DERECHO URBANISTICO

CLASIFICACIÓN Y CALIFICACIÓN DEL SUELO

El “suelo rural” será aquel que, por estar preservado de acuerdo con la legislación urbanística no
puede ser urbanizado, pero también incluye al suelo que conforme al planeamiento urbanístico se
permita su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación
de urbanización. Por su parte el “suelo urbanizado” es el que se encuentra integrado de forma legal
en un núcleo de población y conectado con la red de servicios propios de ese núcleo.

La legislación urbanística ha venido realizando la clasificación del suelo en tres clases “suelo
urbano”, “suelo urbanizable” y “no urbanizable”. El “suelo urbano” será el que cuenta como mínimo
con acceso rodado, suministro de energía, agua y alcantarillado o el que está consolidado por un
entorno edificado. “Suelo no urbanizable” incluye aquellos terrenos que por estar protegidos por sus
características relevantes no pueden ser urbanizados. “Suelo urbanizable” es aquel que no se
incluye dentro del suelo urbano o del no urbanizable.

Una vez conocida la situación y clasificación del suelo, el siguiente paso será conocer la calificación
del suelo que vendrá establecida en los Planes y determinarán el uso al que puede ser destinado
el terreno, así tendremos distintos usos del suelo que serán tantos y tan variados como puedan ser
precisos para el desarrollo de la población. “Usos generales” incluirían infraestructuras, dotaciones,
zonas verdes u otros.

“Usos específicos” como serían el residencial, vivienda unifamiliar, vivienda plurifamiliar, comercial,
sanitario, recreativo, religioso, cultural, deportivo, oficinas, industrial y aquellos otros similares que
se puedan incluir. Es precisamente el uso del suelo establecido en la calificación que se haga
de dicho suelo por la Administración Pública lo que confiere el valor económico al terreno.

USO DEL SUELO

Al calificar el suelo, determina en cada zona del territorio el uso del suelo, la intensidad de uso de
ese suelo y la tipología de construcción. A esta técnica urbanística se la denomina “zonificación” y
delimita con precisión cada “zona de calificación”. Así en todo el territorio queda determinado el uso
concreto que se puede hacer del suelo prohibiendo los demás usos, la intensidad de uso que vendrá
dada en función de la cantidad de edificación que se puede realizar sobre una superficie de terreno
y también el tipo de edificación que se puede construir pudiendo encontrar vivienda unifamiliar
aislada o adosada, vivienda colectiva en bloques aislados o manzana cerrada y otros.

Dentro de los usos del suelo cabe destacar dos categorías de especial interés económico: los “usos
lucrativos” que llevan aparejados una rentabilidad económica en el mercado inmobiliario. Son los
usos en zona residencial, comercial o industrial; y por otro lado “los usos no lucrativos”, que no
llevan aparejados ninguna rentabilidad económica en el mercado inmobiliario, como serán las zonas
verdes y aquellas destinadas a sistemas de dotaciones públicas, equipamientos e infraestructuras
de servicios. Como puede observarse, la diferente calificación del suelo según su uso, produce
diferentes beneficios a los propietarios de cada uno de ellos, por lo que es preciso establecer

MATERIAL DERECHO URBANISTICO – ASOLNALPRAC

instrumentos de redistribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios, estos
instrumentos se pondrán de manifiesto durante la fase de ejecución del planeamiento.
LICENCIAS URBANÍSTICAS

Son las autorizaciones previas expedidas por el curador urbano o la autoridad municipal o distrital
competente, para adelantar obras de urbanización, construcción, ampliación, adecuación,
reforzamiento estructural, modificación, demolición de edificaciones; parcelación, loteo o
subdivisión de predios y para la intervención y ocupación del espacio público, en cumplimiento de
las normas urbanísticas y de edificación adoptadas en el Plan de Ordenamiento Territorial, en los
instrumentos que lo desarrollen o complementen, así como en las leyes y demás disposiciones que
expida el Gobierno Nacional.

TRÁMITE PARA LA OBTENCIÓN DE UNA LICENCIA URBANÍSTICA

El estudio, trámite y expedición de las licencias de urbanización, parcelación, subdivisión y

construcción corresponde a los curadores urbanos, en aquellos municipios y distritos que cuenten
con tal figura. En los demás municipios y distritos, además del departamento Archipiélago de San
Andrés, Providencia y Santa Catalina, corresponde a las oficinas de planeación o la dependencia
que haga sus veces.

La expedición de las licencias de intervención y ocupación del espacio público será competencia
exclusiva de las oficinas de planeación municipal o distrital o de la dependencia que haga sus veces.
Para solicitar la licencia urbanística deberán acompañarse los siguientes documentos, entre otros:

a. Copia del Certificado de Tradición y Libertad del inmueble o inmuebles objeto de la solicitud.
b. El Formulario Único Nacional para la solicitud de licencias, debidamente diligenciado.
c. Si el solicitante es una persona jurídica, deberá acreditarse la existencia y representación de la
misma mediante el documento legal idóneo.
d. Poder, debidamente otorgado, cuando se actúe mediante apoderado.
e. Copia del documento que acredite el pago, o declaración privada con pago, del Impuesto Predial
de los últimos cinco (5) años, correspondiente al inmueble o inmuebles objeto de la solicitud.
Debe tenerse en cuenta que para cada tipo de licencia se requieren documentos adicionales, tales
como planos y estudios técnicos, que se encuentran enumerados en la Ley.

Una vez presentada la solicitud de licencia, se radicará y numerará consecutivamente, en orden

cronológico de recibo, dejando constancia de los documentos aportados junto con ésta. El trámite
de la licencia incluye, entre otros, la citación a los vecinos colindantes del inmueble o inmuebles
objeto de la solicitud, para que se hagan parte dentro del trámite y puedan hacer valer sus derechos,
así como la revisión técnica y jurídica de la solicitud que deberá realizar el curador a cargo del
trámite.

La autoridad que tramite la licencia contará con un plazo máximo de 45 días hábiles para
pronunciarse sobre la solicitud de la misma, contados desde la fecha de radicación, en legal y
debida forma, de la solicitud. Vencido el término sin que hubiere pronunciamiento alguno, se
entenderá que la licencia ha sido otorgada, siempre que la solicitud presentada no contraríe las
disposiciones del Plan de Ordenamiento Territorial y las normas que lo desarrollen, pero en todo

MATERIAL DERECHO URBANISTICO – ASOLNALPRAC

caso soportada en constancias que emitan las autoridades administrativas correspondientes, previo
el trámite notarial pertinente.
Si, por el contrario, la entidad que estudia la solicitud de licencia cumple con el término establecido,
otorgará la licencia a través de acto administrativo. Sin embargo, según la envergadura del
proyecto, el término de estudio de la solicitud podrá ser ampliado hasta por la mitad del tiempo
inicialmente concedido, esto es, hasta por veintidós (22) días hábiles más.

LICENCIA DE SUBDIVISIÓN: Es la autorización para dividir uno o varios predios en suelo urbano,
rural o de expansión urbana, según el plan de ordenamiento territorial.

LA LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN: Es la autorización para desarrollar un predio con

edificaciones o construcciones acordes a la reglamentación vigente.

MODALIDADES DE LICENCIA

Obra Nueva: es la autorización para desarrollar obras en un terreno no construido.

Ampliación: es la autorización para aumentar el área construida en edificaciones ya existentes que
tengan licencia de construcción.
Adecuación: es la autorización para cambiar el uso de una edificación o parte de ella, sin alterar
la construcción original.
Modificación: es la autorización para cambiar el diseño arquitectónico o estructural de una
edificación ya existente sin aumentar el área construida.
Restauración: es la autorización para desarrollar obras con el fin de recuperar y adecuar una
edificación declarada como bien de interés cultural o parte de ella, manteniendo su uso original o
permitiendo el desarrollo de otro garantizando su conservación.
Demolición: es la autorización para derribar total o parcialmente una o varias edificaciones
existentes en uno o varios predios. Esta modalidad de licencia deberá tramitarse de manera
simultánea con otra modalidad.
Cerramiento: es la autorización para encerrar de manera permanente un predio de propiedad
privada

Bibliografía:
https://repository.unimilitar.edu.co/bitstream/handle/10654/10163/PardoCortesMarwinAlejandro2009
.pdf?sequence=2&isAllowed=y

MATERIAL DERECHO URBANISTICO – ASOLNALPRAC