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@el_pingo83

CAPITALIZACION POR MEDIO DE VENTAS


INMOBILIARIAS

Si quieres capitalizar con bienes raíces o generar buenos recursos en el negocio debes tener en cuenta los siguientes pasos bien claros para
llevar a cabo esta estrategia. Primero debes tener clara la estructura de capital que vas a utilizar, segundo debes aprender a vender, tercero
debes identificar el tipo de inversionista al que te vas a enfrentar y por último construir confianza. El inversionista no solamente invierte
por las características técnicas del proyecto, sino que también se fija en las personas que están involucradas dentro del mismo.

¿POR DÓNDE EMPEZAR, DONDE ES MÁS RENTABLE PARA CAPITALIZAR?


La respuesta a la pregunta está relacionada con el tiempo y de que rentabilidad espero del negocio. Una vez definido los tiempos y la
rentabilidad requerida se puede encontrar diferentes formas para llevar a cabo la estrategia de capitalización. En el siguiente ejemplo
podemos ver que a través del apalancamiento de los bancos se puede obtener una mayor rentabilidad:

Se tiene $100.000.000 de pesos en efectivo para compra de un inmueble de este valor. Al cabo de 1 año se vende en $110.000.000. Se
obtiene una ganancia de $10.000.00 más lo que deja el flujo de efectivo neto que es $500.000 x 12 meses = $6.000.000. Vamos a suponer
que dentro de los $100.000.000 de la inversión están incluidos los gastos notariales y otros costos de inversión y operación.

La ganancia neta es: $10.000.000 + $6.000.000 = $16.000.000

La rentabilidad es: $16.000.000 / $100.000.000 x 100 = 16% anual

Si en vez de invertir los $100.000.000 en efectivo lo hago a través de un Leasing a 20 años poniendo solamente $20.000.000 de cuota inicial
obtengo los mismos $10.000.000 de ganancia de capital más los $6.000.000 de renta = $16.000.000. Debemos restarle a este ingreso el
valor de las cuotas que para la fecha están aproximadamente en $722.000 con opción de compra del 1% ($800.000).

La ganancia neta descontando las cuotas y la opción de compra es: $16.000.000 – 12 x $722.000 - $800.000 = $6.536.000

La rentabilidad es: $6.536.000 / $20.000.000 x 100 = 32.68% anual

Como podemos ver con menos capital se obtuvo el doble de rentabilidad.

Debes aprender a ver el dinero de otra forma: si soy capaz de rentabilizar demasiado el dinero, entonces me salen más barato pedirle
prestado dinero al banco que utilizar dinero propio.

¿ES MÁS FÁCIL CAPITALIZARSE EN PROYECTOS SOBRE PLANOS, NUEVOS, USADOS O


DE REMODELACIÓN?
Todo depende del tiempo: por ejemplo, en un proyecto de remodelación se requiere más tiempo para entrar en venta el inmueble ya que
debo realizar la construcción de la remodelación. Un proyecto nuevo se puede valorizar más rápido y en un proyecto comprado sobre
planos se puede especular mucho más: todo depende del tiempo en el cual esperas tu retorno de la inversión.

22 de junio de 2021
@el_pingo83

¿CÓMO DESARROLLAR UNA ESTRATEGIA DE NEGOCIO?


Cada estrategia debe personalizarse de acuerdo al tipo de persona, cada uno debe saber con qué cuenta y dónde está; en muchos casos
hay proyectos que te obligan a tener capital mientras que los proyectos sobre planos te dan un tiempo para reunir cuota inicial, además
puedes asociar a familiares y amigos puedes buscar opciones dentro del mundo inmobiliario.

¿CÓMO SE PUEDE FIJAR EL PRECIO DE UN INMUEBLE?


Las cosas valen lo que la gente está dispuesta a pagar: hay que tener mucho cuidado con la especulación. Lo mejor es que compares el
inmueble con propiedades parecidas. Normalmente en un negocio inmobiliario se puede ceder desde un 5% hasta un 7% del valor de venta,
aunque existe la posibilidad de encontrar bienes inmuebles con mayores descuentos, todo depende de la manera en que negocies los
inmuebles.

¿ES IMPORTANTE LA VELOCIDAD DE LAS GANANCIAS EN EL NEGOCIO MOBILIARIO?


Todo depende del negocio: por ejemplo, en el negocio de comprar remodelar y vender requieres de velocidad; mucha gente solamente se
fija en el ROI, pero realmente debes fijarte en el TIR. Por ejemplo, si compras un inmueble en 100 millones de pesos y los venden en 150
millones de pesos aparentemente generas una ganancia de un 50% pero es importante identificar el tiempo que te tardó en obtener ese
50% de rentabilidad. ¿Te tardaste 5, 10 o 20 años en lograr esa rentabilidad? Lo importante es siempre ver la rentabilidad anualizada ya
que para este caso podría ser más rentable hacer la estrategia con otro tipo de mueble (Mejor fijarse en el TIR que en el ROI).

De manera simple, el ROI es el valor total de retorno que alcanzan los socios sobre su aportación de capital. En cambio, la TIR muestra el
rendimiento de una inversión sobre un determinado periodo de tiempo.

¿QUÉ TIPO DE RENTABILIDAD ES BUENA PARA UN APARTAMENTO?


Cuando se invierte en apartamentos hay que buscar las dos fuentes de rentabilidad:

1. La ganancia de capital que se obtenga del apartamento si se vende


2. El flujo de efectivo que se obtiene de la renta

En términos generales cuando se suman las dos rentabilidades un buen proyecto te puede generar un 9%, 10% y hasta un 11% de
rentabilidad anual. Hay que tener en cuenta que normalmente los inmuebles se valorizan desde un 5% hasta un 8% anual todo depende
de la ubicación del proyecto.

PASOS PARA LA ESTRATEGIA DE CAPITALIZACION POR MEDIO DE VENTAS


PASO 1: ESTRUCTURA DE CAPITAL

Para organizar la estructura de capital debes tener en cuenta los diferentes tipos de recursos que puedes encontrar en proyectos
inmobiliarios. El dinero puede ser obtenido a través de:

• Deuda
• Recursos propios
• Socios
• Preventa
• Dinero de otras personas

No necesariamente debes contar con el capital completo para realizar una inversión o para arrancar una estrategia de capitalización.
Puedes por ejemplo contar con el dinero de otras personas. Para hacerlo eficientemente debes vender correctamente la oportunidad: ¿es
un negocio que arrancas con poco dinero? ¿la valorización de la inversión es excelente? ¿hay opciones de pago? son algunos ejemplos de
oportunidades que debes ofrecer a un inversionista.

22 de junio de 2021
@el_pingo83

PASO 2: VENTA A TRAVES DE COPYS

Debes aprender a vender a través de pequeños copys que son pequeñas frases qué hacen que el cliente se enganche más fácilmente sobre
la oportunidad de negocio. Por ejemplo: lotes desde 88 millones de pesos, a 20 minutos de una ciudad principal, rodeado de parques
naturales. Además, debes aprender a vender a partir del concepto, a partir del precio y a partir de lo que la gente necesita.

PASO 3: IDENTIFICAR EL TIPO DE INVERSIONISTA

Debes identificar correctamente el tipo de inversionista que esté al frente tuyo. Existen tres tipos de inversionistas: el primero es el que le
da más importancia a el valor que genera el proyecto, es decir que le gusta más el proyecto por la emoción que genera. El otro tipo de
inversionista es aquel que está más interesado en la legalidad es decir que la razón principal por la cual invierte en un proyecto es porque
el mismo está bien estructurado desde la parte legal y el otro tipo de inversionistas le importa más la parte financiera. Si el proyecto tiene
un buen soporte legal, financiero y genera valor una gran cantidad de inversionistas estarán muy interesados en el proyecto. Los
inversionistas más experimentados normalmente se fijan en los tres campos.

PASO 4: LA CONFIANZA

Es muy importante tener en cuenta que el inversionista no solamente pone su dinero solo por las características técnicas del proyecto sino
también por las personas que lo venden y ejecutan. Es de suma importancia conseguirte un excelente equipo de trabajo. No todo lo puedes
hacer tú, puedes contratar todo con excelentes profesionales que sean especializados en cada campo.

Debes aprender a ver el dinero de otra forma: si soy capaz de


rentabilizar demasiado el dinero, entonces me salen más barato
pedirle prestado dinero al banco que utilizar dinero propio.

El inversionista no solamente invierte por las características técnicas


del proyecto, sino que también se fija en las personas que están
involucradas dentro del mismo.

22 de junio de 2021

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