Coleccion: Actualidad Juridica - Tomo 313 - Articulo Numero 22 - Mes-Ano: 12_2019

Análisis de la naturaleza y la aplicación del impuesto de

alcabala
Saúl VILLAZANA OCHOA*

[-]

RESUMEN

En el presente informe se realiza un análisis de la naturaleza jurídica tributaria del impuesto de

alcabala y se precisan todas las normas contempladas en el Decreto Supremo Nº 156-2004-EF,
Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal, Decreto Legislativo Nº 776, respecto
de su aplicación, concordándolo con los últimos pronunciamientos emitidos por el Tribunal Fiscal
respecto de su aplicación.

MARCO NORMATIVO

Decreto Supremo Nº 156-2004-EF, TUO de la Ley de Tributación Municipal la Ley de

Tributación Municipal: arts. 21-29.

Palabras clave: Alcabala / Inmuebles / Propiedad / Transferencia

Recibido: 10/12/2019

Aprobado: 11/12/2019

I. Introducción y antecedentes históricos

Según refiere Osorio, el Impuesto de Alcabala tiene sus orígenes en la España de la Edad Media,
cuando era gobernada por Alfonso XI. En 1340 dicho monarca convenció a las Cortes reunidas en
Burgos de implementar un tributo temporal a fin de reconquistar la ciudad de Algeciras, que era
defendida por los marroquíes y por lo cual se requería importantes sumas de dinero. El nuevo
tributo tenía como denominación “la alcabala”. De ese modo, dicho tributo solo se aplicaría
mientras durara el asedio a la ciudad de Algeciras. Sin embargo, pese a que la ciudad de Algeciras
fue reconquistada, el monarca español incumplió su promesa y convenció a las cortes, reunidas en
1345, para que prorrogaran la vigencia de la alcabala por representar una importe fuente de
ingresos para las arcas de la Hacienda Real. Tras sucesivas prórrogas, a fines del siglo XIV, se
convirtió en un tributo permanente y una de las rentas ordinarias de la Hacienda regia más seguras
y amplias. De ese modo, dicho tributo, que en principio tenía carácter de temporal fue exportado a
todas las colonias de la España imperial de los siglos XVI y siguientes (Osorio Crespo, s/f).

La alcabala era un impuesto indirecto sobre el valor de todas las ventas e intercambio de bienes
muebles e inmuebles. Osorio nos relata que en un principio, su rendimiento consistía en que la
Hacienda Real percibía dos “meajas” de cada maravedí del precio de todas las cosas que se
vendiesen; dado que el maravedí se dividía en cuarenta meajas, el porcentaje del impuesto era de 5
% (Osorio Crespo, s/f).
II. Naturaleza jurídica

El impuesto de alcabala es un tributo de realización inmediata que grava la transferencia de la

propiedad de bienes inmuebles (comprendiéndose en dicho concepto la transferencia en propiedad
de terrenos, predios urbanos o rústicos, edificaciones, etc. a cualquier título, incluso cuando se
realiza una reserva de propiedad) realizada por los propietarios de los mismos, siempre que el
mayor valor que se obtiene como producto de la comparación entre el autoavalúo y el valor de la
transferencia supere las 10 UIT (3[1]).

El impuesto de alcabala es un impuesto que afecta el patrimonio del contribuyente de forma directa
y de aplicación inmediata, siendo de larga data su aplicación.

El impuesto es de cargo del comprador o adquirente del predio que es transferido comúnmente por
un contrato de compraventa, quien tiene la calidad de contribuyente; además, grava cualquier forma
o modalidad de transferencia de propiedad, sea a título oneroso o gratuito, inclusive hasta cuando se
presente un pacto de reserva de propiedad.

De lo referido anteriormente se desprende que el ámbito del impuesto de alcabala es amplio, toda
vez que no solo grava la transferencia de propiedades a través del contrato de compraventa, sino
que comprende una serie de posibilidades de estar afecto. En ese sentido, en los siguientes puntos
resaltaremos los supuestos gravados con el impuesto en las diversas modalidades de la transferencia
de la propiedad de los bienes inmuebles.

III. Regulación normativa del Impuesto y su aplicación

El impuesto de alcabala se encuentra regulado por el Decreto Supremo Nº 156-2004-EF, Texto

Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal la Ley de Tributación Municipal, Decreto
Legislativo 776 (en adelante, LTM), en sus artículos 21 al 29.

Además, el Servicio de Administración Tributaria (SAT) de la Municipalidad Metropolitana de

Lima ha dispuesto la Directiva Nº 001-006-00000012, para la aplicación del impuesto dentro de su
ámbito de competencia, que regula el procedimiento para la aplicación del impuesto, la
determinación de la deuda, pago, procedimientos contenciosos y no contenciosos, procedimientos
de fiscalización, así como la verificación a que están obligados los terceros en virtud a los
dispositivos legales vigentes.

1. Hecho imponible

Conforme el artículo 21 de la LTM, el impuesto de alcabala es de realización inmediata y grava las

transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos a título oneroso o
gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio.

Tal como podemos apreciar, el ámbito de aplicación de este impuesto es muy amplio, ya que grava
transferencias de propiedad de inmuebles a cualquier título, sin tomar en consideración que en los
contratos de compraventa se haya pactado la venta con reserva de dominio, es decir cuando todavía
no se ha transferido la propiedad del bien.

En ese sentido, la Directiva Nº 001-006-00000012 de la SAT, a fin de lograr una síntesis de los
supuestos gravados con el impuesto, ha establecido las diversas modalidades de transferencia de
propiedad de bienes de acuerdo a las normas del Código Civil y otras disposiciones aplicables.
SUPUESTOS GRAVADOS
1 Contrato de compraventa.
Contrato de transferencia de propiedad sobre
2
bienes futuros.
3 Contrato de permuta.
4 Contrato de donación.
5 Contratos con dación en pago.
6 Promesa unilateral.
Transferencias provenientes de procesos o por
7
remate judicial o de ejecución coactiva.
8 Opción de compra de arrendamiento financiero.
Transferencias de disolución y reorganización de
En la fecha fijada para la entrada en
9 sociedades (fusión, escisión y otras formas de
vigencia del acuerdo.
reorganización).
Aportes para la constitución de sociedades o
10
personas jurídicas o aumento de capital.
Transferencias para la constitución de
11
patrimonios autónomos.
Resoluciones de los contratos por anticipo de
12 legítima y de los celebrados entre condóminos
originarios.
Las ventas con reserva de dominio (la
transferencia producida con posterioridad y
13
como consecuencia del pacto de reserva
estipulado, se encuentra inafecta).
NACIMIENTO DE LA
OBLIGACIÓN TRIBUTARIA
En la fecha de celebración del acuerdo,
que conste en el documento privado o
minuta.
En la fecha del documento que acredite
la existencia del bien.
En la fecha de celebración del acuerdo,
que conste en el documento privado o
minuta.
En la fecha que se otorgue la escritura
pública.
En la fecha de celebración del acuerdo,
que conste en el documento privado o
minuta.
En la fecha del consentimiento del
destinatario.
En la fecha de expedición de la
resolución judicial o administrativa que
ordena la entrega a favor del
adjudicatario.
En la fecha del documento en el que se
hace efectiva la opción de compra.
En la fecha que se otorgue la escritura
pública.
En la fecha de su realización, que conste
en documento privado o minuta.
En la fecha de su realización, que conste
en documento privado o minuta.
La obligación tributaria nace en la
oportunidad en que se pacta la reserva de
propiedad.
2. Supuestos inafectos del impuesto

El TUO de la LTM en su artículo 27 establece los supuestos inafectos del impuesto; sin embargo,
cabe precisar que otros dispositivos también prevén otros supuestos de inafectación y exoneración,
a continuación los revisamos:

a) Transferencias inafectas según la LTM - Decreto Supremo Nº 156-2004-EF

Conforme al Decreto Supremo Nº 156-2004-EF, artículo 27: “Están inafectas del impuesto las
siguientes transferencias:

a. Los anticipos de legítima.

b. Las que se produzcan por causa de muerte.

c. La resolución del contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelación del precio.

d. Las transferencias de aeronaves y naves.

e. Las de derechos sobre inmuebles que no conlleven la trasmisión de propiedad.

f. Las producidas por la división y partición de la masa hereditaria, de gananciales o de condóminos

originarios.

g. Las de alícuotas entre herederos o de condóminos originarios.

- Los anticipos de legítima

La transferencia de propiedad bajo la modalidad de anticipo de legítima no se encuentra gravada

con el referido impuesto por expresa mención de la norma, al considerar inafecta dicha
transferencia. Sin embargo, cabe precisar que el anticipo de legítima es una donación hecha a
quienes tienen la calidad de herederos forzosos, sin dispensa de colación, ello conforme a los
artículos 831 al 833 del Código Civil. De ese modo, si la donación se efectúa con esa dispensa está
gravada.

- Resolución del contrato antes del pago del precio

Innumerables resoluciones del Tribunal Fiscal (entre aquellas la RTF Nº 10883-7-2008) han
precisado que si bien, en atención al inciso c) de la LTM, la resolución del contrato está inafecta,
dicha inafectación no se refiere en ningún caso a la adquisición originalmente realizada, la que
genera el hecho imponible de manera inmediata de conformidad con los artículos 21 y 23 de la
citada ley.

En este caso, el numeral 12.2 de la Directiva Nº 001-006-00000012 del SAT de la Municipalidad

Metropolitana de Lima precisa: “La resolución de un contrato de transferencia de propiedad
inmueble lo deja sin efecto por causal sobreviniente a su celebración, siendo que los efectos de su
declaración judicial o extrajudicial se retrotraen al momento en que se produce la causal que la
motiva, por lo que en este caso, no se libera al adquiriente del pago del impuesto. La inafectación
de la transferencia producida como consecuencia de la resolución del contrato antes de la
cancelación del precio, no alcanza a la transferencia que se realizó al momento de celebrarse el
contrato”.

Sin embargo, en el supuesto de rescisión de un contrato de transferencia de propiedad inmueble,

este tiene como efecto la invalidez del contrato por causal existente al momento de celebrarlo, y los
efectos de su declaración judicial se retrotraen al momento de la celebración del contrato, por lo
que en este caso no existe la obligación de pagar el impuesto en tanto la sentencia judicial que
declara la rescisión haya quedado consentida.

- Derechos sobre inmuebles que no conlleven la trasmisión de propiedad

En el inciso e) de la LTM están comprendidos, por ejemplo, los actos por los que se constituyen o
transfieren (en cuanto ello sea legalmente procedente), el usufructo (Código Civil, artículo 999), el
uso (Código Civil, artículo 1026), la habitación (Código Civil, artículo 1027) y el derecho de
superficie (Código Civil, artículo 1030), por cuanto tales derechos son bienes inmuebles.

- Condóminos originarios

Respecto de la inafectación del impuesto de alcabala realizada entre condóminos originarios, el

Tribunal Fiscal en las Resoluciones Nºs 5218-3-2004 y 8468-7-2009 ha señalado que son
condóminos originarios aquellos que adquieren su derecho de copropiedad en un mismo acto y bajo
un mismo título.

Así, tratándose de las transferencias de inmuebles ubicados en la provincia de Lima, el numeral 24

de la Directiva Nº 001-006-00000012 del SAT de la Municipalidad Metropolitana de Lima ha
señalado: “Son condóminos originarios aquellos sujetos sobre los cuales se inicia el régimen de
copropiedad, cuyo derecho de propiedad haya nacido al mismo tiempo, en un mismo acto y con el
mismo título. Únicamente las transferencias que se realicen entre ellos con posterioridad a la
constitución de dicho régimen se encontrarán inafectas al impuesto.

Sin embargo, señala: “La transferencia de la alícuota, o parte de ella, de un condómino originario a
una sociedad conyugal integrada por un condómino originario, se encuentra afecta al pago del
impuesto del alcabala”.

b) Otros supuestos de inafectación contempladas en leyes distintas a la LTM

- Primera venta de inmuebles realizada por los constructores o empresas vinculadas a estas

Conforme al artículo 71 de la Ley del IGV: “La venta de inmuebles gravada con el lmpuesto
General a las Ventas no se encuentra afecta al impuesto de alcabala, salvo la parte correspondiente
al valor del terreno”.

Como se sabe la Ley del IGV en su artículo 1 grava “[l]a primera venta de inmuebles que realicen
los constructores de los mismos” y “la posterior venta del inmueble que realicen las empresas
vinculadas con el constructor, cuando el inmueble haya sido adquirido directamente de este o de
empresas vinculadas económicamente con el mismo”. En este segundo supuesto el IGV no es de
aplicación “cuando se demuestre que el precio de la venta realizada es igual o mayor al valor de
mercado”.

De este modo, cuando una transferencia de propiedad, sea un supuesto gravado con el IGV, en
tanto la realice un sujeto calificado como constructor (Ley del IGV, artículo 3, literal e)), dicha
transferencia estará inafecta del impuesto de alcabala, salvo el valor correspondiente al valor del
terreno.

Así, en el caso de la RTF Nº 5621-7-2008, el Tribunal Fiscal concluyó que, al haberse acreditado
con las minutas de compraventa de diversos departamentos de un edificio, el recurrente adquirió
uno de ellos y que el transferente, en razón de su habitualidad en la venta de inmuebles, califica
como empresa constructora de acuerdo a las normas del IGV, la adquisición de dicho inmueble no
se encuentra gravada con el impuesto de alcabala, salvo por el valor del terreno.

Para las transferencias de inmuebles ubicados en la provincia de Lima, en relación con la primera
venta de inmuebles realizada por empresas constructoras o empresas vinculadas a estas, los
numerales 13 y 14 de la Directiva Nº 001-006-00000012 del SAT de la Municipalidad
Metropolitana de Lima señala, con relación a la base imponible, que:

a) La primera venta de inmuebles realizadas por las empresas constructoras solo se encuentra
gravada en la parte correspondiente al valor del terreno, según autovalúo.

En este caso, para efectos del impuesto de alcabala no cabe considerar, conforme al reglamento de
la Ley del IGV, artículo 5, numeral 9, como valor del terreno al 50 % del valor de la transferencia,
toda vez que dicha norma será de aplicación solo para efectos del IGV.

b) Para efectos de la afectación parcial a que se refiere el inciso anterior, se considera empresa
constructora a las personas naturales o jurídicas, sociedades conyugales, sucesiones indivisas,
asociaciones en participación, comunidad de bienes, consorcios, joint ventures u otras formas de
contratos de colaboración empresarial que lleven contabilidad independiente, sociedades
irregulares, patrimonios fideicometidos de sociedades titulizadoras, los fondos mutuos de inversión
en valores, que realicen actividad empresarial dedicada a la venta de inmuebles construidos
totalmente por ella o que hayan sido construidos total o parcialmente por un tercero para ella. A tal
efecto, se entenderá que el predio ha sido construido parcialmente por un tercero cuando este
último construya alguna parte del predio y/o asuma cualquiera de los componentes del valor
agregado de la construcción.

Tratándose de sujetos que no realicen actividad empresarial a la que se refiere el párrafo anterior,
pero que vendan inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido construidos total o
parcialmente por un tercero para ella, serán consideradas como empresas constructoras en tanto
sean habituales en dichas operaciones.

c) Se considerará que existe habitualidad cuando el transferente realice, de forma individual o en

forma asociada, la venta de, por lo menos, dos inmuebles dentro de un periodo de doce meses. En
este supuesto, el tratamiento de empresa constructora se aplicará a partir del segundo inmueble
transferido. Para efectos del cómputo del plazo de doce meses, se considerará el periodo
comprendido entre la fecha de la transferencia en la que se configura la habitualidad y el mismo día
y mes del año anterior.

Si se realiza en un solo acto la venta de dos o más inmuebles, se entenderá que la primera
transferencia es la del inmueble de menor autovalúo. En este caso, se aplicará lo dispuesto en el
artículo 22 de la Ley, a partir de la segunda transferencia.
Sin perjuicio de lo previsto anteriormente, a partir del 1 de enero de 2009, la habitualidad se
regulará de conformidad con lo previsto el artículo 4 de la ley del Impuesto a la Renta, modificado
por el Decreto Legislativo Nº 972.

- Transferencia de inmuebles remodelados o restaurados

Conforme al segundo párrafo del artículo 22 de la LTM no se encuentra inafecta de la alcabala la

transferencia de inmuebles remodelados o restaurados. Sin embargo, la citada norma no hace
distinción respecto a las condiciones a las que hubiese sido sometido el bien inmueble inafecta. Así,
se puede tratar de un inmueble construido en su totalidad (nuevo) o al que se le hubiese practicado
remodelaciones o ampliaciones que lo hagan cualitativamente distinto.

Por ejemplo, en el caso de la RTF Nº 2063-7-2010, un inmueble había sido acondicionado para uso
residencial. En el mismo se había demolido un área de 104 m2 y edificado en su lugar
departamentos para ser comercializados. Caso similar fue el de la RTF Nº 3370-7-2010 en el que
había sido remodelado el inmueble sobre el cual se había edificado el predio de la recurrente según
constaba en el Certificado de finalización de obra y zonificación. El Tribunal Fiscal en ambos casos
concluyó que las transferencias no estaban gravadas con la alcabala, pero sí con el IGV.

- Transferencias de inmuebles realizadas por el Cofopri

La Ley Nº 27046, Ley Complementaria de Promoción del Acceso a la Propiedad Formal, en su

Primera Disposición Complementaria, ha dispuesto que se encuentra inafecta de la alcabala “las
transferencias de propiedad que realice la Cofopri a título oneroso o gratuito a favor de terceros; y
aquellas que se realicen a su favor y las que realicen los propietarios privados a favor de los
ocupantes poseedores o tenedores en los procesos de formalización a cargo de Cofopri”.

El numeral 32 de la Directiva Nº 001-006-00000012 del SAT de la Municipalidad Metropolitana de

Lima, al respecto ha precisado que “[s]e encuentra exonerada del impuesto de alcabala la primera
transferencia de dominio realizada por el Estado a favor de urbanizaciones populares, en los
procesos de regularización de su propiedad seguidos durante la ejecución del Programa de
Formalización de la Propiedad.

Asimismo, están inafectas las transferencias de propiedad que realice la Comisión de Formalización
de la Propiedad Informal a título oneroso o gratuito a favor de terceros y las que realicen los
propietarios privados en favor de los ocupantes poseedores o tenedores en los procesos de
formalización a cargo de dicha Comisión”.

- Transferencias de inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación

La Ley Nº 28296, Ley General del Patrimonio Cultural de la Nación, en su artículo 46, inciso 2
dispone: “No están gravadas con el impuesto de alcabala las transferencias a título gratuito u
oneroso de bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación que efectúe el
Gobierno Central, Regional y las municipalidades, de conformidad con la presente ley a favor del
Instituto Nacional de Cultura, Biblioteca Nacional y Archivo General de la Nación”.

- Transferencia a favor del Estado por el concesionario de proyectos de inversión en obras

públicas
El Decreto Supremo N° 059-96-PCM, TUO de ley que regula la entrega en concesión al sector
privado de las obras públicas de infraestructura y de servicios públicos, modificado por Ley Nº
27156, en su artículo 22, prescribe que está inafecta la transferencia a favor del Estado de los bienes
adquiridos o construidos por el concesionario de proyectos de inversión en obras públicas de
infraestructura y de servicios públicos, bajo contratos celebrados con el Estado al amparo del TUO
de las normas con rango de ley que regulan la entrega en concesión al sector privado de las obras
públicas de infraestructura y de servicios públicos aprobada por la citada norma.

- Supuestos de nulidad de la transferencia y declaración de ineficacia

Al respecto, los numerales 10 y 11 de la Directiva Nº 001-006-00000012 del SAT de la

Municipalidad Metropolitana de Lima han precisado que: “No existe obligación de pagar el
impuesto de alcabala cuando se declare judicialmente la nulidad del acto que dio origen a la
transferencia. El pago del impuesto realizado por la transferencia declarada nula, a que se refiere el
párrafo anterior, constituye pago indebido, teniendo el contribuyente el derecho a solicitar su
devolución o compensación. La nulidad parcial de una o más disposiciones del acto jurídico, que no
afecte la transferencia, no libera al adquirente de la obligación de pago del Impuesto”.

Asimismo, “la declaración de ineficacia del acto de transferencia, que no afecte su validez, así
como los acuerdos por mutuo disenso celebrados posteriormente, no liberan al adquirente del pago
del impuesto”.

c) Inafectación en razón de la calidad de los adquirientes

El artículo 28 de la LTM dispone que se encuentran inafectos al pago del impuesto, la

adquisición de propiedad inmobiliaria que efectúe las siguientes entidades:

- El Gobierno central, las regiones y las municipalidades.

- Los gobiernos extranjeros y organismos internacionales.

- Entidades religiosas.

- Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú.

- Universidades y centros educativos, conforme a la Constitución.

Se observa que en este caso la inafectación se da en razón de la calidad y naturaleza de los sujetos
adquirientes de la propiedad; así se trata del Estado en sus diferentes ámbitos y diferentes entes que
por su objeto y fines resulta razonable su inafectación.

3. Supuestos exonerados de la alcabala

El TUO de la Ley de Tributación Municipal antes citado no contiene supuestos de exoneración de

este impuesto, solo supuestos de inafectación; sin embargo, otras leyes y disposiciones sí lo
realizan, por ello a continuación citamos las normas sobre exoneraciones vigentes:

- La transferencia de inmuebles ubicadas en los Ceticos

El Decreto Supremo N° 112-97-EF, TUO del de las normas con rango de ley emitidas en relación a
los Ceticos, en su artículo 3 dispone de la exoneración de todo tributo tanto del Gobierno central
como de los gobiernos regionales y de las municipalidades, creado o por crearse, inclusive de los
que requieran de norma expresa, que origine el desarrollo de las actividades autorizadas en los
Ceticos del país, incluida la transferencia de bienes entre los usuarios instalados en los Ceticos.
Dicha exoneración, en este caso del impuesto de alcabala estará vigente hasta el 31 de diciembre
del 2022, conforme lo establece la citada norma.

Asimismo, la Ley Nº 26953, Ley de creación Ceticos Loreto en su artículo 1 establece una similar
exoneración para las empresas que se constituyan o establezcan en el Ceticos Loreto dentro de 50
años computados desde el 22 de mayo de 1998.

- Fusiones, divisiones y reorganización de empresas del Estado

El Decreto Legislativo N° 782, Ley de Beneficios Tributarios para la Promoción de la Inversión

Privada en las Empresas del Estado, exonera del impuesto de alcabala las transferencias
patrimoniales derivadas de las fusiones, divisiones o cualquier otro tipo de reorganización de
empresas del Estado, que tengan lugar en virtud del Decreto Legislativo N° 674, Ley de Promoción
a la Inversión Privada en las Empresas del Estado.

Así, respecto a su vigencia, la Ley Nº 26728 ha precisado que esta exoneración se mantendrá
vigente hasta que culmine el referido proceso de promoción.

III. Determinación del Impuesto

1. Base imponible y alícuota del impuesto

Conforme al artículo 24 de la LTM: “La base imponible del impuesto es el valor de la

transferencia, el cual no podrá ser menor al valor de autoavalúo (4[2]) del predio correspondiente al
ejercicio en que se produce la transferencia, ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (IPM)
para Lima Metropolitana que determina el Instituto Nacional de Estadística e Informática.

El ajuste es aplicable a las transferencias que se realicen a partir del 1 de febrero de cada año y para
su determinación se tomará en cuenta el índice acumulado del ejercicio, hasta el mes precedente a
la fecha en que se produzca la transferencia”.

En el caso de la primera venta de edificaciones gravadas con el IGV e inafecto de la alcabala,

excepto el valor del terreno que sí está gravado, es razonable considerar que debe asignarse al
terreno el valor de autoavalúo, toda vez que no hay valor declarado atribuible a la transferencia del
terreno. En ese sentido, la Directiva Nº 001-006-00000012 del SAT de la Municipalidad
Metropolitana de Lima ha señalado que: “En la primera venta de inmuebles realizadas por las
empresas constructoras solo se encuentra gravada en la parte correspondiente al valor del terreno,
según autovalúo”.

Asimismo, la tasa del impuesto es 3 %, ello conforme al artículo 25 de la LTM.

2. Inafectación de las primeras 10 UIT

Está inafecto al impuesto el tramo comprendido por las primeras 10 UIT del valor del inmueble,
calculado conforme a lo dispuesto en el artículo 24 de la LTM; así lo establece el segundo párrafo
del artículo 25, modificado por Ley Nº 27693. En ese sentido, la inafectación se computa después
de efectuar el ajuste del autoavalúo del inmueble, cuando se considera dicho valor como base
imponible.

Además, cabe precisar que cuando la transferencia comprende dos o más predios la inafectación se
aplica por predio. Este criterio se fundamenta en que la inafectación está referida al autoavalúo de
cada inmueble y no al autoavalúo total del conjunto de predios comprendidos en la transferencia.

Respecto a inmuebles en copropiedad, la RTF Nº 7870-3-2001 concluyó que si se adquieren

derechos de copropiedad de dos o más copropietarios la inafectación de las 10 UIT en la base se
aplica por cada transferencia efectuada, aun cuando se haya otorgado una sola escritura de
compraventa por el conjunto de las transferencias y algunos copropietarios hayan actuado por
intermedio de un representante común. Asimismo, en la RTF Nº 1784-7-2009 se concluyó que si se
adquiere solo un porcentaje de los derechos del predio, debe entenderse que la base imponible está
constituida únicamente por la parte proporcional del autoavalúo del predio, ajustado de ser el caso.

IV. Aspectos formales

Conforme al artículo 23 de la LTM, en el caso del impuesto de alcabala, se considera sujeto pasivo
en calidad de contribuyente, el comprador o adquirente del inmueble. En ese sentido, la tasa de 3 %
del impuesto será cargo exclusivo del comprador, sin admitir pacto en contrario.

Asimismo, en aplicación de lo previsto en el artículo 26 de la LTM, corresponde que el pago del

impuesto debe realizarse hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha de
efectuada la transferencia; de ese modo, dicha norma no establece mayor obligación formal
respecto a este impuesto.

Sin embargo, el artículo 26 de la LTM, es una de las normas que generan mayores controversias
relativas al pago del impuesto de alcabala ante la Administración Tributaria Municipal, en tanto
esta disposición legal solo se refiere a la obligación sustancial del pago, no consignándose en esta
norma –ni en ninguna otra de la LTM– disposiciones sobre alguna obligación de presentar una
declaración jurada (obligación tributaria formal), de modo similar a la establecida en el literal b) del
artículo 14 de la LTM para efectos del Impuesto Predial.

Esta situación determina que en el caso de que el adquirente del predio realice un pago con
posterioridad al último día hábil del mes siguiente de la transferencia, no se genere la comisión de
una infracción tributaria formal, sino únicamente los correspondientes intereses moratorios por el
retraso, los mismos que se computarán desde el día siguiente al vencimiento del plazo hasta la
fecha de pago efectivo. Al respecto, el Tribunal Fiscal se ha pronunciado en la RTF Nº 00815-7-
2008 que declaró la nulidad de un extremo de la resolución apelada, la misma que estuvo vinculada
con la emisión de resoluciones de multa por la “omisión a la presentación de la declaración jurada
del impuesto de alcabala”.

Para esa conclusión el Tribunal Fiscal se amparó en el principio de legalidad, del que se desprende
que no corresponde la aplicación de la infracción tipificada en el numeral 1) del artículo 178 del
Código Tributario, en tanto la LTM que regula el impuesto de alcabala no contempla en su texto la
obligación de presentar declaración jurada respecto de este tributo.

V. Efectos para el Impuesto a la Renta

Cuando el contribuyente del impuesto califique como una persona natural o jurídica que realice
actividad empresarial perceptora de rentas de la tercera categoría y adquiera activos el importe a
pagar por concepto de la alcabala que surge de la adquisición de un inmueble no debe considerarse
gasto del periodo, sino, de acuerdo con los principios contables, debe formar parte del costo del
bien. Esto coincide con lo señalado en el numeral 1 del último párrafo del artículo 20 del TUO la
Ley del Impuesto a la Renta, referido a lo que se entiende como costo de adquisición para efectos
tributarios, al importe que debe desembolsar el adquirente por el bien, lo que “incluye los
impuestos y derechos pagados”, consecuentemente no debe considerarse como gasto.

En ese sentido, el costo de un activo fijo tangible de conformidad a la NIC 16: Inmuebles,
Maquinaria y Equipo, no solo se limita al importe por pagar al proveedor del mismo, sino por el
contrario, incluye distintos conceptos tales como derechos de importación y costos directamente
relacionados. Así, la mencionada NIC señala expresamente que también forman parte del costo los
tributos que de manera directa se encuentren relacionados con la operación, en la medida que se
trate de un impuesto no recuperable.

VI. Alcabala e IGV

El artículo 1, inciso d) del Decreto Legislativo Nº 821, publicado el 24 de abril de 1996, Ley del
IGV, TUO aprobado por el Decreto Supremo Nº 055-99-EF, prevé como un supuesto gravado con
el IGVA “la primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos”.

Por ello, se grava la primera venta de un inmueble que realice el constructor del inmueble. Es decir,
se grava la venta de una edificación por un sujeto que califique como constructor.

Sin embargo, el artículo 71 del TUO de la Ley del IGV prevé que la venta de inmuebles gravada
con el IGV no se encuentra afecta al impuesto de alcabala, salvo la parte correspondiente al valor
del terreno.

De ese modo, cuando se produzca la primera transferencia de inmueble edificado para su venta
estará gravada con el IGV la parte de la construcción (50 % del valor de la transferencia) y el valor
del terreno estará gravado con el impuesto de alcabala.

Referencia

Osorio Crespo, E. (s.f.). Así ... era la alcabala. Lima. Recuperado el 30 de noviembre de 2019, de
http://www.agenciatributaria.es/AEAT.educacion/Satelite/Educacion/Contenidos_Comunes/Ficher
os/ALCABALA.pdf

[1]
El valor de la UIT para el 2019 es de S/ 4,200.00, conforme lo dispone el Decreto Supremo N°
298-2018-EF.

[2]Se entiende por autoavalúo del ejercicio el valor del inmueble que resulte de aplicar los
aranceles de terrenos y los precios unitarios oficiales de construcción vigentes al 31 de diciembre
del ejercicio anterior.
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* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos - UNMSM. Especialización en

Tributación Empresarial en el PEE de la Universidad ESAN. Cursante de la Maestría en
Tributación y Política Fiscal de la Universidad de Lima.

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