UNIVERSIDAD PAULO FREIRE

(UPF)

CARRERA:
• LICENCIARURA EN DERECHO

ASIGNATURA
• DERECHO REGISTRAL.

AÑO:
• IV AÑO

TEMA:UNID

NOMBRE Y APELLIDO DEL DOCENTE:

• LIC.VICTOR SALAS LOPEZ

NOMBRE Y APELLIDOS DEL ALUMNOS:

• HAYDI MASSIEL TRIGUERO BRENES

• GUADALUPE SHWENTHASKY. SAENZ.

Fecha: 03 De Diciembre 2021

Unidad I. Publicidad y Registro.

1. PUBLICIDAD:
CONCEPTO:
Publicidad en sentido amplio es la actividad orientada a difundir y
hacer notorio un acontecimiento, en sentido menos amplio consiste
en la exteriorización o divulgación de una situación jurídica a
objeto de provocar su cognoscibilidad general.
El Registro es esencialmente público y, por consiguiente, puede ser
consultado por cualquiera en la misma oficina y tomar los
apuntamientos que crea conveniente.
El fenómeno publicitario se nos presenta como antitético de la
clandestinidad. Lo notorio ocupa el polo opuesto a lo secreto.
En el Derecho Moderno, constituye en suma, una heteropublicidad y
que la exteriorización y divulgación de las situaciones jurídicas
verificada por un ente ajeno a la realización del acontecimiento
publicado: La Administración Pública.
 OBJETO
La presente Ley tiene por objeto la creación, regulación,
organización, régimen administrativo, funcionamiento y
procedimiento de los Registros Públicos integrados en el Sistema
Nacional de Registros
VALOR
Tiene como fin primordial el dotar de seguridad jurídica al tráfico
inmobiliario, lo cual favorece al aumento del crédito, la circulación
de la riqueza territorial, la moderación del interés del dinero, la
ocultación de gravamen y la doble venta.

Clasificación.
Publicidad Registral Notificativa: notifica a determinadas personas
de ciertos actos jurídicos, sirve para que un acto jurídico no esté
viciado de nulidad absoluta. Publicidad Registral Declarativa: da fe
pública ante terceros de que un derecho le pertenece a determinada
persona. Publicidad Registral Constitutiva: da fe pública de la
constitución o creación de un hecho que tiene consecuencia jurídica
y que ese derecho le pertenece a una determinada persona.
2. REGISTRO
Ubicación:
En cada cabecera departamental o de la Región Autónoma de la
Costa Atlántica, habrá por lo menos una Oficina de Registro
Público. La Comisión Especial de Registros aprobará y determinará
la apertura de oficinas de Registros Públicos departamentales o
regionales adicionales.
Concepto:
“La parte del sistema institucional que tiene como función facilitar
las transacciones mediante la Publicidad de los títulos inscritos,
proteger la seguridad de los Derechos a que se refieren dichos
títulos y clarificar a los contratantes potenciales quienes son
titulares de cada Derecho, de modo que la contratación resulte a
todos más fácil y segura”27 cabe señalar que la anterior definición
es notoriamente general pues en ella se englobarían casi cualquier
tipo de Registro, y está claro que eso es lo que pretendemos, es decir
dar la mera definición de Registro Público y desde luego
posteriormente referirnos al Registro Público de la Propiedad
Inmueble. Amén de lo anterior, nuestra nueva Ley de Registros
Públicos crea un Sistema Nacional de Registros
Sin perjuicio de lo anterior brindamos ahora otra definición del
tema en cuestión: Registro Público es: “Una oficina donde se
registran actos y contratos de los particulares o de las autoridades”
 Son un medio para brindar certidumbre respecto de la titularidad
de diferentes derechos y son una garantía de seguridad jurídica y
para ello el sistema registral nicaragüense debe estar
adecuadamente organizado y dotado de los instrumentos legales que
resulten necesarios para permitir el desarrollo de un sistema ágil,
eficiente, moderno y acorde con los avances de la tecnología.
Objeto:
El objeto del Registro Público se desprende del Considerando III de
la Ley 698, que reza así: Que los Registros Públicos son un medio
para brindar certidumbre respecto de la titularidad de diferentes
derechos y son una garantía de seguridad jurídica y para ello el
sistema registral nicaragüense debe estar adecuadamente
organizado y dotado de los instrumentos legales que resulten
necesarios para permitir el desarrollo de un sistema ágil, eficiente,
moderno y acorde con los avances de la tecnología. El objeto de
tales Registros es brindar certidumbre respecto la titularidad de
 diferentes Derechos. Ampliando lo dicho, los Registros Públicos
deben ofrecer seguridad Jurídica mediante la inscripción y
Publicidad de los actos que requieren satisfacer tal requisito para
surtir efectos frente a terceros. Cabe señalar que como corolario de
lo anterior todos Los Registros Públicos deberán asumir en virtud
de la Ley, el cumplimiento de los llamados Principios Registrales, el
cumplimiento de estos podría considerarse como un objetivo
específico de aquellos.
3. Efectos jurídicos
Publicidad
El ordenamiento jurídico, empero, toma en consideración ambos
puntos extremos de la cognosibilidad, y, así como unas veces estima
digno de tutela el interés al secreto (tutela de la imagen, de la
correspondencia, del secreto profesional, industrial, etc.), otras
acoge y protege el interés a la cognosibilidad.
Es sentido estricto, y desde el ángulo técnico-jurídico, debe
entenderse por publicidad el sistema de divulgación dirigido a hacer
cognoscible a todos, ¨Publicidad Registral y la función calificadora
del registrador a la luz de la nueva Ley General de Registros
Públicos “698” 72 determinadas situaciones jurídicas para tutela
de los derechos y la seguridad de tráfico.
Desde el ángulo técnico-jurídico, debe entenderse por publicidad el
sistema de divulgación dirigido a hacer cognoscible a todos,
determinadas situaciones jurídicas para la tutela de los derechos y
la seguridad de tráfico.
Constituye en suma, una heteropublicidad y que la exteriorización y
divulgación de las situaciones jurídicas verificada por un ente ajeno
a la realización de las situaciones jurídicas verificada por la
administración pública
Del Registro
De conformidad al artículo 71 de la Ley 698, “El Registro Público
de la Propiedad Inmueble, es una institución que asegura el trafico
jurídico sobre los bienes inmuebles, la eficacia de las garantías que
recaen sobre los mismos, la protección de adquirentes y acreedores,
la defensa y legitimación de las titularidades inscritas y su
publicidad”. Y de acuerdo al Arto. 72 de la citada Ley el Registro de
la Propiedad Inmueble tiene por objeto:
 1. La inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al
dominio y demás derechos reales que recaigan sobre bienes
inmuebles: y
2. . Propiciar la seguridad Jurídica de créditos garantizados con
bienes inmuebles o muebles asegurando su recuperación.
Como ya se ha destacado los Registros Públicos (incluyendo el de la
Propiedad inmueble) deben ofrecer seguridad Jurídica mediante la
inscripción y Publicidad de los actos que requieren satisfacer tal
requisito para surtir efectos frente a terceros. Este es el objetivo
fundamental del Registro de la Propiedad inmueble, no obstante,
debemos determinar si la inscripción referida es la que hace que
nazcan los Derechos de los usuarios del Registro de la Propiedad o
si simplemente el Registro Público le otorga la Publicidad
necesaria, que es la que garantiza la seguridad Jurídica. Al respecto
podemos decir lo siguiente: Existen Registros Declarativos: Estos
son aquellos en los que una vez que se inscribe el Derecho, este es
oponible frente a terceros; es decir, que el Derecho ya existe antes
de ingresar en el Registro y, la inscripción únicamente lo hace
oponible al resto de la sociedad34, es importante señalar que es esta
la que generalmente aplica nuestro Derecho.
Por otro lado existen Registros Constitutivos; que son los que
registran un Derecho que de previo a ello aún no existe, el Derecho
que se pretende ser inscrito, nace con la inscripción que se realiza.

c. Actos y contratos
Los efectos de los actos jurídicos son la creación, modificación,
transferencia, transmisión o extinción de derechos y obligaciones. Por
tanto, el efecto de un acto jurídico es la relación jurídica que engendra.
Los efectos de los actos jurídicos, a priori, sólo alcanzan a las partes que
participar y no benefician o perjudican a quienes no los han celebrado. Sin
embargo, en determinados casos, tales efectos serán oponibles a terceros.
Para fines didácticos, distinguimos entre los efectos de los actos jurídicos
que se producen entre las partes y respecto de terceros.

Los efectos de los contratos son las consecuencia jurídicas que producen
para las partes que consisten en crear, modificar, transferir o extinguir
obligaciones. Es importante distinguir entre efecto de los contratos y de
las obligaciones. El efecto del contrato es crear, modificar, transferir o
extinguir obligaciones mientras que el efecto de las obligaciones e colocar
al deudor en la situación de necesidad de cumplir (por sí o por otro) con la
prestación a la que se ha obligado; y si ello no ocurre el acreedor posee
los medios legales previsto en el Art. 505 CC para obtener el
correspondiente resarcimiento. 

Los efectos de los contratos se dan con relación a las partes, a sus
sucesores o a terceros.

Efectos con relación a las partes: Como es lógico, de la voluntad de las

partes surjan obligaciones que ellos mismos han establecido. Las partes
del contrato son los centros de interés que toman parte en el acto,
pudiendo ser ellos mismos o bien mediante representantes. Las partes
pueden establecer las condiciones del contrato por imperio del Art.1197
CC pero esto tiene sus excepciones ya que las partes no pueden exceder el
Art.21 del CC donde se establece que las convenciones delas partes no
puede3n ir contra la moral. el orden público y las buenas costumbres. A
esto se debe agregar que la celebración, ejecución y cumplimiento
contractual debe ser efectuado de buena fe (Art. 1198 CC). De aquí es
donde surge

A- La responsabilidad pre contractual (regido por las reglas de

la responsabilidad aquiliana),
B- La responsabilidad contractual (regido por la responsabilidad
contractual) y 
C- La Post contractual (regido por la misma aquiliana o
extracontractual). 

Para todo se debe observar la buena fe objetiva o lealtad y la buena fe

creencia o subjetiva. Para la responsabilidad pre contractual se debe tener
en cuenta los incumplimiento de deberes específicos de la actividad pre
contractual, es decir desde la invitación a ofertar o la confección de la
minuta y hasta la formulación de la oferta. Las partes poseen el deber
de información a cargo de quien esté mejor posicionado
(económicamente) para informar o informarse, el deber
de custodia y secreto. El resarcimiento por daños y perjuicios derivados
de la responsabilidad pre contractual obliga al resarciendo al interés
negativo (confianza), es decir daño emergente y lucro cesante o sea lo que
hubiera podido lograr si celebraría contrato con una persona seria que no
se retire o incumpla sus deberes de no dañar al otro ('neminem non
laedere'), recordemos que el daño al interés positivo es aquel que tiene
que ver con el cumplimiento del contrato, pero aquí aun no hay contrato. 
El incumplimiento en la responsabilidad pre contractual está dado por la
no observancia de los deberes específicos de la actividad pre contractual
derivados de la buena fe como la información, custodia y secreto como
también del retiro injustificado de las tratativas.

Efectos de los contratos con relación a sus sucesores:

Los efectos de los contratos se extienden a los sucesores universales o

herederos (salvo que sean 'intuitu personae') y a las partes. Los contratos
no pueden perjudicar a terceros (Art. 1195 CC). 

Sucesor Universal: se ha establecido que sucesor universal y heredero es

lo mismo. Es la persona que recibe todos los bienes de una persona
fallecida. A esta persona se le extienden todos los efectos activos (créditos)
pasivos (obligaciones) de los contratos.

Excepciones: Los efectos contractuales No se transmiten a los sucesores

universales en los siguientes casos:

A- Cuando la obligación nacida del contrato fue para ser

prestada por persona determinada o 'intuitu personae'. Ej. pintar un
cuadro, escribir una canción, crear cierta melodía original, dar un
concierto de violín, etc.
B- Cuando la ley así lo establece. Ej. Art. 1396 CC donde dice
que el pacto de preferencia no pasa a los sucesores.
C- Cuando surge de una cláusula contractual como por ejemplo
si dijera que si el locatario fallece se resuelve el contrato.
D- Cuando surge de la naturaleza misma del contrato que el
derecho termina cuando fallece su titular como lo es el caso del
usufructo.

Sucesor Particular:  es la persona a la cual no se le transmite todo el

patrimonio sino sólo un derecho o un objeto determinado sea por acto
mortis causa o por acto entre vivos. En realidad el sucesor universal es
como un tercero, no se ve alcanzado por los efectos del contrato. Pero esto
admite excepciones, los contratos producen efectos sobre el sucesor
particular en los siguientes casos:

1. Cuando se trate de la locación donde el adquirente debe respetar

la vigencia y condiciones contractuales (Art. 1497 CC).
2. Cuando se trate de contratos accesorios constitutivos de garantías
como prendas, hipotecas, etc donde el adquirente debe respetar esas
garantías.-
 3. Cuando se trate de obligaciones ambulatorias o 'propter rem' que
son las que recaen sobre quien sea titular de la cosa, acompañan a
la cosa. Ej. expensas comunes, gastos de condominios, gastos de
medianería, etc.

Pero la diferencia esencial entre el sucesor universal y el particular está

dada por la forma de responder por las obligaciones del causante:

4. El sucesor universal responde con todo el patrimonio heredado más

el suyo, salvo que haya aceptado la herencia con beneficio de
inventario en cuyo caso responde con los bienes heredados
solamente.
5. El sucesor particular responde sólo con el bien que le fuera
transmitido (Art. 3266 CC).

Efectos con relación a terceros:

Los terceros son las personas totalmente ajenas al contrato. El principio

general dice que los contratos no pueden perjudicar a terceros (Art. 1195
CC), ni oponerse por ellos ni invocarse por ellos (Art. 1199 CC).

UNIDAD II: El Registro Público Nicaragüense

1. Antecedentes

En el año 1904, que entró en vigencia el Código Civil, en el Tomo II, Libro III, Título XXV se
regulan las disposiciones sobre el Registro Público y el Reglamento del Registro Público
anexo al código que fuera promulgado por el Poder Legislativo, disposiciones legales
inspiradas directamente en la Ley Hipotecaria de España de 1861 y su reforma de 1869.

El Registro Público por mandato legal ha sido una dependencia del Poder Judicial de
Nicaragua, con facultades de organismo supervisor y de control administrativo, con
responsabilidad de nombrar y destituir a los Registradores Públicos.

En el año de 1980, por Decreto Ley de la Junta de Gobierno de Reconstrucción Nacional,

la institución del Registro Público se traslada bajo la dependencia del Ministerio de Justicia
del Poder Ejecutivo, el que años más tarde desaparece y, por considerarse que la
adscripción del Registro Público al Poder Judicial no identificaba la función administrativa
del Registro con la Administración de Justicia, fue que en el año 1988, que se traslada por
Decreto-Ley la adscripción del Registro Público al Ministerio de Finanzas.
El Sistema Registral Nicaragüense a partir de la década de los 80 estaba adscrito al
Ministerio de Fomento Industria y Comercio (MIFIC), sus instalaciones estaban ubicadas
donde actualmente se encuentran los escombros de la vieja Managua.

Fue en el año de 1990 cuando nuevamente el Registro Público de la Propiedad Inmueble y

Mercantil recupera su estado original de dependencia orgánica y administrativa al Poder
Judicial, por mandato legal de la “ Ley sobre los Registros Públicos de la Propiedad
Inmueble y Mercantil, Ley No. 80 del 12 de marzo de 1990 ” , adscripción que se mantiene
actualmente, como órgano al servicio de la Administración de Justicia conforme la Ley
Orgánica del Poder Judicial.

Uno de los logros significativos de la modernización Registral Nicaragüense es la creación 

de la Ley 698, Ley General de Registros Públicos, aprobada el 27 de Agosto del 2009 y
publicada en La Gaceta Diario Oficial No. 239 del 17 de Diciembre del 2009 y tiene por
objeto la creación, regulación, organización, régimen administrativo, funcionamiento y
procedimiento de los Registros Públicos integrados en el Sistema Nacional de Registros. X

En la actualidad el Sistema Registral Nicaragüense se ha venido trasformando y

modernizando constantemente, implementando sistemas en cada una de sus áreas como
Tasación, Distribución y Diario.

El Registro Púbico de Managua es la Oficina Registral del país con mayores avances en
sus procesos de inscripción, automatizando los flujos registrales, implementando el
Sistema de Folio Personal para el Registro de empresas nuevas, reduciendo a grandes
rasgos los tiempos de trámites de inscripción, poniendo a disposición de los usuarios el
Sistema de Consulta de Trámite, entre otros aspectos relevantes para mejorar la calidad
de la atención a los usuarios y brindarles mayor seguridad jurídicas en los procesos
registrales.

Entre los profesionales del Derecho que han ocupado el cargo de Registrador Titular a
partir de los años 1980 destaca, la Doctora Ligia Victoria Molina Arguello, (Q.E.P.D.), quien
se destacó al frente de los Registro Públicos.