ELEMENTOSFUNDAMENTALESDERECHOSREALES Lectura1

Módulo 1
Los derechos
reales. Naturaleza.
Constitución y
adquisición
1. Los derechos reales.
Nociones generales
Nota previa: con motivo de la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y
Comercial de la Nación a partir del 1° de agosto de 2015, en adelante
denominaremos en todas las lecturas: CC al Código Civil vigente hasta esta
fecha y CCCN al nuevo código reformado, llamado Código Civil y Comercial de la
Nación.
1. Nociones generales
Previamente a adentrarnos en la Teoría General de los Derechos Reales,

consideramos pertinente realizar una aproximación a ciertas nociones o
conceptos básicos, a los fines de un mejor entendimiento de la cuestión.
Buteler Cáceres (2005) divide a los derechos subjetivos en:
 Derechos que importan directamente a la persona: son derechos

extrapatrimoniales. Ejemplo: derecho a la integridad física, derecho
a la intimidad, entre otros.
 Derechos que importan directamente al patrimonio
o Derechos personales: existe una relación jurídica entre un sujeto

deudor y un sujeto acreedor que puede exigir del primero la
realización de una prestación de dar, hacer o no hacer. En el
Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante CCCN) se
encuentran reglados en el Libro Tercero (artículos 724 a 1881)
o Derechos reales: existe una relación directa entre un sujeto y una

cosa. Se encueran reglados en el libro Cuarto (artículos 1882 a
2276) del CCCN.
 Derechos mixtos: son los derechos intelectuales que poseen una

faceta que es susceptible de valuación pecuniaria (referente a la
explotación económica de la creación; el aspecto económico) y otra
que no lo es (aquella potestad vitalicia para tutelar que la creación no
sea cambiada o menoscabada; el aspecto moral).
1
Aclaremos algunos conceptos: cosas y bienes y patrimonio.
 Cosas: art. 2311 del CC: “Se llaman cosas en este Código, los objetos
materiales susceptibles de tener un valor. Las disposiciones
referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas
naturales susceptibles de apropiación”1.
 Bien: art. 2312 del CC: “los objetos inmateriales susceptibles de

valor, e igualmente las cosas, se llaman bienes. El conjunto de bienes
de una persona constituye su patrimonio”2.
Como podemos observar, en el anterior Código Civil se definía el “patrimonio”.
Todos estos conceptos se definían en el Libro Tercero correspondiente a

derechos reales; hoy, con el CCCN, se definen en el Título Preliminar al capítulo
cuarto:
Derechos y bienes
ARTÍCULO 15.- Titularidad de derechos. Las personas son

titulares de los derechos individuales sobre los bienes que
integran su patrimonio conforme con lo que se establece en
este Código.
ARTÍCULO 16.- Bienes y cosas. Los derechos referidos en el

primer párrafo del artículo 15 pueden recaer sobre bienes
susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se
llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son
aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de
ser puestas al servicio del hombre.3
Quiere decir, entonces, que para nuestro derecho positivo la palabra "bien"
tiene dos acepciones (Mariani de Vidal, 2006):
a) Una amplia, donde bienes es igual a cosas (art. 2311 de CC y art

16 CCCN) más objetos inmateriales susceptibles de valor (bienes
propiamente dichos) que son los derechos; y
b) Una restringida, (art. 2313 CC, también Art. 16 CCCN) a la que ya

aludimos: bienes igual a objetos inmateriales susceptibles de
valor, es decir, derechos patrimoniales.
1
Art. 2311 – Código Civil de la Nación Argentina con vigencia hasta el 31/07/2015.
2
Art. 2312 – Código Civil de la Nación Argentina con vigencia hasta el 31/07/2015.
3
Arts. 15 y 16 - Código Civil y Comercial de la Nación Argentina con vigencia desde el
01/08/2015.
2
A partir de la reforma efectuada mediante ley 17.711 (Ley de Código Civil –
Modificaciones, año 1968) al Código Civil, las disposiciones referentes a las
cosas son aplicables a la energía y fuerzas naturales susceptibles de
apropiación. Éstas, técnicamente, no son cosas puesto que no son objetos
materiales, simplemente siguen el régimen de las cosas.
El patrimonio estaría, pues, compuesto por cosas y derechos. En verdad

pensamos que no son las cosas las que integran el patrimonio, sino los
derechos sobre ellas: es precisamente lo que afirma el propio Vélez Sarsfield en
la nota al art. 2312, apartado 2° del CC:
El patrimonio de una persona es la universalidad jurídica de sus

derechos reales y de sus derechos personales, bajo la relación de
un valor pecuniario, es decir, como bienes.4
En resumen, el patrimonio constituiría una masa de derechos susceptibles

de apreciación pecuniaria, ya sea que éstos directamente sobre cosas o no.
Cuadro 1: Esquema conceptual
Fuente: Elaboración propia.
4
Nota al art. 2312, apartado 2° del Código Civil de la Nación Argentina con vigencia hasta el
31/07/2015. Link web: http://legales.com/tratados/e/ecosas.html
3
1.1. Definiciones de derechos reales –
doctrinaria y del Código Civil y Comercial
de la Nación, el nuevo artículo 1882
Primeramente, es necesario afirmar que el CC no contenía una definición de

Derecho Real - ni aún en el Libro III del Código Civil, íntegramente dedicado a
derechos reales – una definición de Derecho Real.
Solamente establecía el principio de numerus clausus (o número cerrado, que

aún se mantiene en el CCCN) y los enumeraba: arts. 2502 y 2503 del CC.
Sin embargo, producto de la elaboración de diferentes autores expertos en el

área, se habían logrado extraer algunas definiciones sobre derecho real, a las
que nosotros llamaremos definiciones o conceptualizaciones doctrinarias.
Con la reforma del CC y el CCCN se establece a nivel legislativo una definición

de derechos reales en el art. 1882 del Libro IV, a la que llamaremos definición o
conceptualización legislativa o del Código Civil.
Definiciones o conceptualizaciones doctrinarias

Para poder comprender a qué nos referimos cuando hablamos de derechos
reales, desarrollaremos la definición de Derecho Real propuesta por la Dra.
Mariani de Vidal en su manual de derechos reales:
Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas

sustancialmente de orden público, establecen entre una persona
(sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que
previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a
abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo
(obligación negativa), naciendo para el caso de violación una
acción real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al
ius persequendi y al ius praeferendi. (2006: 20)
4
 un derecho absoluto, porque es oponible5, erga omnes6, es decir a
toda la comunidad, en contraposición a los derechos relativos
(obligaciones) que son oponibles a sujetos determinados.
 de contenido patrimonial, porque cuentan con un valor para su

titular.
 cuyas normas, sustancialmente de orden público, porque, en buena

medida, la organización y conservación de la sociedad reposa sobre
las políticas referentes al derecho de propiedad; basta pensar en los
derechos sobre patentes de invención, inmuebles, bienes de dominio
público, entre otros.
 establecen entre una entre una persona (sujeto activo) y una cosa,
cosa en el sentido del art. 2311, antes reseñado.
 una relación inmediata y directa, debido a que el titular está en

contacto con la cosa sin precisar de un intermediario (como sí es el
caso de los derechos personales, donde es necesario el accionar del
deudor para poner al acreedor en contacto con el objeto de la
relación jurídica).
 que, previa publicidad, se considera sujeto pasivo de los derechos

reales a todos los individuos de la comunidad, pues deben respetar la
propiedad ajena. Es en virtud de ello que los derechos reales se
publicitan. Dicha publicidad tendrá diferentes efectos según el bien
de que se trate; en algunos casos basta la publicidad posesoria para
constituir el derecho (muebles no registrables) y en otros es
necesaria la inscripción en los registros pertinentes (caso de los
automotores), temas que desarrollaremos tanto en esta lectura
como en las de los siguientes módulos de la materia. En tal sentido,
cabe mencionar la nota al art. 577 del CC, en la que Vélez Sársfield
afirma que no es posible respetar un derecho que no se conoce, de
allí la importancia de la publicidad.
5
Oponibilidad: conforme a la definición de Capitant (1973), la calidad del derecho o defensa que
su titular puede hacer valer contra terceros.
6
Erga omnes: Es una locución latina, que significa "respecto de todos" o "frente a todos",
utilizada en derecho para referirse a la aplicabilidad de una norma, un acto o un contrato.
Significa que aquel se aplica a todos los sujetos, en contraposición con las normas inter partes
(entre las partes) que sólo aplican a aquellas personas que concurrieron a su celebración.
(ver: https://goo.gl/MLPDkM). Por ejemplo, los derechos reales, objeto de estudio de la presente
asignatura, se ubican dentro de esta categoría; también los llamados derechos inherentes a la
personalidad o personalísimos (como el derecho a la vida al honor) y los intelectuales
considerados por algunos, en lo que toca a su aspecto moral, como personalísimos, derechos
de familia, en el sentido de que las situaciones jurídicas familiares o los derechos que de ellas
emergen deben ser respetados por todos, aun cuando pueden existir algunas personas directa y
determinadamente obligadas, como sucedería, por ejemplo, con la patria potestad.
5
 obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar
cualquier acto contrario al mismo, naciendo para el caso de
violación, una acción real. Las acciones reales son tres:
reivindicatoria, negatoria y confesoria. Dichas acciones no serán
objeto de estudio en este módulo, pero es importante conocer su
existencia.
 y que otorga a sus titulares las ventajas del ius persequendi y del
ius praeferendi. El ius persequendi y el ius praeferendi serán
explicados de manera detallada en el punto 1.6 de este módulo.
Teorías que definen el Derecho Real

 Teoría Clásica
Esta teoría encuentra una diferencia clara entre los derechos reales y
personales, basándose en el aspecto interno del derecho: la relación entre la
persona y la cosa.
Derecho real = Persona  Cosa
Es la elegida por Vélez Sarsfield en la redacción del Código Civil, siguiendo a

Demolombe, a quien cita en la nota al título IV del libro III. Expresa el eminente
jurista Demolombe:
Derecho real, es el que crea entre las personas y la cosa una

relación directa e inmediata, de tal manera que no se
encuentran en ella sino dos elementos, la persona que es el
sujeto activo del derecho, y la cosa que es el objeto… se llama, al
contrario, derecho personal, aquel que sólo crea una relación
entre la persona a la cual el derecho pertenece y otra persona
que se obliga hacia ella, por razón de una cosa o de un hecho
cualquiera, de modo que en esa relación se encuentran tres
elementos, a saber: la persona que es el sujeto activo del
derecho (el acreedor), la persona que es el sujeto pasivo (el
deudor) y la cosa o el hecho que es el objeto.7
Pothier (1761), otro exponente de esta doctrina, nos explica que los derechos
reales son ius in re y los personales ius ad rem, los primeros sobre la cosa y los
7
Nota al título IV del libro III – Ley 340 – Código Civil de la Nación Argentina con vigencia hasta
el 31/07/2015.
6
segundos sobre una persona para que nos procure la prestación. En el mismo
sentido, Aubry y Rau (citados en Musto, 1995) para quienes “hay derecho real
cuando una cosa se encuentra sometida, total o parcialmente al poder de una
persona, en virtud de una relación inmediata oponible a toda otra
persona” (p. 27).
Otras teorías:
Algunas teorías no encuentran diferencia entre ambos tipos de derechos,

mientras que otras parten de distintos criterios para encontrarlas.
 Teorías Monistas: consideran a los derechos reales y personales una

misma categoría, dividiéndose entre:
o Personalistas u obligacionistas (Planiol, 1932): afirman que

todos los derechos son obligacionales. Siguiendo a Kant, subrayan
que las relaciones jurídicas son siempre entre personas (nunca
podrían darse entre una persona y una cosa) ya que el Derecho
(conjunto de reglas que norman la conducta en sociedad) tiene
sentido en tanto haya más de una persona en juego. Estas teorías
introducen como novedad el sujeto pasivo comunidad (elemento
externo), cuyos miembros se encuentran obligados al deber de
respeto y abstención respecto del titular del derecho real.
o Realistas (Rigaud – Bonnecase, 1924-1930): funden todos los

derechos patrimoniales dentro de la categoría de derechos
reales, entendiendo como única diferencia que, en aquellos
derechos que la doctrina clásica llama reales, el objeto es una
cosa determinada, mientras que, en los derechos personales, el
objeto es el patrimonio entero del deudor (pues responde con
éste en caso de incumplimiento).
 Teoría de la Institución (Hariou, 1925): reconoce una diferencia

entre derechos reales y personales, pero utiliza un criterio de
diferenciación propio que distingue tres categorías de actividad
jurídica: la que lleva a cabo el Estado a través de la Ley, la que
despliegan los particulares mediante el contrato, y una tercera que
da en llamar fenómenos institucionales; éstos consisten en
situaciones reiteradas en el tiempo que se objetivizan y convierten
en derechos al ser respetadas y reconocidas por la comunidad.
Los derechos subjetivos se diferencian según el contenido institucional que

poseen: si es alto, su violación se rige por el derecho disciplinario impuesto aun
sin consentimiento de los particulares (es el caso de los derechos reales); si
es bajo, por normas de carácter estatutario fijadas por las partes (caso de los
derechos personales).
7
Definición o conceptualización legislativa - el Código Civil
y Comercial de la Nación. El nuevo artículo 1882
Como ya mencionamos precedentemente, el CCCN define qué son los derechos
reales en su nuevo artículo 1882, que es el primer artículo del Libro III, Título I,
Disposiciones generales, Capítulo 1 que reza:
ARTÍCULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurídico,

de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto,
en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de
persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.8
Analicemos el concepto.
 Poder jurídico:
el concepto de poder proviene del latín ‘posere’, refiriéndose al

verbo que indica la capacidad, la facultad o habilidad para llevar
a cabo determinada acción. Por extensión, se ha utilizado
también a tener las condiciones para hacerlo, entre las que se
encuentran la disponibilidad material, el tiempo o el lugar físico.
(Concepto.de, s/f. http://goo.gl/2EwsBU).
Es jurídico cuando el que otorga a un sujeto ese poder es el Ordenamiento

Jurídico, la Ley.
 De estructura legal: se refiere a que su determinación o clasificación,

modos de adquisición, constitución, titularidad, derechos inherentes,
etc. se encuentran contemplados y reglados por ley. Esto lo explica
claramente el CCCN en su art. 1884:
Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus

elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación,
transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley.
8
Art. 1882 – Ley N° 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
8
Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley,
o la modificación de su estructura.9
 De ejercicio directo y autónomo: ya analizamos en la definición

doctrinaria de referencia qué es una relación directa y autónoma. Véase
también la nota de Vélez Sársfield mencionada.
Art. 1883 CCCN.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la

totalidad o una parte material de la cosa que constituye su
objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también
puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.10
 Que atribuye a su titular facultades de persecución y preferencia:

propias de los derechos reales (ius preferendi e ius persequendi) que
veremos en capítulo aparte, tema 1.6.
 Y las demás previstas: como ser las que comparte con los derechos
personales y las que emergen de la protección de los derechos reales.
Enumeración de los Derechos Reales

El Código Civil (CC) enumeraba los derechos reales en los artículos 2503 y 2614,
debiendo adicionarse los incorporados mediante Ley 13.512 (Propiedad
Horizontal) y 25.509 (Forestación).
El Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) en vigencia a partir del 1 de

Agosto de 2015 incorpora nuevos derechos reales que, a continuación
recalcamos en negrita.
Art. 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código:
a. el dominio;
b. el condominio;
c. la propiedad horizontal;
9
Art. 1884 – Ley N° 26.994. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
10
Art. 1883. Ley N° 26.994 – Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
9
d. los conjuntos inmobiliarios;
e. el tiempo compartido;
f. el cementerio privado;
g. la superficie;
h. el usufructo;
i. el uso;
j. la habitación;
k. la servidumbre;
l. la hipoteca;
m. la anticresis;
n. la prenda.11
Se han incorporado cinco nuevos derechos reales (dos de ellos, la propiedad

horizontal y la superficie – pero solamente la forestal –, estaban reglamentados
y reconocidos en leyes complementarias) y se han suprimido los derechos
reales de Censos y Rentas (permitidos solo por cinco años, cf. art 2614 CC).
Cada uno de ellos será estudiado detalladamente en las lecturas de los

próximos módulos.
El CC no autorizaba el derecho real de superficie, permitiéndose hasta ahora

una modalidad llamada derecho real de superficie forestal, que había sido
incorporado mediante ley 25.509 de Forestación.
A partir de la reforma, se incorpora ya al CCCN, en el art. 1887, el Derecho Real

de Superficie.
 Derechos reales no enumerados, por lo tanto prohibidos:
o “Enfiteusis”. Es el derecho real por el cual el propietario de un

inmueble enajena el dominio útil del mismo (facultades de uso y
frutos) en forma perpetua o temporaria, a cambio de una
pensión o canon anual, mensual, fijo, variable, entre otros.
o “Vinculación”. Se denominaba así a la acción de sujetar un grupo

de bienes a un orden sucesorio determinado. El más típico era el
11
Art. 1887 – Ley 26.994 – Código Civil y Comercial de la Nación Argentina (el resaltado es
propio).
10
mayorazgo, que consistía en elegir un bien o conjunto de bienes
para que fueran heredados por quienes reunían condiciones
especificadas en la constitución del vínculo (generalmente, quien
heredase un título nobiliario determinado; podía ser también el
primer hijo varón de la familia, o el hijo que siguiera la carrera
militar, entre otros). El objetivo de la institución (de origen noble
o aristocrático) era que el conjunto de bienes no fuera dividido
entre más de un heredero, pues así se perdía la fuerza de las
fortunas familiares; los bienes quedaban entonces vinculados
entre sí.
Otro caso común de vinculación era el de la capellanía. Allí se afectaba (en

forma perpetua) un bien al cargo de decir misas por el alma del instituyente.
Intervenían tres partes: el instituyente o fundador, en cuyo beneficio debían
decirse las misas; el patrono, quien es la persona que gozaba del bien
capellánico (generalmente una orden religiosa o el obispado) y quien debía
pagar al capellán sus servicios; en tercer lugar, el capellán, que es el sacerdote
sobre quien pesa la obligación de decir las misas y que tiene derecho a percibir
una renta o pensión.
Censos y rentas. La renta es el contrato por el cual una de las partes se obliga a
pagar a la otra un importe periódico; en el caso de que se afecte un inmueble
determinado a la garantía de esta carga, los obligados serán los sucesivos
propietarios del mismo y esa renta se denominará censo. Ésta es la modalidad
que era admitida en el derecho argentino, aunque sólo por cinco años, según el
art. 2614 del CC, ya derogado:
Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre

ellos derechos enfitéuticos, ni imponerles censos ni rentas que
se extiendan a mayor término que el de cinco años, cualquiera
sea el fin de la imposición; ni hacer en ellos vinculación alguna12
Los censos o rentas podían adoptar distintas formas:
 Reservativo: cuando se enajena el dominio y el adquirente se obliga a

pagar la renta o pensión quedando afectado el inmueble.
 Consignativo: cuando, sin operarse la transmisión de la propiedad, se

constituye un censo sobre el inmueble afectando éste en garantía (muy
similar a la hipoteca).
12
Art. 2614 – Ley 340 – Código Civil de la Nación Argentina con vigencia hasta el 31/07/2015.
11
 Un tercer tipo de censo era el enfitéutico, que es la enfiteusis antes
definida y prohibida en nuestra legislación.
Diferencias entre derecho real y derecho personal
Respecto de las diferencias entre derechos reales y derechos personales se han

propuesto diferentes tipos de clasificaciones. Desarrollaremos a continuación
algunas de ellas
Los derechos reales y los derechos personales pueden diferenciarse teniendo

en cuenta los siguientes elementos:
o Relación con la cosa: según hemos visto, existe una relación

directa e inmediata con la cosa en los derechos reales, pero no en
los personales. En estos últimos no hay poder directo sobre la
cosa, sino que consisten en la facultad de exigir de otro el
cumplimiento de una prestación. Es por eso que en el derecho
real encontramos dos elementos: sujeto activo (el titular del
derecho) y objeto (la cosa), mientras que los elementos del
derecho personal o creditorio son tres: sujeto activo (acreedor),
sujeto pasivo (deudor) y objeto (prestación).
o Objeto: el de los derechos reales es una cosa individualizada y de

existencia actual. El de los derechos personales es el hecho del
deudor; de modo tal que no se exige la existencia actual de la
cosa a la cual ese hecho deba aplicarse, así como tampoco es
necesario que esa cosa esté individualmente determinada
(ejemplo: una obligación que tenga por objeto la entrega de diez
litros de leche).
o Exclusividad: en la nota al art. 2508 del CC, Vélez exponía que

otra de las diferencias entre derecho real y personal es que
resulta imposible que “lo que me pertenece en el todo
pertenezca al mismo tiempo a otro, pero nada impide que la
misma cosa que me es debida sea también debida a otro”.
o Derecho de preferencia y persecución, del que gozan los

derechos reales y no los personales, que luego explicaremos
detalladamente.
o Tradición: para los sistemas jurídicos que la conservan, la

tradición es otra de las diferencias, ya que el mero
consentimiento no basta para adquirir ni trasmitir ningún
derecho real. Lo contrario para los derechos personales.
12
 Oponibilidad: mientras que los derechos reales son oponibles erga
omnes, es decir que son absolutos, los derechos personales son
oponibles, en principio, sólo al deudor. Ya hemos explicado el
significado de los conceptos oponibilidad y erga omnes, por lo que
remitimos al alumno a releer estos conceptos en caso de resultarle
necesario.
o Prescripción: los derechos reales pueden adquirirse por la

posesión continuada, calificada o no por el justo título y la buena
fe, durante el término requerido por la ley. Los derechos
personales no se adquieren por prescripción; sólo rige, respecto
de ellos, la prescripción extintiva.
o Abandono: posibilidad que permite al titular del derecho real

exonerarse de las cargas que gravan la cosa sobre la que recae el
derecho, mediante el acto unilateral de su renuncia o abandono
(art. 1907 CCCN); facultad de la que carece el titular de un
derecho personal.
o Posesión: los derechos reales se ejercen normalmente por medio

de la posesión (salvo, en principio, la hipoteca y las servidumbres
activas), que consiste en el ejercicio de los poderes inherentes a
dicho derecho. En cambio, los derechos creditorios nacen para
extinguirse mediante el pago.
o En cuanto a las defensas legales: los derechos reales se protegen

a través de las acciones reales. Los creditorios, por medio de
acciones personales que se dirigen sólo contra el deudor.
o Transmisibilidad: en épocas remotas, cuando las obligaciones

eran consideradas como vínculos estrictamente personales que
no podían negociarse ni activa ni pasivamente, los derechos
reales se transferían más o menos con libertad. Hoy esta
diferencia se va borrando, puesto que la evolución jurídica
permitió la cesión de los créditos y aun la de las deudas, al paso
que el dominio, especialmente el inmobiliario, exige formalidades
cada vez más complejas.
o Creación: mientras que el número y la reglamentación de los

derechos reales están en principio estrictamente sujetos a la ley –
art. 1884 CCCN (numerus clausus) – para los derechos personales
impera el principio de la autonomía de la voluntad13 (arts. 958,
959, 962, 963, 1709, 2599 y 2651 del CCCN, que engloban el
13
Ossorio (1984) define autonomía de la voluntad como “la potestad que tienen los individuos
para regular sus derechos y obligaciones mediante el ejercicio de un libre albedrío, representada
en convenciones o contratos que los obligue como la ley misma y siempre que lo pactado no sea
contrario a la ley, a la moral, al orden público o a las buenas costumbres”.
13
espíritu del antiguo artículo 1197 del CC: “Las convenciones
hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual
deben someterse como a la ley misma”14).
Para poder comprender con mayor claridad los derechos reales, es importante
reconocer cuáles son las diferencias existentes entre éstos y los derechos
personales. Para ello propongo el análisis de los diferentes elementos de los
mismos en un cuadro comparativo que nos permite diferenciar algunas de sus
principales características.
Derecho Real Derecho Personal

Poder directo sobre la cosa. Facultad de exigir a otro una
prestación.
Posee dos elementos (sujeto, cosa). Hay tres elementos (acreedor,
deudor, prestación).
Objeto actual y existente (cosa). Objeto futuro (prestación).
Exclusividad. No pueden existir dos La misma prestación puede deberse a
titulares del mismo derecho real distintos acreedores.
sobre la misma cosa, p. ej.: dos
personas no pueden ser titulares del
dominio sobre un inmueble.
El titular posee facultades Los derechos personales surgidos
persecutorias (ius persequendi) y de del contrato no tienen efectos sobre
preferencia (ius praeferendi) sobre terceros.
los terceros.
Se constituyen con título y modo (ya Basta el título (régimen consensual).
sea modo posesorio o inscriptorio).
Son derechos absolutos (oponibilidad Son derechos relativos (sólo oponibles
erga omnes). al deudor).
Prescripción adquisitiva. El transcurso Prescripción liberatoria. Las deudas
del tiempo (entre otros requisitos) dejan de ser exigibles con el
hace adquirir el derecho real por transcurso del tiempo, cumplido el
usucapión. plazo de prescripción.
La institución del abandono exonera No se aplica esta institución.
al titular de las cargas.
Se ejercen por posesión. Se ejercen cumpliendo la prestación.
Sistema de numerus clausus (número Las partes pueden crear los
cerrado). En nuestro ordenamiento, derechos personales que estimen
las partes no pueden crear derechos pertinentes, mientras no violen la
reales, deben utilizar uno de los ley, la moral o las buenas costumbres.
enumerados y reglados por la ley civil.
14
Art. 1197 – Ley 340 – Código Civil de la Nación Argentina con vigencia hasta el 31/07/2015.
14
El régimen que regula los derechos Rige la autonomía de la voluntad,
reales es extenso, detallado y con los límites del art. 10 del CCCN
contiene gran cantidad de que regula el Abuso del derecho.
disposiciones de orden público, en las
cuales las partes no pueden apartarse
del régimen fijado e incluso su
ejercicio está limitado por el art. 10
del CCCN.
Perpetuos, porque aunque no se Temporales (el derecho personal nace
ejerzan siguen existiendo. para morir al cumplirse la prestación).
Fuente: Elaboración propia.
1.2. Constitución de los derechos reales:

la forma
Forma de constitución de los derechos reales
Comenzaremos este apartado refiriéndonos primeramente a la forma de

creación – en lo atinente al predominio del orden público, la creación legal de
los derechos reales, la distinción entre creación legal y fuentes, y el llamado
numerus clausus – para luego profundizar en la forma de constitución
propiamente dicha y, de esta manera, llegar a explicar la Teoría del Título y
del modo.
Incidencia del orden público
Mientras que en los derechos personales predomina el principio

de la autonomía de la voluntad, en los derechos reales su
vigencia se encuentra restringida en función del interés público,
cuya preponderancia ha hecho que el legislador se preocupara
sensiblemente por su número, contenido y regulación, dejando
apenas un estrecho margen para la voluntad de los particulares.
(Musto, 1995; p. 101)
Este diferente tratamiento se justifica por cuanto el estatuto regulador de los

derechos reales tiene una íntima vinculación con la organización social del país,
resultando innegable su trascendencia política y económica.
Siguiendo a Beatriz Areán, pondremos de manifiesto que “el orden público no

impera en los derechos reales en forma exclusiva, sino de manera
15
preponderante” (2003: p.65). Por consiguiente, las normas que los rigen son
principalmente de orden público.
Son de orden público las normas que determinan cuáles son los derechos reales
y cuál es su tipicidad genérica, así como también las que se refieren a los
elementos que integran la relación jurídica real (sujeto, objeto, causa).
Por excepción, hay algunas que tienen carácter supletorio, por lo que los
particulares pueden dejarlas de lado. Por ejemplo aquélla que deja sin efecto la
indivisibilidad de los derechos reales de garantía (art 2191 CCCN), o la que
autoriza al acreedor prendario para servirse de la cosa (art. 2226 CCCN), pero
dichos casos exceden los que estudiaremos en esta materia, ya que constituyen
casos especiales.
De este modo, podemos decir que la incidencia del orden público en el régimen
de los derechos reales ocasiona que a las partes les esté vedado crear otros
derechos reales que los establecidos, así como también les está vedado
modificarlos.
Regulación de los Derechos Reales en cuanto a sus elementos – su “creación”

y constitución legal
El principio, en efecto, está sentado en el artículo 1884 del CCCN:
Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus

elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación,
transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley.
Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley,
o la modificación de su estructura.15
El antiguo art. 2502 del CC disponía:
Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley. Todo
contrato o disposición de última voluntad que constituyese otros
derechos reales, o modificase los que por este Código se
reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos
personales, si como tal pudiese valer.16
15
Art. 1884 – Ley 26.994– Código Civil y Comercial de la Nación con vigencia desde el
01/08/2015.
16
Art. 2505 – Ley 340 – Código Civil de la Nación con vigencia hasta el 31/07/2015.
16
Demolombe – decía Vélez Sarsfield en la nota al antiguo artículo 2502 del CC -
sostiene extensamente la resolución del artículo, contra muchos jurisconsultos
franceses. Señala el codificador enseguida que:
El Derecho Romano no reconoce al lado de la propiedad, sino un

número pequeño de derechos reales, especialmente
determinados, y era por lo tanto vedada la creación arbitraria
de nuevos derechos reales. Más desde la Edad Media las leyes
de casi todos los estados de Europa crearon derechos reales por
el arrendamiento perpetuo o por el contrato de cultura
perpetua, y por mil otros medios”17.
Como se advierte, Vélez Sarsfield argumenta con razones prácticas, como la

proliferación de complicaciones y pleitos; económicas, como el perjuicio en la
explotación de los bienes y su desmejoramiento y político-económicas, como
la traba en la libre circulación de los bienes.
De tal manera, inspirándose en Demolombe y, principalmente, en Freitas, Vélez

Sarsfield adoptó el sistema del número cerrado o numerus clausus, por
oposición al sistema de número abierto o numerus apertus, que era el
sustentado por la mayoría de la doctrina francesa de la época.
Es importante añadir que la libre creación de derechos reales tiene

consagración legislativa en el Código de Prusia, pero en general los códigos más
modernos, como el alemán, el brasileño y el italiano, han adoptado el sistema
del numerus apertus.
“La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido,

adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es
establecida sólo por la ley” reza el art. 1884 CCCN18.
Éste es el principio que resulta claro en la solución que se adopta aún en el

Código Civil y Comercial de la Nación, Ley 26994.
Conforme a Musto:
la palabra crear está empleada en un sentido abstracto y

genérico. La ley no crea derechos reales en un sentido
concreto y particular. Lo que crea la ley es el derecho real típico
17
Nota al art. 2502. Ley 340 – Código Civil de la Nación Argentina con vigencia hasta el
31/07/2015.
18
Art. 1884 – Ley 26.994 – Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
17
y lo regula en cuanto a su contenido, forma de constitución,
facultades y deberes de sus titulares, extinción, etc. (1995: 105).
En conexión con lo precedentemente expuesto, también existe la expresa

prohibición de constitución judicial de los derechos reales, art. 1896 CCCN:
“Prohibición de constitución judicial. El juez no puede constituir un derecho
real o imponer su constitución, excepto disposición legal en contrario”19.
Dejemos en claro que en una sentencia favorable en un Juicio de Usucapión (o

prescripción adquisitiva del dominio), el juez sólo reconoce o declara titular de
un derecho de dominio a una persona que ha poseído durante un tiempo
determinado y de una manera contemplada por la ley, pero no constituye ni
impone la constitución de un derecho real.
Numerus clausus y tipicidad de los derechos reales
El principio del numerus clausus o número cerrado se materializa con relación a

los derechos reales en el art. citado 1884 del CCCN, y consiste en que la ley
establece en forma taxativa y número limitado los derechos reales a los que los
particulares pueden dar nacimiento. La razón de esta disposición la dan las
notas citadas y la preocupación de Vélez por evitar la multiplicidad de derechos
reales, que en el derecho feudal habían causado graves males a la riqueza
inmobiliaria.
En resumen, y tal como expresa Mariani de Vidal, “el principio del numerus
clausus crea una gran valla a la autonomía de la voluntad, que, en cambio,
juega con amplitud -es claro que no absoluta- en materia de derechos
creditorios” (2007: 63).
Los particulares no pueden crear otros derechos reales distintos a los

establecidos en la ley ni modificar por pactos privados las normas que los rigen,
porque las normas relativas a los derechos reales no son meramente
supletorias de la voluntad de las partes (como en general acontece en lo
atinente a los derechos personales), sino que se les imponen en tanto y en
cuanto ellas mismas no dispongan lo contrario.
Todo esto no quiere decir que los derechos reales no puedan tener su origen en
un contrato (ejemplos de ello tenemos en los arts. 2134 y 2135 del CCCN, sobre
la constitución de un usufructo, o en el 2171 CCCN, sobre la elección de la
modalidad de las servidumbres), y aun algunos de ellos sólo pueden nacer por
convención, como los derechos reales de garantía (art. 2208 CCCN que refiere
la “forma del contrato constitutivo de la Hipoteca”). Recomendamos la lectura
de los citados artículos del CCCN para clarificar estos casos donde el origen del
19
18
derecho real radica en un contrato o convención. Pero en estos casos debemos
recordar que esa voluntad de las partes se limita a dar a luz el derecho real
siempre que sea uno de los establecidos por la ley, y sus caracteres y
reglamentación estarán predeterminados por ella misma sin que la convención
pueda modificarlos.
¿Qué sucede si, pese a lo dicho, se constituye un

derecho real no enumerado, es decir, que no consta
ni en el Código Civil y Comercial ni en ninguna otra
ley?
La solución viene dada por la segunda parte del art. 1884 CCCN: “… Es nula la
configuración de un derecho real no previsto por la ley, o la modificación de su
estructura”20.
Pero, además de establecer cada derecho, la ley le fija a cada uno un contenido
y le da un nombre. En este sentido, sistema de numerus clausus, sistema de
creación legal de derechos reales y tipicidad de los derechos reales son
expresiones equivalentes.
Como todo derecho implica un beneficio para su titular, cada

derecho real queda tipificado mediante la determinación
cualitativa y cuantitativa de esa utilidad: por ejemplo, el dominio
es configurado como el sometimiento de una cosa a la voluntad
y acción de una persona; el usufructo, como el derecho de
usar y gozar de una cosa ajena sin alterar su sustancia; la
servidumbre, como el derecho a obtener una determinada y
específica utilidad sobre un inmueble. (Areán, 2003: 67)
Clasificación de los derechos reales
 El CCCN clasifica los derechos reales de una manera bastante clara y

precisa en los siguientes artículos:
20
19
ARTÍCULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena.
Carga o gravamen real. Son derechos reales sobre cosa total o
parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad
horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el
cementerio privado y la superficie si existe propiedad
superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa
ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa

ajena constituyen cargas o gravámenes reales. Las cosas se
presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda
duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el
modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien
gravado.21
Los derechos reales sobre la cosa ajena (o gravámenes reales) serían entonces:
el usufructo, el uso, la habitación, las servidumbres, la hipoteca, la anticresis y
la prenda.
ARTÍCULO 1889.- Derechos reales principales y accesorios. Los

derechos reales son principales, excepto los accesorios de un
crédito en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la
anticresis y la prenda.22
Los conceptos de principalidad y accesoriedad dependen del rol del derecho

real, así tenemos que los derechos accesorios dependen de un crédito al cual
acceden, feneciendo en caso de que se extinga el derecho principal (por
ejemplo: se paga una deuda garantizada con una hipoteca y se extingue el
derecho real de hipoteca sobre ese inmueble).
ARTÍCULO 1890.- Derechos reales sobre cosas registrables y no

registrables. Los derechos reales recaen sobre cosas registrables
cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el
respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre
cosas no registrables, cuando los documentos portantes de
21
22
20
derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de
su inscripción.23
Los derechos reales registrables son, por ejemplo, todos los derechos reales
que recaen sobre inmuebles. Deben Inscribirse en el Registro de la Propiedad,
aunque también pueden ser registrables y recaer sobre cosas muebles: el
dominio y derechos reales sobre un automóvil o sobre caballos pura sangre de
carrera. Los demás derechos reales son no registrables.
Otras clasificaciones de importancia son:
 Según su contenido:
o Recaen sobre la sustancia (pudiendo incluso destruirla): dominio,

superficie.
o Recaen sobre la utilidad (no pueden alterar ni menoscabar la

sustancia): condominio, propiedad horizontal, tiempo
compartido, cementerio privado, conjuntos inmobiliarios,
usufructo, uso, habitación, servidumbres activas.
o Recaen sobre el valor (debiendo llevar el bien a pública subasta

para cobrar el crédito garantizado): hipoteca, anticresis, prenda.
 Según las facultades de su titular:
o Facultades plenas: dominio, pues comprende el ius utendi (uso),

ius fruendi (frutos) e ius abutendi (disposición).
o Facultades mermadas: resto de los derechos reales.
 Según su duración:
o Perpetuos: duran indefinidamente y no se extinguen por el no

ejercicio: dominio, condominio, propiedad horizontal, tiempo
compartido, cementerio privado, conjuntos inmobiliarios,
servidumbres reales.
o Temporales: el usufructo, uso, habitación y las servidumbres

personales tienen como límite la vida del beneficiario; la
hipoteca, prenda y anticresis tienen como límite la duración del
derecho creditorio al cual acceden. El tiempo compartido, si se
vence el término en el instrumento o contrato de afectación,
puede convertirse en un derecho real temporal.
23
Art. 1890 - Ley 26.994 – Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
21
1.3. El título: material y formal
Título formal y material
La forma de constitución propiamente dicha
El hecho o acto jurídico que es causa fuente del derecho personal basta, en
principio, para dejarlo establecido. En el derecho real, además del título
(vocablo utilizado en el sentido de causa fuente), se requiere el modo.
Este modo puede ser constitutivo (tradición, inscripción de automotores) o

declarativo, o sea exigido solamente a los fines de oponibilidad (para Ossorio,
1984, es calidad del derecho o defensa que su titular puede hacer valer contra
terceros) a terceros (registro inmobiliario).
Todo derecho reconoce su origen en un hecho que le sirve de antecedente, de

modo que quedan comprendidos dentro del concepto de “causa de los
derechos”, todos los hechos y actos jurídicos que actúan como fuente de los
derechos. Circunscribiéndonos a los derechos reales, podríamos hablar de
“hechos y actos jurídicos reales”.
La palabra título está empleada en el sentido de origen o fundamento del

derecho y se vincula con la causa fuente o causa eficiente del mismo.
Toda mutación o desplazamiento patrimonial supone la existencia de una causa

eficiente idónea que la determine, llamado hecho o acto jurídico, o sea un
hecho o acto al cual el ordenamiento jurídico le atribuya relevancia para
provocar dicha mutación. El contrato, la disposición de última voluntad y aun la
voluntad unilateral pueden adquirir esta relevancia según lo establezca el
ordenamiento positivo.
En lo específicamente atinente a la adquisición derivada de derechos reales

entre vivos (tema que abordaremos más acabadamente en puntos
siguientes, cuando nos refiramos a la adquisición originaria y derivada de
derechos reales), la tradición debe ir acompañada por el “título suficiente”.
Una definición sencilla de título suficiente, siguiendo la letra de Mariani de

Vidal, es la que sigue:
título suficiente es el acto jurídico munido de las condiciones de

fondo (capacidad en el transmitente y en el adquirente y
titularidad del derecho que trasmite en el transmitente) y de
forma que en cada caso resulte exigible (en principio, para
las cosas muebles no es necesario el cumplimiento de
formalidad específica alguna, salvo el caso de las cosas muebles
22
registrables) y dotado por la ley de aptitud para transferir
derechos reales (satisfarían este recaudo la compraventa, la
donación, el aporte en sociedad, etc.; no lo satisfarían, porque
según la ley carecen de fuerza en orden a la trasmisión de
derechos reales, el depósito, la locación, el comodato, etc., ya
que ellos dan origen a derechos personales y no reales) (2006:
99).
El título, por sí solo, es usualmente insuficiente para

determinar y producir la mutación real. Resulta necesario el modo.
De la definición se desprende que podemos hablar de título en 3 sentidos:
Sentido material, en cuanto a que el mismo cumpla con ciertas condiciones de

fondo (capacidad en el transmitente y en el adquirente; titularidad del derecho
que se transmite).
Sentido formal, en lo atinente a los requisitos exigidos en cada caso (por

ejemplo, la registración de bienes inmuebles y de ciertos bienes muebles como
automotores).
En cuanto a la aptitud que le otorga la ley para transferir derechos reales

(compraventa donación, aporte en especie).
En conclusión, podemos decir que los derechos reales se adquieren por

título y modo.
Título: alude a la causa fuente de la adquisición del derecho. Responde a la

pregunta: ¿cómo vino a ser titular del derecho?
Puede consistir en un hecho jurídico (aprehensión del objeto que no es de

nadie), o un acto jurídico (compraventa, constitución de hipoteca, legado, etc.).
o El título material es el negocio contenido dentro del acto jurídico

(compraventa, donación).
o El título formal es el acto jurídico (escritura, instrumento

privado). Uno es contenido y el otro es continente.
23
1.4. El modo: posesorio e inscriptorio
Modo: es el segundo elemento en la constitución del derecho real. Puede ser
posesorio o inscriptorio. Luego de celebrado el acto jurídico, o en el momento
en que tiene lugar el hecho jurídico que da causa o título al derecho, la cosa
debe ser aprehendida, tomada materialmente por el sujeto (modo posesorio),
o bien el derecho debe ser inscripto (modo inscriptorio).
El derecho real necesitará de uno u otro modo, según el objeto sobre el cual
recaiga.
En el caso de los automotores, el modo es inscriptorio. Previo a la inscripción

no se adquiere el dominio; lo mismo sucede con los caballos pura sangre de
carrera. En cambio, el registro de la propiedad inmueble es declarativo y por
ello la inscripción sólo otorga oponibilidad; no ayuda a la constitución del
derecho ni sanea los títulos.
El modo de adquisición de los inmuebles es la posesión, que se toma a través

de la tradición (que es la entrega de la cosa).
1.5. La adquisición: originaria y derivada

En el derecho moderno, analizando estos modos de adquisición, la más
importante de las clasificaciones es la que distingue entre modos originarios y
modos derivados.
En los modos originarios, el derecho se adquiere con independencia de un

derecho anterior de otra persona; no hay un antecesor conocido, de manera
que el derecho nace para el titular libre de todas las cargas o limitaciones que
pudieran haberlo afectado en algún momento.
Son modos originarios:
o La apropiación.
o La especificación o transformación.
o La accesión.
o La percepción de frutos.
En los modos derivados, la adquisición se apoya en el derecho de otra persona.

Encontramos un titular anterior que pierde el derecho y un titular actual que,
con motivo de la transmisión, lo recibe con todas las cargas, limitaciones y
restricciones que lo afectaban.
24
El derecho proviene de un antecesor que lo transmite en las mismas
condiciones y con las mismas limitaciones que recaían en cabeza de él. Por
ejemplo, si alguien se apropia de un bien mueble sin dueño, lo adquiere en
forma originaria y sin limitaciones, pero, si esa misma cosa estaba prendada y
es el dueño quien transfiere el dominio, lo hará con la consiguiente carga real
que es el derecho de prenda.
Son modos derivados:
o La tradición.
o La adquisición por causa de muerte.
o En cuanto a la prescripción, no hay consenso en la doctrina, pues

para algunos es un modo originario y, para otros, derivado. No
obstante, es también un modo de adquirir un derecho real (cf.
arts. 1897 y concordantes del CCCN).
Cuando decimos modos de adquisición del derecho real, aludimos a la manera

en la cual éste puede ser adquirido.
Título y modo en el Código Civil y Comercial de la Nación como

elementos concurrentes en la adquisición derivada
El Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación posee un importante articulado

que hace referencia al título suficiente y a los modos de adquirir los derechos
reales y los menciona como condición concurrente:
ARTÍCULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición

derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la
concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las

formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir
o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o

constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es
necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y
éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía
a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario,
principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria
cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia
y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
25
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o
constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos
legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el
tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la

servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un

derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar
legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las

disposiciones del Libro Quinto.24
En este artículo se refiere con claridad la necesidad de Título y Modo para

adquisición derivada de derechos reales. Nos define título suficiente y declara
como modo suficiente a la tradición posesoria (modo posesorio) y la inscripción
registral (modo inscriptorio).
Publicidad suficiente: inscripción registral como la posesión son los medios de

publicidad suficiente y sirven para oponer un derecho real ante terceros.
ARTÍCULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de

derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones
de este Código no son oponibles a terceros interesados y de
buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la

posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la

registración es presupuesto necesario y suficiente para la
oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes

participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían
conocer la existencia del título del derecho real.
24
Art. 1892 – Ley 26.994 – Código Civil y Comercial de la Nación.
26
Adquisición de los Derechos Reales: originaria y derivada – Desarrollo
Para tener un panorama clarificador sobre los modos de adquisición de los

derechos reales, abordaremos el derecho real por excelencia, que es el derecho
real de dominio (enumerado en el art 1887 inc. “a” del CCCN), y sus modos de
adquisición. Decimos que se trata del derecho real por excelencia ya que es el
más extenso y posee en sí cualidades definitorias de un derecho real. Ello no
obstará para que, llegado el caso, estudiemos las especificidades de cada
derecho real en particular.
Derecho real de dominio. La definición legal de dominio está plasmada en el

art. 1941 del CCCN:
Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que

otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y
jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la
ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo
contrario.25
Completaremos el concepto en el capítulo pertinente.
Llamamos genéricamente modo de adquisición de los derechos reales a los

hechos o actos jurídicos de los que surge la constitución de un derecho real en
cabeza de una o más personas.
Desde el artículo 1947 al 1963, el CCCN enumera y desarrolla los distintos

modos de adquisición del dominio, siendo los mismos no taxativos, en
continuidad con el espíritu del antiguo art. 2524 del CC:
El dominio se adquiere:
o Por la apropiación.
o Por la especificación.
o Por la accesión.
o Por la tradición.
o Por la percepción de los frutos.
o Por la sucesión en los derechos del propietario.
o Por la prescripción.
25
27
A esta enumeración le faltan, como modos de adquisición del dominio:
La ley: en los casos en que atribuye la propiedad de una cosa al descubridor de

un tesoro (art. 1953 CCCN que trata sobre los derechos del descubridor).
La expropiación: por la cual el Estado adquiere el dominio de ciertos bienes, a

través de una ley y previa indemnización.
A continuación vamos a ver los modos de adquirir el dominio en particular.

Estudiaremos sólo aquellos que resultan trascendentes para el desarrollo de
nuestra materia.
Modos originarios
 Apropiación
Existe apropiación cuando se aprehende una cosa con ánimo de hacerse dueño
de la misma.
ARTÍCULO 1947.- Apropiación. El dominio de las cosas muebles

no registrables sin dueño, se adquiere por apropiación.
a. son susceptibles de apropiación:
i. las cosas abandonadas;
ii. los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
iii. el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por

ellos.
b. no son susceptibles de apropiación:
i. las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume

que es perdida, excepto prueba en contrario;
ii. los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en

inmueble ajeno;
iii. los animales domesticados, mientras el dueño no desista de

perseguirlos. Si emigran y se habitúan a vivir en otro inmueble,
pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para
atraerlos;
iv. los tesoros.26
26
Art. 1947 – Ley 26.994 – Código Civil y Comercial de la Nación Argentina (el resaltado es
propio).
28
Dicha aprehensión sólo servirá para adquirir el dominio (o propiedad) cuando:
o El adquirente tenga capacidad para adquirir (cf. art. 1922 CCCN).
o La cosa sea susceptible de apropiación (punto “a” del art. 1947

CCCN).
La aprehensión no se efectúa con ánimo de poseer solamente, sino de ser

titular del derecho real.
El adquirente debe tener capacidad (capaces y mayores de diez años), la cosa

debe ser mueble no registrable, mueble abandonada o sin dueño y susceptible
de apropiación.
Las cosas muebles sin dueño: son aquellas que nunca tuvieron dueño. Ej.: los
animales salvajes.
En cambio, las cosas muebles abandonadas por su dueño: son aquellas de cuya
posesión (el dueño) se desprende materialmente con miras de no continuar en
dominio de ellas.
¿Qué sucede en los casos de los inmuebles?
¿Son objeto de apropiación?
Los inmuebles no son susceptibles de apropiación ya que nunca carecen de

dueño: si no pertenecen a particulares, son de dominio privado del Estado27.
Una vez comprendidos los conceptos de cosas muebles sin dueño y cosas
abandonadas por su dueño, veremos cuáles son las cosas susceptibles de
apropiación. Las mismas se encuentran enumeradas en el art. 1947 del CCCN:
las cosas abandonadas, los animales que son el objeto de la caza y la pesca y el
agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.28
Recordemos que, si bien las cosas que no tienen dueño se reputan del
Estado, es necesario un acto positivo de aquél para efectivizar el principio;
hasta tanto, son apropiables por los particulares.
Las cosas perdidas, ¿son iguales a las cosas

abandonadas?
27
28
29
No, son diferentes. Los bienes se reputan cosas perdidas cuando han salido del
ámbito donde usualmente se conservan (elemento objetivo), en virtud de un
caso fortuito o una negligencia de su propietario (elemento subjetivo),
lo que excluye el caso de abandono voluntario. La diferencia entre una cosa
abandonada y una perdida radica en la voluntad de su dueño.
Las cosas perdidas son cosas con dueño, por ello no son apropiables.
 Especificación o transformación
La especificación era un modo, en el Derecho Romano, de

adquirir el dominio por el derecho de gentes. Consistía en crear
una especie nueva a partir de una materia prima: obviamente si
la materia prima era propia, el especificador será el dueño de la
nueva especie, pero el problema ocurría cuando la materia prima
era ajena. Ejemplos de especificación: Hacer vino a partir de las
uvas, hacer carbón a partir de la leña, hacer una estatua a partir
del mármol.
La propiedad de la especie nueva, cuando dueño de la materia

prima y el especificador eran personas distintas, originó
una polémica entre sabinianos y proculeyanos. Los primeros
sostenían que siendo la nueva especie una modificación de la
materia prima anterior, correspondía su propiedad al dueño
de ésta, mientras los proculeyanos opinaban lo contrario, pues
la nueva obra resultaba del trabajo del especificador. Por
supuesto, quien adquiría el dominio, debía pagar al otro, lo que
hubiera sido motivo de enriquecimiento sin causa.
Para resolver la cuestión, Justiniano estableció que si la

materia prima podía recuperar su forma anterior, como en el
caso de una estatua hecha con bronce, la propiedad volvía al
dueño de la materia prima, pero de lo contrario, por ejemplo una
estatua hecha con mármol o el caso del vino, el propietario sería
el especificador. Si la materia prima era en parte ajena y en parte
propia del especificador, éste siempre adquiría la propiedad de la
nueva especie. De esta manera la institución pasó al Derecho
moderno. (Hilda, 2009; http://goo.gl/Nmz5cg)
El concepto de especificación o transformación lo da el art. 1957 del CCCN
30
Transformación. Hay adquisición del dominio por transformación
si alguien de buena fe con una cosa ajena, mediante su sola
actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva con
intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado
anterior. En tal caso, sólo debe el valor de la primera.29
Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a

ser indemnizado de todo daño si no prefiere tener la cosa en su nueva forma;
en este caso debe pagar al transformador su trabajo o el mayor valor que haya
adquirido la cosa, a su elección.
Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su

estado anterior, el dueño de la materia es dueño de la nueva especie; en este
caso debe pagar al transformador su trabajo, pero puede optar por exigir el
valor de los gastos de la reversión.
Si el transformador es de mala fe y la cosa transformada es reversible a su

estado anterior, el dueño de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin
pagar nada al que la hizo, o abdicarla con indemnización del valor de la materia
y del daño.
En este supuesto, una persona es dueña de la materia prima con que otro
sujeto elabora un producto; el legislador debió resolver si la nueva cosa,
producto del trabajo del transformador, pertenecía a éste o al dueño de la
materia prima. Para resolver los diversos supuestos, el citado artículo tiene en
cuenta la buena o mala fe del especificador y la posibilidad de que la cosa
pueda retomar su forma primitiva o no.
 Accesión
La accesión es un modo de adquirir el dominio que se realiza por efecto de la

conjunción de dos cosas: una principal y otra accesoria, cuando la cosa
accesoria sea absorbida por la cosa principal, de tal modo que se convierte en
parte o elemento constitutivo de ella (Bonfante, 1979).
La accesión o el derecho de accesión tiene lugar cuando se unen dos cosas, una
principal y otra accesoria, siendo la condición de propietario de la cosa principal
indispensable para adquirir la propiedad por accesión.
El art. 1958 del CCCN contempla la adquisición del dominio por accesión de
cosas muebles:
29
31
ARTÍCULO 1958.- Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles
de distintos dueños acceden entre sí sin que medie hecho del
hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos
excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía
mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible
determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios
adquieren la nueva por partes iguales.30
Los artículos 1959 a 1963 del CCCN contemplan la adquisición del dominio por
accesión de cosas inmuebles y sus distintas hipótesis como: aluvión; cauce del
río; avulsión; construcción, siembra y plantación; invasión de inmueble
colindante:
ARTÍCULO 1959.- Aluvión. El acrecentamiento paulatino e

insensible del inmueble confinante con aguas durmientes o
corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al
dueño del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los
particulares por aluvión si se provoca por obra del hombre, a
menos que tenga fines meramente defensivos.
No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al

inmueble. No obsta a la adherencia el curso de agua
intermitente.
El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se

divide entre los dueños, en proporción al frente de cada uno de
ellos sobre la antigua ribera.
Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos

producidos por el retiro natural de las aguas, como por el
abandono de su cauce.
ARTÍCULO 1960.- Cauce del río. No constituye aluvión lo

depositado por las aguas que se encuentran comprendidas en
los límites del cauce del río determinado por la línea de ribera
que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias.
ARTÍCULO 1961.- Avulsión. El acrecentamiento del inmueble por

la fuerza súbita de las aguas que produce una adherencia natural
pertenece al dueño del inmueble. También le pertenece si ese
acrecentamiento se origina en otra fuerza natural.
30
32
Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede
reivindicarlo mientras no se adhiera naturalmente. El dueño del
otro inmueble no tiene derecho para exigir su remoción, mas
pasado el término de seis meses, las adquiere por prescripción.
Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia

natural, se aplica lo dispuesto sobre las cosas perdidas.
ARTÍCULO 1962.- Construcción, siembra y plantación. Si el

dueño de un inmueble construye, siembra o planta con
materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala
fe también debe los daños.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un

tercero, los materiales pertenecen al dueño del inmueble, quien
debe indemnizar el mayor valor adquirido. Si el tercero es de
mala fe, el dueño del inmueble puede exigirle que reponga la
cosa al estado anterior a su costa, a menos que la diferencia de
valor sea importante, en cuyo caso debe el valor de los
materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su derecho con
indemnización del valor del inmueble y del daño. Si la
construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero
con trabajo o materiales ajenos en inmueble ajeno, quien
efectúa el trabajo o quien provee los materiales no tiene acción
directa contra el dueño del inmueble, pero puede exigirle lo que
deba al tercero.
ARTÍCULO 1963.- Invasión de inmueble colindante. Quien

construye en su inmueble, pero de buena fe invade el inmueble
colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si
éste no se opuso inmediatamente de conocida la invasión.
El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización

del valor de la parte invadida del inmueble. Puede reclamar su
adquisición total si se menoscaba significativamente el
aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso, la
disminución del valor de la parte no invadida. Si el invasor no
indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido. Si el
invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso
inmediatamente de conocida la invasión, éste puede pedir la
demolición de lo construido. Sin embargo, si resulta
manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la petición y
ordenar la indemnización.31
31
Arts. 1959, 1960,1961, 1962 y 1963 – Ley 26.994 – Código Civil y Comercial de la Nación
Argentina.
33
La accesión implica que una cosa nueva, distinta, inesperadamente se adhiere
(natural o artificialmente) a otra de nuestra propiedad; debemos diferenciar
este fenómeno de la propiedad de las cosas accesorias (como los frutos del
árbol), que nos pertenecen como un efecto del dominio de la cosa principal.
Adjunción, mezcla y confusión: este modo de adquisición plantea el

supuesto de que dos cosas muebles se unen formando un sólo cuerpo, sin
consentimiento de ambos dueños (si hubiere consenso, daría origen a un
condominio sobre el nuevo producido).
Adjunción: unión de dos cosas muebles sin fusionarse. Por ejemplo, un

portaequipajes que se adosa al techo de un auto. En estos casos, generalmente,
ambas cosas podrán separarse sin mayor dificultad.
Mezcla: hay fusión de ambas cosas muebles sólidas y ordinariamente no

podrán separarse, por ejemplo: A tiene una tonelada de piedra caliza y se
mezcla con una tonelada de piedras del mismo mineral, pertenecientes a B.
Confusión: ídem al anterior, sólo que la fusión se lleva a cabo entre cosas
líquidas; por ejemplo, mil litros de gasoil de A se confunden con cien litros de
gasoil pertenecientes a B.
Las posibles soluciones las daban los siguientes artículos del anterior CC:
Art. 2.598: No habiendo cosa principal, y siendo las cosas

separables la separación se hará a costa del que las unió sin
consentimiento de la otra parte.
Art. 2.599: Siendo inseparables y no habiendo resultado nueva

especie de la confusión o mezcla, el dueño de la cosa unida sin
su voluntad, puede pedir al que hizo la unión o mezcla, el valor
que tenía su cosa antes de la unión.
Art. 2.600: Si la confusión o mezcla resulta por un hecho casual,

y siendo las cosas inseparables, y no habiendo cosa principal,
cada propietario adquiere en el todo un derecho proporcional a
la parte que le corresponda, atendido el valor de las cosas
mezcladas o confundidas.32
32
Arts. 2598, 2599 y 2600 – Ley 340 – Código Civil de la Nación Argentina con vigencia hasta el
31/07/2015.
34
Modos derivados
 La tradición posesoria y, por ende, traslativa de dominio
Para comprender qué es la tradición posesoria y traslativa de dominio resulta

importante leer los diferentes artículos del CCCN que abordan el tema;
luego ahondaremos en una explicación detallada de cada uno de los elementos
que definen la tradición.
Art. 1892.- […] La tradición posesoria es modo suficiente para

transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la
posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre
del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de
ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a
nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro.
Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro
reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a
nombre del adquirente.
ARTÍCULO 1923.- Modos de adquisición. Las relaciones de poder

se adquieren por la tradición. No es necesaria la tradición,
cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la
posesión a quien la tenía a su nombre, o cuando el que la poseía
a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro,
quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado de la
identidad del nuevo poseedor.
Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro,

reservándose la tenencia y constituyéndose en representante
del nuevo poseedor. La posesión se adquiere asimismo por el
apoderamiento de la cosa.
ARTÍCULO 1924.- Tradición. Hay tradición cuando una parte

entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir en la
realización de actos materiales de, por lo menos, una de las
partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que
no se suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del
que entrega de darla a quien la recibe, o de éste de recibirla.33
Para mayor claridad, desarrollemos ahora estos conceptos.
33
Arts. 1892, 1923 y 1924 – Ley 26.994 – Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
35
La tradición es un modo derivado y suficiente de adquirir la tenencia, la
posesión y los derechos reales excepto las servidumbres, que se adquieren con
el primer uso, y la hipoteca; desarrollaremos en los próximos módulos.
El origen de la tradición se remonta al Derecho Romano, donde la traditio era

una de las tres maneras de adquirir la propiedad de una cosa. Los requisitos
eran: la cosa debía ser nec mancipi; el negocio jurídico por el cual se trasmitía
debía ser una justa causa, es decir, una causa reconocida por el derecho civil de
los ciudadanos romanos; la adquisición debía efectivizarse por la entrega
material de la cosa. En la etapa del Derecho Romano justinianeo, las otras dos
modalidades de adquisición (mancipatio e in iure cessio) desaparecen,
quedando la traditio como única forma de traspasar la propiedad de una cosa.
El sistema francés era, en un principio, el del Derecho Romano; sin

embargo, poco a poco la tradición como acto material se fue reemplazando con
una cláusula inserta en los contratos donde las partes manifestaban el traspaso
de la posesión; con el tiempo, la cláusula se entendió implícita y con ello el
sistema pasó a ser consensualista, pues el dominio se entendía traspasado con
el mero contrato, sin ser necesario realizar actos materiales para
perfeccionarlo. Con esto, el sistema se atemperó severamente y las dificultades
no tardaron en surgir; por ejemplo, se vendía el mismo inmueble a varias
personas.) Vélez Sarsfield formula una dura crítica a este sistema en la nota al
art. 577 del antiguo Código Civil, cuya atenta lectura recomendamos.
Entiende el codificador que todos los sujetos de la comunidad están obligados a

respetar el nuevo derecho real constituido y, para que esto sea posible, es
menester que puedan llegar a conocer su existencia, lo que se logra con el acto
traditorio (publicidad posesoria).
En nuestro sistema, la tradición tiene dos funciones:
 Constituir el derecho real. Luego de celebrado el negocio jurídico que

fuere (título) y efectuada la tradición (modo), el derecho real queda
constituido.
 Dar publicidad a este traspaso del derecho (publicidad posesoria).
En resumen:
 Quien trasmite el derecho real debe ser titular (ya sea que actúe por sí o
por apoderado).
 Transmitente y adquirente deben ser personas capaces (o, en su

defecto, contar con representación). Al ser un acto jurídico bilateral, se
exige la edad de 18 años y ausencia de incapacidades e inhabilidades.
 El negocio o causa fuente en virtud de la cual se lleva a cabo la tradición

debe tener título suficiente.
36
Nos focalizaremos ahora en aclarar el concepto de título suficiente y algunos
términos relacionados.
Título suficiente: es el acto jurídico debidamente revestido de las formas y los

requisitos de fondo que exige la normativa y, además, el apto o idóneo para
transmitir el derecho de que se trata. Veamos qué ordena el CCCN:
ARTÍCULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición

derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la
concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las

formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir
o constituir el derecho real.34
Correlativos y concordantes son estos artículos del CCCN: El art. 1425: “Efecto
del contrato. El documento contractual es título suficiente de transmisión de
los derechos cedidos”.35
La escritura pública es el título suficiente para adquirir (modificar o extinguir)

derechos reales sobre inmuebles. Veamos qué dice el art. 1017 del CCCN.
ARTÍCULO 1017.- Escritura pública. Deben ser otorgados por

escritura pública:
a. los contratos que tienen por objeto la adquisición,

modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles.
Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado

mediante subasta proveniente de ejecución judicial o
administrativa;
b. los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o

litigiosos sobre inmuebles;
c. todos los actos que sean accesorios de otros contratos

otorgados en escritura pública;
d. los demás contratos que, por acuerdo de partes o disposición

de la ley, deben ser otorgados en escritura pública.36
34
35
37
Ejemplos: para transmitir el dominio de un inmueble, el título suficiente es la
escritura pública y no el boleto de compraventa o un contrato verbal, pues
estos últimos no reúnen las formas exigidas por el art. 1017 del CCCN. A su vez,
una hipoteca sobre un bien mueble no es título suficiente pues no es el
negocio idóneo para ese tipo de acto (para consignar un bien mueble como
garantía es necesario constituir una prenda). Tampoco es título suficiente el
otorgado por persona incapaz o inhabilitada para el acto de que se trate, por no
reunir una condición de fondo (capacidad). En suma, título suficiente es el que
reúne todas las condiciones necesarias para constituir el derecho en cuestión.
Justo título: según el CCCN en el art. 1902:
El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene

por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce
por la posesión, revestido de las formas exigidas para su
validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado
al efecto37.
Esto quiere decir que, de los elementos de la relación jurídica sujeto-objeto-

causa, hay una falla en el primero de ellos (el sujeto). Puede ser que la persona
que trasmite no tenga capacidad para hacerlo (como en el caso de un menor), o
que le falte legitimidad (por no ser titular del derecho sino un poseedor). Éste
es el título que sirve de base a la prescripción adquisitiva de dominio o
usucapión.
Título putativo:
ARTÍCULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relación de poder es

de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de
derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y
excusable está persuadido de su legitimidad.38
El poseedor que por error excusable está convencido de que su título es título
suficiente, pero en realidad no lo es porque:
36
37
38
38
o a) no existe título. Tal el caso del heredero aparente que ignora
que el testamento por el cual hubo la cosa fue revocado por un
testamento posterior.
o b) el título, si bien existe, aplica a un objeto diferente a la cosa

poseída. Ocurre mucho en los loteos, que se toma posesión de un
lote que no es el propio sino del vecino por estar mal ubicados los
mojones. Este título no sirve para la prescripción adquisitiva
breve (art. 1898 CCCN).
Boleto de compraventa: es aquél por el cual se busca trasmitir el dominio

sobre un inmueble, pero no reviste la forma de instrumento público exigida por
el art. 1017 CCCN (escritura pública o escritura traslativa de dominio, como
también se le llama a dicho instrumento) y por ello vale como promesa de
celebrar escritura traslativa de dominio.
Los siguientes artículos del CCCN dan prioridad o preferencia al comprador de

buena fe con boleto de compraventa y hacen al boleto oponible en la quiebra o
concurso del vendedor a fin de obtener, de parte del juez de la quiebra, la
escritura traslativa de dominio:
ARTÍCULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El

derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de
terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble
vendido si:
a. el comprador contrató con el titular registral, o puede

subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un
perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b. el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del

precio con anterioridad a la traba de la cautelar;
c. el boleto tiene fecha cierta;
d. la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea

posesoria.
ARTÍCULO 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o

quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha
cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son
oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera
abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El
juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura
pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo
convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador
39
sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el
bien, en garantía del saldo de precio.39
 La sucesión mortis causa
Este modo de adquisición derivado no será objeto de desarrollo de nuestra

materia, pero es importante saber que constituye una de las formas de
adquirir el dominio de manera derivada.
 Prescripción
No hay consenso en la doctrina, pues para algunos es un modo originario y,

para otros, derivado. Pero podemos definirla como un medio de adquirir un
derecho o liberarse de una obligación por el transcurso del tiempo. Tanto los
derechos reales como los derechos personales se adquieren y pierden
por prescripción.
“La prescripción adquisitiva es un derecho que le permite al poseedor de un

inmueble consolidar una situación de hecho, que es la posesión continua
durante el tiempo fijado por la ley, adquiriendo la propiedad de ese
inmueble” (Hilda, 2008; http://goo.gl/qC7eo7)
ARTÍCULO 1897.- Prescripción adquisitiva. La prescripción para

adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere
un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el
tiempo fijado por la ley.40
La prescripción liberatoria se utiliza para repeler una acción por

vía de excepción, por el solo hecho de que el actor no ha usado
esa acción durante cierto lapso, o de ejercer el derecho que a
ella se refiere. (Hilda, 2008, http://goo.gl/qC7eo7).
39
Arts. 1170 y 1171 – Ley 26.994 – Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
40
40
1.6. Derecho de persecución y derecho
de preferencia
Efectos: facultad de perseguir (ius persequendi) – facultad de hacer valer su
preferencia (ius praeferendi)
Se denomina ius persequendi la facultad que tienen los titulares de derechos

reales de perseguir la cosa en manos de quien la detente (un tercero), con el fin
de ejercer su derecho. También es llamada facultad reipersecutoria.
Se denomina ius praeferendi aquella facultad emanada del derecho real que
hace a la exclusión o prevalencia sobre otro derecho real o personal. Se apoya
en el principio qui prior est tempore potior est iure (primero en el tiempo,
mejor en el derecho). Significa que un derecho real correctamente constituido y
publicitado tiene preferencia sobre cualquier otro derecho que se constituya
con posterioridad sobre la misma cosa.
El CCCN los menciona expresamente en su art. 1886:
ARTÍCULO 1886.- Persecución y preferencia. El derecho real

atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de
quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto
a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad
posteriormente.41
Analicemos este aspecto con un ejemplo: Juan compra un inmueble a Pedro y

concurre al registro de la propiedad a inscribir su derecho real de dominio
sobre el inmueble. Al día siguiente, Pablo (quien también compró a Pedro,
víctima de una estafa de aquél, que vendió el inmueble a dos personas)
concurre a anotar su supuesto derecho de dominio, siendo rechazada la
inscripción en virtud del principio estudiado, pues dos dominios sobre la misma
cosa no pueden coexistir. La segunda faceta es una prioridad o prevalencia
temporal. Se dice que primero en tiempo, mejor en derecho lo que
básicamente significa: quien primero publicita su derecho, triunfa.
Sería, siguiendo el ejemplo, el caso de que Juan concurre al registro a inscribir

el derecho real de dominio sobre el inmueble y se encuentra con que, el día
anterior, se anotó un embargo sobre la vivienda. El embargo triunfa sobre la
inscripción del dominio de Juan, pues se ha publicitado primero. En cambio,
cuando fijamos la prevalencia de un derecho personal sobre otro derecho
41
41
personal, el mecanismo es distinto: allí lo que cuenta es la fecha del contrato
que se hace valer entre partes, no la publicidad del derecho (puesto que el
derecho personal no se publicita porque el único obligado ha participado del
contrato y a él solo es oponible).
42
Referencias
Areán, B. (2003), Derechos Reales, I, Buenos Aires, Argentina: Hammurabi.
Bonnecase, J. (1924-1930) Traité théorique et pratique de droit civil :

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Buteler Cáceres, J. A. (2005), Manual de Derecho Civil. Parte General, Córdoba,

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Musto, N. (2007) Derechos reales. Buenos Aires, Argentina: Astrea.
Ossorio, M. (1984) Diccionario de ciencias jurídicas, políticas y sociales. Buenos

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Planiol, M. (1932) Traité élémentaire de Droit Civil.Francia: Librairie Générale

de Droit & de Jurisprudence.
43
Pothier, R. (1761) Traité des obligations. Francia: Debure.
44

ELEMENTOSFUNDAMENTALESDERECHOSREALES Lectura1

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Módulo 1

Previamente a adentrarnos en la Teoría General de los Derechos Reales,

Buteler Cáceres (2005) divide a los derechos subjetivos en:

 Derechos que importan directamente a la persona: son derechos

 Derechos que importan directamente al patrimonio

o Derechos personales: existe una relación jurídica entre un sujeto

o Derechos reales: existe una relación directa entre un sujeto y una

 Derechos mixtos: son los derechos intelectuales que poseen una

 Bien: art. 2312 del CC: “los objetos inmateriales susceptibles de

Como podemos observar, en el anterior Código Civil se definía el “patrimonio”.

Todos estos conceptos se definían en el Libro Tercero correspondiente a

ARTÍCULO 15.- Titularidad de derechos. Las personas son

ARTÍCULO 16.- Bienes y cosas. Los derechos referidos en el

a) Una amplia, donde bienes es igual a cosas (art. 2311 de CC y art

b) Una restringida, (art. 2313 CC, también Art. 16 CCCN) a la que ya

El patrimonio estaría, pues, compuesto por cosas y derechos. En verdad

El patrimonio de una persona es la universalidad jurídica de sus

En resumen, el patrimonio constituiría una masa de derechos susceptibles

Cuadro 1: Esquema conceptual

Fuente: Elaboración propia.

Primeramente, es necesario afirmar que el CC no contenía una definición de

Solamente establecía el principio de numerus clausus (o número cerrado, que

Sin embargo, producto de la elaboración de diferentes autores expertos en el

Con la reforma del CC y el CCCN se establece a nivel legislativo una definición

Definiciones o conceptualizaciones doctrinarias

Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas

 de contenido patrimonial, porque cuentan con un valor para su

 cuyas normas, sustancialmente de orden público, porque, en buena

 una relación inmediata y directa, debido a que el titular está en

 que, previa publicidad, se considera sujeto pasivo de los derechos

Teorías que definen el Derecho Real

Derecho real = Persona  Cosa

Es la elegida por Vélez Sarsfield en la redacción del Código Civil, siguiendo a

Derecho real, es el que crea entre las personas y la cosa una

Algunas teorías no encuentran diferencia entre ambos tipos de derechos,

 Teorías Monistas: consideran a los derechos reales y personales una

o Personalistas u obligacionistas (Planiol, 1932): afirman que

o Realistas (Rigaud – Bonnecase, 1924-1930): funden todos los

 Teoría de la Institución (Hariou, 1925): reconoce una diferencia

Los derechos subjetivos se diferencian según el contenido institucional que

ARTÍCULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurídico,

el concepto de poder proviene del latín ‘posere’, refiriéndose al

Es jurídico cuando el que otorga a un sujeto ese poder es el Ordenamiento

 De estructura legal: se refiere a que su determinación o clasificación,

Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus

 De ejercicio directo y autónomo: ya analizamos en la definición

Art. 1883 CCCN.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la

 Que atribuye a su titular facultades de persecución y preferencia:

Enumeración de los Derechos Reales

El Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) en vigencia a partir del 1 de

Art. 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código:

Se han incorporado cinco nuevos derechos reales (dos de ellos, la propiedad

Cada uno de ellos será estudiado detalladamente en las lecturas de los

El CC no autorizaba el derecho real de superficie, permitiéndose hasta ahora

A partir de la reforma, se incorpora ya al CCCN, en el art. 1887, el Derecho Real

 Derechos reales no enumerados, por lo tanto prohibidos:

o “Enfiteusis”. Es el derecho real por el cual el propietario de un

o “Vinculación”. Se denominaba así a la acción de sujetar un grupo

Otro caso común de vinculación era el de la capellanía. Allí se afectaba (en

Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre

Los censos o rentas podían adoptar distintas formas:

 Reservativo: cuando se enajena el dominio y el adquirente se obliga a

 Consignativo: cuando, sin operarse la transmisión de la propiedad, se