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GUIA

DE INVERSIÓN
EN APARTAMENTOS
LOCALES COMERCIALES
5 técnicas infalibles
para que ganes más
dinero invirtiendo en
apartamentos

¿Qué significa una buena inversión y cómo puedes hacer para convertirla en una decisión
positiva? La inversión inmobiliaria es una alternativa ideal para las personas que desean pro-
teger su patrimonio en diversos escenarios.

Si hoy me preguntas:

Emil, ¿qué puedo hacer con estos ahorros que tengo acumulados desde hace meses?

Solo debo responderte:

¡Invierte!

Pero no me refiero a cualquier inversión, sino a esa que se hace de manera inteligente, tratan-
do de aprovechar todas las ventajas que este tipo de negociación te puede generar y siempre
pensando en ganar.

¿Por qué hago énfasis en ganar?

De eso se trata las inversiones, de poner atención en la estrategia para multiplicar lo que ya
tienes. Te explico esto con un ejemplo:

Imagina que tienes dos propiedades, una de ellas es tu primera vivienda, es decir, la casa que
compraste para que tu familia tuviera un techo. La segunda, es un apartamento pequeño que
adquiriste hace algunos años para que la familia pasara el tiempo de vacaciones.

Ese apartamento es una inversión inteligente, a él le puedes sacar provecho.

El secreto es saber cómo lo harás, en ese sentido preparé esta guía, que lejos de ser una
fórmula mágica que te garantizará el éxito, quiero que la utilices como un documento muy
valioso en el que podrás apoyarte, de ahora en adelante, para tomar decisiones inteligentes y
responsables en el ámbito financiero.
Pero antes de seguir, quiero aprovechar para contarte un poco de mí por si no me cono-
ces, mi nombre es Emil Montás, Consultor inmobiliario, conferencista internacional, autor
de los libros Los Consejos de Emil y Vender Casas desde Casa, propietario fundador de la
empresa La Costa Destinations, Director del Club de Emprendedores Inmobiliarios y, sobre
todo, inversionista inmobiliario con más de 23 años de experiencia en el ramo.
Comencé a trabajar en el sector inmobiliario a los 19 años, este oficio lo llevo en la sangre,
vengo de una familia de profesionales inmobiliarios, padre constructor y madre agente
inmobiliario. Así que mi pasión por este arte está en mi árbol genealógico; desde muy
chico tuve contacto con bienes raíces y me enamoré de esta industria.
Nací en República Dominicana, estudié en el colegio La Salle, al igual que mi padre y mis
hermanos, desde allí se forjó mi profundo sentimiento de solidaridad y servicio, eso me
llevó a entender que no debía ver mi oficio como un trabajo sino como un placer más de
la vida, pues aprendí que al vender casas se podría servir; vender es ayudar y, definitiva-
mente, ese es el secreto del éxito.
Sin embargo, la dinámica de la realidad me hizo ver algo que me cambió la vida:
Si quería alcanzar la tranquilidad financiera para mí y para las personas que amo, entonces
no podía quedarme solo vendiendo propiedades, era necesario ir más allá. Así entendí
que la siguiente cima a conquistar era la inversión, y en esas todavía estoy, preparándome
todos los días para perfeccionar mis técnicas.

En este texto te quiero compartir algunas de ellas, un recurso del que me siento muy
orgulloso, porque representa mi granito de arena para ayudar a que tantas personas,
quienes como yo tomaron la decisión de vivir al otro lado del río, comiencen a obtener
resultados positivos gracias a su trabajo o decisiones de inversión acertadas; y, como con-
secuencia de ello, encuentren la felicidad.

Así que en las próximas páginas encontrarás:


• Comprender cómo se mueve el mercado inmobiliario y qué estrategias aplicar para
aprovecharlo al máximo
• Qué debes saber antes de hacer una buena inversión
• 5 técnicas infalibles para ganar más dinero invirtiendo en apartamentos
• Cuáles son las ventajas de invertir en apartamentos
• Conocer cuál es el secreto de una inversión rentable
• ¿Cómo evitar que la inversión se convierta en un dolor de cabeza?
• Cómo establecer una estrategia de inversión más efectiva y diversificar tus ingresos en el
área inmobiliaria
• Consejos sencillos para aprender a invertir

Antes de que continúes leyendo, quiero agradecerte por confiar en mí y separar tu valioso
tiempo para descargar esta guía y leerla. Estoy seguro que las horas que has de invertir
con estas páginas serán de mucha utilidad para ti en tu futuro.

Así que, no nos queda otra cosa que avanzar… ¡continuamos!


Cómo se mueve el
mercado inmobiliario y
qué estrategias aplicar para
aprovecharlo al máximo

Los apartamentos, por lo general, son las viviendas que las personas compraban para
pasar unas vacaciones o días de descanso en familia. Si está ubicado en un lugar privi-
legiado, como todo lo que existe en República Dominicana, ese valor también cuenta y
mucho.

¡Pero!

Siempre hay un pero… ¿no?

Pues te cuento que las cosas han cambiado un poco en esta área.

¿Por qué?

Aquí tengo que mencionar al Covid 19 pues apareció para cambiar la forma en la que
vivíamos; los apartamentos, que antes eran sitios de escape, se están viendo como
posibles primeras viviendas, puesto que poseen atractivos ideales para las familias que
pasaron meses confinados sin oportunidad de estar en contacto con el aire libre.
Si bien es cierto que las casas son más cómodas, para muchos, estar muy cerca del mar,
en el caso de las personas con propiedades en Punta Cana, es un plus ideal. Ahora bien,
los apartamentos siempre han sido una buena inversión o un producto muy atractivo
para la venta.

¿Por qué?

Porque al final es una jugada segura a la que tú o la persona que tomó la decisión de
invertir, le sacará mucho provecho.

Fíjate en esta lista:

  Los apartamentos son espacios seguros para toda la familia, quien compre uno siem-
pre tendrá un sitio disponible para descansar

  La inversión en apartamento ayudará a rentabilizar tus activos, porque cuando no se


utilice, se podrá alquilar por temporadas y así se obtendrá un lucro

  El mantenimiento de este tipo de inmueble suele ser más económico en compara-


ción con otros

Ante esta realidad, es necesario que tengas en cuenta algo muy importante:

Esas son tres razones básicas, pero la decisión de invertir o de comprar no debe estar
basada solo en eso, es importante que aprendas a ir más allá. La inversión inteligente es
aquella que nace del resultado de un análisis previo de todos los números que estarán
involucrados en el proceso.

Se trata entonces de hacer las cuentas y sumar, restar, dividir, según sea el caso, para
poder proyectar. Con esa idea en la cabeza entonces ya tienes posibilidad de sacar tus
cuentas de una mejor manera, no es conveniente invertir, bien sea para proteger tu
patrimonio o para comprar la casa de tus sueños, si antes no te tomaste el tiempo de
escudriñar las cifras.

Pero, de seguro te preguntarás:

¿Cuáles cifras?

Te nombraré unas que son básicas.


Qué debes saber
antes de hacer
una buena
inversión

Básicamente el proceso es el siguiente:

 Analiza

 Investiga

 Decide de forma inteligente

Pero ¿a qué me refiero con esto?

Se trata solo de ponerle el ojo a:

         la cantidad que tienes disponible para hacer la inversión, que puedes


apalancar con el banco y cuál parte correrá por tu cuenta.

Es necesario que seas completamente objetivo en este punto, de esa forma serás capaz
de tomar la decisión correcta. El banco te puede ayudar, pero ¿cómo? y tienes un
dinero disponible para hacer la inversión,
¿cuánto es?

                             se trata de investigar qué ofrece la venta en


esencia, plazos de pagos, pagos programados, descuentos por pronto pago, alternati-
vas para hacer más sencilla la compra,
fideicomiso.

Aquí se consideran todas las ventajas económicas que el proyecto te pueda brindar.

¿Por qué esto es importante?

Tener a mano todos esos datos te dará la tranquilidad de una inversión a la que le
sacarás mucho provecho. Se trata de que antes de tomar la decisión de invertir, hagas
un análisis exhaustivo de los siguientes aspectos que, juntos, dan forma a mi fórmula
personal para el éxito:
5 técnicas infalibles
para ganar más dinero
invirtiendo en apartamentos

Debo confesarte que son procesos muy sencillos que aprendí producto de mi experiencia
personal, para conocerlos me equivoqué primero, los quiero compartir contigo para que
no te ocurra lo mismo:

Califica el momento preguntándote si tu entorno (región o país) e incluso tus finanzas


personales están preparadas para hacer una inversión.

Identifica con qué socios te relacionarás, estudia a detalle quienes están involucrados de
manera directa en el proceso (a quién le vas a dar tu dinero)

Busca propiedades deseables, por las que valga la pena hacer una inversión, pero que
además tengan buenas proyecciones de crecimiento; lo que entre otras cosas significaría
que en unos cuantos años la propiedad costará más de lo que invertiste.

Verifica bien las cuentas, considera todos los gastos que deberás hacer y tu capacidad para
cubrirlos, revisa que tengas ingresos confiables para asumir los compromisos, calcula tu
ROI o retorno de la inversión y valida el flujo de caja, la idea es que no te quedes sin dinero
para cubrir todo el paquete.

Asesórate bien busca a una persona que te ayude en todo el proceso, alguien honesto que
se atreva a mostrarte el camino y que no solo quiera ganar una simple comisión.

Cuando tomas la decisión de invertir, siempre es bueno que tengas en tu mente las ideas
claras, el hasta dónde quieres llegar con dicha inversión, porque no todo se trata de ganar
o de obtener un retorno de la inversión hoy, tal vez los beneficios se determinarán en un
futuro.
Te explico esto con un esquema:

                                      


           

   

                                        

                    

Porque no solo se trata de invertir por una razón, también debes pensar en el cómo
lograrás que esa inversión te ayude a alcanzar tus objetivos. Basándote en esa realidad,
solo resta tomar la decisión y seguir adelante; las buenas inversiones tienen una correl-
ación directa con el momento preciso, es por eso que debes estar muy atento para entrar
en el tiempo correcto.

Si llegas antes, pierdes dinero, si llegas después pierdes dinero.


Cuáles son las ventajas de
invertir en apartamentos

En este punto ya hablamos de muchos temas que te servirán para tener una visión más
acertada de lo que es el mundo inmobiliario. Ahora pondremos la atención en el tema
central: cuáles son las ventajas reales de invertir en un apartamento y cómo puedes
aprovecharlas para lograr ganancias efectivas y medibles en el tiempo establecido para
ello.

Te lo voy a explicar con detalle:

Se trata de una inversión segura

Los apartamentos, por lo general, no pierden valor en el corto plazo, pero además de
eso, te permiten jugar con ellos, sobre todo si son de segunda vivienda y están ubica-
dos en una zona privilegiada, todo el mundo querrá alquilarlo para pasar unos días.

¿Alguna vez pensaste que ese apartamento que compraste hace años te puede gener-
ar ingresos fijos y periódicos?

¡Es momento de que lo hagas!

Sigamos hablando de las ventajas de este tipo de inversión:


                                             

La inversión inmobiliaria te permitirá proyectar tu crecimiento a futuro, además si la haces en


un apartamento, es común que se encuentren en el mercado opciones distintas muy atracti-
vas con precios de
competencia.

Si tienes tiempo, una de las alternativas más interesantes para ahorrar un poco de dinero es
comprar sobre planos. Es una opción a largo plazo, pero ofrece una gran ventaja: en el mo-
mento en que recibas tu inmueble, ya habrás pagado la totalidad o buena parte de él.

                                  

Una vez hayas revisado todos los aspectos que te comenté antes, puedes dar el siguiente
paso, uno en el que te enfocarás en aclarar más el panorama. Como te dije antes si vas a
invertir, es preciso que conozcas a quién le estás dando tu dinero.

    
        
        
                   

El miedo a perder, en cualquier sentido, es uno de los aspectos que pueden frenar la decisión
de invertir. Por eso es importante que cuando te decidas, no te quede ninguna duda; para
ello te recomiendo:

  ­                                                  €

Esto en el sentido de determinar si son confiables, qué experiencia los acredita para ofrecer
un trabajo claro y efectivo, cuáles son sus antecedentes en el mercado. Este análisis puede
evitar que sufras muchos inconvenientes.

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    ƒ                                    €

Tales como plan de administración, impuestos a pagar, trámite de documentos en notarías.


Los llamados gastos hormiga, de poca monta, pero que al final, cuando se suman, tienen un
gran peso en el presupuesto.

„  …                            ƒ                          €

Si requiere reparaciones, de qué tipo deben ser, hay algunos cambios que son más costosos
que otros, como por ejemplo, las obras de remodelación o de los baños. Si esto es así, hazte
las siguientes preguntas:

• ¿Cuentas con el dinero para cubrir esos gastos y al mismo tiempo comprar la vivienda?

• ¿Cuál es el grado de urgencia de esas reparaciones? porque si pueden esperar, tal vez lo
mejor será no hacer ambos gastos al mismo tiempo.
Por otro lado, también creo conveniente aconsejarte lo siguiente:

Invierte con conciencia sabiendo que si compras para luego alquilar, el retorno de tu
inversión será casi inmediato; en el caso de que compres para vender luego, ya sabrás
que debes armarte de paciencia porque no verás dinero pronto. Pero por eso no hay
problema, pues te preparaste para ello.

Si estás invirtiendo porque quieres tener una segunda vivienda ideal, entonces es pre-
ciso considerar claramente que habrá otros desafíos.

Hasta este punto de la guía vamos bien, pero quiero hacerte un recordatorio: solo serás
un inversionista de marca mayor, si te preocupas por considerar todos los detalles.

Hacer el trabajo con conciencia, será siempre la mejor alternativa.

                            
           
  
          
                       

¡Seguimos!

Si estás leyendo esta guía es porque te interesa el tema de la inversión. Invertir me ha


permitido trabajar con la mente y no con las manos, he aprendido que la mente se
fortalece en el tiempo, mientras que las manos se debilitan.

Mientras más adulto me hago en un mejor inversor me convierto, la razón es que


nunca me he cerrado al conocimiento, a la investigación, al poderoso valor de observar
lo que están haciendo los demás, no para copiarlo, sino para inspirarme.

Cuando todos venden yo compro, cuando todos compran yo vendo eso lo aprendí de
Warren Buffett.

Lo que sí me interesa es dejarte claro algo: la inversión es un proceso que requiere


paciencia y le sacarás frutos en la medida en la que aprendas a desarrollar una metod-
ología que se adapte a lo que tú realmente deseas lograr.

     †                         
   

Te dejo algunos consejos que te ayudarán a optimizar el tiempo que dedicarás a tus
inversiones. Son aspectos que muchos pasan por alto, por eso quiero que tú los conoz-
cas
‡ ˆ     
‰                          

Ya hablamos, en los párrafos anteriores a éste, de la importancia de investigar los


antecedentes del promotor de la obra en la que comprarás; yo compré a promotores
novatos que no tenían la suficiente experiencia y el suficiente músculo financiero; ellos
no están capacitados para enfrentar crisis y atender cualquier problema que se atraviese.

‡ ˆ     ‚
‡                                                       

Puede que cuando solicites la hipoteca, el banco te la niegue, a mí me pasó; cuando fui a
solicitar la hipoteca algunos me la negaron y otros me otorgaron menos de lo que
necesitaba. Esto hizo que el promotor no recibiera el dinero completo y para resolverlo
me tuvo que mover a otra etapa, fue una ayuda muy importante porque eso me dio
tiempo de recaudar todo el dinero requerido.

¿Cómo evitas esto?

Te lo respondo en el siguiente ítem:

‡ ˆ     „
Š          ˆ     

Toma el tiempo necesario para sacar tus cuentas con calma, pregúntate con qué canti-
dad de dinero cuentas para invertir sin poner en riesgo el bienestar de tu familia o de tus
negocios. En algunas inversiones hice mis números y la rentabilidad proyectada era
buena pero no contemplé ciertos gastos que luego en la práctica me arrojó una rentabil-
idad menor a la que tenía prevista.

Lo que te comenté arriba sobre los gastos hormigas, por muy pequeños que sean te
pueden dañar el
presupuesto.

Fijarte bien en el costo de amueblamiento de un apartamento, en los impuestos que


deberás pagar por la negociación, considerar los gastos de cierre de una venta; así como
también el costo de reposición de muebles, te permitirá darte cuenta a tiempo que, tal
vez, la inversión que deseas hacer no es tan buena como lo pensabas al principio.

‡ ˆ     ‹
Œ  †                   

Las emociones no son buenas consejeras a la hora de invertir. No se puede hacer una
inversión si no haces bien los números y los números no tienen sentimientos, los númer-
os son números, aprende a tratarlos
como tal.
Ž‡                            
   
                  
    ƒ
                        ‘ ’

Pero además, cuando ese proyecto en el que colocarás tu dinero te encanta, se te hará
más difícil pensar en la posibilidad de que las cosas no salgan como lo esperabas y eso
no te dejará armar un “Plan B”.

¿Qué es un Plan B?

Un respaldo para cuando las cosas no salen como lo esperabas. Ya yo estuve allí, hay
que invertir pensando en lo mejor y preparándose para lo peor.

Ahora bien, no te preocupes si a la primera las cosas no salen del todo bien, ya tendrás
tiempo para aprender a tomar decisiones acertadas, sobre todo, porque al comienzo
no tendrás claro tu ADN de inversionista, ese lo irás formando con la experiencia.
Así que enfócate en este esquema que te dejo aquí como un resumen de todo lo que
aprendiste leyendo esta guía:

“              
   

­          ˆ      ”                                       •

 
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               ƒ               

‡                                  

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