DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL

1. PRIORIDAD ENTRE UN DERECHO REAL INSCRITO CON OTRO

DERECHO REAL INSCRITO.
En el caso de concurrencia de dos derechos reales prevalecerá o se opondrá aquel que
se haya inscrito primero (principio de prioridad). Además la inscripción de dicho
derecho exige que sea un acto oneroso.
El Principio Registral de Prioridad  opera de dos maneras: para excluir derechos y para
determinar el rango entre ellos (preferencia entre varios derechos inscritos: embargos,
hipotecas, etc). Cuando es para excluir derechos se le denomina Principio de Prioridad
Excluyente y cuando es para determinar el rango entre ellas, se le denomina Principio
de Prioridad Preferente.
En mérito a la fecha del ingreso al Registro se determina el rango hipotecario de las
hipotecas (Principio de Prioridad Preferente) y se excluyen unas a otras las dobles
ventas realizadas respecto del mismo bien inscribible (Principio de Prioridad
Excluyente).

2. PRIORIDAD ENTRE UN DERECHO REAL INSCRITO, CON UN

DERECHO REAL NO INSCRITO.
Para la oponibilidad del derecho real inscrito al amparo de lo previsto en el primer
párrafo del artículo 2022 ° del Código Civil, no basta tener el derecho real inscrito para
prevalecer sobre el otro derecho no inscrito, sino que debe analizarse si el titular
inscrito actúo la buena fe cuando esta ha sido cuestionada.
Por lo que si un derecho real inscrito después o respecto del derecho real no inscrito
deriva del principio de oponibilidad, que supone que el derecho real inscrito afecta a
cualquier otro derecho real tanto si no se ha inscrito como si se ha inscrito después. Por
lo que el derecho real inscrito es oponible a cualquier otro derecho real.
Por lo que en este caso el principio de prioridad termina cuando entra la oponibilidad,
para que el derecho real afecte a todos y tenga eficacia.

3. PRIORIDAD ENTRE UN DERECHO REAL INSCRITO, CON UN

DERECHO PERSONAL NO INSCRITO
Si la colisión se da entre un derecho personal y un real, se tendrá preferencia o prioridad
al titular del derecho real, por la razón de que esta investido de oponibilidad, cosa que
no tiene el derecho personal.
Los derechos reales resultan oponibles frente a todos, por eso son llamados erga
omnes mientras que los derechos personales son oponibles inter partes, o sea frente a
quien se tiene como contraparte en una relación jurídica obligatoria, es decir al otro
sujeto del vínculo obligacional o contractual.
Pero si se tratara de un enfrentamiento entre un derecho personal no inscrito y uno real,
inscrito, esto se alude a la segunda parte del artículo 2022 de Código Civil, tendrá
preferencia el titular del derecho real, porque goza de la oponibilidad erga omnes, que
no tiene el derecho personal y además porque el real goza de lo que se llama energía
persecutoria de la que también carece el derecho personal.

4. PRIORIDAD ENTRE UN DERECHO PERSONAL INSCRITO CON UN

DERECHO REAL NO INSCRITO.
Cuando se de este supuesto, en donde el derecho real se oponga frente a un derecho
personal inscrito con anterioridad, aquí se resquebraja el principio de prioridad
preferente que establece la prioridad en el tiempo de la inscripción. En el segundo
párrafo del artículo 2022° del Código Civil, prescribe que, tratándose de derechos de
diferentes naturalezas se aplicaran las disposiciones del derecho común. Que en este
caso, se tendrá preferencia los derechos reales frente a los derechos personales,
implicándose así la razón y fines de los registros públicos sujetos a los principios de
legalidad y efectividad de los actos jurídicos que se realizan sobre la base de la
situación que fluye de las inscripciones registrales que existan.
Ejemplo, en el caso de concurrencia de un derecho de propiedad no registrado (derecho
real) y un embargo inscrito con anterioridad (derecho personal) prevalecerá la
propiedad siempre y cuando dicho derecho real quede acreditado mediante documento
de fecha cierta más antigua que la inscripción del embargo respectivo.