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ÁREA DE CORPORATE FINANCE

PROJECT FINANCE

CASO PRÁCTICO: Análisis de viabilidad de proyectos sustitutivos

CARLOS NARDILLO GIRAUD

RESPUESTAS

1.- Cálculo de los flujos de caja del proyecto:


ALTERNATIVA 1: NO HACER NADA
Situación 0
Habitaciones 200
Precio 70 €
Ocupación 50%
Situación 1
Habitaciones 200
Precio 70 €
Ocupación 50,00%
Bajada anual -30%
Tasa de actualización 8%

FC / t 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ocupación 50,00% 35,00% 24,50% 17,15% 12,01% 8,40% 5,88% 4,12% 2,88% 2,02% 1,41%
Ingresos 2.520.000 € 1.764.000 € 1.234.800 € 864.360 € 605.052 € 423.536 € 296.475 € 207.533 € 145.273 € 101.691 € 71.184 €
Costes fijos 100.000 € 100.000 € 100.000 € 100.000 € 100.000 € 100.000 € 100.000 € 100.000 € 100.000 € 100.000 € 100.000 €
Costes variables 226.800 € 158.760 € 111.132 € 77.792 € 54.455 € 38.118 € 26.683 € 18.678 € 13.075 € 9.152 € 6.407 €
Reforma
FC FINAL (i) 2.193.200 € 1.505.240 € 1.023.668 € 686.568 € 450.597 € 285.418 € 169.793 € 88.855 € 32.198 € -7.461 € -35.223 €

VAN 5.691.236 €

ALTERNATIVA 2: REFORMA,
FINANCIACIÓN A
Situación 0
Habitaciones 200
Precio 70 €
Ocupación 50%
Situación 1
Habitaciones 200
Precio 70 €
Ocupación 50,00%
Nueva ocupación anual 60%
Tasa de actualización 8%

FC / t 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ocupación 50,00% 60,00% 60,00% 60,00% 60,00% 60,00% 60,00% 60,00% 60,00% 60,00% 60,00%
Ingresos 2.520.000 € 1.008.000 € 3.024.000 € 3.024.000 € 3.024.000 € 3.024.000 € 3.024.000 € 3.024.000 € 3.024.000 € 3.024.000 € 3.024.000 €
Costes fijos 100.000 € 33.333 € 100.000 € 100.000 € 100.000 € 100.000 € 100.000 € 100.000 € 100.000 € 100.000 € 100.000 €
Costes variables 226.800 € 90.720 € 272.160 € 272.160 € 272.160 € 272.160 € 272.160 € 272.160 € 272.160 € 272.160 € 272.160 €
Reforma 4.000.000 € 6.000.000 €
FC FINAL (i) 2.193.200 € -3.116.053 € -3.348.160 € 2.651.840 € 2.651.840 € 2.651.840 € 2.651.840 € 2.651.840 € 2.651.840 € 2.651.840 € 2.651.840 €

VAN 9.502.588 €
ALTERNATIVA 2: REFORMA,
FINANCIACIÓN PROJECT FINANCE
Situación 0
Habitaciones 200
Precio 70 €
Ocupación 50%
Situación 1
Habitaciones 200
Precio 70 €
Ocupación 50,00%
Nueva ocupación anual 60%
Tasa de actualización 8%
FC / t 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ocupación 50,00% 60,00% 60,00% 60,00% 60,00% 60,00% 60,00% 60,00% 60,00% 60,00% 60,00%
Ingresos 2.520.000 € 1.008.000 € 3.024.000 € 3.024.000 € 3.024.000 € 3.024.000 € 3.024.000 € 3.024.000 € 3.024.000 € 3.024.000 € 3.024.000 €
Costes fijos 100.000 € 33.333 € 100.000 € 100.000 € 100.000 € 100.000 € 100.000 € 100.000 € 100.000 € 100.000 € 100.000 €
Costes variables 226.800 € 90.720 € 272.160 € 272.160 € 272.160 € 272.160 € 272.160 € 272.160 € 272.160 € 272.160 € 272.160 €
Reforma 2.872.800 € 2.872.800 € 2.872.800 €
FC FINAL (i) 2.193.200 € 883.947 € 2.651.840 € -220.960 € -220.960 € -220.960 € 2.651.840 € 2.651.840 € 2.651.840 € 2.651.840 € 2.651.840 €

VAN 12.003.030 €

2.- Según el criterio del Valor Actual Neto (VAN) el proyecto de remodelación del hotel vía Project Finance es la
opción más rentable, por lo que debería ser elegida como la mejor decisión de inversión, según el parámetro
mencionado al inicio. Esto se apoya en el supuesto de que los proyectos son sustitutivos entre sí, es decir
mutuamente excluyentes, por ello la regla de decisión es decidirse por una única alternativa cuyo VAN sea máximo.

3.- Es claro que es necesario, con vistas al mediano y largo plazo, reformar el hotel para poder mejorar la
competitividad y ser una alternativa atractiva para los consumidores. Esto se ve reflejado en el primer flujo de caja,
donde año a año las utilidades de la empresa disminuyen hasta tornarse en resultados negativos, cuando la decisión
es continuar con el hotel tal y como se encuentra en la situación inicial. Dicho esto, es que resta analizar las dos
alternativas de financiación en caso de reformar el hotel.

Bajo los siguientes supuestos o circunstancias se podría tomar una decisión diferente a la señalada por el criterio
VAN:

 En un contexto de gran dinamismo de la industria hotelera, donde los competidores se encuentren


actualizando sus servicios e instalaciones en pos de una mejor atención para los huéspedes, el extenso
tiempo que requiere el diseño y estructuración de un project finance, conspiraría en contra de una respuesta
rápida y efectiva por parte de la empresa en cuestión.

 Muy relacionado con el apartado anterior, en un escenario de alta competencia e instrumentación de


diversas y continuas estrategias de marketing por parte del resto de las compañías hoteleras, el project
finance ofrece poca libertad para la gerencia debido a la rigidez de la estructura contractual que deja poco
margen para la acción independiente de la Alta Dirección.

 Ante escenarios de gran conflictividad política, social e inestabilidad económica, que incrementen los riesgos
de incumplimiento de las condiciones pactadas, optar por el project finance podría activar una serie de
cláusulas de garantías, en un posible concomitante escenario de disminución de la cifra de negocio, que
podría tornar impagables las obligaciones contraídas por parte de la empresa.

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