Unidad 2 Valoraciones Inmobiliarias - El Suelo, Regulación Urbanística

Valoraciones inmobiliarias
El suelo, regulación urbanística

1. El derecho de la propiedad y el suelo
2. Las clasificaciones del suelo

2.1 El suelo rural
2.1.1utilización del suelo rural
2.2el suelo urbano
3. El planteamiento urbanístico
3.1el planteamiento general
3.2los planes parciales
3.3actuaciones de la transformación urbanística
3.4deberes de la promoción de las actuaciones de transformación urbanística
4. El catastro
4.1 El catastro de bienes inmuebles urbanos
4.1.1la referencia catastral
5. El catastro de los bienes inmuebles rústicos

5.1la referencia catastral de los inmuebles rústicos
5.2la calificación de los inmuebles rústicos
5.3la clasificación de los inmuebles rústicos
6. El registro de la propiedad
6.1hechos inscribibles en el registro de la propiedad
6.1.1la finca registral
6.1.2clases de asientos del libro de inscripciones
6.2conceptos comunes al registro mercantil y al catastro
6.2.1la parcela catastral y la finca registral
6.2.2coordinación entre el catastro y el registro de la propiedad.
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1. El derecho de propiedad y el suelo
El derecho de propiedad sobre el suelo no es ilimitado, está condicionado por la función
social del suelo.
Esta función social otorga a los poderes públicos la posibilidad de establecer límites y deberes
al propietario del suelo.
En la regulación urbanística se contiene el conjunto de derechos y obligaciones a cargo del
propietario del suelo.
Estos derechos y obligaciones varían en función de las distintas clasificaciones del suelo que
establecen las normas de urbanización.
Si la normativa urbanística ha señalado que determinado suelo está destinado a actividades

industriales, el propietario no podrá promover la construcción de viviendas.
Las alteraciones que se produzcan en la ordenación del suelo que origine una pérdida
generará para el propietario un derecho de indemnización y las que den lugar a una
ganancia implicará el deber de contribuir a la financiación de los gastos de urbanización.
El valor del suelo depende de las facultades (derechos y obligaciones) que tenga el
propietario del mismo.

2. Las clasificaciones del suelo
La normativa urbanística clasifica el suelo en:
Suelo urbanizado.
Suelo rural.
2.1 El suelo rural

Se considera suelo rural:
El suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante
la urbanización, que deberá incluir, como mínimo, los terrenos excluidos de dicha
transformación por la legislación de protección o policía del dominio público, de la naturaleza
o del patrimonio cultural, los que deban quedar sujetos a tal protección conforme a la
ordenación territorial y urbanística por los valores en ellos concurrentes, incluso los
ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, así como aquéllos con riesgos
naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros accidentes graves, y cuantos
otros prevea la legislación de ordenación territorial o urbanística.
El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o
permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente
actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los requisitos a que se refiere el
apartado siguiente.

2.1.1 Utilización del suelo rural
Los terrenos que se encuentren en el suelo rural se utilizarán de conformidad con su
naturaleza, debiendo dedicarse, dentro de los límites que dispongan las leyes y la ordenación
territorial y urbanística, al uso agrícola, ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro
vinculado a la utilización racional de los recursos naturales.
Con carácter excepcional y por el procedimiento y con las condiciones previstas en la

legislación de ordenación territorial y urbanística, podrán legitimarse actos y usos específicos
que sean de interés público o social por su contribución a la ordenación y el desarrollo rurales
o porque hayan de emplazarse en el medio rural.
Están prohibidas las parcelaciones urbanísticas de los terrenos en el suelo rural, salvo los que
hayan sido incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización en la forma que
determine la legislación de ordenación territorial y urbanística.
Desde que los terrenos queden incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización,
únicamente podrán realizarse en ellos:
Con carácter excepcional, usos y obras de carácter provisional que se autoricen por no estar
expresamente prohibidos por la legislación territorial y urbanística o la sectorial. Estos usos y
obras deberán cesar y, en todo caso, ser demolidas las obras, sin derecho a indemnización
alguna, cuando así lo acuerde la Administración urbanística. La eficacia de las autorizaciones
correspondientes, bajo las indicadas condiciones expresamente aceptadas
por sus destinatarios, quedará supeditada a su constancia en el Registro de la Propiedad de
conformidad con la legislación hipotecaria. El arrendamiento y el derecho de superficie de los
terrenos a que se refiere el párrafo anterior, o de las construcciones provisionales que se
levanten en ellos, estarán excluidos del régimen especial de arrendamientos rústicos y
urbanos, y, en todo caso, finalizarán automáticamente con la orden de la Administración
urbanística acordando la demolición o desalojo para ejecutar los proyectos de urbanización.
Obras de urbanización cuando concurran los requisitos para ello exigidos en la legislación
sobre ordenación territorial y urbanística, así como las de construcción o edificación que ésta
permita realizar simultáneamente a la urbanización.
No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, la utilización de los terrenos con valores
ambientales, culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos que sean objeto
de protección por la legislación aplicable, quedará siempre sometida a la preservación de
dichos valores, y comprenderá únicamente los actos de alteración del estado natural de los
terrenos que aquella legislación expresamente autorice.
Sólo podrá alterarse la delimitación de los espacios naturales protegidos o de los espacios
incluidos en la Red Natura 2000, reduciendo su superficie total o excluyendo terrenos de los
mismos, cuando así lo justifiquen los cambios provocados en ellos por su evolución natural,
científicamente demostrada. La alteración deberá someterse a información pública, que en el
caso de la Red Natura 2000 se hará de forma previa a la remisión de la propuesta de
descatalogación a la Comisión Europea y la aceptación por ésta de tal descatalogación.
El cumplimiento de lo previsto en los párrafos anteriores no eximirá de las normas
adicionales de protección que establezca la legislación aplicable.

2.2 El suelo urbano
Es suelo urbano:
El suelo consolidado por la edificación. Tiene una configuración concreta determinada por
los espacios públicos y la parcelación de los espacios privados.
Espacio público: Está formado por el conjunto de carreteras, calles y plazas que garantizan
la interconexión del territorio.
Espacio privado: Está formado por el suelo de propiedad privada, tiene su representación
gráfica en las parcelas donde se fijan los límites (lindes) de cada una de las propiedades.
El suelo que ya está transformado por contar como mínimo con: Acceso rodado,
abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica.
Los anteriores servicios deben ser suficientes para la edificación que se pretende realizar.
Los terrenos urbanizados en ejecución del planeamiento urbanístico.
3. El planeamiento urbanístico
El planeamiento urbanístico está compuesto por el conjunto de normas en las que se reflejan
las facultades urbanísticas que se pueden ejercer sobre un territorio concreto y permite
conocer las líneas de desarrollo previstas para un determinado territorio.
En el planeamiento, además de los sistemas generales de comunicación, equipamiento y
espacios libres, se regula el uso de los terrenos y de la edificación, los usos globales y los
niveles de intensidad.
En el suelo urbano el planeamiento establece las condiciones e intensidad de la edificación

así como los usos que se pueden desarrollar.
En el suelo urbanizable el planeamiento establece las condiciones para la transformación del
suelo.
El planeamiento urbanístico es la base necesaria y fundamental de toda ordenación
urbanística.
Existen dos clases de planeamiento: Planeamiento general y planeamiento de desarrollo
(planes parciales).

3.1 El planeamiento general
Se entiende por planeamiento general el que tiene por objeto la ordenación total y general de
un término municipal con la finalidad que los particulares
puedan ejercer los derechos y cumplir las obligaciones derivadas de la propiedad del suelo.
Se clasifica el terreno del municipio en sectores (residenciales, industriales, equipamientos) y

dentro de cada sector se definen los polígonos.
Puede tener distinto grado de detalle, pero generalmente se limita a establecer los usos que
considera incompatibles y las intensidades máximas admisibles.
Ejemplo: En para un determinado sector se indicará el uso principal (residencia unifamiliar,
bloque de viviendas, actividades industriales), la edificabilidad bruta (0,30 m2 de techo por
m2 de suelo), la superficie mínima de la parcela (1.100 m2).
El planeamiento general tiene distinto grado de detalle dependiendo de las distintas clases de
suelo.
3.2 Los planes parciales

Por medio de los planes parciales se desarrolla el plan general en los terrenos urbanizables y
su confección es necesaria para la transformación del suelo urbanizable.
Contienen la ordenación detallada de un polígono y contienen la red de comunicaciones, las
superficies a ceder a la Administración para viales, espacios libres y una relación de las obras
de urbanización a realizar.
Un polígono es una unidad de actuación con las dimensiones adecuadas para permitir
realizar las cesiones de suelo y la distribución de los beneficios y gastos de la urbanización
entre los distintos propietarios.
Los planes parciales se completan con:
Los estudios de detalle, donde se definen las alineaciones y rasantes.
Las ordenanzas de edificación y uso del suelo donde se regula el uso pormenorizado, el
volumen, las
condiciones higiénico sanitarias de los terrenos y construcciones, la estética de la ordenación,
de las edificaciones y de su entorno.

3.3 Actuaciones de transformación urbanística
Se entiende por actuaciones de transformación urbanística:
Las actuaciones de urbanización, que incluyen:
Las de nueva urbanización, que suponen el paso de un ámbito de suelo de la situación de

suelo rural a la de urbanizado para crear, junto con las correspondientes infraestructuras y
dotaciones públicas, una o más parcelas aptas para la edificación o uso independiente y
conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos por la ordenación territorial y
urbanística.
Las que tengan por objeto reformar o renovar la urbanización de un ámbito de suelo
urbanizado.
Las actuaciones de dotación, considerando como tales las que tengan por objeto incrementar
las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la
mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística
a una o más parcelas del ámbito y no requieran la reforma o renovación integral de la
urbanización de éste.
A los solos efectos de lo dispuesto en esta Ley, las actuaciones de urbanización se entienden
iniciadas en el momento en que, una vez aprobados y eficaces todos los instrumentos de
ordenación y ejecución que requiera la legislación sobre ordenación territorial y urbanística
para legitimar las obras de urbanización, empiece la ejecución material de éstas. La iniciación
se presumirá cuando exista acta administrativa o notarial que dé fe del comienzo de las obras.
La caducidad de cualquiera de los instrumentos mencionados restituye, a los efectos de esta

Ley, el suelo a la situación en que se hallaba al inicio de la actuación.
La terminación de las actuaciones de urbanización se producirá cuando concluyan las obras

urbanizadoras de conformidad con los instrumentos que las legitiman, habiéndose cumplido
los deberes y levantado las cargas correspondientes. La terminación se presumirá a la
recepción de las obras por la Administración o, en su defecto, al término del plazo en que
debiera haberse producido la recepción desde su solicitud acompañada de certificación
expedida por la dirección técnica de las obras.

3.4 Deberes de la promoción de las actuaciones de transformación
urbanística
Las actuaciones de transformación urbanística comportan, según su naturaleza y alcance, los

siguientes deberes legales:
Entregar a la Administración competente el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas
verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para
su obtención.
En las actuaciones de dotación, la entrega del suelo podrá ser sustituida por otras formas de
cumplimiento del deber en los casos y condiciones en que así lo prevea la legislación sobre
ordenación territorial y urbanística.
Entregar a la Administración competente, y con destino a patrimonio público de suelo, el

suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media
ponderada de la actuación, o del ámbito superior de referencia en que ésta se incluya, que fije
la legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística.
En las actuaciones de dotación, este porcentaje se entenderá referido al incremento de la

edificabilidad media ponderada atribuida a los terrenos incluidos en la actuación.
Con carácter general, el porcentaje a que se refieren los párrafos anteriores no podrá ser
inferior al 5 % ni superior al 15 %.
La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá permitir excepcionalmente

reducir o incrementar este porcentaje de forma proporcionada y motivada, hasta alcanzar un
máximo del 20 % en el caso de su incremento, para las actuaciones o los ámbitos en los que
el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o superior, respectivamente, al
medio en los restantes de su misma categoría de suelo.
La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá determinar los casos y

condiciones en que quepa sustituir la entrega del suelo por otras formas de cumplimiento del
deber, excepto cuando pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda sometida a algún
régimen de protección pública en virtud de la reserva a que se refiere la letra b del apartado
primero del artículo 10.
Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas en la actuación
correspondiente, así como las infraestructuras de conexión con las redes generales de
servicios y las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación que ésta
demande por su dimensión y características específicas, sin perjuicio del derecho a
reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de servicios con cargo a sus empresas
prestadoras, en los términos establecidos en la legislación aplicable. de ampliación y
reforzamiento de las existentes fuera de la actuación que ésta demande por su dimensión y
características específicas, sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalación
de las redes de servicios con cargo a sus empresas prestadoras, en los términos establecidos
en la legislación aplicable.

Entre las obras e infraestructuras a que se refiere el párrafo anterior, se entenderán incluidas
las de potabilización, suministro y depuración de agua que se requieran conforme a su
legislación reguladora y la legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá incluir
asimismo las infraestructuras de transporte público que se requieran para una movilidad
sostenible.
Entregar a la Administración competente, junto con el suelo correspondiente, las obras e

infraestructuras a que se refiere la letra anterior que deban formar parte del dominio público
como soporte inmueble de las instalaciones propias de cualesquiera redes de dotaciones y
servicios, así como también dichas instalaciones cuando estén destinadas a la prestación de
servicios de titularidad pública.
Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales que se precise desalojar de inmuebles

situados dentro del área de la actuación y que constituyan su residencia habitual, así como el
retorno cuando tengan derecho a él, en los términos establecidos en la legislación vigente.
Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser
demolidas y las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no puedan conservarse.
Los terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones y los adscritos a ellas están afectados,
con carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes del apartado anterior. Estos
deberes se presumen cumplidos con la recepción por la Administración competente de las
obras de urbanización o, en su defecto, al término del plazo en que debiera haberse producido
la recepción desde su solicitud acompañada de certificación expedida por la dirección técnica
de las obras, sin perjuicio de las obligaciones que puedan derivarse de la liquidación de las
cuentas definitivas de la actuación.
Los convenios o negocios jurídicos que el promotor de la actuación celebre con la

Administración
correspondiente, no podrán establecer obligaciones o prestaciones adicionales ni más
gravosas que las
que procedan legalmente en perjuicio de los propietarios afectados. La cláusula que
contravenga estas
reglas será nula de pleno Derecho.
4. El catastro
El catastro inmobiliario es un registro administrativo en el que se describen los inmuebles
rústicos, urbanos y los de características especiales.
La descripción catastral de los bienes inmuebles se referirá a sus características físicas,
económicas y jurídicas.
Entre las características físicas podemos enumerar, la localización, la forma y linderos, la

extensión superficial.
Entre las características económicas podemos enumerar, la clasificación o el
aprovechamiento y el valor catastral.
Entre las características jurídicas podemos enumerar la titularidad catastral y la existencia
de bonificaciones y exenciones.

La finalidad del catastro es esencialmente tributaria, pero también es una gran infraestructura
de información territorial cuya información puede utilizarse por las Administraciones, las
empresas y los ciudadanos en general.
El Catastro colaborará con las Administraciones públicas, los Jueces y los Tribunales y el
registro de la propiedad para el ejercicio de sus respectivas funciones.
El tasador debe obtener los datos catastrales de los inmuebles a tasar.

Con los datos obrantes en el registro se pueden realizar estudios socio económicos respecto
a la estructura territorial (superficie ocupada por los terrenos agrícolas superficie media de
las pacerlas propiedades poseídas por cada ciudadano…).
En la actualidad es utilizado por la Unión Europea para aplicar la Política Agraria Común
(PAC).
4.1 El catastro de bienes inmuebles urbanos

El catastro de los bienes inmuebles urbanos comprende la descripción de los inmuebles
clasificados como urbanos.
Ver el apartado 1.1. de la Unidad 1.

Los datos que contiene, por cada parcela, son.
La localización del inmueble.

Municipio donde se encuentra y su situación dentro del mismo.
La referencia catastral.
Permite identificar individualmente cada una de las parcelas catastrales.
Datos del suelo.
Superficie de la parcela, aprovechamientos, forma, y linderos.
Datos de construcción.
Superficie, antigüedad, uso, destino, categoría.
La titularidad del inmueble.
Identifica al titular, su domicilio fiscal, y domicilio a efectos de notificaciones.
La valoración.
La cartografía catastral.
Planos generales escala 1:5.000 para la delimitación del suelo de naturaleza urbana. Planos
parcelarios escala 1:1000 o 1:500

4.1.1 La referencia catastral
Es el identificador único, a efectos fiscales, de un inmueble. La referencia catastral deberá
constar en los documentos manejados en el tráfico jurídico.
Escrituras que documenten contratos realizados con inmuebles, contratos de arrendamiento,

permisos municipales de obras…
Se compone de cuatro bloques.
Bloque 1.
Comprende siete caracteres, los cinco primeros identifican la manzana donde su ubica la
parcela, los dos siguientes corresponden a la identificación de la parcela.
Bloque 2.
Tiene siete caracteres que identifican el plano catastral donde si ubica el centroide de la
manzana.
Bloque 3.
Compuesto por cuatro caracteres identifican el cargo dentro de la finca.
Es un número secuencial que refleja la realidad jurídica del inmueble.
Bloque 4
Está formado por dos caracteres y son dígitos de control.
El primer dígito se forma en función del primer y tercer bloque, el segundo dígito se crea en
función del segundo y tercer bloque.
4.2 El catastro de los bienes inmuebles rústicos.

Los datos que contiene el catastro de los bienes inmuebles rústicos son:
Localización.
Cada municipio tiene su territorio rústico dividido en polígonos que se identifican con tres
dígitos.
Dentro de los polígonos están numeradas las parcelas, se identifican con cuatro dígitos.
Dentro de una parcela pueden existir subparcelas, se identifican con una letra añadida a los
dígitos de las parcelas.
Las subparcelas se crean en función de las distintas características agrólicas y de los
distintos aprovechamientos que puedan existir en una parcela.

La referencia catastral.
Forma y linderos.
Extensión superficial.
Calificación.
La determinación del cultivo o aprovechamiento correspondiente a cada porción de terreno

de una parcela.
Clasificación
La intensidad productiva de cada parcela o subparcela.

El valor catastral.
La titularidad catastral.
4.2.1 La referencia catastral de los inmuebles rústicos

La identificación de los inmuebles rústicos se realizará mediante un código alfanumérico
(referencia catastral) que permitirá situar el inmueble en la cartografía catastral.
La referencia catastral de los inmuebles rústicos se compone de 20 dígitos.
CONCEPTO NÚMERO DE DÍGITOS
Código de la Delegación del M. de E. y

H. 2
Código de Municipio 3
Código de agregado + zona 1
Código de polígono catastral 3
Código de parcela catastral 5
Código de cargo 4
Dígitos de control 2

4.2.2 La calificación de los inmuebles rústicos
La calificación consiste en la expresión del cultivo o aprovechamiento a que se dedica cada
parcela o cada porción de terreno de la misma.
Cuando en una parcela existan diversos aprovechamientos (cultivos), ésta se divide en
subparcelas.
Existen catalogados más de ciento cincuenta tipos diferentes de cultivos no obstante algunos
están en desuso y también existen nuevos cultivos no catalogados.
Para calificar una parcela solo se pueden utilizar los tipos de cultivos catalogados.
4.2.3 La clasificación de los inmuebles rústicos

La clasificación nos indica la intensidad productiva que corresponde a una parcela por cada
tipo de cultivo.
Se fija por comparación con parcelas tipo previamente establecidas por cada término
municipal.

5. El registro de la propiedad
El Registro de la Propiedad tiene la finalidad de dar publicidad de la titularidad del derecho
de propiedad sobre los bienes inmuebles, en él se hacen constar oficialmente los actos y
contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre los inmuebles, de esta forma de
da publicidad a los cambios que se produzcan en los derechos sobre el inmueble.
El Registro de la Propiedad es el único registro que tiene efectos de fe pública respecto de la

titularidad y derechos reales sobre bienes inmuebles.
Quien tenga la intención de hacer un negocio relacionado con un inmueble puede tener la
seguridad de estar negociando con el auténtico titular y también puede tener conocimiento de
todas las circunstancias que afectan al inmueble.
La inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria, pero los actos no inscritos no

pueden gozar de los efectos y garantías inherentes a su inscripción.
En todas las actuaciones de valoración es un requisito indispensable la consulta y la
incorporación al informe de valoración de los datos que, relativos al inmueble a valorar,
figuren en el Registro de la Propiedad.
Son datos a recoger del Registro de la Propiedad, la descripción de la finca, la ubicación, la

superficie por la que figura inscrita, los titulares de la misma, las cargas y derechos reales
que recaigan sobre la misma.
Las anotaciones se realizan en el Libro de Inscripciones. Este libro se subdivide en
Tomos (del mismo libro) ya que cuando están utilizadas todas las hojas de un
Tomo se continúa en el siguiente.
En los Registros de la Propiedad existirá un Libro de Inscripciones por cada Ayuntamiento.

Dentro de cada Ayuntamiento pueden existir diversas Secciones que tendrán su propio Libro
de Inscripciones.

Cada Tomo se divide en folios (o conjunto de folios), entendiéndose por tales el espacio
reservado para anotar los asientos relativos a cada propiedad inscrita.
Los asientos de cada folio tienen una numeración correlativa y contienen todas las
alteraciones en la pertenencia o titularidad de los derechos reales sobre la finca que se
inscribe. Es decir los asientos contienen la vida registral del bien que ha sido inscrito en el
Registro de la Propiedad.
Se entiende por asiento la constatación por escrito, en un folio registral, de un hecho con
trascendencia sobre la propiedad del bien.
5.1 Hechos inscribibles en el Registro de la Propiedad

En el Registro de la Propiedad se pueden inscribir:
Los títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales
impuestos sobre ellos.
La compraventa, la permuta, la donación, herencia…

Los títulos en los que se constituyan, reconozcan, transmitan modifiquen o extingan derechos
de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres u otros cualquiera
reales.
Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos
reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto
determinado.
Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al
Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes
o reglamentos.

5.1.1 La finca registral
El Registro se lleva por fincas. Finca es todo aquello a lo que, según la legislación registral,
se le abre un folio aparte.
No coincide el concepto material de finca (trozo de terreno edificado o no y el concepto

registral de finca.
Son fincas a efectos registrales:
Las fincas constituidas por un trozo de superficie terrestre edificado o no. (finca en sentido
material).
Los pisos objeto de la propiedad horizontal.
Las explotaciones agrícolas que formen parte de una unidad orgánica, aunque estén
constituidas por predios no colindantes.
Las explotaciones industriales que formen un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sí.
Las aguas de dominio privado que tengan la consideración de bienes inmuebles.
Las concesiones administrativas que tengan la consideración de

bienes inmuebles.
El ingreso de un inmueble (finca) en el Registro de Propiedad se realiza mediante la
inmatriculación.
En el momento de la inmatriculación de la finca se le destina un folio (conjunto de páginas
del Libro de Inscripciones) y se asigna un número de registro que permite identificar la finca.
El número de registro es secuencial (1, 2, 3, 4…) y se van numerando a medida que se

inmatriculan nuevas fincas.

En el asiento de inmatriculación se refleja:
La localización de la finca.
La descripción de la finca (superficie, limites…)
La persona a quien corresponde el derecho de propiedad sobre la finca.
Las fincas registrales pueden:
Agruparse. Dos fincas inmatriculadas separadamente se unen, pasando a formar una sola. Se
cierran los folios de ambas y se abre uno nuevo para la finca que resulta de la agrupación.
Agregarse. Una finca registral se engrosa por una porción que se detrae de otra. Las fincas
continúan con el mismo número. Mediante la agrupación puede unirse la totalidad de una
finca.
Si la parte a unir a otra finca es superior a la quinta parte de la finca que la recibe se debe
utilizar el procedimiento de la agrupación.
Dividirse. Una finca se fracciona en varias, cerrándose el folio de aquella y abriéndose uno
nuevo para cada una de las fincas en que se dividió.
Segregarse. A una finca se le separa parte, para constituir con ella una finca independiente,
quedando la antigua en su mismo folio y abriéndose uno nuevo para la finca constituida por la
parte segregada.

5.1.2 Clases de asientos del Libro de Inscripciones
Registrar consiste en asentar en los Libros del Registro.
El asiento es la constatación en un folio registral de un hecho inscribible, que por hecho de su
inscripción forma parte de un documento público produciendo los efectos de los mismos
(presunción de veracidad) y que puede ser consultado por los interesados.
En el Libro de Inscripciones pueden existir las siguientes clases de asientos:
Inscripciones. Se trata de un asiento principal de carácter positivo que publica la
constitución, transmisión o modificación del derecho que tal acto crea, transmite o modifica y
el titular a quien en adelante corresponde.
Ejemplo mediante un asiento de inscripción se registra la venta que el vendedor hace al

comprador de una finca determinada y en consecuencia publica el nuevo dueño de la finca.
Anotación preventiva. Es un asiento de vigencia temporal limitada que elimina la fe que
daría a terceros la fe pública registral.
Ejemplo, si un bien estuviese reclamado judicialmente o en un procedimiento de embargo, el

asiento preventivo advierte a un posible comprador de la falta de legitimación del vendedor
para realizar una transmisión del mismo.
Notas marginales. Son anotaciones accesorias que se realizan en el “margen” del
asiento a que hacen referencia. Hay notas marginales de modificación jurídica,
sustitutivas de asientos principales, y notas marginales de oficina.
Ejemplo de nota de modificación jurídica, el reflejo del cumplimiento de una condición

suspensiva a que estaba sometido un acto inscrito.
Ejemplo de nota sustitutiva, el reflejo sobre qué inmuebles se ha concretado la garantía
de la legítima.
Ejemplo de nota marginal de oficina son las que tienen la finalidad de relacionar unos
asientos con otros permitiendo el manejo de los Tomos.
Cancelaciones. Son inscripciones o notas marginales negativas que vienen a hacer
cesar la vigencia del asiento a que hacen referencia.

5.2 Conceptos comunes al Registro de la Propiedad y al Catastro
Como se ha podido observar existen dos registros conteniendo datos que hacen
referencia a los inmuebles y cuya consulta es obligada a la hora de efectuar un informe
de valoración inmobiliaria.
En el informe de valoración se deben reflejar los datos de ambos registros, y en los supuestos
de no coincidencia se debe justificar el motivo de la elección del dato de uno de ellos.
Aunque existen conceptos que coinciden en ambos registros (identificación, descripción,
localización, propietario…) existe la posibilidad de no coincidencia de los datos de ambos
registros por lo que hay que tener en cuenta la finalidad la finalidad de cada uno de ellos.
El Registro de la Propiedad refleja la realidad jurídica (el propietario actual y las cargas sobre
el inmueble) por lo que en las cuestiones jurídicas prevalece el Registro de la Propiedad.
Hay que tener en cuenta que la inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria

pudiendo existir bienes inmuebles no inscritos, mientras que el Catastro comprende la
totalidad de las parcelas existentes en cada municipio.
El Catastro refleja la realidad física (se forma a partir de una cartografía del terreno) por lo
que en cuestiones de superficie, lindes e identificación prevalecen los datos del Catastro.
5.2.1 La parcela catastral y la finca registral

La parcela catastral (porción de suelo de una misma naturaleza cerrada por una línea
poligonal que delimita el ámbito del derecho de propiedad de su dueño) se forma a partir de
una cartografía, se identifica de forma inequívoca (referencia catastral) y contiene una
descripción comprobada de sus características físicas empleando documentos gráficos y
literales.
En el Catastro no pueden existir duplicidades y se detectan los errores respecto a la

superficie.

La finca registral (todo aquello a lo que se le abre un folio aparte) identifica cada propiedad
inscrita y contiene una descripción de la misma (superficie y linderos). La inscripción en el
Registro se realiza previa calificación por parte del Registrador del documento aportado lo
que garantiza la identificación del propietario, no obstante respecto de la descripción se limita
a hacer constar los datos declarados. La identificación de la finca registral se realiza
otorgando un número secuencial por lo que pueden existir duplicidades.
5.2.2 Coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad

Para corregir las discrepancias y evitar los errores que se puedan producir entre ambos
registros se han dictado medidas de coordinación consistentes en un fluido mecanismo de
intercambio de información entre ambos registros.
El Registrador debe comunicar al Catastro tanto los cambios de titularidad como las
alteraciones físicas de las fincas y debe consignar como dato necesario en cada finca registral
la referencia catastral.
El registrador deberá comunicar al Catastro información sobre las divisiones, agrupaciones,

y segregaciones de fincas registrales que se inscriban.

6. El proceso de valoración
Se puede definir el proceso de valoración como el conjunto de actuaciones a realizar por el
profesional de la valoración desde que recibe el encargo hasta que emite el informe de
valoración.
Durante el proceso de valoración se comprobarán los datos físicos se recogerán los
documentos y datos que se plasmarán en el informe donde se fija la valoración del inmueble.
En el momento de emisión del informe el tasador deberá estar en condiciones de poder

definir con precisión cada una de las partes y características del producto a valorar, y
conocer las circunstancias del entorno que influyan en su valoración.
Entre las fases del proceso de valoración se pueden distinguir:
Comprobaciones a realizar.
Obtención de los datos, circunstancias y características que van a tener repercusión en la

valoración.
Documentación a obtener.
Acopio de la documentación oficial y estadística que tenga repercusión en la valoración del

inmueble.
El análisis de mercado.
Emisión del informe.
Normalmente se realizará con un formato preestablecido.
6.1 Comprobaciones a realizar.

Las actuaciones mínimas a realizar para obtener el valor de un inmueble serán:
La identificación física del inmueble.
La verificación del estado de ocupación y de uso del inmueble.
La situación jurídica del inmueble.

6.1.1 La identificación física del inmueble
La identificación física se realizará mediante su localización y mediante una inspección
ocular.
Al finalizar estas actividades, el profesional deberá disponer de un plano del inmueble, deberá
tener conocimiento de su superficie real, y de las características físicas del inmueble.
6.1.1.1 La localización del inmueble

Se identificará en un plano su situación.
Este plano formará parte del expediente de valoración.

Para su localización utilizará las referencias del Catastro (referencia catastral) y las
corroborará con los datos del Registro de la Propiedad.
Si se trata de un inmueble urbano, se tomarán datos referentes a la denominación de la
barriada.
Se recogerá información sobre su situación en relación con el núcleo de población, con los
centros de interés (económicos o sociales) y con las vías de comunicación.
Céntrico, extrarradio, proximidad a mercados y centros comerciales, accesos a medios de

transporte…
Se atenderá la orientación y la situación del inmueble dentro del polígono a que pertenece.
La orientación se realiza en relación con los puntos cardinales (norte, sur, este, oeste) la
situación del inmueble a valorar en relación con el polígono a que pertenece indicará si
forma parte de la esquina y las fachadas del mismo (exterior, interior).
Si se trata de un inmueble rústico se hará relación a la zona geográfica (paraje), a las fincas
con las que limite, a los accesos a la misma y al equipamiento de que disponga en orden a su
explotación agraria.
El inmueble se describirá señalando sus lindes, el perímetro exterior y la descripción de la

forma que adopta.
Esta descripción generalmente se realiza utilizando los puntos cardinales. Se comienza por el
lado de su acceso principal, se sigue en el lado opuesto para continuar por el lado derecho del
acceso principal y finalizar por el lado izquierdo.

6.1.1.2 La inspección ocular
El tasador deberá realizar una inspección ocular.
En la inspección deberá comprobar su superficie y las características del inmueble.
Contrastará si la superficie y las características del inmueble coinciden con las aportadas
por quien realiza el encargo de valoración.
Para calcular el valor de un edificio se utilizará siempre la superficie comprobada por el
tasador.
Ver el apartado 1.1.3.8. de la Unidad 1.
En los inmuebles urbanos se indicará y describirá el número de dependencias con indicación
de su superficie y del estado de conservación.
A los efectos de conservación se suele utilizar la siguiente clasificación: Normal, regular,

deficiente ruinoso. Tomará nota del aspecto exterior, estado de conservación del inmueble y
de las posibles zonas comunes.
6.1.2 La verificación del estado de ocupación y de uso del inmueble

Se indicará el uso o el aprovechamiento al cual se destina el inmueble.
Se entiende por uso cada una de las utilidades a que se puede dedicar un inmueble, vivienda,
actividad industrial, comercial o de servicios, tipo de cultivo…
Se verificará si el inmueble está ocupado o desocupado.
De estar ocupado se indicará si está ocupado por el propietario o por inquilino.

De existir un contrato de arrendamiento se indicará: El tipo de contrato, la duración del
mismo y el importe anual que se recibe del arrendatario.
También se hará referencia al régimen de propiedad.

Se tiene la propiedad exclusiva del piso y la copropiedad por cuotas de las partes comunes
del edificio.

6.1.3 La situación jurídica del inmueble
La situación jurídica del inmueble tiene gran influencia en su valoración por lo que el
profesional deberá indagar en los siguientes aspectos:
Situación de la propiedad.
La adecuación del inmueble a los requisitos urbanísticos y registrales.
Valores fiscales y cumplimiento de las obligaciones.
La existencia o no de un régimen de protección pública.
La existencia o no de un régimen de protección del patrimonio arquitectónico.
6.1.3.1 La situación de la propiedad

Se hará referencia a las posibles circunstancias de embargos, hipotecas, servidumbres
derechos reales que pesan sobre el inmueble objeto de valoración. Afectación a futuras
expropiaciones.
El régimen de protección condiciona los precios de venta.
6.1.3.2 La adecuación del inmueble a los requisitos urbanísticos y registrales
En la valoración del inmueble influirá el hecho que el mismo esté construido de acuerdo con
el planeamiento urbanístico vigente.
Si la valoración se refiere a un solar se hará referencia a la calificación del mismo y al
aprovechamiento urbanístico que se valore.
6.1.3.3 Valores fiscales y cumplimiento de las obligaciones

Como mínimo se deberá obtener el valor catastral, y examinar el correcto cumplimiento de
las obligaciones tributarias (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
De valorarse el inmueble a los efectos de una transmisión se deberá determinar el impuesto

por el que tributará la transmisión (Impuesto sobre el Valor Añadido, Transmisiones
Patrimoniales)

6.1.3.4 La existencia o no de un régimen de protección pública
Los inmuebles acogidos al régimen de protección pública tienen fijado por ley un precio
máximo en venta o alquiler, por lo que se deberá verificar si el inmueble tiene o no un
régimen de protección pública.
Ver en el apartado1.1.3.10. de la Unidad 1 el concepto de vivienda de protección oficial.
6.1.3.5 La existencia o no de un régimen de protección de patrimonio
arquitectónico
La normativa de protección del patrimonio arquitectónico impone al propietario determinadas
limitaciones en relación con las modificaciones a realizar en el inmueble y también la
obligación de realizar obras de conservación y reparación.
No cabe duda que todos estos condicionantes influyen en la valoración del inmueble.
Los distintos tipos de protección del patrimonio arquitectónico son los siguientes:
Protección integral: Es posible la conservación se permiten obras de reparación,
restauración, mantenimiento o consolidación de sus elementos.
Protección estructural: Es posible el cambio de uso o redistribución.
Protección ambiental, Es posible la renovación por vaciado o sustitución interior, incluso la
reproducción formal del cerramiento exterior.

6.2 Documentación a obtener
Para realizar el cálculo del valor de tasación se deberá obtener los documentos que permitan
la identificación del inmueble y aquellos que influyan en la valoración.
La documentación a obtener dependerá del tipo del bien, de la finalidad para la que se
realice la valoración y del método de valoración utilizado.
Se obtendrá una certificación del Registro de la Propiedad que acredite:
Quien es el propietario.
La existencia o no de cargas sobre el inmueble.
La descripción completa del inmueble.
La certificación deberá haber sido expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de
valoración.
Se obtendrá una certificación del Catastro que acreditará:
La identificación del inmueble.
Su superficie.
Los usos y aprovechamientos del inmueble.
El valor catastral.
De existir discrepancias relevantes entre los datos obrantes en el Registro de la Propiedad y

el Catastro el tasador deberá reflejar esta circunstancia en el informe y corroborar los datos
mediante una comprobación personal.
Si el objeto a valorar es edificio en proyecto que se valore para la hipótesis de edificio
terminado se deberá obtener una copia del proyecto visado por el colegio profesional
competente.
Dependiendo de las circunstancias se obtendrá también la licencia de obras, la última

certificación de obra ejecutada y el contrato de ejecución.
En el caso de viviendas sujetas a promoción pública se deberá obtener la cédula de
calificación.
En el caso de inmuebles arrendados se deberá obtener, el contrato de arrendamiento, el
último recibo pagado por el inquilino.

Si el inmueble está vinculado al ejercicio de una actividad económica se deberá obtener la
documentación contable que permita conocer los flujos de caja inmobiliarios y operativos.
Son ejemplos de inmuebles vinculados a una actividad económica un hotel, un edificio

destinado a parking…
En el caso de fincas rústicas se obtendrá: la documentación catastral del inmueble, la que
haga referencia al régimen de explotación, al derecho de riego y la de su rendimiento.
En el caso de inmuebles (terrenos) que se valoren para su aprovechamiento urbanístico se
deberá obtener la cédula urbanística o una certificación municipal que permita conocer la
clase de suelo y el aprovechamiento urbanístico.
Si se trata de edificios en régimen de propiedad horizontal se obtendrán los estatutos de la
comunidad de propietarios, así como certificación acreditativa de las limitaciones de uso o de
otras circunstancias que pudieran afectar a su valor.
6.2.1 Otra documentación de utilidad

Como herramientas para realizar la valoración además se debe disponer de:
Croquis de emplazamiento del inmueble en e municipio.
Planos a escala del inmueble.
Fotografías.
De tratarse de inmuebles urbanos se debe disponer de una fotografía de la fachada.
Tratándose de inmuebles industriales se debe de obtener una copia de la licencia de apertura.

6.3 El análisis de mercado
Se trata de un requisito indispensable para realizar una valoración inmobiliaria ya que permite
al tasador hacerse una composición de la situación de la oferta y la demanda y también tener
conocimiento del precio pagado en otras transacciones.
El estudio de mercado consiste en:
Localizar los datos económicos referentes a anteriores ventas de inmuebles de características
similares a las del inmueble a valorar.
Depuración de la información recogida.
Definir un escenario probable de evolución.

Se recogerán datos que permitan conocer las características del segmento del mercado
inmobiliario en el que se encuadre el inmueble a valorar.
Se analizará la oferta y la demanda en relación con los precios actuales de venta al contado.
Se estudiará las expectativas de la evolución de la oferta y de la demanda.
6.3.1 La localización de datos

El trabajo de campo referente a la localización de datos económicos se realizará de acuerdo
con la iniciativa del profesional.
Son procedimientos normales de recogida de datos:
La recogida de esta información directamente de los compradores.
Se pueden realizar entrevistas personales o encuestas.

El seguimiento de los anuncios de venta.
Consultas en el Registro de la Propiedad.
Se ha de tener en cuenta que los documentos que llegan al Registro de la Propiedad no

siempre reflejan el verdadero precio de la transmisión.
Consultas a estudios de solvencia.
Recogida de datos de estadísticas oficiales.
No obstante hay que tener en cuenta que de acuerdo con el principio de temporalidad los
datos deben hacer referencia a transacciones realizadas con menos de tres meses de
antelación.

6.3.2 Depuración de la información recogida
La información recogida en el estudio de mercado debe responder a un esquema prefijado y
condicionado por aquellas características del inmueble a valorar que, a juicio del profesional
de la tasación, son indicadores (variables referenciales) que influyen en el valor del mismo.
A título enunciativo se puede señalar como datos a tener en cuenta:
El precio de venta de los inmuebles utilizados en el estudio de mercado.
La fecha de transmisión.
La superficie de los inmuebles.
La distribución de los mismos.

Número de habitaciones y estancias, porción de terreno dedicada a cada cultivo.
La localización de los inmuebles.

Permite conocerla distancia en relación con el inmueble a valorar y con el centro de interés
social o económico.
La fecha de construcción.
Los tipos de cultivo que se realizan en las parcelas vendidas.
Una vez obtenidos los datos, éstos deben ser objeto de análisis para desechar aquellos datos
que debido a circunstancias concretas no son representativos o distorsionan la muestra
obtenida.
Ejemplo: Un inmueble puede ser vendido a un precio inferior al de mercado por necesidades
perentorias del vendedor, o un inmueble puede haber sido vendido al un precio
excepcionalmente alto por causas ajenas al proceso normal de formación de los precios.
La causa de exclusión debe estar identificada y justificada.
Será la experiencia y el conocimiento del mercado que tenga el profesional de la tasación
quien mejor aconseje sobre los criterios a utilizar en la depuración de los datos obtenidos en
el Estudio de Mercado. En la práctica se suelen eliminar de la muestra:
Los precios de venta más altos y más bajos.
Aquellos inmuebles situados a una distancia significativa del inmueble a valorar.
Aquellos datos que correspondan a transacciones realizadas en un espacio de tiempo dilatado.

6.3.3 Escenario probable de evolución de los precios
Para fijar el escenario probable de evolución de los precios se atenderá a:
Las características socio económicas de la zona.

Se identificarán las zonas con posibilidades de expansión por la instalación de nuevas
industrias, o las circunstancias depresivas por reconversiones, edad media de la población…
La existencia significativa de mercado de inmuebles.

Se indicará si existen posibilidades de incremento de la oferta por la presencia de
promociones en curso o por la existencia de procesos de promoción de urbanizaciones…
El nivel de renta medio de los habitantes de la zona.
Los planes de actuaciones municipales.
Se indicará si existen proyectos de actuaciones municipales tales como mejora o instalación

de infraestructuras (mejora de los medios de comunicación, actuaciones de mejora
urbanística…) proyectos de construcción de equipamientos (mercados, centros comerciales).
Con todos estos elementos y cuantos otros considere convenientes el tasador hará una
composición de lugar y una estimación de la evolución probable de los precios de los bienes
inmobiliarios del sector para la zona donde se encuentra el inmueble a valorar.


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Valoraciones inmobiliarias

El suelo, regulación urbanística

2. Las clasificaciones del suelo

5. El catastro de los bienes inmuebles rústicos

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El derecho de propiedad sobre el suelo no es ilimitado, está condicionado por la función

social del suelo.

al propietario del suelo.

En la regulación urbanística se contiene el conjunto de derechos y obligaciones a cargo del

propietario del suelo.

establecen las normas de urbanización.

Si la normativa urbanística ha señalado que determinado suelo está destinado a actividades

propietario del mismo.

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La normativa urbanística clasifica el suelo en:

2.1 El suelo rural

El suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante

transformación por la legislación de protección o policía del dominio público, de la naturaleza

naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros accidentes graves, y cuantos

otros prevea la legislación de ordenación territorial o urbanística.

El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o

permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente

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Con carácter excepcional y por el procedimiento y con las condiciones previstas en la

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los espacios públicos y la parcelación de los espacios privados.

abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica.

Los terrenos urbanizados en ejecución del planeamiento urbanístico.

conocer las líneas de desarrollo previstas para un determinado territorio.

En el planeamiento, además de los sistemas generales de comunicación, equipamiento y

En el suelo urbano el planeamiento establece las condiciones e intensidad de la edificación

Existen dos clases de planeamiento: Planeamiento general y planeamiento de desarrollo

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un término municipal con la finalidad que los particulares

Se clasifica el terreno del municipio en sectores (residenciales, industriales, equipamientos) y

3.2 Los planes parciales

Contienen la ordenación detallada de un polígono y contienen la red de comunicaciones, las

Los planes parciales se completan con:

Los estudios de detalle, donde se definen las alineaciones y rasantes.

condiciones higiénico sanitarias de los terrenos y construcciones, la estética de la ordenación,

de las edificaciones y de su entorno.

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Las actuaciones de urbanización, que incluyen:

Las de nueva urbanización, que suponen el paso de un ámbito de suelo de la situación de

La caducidad de cualquiera de los instrumentos mencionados restituye, a los efectos de esta

La terminación de las actuaciones de urbanización se producirá cuando concluyan las obras

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Las actuaciones de transformación urbanística comportan, según su naturaleza y alcance, los

Entregar a la Administración competente, y con destino a patrimonio público de suelo, el

En las actuaciones de dotación, este porcentaje se entenderá referido al incremento de la

La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá permitir excepcionalmente

La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá determinar los casos y

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Entregar a la Administración competente, junto con el suelo correspondiente, las obras e

Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales que se precise desalojar de inmuebles

Los convenios o negocios jurídicos que el promotor de la actuación celebre con la

rústicos, urbanos y los de características especiales.

La descripción catastral de los bienes inmuebles se referirá a sus características físicas,

Entre las características físicas podemos enumerar, la localización, la forma y linderos, la

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empresas y los ciudadanos en general.

registro de la propiedad para el ejercicio de sus respectivas funciones.

El tasador debe obtener los datos catastrales de los inmuebles a tasar.