DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

Como respuesta a la concentración de la población en los centros urbanos, ha tenido desarrollo el fenómeno de las construcciones de varios pisos y el de las urbanizaciones con edificios o casas que conservan bienes comunes, e

inclusive, parcelaciones rurales que utilizan bienes en común. Estos fenómenos acentuados en la vida moderna, han exigido una normativa que los encare.

En Colombia, solamente se viene a legislar sobre estos asuntos con la ley 182 de 19481, norma que surge a raíz de la emergencia vivida en Bogotá tras los actos del 9 de abril de ese año 2. La ley 182 de 1948 no solo reglamento las edificaciones de varios pisos, es decir, con límites horizontales, lo que constituirá propiamente la propiedad horizontal, sino que el articulo 1º contempló, además:

³Los diversos pisos de un edificio, y los departamentos en que se divida cada piso, así como los departamentos de la casa de un solo piso, cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común, podrán perte necer a distintos propietarios, de acuerdo con las disposiciones de esta Ley. El título podrá considerar como piso o departamento los subsuelos y las buhardillas habitables, siempre que sean independientes de los demás pisos o departamentos.´

La ley 182 fue reglamentada posteriormente por el decreto 1335 de 1959 y luego por el decreto 144 de 1968; posteriormente por el decreto 107 de 1983. 2 El 9 de abril se conmemoraron 50 años de la muerte de Jorge Eliécer Gaitán, acontecimiento que también marcó un momento histórico en nuestra legislación civil: la implantación del régimen de propiedad horizontal. Lo anterior dio origen a una modalidad especial del derecho de propiedad que con los años se ha convertido en la solución más acertada para resolver problemas como el déficit de tierra, la disminución de costos de instalación de servicios públicos, la implementación de los sistemas de seguridad y la existencias de regímenes de convivencia ciudadana. Los acontecimientos de la Ley 182 del 29 de diciembre de 1948 están estrechamente ligados a la memorable fecha. Nuestros gobernantes y legisladores hicieron varios intentos para introducir el régimen de propiedad horizontal en Colombia, ya existente y aplicado con éxito en otros países del mundo.

1

En el artículo 2º.En agosto de 2001 se promulgo la ley 675. escaleras. energía eléctrica. 11 y 12 sobre el reglamento y 13 sobre el merito ejecutivo del acta de la asamb lea en que se decretan expensas comunes. . cada propietario es dueño exclusivo de su unidad y copropietario o comunero de los bienes comunes. gas y agua potable. están desarrollados en el decreto reglamentario 1365 de 1986. se señalan ejemplos como: ³el terreno. patios. Los artículos 10 referentes al registro. Así como el uso que cada propietario deberá darle a su propiedad. puertas de entrada. alcantarillado. las instalaciones generales de calefacción.´. se estipulan los derechos de cada propietario y la forma de contribuir a los gastos comunes. los vestíbulos. etc. la habitación del portero y sus depend encias. y los departamentos en que se divida cada piso. pues. En el artículo 3º. los muros. En el artículo 1º de la ley se señala el objeto de la propiedad horizontal: diversos pisos de un edificio. ASPECTOS GENERALES DE LA LEY 182 DE 1948. accesorios. cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común. Estos son los bienes comunes que son necesarios para la existencia. se advierte la forma mixta de propiedad. En los artículos 4º a 7º. en exclusiva armonía con el reglamento de la propiedad horizontal. así como los departamentos de la casa de un solo piso. la techumbre. y seguridad y conservación del edificio y los que les permiten a los propietarios el uso y goce de la propiedad. que derogo toda la normatividad anterior y es la única vigente en la actualidad. refrigeración. los cimientos.

que se refería a varios inmuebles superpuestos horizontalmente. tanto los edificios de uno o varios pisos. el cálculo de coeficientes de copropiedad. ¿QUE DEBE HACER QUIEN QUIERA SOMETER UN BIEN AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL? Se debe otorgar escritura pública que contenga el reglamento de la propiedad horizontal. 4 Se expresa esta documentación en los artículos 4º a 6º de la ley 675 de 2001. con lo que de alguna manera. en especial a las normas que hacen relación al surgimiento de la persona jurídica. como los grupos de edificios que constituyan un conjunto. sobre el mismo terreno. la administración de la parcelación. sus propietarios podrán someterse a las disposiciones de esta ley. la resolución de conflictos y las sanciones. común. de esto deducimos que en la propiedad horizontal. pierde su connotación inicial.¿QUE BIENES PUEDEN SOMETERSE AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL? En el artículo 1º del decreto 1365 de 1986. A esta escritura se le debe anexar la licencia de construcción y los planos debidamente aprobados y luego debe ser registrada en la oficina de instrumentos públicos4. se estipula que: ³ Podrán someterse al régimen de propiedad horizontal que establecen las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985. Cuando una parcelación esté conformada por lotes de terreno de dominio particular y por bienes comunes. no es necesario que haya varios dueños. 3 . en todo cuanto le sea aplicable. el carácter indivisible de los bienes comunes. el pago de expensas.´ que sean susceptibles de división en unidades privadas independientes con salida directa a la vía pública o por áreas destinadas al uso Puede ser un solo propietario que somete el edificio construido o por construirse a dicho régimen. construido o por construirse. el termino propiedad horizontal. En el artículo 85 3 se extiende el régimen a las parcelaciones. Articulo 85 ley 675 de 2001. sino que los bienes tengan varias unidades privadas que disfrutan de los mismos bienes comunes sean de uno o de varios dueños. o varios que concurran a ello. Parcelación.

Los bienes comunes son indivisibles. el nombre del edificio o conjunto. La ley señala dos tipos de bienes comunes: los esenciales y los no esenciales. apartamentos. los coeficientes de propiedad y los módulos de distribución. consiste en que haya por lo menos dos bienes privados que puedan ser oficinas.CONTENIDO DEL REGLAMENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. y linderos. Los primeros son aquellos indispensables para la existencia. área. aunque se puede autorizar su explotación económica en beneficio de la copropiedad. locales comerciales. conservación. Se trata de una persona jurídica de naturaleza civil. surge una persona jurídica conformada por todos los propietarios de los bienes particulares. la individualización del terreno con su nomenclatura. De los bienes privados. De la persona jurídica . bodegas. al constituirse la propiedad horizonta l. la destinación de los bienes particulares y las especificaciones sobre la construcción y condiciones de segurid ad y salubridad del edificio o conjunto. exenta de impuestos nacionales como de los de la industria y comercio 5. Uno de los requisitos de la propiedad horizontal. la determinación de los bienes comunes. Estos bienes privados. En el artículo 5º de la ley 675 de 2001. 5 . de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986. se enuncian los elementos mínimos que debe comprender la escritura del reglamento estos son: el nombre del propietario o los propietarios. u otros. además del título de adquisición y los correspondientes folios de matricula inmobiliaria. Artículo 32 de la ley 675 de 2001. la identificación de cada una de las unidades privadas. parqueaderos. Los otros tendrán el carácter de no esenciales. De los bienes comunes . que no tiene ánimo de lucro. seguridad uso y disfrute de los bienes individuales. tienen que ser plenamente identificados o singularizados en el reglamento y la propiedad sobre esos bienes va a determinar igualmente el derecho a la copropiedad sobre los bienes comunes. inalienables e inembargables. De conformidad con el artículo 32 de la ley 675 de 2001.

La ley 675 establece sanciones tales como la publicación de listas o nombres de los infractores e imposición de multas y restricciones del uso de bienes comunes no esenciales. se hace alusión a aquellas que pasan objetos. Este va a dar lugar a la posibilidad del cobro ejecutivo por med io del representante legal. de un patrimonio a otro. El artículo 48 se refiere al proceso ejecutivo y advierte como se conforma el titulo ejecutivo.La persona jurídica administra los bienes y servicios comunes pero la propiedad de ellos es la de la comunidad de copropietarios. LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y LAS OBLIGACIONES ³PROPTER REM´ Cuando se habla de obligaciones propter rem. Son obligaciones que circulan como los Un ejemplo de este tipo de obligaciones es la propiedad horizontal. En este aspecto han existido ligerezas en las propiedades horizo ntales. La obligación de contribuir al mantenimiento de la copropiedad da lugar a las llamadas cuotas de administración. De las sanciones . asume desde ese momento la obligación pagar las cuotas y el que enajena se libera desde ese momento de dicha obligación. que se causan para el titular del dominio. quien la adquiere. Común es la situación del administrador que no permite el ingreso a bienes comunes como zonas de recreación o piscinas con el argumento de que el propietario o tenedor se encuentra en mora con las cuotas de administración. Las obligaciones de propietarios y tenedores en general son de naturaleza económica o pecuniaria y de naturaleza no pecuniaria. Para ello está el cobro ejecutivo. También se debe velar por la persona jurídica por los asuntos de interés general de los propietarios y hacer cumplir los reglamen tos y las leyes de la propiedad horizontal. Si el dueño enajena la pro piedad. Incumplimiento en el pago de las expensas . Tambien existe la sanción autorizada en el artículo 30 de la .

todos los propietarios de los bienes privados o sus representantes y el valor de cada voto corresponde al coeficiente de propiedad. Constituye la asamblea. Puede ser una persona natural o jurídica y su nombramiento debe ser inscrito ante la alcaldía con miras a acreditar la representación legal de la persona jurídica. Los órganos de dirección de la propiedad horizontal son la asamblea. Lo nombra la asamblea en número impar de 3 o más. Órganos de dirección y administración . el consejo de administración y el administrador. . también es potestativo y para estas cuando son más de 30 es obligatorio. El consejo de administración es potestativo para las propiedades horizontales de viviendas que tengan más de 30 unidades particulares.publicación de la lista de morosos en lugares donde no haya tráfico constante de visitantes o la publicación de esa lista en la asamblea de propietarios. Para las propiedades horizontales comerciales o mixtas con me nos de 30 unidades. El administrador tiene la representación legal de la persona jurídica y es nombrado por la asamblea o por el con sejo de administración cuando este existe. Sus funciones están señaladas en el artículo 51.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful