ANÁLISIS DE COSTOS

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INTRODUCCIÓN

El costo de la realización de una obra para una Empresa Constructora, es igual a la suma del Costo Directo que genera dicha obra más los Gastos Generales que de ella se desprenden.
Costo Empresa Constructo ra = Costo Directo + Gastos Generales

Por otra parte, el Costo del Mandante, está relacionado con el costo que asume la Empresa Constructora al realizar el proyecto que se le encargó más las Utilidades u Honorarios que la Empresa Constructora cobre por dicho proyecto.
Costo Mandante = Costo E.C. + Utilidades

Las utilidades dependen de la política de la empresa, y generalmente son expresados en porcentajes. En tiempos de prosperidad económica, rodean el 15% mientras que en tiempos de escasez productiva y económica, rodean el 0%, es decir, las empresas solo tratan de sobrevivir el mal tiempo. El Costo Directo (C.D.) está dado por la cantidad de estructuras que contempla el proyecto, y por el precio unitario de cada una de esas estructuras.
C.D. = Cantidad ⋅ Precio Unitario

Para obtener los precios unitarios de cada paramento, es necesario realizar el Análisis de Precios Unitarios (A.P.U.), lo que implica saber construir y conocer los rendimientos, tanto de la Mano de Obra, como de los Materiales, para así después, poder obtener las Pérdidas y las Leyes Sociales (asociados a un %).

Para obtener la cantidad por otro lado, es necesario cubicar. Los Gastos Generales (G.G.), que varían entre el 15 – 30% del C.D. del proyecto, se dividen en G.G. Directos y G.G. Indirectos.

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En el presente ramo, estudiaremos en profundidad, cada una de las partes que constituyen los costos que tiene el realizar un proyecto para una Empresa Constructora.

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ANALISIS DE PROPUESTAS

Una propuesta, es un sistema a través del cual, podemos adjudicar la ejecución de un proyecto de construcción específico a un responsable, en función del costo, plazo y calidad que éste ofrece para llevar a cabo dicha obra. ENTES PARTICIPANTES Podemos distinguir dos participantes fundamentales en una propuesta: 1. Mandante 2. Contratista El mandante, puede ser una empresa o persona jurídica, o bien, alguna institución pública. De lo anterior, se desprende que existen dos tipos de propuestas: 1. Públicas (Ministerios o Empresas que hacen un llamado a licitación del proyecto que quieren realizar) 2. Privadas Dentro de los participantes de una propuesta, también encontramos los Consultores, Subcontratistas, los ITO, etc. ETAPAS DE UNA PROPUESTA Entendemos por Etapas de una Propuesta, a la metodología básica para realizar el llamado, estudio y adjudicación de proyecto de construcción. Estas etapas, ordenadas cronológicamente, son las siguientes:

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5 .

Fecha de visita a terreno ii. Fecha estimada de inicio de la obra b.). Llamado o Invitación 3. Fecha tope de información de la adjudicación de la propuesta. i. lo importante es: a. B. hora y lugar de visita a terreno iii. Día. dependiendo de la experiencia y el capital de la empresa. Ver que no hallan vacíos entre los distintos documentos del proyecto 6 .A. Bases Administrativas: regulan lo que respecta a lo administrativo de la obra. Fecha últimas consultas iv. Etc. ii. se subdivide en tres partes: a. ya que en general. Selección de Participantes Esta etapa. Fecha de firma del contrato viii. existen contratistas para distintos rubros (edificación. Informe de Mecánica de Suelos iv. Generales ii. i. se compran los documentos al mandante. Estos documentos son de tres tipos: a. urbanización. etc. existen sanciones a las constructoras que no avisan su retiro de la licitación. Preclasificación b.A. Fecha y lugar de entrega de las ofertas vi. Calendarización de la propuesta: fija los hitos para planificar y programar la obra y el proyecto.1. Revisión por parte del Departamento de Estudios En esta etapa. Es el rayado de cancha administrativo. Confirmación o Rechazo Cualquier motivo por el cual. 5. E. Memoria de Cálculo iii. Clasificación c. una constructora desiste de participar en una licitación. B. Específicas c. Fecha de aclaraciones hechas v. Antecedentes del Proyecto i. debe hacerse por escrito al mandante (darle aviso).T. Compra de Documentos Una vez que se decide participar. 4. vii. 2. Registro de Contratistas: en el caso particular del MINVU.

lugar de emplazamiento de la obra. que por instalar 100 m2 (en cuyo caso. se empieza a programar. Se busca que las obras vean todas las externalidades que el lugar proporciona y cómo se resolverán (si hay carpinteros de primera cerca del predio. cotizaciones especiales y A. 7. obtener los G. 7 . podrán hacer su calendarización en función de los plazos definidos por el mandante. dimensiones. etc. Comienzo de Cubicaciones.P. etc). cobra por m2). tamaño. No es lo mismo comprar 10 m3 de hormigón que 1000 m3 (ventas por mayor). como también no va a cobrar lo mismo un ceramista por instalar 4 m2 ($10. Con los rendimientos considerados. es fijar el día. hacer los A. y así.U. 6.P. es para conocer las economías de escala. transporte. Copia de planos para solicitar subcontratos y para el desarrollo del estudio Con la copia de los planos del proyecto y todos los antecedentes que éste incluya. Otro de los objetivos de cubicar primeramente.000 el día).). Necesito conocer los volúmenes de obra para definir la tecnología a utilizar. para saber cuánto va a demorar la obra y luego. etc.U. (en materialidad. Visita a Terreno Lo importante. tanto el departamento de estudios de la constructora como las empresas subcontratistas que trabajen en el proyecto.G.T. teniendo así los plazos respectivos para cada una de las funciones a satisfacer.b. Ver que estén todas las láminas del proyecto y coincidan con las E. 8.

G.U. Finalización Cubicaciones y A. Si el plazo que se da no es el correcto. Envío de Consultas Luego de la visita a terreno. Recepción de Aclaraciones 11. se aplican multas. Envío a Gerencia La Gerencia. No es recomendable ajustar el plazo a los G. Análisis de Gastos Generales 15. para la Empresa Constructora. Por ello. Programación de la Obra Es el ítem al que menos importancia se le da en el estudio de una propuesta del proyecto. es necesario un estudio previo de los documentos del proyecto. 8 . 10. Cálculo del C.D.. del proyecto 14. se hacen las consultas respectivas al mandante y su equipo técnico.U. dando paso a programar la obra. cuestiona el costo que tiene el realizar el proyecto. Luego de recepcionar las aclaraciones hechas. se finalizan las cubicaciones y los A. 12.P. 13.P.9.

Volúmenes de Obra c. b.) b. Análisis de G. Revisión Final 17. En procesos transparentes. es decir. Riesgo de realizar el proyecto para la E.La distancia de la Obra a la Oficina Central. Preparación de la Oferta (Sobres) Se refiere a la entrega. e. fecha. es de suma importancia.P. 18. 16. y el mandante.C. Los sobres generalmente son dos. Toda la información.P. En presencia de todas las E. A. Presupuesto de Venta b.U. Recepción de Ofertas El día y el proceso. 9 . también se abre el sobre 1 y todas las E.C.G. Carta Gantt c. 19. Primero se revisa el sobre 2 (oferta técnica) para ver si están todos los papeles y se firma un acta.G. Boleta por Seriedad de la Oferta d. debe estar en las bases administrativas.C.U. Carta de Presentación Sobre 2: a. saben quienes participan y los presupuestos y plazos entregados en las propuestas. y contienen Sobre 1: a.C. hora. Las utilidades se calculan referente a: a. Lo que mande el mercado b. debe ir con firma y timbre de la E. ya que incide en los G. Revisión de los Sobres La revisión de los sobres se realiza: a. de la propuesta de la empresa constructora al mandante. lugar especificado. Plazo / Calidad c. Presupuesto detallado (A.

Adjudicación de la Propuesta El mandante tiene que tener cuidado en esta etapa con su calendarización. Firma del Contrato 24. Nunca el mandante se queda sin una boleta. 22.20. Devolución de Boleta por Seriedad de la Oferta El mandante devuelve la boleta por Seriedad de la Oferta. ya que el tiempo entre estudiar y firmar el contrato. Estudio de las Ofertas 21. y la cambia por la boleta de Fiel Cumplimiento de Contrato. 10 . debe ser previo a la fecha de vencimiento de la boleta de Seriedad de la Oferta. Estudio del Contrato 23.

qué se entiende por fin de obra. contratista. Definiciones e Interpretaciones: mandante. En los $4000/unid. etc. Documentos del Contrato: alcance de cada documento. no se consideró la M.BASES ADMINISTRATIVAS Son documentos escritos que definen condiciones bajo las cuales se realizará un proyecto. está dentro de un rango (10-20%). Garantías y Seguros: tipos de documentos para usar garantías. También se define cómo se da término a la obra. Impuestos y Derechos: pago de derechos. como mandante. e.O. Si el contrato es por Suma Alzada. etc. Bases Administrativas Generales a. las multas por retraso (no la cantidad). Forman parte del contrato que se firmará y forman parte de los documentos contractuales.Vales a la Vista f. y de los materiales.A. etc. etc. se nos entrega las B. Ejemplos: . 1.Boleta Garantía Bancaria . se entrega una propuesta con: Pavimento Cerámico: 1000 m2 a $4000/unid Pavimento Fléxit: 500 m2 a $3800/unid. diciendo que el aumento y disminución de obra. cómo se cobran y cancelan las multas. Mano de Obra y Materiales: responsabilidad de la M. Obligaciones: de las distintas partes. d. Adiciones u Omisiones: aumento o disminución de obra.O. función de los documentos.Seguros . la definitiva. Plazos y Retrasos: plazos de obra como inicio y fin de obra. c. obras extraordinarias. cual prima. Cuando uno se inscribe en una institución como contratista (registro de contratistas). Ejemplo: Si como constructora. constructora. etc. h. se definen y determinan los procedimientos administrativos para ellas. etc. cómo depositar residuos en botaderos. yo soy responsable del Precio Unitario que se fija en la partida. Generales. si es la recepción municipal. b. se agrega una cláusula a las bases generales. para mantener los 11 . Por ello. g.

etc. Seguros exigibles al contratista. Identificación del administrador del proyecto e. calidad de obra. quién lo firma. i. es otro presupuesto. En general. la paga la parte que pierde el arbitraje. se contratan sólo subcontratos que estén en el Registro. 2. Identificación del arquitecto o ingeniero responsable del diseño d. m.precios. Subcontratos: se especifica que el contratista y el mandante.). es decir. Alcance de los servicios g. k. Si se pide un porcentaje fuera de este rango. Descripción del proyecto f. Nombre y ubicación del proyecto b. En el MOP o MINVU. Formas de pago: qué se entiende por estado de pago. j. Instalación de Faenas: requerimientos para obra e ITO. se pueden reestudiar los precios y cambiarlos: el mandante decidirá si acepta o no (en el diferencial). Obra Extraordinaria: obra solicitada por el mandante. características y monto h. es el resultado de los movimientos mensuales de ingresos y egresos de dinero. Garantías: tipo. etc. períodos de ingresos y egresos. 12 . son responsables de la relación con los subcontratistas. Arbitraje: atribuciones del árbitro. Determinación de cantidades de obra: cubicación. que no existe en el presupuesto. El flujo de caja. Identificación del propietario c. en general. plazos para el pago. como sala de reuniones. etc. los árbitros son: abogados de la bolsa de comercio o personas de bien (como el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción. reglamentación. Bases Administrativas Particulares a. influyen en la caja (flujos de caja). etc. como cambio de subcontratistas. l. Las cláusulas de forma de pago. forma de cubicar. La intervención de un árbitro. servicios sanitarios. árbitro suplente.

VISITA A TERRENO En la visita a terreno. son las siguientes: .Inscripción de participantes: es muy importante que el mandante tenga una buena impresión de los proponentes. . Las características de una visita a terreno. debemos obtener información acerca del lugar donde se implementará el proyecto.Planificación cuidadosa . extender planos y dar explicaciones. 13 . tramitación de permisos. proveer alimentación. provisión de elementos de seguridad.Programación detallada: permitirá planificar medios de transporte. lugares de reunión.

Puentes d. Antecedentes Meteorológicos a. humedad (influyen en los rendimientos. 14 . ubicación. Mano de Obra: disponibilidad. Observación de cortes o excavaciones cercanas c. Caminos a. Agua potable c.P. son: 1. Antecedentes de obras cercanas. Nivel de agua d. Efecto del clima f. Agua 5. Presencia y altura de nieve e. empréstitos. Clases y características c. 5.). b. Radio mínimo de curvas g. alojamiento) b. debemos recoger antecedentes de: 1. posibilidad de interrumpir el servicio.En la visita a terreno.U. cantidad y calificación. Red Existente b. Medios de Transporte a. 3. Para la M. Cursos de agua c. Obstrucciones aéreas o subterráneas: líneas de alta tensión. (arriendo de furgones de acercamiento. organizaciones y autoridades en el lugar. Servicios de Infraestructuras a. Viento. Comunicación 6. Otros antecedentes a recoger. etc. Lugar de desembarco de maquinarias (ver accesibilidad. tendidos bajo tierra. calor. 4. Botaderos: existencia y capacidad 4.O. es decir en los plazos y en los A. Mecánica de Suelos a. características y volumen. Fuentes de Material: áridos para hormigón. sondajes y toma de muestras. 2. transporte y remuneraciones usuales. etc. Inundaciones b. Energía eléctrica b. visualizar las instalaciones necesarias. Pasos bajo nivel e.) 2. Limitaciones de carga y tamaños 3. Condiciones para personal foráneo: oficios y especialidades no disponibles en el lugar. Observación por medio de calicatas.

industria local. asistencia médica. 15 . maquinarias. cercos o cierros.6. maestranzas. 7. tamaño. transporte. restricciones de tránsito. simultaneidad con otras obras. abastecimiento de materiales y comida. teléfonos. características específicas. Recursos y restricciones locales: bancos. correo. Instalación de faenas: ubicación. componentes. contratistas.

la dirección. y el proyecto aún no está terminado.CONTRATOS Definiremos contrato. derechos y obligaciones para la ejecución de un proyecto.Contratista debe asumir responsablemente su oferta . MODALIDADES Existen 4 categorías de contratos: . único.Se suele pagar en forma parcial (estados de pago) .El proyecto debe estar terminado . Las cubicaciones. Suma Alzada Se fija la ejecución del proyecto por un monto fijo.Administración Delegada . Es necesario que la constructora tenga una caja chica para partir.Requiere un estudio riguroso .Serie de Precios Unitarios .G. son: .Llave en Mano 1.. Es el más usado. como un documento elaborado en conformidad con las leyes chilenas. y cotizaciones. mediante el cual se establecen responsabilidades. y confianza entre el mandante y la empresa contratista. por cuenta del propietario quién reembolsa al contratista. Administración Delegada El contratista toma a cargo. Las características de un contrato a suma alzada.Pueden ser reajustables . ejecución y administración de una obra. son de exclusiva responsabilidad del contratista. es una solución cuando necesitamos partir pronto con las obras.P:U.Generalmente se dispone de un anticipo . 16 . indirectos y los honorarios del mismo. suscrito entre un propietario (o mandante) y un contratista.Suma Alzada . A.Puede existir solo por mano de obra. Aquí. además de los G. Este tipo de contrato. el mandante es el responsable por el proyecto que ha entregado para ser estudiado. global y total. 2.

Existen variantes para este tipo de contrato. Dichos precios unitarios.U. incluyen: .Utilidades Las características de un contrato de serie de precios unitarios. Llave en Mano Para este tipo de contratos. que incluye el proyecto completo: suministros. . son: . y las unidades de medida de cada partida. 3.Los hay sólo por mano de obra.G. 4. en sus etapas de diseño.Con las cubicaciones. Serie de Precios Unitarios Se fija sólo el valor de los precios unitarios. costos del proyecto. Las características de un contrato con llave en mano. cumpla con las especificaciones del proyecto.P. .Costo Directo . estableceremos los A.Incentivo para las empresas: premio en dinero.El propietario exigirá que el producto final. . . y utilidades.G.Puede existir reajustabilidad.. G. 17 .Se paga según los avances efectivos . ya que resulta fundamental la confiabilidad que muestre el contratista.El mandante tiene que decir aproximadamente. por lo que deben existir cláusulas acerca de los aumentos o disminuciones de obra. construcción. para los que no ganan la propuestas por razones de costo de estudio. son: . . estudio y ejecución).Su característica principal es que no se hace un llamado a propuesta. se establece un precio de venta o costo final. Por ejemplo. de cuánto dinero dispone para el proyecto.Pagos según avance o sólo al finalizar la obra (empresas deben tener la liquidez suficiente para realizar el proyecto. .El contratista no es responsable de las cubicaciones . para que los contratistas puedan definirlo y proyectarlo.G. contratar las instalaciones eléctricas de manera individual. sino que se realiza un concurso de antecedentes.Puede incluir cláusulas de reajustabilidad .

2. Individualización de las partes. Modalidad 18 . son: 1.CLÁUSULAS MÍNIMAS QUE DEBE CONTENER UN CONTRATO Las cláusulas mínimas que debe tener un contrato de construcción. Naturaleza del contrato 3.

la cual manda la ITO al mandante. etc. se devuelve a la constructora. 19 . si se aplicará o no reajustabilidad al monto.4. le indicará a la constructora que le envíe la factura. y si está bueno. recepción provisoria con observaciones. la cual revisará el estado de pago en un período. Mandantes Privados  10 a 15 días de plazo Mandantes Públicos  depende. comienzo de obras. Forma de Pago Se debe indicar el período en el cuál. la cual debe arreglar su estado de pago y mandarlo nuevamente a la ITO. Precio y Moneda Es un ítem muy importante.A. 7. Antecedentes del Proyecto 5.). Este punto. Si se rechaza. sobre todo en tiempos malos. si está o no con I. la empresa entregará el pago a la ITO. desde qué hito (firma de contrato. Por ejemplo: 180 días desde la entrega del terreno. ya que define lo que vale el proyecto: es el valor total y único. hasta la recepción provisoria sin observaciones. etc. El peor mandante es un ente público. La ITO es la parte que más respeta los plazos. está en las Bases Administrativas. Plazo Desde qué momento empieza el plazo.V. Todo lo anterior. Se debe indicar monto.) y en qué hito finaliza (recepción sin ITO. recepción final. tiene un impacto directo en el flujo de caja proyectado. moneda.. quién también tiene un plazo para pagar. 6. Existencia de Reajuste 8. por devaluación de la moneda.

para dar partida al proyecto. huelga de trabajadores. es la fecha de fin de obra. El tipo de atraso que acepta. debe estar estipulado en el contrato. Si se hacen observaciones. La recepción provisoria se solicita mediante carta certificada al mandante. ya que va con fecha y sólo cuando el 100% de la obra esté finalizada. Lo anterior. Si hay algún desperfecto. 9. se hace una recepción definitiva (el mandante tiene la Boleta de Garantía). Garantías y Retenciones 20 . ITO y constructora). etc. Un año después de la recepción sin observaciones.Normalmente. son de situaciones de fuerza mayor (terremotos). Si no hubiera ningún tipo de observaciones. y normalmente equivale a un 20 o 30%. el mandante no acepta atrasos por lluvias. la fecha en la cual fue emitida la carta. es una cantidad de dinero que se da por adelantado. se levanta un listado de observaciones por una comisión de cuatro integrantes mínimo (representantes del mandante. Anticipos Un anticipo. se presiona con la Boleta de Garantía para que la Empresa Constructora arregle las observaciones. Es un % del monto del contrato. 10. paros de micros.

van desde el 1 – 3%. como también. deben caucionar frente al dinero pagado al contratista. Van asociados al valor de los gastos generales de la empresa (duplico lo que la constructora se ahorra). se utilizan las garantías y las retenciones. si ésta no lo hace de alguna manera. Multas Se debe pagar.Garantía de Correcta Ejecución: 120 días después del fin del contrato. son: . Las garantías más usualmente utilizadas. 13. deben asegurar que se utilicen todos los fondos en el proyecto acordado y no se deriven hacia otros motivos. le recae el mandante. Multas por plazo. Se deja explícito en los contratos.Para que los contratos sean cumplidos por ambas partes.Seriedad de la Oferta (monto cerrado) . . Seguridad La constructora debe velar por ella. Responsabilidad Dejar por escrito. ya que el contratista trata de terminar lo antes posible la obra. 11. 21 . Premios Son incentivos para el contratista y seguridades para el mandante. 12. Éstas. y se descuentan de las utilidades.Garantía por Anticipo: dura mientras siga el plazo de la obra. aquello de lo cual el contratista se debe hacer cargo (cada una de las partes).Garantía por Mantención: un año después de finalizado el contrato. .Retenciones: dinero que se guarda por garantía de no cumplimiento. al no cumplir una cláusula. . 14.

el contratista quiere demostrar que estudió a cabalidad el proyecto y que no se arrepentirá de lo ofertado.Idoneidad técnica (es decir.Su vencimiento se establece siempre para después de la fecha de adjudicación . que garantizará: El cumplimiento de todas las obligaciones que el contratista contrae para con el mandante en este contrato. pólizas.En caso de resultar favorecido con la adjudicación de la propuesta. vales a la vista o boletas de garantía bancarias (las más comunes). una boleta bancaria de garantía. Las Boletas de Garantía Bancaria.Responsabilidad Las garantías pueden ser cheques. se pagan por una razón específica (denominada Glosa). .Pueden ser reajustables . el mandante no puede cobrarla si la obra se empieza el domingo. durante toda la vigencia del contrato y hasta 60 días después del plazo establecido en su oferta. 2. . ser capaces técnicamente del estudio y de la ejecución.Son nominativas.Se pueden emitir en cualquier moneda . por ejemplo. TIPOS DE GARANTÍAS 1. si se le garantiza al mandante que se comienza la obra el lunes. hay que demostrar: .Compromiso en dinero del proponente. Como contratistas. a su exclusivo costo. y la constructora se abstiene de asumir la designación. Seriedad de la Oferta Es un monto fijo para todos los participantes de la propuesta. en favor de XXXX. . Sus características son: . o por las excavaciones.Pagaderas a la vista o a plazo. por la suma equivalente al 10% del total del contrato. tienen las siguientes características . el mandante puede cobrar esta garantía. frente a la inversión que realizará el mandante.GARANTÍAS Constituyen un compromiso del proponente. Las Boletas de Garantía Bancaria.Solvencia económica . 22 .Con ella. frente al desafío del estudio de la propuesta. no endosables e irrevocables . Fiel Cumplimiento del Contrato “El contratista deberá mantener.

” Existen algunas modalidades que permiten acotar los costos de estas boletas de garantías. Retenciones “Para garantizar la Correcta Ejecución de la Obra. El Mandante.” 5.” 3. Anticipo “Adicionalmente. de cada Estado de Pago se retendrá un 10% del valor total de cada uno hasta completar el 5% del valor total del contrato. queda expresamente facultado. circunstancia que el Contratista declara conocer y aceptar.El pago de todos los compromisos con subcontratistas y trabajadores que no hayan sido completamente enterados. ya sean pagos pendientes. resultare que la obra ha sido ejecutada sin defecto alguno y en conformidad a los planos. el contratista deberá mantener. a su exclusivo costo. Mantención “Si después de efectuada la Recepción Provisoria. durante toda la vigencia de la obra y hasta 60 días después del plazo establecido en su oferta. una o más boleta bancaria de garantía en favor de XXXX por la suma equivalente al porcentaje del total del contrato que haya solicitado como Anticipo. etc. leyes sociales. con una vigencia tal que cubra el periodo restante para este evento. que no hayan sido deducidas administrativamente de algún estado de pago”. “Esta garantía será devuelta al Contratista después de efectuada y aceptada la Recepción Provisoria. para cobrar esta garantía si llegado el día de su vencimiento no se ha logrado la Recepción Provisional de las Obras a satisfacción del Mandante o si la Boleta de Garantía no se hubiere reemplazado por otra en iguales términos. se devolverán al Contratista las retenciones efectuadas. Ejemplo: Anticipo del 25% ∆ 1 ∆2 ∆3 EP1: EP2: EP3: 15% 60% 25% 100% - 100% de Pago 25% 75% 4. especificaciones técnicas y Reglas de la Técnica. que garantizará la correcta inversión y utilización de éste hasta la total restitución del mismo. El pago de las multas establecidas por atraso en la entrega. debiendo el Contratista 23 .

entregar a cambio una Boleta Bancaria de Garantía. equivalente al 2% del valor actualizado del contrato. a la orden de XXXX. contados desde la fecha del Acta de la Recepción Provisoria” 24 . incondicional e irrevocable. IVA incluido expresada en Unidades de Fomento y válida hasta transcurridos 12 meses.

y contempla: TOTAL NETO IVA (%) TOTAL BRUTO = = = 2 3 4 El Total Bruto. varía según: .G.60%) % del C. III. PRESUPUESTO RESUMIDO Es un desgloce de los costos.D.45%) (30 . debemos entregar nosotros todas las formas y niveles. lo que da el total bruto. % del C. OBRAS PREVIAS OBRA GRUESA TERMINACIONES OBRAS EXTERIORES INSTALACIONES TOTAL C. (%) UTILIDADES (%) TOTAL NETO IVA (%) TOTAL BRUTO = = = = = = = = = = = A B C D E 1 F G 2 3 4 (<5%) (30 .PRESUPUESTOS El mandante debe pedir las formas y niveles de presupuestos que quiere. El presupuesto de venta.D. de acuerdo a los capítulos en que subdivimos el C. V. y va en el sobre n°2. Si no lo hace. va en el sobre n°1 (oferta económica). I. IV. G.Viviendas Clase Alta: 60% . PRESUPUESTO DE VENTA Indica un total neto con IVA. del proyecto.D.Obra Social: 30 – 35% . II. El porcentaje para Obra Gruesa.Grandes fundaciones y estructuras pesadas: 45% 25 . es el Total del Costo de Construcción.D.

PRESUPUESTO DETALLADO Hay una modalidad de entregar el presupuesto. La constructora se hace cargo de la gestión integral del subcontrato. es parte de la ruta crítica. y en el transcurso se define. se hace para que el mandante pueda pedir el préstamo bancario.G.Las utilidades. y Utilidades. 26 . normalmente quedan fijos. y se puede encontrar generalmente en contratos a suma alzada.P.F. y varían entre 0 y 15%. dependen de las políticas de la empresa. independiente del valor real que salga el V.P. Lo que queda congelado el día del contrato o propuesta.F.P. que es un cálculo estimado máximo al cual puede llegar una partida. llamada Valor Pro Forma (V. y el mandante puede elegir una de ellas o buscar alternativas más económicas. la constructora debe indicar el tiempo necesario en el que se debe establecer la partida con sus especificaciones. El V. la constructora debe presentar 3 presupuestos.).F.P. Los G. queda así hasta el final y queda plasmado en anexos y cartas de obra. Antes de la partida (ejecución).F. Se hace cuando el mandante no ha definido una partida y necesita llamar a la licitación. Si el V.

se consideran como un %. los paga el mandante. Es por esto. y no está dispuesto a correr riesgos. hay riesgo para la constructora. etc. ya que la suma de avances nos dará un C. total y sobre éste. Por ejemplo: Testigos de Hormigón Si salen buenos. A cada partida. que los G. se aplican los %. Si la constructora no sigue las instrucciones de la ITO. salgan buenos o malos. La ITO cuida que no se abuse del mandante. Las instituciones como DECON.G. paga los ensayos.D. ya que el mandante gasta más en obtener un proyecto bien diseñado (arquitectos. y las utilidades. se le asigna un valor en % de avance. estructurales. La ITO responde por los procedimientos usados en la ejecución del proyecto. Si salen malos. los que se suman para los estados de pago. DICTUC.En Suma Alzada. pero no certifica calidad. paga la constructora más las reparaciones. 27 . pueden certificar calidad. pero tampoco a cuesta de la constructora.). dando el total neto del estado de pago.

usamos las siguientes expresiones: 1. V REAL = Ejemplo: VGEOM RELLENO .5 m3 RELLENO V REAL = 2 .2 28 .5 = 3 . VGEOM RELLENO = ARELLENO ⋅ hRELLENO 2.5 m .Grado de compactación Para cubicar rellenos.5 ⋅ 2 ⋅ 0 .5 = 2 .CUBICACIONES RELLENOS El volumen geométrico a rellenar.h = 0. depende de: . con x: % de compactación 1− x Lo que se necesita rellenar.Tipo de material .13 m3 1 − 0 .Compactación del 20% VGEOM = 2 . es un lugar con las siguientes características: .

2 + 2 .92 = 0 .La excavación de fundaciones.92 = 2 . el volumen a botadero es: V BOTADERO = V EXC ESPONJADO ESPONJADO = 3 .13 = 1. HORMIGÓN DE FUNDACIÓN (CON 25% BOLÓN) Para cubicar hormigones de fundación con bolón desplazador. tiene estas características: L = 2 ⋅ ( 2 . ENFIERRADURAS 29 .98 m3.8 m VGEOM = 9 .92 ⋅ (1 + e ) = 5 .75 ⋅ 3 .5 ⋅ 0 .92 m3 Para un esponjamiento del 30%: V EXC Así.25 ⋅ 3 .8 = 3 .97 m3.8 ⋅ 0 .1 m3. −VGEOM = 5 .7 ) = 9 .94 m3 V BOLON = 0 .1 − 3 . utilizamos: V HGON +V BOLON = V FUNDACIÓN En el ejemplo anterior: V HGON = 0 .

1 ⋅ 2) ⋅ 4 + ( 2 .64 0. 30 .1 φ para 18 – 25 mm Para los estribos.1 ⋅ 2) ⋅ 4 = 21.2   Para las barras longitudinales Para 16 mm: LTOTAL = ( 2 .38 = 69 m = 28 kg 0 .40 0.6 2 Por otro lado. usamos los siguientes factores: Diámetro 6 8 10 12 16 18 Kg 0.2 m = 34 kg. para las patas y los dobleces usamos el siguiente criterio: .6φ ≤16 mm 2 .8 m  9 .8) = 1.7 + 0 . tenemos: LPIEZA   N ESTRIBOS =  + 1  Dis tan ciamiento  LTOTAL = N ESTRIBOS ⋅ LESTRIBO LESTRIBO = 2 ⋅ ( 47 + 17 ) + 2 ⋅ ( 6 ⋅ 0 .8  LTOTAL =  + 1 ⋅1.89 1.22 0.38 m LSOBRECIMIE NTO = 9.2 + 0 .Para transformar de metros a kilos.

Consideraciones en Vigas La norma que rige las cubicaciones.88 m = 18.Para 12 mm: LTOTAL = ( 2 .7 + 0 .08 ⋅ 2 ) ⋅ 4 = 20 . es la NCh 363.1 3.6 0. 31 . Enfierraduras V/C Diámetro 12 10 8 2.6 kg.2 + 0 .3 0. VIGAS Y CADENAS 1. Consideraciones para Muros Kg 0.08 ⋅ 2 ) ⋅ 4 + ( 2 .

2. de albañilería. tensores verticales y horizontales. pero se debe cubicar la superficie efectiva de contacto (por norma). OTROS PARAMENTOS Paramento Tabiques Cielos y Cielos Rasos Unidad m 2 (por norma.35 + 0 .Can falso. se cubican y se corrigen en los A. . 5. Consideraciones: .CONSIDERACIONES NORMATIVAS 1. Altura: 2 m.U. Ejemplo 2: Pilar encuentro de 15 x 15 cm y altura 2 m. Según norma: S = 0 .2 m2. Para efectos de hormigón.4 m2.20 ) ⋅ 2 = 1. se consideran en la proyección en planta.La cubierta se cubica en m2 de proyección en su propio plano (en forma normal). En el caso de vanos menores a 1 m2. . ESTRUCTURA DE TECHUMBRE Se cubica por m2 de proyección en planta. MOLDAJES Ejemplo 1: Pilar aislado de 15 x 15 cm. En el caso de vanos mayores o iguales a 1 m2. Real: S = ( 0 .2 ⋅ 2 ⋅ 2 ) + ( 0 . 6.15 ⋅ 2 = 0 .4 m2.15 ⋅ 2 ⋅ 2 ) = 1.30 m2. En el caso de albañilerías armadas y semiarmadas. se descuentan todas las superficies mayores a 0. La albañilería se cubica por superficie efectiva.15 + 0 .15 ⋅ 2 ⋅ 4 = 1. Real: S = ( 0 . Según norma: S = 0 .P. 4. se descuenta el 50% de la superficie del vano. 3. es cuando el alero es adicional a las cerchas. en ml x h) m2 32 . Los encofrados generalmente se encargan en empresas.Si los canes son parte de la proyección de los tijerales o cerchas. se descuenta el 100% de la superficie del vano.05 m2.

) Pisos falsos Puertas y Ventanas Revestimientos y Pavimentos (cerámica. etc.) ml m2 Unidad m2 m2 Unidad (por tipo) Unidad (por tipo) Unidad (por tipo) 33 .Cielos falsos (shaft. llaves de paso. pinturas. vigas falsas. alfombra) Molduras Artefactos Quincallería y Grifería Accesorios (enchufes. etc.

COSTOS FINANCIEROS 34 .

Intervienen en varias actividades (los andamios para faenas de hormigonado. de la empresa o Indirtectos: son aquellos gastos de Oficina Central.Teléfonos .) 2. Se calculan en función del plazo de la obra. etc. No se relacionan con ninguna actividad en particular (almuerzo).G. ya que: 1. aunque se calculan para cada obra. o Directos: Son aquellos que se producen por efecto de ejecutar un proyecto (monto.G. es decir. personal permanente.D. como el arriendo de oficina.G. las boletas bancarias. Garantías: en general. Por Anticipo 2. Directos. Por ejemplo: . Incendio b. Daños a Terceros d.) .G. De Vehículos 35 . etc. siempre se expresan como un % del C. No se pueden cargar en una partida determinada.. de cada partida. Seriedad de la Oferta b. de la obra. Los G. etc. al costo de aquellos insumos que no cargamos directamente como un costo dentro de una partida.G. Resulta complejo determinar el rendimiento unitario (o no es posible calcularlo a priori) 3. Seguros: son primas por efectos de a.GASTOS GENERALES Entenderemos como Gastos Generales. Se pueden distinguir dos clases de gastos generales: .Instalación de Faenas. del proyecto.Almuerzos .D. plazo. G. enfierraduras. Todo Riesgo c. podemos encontrar los siguientes ítems: 1. etc. después de su programación y del cálculo de los C.G. Fiel Cumplimiento del Contrato c. como a. DIRECTOS Dentro de los G.G.

Utilización de calzada (para camiones.Arriendo de Oficinas . 6. como a. capataces b. administración y apoyo que no ejecutan directamente la obra. etc. guardia c. conexiones. jefe de obra. Insumos de Oficina 7. son pagados por el conjunto de todas las obras que se estén ejecutando en un tiempo determinado. Interés a las retenciones 4. 36 . Por ejemplo a. Constructor civil. INDIRECTOS Los gastos de la Oficina Central. 8. de una partida. etc).G. Permisos Municipales: en general.Personal Permanente . Honorarios abogados por contrato compraventa b. incluyen: .Los seguros se pagan a través del mandante. Laboratorista. Interés de capital de giro b.Papelería. Maquinarias: máquinas.P. Gastos de promoción (publicidad). 5. Bodegueros.D. 3. junior.. G. camiones. Estos G. encontramos a. Insumos: está referido a los consumos de a. Como monto. Energía b. A. Uso de veredas para andamios b. equipos y vehículos que no se incluyeron en el C. Sueldos Fijos de Obra: sueldos del personal de dirección. andamios. los paga la empresa constructora. Gastos Legales y de Comercialización: atribuidos sólo a las constructoras que trabajan como inmobiliarias a la vez. Comunicaciones d.G. como grúas. topógrafo. Indirectos. se calcula sobre la base de los gastos y rentas del año anterior. Agua Potable c. etc) . Entre ellos. como a. Costos Financieros: son los activos de la empresa. elevadores.Cuentas (electricidad. etc. administrativos. etc.

.Regularización de Activos .Señalar o medir el valor económico de un bien . el concepto costo.Terrenos . el concepto valor tiene las siguientes acepciones: .Industrias .Valoración de activos empresariales 37 .Oficinas . es lo que se está dispuesto a pagar o recibir en una transacción Así.Velocidad de venta. significa la reposición del bien.Análisis de Inversión .Costo de reemplazo .Naves industriales .Viviendas (casas.Edificios . En el mercado.TASACIONES DE BIENES INMUEBLES En tasaciones. será el mercado de adquisiciones quien fija: .Cualidad que poseen los bienes que los hace deseable para satisfacer una necesidad.Cantidad a transar (Q*) . podemos encontrar diferentes tipos de inmuebles. etc.Determinar el valor de mercado de un inmueble (objetivo). tales como: . departamentos) .Locales comerciales .Valor de seguro. producir ingresos y posesión.Fondos de Inversión .Loteos industriales . intereses o inversiones. .Créditos Hipotecarios . Finalidades: .Establecer Garantías . Por último.El precio (P*) . el precio.Actuaciones Judiciales (Remates) .Predios agrícolas .Parcelas de agrado.Herencias . Por otro lado.Compraventas .

Superficie y deslindes b. Orientación y vistas f. instalaciones) c. Depreciación física y funcional d. es el proceso de valorar un bien inmueble en función de sus características cualitativas (atributos) y cuantitativas (m2). Edificación a. Riesgos naturales h. Urbanización f. Expropiaciones (cesiones o ensanches. Morfología y orientación e. Plan regulador y aprovechamiento c. Entorno y accesibilidad g. terminaciones.Se considera que la vida útil total y residual es limitada. CONSIDERACIONES GENERALES 1. . Calidad constructiva (estructura. Plusvalías Depreciación Física . se establece un cuociente entre Antigüedad / Vida Útil. Plusvalías i.Mediante un proceso de amortización lineal. y servidumbres) 2.Tasación o Valoración. Entorno y accesibilidad g. Flexibilidad funcional (polivalente) e. Terreno a. Antigüedad: nuevo o usado b. Edificios Residenciales Edificios de Oficinas Edificios Comerciales 100 años 75 años 50 años 38 . Uso de suelo y destino d.

Edificación: a. Superficie (regularizada o no) b. Escrituras y R.. 8.R. Instalaciones f. 7. Terreno: a.B. S. 3. Deslindes c. Calidad constructiva d. Morfología e.. Tipo de edificación c.O.Edificios Industriales 35 años Depreciación Funcional Se calculará como el valor de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina o para corregir errores de diseño u obsolescencia. Programa (recintos) g. 2.I. Recopilación y Levantamiento de Datos Testigos y referencias CONSIDERACIONES GENERALES 1. Ej: Edificios Santiago Centro CÓMO SE DESARROLLA UNA TASACIÓN 1. C. 6. Orientación d. Uso de suelo y destino 2. Cesiones y Servidumbres) 4.L. Definición del bien a valorar Definición del método a utilizar Finalidad de la tasación Requisitos del informe de tasación: Antecedentes e información municipal (plan regulador y ordenanzas) Dirección Municipal. 4. Superficie b. Expropiaciones (Ensanches.I. Urbanización f. Antigüedad y vida útil 5. Obras Complementarias: 39 . Terminaciones e. Orientación h. 5. Dirección municipal y ROL de avalúo 3.

c. Análisis de la información disponible b. Lo importante en el procedimiento de tasación por comparación.Es el método usado para respaldar valores frente a Instituciones Financieras. . a partir de la comparación de ciertos parámetros. hipotecas. e.Método de Costos de Reposición . el valor de un inmueble en función del Mercado. los cuales son: . . g. .Permite definir valor de garantía (créditos. 40 . i. etc. c. Método de Comparación Permite establecer. prensa e internet. b.Analizar el segmento del mercado de inmuebles similares. h. Estacionamientos Terrazas Piscinas Espacios deportivos Quinchos Áreas verdes Bodegas Lockers Cierres 6.Seleccionar muestra representativa. f.Método Residual (dinámico y estático) 1. Información del Mercado: a. Boletines estadísticos. Procedimiento de Tasación: . d. Búsqueda y recopilación de valores (elección. es determinar qué inmuebles pueden considerarse de iguales características y sustitutivos del objeto a tasar.a. valoración de activos. responde a la pregunta ¿cuánto paga el mercado por propiedades como la que se está tasando?.Método de Comparación . es decir.Características o atributos propios del inmueble.Respalda el valor comercial frente a una eventual liquidación. MÉTODOS DE VALORACIÓN Existen 4 métodos básicos de valoración o tasación de un bien inmueble. Características: .) . selección e interpretación de la información).Método de Capitalización: cálculo del valor por rentabilidad .

Análisis del mercado inmobiliario .El valor calculado puede ser bruto (nuevo) o neto (depreciado) Procedimiento para Valor Bruto Se deberán sumar las siguientes inversiones 1.Análisis de la Propiedad: . seguros. servicios públicos y construcción de la propiedad Análisis del Mercado: .Superficies .Ubicación . entorno.Permite calcular un valor técnico o de reemplazo (de reposición).Tipología .Es aplicable a toda clase de edificios. honorarios por proyectos. .Gastos financieros .Fecha . . Valor del terreno: se define a través del método de comparación o residual. etc.Captura de Información . Costo de la Edificación: se obtiene a partir del valor del contrato o presupuesto.Fuentes 2. construcción o rehabilitación.Análisis de la propiedad en relación a su mercado objetivo Evaluación: Tasación del inmueble tipo: . 3. 2. administración. Método de Costos de Reposición El método de los Costos de Reposición: .Normativas y dotación de Servicios Públicos Lo que interesa es la localización.Elementos de Comparación .Precio . .Costos de comercialización 41 . sea en proyecto. estudios.Beneficios ni comisiones del promotor. No se considerarán como gastos necesarios: .Documentación legal y técnica . normativa.Inspección física de la propiedad y el sector . terreno. Gastos necesarios: impuestos no recuperables.

particularidad.Altamente recomendable para Locales. Método de Capitalización: cálculo del valor por rentabilidad Basado en el principio de anticipación. Estimar los flujos de caja de ingreso o de pago imputables al inmueble hasta el final de su vida útil. capitalizados a una tasa previsible. probabilidad de ocupación futura. para la hipótesis del edificio terminado.En la determinación del valor de reposición bruto. Cálculo de pagos (gastos necesarios actuales o previsibles). Su aplicación requiere: 1. Una vez definido el valor. c. perspectivas económicas del sector). mobiliario ni maquinaria usada en las obras. Capitalización de las Rentas Esperadas Permite obtener el valor de tasación en función de la explotación económica del inmueble. no se consideran acopios de materiales. Capitalización de la Renta Actual 42 . Depreciación física del inmueble 2. Depreciación funcional del inmueble CRN = CRB − ( Depreciaci ón Física + Depreciaci ón Funcional ) 3. Procedimiento para Valor Neto Se restarán del valor de reposición bruto: 1.Es aplicable a toda clase de inmuebles susceptibles a producir rentas. d. condiciones legales o pactadas – rentas. morosidad – evolución del mercado. . Ratios medios de ingresos y gastos (localización. Si son arriendos: ocupación actual. revisiones. Es importante: a. hipótesis más probable. Criterio de prudencia. Estimar el valor de reversión del inmueble (valor medio previsible del inmueble hasta el final de su vida útil) 3. Bodegas y Estacionamientos. Oficinas. plazos. b. 2. Características: . Elegir tipo de actualización (tasa porcentual representativa). permite obtener el valor de tasación de un inmueble en función de las rentas que genera o generará dicho inmueble. los precios pueden corregirse o ajustarse según la evolución del mercado. según sus flujos de caja de ingresos y gastos.

Este método permite determinar el valor de mercado de un terreno edificable o de un inmueble a rehabilitar. Los gastos.Estimar los costos de construcción. Método Residual Dinámico Su aplicación requiere: .Permite obtener el valor de tasación en función de la Renta Neta Anual. se determinarán los flujos de caja previsible durante la promoción. Método Residual (dinámico y estático) Basado en el principio del Valor Residual y del mayor y mejor uso. Se debe considerar también la Tasa de Capitalización. RNA = ( Re nta Mensual ⋅ Meses Arriendo ) − Gastos Meses de arriendo al año consideran lucro cesante en función de un contrato a 3 años.5 9.5 10 12 9 7 43 .Determinar el proyecto inmobiliario más probable a desarrollar sobre el inmueble a valorar según el principio de mayor y mejor uso.5 9. . financieros y de comercialización normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada. Tasa (%) 7. .Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores. considerando también la tasa de capitalización (actualizada).Estimar las fechas y los plazos de la construcción o rehabilitación y de la comercialización del inmueble terminado. Tipo de Inmueble Vivienda 1° residencia Vivienda 2° residencia Oficinas Locales Comerciales Naves Industriales Estacionamientos Predios Agrícolas 4. los gastos necesarios de promoción. . según el tipo de inmueble y su uso. referido a las fechas previstas de comercialización.Fijar un tipo de actualización. siendo el más representativo de la tasa de rentabilidad media anual sobre fondos propios.Estimar el valor del mercado inmueble a promover para la hipótesis del edificio terminado. . corresponden al monto de las contribuciones. que obtendría un promotor medio. .

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