Dr. Rafael G.

Martínez Zárate
 Factibilidad

La Factibilidad o Viabilidad de un proyecto arquitectónico se refiere a la posibilidad y pertinencia de

su desarrollo de acuerdo a la disponibilidad de los recursos necesarios para cumplir los objetivos o
metas señaladas.
El éxito de un proyecto está determinado por el grado de factibilidad que se presente a través del
análisis de cada uno de los tres aspectos siguientes ubicación, inversión y recuperación del proyecto
de Diseño Arquitectónico.
Para esto se realiza un estudio de factibilidad para recopilar datos relevantes sobre el desarrollo de un
proyecto y en base a ello tomar la mejor decisión, si procede su inversión, desarrollo o
implementación.
 UBICACIÓN

INVERSIÓN RECUPERACIÓN
La Factibilidad en el Diseño Arquitectónico
Se refiere al estudio, análisis y disponibilidad de los
recursos necesarios para llevar a cabo los objetivos o
metas propuestas en el proyecto arquitectónico a
resolver.
 Se basa en Estudios de factibilidad, como una de las
primeras etapas del desarrollo del proyecto,
incluyendo los objetivos, alcances y restricciones
sobre el sistema.
 A partir de esto, en caso de ser necesarias se crean
soluciones alternativas, analizando para cada una de
éstas, los diferentes tipos de factibilidades.
 Estudio de Factibilidad
 Es un análisis comprensivo que sirve para recopilar datos relevantes sobre el desarrollo de un
proyecto y en base a ello tomar la mejor decisión, desarrollo o implementación.
 Debe representar gráficamente los gastos y los beneficios que acarreará la puesta en marcha del
sistema, para tal efecto se hace uso de la curva costo-beneficio.
 Requiere ser presentado con todas la posibles ventajas para la organización, pero sin descuidar
ninguno de los elementos necesarios para que el proyecto funcione. Para esto dentro de los
estudios de factibilidad se complementan dos pasos en la presentación del estudio:
 Requisitos Óptimos.
 Requisitos Mínimos.
Tipos de estudios de factibilidad
El estudio de factibilidad, es una de las primeras etapas del desarrollo de un
proyecto arquitectónico y considera los siguientes aspectos:

Factibilidad Económica
Factibilidad Comercial
Factibilidad Humana
Factibilidad Técnica
Factibilidad Ecológica
Factibilidad Legal
Factibilidad Temporal
 Factibilidad Económica
La Factibilidad Económica considera la disposición de recursos económicos como el capital en
efectivo o de los créditos de financiamiento necesario para invertir en el desarrollo del proyecto,
de los modos de recuperación y beneficio para que éstos sean superiores a los costos de obra.
.

Con el análisis de costos/beneficio, todos los costos y beneficios de adquirir y operar cada
sistema alternativo se identifican y se hace una comparación de ellos. Primero se comparan los
costos esperados de cada alternativa con los beneficios esperados para asegurarse que los
beneficios excedan a los costos.

Después la proporción costo/beneficio de cada alternativa se compara con las

proporcionan costo/beneficio de las otras alternativas para identificar la alternativa que sea
más atractiva en su aspecto económico.

Una tercera comparación, por lo general implícita, se relaciona con las formas en que la
organización podría gastar su dinero en otros proyectos
 Factibilidad Económica
Disposición recursos económicos Desarrollo del proyecto,

Análisis
Costos Beneficio

Se dispone de capital en efectivo o de créditos de financiamiento para invertir en el desarrollo del proyecto que
ha probado que el beneficio es mayor a la inversión, es factible económicamente, significando la relación: costo-
recuperación

 Producción
 Comercialización
 Ganancias
 Planes
Objetivos  Recursos propios
 Financiamiento
 Riesgos
 seguridad
Factibilidad Comercial
La Factibilidad Comercial se basa en un estudio de mercado de oferta y demanda de bienes
y servicios a realizar, clientes potenciales, clasificación y tipología de edificio, servicios a
prestar, potencial de mercado, competencia, etc.
Metodológicamente son cuatro los aspectos que deben estudiarse:
 El cliente y las demandas del mercado, actuales y a futuro, sus variables relevantes.
 La competencia y ofertas del mercado inmobiliario, sus fallas y limitaciones.
 Comercialización del proyecto, política de venta, estrategia publicitaria, calidad del
proyecto, sus costos e ingresos.
 Los costos de proveedores, disponibilidad y precio de los insumos considerados.
 El análisis del consumidor tiene por objeto caracterizar a los consumidores actuales y
potenciales, identificando sus preferencias, hábitos de consumo, motivaciones, etc. Esta
caracterización es el dato clave para terminar de definir el producto y la estrategia de
comercialización.
Factibilidad humana, organizacional y operacional
 Considera la selección óptima de personal
capacitado que se requiere para llevar a cabo
cada una de las fases del proyecto desde su
planeación, construcción hasta la entrega llave
en mano del producto y los servicios propuesto
en el proyecto desarrollado, así como la
organización de cada uno de las personas que
intervienen tanto en la administración de
recursos como en la operación de la obra y la
venta y promoción
Factibilidad técnica
Factibilidad Técnica: se refiere a presentar un estudio con los
requisitos óptimos que el proyecto requiera, estos elementos
deberán ser los necesarios para que las actividades y resultados del
proyecto sean obtenidos con la máxima eficacia.
 Considera la disposición del personal capacitado y con los
conocimientos y habilidades en el manejo de los
procedimientos y funciones requeridas para el desarrollo del
proyecto.
 Además indica si se dispone del equipo y herramientas para
llevarlo a cabo.
 De no ser así, prever la posibilidad de generarlos o crearlos en
el tiempo requerido por el proyecto
Factibilidad Ecológica
Es importante considerar procedimientos que eviten el mal uso de los recursos,
que permita mantener un equilibrio entre los ecosistemas y su contexto.
Llevar a cabo estudios de:
Impacto ecológico en la zona.
Impacto urbano.
Impacto social.
Factibilidad Legal
 Se refiere a que el desarrollo del proyecto no debe infringir ninguna
norma o ley establecida a nivel local, municipal, estatal o federal
Factibilidad Temporal
En ella se verifica que se cumplan los plazos entre lo planeado y lo real,
para poder llevar a cabo el proyecto cuando se necesite.
 Para poder desarrollar un proyecto Inmobiliario se debe tomar en cuenta 3
factores, el económico, el normativo y el contextual.
Los tres factores deben de cumplir satisfactoriamente con los estudios de
factibilidad, para poder garantizar el éxito del proyecto de inversión.

ECONÓMICO ECONÓMICO
• Factibilidad económica (Rentable)

NORMATIVO
• Potencialidad determinada por la Reglamentación
Aplicable.
• Plan de desarrollo urbano.
• Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal y/o
Municipal.
• Normas Técnicas Complementarias.
• Programa Delegacional.
• INAH, INBA, SEDUVI

CONTEXTUAL
Entorno propicio para el desarrollo del Proyecto
CONTEXTUAL NORMATIVO Arquitectónico

En esta etapa se hace la valoración del predio, obteniendo la potencialidad que nos dicta el uso de
suelo, se establecen costos paramétricos del proyecto basados en el estudio de mercado y su entorno
natural y artificial y asi conocer el grado de rentabilidad del proyecto.
 Análisis Financiero
Los objetivos de esta etapa son ordenar y sistematizar la información de carácter monetario que proporcionaron las
etapas anteriores, elaborar los cuadros analíticos y antecedentes adicionales para la evaluación del proyecto y evaluar
los antecedentes anteriores para determinar su rentabilidad.

 Amortización del terreno

 Gastos notariales e impuestos
 Licencias, permisos, autorización y derechos
 Obras de infraestructura
 Obras de edificación
 Publicidad y promoción
 Comisiones de venta
 Gastos de administración
 Gastos y costos financieros (intereses y comisiones)
 Pronósticos de tiempos, inversión, gastos y amortización
 Amortización del terreno Gastos notariales

Publicidad y promoción

Obras de infraestructura Obras de edificación

Comisiones de venta Gastos de administración Costos financieros

Un Proyecto de inversión Arquitectónica
Un Proyecto de inversión Arquitectónica (oferta y demanda de bienes inmuebles) significa un
conjunto de actividades con objetivos y trayectorias organizadas para la resolución de
problemas sociales de espacio y habitabilidad con recursos privados o públicos limitados.
Este proyecto de inversión puede ser un paquete de inversiones, insumos y actividades
diseñadas con el fin de eliminar o reducir varias restricciones del desarrollo, para lograr
productos, servicios o beneficios en términos del aumento de la productividad y del
mejoramiento de la calidad de vida de un grupo de beneficiarios.
Actualmente existen muchas herramientas como evaluación de proyectos, que permite
establecer ventajas y desventajas, además establecer si es rentable o si es factible el mismo
La importancia del proceso de Planeación dentro de la construcción de un proyecto de
inversión es indispensable
 Evaluación de proyectos
La evaluación de proyectos es una herramienta económica que nos auxilia en el
análisis de un proyecto de inversión, arrojara varios resultados con los que la toma
de decisiones será mas sencilla, aunque existan varios tipos de proyectos la
metodología tiende a ser la misma.

 Análisis de mercado  legislación

 Análisis técnico-operativo.  Impacto ambiental
 Análisis económico y financiero.  Equipamiento
 Socioeconómico. e Infraestructura
 Retroalimentación.  Resumen y
Conclusiones
 Análisis de mercado Análisis técnico-operativo

Análisis económico Análisis

Retroalimentación
y financiero. Socioeconómico

 Equipamiento
 legislación  Impacto ambiental
e Infraestructura
FACTIBILIDAD DE
PROYECTO
El Valor Presente Neto (VPN) es la diferencia entre el valor de mercado de una inversión y su costo.
Esencialmente, el VPN mide cuánto valor es creado o adicionado por llevar a cabo cierta inversión.
Sólo los proyectos de inversión con un VPN positivo deben de ser considerados para invertir.

 VPN= - II + (suma de) [FEO/(1+R(r))t] + [FET/(1+R(r))n]

 II= Inversión inicial = $70,282,592.92 MXN * 20%= 14,056,518.40 MXN

 FEO = Flujos de efectivo de operación en el año = 40%; 28,113,037.2 MXN
 t = año = 1 año
 n = duración de la vida del proyecto en años = 2 años
 R(r) = tasa de rendimiento requerida del proyecto= 20%
 FET: Flujo de efectivo de terminación del proyecto = 27,064,512.00 mes.
 VPN= -70,282,592.92 + (6,102,000 /2.20)(12) + (6,102,000 /2.20)(12) +6,102,000

 VPN= -$70,282,592.92 + $33,282636.4 + $33,282636.4 + $27,064,512.00 = $ 23,347,192.00
MXN

 COS: 3,130 m2 * .80 = 2,504 m2 * 12 niveles = 30,050.3 m2 construibles
 30,050 . 3 *.15 circulaciones = 4,500 m2 = 25,550 m2 vendibles.
 2504 * 3 = 7,512 m2 centro comercial $ 1,000 m2= $7,512, 000. 00 MES
 18,038 m2 oficinas. RENTA $1,500 m2 = $27,057.000 MES

 UTILIDAD AL MES 38.5 % DE INVERSIÓN RECUPERADA AL MES
EJEMPLO DE UN ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
Al obtener los Metros Cuadrados construidos totales, se le Predio 437 m²
resta un 15% para Circulaciones. COS 20% de Área Libre 87.40 m²
 El número de Viviendas lo determina el Uso de Suelo el
Área de desplante 349.60 m²
que indica la vivienda mínima en el Programa CUS 6 niveles
Delegacional. Área construible 2097.60 m²
Circulaciones 15% 314.64 m²
Los metros cuadrados vendibles son divididos entre la
Posibles Vendibles 1782.96 m²
vivienda mínima para:
Vivienda Mínima 58.28 m²
 obtener el número de viviendas máxima permitidas que # de Viviendas
se pueden construir. Máximas Permitidas 30,59
 Se cierra el número a 31 Viviendas ya que el Reglamento 31 Viviendas Máximas Permitidas
nos indica que si obtenemos como decimal 0.5 aumenta
para el siguiente número cerrado.

Área de desplante
349.60 m²
CUS 6 niveles
349.60 m² x 6 =
2,097.60 m²
 POTENCIAL DEL PREDIO
Al dividir el área Vendible 1782.96 m² entre el # de niveles máximos permitidos 6, se obtienen el área vendible por nivel que
vamos a tener 297.16 m²
Esta área se divide por los m² de vivienda mínima 58.28 m² y se obtiene el número máximo de viviendas por nivel = 5.09, al tener
decima de menor a .5 se disminuye el total para poder tener un número cerrado 5 viviendas.
El número de viviendas máxima por nivel serán 5, multiplicándolo por el número de niveles máximo permitidos obtenemos un
total de 30 viviendas.
Al ser un edificio de 6 niveles, necesitamos por reglamento un elevador, por lo que el coeficiente para obtener el número de cajones
de estacionamiento necesarios será de 1 por vivienda con lo que tenemos 30 cajones de estacionamiento.
Al obtener el número de Cajones, se pre-dimensiona el espacio necesario que requiere el estacionamiento. 30 cajones x 30 m² = 900
m².
Para saber el número de niveles necesarios para albergar los cajones de estacionamiento necesarios, se dividen los metros cuadrados
del predio 437 m² entre los metros cuadrados para Estacionamiento 900 m² se tiene el # de Sótanos = 2.05 = 2 niveles
CONCLUSION
Este estudio de uso de suelo se realiza de manera rápida considerando las normativas
y restricciones aplicables. Posteriormente se hace el estudio de mercado para poder determinar la demanda existente y el programa
arquitectónico.
 ESTUDIO DE MERCADO
Ubicación: Calle de San Luis Potosí #44, Delegación Cuauhtémoc, Colonia Roma Norte. Departamentos de 80
a 161m2; Edificio de 6 Niveles. Precio Mínimo $4,310,000.00.
Precio por Metro Cuadrado $53,875.00

Ubicación: Calle de Mérida #100, Delegación Cuauhtémoc, Colonia Roma Norte Departamentos de 91m2;
Edificio de 6 Niveles. Precio Mínimo $5,285,000.00.
Precio por Metro Cuadrado $58,076.92

Ubicación: Calle de Zacatecas #123, Delegación Cuauhtémoc, Colonia Roma Norte. Departamentos de 147 a
224 m2; Edificio de 5 Niveles. Precio Mínimo $9,900,000.00
Precio por Metro Cuadrado $67,346.94
Costo promedio por Metro Cuadrado = 59,766.33
 COSTO PARAMÉTRICO
La potencialidad del predio con ayuda del estudio de mercado de competencia que existe en la zona y los factores naturales y
artificiales que existen para determinar el costo paramétrico del proyecto.
 El tipo de Suelo es Zona III, el nivel de agua freática a poca profundidad.
 Se permiten seis niveles, Limite de 20 Viviendas en Total: se plantea: 1 sótano y Planta Baja de estacionamiento; 5 Niveles de 4
departamentos por Nivel.
 Cada departamento 75 – 90 m² para poder cumplir con elmáximo de metros cuadrados de desplante y obtener un máximo de
30 cajones de Estacionamiento.

RESUMEN: Según SNB y BNB

 Metros Cuadrados vendibles 1782.96 considerando un costo paramétrico de $ 7,800
 Se tiene un costo de $ 16´361,280.00
 Metros Cuadrados de estacionamiento, con un costo paramétrico de $ 9,500.00 se tiene un costo de $ 8´550,000.00
 TOTAL DEL COSTO DE CONSTRUCCIÓN $ 24´911,280.00
 Costo de venta = 1804 m² por $ 45,000.00 = $ 80´233,200.00
 Dando una utilidad del 69%; resultando una ganancia de $ 55´321,920.00