreditarán, en esa misma proporción, el monto de los
pagos provisionales efectuados por dicho representante
(Calvo & Montes, 2019).
 A continuación veremos otra ventaja en el caso de arrendamiento del bien
en copropiedad:
1. Deducción opcional (sin comprobación)
 Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes
inmuebles podrán optar por deducir el 35% de los ingresos a que
refiere este capítulo según tabla No. 15, en sustitución de las
deducciones a que este artículo se refiere. Quienes ejercen este
opción podrán deducir además, el monto de las erogaciones por
concepto del impuesto predial de dichos inmuebles correspondientes al
año de calendario o al período durante el cual se obtuvieron los
ingresos en el ejercicio según corresponda de acuerdo al Artículo 115
LISR (LISR, 2019).
 De acuerdo al Artículo 196 RISR. Los contribuyentes que opten por
efectuar la deducción a que se refiere el articulo 115, párrafo II de
la ley, lo deberán hacer por todos los inmuebles por los que otorguen
el uso o goce temporal, incluso por aquellos en los que tenga el
carácter de copropietarios, a mas tardar en la fecha en el que se
presente la primera declaración provisional que corresponda al año de
calendario que se trate, y una vez ejercida no podrá variarse en los pagos
provisionales de dicho año, pudiendo cambiarse la opción al presentar
la declaración anual del ejercicio a que correspondan (RISR, 2019).
Contrato de copropiedad – En LIVA
 Artículo 32. Los obligados al pago de este impuesto y las per
sonas que realicen los actos o
actividades a que se refiere el artículo 2o.-
A tienen, además de las obligaciones señaladas en otros
artículos de esta Ley.
 Llevar de conformidad con el CFF, su Reglamento de esta Ley,
y efectuar conforme a este último la separación de
los actos o actividades de las operaciones por
las que deba pagarse el impuesto por las distintas
tasas, de aquellos por los cuales esta Ley libera de pago.
 Los contribuyentes que tengan en copropiedad una negociación
y los integrantes de una sociedad conyugal,
designarán representante común previo aviso de tal designación an
te las autoridades fiscales, y será éste quien
a nombre de los copropietarios o de los consortes, según se
trate, cumpla con las obligaciones establecidas en esta Ley.
Contrato de copropiedad – En LIVA
 En el caso de que los ingresos deriven de actos o actividades
que realice una sucesión, el representante legal de la misma pagará
el impuesto presentando declaraciones de pago del mes de calendari
o que corresponda, por
cuenta de los herederos o legatarios. Tratándose de servicios persona
les independientes prestados
a través de una asociación o sociedad civil, será ésta la que a nomb
re de los asociados o socios cumpla con las obligaciones señaladas en
esta Ley.
 Reglamento de LIVA
 Artículo 76. Para los efectos de lo dispuesto en el artículo 32, ante
penúltimo párrafo de la
Ley, los copropietarios y los integrantes de una sociedad conyugal, d
eberán designar un
representante común cuando los actos o actividades deriven de bien
es en copropiedad o sujetos al régimen de sociedad conyugal.
Contrato de copropiedad – Sociedad
conyugal
 De acuerdo al RISR Artículo142. Cuando se trate de los integrantes de una
sociedad conyugal, podrán optar que aquel que obtengan mayores ingresos,
acumule la totalidad de los ingresos obtenidos por bienes o inversiones en
los que ambos sean propietarios o titulares, pudiendo efectuar las
deducciones correspondientes a dichos bienes o inversiones (Calvo &
Montes, 2019).
 Para los efectos del artículo 92 LISR tratándose de ingresos que deriven de
otorgar el uso o goce temporal o de la enajenación de bienes, cuando
dichos bienes están en copropiedad o pertenezcan a los integrantes de una
sociedad conyugal, deberán presentar sus declaraciones de pagos
provisionales y del ejercicio, tanto el representante común como los
representados y los integrantes de la sociedad conyugal, por la parte
proporcional de ingresos que les correspondan a cada uno, excepto cuando
opten por aplicar lo dispuesto en los artículo 142 y145 del reglamento
(Calvo & Montes, 2019).
 Para efectos del párrafo anterior, cada contribuyente podrá deducir la parte
proporcional de las deducciones relativas al periodo por el que se presente
la declaración.
Contrato de copropiedad –caso
 Persona física renta un bien inmueble a una Persona Moral en
copropiedad de acuerdo a la proporción en tabla No. 1: que
corresponde a seis copropietarios los cuales perciben
mensualmente un total de: $ 242,590.00, los copropietarios en sus
porcientos respectivos, siendo el copropietario No. 2, el
representante común del contrato legal de la copropiedad.
Tabla No. 1
 Se presenta el ingreso mensual de la copropiedad por $ 242,590.
con la estructura de los copropietarios con sus porcientos
respectivos, así como el impuesto al valor agregado trasladado al
contribuyente de forma proporcional de cada uno de los
copropietarios y el total de IVA, por valor de $ 38,814.39, cabe
mencionar que el representante común es responsable solidario
de declarar el impuestos de todos los copropietarios.
Tabla No. 2
 En la tabla No. 3: se presenta la estructura mensual del mes de
enero 2019, en la que contiene el ingreso de cada copropietarios, y el total
del mismo $ 242,590, así como la retención de Impuesto sobre la
renta y el Impuesto al valor agregado respectivo, así se completa el
cuadro completo que contiene el ingreso de cada copropietario mas
el IVA, menos las retenciones de ISR e IVA que corresponde a
cada copropietario, siendo el representante común a enterar a la
autoridad. (Una sola factura a la PM y el representante declara a nombre de
los copropietarios)
Tabla No. 3
 Cálculo ISR e IVA a pagar de mes de enero 2019
 Una vez que el representante común, percibe de forma efectiva el
ingreso mensual de la copropiedad del mes de Enero de 2019, de
acuerdo a la tabla No. 4: se realizará el cálculo del impuesto de ISR, y
descontar la retención del impuesto sobre la renta, y se obtiene como
resultado un cargo de $ 50,529, tomar en cuenta que el
representante común es el responsable de enterar o pagar los
impuestos.
 Se presenta el cálculo mensual de IVA del mes de enero 2019, de
acuerdo a la tabla No. 5
 Tablas 4 y 5
Cabe mencionar que cuando se presente el mes de Febrero de

2019, los ingresos a declarar son los que corresponden al mes,
es decir sin acumular los ingresos de meses anteriores como es
el caso de otras actividades
 Cálculo anual que correspondería a cada Cada copropietario puede
copropietario de acuerdo a su proporción asignar en su declaración anual
el 35% de deducción opcional
para atenuar la carga tributaria
y a la vez si esta cuenta con
sociedad conyugal puede
distribuir su ingreso en 50%.
Asimismo las deducciones
personales y aún más el
estímulo de la educación como
Copropietario 1, 5 y 6
efecto puede resultar saldo a
(tienen misma proporción)
favor de ISR
Copropietario 2 Copropietario 3
 Cálculo anual que correspondería a cada copropietario de acuerdo a su proporción
Copropietario 4
TABLA CON LOS MONTOS PARA CÁLCULO ANUAL

Comparativo en copropiedad y un solo propietario
Comparativo en copropiedad y un solo
propietario
Ejemplo copropietario 2 en declaración anual aplica

estímulo deducción y deducción opcional
Contrato de copropiedad – Ventajas
 Un representante responsable quien se encarga de
declarar por los copropietarios involucrados.
 Beneficio de realizar un contrato entre los
copropietarios para determinar bases o requerimientos que
quisieran pactar.
 División de los ingresos entre los copropietarios, así
como de los gastos, de tal manera que la base es menor
para efectos del cálculo del ejercicio.
 Cada copropietario tiene derecho a ingresar gastos
personales para la determinación del impuesto en el
ejercicio fiscal
 Los ingresos corresponden a los efectivamente cobrados
y no a lo facturado como sucede en otros regímenes.
Santiago G., Paula. Tesis de Maestría en Impuestos (2017) UABC
Como estrategia es favorable porque
 Es lícita, que el contribuyente planee la forma de tributación
que se le acomode con la condicionante que sea lícita
 Tiene muchos beneficios para los contribuyentes, y lo pueden
aplican los estrategas fiscales por que el impuesto se
atenúa, debido a que
 los ingresos los puede declarar distribuido entre los integrantes del
régimen de copropietarios y que estos a la vez cada uno en forma
individual declarar los ingresos de acuerdo a la parte alícuota y a la
vez aprovechar los beneficios como es: deducir el 35% de deducción
opcional, las deducciones personales, y el estímulo de colegiaturas.
 (En lugar de ser un contribuyente el que declara la totalidad
del ingreso, y las deducciones personales, así como el estímulo fiscal
de las colegiaturas).
 Así mismo si el copropietario está obligado a declarar la parte
alícuota éste a la vez, podrá aplicar el régimen de sociedad
conyugal que corresponde al 50% de sus ingresos y a la vez
este mismo podrá aplicar los beneficios mencionados y con
este procedimiento el impuesto sobre la renta se va diluyendo
sistemáticamente.
 La carga administrativa disminuye es decir solamente un
integrante de la copropiedad que es el representante común,
está obligado a declarar a la autoridad cada mes que son los
pagos provisionales de impuesto sobre la renta y el impuesto
al valor agregado, sin que el resto de los integrantes declaren,
esto disminuye la carga administrativa, éstos solo están
obligados a declarar de forma anual la parte que le
corresponde.
 Revista de aplicaciones de Derecho, Septiembre 2019,Vol. 3
No.9, pp.12-22
Contrato de Usufructo
 TITULO QUINTO Del Usufructo, del Uso y de la
Habitación
 CAPITULO I Del Usufructo en General
Artículo 980.- El usufructo es el derecho real y temporal de
disfrutar de los bienes ajenos.
 Derechos temporales (como el usufructo, que se
extingue por plazo o muerte)
 Los derechos reales, (del latín realis, derivado de res,
rei ‘cosa’), son los derechos que se constituyen sobre
las cosas, en oposición a los derechos personales que
se constituyen sobre las personas (derechos de hacer,
o sobre su patrimonio).
Artículo 981.- El usufructo puede
constituirse por la ley, por la voluntad
del hombre (contrato) o por
prescripción.
Artículo 982.- Puede constituirse el
usufructo a favor de una o de varias
personas, simultánea o sucesivamente.
Artículo 983.- Si se constituye a favor de
varias personas simultáneamente, sea por
herencia, sea por contrato, cesando el
derecho de una de las personas, pasará al
propietario, salvo que al constituirse el
usufructo se hubiere dispuesto que acrezca
a los otros usufructuarios.
Artículo 984.- Si se constituye
sucesivamente, el usufructo no tendrá lugar
sino en favor de las personas que existan al
tiempo de comenzar el derecho del primer
usufructuario.
 Artículo 985.- El usufructo puede constituirse desde o

hasta cierto día, puramente y bajo condición.
 Artículo 986.- Es vitalicio el usufructo si en el título
constitutivo no se expresa lo contrario.
 Artículo 987.- Los derechos y obligaciones del
usufructuario y del propietario se arreglan, en todo caso,
por el título constitutivo del usufructo.
 Artículo 988.- Las corporaciones que no pueden adquirir,
poseer o administrar bienes raíces, tampoco pueden
tener usufructo constituido sobre bienes de esta clase.
 Las partes que lo integran son:
• usufructuario: es quien sin ser el dueño, posee el
bien en cuestión y obtendrá los frutos que del
mismo deriven pero no tiene el derecho de enajenar
o disminuir el bien sin el permiso del propietario, y
• propietario: es el dueño del bien y quien lo cede al
usufructuario
del usufructuario
Derechos
El usufructuario puede ejercitar todas las acciones y excepciones reales, personales o
posesorias, además de ser considerado como parte en todo litigio, aunque sea
seguido por el propietario, siempre que el usufructo sea el objeto de la litis. De igual
manera percibirá todos los frutos naturales, industriales o civiles.
si el usufructo comprende cosas que se deterioran por el uso, el usufructuario tendrá

derecho a servirse de ellas, empleándolas según su destino, y no está obligado a
restituirlas al concluir, sino en el estado en que se encuentren, pero de haber sido por
dolo o negligencia, debe indemnizar al propietario por el deterioro que hubiere
sufrido.
Si se trata de cosas que no pueden usarse sin consumirse, el usufructuario tendrá el

derecho de consumirlas, pero tiene que restituirlas, al terminar este, en igual género,
cantidad y calidad.
Si se hacen mejoras en el bien, no se tendrá derecho a reclamar pago alguno, aunque
si pudiera retirarlas, podrá hacerlo sin detrimento de la cosa en que esté constituido
el usufructo.
del usufructuario
Obligaciones
Antes de gozar de los bienes:
 formar un inventario haciendo tasar los muebles y constar el estado en que se hallen
los inmuebles y
 dar la fianza respecto a que disfrutará de las cosas con moderación, y las restituirá al
propietario con sus accesiones, al extinguirse el usufructo, no empeoradas ni
deterioradas por su negligencia
Al momento de gozar del bien:
 si el usufructo fue constituido por contrato, y el que contrató quedare de
propietario, y no exigiere en el contrato la fianza, no estará obligado el usufructuario
a darla; pero si quedare de propietario un tercero, podrá pedirla aunque no se haya
estipulado en el contrato;
 si el usufructo se constituye por título oneroso, y el usufructuario no presta la
correspondiente fianza, el propietario puede intervenir la administración de los
bienes, para procurar su conservación, sujetándose a las condiciones prescritas en el
artículo 1047* y percibiendo la retribución que en él se concede. Cuando el
usufructo es a título gratuito y el usufructuario no otorga la fianza, el usufructo se
extingue en los términos del artículo 1038, fracción IX (a la letra dice: Por no dar
fianza el usufructuario por título gratuito, si el dueño no le ha eximido de esa obligación).
del usufructuario
Obligaciones
Al momento de gozar del bien (continúa):
 si el usufructo se ha constituido a título oneroso, el propietario tiene que
hacer todas las reparaciones convenientes para que la cosa, durante el
tiempo estipulado en el convenio, pueda producir los frutos que
ordinariamente se obtenían de ella al tiempo de la entrega, y
 si el usufructo comprendiera cosas que se deterioran por el uso, el
usufructuario tendrá derecho a servirse de ellas, empleándolas según su
destino, y no estará obligado a restituirlas, al concluir el usufructo, sino en el
estado en que se encuentren; pero tiene obligación de indemnizar al
propietario del deterioro que hubiere sufrido por dolo o negligencia.
*Artículo 1047: El usufructo no se extingue por el mal uso que haga el

usufructuario de la cosa usufructuada; pero si el abuso es grave, el propietario
puede pedir que se le ponga en posesión de los bienes, obligándose, bajo de
fianza, a pagar anualmente al usufructuario el producto líquido de los mismos,
por el tiempo que dure el usufructo, deducido el premio de administración que
el juez le acuerde.
 Artículo 1038.- El usufructo se extingue:
 I. Por muerte del usufructuario; (excepto sea a favor de varios)
 II. Por vencimiento del plazo por el cual se constituyó;
 III. Por cumplirse la condición impuesta en el título constitutivo para la cesación de
este derecho;
 IV. Por la reunión del usufructo y de la propiedad en una misma persona; mas si la
reunión se verifica en una sola cosa o parte de lo usufructuado, en lo demás
subsistirá el usufructo;
 V. Por prescripción, conforme a lo prevenido respecto de los derechos reales;
 VI. Por la renuncia expresa del usufructuario, salvo lo dispuesto respecto de las
renuncias hechas en fraude de los acreedores;
 VII. Por la pérdida total de la cosa que era objeto del usufructo. Si la destrucción no
es total, el derecho continúa sobre lo que de la cosa haya quedado;
 VIII. Por la cesación del derecho del que constituyó el usufructo, cuando teniendo
un dominio revocable, llega el caso de la revocación;
 IX. Por no dar fianza el usufructuario por título gratuito, si el dueño no le ha
eximido de esa obligación.
Supuestos en los que no se extingue el usufructo
 La muerte del usufructuario no extingue el usufructo, cuando este se ha constituido
a favor de varias personas sucesivamente, pues en tal caso entra al goce del mismo, la
persona que corresponda
 el impedimento temporal por caso fortuito o fuerza mayor, no extingue el usufructo
ni da derecho a exigir indemnización del propietario
 el usufructo no se extingue por el mal uso que haga el usufructuario de la cosa
usufructuada; pero si el abuso es grave, el propietario puede pedir que se le ponga en
posesión de los bienes, obligándose, bajo de fianza, a pagar anualmente al
usufructuario el producto líquido de los mismos, por el tiempo que dure el
usufructo, deducido el premio de administración que el juez le acuerde, y
 terminado el usufructo, los contratos que respecto de él haya celebrado el
usufructuario, no obligan al propietario, y este entrará en posesión de la cosa, sin que
contra él tengan derecho los que contrataron con el usufructuario, para pedirle
indemnización por la disolución de sus contratos, ni por las estipulaciones de éstos,
que sólo pueden hacer valer contra del usufructuario y sus herederos, salvo lo
dispuesto en el artículo 991
Finalmente, para formalizar esta figura se deberá hacer mediante un título constitutivo y
podrá ser gratuito u oneroso; sin embargo, a diferencia del arrendamiento, el pago del
precio cierto no es un elemento esencial para su existencia y es vitalicio, salvo pacto en
contrario.
Caso usufructo
Dos hermanos viven en la Ciudad de México, uno de ellos es dueño de locales comerciales que
suele arrendar para diferentes usos. El tiene todos sus documentos en orden y paga los impuestos
correspondientes por realizar esta actividad.
Un día le informan que tiene que cambiar de residencia y como su hermano no tiene trabajo,
decide apoyarlo dejándole los locales para que él siga con la misma actividad. La única condición
que pone es que, así como disfrutará de los frutos que se generen, también habrá de pagar los
impuestos correspondientes. ¿con que tipo de contrato se puede auxiliar?
Esta situación, con base en el Código Civil Federal, podrá solucionarse constituyendo un usufructo,
que como ya se mencionó, es el derecho real y temporal de disfrutar de los bienes ajenos y esa es
la intención del propietario: el disfrute de lo producido por los locales, mas no ceder el bien, es
decir, seguirá siendo el dueño.
Se formaliza, cesando el derecho de la persona que solía ser administrador y/o propietario, y ahora
únicamente es propietario y siguiendo el fin de esta figura, ya no disfrutará de lo generado por el
bien en cuestión.
Se estipuló que solo se llevaría a cabo durante cinco años, tiempo en el que el dueño legitimo
regresará de viaje y mientras tanto, el hermano favorecido se ocupará de efectuar los contratos
que deriven de los locales comerciales, así como del pago de impuestos que esta acción traiga
aparejado.
 Arrendamiento y usufructo son diferentes

 https://unisonmx.sharepoint.com/:b:/s/SeminariodePlaneacinFIs
cal910/EU3qvuhDRYFIhZrFVq6tW_UBLsx-
Fj0ZwACM5upSVXNfmA?e=oYKihv
 Formato
 https://www.gob.mx/conafe/documentos/formato-de-contrato-
usufructo?state=published
 Cuándo emplear el usufructo – IDC

 https://idconline.mx/corporativo/2017/10/09/cuando-emplear-
el-usufructo
Contrato de sucesión
Código Civil Federal
LIBRO TERCERO De las Sucesiones
TITULO PRIMERO Disposiciones Preliminares (1281-1294)
TITULO SEGUNDO De la Sucesión por Testamento CAPITULO I De los Testamentos en
General (1295-1304)
CAPITULO II De la Capacidad para Testar (1305-1312)
CAPITULO III De la Capacidad para Heredar (1313-1343)
CAPITULO IV De las Condiciones que pueden Ponerse en los Testamentos (-1367)
CAPITULO V De los Bienes de que se puede Disponer por Testamento y de los Testamentos
Inoficiosos (1377)
CAPITULO VI De la Institución de Heredero (-1390)
CAPITULO VII De los Legados (-1471)
CAPITULO VIII De las Substituciones (-1483)
CAPITULO IX De la Nulidad, Revocación y Caducidad de los Testamentos (-1498)
TITULO TERCERO De la Forma de los Testamentos
TITULO CUARTO De la Sucesión Legítima
TITULO QUINTO Disposiciones Comunes a las Sucesiones Testamentaria y Legítima
CAPITULO IV De los Albaceas
…. Continúa………………….. Hasta artículo 1791
Artículo 1281.- Herencia es la sucesión en todos los bienes del difunto
y en todos sus derechos y obligaciones que no se extinguen por la
muerte.
Artículo 1282.- La herencia se defiere por la voluntad del testador o
por disposición de la ley. La primera se llama testamentaria, y la
segunda legítima.
Concepto de derecho sucesorio

El derecho sucesorio se define según Baqueiro Rojas y Buenrostro
Báez, como la parte del Derecho Civil que regula la liquidación del
patrimonio del difunto y la transmisión de sus bienes y derechos, a sus
sucesores o herederos. De esta definición se desprende lo siguiente:
El derecho sucesorio trae consigo un cambio en los titulares
de un derecho u obligación, al pasar de una persona a otra.
No se extinguen las obligaciones con la muerte de la persona.
¿Qué es una sucesión y qué tipos de sucesión existen?
 Una sucesión es el proceso de trasmisión de los bienes de una persona
fallecida.
 Existen dos tipos de sucesiones:
1. Sucesión intestamentaria, es la regulada por la ley porque la persona que

falleció no hizo un testamentario. Esto podría ir hasta en contra de la
voluntad del difunto.
 Se debe acudir con un Notario. Si los posibles herederos son mayores de edad y
todos están de acuerdo, el Notario se encargará de llevar el procedimiento. Si
los posibles herederos no son mayores de edad o no están de acuerdo, deberán
llevar un proceso ante un Juez Familiar competente.
2. Sucesión Testamentaria: es la sucesión que reconoce los deseos de la
persona fallecida porque los describe en su testamento.
 En este caso deberás ir con un Notario para que se encargue de buscar el
testamento y realices los trámites necesarios para la transmisión de los
bienes.
Concepto de sucesión mortis causa
En materia de sucesión mortis causa, toca al derecho positivo
determinar qué o a quién le corresponde ser el o los sucesores y
nuevos titulares del patrimonio:
• El derecho que tiene el fallecido de disponer en vida de sus bienes y
distribuirlos para después de la muerte.
• Las obligaciones del muerto en relación con su cónyuge, hijos y
demás parientes.
• Los derechos del estado sobre el patrimonio del muerto, al haberle
permitido formalizar legalmente a partir de los derechos de propiedad,
posesión, crédito, etcétera.
La sucesión mortis causa puede ser:
• A título universal respecto de la totalidad de un patrimonio, llamada
también herencia.
• A título particular respecto a un bien determinado y no a todo el
patrimonio del muerto, llamado también legado.
Concepto de sucesión mortis causa
En materia de sucesión mortis causa, toca al derecho positivo
determinar qué o a quién le corresponde ser el o los sucesores y
nuevos titulares del patrimonio:
• El derecho que tiene el fallecido de disponer en vida de sus bienes y
distribuirlos para después de la muerte.
• Las obligaciones del muerto en relación con su cónyuge, hijos y
demás parientes.
• Los derechos del estado sobre el patrimonio del muerto, al haberle
permitido formalizar legalmente a partir de los derechos de propiedad,
posesión, crédito, etcétera.
La sucesión mortis causa puede ser:
• A título universal respecto de la totalidad de un patrimonio, llamada
también herencia.
• A título particular respecto a un bien determinado y no a todo el
patrimonio del muerto, llamado también legado.
POR HERENCIA.- La responsabilidad del heredero
El artículo 1284 del Código Civil establece: “El heredero adquiere a
título universal y responde de las cargas de la herencia hasta donde
alcance la cuantía de los bienes que hereda.”
▪ El heredero es un continuador del patrimonio del de cuius* y
representa todas sus relaciones activas y pasivas de carácter
pecuniario, con el límite que establece el beneficio del inventario.
▪ Solo responde de las cargas de la herencia hasta donde lo permita el
activo, y por cargas hereditarias deben entenderse las deudas u
obligaciones personales del difunto y aquellas que tienen, además,
garantía real, tales como: las hipotecarias, prendarias o anticréticas.
Las cargas reales que afecten a los bienes de la herencia y que, por
lo tanto, implican derechos reales en favor de terceros (usufructo,
uso, habitación, servidumbres, etc.), pasan, necesariamente, a formar
parte del pasivo hereditario por cuanto que continúan gravando los
bienes afectados.
*aquel de cuya herencia se trata
POR LEGADO.-
Según Rojina el legatario solo existe en la sucesión testamentaria. A diferencia del
heredero, el legatario no continúa la personalidad del autor de la herencia ni las
relaciones patrimoniales de este, en tanto que para el heredero existe una transmisión
del patrimonio como universalidad, como una unidad abstracta, para el legatario existe
simplemente una transmisión a título particular sobre un bien determinado.
El legatario es un sucesor mortis causa a título particular, que no sustituye al de cuius
en la titularidad del patrimonio, sino en cosas particulares.
La responsabilidad del legatario

En materia de herencia, la propiedad y posesión de los bienes hereditarios se
transmiten al heredero en el momento mismo de la muerte del autor de la herencia y,
por lo tanto, desde ese momento tiene derecho a los frutos que, aunque no tenga la
posesión material, desde el punto de vista jurídico se reputa poseedor, ya que el
albacea posee en su nombre. Esta regla se aplica para los legatarios cuando la cosa
objeto del legado está determinada.
POR LEGADO.-
En tal caso, las cosas individualmente determinadas, se transmiten
al legatario en el momento mismo de la muerte del autor de la
herencia, adquiriendo el dominio y la posesión de los bienes,
según lo señalado en el artículo 1290 del Código Civil.
Obligaciones de legatario: • Abonar los gastos necesarios para la
entrega. • Pagar las contribuciones correspondientes al legado. •
Responder subsidiariamente de las deudas de la herencia en
proporción al monto del legado.
Artículo 1290.- El legatario adquiere derecho al legado puro y

simple así como al de día cierto, desde el momento de la muerte
del testador.
Diferencia entre heredero y legatario
Contrato de sucesión –
implicaciones fiscales
 El artículo 92, último párrafo de la LISR establece el
tratamiento que debe darse a los ingresos derivados
de bienes en copropiedad:
“El representante legal de la sucesión pagará cada año
de calendario el impuesto por cuenta de los herederos o
legatarios, considerando el ingreso en forma conjunta, hasta
que se haya dado por finalizada la liquidación de la
sucesión. El pago efectuado en esta forma se considerará
como definitivo, salvo que los herederos o legatarios opten
por acumular los ingresos respectivos que les correspondan,
en cuyo caso podrán acreditar la parte proporcional del
impuesto pagado.”
Por su parte, el artículo 146 del Reglamento de la Ley del Impuesto
sobre la Renta precisa que para efectos del citado artículo 92 último
párrafo, será el representante legal de la sucesión quien efectúe los pagos
provisionales del impuesto y presente la declaración anual correspondiente
considerando los ingresos y deducciones en forma conjunta, sin perjuicio de
lo dispuesto en el artículo 201, párrafo último del Reglamento:
“Para efectos del artículo 92, párrafo último de la Ley, efectuada la liquidación los
herederos o legatarios, que no hubieran ejercido la opción de pago definitivo a que
se refiere dicho párrafo, podrán presentar declaración complementaria por los cinco
ejercicios anteriores a aquél en que se efectuó la liquidación, en su caso, acumulando
a sus demás ingresos la parte proporcional de los ingresos que les haya
correspondido de la sucesión por dichos ejercicios y pudiendo acreditar la parte
proporcional del Impuesto pagado en cada ejercicio por el representante de la
sucesión. Los ingresos que se acumulen provenientes de la sucesión a que se refiere
este artículo, se considerarán que provienen por los conceptos de los cuales los
obtuvo la sucesión.”
Lo señalando en estos artículos deberá de llevarse a cabo
cuando el de cuius tenga en marcha sus actividades
empresariales después de su fallecimiento.
Exención del Impuesto sobre la Renta
Por su parte, el artículo 93 fracción XXII relativo a las exenciones generales
en la LISR señala que no se pagará el impuesto por los ingresos que se reciban
por herencias y legados.
Adicionalmente, el mismo artículo establece en la fracción XXIII que tampoco
se pagará el impuesto por los ingresos por donativos en los siguientes casos:
a) Entre cónyuges o los que perciban los descendientes de sus ascendientes
en línea recta, cualquiera que sea su monto.
b) Los que perciban los ascendientes de sus descendientes en línea recta,
siempre que los bienes recibidos no se enajenen o se donen por el
ascendiente a otro descendiente en línea recta sin limitación de grado.
c) Los demás donativos, siempre que el valor total de los recibidos en un
año de calendario no exceda de tres veces el salario mínimo general del
área geográfica del contribuyente elevado al año (UMAS). Por el
excedente se pagará el impuesto que corresponda.
Aviso de Cancelación en el Registro Federal de Contribuyentes
Por su parte, el artículo 29 en sus fracciones XII y XIII del Reglamento del
Código Fiscal de la Federación establece que las personas físicas o morales
presentarán, en su caso, los avisos siguientes:
“XII. Cancelación en el Registro Federal de Contribuyentes por liquidación de la sucesión.
XIII. Cancelación en el Registro Federal de Contribuyentes por Defunción.
Ingresos por Enajenación de Bienes

La sucesión es la transmisión de la masa patrimonial de un difunto, a otra
persona o personas, ya sea por testamento o por disposición de ley, la cual
puede ser a título universal llamada herencia o a título particular llamada
legado. Esta transmisión de la masa patrimonial no es objeto del Impuesto
sobre la Renta para el de cuius según lo establecido en el último párrafo del
artículo 119 de la Ley del ISR, el cual señala lo siguiente:
“No se considerarán ingresos por enajenación, los que deriven de la transmisión de
propiedad de bienes por causa de muerte, donación o fusión de sociedades ni los que
deriven de la enajenación de bonos, de valores y de otros títulos de crédito, siempre
que el ingreso por la enajenación se considere interés en los términos del artículo 8º
de esta Ley.”
Adquisición de bienes
El artículo 130 en su fracción I de la LISR señala que
se considera Ingresos por Adquisición de Bienes la
Donación, en la cual se incluyen a las herencias o
legados
Responsables Solidarios
En el caso de sucesión son responsables solidarios los
legatarios y los donatarios a título particular respecto de
las obligaciones fiscales que se hubieran causado en
relación con los bienes legados o donados, hasta por el
monto de éstos, según lo establecido en el artículo 26
fracción VII del Código Fiscal de la Federación. or
tratarse esta de una forma de donación.
Prescripción
En propiedad se habla de prescripción positiva y prescripción negativa.
Prescripción positiva
Artículo 1151.- La posesión necesaria para prescribir debe ser:
I. En concepto de propietario;
II. Pacífica;
III. Continua;
IV. Pública.
Artículo 1152.- Los bienes inmuebles se prescriben:
I. En cinco años, cuando se poseen en concepto de propietario, con buena fe,
pacífica, continua y públicamente;
II. En cinco años, cuando los inmuebles hayan sido objeto de una inscripción de
posesión;
III. En diez años, cuando se poseen de mala fe, si la posesión es en concepto de
propietario, pacífica, continua y pública;
IV. Se aumentará en una tercera parte el tiempo señalado en las fracciones I y III, si
se demuestra, por quien tenga interés jurídico en ello, que el poseedor de finca
rústica no la ha cultivado durante la mayor parte del tiempo que la ha poseído, o
que por no haber hecho el poseedor de finca urbana las reparaciones necesarias,
ésta ha permanecido deshabitada la mayor parte del tiempo que ha estado en
poder de aquél.
Prescripción
Prescripción positiva
Artículo 1153.- Los bienes muebles se prescriben en tres años cuando son
poseídos con buena fe, pacífica y continuamente. Faltando la buena fe, se
prescribirán en cinco años.
Artículo 1154.- Cuando la posesión se adquiere por medio de violencia,
aunque ésta cese y la posesión continúe pacíficamente, el plazo para la
prescripción será de diez años para los inmuebles y de cinco para los muebles,
contados desde que cese la violencia.
Artículo 1155.- La posesión adquirida por medio de un delito, se tendrá en
cuenta para la prescripción, a partir de la fecha en que haya quedado
extinguida la pena o prescrita la acción penal, considerándose la posesión
como de mala fe.
Artículo 1156.- El que hubiere poseído bienes inmuebles por el tiempo y con
las condiciones exigidas por este Código para adquirirlos por prescripción,
puede promover juicio contra el que aparezca como propietario de esos
bienes en el Registro Público, a fin de que se declare que la prescripción se ha
consumado y que ha adquirido, por ende, la propiedad.
Artículo 1157.- La sentencia ejecutoria que declare procedente la acción de
prescripción, se inscribirá en el Registro Público y servirá de título de
propiedad al poseedor.
Prescripción
En propiedad se habla de prescripción positiva y

prescripción negativa.
Artículo 1158.- La prescripción negativa se verifica por el

sólo transcurso del tiempo fijado por la ley.
Artículo 1159.- Fuera de los casos de excepción, se necesita
el lapso de diez años, contado desde que una obligación
pudo exigirse, para que se extinga el derecho de pedir su
cumplimiento.
Artículo 1160.- La obligación de dar alimentos es
imprescriptible.
Prescripción
Suspensión de prescripción
Artículo 1165.- La prescripción puede comenzar y correr contra cualquiera persona,
salvas las siguientes restricciones:
Artículo 1166.- La prescripción no puede comenzar ni correr contra los incapacitados,
sino cuando se haya discernido su tutela conforme a las leyes. Los incapacitados
tendrán derecho de exigir responsabilidad a sus tutores cuando por culpa de éstos no
se hubiere interrumpido la prescripción.
Artículo 1167.- La prescripción no puede comenzar ni correr:
I. Entre ascendientes y descendientes, durante la patria potestad, respecto de los
bienes a que los segundos tengan derecho conforme a la ley;
II. Entre los consortes;
III. III. Entre los incapacitados y sus tutores o curadores, mientras dura la tutela;
IV. IV. Entre copropietarios o coposeedores, respecto del bien común.
V. V. Contra los ausentes del Distrito Federal que se encuentren en servicio
público; Fracción reformada DOF 23-12-1974
VI. VI. Contra los militares en servicio activo en tiempo de guerra, tanto fuera
como dentro del Distrito Federal. Fracción reformada DOF 23-12-1974 C
Prescripción
Interrupción de prescripción
Artículo 1168.- La prescripción se interrumpe:
I. Si el poseedor es privado de la posesión de la cosa o del goce del derecho
por más de un año;
II. Por demanda u otro cualquiera género de interpelación judicial notificada al
poseedor o al deudor en su caso;
Se considerará la prescripción como no interrumpida por la interpelación
judicial, si el actor desiste de ella, o fuese desestimada su demanda;
III. Porque la persona a cuyo favor corre la prescripción reconozca
expresamente, de palabra o por escrito, o tácitamente por hechos indudables,
el derecho de la persona contra quien prescribe.
Empezará a contarse el nuevo término de la prescripción, en caso de
reconocimiento de las obligaciones, desde el día en que se haga; si se renueva
el documento, desde la fecha del nuevo título y si se hubiere prorrogado el
plazo del cumplimiento de la obligación, desde que éste hubiere vencido.
Contrato de compra venta
 Artículo 2248.- Habrá compra-venta cuando uno de los

contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o
de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un
precio cierto y en dinero.
 Artículo 2249.- Por regla general, la venta es perfecta y

obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la
cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada ni
el segundo satisfecho.
 Ejemplo contrato (compra venta auto)

 https://sfpya.edomexico.gob.mx/recaudacion/ReadFile.jsp?File=
Contrato-Compraventa.pdf
Contrato de compra venta
Caso compra venta inmuebles
 Todas las transacciones de los bienes raíces involucran el cumplimiento del pago del
ISAI e ISR
 ISAI
 Al momento de comprar un inmueble se debe pagar el Impuesto Sobre Adquisición
de Inmuebles (ISAI), también llamado Impuesto Sobre Traslación de Dominio o
Impuesto de Adquisición de Inmuebles, el cual es de carácter local y variable
conforme a las leyes de cada entidad. (Paga el comprador).
 ISR
 Las personas físicas que vendan una vivienda causan ISR por enajenación de casa
habitación, por lo que si el valor de venta es máximo 700,000 Unidades de inversión
(UDIS) -equivalentes a cuatro mdp aproximadamente- podrán exentar el pago del
impuesto.
 https://idconline.mx/fiscal-contable/2018/01/31/obligaciones-fiscales-en-la-venta-y-
compra-de-inmuebles
Caso de venta de bienes muebles.
 Se paga ISR por la ganancia obtenida. Cómo se calcula?
 La diferencia entre el precio de venta y el monto original de la inversión, disminuido
de las cantidades ya deducidas.
 https://sat.gob.mx/articulo/83560/articulo-217
Contrato de donación
Etimológicamente la palabra donación proviene de los
vocablos griegos, “doron” que quiere decir, don, y “doreisthai”
que significa donar, o sea que sería entregar una cosa en
don, como liberalidad, sin esperar nada a cambio. (Hilda.,
2008)
✓ Es un contrato consensual, ya que queda perfeccionado
con la oferta del donante y la aceptación del donatario.
Es unilateral, ya que solo genera obligaciones al donante,
y en cuanto al objeto: Todo lo que puede venderse,
puede donarse. O sea, todo objeto que se halle en el
comercio, y del cual el donante tenga aptitud legal de
transmitir, puede ser donado. (Hilda,2008)
 En términos del Título Cuarto del Código Civil Federal (CCF)
denominado “De las donaciones”, la donación es un contrato
por el que una persona transfiere a otra, gratuitamente, una
parte o la totalidad de sus bienes presentes. Cabe señalar que
la donación no puede comprender los bienes futuros y puede
ser de cuatro tipos:
 pura. Es la donación que se otorga en términos absolutos

 condicional. La que depende de algún acontecimiento incierto
 onerosa. Se hace imponiendo algunos gravámenes
 remuneratoria. Se hace en atención a servicios recibidos por el
donante y que este no tenga obligación de pagar
Del monto de la donación y cómo llevarla a cabo:
 El numeral 2341 del CCF prevé que la donación puede hacerse
verbalmente o por escrito, sin embargo, solo procederá de forma
verbal cuando el valor de los muebles no pase de 200 pesos. Ahora
bien, si el valor de los muebles excede de doscientos pesos, pero no
de 5,000, la donación debe hacerse por escrito y en el supuesto de
que exceda de cinco mil pesos, la donación se elevará a escritura
pública.
Exigencia y formalidad= Protección de familia del donante
 La donación dada su naturaleza de liberalidad, es un contrato con
mayores exigencias de formalidad y ello radica en la protección de
los bienes de la familia del donante. El donatario debe aceptar en
vida del donante la donación; cabe señalar que algunas legislaciones
locales las donaciones entre consortes se perfeccionan hasta la
muerte de la parte donante y es hasta ese momento en que ocurre
el traslado de dominio, elemento vital para considerar los efectos
fiscales.
Obligaciones fiscales del que recibe el bien
 Mediante este contrato, el adquirente del bien reporta un
incremento patrimonial por el valor equivalente a la cosa
recibida y produce diversos efectos fiscales, según los
sujetos que intervienen en el acto. Al respecto, la
legislación fiscal cuando refiere al concepto de donación
hace alusión a la llamada donación pura, es decir aquella
que se otorga de manera absoluta.
Obligaciones fiscales del que recibe el bien (Personas Morales)
 Si la donación es recibida por una persona moral del régimen
general de la LISR, se considera un ingreso, por ende, la
acumulará a sus demás ingresos, no obstante, si quien recibe la
donación es una entidad ubicada en el Título III “De las
Personas Morales con Fines No Lucrativos” y esta se destina a
realizar su objeto social, entonces no se causará el ISR.
 Por otro lado, el efecto para el donante es la posibilidad de
deducir, siempre que el donativo lo realice a una persona
moral donataria autorizada. Cabe recordar que pueden ser
donatarias autorizadas las entidades que tienen un fin social,
como apoyo a la educación, al medio ambiente, de
investigación científica y tecnológica y que se encuentran en
los supuestos que establece el artículo 79, fracciones VI, XII,
XIX, XX, y XXV de la LISR.
Obligaciones fiscales del que recibe el bien (Personas Físicas)
 Tratándose de donativos que reciban las personas físicas
residentes en México, la norma general es tomarlos como
ingresos gravados dentro del Título IV, Capítulo V “De los
Ingresos por Adquisición de Bienes” de la LISR con
fundamento en su artículo 130, fracción I.
 En cuanto a las deducciones autorizadas de ese capítulo están:
 las contribuciones locales y federales, con excepción del ISR, así
como los gastos notariales realizados con motivo de la adquisición
 los demás gastos efectuados con motivo de juicios en los que se
reconozca el derecho a adquirir
 pagos efectuados con motivo del avalúo
 comisiones y mediaciones pagadas por el adquirente
Obligaciones fiscales del que recibe el bien (Personas Físicas)-cálculo
 El ingreso será igual al valor de avalúo practicado por persona
autorizada, y se cubrirá como pago provisional a cuenta del
impuesto anual, el monto que resulte de aplicar la tasa del 20 %
sobre el valor de lo percibido, sin deducción alguna.
 El pago provisional se efectuará con la declaración que se presentará
ante las oficinas autorizadas dentro de los 15 días siguientes a la
obtención del ingreso.
 En operaciones consignadas en escritura pública, en las que el valor
del bien se determine mediante avalúo, el pago provisional se hará
mediante declaración que se exhibirá dentro de los 15 días
siguientes a la fecha en la cual firme la escritura o minuta.
 Los notarios, corredores, jueces o demás fedatarios, son
retenedores del impuesto:
 calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán al
fisco, expidiendo el CFDI en el que conste el importe de la
operación y el impuesto retenido.
Donaciones exentas de ISR para personas físicas
 entre cónyuges o los que perciban los descendientes de sus ascendientes en línea
recta, cualquiera que sea su monto
 los que reciban los ascendientes de sus descendientes en línea recta, si los bienes
no se enajenan o se donan por el ascendiente a otro descendiente en línea recta sin
limitación de grado (el numeral 298 del CCF, prevé que ascendente es la que liga a
una persona con su progenitor o tronco de que procede; descendente es la que liga
al progenitor con los que de él proceden)
 los demás donativos, si el valor total de los recibidos en un año de calendario no
excede de tres veces la UMA elevada al año. Por el excedente se pagará el
gravamen.
Independientemente, se les obliga a informar en la declaración anual de los
donativos obtenidos, siempre que estos, en lo individual o en su conjunto, excedan de
$600,000.00.
En caso de no informar los donativos recibidos estos pueden ser considerados como
ingresos acumulables por lo cuales se deberá pagar el ISR correspondiente.
Otra consecuencia de no informar estos donativos es que el contribuyente que los
recibe puede estar en el supuesto de discrepancia fiscal previsto en el numeral 91
de la LISR; al ser sus erogaciones en un año de calendario superiores a sus ingresos
declarados.
En materia de IVA la donación no causa el impuesto al no
considerarse un acto gravado, salvo que la realicen las
empresas para las cuales el donativo no sea deducible para
efectos del ISR (art. 8, segundo párrafo, LIVA).
Asimismo, se da el mismo tratamiento a los obsequios
efectuados por las compañías, por lo que no se está obligado al
pago del impuesto, siempre que sean deducibles para la LISR
(art. 26, RLIVA).
Las donaciones entre personas físicas no son objeto del IVA,
empero si intervienen morales, para no causar el tributo es
indispensable cumplir con los requisitos previstos para la
deducción de los donativos, o tomar en cuenta el valor de
mercado o en su defecto el de avalúo para determinar el
impuesto.
Contrato de mutuo
El contrato de mutuo es un contrato por el medio del cual una
persona llamada mutuante se obliga a transferir la propiedad de
una suma de dinero o de otras cosas fungibles a otra persona
llamada mutuario quien se obliga a devolver otro tanto de la
misma especie y calidad.
PARTES
Mutuante: quien presta o transfiere una suma de dinero o de
otras cosas fungibles
Mutuatario: persona que recibe una suma de dinero u otras
cosas fungibles.
Elementos esenciales:
Consentimiento y Objeto
Contrato de mutuo
El préstamo de dinero en México es un acto jurídico que está regulado en el
derecho en el ámbito civil, mercantil y fiscal. Las tasas de interés están
reguladas dentro del Sistema Financiero Mexicano, pero también en el ámbito
civil.
“El mutuo o préstamo de consumo es un contrato en virtud del cual una
persona (prestamista o mutuante) entrega a otra (prestatario, mutuario o
mutuatario) dinero u otra cosa consumible, para que se sirva de ella y
devuelva después otro tanto del mismo género y cantidad.”
Enciclopedia jurídica. Existen cuatro especies de contrato de mutuo:
✓ Mutuo Mercantil: También llamado préstamo mercantil, únicamente si la
cosa prestada se destina para actos de comercio.
✓ Mutuo Civil: Existe cuando la cosa prestada no se destina para actos de
comercio.
✓ Mutuo Simple: El mutuo puede ser simple cuando no incluye intereses ni
obligaciones específicas.
✓ Mutuo con interés: El mutuo es con interés, cuando por los bienes fungibles
o la cantidad de dinero que se recibe, se establece el pago de intereses.
Contrato de mutuo
En el Código Civil Federal dentro del Capítulo II Del Mutuo con
Interés se establece en su artículo 2393; “Es permitido estipular
interés por el mutuo, ya consista en dinero, ya en géneros”,
dentro del artículo 2394 se define que hay dos tipos de interés:
1. El legal
2. El Convencional
 Dentro del artículo 2395 del Código Civil Federal nos define
que el interés legal es el 9% (nueve por ciento) anual.
 El interés convencional es el que fijen los contratantes, y
puede ser mayor o menor que el interés legal.
 Dentro del artículo 2397 del Código Civil Federal se define;
las partes no pueden, bajo pena de nulidad, convenir de
antemano que los intereses se capitalicen y que produzcan
intereses.
Contrato de mutuo
El contrato de mutuo es un
contrato por el medio del
cual una persona llamada
mutuante se obliga a
transferir la propiedad de
una suma de dinero o de
otras cosas fungibles a otra
persona llamada mutuario
quien se obliga a devolver
otro tanto de la misma
especie y calidad. Este
contrato es bilateral,
gratuito y principal. Ambas
partes adquieren derechos
y obligaciones.
Contrato de arrendamiento
Complemento de material equipo (exposición)
La definición legal de arrendamiento la encontramos en el artículo 2398 del
Código Civil Federal (CCF).
TITULO SEXTO Del Arrendamiento

CAPITULO I Disposiciones Generales
Artículo 2398.- Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se
obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa,
y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.
El arrendamiento no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a
habitación y de veinte años para las fincas destinadas al comercio o a la
industria.
Artículo 2399.- La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una
suma de dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y
determinada.
Artículo 2406.- El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La
falta de esta formalidad se imputará al arrendador.
Artículo 2400.- Son susceptibles de arrendamiento todos los bienes que
pueden usarse sin consumirse; excepto aquellos que la ley prohíbe arrendar y
los derechos estrictamente personales. Artículo 2401.- El que no fuere dueño
de la cosa podrá arrendarla si tiene facultad para celebrar ese contrato, ya en
virtud de autorización del dueño, ya por disposición de la ley.
Artículo 2403.- No puede arrendar el copropietario de cosa indivisa sin
consentimiento de los otros copropietarios.
Artículo 2408.- El contrato de arrendamiento no se rescinde por la muerte
del arrendador ni del arrendatario, salvo convenio en otro sentido.
Derecho preferencia de compra
Artículo 2447.- En los arrendamientos que han durado más de cinco años y
cuando el arrendatario ha hecho mejoras de importancia en la finca
arrendada, tiene éste derecho si está al corriente en el pago de la renta, a que,
en igualdad de condiciones, en caso de venta sea preferido en los términos del
artículo 2448-J de este Código.
Artículo 2483.- El arrendamiento puede terminar:
I. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la
ley, o por estar satisfecho el objeto para que la cosa fue
arrendada;
II. Por convenio expreso;
III. Por nulidad;
IV. Por rescisión;
V. Por confusión;
VI. Por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada, por
caso fortuito o fuerza mayor;
VII. Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de
utilidad pública;
VIII. Por evicción de la cosa dada en arrendamiento.
Obligaciones fiscales arrendador
La ley de ISR en el título IV, capítulo III, conformado por
los artículos 114, 115, 116, 117 y 118, establece las
disposiciones fiscales para personas físicas pertenecientes a régimen
de arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal
de bienes inmuebles, donde señala lo que se considera ingreso para
este capítulo, las deducciones aplicables, forma de pago y obligaciones.
Por otra parte, el artículo 151 de la misma ley, establece las
deducciones personales que la persona física podrá considerar en su
declaración anual, en el cual se limita el monto total de las deducciones
personales que podrán efectuar los contribuyentes. Además se cuenta con el
estímulo relacionado con pagos de servicios educativos.
https://www.sat.gob.mx/consulta/26988/conoce-tus-obligaciones-como-
arrendador
https://www.sat.gob.mx/consulta/55106/conoce-los-beneficios,-facilidades-y-
estimulos-del-regimen-de-arrendamiento
https://www.infobae.com/america/mexico/2021/01/19/sat-estas-son-las-
obligaciones-de-los-arrendadores-en-la-ley-2021/
Beneficios fiscales
 Puedes presentar pagos provisionales trimestrales de ISR, y en su caso del IVA, si tus ingresos mensuales no
superan los 26,411.52 pesos.
 Si percibes ingresos por arrendamiento de casa habitación y además obtienes ingresos por sueldos y
salarios, asimilados a salarios o ingresos por intereses, puedes optar por efectuar pagos provisionales
trimestrales del ISR por el arrendamiento de casa habitación.
NOTA: Podrás presentar tus declaraciones mensuales de ISR e IVA, mediante el aplicativo de Mi
Contabilidad.
 Tienes la opción de no presentar la información del IVA en la Declaración Anual del ISR, sólo debes
presentar la Declaración informativa de operaciones con terceros (DIOT) en tiempo y forma.
 Si tus ingresos totales del ejercicio inmediato anterior no excedieron de 4 millones de pesos, o si inicias
actividades y estimas que tus ingresos en el ejercicio no excederán la cantidad señalada, quedas relevado de
presentar la información de operaciones con terceros (DIOT).
 Si tienes deducciones personales puedes disminuirlas en tu Declaración Anual.
 Puedes utilizar Mis cuentas para llevar tu contabilidad, generar facturas electrónicas y presentar tus
declaraciones.
 Si tus ingresos en el ejercicio inmediato anterior no excedieron de 4 millones de pesos, quedas relevado de
enviar la contabilidad electrónica.
 Si además obtienes ingresos por actividades empresariales puedes optar por tributar en el Régimen de
Incorporación Fiscal, siempre que tus ingresos por ambas actividades no superen los 2 millones de pesos
anuales.
Contrato de arrendamiento financiero
 Código Fiscal de la Federación Federal
Artículo 15.
 Para efectos fiscales, arrendamiento financiero es el contrato por el

cual una persona se obliga a otorgar a otra el uso o goce temporal
de bienes tangibles a plazo forzoso, obligándose esta última
liquidar, en pagos parciales como contraprestación, una
cantidad en dinero determinada o determinable que cubra el
valor de adquisición de los bienes, las cargas financieras y los
demás accesorios y a adoptar al vencimiento del contrato
alguna de las opciones terminales que establece la Ley de la
materia.
En las operaciones de arrendamiento financiero, el contrato

respectivo deberá celebrarse por escrito y consignar expresamente
el valor del bien objeto de la operación y la tasa de interés pactada o
la mecánica para determinarla.
 Arrendamiento civil  Arrendamiento financiero
 Una persona (arrendador) se  El arrendador se obliga a adquirir determinados
obliga a conceder a otra (el bienes y a conceder al arrendatario (PF o PM)
arrendatario) el uso o goce su uso o goce temporal a plazo forzoso,
temporal de una cosa, quien obligándose a pagar como contraprestación una
pagará un precio cierto por ese cantidad en dinero determinada o
uso o goce, sin existir la determinable, que se liquidará en pagos
posibilidad al término del parciales cubriendo el valor de adquisición de
contrato de ejercer alguna los bienes, las cargas financieras y los demás
opción accesorios que se estipulen, y adoptar al
 el arrendatario disfruta del uso vencimiento del contrato, alguna de las
del bien arrendado, y la opciones terminales, ya mencionadas
arrendadora recibe el pago por  el arrendatario usa o goza por tiempo
el uso de aquél determinado del bien, y en su caso, puede
ejercer la opción de su compra a un menor
precio; el arrendador recibe, conforme al
contrato, una cantidad determinada que cubre
el costo del bien y el costo financiero
 Arrendamiento civil  Arrendamiento financiero
 no hay intención del arrendador de  al término del contrato, sí hay intención de
transmitir la cosa objeto del transmitir el bien arrendado
contrato, ni de adquirirla por parte  su finalidad no es simplemente el uso de la
del arrendatario cosa, pues también permite que el
 su función es por un lado, la de arrendatario adquiera la propiedad de la
procurar al propietario de la cosa misma u obtenga un beneficio adicional al
un disfrute indirecto mediante la uso, en caso de que el bien arrendado se
obtención de un equivalente del venda, pues al arrendatario le corresponde
goce concedido a otro sin perder la una parte del producto de la venta del bien
propiedad de ella, y por el otro,
extender la posibilidad de goce de
las cosas a quien no puede o no
quiera adquirir la propiedad
 Por lo anterior, podría decirse que la diferencia esencial entre el contrato de
arrendamiento civil con el financiero, estriba en las opciones terminales de éste,
que inclusive le da al arrendatario la opción de adquirir el bien en propiedad.
 Este contrato es un instrumento de financiamiento, por lo tanto, si no se
tienen fondos suficientes, o aun cuando se tengan no se quiere invertir para
adquirir bienes duraderos, es conveniente celebrar este acto jurídico, para que
sea el arrendador quien los adquiera y los transmita. El arrendador no sólo
recibe por el uso que da, sino que agrega el valor del bien y el costo
financiero.
 El arrendamiento financiero no es el contrato de arrendamiento llano y
tradicional, porque las partes lo celebran con la intención de ir más allá del
simple uso del bien. No es un arrendamiento con opción a compra,
porque no es la única intención de las partes. Tampoco es una
compraventa a plazo, dada su diversa naturaleza jurídica.
Qué es evicción
TITULO CUARTO Efectos de las Obligaciones
I.- Efectos de las Obligaciones entre las Partes Cumplimiento de
las Obligaciones
CAPITULO I Del Pago
CAPITULO II Del Ofrecimiento del Pago y de la Consignación
II.- Incumplimiento de las obligaciones
CAPITULO I Consecuencias del Incumplimiento de las
Obligaciones
CAPITULO II De la Evicción y Saneamiento
Artículo 2119.- Habrá evicción cuando el que adquirió alguna
cosa fuere privado del todo o parte de ella por sentencia que
cause ejecutoria, en razón de algún derecho anterior a la
adquisición.

Unidad 2. Contratos (SPF)

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