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Personas, familia, bienes y sucesiones

Unidad 2, Sesión 1
“Derechos reales”
Docente: SANDRA GABRIELA URIBE HERNANDEZ

Matricula: ES172007455
José Luis Núñez Juárez
Lic. Derecho

Índice
Actividad 1. Los derechos reales..................................................................................................2
¿Cuál es la diferencia entre los derechos reales y los derechos de crédito en la tesis
clásica?.........................................................................................................................................3
¿En qué consiste la asimilación del derecho personal al derecho real en la tesis
monista?.......................................................................................................................................3
¿Cuál es la tesis prevalente entre la naturaleza del derecho real y el derecho personal?
.......................................................................................................................................................4
¿Cuáles son las semejanzas y las diferencias entre el derecho real y el derecho de
crédito?.........................................................................................................................................5
Actividad 2. Los derechos reales en particular............................................................................8
Propiedad.....................................................................................................................................8
Posesión.....................................................................................................................................10
Usufructo....................................................................................................................................11
Uso..............................................................................................................................................13
Servidumbre...............................................................................................................................13
Derechos de autor.....................................................................................................................14
Actividad integradora. Estudio de caso......................................................................................16
Caso proporcionado por el docente........................................................................................16
Bibliografía:....................................................................................................................................20

Actividad 1. Los derechos reales


¿Cuál es la diferencia entre los derechos reales y los derechos de crédito en
la tesis clásica?
Derecho real Derecho de crédito
Es un poder jurídico que se ejerce en forma Se define como una relación jurídica que otorga
directa e inmediata sobre un bien para su al acreedor la facultad de exigir del deudor una
aprovechamiento total o parcial, siendo este prestación o una abstención de carácter
poder jurídico oponible a terceros. Por lo tanto patrimonial o moral.
cuenta con los siguientes elementos:
Y está constituido de los siguientes elementos:
 La existencia del poder jurídico
(implica potestad de dominio).  Una relación jurídica entre sujeto activo
o pasivo
 La forma de ejercicio de este poder en
una relación directa e inmediata entre  La facultad que nace de la relación
el titular y la cosa. jurídica a favor del acreedor para exigir
cierta conducta del deudor (hacer, no
 La naturaleza económica del poder hacer o dejar de hacer)
jurídico que permite un
aprovechamiento total o parcial de la  El objeto de esta relación jurídica que
misma y consiste en una prestación o
abstención de carácter patrimonial o
 La oponobilidad respecto de terceros simplemente moral.
para que el derecho se caracterice
como absoluto. Los derechos personales pueden ser creados
por las partes, creando así todos los que les
 Se ejerce directamente sobre la cosa convengan y la prestación que está obligado a
realizar el deudor debe cumplirse, no se debe
Depende del titular los beneficios y utilidades abandonar.
del mismo derecho real que se tiene y en
determinados casos el titular puede librarse de
ellos abandonando la cosa.
Los derechos reales solo pueden ser creados
por la ley y se prohíbe la creación de estos.

Por lo tanto para la escuela clásica:


 El derecho real es un poder jurídico.

 El derecho personal es una simple facultad de obtener o exigir

 El derecho real tiene por objeto un bien

 El derecho personal una prestación o una abstención del deudor


¿En qué consiste la asimilación del derecho personal al derecho real en la
tesis monista?

Supone la identidad de los derechos reales y personales con dos visiones: la personalista
representada por la escuela personalista de Ortolan, Planiol y Demogue y la objetivista o
realista representada por Jallu y Gazin.

Visión personalista:

Afirma que el derecho real tiene la misma naturaleza que el personal. La


escuela personalista acepta que la relación debe ser esencialmente idéntica a la de crédito,
aun cuando presenta características específicas distintas; pero en sus atributos esenciales, el
proceso o mecanismo a través del cual se constituye y funciona la relación jurídica, es
idéntico, porque toda relación jurídica, tanto en el derecho real como en el personal, supone el
sujeto activo y el pasivo. En los derechos de crédito son ostensibles; en los derechos reales, la
escuela clásica no advirtió la existencia del sujeto pasivo, aun cuando en la definición de
Aubry y Rau se reconoce implícitamente la posibilidad de tal sujeto, al admitir que el derecho
real sea oponible a terceros.

Visión objetivista o realista:

Afirma que el derecho personal tiene la misma naturaleza que el real. La única
diferencia que Gazin y Jallu existe entre el derecho real y el derecho personal está en la
naturaleza individual o universal del objeto, porque ambos son facultades sobre los bienes. En
el derecho real el objeto es determinado, por consiguiente, individual. La propiedad recae
sobre una cosa determinada, lo mismo el usufructo, la hipoteca o la prenda. En cambio, en el
derecho personal el objeto es universal, se trata de un patrimonio, de una universalidad
jurídica. El acreedor tiene como garantía todo el patrimonio de su deudor, presente o futuro. Y
los códigos establecen que el deudor responde con todos sus bienes, presentes o futuros. Se
trata simplemente de una diferencia secundaria en cuanto al objeto del derecho real y del
personal.
¿Cuál es la tesis prevalente entre la naturaleza del derecho real y el derecho
personal?

Teoría ecléctica, presenta dos aspectos, el aspecto externo, es decir, la que tiene por objeto
hacer que se respete la situación del titular de ese derecho sobre la cosa y el aspecto
interno, dentro del cual el derecho real ofrece un poder sobre la cosa. La teoría ecléctica
diferencia al derecho relativo que sólo existe contra persona determinada y cuyo cumplimiento
depende de la voluntad del obligado. En cambio los derechos reales son absolutos porque
existen para todos (erga omnes). Por este motivo considera que, además del aspecto interno,
existe el aspecto externo de tales derechos, reconociendo la existencia de un sujeto pasivo
indeterminado, al cual es oponible el derecho real por virtud de una relación jurídica que se
crea entre el titular y todo el mundo, como sujeto pasivo universal.

De la tesis expuesta se desprende que el derecho real tiene dos manifestaciones principales:

a) la relativa al poder jurídico que ejerce el titular sobre un bien determinado, y que se traduce
en el conjunto de posibilidades normativas que el derecho objetivo le reconoce, para poder
realizar válidamente todos los actos jurídicos inherentes al aprovechamiento total o parcial del
objeto sometido a su poder y,
b) la referente a la relación jurídica que se origina entre el titular y los terceros en general, a
efecto de que éstos se abstengan de perturbarlo en el ejercicio o goce de su derecho.
¿Cuáles son las semejanzas y las diferencias entre el derecho real y el
derecho de crédito?
Semejanza: Tanto el derecho real como el de crédito resultan de las relaciones de
obligación existentes entre los hombres. Su elemento constitutivo es el mismo.

Diferencias:

Las diferencias más significativas son las siguientes:

 Por razón de las personas. En el derecho de obligación figuran dos sujetos, el


que puede pedir la prestación (acreedor) y el obligado a su cumplimiento
(deudor). En el derecho real interviene un solo sujeto que es el titular de la
potestad sobre la cosa.

 Por razón del objeto. En el derecho real el objeto es la cosa o el bien, mientras
que en el derecho de crédito, el objeto es una prestación de dar, hacer o no
hacer por parte del deudor.

 Por razón del poder que atribuyen al sujeto. El derecho real implica un poder
sobre una cosa, mientras que el de obligación implica un poder para exigir algo
de otro.

 Por razón de su eficacia. El derecho real es un derecho absoluto, oponible erga


omnes. El derecho de obligación es un derecho relativo ya que solo puede
exigirse frente al deudor.

 Por razón de la aplicabilidad del principio de autonomía de voluntad de las


partes. Los derechos reales toman su configuración del contenido de la ley. El
derecho de crédito también tiene una configuración legal pero matizada por el
principio de autonomía de voluntad de las partes.

 Por razón de su origen. Los derechos de obligación nacen de la ley, los


contratos, los cuasicontratos y las acciones u omisiones imputables por dolo o
negligencia. Además no son susceptibles de usucapión. Los derechos reales
precisan para constituirse del título y el modo (acto ostensible de transmisión de
la posesión), y son susceptibles de ser adquiridos por usurpación.
 Por razón de su duración y extinción. El derecho real tiene un carácter
perpetuo mientras que el derecho de crédito tiene una naturaleza transitoria.

 Por la protección registral. Los derechos reales, al contrario que los derechos
de obligación, son inscribibles en el Registro de la Propiedad y gozan de su
protección. No obstante esta distinción no puede considerarse en términos
absolutos ya que por ejemplo la posesión no tiene cabida en el Registro de la
Propiedad y en cambio si podrán acceder los mismos contratos de arrendamiento
o derechos de crédito garantizados con hipoteca.
Actividad 2. Los derechos reales en particular

Señala la definición doctrinal y jurídica, así como la prescripción positiva y negativa de


cada derecho real. A saber:

Propiedad
No existe definición del derecho de propiedad en las fuentes romanas; sin embargo, se
puede afirmar que el derecho de propiedad o dominio; en el pensamiento jurídico romano,
no se entiende como res incorporalis sobre un objeto corporal, existe más bien una cierta
identidad entre objeto y propiedad.
Los autores reconocen dos conceptos de propiedad uno amplio y otro restringido, el
estricto derivado del derecho romano, comprende únicamente la propiedad de las cosas,
fundos, cosas muebles y la llamada propiedad intelectual, el amplio, inspirado en
principios político-económicos, considera la propiedad como cualquier derecho de tipo
monopolístico que proporciona al titular una situación de dominio[ CITATION DeL12 \l 2058 ]

Respecto a la propiedad el Código Civil Federal comenta que el propietario de una cosa
puede gozar y disponer de ellas con las limitaciones y modalidades que fijen las leyes.1

Limitaciones del ejercicio de derecho de propiedad:

a) Expropiación forzosa y otras instituciones afines. Es uno de los modos que la


administración pública utiliza para la adquisición de los bienes que estima necesarios para
la realización de sus fines.

b) Las relaciones de vecindad. Como reglas de vecindad entenderemos aquellas que


son implementadas para la sana convivencia entre vecinos las cuales se encuentran
especificadas a manera de catálogo en el Código civil federal. 2

c) Los actos emulativos. Son aquellos que realiza el propietario sobre las cosas que
le pertenecen o con ocasión del ejercicio de los derechos que le corresponden, con la

1
Artículo 830 del Código Civil Federal
2
Artículos 846,851 y 853 del Código Civil Federal
única finalidad de perjudicar a alguien o de causarle molestias, sin obtener de esa
conducta beneficio personal alguno.

d) Servidumbres públicas. En éstas servidumbres no siempre está determinado el


sujeto activo como en las servidumbres civiles, sino que está dirigida a una
colectividad.

e) Prohibición de adquirir y adquisición condicionada. Ésta se aplica para


salvaguardar legítimos intereses de la nación, y encuentra su fundamento en el
artículo 27 Constitucional.

Prescripción positiva y negativa de la propiedad

El Código Civil Federal considera a la prescripción como un medio de adquirir bienes


y de librarse de obligaciones por el transcurso del tiempo los requisitos para que tenga
por consumada la prescripción son señalados por el Código Civil Federal en el
artículo 1151, que declara que la posesión para prescribir debe ser en concepto de
propietario, pacífica, continua y pública, el mismo ordenamiento se encargará de
regular los términos para que surta la prescripción y se hará apegada al tipo de bien
sobre el cual se pretenda ejercer dicha prescripción.

Artículo 1152. Los bienes inmuebles se prescriben:

1. En cinco años, cuando se poseen en concepto de propietario, con buena fe,


pacífica, continua y públicamente;

2. En cinco años, cuando los inmuebles hayan sido objeto de una inscripción de
posesión;

3. En diez años, cuando se poseen de mala fe, si la posesión es en concepto de


propietario, pacífica, continua y pública;

4. Se aumentará en una tercera parte el tiempo señalado en las fracciones I y III, si


se demuestra, por quien tenga interés jurídico en ello, que el poseedor de finca
rústica no la ha cultivado durante la mayor parte del tiempo que la ha poseído, o
que por no haber hecho el poseedor de finca urbana las reparaciones necesarias,
ésta ha permanecido deshabitada la mayor parte del tiempo que ha estado en
poder de aquél.
Así como se han enunciado las formas de adquirir la propiedad, como consecuencia
también se enunciarán las formas de pérdida de la misma, que son básicamente de dos
formas, voluntaria e involuntaria.
La propiedad se pierde de modo voluntario cuando se transfiere por cualquiera de los
actos jurídicos susceptibles de producir este efecto (venta, donación, abandono de la
cosa, renuncia del derecho etc.), y por modo involuntario por la expropiación por causa de
utilidad pública, por confiscación, cuando está permitida, por la revocación de las
donaciones, por cambio del cauce de los ríos, por destrucción de la cosa etc.[ CITATION
DeL12 \l 2058 ]

Posesión.
La posesión es “una relación o estado de hecho que confiere a una persona el poder
exclusivo de retener una cosa para ejecutar actos materiales de aprovechamiento
animo domini o como consecuencia de un derecho real o personal”.[ CITATION Roj08 \l
2058 ].

El Código Civil del Distrito Federal establece:

“Artículo 790. Es poseedor de una cosa el que ejerce sobre ella un poder de hecho,
salvo lo dispuesto en el artículo 793. Posee un derecho el que goza de él.”

La posesión produce efectos generales y particulares. Los primeros consisten en obtener


la protección jurídica que corresponde a este derecho; los segundos, dependerán de las
diferentes especies de posesión que se tengan –posesión de buena fe o de mala fe;
posesión originaria o derivada-3

Prescripción positiva y negativa de la posesión


La posesión que se adquiere por el simple hecho de tener la cosa con el ánimo de hacerla
propia, produce la prescripción positiva. Los requisitos para que la posesión genere la
prescribir deben ser los siguientes:

I. En concepto de propietario;
II. II. Pacífica;
III. Continua;

3
“Artículo 806. Es poseedor de buena fe el que entra en la posesión en virtud de un título suficiente para
darle derecho de poseer. También es el que ignora los vicios de su título que le impiden poseer con derecho.
Es poseedor de mala fe el que entra a la posesión sin título alguno para poseer; lo mismo que el que conoce
los vicios de su título que le impiden poseer con derecho. Entiéndase por título la causa generadora de la
posesión.”
4
IV. IV. Pública. En concepto de propietario es lo que se conoce con el nombre de
“ánimus dominii”, que quiere decir, que la persona debe de poseer en concepto
de dueño. La posesión es continua, cuando no se ha suspendido por alguna de
las causas legales que la interrumpen, como por ejemplo: la acción reivindicatoria,
el abandono. Por pública, se entiende que la posesión debe de ser disfrutada de
manera que sea conocida por todos y que en su caso esté inscrita en el Registro
Público de la Propiedad y Comercio. La posesión es pacífica, cuando se adquiere
sin violencia y se sigue conservando de la misma manera por todo el tiempo que
la ley prescribe.

La posesión de las cosas se pierde por abandono, cesión a titulo oneroso o


gratuito, por destrucción; pérdida o porque el bien que se posee ha salido del
comercio y por ende no puede ser sujeto de apropiación. La pérdida de la posesión
de los derechos se da cuando es imposible ejercitarlos o cuando no se ejercen durante el
tiempo que se establezca para que queden prescritos. El poseedor de una cosa mueble
perdida o bien robado, no podrá ser recuperado por su poseedor, de un tercero de buena
fe que la haya adquirido en almoneda de un comerciante, que en mercado público se
dedique a la venta de objeto de la misma especie, sin reembolsar al poseedor el precio
que hubiere pagado de la cosa. Las monedas y títulos al portador, no sólo pueden ser
reivindicados del adquirente de buena fe, aunque el poseedor haya sido desposeído de
ellos contra su voluntad.[ CITATION Roj08 \l 2058 ]

Usufructo

El usufructo es el Derecho Real y temporal de disfrutar los bienes ajenos. El derecho


real del usufructo representa un bien en el patrimonio del usufructuario; tiene una
existencia que encuentra su límite en el tiempo; cuyos parámetros son su constitución y
su extinción.
La constitución del usufructo se establece por la ley, mediante la voluntad del hombre, o
por medio de la prescripción, siendo susceptible de constituirse a favor de varias personas
simultáneamente, pudiendo ser por herencia, por contrato etc. Pudiendo, además, recaer
sobre cualquier tipo de bienes sin existir distinción alguna entre los muebles y los
inmuebles, ni los corporales e incorporales.[ CITATION DeL12 \l 2058 ]

4
Artículo 1151 del Código Civil del Distrito Federal.
Derechos Obligaciones
Uso y goce de la cosa Tomar posesión de la cosa, en el estado
que se encuentre
Ejercitar la acciones y excepciones reales, Levantar inventario
personales o posesorias
Percibir todos los frutos Otorgar una fianza

Percibir los frutos de los aumentos Debe conservar la substancia de la cosa

Enajenar, arrendar, y gravar su derecho de Si se otorga a título gratuito debe de hacer


usufructo las reparaciones necesarias.

Hacer mejoras útiles y voluntarias No modificar materialmente la cosa ni su


destino

De acuerdo al Código Civil Federal en su Artículo 980. El usufructo es el derecho real y


temporal de disfrutar de los bienes ajenos.

Prescripción positiva y negativa de la posesión


La constitución del usufructo se establece por la ley, mediante la voluntad del hombre, o
por medio de la prescripción, siendo susceptible de constituirse a favor de varias personas
simultáneamente, pudiendo ser por herencia, por contrato etc. Pudiendo, además, recaer
sobre cualquier tipo de bienes sin existir distinción alguna entre los muebles y los
inmuebles, ni los corporales e incorporales.
Ventajas del usufructo:
a) El propietario que se queda, solo con el usufructo, puede disponer de las cosas
conservando sus beneficios, como si aún fuera propietario completo.
b) El derecho real de usufructo permite garantizar la seguridad económica de
cierto tipo de personas, que, por su especial manera de ser, no conviene
dejarles la absoluta disposición de los bienes.
c) El usufructo es también útil para crear situaciones equitativas de nivelación
económica

Entre las causas de extinción, se encuentran como principales la muerte del


usufructuario, ya que al considerarse el usufructo como vitalicio, ésta será la forma
principal de terminar con el usufructo, además encontramos como causas de extinción del
usufructo, la pérdida de la cosa, la renuncia expresa del usufructuario, resalta en este
tema que aunque el usufructuario haga un mal uso de la cosa ésta no se considerará
suficiente para dar por terminado el usufructo; sin embargo, en caso de darse un abuso
grave, el propietario puede pedir que se ponga en posesión de los bienes.

Uso.
En el Código Civil Federal Artículo 1049. El uso da derecho para percibir de los frutos
de una cosa ajena, los que basten a las necesidades del usuario y su familia,
aunque ésta aumente.

Respecto a los derechos reales de uso y habitación son desmembraciones de la


propiedad, de ambos, el uso es el más próximo al usufructo; pero limitado a las
necesidades de su titular o de su familia, el de habitación es aún más reducido.
Estos derechos se estructuran con base a las necesidades individuales o familiares de
sus titulares, y como consecuencia de ello no pueden ser cedidos ni embargados.
[ CITATION Gal91 \l 2058 ]

Prescripción positiva y negativa de la posesión del uso


El Código Civil Federal considera que el uso da derecho a percibir de los frutos de una
cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y su familia, aun ésta aumente.

Prescripción negativa: Si recae sobre cosa de propiedad privada, es ya del todo inútil
(Gutiérrez y González, 2002)

Servidumbre.
En el Artículo 1057 del Código Civil Federal se define a la servidumbre como un
gravamen real impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a otro
dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio
dominante; el que la sufre predio sirviente.

Las características principales de las servidumbres son:


 Es accesoria e indivisible.
 Accesoria e inseparable.
 Su duración se extiende con el tiempo hasta que sea legalmente extinguida.
 Desde el punto de vista activo es un derecho real.
 Desde el punto de vista pasivo es un gravamen real constituido sobre un bien
del patrimonio del propietario.
Prescripción positiva y negativa de la posesión de la servidumbre
Se crean en beneficio de cierto predio; por consiguiente, como los predios continúan a
pesar de los cambios de propiedad, la servidumbre sigue porque es inseparable de los
predios, puede modificarse mediante convenio expreso, también es indivisible, esto quiere
decir que, si el predio sirviente se dividiere por cualquier situación, la servidumbre no se
divide; continua sobre todo el predio sirviente.
Las servidumbres se constituyen a través de contrato, acto jurídico unilateral, testamento,
prescripción o por ley.
La servidumbre se extingue por las siguientes causas:
 Por reunirse en una misma persona la propiedad de ambos predios el
dominante y el sirviente.
 Por el no uso.
 Cuando los predios llegaren sin culpa del dueño del sirviente a tal estado que
no pueda usarse de la servidumbre.
 Por la remisión gratuita u onerosa hecha por el dueño del predio dominante.
 Cuando constituida en virtud de un derecho revocable, se cumple el plazo, se
cumple la condición o sobreviene la circunstancia que debe poner término a
aquél.

Derechos de autor

Bajo la denominación "propiedades intelectuales", se comprende una serie de derechos,


que se ejercitan sobre bienes incorporales, tales como una producción científica, artística
o literaria, un invento, o la correspondencia. Se reserva el término propiedad industrial
para los inventos, marcas y nombres comerciales y se regula por una especial ley de ese
nombre.
Si el autor de una obra no la hace pública para explotarla y simplemente reserva como un
pensamiento, éste no es susceptible de protección jurídica, ni podrá ser objeto de un
derecho, escapará en todo a la posibilidad de una 'reglamentación legal. Desde el
momento en que la idea puede ser materia de un poder jurídico que se traduzca en una
explotación, entonces el derecho entra a proteger los intereses de! autor, para
reglamentar la forma como se disfrutarán, para impedir que los demás traten de
aprovecharse de esa idea. Así es como surge entonces lo que se ha designado hasta el
siglo pasado como propiedad intelectual.[ CITATION Roj08 \l 2058 ]
No se encuentra información actual en el Código Civil Federal respecto a este tema, ya
que los artículos concernientes en el Capítulo I de Los derechos de autor fueron
derogados, dando paso a la actual Ley Federal del Derecho de Autor, la cual al
respecto dice:
Artículo 11.- El derecho de autor es el reconocimiento que hace el Estado en favor de
todo creador de obras literarias y artísticas previstas en el artículo 13 de esta Ley, en
virtud del cual otorga su protección para que el autor goce de prerrogativas y privilegios
exclusivos de carácter personal y patrimonial. Los primeros integran el llamado derecho
moral y los segundos, el patrimonial.

Prescripción positiva y negativa de los derechos de autor


Prescripción positiva: El artículo 24 de la Ley Federal del Derecho de Autor señala que
corresponde al autor el derecho de explotar de manera exclusiva sus obras, o de autorizar
a otros su explotación, en cualquier forma, dentro de los límites que establece la Ley y sin
menoscabo de la titularidad de los derechos morales. Respecto de la titularidad del
derecho, el artículo 25 de esta misma ley prescribe que es titular del derecho patrimonial
el autor, heredero o el adquirente por cualquier título.
La protección de las obras, de acuerdo con lo prescrito en el artículo 14 se
concede desde el momento en que hayan sido fijadas en un soporte material,
independientemente del mérito, destino o modo de expresión, entendiéndose como
fijación a la incorporación de letras, números, signos, sonidos, imágenes y demás
elementos en que se haya expresado la obra, o de las representaciones digitales de
aquellos, que en cualquier forma o soporte material, incluyendo los electrónicos, permita
su percepción, reproducción u otra forma de comunicación

Prescripción negativa: En la Ley Federal del Derecho de Autor se estipula un plazo de


vigencia de los derechos del titular. Por lo general, el derecho de autor surte efecto
durante cierto tiempo una vez fallecido el autor.
Actividad integradora. Estudio de caso

Como parte de las aplicaciones que tiene el conocimiento de los derechos reales sobre
los bienes, analizarás los elementos que permiten resolver controversias a partir del
análisis de un caso. Para ello, se solicita lo siguiente:

Indicaciones:
1. Resuelve uno de los casos que a continuación se plantean.

2. En un documento de texto señala los siguientes puntos:

 Derecho real, personal o de crédito en conflicto.


 Acción a ejercitar.
 Invocar jurisprudencia, en caso de necesitarse.

Caso proporcionado por el docente

Estimado estudiante lee cuidadosamente los dos casos y escoge uno para desarrollar, contestando
de forma argumentativa las preguntas solicitadas e incorporando tus referencias.

Pedro es propietario de un apartamento que alquiló a Ana en febrero de 2020. Nada más entrar
en el piso Ana se encuentra con un grave problema: sus vecinos del piso de arriba son un grupo
de estudiantes que no para de hacer fiestas, impidiéndoles descansar por las noches. Por otro
lado, Ana lleva en la actualidad dos meses seguidos sin pagar el alquiler, a pesar de que ha sido
requerida muchas veces para que satisfaga la cuota mensual. Pedro, que es abogado, sabe que
la vía del desahucio es muy compleja, ya que el inquilino puede enervar y, además, los juzgados
están muy saturados de este tipo de pleitos. Por todo ello, decide interponer una acción civil
para recuperar su propiedad. Contesta a las siguientes preguntas:

a) Desde un punto de vista jurídico,

¿Cómo puede calificarse el problema de las fiestas que hacen los vecinos?

Este problema se califica atraves de la (LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES)


que establece que:

Cito:
Ley publicada en la Gaceta Oficial del Distrito Federal, el 27 de enero de 2011 Reforma publicada
en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México, el 24 de marzo de 2017

(Al margen superior un escudo que dice: Ciudad de México.- Capital en Movimiento)

MARCELO LUIS EBRARD CASAUBON, Jefe de Gobierno del Distrito Federal

Artículo 17.- Cada condómino, y en general los habitantes del condominio, usarán su unidad de
propiedad privativa en forma ordenada y tranquila. No podrán, en consecuencia, destinarla a usos
contrarios a su destino, ni hacerla servir a otros objetos que los contenidos expresamente en su
escritura constitutiva.

Artículo 21.- Queda prohibido a los condóminos, poseedores y en general a toda persona y
habitantes del condominio: I. Destinarla a usos distintos al fin establecido en la Escritura
Constitutiva, de acuerdo a lo establecido en el primer párrafo del Artículo 19 de ésta Ley, II.
Realizar acto alguno que afecte la tranquilidad de los demás condóminos y/o poseedores, que
comprometa la estabilidad, seguridad, salubridad y comodidad del condominio, o incurrir en
omisiones que produzcan los mismos resultados; III. Efectuar todo acto, en el exterior o en el
interior de su unidad de propiedad privativa, que impida o haga ineficaz la operación de los
servicios comunes e instalaciones generales, estorbe o dificulte el uso de las áreas y bienes de uso
común incluyendo las áreas verdes o ponga en riesgo la seguridad o tranquilidad de los
condóminos o poseedores; así como abrir claros, puertas o ventanas, entre otras, que afecten la
estructura, muros de carga u otros elementos esenciales del edificio o que puedan perjudicar su
estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad; IV. En uso habitacional, realizar obras y
reparaciones en horario nocturno, salvo los casos de fuerza mayor.

http://www.paot.org.mx/centro/leyes/df/pdf/2017/LEY_PROPIEDAD_CONDOMINIO_INMUEBL
ES_24_03_2017.pdf

b) ¿Qué tipo de posesión tiene Ana sobre el piso?

Posesión de USUFRUCTO:

Cito:

CÓDIGO CIVIL FEDERAL


Nuevo Código publicado en el Diario Oficial de la Federación en cuatro partes
Los días 26 de mayo, 14 de julio, 3 y 31 de agosto de 1928
TEXTO VIGENTE

Última reforma publicada DOF 13-04-2007

Artículo 980.del Código Civil Federal. El usufructo es el derecho real y temporal de


disfrutar de los bienes ajenos.

Artículo 981. El usufructo puede constituirse por la ley, por la voluntad del hombre o por
prescripción.

Artículo 982. Puede constituirse el usufructo a favor de una o de varias personas,


simultánea o sucesivamente.

Artículo 983. Si se constituye a favor de varias personas simultáneamente, sea por


herencia, sea por contrato, cesando el derecho de una de las personas, pasará al
propietario, salvo que al constituirse el usufructo se hubiere dispuesto que acrezca a los
otros usufructuarios.

Artículo 984. Si se constituye sucesivamente, el usufructo no tendrá lugar sino en favor


de las personas que existan al tiempo de comenzar el derecho del primer usufructuario.

Artículo 985. El usufructo puede constituirse desde o hasta cierto día, puramente y bajo
condición.

Artículo 986. Es vitalicio el usufructo si en el título constitutivo no se expresa lo contrario.

Artículo 987. Los derechos y obligaciones del usufructuario y del propietario se arreglan,


en todo caso, por el título constitutivo del usufructo.

Artículo 988. Las corporaciones que no pueden adquirir, poseer o administrar bienes


raíces, tampoco pueden tener usufructo constituido sobre bienes de esta clase.

c) ¿Cuál es el derecho real de Pedro?

Cito:

CÓDIGO CIVIL FEDERAL

Nuevo Código publicado en el Diario Oficial de la Federación en cuatro partes


los días 26 de mayo, 14 de julio, 3 y 31 de agosto de 1928
TEXTO VIGENTE

Última reforma publicada DOF 13-04-2007

Artículo 2412. El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:

1. A entregar al arrendatario la finca arrendada con todas sus pertenencias y en


estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenido expreso, para
aquél a que por su misma naturaleza estuviere destinada; así como en
condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble;

2. A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el arrendamiento,


haciendo para ello todas las reparaciones necesarias;

3. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no


ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables;

4. A garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato;

5. A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o
vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.

Artículo 2413. La entrega de la cosa se hará en el tiempo convenido; y si no hubiere


convenio, luego que el arrendador fuere requerido por el arrendatario.
Artículo 2414. El arrendador no puede, durante el arrendamiento, mudar la forma de la
cosa arrendada, ni intervenir en el uso legítimo de ella, salvo el caso designado en la
fracción III, del artículo 2412.
Artículo 2415. El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador, a la
brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, bajo pena de pagar los daños y
perjuicios que su omisión cause.
Artículo 2416. Si el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones necesarias para
el uso a que esté destinada la cosa, quedará a elección del arrendatario rescindir el
arrendamiento u ocurrir al juez para que estreche al arrendador al cumplimiento de su
obligación, mediante el procedimiento rápido que se establezca en el Código de
Procedimientos Civiles.
Artículo 2417. El juez, según las circunstancias del caso, decidirá sobre el pago de los
daños y perjuicios que se causen al arrendatario por falta de oportunidad en las
reparaciones.
Artículo 2418. Lo dispuesto en la fracción IV del artículo 2412 no comprende las vías de
hecho de terceros que no aleguen derechos sobre la cosa arrendada que impidan su uso
o goce. El arrendatario, en esos casos, sólo tiene acción contra los autores de los hechos,
y aunque fueren insolventes no tendrá acción contra el arrendador. Tampoco comprende
los abusos de fuerza.

Artículo 2419. El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en


el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya hecho o
abiertamente prepare en la cosa arrendada, so pena de pagar los daños y perjuicios que
cause con su omisión. Lo dispuesto en este artículo no priva al arrendatario del derecho
de defender, como poseedor, la cosa dada en arrendamiento.

Artículo 2420. Si el arrendador fuere vencido en juicio sobre una parte de la cosa
arrendada, puede el arrendatario reclamar una disminución en la renta o la rescisión del
contrato y el pago de los daños y perjuicios que sufra.

Artículo 2421. El arrendador responde de los vicios o defectos de la cosa arrendada que
impidan el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido o hubiesen sobrevenido en el
curso del arrendamiento, sin culpa del arrendatario. Este puede pedir la disminución de la
renta o la rescisión del contrato, salvo que se pruebe que tuvo conocimiento antes de
celebrar el contrato, de los vicios o defectos de la cosa arrendada.

Artículo 2422. Si al terminar el arrendamiento hubiere algún saldo a favor del


arrendatario, el arrendador deberá devolverlo inmediatamente, a no ser que tenga algún
derecho que ejercitar contra aquél; en este caso, depositará judicialmente el saldo
referido.

Artículo 2423. Corresponde al arrendador pagar las mejoras hechas por el arrendatario:

1. Si en el contrato, o posteriormente, lo autorizó para hacerlas y se obligó a


pagarlas;

2. Si se trata de mejoras útiles y por culpa del arrendador se rescindiese el contrato;

3. Cuando el contrato fuere por tiempo indeterminado, si el arrendador autorizó al


arrendatario para que hiciera mejoras y antes de que transcurra el tiempo
necesario para que el arrendatario quede compensado con el uso de las mejoras
de los gastos que hizo, da el arrendador por concluido el arrendamiento.

Artículo 2424. Las mejoras a que se refieren las fracciones II y III del artículo anterior,
deberán ser pagadas por el arrendador, no obstante que en el contrato se hubiese
estipulado que las mejoras quedasen a beneficio de la cosa arrendada.
https://mexico.justia.com/federales/codigos/codigo-civil-federal/libro-cuarto/parte-
segunda/titulo-sexto/capitulo-ii/#:~:text=Art%C3%ADculo%202412.&text=A%20no%20estorbar
%20ni%20embarazar,de%20reparaciones%20urgentes%20e%20indispensables%3B&text=A
%20responder%20de%20los%20da%C3%B1os,la%20cosa%2C%20anteriores%20al
%20arrendamiento.

d) ¿Qué podría hacer Ana contra sus ruidosos vecinos?

Lo primero que se debe hacer frente a esta situación es buscar la mediación con el vecino
que esté causando molestias a la comunidad. Hablar y advertir en buenos términos
siempre tiene que ser la primera opción. Y si de esa manera no alcanza, se tendrá que
notificar a la comunidad y la administración para que éstas actúen en consecuencia

Pero si incurren en lo mismo se procede a mediante la vía legal mediante el sistema de


administración de condominios

e) ¿Qué acción crees que quiere interponer Pedro?

Pedro puede realizar un juicio de arrendamiento ya que es ilegal desalojar a un inquilino no


deseado.

Código Civil Federal


Artículo 2414.
El arrendador no puede, durante el arrendamiento, mudar la forma de la cosa arrendada,
ni intervenir en el uso legítimo de ella, salvo el caso designado en la fracción III, del

artículo 2412. 

Cita:

https://leyes-mx.com/codigo_civil_federal/2414.htm

¿Crees que puede prosperar?

EL CAMINO DE LA NEGOCIAION:

Es el más recomendable, Como propietario tienes que ser consciente de las complicaciones que
tiene tu inquilino y no abusar de la situación, es preferible recuperar la posesión del inmueble lo
antes posible a alargar este hecho hasta por 18 meses.

f) Establece las jurisprudencias al caso concreto:


cita:

SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN

Quinta Época Núm. de Registro: 358064

Instancia: Tercera Sala Tesis Aislada

Fuente:Semanario Judicial de la Federación

Tomo LI Materia(s): Civil

Tesis:

Página: 2084

ARRENDAMIENTO, RESCISION DEL CONTRATO DE, POR FALTA DE PAGO DE RENTAS.

El artículo 430, fracción III, de la Ley Procesal Civil vigente en el Distrito Federal, establece que se
tramitarán sumariamente, los juicios que versan sobre cualquiera cuestión relativa al contrato de
arrendamiento; el artículo 489 previene que la demanda de desocupación debe fundarse en la
falta de pago de dos o más mensualidades y en los artículos 490 a 499, se fijan las reglas a que
debe sujetarse la tramitación del juicio de desahucio; pero estas disposiciones de ninguna manera
pueden indicar que el juicio de desahucio debe tener por objeto y como consecuencia única, la
desocupación del predio arrendado por falta de pago de rentas, sin que pueda tratarse en dicho
juicio, la cuestión de la subsistencia o insubsistencia del contrato de arrendamiento, por no existir
disposición alguna de la que pueda obtenerse dicha afirmación; por el contrario, la forma de
reglamentar el juicio de que se trata, obedece al deseo del legislador, de obviar trámites y
economizar juicios, regulando en una forma más antigente las relaciones entre el arrendador y el
arrendatario en el caso de falta de pago de rentas, pues el caso de haberse probado la acción
intentada, debe concluir con la sentencia que ordena la desocupación del inmueble, para hacer la
entrega del mismo, al propietario, resolviendo todos los nexos jurídicos del contrato de
arrendamiento, estas mismas consecuencias se obtiene cuando, ejercitada la acción rescisoria del
contrato de arrendamiento, se prueba ésta, ya que la sentencia que en este caso se dicte, ha de
decidir sobre la desocupación del inmueble, por parte del inquilino y su entrega al propietario,
pues no son otros los efectos de la resolución del contrato mismo; así pues, aun cuando el
legislador, para titular el capítulo, usó la expresión "del juicio sumario de desahucio", debe
entenderse que el término desahucio no fue tomado en su significación estricta, esto es,
denotando el despido del inquilino, por sólo el efecto de la conclusión del término del contrato de
arrendamiento, supuesto que, como ya se dijo, en el primer artículo del capítulo respectivo, se
alude a la demanda de desocupación por falta de pago de las rentas en dos mensualidades, lo que
claramente está indicando que la ley quiso reglamentar las acciones del arrendador en contra del
arrendatario, cuando ocurra la falta de pago de dos mensualidades. Es cierto que el artículo 2489
del Código Civil vigente, en su fracción I, establece que el arrendador puede exigir la rescisión del
contrato, por la falta de pago de la renta, en los términos prevenidos por los artículos 2452 y 2454,
que se refieren a que la renta debe pagarse en los plazos convenidos y, en su defecto en la forma
que indican dichos preceptos; pero estas disposiciones en nada incluyen respecto a la forma de
actuar de las partes, en el contrato de arrendamiento, para cuando la rescisión se pide alegando
como causa, la falta del cumplimiento del contrato consistente en la del pago de las rentas,
supuesto que las disposiciones del Código de Procedimientos Civiles, por su carácter de Ley
Procesal, son disposiciones de interés público, cuya observancia es obligatoria para las partes, ya
que el artículo 55 del propio ordenamiento, establece que las mismas no pueden renunciar ni
alterar o modificar las normas del procedimiento; de lo que se concluye que las disposiciones del
Capítulo IV, Título Séptimo, del Código de Procedimientos Civiles, que se viene examinando, de
ninguna manera pueden considerarse como reemplazando al primer período del juicio de
lanzamiento, del Código de Procedimientos Civiles de 1884, sino que deben interpretarse en el
sentido de que el legislador reglamentó la rescisión del contrato de arrendamiento, por falta de
pago de dos de las mensualidades convenidas, desde este punto de vista y aun cuando se haya
seguido en la vía sumaria la contienda judicial; pues esta circunstancia en nada debe influir para la
aplicación del artículo 492 del Código de Procedimientos Civiles en vigor, que dispone que cuando
durante el plazo fijado para el desahucio, exhiba el inquilino el recibo de las prestaciones debidas
o el importe de ellas, debe el juez dar por terminada la providencia de lanzamiento, o, lo que es lo
mismo, el juicio rescisorio correspondiente, supuesto que la forma de ostentarse de las partes
durante el proceso, no puede invalidar la disposición contenida en el precepto que se cita, el cual
seguramente obedeció a la idea del legislador, para reglamentar la resolución del contrato de
arrendamiento, por falta de pago de rentas, convicta del interés social, de mayor entidad que el de
los particulares, ya que en el artículo 493 del propio ordenamiento, se establece que los beneficios
de los plazos a que se refiere el artículo anterior, no son renunciables, precepto que contiene una
disposición que pudiera quizás analogarse en sus efectos, a la caducidad de la instancia, porque
una vez realizadas las condiciones en el mismo fijadas, queda sin fuerza jurídica alguna la acción
dimanada de la omisión en que incurrió el arrendatario, al dejar de pagar dos mensualidades de
renta, por lo que si durante el juicio sumario de rescisión, se exhiben las mensualidades debidas o
previamente se consignan las mismas, es inconcuso que éstas circunstancias pueden estudiarse en
relación con las finalidades del precepto indicado, para hacer más jurídica la continuación del
ejercicio de la acción, o bien para resolver de la demanda de rescisión por haber desaparecido la
base en que la misma pudiera apoyarse.

Amparo civil directo 4702/36. Pimentel Francisco. 5 de marzo de 1937. Unanimidad de cinco
votos. La publicación no menciona el nombre del ponente.

Bibliografía:

Arellano Garcia, C. (2007). Teoría General del Proceso (Septima ed.). México: Porrua.

Bonecase, J. (1997). Biblioteca clásicos del Derecho Volumén 1. Tratado elemental de Derecho.
México: Harla.

De Los Santos Morales, A. (2012). Derecho Civil I. México: Red Tercer Mileno.

Galindo Garfias, I. (1991). Derecho Civil . México: porrua.

Rojina Villegas, R. (2008). Compendio de Derecho Civil II. México: Porrua.

UnADM, U. A. (05 de 05 de 2018). UnADM México. Recuperado el 06 de 05 de 2018, de


https://unadmexico.blackboard.com/bbcswebdav/institution/DCSA/MODULOS/DE/M3_D
EPFBS_2017_02/U2/S4/Descargables/DE_M3_U2_S4_TA.pdf

Legislación:

Código Civil Federal

Código Civil del Distrito Federal

Ley Federal del derecho de autor

https://mexico.justia.com/federales/codigos/codigo-civil-federal/libro-cuarto/parte-
segunda/titulo-sexto/capitulo-ii/#:~:text=Art%C3%ADculo%202412.&text=A%20no
%20estorbar%20ni%20embarazar,de%20reparaciones%20urgentes%20e
%20indispensables%3B&text=A%20responder%20de%20los%20da%C3%B1os,la
%20cosa%2C%20anteriores%20al%20arrendamiento.

https://leyes-mx.com/codigo_civil_federal/2414.htm

https://sjf.scjn.gob.mx/sjfsist/paginas/DetalleGeneralV2.aspx?
ID=358064&Clase=DetalleTesisBL&Semanario=0#

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