LEMON I

LA PUBLICIDAD
DE LOS DERECHOS REALES

SUMARIO: I. ESTATICA Y DINAMICA DE LOS DERECHOS. 2. LA PUBLICIDAD Y EL

CONCEPTO DE LEGITIMACION. 3. LA PROTECCION DEL TRAFICO JURIDICO. 4. CONCEPTO
DE PUBLICIDAD. CLASES. 5. DESARROLLO HISTORICO DEL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.
6. LA APARIENCIA DEL DERECHO REAL. Y SU PROTECCION.

1. Estatica y dinamica de los derechos

Senala piEz-PrcAzo que la estatica de los derechos subjeti -

vos impone que ningun titular puede ser privado de ellos sin
su consentimiento y la dinamica de esos mismos derechos im -
pide que el adquirente de un derecho subj etivo pueda ver ine-
ficaz su adquisicion en virtud de una causa que no conocio o
no debio conocer al tiempo de efectuarse aquella adquisiciOn.
En otras palabras, el duerio de una cosa no puede perderla
sin su consentimiento; en esto consiste la estatica del derecho;
pero si la cosa ha entrado en el trafico juridico, el adquirente
que ha confiado en la apariencia razonablemente no puede ser
privado de su adquisiciOn: esa es la llamada dinamica de los
derechos.

2. L a p u bl i ci d ad y el co n cept o d e l egi t i maci o n

Podemos definir la legitimacion como la justa razon por la

que una persona ejercita eficazmente un determinado derecho.
La legitimacion puede ser directa, indirecta y extraordinaria.
La legitimacion directa es el reconocimiento hecho por la
norma de la posibilidad concreta de realizar con eficacia un
acto determinado en la esfera juridica propia. Asi el duerio de
una cosa, por el hecho de serlo, esta legitimado para venderla
(o t ra co s a es q u e p u ed a h acerl o s i no t i en e capaci d ad d e
obrar).
36 LEC. I. LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES
LegitimaciOn indirecta es el reconocimiento hecho por la
norma de la posibilidad concreta de realizar con eficacia un
acto determinado en la esfera juridica ajena respetando la titu -
laridad en virtud de una representacion legal o voluntaria. Asi
los padres (representantes legales de sus hijos) estan legitima -
dos para disponer de los bienes de estos.
Legitimacicin extraordinaria es el reconocimiento hecho por
la norma de la posibilidad concreta de realizar con eficacia un
acto determinado en la esfera juridica ajena, sin respetar la ti -
tularidad, en virtud de una representaciOn aparente o de una
titularidad tambien aparente. Se trata de una proteccion de la
confianza en la apariencia (LADARIA CALDENTEY).
La dinamica de los derechos reales y la seguridad del tra -
fico juridico exigen que los adquirentes sean protegidos por el
hecho de llevar a efecto una adquisicion aparentemente eficaz.
La publicidad que nos interesa es, pues, un conjunto de me -
dios o sistemas que permiten co nocer quienes son los titulares
y cual es el estado juridico de los bienes para dar seguridad y
eficacia a su trafico.
La protecciOn de la apariencia tiene en el trafico juridico
real una gran importancia, pues si las relaciones obligatorias
se limitan generalmente a la esfera de las partes (eficacia rela -
tiva), las relaciones reales son basicas para el trafico y han de
ser tenidas en cuenta por los terceros que pueden ser afecta -
dos por ellas. En materia de derechos reales la apariencia se
encuentra estrechamente ligada con los medios de publicidad
que crean una apariencia que debe ser reconocida por el orde -
namiento juridico.
En el campo de los derechos reales existen dos formas d e
publicidad y de apariencia: la posesiem y el Registro. Podemos
afirmar que tanto el poseedor como el titular registral estan le -
gitimados para intervenir en el trafico juridico en relacion a la
cosa poseida o que sea registrada a su nombre.
3. La proteccion del trafico juridico
DtEz-PmAzo pone de relieve que la proteccion en mayor o
menor grado de las adquisiciones aparentemente eficaces o la
mayor o menor facilidad que se dispensa a los presuntos ad -
quirentes para investigar la eficacia de sus adquisiciones es un
3. LA PROTECCION DEL TRAFICO JURIDICO 37
problema en una parte historic° y en otra de politica legisla -
tiva.
Como dice MORELL Y TERRI, los derechos reales representan
una relacion de una persona con una cosa determinada en vir -
tud de la cual aquella tiene sobre esta unas facultades que son
mas o menos amplias y distintas seem la naturaleza del dere -
cho, constituyendo el dominio la mas amplia suma de las mis -
mas. Esta relaciOn debe ser respetada por todos, por lo que es
evidente que deben estar en situacion de conocimiento res -
pecto de ella.
Una de las facultades que integran el dominio y la generali -
dad de los derechos reales es la facultad de disposicion que se
concreta a traves del titulo de enaj enacion y se realiza me -
diante el modo. Pero como nadie puede transmitir mas dere -
chos reales de los que tiene, es necesario conocer si el que
transfiere un derecho es titular del mismo, lo cual puede lo -
grarse mediante la publicidad de los derechos. Esta se realiza
por la posesiOn o por la constancia en un registro, siendo este,
naturalmente, el sistema mas perfecto.
Historicamente se ha considerado a los bienes inmuebles, a
partir de la Edad Media, y por razones economicas, como los
Unicos realmente valiosos y merecedores por tanto de una pro -
teccion superior a la de los restantes bienes. Aunque en la ac -
tualidad dicha primacia no puede ya sostenerse, por lo menos
con. los caracteres absolutos de otras ep ocas (existen bienes
muebles mas valiosos que muchos inmuebles), el peso de la
tradicion se sigue dejando notar y son los inmuebles y los de -
rechos inmobiliarios los Unicos que tienen acceso al Registro
d e l a P rop iedad , gozando d e l a sup erio r p ro teccion j u rid ica
que les proporciona dicho Registro.
Para obtener la necesaria seguridad de los adquirentes de
bienes inmuebles y de los prestamistas con garantia sobre tales
bienes, se crea el registro inmobiliario que adopta en las pri -
meras etapas el caracter de registro de cargas y gravamenes
(piensese en los Oficios y Contadurias de hipotecas de nuestro
Derecho Historico) para pasar en el siglo XIX a convertirse en
un verd adero regist ro de dominio j ugando un importante pa -
pel en la industrializaciem a traves del fortalecimiento del cre -
dit° inmobiliario mediante la proteccion del trafico juridico.
38 LEC. 1. LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES
Sin embargo, en nuestro tiempo el aumento de valor que
han experimentado los bienes muebles y la catalogacion como
tales de los titulos valores, element° importantisimo de mu -
chas grandes fortunas, ha determinado que la doctrina intente
una clasificaciOn distinta. MARIN PEREZ cree preferible partir de
la distinciOn entre cosas susceptibles de publicidad material,
que por su poca importancia estan sometidas a las reglas gene -
rales de publicidad del articulo 464 y concordantes del Codigo
Civil en cuanto a sus alteraciones de titularidad, y cosas sus -
ceptibles de publicidad formal o registral que por su superior
importancia o adecuabilidad para el credit() exigen un instru -
mento de publicidad formal o registral; todo ello con indepen -
dencia de su naturaleza mueble e inmueble.
Esta corriente se manifiesta tambien en el Derecho positivo
espanol que ha permitido la constitution de garantias mobilia -
rias sobre bienes de esta naturaleza susceptibles de identifica -
tion registral (v. Ley de Hipoteca Naval, Ley de Hipoteca Mobi -
liaria y Prenda sin Desplazamiento de Posesion, -Reglamento
del Registro Mercantil respecto de buques y aeronaves).
4. Concepto de publicidad. Clases
Podemos entender la publicidad en un sentido amplio y en
un sentido estricto. En el primer sentido, es una actividad
diri-
gida a difundir y hater notorio un acontecimiento. En un sen -
tido estricto, es la exteriorization o divulgacion de una situa -
cion juridica para producir su cognoscibilidad general
(Francisco HERNANDEZ GIL). Son elementos integrantes de la pu-
blicidad la difusion y el conocimiento; el mecanismo publicita -
rio es un instrumento para que todo sujeto pueda adquirir co -
nocimiento efectivo de los hechos publicados.
En sentido tecnico juridic°, la pu blicidad es un sistema de
difusion dirigido a proporcionar a la sociedad el conocimiento
de determinadas situaciones juridicas para la protecciOn de los
derechos y la seguridad del trafico.
En este sentido, y en nuestro Derecho, la publicidad es un
servicio del Estado que constituye un supuesto de administra -
cion pdblica de intereses privados. Por lo tanto, queda fuera
del concepto tecnico de publicidad la de catheter comercial.
5. DESARROLLO HISTORICO DEL PRINCEPIO DE PUBLICIDAD 39
Clases.—La doctrina distingue entre una publicidad mera -
mente publicitaria, una publicidad con fines de proteccion de
terceros adquirentes y una publicidad de caracter constitutivo.
La primera, la meramente publicitaria, como anuncios, pre -
gones, edictos, tiene como finalidad, generalmente, la apertura
de plazos para el ejercicio de acciones.
La segunda, que tiene fines de protecciOn de terceros, es
basica en los modernos sistemas hipotecarios.
La tercera, de catheter constitutivo, es un elemento inte -
grante del mecanismo de transmision de los derechos.
Desde el punto de . vista de su naturaleza, podemos distin-
guir entre:
— Publicidad como declaration: es una manifestaciOn pri-
vada exteriorizada a traves de organos publicos (so -
lemne) o a traves de otros medios de la tecnica juridica
(no solemne).
Publicidad como notification: supone una notification
urbi et orbe, erga omnes.
— Publicidad como forma: es la conformacion exterior de la
declaration de voluntad.
5. Desarrollo historico del principio de publicidad
La publicidad se desarrolla en las primeras etapas conoci -
das de la historia del Derecho a traves de signos externos que
hacen trascender a terceros la existencia de los derechos o de
los medios de constituirlos o transmitirlos.
En el Derecho Romano existen manifestaciones muy con -
cretas de publicidad registral, como los registros creados por
Servio Tulio con fines mas fiscales que civiles, la institution
del Censo, o los registros de contratos de la Lex metali dicta vi-
pascensis, pero carece totalmente de una publicidad registral
de los derechos sobre los bienes y concretamente sobre los in-
muebles.
La publicidad de las transmisiones se producia a traves del
cu mp l i mi en t o d e lo s req ui s i t o s d e fo rma q u e actu ab an co n

40 LEC. 1. LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES
energia en la mancipatio e in iure cessio del periodo primitivo y
que tenian un catheter eminentemente formalista, s olemne y
de Derecho Civil. Tambien tenian finalidad de publicidad las
solemnidades exigidas en la adjudicatio, traditio e insinuatio
que estudiaremos mas adelante.
La publicidad en el Derecho Romano se realizaba con inde -
pendencia de la naturaleza mueble o inmueble de las cosas ob -
jeto de la transmision.
El origen de la publicidad registral, la forma mas perfecta
de publicidad, hay que buscarlo en el Derecho Germanic° e n
la Alta Edad Media. Los grandes latifundistas de la epoca,
grandes senores , monast erio s, et c., aco stu mb raron a ll evar
unos libros en los que se copiaban los documentos relativos a
sus propiedades, integramente o en extracto, a los que por lo
menos hay que reconocer un cierto caracter probatorio. En el
siglo XII se sabe que algunos municipios llevaban libros
cos en los que se consignaban las enajenaciones de inmuebles
que habian tenido lugar ante el Concejo municipal, junto con
inscripciones de otro catheter relativas a la actuation de los
mismos. En el siglo XIII se celebraban los negocios dispositi -
vos en los archivos municipales en presencia de las autorida -
des que intervenian en e l otorgamiento de los documentos y
practicaban la inscripcion registral.
Observa L A C R U Z que en los primeros tiempos se consigna -
ban los negocios en los libros por orden cronologico, pasando
despues a separar las distintas clases de negocios, llegando por
ultimo al folio real que consiste en reservar hojas independien -
tes para las inscripciones relativas a cada inmueble.
En un principio, los libros registrales no eran mas que un
medio de prueba, pero a partir del siglo XV la inscripcion se
convierte en una p arte del negocio traslativo (antecedente de
la inscripcion constitutiva).
Entre los siglos XII y XIV se produce en Alemania la recep -
cion del Derecho Romano que desvirtila el sistema tradicional
adoptando la traditio sin forma ni solemnidad alguna, que coe-
xiste con los viejos sistemas. Hasta el siglo XVIII las transmi -
siones se realizan sin publicidad alguna. En este siglo, como
consecuencia de la nueva situation econornica y las necesida -
des del mercado de capitales, se desenvuelve el credit° inmobi
kAizt ..t*FP'tgkSitTit*:4$•:-. ."; L,2101.,
r--
6. LA APARIENCIA DEL DERECHO REAL Y SU PROTECCION 41
liario, lo que determina un desarrollo del sistema de publici -
dad en toda Europa a traves de registros publicos, que siendo
en un principio registros de gravamenes, se van transformando
progresivamente en registros del dominio (DiEz -PicAzo).
6. La apariencia del derecho real y su proteccion
La protecciOn de la apariencia en materia de derechos rea -
les tiene una gran i mportancia, y ello porque a diferencia de
lo que ocurre en los derechos de obligacion que estan llama -
dos a producir efectos inter partes, aquellos son basicos para el
trafico juridic° y deben ser tenidos en cuenta por terceros que
pueden ser afectados por ellos. Pero es muy dificil que los ter -
ceros puedan tener un exacto conocimiento de ellos y un sis -
tema que impusiese la necesidad de asegurarse rigurosamente
de la titularidad de aquel con quien se contrata, crearia un tra -
fico sumamente dificil e inseguro. La seguridad d el trafico
exige que la razonable confianza en la apariencia juridica sea
protegida y que el que suscita en los demas confianza de que
una situation juridica ex iste, debe sufrir las consecuencias de
la misma, en el supuesto de que no exista; quien de buena fe
confia en una situation aparente creada o permitida por otro,
debe ser protegido.
Trat andos e d e d erechos real es l a aparien ci a se hall a
inti-
mamente ligada con la publicidad, ya que todo medio de pu -
blicidad crea una apariencia y toda apariencia es en si misma
un medio de publicidad. En materia de derechos reales, la pu -
blicidad se produce o por la creation de un signo externo de
reconocimiento del derecho o por la inscripcion en los regis -
tros ptiblicos. La primera forma, la posesion, es en los Dere -
chos mod ernos p rop ia d e l os bi en es mu ebl es ; la segund a de
los bienes inmuebles, si bien es preciso reconocer que esta
afirmaciOn que hasta hace relativamente pocos alms podia ha -
cerse sin excesivas matizaciones, se encuentra ho y un tanto
desvirtuada debido a la apertura de registros de bienes mue -
bles, aunque generalmente se trate de registro s de gravamenes
(DIEz-PIcAzo).
El hecho de que las legislaciones modernas atribuyan mas
importancia a la publicidad de los bienes inmuebles que a la
r ______________________________________••■■■ =r4411111111111

42 LEC. I. LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

de los muebles obedece, como hemos visto, a circunstancias

meramente histOricas: los bienes inmuebles eran los unicos
qu e ten ian verd ad era i mpo rtan ci a econo mi ca, p ero actu al -
mente la situation es distinta, ya que los bienes muebles tie -
nen, en ocasiones, un valor superior al de los inmuebles y en
estos casos debian ser sometidos al mismo regimen de publici -
dad, pero para que los derechos reales puedan ser sometidos a
un regimen de publicidad es necesario que reiinan ciertos re -
quisitos que no se dan siempre cuando recaen sobre bienes
muebles.
Es necesario, en primer lugar, que sean de facil identifica -
cion y en segundo que tengan existencia duradera y sean sus -
ceptibles de use continuado. Estos requisitos se dan en los bie -
nes inmuebles, pero no se dan en todos los bienes muebles;
unicamente los buques, aeronaves, automoviles, vagones de fe -
rrocarril, maquinaria industrial y algun otro mueble material,
y los bienes inmateriales, como la propiedad intelectual y la in -
dustrial, gozan de estas caracteristicas.
La publicidad exige en su forma mas perfecta la represen -
tacion documental del acto publicado y la de los documentos
que permiten el conocimiento de aquel; y esto solo puede rea -
lizarse a traves de los registros publicos, cuya organizaci6n se
reserva al Estado (en Espana, el art. 149.1.8.° de la Constitu -
cion atribu ye al Estado de manera expresa la organization de
los registros publicos).

BIBLIOGRAFIA MONOGRAFICA SUMARIA: GALLARDO RUEDA, El Registro

de la Propiedad y la doctrina de la seguridad juridica, en Curso de Conferen-
cias de 1951 del Ilustre Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad.
Madrid, pag. 1; LADARIA CALDENTEY, Legitimation y apariencia juridica, Barce-
lona, 1952; RODRIGUEZ, Agustin W., Publicidad inmobiliaria, Ed. Depalma,
Buenos Aires, 1974.