Jimmy. Ronquillo Pascual / La resolucion de los contratos CASACION N° 5143-2011-LIMA Diario oficial E7 Peruano, 30 de setiembre de 2013, p. 44061) La cléusula resolutoria que dispone que Ia resoluctin opera de ‘pleno derecho sin comunicacién previa es nnla. Lima, veintisiete de noviembre de dos mil doce LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA: Que, después de revisar pediente con aumeracién asignada: 5143-2011 en esta Sede, sobre proceso de desalojo por oenpacién precaria, sin informe oral, en Audicncia Publica de la data, emi- tida la votacién del Supremo Colegiado conforme a la Ley Organica del Poder Judicial, se expide la siguiente sentencia. 1. MATERIA DEL RECURSO: Que se trata del recurso de casacién interpuesto por Marden Stepan Rojas Aranda y Patricia Milagros Cavalie Campos (fojas 216), contra la senten- cia de segunda instancia -resolucién mtimero doce- (fojas 198), del veintio- cho de setiembre de dos mil once, que revocs la sencencia apelada ~resoluci ntimero siete (fojas 134), del quince de marzo de dos mil once, que declars infundada la demanda sobre desalojo por ocupacién precaria, y, reformindola, la declaré fundada, en consecuencia, ordené que los demandados Luis Max Villavicencio Torres, Victoria Emperatriz Escudero Lépez y los litisconsortes necesarios Marden Stepan Rojas Aranda y Pacricia Milagros Cavalie Campos, entreguen a la demandante Administradora del Comercio Sociedad Anénima, el inmueble constituido por el Departamento nimero 301, ubicado en el ter. cer piso del Edificio A-2 (actualmente Edificio 2 Tipo A) de la Avenida Paseo de la Repablica namero 2937 del Programa Constructivo denominado Paseo de la Republica, Distrito de Surquillo, Provincia y Departamento de Lima, inscrito en la Partida Electrdnica ntimero 11098789 del Registro de la Pro- piedad Inmueble de Lima y Callao, en el plazo perentorio de cinco dias, bajo apercibimiento de ejecucién forzada. 2. CAUSALES POR LAS QUE SE DECLARO PROCEDENTE EL RECURSO DE CASACION: Que cl recurso de casacién se declaré procedente -ordinaria-, mediante la resolucién del diecinueve de marzo de dos mil doce, de fojas veintisis delJurisprudencias Eeademo de casaci6n, por la causal de infraccién normativa dispuesta por Et arciculo 386 del Cédigo Procesal Civil -modificado por Ia Ley ntimero $99364-, en Ia cual se comprendi6: 2) infracciém normativa del articulo 1435 Gel Cidigo Civil, b) infraccién normativa (por interpretacién errénea) del Keiculo 1430 del Cédigo Civil, ©) infraccién normariva (por interpretaci Kerénea) del areiculo 1429 del Cédigo Civil, d) infraccién normativa (por Gaplicacidn) del articulo 1562 del Cédigo Civil (antes de su modificacoria por Hey sximero 27420 del siete de febrero del dos mil uno) y ¢) infraccién. nor Tativa (por aplicacién indebida) del articulo 911 del Cédigo Civil; se iia este precision, pues es la causal cocrecta dispuesta por el arciculo 386 det KCédigo Procesal Civil ANTECEDENTES: Para analizar esta causa civil y verficar si se ha incusrido 0 no, en Ie Eafraccién normativa resefiada en el pérrafo que antecede, ¢s necesario realizar Tis siguientes precisiones ficticas sobre este proceso, ya que sin hechos no se puede aplicar el derecho, para cuyo efecto se puntualiza un resumen de Ia ontroversia suscitada, materia del presente recurso: 3.1.- Que, la Adminis- Kradora del Comercio Sociedad Andnima, representada por Paola Vannessa Ramirez Pimentel y/o Guillermo Antonio Cafferata Becerra, el veinticinco de Fonio de dos mil diez, mediante su escrito (fojas 45), interpuso demanda con. fra Luis Max Villavicencio Torres y Victoria Emperatriz Escudero Lopez, y los litisconsorees Marden Stepan Rojas Aranda y Patricia Milagros Cavalie Cam- pos, para que se le resticuya cl inmueble de su propiedad constituido por el Depacramento mimero 301 ubicado en el retcer piso del Ecificio -2 (actual mente Edificio 2 Tipo A) de la Avenida Pasco de la Repablica nimero 3937, del Programa Constructive denominado Paseo de la Repiblica, Distrito de Surquillo, Provincia y Departamento de Lima, inscrito en la Partida Electr6- mica niimero 11098789 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima y Callao, por cuanco los demandados lo vienen ocupando de manera precaria, A ayo efecto alega los siguientes fandamentos: A) que el diez de marzo de mil novecientos noventa y cinco la Caja de Pensiones Militar Policial celebré con- trato de compraventa e hipoceca con Jos demandados respecto del inmueble, por el precio de cincuenta y un mil quinientos <élares amccicanos (US$ 51,500.00), pero el precio de venta no fue cancelado en su cocalidad al de la suscripcién del contrato, sino que acotdaron que el precio seria pagado en dos cuotas de cinco mil ciento cincuenta délares americanos (US$ 5,150.00), y el sa y seis mil teescientos cincuenta dolar americanos (US$ 46,350.00) en ciento ochenta armadas mensuales de cuatro~ Gientos veintitrés délares americanos (US $ 423.00). B) Que, la Caja y losimmy Ronquillo Pas uci de los cont demandados, acordaron que la falta de pago de solo una de las armadas con- Hevaria a la resolucién de pleno derecho del contrato aludido, y del estado de cuenta adjuntada se tiene que los demandados solo han pagado 91 cuotas de Jas 180 pactadas, por lo que la Caja les remitié la carta notarial a efectos de resolver el referido contrato de compraventa. C) Sefala que mediante minuta de compraventa del trcinta y uno de diciembre de dos mil ocho, su addenda del veinticinco de febrero de dos mil nueve y cliusula del diez de noviembre de dos mil ueve, adquirieron el dominio del mencionado inmueble. Y mediante carta notarial remitida por la Caja a los demandados se les requitié la inmediata clevolucién del bien sublitis, sin obtener resultado favorable. 3.2.- Que, los litisconsorte necesarios Marden Stepan Rojas Aranda y Patricia Milagros Cavalie Campos, mediante escrito del tres de agosto de dos mil diez (fojas 84), contestaron la demanda, en la que expresan: I) que el trece de mayo de dos mil, celebraron contrato de compraventa con los demandados (Luis Max Villavicencio Torres y Victoria Emperatriz Escudero Lépez) sobre el inmueble materia de litis y a pattir de esa fecha les cedieron su posicién con: tractual, quedo en el referido documento que a partic de esa fecha era respon- sabilidad de los recurtentes -litisconsortes~ regularizar los trimites ante la Caja de Pensiones Militar Policial y pagaron 91 cuotas (de las 180) pactadas en el contrato primigenio, lo cual fue informado a la hoy demandante —Caja Administradora del Comercio~ y consineié el referide acto, ii) Precisan que conforme a la cuarta cldusula del contrato primigenio (del diez de marzo de 1995) si el comprador dejara de pagar una de las armadas, la Caja procederd a resolver el contrato de pleno derecho, sin que sea necesaria comunicacién a la Parte compradora, sin embargo no precisan a que articulo -1428, 1429 0 1430 del Cédigo Civil-, se sujetara ello, y esto iltimo toma en ilegal y arbi traria la referida cléusula; agregan que no se les comunicé a los recurrentes — litisconsortes~ ni a los demandados la resolucién del contrato, Finalmente sos tienen que poseen eiculo (contraro de compraventa) que est vigente por no haber operado fenecimiento legal. 3.3.- Que, por resolucién nimero custro (fojas 113) del quince de noviembre de dos mil dicz, se declaré rebelde a los demandados Luis Max Villavicencio ‘Torres y Victoria Emperatriz Escudero Lopez. 3.4.- Que, la sentencia de primera inscancia (fojas 134), del quince de matzo de dos mil once, declaré infundada la demanda sobre desalojo por ocu- pacién precaria. Pues, el juez, estableci6: 1) que se acredita que los demanda- dos (Luis Max Villavicencio Torres y Victoria Emperarriz Escudero Lépez) en su calidad de vendedores del inmueble sublitis, el trece cle mayo de dos mil, dicron a favor de los compradores —hoy litisconsortes necesarios-, en venta real y enajenacién perpetua, el referido inmueble, y estos adquirieron para si el inmueble referido en el contrato primigenio, venta que comprende todo cuanto por derecho le toca y corresponde sin reserva de limitacién alguna, 238B) Que, de la primera cldusula adiciona fluye que el departamenee mae ia de DS cneaiorenciaseré regularizado por ance la Caja de Pensiones Militar Poli or parce de los compradores ~ahora,ltisconsortes- quienes acreditan que B fazha son los poscedores del inmueble materia de litis, de tal forme que E discutible que estos deben ser inclaidos en el pronunciamiento jurisdiccio= Bel cor lo que no existe dscusién sobre la ocupacion de dicho inmucble por Harte de estos, coda vex que as{ lo han expresado y acepraco en su contests: Be ic demande. 3) Que, el juez, establecié que esté acreditado que los Be cctados no conducen ni ocupan el predio de manera precariay, al haber Gperado la cransferencia de dominio a mérico del contrato de comprayente del hes de marzo de mil novecientos noventa y cinco, a favor de los litis consortes Recesarios, estos no pueden ser considerados precarios oda ver que cuentst on ciculo para ejercer la posesin sobre el inmueble cuya resticucion se Pr See: cormbora lo anies expuesto, el hecho de que el litisconsorte Marden an Rojas Aranda remitis a la demandance la carta notarial de! vein: Ge rmayo de dos mil seis, en la que hace de conocimiento expresemente haber dauiido por contrato de compraventa el inmueble sublitis de su ansett Sato, Laie Villavicencio Torres sin que en autos exista documento de fecha Kierta que acepte, rechace 0 desconouca tal correspondencia, frente 4 las cartas See cumadas por la demandance del veintsfis de octubre de dos mil enn de fecha posterior, las cuales no pueden resolver de pleno derecho ff Benanico de compraventa, 3.5.- Que, el abogado de la Administrators A Camurcio Sociedad Anénima, inerpuso su recurso de apelacién (oj 154 — Satmanado 2 171), en el que alega que, la apelada incurre en error de derecho sobre su derecho de propiedad, pues resalta que son ticulares dél bien maceria sr nie pues lu Caja de Pensiones Militar le transfiié la propiedad del bi A scbte maceria de lis, lo cual se encuentra inscrto; expresa que la apelads Equivocadamente determina que la Caja de Pensiones Milas, tse Ie ar ran la carta del litsconsorce Marden Rojas Aranda, ante st silencio, pceptd ln cesion de posicién contractual del contrato de compravenea de Eclubré la Caja con la parte demandada, es decit, que los litisconsortes se sus Siruirin por los demandedos en el contrato, lo cual no es asl por cuanro, H Tmparo del ariculo 1435, segundo pécrafo, del Céigo Civil, para aus s¢ Pe dunca la cesiGn de posieién contractual se establece que el eedido, en este 389 ja Caja de Pensiones Militar, debe prescar su conformidad lo cual no a oct Be G- Que, la sencencia de segunda inscancia(ojas 198), del veintiocho sr cexiembre de dos mil once, revocd Ia sentencia apelads, que declaré infin stds Ie dermanda sobre desalojo por ocupacion precaria, x, reforméndola, ia drelacé fandada, Pues los jueces superiores establecieron que del contrato Fr- mado por los demandados por el cual dicen “vender” a favor de Jos liciscon- rae rien subliis, se aprecia que jamés recibié la aceptacion de In Cajazy Renguillo Pas cs para que pudiera operar la cesién de la posicién de compradores, por lo que no ¢s aplicable, el articulo 1435 del Cédigo Civil. Sostienen que, Ia deman- dante dada la falta de probanza de la demandada llega a establecer que no cumpli6 esta ultima con el pacto y dejé de abonar las armadas a las que estaba obligada por lo que la demandante tuvo expedito su derecho para dar por resuelto el contraco, 4, CONSIDERANDO: Primero: Que, existe infraccién normasiva cuando Ia resolucién impug- nade padece anomalia, exceso, error 0 vicio de derecho en el razonamiento judicial decisorio, en el que incurrié el juzgador, perjudicial para la resolu- cidn de la controversia y nocivo para el sistema juridico, que se debe subsanat mediante las funciones del recurso de casacin. Segundo: Que, respecto a la procedencia del recurso de casacién por la causal contenida en el liceral a) infraccién normativa del articulo 1435 del Cédigo Civil, pues sefialan que la Sala ha incurrido en error de apreciacién interpretacion de la referida norma, por cuanto la cesién de posicién contr tual si se hizo efectiva con pleno conocimiento de la Caja de Pensiones Mi tar Policial, quien les permiti6 seguir pagando las cuotas pactadas del con- rato primigenio de compravenca, es decir, hubo consentimiento técito del acto juridico de cesién de posicién contractual, més atin con fecha veintidés de mayo de dos mil seis les comunicaron por escrito los motivos de la sus- pensién de sus obligaciones; siendo su carca anterior a la seudo resolucién de contrato, por lo que mal puede la Sala sefialar que no oper6 la cesién, cuando de los elementos probacorios acompafiados a su contestacién se advierte, que incluso al resolverse el conerato el seis de marzo de dos mil nueve, la Caja de Pensiones Militar Policial ya habjan acudido incluso a conversar con sus repre~ seneantes a fin de refinanciar Ia deuda ‘Tercero: Que, al subsumir la causal del literal a) primero se debe tener presente que respecto a la cesién el articulo 1435 del Cédigo Civil dispone que: “En los coneraros con prestaciones no ejecutadas total o parcialmente, cualquiera de las partes puede ceder 2 un tercero su posicién contractual. Se requiere que la otra parce preste su conformidad antes, simulténeamente 0 después del acuerdo de cesién, Si la conformidad del cedido hubiera sido prestada previamente al acuerdo entre cedente y cesionario, el contrato solo tendra efectos desde que dicho acuerdo haya sido comunicado al cedido por escrito de fecha cierea”; entonces conforme esta acreditado que los demanda- dos (Luis Max Villavicencio Torres y Victoria Emperatria Escudero Lépe2) en su calidad de vendedores del inmueble sublitis, el trece de mayo de dos mileileen Kfojas 66), dieron a favor de los compradores —litisconsortes necesarios-, ahora Tccurrentes, en venta real y enajenacion perpetua, el referido inmueble subli- Ss. y los recurrences adquicieron el inmueble referido en el contrato del diez ide marzo de mil novecientos noventa y cinco (fojas 02), por Jo que al haber jeperado Ja transferencia de domino a mérito del contrato de compraventa. Gul dice de marzo de mil novecientos noventa y cinco, # favor de Jos recu- Trences, estos no pueden ser considerados precarios toda ver que cuentan con Kiculo para cjercer la posesin sobre el inmueble cuya restitucién se prerende, facluse el recurrente Marden Stepan Rojas Aranda remitio a la demandante Ih carta notarial del veincitrés de mayo de dos mil seis (fojas 74), en la que Trace de conocimienco expresamente haber adquirido por contraro de compre ‘venta el inmueble sublitis de su anterior duefo (demandado Luis Villavicencio MTorres) sin que la demandance mediante documento de fecha Cierra acepte techace o desconozca tal cor -respondencia. Cuarto: Que, conforme al articulo 1435 del Cédigo Civil: en los concra- tos con prestaciones no ejecutadas total o parcialmente, cuslquiera de as par tes puede ceder a un tercero su posicién contractual, se requiere ave Ja otra parte preste su conformidad antes, simulténeamence o después del acuerdo He cestén, es deci, el contrato por medio del cual los recurrences aclquirieron Gl inmchle sublics puede ser objeco de conformidad posterior al acuerdo de ersign: por lo que Ia infaccién normativa denunciada tiene asidero legal, tod Nez que la demandance no expresb ninguna oposicign frente a tal sion, la nal [a puede hacer Vales conforme a la norma en comento. Quineo: Qve, en cuanto 2 las dennncia de ls lterales b) y © respecsa & Ia byinftaccidn normativa (por inverprecaci6n errénea) del arriculo 1430 del Codigo Civil, pues, segiin sefala el recurrence la Sala ba incurride en errs Me apreciacin e interprecaién de la norma sefilada, por Cuan et segundo Pirralo del articulo mencionado prescribe que pele convenirse contractual: rier Ig resoluci6n de pleno derecho pero la misma opera cuando Ja parte fnreresada comunica a ln otra que quiere valerse de la cldusula resolucoria, por ails debe diferenciarse expresamente del acto de comunicacién de la resolu sro del contravo tal como en el presence caso, el mismo que como consta de Ja propia leevura de la carta notarial es directamence resolutoria y cuyo Seno ‘er ele comunicacién de resolucién de contrato, mas no de emplazamiento, sJyade se les pone en conocimiento que va hacer valer la cliusula resoluco. don Marine « ley; ©) inffaccion notmaciva (por inerpretacién ersénes) del i fealo 1429 del Codigo Civil, ya.que esta norma que prescribe la resoluciOn de puro derecho, cn el caso del articulo 1428 del Cédigo acotad, la pasts ae se perjudica con el incumplimiento de la ocra parte puede requerirla mediante Sana por via notarial para que satisfaga su prestacion, dentro del plazo noJimmy Ronquillo Pascual / La resolucién de los contratos menor de quince dias, bajo apercibimiento de que en caso contrario, el con- trato quedaria resuelto; en el presente proceso primero no se les comunicd, como consta del cargo de notificacién, y del tenor de la misma, confor verifica de autos no es el de requerimiento, asimismo, no sc les da ni un plazo minimo de quince dias para la resolucién del presente contrato, como especi- fica la norma mencionada, por lo tanto, la resolucién debe ser judicial y no de cardcter unilateral; en ese sentido, la clausula de contrato es nula toda ver que dispone la resolucién de pleno derecho sin comunicacién previa, lo que distor- siona el texto de los articulos 1428, 1429 y 1430 del Cédigo Civil, que con- tiene imperativamente el requisito previo de la comunicacidn de Ia intencién de hacer efectiva la cliusula resolutoria, por ende la resolucién del contrato debié producirse via judicial Sexto: Que, conforme se sefial6 existe infraccién normativa cuando la resolucién impugnada padece de anomalia, exceso, error (en la interpretacién) © vicio de derecho en el razonamiento judicial decisorio, en el que incurrié el juegador, perjudicial para la resolucién de la controversia y nocivo para el sistema juridico, que se debe subsanar mediante las funciones del recurso de casacién, a lo cual se debe agregar que especificamente se tiene interpretacién errénea, cuando el juez ha elegido la norma pettinente, pero se ha equivo- cado sobre su significado, y por una interpretacion defeccuosa le da un sentido © alcance que no tiene, este es un error en Ia premisa mayor y, desde luego, en la subsuncién, que genera el error de interpretacién sobre el sentido, con. tenido o significado de las normas denunciadas, esto es, los articulos 1429 y 1430 del Cédigo Civil, sin embargo, al subsumir estas denuncias, se tiene q Jos jueces superiores en la sentencia de vista materia del presente recurso de casacién en ninguno de sus pirrafos ni considerandos han hecho aplicacién de los referido articulos, por lo que no los han interpretado 0 subsumido para la resolucién del presente caso, en consecuencia no se puede emitir pronunc miento valido por infraccién normativa (y menos como interpretacidn ext6 nea) de una norma que no se aplicé ni se interpret6 en la decisién resolutiva, Sétimo: Que, con relacién a la denuncia del literal d) infraccién norma- tiva (por inaplicacién) del articulo 1562 del Cédigo Civil (antes de su modic ficatoria por Ley nimero 27420 del siete de febrero del dos mil uno), al sos- tener los recurrentes que la resolucién cuestionada no ha tenido en cuenta lo establecido por el referido articulo, siendo de aplicacién retroactiva para su caso en conereto lo que sefialaba el articulo aludido: “Arciculo 1562.~ En el caso del articulo 1561, el vendedor pierde el derecho a optar por la resolu- cién del contrato si se ha pagado més del cincuenta por ciento del precio, es nulo todo pacto en contrario (articulo sustituido por el Articulo Unico deSurispradencias Ia Ley mimero 27420, publicada el siete de febtero de dos mil uno)"s y al fmitiese la resolucion de vista, no se ha tenido en cuenta que los recurren- tes han pagedo Ja suma total de cuarenta y cuatro mil erescientos cincvents cinco dolares americanos con treinciuno centavos (US$ 44,355.31) habién- Brose ocorgado de la siguiente forma: Una cuota inicial de cinco mil ciento Kincuenca délares americanos (US $ 5,150.00 - fojas 3) y noventa y un cu0- fas 1) que suman treinta y nueve mil doscientos cinco délares americanos ton treinva y un centavos (US $ 39.205.31) conforme se desprence del estado i euenea sxompafado por [a propia demandante (fons 06); es deci, més del fEncuenta por ciento del precio del bien, contabilizando noventa y un cuotas Ge las cievto ocheata pactadas, el precio de venta fue de cincuenca y un mil Gginientos dolares americanos (US $ 51.500), sega contrato de compravent Ri ies de marzo de mil novecientos noventa y cinco (Fojas 02), por ende la Gemandance Caja de Pensiones Militar Policial 0 su cesionatia Administradora fe Comercio han perdido la facultad de poder resolver el contraro, esultando Garo que la resolucién de pleno derecho ejercida es nula por contravenis una forme de derecho material de ineludible cumplimiento. Quedando demos: trado que al enconerarse impedida la demandante de resolver el contrato pot haber pagado mas del cincuenta por ciento del precio del inmucble, es nulo el presente proceso. Octavo: Que, subsumiendo la denuncia del literal d) se tiene que en efecto si bien Ta demandante (vendedora) y los demandados y litisconsorce ' (compradores), acordaron Ia transferencia del inmucble por comprave ‘do que en caso de incumplimiento en el pago de una pila cuora conlicvaria a la resolucién del contrato (cléusula cuarta del con- rato de fojas 02); carabién lo es que a la fecha de la suscripeién del referido Contraco (diez de marzo de mil novecientos noventa y cinco) s¢ encontraba ‘el arviculo 1562 del Cédigo Civil, anterior a su modificacién introdu- {ida por la Ley nimero 27420, que establecia el supuesto de que si el cos” prador incumplia el pago, el vendedor —ahora demandante—plerde el eres ‘ho fe optat por la resolucin del contrato, si se ha pagado més del cincuenr® por Gento del precio, como en el presente caso conforme al estado de cuenta (jas 06) y resulvaria nulo cl pacto de que en caso de incumplimiento en el pago de tuna sola cuora conllevatia a Ia resolucién del contrato. Noveno: Que, en tal contexto fictico y jusidico, al configurarse 1 motivo de la infraccién normaciva, el recurso de casacién debe ser amparado, y s¢ debe proceder conforme a lo normado en el ariculo 396 del Cédigo Procesal Civil.Jimmy Ronquillo Pascua /La resolucion de los contratos 5. DECISION: Por estos fiundamentos; declararon FUNDADO el recurso de casa- cién interpuesto por Marden Stepan Rojas Aranda y Patricia Milagros Cava- lie Campos ~a través del escrito de fojas doscientos dieciséis; CASARON la resolucién de visea impugnads, en consecuencia, NULA la sencencia de segunda instancia —resolucién atimeco doce de fojas ciento noventa y ocho, del veintiocho de setiembre de dos mil once, que pronuncié la Cuarta Sala Civil de Ia Corte Superior de Justicia de Lima; y aceuando en sede de ins- tancia, CONFIRMARON la sentencia de primera instancia apelada —resolu- cin nimero sieze~ de fojas ciento treinta y cuatro, del quince de marzo de dos mil once, que declaré infundada la demand sobre desalojo por ocupacién precaria; DISPUSIERON la publicacién de la presente resolucién en el dia- rio oficial E Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por la Adminisera- dora del Comercio Sociedad Andnima contra Luis Max Villavicencio Totses y Victoria Emperatriz Escudero Lépez, y los litisconsortes Marden Stepan Rojas Aranda y Patricia Milagros Cavalie Campos, sobre desalojo por ocupacién precaria. Interviene como ponente la jueza suprema seftora Huamant Llamas; y los devolvieron SS. HUAMANI LLAMAS, VALCARCEL SALDANA, CASTANEDA SERRANO, MIRANDA MOLINA, CALDERON CASTILLO