INFORME DE TASACION EDIFICIO MOP — VIALIDAD V REGION CALLE FREIRE ESQUINA BLANCO - VALPARAISO RUBEN MIRALLES CAICEDO Arquitecto — perito JudicialINFORME DE TASACION EDIFICIO MOP — VIALIDAD V REGION CALLE FREIRE ESQUINA BLANCO - VALPARAISO Ru n Mirclles, Caicedo, Arauitecto Perilo, Judicial RUT. §939.601.3 domictiado en Mackenna N° 690, Vifia del Mar, teléfonds 88 35 66 y celular 09-865 92.68, Informa respecto de Ia tasacién del inmueble que se menciona. 1___OBJETIVO_DE LA TASACION + Determinar . de acuerdo a la investigacién realizada, el valor real de Ia propiedad correspondiente al Rol de AvalUo N° 48- 4, perteneciente al Ministerio de Obras Publicas, ubicada en la esquind ‘surponiente del encuentro entre las calles Freire y Blanco de Valparaiso. IL__DILIGENCIAS PRACTICADAS 1. Visita de reconocimiento de las edificaciones. 2. Catastro de materialidades y dimensionamiento de edificios. 3. Catastro de instalaciones eléctricas y sanitarias 4 Recopilacién de archivo planimétrico y registro planimétrico de bienes fosades Tomas fotograficas. Avalo de las especies catastradas. l],___ METODOLOGIA DE LA TASACION Se ha realizado un catastra del predio y de los ediffcaciones existentes, Conirastades con informacién obtenida en la Municipalidad de Valparaiso ¥ del Servicio de Impuestos internos Regional Se ha utllzado material de archivo de este perito y recopilado antecedentes actuales sobre la actividad inmobillaria del sector en cuanto @ ofertas y negocios concertados hasta unos cinco afios airés tanto en compraventas como en arriendos de locales 0 predios. Estos valores han servido para estimar valores de venta y renta por metro cuadrado de propiedades del sector los que han sido aplicades en el avalio que se expone a continuacién.IV. IDENTIFICACION Y UBICACION DEL INMUEBLE A TASAR El bien inmueble a tasar se ubica en el Sector Almendral de Valparaiso, en a esquina surponiente de calles Freire y Blanco. En némero de la propiedad es Freire 102y el Rol de Avalvo es el 48-4, Frere es una calle transversal que baja hacia el borde del mar relacionado en linea recta con el Parque Italia. Blanco es una calle que recore desde la Aduana el plan de Valparaiso, y que desaparece al enironcar con Avenida Errézuriz en la esquina de Ia Escuela de Derecho de Ia Universidad de Valparaiso, ubicada @ una cuadra al ofiente de la esquina que se analiza. rues i eee ne En la propiedad se emplazan tres construcciones dispuestos a lo largo de calle Blanco. En el edificio de Ia esquina funcionan las offcinas de la Direccién Regional y Provincial del MOP. La ediffcacién central contiene dos departamentos de funcionarios. La tercera construccién es un galpén que se ocupa como estacionamientos de Ia institucién.V. CARACTERISTICAS DEL SECTOR DE EMPLAZAMIENTO. LLUSOS: EI sector de emplazamiento del predio es una zona cercana al borde de! mar que antiguamente se destinaba uso industrial, bodegas, pafioles de las empresas portuarias y de ferrocantiles. En la medida que la labor portuaria se ha desplazado hacia la Aduana y las afueras de Valparaiso y las industias migraron a otras comunas 0 desaparecieron, encontramos actualmente varios inmuebles subutlizados en su capacidad, sitios eriazos © edificaciones reutlizadas o nuevas que principalmente se destinan a Ia educacién y oficinas, exisiendo otro margen de edificaciones destinadas a vivienda. En razén de ello es una zona de baja densidad habitacional y con edificaciones que presentan deterioro @ incluso ‘abandono, verificéndose esto en la soledad que quedan estas calles fuera de los horarios de trabajo. Las manzanas de calle Blanco, que se ubican entre calles Edwards y General Cruz, en una de las cudles se encuentra el predio en cuestién, es precisamente el sector menos transitado ya que se vincula a la parte de Avenida Brasil por donde no pasa Ia locomocién colectiva, lo que se modifica a partir de calle Edwards y mds atn a partir del eje Bellavista donde Blanco se convierte en Ia via de trénsito de Ia locomocién que va hacia Ia Aduana. Lo mismo ocure hacia el lado oriente de la Av. Brasil, cercana a la Avenida Argentina que recibe la locomocién que va hacia Vifia del Mar. : Muy Buena. La ubicacién del predio en medio de una frame de calles urbanizadas y consolidadas, la relacién inmediata a dos Avenidas relevantes como es Brasil y Eézuriz, y la proximidad a la Estacién ‘Avenida Francia del Metroval deja en una excelente condicién de emplazamiento del predio para efectos de acceder a él, como de dirigirse partir de éste a algtin punto de Ia ciudad o de Ia intercomuna. 3. PERPECTIVAS DE LA ZONA: En transicién. Se observan distintos y paulatinos signos de la modificacién del estado pasive en que se encontraba este sector ubicado principalmente en relacién al tramo de Av Brasil y AV. Endzuriz entre General Cruzy calle Edwards. En los ultimos cinco aos se han construido nuevos centros educacionales de envergadura como Ia sede del DUOC y el Centro de Formacién Técnica de la U. Catélica: y se remodelé la Facultad de Ingenieria de a U.C.V. Cuenta ‘con nuevos centros de salud como el del IST (por Emézuriz), la Clinica Valparaiso y Capredena en Av. Brasil. Se construyeron en distintos predics tres torres de deparlamentos orientados a sectores medios (en AV. Brasil, en Emézuriz y en Yungay) suméndose a otros dos de mayor ‘antiguedad localizades cercanos a Ia Plaza Victoria y que acceden por calle Blanco. En la zona de estudio, en toro a Ia Avenida Brasil se planifica desarrollar un banio universitatio, que consolide el actual uso esponténeo que le dan los estudiantes a este sector en su recortido entre las distintas tacultades universitarias. Esto rebela que Ia potencialidad de este sector radica en la tranquilidad que genera la ausencia de locomocién colectiva en la AV. Brasil y la disposicién heterogénea de equipamientos institucionales y de vivienda.PROPIEDAD QUE SETASASin embargo, el movimiento inmobiliario no es fluido debido a los vaivenes roteccionistas que de vez en cuando gestionan grupos ciudadanos a partlir de la declaracién de Valparaiso como Patrimonio de a Humanidad. En el sector se encuentran ediicaciones protegidas cuya transaccién es més dificuttosa debido a las restricciones de construccién establecidas para sU intervencién y/o al estado de deterioro que presentan. CALLE BLANCO Blanco @ una calle de baja densidad habitacional y de escaso fnéfice vehicular. CALLE FREIRE es una calle que bola en recta desde el pies de ceno pasando por el costado del Porque alla hasta desembocar en Enézurz (lugar de la toma de Imagen). & de median nésifo CeAV. ERRAZURIZ. 1a calle Blanco es paralela @ una cusda de esta ‘Avenida por donde ‘ransita la" locomocién colectiva Intercomunal que se drige a Vita del Mar, alinteriory al nett. CALLE — RODRIGUEZ CON BLANCO. Esta es Ja esquina ubicada una ‘cuadra al poniente det predio en esquina que se fosa. En elo se. hon constudde “dos nuevos eedifici, a fa tequierda la parte | posterior del ecificto de Iminmobitlaria Vida Nueva de 22 plsos (que tombién tiene frente pot Enaautz, y a la derecha la Sede Duoc Valparaiso, i BY cue también tiene frente: or AV. Bras. Al costado de este se ublea la Fropiedad del MOP. Edificio de Vivienda y sede del DUOC.VI. CONDICIONES DE EDIFICACION DE LA PROPIEDAD DE ACUERDO A ZONIFICACION DEL PLAN REGULADOR COMUNAL De acuerdo a las Certificado de Informes Previas N* 114 de fecha 14 de febrero de 2007, acorde al Plan Regulador Comunal de Valparaiso, las Condiciones de Edificacién corresponden a la ZONA ZCHAL ~ B (Zona Almencral Brasil], del Plan Regulador Comunal de Valparaiso . y que “'corresponde a éreas consolidadas a partir de 1890 a 1930 con sus trazados urbanes monumentales de grandes avenidas en terenos ganados al mar.” Los Uso Permitides son vivienda, comercio, oficinas, dreas verdes, vialidad, equipamiento de: Educacién, Culto, Cultura, Salud, Seguridad, Organizaciones Comunitarios, Deportes, Esparcimiento, Turismo, bombas de bencina, ediicios de estacionamientos siempre que no sea en primer piso con frente a la calle, servicios piblicas, servicios profesionales, servicios artesanales, incluyendo garages y talleres de reparacién de vehiculos, industrias inofensivas y bodegas inofensivas. Estos tres tifimos usos. se permitirén cuando cuenten con local comercial con frente ai la calle detrés ‘de mamparas y/o vidrieras. Entres las Condiciones de Subdivisién y Ediicacién se permite una superficie predial minima de 480 m2, con un frente minimo de 15 metros. La Ocupacién Maxima del Suelo es del 100%. Como Sistema de Agrupamiento se exige que sea continuo y continuo retranqueado, pemitiéndose edificacién aistada por sobre la edificacién continua. La Altura Méxima Permitida y Distanciamlentos se circunscribe al AREA V-2 seficlado en el Plan Regulador como Borde Emézuriz hasta Av. Francia. La altura maxima es de 21 metros. La altura de continuidad es a) 21 metros 0 bien, b} 12 metros, o bien conforme al Articulo 16 del Plan Regulador de Valparaiso (que exige remitirse a las caracteristicas que predominan en cada manzana. HI distanciamiento para la edificacién cislada es de 4m Tespecto de todos los desiindes predicles y para la continua retrasada de é metros respecto del frente predial. Estas condiciones de Edificacién se adjuntan en el Anexo. De acuerdo a estas Condiciones de Edificacién se concluye que el precio naiizado cuenta con pocas resticciones en cuanto a ocupacién de suelo ¥ tipos de usoVI CARACTERISTICAS DEL TERRENO DATOS DE LA PROPIEDAD lubicacién —_Jfreire 102 esquina Blanco. Comuna de Valparaiso. Propiedad Rot de Avaito [48 - 4 IPropietario isco de Chile, Propiedad destinada ol Ministerio de Obra: PGblicas y Vias de Comunicacién en Nota No 8303 del 14 |de Septiembre de 1946, bajo D.L. No 153 del 7 de Junio de| 932. [Superficie —_[1.181, 25m2 [Destindes [NORTE [En 52,50 m can calle Blanco bee [sur lEn 82,50 con propietarios parficulares, edificio Mivienda JORIENTE [En 22,50 m con calle Freire’ PONIENTE _ |En 22,50 m con sede DUOC. La proporcién de fos lados del fereno es 1:2, El frente mds largo tiene orientacién ore hacia calle Blanco y el frente_més angosto da hacia calle Freire. Este ultimo 9s el frente que tiene mayor notoriedad porque esta via es mds transitada. Hacia Blanco, por fratarse de una calle de trastienda, sdlo se utilza para acceso de vehiculos a un galpén que se utilza core estacionarientos. La topograta del predio es casi plana, Sin embargo el predio actuaiments tiene ‘dos niveles de suelo, Los edificios localzados més a Ia esquina se disefiaron con, Un piso 26colo, que da hacia un patio interior destinado a estacionariento y que ‘est entlerrado unos 2,00 metros respecto del nivel de solera. En tanto el piso del ‘galpén esté a nivel de Ia solera, ta ubicacién central del predio fe permite confor con un buen nivel de utbanizacién, con acceso a calles y veredas pavimentadas en buen estado de conservacién, fuminacién y con el abastecimiento de todos fos servicios de tedes.VII. CARACTERISTICAS DE LAS EDIFICACIONES Vill.1. EDIFICIO EN ESQUINA DESTINADO A OFICINAS DESCRIFCION GENERAL : Se trate de Un edfiio de tes pics con 2Scalo detnado © fcinas provinciolesyregioncles del MOP, Udleado en erauine del feteno en calle Bloneo con tek, El ecificio flene fachadas de similar largo hacia ambas calles coincifendo con Is linea do ediicacién yrelkandose en el acceso ubieado en la esquina por donde se logs a un pequeno hall de cishibucién. La volumelia ene forma regular de "U" con dos brazos ertegondles, que ferman olinlror dal predio un palo que cofnda cor el precio vecine y que permite que lodas fos ofcinastengan lz natural en todos bs pisos. Este Inmueble se destina a oficinas de uso iniemo, con boja asstencia de pdbico y en et que Jeboran 82 personcs Enel T° Piso ze encuentra el hl de acceso y los departamentos de enestar Yy Adguticiones del rstucén, En aly 2 so se concentran recintes de eficins iécricas. Enel iso Zeal se Ubican los sols de reuriones, corsile médica y bodega. En todos lo pitos se observa una ditbucién que se ordena en relacién @ una escola ubicada en Ic etquna del edfico, que nace a un castodo del hal de acceso, que so ralfera en cada nivel Deicle esos recinios aberios nocen dos pasllos que lavan a ada brazo del edifiie. Cade pasilo {2516 lanqueado por tablques_y puercs de los ofcinas, percléndose baslanla supariie s6lo on Teconidostste ofden en relodén a ung escola excéniice y poslos genera ofcinas (esconectads entre sy espacies que no facil la supervision eles tuncionaros La.consttveciones se encuentran en un buen estado syperisol de montencién a nivel de pintras. bomicer y monlencién del plo de porauel. No se. obserwan obras de manfencién © emodelacién que Impiave coreg posivamente Ia Gata del ecficlo que conespande al ano 1950. én algunos zonos e posible opreciar humedad y fsuramientos a nivel de esluco sn lograr verficare su profundico. DATA 1980 “SUPERFIGIES | ZOCALO: 270762 TPO: 344i5M2 ZPSO : 34e15M2 BPS | B44iSMe “SUPERGIETOTAL | 18zA21 2 ‘CaRAGRUESA, ESTADO, Bueno, acode asudate: Fundaciones | Homnign Ammads Z6cal6 Homigén Amado Emre Eres pisos syparores marcos Ge horrigén amado Enirepio tora Tabiques Panels eablentes ermarcados enre motcor esrucluales Techumere Lesa y Herolesde madera ‘cubiers Tne "TERA EXTERIORES Caldod Bueno, acorde asu data Rev. Manos Exlueo ofnado Hojaatora Fe Galvanizado TERA NTERORES Calidad Bueno, ocorde au data Rev. Moros Eilveo ofnado Tabiques Pinlira Oloo Cakes fstuco vero y pintura leoPavinentos Wally pallor y sonielor: Boldoro vilficada Oficios «Piso pareve! Sariterios “itefactos Nacionales Slandar Pusras De madera y mamparas de visio, Ventanas Prefer de coer Brcalera Tormigén armade reveiide con mémol reconaiide, Baranda de beonce INSTALAGIONES Caidad Regular por sy anigbedad BecHieldod Sembulla Ges S.licvade ‘Acaniartlods = ae8 g Calefaccién No (OBRAS COMPLENENTARIAS Grades acceso | Esructura Hormigén ammado ) rados de place CierorBerores | Wrelameldlica on exauna Clerosinteriores | No Etoctonamientos | Bedege sVill.2, EDIFICIO COLINDANTE POR BLANCO DE TRES PISOS DESCRIPCION GENERAL: $e trate de un edie de tis pisos con pio Z6calo, ubicado of costado ponlente del edie recién desert Eto constuccion te desna a dependencios del MOP en el Erocalo y primer pk, (ea de cochna, comeder, veslder, batos y bodegas)¥ @ departamentos, ‘do viviendar de funcionorios en ks dot roles superiors Cada pio conwla de un Separtamento Su fochada principal da hacia calle Blanco, par donde se accede al 2 y 3 piso. A través de un portén se accede a eslacionamients locakzod en ol ssbfetranes qUe exlé eomunicado con et {Ublerréneo dol edie en exquina ya defalado, Al primer piso se ngresa desde al goloén con ‘gue colinda a poriente y que se descibié posteriormente. La consruceién s0 encuentra an un buen estado superficial de mantencién a rivel de pintras, bamices y mantencién del piso de parqel. No se cbservan obras de moniencién © emodelacién que mplque care pastvamente [a data del edficio que conesponde ol aNo 1955. En algunas 20nds es possle oprecior humedad y fsuremionlos @ nivel de esluco sn logra veificarse su profundidad. DATA 1350) ‘surnices | ZOCALO, a377Na 18S: 7650M2 ZPBO | 97.04M2 FPSO | 10584M2 SUPERACE 3aaMe TOTAL (CRA CRUE ESTADO, Bueno. corde asu data Fundaciones | Horriogn Amado Subleréneo | Horrigan Amada Bucioa, Enites pisos nyparores marcos de hawmigan omado Entrepio Radler 1 pio) y Losa (= piso) Tabiques “bafta de ladle enmarcades enlre maicos ealucluoles Techuribre Tosa Cobian ine. Tee BXTERIORES Caldas Regier, por elenlacign node de la consrvccién Rev Moros ‘iuce afnado Hojalctera Fe Govanieado TERM INTERIORES Calidad Bueno Rev. Moros Tiluce afnado [tobe nfure Olea (Gales Esluco yeso ypitura Blo Pavimenios ‘Vaiendo: Parquet Dependenclas Baldosa Senitaos “ielaclos Nacionales Siandar Puctias De madre, Ventanas Pras de acevoTNSAIACIONES Calidad Regula por sy antigdedad Becticidad Sembuliaa Gar SiUcvedo ‘Neconteitods x Agia # Caletecciin No “OBRAS COMPLEENTARIAS Portén acceso Perfleria acero con plonchas de area, Glacionanentos | © Bodega vVIIL3._ GALPON DE ESTACIONAMIENTOS DESCRIPCION GENERAL : Se trata de una consiruccién conformada por un perimelro sélido o Jos que se adosan plates que sustentan lo esttuctura de techumbre en base a petfles de acero. Se trata de un galpén destinado a estacionamientos que en su interior presenta en una esquina un recinto menor de esiructura liviana de metal destinada @ toler. DATA 1968 SUPERFIGIETOTAL | 471,25m2. ESPEGIFIGAGIONES GENERALES Fundaciones Hormigén Amado Moros {Abbie dela relozada con pres y cadenas de homigén Techumbre Esttuctura de perles de acero que cruzan de lado a lado Cubierta Tne Piso Carpota de horigén, Revestimiontos | Estuco afinado y pintura al interior y exterior. Postén De estuctura de aceroforrada con planchas metdica, Ventanas, De perfies metlcos Ventiacisn Extractores e6iicos