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CONSORCIO GJ 2018

Nit 901195370-5

AMPLIACION DE CUBIERTA GALERIA MUNICIPAL EN EL


MUNICIPIO DE JAMUNDI - VALLE DEL CAUCA

MANUAL DE OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO

CONSORGIO GJ 2018

JAMUNDI – VALLE DEL CAUCA


Marzo 2021

CALLE 59 NORTE No. 3 C 07 – TEL/CEL 313 685 76 81/3706448 – EMAIL: diazcaldas@hotmail.com


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Contenido
1. LABORES DE MANTENIMIENTO .......................................................................... 3
2. MANTENIMIENTO RUTINARIO ....................................................................... 3
2.1. OBJETIVOS.................................................................................................. 4
2.2. CONDICIONES DE OPERACIÓN .................................................................... 4
2.3. LIMPIEZA DE LA TEJA STANDING SEAM DE LA CUBIERTA METÁLICA .. 5
2.3.1 Frecuencia de realización de los trabajos .............................................. 7
2.4.1. Frecuencia de realización de los trabajos .......................................... 7
2.5. MANTENIMIENTO DE LA ESTRUCTURA METALICA ................................ 7
2.5.1. Frecuencia de realización de los trabajos .............................................. 7
3 MANTENIMIENTO PREVENTIVO ....................................................................... 8
3.1. CONSIDERACIONES GENERALES. .............................................................. 8
3.2. PROGRAMA DE GESTIÓN ............................................................................. 8
3.2.1. Procedimiento de operación ................................................................... 8
3.2.1. Programa de seguimiento de la Cubierta Metálica ................................ 8
3.2.2.1. Información inicial requerida ............................................................... 9
3.2.2.2. Inspección visual .................................................................................. 9
3.2.2.3. Periodicidad de la evaluación .............................................................. 9
3.2.2.4. Evaluación deflectométrica .................................................................. 9
3.2.4.5. Parámetro y periodicidad de evaluación: ........................................... 9
3.3 INTERVENCIONES DURANTE EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO. ....... 9
3.5. RECOMENDACIONES PARA PINTURA DE PANELES Y LAMINA ............. 10
3.5.1. Superficies lisas ...................................................................................... 10
3.5.2. Superficie Gofrada ................................................................................. 10
3.5.3. Para pintar sobre el Back Coat (parte interna de la lámina)................ 11
4. MANTENIMIENTO CORRECTIVO ....................................................................... 11
4.1.1. Reforzamiento en la estructura metálica ................................................ 12
4.1.2. Cambio de tejas Standing Seam .............................................................. 12
4.1.3. Cambio de la Red Sanitaria Pluvial ......................................................... 12
5. RECOMENDACIONES ........................................................................................ 12

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MANUAL DE OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO

Durante los últimos años ha venido cobrando una gran importancia en el país el concepto
de mantenimiento. Un adecuado mantenimiento permite ampliar la vida útil de las
infraestructuras a la vez que se disminuyen los costos de inversión en su rehabilitación.

La entidad encargada de la administración y manejo de la cubierta metálica de la Galería


del municipio de Jamundí (Valle del Cauca), debe garantizar el buen estado de
funcionamiento durante toda su vida útil.

Este manual corresponde a una guía para la implementación de una serie de medidas
de mantenimiento que garanticen que la cubierta metálica y la red sanitaria pluvial preste
un servicio adecuado durante todo su periodo de vida, pero es importante anotar que el
mantenimiento debe obedecer a una política institucional y debe contar con los recursos
y el personal adecuado para realizar las evaluaciones e intervenciones necesarias en el
momento oportuno.

1. LABORES DE MANTENIMIENTO

Las labores de mantenimiento se pueden dividir en tres grupos principales:

- Mantenimiento Rutinario.

- Mantenimiento Preventivo.

- Mantenimiento Correctivo

A continuación, se realiza una breve descripción de las actividades que comprenden


cada una de las labores de mantenimiento.

2. MANTENIMIENTO RUTINARIO

El mantenimiento rutinario es aquel que se realiza de forma periódica y va encaminado


a garantizar que todos los elementos que conforman la cubierta metálica funcionen de
una manera adecuada y de esta forma presten el servicio con la calidad y comodidad
que fueron concebidos.

Entre las actividades que conforman el mantenimiento rutinario las más relevantes son
las siguientes:

− Barrido y limpieza de la superficie para evitar taponamiento de los sifones de la red


sanitaria.

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− Limpieza de la estructura.

El barrido y limpieza de la estructura metálica y la superficie comprende la recolección y


retiro de todos los residuos que se puedan ubicar sobre alguno de los elementos de la
estructura de la cubierta, ya sea que estos hayan sido arrojados por los usuarios.

Con el fin de mantener el aspecto estético de las tejas Standing Seam y preservar la
durabilidad de la pintura, es necesario programar inspecciones periódicas y realizar
jornadas de mantenimiento cuando sea necesario. Esto permitirá preservar en el tiempo
la funcionalidad de los paneles de la cubierta.

En el caso de las cubiertas en particular, es necesario realizar una inspección, al menos


dos veces al año, limitando el acceso a los techos para las inspecciones exclusivamente
durante los días de tiempo seco y al personal que utilice zapatos con suela de goma.

2.1. OBJETIVOS

− Remover basuras que puedan ayudar a proliferar insectos (moscas) y en general


todos aquellos residuos sólidos que puedan causar deterioro a la estructura y
taponamiento de la red sanitaria pluvial.

− Garantizar que el piso este lo suficientemente limpio para evitar accidente de los
usuarios.

− Contribuir al embellecimiento de la Galería teniendo los espacios limpios y libres de


obstáculos.

2.2. CONDICIONES DE OPERACIÓN

La estructura de la Cubierta Metálica deberá permanecer libre de basuras, desperdicios


o desechos de cualquier tipo. El encargado del mantenimiento deberá garantizar la
disposición de los materiales producto de la limpieza en un sitio apropiado, de acuerdo
con las normas relativas a la protección del medio ambiente, así como a las normas y
documentos ambientales aplicables al proyecto.

Si los residuos que se encuentran en La Cubierta Metálica pueden afectar la seguridad


de los usuarios, tales como derrames de aceite o productos tóxicos estos deberán ser
removidos en un plazo máximo de 3 horas.

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2.3. LIMPIEZA DE LA TEJA STANDING SEAM DE LA CUBIERTA METÁLICA

Se recomienda el mantenimiento de la teja Standing Seam de la cubierta Metálica para


prolongar la buena apariencia y la calidad de sus paneles Metecno en los siguientes
casos:

- Cuando haya sobre la cubierta depósitos de materiales de cualquier naturaleza


(hojas, aglomerados de polvo, etc.), particularmente en los tejados y en las canales,
que puedan crear obstáculo del flujo del agua lluvia. Como primera y urgente
acción, es necesario remover todos los materiales extraños, seguido de una
limpieza cuidadosa hasta hacer visible la superficie de los paneles, con el fin de
verificar que no se hayan presentado daños. Sucesivamente, proceder a un lavado
con abundante agua y con detergentes neutros no abrasivos. En los casos más
difíciles, es posible ayudar la acción de lavado con cepillos muy suaves,
controlando siempre con atención el aspecto de la superficie pintada.

- Cuando se presenten sobre la cubierta depósitos de sustancias agresivas


provenientes de una atmósfera corrosiva. También las emanaciones gaseosas de
las chimeneas representan una fuente peligrosa de corrosión y las superficies
aledañas deben ser por consiguiente inspeccionadas con mayor cuidado. En el
caso de que se note inicio de corrosión, es necesario intervenir inmediatamente
aplicando el ciclo de protección idóneo. En este caso se deberá consultar el
departamento técnico de Metecno antes de proceder.

- Las abrasiones o rasguños de la pintura provocados por causas accidentales.


Deben ser protegidas de inmediato mediante un retoque. Si el daño es profundo, el
arreglo deberá realizarse de acuerdo con las recomendaciones de pintura.

- Cuando haya pérdida de elasticidad y de la contención del agua de los sellos en las
juntas y en los remates o flanches. Se deben verificar las condiciones del sistema
de sellos e impermeabilización cada 6 meses e intervenir en forma adecuada
después de haber identificado todos los puntos en los cuales los sellos no estén
actuando adecuadamente (la vida útil del sellante tipo poliuretano
monocomponente es de aproximadamente. 1 año)

- Arreglo de las estructuras subyacentes y disminución de la fuerza de tensión de las


fijaciones. En este caso proceder al ajuste de los tornillos.

- Cuando se presenten depósitos de sustancias agresivas sobre las paredes


(presentes en la atmósfera industrial). Estas sustancias deben ser retiradas con
chorros de agua, cuando se verifique que no es suficiente el agua lluvia. Es
importante tener en cuenta que si se usa hidrolavadora se debe tener cuidado con
la presión del agua, esta no debe superar los 1.000 PSI y se debe trabajar con la
pistola agua en forma de abanico, o preferiblemente usar hidrolavadora de vapor.

- Si los chorros de agua no fueron suficientes para retirar las sustancias depositadas,

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es necesario recurrir a jabones desengrasantes neutros (no abrasivos), disueltos


en agua. El jabón utilizado se debe retirar de inmediato, no se debe dejar secar al
sol, ya que puede llegar a manchar la pintura. La periodicidad de la limpieza de
estas fachadas, se da de acuerdo con el grado de contaminación del ambiente
donde está expuesto el panel.

- Cuando se presenten depósitos de productos de naturaleza agresiva provenientes


de la combustión en cercanía de chimeneas. Se debe prestar atención especial en
la inspección de estas zonas y en caso que se presente un inicio de corrosión, se
debe intervenir de inmediato aplicando pinturas especiales. La inspección de estas
zonas debe ser más frecuente para evitar el daño de la superficie del panel.

- Cuando haya presencia de puntos de Oxido: En este caso es necesario seguir las
recomendaciones de pintura sobre el área.

- Cuando se detecte suciedad sobre los remates o flanches: Se debe realizar una
limpieza periódica sobre los remates montados horizontalmente, que
frecuentemente presentan residuos sólidos provenientes de la atmosfera y que, en
presencia de lluvia, pueden afectar el remate o llegar a manchar los paneles de
fachadas.

a. Lavado de superficies con suciedad normal

- Debe retirar previamente de las superficies todo elemento solido extraño a la


fachada o cubierta, para prevenir rayones en las superficies.

- Haga un abundante lavado con agua para retirar toda la suciedad superficial no
adherida.

- Para retirar la suciedad adherida debe aplicar jabones desengrasantes neutros no


abrasivos. Esta aplicación se debe efectuar con cepillos de cerda suave o estopas,
para evitar un posible deterioro de la pintura.

- Debe frotar las superficies hasta observar el retiro de la suciedad.

- Recuerde enjuagar con abundante agua para retirar la suciedad removida y los
excesos del producto aplicado.

- El producto que se use, no debe dejarse secar a los rayos del sol. La aplicación
deber ser seguida del lavado con agua.

b. Lavado de superficies con pegantes adheridos

- Cuando en la superficie hay presencia de algún tipo de pegante adherido, que no


es posible retirar con los jabones desengrasantes neutros, se recomienda la

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aplicación del producto ParcoCleaner LE (HENKEL) o PROPIFLEX o similares.


Estos productos deben ser aplicados con atomizador y frotados con estopa hasta
lograr el retiro del pegante. Debe asegurarse de que el producto que se aplique no
afecte la pintura del acero, solo retire el pegante.

2.3.1 Frecuencia de realización de los trabajos

El mantenimiento periódico de la teja Standing Seam varía de acuerdo a las


características locales a las que se encuentre expuesta: radiación solar, concentraciones
de polvo o humos, ambientes corrosivos y otros.

La recomendación de la limpieza de la teja Standing Seam es que se realice mínimo


cada seis (06) meses, de los sellos de las juntas y en los remates o flanches es que cada
año, se recomienda cambiar el sellante (la vida útil del sellante tipo poliuretano
monocomponente es de aproximadamente. 1 año).

2.4. BARRIDO Y LIMPIEZA DE LA SUPERFICIE

El Barrido y la limpieza de la superficie se deberá realizarse a diario debido al flujo de


personas y a la cantidad de material orgánico que permanece en el lugar. En todo caso
siempre se deberá garantizar el cumplimiento de las condiciones de operación.

2.4.1. Frecuencia de realización de los trabajos

El barrido y la limpieza se deberá realizar a diario.

En todo caso siempre se deberá garantizar el cumplimiento de las condiciones de


operación.

2.5. MANTENIMIENTO DE LA ESTRUCTURA METALICA

El personal encargado del mantenimiento deberá inspeccionar el estado de la soldadura


y de la pintura de los elementos metálicos, y lavar periódicamente la estructura metálica.

2.5.1. Frecuencia de realización de los trabajos

La revisión de la pintura de la estructura metálica de la cubierta se deberá realizarse al


menos una vez cada seis (06) meses.

La lavada de la estructura se deberá realizarse al menos una vez por mes, pero en todo
caso siempre se deberá garantizar el cumplimiento de las condiciones de operación

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3 MANTENIMIENTO PREVENTIVO

3.1. CONSIDERACIONES GENERALES.

Las actividades que comprende el mantenimiento preventivo corresponden a una serie


de obras y trabajos encaminados a preservar unos niveles óptimos de la calidad del
servicio que presta la Cubierta Metálica.

Estas actividades se realizan cuando se requieren, de acuerdo a los resultados de las


evaluaciones periódicas que debe realizar el encargado del mantenimiento.

Para evaluar el comportamiento de la Cubierta Metálica a lo largo del periodo de diseño


y para garantizar un nivel de seguridad y de servicio a los usuarios se establece un
programa de gestión que contempla la evaluación periódica de una serie de indicadores
funcionales y estructurales que servirán para establecer las actividades de
mantenimiento de las estructuras.

3.2. PROGRAMA DE GESTIÓN

3.2.1. Procedimiento de operación

En primer lugar, será necesario recopilar de los estudios realizados y diseños iniciales,
toda la información sobre la cubierta metálica en lo referente a la estructura y se
conservará la sectorización inicialmente planteada por los diseñadores dentro de la
etapa de diseño.

Sobre cada sistema se hará una previsión de su comportamiento.

ACTIVIDADES DE MANTENIMIENTO SEGÚN FALLAS SUPERFICIALES


FALLA/SEVERIDAD BAJO MEDIO ALTO
PINTURA SIN INTERVENCION RESANES PINTURA GENERAL
AVERIAS EN LOS SIN INTERVENCION RETIRAR EL AGUA Y CAMBIO DEL TANQUE.
TANQUES SELLAR LAS TAPAS
REVISION DE SIN INTERVENCION RESOLDAR LOS CAMBIO DE ELEMENTOS
SOLDADURAS ELEMENTOS SUELTOS DE ESTRUCTURA
METALICA

3.2.1. Programa de seguimiento de la Cubierta Metálica

El siguiente programa de seguimiento tiene por objeto ayudar al encargado del


mantenimiento de la Cubierta Metálica a detectar, cualquier signo de deterioro de la
Estructura Metálica, Teja Standing Seam, Canales y el Sistema de la Red Sanitaria
Pluvial, con el fin de programar oportunamente las obras adecuadas de mantenimiento
periódico.

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3.2.2.1. Información inicial requerida: Para el desarrollo posterior de las labores de


previsión, se necesitan unos datos de partida que proporcionen un conocimiento
suficiente de las características de la red, Para ello se necesita disponer de información
acerca de los siguientes aspectos: inventario inicial de La Cubierta Metálica, e Inspección
visual etc.

3.2.2.2. Inspección visual: La inspección visual tiene como objetivo la obtención de


los datos necesarios para hacer un diagnóstico del estado en que se encuentran la
estructura de la Cubierta Metálica, y posteriormente estudiar las actuaciones de la
reparación allí donde se consideren necesarias.

La inspección visual se deberá realizar con base en la Metodología descrita en el


numeral anterior.

3.2.2.3. Periodicidad de la evaluación: En lo que concierne al mantenimiento de


estructuras metálicas, se debe hacer una revisión general al año. Observaremos el
estado de protección contra corrosiones (pinturas y otras protecciones o revestimientos)
y, además, también los soportes, columnas y vigas. Si fuese necesario habrá que
proceder a reparaciones o repintar. Las uniones, ya sean soldadas, roblonadas o
atornilladas se debe hacer una evaluación mínima cada cinco (05) años y los 10 años,
conviene que personal técnico haga una completa revisión general y elabore un
informe sobre la situación en que se encuentra cada elemento estructural.

3.2.2.4. Evaluación deflectométrica: El objetivo de la evaluación deflectométrica es


conocer la respuesta elástica que presenta la estructura de la Cubierta Metálica bajo la
aplicación de las cargas. Esta medida nos brinda una idea de la capacidad estructural de
la estructura. Dicha evaluación se realizará mediante cargas dinámicas aplicadas a la
estructura.

3.2.4.5. Parámetro y periodicidad de evaluación: Teniendo en cuenta que las


deflexiones y el cuenco de deflexiones pueden ser unos buenos indicadores de la
capacidad estructural de la estructura, se recomienda evaluarla en forma periódica como
mínimo cada dos años. Es importante anotar que cuando sea necesario, se deben
realizar evaluaciones deflectométricas menos espaciadas en los sectores que presenten
una evolución importante de los daños.

3.3 INTERVENCIONES DURANTE EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO.

Las intervenciones que se realizan durante el mantenimiento preventivo corresponden a


una serie de obras que deben ser determinadas por un experto en el área a intervenir
de acuerdo a una serie de estudios y diseños que se deben realizar en el momento que
las evaluaciones realizadas por el encargado del mantenimiento así lo determinen.

Entre las posibles intervenciones a realizar dentro del mantenimiento preventivo se

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presentan en los siguientes numerales.

a. Intervenciones en mantenimiento.

Las intervenciones más comunes dentro de los trabajos de mantenimiento de la


estructura de la Cubierta Metálica encontramos las siguientes:

− Cambio las soldaduras de la estructura metálicas, se refiere a las labores


necesarias para soldar las partes donde la soldadura se encuentre en mal estado.

− Pintar periódicamente la estructura metálica

En general cualquiera que sea la solución determinada por la persona encargada estas
deberán ejecutarse de conformidad con las normas y especificaciones de construcción
dadas por el constructor y de conformidad con las especificaciones particulares que
defina el diseñador.

3.5. RECOMENDACIONES PARA PINTURA DE PANELES Y LAMINA

Por favor tenga en cuenta la superficie del panel a tratar (Lisa o Gofrada) antes de
realizar los siguientes procedimientos:

3.5.1. Superficies lisas

- Para crear una superficie de anclaje es necesario retirar el brillo y la suciedad de


la superficie, para ello se debe lijar con papel-lija #400 (para trabajo en seco) ó
con papel-lija #320 (para trabajo en húmedo), preferiblemente hágalo en seco.

- Recuerde retirar los sobrantes producto después de lijar con Solvente para
limpieza, aplicado con atomizador y frotando en un solo sentido con una tela tipo
absorbente. Cambie el lado de la tela con regularidad.

- Aplique la pintura de acabado (tipo Acrílica Base Solvente), mediante un equipo


de aplicación a presión con un espesor de 3 mils (aproximadamente 75 micras).

3.5.2. Superficie Gofrada

- Para crear una superficie de anclaje es necesario retirar el brillo y la suciedad de la


superficie, para ello se debe lijar con papel-lija #240 para trabajo en seco.

- Recuerde retirar los sobrantes producto después de lijar con Solvente para
limpieza, aplicado con atomizador y frotando en un solo sentido con una tela tipo
absorbente. Cambie el lado de la tela con regularidad.

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- Aplique una capa de base Primer Epoxi-Atoxico, mediante un equipo a presión con
una sola capa en espesor de 1 mils (aprox.25 micras).

- Luego de una hora de la aplicación de la base, proceda con la pintura de acabado


referencia Acrílica Base Solvente mediante un equipo de aplicación a presión con
un espesor de 3 mils (aproximadamente 75 micras).

3.5.3. Para pintar sobre el Back Coat (parte interna de la lámina)

- Para crear una superficie de anclaje es necesario retirar el brillo de la superficie y


la suciedad, para ello se debe lijar la superficie con papel-lija 220 para trabajo en
seco.

- Recuerde retirar los sobrantes producto después de lijar con Solvente para
limpieza, aplicado con atomizador y frotando en un solo sentido con una tela tipo
absorbente. Cambie el lado de la tela con regularidad.

- Aplique una capa de base Primer Epoxi-Atoxico, mediante un equipo de aplicación


a presión con una sola capa en espesor de 1 mils (aproximadamente 25 micras).

- Luego de una hora de la aplicación de la base, proceda con la pintura de acabado


referencia Acrílica Base Solvente mediante un equipo de aplicación a presión con
un espesor de 3 mils (aproximadamente 75 micras).

Otras recomendaciones que debe tener en cuenta para la aplicación de pintura:

- La temperatura de la superficie a pintar debe estar por debajo de los 50º C.

- El tiempo de secado para manipulación de los productos pintados es mínimo 90


minutos.

- El tiempo de secado para embalaje es mínimo 48 horas.

- Para realizar la prueba de adhesión es necesario esperar por lo menos 72 horas.

4. MANTENIMIENTO CORRECTIVO

EL mantenimiento correctivo involucra el retiro de parte que se encuentran en mal estado


como la teja Standing Seam, la estructura metálica, las canales y la red sanitaria pluvial,
etc.

De acuerdo a los resultados obtenidos en la Inspección visual de la estructura de la


Cubierta Metálica y a la metodología utilizada, a continuación, se presenta las

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actividades de mantenimiento según la severidad del daño.

4.1 REHABILITACIÓN

Son las medidas que se aplica con el fin de recuperar la capacidad estructural de la
Cubierta Metálica. Algunas implican el retiro de parte de la estructura existente para
colocar posteriormente el refuerzo y con otras se busca aprovechar las condiciones
superficiales existentes.

4.1.1. Reforzamiento en la estructura metálica: Cuando algún perfil metálico sea


columna y viga presenta problemas ocasionados por el vandalismo, oxido o cualquier
otro agente, se recomienda realizar el cambio de la pieza en su totalidad. La parte de
las canastillas que están en contacto directo con el agua es la que se debe tener mayor
cuidado.

4.1.2. Cambio de tejas Standing Seam: Cuando alguna teja presenta avería
ocasionada por el vandalismo, oxido o cualquier otro agente, se recomienda realizar el
cambio de la pieza en su totalidad.

4.1.3. Cambio de la Red Sanitaria Pluvial: Cuando a perdido su capacidad de


funcionamiento.

5. RECOMENDACIONES

La estructura de la Cubierta Metálica está construida en perfilería metálica, pero se


deben tener en cuenta las siguientes recomendaciones:

− No soldar, no taladrar o adherir elementos adicionales, que podrían mermar la


resistencia de los elementos, o modificar el estado de las cargas.

− Evitar todo tipo de fugas en las instalaciones de agua o de otros fluidos que
puedan provocar oxidaciones de los aceros.

− Si las piezas están pintadas por todas sus partes, deberemos mantenerlas
limpias para que las pinturas permanezcan en las mejores condiciones, así
favoreceremos su durabilidad.

− El revestimiento de las estructuras con otros materiales, debe mantenerse


limpio y sin ninguna situación que lo pueda dañar.

− Debido a las dilataciones o asentamientos de los materiales, pueden aparecer


con el tiempo, fisuras en algunas uniones de las paredes o tabiques. En tal caso
de duda sobre cómo proceder se debe consultar al personal técnico.

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− Nunca deberíamos exceder las cargas de proyectadas para la estructura. Por


ese motivo, el propietario debería conservar la documentación técnica del proyecto,
donde deben figurar los cálculos de cargas de soportes y vigas.

Atentamente,

ARQ. JULIO CESAR DIAZ CALDAS


Representante Legal CONSORCIO GJ 2018

C.C. Ing. Heiller Hernán Jurado Rubio – Secretario de Vivienda y Hábitat


Ing. Omar Alfredo Suarez Toledo – Supervisor del Contrato.
Ing. Juan Carlos Oliveros – Coordinador del Contrato
Ing. María Victoria Manjarres – Interventoría
Dr. Luis Eduardo Obregón – Departamento Para La Prosperidad Social.

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