CAMBIOS EN EL PRECIO DEL SUELO POR OBRA VIAL GUAYACANES Y

CONSTRUCCION DEL CENTRO COMERCIAL EL EDEN EN LA LOCALIDAD DE

KENNEDY
CHANGES IN THE PRICE OF LAND FOR GUAYACANES ROAD WORK AND
CONSTRUCTION OF THE EDEN MALL IN THE TOWN OF KENNEDY
Rodrigo Alexander Hernández Vargas
Estudiante De Avalúos Puntuales, Ingeniería Catastral y Geodesia (20151025615)
rahernandezv@correo.udistrital.edu.co

Resumen
El objeto del presente articulo es mostrar y desarrollar una serie de comparaciones entre los
precios existentes antes y después de la construcción del centro comercial El Edén en la
localidad de Kennedy en la ciudad de Bogotá, donde veamos también las consecuencias tanto
físicas como operativas y fiscales de la aparición de una obra civil tan significativa como lo
fue esta, haciendo afectaciones en zonas residenciales existentes a su alrededor, las cuales
pueden ser tanto positivas como negativas, de manera que puede convertirse en un problema
social o más bien una oportunidad de desarrollo en el barrio y para la localidad.
Se hizo una investigación en este barrio recurriendo a las plataformas digitales en
comercialización de bienes inmuebles y se contrastaron los resultados con base a un
apartamento estándar, de esta forma pudimos hacer la comparación de precios y determinar un
porcentaje de valorización por inmueble debido a la construcción de la obra civil, adicional a
esto se determinaran las posibles consecuencias del desarrollo de la vía Guayacanes por la
misma zona y que impacto tendrán estas obras en la zona y con estos datos concluir que ventajas
y desventajas tienen este tipo de obras en una zona residencial.

Abstract
The purpose of this article is to show and develop a series of comparisons between existing
prices before and after the construction of the El Eden shopping center in the town of Kennedy
in the city of Bogota, where we also see the physical, operational and fiscal consequences of
the emergence of a civil work as significant as this was, affecting existing residential areas
around it, which can be both positive and negative, so that it can become a social problem or
rather an opportunity for development in the neighborhood and for the locality.
An investigation was made in this neighborhood resorting to digital platforms in real estate
marketing and the results were contrasted based on a standard apartment, in this way we could
make the price comparison and determine a percentage of appreciation per property due to the
construction of the civil work, in addition to this we will determine the possible consequences
of the development of the Guayacanes road in the same area and what impact will have these
works in the area and with these data to conclude that advantages and disadvantages have this
type of works in a residential area.

Elaboró: Rodrigo Hernández Ingeniería Catastral y Geodesia

22-03-2022 Facultad de Ingeniería
Universidad Distrital Francisco José de Caldas
Introducción
El primero de Octubre del 2019 se dio apertura a uno de los proyectos más ambiciosos y de
alto impacto desarrollados en la ciudad de Bogotá, el centro comercial El Eden apuesta por ser
uno de los centros comerciales mas grandes de toda Latinoamérica y el más grande de toda
Colombia, la construcción de este megaproyecto decidió hacerse en dos fases, donde la primera
fase está en funcionamiento con marcas y espacios bastantes llamativos para el consumidor,
este proyecto fue realizado por la Organización Luis Carlos Sarmiento Angulo con la firma
Construcciones Planificadas y diversos contratistas que hicieron posible este proyecto
inmobiliario. Inicialmente el lote matriz donde se desarrolló el centro comercial ya era
propiedad de la constructora hace más o menos quince años, este terreno se usó inicialmente
para construir un barrio llamado Ciudad Alsacia, el cual es aledaño a los barrios Villa Alsacia
y Castilla, todos estos teniendo una destinación en su mayoría residencial con ciertas zonas
comerciales. Sobre la avenida Boyacá entre Calles 2 y Calle 13 encontramos la antigua zona
industrial perteneciente a Bavaria, contiguo al barrio Ciudad Alsacia y este ahora linda con el
centro comercial, 80000 metros cuadrados es el tamaño del lote matriz donde se realizó esta
obra, este lote también es atravesado por el canal del rio Fucha, lo cual obligó a la constructora
a expedir una licencia de construcción donde se tramitara un plan de implantación, este fue
aprobado por la Secretaria Distrital de Planeación de Bogotá, y en el año 2016 se iniciaron las
obras para la construcción del centro comercial.
Hoy en día se vive una realidad con cosas bastantes buenas, pero también con aspectos
negativos a ver con relación a las personas que residen en esta zona, el centro comercial y las
personas que viven en otros lugares de la ciudad, pero vienen en forma de visitantes. Otro punto
a mirar será el comportamiento del mercado inmobiliario con una serie de comparaciones para
hacernos una idea también de la afectación tanto fiscal como comercial en los bienes inmuebles
ubicados en estos barrios, pero enfocados mas que todo a Ciudad Alsacia el cual es el que
colinda con el centro comercial.

Aspectos Positivos De La Construcción Del Centro Comercial

Como bien sabemos la aparición de un centro comercial representa un cambio importante en
el paisaje de cualquier lugar y más cuando se desarrolla contiguo a una zona residencial, lo
cual favorece a sus propietarios o residentes acercándolos a una zona donde podrán encontrar
toda clase de servicios ya sea para compras, ocio o recreación, pero sobre todo, lo más
importante es que la zona afectada por una construcción ya sea publica o privada se ven
favorecidas por el aumento en el valor comercial de sus predios, lo cual les podrá generar una
ganancia importante tomando en cuenta el valor al que hayan comprado inicialmente, esta
valorización estará dada por la construcción del centro comercial, el cual es un proyecto de
carácter privado y también por la construcción de la vía Guayacanes la cual hace parte de una
obra pública.
Adicional a esto se presentas obras que hacen parte del centro comercial pero que buscan un
mayor bienestar para todas las personas que habitúan el lugar, con la construcción de diferentes
vías que buscan ayudar a mejorar el tráfico por la Avenida Boyacá y la Calle 13, un claro
ejemplo de construcción fue un deprimido que comunica la avenida Boyacá con el centro

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comercial y con la Calle 13, obra que fue realizada por la constructora del centro comercial
donde se busca ayudar en el flujo vehicular para las personas que deseen ingresar al recinto,[1]
el deprimido sur del centro comercial, es el encargado de conectar los accesos de la Avenida
Boyacá, con la vía de servicio del centro comercial y la salida del sótano de este mismo
(Camargo, 2019)[1], de esta forma se ven bastantes aspectos positivos por la realización del
proyecto, donde los residentes de la zona se estarían beneficiando bastante bien, ya sea con la
valorización de sus apartamentos o con los nuevos servicios existentes en la zona lo cual puede
aportar bastante a su bienestar.

Aspectos Negativos De La Construcción Del Centro Comercial

Como todo no es color de rosa, a raíz de la construcción de esta obra civil tenemos algunas
consecuencias negativas que afectan a los residentes de este lugar, inicialmente tenemos que
gracias a la valorización de la zona, el valor contributivo por la propiedad aumentará, de esta
forma el calculo del impuesto predial tendrá que hacerse nuevamente para determinar con base
al nuevo avalúo catastral del predio el valor adicional que tendrán que pagar los propietarios
por esta afectación en sus predios. Esto puede llegar a convertirse en un problema ya que no se
sabe en realidad si las personas que allí viven poseen el poder adquisitivo para generar el pago
del impuesto anual, como dicen por ahí, no siempre que hay para el whisky hay para el hielo,
así que las personas podrían llegar a endeudarse y porque no en el peor de los casos a nivel
fiscal, perder sus propiedades, aunque es un destino muy pesimista, en realidad si puede ser
posible, adicional a esto, la contribución por valorización es otro impuesto con el cual debieron
lidiar los propietarios, [2]La contribución por valorización no es un impuesto, porque no grava
por vía general a todas las personas, sino un sector de la población que está representado por
los propietarios o poseedores de inmuebles que se benefician, en mayor o menor grado, con la
ejecución de una obra pública(Muñoz, 2014)[2], si bien se denomina en este caso como una
diferencia entre los términos impuesto y contribución, yo pienso que en realidad si es un
impuesto ya que es algo que por obligación el propietario tendrá que pagar, así sea una única
vez en la vida, es una obligación con la cual no contaban esta persona y si bien se ven
beneficiados con el valor comercial de sus propiedades, tienen ciertas responsabilidades que
tal vez no todos querían adquirir, ya que otra afectación que tiene este tipo de construcción es
el aumento del flujo vehicular haciendo que el transporte y el proceso de salir y llegar al barrio
sea caótico y más aún en horas pico, lo cual afecta en la calidad de vida y el bienestar de los
residentes, haciendo que tal vez tengan que disponer de un mayor tiempo en su movilidad a
diferencia de tiempos pasados, esto podría desencadenar en un proceso de hacinamiento, el
cual si podría afectar en el valor del suelo, [3] una mala planeación y generar hacinamiento en
diferentes espacios puede generar un cambio en el valor o la renta del suelo en un mismo sector,
así que si nos encontramos con un centro comercial muy frecuentado, recurrente, con gran flujo
de personas, puede llegar un punto donde esto no sea atractivo en un mercado inmobiliario de
tipo residencial haciendo que los precios por metro cuadrado se vean reducidos por el fenómeno
presentado (Martínez, 2019)[3], si bien en la zona de estudio no se ha presentado este fenómeno
de reducción en el valor comercial de los predios, si podría llegar a ser muy posible que suceda
por el fenómeno citado anteriormente, así que si no se realizan planes de desarrollo en la

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segunda fase de construcción del centro comercial, esta zona podría ser cada vez mas
concurrida y así iniciarse un proceso que conlleve a una reducción en el valor del suelo a raíz
de la construcción del centro comercial.

Comportamiento Mercado Inmobiliario

Como consecuencia de la construcción del centro comercial y futuramente la finalización de la
vía Guayacanes podemos ver un cambio histórico en el valor del suelo en esta zona, generando
una valorización significativa gracias a las obras tanto publicas como privadas que han sido
desarrolladas.
Se realizó una comparación entre apartamentos de similares características ofertados por
plataformas de venta inmobiliaria en diferentes tiempos, antes y después de la construcción del
centro comercial.

Figura 1: Precio de venta apartamento 2016 Figura 2: Precio de venta apartamento 2022
Fuente: Metrocuadrado.com Fuente: Metrocuadrado.com

Como se puede observar en la figura 1 y 2, la diferencia de precios entre el año 2016 y 2022 es
bastante importante tomando en cuenta que son apartamentos de un tamaño pequeño y
adicional a esto, una diferencia de precio de casi 80 millones de pesos en el lapso de 6 años,
algo que favorece mucho a los propietarios de apartamentos en este sector.

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Por otro lado, tomando en cuenta que futuramente estará construida la avenida Guayacanes se
cree que este sector muy seguramente sufra un cambio de estrato, pasando de ser un estrato 3
a un estrato 4, generando un mayor cobro en servicios públicos y el impuesto predial anual.

Conclusiones
Como conclusión principal podemos decir que el desarrollo de obras civiles en una zona
residencial trae consecuencias positivas y negativas a los propietarios o residentes del sector,
tomando en cuenta que a nivel económico se presenta un aumento favorable en el valor de los
predios para su reventa pero en contraste se presenta una desmejora en el ámbito fiscal ya que
se tendrán que pagar una mayor cantidad de impuestos sin tomar en cuenta la contribución ya
hecha anteriormente, aparte el bienestar y la tranquilidad se ven cambiadas por servicios de
ocio y recreación al alcance de la mano.

Bibliografía
[1] H. L. C. Farías, «PASANTÍA EN EL DESARROLLO Y SEGUIMIENTO DE LA
OBRA “URBANISMO CENTRO COMERCIAL EL EDÉN” BOGOTÁ D.C.», p. 93.
[2] J. A. M. Manco, «PROYECTO PARA LA INVESTIGACIÓN DEL IMPUESTO
PREDIAL Y CONTRIBUCIÓN POR VALORIZACIÒN EN EL MUNICIPIO DE EL
CERRITO (VALLE)», p. 122, 2014.
[3] G. S. Martínez Quintero, Análisis estratégico sectorial del sector de los centros
comerciales en la ciudad de Bogotá. Universidad Santo Tomás, 2019. doi:
10.15332/tg.pre.2020.00027.
[4] S. Y. D. Alonso, «ESTUDIO SOBRE EL CÁLCULO DE LA CONTRIBUCIÓN DE
VALORIZACIÓN. CASO DE ESTUDIO: PROYECTO DE VALORIZACIÓN EL
POBLADO (2.008)», p. 168.
[5] L. F. M. Vargas, «TASAS DE RENTABILIDAD PARA CENTROS COMERCIALES
DEL NORTE DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ», p. 65.

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