ANÁLISIS DE COSTOS

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INTRODUCCIÓN

El costo de la realización de una obra para una Empresa Constructora, es igual a la suma del Costo Directo que genera dicha obra más los Gastos Generales que de ella se desprenden.
Costo Empresa Constructo ra = Costo Directo + Gastos Generales

Por otra parte, el Costo del Mandante, está relacionado con el costo que asume la Empresa Constructora al realizar el proyecto que se le encargó más las Utilidades u Honorarios que la Empresa Constructora cobre por dicho proyecto.
Costo Mandante = Costo E.C. + Utilidades

Las utilidades dependen de la política de la empresa, y generalmente son expresados en porcentajes. En tiempos de prosperidad económica, rodean el 15% mientras que en tiempos de escasez productiva y económica, rodean el 0%, es decir, las empresas solo tratan de sobrevivir el mal tiempo. El Costo Directo (C.D.) está dado por la cantidad de estructuras que contempla el proyecto, y por el precio unitario de cada una de esas estructuras.
C.D. = Cantidad ⋅ Precio Unitario

Para obtener los precios unitarios de cada paramento, es necesario realizar el Análisis de Precios Unitarios (A.P.U.), lo que implica saber construir y conocer los rendimientos, tanto de la Mano de Obra, como de los Materiales, para así después, poder obtener las Pérdidas y las Leyes Sociales (asociados a un %).

Para obtener la cantidad por otro lado, es necesario cubicar. Los Gastos Generales (G.G.), que varían entre el 15 – 30% del C.D. del proyecto, se dividen en G.G. Directos y G.G. Indirectos.

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En el presente ramo, estudiaremos en profundidad, cada una de las partes que constituyen los costos que tiene el realizar un proyecto para una Empresa Constructora.

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ANALISIS DE PROPUESTAS

Una propuesta, es un sistema a través del cual, podemos adjudicar la ejecución de un proyecto de construcción específico a un responsable, en función del costo, plazo y calidad que éste ofrece para llevar a cabo dicha obra. ENTES PARTICIPANTES Podemos distinguir dos participantes fundamentales en una propuesta: 1. Mandante 2. Contratista El mandante, puede ser una empresa o persona jurídica, o bien, alguna institución pública. De lo anterior, se desprende que existen dos tipos de propuestas: 1. Públicas (Ministerios o Empresas que hacen un llamado a licitación del proyecto que quieren realizar) 2. Privadas Dentro de los participantes de una propuesta, también encontramos los Consultores, Subcontratistas, los ITO, etc. ETAPAS DE UNA PROPUESTA Entendemos por Etapas de una Propuesta, a la metodología básica para realizar el llamado, estudio y adjudicación de proyecto de construcción. Estas etapas, ordenadas cronológicamente, son las siguientes:

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5 .

lo importante es: a. Ver que no hallan vacíos entre los distintos documentos del proyecto 6 . Registro de Contratistas: en el caso particular del MINVU. i. debe hacerse por escrito al mandante (darle aviso). Revisión por parte del Departamento de Estudios En esta etapa. Informe de Mecánica de Suelos iv. 5. vii. etc. Estos documentos son de tres tipos: a. E.). Día. Compra de Documentos Una vez que se decide participar. Fecha tope de información de la adjudicación de la propuesta. B. Fecha y lugar de entrega de las ofertas vi. Etc. Preclasificación b.A. ii. se subdivide en tres partes: a. existen contratistas para distintos rubros (edificación.A. se compran los documentos al mandante. Es el rayado de cancha administrativo. Fecha últimas consultas iv.T. 4. Fecha de aclaraciones hechas v. Calendarización de la propuesta: fija los hitos para planificar y programar la obra y el proyecto. Fecha de visita a terreno ii.1. 2. dependiendo de la experiencia y el capital de la empresa. Fecha estimada de inicio de la obra b. B. Antecedentes del Proyecto i. Bases Administrativas: regulan lo que respecta a lo administrativo de la obra. Clasificación c. Confirmación o Rechazo Cualquier motivo por el cual. una constructora desiste de participar en una licitación. Memoria de Cálculo iii. hora y lugar de visita a terreno iii. Selección de Participantes Esta etapa. existen sanciones a las constructoras que no avisan su retiro de la licitación. ya que en general. i. Llamado o Invitación 3. Específicas c. Fecha de firma del contrato viii. urbanización. Generales ii.

tamaño. No es lo mismo comprar 10 m3 de hormigón que 1000 m3 (ventas por mayor). cotizaciones especiales y A. es fijar el día. se empieza a programar. 8. obtener los G. teniendo así los plazos respectivos para cada una de las funciones a satisfacer. Se busca que las obras vean todas las externalidades que el lugar proporciona y cómo se resolverán (si hay carpinteros de primera cerca del predio.). podrán hacer su calendarización en función de los plazos definidos por el mandante. que por instalar 100 m2 (en cuyo caso. hacer los A. (en materialidad. cobra por m2). es para conocer las economías de escala.b. 7. 7 .U. Con los rendimientos considerados.T. dimensiones. Otro de los objetivos de cubicar primeramente. Necesito conocer los volúmenes de obra para definir la tecnología a utilizar. Comienzo de Cubicaciones. etc. lugar de emplazamiento de la obra. tanto el departamento de estudios de la constructora como las empresas subcontratistas que trabajen en el proyecto. Visita a Terreno Lo importante.P. y así.U.000 el día). transporte. etc).G. etc. Copia de planos para solicitar subcontratos y para el desarrollo del estudio Con la copia de los planos del proyecto y todos los antecedentes que éste incluya. 6. como también no va a cobrar lo mismo un ceramista por instalar 4 m2 ($10. Ver que estén todas las láminas del proyecto y coincidan con las E.P. para saber cuánto va a demorar la obra y luego.

D. del proyecto 14. 12. es necesario un estudio previo de los documentos del proyecto. Programación de la Obra Es el ítem al que menos importancia se le da en el estudio de una propuesta del proyecto. Luego de recepcionar las aclaraciones hechas. para la Empresa Constructora.P. Análisis de Gastos Generales 15. se aplican multas..9. Finalización Cubicaciones y A. Recepción de Aclaraciones 11. dando paso a programar la obra. Envío a Gerencia La Gerencia. Por ello. se hacen las consultas respectivas al mandante y su equipo técnico. cuestiona el costo que tiene el realizar el proyecto. 10.G. se finalizan las cubicaciones y los A. Envío de Consultas Luego de la visita a terreno.U. 13.U.P. Cálculo del C. No es recomendable ajustar el plazo a los G. 8 . Si el plazo que se da no es el correcto.

debe ir con firma y timbre de la E. 19.C. Primero se revisa el sobre 2 (oferta técnica) para ver si están todos los papeles y se firma un acta.P. hora.La distancia de la Obra a la Oficina Central. es de suma importancia. Carta Gantt c. Boleta por Seriedad de la Oferta d. saben quienes participan y los presupuestos y plazos entregados en las propuestas.) b. de la propuesta de la empresa constructora al mandante.P. Preparación de la Oferta (Sobres) Se refiere a la entrega.U.G. Presupuesto detallado (A. Los sobres generalmente son dos. y el mandante. Las utilidades se calculan referente a: a. 9 . Lo que mande el mercado b. ya que incide en los G. Presupuesto de Venta b. y contienen Sobre 1: a.U. b.C. lugar especificado. Análisis de G. es decir. Riesgo de realizar el proyecto para la E. también se abre el sobre 1 y todas las E. Plazo / Calidad c. Revisión Final 17. Recepción de Ofertas El día y el proceso. Volúmenes de Obra c. A. Carta de Presentación Sobre 2: a. Toda la información. 18. Revisión de los Sobres La revisión de los sobres se realiza: a. debe estar en las bases administrativas. e. fecha.C. 16. En procesos transparentes.C.G. En presencia de todas las E.

Nunca el mandante se queda sin una boleta. Firma del Contrato 24. ya que el tiempo entre estudiar y firmar el contrato. Estudio de las Ofertas 21. Adjudicación de la Propuesta El mandante tiene que tener cuidado en esta etapa con su calendarización. y la cambia por la boleta de Fiel Cumplimiento de Contrato. debe ser previo a la fecha de vencimiento de la boleta de Seriedad de la Oferta.20. 10 . Devolución de Boleta por Seriedad de la Oferta El mandante devuelve la boleta por Seriedad de la Oferta. Estudio del Contrato 23. 22.

etc. etc. yo soy responsable del Precio Unitario que se fija en la partida. etc. Bases Administrativas Generales a. Generales. cómo depositar residuos en botaderos. está dentro de un rango (10-20%).BASES ADMINISTRATIVAS Son documentos escritos que definen condiciones bajo las cuales se realizará un proyecto. no se consideró la M. para mantener los 11 . diciendo que el aumento y disminución de obra. Adiciones u Omisiones: aumento o disminución de obra.O. se entrega una propuesta con: Pavimento Cerámico: 1000 m2 a $4000/unid Pavimento Fléxit: 500 m2 a $3800/unid. g. función de los documentos. c. como mandante. h. d. etc. contratista. y de los materiales. etc.A. las multas por retraso (no la cantidad).Seguros . Plazos y Retrasos: plazos de obra como inicio y fin de obra. Impuestos y Derechos: pago de derechos. Documentos del Contrato: alcance de cada documento. se agrega una cláusula a las bases generales. Cuando uno se inscribe en una institución como contratista (registro de contratistas). Ejemplos: . Definiciones e Interpretaciones: mandante.Vales a la Vista f. Por ello. Si el contrato es por Suma Alzada. Forman parte del contrato que se firmará y forman parte de los documentos contractuales. la definitiva. e. Obligaciones: de las distintas partes. qué se entiende por fin de obra. se definen y determinan los procedimientos administrativos para ellas. constructora. 1. si es la recepción municipal. Garantías y Seguros: tipos de documentos para usar garantías.Boleta Garantía Bancaria . Mano de Obra y Materiales: responsabilidad de la M.O. También se define cómo se da término a la obra. obras extraordinarias. etc. cual prima. cómo se cobran y cancelan las multas. Ejemplo: Si como constructora. b. se nos entrega las B. En los $4000/unid.

precios. Nombre y ubicación del proyecto b. i. influyen en la caja (flujos de caja). es otro presupuesto. en general. es el resultado de los movimientos mensuales de ingresos y egresos de dinero. como cambio de subcontratistas. se contratan sólo subcontratos que estén en el Registro. reglamentación. características y monto h. m. quién lo firma. períodos de ingresos y egresos. k. árbitro suplente. como sala de reuniones. j. Identificación del propietario c.). plazos para el pago. Alcance de los servicios g. l. Seguros exigibles al contratista. es decir. que no existe en el presupuesto. En el MOP o MINVU. Bases Administrativas Particulares a. etc. etc. 2. la paga la parte que pierde el arbitraje. 12 . Identificación del administrador del proyecto e. son responsables de la relación con los subcontratistas. se pueden reestudiar los precios y cambiarlos: el mandante decidirá si acepta o no (en el diferencial). Si se pide un porcentaje fuera de este rango. Descripción del proyecto f. los árbitros son: abogados de la bolsa de comercio o personas de bien (como el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción. etc. calidad de obra. servicios sanitarios. Instalación de Faenas: requerimientos para obra e ITO. El flujo de caja. forma de cubicar. Las cláusulas de forma de pago. En general. La intervención de un árbitro. Determinación de cantidades de obra: cubicación. Formas de pago: qué se entiende por estado de pago. Arbitraje: atribuciones del árbitro. Identificación del arquitecto o ingeniero responsable del diseño d. Garantías: tipo. etc. Obra Extraordinaria: obra solicitada por el mandante. Subcontratos: se especifica que el contratista y el mandante.

. 13 . son las siguientes: .Planificación cuidadosa . lugares de reunión.VISITA A TERRENO En la visita a terreno. extender planos y dar explicaciones. provisión de elementos de seguridad.Inscripción de participantes: es muy importante que el mandante tenga una buena impresión de los proponentes. debemos obtener información acerca del lugar donde se implementará el proyecto. tramitación de permisos. proveer alimentación. Las características de una visita a terreno.Programación detallada: permitirá planificar medios de transporte.

5. alojamiento) b.). organizaciones y autoridades en el lugar. sondajes y toma de muestras.) 2. Nivel de agua d. Energía eléctrica b. Viento. cantidad y calificación. Mano de Obra: disponibilidad. Pasos bajo nivel e. Medios de Transporte a. 3. b. Clases y características c. Otros antecedentes a recoger. Antecedentes de obras cercanas.En la visita a terreno. tendidos bajo tierra. Fuentes de Material: áridos para hormigón. 4. Caminos a. (arriendo de furgones de acercamiento. Botaderos: existencia y capacidad 4. transporte y remuneraciones usuales.U. Limitaciones de carga y tamaños 3. humedad (influyen en los rendimientos. Cursos de agua c. es decir en los plazos y en los A. etc. Condiciones para personal foráneo: oficios y especialidades no disponibles en el lugar. debemos recoger antecedentes de: 1. Mecánica de Suelos a. Agua potable c. 14 . Servicios de Infraestructuras a.O. Inundaciones b. Radio mínimo de curvas g. son: 1. Observación por medio de calicatas. empréstitos. ubicación. Obstrucciones aéreas o subterráneas: líneas de alta tensión. Red Existente b. Antecedentes Meteorológicos a. Efecto del clima f. Lugar de desembarco de maquinarias (ver accesibilidad. Puentes d. Observación de cortes o excavaciones cercanas c. etc. 2. visualizar las instalaciones necesarias. Para la M. Agua 5.P. posibilidad de interrumpir el servicio. Comunicación 6. características y volumen. Presencia y altura de nieve e. calor.

correo. maquinarias. transporte. restricciones de tránsito. componentes. 7. cercos o cierros. industria local.6. simultaneidad con otras obras. Instalación de faenas: ubicación. contratistas. Recursos y restricciones locales: bancos. teléfonos. abastecimiento de materiales y comida. características específicas. tamaño. 15 . asistencia médica. maestranzas.

P:U. Suma Alzada Se fija la ejecución del proyecto por un monto fijo. indirectos y los honorarios del mismo. Es necesario que la constructora tenga una caja chica para partir.Se suele pagar en forma parcial (estados de pago) . MODALIDADES Existen 4 categorías de contratos: . son: . el mandante es el responsable por el proyecto que ha entregado para ser estudiado.Contratista debe asumir responsablemente su oferta . Este tipo de contrato. Aquí.G. derechos y obligaciones para la ejecución de un proyecto. 2. como un documento elaborado en conformidad con las leyes chilenas.Administración Delegada .CONTRATOS Definiremos contrato. único. por cuenta del propietario quién reembolsa al contratista. Las cubicaciones. Las características de un contrato a suma alzada..Pueden ser reajustables . suscrito entre un propietario (o mandante) y un contratista.Serie de Precios Unitarios . global y total. mediante el cual se establecen responsabilidades. y confianza entre el mandante y la empresa contratista. y el proyecto aún no está terminado. y cotizaciones.Puede existir solo por mano de obra.El proyecto debe estar terminado . es una solución cuando necesitamos partir pronto con las obras. A.Suma Alzada . Es el más usado.Generalmente se dispone de un anticipo .Requiere un estudio riguroso . son de exclusiva responsabilidad del contratista. ejecución y administración de una obra. la dirección. además de los G. Administración Delegada El contratista toma a cargo. 16 .Llave en Mano 1.

.El contratista no es responsable de las cubicaciones . se establece un precio de venta o costo final. . Llave en Mano Para este tipo de contratos.G. Serie de Precios Unitarios Se fija sólo el valor de los precios unitarios. cumpla con las especificaciones del proyecto. Existen variantes para este tipo de contrato.P. .Puede existir reajustabilidad.El mandante tiene que decir aproximadamente. estableceremos los A. Las características de un contrato con llave en mano. Por ejemplo. para que los contratistas puedan definirlo y proyectarlo. estudio y ejecución).Puede incluir cláusulas de reajustabilidad . 3.Pagos según avance o sólo al finalizar la obra (empresas deben tener la liquidez suficiente para realizar el proyecto. son: . . en sus etapas de diseño. y utilidades. son: .Su característica principal es que no se hace un llamado a propuesta. ya que resulta fundamental la confiabilidad que muestre el contratista.Los hay sólo por mano de obra.G. . construcción. por lo que deben existir cláusulas acerca de los aumentos o disminuciones de obra. 4.Incentivo para las empresas: premio en dinero. de cuánto dinero dispone para el proyecto. contratar las instalaciones eléctricas de manera individual. para los que no ganan la propuestas por razones de costo de estudio. sino que se realiza un concurso de antecedentes.U. G.G.Se paga según los avances efectivos .Con las cubicaciones.. 17 .El propietario exigirá que el producto final.Utilidades Las características de un contrato de serie de precios unitarios. Dichos precios unitarios. que incluye el proyecto completo: suministros. incluyen: .Costo Directo . . y las unidades de medida de cada partida. costos del proyecto.

2. Modalidad 18 . Naturaleza del contrato 3. son: 1.CLÁUSULAS MÍNIMAS QUE DEBE CONTENER UN CONTRATO Las cláusulas mínimas que debe tener un contrato de construcción. Individualización de las partes.

le indicará a la constructora que le envíe la factura. por devaluación de la moneda. 7. Se debe indicar monto. Este punto. la cual revisará el estado de pago en un período. moneda.. y si está bueno. La ITO es la parte que más respeta los plazos. El peor mandante es un ente público. tiene un impacto directo en el flujo de caja proyectado. quién también tiene un plazo para pagar. Por ejemplo: 180 días desde la entrega del terreno. la cual manda la ITO al mandante. si se aplicará o no reajustabilidad al monto.A.4.V. hasta la recepción provisoria sin observaciones. sobre todo en tiempos malos. Si se rechaza.) y en qué hito finaliza (recepción sin ITO. está en las Bases Administrativas. 19 . desde qué hito (firma de contrato. recepción final. recepción provisoria con observaciones. ya que define lo que vale el proyecto: es el valor total y único. Precio y Moneda Es un ítem muy importante. etc. si está o no con I. 6. Antecedentes del Proyecto 5. etc. se devuelve a la constructora. la empresa entregará el pago a la ITO.). comienzo de obras. Plazo Desde qué momento empieza el plazo. la cual debe arreglar su estado de pago y mandarlo nuevamente a la ITO. Forma de Pago Se debe indicar el período en el cuál. Todo lo anterior. Mandantes Privados  10 a 15 días de plazo Mandantes Públicos  depende. Existencia de Reajuste 8.

ya que va con fecha y sólo cuando el 100% de la obra esté finalizada. se presiona con la Boleta de Garantía para que la Empresa Constructora arregle las observaciones. el mandante no acepta atrasos por lluvias. es una cantidad de dinero que se da por adelantado. y normalmente equivale a un 20 o 30%. Es un % del monto del contrato. es la fecha de fin de obra. debe estar estipulado en el contrato. son de situaciones de fuerza mayor (terremotos). Si no hubiera ningún tipo de observaciones. El tipo de atraso que acepta. huelga de trabajadores. ITO y constructora). Lo anterior.Normalmente. 10. paros de micros. se hace una recepción definitiva (el mandante tiene la Boleta de Garantía). etc. Si hay algún desperfecto. Anticipos Un anticipo. Si se hacen observaciones. 9. para dar partida al proyecto. Un año después de la recepción sin observaciones. La recepción provisoria se solicita mediante carta certificada al mandante. la fecha en la cual fue emitida la carta. se levanta un listado de observaciones por una comisión de cuatro integrantes mínimo (representantes del mandante. Garantías y Retenciones 20 .

Multas Se debe pagar. se utilizan las garantías y las retenciones.Retenciones: dinero que se guarda por garantía de no cumplimiento. le recae el mandante.Garantía por Anticipo: dura mientras siga el plazo de la obra.Para que los contratos sean cumplidos por ambas partes. son: . ya que el contratista trata de terminar lo antes posible la obra. Seguridad La constructora debe velar por ella. 12. Multas por plazo. Se deja explícito en los contratos. 13. 21 . Van asociados al valor de los gastos generales de la empresa (duplico lo que la constructora se ahorra). aquello de lo cual el contratista se debe hacer cargo (cada una de las partes). . 14. 11. .Seriedad de la Oferta (monto cerrado) . Las garantías más usualmente utilizadas. al no cumplir una cláusula.Garantía por Mantención: un año después de finalizado el contrato. van desde el 1 – 3%. y se descuentan de las utilidades. Premios Son incentivos para el contratista y seguridades para el mandante. como también. Éstas. si ésta no lo hace de alguna manera. . deben caucionar frente al dinero pagado al contratista. deben asegurar que se utilicen todos los fondos en el proyecto acordado y no se deriven hacia otros motivos.Garantía de Correcta Ejecución: 120 días después del fin del contrato. Responsabilidad Dejar por escrito.

Son nominativas. pólizas. 22 .Idoneidad técnica (es decir.Responsabilidad Las garantías pueden ser cheques.Con ella. a su exclusivo costo. . frente a la inversión que realizará el mandante. en favor de XXXX. que garantizará: El cumplimiento de todas las obligaciones que el contratista contrae para con el mandante en este contrato. durante toda la vigencia del contrato y hasta 60 días después del plazo establecido en su oferta. el mandante no puede cobrarla si la obra se empieza el domingo. Seriedad de la Oferta Es un monto fijo para todos los participantes de la propuesta. y la constructora se abstiene de asumir la designación. Las Boletas de Garantía Bancaria. no endosables e irrevocables . o por las excavaciones.Su vencimiento se establece siempre para después de la fecha de adjudicación . Fiel Cumplimiento del Contrato “El contratista deberá mantener. tienen las siguientes características .GARANTÍAS Constituyen un compromiso del proponente.En caso de resultar favorecido con la adjudicación de la propuesta. el contratista quiere demostrar que estudió a cabalidad el proyecto y que no se arrepentirá de lo ofertado.Solvencia económica .Pagaderas a la vista o a plazo.Pueden ser reajustables . se pagan por una razón específica (denominada Glosa). . el mandante puede cobrar esta garantía. frente al desafío del estudio de la propuesta. una boleta bancaria de garantía. TIPOS DE GARANTÍAS 1. hay que demostrar: . Como contratistas. Las Boletas de Garantía Bancaria. vales a la vista o boletas de garantía bancarias (las más comunes). Sus características son: .Se pueden emitir en cualquier moneda . por ejemplo. . por la suma equivalente al 10% del total del contrato. si se le garantiza al mandante que se comienza la obra el lunes.Compromiso en dinero del proponente. ser capaces técnicamente del estudio y de la ejecución. 2.

” Existen algunas modalidades que permiten acotar los costos de estas boletas de garantías.El pago de todos los compromisos con subcontratistas y trabajadores que no hayan sido completamente enterados. Anticipo “Adicionalmente. ya sean pagos pendientes. etc. el contratista deberá mantener. que no hayan sido deducidas administrativamente de algún estado de pago”. El Mandante. queda expresamente facultado. “Esta garantía será devuelta al Contratista después de efectuada y aceptada la Recepción Provisoria. debiendo el Contratista 23 . con una vigencia tal que cubra el periodo restante para este evento. Ejemplo: Anticipo del 25% ∆ 1 ∆2 ∆3 EP1: EP2: EP3: 15% 60% 25% 100% - 100% de Pago 25% 75% 4. resultare que la obra ha sido ejecutada sin defecto alguno y en conformidad a los planos. Mantención “Si después de efectuada la Recepción Provisoria. durante toda la vigencia de la obra y hasta 60 días después del plazo establecido en su oferta. especificaciones técnicas y Reglas de la Técnica. leyes sociales. que garantizará la correcta inversión y utilización de éste hasta la total restitución del mismo. una o más boleta bancaria de garantía en favor de XXXX por la suma equivalente al porcentaje del total del contrato que haya solicitado como Anticipo.” 5. de cada Estado de Pago se retendrá un 10% del valor total de cada uno hasta completar el 5% del valor total del contrato. circunstancia que el Contratista declara conocer y aceptar. Retenciones “Para garantizar la Correcta Ejecución de la Obra. para cobrar esta garantía si llegado el día de su vencimiento no se ha logrado la Recepción Provisional de las Obras a satisfacción del Mandante o si la Boleta de Garantía no se hubiere reemplazado por otra en iguales términos. a su exclusivo costo.” 3. El pago de las multas establecidas por atraso en la entrega. se devolverán al Contratista las retenciones efectuadas.

entregar a cambio una Boleta Bancaria de Garantía. a la orden de XXXX. incondicional e irrevocable. IVA incluido expresada en Unidades de Fomento y válida hasta transcurridos 12 meses. equivalente al 2% del valor actualizado del contrato. contados desde la fecha del Acta de la Recepción Provisoria” 24 .

V. El presupuesto de venta. (%) UTILIDADES (%) TOTAL NETO IVA (%) TOTAL BRUTO = = = = = = = = = = = A B C D E 1 F G 2 3 4 (<5%) (30 . del proyecto. PRESUPUESTO RESUMIDO Es un desgloce de los costos.60%) % del C.D. varía según: . y va en el sobre n°2. debemos entregar nosotros todas las formas y niveles. Si no lo hace.D.Obra Social: 30 – 35% . y contempla: TOTAL NETO IVA (%) TOTAL BRUTO = = = 2 3 4 El Total Bruto.D.D. IV. G. OBRAS PREVIAS OBRA GRUESA TERMINACIONES OBRAS EXTERIORES INSTALACIONES TOTAL C. va en el sobre n°1 (oferta económica). II.Viviendas Clase Alta: 60% . de acuerdo a los capítulos en que subdivimos el C.PRESUPUESTOS El mandante debe pedir las formas y niveles de presupuestos que quiere. es el Total del Costo de Construcción.G. % del C. III. El porcentaje para Obra Gruesa.Grandes fundaciones y estructuras pesadas: 45% 25 .45%) (30 . PRESUPUESTO DE VENTA Indica un total neto con IVA. I. lo que da el total bruto.

P.P. Los G.G. El V. PRESUPUESTO DETALLADO Hay una modalidad de entregar el presupuesto. Antes de la partida (ejecución).F.F. y el mandante puede elegir una de ellas o buscar alternativas más económicas. la constructora debe presentar 3 presupuestos. y se puede encontrar generalmente en contratos a suma alzada. queda así hasta el final y queda plasmado en anexos y cartas de obra. La constructora se hace cargo de la gestión integral del subcontrato.F. llamada Valor Pro Forma (V. y varían entre 0 y 15%.P.). es parte de la ruta crítica. independiente del valor real que salga el V. que es un cálculo estimado máximo al cual puede llegar una partida.P. Se hace cuando el mandante no ha definido una partida y necesita llamar a la licitación. se hace para que el mandante pueda pedir el préstamo bancario. y en el transcurso se define. 26 .F. dependen de las políticas de la empresa. Si el V.Las utilidades. Lo que queda congelado el día del contrato o propuesta. y Utilidades. la constructora debe indicar el tiempo necesario en el que se debe establecer la partida con sus especificaciones. normalmente quedan fijos.

D. ya que la suma de avances nos dará un C. pueden certificar calidad. Es por esto. Por ejemplo: Testigos de Hormigón Si salen buenos. Si la constructora no sigue las instrucciones de la ITO. etc.En Suma Alzada. se consideran como un %. que los G. 27 . paga los ensayos. A cada partida.). ya que el mandante gasta más en obtener un proyecto bien diseñado (arquitectos. los paga el mandante. pero tampoco a cuesta de la constructora. pero no certifica calidad.G. La ITO cuida que no se abuse del mandante. dando el total neto del estado de pago. total y sobre éste. los que se suman para los estados de pago. salgan buenos o malos. hay riesgo para la constructora. y las utilidades. se le asigna un valor en % de avance. y no está dispuesto a correr riesgos. Las instituciones como DECON. DICTUC. paga la constructora más las reparaciones. estructurales. Si salen malos. La ITO responde por los procedimientos usados en la ejecución del proyecto. se aplican los %.

13 m3 1 − 0 .Tipo de material .5 = 3 .5 m . con x: % de compactación 1− x Lo que se necesita rellenar.Grado de compactación Para cubicar rellenos. VGEOM RELLENO = ARELLENO ⋅ hRELLENO 2. depende de: .2 28 . usamos las siguientes expresiones: 1.CUBICACIONES RELLENOS El volumen geométrico a rellenar.h = 0.5 = 2 . V REAL = Ejemplo: VGEOM RELLENO .5 m3 RELLENO V REAL = 2 .Compactación del 20% VGEOM = 2 . es un lugar con las siguientes características: .5 ⋅ 2 ⋅ 0 .

25 ⋅ 3 .7 ) = 9 .8 m VGEOM = 9 . ENFIERRADURAS 29 .94 m3 V BOLON = 0 .92 ⋅ (1 + e ) = 5 .92 m3 Para un esponjamiento del 30%: V EXC Así.92 = 2 .8 ⋅ 0 .97 m3.8 = 3 .98 m3. utilizamos: V HGON +V BOLON = V FUNDACIÓN En el ejemplo anterior: V HGON = 0 .La excavación de fundaciones.2 + 2 . HORMIGÓN DE FUNDACIÓN (CON 25% BOLÓN) Para cubicar hormigones de fundación con bolón desplazador.5 ⋅ 0 .92 = 0 .75 ⋅ 3 . −VGEOM = 5 .1 m3.13 = 1. el volumen a botadero es: V BOTADERO = V EXC ESPONJADO ESPONJADO = 3 . tiene estas características: L = 2 ⋅ ( 2 .1 − 3 .

6 2 Por otro lado.64 0.1 ⋅ 2) ⋅ 4 + ( 2 .6φ ≤16 mm 2 . 30 . usamos los siguientes factores: Diámetro 6 8 10 12 16 18 Kg 0.2 m = 34 kg.38 = 69 m = 28 kg 0 . para las patas y los dobleces usamos el siguiente criterio: .40 0.7 + 0 .1 ⋅ 2) ⋅ 4 = 21.2 + 0 .Para transformar de metros a kilos. tenemos: LPIEZA   N ESTRIBOS =  + 1  Dis tan ciamiento  LTOTAL = N ESTRIBOS ⋅ LESTRIBO LESTRIBO = 2 ⋅ ( 47 + 17 ) + 2 ⋅ ( 6 ⋅ 0 .1 φ para 18 – 25 mm Para los estribos.38 m LSOBRECIMIE NTO = 9.89 1.8) = 1.2   Para las barras longitudinales Para 16 mm: LTOTAL = ( 2 .8 m  9 .8  LTOTAL =  + 1 ⋅1.22 0.

6 kg.88 m = 18. Consideraciones para Muros Kg 0.08 ⋅ 2 ) ⋅ 4 = 20 .08 ⋅ 2 ) ⋅ 4 + ( 2 .Para 12 mm: LTOTAL = ( 2 . VIGAS Y CADENAS 1. Consideraciones en Vigas La norma que rige las cubicaciones.6 0.2 + 0 .3 0.7 + 0 . es la NCh 363.1 3. 31 . Enfierraduras V/C Diámetro 12 10 8 2.

En el caso de vanos mayores o iguales a 1 m2. OTROS PARAMENTOS Paramento Tabiques Cielos y Cielos Rasos Unidad m 2 (por norma. se descuentan todas las superficies mayores a 0.4 m2.15 ⋅ 2 ⋅ 4 = 1.4 m2.30 m2. se cubican y se corrigen en los A. Consideraciones: . Real: S = ( 0 . se descuenta el 50% de la superficie del vano. La albañilería se cubica por superficie efectiva.15 ⋅ 2 ⋅ 2 ) = 1. .2 ⋅ 2 ⋅ 2 ) + ( 0 .2 m2. Según norma: S = 0 . Para efectos de hormigón.20 ) ⋅ 2 = 1. Según norma: S = 0 .15 ⋅ 2 = 0 . pero se debe cubicar la superficie efectiva de contacto (por norma). 6. de albañilería.U.Can falso. tensores verticales y horizontales.15 + 0 .Si los canes son parte de la proyección de los tijerales o cerchas.CONSIDERACIONES NORMATIVAS 1. en ml x h) m2 32 . En el caso de albañilerías armadas y semiarmadas. Ejemplo 2: Pilar encuentro de 15 x 15 cm y altura 2 m. 3.La cubierta se cubica en m2 de proyección en su propio plano (en forma normal). es cuando el alero es adicional a las cerchas. Altura: 2 m. ESTRUCTURA DE TECHUMBRE Se cubica por m2 de proyección en planta. .35 + 0 . Real: S = ( 0 . Los encofrados generalmente se encargan en empresas. MOLDAJES Ejemplo 1: Pilar aislado de 15 x 15 cm. 4.P. En el caso de vanos menores a 1 m2. 5. se descuenta el 100% de la superficie del vano. se consideran en la proyección en planta. 2.05 m2.

Cielos falsos (shaft. vigas falsas. etc.) Pisos falsos Puertas y Ventanas Revestimientos y Pavimentos (cerámica. etc. pinturas. alfombra) Molduras Artefactos Quincallería y Grifería Accesorios (enchufes. llaves de paso.) ml m2 Unidad m2 m2 Unidad (por tipo) Unidad (por tipo) Unidad (por tipo) 33 .

COSTOS FINANCIEROS 34 .

. Daños a Terceros d. Garantías: en general. como el arriendo de oficina.Almuerzos . después de su programación y del cálculo de los C. siempre se expresan como un % del C.Instalación de Faenas. No se relacionan con ninguna actividad en particular (almuerzo). como a. de cada partida. etc. Intervienen en varias actividades (los andamios para faenas de hormigonado.G. Seriedad de la Oferta b. Se calculan en función del plazo de la obra. Resulta complejo determinar el rendimiento unitario (o no es posible calcularlo a priori) 3. ya que: 1. las boletas bancarias. DIRECTOS Dentro de los G. Incendio b.G. Directos. De Vehículos 35 .G. del proyecto. etc.GASTOS GENERALES Entenderemos como Gastos Generales. Seguros: son primas por efectos de a. etc. podemos encontrar los siguientes ítems: 1. Todo Riesgo c.G. de la obra. es decir. Se pueden distinguir dos clases de gastos generales: . enfierraduras.G. Por ejemplo: . No se pueden cargar en una partida determinada.D. de la empresa o Indirtectos: son aquellos gastos de Oficina Central.G.) 2.) . Por Anticipo 2. etc. G. Los G. personal permanente.Teléfonos . Fiel Cumplimiento del Contrato c.D. aunque se calculan para cada obra.G. al costo de aquellos insumos que no cargamos directamente como un costo dentro de una partida. o Directos: Son aquellos que se producen por efecto de ejecutar un proyecto (monto. plazo.

5. Gastos de promoción (publicidad). jefe de obra.G. Entre ellos. los paga la empresa constructora. 8. G. 3. Insumos: está referido a los consumos de a. 36 . como a. Estos G. junior. Agua Potable c. Permisos Municipales: en general. Laboratorista. 6. administración y apoyo que no ejecutan directamente la obra.P. Bodegueros.. INDIRECTOS Los gastos de la Oficina Central. Como monto. como a. Constructor civil. Interés a las retenciones 4. Comunicaciones d. etc) . guardia c.G. Interés de capital de giro b. conexiones. etc. A. elevadores. topógrafo. equipos y vehículos que no se incluyeron en el C. etc). incluyen: .Papelería.D. de una partida. Energía b. Por ejemplo a. son pagados por el conjunto de todas las obras que se estén ejecutando en un tiempo determinado.Personal Permanente . Maquinarias: máquinas. Sueldos Fijos de Obra: sueldos del personal de dirección.Los seguros se pagan a través del mandante. Indirectos. encontramos a. Costos Financieros: son los activos de la empresa. andamios. Utilización de calzada (para camiones.Arriendo de Oficinas .Cuentas (electricidad. administrativos. etc. capataces b. Honorarios abogados por contrato compraventa b. como grúas. Gastos Legales y de Comercialización: atribuidos sólo a las constructoras que trabajan como inmobiliarias a la vez. camiones. se calcula sobre la base de los gastos y rentas del año anterior. Uso de veredas para andamios b. Insumos de Oficina 7. etc.

Análisis de Inversión . producir ingresos y posesión. departamentos) .Compraventas .Determinar el valor de mercado de un inmueble (objetivo).Herencias . el precio.Señalar o medir el valor económico de un bien . intereses o inversiones. el concepto costo.Actuaciones Judiciales (Remates) . Por otro lado.Regularización de Activos .Viviendas (casas.Créditos Hipotecarios .Locales comerciales . tales como: .Edificios .Parcelas de agrado. es lo que se está dispuesto a pagar o recibir en una transacción Así. .Costo de reemplazo . el concepto valor tiene las siguientes acepciones: .TASACIONES DE BIENES INMUEBLES En tasaciones. será el mercado de adquisiciones quien fija: .Establecer Garantías .Cualidad que poseen los bienes que los hace deseable para satisfacer una necesidad.Velocidad de venta.Naves industriales .Oficinas .El precio (P*) . . En el mercado.Predios agrícolas .Valor de seguro. Finalidades: .Valoración de activos empresariales 37 . significa la reposición del bien.Cantidad a transar (Q*) . podemos encontrar diferentes tipos de inmuebles.Terrenos .Loteos industriales .Fondos de Inversión . Por último. etc.Industrias .

Expropiaciones (cesiones o ensanches. Edificación a.Se considera que la vida útil total y residual es limitada. Plusvalías Depreciación Física . Plan regulador y aprovechamiento c. Flexibilidad funcional (polivalente) e. Uso de suelo y destino d. Riesgos naturales h. Edificios Residenciales Edificios de Oficinas Edificios Comerciales 100 años 75 años 50 años 38 . terminaciones. . Entorno y accesibilidad g. Entorno y accesibilidad g. Calidad constructiva (estructura. Plusvalías i. Orientación y vistas f.Mediante un proceso de amortización lineal. se establece un cuociente entre Antigüedad / Vida Útil. Superficie y deslindes b. y servidumbres) 2. Morfología y orientación e. Urbanización f. es el proceso de valorar un bien inmueble en función de sus características cualitativas (atributos) y cuantitativas (m2).Tasación o Valoración. Antigüedad: nuevo o usado b. CONSIDERACIONES GENERALES 1. Depreciación física y funcional d. instalaciones) c. Terreno a.

B. 7.I. Tipo de edificación c. 3. Morfología e. Superficie (regularizada o no) b. 6. Cesiones y Servidumbres) 4. Uso de suelo y destino 2. Orientación d. Antigüedad y vida útil 5. Obras Complementarias: 39 . Orientación h.. Terreno: a. Deslindes c. Urbanización f. Dirección municipal y ROL de avalúo 3. Edificación: a. Escrituras y R.R. 5.O. Recopilación y Levantamiento de Datos Testigos y referencias CONSIDERACIONES GENERALES 1.. Terminaciones e. S. 4. Definición del bien a valorar Definición del método a utilizar Finalidad de la tasación Requisitos del informe de tasación: Antecedentes e información municipal (plan regulador y ordenanzas) Dirección Municipal. C.Edificios Industriales 35 años Depreciación Funcional Se calculará como el valor de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina o para corregir errores de diseño u obsolescencia. 2. Instalaciones f. Superficie b. Calidad constructiva d. Programa (recintos) g. Ej: Edificios Santiago Centro CÓMO SE DESARROLLA UNA TASACIÓN 1.L. Expropiaciones (Ensanches. 8.I.

el valor de un inmueble en función del Mercado. etc.Método de Capitalización: cálculo del valor por rentabilidad .Características o atributos propios del inmueble. Características: . d. . Análisis de la información disponible b. Información del Mercado: a. es determinar qué inmuebles pueden considerarse de iguales características y sustitutivos del objeto a tasar. Búsqueda y recopilación de valores (elección.Método Residual (dinámico y estático) 1. c. Estacionamientos Terrazas Piscinas Espacios deportivos Quinchos Áreas verdes Bodegas Lockers Cierres 6. Procedimiento de Tasación: . prensa e internet. a partir de la comparación de ciertos parámetros.a.Método de Costos de Reposición . Boletines estadísticos. selección e interpretación de la información).Método de Comparación . g. . hipotecas.Seleccionar muestra representativa. Lo importante en el procedimiento de tasación por comparación. b. f.Respalda el valor comercial frente a una eventual liquidación. valoración de activos. c. MÉTODOS DE VALORACIÓN Existen 4 métodos básicos de valoración o tasación de un bien inmueble. i. h. e. los cuales son: . responde a la pregunta ¿cuánto paga el mercado por propiedades como la que se está tasando?. .Es el método usado para respaldar valores frente a Instituciones Financieras.Analizar el segmento del mercado de inmuebles similares. Método de Comparación Permite establecer.Permite definir valor de garantía (créditos.) . es decir. 40 .

Costos de comercialización 41 . 2.Análisis de la propiedad en relación a su mercado objetivo Evaluación: Tasación del inmueble tipo: .Captura de Información .Análisis del mercado inmobiliario . Gastos necesarios: impuestos no recuperables. estudios. Método de Costos de Reposición El método de los Costos de Reposición: . . 3.Permite calcular un valor técnico o de reemplazo (de reposición). normativa. seguros. . Valor del terreno: se define a través del método de comparación o residual.Fuentes 2. etc.El valor calculado puede ser bruto (nuevo) o neto (depreciado) Procedimiento para Valor Bruto Se deberán sumar las siguientes inversiones 1. sea en proyecto.Gastos financieros . servicios públicos y construcción de la propiedad Análisis del Mercado: .Superficies . entorno.Documentación legal y técnica .Ubicación .Precio .Análisis de la Propiedad: .Fecha . honorarios por proyectos. construcción o rehabilitación. No se considerarán como gastos necesarios: .Normativas y dotación de Servicios Públicos Lo que interesa es la localización.Tipología . administración.Beneficios ni comisiones del promotor.Elementos de Comparación .Es aplicable a toda clase de edificios. terreno. .Inspección física de la propiedad y el sector . Costo de la Edificación: se obtiene a partir del valor del contrato o presupuesto.

revisiones. Oficinas.En la determinación del valor de reposición bruto. Estimar el valor de reversión del inmueble (valor medio previsible del inmueble hasta el final de su vida útil) 3. plazos. Cálculo de pagos (gastos necesarios actuales o previsibles). según sus flujos de caja de ingresos y gastos. Procedimiento para Valor Neto Se restarán del valor de reposición bruto: 1. Elegir tipo de actualización (tasa porcentual representativa). perspectivas económicas del sector). . Bodegas y Estacionamientos. Es importante: a. Método de Capitalización: cálculo del valor por rentabilidad Basado en el principio de anticipación. probabilidad de ocupación futura. particularidad.Altamente recomendable para Locales. Características: . d. Depreciación funcional del inmueble CRN = CRB − ( Depreciaci ón Física + Depreciaci ón Funcional ) 3. no se consideran acopios de materiales. Ratios medios de ingresos y gastos (localización. c. los precios pueden corregirse o ajustarse según la evolución del mercado. morosidad – evolución del mercado. Capitalización de la Renta Actual 42 . mobiliario ni maquinaria usada en las obras. hipótesis más probable. Depreciación física del inmueble 2. Si son arriendos: ocupación actual. capitalizados a una tasa previsible.Es aplicable a toda clase de inmuebles susceptibles a producir rentas. Una vez definido el valor. para la hipótesis del edificio terminado. 2. Criterio de prudencia. b. permite obtener el valor de tasación de un inmueble en función de las rentas que genera o generará dicho inmueble. Estimar los flujos de caja de ingreso o de pago imputables al inmueble hasta el final de su vida útil. condiciones legales o pactadas – rentas. Capitalización de las Rentas Esperadas Permite obtener el valor de tasación en función de la explotación económica del inmueble. Su aplicación requiere: 1.

. Los gastos. siendo el más representativo de la tasa de rentabilidad media anual sobre fondos propios.Estimar los costos de construcción. según el tipo de inmueble y su uso. . . los gastos necesarios de promoción. Se debe considerar también la Tasa de Capitalización. Método Residual (dinámico y estático) Basado en el principio del Valor Residual y del mayor y mejor uso.Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores. Método Residual Dinámico Su aplicación requiere: .Determinar el proyecto inmobiliario más probable a desarrollar sobre el inmueble a valorar según el principio de mayor y mejor uso. Tipo de Inmueble Vivienda 1° residencia Vivienda 2° residencia Oficinas Locales Comerciales Naves Industriales Estacionamientos Predios Agrícolas 4.Estimar las fechas y los plazos de la construcción o rehabilitación y de la comercialización del inmueble terminado.5 10 12 9 7 43 . considerando también la tasa de capitalización (actualizada).5 9. se determinarán los flujos de caja previsible durante la promoción. que obtendría un promotor medio.Permite obtener el valor de tasación en función de la Renta Neta Anual. .5 9. . RNA = ( Re nta Mensual ⋅ Meses Arriendo ) − Gastos Meses de arriendo al año consideran lucro cesante en función de un contrato a 3 años. Este método permite determinar el valor de mercado de un terreno edificable o de un inmueble a rehabilitar.Estimar el valor del mercado inmueble a promover para la hipótesis del edificio terminado.Fijar un tipo de actualización. Tasa (%) 7. referido a las fechas previstas de comercialización. corresponden al monto de las contribuciones. financieros y de comercialización normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada.

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