Está en la página 1de 22

Folleto Comprar un piso 11/2/04 13:40 Página 23

Cómo
comprar
unavivienda
en España
P A S O A P A S O
La seguridad del consumidor
en la adquisición de inmuebles
Folleto Comprar un piso 11/2/04 13:40 Página 1

Cómo
comprar
unavivienda
en España
La seguridad del consumidor
en la adquisición de inmuebles

ÍNDICE

1 Buscando
la vivienda adecuada. |P.2|

2 La firma
del contrato. |P.10|

3 El pago
de los impuestos. |P.14|

4 La inscripción
en el Registro de la
Propiedad. |P.16|

5 Los costes
que genera la compra
de una vivienda. |P.18|

1
Folleto Comprar un piso 11/2/04 13:40 Página 2

1 Buscando
la vivienda adecuada

P robablemente la parte
más dificil en el proceso de
adquisición de una vivienda
sea elegir la vivienda ade-
comprador, y lo que hace
es poner a ambos en
contacto para que, si les
conviene, firmen un con-
cuada. Para ello es preciso trato de compraventa. Por
realizar una búsqueda dete- tanto, debemos saber
nida, y así, que quien vende no es la
agencia inmobiliaria, si-
COMPARAR las distintas no el propietario de la
posibilidades que ofrece vivienda, o la empresa
el mercado. promotora.
RECONOCER con detalle
las características físicas Que la Agencia general-
Para realizar una buena elección
de nuestra vivienda es preciso de la vivienda. mente contrata sus servi-
COMPARAR las posibilidades del AVERIGUAR la situación cios al vendedor, de modo
mercado, RECONOCER las carac- jurídica de la vivienda. que será éste el que ha-
terísticas físicas de la vivienda y
AVERIGUAR su situación jurídica. brá de satisfacer sus ho-
La búsqueda de la vivien- norarios.
da podemos realizarla per-
sonalmente o acudir a Que la Agencia Inmobilia-
una AGENCIA INMOBI- ria podrá prestar servicios
LIARIA, para que lleve a de gestión, de modo que
cabo su búsqueda. En es- nos ofrezca una determi-
te último caso, la agencia nada financiación hipote-
nos presentará distintas caria, la firma de la escri-
posibilidades de compra, tura en un notario
para que nosotros elija- determinado, o la gestión
mos. En este caso hay del pago de los impuestos
que tener en cuenta: y presentación de la escri-
tura en el Registro de la
Que la Agencia Inmobilia- Propiedad. Tales servicios
ria es un intermediario no son en ningún caso
entre el vendedor y el obligatorios para el com-

2
Folleto Comprar un piso 11/2/04 13:40 Página 3

prador, que podrá prescin- sus explicaciones hágase Plano general del em-
dir de ellos. acompañar por un profesional plazamiento de la vi-
(arquitecto, aparejador). vienda y plano de la vi-
EN TODO CASO, antes vienda misma, así como
de firmar contrato alguno Cuando la primera infor- descripción y trazado de
o de desembolsar canti- mación relativa a la vi- las redes eléctrica, de
dad alguna de dinero, de- vienda que podamos com- agua, gas, calefacción y
beremos: prar resulte de folletos garantía de las mismas,
informativos, será necesa- y de las medidas de se-

1 Examinar rio tener en cuenta:

Que el comprador podrá


guridad contra incen-
dios con que cuenta el
inmueble.
las caracte- exigir del vendedor los Descripción de la vivien-
rísticas físicas servicios, instalaciones, y da con expresión de su
de la vivienda formas de pago que se superficie útil, y descrip-
incluyen en la oferta, pro- ción general del edificio
Para ello es imprescindible moción y publicidad de la en que se encuentra, de
llevar a cabo una visita perso- vivienda, aunque no se las zonas comunes y de
nal a la vivienda que se ofre- hagan constar en la letra los servicios accesorios.
ce en venta, acudiendo a ver- del contrato que poste- Referencia a los mate-
la, comprobando que coincide riormente se firme. riales empleados en la
con lo ofertado, la calidad de construcción de la vi-
sus materiales, el estado de Las empresas que lleven a vienda, incluidos los ais-
sus instalaciones, su grado cabo actividades de ofer- lamientos acústicos y
de conservación, luminosi- ta, promoción y publicidad térmicos, y del edificio y
dad, vistas, entorno del que de viviendas deberán tener zonas comunes y servi-
disfruta, ruidos, acceso a me- a disposición del público cios accesorios.
dios de transporte, etc. Cual- la información siguiente: Instrucciones sobre el
quier anomalía, no dude en el nombre, razón social, uso y conservación de
ponerla en conocimiento del domicilio y, en su caso, las instalaciones que
vendedor, o del personal de la los datos de inscripción exijan algún tipo de ac-
agencia que le enseñe la vi- en el Registro Mercantil tuación o conocimiento
vienda, y si no le convencen del vendedor. especial y sobre la eva-

3
Folleto Comprar un piso 11/2/04 13:40 Página 4

Cómo
comprar
unavivienda

cuación del inmueble en Si se ha pagado por ella


caso de emergencia. el Impuesto sobre Bienes
Datos identificadores Inmuebles, la antigua Con-
de la inscripción del in- tribución Urbana.
mueble en el Registro Tratándose de viviendas en
de la Propiedad, o ex- construcción o nuevas, si
presión de no hallarse se ha contratado por el
inscrito en el mismo. promotor un seguro que cu-
Precio total de la vivien- bra los daños que se pue-
da y servicio accesorios dan producir por defectos
y forma de pago. estructurales del edificio.
Tratándose de Viviendas

2 Examinar de Protección Oficial


(VPO), o de Precio Tasado
(VPT), si existe alguna pro-
la situación hibición de disponer sobre
jurídica la misma, o si existen de-
de la vivienda rechos de tanteo y de re- Por correo ordinario
tracto a favor de la Admi- Por correo electrónico
Para conocer bien la vivien- nistración Pública.
da que vamos a adquirir no La información podrá tam-
sólo es preciso visitarla, si- Para conocer tales circuns- bién ser solicitada a tra-
no que además es impres- tancias nos hemos de dirigir vés de la página web del
cindible conocer cual es su al REGISTRO DE LA PRO- Colegio de Registradores,
situación jurídica, es decir, PIEDAD, en el que la vivien- www.registradores.org,
AVERIGUAR: da esté inscrita. La informa- desde el mismo domici-
A quien pertenece, y por ción podremos solicitarla lio de los interesados, a
tanto, quien o quienes nosotros mismos, o lo podrá quienes se remitirá la in-
son sus propietarios. hacer por nosotros el vende- formación vía correo elec-
Si existen cargas o gravá- dor, la agencia inmobiliaria, o trónico. El abono de los
menes sobre la misma, es un gestor administrativo. En honorarios se realiza me-
decir, si existen hipotecas, todo caso, la información diante cargo en tarjeta de
embargos u otras cargas registral habrá de ser soli- crédito.
que la afecten. citada antes de entregar
Si existen inquilinos o po- cantidad o firmar contrato En el Servicio de Consumi-
seedores de la misma. alguno. Veamos como solici- dores del Colegio de Re-
Si está sujeta a algún ré- tar la información registral: gistradores, en el teléfono
gimen especial, como gratuito 900 10 11 41,
ocurre con las Viviendas La información podrá ser en la página web
de Protección Oficial. solicitada, en cualquiera www.registradores.org
En caso de tratarse de un de los Registros de la Pro- así como en la dirección
piso en comunidad de pro- piedad de España, presen- de correo electrónico
pietarios, si está al co- tando una solicitud consultas@registrado-
rriente en el pago de las Personalmente res.org, podrá obtener in-
cuotas de comunidad. Por fax formación acerca de los

4
Folleto Comprar un piso 11/2/04 13:40 Página 5

Una de las formas de obtener información registral


es solicitar una nota simple, que incluye las circus-
tancias esenciales relativas a la descripción, domi-
nio y cargas de la finca.

Registros en cuya demar- sión de la responsabilidad


cación se hallan las distin- hipotecaria por principal,
tas calles de las ciudades intereses y costas, y plazo
y pueblos, de las direccio- de duración, embargos,
nes, teléfonos y números servidumbres, posibles liti-
de fax de los Registros, gios sobre la propiedad,
así como de sus direccio- afecciones fiscales y, en
nes de correo electrónico general, cualquier circuns-
y, en general, acerca de tancia que afecte a la pro-
cualquier otra cuestión de piedad de la vivienda. Po-
carácter registral. drá además recoger
cualquier otro dato cuya
La información registral constancia expresamente
Para conocer bien la vivienda que podrá obtenerse en for- solicite el interesado. La
vamos a adquirir no sólo es preci-
so visitarla, sino que además es
ma de: nota informativa sólo tiene
imprescindible conocer cual es su valor informativo de suerte
situación jurídica, averiguando, Nota simple informati- que no podrá ser utilizada
entre otras cosas, a quien perte- va, que incluirá la descrip- en juicio para justificar la
nece, los gravámenes sobre la
misma, si está sujeta a algún ré- ción de la vivienda, situa- inexistencia de cargas o
gimen especial, si está al corrien- ción de la misma, gravámenes.
te en el pago de las cuotas de co- superficie, anejos, cuota
munidad y en el Impuesto sobre
Bienes Inmuebles, o si existe al-
de participación en la pro- Certificación de domi-
guna prohibición de disponer so- piedad horizontal, régimen nio y cargas, la cual puede
bre la misma. administrativo que pudiera tener un contenido más
afectarle (si se trata de amplio que el de la nota
una vivienda de protección simple, en cuanto podrá in-
oficial), hipotecas que pue- cluir, si así se solicita y se
dan gravarla, con expre- justifica un interés en su

5
Folleto Comprar un piso 11/2/04 13:40 Página 6

munidad de propietarios o
por el secretario, de la
que resulte que la vivien-
da que vamos a adquirir
se halla al corriente en el
pago de las cuotas de co-
munidad.
La manifestación formal y
en documento público, de
que no existen constitui-
Podrá solicitarse del Registrador un informe escrito acerca de la dos sobre la vivienda que
situación registral de la finca, o bien, asesoramiento verbal vamos a adquirir contra-
sobre cuestiones relativas a la situación registral de la finca.
tos de alquiler.

La compra de
conocimiento, la reproduc- En todo caso se ha de tener
viviendas
ción literal de las inscripcio- en cuenta que la informa- sobre plano
nes, o información acerca ción registral se suministra-
del historial no vigente de rá de conformidad con lo El examen de la situación fí-
la finca. Por ser un docu- previsto en la Legislación so- sica y jurídica de la vivienda
mento público, firmado por bre Protección de Datos de que pretendemos adquirir se
el Registrador, la certifica- Carácter Personal. hace más complejo en aque-
ción permitirá acreditar en llos casos en los que adqui-
juicio, y frente a terceros, la Además de consultar la si- rimos sobre plano, es decir,
libertad o gravámenes de tuación de la vivienda en el en aquellos casos en los
una determinada finca. Registro, es preciso que el que la vivienda de que se
vendedor nos suministre trata todavía no ha sido
Podrá asimismo solicitar- cierta documentación construida. En tal caso, la
se del Registrador un infor- complementaria, que en to- única descripción a la que
me escrito acerca de la si- do caso debemos exigir: podremos acceder será la
tuación registral de la finca. La copia autorizada de la que resulte del plano que el
escritura pública en la que promotor nos muestre, y la
O solicitar del Registra- se formalizó su adquisi- vivienda sólo existirá si el
dor asesoramiento verbal, ción, si se trata de vivien- promotor cumple su obliga-
dado que éste está obliga- das de segunda mano. ción de edificar de acuerdo
do a informar verbalmente El recibo del que resulte el con lo establecido en los
de cuestiones relativas a pago de la última anuali- planos sobre los que se ce-
la situación registral de las dad del Impuesto sobre lebró el contrato.
fincas, asesoramiento que Bienes Inmuebles, es de-
en todo caso será gratuito, cir, de la antigua contribu- POR ELLO, PARA EL CASO
y al que el Registrador de- ción urbana. DE QUE HAYAMOS COM-
berá dedicar al menos dos Una certificación expedida PRADO SOBRE PLANO, no
horas diarias. por el presidente de la co- deberemos firmar contra-

6
Folleto Comprar un piso 11/2/04 13:40 Página 7

to alguno, ni entregar can- A tal efecto se habrá de tales, aquellas que permi-
tidad alguna a cuenta del consultar el Registro de ten al promotor realizar
precio sin previamente la Propiedad en los térmi- posteriores modificacio-
comprobar lo siguiente: nos antes señalados. nes en el proyecto sin que
lo consienta el comprador,
Que la promotora con la Que la edificación que se las que establecen la re-
que estamos contratando va a levantar ha sido auto- nuncia del comprador al
existe, y que la persona rizada por el Ayuntamien- derecho a elegir Notario,
que va a firmar en su to, mediante la concesión las que establecen la obli-
nombre está facultada pa- de la correspondiente li- gación del comprador a
ra ello. A tal fin debere- cencia. La comprobación subrogarse en el présta-
mos consultar el Regis- de tal circunstancia podrá mo hipotecario contratado
tro Mercantil, donde la obtenerse a través del Re- por el promotor, o las que
empresa promotora debe- gistro de la Propiedad, le obligan a contratar ser-
rá estar inscrita, y ello, pues si consta inscrita en vicios accesorios.
acudiendo a cualquier Re- el Registro la descripción
gistro Mercantil, o a través del edificio futuro es por- En caso de que se entre-
de la página www.regis- que previamente se ha jus- guen cantidades al promo-
tradores.org, desde la tificado ante el Registrador tor, se podrá exigir de éste
que se puede obtener in- la existencia de la licencia, que justifique que las ha
formación acerca de la y el inicio de las obras de
inscripción de la sociedad, acuerdo con el proyecto
cargos de administración, aprobado. En caso de que
apoderados y estatutos. en el Registro no conste
La consulta puede ser rea- todavía la descripción del
lizada desde el propio do- edificio será necesario En caso de que la vivienda que
queramos comprar no haya sido
micilio y se obtendrá la in- acudir al Ayuntamiento pa- construida, la única descripción a
formación “on line”, de ra comprobar que sobre el la que podremos acceder será la
forma inmediata y a través solar de que se trate se que resulte del plano que el
promotor nos muestre, pues la
de Internet. El abono de puede construir. vivienda sólo existirá si éste
los honorarios se realiza cumple su obligación de edificar
mediante un cargo en tar- Si antes de llevarse a ca- de acuerdo con lo establecido en
jeta de crédito. Tal com- bo la construcción del edi- los planos sobre los que se
celebró el contrato.
probación, conveniente en ficio nos exigen la firma
todo caso, se hace im- de un contrato privado y el
prescindible en casos de abono de cantidades a
ventas sobre plano. cuenta del precio, se ha-
brá de tener en cuenta:
Que el solar sobre el que
se va a llevar a cabo la Que si el contrato incluye
edificación está inscrito a cláusulas abusivas éstas
nombre de la sociedad se tendrán por no pues-
promotora con la que con- tas, aunque el comprador
tratamos, de forma que las haya firmado, y se
aquella sea su propietaria. considerarán nulas. Son

7
Folleto Comprar un piso 11/2/04 13:40 Página 8

Cómo
comprar
unavivienda

Una vez finalizada la cons-


trucción, y antes de firmar la
escritura de compraventa,
deberemos exigir del vendedor
que justifique que la obra ha sido
terminada de acuerdo con la des-
cripción establecida en el plano.

depositado en una cuenta terminación de la edifica-


especial de la que sólo po- ción, es porque previa-
drá disponer para llevar a mente se ha justificado
cabo la construcción, y que al registrador la existen-
se contrate un seguro o se cia de un certificado de
constituya un aval que ase- final de obra conforme
gure su devolución más un con el proyecto aproba-
seis por ciento para el ca- do, y la contratación de
so de que no se lleve a ca- los seguros. Por ello, an-
bo la construcción o se re- tes de firmar la escritu-
trase la entrega. ra, es preciso compro-
bar que se ha inscrito
Una vez finalizada la la terminación de la
construcción, y antes de obra en el Registro de
firmar la escritura de la Propiedad.
compraventa, deberemos
En la búsqueda del préstamo
hipotecario habremos de tener
en cuenta que el banco o la caja
exigir del vendedor que
justifique que la obra ha
sido terminada de acuer-
3 ¿Cómo
a quien solicitemos el préstamo do con la descripción es-
buscar la
exigirá para dárnoslo que
tengamos la vivienda inscrita a tablecida en el plano, y financiación
nuestro nombre. que se ha contratado un hipotecaria?
seguro que cubra los da-
ños que al comprador se En la actualidad, la compra
le pudieran producir por de una vivienda conlleva ca-
defectos en la construc- si siempre la obtención de
ción. Tales circunstancias un préstamo hipotecario a
podrán comprobarse a través del cual financiar la
través de una consulta al adquisición. El Banco o la
Registro de la Propiedad, Caja prestamista abona el
pues si consta inscrita la importe del precio al vende-

8
Folleto Comprar un piso 11/2/04 13:40 Página 9

tía hipotecaria se produ- dad que le ofrezca me-


cen de forma simultánea, jores condiciones.
de suerte que al tiempo
del otorgamiento de la En aquellos casos en los
escritura acuden al Nota- que vayamos a subrogar-
rio el vendedor, el com- nos en el préstamo contra-
prador y el apoderado del tado por el vendedor o pro-
banco, que procederá a motor, hemos de tener en
entregar el importe del cuenta:
precio al vendedor. Que deberemos exigir al
vendedor la presenta-
Que los contratos de ción de una certificación
préstamo hipotecario son expedida por el Banco o
generalmente contratos Caja acreedor, de la que
dor, y el comprador queda de adhesión que incluyen resulte la cantidad que
obligado a devolver al banco condiciones generales, al- se halla pendiente de
lo pagado, abonando un inte- gunas de las cuales pue- pago.
rés determinado. El banco den ser abusivas. En es- Que podremos solicitar
garantiza la devolución con te punto se ha de tener del Banco o Caja que
una hipoteca, la cual le per- presente lo establecido tenga la hipoteca del
mitirá exigir la venta de la vi- por la legislación de pro- vendedor o promotor
vienda en caso de que el tección de consumidores una mejora en el tipo de
comprador no atienda los y usuarios. interés y en las condicio-
plazos de devolución del nes del plazo, y que en
préstamo, para de este mo- Puede ocurrir que la vi- caso de negarse a ello,
do cobrarse con el precio vienda que vayamos a ad- podremos solicitar de
que se obtenga. quirir esté gravada con la otro Banco o Entidad ta-
hipoteca que constituyó les condiciones, de mo-
En la búsqueda del présta- el vendedor para financiar do que la nueva entidad
mo hipotecario a través del su adquisición o, si se pague a la anterior el
cual financiar la adquisición trata de vivienda nueva, importe pendiente de
de la vivienda que compre- con la hipoteca que cons- pago y se coloque en su
mos, habremos de tener en tituyó el promotor para fi- lugar como acreedora,
cuenta: nanciar la construcción. con las nuevas condicio-
En tales casos es impor- nes más ventajosas. Ta-
Que el banco o la caja a tante saber que el com- les operaciones resultan
quien solicitemos el prés- prador no está obligado prácticamente gratuitas
tamo exigirá para dárnos- a subrogarse en el prés- en cuanto están exen-
lo que tengamos la vivien- tamo hipotecario con- tas de impuestos, y los
da inscrita a nuestro tratado por el vendedor, honorarios notariales y
nombre. Generalmente, la sino que podrá exigir registrales y las comisio-
celebración del contrato que se cancele la hipo- nes que pueden cobrar
de compraventa y la en- teca anterior, y obtener los Bancos por llevarlas
trega del préstamo con la un nuevo préstamo hi- a cabo están muy redu-
constitución de la garan- potecario de otra enti- cidas por ley.

9
Folleto Comprar un piso 11/2/04 13:40 Página 10

2 La firma
del contrato

L a firma del contrato de


compraventa supone la
prestación formal del con-
sentimiento y, con ello, la
compraventa de viviendas
generalmente se
formaliza en escritura
pública. No obstante, en
entrega, por un lado, de la casos de ventas sobre
vivienda, a través de la en- plano se suele acudir al
trega de llaves y, por otro, contrato privado para
del pago del precio, ya por formalizar la entrega de
el vendedor, ya por el banco cantidades a cuenta del
que financie la operación a precio, y la obligación de
través del préstamo hipote- construir y entregar.
cario. Por tanto, es el mo-
mento en el que ya no po- Es importante saber que,
La firma del contrato de com-
praventa supone generalmente demos echarnos atrás. Es otorgado un documento
la entrega, por un lado, de la vi- por ello que conviene darle privado, cualquiera de las
vienda y, por otro, del pago del la mayor formalidad posible, partes podrá exigir a la
precio por el vendedor.
y tener en cuenta: otra que se proceda a su
elevación a documento
Que el contrato puede público, pudiendo, en
formalizarse en un caso de que la otra parte
documento privado, sin se niegue, solicitar la
intervención de un intervención judicial. Hay
Notario y con la sola que tener en cuenta que
intervención del vendedor para inscribir la compra
y el comprador. Ello sólo en el Registro de la
será posible cuando la Propiedad será siempre
venta no se financie con necesario el otorgamiento
préstamo hipotecario, de escritura pública
pues éste precisa en todo
caso de una escritura La regla general es que el
pública e inscripción en el contrato de compraventa
Registro de la Propiedad. de viviendas se formalice
Es por ello que la en escritura pública, do-

10
Folleto Comprar un piso 11/2/04 13:40 Página 11

cumento público autoriza-


do por el Notario, quien
recoge la voluntad de las
partes, emite juicio de
identidad y capacidad de
las mismas, redacta el
documento conforme a lo
querido por ellas o según
la minuta por ellos pre-
sentada y ajustándose a
los requisitos legales, y
hace a las partes las ad-
vertencias correspondien-
Es importante saber que, otorgado un documento
tes a las obligaciones privado, cualquiera de las partes podrá exigir a la
que a cargo de cada una otra que se proceda a su elevación a documento
de ellas resultan de la ce- público, pudiendo, en caso de que la otra parte se
niegue, solicitar la intervención judicial.
lebración el contrato.

La intervención del
Notario dará
autenticidad al
contenido del documento,
de modo que lo que ante
el Notario declaren y
hagan el comprador, el
vendedor y, en su caso, el
banco o caja que conceda
el préstamo hipotecario,
será recogido en la
escritura, la cual servirá
de prueba frente a todos
del hecho que motiva su
otorgamiento y de su

11
Folleto Comprar un piso 11/2/04 13:41 Página 12

Cómo
comprar
unavivienda

Cualquiera que haya sido la forma fecha, y ninguna de las Propiedad una nota
de celebración del contrato, el
vendedor queda obligado por los partes podrá negar frente simple que acredite la
vicios o defectos ocultos de la vi- a la otra que hizo las titularidad y cargas de la
vienda, aunque los ignorase, pu- declaraciones que finca, e inmediatamente
diendo el comprador optar entre
desistir del contrato o rebajar una
constan en la escritura. después de haberse
cantidad proporcional del precio. firmado, si las partes lo
El otorgamiento de la solicitan, remitirá al
escritura equivale a la Registro una
entrega de la vivienda, y comunicación en la que
generalmente el importe se exprese que la
del precio se entrega al escritura ha sido
vendedor en presencia autorizada, evitando así
del Notario. Por ello, que, ya celebrado el
antes de autorizar la contrato, el comprador
escritura el Notario pedirá pudiera quedar afectado
al Registro de la por algún embargo o

12
Folleto Comprar un piso 11/2/04 13:41 Página 13

Antes de autorizar la escritura el Notario pedirá al Registro de la Pro-


piedad una nota simple que acredite la titularidad y cargas de la finca,
e inmediatamente después de haberse firmado, si las partes lo solici-
tan, remitirá al Registro una comunicación en la que se exprese que la
escritura ha sido autorizada, evitando así que, ya celebrado el contrato,
el comprador pudiera quedar afectado por algún embargo o carga del
vendedor que accediera al Registro con anterioridad a la compra.

carga del vendedor que


accediera al Registro con
anterioridad a la compra.

Es importante saber que


la elección del Notario
corresponde en principio
a quien vaya a satisfacer
sus honorarios, y si el
vendedor es un empresa-
rio y el contrato se cele-
bra bajo concidiones ge-
nerales de contratación,
como ocurre cuando se
compra a una promotora,
o cuando contratamos un
préstamo hipotecario, la tos que pagó, o rebajar afecten a la habitabili-
elección corresponde al una cantidad proporcio- dad del edificio durante
adquirente. nal del precio a juicio de un plazo de tres años, y
peritos. Además, el pro- por daños causados en
Finalmente hemos de motor, el constructor y la defectos de acabado por
señalar que cualquiera dirección técnica del edi- plazo de un año, estan-
que haya sido la forma ficio responden solida- do además obligados a
de celebración del con- riamente frente a los contratar los correspon-
trato, el vendedor queda compradores y frente a dientes seguros.
obligado por los vicios o terceros adquirentes por
defectos ocultos de la los daños causados por
vivienda, aunque los ig- los defectos constructi-
norase, pudiendo el vos estructurales duran-
comprador optar entre te un plazo de diez
desistir del contrato, años, por daños que re-
abonándosele los gas- sulten de defectos que

13
Folleto Comprar un piso 11/2/04 13:41 Página 14

3 El pago de
los impuestos
A ntes de comprar, es im-
portante tener en cuenta
que la celebración de cual-
quier contrato de compra-
to General Indirecto Cana-
rio. Dicho impuesto se
abonará al vendedor, a
quien se entregará junto
venta conlleva la obligación con el precio de venta.
de pagar impuestos, por lo Además, el comprador ha-
que conviene cuantificar brá de pagar el Impuesto
anticipadamente la canti- de Actos Jurídicos Docu-
dad a pagar. El precio que mentados, correspondien-
figure en la escritura de te a las Comunidades Au-
compraventa constituirá la tónomas, y cuya cuantía
base sobre la cual se cal- estará entre un 0,5 y un
Los impuestos a pagar serán cule la cuota del impuesto 1% del precio de la venta
distintos según se de la compra a pagar, aunque si dicha que se haga constar en la
de una primera vivienda, cantidad es inferior al valor escritura. El pago de este
realizada directamente al
real, Hacienda girará una li- impuesto habrá de ser au-
promotor, o de la compra de
viviendas de segunda mano. quidación complementaria toliquidado en un impreso
por la diferencia. oficial, e ingresado en una
cuenta de la Hacienda Pú-
Los impuestos a pagar se- blica, a través de alguna
rán distintos según se trate de las entidades banca-
de la compra de una prime- rias colaboradoras.
ra vivienda, realizada direc-
tamente al promotor, o de la COMPRA DE VIVIENDAS
compra de viviendas de se- USADAS: En aquellos ca-
gunda mano. sos en que compramos vi-
viendas usadas al propie-
COMPRA DE VIVIENDAS tario de las mismas, el
NUEVAS: El comprador de- impuesto a pagar no será
berá abonar al vendedor el el Impuesto sobre el Valor
importe del Impuesto so- Añadido (IVA), sino el Im-
bre el Valor Añadido (IVA), puesto de Transmisiones
y en Canarias del Impues- Patrimoniales, que se abo-

14
Folleto Comprar un piso 11/2/04 13:41 Página 15

¿Quién gestiona
el pago de los impuestos?
La gestión de pa- quidación de los les y de Actos
go de los impues- Impuestos de Jurídicos Docu-
tos, es decir, la Transmisiones mentados ha de
obtención de los Patrimoniales realizarse en el
impresos de auto- en caso de com- plazo de un mes
liquidación, el cál- pra de vivienda a contar desde
culo de la cuota, usada, y de la fecha del
na a la Comunidad Autóno- el ingreso de su Actos Jurídicos otorgamiento de
ma en la que se encuentre importe en la enti- Documentados, la escritura. Los
la vivienda adquirida, me- dad correspon- en caso de com- retrasos darán
diante la autoliquidación diente, y la pre- pra de vivienda lugar a que se
de su importe en un impre- sentación del nueva, es: impongan recar-
so oficial, e ingreso de impreso con el pa- La Delegación gos.
aquel en una cuenta de la go hecho en la ofi- de Hacienda de
cina de Hacienda la Comunidad Que el pago de
Hacienda Pública a través
podrá ser realiza- Autónoma res- los referidos im-
de alguna de las entida-
do bien por el pro- pectiva, si se puestos es ne-
des bancarias colaborado- pio comprador, trata de capita- cesario para que
ras. Importe: su cuantía bien por una ges- les de provincia, pueda llevarse a
se fija por aplicación de un toría, bien por la La Oficina Li- cabo la inscrip-
porcentaje sobre el precio, notaría en la que quidadora de ción del derecho
a determinar por la Comu- se haya otorgado Distrito, que se adquirido en el
nidad Autónoma, que está la escritura si lleva en los Re- Registro de la
entre el 6 y 7%. presta servicios gistros de la Propiedad.
de gestión. La Propiedad, si se
elección del siste- trata de pobla-
LA ESCRITURA DE PRÉS-
ma corresponde al ciones que no
TAMO HIPOTECARIO, es-
comprador, quien son capital de
tá sujeta al pago del Im- debe saber: provincia.
puesto de Actos Jurídicos
Documentados, por una Que el lugar Que el pago de
cuota que estará entre el donde se ha de los impuestos
0.5% y el 1%, según la Co- presentar el im- de Transmisio-
munidad Autónoma de que preso de autoli- nes Patrimonia-
se trate, del total importe
de la responsabilidad hipo-
tecaria, es decir, no de la costas de ejecución. Finalmente hemos de tener
cantidad efectivamente Las escrituras de nova- en cuenta que en caso de
prestada, sino de la canti- ción, subrogación y cance- que compremos Viviendas
dad garantizada para la lación de préstamos hipo- de Protección Oficial (VPO),
devolución del principal, tecarios están exentas de los tipos fiscales estarán
de los intereses y de las impuestos. generalmente reducidos.

15
Folleto Comprar un piso 11/2/04 13:41 Página 16

4 La inscripción
en el Registro

U
de la Propiedad

na vez hemos firmado la


escritura de compraventa y
la de préstamo hipotecario,
y ya pagados los impues-
que sea discutido por
otros o se perturbe su
posesión.
Una vez haya inscrito
tos, todavía queda un últi- su derecho, ya nadie
mo trámite, que consiste en podrá adquirir con efi-
la inscripción del derecho cacia ningún derecho
que hemos adquirido en el sobre su vivienda sin
Registro de la Propiedad. obtener previamente su
Dicha inscripción es nece- consentimiento.
saria para:
Que el comprador pueda
La inscripción en el Registro de Que el comprador quede obtener un préstamo
la Propiedad es necesaria para plenamente protegido en hipotecario con el que
que el comprador quede el derecho que ha financiar la adquisición de
plenamente protegido en el
adquirido, pues sólo si la vivienda, pues sólo si
derecho que ha adquirido y pueda
obtener un préstamo hipotecario. inscribe su derecho en el el comprador inscribe su
Registro: derecho de propiedad
Será considerado como podrá el Banco inscribir la
único y verdadero pro- hipoteca que le garantiza
pietario mientras no se la devolución del
declare lo contrario en préstamo.
sentencia judicial.
Quedará protegido fren- Además, una vez se ha
te a los acreedores del realizado la inscripción en
vendedor. el Registro, éste comuni-
Quedará protegido fren- ca al Catastro el cambio
te a cargas ocultas que de titularidad de la vivien-
pudieran afectar a la vi- da, de modo que el si-
vienda. guiente recibo del Im-
Podrá obtener puesto sobre Bienes
protección judicial de Inmuebles sea ya girado
su derecho en caso de a nombre del comprador.

16
Folleto Comprar un piso 11/2/04 13:41 Página 17

¿Quién gestiona la
inscripción?
Para que pueda mentos puede documento tie-
inscribirse el de- realizarse ne algún defec-
recho de propie- to que impide
dad en el Regis- Directamente su inscripción
tro de la por el (defectos de
Propiedad, es comprador. forma, falta de
preciso que se capacidad de
Por todo lo anterior es presente en la Por una las partes, falta
esencial, según ya hemos Oficina Registral gestoría. de adecuación
explicado, que sólo com- en cuyo territo- al contenido del
premos a aquella persona rio se encuentre Por la Notaría, Registro, etc.),
que en el Registro de la la vivienda ad- si presta habrá de notifi-
Propiedad aparece como quirida: servicios de carlo de forma
propietario de la vivienda gestión. fehaciente al
Copia autori- presentante del
o del solar sobre el que
zada de la es- En todo caso es documento. Es-
se va a edificar, que com-
critura pública preciso saber te podrá subsa-
probemos si existe algún de venta. que una vez pre- nar los defec-
embargo, hipoteca u otra sentado el do- tos apreciados
carga en su historial re- Impreso de cumento en el o, en caso de
gistral, y que, una vez ha- Autoliquida- Registro, la ins- que no esté de
yamos firmado la escritu- ción del Im- cripción habrá acuerdo con la
ra, procedamos a la puesto del de ser practica- calificación del
inscripción de nuestro de- que resulte da dentro de los Registrador,
recho en el Registro. que se ha quince días há- presentar un re-
efectuado el biles siguien- curso ante la
ingreso de la tes. El Registra- Dirección Gene-
cantidad auto- dor comprobará ral de los Re-
liquidada. que el contrato gistros y del
se ha celebrado Notariado, o so-
Último recibo con todos los licitar la revi-
del IBI, a fin requisitos que sión de la califi-
de poder ha- establece la ley cación
cer constar para que tenga realizada por el
en el Registro plena eficacia y Registrador
la referencia pueda acceder que, según un
catastral de al Registro el cuadro aproba-
la vivienda. derecho de pro- do reglamenta-
piedad del com- riamente, deba
La presentación prador, y si en- sustituir al que
de tales docu- tiende que el calificó.

17
Folleto Comprar un piso 11/2/04 13:41 Página 18

5 Costes
que genera la compra
de una vivienda

L a compra de una vivien-


da genera una serie de cos-
tes para el comprador, que
a veces no se sabe bien
entregado una señal, su
importe habrá de descon-
tarse de la cantidad a pa-
gar en el momento de fir-
porqué ni a quien se pagan, mar el contrato. Puede
y que incrementan de forma ocurrir que para garanti-
sensible el desembolso ini- zar que la venta conclui-
cial que hay que realizar pa- rá, se haya celebrado un
ra adquirir la vivienda. Por contrato de arras, y para
ello conviene distinguir: ello hayamos entregado
una cantidad al vendedor.
En tal caso, tal cantidad
¿A quién se descontará del precio
a abonar a la firma, te-
debo pagar? niendo en cuenta que si
el comprador decide no
Al vendedor, el precio de comprar, perderá la canti-
La compra de una vivienda gene- compra de la vivienda. En dad, y que si es el vende-
ra una serie de costes destinados caso de que antes del dor el que se echa atrás,
a pagar al vendedor, a la agencia
inmobiliaria, al Notario, los gesto-
otorgamiento de la escri- deberá devolver la canti-
res y al Registro de la Propiedad. tura hayamos entregado dad doblada.
una cantidad a cuenta del
precio, o que hayamos A la Agencia Inmobilia-
ria. Es importante tener
en cuenta que quien de-
be pagarle sus servicios
es aquella parte que los
haya contratado. Por tan-
to, si es el vendedor el
que ha contratado a la
Agencia, como general-
mente ocurre, ésta sólo
podrá exigir sus honora-

18
Folleto Comprar un piso 11/2/04 13:41 Página 19

rios del vendedor, y nunca Es muy importante que lla establecido por un
del comprador. exijamos la presentación Arancel o Tarifa Regla-
de las facturas originales mentaria, a disposición
Al Notario. El Notario co- emitidas por el Notario y del usuario en cada ofi-
brará los honorarios que el Registrador, así como cina registral.
según su arancel corres- la carta de pago de los
pondan por la autoriza- Impuestos, de modo que Antes de realizar ningún pa-
ción de las escrituras de sepamos cuanto paga- go exija usted la presenta-
compraventa y de présta- mos por cada servicio. ción de las facturas corres-
mo hipotecario. Es impor- pondientes, con desglose
tante saber que por ley, el Al Registro de la Pro- de los conceptos correspon-
pago de tales honorarios piedad habremos de pa- dientes, el IVA, y la identi-
corresponde al vendedor, gar el importe de los ho- dad y NIF de quien la expi-
en cuanto se refieran a la norarios correspondien- de. En el caso de las
autorización de la escritu- tes a la extensión de la expedidas por Notarios y
ra, y al comprador, en inscripción de nuestro Registradores, si no está de
cuanto se refieran a la ex- derecho y, si así se hu- acuerdo con los conceptos
pedición de las copias de biera pactado, el impor- por los que se le cobra, o
la escritura. El comprador te de los honorarios co- con las cantidades, podrá
sólo habrá de pagar la rrespondientes a la ins- presentar recurso contra
totalidad de los honora- cripción de la hipoteca. ellos en los términos que
rios del Notario si así lo El importe de los aran- establecen las normas que
pacta expresamente con celes registrales se ha- fijan su arancel.
el vendedor. El importe
de los aranceles notaria-
les se halla establecido
por su Arancel o Tarifa
Reglamentaria.

A los gestores, el impor-


te de sus servicios de
gestión para el caso de
que se hayan contratado.

19
Folleto Comprar un piso 11/2/04 13:41 Página 20

Enlaces de interés

Colegio de Registradores de la Confederación de Consumidores Cataluña


Propiedad, Bienes Muebles y y Usuarios www.gencat.es
Mercantiles de España www.cecu.es
Extremadura
www.registradores.org
Asociación Hipotecaria Española www.juntaex.es
Decanato de Cataluña del www.ahe.es
Galicia
Colegio de Registradores
Asociación de Promotores y www.xunta.es
www.regcat.org
Constructores de España
Islas Baleares
Decanato de Castilla-La Mancha www.apce.es
www.caib.es
del Colegio de Registradores
Asociación de Gestores
www.registradoresclm.org Islas Canarias
Inmobiliarios y de Fincas
www.gobiernodecanarias.org
Consejo General del Notariado www.agif.com
www.notariado.org La Rioja
www.larioja.org
Agencia Estatal de Administración
Tributaria Comunidades Madrid
www.aeat.es Autónomas www.madrid.org
Dirección General del Catastro Andalucía Murcia
www.catastro.minhac.es www.juntadeandalucia.es www.carm.es
Confederación Española de Aragón Navarra
Organizaciones de Amas de Casa, www.aragob.es www.navarra.es
Consumidores y Usuarios
Asturias País Vasco
www.ceaccu.org
www.princast.es www.euskadi.net
Organización de Consumidores y
Cantabria Comunidad Valenciana
Usuarios
www.gobcantabria.es www.gva.es
www.ocu.org
Castilla y León Ceuta
Asociación de Empresas
www.jcyl.es www.ciceuta.es
Constructoras de Ámbito
Nacional Castilla-La Mancha Melilla
www.seopan.es www.jccm.es www.camelilla.es

Edita: Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España

20
Folleto Comprar un piso 11/2/04 13:39 Página 22