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Burbuja inmobiliaria en Colombia: Vivienda, salario y

deuda
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Vivienda-salario-y-deuda
Burbuja inmobiliaria en Colombia: Vivienda, salario y deuda

por John Freddy Gómez , Camila Andrea Galindo

4 de julio de 2019
En los últimos años hemos evidenciado tanto
empíricamente por medio de la observación
como por medio del estudio de la valorización
del sector inmobiliario en Colombia, un
incremento sostenido de los precios de las
viviendas y de las tierras en las grandes
ciudades y sus respectivas periferias, y que
aunado a la violencia impresa en nuestra
historia ha propiciado la concentración de la población en las grandes ciudades.

Aunque los salarios en Colombia no han aumentado, sino que por el contrario han sido
regresivos con respecto a las necesidades básicas, los precios de las viviendas mantienen un
incremento sostenido, una contradicción ínsita, que nos lleva a constatar el papel de las
entidades financieras tanto en el apalancamiento del sector inmobiliario, como en el
sostenimiento de la demanda.

Este proceso de financiarización del circuito ha producido una burbuja especulativa en los
precios de las viviendas en Colombia imponiendo mayores costos y obligaciones financieras
para el acceso a una vivienda digna y propia. Esta burbuja especulativa determina una clara
tendencia de debilidad de la economía colombiana, y la imposibilidad del pago de estos
créditos estructuralmente insostenibles por parte del pueblo colombiano.

Causas, consecuencias y perspectivas de la burbuja inmobiliaria en Colombia

"Colombia ha vivido una alta tasa de concentración de la población en las grandes ciudades y
sus respectivas periferias, derivado de la violencia impresa en la historia del país." Colombia
ha vivido una alta tasa de concentración de la población en las grandes ciudades y sus

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respectivas periferias, derivado de la violencia impresa en la historia del país, que se ha
concentrado en el terreno rural por el control de la tierra y el territorio como fuente de
control económico y también de hegemonía política en el ámbito local y nacional.

“La afirmación según la cual “la apropiación, el uso y la tenencia de la tierra han sido
motores del origen y la perduración del conflicto armado” abre un camino para explorar
estas dimensiones que lo hacen condición de viabilidad de la nación y que conducen a
momentos fundacionales de la misma. En la formación social colombiana los grupos de
poder han generado distintas modalidades de apropiación de los recursos y de control de su
población, separando a las comunidades de sus tierras y territorios tradicionales y
limitando el acceso a los mismos mediante procedimientos en los que se han combinado el
ejercicio sistemático de la violencia con políticas de apropiación y distribución de las tierras
públicas” (Comisión Histórica del conflicto y sus victimas, 2015, pág. 356 y 357)

Este proceso ha conllevado a que en Colombia, según la Agencia de la ONU para los
refugiados -ACNUR-, el país se ubique con el mayor desplazamiento forzado interno a nivel
mundial, por encima de Siria, con 7,7 millones de personas. (Redacción el Tiempo, 2018)
Según el más reciente censo nacional que el Departamento Administrativo Nacional de
Estadística -DANE- realizó en el 2018, en Colombia concurre una población de 45,5 millones
de colombianos, es decir que aproximadamente un 17% de la población se ha visto en
situación de desplazamiento forzado, un índice totalmente desgarrador.

Este índice de desplazamiento forzado conllevó a la concentración de la población


colombiana, en donde aproximadamente el 77,8% de las personas viven en las cabeceras
municipales, el 18,1% en el ámbito de lo rural y el 4,1% en los centros poblados. Esto constata
como en las cabeceras municipales y los centros poblados, en sumatoria, viven algo más de
37 millones de colombianos un 81,9% del total de 45,5 millones residentes en el país. (DANE,
2018)

"Históricamente una gran parte del pueblo colombiano, a partir de la década de los 90 del
siglo XX, se ha visto expuesta al incremento de los precios de las viviendas."Históricamente
una gran parte del pueblo colombiano, a partir de la década de los 90 del siglo XX, se ha visto
expuesta al incremento de los precios de las viviendas derivado de: a) la desregulación del
sistema financiero en Colombia, b) las políticas públicas a favor del sistema financiero e
inmobiliario y, c) la necesidad inherente de la sociedad por el acceso a una vivienda.

A finales de la década de los 90, en sintonía con los llamados tigres asiáticos y la crisis
financiera en Rusia, se vivió en Colombia una crisis de gran envergadura debido a la
desaceleración de los mercados de capitales y el bajo acceso del país a las divisas
internacionales, donde Colombia con el fin de proteger sus divisas y en pro de la atracción de
estas, aumentó las tasas de interés ocasionando un aumento exponencial en los créditos
hipotecarios inmobiliarios. (ANIF, 2011) Donde en paralelo, desde la década de los 90, este
mercado vive un síntoma de burbuja especulativa derivado del apalancamiento artificial de la
demanda, como se puede evidenciar en el siguiente extracto y gráfica.

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“En ese sentido, se señala que el crecimiento de la década del noventa estuvo asociado al
aumento del endeudamiento de los hogares (créditos de vivienda y de consumo), de los
empresarios (inversiones de innovación o de especulación) y del Estado (financiamiento del
déficit fiscal), lo cual habría generado una especie de prosperidad al debe” (Estrada, 2006,
pág. 267)

Precios de la vivienda en Colombia (promedio 1989-2010=100)


Extraído de (ANIF, 2011, pág. 7)

Como se atestigua en la anterior gráfica, los precios de las viviendas en Colombia tienen un
aumento exponencial a partir de los años 90 con el proyecto de apertura económica. [1] Esta
política económica ocasionó el aumento de la financiarización de la economía y la
desregulación del sistema, produciendo una burbuja especulativa en el sector inmobiliario,
que no responde a la demanda real derivada de los ingresos de los colombianos, sino al
apalancamiento sin control del sistema financiero.

Esta burbuja reventó a finales de la década de los 90 jalonada por la crisis económica
internacional, dando paso a una contracción del sistema financiero y al aumento de las tasas
de interés en el país, conllevando al despojo de cientos de miles de viviendas por parte de las
entidades financieras y la realización del capital especulativo, por medio del despojo tanto
directo de las entidades financieras al pueblo colombiano, como también por las políticas de
reajuste estructural puestas en marcha en Colombia, lo que impactó el gasto social, mientras
se beneficiaba al gran capital y claramente al sistema financiero tanto nacional como
internacional.

Este primer ciclo y detonación de la burbuja especulativa inmobiliaria a finales de la década


de los años 90 del siglo XX, conllevó a diferentes consecuencias a nivel individual y de
conjunto del pueblo colombiano. [2] Pero rápidamente, a partir del año 2001, con la puesta
en marcha de las políticas de reajuste estructural y la reducción de las tasas de interés -
pasando de 45% en octubre de 1999 a rondar el 5% promedio en los últimos años y la
reducción de el encaje bancario del 27% en 1995 a rondar el 6% a partir del año 2000
(Ocampo, 2015)- se observa un incremento sostenido de los precios de las viviendas pasando

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del 70% del valor real a rozar los 150% de su valor real, es decir una especulación del 50% por
encima del valor real de la vivienda para el año 2010, ocasionado por el apalancamiento
artificial de la demanda de viviendas y construcción de estas.

“(…) la política aplicada por la Reserva Federal luego del hundimiento estrepitoso de las
acciones de empresas tecnológicas en Estados Unidos a partir de marzo de 2000, y que fue
bautizado como la crisis dot/com. Poco después del desplome bursátil, el banco central
expandió la emisión monetaria de manera dramática y radical para asegurar la
recuperación de los mercados de capitales y de la economía estadounidenses en su
conjunto. Nunca antes se había aplicado una política tan expansiva, A partir de enero de
2001 el banco central redujo la tasa de interés que se encontraba en 6,5% hasta llegar al
1,7% a mediados de 2002 y luego apenas al 1% en 2003 y 2004” (Marichal, 2010, pág. 280)

Esta dinámica nacional se solapó con la política de Estados Unidos tras la crisis de los “punto
com”, como se puede evidenciar en el anterior extracto, originando un aumento sostenido de
los precios de las viviendas sin tener en cuenta la depreciación de los salarios reales,
propiciando de nuevo una burbuja especulativa en el sector inmobiliario en el país. En la
siguiente gráfica podemos observar como los precios reales de la vivienda en Colombia entre
el año 2001 hasta el año 2016 han tenido un incremento sostenido.

Precios reales de la vivienda en Colombia (Promedio 1989-2017=100)


Extraído de (Clavijo, Vera & Beltran, 2018)

"En Colombia los precios de las viviendas responden al apalancamiento de las entidades
financieras." En Colombia los precios de las viviendas responden al apalancamiento de las
entidades financieras donde el saldo de la cartera de vivienda pasó de alrededor de 30
billones de pesos a más de 65 billones de pesos en el año 2017, manifestando un crecimiento
del 134% en tan solo 7 años, como se puede evidenciar en la siguiente gráfica, corroborando
la burbuja especulativa en los precios de las viviendas donde existe un precio especulativo de
por lo menos un 50% por encima del valor real de la vivienda en Colombia. Aunque este
incremento del 50% en los precios de las viviendas es relativo y se observa que para el caso de
Bogotá es superior al 100% como se evidencia en el siguiente extracto:

“Un crecimiento de más del 100% en el valor de los predios en algunos sectores de Bogotá
prendió las alarmas” (Bohórquez, 2013)

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Évolution du solde du portefeuille du logement entre 2011 et 2017
Extraído de (ASOBANCARIA, 208, pág. 33)

El acrecentamiento de la cartera de vivienda, que pasó de 28,8 billones de pesos en el año


2011 a 65,3 billones en el año 2017 manifiesta un aumento de 134% entre estos 7 años;
mientras que el aumento del salario mínimo pasó de 535.600 pesos en el año 2011 a 781.242
pesos en el año 2018, un incremento de aproximadamente un 46%, es decir, que en el mismo
periodo 2011 a 2018, la cartera de vivienda creció aproximadamente 3 veces más que el
salario de los colombianos.

Recalcando, claro está, que este incremento del salario antes de aumentar con razón a la
realidad de la economía y las necesidades crecientes de la sociedad se ve deteriorado, cada
vez más, y a la suma se mantiene el poder adquisitivo del año vencido, configurando una tasa
de sobreexplotación laboral donde “[…] en 2019, la nueva canasta básica familiar dada a
conocer por el DANE en enero pasado, le cuesta a un hogar promedio -integrado por cuatro
personas 3.488.577 pesos mensuales. El hogar requiere de 4,2 salarios mínimos legales para
la adquisición de todos los bienes y servicios necesarios y vitales” (Sarmiento, 2019, pág. 11)

Un hogar promedio en Colombia está constituido por entre 3 y 4 personas, donde los
ingresos no superan el millón de pesos. Esta dinámica socioeconómica tan solo es sustentable
dada la alta tasa de financiarización de la economía, tanto en el mercado de vivienda como en
el caso de los créditos de consumo, que vienen a permitir en el corto plazo el acceso a las
necesidades básicas insatisfechas para la reproducción de la fuerza laboral manifestando la
característica por antonomasia de los países periféricos, la sobrexplotación.

"El aumento indiscriminado de los préstamos de vivienda en Colombia, no reflejan la


realidad de la economía colombiana y mucho menos la sostenibilidad de estos préstamos"El
aumento indiscriminado de los préstamos de vivienda en Colombia, no reflejan la realidad de
la economía colombiana y mucho menos la sostenibilidad de estos préstamos debido a los
bajos salarios en el país, arrojando a un potencial impago de las deudas hipotecarias e
inmobiliarias. Pero esta dinámica no es perpetua, y conlleva a graves crisis económicas

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determinadas por las burbujas especulativas, que para el estudio manifiesta el aumento irreal
de los precios de las viviendas en Colombia, a partir de la alta financiarización de este
mercado y lleva consecuencias como las siguientes:

“Se evidencia el ascenso de precios de los activos hipotecarios y, en consecuencia, la menor


asequibilidad de compra de los hogares. Mientras que en 2005 se necesitaban 366 Salarios
Mínimos Legales Mensuales para adquirir 100 metros cuadrados de vivienda, a precios
promedio de la época (cifra equivalente a 30 años de trabajo), al cierre de 2013 se
requerían 504 Salarios Mínimos Legales Mensuales, necesitándose ahora 42 años de
trabajo (…) estos valores ya se acercan a los preocupantes precios de las exclusivas zonas
de Leblon en Río de Janeiro (donde el metro cuadrado llega a US$9.500) y no están muy
distantes de los de Manhattan (US$12.200)” (Redacción Dinero, 2014)

Si bien la demanda y la oferta de crédito ha disminuido a partir del año 2016 tras la
desaceleración de la economía a nivel mundial y tras el desplome de los precios de las
commodities, dado el escenario de los aumentos de las tasas de interés en Estados Unidos a
partir del año 2014, la desaceleración no ha sido tan profunda debido en parte a la indecisión
del aumento sostenido de la tasa de interés en Estados Unidos derivada de la confrontación
económica que Estados Unidos tiene con China.

Aunque los créditos de vivienda no muestran un deterioro profundo en Colombia, en parte


por la compra y recompra de carteras vencidas entre distintas instituciones. [3] Esta burbuja
especulativa ha generado un impedimento en el acceso de los colombianos a una vivienda
digna y ha ocasionado grandes procesos de expoliación de fracciones cada vez más grandes
de salarios, repercutiendo en la mínima retribución que no asegura las necesidades mínimas
y que lanza al pueblo colombiano a las manos de las instituciones financieras, donde en
Colombia mantienen tasas de interés altas y tasas de manejo elevadas e irregulares, entre
otros cobros totalmente onerosos.

En este contexto nebuloso para la economía colombiana se pretende mantener y profundizar


dicha financiarización del mercado inmobiliario tras la desaceleración del sector, por medio
de la ampliación de la financiación del 70% al 90% dinamizando la burbuja especulativa y
ensanchando la de por si inflada burbuja especulativa en este sector, como se evidencia en el
siguiente extracto:

“El ministro de Vivienda, Jonathan Malagón, anunció este viernes un nuevo paquete de seis
medidas para la reactivación del sector que persiguen el doble objetivo de consolidar el
segmento de Vivienda de Interés Social, VIS y reactivar el segmento de vivienda No VIS (…)
que para tal efecto se expedirá un decreto que facilitará el acceso a la vivienda a través del
aumento de la financiación hasta el 90% de su valor que es una medida que dinamizará el
mercado hipotecario” (Caracol Radio, 2019)

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"Una nueva crisis de deuda privada, deuda de vivienda y de consumo, como de deuda pública
se cierne en el devenir del país" Una nueva crisis de deuda privada, deuda de vivienda y de
consumo, como de deuda pública [4] se cierne en el devenir del país, la cual beneficiará a los
sectores económicos y financieros nacionales e internacionales, imponiendo, como contra
cara, las mayores penurias al pueblo colombiano y acrecentando las dinámicas de
sobrexplotación laboral, opresión y despojo en el país. Esta es una crisis anunciada la que
debe ser estudiada, divulgada y entendida con el fin de generar procesos de contención y de
justicia social, donde el 1% que se ha beneficiado y estructurado este tipo de economía
responda por las consecuencias y no así el 99% del pueblo colombiano.

El leviatán colombiano y su papel en la crisis

"Sarmiento Angulo amasó su fortuna en parte con la construcción de viviendas y la incursión


en el sistema financiero" Preexisten actores que mantienen su relevancia, tanto en la crisis de
finales de la década de los años 90, como en la actual burbuja especulativa inmobiliaria que
se vive en estos momentos. Este es el caso de Sarmiento Angulo que amasó su fortuna en
parte con la construcción de viviendas y la incursión en el sistema financiero en la década de
los años 60 y 70 del siglo XX, con el fin de tener el control completo del circuito inmobiliario,
beneficiándose de la desregulación de la economía, la apertura económica, el subsecuente
ajuste estructural y el despojo institucional y estructural al pueblo colombiano, como se
puede evidenciar en el siguiente extracto.

“En noviembre de 1998, y como salvamento para el sector bancario y ayuda a los morosos
de la banca hipotecaria, el Gobierno decretó la emergencia económica. Entre las medidas
adoptadas: Se creó el impuesto bancario del dos por mil, con vigencia hasta diciembre de
1999. Recursos que se destinaron a salvar la banca”. Luego se extendió y amplió, hoy es 4
por mil y lo temporal se hizo definitivo, aunque superada la crisis y su destino” (González,
2018)

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Este gran poder económico basado en el despojo del pueblo colombiano, parte de su relación
directa con el poder gubernamental y su financiamiento continuo a las diferentes
candidaturas presidenciales, con el fin de diseñar políticas a su medida, como el mismo
Sarmiento Angulo manifiesta en una entrevista en la revista semana, donde declara su papel
en la redacción de leyes y en la contraposición directa a proyectos de envergadura nacional,
como se puede evidenciar en el siguiente extracto:

“En los ’ratos libres’ también se dedica a ser interlocutor de Presidentes -dice que desde
Virgilio Barco hasta ahora todos han sido amigos suyos-, participa en redacción de leyes -
se siente orgulloso de que en muchas de ellas hay artículos redactados por él- y en los
últimos años ha dejado oír su voz crítica sobre asuntos medulares del país” (Semana, 2009)

Sarmiento Angulo se posiciona como el leviatán colombiano generando las normas, la


violencia simbólica que se concreta en la violencia estructural, que determina en parte el
habitus del pueblo colombiano y que lo modela a partir de su hegemonía, promocionando
estas gracias a su control e influencia en los medios masivos de comunicación y en ultimas
respaldado por la violencia física del Estado capturado por este individuo.

A partir de esta relación y dominio sobre diferentes gobiernos en las últimas décadas en
Colombia, ha logrado la transferencia de recursos públicos hacia diferentes sectores de su
propiedad por medio de las Asociaciones Público-Privadas, el control de gran parte de los
recursos pensionales de los colombianos, grandes concesiones y controles de los proyectos
inmobiliarios alrededor del país, entre otros proyectos que le benefician directamente a su
monopolio.

Se ha visto expuesto en diferentes casos de corrupción, donde ha salido avante gracias a su


poder en el Estado colombiano y su abogado de cabecera Néstor Humberto Martínez exfiscal
general de la nación, así mismo derivado de sus medios masivos de comunicación y la
influencia en la totalidad de estos, oculta su relación directa, ante el pueblo colombiano, en
los casos de corrupción y de políticas antisociales diseñadas de su puño y letra.

"Sarmiento Angulo se ha beneficiado de las crisis y sus reajustes desde la década de los 70"
Es así como Sarmiento Angulo se ha beneficiado de las crisis y sus reajustes desde la década
de los 70, ha movilizado su poder para ejercer un control en el Estado colombiano, ha
diseñado políticas a favor del control de las pensiones, con el fin de acumular y rentar estos
dineros en sus empresas y en particular en el sector inmobiliario, recreando la burbuja
especulativa antes expuesta.

Es decir, que con los dineros del pueblo colombiano, que cotizan mes a mes en los fondos
privados de pensiones, los dineros transferidos desde el Estado por medio de las APP y los
recursos derivados de la opresión de sus entidades financieras, Sarmiento Angulo impone un
circuito en el que gana tanto en los momentos de ampliación de la construcción y
financiación en el circuito inmobiliario, como en los momentos de recesión y crisis. Gracias a
su experiencia en las crisis de los 90 y su hegemonía en la política y la economía del país.

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Un circuito económico producido para el despojo estructural e institucionalizado es lo que se
evidencia, beneficiándose y generando las crisis económicas tanto en el sector privado por
medio de la burbuja inmobiliaria, como por medio de su compra continua de deuda pública
del Estado con dineros del pueblo colombiano, recreando así una deuda de carácter
totalmente odiosa, insostenible y no se puede asegurar que ilegal, en el orden nacional,
debido que Sarmiento Angulo se posiciona como el leviatán colombiano.

Se debe procurar por conocer los diseñadores de las políticas económicas tanto los
empresarios y sus intereses, los políticos que las apalancan y los técnicos que las sustentan,
con el fin de no repetir los procesos de los 80 y 90 del siglo XX en Colombia y estructurar una
respuesta, que configure una sociedad con justicia social y que procure por la dignidad y la
paz, tan anhelada en nuestro país.

Conclusión

Es necesario evidenciar estos procesos de expoliación y de opresión financiera con el fin de


extender una contraofensiva ante una inminente crisis económica, que no solo partirá de la
deuda privada sino que se concatenará con una crisis de deuda pública ocasionando un
escenario totalmente nebuloso en una sociedad que lucha por construir una sociedad con paz
y justicia social ante las negativas irrestrictas del gobierno de Iván Duque y su partido el
Centro Democrático avalado por la fracción más retardataria del capitalismo en el país y en la
región. En este sentido es urgente adelantar procesos de auditoria de deuda no solo a nivel
estatal sino también respecto a los créditos privados de consumo e hipotecarios, por medio
del estudio de la deuda, y su configuración como herramienta de despojo y del papel del
sistema financiero en ella se puede contribuir a la conciencia social que se articule en
movimientos y exigencias para desmantelar este poder y recuperar la soberanía.

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Notas :
[1] La apertura económica parte de la profundización del neoliberalismo en el país con las
políticas de flexibilización y desregulación laboral, liberalización y desregulación económica,
privatización de activos públicos, entre otros proyectos basados en la ortodoxia de la
economía neoclásica bajo el gobierno de Cesar Gaviria.

[2] Para mayor información remítase a (Gómez & Galindo, La deuda pública en Colombia,
2014), (Giraldo, 2012) y (Estrada, 2004)

[3] Esta dinámica de compra y recompra de cartera es manifestación de las dinámicas de una
exponencializada especulación, estimulando una crisis de deuda privada en el país.

[4] Para mayor información remítase a (Galindo & Gómez , 2016) y (Gómez & Galindo, 2018)

John Freddy Gómez


Politólogo de la Universidad Nacional de Colombia. Coordinador del “Grupo
de Estudio Economía Digna" y de la Plataforma por la Auditoria Ciudadana
de la Deuda en Colombia “En Deuda con los Derechos. Investigador en temas
de Economía política. Autor de artículos de opinión y análisis de coyuntura.

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Analista en temas de financiarización, globalización y Deuda como herramienta de despojo
en Colombia y América Latina, con trabajo del estudio de caso de Colombia, Honduras,
México y Puerto Rico.

Camila Andrea Galindo


Abogada y Magister en Derecho Administrativo de la Universidad Nacional
de Colombia. Coordinadora del Grupo de Estudio Economía Digna.
Integrante del CADTM Colombia y de la Plataforma por la Auditoria
Ciudadana de la Deuda en Colombia - PACDC. Investigadora en temas de
Derechos Humanos, de financiarización, globalización y Deuda como herramienta de despojo
en Colombia y América Latina, con trabajo del estudio de caso de Colombia, México y Puerto
Rico. Autora de artículos de opinión y análisis de coyuntura.

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