DIPLOMATURA EN NORMAS

INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN
FINANCIERA
 NIC 40
Propiedad de inversión

CPCC Óscar A. Falconí Panana

Noviembre 26 de 2021
Propiedades de Inversión
AGENDA

1. Objetivo y Alcance – Preguntas clave

2. Definiciones
3. Reconocimiento
4. Medición inicial
5. Medición posterior
• Modelo de Valor razonable
• Modelo del Costo
6. Transferencias
7. Disposiciones
8. Información a revelar
9. Casos prácticos
3
1. Objetivo y alcance –
Preguntas clave
1. Objetivo y Alcance
Esta norma prescribe el tratamiento contable de las propiedades de
inversión y las exigencias de revelación de información

NIC 40.1,2
5
Preguntas clave (1/2)

• ¿Cuál es el valor inicial de una propiedad de inversión?

• ¿Cuál será el valor que se le deberá dar a una propiedad

de inversión con posterioridad a su valor inicial?

• ¿Es posible cambiar de método de valuación?

• ¿Cuál es el valor de una propiedad de inversión que se

traslada a activo fijo o a existencias?

NIC 40.9
6
Preguntas clave (2/2)

• ¿Cuál es el valor de un activo fijo que se convierte a

propiedad de inversión?

• ¿Cuál es el valor de un inmueble adquirido para la venta

que se convierte como propiedad de inversión?

• ¿Cuál es el tratamiento de la venta o de la baja de la

propiedad de inversión?

NIC 40.9
7
2. Definiciones
NIC 38 Definiciones

Importe en Importe por el que un activo se reconoce en el estado de situación

financiera.
Libros

Importe de efectivo o equivalentes al efectivo pagados, o bien el

valor razonable de la contraprestación entregada, para adquirir un activo
Costo en el momento de su adquisición o construcción o, cuando fuere
aplicable, el importe que se atribuye a ese activo cuando se lo reconoce
inicialmente de acuerdo con los requerimientos específicos de otras NIIF,
por ejemplo, la NIIF 2 Pagos Basados en Acciones.

Esel precio que se recibirá por vender un activo o que se pagaría

Valor razonable por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre
participantes de mercado en la fecha de medición (ver NIIF 13).

NIC 40.5
NIC 38 Definiciones

Es una propiedad (terreno o un edificio - o parte de un edificio - o

ambos) mantenida (por el dueño o por el arrendatario como un activo por
Propiedad de derecho de uso para obtener rentas o apreciación del capital o con
ambos fines y no para:
inversión (a) su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien
para fines administrativos; o
(b) su venta en el curso ordinario de las operaciones.

Propiedades Son las propiedades que se tienen (por parte del dueño o por parte del
ocupadas por el arrendatario como un activo por derecho de uso) para su uso en la
producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines
dueño administrativos.

NIC 40.5
Ejemplos de propiedades de inversión (1/2)
• Un terreno que se tiene para obtener plusvalías a largo
plazo, y no para venderse en el corto plazo;

• Un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado;

• Un edificio de propiedad de la entidad (o un activo por

derecho de uso) y esté alquilado a través de uno o más
arrendamientos operativo;

• Un edificio desocupado y se tiene para ser arrendado a

través de uno o más arrendamientos operativo

• Inmuebles que están siendo construidos o mejorados para

su uso futuro como propiedades de inversión.
NIC 40.8
11
Ejemplos de propiedades de inversión (2/2)

• Propiedad utilizada parcialmente para la producción y proveer

bienes o servicios y parcialmente utilizada para generar ingresos
por alquiler. La parte que está alquilada es propiedad de
inversión.

• Los servicios complementarios (ej. la entidad brinda servicios

complementarios a los ocupantes de una propiedad, si tales
servicios son un componente insignificante del contrato, como
vigilancia o mantenimiento, tal propiedad debe tratarse como de
inversión)

• Propiedad alquilada a vinculadas o matriz (desde el individual)

NIC 40.10,11,15
12
Ejemplos que no califican como propiedades de
inversión

• Inmuebles con el propósito de venderlos. NIC 2

• Propiedades ocupadas por el dueño o para uso futuro por

el dueño. NIC 16

• Propiedades alquiladas a otra entidad en arrendamiento

financiero.

NIC 40.9
13
3. Reconocimiento
3. Reconocimiento
Se reconocen como un activo cuando:

• Es probable que los beneficios

económicos futuros que están
asociados con la propiedad fluirán
hacia la entidad.

• El costo o valor razonable de la

propiedad puede ser medido
confiablemente.

NIC 40.16
15
4. Medición inicial
4. Medición inicial
• Se medirán a su costo incluyendo costos asociados a la
transacción

• No se considerará los costos de puesta en marcha,

pérdidas operativas antes que la propiedad de inversión
alcance el nivel planeado de ocupación.
• Cantidades anormales de desperdicios, mano de obra u
otro incurrido en la construcción

• Si el pago por una propiedad se aplaza, su costo será el

precio al contado

NIC 40.20,23,24
17
4. Medición posterior
5. Medición posterior
Medición subsecuente al reconocimiento
inicial
Una entidad elegirá como política contable:

I - modelo del valor razonable; o

II - modelo del costo.

Y aplicará esa política a todas sus propiedades de inversión

NIC 40.30
19
5. Medición posterior
Excepciones

• Si una propiedad de inversión, es utilizada para respaldar

un pasivo que se mide al valor razonable, esta propiedad
deberá medirse usando el método del valor razonable

• Cuando la propiedad de inversión se encuentra bajo

leasing operativo, se deberá aplicar el modelo del valor
razonable.

NIC 40.32ª,34
20
5. Medición posterior
Propósito dual: Capacidad para dividir

Ocupada por el dueño Generar renta

Propiedad de
Activo Fijo (NIC16)
Inversión (NIC 40)

21
 5. Medición posterior
Propósito dual: Incapacidad para dividir (1/2)

** Generar renta

Propiedad de
Inversión
(NIC 40)

** Ocupada por el dueño < 5%

22
5. Medición posterior
Propósito dual: Incapacidad para dividir (2/2)

Ocupada por el dueño Generar renta

Porpiedad, Planta y
Equipo (NIC 16)

23
5. Medición posterior
Medición subsecuente al reconocimiento inicial,
independiente del modelo seleccionado

• Se requiere a todas las entidades determinar el valor

razonable de sus propiedades de inversión para propósito de
medición por el modelo del valor razonable o para propósito de
revelación si eligió el modelo de costo.

• Recomienda pero no obliga, a determinar el valor razonable a

través de un perito “tasador” independiente (capacidad y
experiencia en ese tipo de propiedad)

NIC 40.32
24
5. Medición posterior
Modelo del valor razonable
• Luego del reconocimiento inicial, las Compañías deberán
medir su propiedad de inversión a valor razonable.

• Las ganancias o pérdidas derivadas de cambios en el

valor razonable de la propiedad de inversión debe ser
incluida en los resultados del período en el que se
originaron.

NIC 40.33 y 35
25
5. Medición posterior
Modelo del valor razonable
• El valor razonable debe reflejar las condiciones del
mercado al cierre de los estados financieros.

• Los precios actuales en un mercado activo para

propiedades similares en la misma localidad y
condiciones, sobre las que puedan realizarse los mismos
o parecidos contratos es la mejor evidencia de un valor
razonable.

NIC 40.38,45
26
5. Medición posterior
Modelo del valor razonable
De no existir información de precios actuales en un mercado
activo, considerar:

• precios actuales en un mercado activo para propiedades

de diferente naturaleza, condiciones o localización,
ajustados para reflejar dichas diferencias
• precios recientes en mercados menos activos con ajustes
para reflejar los cambios en las condiciones económicas
• proyecciones de flujo de caja descontados basados en
estimaciones confiables de flujos futuros de efectivo.

NIC 40.46
27
5. Medición posterior
Modelo del valor razonable
De existir clara evidencia de que la entidad no va a poder
determinar el valor razonable de forma fiable y continua, sólo
cuando no sean frecuentes las transacciones similares en el
mercado, y no se pueda disponer de otras formas de estimar
el valor razonable, la propiedad de inversión se medirá
aplicando el modelo del costo, previsto en NIC 16.

NIC 40.53
28
5. Medición posterior
Modelo del valor razonable
Una propiedad de inversión medida previamente a su valor
razonable, deberá continuar con ese modelo hasta su venta.

NIC 40.55
29
5. Medición posterior

Modelo del costo

Después del reconocimiento inicial, la entidad

que elija este modelo valorará todas sus
propiedades de inversión aplicando los
requisitos establecidos en la NIC 16.

NIC 40.56
30
5. Medición posterior

Cambio en el modelo de medición

El cambio (NIC 8) de un modelo de medición a otro, es
permitido sólo si los resultados del mismo mejoran la
presentación razonable de los estados financieros.

NIC 40.31
31
5. Medición posterior

Tema de discusión – Identificación de la

propiedad inmobiliaria
Clasificar los bienes para propósitos contables.

Planteamiento:

1. Una empresa posee un inmueble que dedica para su

arrendamiento como oficina. Además, ocupa una de
esas oficinas para sus labores empresariales.

2. Una empresa posee un local que alquila a un operador

para que este último desarrolle un negocio de hotelería.
32
5. Medición posterior

Tema de discusión – Identificación de la

propiedad inmobiliaria

Planteamiento:

3. Una empresa posee y administra un hotel.

4. Fincas adquiridas con el propósito de venderlas cuando

suban los precios.

5. Edificios construidos para su venta en una empresa

constructora.

33
5. Medición posterior

Tema de discusión – Identificación de la

propiedad inmobiliaria

Planteamiento:

6. Casas habitación entregadas a empleados de la

empresa para su uso en un yacimiento gasífero.

34
6. Transferencias
6. Transferencias
Las transferencias de o hacia propiedades de inversión deben
sólo realizarse cuando existe un cambio de uso, evidenciado por:

• el inicio de la ocupación por parte del propietario, o del desarrollo

con intención de ocupación por el propietario → propiedad de
inversión a PPE.

• el inicio de un desarrollo con intención de venta → propiedad de

inversión a inventarios.

• el fin de la ocupación por parte del dueño, propiedad ocupada por el

propietario → de PPE a propiedad de inversión.

• el inicio de una operación de arrendamiento operativo a un tercero

→ de inventarios a propiedad de inversión.
NIC 40.57
36
6. Transferencias
Transferencia a propiedades de inversión (valor
razonable)

Ocupadas por el dueño

(NIC 16)
Inventarios (NIC 2)

Propiedades de inversión a valor razonable

Revaluación en el
Revaluación en ORI
resultado

ORI = otro resultado integral

37
6. Transferencias
Tema de discusión

La Transformadora contabiliza sus propiedades de inversión a

valor razonable.
La Transformadora ha estado usando una de sus propiedades
como una bodega para almacenar piezas de robots previo al
proceso de producción.
La Transformadora planea trasladar los bienes almacenados a
una bodega construida expresamente para tales efectos, y
arrendar la bodega a un tercero.

¿Debería La Transformadora reclasificar la bodega como

propiedades de inversión?
38
6. Transferencias
Transferencia a propiedades de inversión (valor razonable)

Propiedades de inversión a valor razonable

Ocupadas por el dueño

(NIC 16)
Inventarios (NIC 2)

El costo de las propiedades será el valor

razonable en la fecha de cambio de uso

39
7. Disposiciones transitorias
7. Disposiciones transitorias
• Una propiedad de inversión se dará de baja cuando se
venda o cuando quede permanentemente sin uso.

• La pérdida o ganancia resultante del retiro se

reconocerá en el resultado del período en que tenga
lugar tal retiro o la desapropiación.

• Las compensaciones de terceros por causa de

propiedades de inversión que hayan deteriorado su
valor, se hayan perdido o abandonado, se reconocerán
en el resultado del período cuando dichas
compensaciones sean exigibles.

NIC 40.66,69,72
41
8. Información a revelar
8. Información a revelar
Para ambos modelos
• Método aplicado.
• Criterios desarrollados por la entidad para distinguir las
propiedades de inversión de las propiedades ocupadas por el
dueño y de las propiedades que se tienen para vender en el
curso normal de las actividades del negocio.
• Métodos y supuestos utilizados para la determinación del valor
razonable de las propiedades de inversión.
• Las cifras incluidas en el resultado del período por:
i. ingresos por rentas (alquiler)
ii. gastos directos de operación relacionados con las
propiedades alquiladas
iii. gastos directos de operación relacionados con las
propiedades no alquiladas
NIC 40.75
43
8. Información a revelar
Para ambos modelos
• Restricciones a la realización de las propiedades de
inversión (importe).

• Obligaciones contractuales para adquisición, construcción

o desarrollo de propiedades de inversión.

NIC 40.75
44
8. Información a revelar
Para modelo de valor razonable
• Adiciones derivadas de adquisiciones a través de
combinaciones de negocios.

• Activos clasificados como mantenidos para la venta .

• Pérdidas o ganancias netas de los ajustes al valor

razonable.

• Diferencias de cambio netas.

• Transferencias de propiedades de inversión.

NIC 40.76
45
8. Información a revelar
Para modelo del costo
• Método de depreciación utilizados.
• Vidas útiles.
• Movimiento anual del costo y depreciación.
• Conciliación del importe en libros de las propiedades de
inversión al inicio y al final del período.
• Valor razonable de las propiedades de inversión.
• De no determinarse el valor razonable de manera
confiable, incluir:
i. descripción de las propiedades de inversión
ii. explicación del motivo por el cual el valor razonable
no ha podido ser determinado de manera fiable
iii. rango de estimaciones dentro del cual es posible que
se encuentre el valor razonable. NIC 40.76
46
Preguntas para usted
1. Cuál de estas declaraciones son verdaderas?
a) La propiedad ocupada por el dueño es propiedad de inversión.

b) Propiedad construida por tercera parte es propiedad de inversión.

c) Propiedad ocupada por empleados es propiedad de inversión.

d) Propiedad mantenida para generar renta o incrementar el capital es

propiedad de inversión.

48
2. Cuál de estas declaraciones son verdaderas?
a) NIC 40 requiere que las propiedades de inversión se contabilicen
usando el modelo de valor razonable.

b) NIC 40 permite elegir una política contable para las propiedades de

inversión entre el modelo de valor razonable y el modelo de costo.

c) Si la propiedad de inversión tiene un propósito dual, entonces NIC 40

requiere que se use el modelo de costo.

d) NIC 40 requiere que una propiedad de inversión se contabilice usando el

modelo de costo.

49
3. Cuál de estas declaraciones son verdaderas?
a) Bajo el modelo de valor razonable para propiedades de inversión, los
cambios en el valor razonable son registrados en ganancias y pérdidas.

b) Bajo el modelo de valor razonable para propiedades de inversión,

los cambios en el valor razonable son registrados en patrimonio (ORI).

c) Bajo el modelo de valor razonable para propiedades de inversión,

los cambios en el valor razonable son registrados como un incremento al
activo con un incremento de un pasivo.

d) Bajo el modelo de valor razonable para propiedades de inversión,

los cambios en el valor razonable no son reflejados; en vez de ello el
activo es depreciado y revisado por indicios de deterioro, de ser
necesario.

50
Casos prácticos
Caso 1 (1/2):

La empresa “Comercial Puente Piedra” al inicio del

Año 1 decide adquirir un terreno ubicado en
estratégica zona del cono norte de Lima por un valor
de S/ 570,000 más S/ 30,000 que incluye honorarios
de asesor legal e impuesto de alcabala. La compra lo
realiza con la finalidad de proteger su patrimonio del
deterioro monetario a causa de la recesión
económica.

52
Caso 1 (2/2):

Al 31 de diciembre del año 1, se decide contabilizar el

citado activo mediante el modelo de valor razonable.
Para ello, solicitó la tasación a un perito profesional que
determino un valor de mercado del terreno ascendente
a S/ 650,000.

Pregunta: ¿Cómo se debe contabilizar la inversión?

53
Caso 2 (1/4):

La empresa “Textil La Unión” dedicada a la confección

de camisas y blusas adquirió hace tres años un
inmueble donde funciona la planta industrial que al
31 de diciembre del Año 3 tiene un valor en libros de
S/ 1,065,000 de acuerdo a la información siguiente:

54
Caso 2 (2/4):

Medición Inicial (Costo de adquisición – Enero año 1)

S/
33111 Terrenos costo 300,000
33211 Edificaciones costo 900,000
39521 Depreciación acumulada (135,000)
1,065,000
=========

55
Caso 2 (3/4):

Sin embargo, en octubre del año 3, se decidió

desocupar el inmueble a fin del período para
alquilarlo a terceros a partir del 1º de enero del año
4. “Textil La Unión” ha considerado reconocer la
inversión inmobiliaria a su valor razonable a partir del
año 4; por lo tanto solicitó la opinión de un perito
tasador para valorizar la fábrica.

56
Caso 2 (4/4):

Los resultados de la tasación determinaron un valor de

S/ 405,000 para el terreno y S/ 968,000 para las
edificaciones.

¿Cuál es el tratamiento contable aplicable a la Planta

Industrial?

57
Comentario a tener en cuenta
✓Al decidir por el alquiler del inmueble a terceros (cambio de
uso) será reclasificada en la cuenta 31 Propiedades de
inversión por todo el tiempo de la vigencia del contrato de
arrendamiento; y el tratamiento contable deberá ceñirse a los
requisitos estipulados en la NIC 40 Propiedades de Inversión.

✓Si un inmueble utilizado por el propietario de acuerdo a la NIC

16, cambia de uso para convertirse en Propiedades de
inversión, en aplicación de la citada NIC 16, el incremento de
valor del activo inmovilizado será reconocido en el patrimonio
como excedente de revaluación.

58
Caso 3 (1/3):
La Empresa de Servicios “Rockwell” adquiere el 1º de
enero del año 1 una oficina en el segundo piso del
edificio Siglo XXI ubicado en una importante zona
comercial en San Isidro al costo de S/ 350,000, con
una vida útil estimada de 25 años.

59
Caso 3 (2/3):
En el mes de agosto del mismo año, en el primer piso
del edificio se instaló un negocio de terceros dedicado
a discoteca y karaoke, que ha perturbado severamente
las actividades de la firma consultora y de otros
propietarios establecidos. Por esta situación, la
gerencia de la empresa “Rockwell” decidió desocupar
el edificio a fin de año, para alquilarlo a la empresa de
seguridad “Ojo de Lince” a partir del 1º de enero del
año 2, según contrato de arrendamiento.

60
Caso 3 (3/3):
Por otro lado, teniendo en cuenta la existencia de un
mercado inmobiliario activo se decidió medir el
inmueble bajo el método del Valor Razonable. Para
esto, el 31 de diciembre del año 1 se solicitó el valor
razonable de la oficina en el mercado de inmuebles,
importe que ascendió a S/ 280,000.

¿Cuál es el tratamiento contable que debemos

realizar?

61
Comentario a tener en cuenta
✓Al inicio la adquisición del inmueble fue reconocida
con los criterios señalados por la NIC 16, en razón de
ser un activo inmovilizado para uso de la empresa.

✓Cuando se decide alquilar la oficina a terceros, se está

cambiando el uso original del bien, por lo tanto su
tratativa contable debe tener en consideración los
requisitos señalados por la NIC 40, pues el nuevo
objeto del inmueble es obtener renta de su
arrendamiento.
62
Comentario a tener en cuenta
✓Efectuada la transferencia del activo fijo, por cambio
de uso de la cuenta 33 a la cuenta 31, se suspende la
depreciación por todo el tiempo que dure el contrato
de arrendamiento a su renovación.

✓La medición posterior del citado activo será en base a

su valor razonable, por la que la ganancia o pérdida
producto de la variación del valor razonable serán
reconocidos en los resultados del período.

63
Caso 4:
Para este caso seguir los mismo términos del caso
anterior, la diferencia es que una vez que se considera
Propiedad de inversión el método elegido para su
registro y control es el Método del Costo.

¿Cuál será e tratamiento contable en el método del

costo?

64
Comentario a tener en cuenta

✓El modelo del costo esta previsto en la NIC 40,

su tratamiento contable seguirá los criterios
señalados en la NIC 16, para ese modelo.

✓En el modelo del costo el inmueble será

depreciado menos la pérdida por deterioro
acumulado, de ser el caso.

65
Comentario a tener en cuenta

✓Para el reconocimiento de la desvalorización,

en el modelo del costo, se aplicará los criterios
señalados en la NIC 36 Deterioro del Valor de
los Activos y se empleará la cuenta específica
del rubro 36 Desvalorizaciones del activo
inmovilizado.

66
Muchas gracias por su atención...
ofalconi@monzonfalconi.com.pe