REPUBLICA ORIENTAL DEL URUGUAY INSTITUTO NACIONAL DE ESTADISTICA INDICADORES DE ACTIVIDAD Y PRECIOS DE LA CONSTRUCCION EN MONTEVIDEO METODOLOGIA PRIMEROS RESULTADOS BASE 1990PRESENTACION Con esta publicacién, el Instituto Nacional de Estadistica pone a disposicién de los usuarios la metodologfa y resultados de la primera investigacidn realizada en nuestro pafs sobre la Industria de la Construccisn a partir de Encuestas Directas en Obras. A través de la misma se busca en una primera instancia tener indicadores sobre la evolucidn del nivel de actividad en Ja construccién de viviendas nuevas en Montevideo, asf como de sus precios por tipo 0 categorfas. Si bien en esta etapa 1a cobertura de las Encuestas se restringe a la ciudad de Montevideo y a las viviendas nuevas, se espera en un futuro préximo extender el estudio a otras reas geograficas del pafs, asf como a la construccidn con otros desti En esta publicacién se presenta, en primer lugar, la metodologia general de la investigacién y de la encuesta que se leva a cabo para el relevamiento de la informacién en campo. En segundo lugar, se presentan los resultados para el aio 1990 - base de cilculo - de la estimacién de los valores brutos de produceién de la construceién de viviendas y sus componentes por tipologfa, asf como los niveles de precios correspondientes, Asimismo se incluyen los {ndives de volumen fisico y precios para los aos 1991 y 1992 con frecuencia semestral, La investigacisn fue posible gracias a la colaboracién de la Intendencia Municipal de Montevideo que brindé la informacién de los permisos de construccién, que constituyen el marco de referencia del presente estudio, la de las empresas constructoras que permanentemente han informado a la encuesta y el apoyo financiero del Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo a través del asesoramiento técnico que permitié su puesta en prietica. Cra. Rosa Grosskoff Directora GeneralINSTITUTO NACIONAL DE ESTADISTICA DIRECCION GENERAL Cra. Rosa Grosskoff Directora General Ing. José Marta Calvo Sub-Director General DIRECCION DE LA ENCUESTA Arg, Julio César Taulé ASISTENTES Analia Gomez Alicia Abayian Daniel Malrechauffé Rail Nazur ASESORIA TECNICA Ing. M, Ménica Beltrami DIVISION COMPUTACION Ing. Daniel La Buonora Director de Divisign A/P Carlos Rondan Sub-Director de Divisign AIP Daniel Sommer AIP Edgardo Greising Carlos Rodriguez Gabriel Polcino Analistas DEPARTAMENTO DE PUBLICACIONES Catalina Sadlo Direetora de Departamento Gualberto Castano Supervisor de Tmprenta La propuesta metodolégica y coordin Unidas Cr. Roberto Barriola. in técnica estuvieron a cargo del consultor de Naciones La puesta en préctica del disefio muestral, provesamiento de resultados y edleulo de los indicadores para construir la base estuvieron a cargo de la Ing. M, Mdnica Beltrami. La elaboracién de metrajes y presupuestos de los tipos de viviendas seleccionados estuvieron a cargo del Sr. Ruben Diana,INDICE 1, METODOLOGIA GENERAL . 1.1 Introduecién eg aaa e an " 1.2 La Estrategia Estadfstien General para el Cileulo de las Variables de de Produccidn de la "Construceién de Viviendas" 1,3 Elaboracién de la "Tipologta de Viviendas” 14 Caleulo de Py ¥ Quy 1.5 Caloulo de P, . . 1.6 Calleulo de Q, 2. METODOLOGIA DE LA ENCUESTA ....... 2.1 Introdueeién 2.2 Objetivo ....... 23. Mareo Maesteal y Unidad de Investig 2.4 Tipologfas de Constr 4 Tatyene 2.5. Criterios Mangjados en la Clasiticavisn Tipoligica 2.6 pein de los Tipos de Viviend: 27 pein de los Representantes Elegilos 2.8 Estructura de Costos . . 2.9 Relevamiento de Ia Informa in, 3. CONSTRUCCION DE LA BASE DE LOS INDICES PARA EL ANO 1990 . . 3.1 Introduceiin 22... 2... ee 3.2 Costos por Tipologia y Rubros CUADRO A, Estructura de Costos por Tipalog 3.3 Costos y Componentes... 2.6.0.0. 0000 a slewt ens CUADRO B, Valor Promedio del Metro ‘ rado Ed Componentes del Costo, segdin Tipologta. oo... + CUADROC. Incidencia del Valor del Metro Cuudrado Euificado por Componentes del Costo, segiin Tipologt . 5 3.4. Resultalos Obtenidos para la Construceidn de la Base de los Indices CUADRO D, Valor Bruto de Produccin de In Construceién de Vi Nuevas por Estructura y Componentes, segiin Tipologia ado por 4, RESULTADOS DE LA ENCUESTA CONTINUA DE CONSTRUCCION DE VIVIENDAS NUEVAS EN MONTEVIDEO . 4.1 Introduceién . 42. Valor Bruto de Produccisn y Composicin por Tipolog CUADRO E. Valor Bruto de Produccidn de In Construceién dle Viviendas Nuevas por Estructura y Componentes, segiin Perfodo Semestral y Tipologia . 4.3. Series de Previs we CUADRO F. Previn del Metro Cuadrado Euifieado por Period, Unidad Monetaria y Tipologia Agrupada CUADRO G. Evalucién del Precio del Metro Perfodo, segiin Unidad Monetaria y Tipologit ... 2... 4.4 Indices de Volumen Fisivo, Precios y Valor Bruto de Produc Constru jendas Nuevas en Montevideo... « anaes segdn Rubros de Obra. iarado Editicado por 19 19 19 19 20 21 2 23CUADRO H. Indice de Volumen Fisico de la Construccién de Viviendas Nuevas por Semestre, segdn Tipologia 23 CUADRO J. Indice de Precios de la Construccién de Viviendas Nuevas por Semestre, segtin Tipologia 24 CUADRO K. Indice “del Valor Bruto de Produccidn de la Construccién de Viviendas Nuevas por Semestre, segiin Tipologfa........... 24 ROB HD Lats vail a tinaeiatcegnrads Ma tednd Adeaid ace aad 25 A, MEMORIA DESCRIPTIVA DE LA OBRA DELAIMM ........0.- 00000005 7 NUMERO DE PERMISOS DE CONSTRUCCION OTORGADOS POR LA INTENDENCIA MUNICIPAL DE MONTEVIDEO Y SUPERFICIE COMPRENDIDA EN LOS MISMOS, POR DESTINO, SEGUN TIPO DE OHRAVANG TOO. 9. cow 3A nb ea wacaica Dope us ore arian mia: 30 NUMERO DE PERMISOS DE CONSTRUCCION OTORGADOS POR LA INTENDENCIA MUNICIPAL DE MONTEVIDEO Y SUPERFICIE COMPRENDIDA EN LOS MISMOS, POR DESTINO, SEGUN TIPO DE. OBRA, ANO 1991 31 NUMERO DE PERMISOS DE CONSTRUCCION OTORGADOS POR LA INTENDENCIA MUNICIPAL DE MONTEVIDEO Y SUPERFICIE COMPRENDIDA EN LOS MISMOS, POR DESTINO, SEGUN TIPO DE OBRA. ANO 1992 32 NUMERO DE PERMISOS DE CONSTRUCCION OTORGADOS POR LA INTENDENCIA MUNICIPAL DE MONTEVIDEO Y SUPERFICIE COMPRENDIDA EN LOS MISMOS, POR DESTINO, SEGUN TRAMO DE SUPERFICIE EN METROS CUADRADOS . . . NUMERO DE PERMISOS DE CONSTRUCCION OTORGADOS POR LA INTENDENCIA MUNICIPAL DE MONTEVIDEO Y SUPERFICIE COMPRENDIDA EN LOS MISMOS, POR DESTINO, SEGUN AREAS APROXIMADAS ALOS BARRIOS ........ 00: sc eeeeseeeeee 34 NUMERO DE PERMISOS DE CONSTRUCCION OTORGADOS POR LA IMM. DESTINADOS A VIVIENDA NUEVA, POR TIPOLOGIA DE COSTOS, SEGUN TRAMO DE SUPERFICIE A EDIFICAR .....- +000 s esses 36 SUPERFICIE EN PERMISOS DE CONSTRUCCION OTORGADOS POR LA IMM. DESTINADOS A VIVIENDA NUEVA, POR TIPOLOGIA DE COSTOS, SEGUN TRAMO DE SUPERFICIE A EDIFICAR .........000++++ 37 B. ENCUESTA DE OBRAS : MANUAL DEL RELEVAMIENTO EN OBRA . 39 B.L - Introduccign . 39 B.2 - Consideraciones Generales 39 B.3 - Aspectos Particulares . . . 4l B.4 - Tipologia 4l B.5 - Cabezal 2 B.G - Avance . . 42 B.7 - Criterios 8 45 47 41 48A.3. Formulas empleadas para el ealeulo del & A Seleccién de kt mu A.S Estimadores ut B. DISENO DE LA MUESTRA PARA EL 2° SEMESTRE DE 1992 Y SIGUIENTES .. . ii 49 50 31 353|. METODOLOGIA GENERAL 1.1 Introduccién El Sector Construccidin de Viviendas tiene importancia dentro de la actividad produetiva del pats ya nivel de la Contabilidad Nacional se earacteriza por las dificultades estadisticas de la captacién de datos sobre el mismo. La produccién de este sector se desarrolla en el lugar de las "Obras" y es ejecutada por agentes que no siempre estén constituidos en empresas "formales", Adems del "Contratista Principal" (Constructor) existe una enorme variedad de "Subcontratistas" (pintores, herreros, plomeros, electricistas, carpinteros, ete.). La realizaciGn de encuestas a estos "agentes" ofrece grandes problemas Pues muchos de ellos no tienen "locales" y “oficinas” formalmente constituidas. Otro aspecto que aumenta las "complivaciones" es el hecho de que cada “obra” se desarrolla en un largo tiempo que puede abarcar a mis de un "perfodo" (afio) de la Contabilidad Nacional. A todo lo anterior se une a circunstaneia de que "a primera vista" todos los "Productos" del sector son distintos, o sea que es dificil encontrar dos "viviendas iguales' Este capftulo presenta los lineamientos generales de la estrategia estadfstica que se utiliza para Ja medicién de algunas variables relativas al Sector Construcy 1.2 La Estrategia Estadistica General para el Caileulo de Produccién de la "Construccién de Viviendas" \s Variables de la Cuenta de La "estrategia estadistica" utilizada se base en primer lugar en la existencia de una "tipologta de viviendas" que caracteriza a la produccidn de las mismas. Sea dicha tipologta: v Vivienda tipo 1 Vivienda tipo 2 V Vivienda tipo N 1 Ween ilt Sedefine: Q, = Cantidad de metros euadrados de vivienda tipo "i" construfdos en el perfodo "t". P, = _ Precio del metro cuadrado de vivienda tipo "i" en el perfodo "t". Cos los datos de P, y Qj, se pueden estimar los valores brutos de la produccién a precios corrientes y constantes VBP, y VBPyo, mediante siguientes caminos:)) 2 Extrapolacién de VBPo VBP.) = 1Qy, x VBPae = FP, donde 1Q,, (indice de cantidades de Laspeyres muestral) es una"estimacién” de Ze x Po E Op * Po por Io tanto EQ, * Pp 10, & VBP * =p * Oo * Po = EQ, x Py = VBP VBP, = IP, x VBP i i smaeién de i Sie donde IPp (fadice de precios de Paasche muestral) es una estimacién de =—*——~ DP, xQ, por lo tanto EP, x Qy EPpy x Qy Pp, % VBP x LQ, x Py = BP, x Q, = VBPay Deflaccién de VBP, i veP, VBP@ = =p” Py por lo tanto VBP | _& QyxPy Py, = P,xQy E PpxQy, = EQxPy = VBP VBP, es un valor que se supone es obtenido por medios directos En el caso del VA pueden asumirse las mismas evoluciones a previos corrientes y constantes que para VBP. ‘A continuacisn se explicita la metodologfa general de trabajo y en particular la forma de construir una adecuada tipologfa y calcular P, y Qu de las construcciones coneretas de vi 1,3. Elaboracién de la "Tipologia de Viviendas" A los efectos de elaborar la tipologta de viviendas se debe efectuar una “investigacién” a nivel was en un determinado perfodo. A partir de los datos que surgen de la “realidad”, es posible elaborar una “tipologia" y asf evaluar la importancia y el "peso" de cada una respecto al total.Se ha tratado de que los “tipos" definidos sean lo mas “estables" posibles en el tiempo para que los indicadores sean sdlidos. 1) 2) 3) “separar” los diferentes niveles de cal La investigacién para la conformacién de “tipolog(as" se centré en variables tales como: Niimero de viviendas englobadas en el permiso. Total metros cuadrados a construir y su desagregacién por vivienda Metros cuadrados del terreno. Ubicacién. Niimero de pisos. Morfologia de las viviendas : Niimero de dormitorios Naimero de bafios Numero de "estares", ete. ete. Caracterfsticas de las viviendas : Movimiento de tierra Cimientos + Pisos Techos Paredes s Revestimientos etc. ete. En primer lugar se hicieron grandes agrupaciones como por ejemplo: Edificios de apartamentos ~ Con ascensor - Sin ascensor Viviendas uni, bi o tri familiares Otros tipos Al interior de cada "agrupaciGn" se efectuaron nuevas desagregaciones que permitieron lad de las viviendas. La investigacidn citada fue hecha a través de informantes ealificados con amplio conocimiento del Sector Construccién, Para cada uno de los "tipos" finalmente definidos se determin luego una "vivienda promedio" que lo “representara”, 1.4 Ciileulo de Py ¥ Qy Definida una tipologfa, con "N* tipos, i € (1, 2,3, «.. , N }, para cada "tipo", Qo = Cantidad de metros cuadrados construfdas de viviendas tipo i, en el perfodo base 0"), surgird de la expansin de los datos de una muestra de obras en lo referente a lo consteufdo en el perfodo "0",Lo “construfdo" en el perfodo "0" se calcula teniendo en cuenta “ciertas pautas", que son exactamente iguales a las que se usan al momento de calcular Q,. Este tema se trata en profindidad en otro capitulo. Se centrard ahora la atencién en el cilculo de: Py = Precio del metro cuadrado de construccién i en el perfodo "0". A tal efecto se elabora un presupuesto "fisico” detallado, en oficina, de lo que insumirfa la construccién de la vivienda promedio "i", Recuérdese que esa vivienda estd definida por completo fen cuanto a metraje, morfologfa y calidades de cada etapa. El presupuesto fisico fue hecho por arquitectos e ingenieros que disefiaron fntegramente la “vivienda promedio", desde sus "planos” hasta el detalle de todos los insumos fisicos, humanos y de maquinaria, De esta forma se obtiene un "presupuesto" representado por E py dy» donde 45 es la cantidad del insumo j que demanda Ia construccidn i en el aio "0". Pa = eel precio por "unidad del insumo j en el aio "0". E - = _ representa ta suma de valores de los insumos que demanda Ia vivienda Sea Ma = Total de metros cuadrados de la “vivienda promedio” i, Z Py Seteniré que: Py = —22a~tor Myo Ty Py X dy Se desagrega en los insumos correspondientes a: - El consumo intermedio - Las remuneraciones - La depreciacin - Los impuestos indirectos menos los subsi 2 El excedente de explotacién Sisedefine jy = a = Cantidad del insumo j que demanda la construceién de un in metro cuadrado de la *vivienda promedio" tipo "i". Se tendré entonces que Py = E py X oj 1,3 Cileulo de Py En principio Py = © py X oy d Para efectuar esta “estimacién" en forma "simplificala” fue necesario concentrarse en un conjunto de insumos que representé un conjunto importante (de “alto” peso) del "presupuesto” total (80%, 90%). La evolucisn "presupuesto” para dicho conjunto se aplicaré al total.Sea T, el conjunto de subtndices que representa a los "insumos" que cubren un alto porcentaje del presupuesto. E Py dey Se tendré que: 42% es un valor cereano a "1" (0,8 ; 0,9) 2 PyXtay Entonces p, = [4 HP Es necesario destacar que p, nivel de: = Consumo Intermedio, es un "precio comprador" (segtin Ia contabilidad nacional). = Remuneraciones, es la tasa de remuneracién definida de acuerdo a la contabilidad nacional, 1.6 Cileulo de Q, El eflculo de Q, no se puede efeetuar “estimando” lo “terminado" en el perfouo “t" por la ya mencionada circunstancia de que la duracién del proceso productivo es "larga". Fue necesario por io tanto "medis" Jos "metros cuadrados" realmente produeidos en el perfodo t por "tipo" de vivienda. Ahora bien esto implies detinir un mecanismo que permita estimar los "metros cuadrados" avanzados para una "obra" ain no terminada, En principio, en sentido estricto, hablar de "metros cuadrados" construfdos de tipo "i" tiene sentido si la vivienda esté terminada. Por lo tanto se recurrié al "cdlculo" de lo que pueden Hamarse "metros cuadrados" fictos constru(dos. A los efectos de introducir este convepto se supuso que la "vivienda promedio” "i" en cuanto a las diferentes etapas de la construccién tiene los siguientes costos en "0" por metro cuadrado. Etapa | % it Etapa 2 a" +e Etapa K > aK q Se cumple que E pyxqy = © Cy Bt ¢, Se define We Ez fc, mL Dada la construccién de una vivienda conereta de tipo "i" se supuso que los Wy, de la "promedio" son vdlidos para Ia misma, Este supuesto a nivel de cada caso particular no es necesariamente cierto, pero si el "tipo i" fue bien definido y por lo tanto tiene un determinado grado de “homogeneidad” se cumplird que los “pesos reales" de las diferentes etapas a precios del afio "0" para las viviendas en cuestidn no sergn muy diferentes de los WyPor lo tanto el anterior supuesto, en “promedio", serd correcto. ‘Sea ahora ai, la proporcién de avance que para la vivienda h del tipo i tiene la etapa k O< ey < 1) Entonces resulta vélido definir la "proporcién general de avance" para h, como Se cumpliré que 0 < yy <1, y ademds ‘Yu = Oimplica ag, = 0 para todo h, 0 sea “obra” no comenzada ‘Ya = Limplica cy = 1 para todo h, o sea "obra" terminada, Si mg es el total de metros cuadrados que se supone tendrd la vivienda h, se tendrd que los “metros cuadrados fictos” avanzados hasta "t" pueden definirse como: Mie = VoeX™y Por lo tanto lo producido entre t-1 y t ser Que = Mita ~ Mic Para caleular Qy se trabajé en base a muestras de permisos a los cuales se les efectud un seguimiento perfodo a perfodo a fin de conocer Qoy. Esta muestra es de tipo "panel", La construccién en el perfodo t provendrd de permisos concedidos en t, t-1, 2, ... Fue necesario defini, de acuerdo con la experiencia y las normas legales vigentes qué “aii de concesisn de permiso" se considerarn para estimar la construccién de viviendas con el perfodo "t". Sean t, t- Leiseg La determinacién “r" tendré en cuenta espeefficamente que: = Suelen existir normas legales que fijan, una vez concedido un permiso, el plazo en el cual es valido, - Si la "construccién" relacionada a un permiso se comienza en plazo, la duracién de la misma tiene también ciertas cotas y a veces la "obra" queda inconclusa en forma definitiva, Una vez definido "r", afio a afio se sorteardn muestras de los permisos concedidos en el alto. Cada una de estas muestras representa un panel que serd investigado como mximo durante r-+1 perfodos consecutivos. Cuando una “obra” se termina, ya no se la investiga més. Se seguird investigando en ty-+1 a aquellas "obras" de la muestra que no habfan sido iniciadas 0 estaban "en proceso" en to.