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La manera errónea de desvincular al Administrador podría dar lugar a una situación bochornosa. En efecto, el
condominio podría ser objeto de una acción judicial de cobro de honorarios, de indemnización de perjuicios o
de nulidad del despido.
Resumen
Hay administradores que, en ocasiones, simplemente ‘se mandan solos’, sirviendo con
absoluta desidia, con una actitud baldragas y, lo peor, sin cumplir una de sus principales
funciones: rendir cuenta.
Resulta crucial establecer, con toda certeza, un vínculo jurídico consistente en una
‘prestación de servicios’, descartando a todo trance la aplicación de la legislación laboral,
sin que existan ambigüedades al respecto, previendo un conflicto, probablemente
relacionado con un despido injustificado, a fin de determinar si las funciones desempeñadas
por el Administrador se conforman con aquellas dotadas de subordinación y dependencia al
tenor del artículo 7 y siguientes del Código del Trabajo, considerando funciones, horario de
trabajo, estipendio pagado, beneficios entregados, órdenes y directrices, etcétera.
Lo dicho no resulta anodino pues dentro del entramado de normas la Ley N°19.537 regula
(entre otras) las relaciones entre los copropietarios y el Administrador y, si bien, alude a las
controversias que pudieran suscitarse en relación al cumplimiento de las obligaciones
dispuestas en la ley, lo cierto es que ello no dice relación con la naturaleza o condición de
la prestación de servicios por parte del Administrador, pues como indica el art. 2 N°8, el
Administrador es “La persona natural o jurídica designada por los copropietarios para
cumplir las labores de administración del condominio”, no constituyendo esta disposición,
por sí sola, una calificación a priori del vínculo existente entre el condominio y el
Administrador. Asimismo, el art. 22 de la misma ley preceptúa que “Todo condominio será
administrado, con las facultades que disponga el reglamento de copropiedad […] por la
persona natural o jurídica designada por la asamblea de copropietarios […]. El
nombramiento del administrador, en su caso, deberá constar en la respectiva acta de la
asamblea en que se adoptó el acuerdo pertinente, reducida a escritura pública […]. El
administrador, si lo hubiere, no podrá integrar el Comité de Administración y se
mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la asamblea, pudiendo ser
removido en cualquier momento por acuerdo de la misma.”
Se advierte, por lo tanto, lo especial del vínculo, ya que el servicio puede ser prestado por
una ‘persona jurídica’, respecto de la cual no es posible entender una vinculación laboral en
los términos del artículo 7 del Código del Trabajo.
Se aprecia, además, de las normas citadas, que la ley regula las formalidades pertinentes
para el nombramiento y para la ‘remoción del administrador’, donde es posible advertir
circunstancias excepcionales que no se condicen con una relación laboral estándar, en
cuanto a su constitución y cesación en el cargo. De modo que las facultades o funciones del
Administrador que, según el Reglamento de la Ley de Copropiedad (arts. 26 y 27) son, por
ejemplo, cuidar los bienes de dominio común; velar por el cumplimiento de medidas de
seguridad; cobrar y recaudar los gastos comunes, rendir cuenta, etcétera, desdibujan de
manera importante el deber de subordinación típico de una relación laboral.
Como es fácil advertir la ley no prohíbe que la Asamblea de Copropietarios pueda delegar
parte de sus atribuciones en el Comité de Administración, pudiendo hacerlo mediante la
aprobación de un Reglamento Interno dictado con ese fin. Sólo de este modo, habrá plena
seguridad de que el Comité de Administración tiene la facultad de disponer la remoción del
Administrador, sin consulta previa a la Asamblea, reunión de complejas formalidades, que
muy rara vez se cumplen; por ejemplo, en lo que concierne a la citación a Asamblea, con el
envío de carta certificada al domicilio registrado de cada uno de los copropietarios, el que
pudiera corresponder a un lugar distinto al de la ubicación del condominio, formalidad que
para nada resulta superflua, generando un caldo de cultivo para alegar la nulidad o la
inoponibilidad de la Asambleas.
Finalmente, las decisiones, especialmente los instrumentos en que ellas constan (cartas,
contratos, actas, poderes, certificados, etcétera), deben ser redactados o revisados por un
Abogado, de preferencia especialista en Derecho Inmobiliario, quién podrá cotejar, revisar
o revestirlos de la debida juridicidad, en conformidad a la normativa que la gobierna. Ello
también redunda en que decisiones tan importantes, como la de remover al Administrador,
puedan ser adoptadas en cualquier tiempo (sin perjuicio de la vigencia del contrato) y de
forma expedita, pues las formalidades de las Asambleas son bastante complejas,
especialmente las de naturaleza extraordinaria, que suelen requerir hasta varias semanas de
preparación. (Santiago, 23 marzo 2021)
[3] La Ley N° 19.537 no define ‘reglamento de copropiedad’, pero el art. 28° señala sus
fines. Expresa que los copropietarios deberán ‘acordar’ un reglamento de copropiedad. Es
una orden de la ley, pero acto seguido alude al consentimiento de los copropietarios. Por
ende, es un contrato, cuya celebración ordena la ley.
[5] Corte Suprema, rol Nº 2966-2016, sobre juicio ordinario de cobro de pesos, “A.G., R.B.
con Comunidad Punta de Diamante”, de 11 de Febrero de 2016.