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PUERTO VALLARTA * RIVIERA NAYARIT MEXICO

FIDEICOMISO MEXICO
Preguntas Frecuentes

Propiedades en México
¿Qué es un fideicomiso?
Es una estructura legal que permite a los extranjeros comprar bienes inmobiliarios ubicados en la "zona restringida". Esta
zona comprende las áreas a lo largo de las costas y las fronteras de México. Esencialmente, es un arreglo contractual
registrado donde una propiedad es retenida en fideicomiso por un banco o para un comprador específico, o beneficiario. En
todos los aspectos materiales es similar al trust usado comúnmente en Estados Unidos y Canadá para retener propiedad
para fines de planeación. Para establecer un fideicomiso se requiere un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores.
Tal permiso se extiende normalmente por un término de 50 años y puede ser renovado por un plazo adicional de 50 años.
Contrariamente a la creencia generalizada, un fideicomiso no es un contrato de arrendamiento. Es una forma de propiedad
en la cual una propiedad real es transferida en un fideicomiso para el único propósito del beneficiario. No es necesariamente
mejor o peor que la propiedad simple, es sólo diferente

¿Qué define la "Zona Restringida" de México?


Definida en la Constitución Mexicana, la "zona restringida" es la franja de tierra de 100 kilómetros desde la frontera y 50
kilómetros desde la costa. En estas áreas, los extranjeros no pueden comprar o tener dominio directo sobre cualquier tierra,
a menos que lo hagan a través de un fideicomiso bancario. Por lo tanto, cualquier extranjero que adquiera una propiedad
residencial en estas zonas requiere un fideicomiso.

¿Cuáles partes intervienen en el fideicomiso?


El fideicomitente (vendedor)
Este es el individuo o entidad que crea el fideicomiso (en la mayoría de los casos este es el mexicano propietario original de
la tierra, o vendedor). El fideicomiso es irrevocable, por lo tanto una vez establecido, el fideicomitente no tendrá poder para
cambiar cualquier parte del fideicomiso o intervenir en él.
El fiduciario
Este es el banco mexicano autorizado para actuar en esa capacidad por la Ley General de Instituciones de Crédito. Tales
instituciones bancarias son estrictamente reguladas y controladas por la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, el Banco
de México y la Comisión Nacional Bancaria. Un fiduciario no puede ser beneficiario de un fideicomiso. El fiduciario recibe
instrucciones del fideicomisario y tiene el poder necesario para lograr los objetivos establecidos en el acta de fideicomiso y
al mismo tiempo actúa en representación del fideicomisario extranjero en todas y cada una de las transacciones que
involucren la propiedad objeto del fideicomiso.
Fideicomisario (Comprador)
Este es usualmente el comprador. Como beneficiario del fideicomiso usted disfruta de todos los atributos de la propiedad,
incluyendo el uso y disfrute de la propiedad, la capacidad de mejorar la propiedad, la capacidad de obtener financiamiento
usando la propiedad como garantía, así como vender o rentar la propiedad y retener todas las ganancias netas resultantes.
En esencia, el fideicomisario tiene los mismos derechos absolutos de usar, beneficiarse y disfrutar la propiedad como si
fuera propiedad simple.
Fideicomisarios sustitutos
Los fiduciarios sustitutos son aquellos que reciben los derechos del fideicomisario a su muerte. Transferida a la muerte del
fiduciario principal, la propiedad se revertirá para beneficio de los fideicomisarios substitutos designados. Por favor tome
nota: Es mucho más fácil para sus herederos si usted los enlista en el acta constitutiva del fideicomiso, de lo que sería para
ellos adquirir los derechos por cualquier otra vía legal, ya que su acta de fideicomiso también puede actuar como
testamento en relación de su propiedad mexicana.

¿Cuáles impuestos aplican?


Impuesto Predial (Impuesto a la propiedad) Los impuestos prediales en México son muy bajos comparados con Estados
Unidos o Canadá. El vendedor pagará este impuesto hasta la fecha de la compraventa. En lo sucesivo, será nuestra
responsabilidad sobre una base anual. En México se acostumbra que el dueño de la propiedad pague el impuesto predial
por un año por adelantado. Impuesto a la Compra y Cuotas de Registro: El comprador paga el impuesto a la compraventa y
las cuotas de registro. Actualmente es el 2.9 del valor declarado de la transacción o del valor de avalúo, lo que resulte mayor

¿Qué es el Certificado de Libertad de Gravamen?


Este es un documento que extiende el Registro Público de la Propiedad que certifica el estatus actual de la propiedad.

¿Qué es el Permiso de Relaciones Exteriores?


Este permiso se obtiene de la Secretaría de Relaciones Exteriores para establecer el fideicomiso. La solicitud del permiso
debe indicar el uso propuesto de la propiedad. Si la propiedad es un lote baldío la solicitud debe incluir un plan general de
desarrollo, así como la cantidad de dinero a invertirse y el calendario del proyecto. El permiso es obtenido por el fiduciario
en su nombre. www.casasycondos.mx

¿Qué son las Cuotas de Administración Bancarias?


Si la escritura es retenida en un fideicomiso habrá cuotas anuales de administración. El banco también cobra cuotas por
cambiar los fiduciarios principales o por establecer un nuevo fideicomiso. La mayoría de los bancos ahora tiene cuotas fijas
de menos de $750 usd al año.

¿Qué es una Escritura Pública?


Este documento da testimonio de la transferencia de la propiedad. Se formaliza al ser registrado en la Oficina de Catastro y
el Registro Público de la Propiedad. Sólo un Notario Público mexicano puede expedir este documento.

¿Cuáles documentos necesitaré?

Si usted está adquiriendo una propiedad como individuo usted necesita lo siguiente:

• Nombres completos de los fideicomisarios (beneficiarios)


• Nombres completos de los fideicomisarios substitutos
• Domicilio en el extranjero y números de teléfono de todos los fideicomisarios
• Identificación oficial con fotografía de todos los fideicomisarios (Preferentemente pasaporte)

Si está adquiriendo la propiedad a través de su compañía:

• Nombre exacto de la compañía


• Copia certificada del acta constitutiva de la sociedad traducida al español.
• En el caso de las sociedades mercantiles canadienses, dichos documentos deben ser legalizados en el consulado
mexicano o embajada más cercana. Si la sociedad se formó en Estados Unidos, estos documentos deben ser
apostillados.
¿Quién es el Notario Público?
El Notario Público mexicano es el abogado especializado que ha ejercido su profesión por al menos cinco años y ha sido
designado por el gobernador del estado en el cual ejerce. Los notarios están estrictamente regulados porque representan el
interés público, a diferencia de los intereses particulares. El notario juega un papel muy importante dado que es responsable
de realizar todos los registros correlativos y la investigación de la escritura con respecto a todas las transacciones de bienes
raíces. Es su deber redactar la escritura pública y confirmar la validez de las firmas.
Antes del cierre, los deberes del notario incluyen:

• Examinar los documentos de la parte vendedora para asegurar su exactitud y legitimidad.


• Verificar la escritura.
• Buscar en el Registro Público para determinar el estatus de la escritura del vendedor y la existencia de gravámenes.
• Calcular el pago de impuestos por el vendedor y el comprador.

¿Qué es la investigación de la Escritura?


Involucra un examen de los documentos registrados acerca de una propiedad en particular. La investigación de la escritura
revelará cualquier gravamen existente, la historia de la propiedad, servidumbres y cualquier otro detalle pertinente a la
propiedad. Los costos del seguro de la escritura pueden variar de acuerdo a la compañía que brinda el servicio, sin
embargo, típicamente son alrededor del .065% del precio de compra.

¿Qué es un condominio?
Un condominio es una estructura legal, puesta y registrada sobre una propiedad, la cual tiene el efecto legal de subdividirla
en unidades individuales privadas. Estas unidades comparten áreas comunes y propiedad común. Las unidades privadas
pueden ser disfrutadas sólo por los propietarios exclusivos de las mismas, mientras que las áreas comunes y la propiedad
común pueden ser disfrutadas por todos los propietarios.

¿Habrá una Asociación de Condóminos en la propiedad que estoy comprando?


Sí, todos los condominios están sujetos a uno o más regímenes de condominio, los que contendrán todas las provisiones
(reglamentos) que regulan los derechos y obligaciones de los propietarios, los ocupantes y visitantes que tengan acceso a
las instalaciones del condominio. La observación de los reglamentos es obligatoria para todos los propietarios, ocupantes y
visitantes de las unidades.

¿Cómo se administra la Asociación de Condóminos?


A fin de administrar el condominio, y de acuerdo con las leyes mexicanas, debe formarse una Asociación Civil (AC). La AC
es similar a la Homeowners Association de los Estados Unidos o Canadá. La AC típicamente contrata una compañía
administradora profesional para realizar las operaciones cotidianas del condominio. De acuerdo con los reglamentos, se
realiza una asamblea anual de condóminos para revisar la administración del condominio y para establecer parámetros y
presupuestos de operación para el año siguiente..

¿Pagaré una cuota de mantenimiento?


Sí, los propietarios comparten los gastos del condominio de acuerdo con su "factor porcentual". Las cuotas de
mantenimiento cubren gastos tales como operación, mantenimiento y administración de las áreas comunes. Cada
propietario es responsable del pago de su cuota de mantenimiento por adelantado sobre una base mensual, trimestral o
anual. Una lista detallada de gastos de mantenimiento es presentada por la AC en la asamblea anual.
Aclaración La información contenida en esta guía se brinda para propósitos informativos solamente y no debería
considerarse consejo legal sobre tema alguno, ni debe ser considerada definitiva. La información, procedimientos, precios y
estimaciones pueden variar sin previo aviso
Palabras
Clave




Apoderado Agent through a power of attorney Fiduciario Trustee (Mexican National Bank)
Avaluo Property Appraisal report Garantia Guarantee
Beneficiario Trust Beneficiary (usually the Buyer) Gravamen Lien
Bienes Raices Real Estate Honorarios Fees paid for a service
Cesion An assignment of rights and obligations Impuesto Tax
Corredor Broker Inscripcion Act of recorded entry in the Public Record
Derechos Rights IVA Value Added Tax
Ejecucion Foreclosure Perito A licensed or specially certified expert in a given field
Escritura Public Deed Poliza A policy (such as an insurance policy)
Estudio Topografico Land or plot survey Predial Property Tax
FIDEICOMISO Trust Agreement Prima Premium paid for insurance coverage
Fideicomisario Trust Beneficiary Registro Publico Public registry for land records
Fideicomitente Trustor (usually the Seller) Zona Restringida The “Restricted Zone”

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