2.1.6.

CONCLUSIÓN Y CONTINUACIÓN DEL ARRENDAMIENTO

a. Arrendamiento de duración determinada:

La norma considera que el arrendamiento de duración determinada se da por concluido con el

vencimiento del plazo pactado por ambas partes, es así que, vencido el plazo, si en caso el
arrendatario sigue en uso del bien, no debe entenderse que se generó una renovación tácita,
sino la continuación del arrendamiento hasta que el arrendatario decida solicitar la devolución
del bien, en consecuencia, no se debe calificar al arrendatario como precario a pesar de que
haya una causa legal de desalojo (Palacios, 2008). Entonces, se afirma que, el arrendamiento
de duración determinada concluye frente al vencimiento del plazo pactado, sin embargo, no
cesan los efectos del arrendamiento hasta la devolución del bien, puesto que el Art. 1700º
manifiesta la continuación del arrendamiento hasta que el arrendador exija la devolución del
bien en cualquier momento.

Por otro lado, si bien es cierto el contrato de arrendamiento ser concluye con el vencimiento
del plazo autorregulado por las partes sin la necesidad de un aviso, pero, en el caso que el
arrendatario aún permanezca en el uso del bien, el contrato no fenece, sino, continúa (Torres,
2006). En las mismas líneas el contrato continúa, más no se renueva, hasta que el propietario
solicite la restitución del bien, si en caso el arrendatario se niega a devolver el bien arrendado,
no recaería como un poseedor precario tal como lo manifiesta el IV Pleno Casatorio, cuando
establece como doctrina jurisprudencial vinculante que el fenecimiento de un contrato y a la
vez cuando el arrendatario se rehúsa a restituir el bien por pedido del arrendador
(propietario), genera que el arrendatario sea considerado como un poseedor precario, en
virtud de ello, consideramos que el arrendatario al hacer caso omiso al pedido del arrendador,
se constituiría como un poseedor ilegítimo de mala fe, ya que esta figura se caracteriza que el
sujeto reconoce la propiedad en otro, y es consciente de que su posesión es ilegítima.

Lo cual, es inaudito, puesto que, no se puede aplicar una “conversión”, de una figura o
institución jurídica a otra. En ese sentido, se debe tener en claro, que tanto la posesión
ilegítima de mala fe y la posesión precaria son distintas. Por un lado, se define la posesión
ilegítima de mala fe, según Vera (2015) como “… la posesión de mala fe es aquella que se
ejercita cuando el poseedor tiene conocimiento que no tiene título o el que tiene padece de
nulidad. La mala fe es una posesión ilegítima y viciosa sin título o con título inválido, la mala fe
empieza cuando termina la creencia de la legitimidad de la posesión al descubrirse el error o
vicio que invalida el título” (p.35). Es decir, el poseedor ilegítimo de mala fe tiene consciencia y
voluntad de que su posesión es ilegítima y está convencido de que es así, configurándose una
conducta avezada por parte de este tipo de poseedor, debido a que, asume los riesgos que le
puede conllevar este título que bien puede ser falso, o en todo caso adolecer de vicios. Es
necesario hacer hincapié que, la posesión ilegítima de mala fe sí puede prescribir pues como ya
se mencionó, cuenta con un título viciado, nulo, anulable.

Mientras que, la posesión precaria solo tiene un título social, cabe resaltar que, este título no
es necesario que se plasme en un documento, pues solo basta la tolerancia, la liberalidad, la
licencia, la autorización, el permiso, el consentimiento de la sociedad para que se lleve a cabo,
para el mencionado título solo se requiere dos elementos: El concedente, quien cede la
posesión, y el precario, es quien recibe la posesión. En consecuencia, es preciso acotar que el
precario a diferencia del poseedor ilegítimo de mala fe, sí tiene reconoce la propiedad en otro,
y está obligado a restituir el bien, por lo tanto, el título social nunca prescribe.
 a. Arrendamiento de duración indeterminada:

Este tipo de arrendamiento concluye a través de un aviso judicial o extrajudicial, por lo cual, si
el arrendador opta por un aviso judicial para finalizar el contrato de arrendamiento, se dará a
través de la acción de desalojo, pero, si opta por un aviso extrajudicial debe seguir el
procedimiento consignado en el Art. 1365º del CC., el cual especifica que se dará al
arrendatario el aviso previo vía notarial con una determinada anticipación, no menor de 30
días, una vez transcurrido el plazo, quedará extinguido el contrato, en consecuencia, si el
arrendatario sigue haciendo uso del bien(Torres, 2006).

Es necesario mencionar que, según el Art. 1704º del CC., una vez vencido el plazo del contrato
(arrendamiento de duración determinada) o una vez que se dio el aviso que concluye el
arrendamiento (arrendamiento de duración indeterminada), y a pesar de ello, el arrendatario
no devuelve el bien, el arrendador tiene el total derecho a exigir la devolución de bien y a
cobrar la penalidad convenida, o en todo caso, a cobrar una prestación igual a la renta del
periodo precedente, hasta que se dé la devolución efectiva. Si en caso, el arrendatario no
restituye el bien arrendado ante la solicitud, no puede ser denominado como poseedor
precario, como ya mencionó anteriormente.