CONTRATOS

INMOBILIARIOS
 INTRODUCCIÓN

1. Principios contractuales
2. Elementos del contrato
2.1 El consentimiento
2.2 El objeto
2.3 La forma
3. Contratos preparatorios
3.1 Promesa de Compra- venta
3.2 Arras
4. La compra – venta
4.1 Elementos de Contrato
4.2 El Bien
4.3 El Precio
4.4 El Consentimiento
4.5 Contrato de compra venta a plazos
5. El Comodato
6. El Arrendamiento
7. La Donación
 INTRODUCCIÓN
El contrato es el acuerdo de dos o más partes para
crear, regular, modificar o extinguir una relación
jurídica patrimonial.
PRINCIPIOS CONTRACTUALES

1.- EL CONTRATO ES LEY ENTRE LAS PARTES EXCEPTO

a.- Cuando es contrario a Norma Legal de carácter imperativo.
b.- Cuando es contrario al orden Público.
c.- Cuando es contario a las buenas costumbres.

2.- BUENA FE
Los contratos se negocian, celebran y efectúan de acuerdo
al principio de Buena Fe.
ELEMENTOS DEL CONTRATO

1º El Consentimiento
2º El Objeto
3º Formalidad
EL CONSENTIMIENTO
1. Perfeccionamiento del contrato

• Bienes Muebles:

Con la entrega del material del Bien.

• Bienes Inmuebles:

Con el consentimiento.
EL OBJETO
El objeto de contrato consiste en crear, regular, modificar o
extinguir obligaciones.

La obligación debe ser:

• Lícita
• Bien debe ser posible

La presentación materia de la obligación puede versar sobre:

• Bienes futuros
• Bienes afectados en garantía
• Bienes embargados
• Bienes sujetos a litigios
FORMALIDAD
 En general no existe formalidad para contratar salvo
excepciones que la ley establece o que las partes
acuerden.

Ej.:La Donación (Art. 1621)

*Bien Mueble – 25% UIT =Verbal

* Bien mueble + 25% UIT= Escrito de fecha cierta

* Bien Inmueble = Escritura Pública

 CONTRATOS PREPARATORIOS

Es el compromiso de contratar en el cual las partes se

obligan a celebrar un contrato futuro.

Modalidad:
Contrato de Promesa de Compra-Venta.
LAS ARRAS

Es una señal.

 Arras confirmatorias (Art. 1477).- La entrega de arras

confirmatorias importa la conclusión del contrato. En caso de
cumplimiento, quien recibió las arras las devolverá o las imputará
sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación.

 Arras penales (Art. 1478).- Si la parte que hubiese entregado las

arras no cumple la obligación por causa imputable a ella, la otra
parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si
quien no cumplió es la parte que las ha recibido, la otra puede
dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras.

 Arras de retractación (Art. 1480).- La entrega de las arras de

retractación sólo es válida en los contratos preparatorios y
concede a las partes el derecho de retractarse de ellos.
 LA COMPRA –VENTA

CONCEPTO:ART.1528 del C.C.“Por la compra venta

el vendedor se obliga a transferir la propiedad de
un bien al comprador y éste a pagar su precio en
dinero”
ELEMENTOS DEL CONTRATO
DE COMPRAVENTA

1. El Bien

2. El precio
3. El consentimiento
 CONTRATO DE COMPRA-VENTA

REGISTROS PUBLICOS

CONTRATO CONTRATO ESCRITURA REGISTRO DE

VERBAL PRIVADO PUBLICA PREDIOS

POR ESCRITO ANTE EL
NOTARIO DERECHOS
FRENTE A TERCEROS

CONSENSUAL MINUTA POR

SEGURIDAD

1 2 3
JURIDICA

4
 LAS PARTES INTERVINIENTES

1. Persona Natural soltera

2. Sociedad conyugal
° Sociedad de Gananciales
* Bienes propios
* Bienes comunes
° Separación de Patrimonio
3. Los Divorcios
LAS PARTES INTERVINIENTES

5. Sucesión Intestada
 LAS PARTES INTERVINIENTES

6. La Copropiedad

La copropiedad se configura cuando un bien pertenece a dos o más

personas por cuotas ideales.
Esto es que respecto de un mismo bien existen más de un
propietario.
Las cuotas ideales deben entenderse como porcentajes de acciones y
derechos.
 LAS PARTES INTERVINIENTES

7. Menores de edad
Solicitud ante el juez por necesidad y utilidad

8. Mayores de 75 años

Certificado medico expedido por neurologo, psiquiatra o

geriatra
 LAS PARTES INTERVINIENTES

9. Persona Jurídica

SIN FINES DE LUCRO CON FINES DE LUCRO

• Asociación de Vivienda • Empresas
• Fundaciones • S.A.
• Verificar la vigencia de • S.A.C
la junta • S.R.L
• E.I.R.L
• Verificar que las
facultades sean para
vender inmuebles
• Certificado de vigencia
de poder.
IMPUESTO DE ALCABALA
 OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

•Perfeccionar la transferencia de propiedad.

•Entregar el bien en el estado que se encuentre al celebrar el contrato
•Entrega de los documentos y títulos relativos a la propiedad o al uso.

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

•Recibir el bien
•Pagar el Precio
 MODALIDADES DE LA
COMPRAVENTA

CONTRATO

CONTRATO AL CONTRATO A
AD AD
- CORPUS
- CORPUS
CONTADO PLAZOS
 Contrato de Compra- Venta de Bien Futuro

• Constructor
• Desarrollador Comprador
Inmobiliario
 Contrato de Compra- Venta de Bien Futuro

• Licencia de Edificación
• Anexos:
 Planos de Edificación
 Detalles de Acabados
 Área Exclusiva
 Área Comunes
• Entrega del Bien. Si el constructor No entrega el bien en la fecha programada tiene que indemnizar al
comprador.
• Entrega de Documentación. Si el constructor No entrega la independización inscrita en los Registros
Públicos en la fecha programada. El propietario debe negociar una indemnización a favor suyo.
• Consultar con abogado inmobiliario
PACTOS POSIBLES
PACTOS CON RESERVA DE PROPIEDAD
Por el cual el Vendedor se reserva la propiedad del bien hasta la cancelación total
del Precio o lo que pacten las partes. Se utiliza en los contratos de compra venta a
plazos.

DERECHO DE RETRACTO
No es Convencional sino Legal. Consiste en que una vez efectuada la venta
pueda un tercero subrogarse en lugar del comprador en todas las estipulaciones del
contrato. Lo tienen los Copropietarios, los litigantes respecto del bien en litigio y otros.

PACTOS NULOS
No son Pactos Posibles:

-El Pacto de Mejor Comprador: Que faculta al vendedor a resolver el contrato si

encuentra un tercero que pague más por su bien una vez efectuada la primera venta.

-Pacto de Preferencia: Por la cual una vez vendido el bien al comprador. Si éste desea
vender la propiedad debe ofrecerlo primero al que se lo vendió como primera opción.
 CONTRATO DE COMODATO

Es el Contrato por el cual se entrega de modo gratuito un bien

no consumible para que sea usado y devuelto en el
plazo convenido. Es un Contrato gratuito, se le conoce
como préstamo de uso. Puede ser Comodato Plural; Si el
uso será por varias personas y Comodato Precario si no
se ha estipulado el plazo de entrega
 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

CONCEPTO:
Es el acuerdo por el cual una persona
(arrendador) se compromete a procurar el goce
temporal de un bien a otra persona (arrendatario) que a
su vez se compromete al pago periódico de una suma
de dinero (renta).
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

a.- Obligación de entregar el bien al arrendatario

con todos sus accesorios en el plazo, lugar
y estado convenidos.

b.- A mantener al arrendatario en el uso del bien

durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen
estado para el fin del arrendamiento.

c.- A realizar durante el arrendamiento todas

las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
a.- Pagar la renta convenida, los servicios de agua,
electricidad y las cuotas de mantenimiento del edificio
si correspondiera.
b.-A permitir al arrendador que inspeccione por causa
justificada el bien, previo aviso de siete días.
c.-A efectuar las reparaciones que le
correspondan conforme a la ley o al contrato.
d.-A no hacer uso imprudente del bien o contrario al
orden público o a las buenas costumbres.
e.-A no introducir cambios ni modificaciones en el
bien, sin consentimiento del arrendador.
f.-A no subarrendar el bien,total o parcialmente,ni
ceder el contrato, sin el consentimiento del propietario.
g.-A devolver al arrendador al vencerse el plazo del
contrato en el estado en que lo recibió,sin más deterioro
que el del usoordinario.
h.-A cumplir las demás obligaciones que establezca la ley
o el contrato.
 CLÁUSULAS BÁSICAS EN UN
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

• Ubicación del inmueble

• Estado del inmueble
• Inicio y término del contrato (Plazo). Posibilidad de
prórroga
• Destino del inmueble
• Monto de la renta. Inicio de pago
• Conclusión del contrato antes del plazo.
• Tipo de arrendatario
• Gastos mensuales de agua, electricidad, internet,
mantenimiento, serenazgo, vigilancia y otros
 OTRAS CLAUSULAS
LA GARANTIA:
• LA CUENTA DE ABONO : Es la Cuenta que
• Respaldo de obligaciones apertura EL ARRENDADOR en una entidad
financiera supervisada por la SBS en la que
• No genera Intereses LA ARRENDATARIA debe abonar las rentas
mensuales.
• 2 MESES
• ALLANAMIENTO FUTURO: El arrendatario
FIADOR PERSONAL: declara que se allana a la solicitud de
restitución del inmueble por vencimiento
Persona con patrimonio. del plazo del contrato o resolución del
FIADOR COMERCIAL: arrendamiento por falta de pago de la
renta, conforme a lo establecido al art. 5,
Interviene el representante legal de la inc. 1 de la ley 30933.
empresa. • SOMETIMIENTO EXPRESO: Las partes se
someten a la Ley 30933, art 5. Num. 2
SEGUROS: aordando que se someten a la competencia
del notario para la constatación de las
Si son importantes causales del vencimiento del plazo del
contrato o la resolución por falta de pago
de la renta, y la ejecución de desalojo por
REGLAMENTO INTERNO O MANUAL DE parte del juez de paz letrado conforme a
CONVIVIENCIA ley.
Los procesos
 PROCESOS DE DESALOJO:
Regulación Legal Vigente

LEY DURACIÓN FORMALIDAD USO DE INMUEBLE

Sin formalidad
1. Vivienda
2 a 3 años
1. Código Procesal Civil 2. Oficina
3. Comercio

1. Cláusula de Allanamiento
futuro
2. Legalización de firma de 1. Vivienda
arrendador 2. Oficina
2. Ley 30201 1 año y medio 3. Comercio

1. Fórmula FUA
2. Inscripción en el RAV
3. Cuenta de abono
3. Decreto Legislativo 1177 4 meses Solo Vivienda

1. Cláusula de sometimiento
2. Cláusula de allanamiento
3. Cláusula de cuenta de abono 1. Vivienda – FOR FUA
2. Oficina
4. Ley desalojo con 3. Comercio Escritura
1 mes
intervención Notarial 30933 4. Industria Pública
4. LEY 30933- LEY DE DESALOJO CON INTERVENCION NOTARIAL

¿QUIEN PUEDE SOLICITARLO?

El propietario
El arrendador
El administrador
El que considere con
derecho a restituir el bien
 COMPETENCIA

Los notarios dentro de la provincia en la El juez de paz letrado del distrito en el

que se ubica el inmueble que se ubica el inmueble
DESALOJO CON INTERVENCION
NOTARIAL
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:
REQUISITOS
1. INDIVIDUALIZADO
REFERENCIAS PRECISAS DE SU UBICACION

FORMA CONTENIDO
1. Cláusula de Allanamiento
1. Formulario FUA – D LEG 1777
2. Cláusula de Sometimiento
2. Escritura pública
3. Cuenta de abono
FORMULARIO • Solo vivienda
FUA

• Vivienda
ESCRITURA • Oficina
• Local comercial
PUBLICA • Industrial
• Otros