Scripta Nova

REVISTA ELECTRÓNICA DE GEOGRAFÍA Y CIENCIAS SOCIALES

Universidad de Barcelona. ISSN: 1138-9788. Depósito Legal: B. 21.741-98
Vol. XIV, núm. 331 (79), 1 de agosto de 2010
[Nueva serie de Geo Crítica. Cuadernos Críticos de Geografía Humana]

CONSTRUCCIÓN DE TERRITORIALIDADES Y FRAGMENTACIÓN SOCIO ESPACIAL: AGENTES Y

ACCIONES

Eduardo Gárriz
Universidad Nacional del Sur
ejgarriz@uns.edua.ar

Nidia Formiga
Universidad Nacional del Sur
nformiga@uns.edu.ar

Construcción de territorialidades y  fragmentación  socio espacial: agentes y acciones (Resumen)

En el espacio urbano fragmentado y segregado,  se materializan los  procesos de producción del

espacio que van  determinando la formación de las diferentes áreas.

Bahía Blanca, ciudad intermedia,  ha evidenciado grandes cambios  en su estructura económica, en
relación con los procesos nacionales y globales, con gran incidencia en la organización del territorio
local. Un territorio segregado, con amplias áreas marginales se contrapone a las áreas residenciales
de prestigio y nuevas tipos de urbanizaciones que se han consolidado en los últimos años. Las
diferencias en cuanto a calidad y disponibilidad también son evidentes en el caso de áreas de
consumo y recreación.

Por la significación de sus intervenciones, interesa destacar la participación de la gestión local en

cuanto a las actividades relacionadas con la práctica urbanística. Recientemente, varios proyectos
han sido presentados y están siendo considerados por el gobierno local y agentes de la comunidad.

Palabras clave: territorio, segregación, fragmentación, expansión urbana, dinámica inmobiliaria.  

Territorial construction and space and social spatial fragmentation: agents and actions  (Abstract)

In the segregated and fragmented urban space are materialized the processes carried out by
different agents  as  they are determining the formation of the different areas.

Bahía Blanca, medium size and intermediate city, has shown large changes in economic structure,
in conjunction with national and global processes, with considerable impact on the organization of
the local territory.

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Segregated territory with large marginal areas contrasts with prestigious residential areas and new
types of developments that have been consolidated in recent years. The differences in quality and
availability are also evident in the case of consumption and recreation areas.

For the significance of their interventions, is important to highlight the participation of interested
local management regarding activities related to urban practice. In recent times, some projects
have been presented and they are in consideration from local government and community agents.

Key words: territory, segregation, fragmentation, urban expansion, property dynamic.

La ciudad, como producto social, se manifiesta a través de diversas materialidades, las cuales
surgen como marcas indivisibles de las diversas formas de habitar, siendo su  resultado un espacio
fragmentado, diversificado y segregador que pone en evidencia las diferencias y distancias sociales
entre sus habitantes.

Lombardo (2007) considera que, en la producción social del espacio urbano, el proceso de
espacialización se realiza a través de:

 la calificación del espacio –referida a la provisión de infraestructura, equipamiento y

servicios, a las distintas áreas de la ciudad.
 la valorización del territorio –los precios del suelo, de los edificios y sus modificaciones
según la calificación de las distintas zonas de la ciudad para las diversas funciones urbanas.
 la diferenciación espacial –las diversas cualidades que las distintas zonas y lugares urbanos
presentan entre si.

Bahía Blanca, ciudad intermedia localizada en el sudoeste de la Provincia de Buenos Aires ha

evidenciado cambios importantes en su estructura económica, en relación con los procesos
nacionales y globales, que implican  la incorporación de agentes y actividades  cuyas acciones se
desarrollan en el ámbito internacional, con significativa incidencia en la organización del territorio
local. Y esa condición de intermedia se pone de manifiesto en la dinámica urbana pues, como indica
Méndez (2006), “las ciudades intermedias cuentan con suficiente masa crítica y pueden actuar
como intermediarios entre la gran ciudad y los espacios rurales. En tal sentido, pueden actuar como
proveedores de bienes y servicios especializados, así como centros de interacción social, económica
y cultural para su entorno”. En el contexto actual parecen estar mejor posicionadas para cumplir
con estas funciones ya que disponen de ventajas tecnológicas, económicas, políticas y culturales, 
que se refuerzan mutuamente. Como expresa Rodríguez, si bien hay ciertas condiciones de base
indispensables que se constituyen en limitantes -capital económico, humano y social, densidad
tecnológica, instituciones y gobiernos sólidos, etc.-, las ciudades intermedias presentan factores
singulares  que “tienen un papel fundamental, como la articulación con su entorno, la conectividad
física, la existencia de centros urbanos alternativos, la sostenibilidad de sus actividades productivas,
etc.” (2002:39). Es por las disposiciones ventajosas/favorables, potencialmente importantes
disponibles en su territorio, que “numerosos de estos núcleos urbanos emergentes se han
convertido en ámbitos para la localización de población, inversiones o instrumentación de políticas
alternativos a los tradicionales espacios de concentración metropolitana” (Ibídem)

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El objetivo de este trabajo[1] es analizar las recientes transformaciones territoriales, que se
relacionan con la dinámica económica e inmobiliaria, que se enmarcan en un proceso de
segregación/fragmentación. Atendiendo a la territorialización de las acciones,  se lleva a cabo una
revisión de proyectos orientados al desarrollo local y ordenamiento urbano, que se han presentado
recientemente o en proceso de desarrollo, en cuanto a considerar la participación de la gestión
local en la articulación de las acciones propuestas y sus implicancias respecto a tender a una ciudad
más inclusiva e integrada.

Por la significación de sus intervenciones, interesa destacar la participación de la gestión local en

cuanto a las actividades relacionadas con la práctica urbanística. La ciudad no es el territorio
exclusivo del poder local, sino que el espacio urbano es un espacio de conflictos, alianzas y
acuerdos entre los distintos niveles de gobierno y la comunidad, mediante la participación de sus
representantes.

El proceso de crecimiento de la ciudad ha dado como resultado de la expansión periférica y la

densificación/renovación del área central, la conformación de nuevas áreas residenciales vinculadas
a nuevos estilos de vida, la extensión y la puesta en valor del centro tradicional y el surgimiento de
nuevas centralidades, así como la extensión y profundización de los problemas en los
asentamientos marginales, con la estructuración de espacios bien diferenciados en cuanto a
infraestructura básica de servicios, equipamiento comunitario y calidad del hábitat.

A partir de estas consideraciones conceptuales, se trata en primer lugar, la territorialización de las

acciones, abordando aspectos de la dinámica económica bahiense y  la actividad de la construcción
en la ciudad en la última década. Por último se hace referencia a iniciativas de ordenamiento
urbano con las cuales se pretender establecer un modelo territorial y una base de desarrollo local.

La información requerida para el desarrollo de esta investigación se obtuvo de informes técnicos,

estudios particularizados y de mercado, trabajo de campo y entrevistas a promotores y agentes
inmobiliarios, vinculados a los emprendimientos, información periodística y entrevistas a
funcionarios municipales.

Territorialización de las acciones

Se considera el territorio a partir de los procesos que incidieron a través del tiempo en su
estructuración actual y que se plasman, en lo formal, en los aspectos  morfológicos. Este territorio,
territorio usado en la concepción de M Santos, también es el enlace entre pasado y futuro. Así es
que la idea de territorio usado “puede ser más adecuada a la noción de un territorio en cambio, en
proceso. Si lo tomamos a partir de su contenido, el territorio tiene que ser visto como algo que está
en proceso. El territorio constituye el trazo de unión entre el pasado y el futuro inmediatos”
(Santos, 1999:19). Milton Santos aplica el concepto de territorio usado para indicar que  la 
Dialéctica sociedad-naturaleza solamente se realiza a partir de la naturaleza valorada por la
sociedad. “Lo que se da es la relación sociedad  y sociedad en cuanto territorio, sociedad en cuanto
espacio” (Santos, 1999:18). Es en este sentido de territorio usado, de territorio valorado por la
sociedad que se incluyen los conceptos de territorio y territorialización.

Dos aspectos prioritarios y complementarios señala Bervejillo respecto de las estrategias

territoriales: “construcción «interna» de capacidades y  posicionamiento e inserción «externa» en

3
el escenario globalizado.” Las acciones de la primera corresponden a “conformar, estructurar;
complejizar el territorio local, desde un enfoque multidimensional”; en tanto la “segunda supone:
comunicar; insertar y posicionar el territorio local en las redes interterritoriales y en los sistemas
globales. En conjunto, las nuevas orientaciones suponen una revalorización de la oferta territorial
específica, y a la vez un impulso al protagonismo del sistema de actores local y regional.” (1996:28).
Como resultado de los procesos de reestructuración global de la economía, se verifican complejos
efectos y manifestaciones territoriales, en los cuales es tan importante la valorización de los
recursos como la participación de los agentes, públicos y privados, así como de la comunidad.

Dinámica económica bahiense

Bahía Blanca es una ciudad media por su tamaño demográfico (aproximadamente 300.000
habitantes) e intermedia por sus funciones. Es un centro regional relevante en el sur de la Provincia
de Buenos Aires por sus actividades portuarias, industriales y de servicios. Constituye un nodo de
servicios calificados, particularmente en educación y salud, lo que se complementa con otros
servicios y actividades comerciales diversificadas y especializadas.

 Las ciudades intermedias pueden desempeñar un papel importante en la organización y desarrollo

de las actividades regionales y Bahía Blanca reúne condiciones para un buen desempeño, dado que 
la capacidad para atraer actividades competitivas depende de la dotación  y del ritmo de 
renovación técnica del lugar. Lo importante es considerar que, más que el tamaño demográfico, 
este tipo de ciudades se caracterizan por sus funciones importantes como centro de servicios
regional.

Como señala Llop, el concepto ciudades intermedias es transversal ya que incorpora a las
dimensiones física y demográfica, “la intermediación, como dimensión intermedia o estar en medio
de flujos y de espacios diversos”. “La doble cuestión a destacar en el momento de la definición de la
ciudad intermedia, es que la talla mediana está en función del tamaño de la población… y que
siempre tienen sentido y funcionan en y para un territorio regional, concreto y característico.”
(2008:13)

En general, la situación económica para la ciudad, en el período de estudio, presenta rasgos

similares a la situación nacional; en el caso de la estructura económica bahiense,  depende
fundamentalmente de los aportes de la industria petroquímica y de los productos agropecuarios.
En referencia al año 2009, se indica[2]: “De acuerdo  al indicador de situación general de la
encuesta de coyuntura, el año transcurrió estable en bajo niveles después de la abrupta caída del
2008, con una leve recuperación de las ventas sobre el último trimestre, pero que no alcanza a
modificar un panorama  de expectativas en el que no se alcanza a vislumbrar claras señales de
mejoría.” (IAE 108, p.20)  Respecto al aporte de la industria petroquímica, es significativo y estable,
tanto en su componente directo como indirecto. Por otra parte, un fuerte impacto en la actividad
económica local tuvo la importante reducción en la producción agrícola regional, que alcanzó uno
de los valores más bajos  que se tenga registro. Respecto a las perspectivas, se indica que “Pese a
que no se encuentran muchos indicios que permitan trazar una perspectiva muy alentadora para la
economía de la ciudad, los últimos meses del año [2009] aportan alguna novedades positivas que
dan margen para no perder el optimismo:” (Ibíd. p.23)  Respecto a las novedades positivas, se hace
referencia a la recuperación económica que se consolida en el resto del mundo, aunque con

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muchos interrogantes para el mediano y largo plazo. Este contexto abre oportunidades para el país
y en particular para la región, en cuanto al incremento en la demanda mundial de alimentos.

Figura 1. Croquis Distribución componentes territoriales.

Cabe destacarse los siguientes componentes que dinamizan la economía local (Figura 1):

El Complejo Portuario es una de las piezas de vanguardia y se constituye en un motor fundamental

del cambio, en cuanto a dos aspectos fundamentales: a) como nodo importante de transporte, que
forma parte de una red multimodal; y b) en el desarrollo de actividades productivas, al promover la
radicación de emprendimientos industriales en la zona portuaria y se transforma en una terminal
con las condiciones más ventajosas en cuanto a puerto de aguas profundas. Por ello, se comporta
como un elemento estructurador del área y la base para la introducción de nuevos
emprendimientos. Se destaca en su segundo año de operación el muelle multipropósito

5
“convirtiéndose en una experiencia sumamente exitosa para el puerto local que trae aparejados
cuantiosos beneficios relacionados con la afluencia regular de líneas marítimas de transporte y con
la diversificación del  perfil portuario”. (Ibíd. p.50). Es así que se incrementa en forma notable la
salida de contenedores, principalmente destinados a exportación, que se prevé aumentará en
forma significativa, en parte por productos petroquímicos.

En el ámbito portuario, en actividades cerealeras y agroindustriales, tanto en las terminales  como

con plantas de procesamiento, se localizan empresas de primer nivel en el  orden mundial (Cargill y
Glencore-Moreno, Compañía Mega y Profertil). Se indica que (Ibíd. p.49)  “Bahía Blanca aumentó su
participación respecto al total de puertos del país en un 2,6 %, impulsado principalmente por el
aumento en la comercialización de granos y aceites”.

El Polo Petroquímico (fundamentalmente PBB Polisur y Solvay Indupa, fuera del área portuaria) 
incide en la jerarquización de la ciudad, al constituir Bahía Blanca uno de los  centros petroquímicos
destacados a nivel internacional, en particular del Mercosur. El Polo Petroquímico de Bahía
Blanca[3]  constituye una cadena productiva integrada, con importantes encadenamientos. “En
años recientes se observa un progresivo desarrollo de varios eslabones de la cadena de valor. No
solo se realiza localmente el procesamiento primario de hidrocarburos, sino que también han
crecido considerablemente la producción de diversos petroquímicos que son a su vez utilizados por
otros sectores…, los cuales también se han expandido sustancialmente.”[4] Ya se hizo referencia a
la importancia  en la economía local, que se evidencia en algunos datos significativos (Ibíd. p.247):

 Las empresas del Polo incrementaron en más de un 50% su aporte a la economía local entre
2002 y 2009.
 Amplió su capacidad productiva (que se multiplicó por 4).
 1 de 4 contenedores en el Puerto transporta productos petroquímicos.
 De cada 100 ocupados en la industria manufacturera local, 8 trabajan en las empresas de
AIQBB.

En este sector, también un importante impulso ha tenido en los últimos años el Parque Industrial,
con la ampliación del área y el incremento en el número de empresas allí instaladas.

Se puede concluir que el conjunto de inversiones que se han incorporado en el área, imprimen una
nueva dinámica en la economía local y fortalecen el rol que desempeña Bahía Blanca en el sector
petroquímico. Un aspecto que está en vías de completar es un adecuado sistema vial de acceso a
este espacio portuario industrial.

Nuevas inversiones industriales  2010-2011

En cuanto al Complejo Portuario,  en el muelle multipropósito se está ejecutando la última etapa. 

El predio no sólo servirá para la exportación sino también para la potencial recepción de
mercaderías, teniendo en cuenta su condición de plazoleta fiscal. Desde el Consorcio de Gestión del
Puerto se indica que" Es un lugar estratégico. El puerto no tiene otro espacio para crecer, como
para tener una plazoleta fiscal. Hoy contamos con capacidad para 1.800 contenedores y pasaríamos
a 2.800"[5]. 

6
También se valora el inicio de obras de la empresa Louis Dreyfus en Cangrejales, frente a Puerto
Galván, con miras a la construcción de un muelle y  depósitos para cereales, principalmente soja y
girasol. En la tercera etapa, vinculada con la construcción de una industria aceitera, Oleaginosa
Moreno Hnos. se sumará a la inversión en infraestructura.

En cuanto al proyecto de la firma brasileña Vale do Rio Doce (ex Río Tinto), por el que se prevé
exportar potasio desde un lugar situado en cercanías de la central termoeléctrica, las obras podrían
comenzar entre julio y agosto. Ya se hizo un relevamiento del terreno y por ahora prosiguen los
trabajos técnicos y preparatorios.

Estas inversiones son un indicador[6] de la importancia de este complejo portuario de aguas

profundas, que continúa incorporando y diversificando actividades. 

Respecto a  Zona Franca Bahía Blanca Cnel. Rosales ya han comenzado las primeras tareas, según se
informó, y se espera disponer de las  obras mínimas necesarias en el  primer cuatrimestre de este
año, para iniciar con las operaciones. Respecto a la generación de empleo, va a depender del perfil
de las empresas que se instalen, y se espera un mayor número de puestos de trabajo indirecto,
vinculados a la prestación de servicios.

Por otra parte, se abren nuevas perspectivas que tendrían importantes efectos, ya que se ha
informado de una reunión de un grupo de empresarios industriales con el gobernador  y el 
intendente municipal[7] para coordinar estrategias de desarrollo a concretar en los próximos años
en Bahía Blanca.  Representan a compañías de diferentes rubros industriales y el monto total de las
inversiones alcanzaría  los 4.000 millones de pesos y se realizarían entre 2010 y 2011. Se hace
referencia a “la manera en que el Estado provincial seguirá facilitando "la articulación de lo público
y lo privado" para la llegada de inversiones "que son estratégicas" en la Provincia.”

Todas estas actividades reseñadas, fundamentales para la economía bahiense, tienen también un
importante impacto territorial pues se concentran en un espacio portuario-industrial dotado de
modernas tecnologías, vinculado al espacio global.

Diferenciación de áreas y agentes

Debe tenerse en cuenta que la dinámica de la construcción responde a un modelo “procíclico”,

donde se producen fuertes impactos, en términos absolutos, sobre: 1) la cantidad de empleos (que
en el caso local tiene una gran importancia por el porcentaje de personas ocupadas en la
construcción sobre el total de las actividades económicas), 2) volúmenes de venta,  que dependen
del período económico en cuestión y 3) niveles de inversión, que reflejan la posibilidad de
orientarse a distintos tipos de segmentos y aprovechar la situación de cada momento.

Es de destacar que Bahía Blanca según el CREEBBA[8] (IAE 106, p. 9) ha tenido una importante
dinámica en el sector de la “construcción planeada”, comparada con importantes

centros urbanos del país. Analizando datos del INDEC, del  período 2000-2009, (Cuadro 1), sobre 42
municipios,  la ciudad siempre ha ocupado un importante lugar, entre los 10 a 15 primeros lugares,
según se consideren metros cuadrados autorizados o superficie per cápita. Esto indica cómo el
sector ha tenido un fuerte posicionamiento  en la economía local,  que le ha posibilitado  a la ciudad

7
captar importantes capitales de la región y seguir manteniendo su condición como espacio de
inversiones.

A fin de presentar de manera mas gráfica la dinámica de la construcción y su relación con la

actividad económica,  en la ciudad de Bahía Blanca con relación a las 42 ciudades en estudio se
cuenta con información del CREEBBA[9] (IAE, 106, p.12) (Cuadro 2), que presenta información sobre
la superficie total del período y los m2 p/cápita, pero también  la población, la inversión estimada,
el peso relativo de la constricción y su aporte al PBI desde el sector construcción (2008).

Se destaca la importancia de la ciudad  a nivel país, considerando que sus características la hacen
propicia para la inversión inmobiliaria, como resguardo de capital ante las cambiantes políticas
económicas registradas a lo largo del tiempo en el país y, que en particular, reflejan la situación de
su área circundante. Para el período 1998-2009,  (Cuadro 3), el CREEBBA[10] (IAE 104, p. 14)
presenta las inversiones estimadas por proyectos, donde se establecen tres modelos constructivos-
viviendas, locales y departamentos- con la superficie autorizada y las inversiones estimadas.

La ciudad de Bahía Blanca presenta una interesante diversidad de tipos vinculados con la
producción del espacio urbano especialmente en la última década, producto de las diferentes
estrategias de los agentes intervinientes, que resultan de la incorporación de nuevos productos
inmobiliarios (Figura 2) y nuevas funciones que transforman espacios tradicionales, siguiendo la
lógica de nuevas demandas.

Se considera importante destacar el curso que ha seguido la actividad de la construcción de

vivienda, fundamentalmente, y su impacto en cuanto a áreas y productos, que ha variado teniendo
en cuenta las demandas, en un contexto  donde se ponen en evidencia distintos factores tales
como: las cambiantes situaciones económicas a nivel país  y con fuertes repercusiones en el ámbito
local, las nuevas tendencias residenciales que se manifiestan en productos asociados a nuevos
modos de vida, la vivienda u otro producto inmobiliario como inversión, vinculada al resguardo del
capital

Por último, también cabe incluir a los sectores que si bien, presentan expectativas claras vinculadas
a sus necesidades por sus ingresos, se ven limitados de participar en el mercado financiero para la
adquisición de su vivienda y, en el punto más extremo, se encuentra el sector de la población que
está al margen de toda posibilidad de integrarse al circuito formal de tierras y que, no obstante ello
por necesidad construyen su vivienda y materializan ciudad de manera informal.

De tal forma la ciudad como producto social, particularmente en lo residencial, se construye por las
diferentes pautas y fuerzas que actúan en el mercado de tierra urbano, los cuales influyen en los
patrones de localización de los distintos grupos sociales. Los habitantes, como agentes que
representan la demanda, van a participar de acuerdo a sus posibilidades de acceso a dicho
mercado, lo cual determina para los grupos más pobres, estar sujetos a situaciones de ilegalidad y
semi-ilegalidad, especialmente en asentamientos periféricos.

Verticalización y densificación

La evolución del crecimiento urbano a través de la dimensión de crecimiento vertical, con el

consiguiente proceso de densificación, ha registrado un fuerte impacto  en el período 1998-2009,

8
sobre el área central, incluyendo el área del macrocentro y, particularmente, sobre el sector
denominado Barrio Universitario, como así también sobre los sectores norte noreste y noroeste.
Debe tenerse en cuenta que el impulso en la construcción ha estado más vinculado a la valorización
inmediata y resguardo como inversión a futuro, particularmente en lo que corresponde a unidades
funcionales de pequeño tamaño. Un caso especial es  la  implantación de las urbanizaciones
periféricas exclusivas, que se localizan en el sector noreste, con otro perfil de demandantes como
de calidad de la oferta.

El negocio inmobiliario pone de manifiesto la competencia por la tierra, dado que ésta se presenta
como escasa, tanto en cantidad de lotes, como en aquellas construcciones existentes que son
objeto de interés para su demolición o nuevo acondicionamiento; ambas situaciones requieren que
cada proyecto tenga la posibilidad y la viabilidad teniendo en cuenta lo que la zonificación permite
construir,  condición que dimensiona su verdadero valor real o potencial en el mercado. A partir de
allí surge la necesidad de oferta de productos conforme a segmentos específicos y determina que
cada sector de la ciudad sea insertado en el mercado con diferentes posibilidades.

En los sectores del macrocentro y sobre el sector de borde de este, la tendencia más marcada fue 
la inversión en edificios de 3 y 4 plantas, que se debe a los menores costos tanto de construcción,
ya que no requieren ascensor, como de mantenimiento, dado que  generan expensas mínimas.  La
actividad constructiva se apropia de las economías externas generadas por la acción pública en la
construcción de amplios espacios recreativos,  que generan  un marco paisajístico muy agradable,
así como  altamente  valorado para disfrutar en el tiempo libre. También debe destacarse la
proximidad de las instalaciones universitarias y la incorporación de nuevas carreras que presenta
un aumento en de estudiantes que prefieren el sector pues le brinda una rápida accesibilidad.

Por último, al observar los datos para el año 2009, presentados por el CREEBBA (IAE 108, 36 - 38) se
pone en evidencia una nueva caída en la actividad. Utilizando otras variables como autorización de
obras, que alcanza una cantidad de 1868  y representa un total de 174.1000 m2, significa una baja
del 16%, tanto en permisos como superficie. Del total de permisos, el 40% corresponde  a
departamentos y el resto, en cantidades iguales, a locales y viviendas. En cuanto a las superficies, el
38% es en viviendas, 32% en locales y 30% en departamentos. Y destaca “La distribución geográfica
de los nuevos proyectos edilicios varía según se tome como criterio la cantidad de obras o la
superficie cubierta. En términos de cantidad de construcciones y ampliaciones, el Centro se
posiciona en primer lugar, concentrando el 28% de los permisos, con alta incidencia del rubro
departamentos y locales. Le siguen en importancia el Norte, Noroeste y Noreste, con
participaciones respectivas del 17%, 16% y 12%”. Con relación a las viviendas “el sector Este
registra la mayor proporción, estimada en el orden del 40%. Luego figuran el Centro, Noroeste y
Norte, con un peso relativo del 14%, 12% y 11% respectivamente”[11] (IAE108, 37-38)

El impacto de este “boom”  de verticalización transforma el paisaje, al introducir un perfil de

edificaciones en altura que altera, definitivamente, el carácter de algunos sectores, especialmente
el norte, al pasar de edificación baja a edificación en altura, en cuanto a que resta privacidad y se
incrementa la movilidad, el tránsito y el estacionamiento.

Otro aspecto a tener en cuenta es la incidencia de la incorporación de estos productos

inmobiliarios, en sectores con insuficiente  infraestructura de servicios, que ha tenido fuertes
impactos en sectores como el denominado “Universitario”, a lo que se agregó la “crisis del agua”,

9
como resultado del prolongado período de sequía que afectó a estos sectores de manera
importante, así como al área central y a la ciudad en general.

Incorporación de nuevas áreas periféricas

Simultáneamente van ocurriendo cambios, importantes y de distinto sentido en la periferia,  donde

el   sector norte y noreste han tenido una fuerte valorización en los últimos años, por las acciones
de promotores o desarrolladores vinculados a  los nuevos estilos residenciales (barrio cerrado, club
de campo). Es así que el período esta asociado a un proceso de difusión de arquetipos urbanos que
adquiere una dimensión importante, por ser un formato adoptado a diferentes niveles de escala
urbana,  a partir de mediados de los años noventa, por el cual “algunas formas urbanas típicas de la
ciudad “norteamericana” se difundieron en las urbes del subcontinente. Los procesos de
urbanización privada y la tendencia al aislamiento de complejos habitacionales y comerciales se
impusieron en la mayoría de las metrópolis latinoamericanas y aún en las ciudades medianas. Así la
ciudad total está siendo sustituida por la ciudad fragmentada, en donde las nuevas formas urbanas
poseen un carácter marcadamente insular, con características que subrayan la tendencia hacia una
ciudad extremadamente segregada y dividida”  (Frediani, 2006).

La materialización de las vías de penetración ha tenido distintos efectos sobre el área circundante y
estableciendo diferencias importantes en la configuración y la valoración de las áreas residenciales
próximas, así como en la generación de nuevos conjuntos.  En el caso del acceso por Sarmiento, se
ha convertido en  un importante eje para el crecimiento urbano, incorporando y transformando
definitivamente el sector periurbano bajo su influencia, particularmente para la localización de la
actividad comercial (shopping centres, asociados a hipermercados), que  es  un importante
atractivo no solo de habitantes de la ciudad sino también de la región.

La apuesta por el verde en ámbitos exclusivos se amplia con la generación de nuevas iniciativas y la
continuidad de las  construcciones individuales. En  tal sentido se indica la materialización
importante del country Bosque Alto y el barrio cerrado  Solares Norte, a los que se agrega en el
último tiempo un nuevo emprendimiento denominado Barrio Privado La Reserva, cuya localización
esta fuera de los límites del ejido, pero su ubicación próxima al anillo exterior de la ciudad le
permite una muy buena accesibilidad.

Por último, es importante destacar que coincidieron algunas circunstancias particulares para el
desarrollo de emprendimientos urbanísticos, tanto de tipo horizontal como vertical, como un
momento económico favorable para la inversión de algunos grupos sociales, un estilo de vida que
lo legitimaba y un segmento de la sociedad que deseaba diferenciarse y vivir en un contexto urbano
pero de “puertas adentro y entre gente que tenía ese mismo sentir”, posiblemente formado el
patrón cultural imperante a partir de la última década del Siglo XX.

Asentamientos carenciados  

Dentro de ese contexto, la problemática habitacional correspondiente a los hogares de menores

recursos permanece como asunto pendiente en la agenda de la gestión local, con limitados avances
en la última década  y propuestas que no logran concretarse. Estas iniciativas se concentran en un
sector de la ciudad cuyos rasgos morfológicos y condiciones del sitio, son los menos atractivos y con

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menores condiciones para constituir un hábitat adecuado y que permita la integración a la trama
urbana consolidada, así como el acceso a los servicios urbanos.

Gran parte del hábitat popular del sur, oeste y sudeste es producto de la acción del Estado- directa
o indirectamente- a partir de los emprendimientos habitacionales para vivienda social. No obstante
ello el resultado es un hábitat de baja calidad, con grandes limitaciones, donde se manifiestan las
mayores desigualdades,  las carencias y la marginalidad, social y ambiental.

En la distribución geográfica de las inversiones[12], (IAE104, 16) (Cuadro 4), se  destacan en el
espacio bahiense los sectores sur, oeste y sudeste en los que se registran las menores superficies
autorizadas, como así los menores porcentajes de participación sobre el total de la ciudad, 3,6 % y
5,9 % y 5,5% respectivamente, coincidente con las En estos sectores se registran importantes
intervenciones, debido a que es allí donde también se localiza una amplia disponibilidad de tierras
del Estado, destinadas a programas de vivienda social. Desde hace algo más de una década, se
iniciaron  acciones que han resultado en cambios importantes en ciertas áreas; sin embargo, la
situación de precariedad prevalece en gran parte del sector, ya que los diversos programas y
proyectos no alcanzaron a producir una transformación significativa en el hábitat.

Se puede establecer que, aunque se cuenta  con los instrumentos y normativas orientados a  una
solución habitacional, la regularización en la tenencia de la tierra y al mejoramiento del hábitat, la
discontinuidad en las acciones y las fricciones de poder entre distintos niveles del Estado, ponen en
evidencia los inconvenientes que surgen en las distintas instancias de gestión y que imposibilitan
arribar a una solución más integral, en parte ocasionados por la implementación de proyectos
inadecuados a las necesidades y requerimientos de las familias afectadas.

Gestión y Ordenamiento Territorial

Como resultado de varias iniciativas gestadas desde el gobierno local, se plantean nuevas
propuestas de ordenamiento urbano y acciones orientadas al desarrollo local, que si bien son de
suma importancia en cuanto a establecer bases para la diversificación productiva mediante nuevas
inversiones y  el ordenamiento espacial, se plantean como propuestas no articuladas y  que, en
lugar de plantear sinergias, se manifiestan más como problemas de competencias.  Las más
importantes son la Agenda de Desarrollo, la Reformulación del Código de Planeamiento Urbano, y
la propuesta de Adefrance y el Plan con financiamiento del BID.

La Agenda de Desarrollo se crea en 2006 en el seno del Consejo Deliberante, Ordenanza Nº 14127 ,
como Comisión Especial de Desarrollo Local, que tendrá como función la coordinación y definición
de un ámbito de participación público-privado tal que permita la definición de un Plan de Desarrollo
Local, y la revisión y actualización del planeamiento físico de la ciudad. El Objetivo es configurar una
alianza entre los actores sociales con la finalidad de caracterizar de manera compartida los
problemas y potencialidades locales e identificar planes, programas y proyectos insertos en una
agenda orientada por objetivos de desarrollo sostenible, democrático, productivo y equitativo.[13]

La Agenda es un instrumento que facilita los consensos, posibilita la identificación y priorización de

proyectos para gestionar y trabajar desde la esfera pública y privada en el Desarrollo Local.
También es el resultado de una construcción propia de consensos, promueve la fortaleza de sus
objetivos por medio de su apropiación sustentable como meta de la comunidad toda, tendiendo a

11
independizar este proceso de los cambios políticos de su gestión política, (cambia las bases de
legitimidad de la condición de dirigentes locales).

Otra propuesta para la ciudad fue la presentación  en  setiembre  de 2008 en el ámbito de la
Agenda de Desarrollo del Proyecto “Áreas de Oportunidades de Inversión en Bahía Blanca,” a cargo
del titular del la Agencia para la Inversión Urbana de la Municipalidad de Bahía Blanca y un equipo
técnico de la Agencia de Desarrollo.

Se destacó la necesidad de instrumentar áreas de oportunidades y la recopilación de proyectos,

tomando como  modelo de organización el de Adefrance que a través de sociedades del estado
adquiere una porción de territorio y la administra como una Sociedad Anónima.

Se planteó una ciudad a futuro con un modelo de gestión en el cual el Estado asume un rol
gerenciador, mediante la inducción de la inversión privada, la coordinación y focalización de la
inversión pública, la replanificación y articulación de los proyectos y actores públicos y privados con
un objetivo común acotado a un sector territorial que permita evaluar con eficacia la gestión en el
tiempo.

En lo que respecta a las Áreas de Oportunidades, desde lo físico territorial, son espacios sin
consolidación urbana que por su ubicación estratégica en la trama suponen un alto impacto para la
transformación y re-estructuración de la Ciudad y como Escenario Gerencial: desde la gestión
política, son espacios donde la movilidad de la inversión privada en combinación con estímulos del
Estado promueven la reconversión de áreas degradadas en una ciudad inclusiva con equipamientos
de escala regional / global.

Finalmente se resaltó la necesidad de establecer instrumentos de gestión, como plusvalías y

compensaciones, que constituirán un aspecto más de la visión integral y cuyo objetivo principal
será evitar la superposición de esfuerzos a fin de avanzar en un mismo sentido y compatibilizar el
trabajo de los equipos técnicos en pos del desarrollo de la ciudad.

Modificaciones al Código de Planeamiento Urbano es un proyecto que se pone en marcha en

2008[14]  con el propósito de elaborar una propuesta integral para  la reforma a los Códigos de
Planeamiento Urbano y Edificación, de acuerdo a temáticas, áreas y criterios metodológicos que se
acuerdan en el marco de la Agenda de Desarrollo Local. El equipo ha desarrollado sus actividades y
en el 2009 se han presentado los avances en sesiones de la Agenda de Desarrollo Local. Como parte
de estos avances, hacia fines de 2009 se presentó la propuesta de Plan Director del periurbano
bahiense y centros de interés turístico ambiental del Partido de Bahía Blanca. En la actualidad el
Proyecto de Ordenanza correspondiente se encuentra a consideración  del H. Consejo Deliberante.

Los proyectos y obras consideradas como disparadores del desarrollo sustentable del Area
Metropolitana del Estuario de Bahía Blanca fueron presentados[15] en noviembre de 2009  para
iniciar la búsqueda de inversores. El proceso se inició con un acuerdo de cooperación técnica
(agosto 2008) entre el Consorcio de Gestión del Puerto de Bahía Blanca, el municipio local y la
empresa mixta Gie Adefrance, al que también se integraron el municipio de Coronel Rosales y su
puerto. Adefrance asumió este proyecto a riesgo propio, como parte de un modelo de sinergia
propio donde concurren los intereses del Estado y el empresariado francés. El proyecto presentado
pivotea sobre dos grandes objetivos: la transformación del puerto local en puerto de cuarta

12
generación y el desarrollo sustentable del estuario. Se proponen dos grupos de acciones para   el
área metropolitana del Estuario de Bahía Blanca  (Bahía Blanca, Puerto de Ingeniero White, Punta
Alta, Puerto Rosales, Base Naval de Puerto Belgrano, y Villarino), a materializarse en un plazo
máximo de 20 años: por un lado un portafolio de inversiones  y  por el otro una serie de objetivos,
de los que se destacan   * Posicionar a Bahía Blanca como segundo puerto del país; * La búsqueda
del desarrollo económico y la generación de empleo, a partir de la ventaja de la relación Ciudad-
Puerto; * Alcanzar un estatus ambiental del estuario que favorezca la identificación de sus
habitantes con el entorno; * Jerarquizar el espacio público en función del objetivo de
sustentabilidad.

En febrero de 2009, en el Municipio se dio inicio al  "Plan de Desarrollo Local para el Partido de
Bahía Blanca", con un subsidio del  BID.[16], Bahía Blanca  es una de las  entidades beneficiaria del
Programa Multisectorial de Preinversión II, entre la República Argentina y el BID,  que tiene por
objeto incrementar la productividad de la inversión pública para contribuir al desarrollo económico
y social del país, mediante la elaboración de estudios generales y la asistencia al proceso de
organización y consolidación del sistema Nacional de Inversión Pública, incluyendo el apoyo a los
sistemas de inversión de los gobiernos provinciales.

Se menciona en el informe de prensa que estas actividades se desarrollaron  simultáneamente con

las ya mencionadas, orientadas al ordenamiento y planificación estratégica “Cabe destacar que este
equipo se suma al espacio de planificación de la ciudad, conformado también por el equipo del
Arquitecto Marcelo Lenzi desde la Agenda de Desarrollo Local y el equipo ADEFRANCE coordinado
desde la Agencia de Desarrollo de la Comuna, a cargo del contador Jorge Longoni.”

En  Bahía Blanca el equipo multidisciplinario desarrolló sus actividades  para efectuar  la revisión y
reformulación de los planes urbanos con vistas al proyecto de la ciudad del futuro y el Informe Final
fue entregado en el mes de octubre  al Sr. Intendente de Bahía Blanca, Cristian Breitenstein.

Un aspecto muy positivo es el interés y los esfuerzos que se están invirtiendo en plantear una
nueva perspectiva para la ciudad, que oriente las acciones hacia el desarrollo local y el
ordenamiento territorial. Sin embargo, se observa una desarticulación entre las distintas
propuestas, aun cuando todas están vinculadas o tienen su eje en el gobierno local. De consultas a
personas  vinculadas  a los equipos surge que no se estableció una adecuada relación y no se
comparten los criterios  establecidos como ejes del modelo territorial. Sin embargo, se observa una
desarticulación entre las distintas propuestas, aun cuando todas están vinculadas o tienen su eje en
el gobierno local. De consultas a personas  vinculadas  a los equipos surge que no se estableció una
adecuada relación y no se comparten los criterios  establecidos como ejes del modelo territorial. En
parte, los proyectos tienden o proponen acciones que  implican nuevas oportunidades para los
sectores marginales del sur y oeste de la ciudad, tanto desde lo habitacional como para la inclusión
de actividades dinámicas que modifiquen las condiciones de segregación actual, especialmente con
la transformación de las relaciones ciudad-puerto o bien ciudad-franja costera.

Las Areas  de Oportunidad se vinculan con el proyecto del BID y de Adefrance  y tienen una
perspectiva orientada al desarrollo local, que incluye un modelo territorial.  El proyecto de
Modificación  del Código Urbano está más concentrado en la estructura urbana y es el que se ha
impulsado durante el 2009 en el ámbito de la Agenda de Desarrollo,  cuyo equipo básico desarrolla
sus actividades en dependencias de la MBB y es el que ha presentado las primeras ordenanzas. A

13
este proyecto se le plantean críticas importantes desde el otro equipo local (BID), que tienen que
ver entre otras con las prioridades a definir en la expansión urbana.

Consideraciones finales sobre la territorialización de las acciones

De la observación de los componentes que estructuran la ciudad de Bahía Blanca, se destaca la

espacialización de las actividades productivas en expansión, por su impacto en la ocupación del
territorio. Se produce espacio pero sin la adecuada proyección de las necesidades en cuanto a la
expansión e incidencia sobre el entorno. Se tratan las localizaciones puntuales de las  actividades
sin establecer una  adecuada evaluación de la compatibilidad con los usos existentes. De allí que se
han planteado importantes conflictos desde el territorio, en cuanto a demanda de áreas adecuadas 
para la localización de nuevos emprendimientos y los requerimientos en cuanto a infraestructura.
Desde lo ambiental, la proximidad de las áreas residenciales al espacio portuario-industrial ha
determinado mayores problemas generados tanto por fallas en las instalaciones como los derivados
del funcionamiento de las nuevas plantas. Así, a los problemas técnicos y de control, se ha
agregado un importante enfrentamiento comunidad-empresas.  También se han planteado
situaciones conflictivas con las actividades recreativas localizadas en el estuario (clubes náuticos y
de pesca) que ante la ampliación de las actividades portuarias hacen necesaria su relocalización.
Además, los aspectos relativos a la imagen del área requieren una intervención inmediata para
lograr cambios sustantivos y atractivos en el paisaje del  espacio colectivo.

El incremento del flujo vehicular ha convertido en ineficiente la infraestructura vial, que además
muestra un importante deterioro como resultado del intenso tránsito, en especial del transporte de
carga que en la actualidad esta siendo objeto de modificaciones y remodelaciones. También las
trasformaciones de la estructura productiva  hace necesario el análisis de las condiciones de
accesibilidad, la ampliación de funciones y la localización de nuevos emprendimientos, así como los
aspectos logísticos vinculados a las actividades de estas áreas.

La fragmentación y segregado espacial, se pone de manifiesto en las amplias áreas marginales que
se contraponen a las áreas residenciales de prestigio y nuevas tipos de urbanizaciones que se han
consolidado en los últimos años. Las diferencias en cuanto a calidad y disponibilidad también son
evidentes en el caso de áreas de consumo y recreación.

En cuanto a las iniciativas orientadas al ordenamiento urbano y desarrollo local, si bien se observa
que están involucradas las mismas  instituciones y, en gran parte, los mismos especialistas, se
considera que la diversidad de posibilidades de desarrollar este tipo proyectos,  se sobrepone al
interés por encontrar nuevos rumbos y un modelo territorial para la ciudad. De allí que los recursos,
tanto humanos como materiales,  no son adecuadamente aprovechados para la elaboración de un
marco en el que confluyan y se inviertan las capacidades  y las potencialidades en un proyecto
común. Esto resulta de la falta de articulación entre los equipos intervinientes  y de coordinación en
cuanto a objetivos, en el marco de lineamientos compartidos y consensuados.

Desde lo territorial, los proyectos tienden o proponen acciones que  implican nuevas oportunidades
para los sectores marginales del sur-oeste de la ciudad, con propuestas para transformar las
relaciones ciudad-puerto o bien ciudad-franja costera, tendiendo a una ciudad inclusiva e
integrada. El problema es respecto a la incertidumbre en cuanto a si se llegará a concretar algún 
proyecto de los propuestos, dado las cambiantes condiciones políticas y los divergentes intereses

14
en juego. En este escenario, la Agenda de Desarrollo, si continúa con sus actividades, se considera
un espacio muy importante para la participación, presentación y debate de proyectos, así como la
construcción de un ámbito en que se encuentra una amplia representación de las instituciones
bahienses, abierto sin una directa filiación política.

Desde el caso de Bahía Blanca se considera, siguiendo a de Mattos, que el capital autonomizado,
conglomerado y desarraigado en forma creciente,  se orienta hacia los territorios que se perciben
menos riesgosos y más rentables (1998:18), incidiendo  en la decisión de localización, desde lo
económico, los factores de atractividad  del lugar: calidad del tejido industrial local (importante por
su incidencia en la contratación de servicios a terceros), la apertura del mercado de capitales y   los
incentivos a la inversión,  dependiendo el potencial endógeno de la acumulación inicial de
conocimiento y  capital (físico y humano).

La experiencia en ciudades intermedias, en el contexto latinoamericano lleva a señalar que si bien

el dinamismo en la construcción y mercado inmobiliario genera un importante efecto positivo en la
estructura económica urbana, con la materialización de nuevos proyectos, la segregación y la
fragmentación son evidentes, especialmente hacia las áreas periféricas, donde se presentan
condiciones muy diferentes y  fuertemente contrastadas,  con amplias áreas marginales que se
contrapone a las áreas residenciales de prestigio y nuevas tipos de urbanizaciones que se han
consolidado en los últimos años, siguiendo el patrón imperante en las grandes áreas
metropolitanas. Las diferencias en cuanto a calidad y disponibilidad también son evidentes en el
caso de áreas de consumo y recreación.

Es importante considerar que las ciudades intermedias se posicionan como territorios de amplias
posibilidades y potencialidades para el desarrollo local y, en relación a su tamaño,  los problemas
territoriales es posibles que no alcancen dimensiones inmanejables. En tal sentido es importante
tener en cuenta lo indicado por Jaume Feliu Torrent para las  ciudades medias europeas, cuando
indica que presentan “ciertas características cualitativas particulares”, destacando “el desarrollo de
funciones territoriales de intermediación entre la ciudad grande y el territorio y, por lo tanto, de
capitalidad territorial”; desde lo socioeconómico “su mayor anclaje en la realidad local (identidad),
su alta diversificación social, un pasado histórico que les ha dado una solidez institucional, y una
capitalidad territorial que les ha permitido albergar equipamientos y servicios de calidad
(educación, sanidad, producción, comunicación)” (2007:87).

Notas

[1] La presente investigación se realiza en el marco del Proyecto de Investigación “TENDENCIAS Y

DESAFIOS EN LAS CIUDADES MEDIAS Efectos dinamizadores, procesos sociodemográficos y
territorialización de las acciones en la ciudad de Bahía Blanca”, que se desarrolla en el
Departamento de Geografía y Turismo, con financiamiento de la Secretaría de Ciencia y Tecnología
de la Universidad Nacional del Sur.

IAE 108 enero 2010. p. 18

[3] TRADEPOINT BAHIA BLANCACR Argentina

15
[4] http://www.tradepoint.org/index.php?id=1031&L=3

[5] La Nueva Provincia 15 3 2010

[6] Ecodías ·310    feb 2010

[7] La Nueva Provincia 18 3 2010

[8] (IAE, 106 septiembre 2009 p. 9)

[9] (IAE, 106 septiembre 2009 p. 12)

[10] (IAE, 104 mayo 2009, p. 14)

[11] (IAE, 108 enero 2010, p. 36-38)

[12] (IAE, 104 mayo 2009, p. 16)

[13] http://www.hcdbahiablanca.gov.ar/agendadedesarrollo.php  consultada febrero 2010

[14] Ordenanza Nº 14708

[15] La Nueva Provincia  29/11/2009

[16] Informe de Prensa Municipalidad  de Bahía Blanca

http://www.bahiablanca.gov.ar/prensa50/Informe.asp?id=30666

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