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EL PROCESO DE DESALOJO

 
I OBJETO
Entre las acciones de protección a la propiedad se señalan: la
reivindicación para proteger el dominio (Art. 1453 C.C.), la posesión
por las acciones posesorias (sección III, Capítulo II, Título III, Libro
Quinto del C.C.); el hecho de la posesión (tenencia) por las acciones
interdictas posesorias señaladas en el Título II, Libro Cuarto del C.P.C.
y el uso por el proceso de desalojo (Título III. Libro Cuarto del C.P.C.).
El juicio de desalojo es un proceso especial que se sustancia por el
procedimiento establecido para el sumario (Art. 625 C.P.C.), no
existiendo norma alguna que disponga otro procedimiento se debe
entender que se refiere al proceso sumario de conocimiento con las
limitaciones señaladas expresamente en el respectivo capítulo como
es el caso de inadmisibilidad de la reconvención (Art. 626).
 
Tiene por objeto recuperar o reintegrar en el uso y goce (tenencia) de
un inmueble a quien reclama su libre disposición frente a quien no
tiene ningún título pero se encuentra ocupando sin derecho a
permanecer en él y sin pretensiones a la posesión.
 
II ¿DE QUÉ NATURALEZA JURÍDICA ES ESTE PROCESO?
 
No es un medio de ejecución forzada, aunque la sentencia se ejecute
en la misma forma que la ejecución. No obstante, este proceso supone
un período de conocimiento donde el juez oye a las partes (etapa de
alegaciones), examina y valora la prueba y finalmente dicta sentencia.
Esta debe ser ejecutada por vía forzosa en defecto de la ejecución
voluntaria.
 
El Anteproyecto del Código del Proceso Civil lo establece como
Proceso Monitorio (Art. 448 a 450).
 
III ¿QUÉ OTRAS CUESTIONES QUEDAN EXCLUIDAS DEL
PROCESO DE DESALOJO?
 
Ya sentado cuál es la finalidad del proceso de desalojo, por razones de
utilidad práctica se hace necesario referirse a otras cuestiones que
quedan excluidas de éste proceso, por lo tanto deben ser rechazadas
de oficio por ser ajenas al mismo: no pueden ser discutidas cuestiones
relativas al dominio, a la posesión y el pago del canon de
arrendamiento.
 
IV ¿QUÉ COSAS PUEDEN SER MATERIA DE ESTE PROCESO?
 
Pueden ser: Los bienes inmuebles destinados a vivienda (Art. 621 del
C.P.C.), los locales de comercio, industria y oficinas y otros análogos
sujetos al régimen de libre contratación (Art. 632 C.P.C.).
 
Si bien los muebles pueden ser objeto de arrendamiento según se
tiene del Art. 685 del Código Civil, el proceso de desalojo es para
hacer dejar una habitación, por lo tanto sólo los inmuebles, pueden ser
objeto de desalojo.
 
V ¿A QUIÉNES SE ACUERDA LA ACCIÓN?
 
En primer lugar al propietario, también al locatario principal, al
usufructuario, al usuario, poseedor y al condómino.
 
En el caso del contrato mixto, arrendamiento y anticresis se somete al
proceso de desalojo como arrendatario por efecto de las disposiciones
de los Arts. 716 del C.C y  631 de su Procedimiento.
 
VI ¿CONTRA QUIÉNES SE PUEDE ACCIONAR?
 
El proceso de desalojo procede en primer lugar, contra el arrendatario,
luego contra el subinquilino o subrogatario y según la doctrina, contra
todo aquel que recibe la cosa con obligación de restitución una vez
que la obligación se haga exigible. (Ej.: tenedor precario)
 
Según el texto de los Arts. 621, 625, 631, 636, y 638 del C.P.C., queda
excluido en la Legislación boliviana, el último caso precedentemente
señalado, porque el desalojo supone un contrato de arrendamiento
escrito o verbal.
 
VII CAUSALES DE DESALOJO
 
Están esquematizadas a través del cuadro que consta en anexo de
este módulo:
 
VIII PROCEDIMIENTO
 
COMPETENCIA:
 
La acción de desalojo es personal, porque persigue una prestación de
ese carácter: la obligación de restituir un bien inmueble (Alsina).
Consiguientemente debe plantearse la demanda ante el juez del
domicilio del demandado, salvo que en el contrato se hubiese
convenido otro lugar para el cumplimiento. (Art. 10 C.P.C.).
 
Es de competencia del juez de instrucción en lo Civil, tal como lo
señala el Art. 177, 4) de la L.O.J. y 625 del C.P.C.
 
Las cuestiones relativas al arrendamiento de bienes raíces  están
sometidas a doble régimen, el Código Civil y su Procedimiento.
 
DEMANDA:
 
Se deben exigir, en todo lo que sea pertinente, los requisitos
señalados en el Art. 327 del C.P.C.; en lo que corresponde a la
proponibilidad de la demanda, que esté fundada en causal o causales
de las señaladas en el Art. 623 del citado Código, cuando se trate de
desalojo de vivienda y en los demás casos, cuando el plazo del
contrato ha fenecido o se hubiese incumplido cualquiera de sus
condiciones. (Art. 632 C.P.C.).
 
Con la demanda se debe presentar toda la prueba de la que la parte
intentare valerse. El talonario de recibos de alquileres  es condición
para admitir la demanda y en caso de existir contrato también se debe
pedir su presentación.
 
El talonario de recibos tiene por objeto probar además que el
propietario cumple con sus obligaciones tributarias, para merecer la
protección del Estado a través del servicio de justicia.
 
Es necesario también exigir, bajo apercibimiento de tener por no
presentada la demanda, la presentación de la prueba según la causal
o causales que se invoquen en la demanda. Ej. Si es por falta de pago
de alquileres, último recibo pagado con la firma del propietario e
inquilino y los impagos; en el caso de la causal 3) la autorización
municipal, contrato de trabajo y planos aprobado. (la autorización
municipal está ya incluida en la aprobación de planos).
 
DENUNCIA DE SUBINQUILINOS O SUBROGATORIOS
 
Si bien el Art. 624 del C.P.C. establece que la acción de desalojo en
estos casos se seguirá simultáneamente contra el inquilino y
subinquilino o subrogatorio, para hacerles oponible la sentencia. Es
frecuente que el propietario no denuncie esta situación y lleve adelante
un proceso por otra causal sin hacer la respectiva denuncia. Se
considera útil lo que disponen otras legislaciones para que la sentencia
sea efectiva y no se viole el derecho de defensa de otros ocupantes.
Por lo tanto, bajo el principio de que lo que no esté prohibido, está
permitido y sobre todo precautelando porque la sentencia sea oponible
a todos los ocupantes del inmueble, se debe pedir en la primera
providencia que el propietario demandante indique en forma expresa si
además del inquilino hay otro u otros ocupantes a los efectos de
ordenar su notificación. De no darse esta situación, en el momento que
el Oficial de Diligencias se constituya en el inmueble para citar, debe
notificar a los otros ocupantes, si los hubiese, y representar al Sr. Juez
esta situación y la condición de los mismos. Igual obligación tiene el
demandado a tiempo de contestar la demanda o comparecer, sobre
todo si esta situación es ignorada por el actor.
 
CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
 
Rigen las mismas reglas que para contestar la demanda en el proceso
sumario de conocimiento (Art. 346) con la limitación que este proceso
no es admisible la reconvención (Art. 626).
 
En cuanto a las excepciones, se puede decir que son procedentes
tanto las defensas de carácter sustancial (Ej. Vigencia del contrato o la
condición de poseedor que tiene el demandado) sino también aquellas
de carácter procesal (Incompetencia, oscuridad, contradicción e
imprecisión). Las primeras para ser resueltas en sentencia y las
segundas como de previo y especial pronunciamiento.
 
CONCILIACIÓN
 
No sólo porque lo mande la ley, sino porque se trata de cuestiones que
tienen que ver con aspectos de orden social, (desalojo de vivienda) se
hace necesario intentar conciliación en esta clase de procesos.
 
PRUEBA
 
Calificado el proceso y fijados los puntos  de prueba, se abre plazo
probatorio no mayor de 20 días para producir la prueba ofrecida con la
demanda y contestación. En esta clase de procesos es admisible toda
clase de pruebas. Pero en el caso de la falta de pago y cumplimiento
del plazo del contrato, es muy limitada (documental y confesional) por
lo que las limitaciones están dadas por la causal invocada. La
inspección judicial se constituye en un medio de prueba importante e
indispensable inmediatamente de vigente el plazo probatorio, excepto
en el caso de la causal primera y última.
 
SENTENCIA
 
Vencido el plazo probatorio, sin necesidad de alegatos, el proceso
debe pasar a despacho para resolución. La sentencia debe cumplir
con todos los requisitos de forma y contenido de la sentencia del
proceso de conocimiento.
 
Puede darse el caso de confesión o allanamiento, la sentencia será
dictada  inmediatamente, sin necesidad de apertura de prueba.
 
EFECTOS ENTRE LAS PARTES
 
Si la sentencia es condenatoria, ordena el desalojo del demandado del
inmueble que ocupa, en los plazos señalados en el Art. 628 y en el 634
del C.P.C.  en los casos de arrendamiento sujetos a libre contratación
en los que establezcan éstos.
 
La sentencia es oponible no sólo entre las partes, sino a los
subinquilinos o subrogatorios tal como lo señala el Art. 624 del C.P.C.,
porque el subinquilinato es un contrato accesorio, no tiene vida propia
y cesa cuando cesa el contrato principal de inquilinato.
 
RESPECTO A TERCEROS
 
Es también oponible el fallo, a los demás ocupantes del bien, cuyo
desalojo se ha ordenado, por ello para evitar consecuencias
posteriores sobre la violación del derecho de defensa y garantías
constitucionales, es imperativo que en el proceso se denuncie la
existencia de otros ocupantes del bien o en su caso el oficial de
diligencias procede a su notificación a tiempo de citar con la demanda
para darles noticia del proceso, así no se constituyan ni sean parte de
él. El papel de Juez Director, es importante en este caso. De esta
manera podrán hacer valer sus derechos contra quienes son
responsables de su situación. La notificación con  la sentencia,
también debe hacerse con el plazo para desalojar.
 
RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE AL INQUILINO
 
Si desalojado el inquilino en ejecución de la sentencia condenatoria, en
el plazo de 30 días el propietario no cumple con lo previsto en los inc.
2), 3) y 4) del Art. 629 del C.P.C., a solicitud del inquilino, deberá
restituirle el inmueble, excepto si esta restitución no fuese posible, en
cuyo caso el propietario pagará al desalojado una multa equivalente a
6 meses de alquiler teniendo en cuenta el último pagado o sea el
momento de desocupar el bien. Esta restitución se tramita vía
incidental (Art. 149 y siguientes del C.P.C.). Contra esta resolución,
procede recurso de reposición con apelación alternativa con efecto
devolutivo, siendo improcedente el recurso de casación (Art. 630
C.P.C.).
 
RECURSOS
 
La sentencia dictada en proceso de desalojo es impugnable a través
del recurso de apelación con efecto suspensivo. (Art. 627C.P.C.)
 
IX EJECUCIÓN DE SENTENCIA
 
Según la clase de bienes que se trate sobre los cuales recae la
sentencia de desalojo, se establecen plazos para la desocupación,
estos plazos están señalados en los Arts. 628 y 634 del C.P.C. Se
computan desde el momento que el fallo alcanzó ejecutoria, es decir si
la sentencia no ha sido apelada, una vez vencidos los 10 días
concedidos para apelar. Si la sentencia ha sido recurrida, desde que
se notifica al arrendatario y ocupantes con el cúmplase que significa
“ejecútese”. Porque quien tiene facultades para ejecutar el fallo es el
Juez de Primera Instancia según se tiene del Art. 514 del C.P.C.
 
Vencidos estos plazos, si persiste el incumplimiento del obligado o
condenado, puede expedirse mandamiento de lanzamiento según lo
mandan los Arts. 635, 636 del citado procedimiento dentro de 24
horas. Esta orden de lanzamiento con allanamiento ya constituye el
uso de la coacción porque además lleva la facultad de hacer uso de la
fuerza pública en caso de resistencia.
 
La retención de  muebles a que se refiere el Art. 638 se puede hacer
efectiva cuando se está ejecutando el lanzamiento y no constituye en
sí un embargo, pues éste debe ser ordenado por el juez competente
para el cobro del arrendamiento, porque como se dijo al iniciar esta
parte del texto, el proceso de desalojo no tiene por finalidad el cobro ni
pago de alquileres, cuestión que debe ser objeto de otro proceso. La
retención se autoriza para garantizar la no disposición de esos bienes
por parte del inquilino, hasta tanto sean embargados en un plazo
prudencial, porque no pueden permanecer indefinidamente esa
retención.
 
AUTO SOBRE SANEAMIENTO PROCESAL
 
Sucre, 12 de noviembre del 2001
 
VISTOS: La demanda de desalojo interpuesta por Silvia Davezies
Terrazas  contra Hilda Fuentes y Marko Añez, la revisión de
antecedentes, y
 
CONSIDERANDO: De la revisión de antecedentes se establece que la
demanda ha sido admitida mediante decreto de 19 de mayo de 1998
corriéndose en traslado a los demandados Roxana y Marko Añez.
 
CONSIDERANDO: La demanda evidencia que el codemandado Marko
Añez tiene sus datos de manera imprecisa y dudosa con respecto a su
edad y por consiguiente en cuanto a su capacidad de obrar,
únicamente se tiene como dato referencial el hecho de ser alumno
regular del Liceo Militar “EDMUNDO ANDRADE” y no obstante se
procedió a la citación del Comandante sin estar acreditado que sea el
tutor.
 
CONSIDERANDO: De conformidad a lo previsto por el Art. 3.1 del
Código de Procedimiento Civil respecto a los deberes de los jueces y
tribunales, “cuidar que los procesos se desarrollen sin vicios de
nulidad”, los numerales 1 y 3 segunda parte de las disposiciones
especiales de la Ley de Abreviación Procesal Civil  y de Asistencia
Familiar (Ley Nº 1760 de 28 de febrero de 1997), el Art. 87 del mismo
Código, enseñan, “corresponderá al juez la dirección del proceso de
acuerdo a las disposiciones de este Código”, asimismo el Art. 53 del
mismo compilado legal, establece, “las personas legalmente incapaces
sólo podrán intervenir por intermedio de sus padres o tutores”. En este
caso y el haber llevado el proceso con citación del Comandante ….,
como tutor del menor, sin que sea su representante legal, ha viciado el
procedimiento y provocado indefensión.
 
POR TANTO: En mérito a lo precedentemente expuesto, se dispone la
NULIDAD DE OBRADOS hasta fojas 20 vta. reponiendo obrados al
estado de proceder al control de la demanda y en consecuencia la
demandante debe cumplir con lo previsto por el inc. 4 del Art. 327 del
Código de Procedimiento Civil en el plazo de 24 hrs. bajo
apercibimiento de tener por no presentada la demanda según lo
dispuesto por el Art. 333 del mismo cuerpo adjetivo civil y en caso de
ser menor de edad el demandado Marko Añez, dirigir la demanda a su
representante