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CIUDADANOS  27/07/2015  00:01

Nuevo Código Civil y Comercial: habrá cambios

en los espacios comunes de los edificios
Los caños de luz y de agua se considerarán siempre propiedad común, por lo que todos los propietarios deberán afrontar los
gastos de roturas en un departamento.

Sin participación. En el nuevo código, los inquilinos seguirán sin poder participar en las asambleas de propietarios
(Antonio Carrizo/LaVoz)

Por Laura González 7

T
oda la vida que gira en torno de los edificios también se verá afectada por los
cambios que impone el Nuevo Código Civil y Comercial que entra en vigencia
el 1° de agosto próximo. Propietarios de departamentos, inversores que los
alquilan, inquilinos y adminis​
tradores pondrán a prueba algunas modi​
fi​
caciones de
fondo que tendrán impacto directo en la vida cotidiana.

En la ciudad de Córdoba se calcula que hay unos cuatro mil edificios, que albergarían
a unas 400 mil personas.

Una reforma sustancial es qué considera propiedad común y qué no, dentro de un
edificio. Hasta ahora, se tomaba el criterio de “llave de paso”: toda la cañería es
común hasta que llega a la puerta del departamento. Ahora se impuso el criterio del
“cubo de aire”, que indica que todo lo que está adentro del departamento es propio y
lo que es intramuro, es común.

“Con esto, todas las cañerías de agua y cloacas se vuelven comunes y si se rompen en
un departamento, el conjunto de propietarios tendrá que arreglarlo”, explica
Sebastián Viqueira, vicepresidente de la Cámara de Propiedad Horizontal de
Córdoba.

En la práctica, “fomentará que los inversionistas, por ejemplo, no le pongan un peso a

la unidad, total el conjunto de propietarios los va a subsidiar”, remarca. Además, hay
reglamentos que dicen explícitamente otra cosa que deberían revisarse porque
entran en contradicción con esto.

Deudas
Otro de los cambios importantes es que el administrador no podrá ejecutar una
deuda ni decidir cómo aplicar algún gasto extraordinario si no cuenta con la firma de
los miembros del Consejo de Propietarios, una figura que algunos edificios adoptan
de manera voluntaria.

“Aumenta la importancia 

del Consejo de Propietarios, 

que pasarán ahora a ser una
figura muy importante”, juzgó Mario Robledo, presidente honorario de la Cámara. A
su entender, se recogieron las presiones de las diferentes ligas de consorcistas que
son fuertes en Buenos Aires, aunque en Córdoba no existe ninguna.

Hoy, ante una deuda por expensas, el administrador la determina, envía la

notificación al deudor y ese comprobante es válido ante la Justicia, llegado el caso.
Ahora, los miembros del Consejo de Administración (que pueden ser tres o cinco,
según el tamaño del edificio) deberán acompañar con su firma esa ejecución. Lo
mismo para decidir un gasto extraordinario o despedir personal. La gran duda es ver
qué propietarios se animarán a tomar esa responsabilidad, porque una cosa es que
sea el administrador el que demande una expensa impaga y otra es que lo hagan
tres vecinos. Será una tarea ad honorem que demandará que demandará tiempo y
tendrá su riesgo.

“Nadie quiere formar parte de estos consejos, o sí forman parte al principio pero
después se borran”, advierte Viqueira. El temor es que muchas decisiones se
paralicen por la falta de participación.

Decisiones en asamblea
Justamente, la falta de participación de los propietarios hace fracasar muchas de las
decisiones que deben resolverse en asamblea.

Están lo que no van porque no les interesa, están los inversores que alquilan y jamás
pisan el edificio y están los que no van pero objetan judicialmente las decisiones,
alegando la nulidad porque no se cumple la mayoría.

Eso es cierto, pero las decisiones hay que tomarlas en algún momento. Con el nuevo
Código, se sigue pidiendo más de la mitad de los propietarios y mayoría absoluta de
porcentual dominial, pero si la mayoría no se logra por inasistencias, se les notifica a
los ausentes lo decidido y se les da un plazo de 15 días para que se expidan. Si no
 hay oposición, lo resuelto queda firme. Para Robledo, el nuevo mecanismo facilitará
tomar decisiones en edificios donde hay muchos departamentos, aunque el temor de
los administradores es que fomente el ausentismo, porque muchos podrán objetar
decisiones sin siquiera asistir a las reuniones.

Un cambio trascendental 

es que los consorcios de propie​
tarios son definidos como
personas jurídicas privadas, al igual que las sociedades, asociaciones civiles,
mutuales y demás. “Esto significa que podrá comprar, vender y tomar créditos,
aunque el riesgo está en el caso de quiebra del consorcio”, advierte Robledo.

Los administradores, con el nuevo Código, son los responsables explícitos de cumplir
todas las normas de seguridad de los edificios, algo que en Córdoba es complejo
porque municipios, Ecogas y Bomberos imponen exigencias estructurales imposibles
de aplicar en construcciones de más de 25 años.

Todas las modificaciones

Personas jurídicas privadas. Así se definen los consejos de propietarios. Deberán
inscribirse. Podrán comprar, vender, tomar créditos y ser declarados en quiebra.

Propiedad del consorcio. Las cañerías son comunes y el consorcio deberá reparar
todo lo que esté entre muros, aunque estén en la unidad del consorcista.

Administradores. Deben informar a los consorcistas de los reclamos administrativos

o judiciales que se produzcan.

Asambleas. Se crea la exigencia de la doble mayoría absoluta (propietarios y

porcentual dominial) para lograr decisiones válidas. Si no se reúne la mayoría
reglamentaria, se notifica a los ausentes y si no hay oposición, quedan firmes. Se
limita a 30 días el plazo para demandar la nulidad de la asamblea.

Consorcistas. Pueden autoconvocarse sin recurrir al administrador y pueden

adoptar decisiones fuera de la asamblea, por acta, si concurren todos los
propietarios.

Más facultades. Tienen más facultades de control al administrador. Deben avalar la

deuda de expensas y el uso de los fondos de reserva.

Subconsorcios y subasambleas. Existen por resolución judicial en grandes edificios

o complejos donde coexisten cines, torres y comercios. Ahora podrán formarse.
1415

Countries y barrios cerrados. Se les confiere el derecho de propiedad horizontal

especial, que no tenían legislación específica.

0 Inquilinos. No hay cambios respecto de quienes alquilan, siguen sin participar en

asambleas.

Qué cambia con la nueva norma

18
Divorcio a pedido de uno. Puede ser solicitado por uno o ambos cónyuges –sin
tener que esperar un plazo mínimo, como ahora– y se elimina el ​
divorcio por “culpa”
(como el adulterio o injurias graves).
7
Convenciones prematrimoniales. Antes de la celebración del matrimonio, los
futuros cónyuges podrán hacer convenciones para determinar el valor de los bienes
que tienen, de sus deudas, de las donaciones que se hagan entre ellos y optar por
alguno de los regímenes patrimoniales previstos.
Patrimonio en el matrimonio. Se prevé, además del régimen ganancial, el de
separación de bienes, por el que cada uno de los cónyuges conserva la ​
libre
administración y disposición de sus bienes ​
personales.

Adopciones. Se prohíbe expresamente la entrega directa (caso en que la madre se lo

da a otra familia y luego el juez convalida la situación de hecho). Además, se
establece un sistema que, supuestamente, acortará el proceso de adopción.

Uniones convivenciales. Se establece un régimen jurídico para las convivencias.

Reproducción asistida. Los hijos nacidos de una mujer por las técnicas de
reproducción humana asistida son también hijos del hombre o de la mujer que
prestó consentimiento previo, inscripto en el Registro Civil, con independencia de
quién haya aportado los gametos. También se establece que la existencia de la
persona comienza desde la concepción.

Sociedades de un solo socio. Se permitirá la separación del patrimonio de una sola

persona física de la persona jurídica unipersonal.

Nuevos contratos. Se incorporan modernas formas de contratación, como los

contratos de arbitraje, agencia comercial, concesión comercial, franquicias. También,
los contratos de adhesión (a cláusulas generales predispuestas unilateralmente) y los
realizados por medios electrónicos.

Prescripciones. El plazo genérico de prescripción es de cinco años, salvo que la

normativa específica prevea uno diferente.

El nombre y los apellidos. Da más libertad a las personas para definir el nombre.
Los hijos podrán llevar como primer apellido el de cualquiera de los dos cónyuges. Si
no hay acuerdo, se ​
determinará por sorteo en el Registro Civil.
 Pesificación de contratos. Los contratos celebrados en moneda extranjera ya no
deberán pagarse obligatoriamente en la moneda pactada, como ahora. Es opcional
saldar la deuda en pesos.

MÁS INFORMACIÓN

“Countries” y barrios cerrados, PH especial

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El texto original de este artículo fue publicado el 27/07/2015 en nuestra edición
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TEMAS Edificios Nuevo Código Civil Servicios Gastos comunes

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