CONTENIDO 1. Introducción . 6 . . . . . . . . . . . . . . . . .

2. Conceptos y terminología . 7

3. Delimitación de colonias catastrales y calles especiales. . 9 3.1. Recopilación y análisis de antecedentes. . 9 . .

3.2. Delimitación de colonias catastrales y calles especiales. . 9 3.3. Determinación del valor unitario de terreno. 10 . . . . . . . . . . .

3.4. Representación de los valores unitarios de suelo. 11 4. Valor de terreno . 12 4.1. Definiciones. . 12 . . . . . . . . . . . . . . .

4.2. Obtención del valor de terreno. 12

4.2.1. Lotes de terreno baldíos, de uso habitacional y de uso industrial. . . . . . . . . . . 12 4.2.1.1. Valuación de terrenos baldíos, de uso habitacional y de uso industrial. . . . . . . . . . . I2 4.2.1.1.1. Obtención del grado de utilidad (GU). 12 4.2.1.1.2. Factor de área (FAR): . 13 . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.2.1.1.3. Factor de irregularidad.(FIR). . 13 4.2.1.1.4. Factor de frente.(FFR). . 15 .

3. Definiciones.1. . . Enfoque de ingreso. .6.4. .2.4. Determinación del valor unitario. . . Valor de edificaciones. . 4. . Lotes de terreno industrial y especiales.2. 18 4. 20 4.3. . . Enfoque de comparación de mercado. 4.2. 16 . Clasificación. . . . (FUB). . . . . 23 5. . 17 . . 4. Edificaciones de uso habitacional.3. 4. . . 19 4. . 23 5. .2. 21 5. . . comercial y provisionales. .2. .2. . . . . 23 . . . . . . Clasificaciones. .3. 4. . (FFO): .1. . . . 15 4. 19 . Lotes de terreno rústico. . .1.2. . . Métodos de valuación de predios rústicos.2.5.1.2. . . . .1. 18 . . . . . .2. 4. . . .2.1. . .2.2. Factor de fondo.2. 17 4. .1. . .3.2. .1.1. Factor de ubicación.2.1.3. .1. . .3. 19 . .2. Tipo.1.1.3. 5.3. 4.2.1. .3. . . . 18 . . . 23 . 17 . . . . . . . .2. Valuación de lotes de terreno de uso industrial y especiales.1. . . Fuentes de información. . . . . . .1. Enfoque de costo. .

3. . . 29 5. Valuación de edificaciones de uso habitacional comercial y provisionales. 27 5. . . . . . Edad cronológica. . . 25 5. . . .4. .2.2. . . . Por calidad. 5. .2. . . 5. .1. . . . .5. Por categoría. . . 29 29 . . . . .1.2. 5. . . Determinación del valor unitario. . 5.1. Clasificaciones. . .1.2. .1. . . .1. 23 .2.1. . . . 5.2.3. . .1.2.1.1. . .1. Grado de conservación. . .2. . .3.3.2. 31 . 5. . . . . . .3. . . Determinación del valor unitario de construcción. 27 .2. . Definiciones. . .3. .2. . 29 .2. .3.2. .2.1. .2.3. . 24 5.2. Vida económica.1. Categoría. Tanques de almacenamiento. . . .1. . .13. .1. 26 5. .2.1. 5. . . Obtención del valor de construcción. . . Calidad. .1.2. .4. . . .2. . . . Factor de estado (depreciación). . . 29 . . . . . 5. . . .3. 32 33 33 33 5. Naves industriales. . . .1. . Uso. .1. . 5. . Por tipo. . . . . Edificaciones de uso industrial y especiales. . 29 5. 28 5. .1. . .1. . . .2. . 28 5.

41 Anexo 2. . . . Código y Tabla de Clasificación de Edificaciones de Uso Habitacional. . . . . Anexo 1.2. . . . . INTRODUCCIÓN El objetivo de este Instructivo para la Valoración de Predios Urbano en el Estado de Hidalgo. Valor total de un predio.2. 84 1. 36 5. Comercial y Especiales. . . . . Factores de Ubicación de Lotes de Uso Habitacional. . . 38 6. . .2. . Código y Tablas de Clasificación de Edificaciones de Uso Industrial y Provisionales. . . Anexos.5. 39 7. . . . es describir los procedimientos para la determinación del valor catastral de toda la propiedad inmueble 74 . Rampas.2.. Lineamientos y Formato para la Elaboración de Avalúos Internos de Uso Industrial. . . 45 Anexo 5. 42 Anexo 3. . 36 5. . . . Chimeneas.7 37 Valuación de edificaciones de uso industrial. . 40 . . . .8 Edificaciones especiales. . . . . . .2. . . . . . 43 . . . .5.2. . . . .3.2. . . . 35 5. . . . . . . Lineamientos y Formato para la Elaboración de Avalúos por Perito Valuador Externo. . . Anexo 6.2. . . . . Silos.4.2. . . . . . .2. Lineamientos y Formato para la Elaboración de Avalúos Internos de Uso Habitacional.2. 5. . . . 5. .2. .6. Anexo 4. Cimentación. . Comercial y Baldíos. . . . 36 . Comercial y Baldíos. . .

Entre los elementos principales del Sistema de Información Catastral. e incluso para los particulares. Como características cualitativas respecto de los terrenos se puede mencionar su ubicación dentro de la manzana.comprendida dentro del territorio de la entidad. son las que repercuten en forma directa en el valor catastral de los inmuebles. equipamiento y servicios existentes en la zona. sociales y políticos. están las características físicas y técnicas que son: Respecto a los valores de suelo: la ubicación dentro de la ciudad o población. Para llevar a cabo la primera se elaboran las tablas de valores unitarios de terreno y construcción. Las normas que aquí se presentan están basadas en una metodología de valuación ágil. El mercado inmobiliario. calidad. de acuerdo con su naturaleza. lo que obliga a que periódicamente deban actualizarse y publicarse las tablas de valores referidas. forma. y de las vialidades. geográficos. proporción de frente y fondo. dinámica y accesible a los usuarios de las dependencias gubernamentales. CONCEPTOS Y TERMINOLOGÍA Para efectos de este instructivo se entenderá por: . y en cuanto a cada inmueble en particular. estadísticos. que tienen un alto grado de subjetividad y que. la cual se divide en urbana y rural. como características cuantitativas. tanto para el nivel estatal como para el municipal. su uso y explotación. En cuanto a las construcciones: tipo. uso. son dinámicos y están sujetos a diversos factores económicos. base sobre la cual se calcula el impuesto predial. jurídicos y sociales. la superficie de terreno. que se manifiestan en una constante variación de los valores de los inmuebles. Dada la imposibilidad de hacer un análisis valuatorio para cada uno de los inmuebles. los catastros deben recurrir a procedimientos de valuación colectiva y únicamente en casos muy específicos a una individual. económicos. categoría. edad cronológica y grado de conservación. Existen además características cualitativas. vida económica. que son aplicadas en la determinación del valor de los predios. 2. al igual que el desarrollo urbano de cualquier ciudad. área. superficie de construcción y el numero de niveles edificados. además de los datos administrativos. y responden a las exigencias de la Ley de Catastro y a la naturaleza del sistema catastral en general. infraestructura. sin embargo.

servicios y nivel socioeconómico. VII. En caso de colonias catastrales. Las autoridades catastrales asignaran el valor catastral tomando en cuenta la zonificación y aplicando por separado a la superficie de terreno y a la construcción las tablas de valores unitarios catastrales de suelo y las tablas de valores unitarios catastrales de construcción. IV. su valor en conjunto sea menor al 50% del valor de terreno. equipamiento. la diferencian del resto de la colonia o colonias catastrales con las que colinda. Valuación catastral: el conjunto de actividades técnicas realizadas para determinar un valor catastral a un bien inmueble. Predio rústico: todas las demás porciones de terreno que no son predios urbanos. Predio urbano: el que se encuentra ubicado en un poblado al que el Gobierno del Estado o el municipio a que pertenezca. uso y otras. Colonias catastrales: la delimitación superficial en que se divide el área urbana de un municipio o localidad. VIII. III. IX.I. Construcción provisional: la que por su construcción es fácilmente desmontable o transportable en cualquier momento. que presentan características de homogeneidad en su infraestructura. V. a fin de obtener un avalúo general uniforme y equitativo a la propiedad inmueble. Valor catastral: se entiende como valor catastral de un predio o inmueble a la suma del valor de terreno con el valor de las . Predio no edificado: el que no tenga construcciones o que existiendo estas. En caso de duda el área de catastro determinará si las construcciones son o no son provisionales. en condiciones tales que no pueda separase del suelo sin deterioro de la propia construcción. Predio edificado: el que tenga construcciones cuyo valor sea igual o superior al 50% del valor de terreno. Construcción permanente: la que esta adherida de una manera fija. para fines de valuación catastral. Calle especial: es aquella cuyas características de vialidad. presten servicios públicos. infraestructura. X. XI. Construcción ruinosa: la que por su estado de conservación y estado físico represente un riesgo de inestabilidad o de impedimento de uso normal. los comprendidos en los perímetros considerados urbanos. VI. II.

XVIII. Perito valuador catastral: persona que por sus especiales conocimientos. y que es obtenido mediante los procedimientos de valuación en uso. XVII. Por valor de construcción: al resultado de aplicar un valor unitario catastral a las características físicas y de uso de la misma. así como garantizar la existencia de procesos de revisión para la correcta elaboración del avalúo de conformidad al anexo B. y que deberán ser equiparables al valor de mercado. uso y calidad. XIV. XIII. subdividiendo el territorio del municipio en zonas con características urbanas y socioeconómicas homogéneas. y al que la autoridad catastral le otorga registro con base en el Reglamento de la Ley de Catastro. que toma en cuenta sus características físicas.. expresado en dinero e investigado en fecha determinada. XV. esta calificada para determinar avalúos de bienes inmuebles.tiene por objeto promover que el servicio de avalúo cuente con procedimientos y metodología que permitan proveer servicios con alto nivel ético y de diligencia. en protección de los intereses de los usuario. de ubicación. que están localizadas dentro de los limites de la zona urbana de una población y cuyas edificaciones están destinadas o previstas para uso habitacional o comercial. con base en las tablas de valores unitarios catastrales de suelo y de construcciones. aprobados y contenidos en los planos y cuadros de clasificación de las zonas (colonias catastrales). Lotes de terreno habitacional.construcciones edificadas en el. comercial o baldío: son aquellas fracciones del suelo cuyos linderos están determinados legal o físicamente. 3. . Por valor de terreno: al resultado de aplicar el valor unitario catastral de la colonia catastral o calle especial a las condiciones especificas de un lote de terreno determinado. Tablas de valores unitarios catastrales: el conjunto de elementos y valores unitarios catastrales de suelo y de construcción (por metro cuadrado). obtenidos mediante los procedimientos técnicos de valoración catastral. que aseguren que los avalúos sean de calidad y confiables. respecto al valor de terreno. XII. XVI. Lineamientos para la elaboración del avalúo.. así como en relación con las clasificaciones de construcción y demás elementos que deberán tomarse en consideración para la valuación.DELIMITACIÓN DE COLONIAS CATASTRALES Y CALLES ESPECIALES Tiene como objetivo determinar el valor unitario catastral de suelo. Valor de mercado: el precio mas probable de un predio o inmueble.

• El Instituto Nacional de Estadística. Se recopilará la información gráfica y alfanumérica disponible sobre el territorio del municipio. Desarrollo Urbano y Asentamientos Humanos del Estado. técnicas de fotointerpretación de la fotografía aérea y en su caso. Cartografía. Equipamiento. el uso de vehículos aéreos o bien a través de diferentes puntos elevados de la población.Para realizar la delimitación de las colonias catastrales se deberá emplear el siguiente procedimiento: 3. Mediante el análisis de la cartografía. Las fuentes de información pueden ser: • Las áreas de desarrollo urbano y catastro del propio municipio. Tipos de edificaciones.1. Áreas verdes. se hará la delimitación preliminar sobre los planos cartográficos o mosaicos fotográficos. Geografía e Informática (INEGI). Áreas geoestadísticas básicas Planes de desarrollo urbano. Posteriormente se deberá hacer un recorrido general de la población en estudio. 3. Recopilación y análisis de antecedentes.2. Vialidades principales. Delimitación de colonias catastrales y calles especiales. atendiendo a las siguientes características: • • • • • • Tamaño de manzanas y de los predios. con objeto de apreciar en forma general sus . como es: • • • • Fotografía aérea. • El instituto de Vivienda. Cuerpos de agua o zonas sujetas a inundación.

como son: • • • • • Redes de agua potable. Usos y tipo de edificación predominante. Redes telefónicas y de televisión por cable. circunstancias prevalecientes en la operación. Resultado de registros estadísticos y proyecciones. 3. Se emplearán las técnicas de estadística matemática que incluyen el .características particulares. Operaciones de venta de inmuebles Oficinas de catastro. Se recopilarán todos los antecedentes disponibles sobre las operaciones económicas realizadas con los lotes de terreno de una determinada colonia catastral o calle especial. Redes de drenaje y alcantarillado. • • • • • Ofertas de terrenos en venta a través de anuncios al público. Dicho análisis debe consistir en el examen del tipo de información o documentos de que haya dispuesto. Todos estos datos deberán ser analizados para comprobar o determinar el grado de confiabilidad o validez que tengan para el estudio. • Asociaciones de profesionales inmobiliarios o inmobiliarias y personas relacionadas con el medio de los bienes raíces. fecha de realización. se llevarán a cabo las correcciones necesarias. anotándose en planos o mosaicos fotográficos las observaciones de estas características. de manera enunciativa mas no limitativa: • • • Oficinas de corredores públicos. Oficinas del registro público de la propiedad y del comercio. Las fuentes de información de estos antecedentes son las siguientes. Determinación del valor unitario de terreno. Redes de energía eléctrica. Una vez que se hayan recorrido las colonias catastrales delimitadas preliminarmente. Compra-ventas efectuadas ante fedatario público. Avalúos realizados por peritos en esta área.3.

para determinar el valor unitario catastral de suelo que se asignará a una determinada colonia catastral. 4. Valuación de terrenos baldíos. Así mismo.2. y se les denominarán planos de valores unitarios de suelo y listado de valores unitarios de suelo. Grado de utilidad. se podrá comparar con zonas similares dentro de la población o en otra población con características similares. el uso del suelo autorizado y el nivel socioeconómico de la zona (colonia catastral). Lote base. Representación de los valores unitarios de suelo.análisis del tamaño de muestra disponible. con las características de otro al cual se le llamará lote base. así como de la irregularidad. deberá tomarse en cuenta.2. VALOR DEL TERRENO 4.1. Es un rango que se obtiene de comparar las características de cada lote. de uso habitacional y uso industrial. 4. de uso habitacional y uso industrial. correspondiente a una colonia catastral o a una calle especial. Los valores unitarios base del terreno resultado de los trabajos descritos en incisos precedentes se anotarán y representarán en planos de las poblaciones con la delimitación de las colonias catastrales y calles especiales. 4. comercial o baldío se deberá emplear la siguiente ecuación: . Lotes de terrenos baldíos. 3.1.4.1. su desviación estándar y análisis de varianza. además del resultado obtenido mediante el análisis del mercado inmobiliario. Valor unitario base del terreno. frente y fondo base. Obtención del valor del terreno. Para desarrollar la valuación de un lote de terreno de uso habitacional. En los casos en que no sea posible detectar ofertas de venta de predios baldíos. Es el parámetro que determina el valor medio del terreno por metro cuadrado. El mismo criterio se aplicará para la determinación de área. 4.2. Definiciones. Es aquel cuyas características se repiten en la mayoría de los lotes de una colonia catastral.1.

No ocuparse GU < 0.2.1.1.0 por lo tanto por lo tanto FAR = 1. Factor de área (FAR) El factor de área (FAR) se determinará de la siguiente manera: • Se determinará la condición área media en la colonia. irregularidad (FIR).1. no se deberán de considerar los lotes manzaneros ni los interiores.2.25 lote > 2.50 4.1.2. a partir del área del lote (AL) y el área media de la colonia catastral (AM).( 0. fondo (FFO) y ubicación (FUB).1. .3.00 FAR = 1 .1. Obtención del grado de utilidad (GU) El grado de utilidad de un lote urbano se obtiene como la raíz cuadrada del producto de los factores de área (FAR). Para ello. frente (FFR). PA = AL/AM Aplicar: para PA < = 2.1.50. Factor de irregularidad (FIR) • Lotes regulares son aquellos cuyos lados forman ángulos rectos y no son mas de cuatro ángulos. • Se deberá calcular la proporción de área del terreno en cuestión (PA).VT = VUT x ST x GU Donde: VT = valor del terreno ($) VUT = valor unitario del terreno ( $/m2) ST = superficie del terreno (m2) GU = grado de utilidad del terreno 4.1 ( PA proporción de área = área de lote/ área media 4.2.0 para PA 2)) para PA > = 12 especial por lo tanto FAR = 0. El grado de utilidad ( GU ) en ningún caso podrá ser menor que 0.

Para determinar el factor de irregularidad (FIR) se deberá de seguir el siguiente ejemplo: Lote irregular de 555 m2 de superficie. . en el cual el rectángulo de mayor superficie que se puede formar en su interior es de 7m x 45m.• Lotes irregulares son aquellos cuyos ángulos no son rectos y son mas de cuatro. es decir de una superficie de 315 m2.

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