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inmueble a fondo

Cooperativas de
viviendas. Cómo
comprar sin arriesgarse
 Marta Serra Méndez
SALA & SERRA ABOGADOS

Hace algunos años, en pleno boom inmobiliario, para muchos ciudadanos de nues-
tro país el único modo de poder acceder a una vivienda de su propiedad, de buena
calidad y, sin tener que pagar un precio astronómico, era a través de una coopera-
tiva. La crisis del sector inmobiliario ha provocado que muchas cooperativas tengan
grandes dificultades para continuar con su proyecto, lo que conlleva la frustración
de las expectativas del socio cooperativo para la adquisición de su vivienda y, en
a fondo muchas ocasiones, el reembolso de sus aportaciones. A continuación, trataremos
de mostrar la realidad de las cooperativas de viviendas, explicando los problemas
más frecuentes a los que se enfrentan en la actualidad.

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febrero En primer lugar, conviene aclarar que la coo- nas para adquirir los terrenos y promover la
perativa, de conformidad con lo previsto en construcción de las viviendas eliminando el
la legislación aplicable a nivel estatal (Ley margen de beneficio que obtiene la figura del
27/1999 de 16 julio 1999, de Cooperativas), promotor, lo que puede llegar a suponer una
38 es una sociedad con personalidad jurídica minoración del precio de aproximadamente
propia, constituida por personas asociadas, un 20%. En la práctica, la eliminación de la
en régimen de libre adhesión y baja volunta- figura del promotor, si bien supone un aho-
ria que realizan actividades empresariales rro en el precio final de la vivienda, lleva con-
con estructura y funcionamiento democráti- sigo una serie de riesgos que deben ser
cos, y que tiene como finalidad satisfacer las valorados por el cooperativista antes de
necesidades y aspiraciones económicas y incorporarse a la sociedad. Por un lado, no
sociales de los socios adheridos a la misma. siempre es posible establecer el coste final
El Art. 89 de la citada Ley define el objeto de de las viviendas que se van a construir, lo
las cooperativas de viviendas, que podemos que conlleva que el precio inicial, en atención
resumir en la realización de todas las activi- al cual el cooperativista se adhiere a la coo-
dades tendentes a la obtención de viviendas perativa, puede verse alterado por hechos
por sus socios mediante la adquisición de que acaezcan en el transcurrir de la parcela-
los terrenos, urbanización (en su caso), pro- ción y construcción de las viviendas y que se
moción de los terrenos urbanizados y adjudi- traducen en un incremento del precio. Por
cación de las viviendas a sus socios, enaje- otro lado, en muchas ocasiones, las coope-
nando o arrendando a terceros ajenos a la rativas de viviendas adquieren suelo sin des-
misma los locales comerciales o edificacio- arrollar y no cuentan con una parcela inscri-
nes complementarias en caso de que éstos ta en el Registro de la Propiedad sobre la
existan. que solicitar licencia de obras. En este último
supuesto, la determinación del precio de la
Por tanto, cuando una persona se adhiere a futura vivienda y el plazo para su entrega se
una cooperativa, se asocia con otras perso- convierten en un imposible ya que se
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Cooperativas de viviendas. Cómo comprar sin arriesgarse

 No siempre es posible establecer el coste final de las viviendas


que se van a construir, lo que conlleva que el precio inicial puede
verse alterado

encuentra pendiente el desarrollo urbanístico de todas estas fases del proceso administra-
del suelo necesario para iniciar la obra. Esto tivo retrasa de una forma exagerada el inicio
se traduce, en la mayoría de los casos, en de la construcción de las viviendas. En este
una demora en la construcción de 8 a 10 supuesto es casi imposible que la entrega de
años, incrementos en los precios (materiales, las viviendas se realice en 3 ó 4 años, como
mano de obra, etc.…) y la imposibilidad de en ocasiones se informa al futuro cooperati-
acceder a un proyecto de edificación con- vista para su adhesión a la cooperativa.
creto para las viviendas por cuanto se des-
conoce dónde se ubicarán exactamente y  Uno de los principales escollos
con ello los trabajos que habrán de realizar- que se están encontrando las
se sobre el terreno. cooperativas para el desarrollo de
sus proyectos es precisamente el
Por tanto, la adquisición de un suelo sin des- acceso a financiación
arrollar supone que previamente a la cons-
trucción sobre el mismo de cualquier tipo de
vivienda, que se estima durará alrededor de Entre las obligaciones del socio cooperativis- a fondo
uno a dos años, deben seguirse una serie de ta previstas en las leyes autonómicas de
procedimientos administrativos que están cooperativas, adquiere especial relevancia el
desarrollados conforme a la legislación urba- desembolso de las aportaciones al capital >>> 108
nística, planeamiento y demás normativa social y otras aportaciones dirigidas a finan- febrero
administrativa aplicable, como son: la divi- ciar la adquisición de la vivienda, normal-
sión del terreno en sectores para su desarro- mente mediante cuotas cuyas condiciones
llo en planes parciales, la posterior clasifica- se acuerdan por los propios socios, las cua-
ción del suelo y la fijación del aprovecha- les irán dirigidas a la financiación del proyec- 39
miento medio de la superficie. El desarrollo to cooperativo.
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Sin embargo, en la práctica, nos encontramos el devenir de las cooperativas de viviendas,


>>> 108 con que las aportaciones iniciales suelen des- por cuanto la carencia de recursos de los
febrero tinarse única y exclusivamente a la adquisi- cooperativistas ha provocado una avalancha
ción de los terrenos en los que la cooperativa de solicitudes de baja y el reembolso de las
va a construir las viviendas, es más, en cantidades aportadas hasta el momento. En
muchas ocasiones, dichos terrenos se este punto, cabe resaltar que para el reem-
40 adquieren con préstamos hipotecarios siendo bolso de las cantidades aportadas, según el
destinado el dinero de las aportaciones al artículo 51 de la Ley 27/1999, de
abono de los intereses de dichos préstamos, Cooperativas, se tomará como referencia el
a los costes de urbanización de los terrenos y balance de cierre del ejercicio en que se pro-
a los gastos de gestión de la cooperativa. duzca la baja, deduciendo las pérdidas que
Pero la necesidad de fondos no termina ahí, según el balance le sean imputables al socio.
ya que será necesaria la promoción de suelo Por tanto, el socio que cause baja se verá
y la construcción de las viviendas, lo que lleva afectado por la situación patrimonial de la
normalmente a la exigencia de nuevas aporta- cooperativa, minorizando en su caso su
ciones a los socios así como a la solicitud de derecho de reembolso.
financiación ajena.

En la actualidad, uno de los principales  Cuando una persona se


escollos que se están encontrando las coo- adhiere a una cooperativa se
perativas para el desarrollo de sus proyectos elimina el margen de beneficio
es precisamente el acceso a esa financia- que obtiene el promotor,
ción. La crisis económica ha provocado que suponiendo la minoración del
cada vez sea más difícil acceder al crédito precio aproximadamente en
por las estrictas condiciones fijadas por las un 20%
entidades.

Asimismo, el incremento del desempleo en El gran incremento en el número de bajas ha


España ha tenido graves consecuencias en llegado a poner a algunas cooperativas en
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graves situaciones de liquidez, ya que el recursos que le permitan continuar su activi-


descenso en el número de socios les impide dad mediante la solicitud de nuevas aporta-
hacer frente a sus obligaciones con terceros ciones a los cooperativistas (superiores a las
(véase pago de las derramas de la Junta de inicialmente comprometidas) y/o mediante la
Compensación, interés del préstamo hipo- obtención de recursos ajenos. En caso de
tecario) y dificulta la devolución de las canti- que ninguna de las circunstancias anteriores
dades aportadas por los ex socios de la se produzcan, la cooperativa incurrirá en
cooperativa. situación de insolvencia al no poder cumplir
regularmente sus obligaciones exigibles, lo
 El socio que cause baja se que se configura como el presupuesto objeti-
verá afectado por la situación vo que conlleva que la cooperativa se
patrimonial de la cooperativa, encuentre en situación concursal, de confor-
minorizando en su caso su midad con el artículo 2 de la Ley 22/2003, de
derecho de reembolso 9 de julio.

Ante esta situación, la cooperativa que no A fin de evitar situaciones inesperadas y sor-
tenga en su balance unas reservas económi- presas al futuro adherente a una cooperati-
cas suficientes que garanticen la viabilidad del va de viviendas, desde Sala & Serra,
proyecto y el reembolso de sus aportaciones Abogados hemos elaborado un decálogo de
a los ex cooperativistas, deberá obtener los recomendaciones: a fondo

1. La cooperativa debe estar constituida ante notario e inscrita en el Registro de Cooperativas.


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2. Debemos reclamar una copia de los estatutos sociales de la cooperativa e informarnos sobre febrero
los derechos y obligaciones adquiridos al entrar a formar parte de ella, especialmente en lo
que respecta a las condiciones que debemos cumplir para abandonarla.
3. Es imprescindible conocer si la cooperativa tiene o no terrenos en propiedad y si éstos son
urbanos. El desarrollo de un terreno puede suponer una espera de entre 5 y 7 años, a los que
hay que añadir dos años más, necesarios para la construcción del inmueble.
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4. Nos debemos informar sobre los compromisos de permanencia que adquirimos cuando firma-
mos el contrato de adhesión a la cooperativa, si tenemos posibilidad de solicitar la baja cuan-
do lo deseemos y si nos devolverán las aportaciones íntegramente en el caso de que abando-
nemos la cooperativa.
5. Es preciso que, en el contrato de adhesión, aparezca un compromiso del plazo para la entre-
ga de la vivienda y que queden reflejadas las consecuencias del incumplimiento de ese plazo.
6. Debemos realizar un examen de los compromisos adquiridos por la cooperativa con anteriori-
dad a la adhesión de los socios. Puede ocurrir que, antes de iniciarse el proceso de captación
de los cooperativistas, el Consejo Rector Constituyente, en ocasiones vinculado a la Gestora,
haya firmado con ésta contratos de gestión a precios muy elevados o se ha comprometido a
pagar importantes comisiones para la adquisición de terrenos. Todo esto hace que se incre-
mente el precio final de las viviendas.
7. Cualquier aportación económica que realicemos debe estar avalada por un banco o una com-
pañía de seguros. Este aval o seguro es el único medio para garantizar la devolución de las
cantidades y debe reunir los requisitos recogidos por la Ley 57/68.
8. Debemos conocer en qué supuestos podremos proceder a la ejecución del aval o seguro.
9. Es necesario que nos informemos sobre si existe o no un proyecto vinculado a la vivienda que
vamos a adquirir y obtener una copia de la memoria de calidades.
10. El contrato de adhesión que firmamos cuando entramos a formar parte de la cooperativa
debe estar vinculado a una determinada vivienda, debe ir acompañado de un plano del
inmueble y en él se deben especificar el piso, la puerta, el número de portal…