______________________________________________Mantenimiento Hotelero 

   

             

INGENIERÍA Y GESTIÓN  DEL MANTENIMIENTO HOTELERO                                   
Juan Pablo Agredano Molina 
Ingeniero Técnico Industrial

  Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           

    Mantenimiento Hotelero 

      
1.‐ INTRODUCCIÓN………………………………………………………………………………………………………...…… 2   2.‐ OBJETIVOS DE MANTENIMIENTO………………………………………………………..………………………. 3     2.1.­ Objetivos inherentes a la propia labor de mantenimiento……………………….……….3    2.2.­ Objetivos propios de una instalación hotelera………………………………………………….4    3.‐ CLASIFICACIÓN HOTELERA DESDE EL MANTENIMIENTO ………………………………….………7    4.‐ PRESUPUESTOS GESTIONADOS POR MANTENIMIENTO……………………………….……………8    5.‐ FUNCIONES DEL JEFE DE MANTENIMIENTO………………………………………………….……………10    6.‐ MODELOS DE GESTIÓN…………………………………………………………………………………….……………13    6.1. Autogestión…………………………………………………………………………………………..……………14    6.2. Facility Management………………………………………………………………………………………….16   7.‐ EFICIENCIA ENERGÉTICA Y RECURSOS HÍDRICOS……………………………………………………..18    8.‐ TIPOS  DE MANTENIMIENTO APLICADOS…………………………………………………………..……….26    8.1. Mantenimiento Técnico Legal……………………………………………………………………………26                    8.2. Mantenimiento Preventivo……………………………………………………………..…………………37    8.3. Mantenimiento Conductivo……………………………………………………………………….………41    8.4. Mantenimiento Correctivo………………………………………………………………………….…….44    9.‐ CONCLUSIONES…………………………………………………………………………………..…………………………46    10.‐ BIBLIOGRAFÍA…………………………………………………………………………………………………….………..47 

                 
                

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     1.‐ INTRODUCCIÓN. Cuando realizamos una estancia en un hotel, ya sea por motivos  profesionales  o  de  placer,  lo  que  realmente  analizamos  como  huéspedes  es,  aparte  de  meras  cuestiones  de  ubicación  geográfica  y  estéticas o decorativas, la calidad de los distintos servicios  que hemos  utilizado  de  dicha  instalación  hotelera.    En  función  de  la  calidad  de  dichos servicios será nuestro  grado de satisfacción como huéspedes y  así  lo  transmitiremos  tanto  a  familiares,  amigos,  compañeros  de  trabajo, o como a los propios departamentos de atención al cliente de  los  hoteles  por  medio  de  las  distintas  encuestas  de  satisfacción  a  las  que nos invitan a participar durante las estancias.    Entendiendo  ésta  reflexión,  sólo  cabe  indicar  que  la  gestión  del  mantenimiento    de  una  instalación  hotelera,    debe  encaminarse  ineludiblemente  en  apoyar  a  los  distintos  departamentos  del  hotel  para que puedan ofrecer la máxima calidad posible en la ejecución de  sus  servicios  para  un  fin  común;  buscar  la  máxima  satisfacción  del  cliente.     No obstante, no será éste el único objetivo del departamento de  mantenimiento.    Como  en  cualquier  otro  sector,  el  departamento  de  mantenimiento  estará  siempre  lastrado  por  ser  un  centro  de  costes  y  no  de  producción,  por  lo  que  tendremos  que  ser  muy  conscientes  de  que  nos  convertiremos  en  puros  gestores  técnico‐económicos  de  los  reducidos presupuestos de los que en la mayoría de los casos nos van a  dotar.    El  saber  gestionar  correctamente  los  recursos  humanos  y  económicos  que  nos  va  a  proporcionar  la  dirección  del  hotel  repercutirá  directamente  en  el  éxito  o  el  fracaso  como  gestores  del  mantenimiento de nuestra instalación.   
      Nota: A partir de ahora, y por abreviar, al departamento de mantenimiento lo llamaremos  “Mantenimiento” 

 

                

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     2.‐ OBJETIVOS DE MANTENIMIENTO.        Como  en  cualquier  tipo  de  edificación  susceptible  de  ser  mantenida,  en  una  instalación  hotelera  hay  una  serie  de  objetivos  inherentes a la propia labor de mantenimiento. Se trata de una serie de  objetivos  que  se  presuponen  de  antemano  y  que  inevitablemente  formarán  parte  del  día  a  día  de  las  labores  a  desarrollar  por  Mantenimiento.  Dichos  objetivos  los  podríamos  englobar  en  los  dos  grupos siguientes:    2.1.­  Objetivos  inherentes  a  la  propia  labor  de  mantenimiento.    Se trata de una serie de objetivos que son comunes a la labor de  mantenimiento en cualquier edificación.        - A) Garantizar la vida útil de instalaciones y equipos.    Instalaciones  eléctricas,  hidráulicas,  térmicas,  climatización,  etc.…  y  que  conforman  las  arterias  del  edificio  deben  ser  periódicamente  analizadas  con  el  objetivo  de  poder  prever  en  que  estado  se  encuentran  para  así  obrar  en  consecuencia  alargando  el  periodo de utilización de las mismas.    - B)  Reparación  de  averías  imprevistas  y  reducción  de  tiempos de reparación.    Las actuaciones dirigidas a realizar reparaciones han de  poseer  un  alto  grado  de  eficiencia  para  minimizar  los  tiempos  resolución  de  las mismas. Sobre todo si dichas averías interfieren directamente en la  comodidad de los huéspedes.       
                

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2. Además  tiene  la  ventaja  de  que  es  algo  que  el  cliente  asume  como  parte  de  la  estancia  en  un  hotel.  se  dedica  a  vender  “estancias”  que  en  definitiva  son  habitaciones.  ya  sean  solados.  carpinterías.  ya  que  interfieren  dramáticamente en los balances económicos del mismo. ya que aún  siendo  inevitable no suele durar más de 25 minutos. debe mantenerse con igual interés ya que  de su  estado de conservación dependerá en cierto grado la percepción  que nuestros clientes tengan del hotel.  mobiliario.  No  impide  la  venta  de  la  habitación  puesto  que  se  realiza  sobre  una  habitación  ya  “vendida”  y  no  es  competencia  del  departamento  de  mantenimiento.  vidrios.    Se entiende por “Bloqueo de una Habitación” el cierre temporal  de la misma por no encontrarse en perfecto estado de habitabilidad y  en  consecuencia  no  podrá  ser  vendida.­ Objetivos propios de una instalación hotelera.  al  menos  desde  el  punto  de  vista  de  la  Dirección  del  Hotel.                              Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           4                                             .….  Por  consiguiente  la    principal  preocupación  que  deberemos  tener  día  a  día  deberá  ser  que  todas  las  habitaciones  se  encuentren  en  perfecto  estado  de  habitabilidad.  etc.    .  revestimientos.  Las  causas  más  frecuentes  de  bloqueo que podemos enumerar son las siguientes:    .  entre  otros  servicios  secundarios. por lo que no deberá preocuparnos.C) Conservación de bienes propios del hotel.  decorativa  o  estética.    2.    Cualquier elemento del hotel de índole constructiva.    Mantenimiento Hotelero    .A) Bloqueo cero de habitaciones. moquetas.Limpieza: Quizás el menos preocupante de todos.  ya  que  ésta  es  en  primera instancia la principal fuente de ingresos de un Hotel.    Sin  lugar  a  dudas  son  los  objetivos  más  importantes.    Jamás  se  debe  olvidar  que  un  Hotel.

  La  eficacia  y  rapidez  con  la  que  Mantenimiento sea capaz de solventar dichas averías será un  indicativo claro para la Dirección de cómo se realiza la gestión  del mantenimiento en su hotel.      .  por  lo  que  se  pueden  ir  ejecutando  por  grupos  de  habitaciones  o  incluso  plantas  enteras  del  Hotel.  para  así  no  interferir  con  otras  habitaciones  ocupadas.  lo  que  podría  derivar  incluso  al  cambio  de  habitación  del  huésped. por lo que  será  también  un  tipo  de  bloqueo  totalmente  asumido  por  la  misma la cual habrá planificado dichas Obras y Reformas para  reducir el impacto económico correspondiente.  Las  Redecoraciones  impiden  la  venta  de las habitaciones pero debido a su planteamiento temporal  se puede minimizar el impacto económico negativo resultante  de no poder venderlas.  etc. alfombras.  aparatos  sanitarios.Redecoración:  Se  suelen  planificar  redecoraciones  en  temporadas  de  baja  ocupación  estacional.    Mantenimiento Hotelero     .    .  no  deberá  preocuparnos  en  exceso  éste  tipo  de  bloqueo. Aunque se implique al Departamento  de  Mantenimiento  en  el  proceso  de  Redecoración.  siempre  y  cuando  se  ejecute  dentro  de  los  plazos  impuestos  por  la  Dirección.  Es  sin  duda  el  tipo  de  bloqueo  que  más  nos  debe  preocupar  por  la  naturaleza  impredecible  del  mismo.  griferías.….  Son  responsabilidad  de  Mantenimiento.Averías o Roturas: Cualquier tipo de reparación dentro de una  habitación  que  se  derive  en  una  orden  de  trabajo  a  resolver  por  Mantenimiento.  unidades  de  ai/ac  incluso  reformas  de  tabiquería  para  cambiar  morfología  de  habitaciones. pinturas.  Averías  y  Roturas  que  se  produzcan  como  consecuencia  del  uso  de  las  habitaciones  y  que  deberán  ser  resueltas en el menor tiempo posible.                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           5                                             .  aún  así  son  actuaciones  igualmente  planificadas  y  se  realizarán siguiendo las directrices de la Dirección. dándose en numerosas  ocasiones  el  caso  de  tener  que  solventarlas  incluso  con  la  habitación  ocupada.Obras o Reformas: Cambio de moquetas.

Baja  ocupación  estacional:  Casi  todo  hotel  tiene  temporadas  de mayor y menor ocupación. Al  departamento  de  mantenimiento  corresponderá    la  labor  de  analizar  prácticamente  a  diario  la  situación  del  hotel. B) Control de consumos energéticos.  para  poder  así.  Mantenimiento queda totalmente al margen del mismo.  Al  ser  decisión  de  la  Dirección  proceder  a  este  tipo  de  bloqueo.    Dentro  del  presupuesto  económico  de  una  instalación  hotelera.    Mantenimiento Hotelero       .      Una  vez  subsanado  el  problema  causante  del  bloqueo  procederemos a su desbloqueo y posterior venta de la habitación.      . por lo que se pueden planificar  bloqueos  de  habitaciones  o  plantas  enteras  de  habitaciones  para  por  ejemplo  minimizar  consumos  energéticos.   la  fracción  correspondiente  al  consumo  de  energía  constituye  el  segundo lugar del gasto después de los costes asociados al personal.  realizar  los  cambios  y  modificaciones  necesarias  para  reducir  el  gasto  energético con una mejora de los servicios prestados.                                                 Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           6                                             .

 uno vacacional abre únicamente durante ciertos meses al año.  de  su  ubicación  geográfica. aparte del mantenimiento correctivo  y conductivo correspondiente.    Mantenimiento Hotelero     3.  además  comparten  procesos  de  gestión  prácticamente  similares  en  lo  que  se  refiere  al  día  a  día  de  trabajo  del  propio  departamento  de  mantenimiento.  Por  ello  y  a  partir  de  ahora.       A  pesar  de  esta  gran  diferencia.‐  CLASIFICACIÓN  HOTELERA  DESDE  EL  PUNTO  DE  VISTA  DEL MANTENIMIENTO.  en  éste  estudio  no  diferenciaremos clase alguna de hotel.    Podríamos hacer infinidad de clasificaciones de las instalaciones  hoteleras. los cuales llamaremos a partir de ahora  “Hotel  Ciudad”  y  “Hotel  Vacacional”  independientemente  del  uso  que  cada huésped le quiera dar a cada uno. por  lo  que  la  labor  del  mantenimiento  resulta  infinitamente  más  fácil  de  realizar  en  el  mismo.  ya  que  labores  de  reforma.  etc.    Mientras  un  hotel  ciudad  permanece  abierto  todos  los  días  del  año.  únicamente  haremos  dos  clasificaciones.  conservación  o  cualquier otro tipo de actuación.  ya  sea  en  función  del  número  de  estrellas. se podrá realizar durante los meses que  el hotel se encuentre cerrado y en consecuencia no incidirá en absoluto  en el booking del mismo.  los  hoteles  de  apertura  durante  todo  el  año  y  los  hoteles de apertura estacional.                                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           7                                             .  los  objetivos  a  conseguir  son  exactamente  los  mismos  para  ambos  tipos  de  hoteles. si no que hablaremos de  forma  generalizada de la labor de mantenimiento por ser la misma una labor  intrínseca de todo hotel.  de  los  servicios  que    ofrecen.  pero  desde  el  punto  de  vista  del  mantenimiento  de  los  mismos.

 La defensa de dichos presupuestos es una  ardua  labor. ya sea electricidad. gas natural. gasóleo etc.     Mientras  que  el  presupuesto  del  departamento  de  mantenimiento se mantiene invariable durante su ciclo de vigencia.  Mantenimiento  será dotado de un presupuesto anual para llevar a cabo su gestión.    Mantenimiento Hotelero       4.  congresos.‐ PRESUPUESTOS GESTIONADOS POR MANTENIMIENTO.                     Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           8                                             .  reuniones.  tendrá  un  mayor  gasto   energético cuanto más eventos sea capaz de congregar. Por ejemplo un hotel que disponga de salones  para  actos  sociales.  sin  repercutir  negativamente  ni  causar  prejuicio  alguno  a  nuestra instalación hotelera.      Los  presupuestos  en  mantenimiento  y    consumos  energéticos  respecto del presupuesto total del hotel suelen ser los siguientes    Mantenimiento  Energía  3 ‐ 4%  5 %    Por otro lado  el ratio  de gasto en mantenimiento por habitación  suele  oscilar entre 180€ y 250 € por habitación en función del tipo de  hotel. el  de  consumos  energéticos  está  dotado  de  cierta  flexibilidad  según  el  tipo de hotel y de su uso.     Nuestro  objetivo  como  gestores  de  dichos  presupuestos  será  el  de  intentar  no  sobrepasarlos  bajo  ningún  concepto  e  incluso  obtener  beneficio de los mismos intentando por todos los medios no agotarlos.  claro  está.  ya  que  en  la  mayoría  de  los  casos  se  le  suelen  exigir  a  dichos  presupuestos  que  soporten  cargas  adicionales  para  las  cuales  no han sido dotados. agua.    Como  cualquier  otro  departamento  del  hotel. Por  otro lado también se le hará responsable del presupuesto de consumos  energéticos.  etc.

 Se trata del  presupuesto para mejora de instalaciones  y  que  suele  rondar  el  3%  del  total. etc.    Mantenimiento Hotelero     Existe  otro  prepuesto  del  que  se  nos  puede  dotar  a  Mantenimiento.  Éste  presupuesto  se  destina  en  mayor  parte a obras de reforma. sustitución de mobiliario defectuoso. implantación de nuevos servicios en  el hotel.                                                                                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           9                                             .

‐ FUNCIONES DEL JEFE DE MANTENIMIENTO. entre  otras.    7.‐  Mantener  y  controlar  los  elementos  de  seguridad  de  toda  la  edificación  y de los mecanismos de prevención.    2.    1.‐  Asesorar  al  Departamento  de  Compras.    8.    Mantenimiento Hotelero      5.‐  Confeccionar  el  Plan  Anual  de  mantenimiento.‐  Coordinar  con  la  Gobernanta  las  actuaciones  de  cualquier  índole  que deban efectuarse en las habitaciones.    4.  en  la  adquisición  de  productos y repuestos relacionados con su área.    9.    3. las siguientes.         Para llevar a cabo los objetivos de Mantenimiento.‐  Coordinar  con  Recepción  la  disponibilidad  de  habitaciones  para  efectuar las tareas de mantenimiento.    5. las labores a  desempeñar por el responsable primero del departamento serán.‐  Solicitar  la  provisión  de  materiales  al  Sector  Compras  con  la  autorización pertinente.‐  Analizar y justificar los desvíos con el plan anual de mantenimiento  trazado e informar a la Gerencia del los mismos.                        Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           10                                           .‐ Establecer las prioridades sobre las reparaciones solicitadas por los  distintos departamentos.    6.‐  Coordinar  los  cursos  de  capacitación  de  seguridad  para  todo  el  personal  del  departamento.  elevándolo  a  la  Gerencia del Hotel para su posterior aprobación.  junto  con  el  departamento  de   Recursos  Humanos según la política definida.

  las  compras.  su  conservación  y  limpieza.‐  Evaluar  la  calidad  de  los  servicios  prestados  por  proveedores  externos.    Mantenimiento Hotelero     10.‐ Efectuar las tareas de administración de personal de su área según  la política definida.    15.                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           11                                           .‐ Composición los turnos.‐  Administrar  el  taller  de  herramientas  y  almacén  de  repuestos.‐  Informar  a  Banquetes  y  a  Reservas  las  tareas  a  efectuarse  en  habitaciones.      12.      11.‐  Velar  por  la  aplicación  de  la  política  de  atención  al  cliente  que  compete a su sector.    20.  ya  sea  cumplimentación  de  documentación  relativa  a  calidad.    14.    19. etc. actividades y tiempos del personal a cargo  del departamento.      13.‐  Analizar  los  tiempos  requeridos    para  ejecutar  las  distintas  órdenes de trabajo que se generen.‐  Efectuar  compras  de  urgencia  hasta  un  valor  máximo  de  coste  definido en el plan de mantenimiento y aceptado por Gerencia.  facturación.…    18.  responsabilizándose  del  stock.‐  Administrar  los  presupuestos  de  Mantenimiento  y  consumos  energéticos.    17.‐  Realizar  los  informes  requeridos  por  las  distintas  direcciones  y  gerencias del nivel superior.    16.‐ Cumplir con las obligaciones administrativas de su departamento. salones o espacios comunes.

  distribución  de  actividades.    25. etc.    27.‐  Evaluar  las  necesidades  de  compras  y  mantenimiento  de  maquinarias.‐  Evaluar  y  justificar  los  desvíos  resultantes  del  control  presupuestario. fontanería. aprobadas por la Dirección.‐  Mantener  las  condiciones  de  temperatura  del  aire  y  del  agua  programadas para cada sector del hotel.  volumen  de  trabajo. techos y  paredes  como  ser:  pintura.‐  Controlar  el  correcto  funcionamiento  de  los  equipos  e  instalaciones  del  hotel  y  coordinar  las  reparaciones  con  los  proveedores de servicios externos.‐ Planificar y efectuar las tareas de mantenimiento en pisos.    29.  evaluando  su  duración.                              Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           12                                           .    22.‐  Efectuar  periódicamente  informes  de  tareas  realizadas  y  su  programación a futuro dirigidos a la Gerencia General del Hotel.    24.    Mantenimiento Hotelero    21. y estudiar los desvíos del Plan Anual.‐  Suministrar los datos necesarios sobre su área al Gerente General  del Hotel para la confección del presupuesto de la Compañía.    28.  tratamiento  de  maderas.   yesería.    30.‐  Analizar  las  tareas  registradas  en  los  libros  correspondientes.  empapelado.‐  Resolver las urgencias de electricidad. calefacción. aire  acondicionado.‐  Efectuar las guardias ejecutivas nocturnas y/o de fines de semana  correspondiente. etc.   26.    23.

  Grandes  cadenas  hoteleras  con  similar  volumen  de  negocio  optan  indistintamente  por  cualquiera  de  los  dos  modelos.  atendiendo  a  parámetros    puramente  económicos. y  cuya principal diferencia radica en que mientras que la Autogestión se  basa en gestionar internamente y con recursos propios  del hotel todas  las  labores  que  sean  responsabilidad  de  Mantenimiento. la Autogestión y el Facility Management.‐ MODELOS DE GESTIÓN.    No se puede asegurar a priori cual es el modelo de gestión más  idóneo  para  cada  tipo  de  instalación  hotelera.    Mantenimiento Hotelero    6.                                                          Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           13                                           .    Dos son los modelos más comunes  de gestión del mantenimiento  en una instalación hotelera.  el  Facility  Management consiste en externalizar mediante la contratación de una  empresa ajena al hotel toda  o gran parte de dicha labor. de filosofía de empresa o tradicionales a la hora de aplicar  un  modelo  u  otro.  De  igual  manera  las  pequeñas  instalaciones  hoteleras eligen a su vez cualquiera de los dos modelos en función de  su capacidad para autogestionarse o no.

1.   El  modelo  de  Autogestión  para  el  caso  de  una  gran  instalación  hotelera  necesita  un  mayor  número  de  personas  integradas  en  Mantenimiento  y  con  una  estructura  piramidal  que  podría  ser  la  siguiente:          Jefe de   Mantenimiento         Encargado     Administrativo                   Operaciones Departamento                                                   Personal Técnico Operarios           Electricista Frigorista Jardineros Albañiles       Fontanero Técnico Piscineros Carpinteros   Telecomunicación       Polivalente Polivalente Polivalente Polivalente                                                                          Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           14                                           . Autogestión.    Mantenimiento Hotelero  6.

Mayor celeridad en la resolución de incidencias al disponer de  personal propio cualificado.  gestión  de  las  ordenes  de  trabajo.  mientras  que  con  el  apoyo  del  Encargado  de  Mantenimiento    desarrolla  todo  el  aspecto  técnico  y  operativo  del  mismo.Asunción  de  gran  responsabilidad  al  no  delegar  ninguna  acción.    Mantenimiento Hotelero        Atendiendo  a  este  modelo.  elaboración de informes.      .    .  desde  la  gestión  de  los  contratos  técnico  legales. Con la ayuda del Administrativo (que puede ser propio  o  compartido  con  otros  departamentos)  el  Jefe  de  Mantenimiento  desarrolla a su vez toda la gestión económico‐administrativa relativa a  su  departamento. planes de mantenimiento.  y  además  tenemos  una  buena  dotación  de  personal  en  el  departamento.  .  .  subcontrataciones  de  oficios.Autosuficiencia total del departamento.La  carga  de  trabajo  sobre  el  Jefe  de  Mantenimiento  es  muy  grande.  . y demás funciones  descritas  en  apartados  anteriores.Suele ser económicamente rentable si la gestión es eficiente.               Entre  las  principales  ventajas  e  inconvenientes  de  este  sistema  encontramos las siguientes.  es  un  método    rentable  de  gestión.  ya  que  evitamos  a  inclusión  de  un  elemento gestor que obviamente poseerá un beneficio industrial y que  de esta manera nos ahorramos.  .Gestión  a  veces  complicada  de  los  recursos  humanos  del  departamento.  el  Jefe  de  Mantenimiento  es  el  encargado de la organización  a todos los niveles de las actuaciones del  departamento.  y  sobre  todo  sin  delegar  prácticamente ninguna gestión  propia de su departamento a empresas  ajenas al hotel.                       Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           15                                           .    En  definitiva  podríamos  concluir  que  si  nos  consideramos  buenos  gestores  tanto  a  nivel  técnico  como  administrativo.

 podemos planificar todas  las  tareas  preventivas  de  mantenimiento. etc.Descarga de trabajo al Jefe de Mantenimiento.Reducción de los costes de personal del departamento. que al fin y al cabo y  teniendo  en  cuenta  que  inicialmente  definimos  éste  departamento  como  un  centro  de  costes. Facility Management.  .  ya  que  se  puede  llegar  a  externalizar  prácticamente  todo  el  departamento  a  excepción  de  la  figura  del  Jefe  de  Mantenimiento que será el responsable dentro del hotel de interactuar  con la empresa contratada para el desarrollo de los servicios.  aperturas  y  cierres  de  ordenes  de  trabajo.    Mantenimiento Hotelero  6.2.Un único interlocutor al tener una sola subcontrata.Diversificación de responsabilidades.  así  como    el  desarrollo  y  control de todos los contratos técnico legales.    .  . si el factor económico no es un handicap (que si  lo  suele  ser).    Con un servicio de facilities contratado.  o  si  queremos  simplificar  la  labor  de  mantenimiento  de  forma  drástica  para  poder  centrarnos  en  otros  menesteres.  el  Facility                      Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           16                                           .    Entre  las  principales  ventajas  e  inconvenientes  de  este  sistema  de gestión destacamos las siguientes.  registros  del  GMAO... incluso nos gestionarán  toda la documentación generada por ellos mismos.  .Económicamente menos rentable.      En consecuencia. De esta manera el Jefe de Mantenimiento podrá centrarse  más en la gestión económica de su departamento. ya sean check  lists  preventivos.  .  es  uno  de  los  aspectos  más  relevantes  dentro  de  la  propia  gestión  del  departamento  y  sobre  la  cual  la  Dirección del hotel nos va a realizar un control mas exhaustivo.    El  Facility  Management  simplifica  drásticamente  la  labor  de  Mantenimiento.Subcontratación  en  cadena  de  servicios  por  parte  de  la  empresa de Facilities.Mantenimiento  correctivo  menos  eficiente  al  no  haber  personal fijo en el centro de trabajo.  .  .

                                                                               Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           17                                           .  Por  ejemplo  en  un  pequeña  instalación hotelera rural..    Mantenimiento Hotelero     Management  es  la  solución  idónea.  jefe  de  cocina  etc. en la que el dueño del hotel sea el gerente. aunque   ello suponga un esfuerzo económico adicional.  el  Facility  Management  puede  resultar  un  gran  alivio  por  anular  directamente  cualquier tipo de preocupación al respecto del mantenimiento.  y  se  encargue  de  la  gestión  del  hotel  a  todos  los  niveles.  el  recepcionista. el  jefe  de  mantenimiento.

  como  órgano  gestor  de  los  consumos  energéticos e hídricos del hotel.                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           18                                           .    A cualquier instalación hotelera se le exige por parte del cliente.  servicios  derivados  de  restauración.  .  etc.Menor  coste  de  operación  y  mantenimiento  alargándose  la  vida útil de los equipos.        Mantenimiento.    Mantenimiento Hotelero       7.  iluminación.  unas  determinadas  condiciones  de  confort  y  bienestar  adecuadas  a  la  categoría  del  hotel  y  que  están  directamente  relacionadas  con  el  consumo  energético  y  de  agua. deberá  contabilizar y emprender las acciones necesarias con el fin de obtener  los siguientes resultados:    . De esta manera deberemos establecer un criterio de ahorro  energético sin repercutir en la calidad de dichos servicios. sobre todo a nivel económico.‐ EFICIENCIA ENERGÉTICA Y RECURSOS HÍDRICOS.  ya  sean  condiciones  de  climatización.    agua  caliente  sanitaria.  Por  tanto  será  imprescindible    que  exista  un  cierto  equilibrio  entre  la  calidad  de  los  servicios  asociados  a  consumos  energéticos  e  hídricos  y    el  gasto  económico  que  suponen  dichos  consumos.Conseguir  una  reducción  en  el  consumo  energético  y  de  los  costes hídricos del hotel.

  Mejora de la imagen del hotel. de la instalación hotelera. así  como el uso de energías renovables disponibles a su alcance.Estudio  de  las  instalaciones  y  equipos  existentes.Correcta  gestión  de  residuos  y  posible  aprovechamiento  de  los mismos.  .  .  eléctricos  y.  Uso de nuevas tecnologías en generación de frío y de calor. potenciando su sensibilización  con  el  medio  ambiente.Estudio de técnicas alternativas a las utilizadas en producción  de energía.  .Sustitución de fuentes  de energía obsoletas o con sistemas de  funcionamiento de baja eficiencia. sustentándonos en una serie de  pilares fundamentales que se exponen a continuación:    .  Mayor  confort  para  clientes.  prestando  especial  atención a su envolvente y a los aislamientos térmicos.    Mantenimiento Hotelero  -      Mejorar  la  eficiencia  energética  adecuándose  a  la  normativa  vigente.Estudio  detallado  de  las  edificaciones.  realizando  mediciones  y  registros  de  sus  parámetros  principales  de  funcionamiento.  introduciendo  soluciones  de  arquitectura e ingeniería bioclimática.  Para  llegar  a  este  fin.  conseguidas  tras  la  implantación  de  las  diferentes medidas.  realizar  un  estudio  de  auditoria  o  gestión  energética  va  a  permitir  conocer  el  estado  de  las  instalaciones  y  las  posibilidades de mejora de las mismas.  así  como  una  reducción  de  las  emisiones  de  CO2.  también  de confort.Evaluación  de  los  parámetros  térmicos.  .Introducción  y/o  aumento  en  la  utilización  de  fuentes  de  energía renovables.                     Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           19                                           .Análisis  del  entorno  ambiental.  incrementándose  su  nivel  de  satisfacción.  .  .Análisis económico de las soluciones propuestas así como del  ahorro energético y monetario conseguido.  .  .

 los ámbitos de aplicación de dicha auditoría serán los  siguientes:    Edificación en general    • Antigüedad de las edificaciones.    • Inspección  de  los  posibles  puentes  térmicos  que  puedan  dar  lugar a condensaciones.    Mantenimiento Hotelero     A tal efecto.   • Datos técnicos de las placas y del fabricante.   • Tipo y orientación de los edificios. etc.  consumos.  estudiando  las  características  de  los  vidrios  y  marcos  utilizados  y  su  comportamiento térmico.      Instalaciones de Calefacción     • Planos de instalaciones existentes.   • Análisis  de  puertas  de  acceso.  zonas  de  carga.     Instalaciones Mecánicas     • Estudio  de  los  planos  existentes  y  descripción  general  de  la  instalación.   • Estudio  de  los  cerramientos  exteriores  y  sus  aislamientos.   • Petición  de  información  sobre  posibles  anomalías  detectadas  durante la vida en servicio de la instalación.                    Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           20                                           .  mediante el cálculo de su transmitancia.   • Realización  de  controles  sobre  tensión  de  funcionamiento. cualquier zona abierta que pueda significar una pérdida  térmica en invierno o una ganancia térmica en verano.   o Estudio  de  los  planos  para  conocer  superficies  (m2)  y  alturas   • (m) de las plantas de los edificios.   • Análisis  de  las  superficies  acristaladas.   • Estado  aparente  de  la  instalación  e  impresión  sobre  el  mantenimiento realizado.   • Estudio de las condiciones interiores (temperatura y humedad).  muelles  y.  en  general.

  recuperadores  de  calor.   • Datos del estado general de la instalación (equipos.   • Estudio de las condiciones interiores (temperatura y humedad).   Conocer la temperatura de producción.  superficie  y  estado  de  conservación.  el  sistema  de  refrigeración  va  unido  al  de  calefacción. incluyendo la naturaleza  y el tipo de los equipos emisores de calor.    Mantenimiento Hotelero  • • • • • • • • • • • •             Análisis  de  la  sala  técnica  o  de  calderas.   Calcular el rendimiento real del equipo mediante las mediciones  que se estimen oportunas.   Estudio de las temperaturas requeridas en las diversas estancias. año de fabricación.  los  aspectos  a  tratar  en  este  apartado serían:   • Planos de instalaciones existentes. rendimiento nominal y fabricante.                    Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           21                                           .   Estudio de los equipos productores de calor:   Analizar  si  los  equipos  son  únicamente  para  producción  de  calefacción.   Estudio de las distribuciones de agua y aire. aislamientos.   Datos del estado general de la instalación (equipos.  No  obstante.S.  tuberías) y del mantenimiento realizado.  bombas  de  circulación. sistemas de regulación automática. etc.   • Analizar las necesidades frigoríficas de los diversos locales.  características técnicas.   Datos  sobre  chimeneas. o también para producción de A.   • Estado  de  funcionamiento  y  conservación  de  las  torres  de  refrigeración y grupos enfriadores de agua.C.  tuberías) y del mantenimiento realizado. aislamientos. equipos de apoyo  eléctricos.   Recabar información sobre el tipo de equipo.  llevándose  a  cabo  un  estudio  del  sistema  de  climatización  global.   Análisis de la zonificación existente.   Análisis del tipo de instalación terminal.   Instalaciones de Refrigeración   • Habitualmente.

   • Estudio del estado de conservación de los fancoils.  rendimiento  nominal  y  fabricante.   • Análisis del tipo de instalación terminal.   • Toma  de  datos  de  los  climatizadores.  prestando  especial interés a su potencia eléctrica.   • Tensión y factor de potencia.   • Ubicación y altura de los puntos de luz.                    Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           22                                           . baterías de frío y  de  calor. caudales de aire.   • Análisis de la zonificación existente.O.   • Estudio de los sistemas de regulación de la refrigeración.P.  analizando  su  estado  y  funcionamiento.  prestando  especial  atención  a  su  potencia.  equipo  de  ciclo  economizador  (free‐ cooling).     • Número  de  luminarias  y  estudio  del  tipo  y  las  características  técnicas  de  las  mismas.  características  técnicas.  humidificadores.   • Tipo  de  distribución  de  los  fluidos  térmicos  en  las  diversas  zonas. incluyendo la naturaleza  y el tipo de los equipos climatizadores.   • Estudio de la calidad del mantenimiento realizado y las tareas de  limpieza de luminarias y lámparas.   • Estudio de sistemas de regulación de encendido.  (Especial  atención  si  existen  bombas de calor: analizar su estado y C.   • Planos  de  las  instalaciones  y  los  circuitos  eléctricos  de  alumbrado.    Mantenimiento Hotelero  • Estudio del equipo generador de frío:        • Análisis  de  la  naturaleza  y  tipo  del  equipo.   • Estudio  del  rendimiento  real  de  los  equipos  realizando  las  mediciones que se consideren oportunas.           Instalaciones de Iluminación  • Dimensiones de los espacios iluminados. ventiladores.  obteniendo  información  sobre  año  de  fabricación.   • Mediciones de los niveles lumínicos.).   • Estudio  de  los  equipos  distribuidores  de  agua  fría.

   • Estudio del alumbrado existente.   • Estudio de la red de distribución en busca de fugas.   Cuadros de distribución eléctrica con circuitos diferenciados.   • Distribución actual del consumo y almacenamiento. potencia.   Consumos hídricos.  balasto  y  sistema  de  regulación. color de luz y fabricante. composición y distribución de luminarias.   • Estudio de sistemas ahorradores de agua.  etc.   • Comprobación de la seguridad eléctrica y mecánica.  Se  deberán  estudiar los siguientes extremos:   • Consumo anual de agua de la red pública y coste del mismo.   • Estudio de climatización de piscinas.   • Análisis de las necesidades reales de consumo.   Estudio  sobre  el  tipo  de  reactancia.    Sistemas especiales  • • • • • •                Dada  la  diversa  naturaleza  de  las  actividades  desarrolladas  y  ofertadas dentro del ámbito hotelero.   Estudio del tipo de tubos.S. sensor de iluminación.  balnearios. puede ser altamente interesante                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           23                                           .    Mantenimiento Hotelero    Características del alumbrado fluorescente:   Número.    Alumbrado Exterior     • Análisis de las distintas zonas a iluminar.   • Estudio  de  los  equipos  productores  de  agua  caliente  sanitaria  (A.C.  spa’s  y  servicios  similares.     • Este apartado será de especial interés en instalaciones hoteleras  con  piscinas.).   • Análisis sobre regulación: potenciómetro. analizando los distintos niveles  de iluminación.   Altura de techo y ubicación de luminarias.

 dada la diversidad de campos de  actuación en los que se llevan a cabo labores de recopilación de datos  en  el  proceso  de  auditoria  energética.  sistemas  de  sonido  e  iluminación  y  demás  equipos  susceptibles  de  uso  en  ellas.   • Estudio de los equipos de ventilación forzada.  proyectores. se enumeran algunos a simple modo de ejemplo. conferencias o multimedia:     • Análisis  de  ordenadores.  es  conveniente  contar  en  el  equipo auditor con especialistas expertos en cada uno de los campos.    Una  vez  conseguida  la  relación  de  datos  anteriormente  descrita. se está en disposición de tener una idea clara y veraz sobre la  situación real de la instalación hotelera en su conjunto.  monitores.  el  estudio  de  posibles  acciones  y  soluciones  y  la  posterior decisión acerca de las mismas debe recaer siempre en alguno  de  los  miembros  del  equipo  que  tenga  un  conocimiento  completo  y                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           24                                           . o  bien tener un asesoramiento externo en estos puntos.   Tal y como se ha podido ver.     No  obstante.  A  continuación.   • Análisis  de  los  tipos  de  hornos  empleados.      En salas de celebraciones.  así  como  de  los  equipos lavavajillas.    Mantenimiento Hotelero     analizar  una  serie  de  sistemas  además  de  los  ya  enunciados.         En lavanderías:     • Análisis de la utilización de lavadoras y secadoras.   • Estudio de los equipos de ventilación forzada de extracción.   • Estudio de los niveles de humedad relativa.         En cocinas:     • Estudio de los compresores de las cámaras frigoríficas. siendo  el equipo auditor el responsable de definir los que van a ser objeto de  estudio en su proyecto.

    Mantenimiento Hotelero     global  de  toda  la  instalación  hotelera  tanto  desde  el  punto  de  vista  físico y energético como del estado en sí de la instalación                                                                                         Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           25                                           .

  el  mantenimiento  está  sujeto al cumplimiento de distintas reglamentaciones promulgadas por  diferentes  poderes  legislativos..‐ TIPOS  DE MANTENIMIENTO APLICADOS.  mínimas  obligatorias  a  realizar  por  estar  contempladas  en  algún  precepto  legislativo.  y  a  través  de  Leyes.  Reales  Decretos.  podrían ser las siguientes:                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           26                                           .  en  áreas  tan  diversas  como  la  edificación.1.Mantenimiento Técnico Legal.    Como  cualquier  otra  actividad  técnica.  calefacción. se trata de un tipo de mantenimiento preparatorio  con  el  fin  de  obtener  un  resultado  “favorable”  de  las  inspecciones  obligatorias que los Organismos de Control Autorizados realizan a las  instalaciones  sobre  la  base  de  las  prescripciones  que  establezca  el  Reglamento de aplicación correspondiente.       8.  .Mantenimiento Conductivo.  y  que  incluyen  documentación  administrativa.     Las  inspecciones  obligatorias    en  el  sector  objeto  de  estudio.    Podría  definirse  al  Mantenimiento  Técnico  Legal  como  al  conjunto  de  actividades  de  gestión  de  mantenimiento.  .  etc.  . Mantenimiento Técnico Legal.  Ordenanzas..  el  método  de  trabajo  más  eficiente  pasa  por  una  conjunción de los cuatro tipos principales mantenimiento aplicables a  las instalaciones hoteleras en general y que son:    .  Instrucciones.  electricidad. equipos y medio ambiente por órganos competentes.    Mantenimiento Hotelero     8.    En definitiva.Mantenimiento Correctivo.  ascensores o cualquier área técnica en general.  administraciones  e  instituciones.  control  y  supervisión  de  las  condiciones  mínimas  de  seguridad  de  las  instalaciones.Mantenimiento Preventivo.      A  la  hora  de  configurar  el  proceso  de  mantenimiento  de  una  instalación  hotelera.

2 Instalaciones eléctricas de baja tensión. con una  potencia instalada a 100Kw.   Locales mojados con potencia instalada superior a 25KW. Locales mojados con potencia instalada superior a 25KW.  . excepto   garajes de menos de 25 plazas.  Inspecciones Iniciales.  máquinas  de  trabajo.  etc.  según  la  Orden  de  27  de  mayo  de  2005  en  su  artículo 2 apartado j se indica que se deberá presentar en el trámite de  legalización  los  certificados  de  Organismo  de  Control  o  Técnico  Competente.  En  concreto.1 Legalización de establecimientos industriales.   ..  8. excepto   garajes de menos de 25 plazas..    Mantenimiento Hotelero    8.  Inspecciones Periódicas cada 5 años.  .  Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión.   .1.   Locales de pública concurrencia.Quirófanos y salas de intervención.  . con una  potencia instalada a 100Kw.  equipos  a  presión.Locales de pública concurrencia.  Instalaciones industriales que precisen proyecto.  traslado  y  puesta  en  servicio de establecimientos industriales.Piscinas con potencia instalada superior a 10Kw.    Real  Decreto  59/2005  de  1  de  marzo  por  el  que  se  regula  el  procedimiento  para  la  instalación.   Piscinas con potencia instalada superior a 10Kw.   .Instalaciones industriales que precisen proyecto. de clase I.   Locales con riesgo de incendio o explosión.                      Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           27                                           .   .Instalaciones de alumbrado exterior con potencia instalada  superior a 5KW. de clase I.)  están  legalizadas y al corriente de las inspecciones periódicas reglamentarias  con resultado favorable.Locales con riesgo de incendio o explosión.  ampliación.1. Real Decreto  842/2002 de 2de agosto de 2002.  indicando  que  las  instalaciones  del  establecimiento  (eléctrica.

Instalaciones de alumbrado exterior con potencia instalada  superior a 5KW.  -    Inspecciones Periódicas cada 10 años.  • Edificios  con  antigüedad  entre  7  y  20  años:  18  de  septiembre de 2011.  Orden de 17 de mayo de 2007 por la que se regula el Régimen de  Inspecciones  Periódicas  de  las  instalaciones  eléctricas  de  Baja  Tensión.    Mantenimiento Hotelero  Quirófanos y salas de intervención. Plazos máximos:  • Edificios  con  antigüedad  superior  a  20  años:  18  de  septiembre de 2009.  .Instalaciones  anteriores  al  REBT  RD  842/2002  sometidas  a  inspección periódica cada 10 años según REBT.                                     Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           28                                           .  .Instalaciones  anteriores  al  REBT  RD  842/2002  sometidas  a  inspección  periódica  cada  5  años  según  REBT.  • Instalaciones  con  antigüedad  inferior  a  15  años:  18  de septiembre de 2008.  • Edificios  con  antigüedad  inferior  a  7años:  18  de  septiembre de 2013.  Plazos  máximos:  • Instalaciones  con  antigüedad  igual  o  superior  a  15  años: 18 de septiembre de 2007.  .Las instalaciones comunes de edificios de viviendas de  potencia total instalada superior a 100KW.  .

  Decreto 3151/68 de 28 de Noviembre.  sobre  disposiciones  mínimas  de  seguridad  y  salud  para  la  utilización  por  los  equipos  de  trabajo.  • Grúas monobloc de entre 15  y 170 kN.5 Máquinas herramientas. pasarán una  inspección cada dos años.1. instalaciones de máquinas.   • Ascensores  instalados  en  edificios  industriales  y  lugares de pública concurrencia cada dos años. Real  Decreto  1215/1997  de  18  de  Julio.  8.  Ascensores  instalados  en  edificios  no  incluidos en los apartados anteriores cada seis años.  ITC  MIEAEM1.1.      8.    Real Decreto 3275/1982 de 12 noviembre de 1985.   • Ascensores  instalados  en  edificios  de  más  de  veinte  viviendas  o  con  más  de  cuatro  plantas  servidas  cada  cuatro  años.  sub  estaciones  y  centros  de  transformación.  • Líneas aéreas privadas hasta 30kV.  Inspecciones Periódicas.                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           29                                           .3 Instalaciones eléctricas de alta tensión.  • Centrales  eléctricas.  Real  Decreto  2291/1985  de  8  de  noviembre.  Orden  19  de  diciembre de 1985.1.  Inspecciones Periódicas cada 3 años.4 Ascensores y montacargas.m.  Reglamento Técnico de Líneas Eléctricas Aéreas de Alta Tensión.    Mantenimiento Hotelero  8.  Reglamentos  de  Aparatos  Elevadores  y  Manutención.  • Edificios industriales antes de cada montaje.  • Una inspección después de cada montaje.    Inspecciones Periódicas cada 3 años.

  los  equipos  a  presión.  los  compresores.  en  su  caso.  los  equipos  de  soldadura.  de  los  cuales  uno  por  lo  menos  habrá  de  ser  móvil  y.  etc.    Mantenimiento Hotelero  Inspección Inicial.     Real  Decreto  1435/1992  de  27  de  noviembre.  • Maquinas  herramientas.  Examen CE de tipo.  las  herramientas  manuales.  en  particular  para  la  transformación.  • Se aplica a las máquinas.  declara  que  la  máquina  comercializada  satisface  a  todos  los  requisitos  esenciales  de  seguridad  y  salud  correspondientes.  Se  someterán  a  una  comprobación  inicial  tras  su  instalación  y  antes  de  su  puesta  en  marcha  por  primera  vez.    Declaración CE de Conformidad.  máquinas  móviles.  asociados  de  forma  solidaria  para  una  aplicación  determinada.  las  instalaciones  compuestas  por  una  asociación  de  máquinas  que  funcionen  independientemente.  de  órganos  de  accionamiento.  • Procedimiento  por  el  que  el  fabricante  o  su  representante  establecido  en  la  Comunidad.  Procedimiento  para  la  certificación  de  conformidad  de  máquinas  de  nueva construcción.  u  otros.  desplazamiento y acondicionamiento de un material. Certificado de Adecuación.  • Procedimiento  por  el  que  un  Organismo  de  Control  comprueba y certifica que el modelo de una máquina  cumple  las  disposiciones  correspondientes  del  Real                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           30                                           .  por  la  que  se  dictan  las  disposiciones  de  aplicación  de  las  directiva  del  consejo  89/392/CE.  tratamiento. entendiendo por máquina un  conjunto  de  piezas  u  órganos  unidos  entre  sí.  maquinas  para  movimiento  de  tierras.  circuitos  de  mando  y  de  potencia.  modificado  por  Real  Decreto  56/1995  de  20  de  enero.  las  herramientas  portátiles.  para  comprobar  la  adecuación  de  los  anexos I y II.

1.  Precalentadores.  Real  Decreto  2060/2008  de  12 de diciembre.6  Calderas.  8.1.   Inspecciones  periódicas  por  OCA  según  lo  establecido  por  el  artículo 5 del Real Decreto 222/2001 y por los anexos ADR y RID de los  Reales Decretos 2115/1998 y 2225/1998.    Reglamento  de  Equipos  a  Presión.  • Inspecciones periódicas de calderas de recuperación  de lejías negras.  Economizadores.  Prueba en lugar de emplazamiento por fabricante u organismo  de control autorizado.  Inspección  anual  de  nivel  A  realizar  por  fabricante  o  empresa  instaladora EIP‐2  si disponen de los medios técnicos y humanos.    Mantenimiento Hotelero  Decreto 56/1995.  8.    Reglamento  de  Equipos  a  Presión.   Inspección trienal de nivel B a realizar por fabricante o empresa  instaladora EIP‐2 si disponen de los medios técnicos y humanos. ITC EP‐1.  Inspección  sextenal  de  nivel  C  por  Organismo  de  Control  Autorizado.7 Recipientes a presión transportables.  Real  Decreto  2060/2008  de  12 de diciembre .  Sobre  ‐ calentadores y Recalentadores.                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           31                                           .  Inspección  trienal  de  nivel  C  por  Organismo  de  Control  Autorizado.  Inspección periódica quinquenal por OCA de centros de recarga.  Inspección  anual  de  nivel  A  y  B  a  realizar  por  fabricante  o  empresa  instaladora  EIP  2  si  disponen  de  los  medios  técnicos  y  humanos.ITC EP6.

  Revisión  cada 10 años.    Reglamento  de  Instalaciones  petrolíferas.  Real  Decreto  1427/1997 de 15 de septiembre de 1997.2  del  Real  Decreto  769/1999  y  los  cuadros 1.1.III‐2 y IV‐2  III‐1 y IV‐1  Empresa instaladora 4  Empresa instaladora 3  Empresa instaladora 2  años  años  años  OCA 8 años  OCA 6 años  OCA 4 años  No obligatorio   OCA 12 años  OCA 12 años  8.II‐1.  Cada 5 años. Real Decreto 1523/1999 de  1 de octubre de 1999.  • Prueba  de  estanqueidad  de  tuberías.  • Prueba  de  estanqueidad  de  los  tanques  de  vacío.  • Instalaciones  que  no  requieren  proyecto.                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           32                                           .  ITC  MIE  IP‐03.9  Instalaciones  petrolíferas  para  consumo  en  la  propia  instalación.  Sucesivas  cada  5 años. 2.  • Instalaciones  que  requieren  proyecto.  limpios y desgasificados.  Real  Decreto  2060/2008  de  12  de  diciembre.  • Prueba de estanqueidad de los tanques con producto.  Prueba  en  lugar  de  emplazamiento  por  fabricante  u  organismo  de  control  autorizado. Cada 10 años.  Inspección  de  recipientes  categorizados  según  el  artículo  3.  Revisión  cada  5 años.  NIVEL DE  INSPECCION    NIVEL A   NIVEL B   NIVEL C   CATEGORIA DEL EQUIPO Y GRUPO DEL FLUIDO  I‐2 y II‐2  I‐1.8 Recipientes diversos sometidos a presión.  Revisiones.    Mantenimiento Hotelero     8. 3 y 4 del anexo II del mismo. Pruebas Periódicas e Inspección.1.  Real  Decreto  2085/1994  de  20  de  octubre  de  1994.    Reglamento  de  Equipos  a  Presión.

  Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001.10 Instalaciones petrolíferas para suministro a vehículos.  Inspección  cada 10 años.  ITC  MIEIP  04.  Inspección  cada 10 años. Pruebas Periódicas e Inspección.  Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001.    8.  8.  Real  Decreto  2085/1994  de  20  de  octubre  de  1994.  Real  Decreto  2201/1995 de 28 de diciembre de 1995.   Inspección Periódica cada 5 años.  limpieza y desgasificado.12 Almacenamiento de cloro.11 Almacenamiento de líquidos inflamables. R.  8.  vaciado.  Revisión  cada 10 años.  • Instalaciones  que  no  requieren  proyecto.  Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos. ITC MIE APQ‐01.  Revisiones.    Mantenimiento Hotelero     • Instalaciones  que  requieren  proyecto.   • Instalaciones  que  requieren  proyecto.  Revisión  cada  5años.  • Instalaciones  que  requieren  proyecto.  Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos.  Inspección  Inicial  para  instalaciones  que  no  requieren  proyecto.  • Prueba  de  estanqueidad  de  los  tanques. ITC MIE APQ‐03.   • Prueba  de  estanqueidad  de  los  tanques  con  producto.  • Prueba  de  estanqueidad  de  tuberías. Cada 5 años. R. Real Decreto 1523/1999 de 1  de octubre de 1999.  • Prueba de estanquidad de tuberías.  Sucesivas  cada  5 años.                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           33                                           .  Reglamento  de  Instalaciones  petrolíferas. Primera a los 10  años.1. Cada 5 años.1.1.

1. ITC MIE APQ‐05.  Informe de adaptación de las instalaciones a la ITC. instalaciones que no requieren proyecto. Revisión Periódica.  Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos.  Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001.15  Almacenamiento de  líquidos tóxicos. instalaciones que no requieren proyecto.33 de la ITC.  Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos.  Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001.  Inspección Inicial.  8. R. instalaciones que no requieren proyecto. cada 5 años. Revisión Periódica.  8.  anualmente. cada 5 años.  Inspección Periódica. R.13 Almacenamiento de botellas y botellones.  Inspección Periódica. cada 5 años. cada 2  años. ITC MIE APQ‐07.                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           34                                           . cada5años.    Mantenimiento Hotelero     Inspección Inicial.  8.  Inspección Periódica. instalaciones que no requieren proyecto.1. ITC MIE APQ‐06.  Inspección Inicial.  Inspección Periódica.  Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos.  Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001. R.1. para instalaciones  existentes.  Inspección Inicial.   Revisión Periódica de acuerdo con el Art.14 Almacenamiento de  líquidos corrosivos.

  Inspecciones a la instalación completa a los 15 años.  Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos.  R.  8.  Reglamento de instalaciones térmicas en edificios (con licencia  o en construcción después de 20/12/2007.    Mantenimiento Hotelero     8.15    Almacenamiento  de    fertilizantes  a  base  de  nitrógeno. Real Decreto 1751/1998.  adónico con alto contenido en nitrógeno.  Inspecciones iniciales a discreción de la Administración. ITC MIE APQ‐08.  almacenamientos  industriales.  8.16  Instalaciones contra incendios.  Reglamento  de  Seguridad  Contra  Incendios  en  los  Establecimientos  Industriales. Real  Decreto 1218/2002. R.1. 3 y 5 años.  Inspecciones periódicas de generadores de calor.  Inspecciones periódicas cada 5 años.    Inspecciones Periódicas a discreción del administrador.  Inspecciones a generadores de frío a requerimiento del  calendario de la Comunidad Autónoma.  Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001.  Reglamento de instalaciones térmicas en edificios (con licencia  o en construcción antes de 20/12/2007.  Real Decreto1218/2002.  Inspecciones Periódicas cada 2.  Revisión Anual.1.1.  Decreto  2267/2004  de  3  de  diciembre. Real Decreto 1751/1998.  talleres  de  reparación  y  los  establecimientos  de  vehículos  destinados  al  servicio  de  transporte  de  personas  y  transporte  de                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           35                                           .15  Instalaciones térmicas en edificación.  • Instalaciones  industriales.

  8.  Inspección Periódica.  Instalaciones frigoríficas en edificios institucionales y pública  concurrencia.  • Pruebas de presión al menos una vez al año.  • Pruebas de presión al menos una vez al año.  8.1.  Reglamento  de  Calidad  del  Aire  (Andalucía)  cada  2  . B o C respectivamente).1.                               Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           36                                           .  Inspecciones Periódicas.    8.19 Contaminación medioambiental.  • Vehículo posterior al 13/12/86: 3años.    Mantenimiento Hotelero     mercancías.1.  los  servicios  auxiliares  o  complementarios  de  las  actividades  mencionadas  anteriormente.  Inspecciones Periódicas.17  Vehículos para el transporte de mercancías perecederas. Real Decreto 3099/1997.  • Cada 10 años elementos de seguridad.  Contaminación atmosférica.  • Cada 10 años elementos de seguridad. Real Decreto 3099/1997.  • Inspecciones  reglamentarias  de  emisiones  atmosféricas  según  Decreto  74/96.   Acuerdo internacional para el Transporte de Mercancía  Perecedera (ATP).3  ó  5  años  (Grupo A.  Resto de instalaciones.  Inspección Inicial.18  Seguridad para instalaciones frigoríficas.  • Vehículo anterior al 13/12/86: 1 ó 3años.

2.   • Los costes extraordinarios que pudiera haber (portes.       Para  cada  equipo  o  instalación  existentes  en  el  hotel  se  establecerán  un  conjunto  de  trabajos  que  compondrán  su  plan  de  mantenimiento preventivo.). etc.   • La descripción del trabajo a realizar.  • Cuando  sea  necesario  (por  ejemplo  cada  cien  veces  que  actúe  un  mecanismo.  En  cada  uno  de  estos trabajos o gamas de mantenimiento se definirá:   • El código de la gama.  normal  y  baja. establecido en el fichero correspondiente). etc.   • La  prioridad  del  trabajo  (ejemplo:  urgente.).    Mantenimiento Hotelero    8. Estos trabajos serán lanzados:  • Con  una  periodicidad  determinada    (según  la  frecuencia que se le asigne).   • La  persona  o  personas  que  tienen  que  realizar  el  trabajo y el tiempo estimado que les llevará hacerlo a  cada uno de ellos.  Las  tareas  de  mantenimiento  no  planificado  tendrán  un  tratamiento  aparte  que  se  explicará  más  adelante.  cada  500  horas  de  funcionamiento. Mantenimiento Preventivo.   • El equipo al que se refiere.                    Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           37                                           .  cuando  la  temperatura  alcance  un  valor determinado.  desplazamientos.   • Sólo una vez.  • Un  número  determinado  de  veces  (también  según  la  frecuencia que se les asigne).

   • La periodicidad según un calendario de días.  etc.  cada  cinco  días.   • Si  hay  que  tener  en  cuenta  o  no  los  días  festivos  (habrá que definir previamente dichas festividades). así una revisión general que se realiza  cada  seis  meses  anulará  a  la  revisión  parcial  correspondiente que se realiza cada mes. años.   • El centro de costes al que se asigna el trabajo.  modificativo  interno.  para  los  próximos  tres  meses).   Además se podrá ver: la programación de ese trabajo para un  horizonte  determinado  (ejemplo. y también todas las gamas o  trabajos de mantenimiento que haya para el equipo o instalación sobre                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           38                                           .  por  ejemplo.  se  le  podrán  asociar  documentos  de  texto  de  cualquier extensión y planos e imágenes escaneadas.   • El tipo de días en que se cuenta la programación: días  laborables o días naturales.  para  distintas  reglas  existen  tareas  que  anulan a otras. semanas.  igual  que  a  las  fichas  de  los  equipos.   • La siguiente fecha en que hay que realizar el trabajo.   A  cada  trabajo  de  mantenimiento  preventivo.  establecido en el fichero correspondiente).   • El departamento del que depende el trabajo.  las  órdenes de trabajo asociadas a esa gama.  preventivo  externo.    Mantenimiento Hotelero     • El  tipo  de  trabajo  (ejemplo:  preventivo  interno.   • Los repuestos necesarios para realizar ese trabajo.  meses.   • Las reglas de programación de "fecha de ejecución" y  relaciones  entre  tareas:  teniendo  en  cuenta  o  no  la  fecha de ejecución de una tarea que ha de realizarse..  habrá  de  variar  o  no  la  próxima fecha en que se realice el trabajo en función  de si la vez anterior éste se ha adelantado o retrasado  en  un  día.

  etc. fundamentalmente.  si  fuera  necesario. nº de  orden  de  trabajo.  personal  que  tiene  que  llevarlo  a  cabo.  tiempo  trabajado  y  repuestos utilizados.  También  deberá  haber  espacio  para  que  los  operarios  completen  la  orden  de  trabajo:  comentarios.  descripción  del  trabajo  a  realizar. en el que aparezca una pantalla en la  que  se  deberá  definir  el  equipo  a  reparar  y  la  persona  que  ha  de  realizar  la  reparación.      Las  tareas  de  mantenimiento  no  planificado  tendrán  un  tratamiento especial con objeto de que el lanzamiento de la orden de  trabajo correspondiente se realice de forma inmediata y el trabajo se  haga lo más rápidamente posible. por si no ha sido posible emitirla cuando se recibió el aviso de  avería. Así  se  irán  escogiendo  campos  de  la  base  de  datos  para  configurar  la  orden de trabajo escrita que suele ser una hoja en la que figuran da‐tos  como por ejemplo: nombre de la empresa o del establecimiento.    Mantenimiento Hotelero  el que estamos trabajando.                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           39                                           .   También  existirá  una  funcionalidad  que  permita  emitir  y  completar  la  orden  de  trabajo  con  posterioridad  a  la  ejecución  del  mismo.  A continuación se muestra un ejemplo de diagrama de flujo  en el que  se recogen los procesos que intervienen en el  desarrollo de  una posible acción preventiva sobre una instalación o equipo.   El  diseño  de  las  órdenes  de  trabajo  que  salen  impresas  será  definible  por  el  usuario  de  forma  análoga  a  como  se  definen  las  plantillas de las fichas para dar de alta los equipos e instalaciones.  equipo  a  mantener  con  su  código  correspondiente. Así. habrá un botón específico para  lanzar trabajos no planificados. con posterioridad al lanzamiento de la orden de trabajo.  pudiéndose  rellenar  otros  datos.

    Mantenimiento Hotelero                          Diagrama de flujo para seguimiento de ordenes de trabajo preventivas.    Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           40                                           .

    • Ver  actividades  planificadas  en  las  salas  de  eventos:  si  disponemos  en  el  hotel  de  salones.  de  gasóleo.  hídricos.  deberemos  asegurarnos  a  de  que  dichos  salones  se  encuentren  en  perfecto  estado.      Las  acciones  conductivas  de  mantenimiento  recogen  de  forma  rutinaria lo que es el día a día de la labor de mantenimiento del hotel.    • Análisis  de    consumos  energéticos:    examinamos  en  este  punto  si  han  existido  durante  el  día  anterior  excesos  injustificados  en  los  consumos  eléctricos.…    para  que  en  caso  de  haberse  producido  dichos  excesos.  De  esta  forma  podemos  planificar  las  reparaciones  necesarias para desbloquearlas. Mantenimiento Conductivo.  iluminación.  celebraciones  u  otros  eventos.                      Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           41                                           .  mobiliario adecuado al evento.  podamos  identificar  la  fuente  origen  del  exceso de consumo e intentar corregirlo.  elementos  de  control.  exposiciones.  tanto  a  nivel  de  climatización.  situación  donde  se  encuentran  las  unidades  y  en  general  por  las  instalaciones  tanto  técnicas  como  normales.  Durante  las  rondas  se  van  observando  las  deficiencias  existentes  para  con  posterioridad  solucionar  las  mismas  por orden de importancia. etc.  Se  trata  de  realizar  los  trabajos  y  controles  necesarios  para  asegurarnos  en  cada  momento  de  que  los  elementos  de  la  instalación  se encuentran operativos.    Mantenimiento Hotelero  8.3.  etc.  para  congresos.    El  comienzo  de  una  jornada  laboral  cualquiera  para  el  Jefe  de  Mantenimiento podría ser el siguiente:    • Ver  el  booking  del  hotel:  tarea  imprescindible  para  identificar  qué  habitaciones  tenemos  bloqueadas  por  averías.     En  realidad  el  mantenimiento  conductivo  se  basa  en  rondas  periódicas  por  los  cuadros.

Presiones de grupos de contraincéndios.Estado despejado de las salidas de emergencia. cloro y dureza del agua en caso de tener  descalcificadotes o potabilizadores de aguas.Toma de muestras para análisis de agua en piscinas y  spa’s.  .  .  Por peligrosidad    .  .Niveles de sal.  .  .  por  cuestiones  estéticas  o  por  cuestiones de confort de los clientes.  . La forma mas sencilla  de  afrontar    esta  tarea  diaria  es  la  confección  de    listas  de  control  o  “check  list”  para  asegurarnos  que  tomamos  todos  los datos  y que nada se nos queda atrás.  .  .Funcionamiento correcto de los ascensores. Un ejemplo de los  parámetros que se deberían revisar en cualquier instalación  hotelera podrían ser los siguientes.        •                        Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           42                                           .Toma de muestras para análisis de legionela.  ya  sea  por  la  peligrosidad  de  que  dichos  parámetros  estén  fuera  de  un  rango  determinado.Lectura  de  temperaturas  en  cámaras  frigoríficas  de  almacenamiento de comida.Presiones de grupos de suministro de agua potable.  Revisión de parámetros de funcionamiento: Se comprueban  a  continuación  los  parámetros  de  funcionamiento  de  las  instalaciones  más  importantes  del  hotel.Inspección visual de depósitos de almacenamiento de  combustibles.  y  en  consecuencia verificar que se va a realizar.    Mantenimiento Hotelero    •    Planificación  de  los  mantenimientos:  Análisis  de  los  planes  de  mantenimiento  técnico‐legal  y  preventivo  para  ver  si  durante  el  día  se  debe  realizar  alguna  acción.

Análisis de iluminación de luminosos corporativos del  hotel e iluminaciones exteriores. mobiliario.Análisis de iluminación. limpieza y aspecto  general  de  zona  de  recepción.  Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           43                                           .  restaurantes  y  zonas  comunes habitables del hotel.    Mantenimiento Hotelero      Por cuestiones estéticas    .  restaurantes  y  demás  zonas  comunes  habitables  del  hotel.Toma de temperaturas de climatización en recepción.                                                                    Por cuestiones de confort    .  .

  desde  su  apertura. si se ejecuta con personal propio o si  hay que subcontratarla y hasta su cierre definitivo.4. Mantenimiento Correctivo.    Como  en  cualquier  otro  tipo  de  edificación.  el  operario  en  tiempo  real  será  capaz  de  recibir  órdenes  de  trabajo  instantáneamente  y  en  consecuencia minimizar así los tiempos de actuación.  Además  si  incluimos  un  sistema  informatizado  de  comunicación  de  averías  mediante  PDA’s.    Mantenimiento Hotelero  8.                      Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           44                                           .    Cuanto  mejor  sea  el  pan  de  mantenimiento  preventivo que dispongamos.  pero  tendremos  que  tener  en  cuenta  que  nunca  nos  libraremos de realizar correctivos.    La  manera  de  afrontar  dichas  averías  y  la  celeridad  con  la  que  seamos  capaces  se  subsanarlas  vendrá  en  parte  condicionada  al  modelo  de  mantenimiento  que  usemos  en  nuestro  hotel.     El  disponer  de  personal  propio  para  realizar  el  mantenimiento  correctivo nos dota de una gran agilidad para efectuar las reparaciones  correctivas.  desperfectos  en  moquetas  y  cortinas.    En el diagrama adjunto se puede observar uno de los numerosos  modelos  de  gestión  de  órdenes  de  trabajos  correctivas.  un  hotel  sufre  el  desgaste  continuo  de  sus  instalaciones  debido  al  uso  continuado  del  mismo.  ya  sea  el  de  Autogestión o el Facility Management.  roturas  de  mobiliario  y  carpinterías  de  madera  y  metálicas.  y  debido  dicho  desgaste  se  producirán  regularmente  numerosas  averías  en  las  instalaciones.  etc.     Terminada  la  reparación  deberá  registrarse  en  el  documento  “Registro  de  Mantenimiento”  para    establecer  un  historial  de  reparaciones  con  el  fin  de  detectar  los  elementos  que  más  frecuentemente  se  averían  para  aconsejar  su  sustitución  y  disminuir  así los costes de reparación modificando el preventivo asociado a dicho  elemento.  En  consecuencia. menor será el mantenimiento correctivo  a  realizar.  pasando  por  analizar  su  prioridad  para  determinar  si  la  corrección debe ser instantánea.

                       Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           45                                           .    Mantenimiento Hotelero                                              Diagrama de flujo para seguimiento de ordenes de trabajo correctivas.

‐ CONCLUSIONES.  rentable  e  invisible a ojos de los huéspedes.  Un  huésped  satisfecho  se  convierte  en  un  cliente  regular  que  en  condiciones  normales  elegirá  de  nuevo  nuestro  hotel  en  próximas estancias.    Mantenimiento Hotelero    9. De esta manera la dirección del hotel  deberá  reconocer  inevitablemente  nuestro  buen  hacer  y  compensar  a  Mantenimiento año a año con nuevos medios para cada vez acometer  su trabajo con mayor éxito.    En  definitiva  todo  el  proceso  de  mantenimiento  en  una  instalación  hotelera  está  encaminado  inevitablemente  a  asegurar  la  calidad y  confort de las estancias.                                                                Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           46                                           . así como la plena satisfacción de los  huéspedes.   La  ardua  tarea  que  nos  ocupa  estará  bien  desarrollada  si  conseguimos  hacer  nuestro  trabajo  de  manera  eficaz.

  Documentación Diversa de la zona de Notas Técnicas de la Web de la Sevilla.  D. D.  Consideraciones sobre el control del mantenimiento hotelero. José María Gonzalez Valls. Mansera.    Gestión de mantenimiento de activos hoteleros.  Guía  de  auditorias  energéticas  en  el  sector  hotelero  de  la  Comunidad  de  Madrid.                                                     Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           47                                           .‐ BIBLIOGRAFÍA.  Manual de Gestión del Mantenimiento a la medida. D. Santiago García Garrido.  Organización y Gestión Integral del Mantenimiento.  Documento Técnico nº4  Inspecciones obligatorias.    Mantenimiento Hotelero       10. Hector García. D. Raul  Prando.

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