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TEORÍA Y TÉCNICA DE LOS CONTRATOS,
INSTRUMENTOS PÚBLICOS Y PRIVADOS
2DA. EDICIÓN ACTUALIZADA Y AMPLIADA
TOMO II

CARLOS MARCELO D'ALESSIO (DIRECTOR)


MARÍA T. ACQUARONE
NORBERTO R. BENSEÑOR
ELEONORA R. CASABÉ

Colaboradores:
Facundo Javier Amundarain, Romina Ivana Cerniello, Eleazar Christian
Meléndez, Esteban Santiago Morelli

2da. edición, 2015


© Carlos D´Alessio, 2015
© de esta edición, La Ley S.A.E. e I., 2015
Tucumán 1471 (C1050AAC) Buenos Aires
Queda hecho el depósito que previene la ley 11.723

Todos los derechos reservados


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without permission in writing from the Publisher and the author.

Tirada: 1200 ejemplares


ISBN 978-987-03-2932-9
ISBN 978-987-03-2931-2 (obra completa)
SAP 41850870
ARGENTINA
D´Alessio, Carlos
Teoría y técnica de los contratos, instrumentos públicos y privados. - 2a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos Aires:
La Ley, 2015.
v. 1, 848 p.; 24x17 cm.
ISBN 978-987-03-2932-9
1. Derecho Civil. 2. Contratos. I. Título
CDD 346


 
TEORÍA Y TÉCNICA DE LOS CONTRATOS, INSTRUMENTOS PÚBLICOS Y
PRIVADOS 2DA. ED. - TOMO II

CONTENIDO

 HABITACIÓN
 HIPOTECA
 LEASING
 MANDATO SIN REPRESENTACIÓN
 MUTUO
 NEGOCIO EN PARTICIPACIÓN
 PARTICIÓN DE BIENES POR DISOLUCIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL
 PARTICIÓN DE HERENCIA
 PARTICIÓN POR LOS ASCENDIENTES
 PERMUTA DE INMUEBLES
 PODERES
 PRENDA
 PRENDA DE CRÉDITOS
 PRENDA SOBRE CUOTAS DE SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA
 PROPIEDAD HORIZONTAL
 PRÓRROGA DEL TÉRMINO DE DURACIÓN DE SOCIEDADES
 PROTOCOLIZACIÓN DE SUBASTA JUDICIAL
 PROTOCOLIZACIÓN DE SUBASTA LEY 24.441
 RECONDUCCIÓN DE SOCIEDADES
 RECONOCIMIENTO DE HIJO
 REDUCCIÓN DE CAPITAL
 REMOCIÓN DE CAUSALES DISOLUTORIAS DE SOCIEDAD
 RENTA VITALICIA. CONTRATO ONEROSO
 RENUNCIA DE HERENCIA
 SERVIDUMBRES
 SINDICACIÓN DE ACCIONES
 SOCIEDADES
 SOCIEDAD ANÓNIMA
 SOCIEDAD COLECTIVA
 SOCIEDADES CONSTITUIDAS EN EL EXTRANJERO
 SOCIEDAD DE CAPITAL E INDUSTRIA
 SOCIEDAD EN COMANDITA SIMPLE
 SOCIEDAD EN COMANDITA POR ACCIONES


 
 SOCIEDADES DE RESPONSABILIDAD LIMITADA
 SOCIEDADES INCLUIDAS EN LA SECCIÓN IV DEL CAP. I DE LA LEY 19.550.
SUBSANACIÓN. LAS SOCIEDADES CIVILES EXISTENTES
 SUMINISTRO
 SUPERFICIE. DERECHO REAL
 TESTAMENTO
 TIEMPO COMPARTIDO
 TRANSFORMACIÓN DE SOCIEDADES
 TRANSMISIÓN DE DOMINIO DE TERRENO A CAMBIO DE UNIDADES A
CONSTRUIR

 TUTELA Y CURATELA
 UNIÓN TRANSITORIA
 UNIONES CONVIVENCIALES
 USUFRUCTO, USO Y HABITACIÓN
 VIVIENDA. PROTECCIÓN


 
HABITACIÓN

DOCTRINA

El derecho real de habitación es definido por el artículo 2158 del Código Civil y
Comercial como el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno
construido, o en parte material de él, sin alterar su substancia. Se ha criticado esta
definición por entender que la habitación no podría existir en un inmueble baldío y,
fundamentalmente por la imposibilidad de darle reflejo registral a la habitación sobre
parte material de aquel, salvo que estuviere delimitada por algún plano específico.
El Código Civil y Comercial (art. 2159) mantiene la remisión que el código civil
derogado hacía a las normas del uso y, a su vez, a la normativa prevista para el
usufructo. Solo puede constituirse a favor de persona humana; es intransferible y, a
diferencia del uso al cual remite, el habitador no puede constituir derechos
personales como la locación que sí le es permitida al usuario que no es habitador.

El derecho real de habitación se extingue por las mismas causales que el


usufructo.

Respecto al derecho real de habitación que el Código Civil derogado concedía al


cónyuge supérstite está consagrado hoy en el art. 2383 del Código Civil y Comercial.
Esta norma confiere al cónyuge sobreviniente derecho real de habitación gratuito y
vitalicio sobre el inmueble que a la fecha del fallecimiento del causante constituía el
hogar conyugal, siempre que el bien no se encontrara en condominio con otras
personas, dado que el concepto de familia se amplía sustancialmente en el Cód.
Civ. y Com., el art. 527 atribuye al conviviente supérstite que carece de vivienda
propia habitable o de bienes suficientes que le aseguren el acceso a esta. En este
caso el derecho se limita al plazo máximo de dos años.

BIBLIOGRAFÍA

ABELLA, Adriana N. y otros, "Relaciones entre el derecho de habitación legal del


cónyuge supérstite y los derechos de los sucesores del causante", Revista del
Notariado, 817, Buenos Aires, p. 516.

GARBARINI, Liliana M. y otros, "Otra forma alternativa de protección jurídica de la


vivienda familiar, Derecho de habitación del cónyuge supérstite [artículo 3573 bis del
Código Civil]", Revista del Notariado, 843, p. 737.

ORELLE, José María R., "Escritura de derecho de habitación", en Seminario


Teórico Práctico Laureano Arturo Moreira, 18, Instituto Argentino de Cultura Notarial,
Buenos Aires, 1989, ps. 92-93.

 
JURISPRUDENCIA

CNCiv., Sala C, 28/10/2005, "D. F., J. O. s/suc.", LL 23/3/2006, 7; DJ 3/5/2006, 40.

CNCiv., Sala E, 30/11/2004, "G., C. A. s/suc.", LL 2005-A-413.

CNCiv., Sala D, 27/4/2004, "B., M. c/ F., C. M.", DJ 2005-1-330, con nota de Miriam
Smayevsky; Ana C. L. Bracaglia Solá - LL 2005-A-629.

CNCiv., Sala C, 5/3/2002, "T., T. c/ L., J.", LL 2002-D-935; DJ 2002-2-1080; ED 197-


178.

CNCiv., Sala I, 7/4/1998, "K., S.", LL 1999-E-460, con nota de Xanthos; ED 183-592.

CNCiv., Sala A, 12/4/2000, "F., G. A. c/ C., D. A.", LL 2000-D-461.

HABITACIÓN GRATUITA. CONSTITUCIÓN

INSTRUMENTO

... comparecen A y B... Intervienen por sí y


exponen: PRIMERO: A es titular de dominio exclusivo
de un inmueble ubicado....................

El inmueble se describe como en las escrituras de


compraventa.

SEGUNDO: A constituye sobre el inmueble descripto


precedentemente DERECHO REAL DE HABITACIÓN
GRATUITO Y VITALICIO a favor de B, el cual se regirá
por las disposiciones del Código Civil y Comercial y las
que se estipulan en la presente escritura. TERCERO: A
transmite a B todos los derechos y acciones inherentes
a la habitación, manifestando que en el día de hoy y con
anterioridad a este acto ha efectuado la entrega del


 
inmueble a favor del habitador, la cual constituye una
casa y permite al habitador morar en ella durante todo el
tiempo que dure su vida.

Se debe tener presente que la configuración del derecho


real de habitación exige que el inmueble objeto del acto
esté construido y la utilidad resultante consista en morar
en ella.

CUARTO: El derecho real de habitación se limita a las


necesidades personales del habitador y su familia,
actualmente compuesta por... sin que esta mención
modifique el plazo del derecho real, el cual se extenderá
en forma vitalicia, hasta el fallecimiento del habitador,
momento en el cual el mismo se extinguirá.

Es posible que la familia no sea la constituida por vínculo


matrimonial sino de las llamadas "familias de hecho".
Tratándose de una unión convivencial inscripta, se
dejará constancia de esa circunstancia.

QUINTO: El constituyente declara: a) que se ha


realizado el inventario de las cosas muebles y el estado
del inmueble en el día de la fecha, por escritura pasada
ante mí, al folio ... de este mismo Registro; b) que no se
encuentra inhibido para disponer de sus bienes; c) que
el inmueble no reconoce gravámenes ni afectaciones de
ninguna especie; d) que toma a su cargo cualquier
deuda proveniente de impuestos, tasas y contribuciones
que pueda gravitar sobre el inmueble hasta el día de la
fecha; e) que el inmueble gravado es de carácter propio
y no constituye su vivienda familiar motivo por el cual no
se requiere la concurrencia de su cónyuge a los efectos
de prestar el asentimiento conyugal. El habitador
declara: a) que acepta la constitución gratuita y vitalicia
del derecho real de habitación, b) que se encuentra en
la tenencia del inmueble, en virtud de la entrega
efectuada en el día de la fecha, libre de todo ocupante e
inquilino, c) que su familia se encuentra compuesta por
quienes se indican en el capítulo cuarto de esta
escritura, d) que toma a su cargo el pago de todos los
impuestos, tasas y contribuciones que graviten sobre el
inmueble a partir del día de la fecha y las reparaciones
que se originen en la conservación del inmueble.

Si las partes son capaces el inventario es facultativo y


puede realizarse por instrumento privado. En caso
contrario, es obligatorio y debe hacerse por escritura
pública.


 
El asentimiento conyugal de acuerdo a lo prescripto por
el art. 470, inc. a) sería necesario si se tratara de un bien
ganancial. Por otra parte si el bien constituyera la
vivienda familiar del constituyente debiera prestarse en
virtud de lo dispuesto por el artículo 456 del Cód. Civ. y
Com. En el supuesto de uniones convivenciales
inscriptas, se reproduce la misma previsión en el artículo
522.

SEXTO: AMBAS PARTES convienen además:

Las partes pueden introducir todas las convenciones


que juzguen necesarias para regular sus derechos,
como las salvaguardas a adoptar en caso de cesión o
alquiler del inmueble prohibidos, en cuyo caso, pueden
pactarse cláusulas penales, indemnizaciones por daños
y perjuicios y la restitución del inmueble por resolución
del contrato Debe tenerse presente además que resulta
aplicable a la habitación la disposición del art. 2152 del
Cód. Civ. y Com. que establece en su inciso c la pérdida
del usufructo por el no uso durante el término de diez
años.

CONSTANCIAS NOTARIALES: ...

HIPOTECA

DOCTRINA

La hipoteca se encuentra definida en el artículo 2205 del Código Civil y Comercial,


cuando establece que es el derecho real que recae sobre uno o más inmuebles
individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor,
ante el incumplimiento del deudor las facultades de persecución y preferencia para
cobrar sobre su producido el crédito garantizado. Constituye —junto con la prenda
y la anticresis— un derecho real de garantía que permite sustraer una cosa a la
acción general de los acreedores para ser afectada con privilegio a favor de uno de
ellos, de manera que este tenga preferencia en el cobro, salvo los privilegios que
puedan tener primacía sobre el antedicho crédito.

 
La constitución de la hipoteca es admitida para los titulares de dominio,
condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.

Caracteres

La hipoteca en un derecho accesorio, esto es, está sujeta a las alternativas que
sufra el crédito garantizado, razón por la cual, en principio, no puede cederse o
trasmitirse con independencia de aquel (art. 2186).

Se admite expresamente la posibilidad de hipotecar la parte indivisa por el


condómino (art. 2207), y en forma novedosa se permite que el acreedor ejecute la
parte indivisa sin esperar el resultado de la partición.

Asimismo mientras subsiste la hipoteca, la partición extrajudicial es inoponible al


acreedor que no presta su consentimiento (art. 2207), con lo que el nuevo
ordenamiento legal ampara de una forma mucho más efectiva el derecho del
acreedor hipotecario.

Se termina definitivamente con la discusión acerca de la posibilidad de


constitución por otra vía que no sea la escritura pública, salvo disposición legal
expresa en ese sentido (art. 2208) y se recepta el desdoblamiento de constitución y
aceptación posterior del gravamen por parte del acreedor, aunque se establece que
la misma debe ser anterior a la registración (art. 2208).

Creemos que la hipoteca constituida en garantía de la emisión de obligaciones


negociables admite un supuesto de excepción a esta última previsión.

Se mantiene el plazo de caducidad de veinte años para la registración (art. 2210).

Esto se compadece con el hecho de que la garantía subsista con independencia


de la registración, si permanece el principal al que accede.

El Cód. Civ. y Com. admite expresamente la validez de las convenciones


especiales sobre ejecución hipotecaria, lo que refuerza el contenido de las
previsiones expresas en ese sentido vinculadas con la ejecución por procedimiento
especial de la ley 24.441.

El Código Civil y Comercial ha introducido una regulación común para todos los
derechos reales de garantía (arts. 2184-2204) que ha sido desarrollada en página
543 y sigtes.


 
BIBLIOGRAFÍA

BORETTO, Mauricio, "Hipoteca abierta: un tema urticante (con especial referencia


a los contratos de cuenta corriente bancaria y cuenta corriente mercantil)", LL 2002-
C-1150.

CAUSSE, Jorge R, "Determinación de la Obligación Garantizada con Hipoteca en


la Cuenta Corriente Bancaria", LL 2013-E-510.

CAUSSE, Jorge R. y CAUSSE, Federico J., "Las garantías reales en seguridad de


créditos indeterminados y el principio de accesoriedad en el Proyecto de Código
Civil y Comercial", Revista del Notariado, n. 914, Colegio de Escribanos de la Ciudad
de Buenos Aires.

CERÁVOLO, Ángel F. y otros, "Hipotecas constituidas en sede judicial", Revista del


Notariado, julio-septiembre 2005, ps. 35-57.

COLOMBO, Carlos J. y KIPER, Claudio M., Ejecución hipotecaria, 2ª ed., La Ley,


Buenos Aires, 2005.

HIGHTON DE NOLASCO, Elena I, "Seminario de Actualización en materia de


Garantías, Cuestiones actuales en materia de hipotecas", Revista de la Asociación
de Magistrados y Funcionarios de la Justicia Nacional, n. 18-19-20, Buenos Aires,
enero-diciembre 1998.

HIGHTON DE NOLASCO, Elena I., Hipoteca en moneda extranjera, Ad-Hoc, Buenos


Aires, 1989.

HIGHTON DE NOLASCO, Elena I., Hipoteca: la especialidad en cuanto al crédito:


hipotecas abiertas; hipoteca por cuenta corriente bancaria; hipoteca por deudas de
renta, 2ª ed., Depalma, Buenos Aires, 2000.

HIGHTON DE NOLASCO, Elena I. y AREÁN, Beatriz A. (colab.), Juicio hipotecario,


Hammurabi, Buenos Aires, 2005, 2006.

NUTA, Ana Raquel - ROTONDARO, Domingo N. - ABELLA, Adriana N. - NAVAS, Raúl


F. - PRÓSPERI, Fernando F. - MORAGLIO, Ana M. - FERREIRA MORAIS, Enrique
- ABELLA, Néstor [h] - RODRÍGUEZ HERRERA, Joaquín - CAUSSE, Jorge R., Derecho
hipotecario, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1993.

JURISPRUDENCIA

CCiv., Sala K, 14/4/2005, "Cervecería y Maltería Quilmes S.A.I.C.A. c/ Matuk S.A. y


otros", LL 2005-C-107.

10 
 
CCiv. y Com. Córdoba, 6ª Nom., 17/12/2003, "Zambon, Humberto y otra c/ Bertello,
Guillermo N.", LLC 2004-626.

CNCiv., Sala K, 7/10/2003, "Avaluar SGR c/ Luvama S.A.", LL 2004-B-344; ED


17/3/2004, 2.

C. 1ª Civ. y Com. San Isidro, Sala II, 19/2/1985, "Climberg. Gerardo y otros c/ Chiro
Tarrab, Alberto E.", LL 1985-C-14.

C. 1ª Civ. y Com. Bahía Blanca, Sala I, 14/8/1984, "Compañía Financiera del Sur
Argentino c/ Bohoslavsky, Jacobo", LL 1985-A-285.

HIPOTECA EN GARANTÍA DE CRÉDITOS FUTUROS

DOCTRINA

El Código Civil y Comercial establece en un capítulo especial (arts. 2184 a 2204)


disposiciones comunes para todos los derechos reales de garantía, sin perjuicio de
la normativa específica prevista para cada uno de ellos.

Recepta con claridad la distinción de conceptos entre la convencionalidad, la


accesoriedad y la especialidad.

Así, en el artículo 2188 sienta el principio de la especialidad en cuanto al objeto,


determinando que debe ser actual y estar individualizado adecuadamente en el
contrato constitutivo, mientras que en el artículo 2189 se refiere a la especialidad en
cuanto al crédito, relacionándola claramente con el montante hipotecario el que
deberá estar expresado en su monto máximo.

Lo novedoso de estas previsiones es el juego de los artículos 2187 y 2189.

Dice el artículo 2187: "Se puede garantizar cualquier crédito, puro y simple, a
plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garantía,
el crédito debe individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y
su causa, con las excepciones admitidas por la ley".

La parte final del artículo autoriza en forma excepcional y por concesión legal a
que se incumpla con esa individualización lo que procederá en los supuestos
previstos en el artículo 2189 que establece: "El monto de la garantía o gravamen
debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del

11 
 
monto máximo del gravamen. El crédito puede estar individualizado en todos los
elementos desde el origen o puede nacer posteriormente, mas, en todos los casos,
el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo
que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, multas u
otros conceptos. El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta,
que no puede exceder de diez años contados desde ese acto. Vencido el plazo, la
garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia".

Las normas citadas toman la fuente del proyecto de unificación del año 1998,
cuando establecía en su artículo 2093: "Especialidad en cuanto al crédito. En la
constitución de los derechos reales de garantía debe individualizarse el crédito
garantizado, indicándose los sujetos, el objeto y la causa. El monto del capital de la
garantía debe estimarse en dinero y puede no coincidir con el del crédito si este no
es dinerario. Se considera satisfecho el principio de especialidad en cuanto al crédito
si la garantía se constituye en seguridad de créditos indeterminados, sea que su
causa exista al tiempo de su constitución o posteriormente, siempre que el
instrumento contenga la indicación del monto máximo garantizado en todo concepto,
de que la garantía que se constituye es de máximo, y del plazo a que se sujeta, el
que no puede exceder de diez (10) años. La garantía subsiste no obstante el
vencimiento del plazo en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia".

Ello supone en consecuencia la admisión de las llamadas "garantías abiertas" y


más específicamente las llamadas "hipotecas abiertas" en las que el crédito puede
o no estar determinado en origen, bastando con cumplir con la determinación inicial
del monto máximo del gravamen.

Una interpretación integradora vinculada con el plazo máximo de diez años


permitiría concluir que el último párrafo del artículo 2189 refiere solo a las garantías
constituidas con relación a créditos indeterminadas, amparando a todos aquellos
que hubieren nacido durante su vigencia, mientras que en los demás supuestos la
extinción de la garantía se producirá al extinguirse el principal al que accede.

INSTRUMENTO

COMPARECEN A... y B... - INTERVIENEN el primero


por sí y el segundo en nombre y representación y como
apoderado del Banco... a mérito de los elementos que
se relacionan al final de la presente y que en originales
tuve a la vista y en copia autenticada agrego:

Y EL PRIMERO DICE: PRIMERO: Que constituye


DERECHO REAL DE HIPOTECA a favor del BANCO...
sobre el inmueble situado en ... SEGUNDO: El
hipotecante declara que se encuentra en posesión del
inmueble que hipoteca, que sobre el mismo no pesan
gravámenes, embargos ni restricción alguna a su

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dominio, así como tampoco locaciones, comodatos ni
ningún derecho otro real, y que en relación al mismo no
adeuda ninguna clase de impuestos ni servicios de
ninguna naturaleza. TERCERO: La Hipoteca se
constituye por el plazo de DIEZ AÑOS contados a partir
de esta fecha, y hasta por la suma de ... PESOS y
servirá para garantizar el pago y exacto cumplimiento de
toda clase de obligaciones actuales y futuras que
existan, personal, solidaria o subsidiariamente a cargo
del hipotecante y a favor del Banco, originadas por
cartas de crédito, aperturas de crédito y créditos
comerciales que el Banco esté autorizado a realizar a
favor del hipotecante CUARTO: El Banco podrá aceptar
o rechazar con entera libertad los negocios que
proponga el hipotecante y que este tenga la intención de
que queden garantizados con la presente
hipoteca. QUINTA: Los créditos que nazcan con
posterioridad a la presente constitución y antes del
vencimiento del plazo aquí establecido quedarán
garantizados por el presente gravamen de acuerdo a lo
dispuesto por el artículo 2189 del Código Civil y
Comercial de la Nación. SEXTA: Los plazos de los
créditos garantizados por la presente hipoteca se
tendrán por caducados y las obligaciones que generan
se volverán exigibles en su totalidad, como de plazo
vencido en los siguientes casos: a) Por falta de pago de
una cuota de capital o intereses de los créditos que sean
garantizados por la hipoteca que se constituye; b) Por
incumplimiento de cualquiera de las cláusulas
estipuladas en este contrato; c) Por ejecución judicial
iniciada por terceros o por ejecución judicial o llevada a
cabo por procedimiento especial de la ley 24.441 por el
mismo Banco en contra del hipotecante; d) Cuando el
hipotecante realizare actos de cualquier naturaleza que
disminuyan el valor del inmueble hipotecado; e) Cuando
el hipotecante sin la notificación previa al Banco
enajenare a cualquier título el inmueble dado en
garantía, en todo o en parte, o si constituye hipoteca,
usufructo, anticresis, servidumbre, locación, uso,
comodato, habitación o cualquier otro derecho a favor
de un tercero; f) Por los deterioros y desvalorización del
inmueble hipotecado causados por la naturaleza o
terceras personas, cuando ello implique que aquel no
cubre satisfactoriamente las obligaciones crediticias que
quedarán garantizadas con la presente hipoteca,
conforme al informe que por escrito solicite el Banco a
dos tasadores de plaza; g) Por no mantenerse al día en
el pago de cualquier clase de impuestos, tasas o
contribuciones en relación con el inmueble que se
hipoteca. Serán por cuenta del hipotecante los gastos y
honorarios de escritura de constitución hipotecaria, los
de su inscripción reinscripción y cancelación en el

13 
 
Registro respectivo, así como todo gasto futuro relativo
a ampliaciones o reducciones de monto de la presente
hipoteca. SÉPTIMA: El hipotecante declara que la
hipoteca que constituye por este instrumento es sin
perjuicio de la responsabilidad que asume de responder
con todos sus demás bienes presentes y
futuros OCTAVA: El hipotecante presta su conformidad
expresa para que el Banco acreedor opte en caso de
incumplimiento por el procedimiento especial de
ejecución hipotecaria previsto en la ley
24.441. NOVENA: Para todos los efectos legales de
este contrato, el hipotecante constituye domicilio en... y
se somete a la jurisdicción y competencia de los
tribunales... El banco acreedor acepta el derecho real de
hipoteca constituido a su favor, la posibilidad de optar
por el procedimiento de ejecución especial, constituye
domicilio especial en... y se somete a la jurisdicción y
competencia de los tribunales mencionados en la
cláusula NOVENA.

CONSTANCIAS NOTARIALES...

En el ejemplo el acreedor comparece a la escritura y


acepta el derecho real de hipoteca constituido a su
favor, pero esta aceptación también podría ser posterior,
siempre que fuera otorgada por escritura pública y
anterior a la inscripción en el registro de la propiedad
Inmueble, de acuerdo a lo previsto en el artículo 2208
del Cód. Civ. y Com.

Dado que al registro accede y se publicita documento


del que resulta el derecho real de hipoteca que es el
motivo de la registración, no vemos ningún
inconveniente en que la hipoteca abierta se inscriba aun
cuando los créditos no estuvieren determinados, pues lo
que importa es el límite máximo del montante
hipotecario que resulta de dicho instrumento.

HIPOTECA EN GARANTÍA DE UNA OBLIGACIÓN DE


HACER

14 
 
Este ejemplo supone un contrato de locación de obra en el que se han incluido
cláusulas penales para el supuesto de incumplimiento por parte del empresario. Este
garantiza con hipoteca el pago del importe que pudiera resultar de dichas cláusulas.

INSTRUMENTO

... comparecen A y B... Intervienen: el primero en


representación, en su carácter de presidente de la
sociedad C... y el segundo en representación, en su
carácter de presidente de la sociedad D. Y los
comparecientes exponen:

CAPÍTULO I. ANTECEDENTES. PRIMERO: Las partes


exponen que con fecha... celebraron un contrato de
locación de obra, por el cual C, en adelante el
empresario o la hipotecante, se comprometió a ejecutar
en las instalaciones de D, en adelante la locataria o la
acreedora hipotecaria, la construcción de... Se agrega a
la presente copia de dicho contrato firmado por ambas
partes.

A efectos de la posible ejecución por incumplimiento del


contrato, es conveniente que las firmas obrantes en el
contrato de locación de obra estén certificadas por
escribano (art. 523, inc. 2, CPCCN) para evitar la
preparación de la vía ejecutiva.

SEGUNDO: De dicho contrato resulta:

Se transcriben a continuación las cláusulas relativas al


incumplimiento: En este proyecto optamos por agregar
copia íntegra del contrato y transcribir las cláusulas
relativas al incumplimiento, de las que resultarán los
eventuales pagos que quedarán garantizados con la
hipoteca.

Ejemplos de cláusulas que podría contener el contrato


base y que se transcribirían en la escritura:

1. La obra terminada deberá ser entregada en el plazo


pactado. La entrega se comprobará mediante acta
notarial en la que podrá dejarse constancia de cualquier
deficiencia visible. El locatario podrá rehusar el recibo
de esta si no hubiere sido realizada en las condiciones
estipuladas. En caso de divergencia sobre las

15 
 
condiciones de terminación de la obra, las partes se
sujetan al dictamen que produzca el perito arquitecto...
A tal fin, cualquiera de las partes podrá notificar al
nombrado profesional quien, en el plazo de treinta días
de producida tal comunicación, procederá a elevar su
informe, del que deberá resultar si hubo incumplimiento
respecto de las condiciones constructivas estipuladas
en este contrato. En caso de que del referido dictamen
surgiera la existencia de deficiencias, el empresario
tendrá un plazo de sesenta días para la solución de los
defectos existentes. En tal supuesto, el empresario
estará obligado al pago de la multa que se pacta en la
cláusula siguiente. Si no se corrigieran las deficiencias
dentro del plazo fijado, el locatario queda facultado para
resolver este contrato por incumplimiento. 2. La falta de
entrega de la obra en el plazo pactado obligará al
empresario a abonar una multa de... dólares
estadounidenses por cada día de demora. Si
transcurridos sesenta días desde el vencimiento del
plazo pactado la obra no fuera entregada en las
condiciones estipuladas, el locatario podrá optar —
previa intimación por el plazo de quince días— por
resolver este contrato. En tal caso, el empresario deberá
indemnizar al locatario con la suma de... dólares
estadounidenses.

CAPÍTULO II: CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA:


PRIMERO: En garantía del pago de las sumas que
puedan resultar como consecuencia del posible
incumplimiento del empresario, según resulta de las
cláusulas transcriptas en el Capítulo I de esta escritura
y sin perjuicio de responder con todos sus bienes
presentes y futuros, C, en adelante "la
hipotecante" GRAVA CON DERECHO REAL DE
HIPOTECA en primer grado a favor de D, en adelante
"la acreedora hipotecaria", la finca de su propiedad, sita
en la calle... SEGUNDO: A los efectos del cumplimentar
el requisito de la especialidad en cuanto al crédito Las
partes estiman el gravamen que por este acto se
constituye en un monto de...

El monto que se consigna en la cláusula es el importe


máximo que se encontrará garantizado por la hipoteca.
Esto es independiente del monto de la obligación que
pueda resultar para el deudor como consecuencia del
incumplimiento, el que resultará de la aplicación de las
estipulaciones del contrato de locación de obra. Si el
importe fuera menor que el monto del gravamen, la
ejecución se iniciaría por este importe. Si, por el
contrario, excediera el monto del gravamen, la deuda

16 
 
gozaría de privilegio hipotecario por este importe y
carecería de garantía por el resto.

TERCERO: La hipotecante asume las siguientes


obligaciones en relación con el inmueble: a) destinar el
bien gravado exclusivamente al funcionamiento de sus
oficinas y la vivienda del Presidente de la empresa, no
pudiendo darlo en arrendamiento, ni comodato, sin el
consentimiento previo dado por la parte acreedora, sin
cuyo requisito tampoco podrá celebrar actos jurídicos
constitutivos de otros derechos reales. Tales actos
serán inoponibles a la parte acreedora y a quien
adquiera en subasta judicial; b) abstenerse de realizar
cualquier acto que disminuya el valor del inmueble; c)
asegurar la finca contra riesgo de incendio y mantenerla
vigente mientras subsistan las obligaciones asumidas.
Deberá endosar y entregar la póliza dentro del quinto día
de suscripta la presente escritura. Queda facultada la
acreedora para solicitar, cuantas veces lo estime
conveniente, la documentación respectiva e ingresar al
inmueble para constatar su estado. CUARTO: La parte
deudora toma a su exclusivo cargo todos los gastos y
honorarios de esta hipoteca, su inscripción,
reinscripción, así como los de cancelación, cuya
escritura será otorgada por ante el escribano que
designe la parte acreedora. QUINTO: Las partes
constituyen domicilios especiales a todos los efectos de
la presente escritura en los denunciados en la
comparecencia. El domicilio constituido por el
hipotecante subsistirá aun respecto de quienes lo
sucedan en el dominio, sea a título singular o universal.
En caso de cambio, para que produzca efectos, es
imprescindible que el nuevo domicilio esté comprendido
en el perímetro de esta ciudad y, además, sea notificado
por medio fehaciente. SEXTO: Cualquier cuestión que
pudiere suscitarse entre las partes será dirimida por los
Tribunales de..., renunciando a cualquier otro fuero o
jurisdicción que pudiere corresponderles. SÉPTIMO: En
caso de que se produjera el incumplimiento de la
hipotecante de las obligaciones asumidas en el contrato
de locación de obra, conforme las respectivas cláusulas
transcriptas en esta escritura, la acreedora podrá
ejecutar la hipoteca que por la presente se constituye. A
tal efecto, constituirá título ejecutivo suficiente la
presente escritura, acompañada del dictamen del perito
arquitecto designado en la cláusula... del contrato de
locación.

Se considera conveniente que además del título


hipotecario se adjunte el dictamen que acredita el
incumplimiento. Respecto del monto de la deuda, no

17 
 
consideramos necesario agregar pericia contable como
en el supuesto de otras hipotecas que garantizan
obligaciones de montos indeterminados al momento de
la constitución del gravamen (como por ejemplo, la
constituida en garantía del saldo de una cuenta corriente
mercantil), dado que si se ejecuta la indemnización por
resolución del contrato por culpa del empresario, el
monto resulta de la propia escritura de constitución de
hipoteca y si se ejecuta la multa por retardo, el importe
resultará de multiplicar el importe diario fijado por los
días de mora. En este punto no difiere del cálculo de
cualquier deuda por intereses.

OCTAVO: En caso de ejecución, el bien gravado será


rematado por el martillero que designe la parte
acreedora tomando como base el monto reclamado en
la demanda. Si no hubiere postores en el primer remate,
se efectuará un segundo sin base alguna. La parte
deudora no podrá recusar sin justa causa al juez, ni
solicitar que se practiquen tasaciones
especiales. NOVENO: De disponerse la subasta judicial
del inmueble, el hipotecante se compromete a
desocupar el bien dentro del plazo máximo de diez días
a contar de la fecha en que fuere intimado para
ello. DÉCIMO: El acreedor podrá optar por llevar
adelante la ejecución del bien gravado por el
procedimiento especial previsto por el Título 5 de la ley
24.441. UNDÉCIMO: El acreedor acepta la hipoteca
constituida a su favor.

CONSTANCIAS NOTARIALES:...

HIPOTECA EN GARANTÍA DE SALDO DE CUENTA


CORRIENTE

El Código Civil y Comercial de la Nación regula en los artículos 1430 a 1441 el


contrato de cuenta corriente. Se reemplaza así al de cuenta corriente mercantil
regulado por el Código de Comercio derogado, lo que implica que se posibilita su
utilización para todo tipo de operaciones de carácter civil o comercial. En este
ejemplo, ambas partes mantienen una vinculación comercial continua y acuerdan
establecer entre ellas una cuenta corriente. El eventual saldo deudor de esta se
garantiza con hipoteca.

18 
 
INSTRUMENTO

... comparecen A y B... Intervienen: el primero en


representación, en su carácter de presidente de la
sociedad C, en adelante denominada "la remitente"... y
el segundo en representación, en su carácter de
presidente de la sociedad D, en adelante
denominada "el receptor"... Y los comparecientes
exponen: CAPÍTULO I. ANTECEDENTES. Con fecha...
se celebró entre las partes un contrato de suministro de
mercadería, del que se agrega a la presente una copia
con firmas certificadas por escribano, por el cual "la
remitente" se obliga a producir y enviar a "el receptor"
productos de cuero. De dicho contrato surge que este
adiciona valor a las mercaderías y las devuelve a "la
remitente" para ser comercializadas por esta.

La obligación eventual en el ejemplo resultará de un


contrato de cuenta corriente. La individualización del
contrato que sirvió de base para la cuenta corriente
también será importante para acreditar la causa de las
obligaciones garantizadas. Este será habitualmente un
contrato cuyos efectos se prolonguen en el tiempo, tales
como un contrato de distribución, de agencia, de
suministro, de franquicia, de concesión, etcétera.

CAPÍTULO II. CONTRATO DE CUENTA CORRIENTE.


En virtud de tales antecedentes, "la remitente" solicitó a
"el receptor" la apertura de una cuenta corriente lo cual
fue aceptado con la condición de que su eventual saldo
deudor fuera garantizado con una hipoteca en primer
grado respecto de un inmueble propiedad de la primera.
Las partes han resuelto celebrar el citado CONTRATO
DE CUENTA CORRIENTE, que se regirá por las
siguientes cláusulas:

El Cód. Civ. y Com. (art. 1430) define al contrato de


cuenta corriente como aquel por el cual dos partes se
comprometen a inscribir en una cuenta las remesas
recíprocas que se efectúen y se obligan a no exigir ni
disponer de los créditos resultantes de ellas hasta el
final de un período, a cuyo vencimiento se compensan,
haciéndose exigible y disponible el saldo que resulte .
Es un contrato bilateral, oneroso, conmutativo y de
tracto sucesivo, tipificado por las siguientes

19 
 
características: Hasta el vencimiento del plazo fijado
para la liquidación del saldo ninguna de las partes puede
considerarse acreedora ni deudora. En tal momento se
produce de pleno derecho, independientemente del
fenecimiento de la cuenta, la compensación del íntegro
monto del débito y crédito hasta la cantidad concurrente,
y se determina la persona del acreedor y deudor. Por
ello la cuenta no puede ser objeto de embargo, sino su
eventual saldo. El saldo es un capital productivo de
intereses que puede ser garantido con hipoteca, fianza
o prenda. Se suprime la referencia a la remesa en
propiedad y se elimina la novación. De este modo todos
los créditos posteriores al contrato se comprenden en la
cuenta corriente salvo estipulación en contrario.

DEFINICIONES: "El Receptor" es la sociedad C. "El


Remitente" es la empresa D. La cuenta es la cuenta
corriente llevada y gestionada por "El
Receptor". PRIMERA: "El Receptor" gestionará una
cuenta corriente en la que se acrediten las operaciones
detalladas en el artículo segundo, celebradas con "El
Receptor" desde el día de la fecha hasta el día..., el cual
podrá ser prorrogado a opción de ambas partes
mediante notificación en forma fehaciente con dos
meses de antelación a su vencimiento. SEGUNDA: Las
operaciones a incluir en la cuenta son las siguientes...

Es conveniente detallar las operaciones que ingresen en


la cuenta para una mejor individualización del crédito
garantizado.

TERCERA: Ambas partes quedan facultadas a incluir en


la cuenta los gastos de envío y reembolso que genere el
despacho de la mercadería y de los valores.

Es una cláusula permitida por el art. 1433 del Cód. Civ.


y Com.

CUARTA: Quedan autorizadas para ingresar


operaciones en la cuenta las siguientes personas: Por
"El Remitente":.. y por "El Receptor":.. Los
representantes y apoderados de ambas empresas
podrán autorizar a nuevas personas notificando a las
empresas en los domicilios constituidos.

Es usual en este tipo de contratos determinar con


quiénes operarán las empresas.

20 
 
QUINTA: Cada operación deberá estar avalada por un
remito firmado por alguna de las personas autorizadas
indicadas en la cláusula cuarta para poder ser incluida
en la cuenta.

Es la forma de validación del ingreso de las partidas


correspondientes en la cuenta.

SEXTA: La cuenta será llevada por "El Receptor" en


libros rubricados de acuerdo con las normas de
contabilidad aprobadas por el Consejo Profesional de
Ciencias Económicas. SÉPTIMA: "El Receptor" deberá
efectuar balances parciales de la cuenta en forma
mensual y enviar copia de estos a "El Remitente", a su
domicilio constituido, dentro de los primeros cinco días
hábiles posteriores al vencimiento Si hubiere saldo
deudor, este podrá ser pagado sin intereses hasta el día
quince del mes de envío. Pasada esa fecha, correrán
intereses moratorios del... por ciento mensual. Si de los
balances, quien resultare deudor no abonare al menos
el... por ciento del monto adeudado en el plazo previsto,
correrán intereses punitorios del... por ciento mensual.
Tanto los intereses moratorios como los punitorios serán
capitalizables mensualmente y se generarán nuevos
intereses moratorios.

El plazo de capitalización puede ser convenido por las


partes sin requerirse un mínimo de tres meses como lo
establecía el código de comercio como lo exigía el
código de comercio.

OCTAVA: Ambas partes quedan autorizadas a girar


respecto de la otra parte hasta la suma de... Si la
operación a realizar implicare un exceso en dicha suma,
la parte perjudicada podrá exigir la cancelación
inmediata del importe de la mencionada operación o de,
como mínimo, el... por ciento adeudado en virtud de la
cuenta corriente.

El monto máximo que se fije coincidirá con el que se


establezca a la garantía hipotecaria.

NOVENA: La cuenta corriente se extingue: A) Por mutuo


acuerdo. B) Por la falta de operaciones entre las partes
pasados dos períodos completos o el lapso de un año.
C) Por quiebra o concurso preventivo de una de las
partes, muerte o incapacidad. D) Por superar el máximo
permitido en la cláusula octava. En caso de quiebra o
concurso preventivo del remitente antes de la

21 
 
realización de los valores remitidos en cuenta corriente,
el que los recibe puede anular el "crédito" que había
abierto y "acreditar" los valores entrados en caja, así
como los gastos legítimos y de protesto que haya sido
obligado a ejecutar, cerrando la cuenta corriente, para
establecer las relaciones jurídicas de deudor y acreedor.

La cuenta corriente se concluye por consentimiento de


las partes; por haberse concluido el término que estas
fijaron; o por muerte, incapacidad, quiebra o cualquier
otro suceso legal que prive a alguno de los contratantes
de la libre administración de sus bienes, de pleno
derecho, pasados dos períodos completos o el plazo de
un año, el que fuere menor, sin que las partes hubieren
efectuado ninguna remesa con aplicación al contrato,
excepto pacto en contrario, por las demás causales
establecidas en el contrato; todo ello de acuerdo a lo
previsto en el artículo 1441 del Cód. Civ. y Com.

DÉCIMA: La extinción de la cuenta corriente produce su


liquidación final determinando las personas del acreedor
y el deudor. "El Receptor" deberá enviar el balance final
con la liquidación definitiva a "El Remitente" dentro de
los diez días hábiles de producido el hecho extintivo.
Quien resultare deudor tendrá un plazo de diez días
hábiles contados a partir de esta última fecha para
abonar el saldo deudor final. Si no los abonare en dicho
tiempo, se devengarán los intereses moratorios y
punitorios pactados en la cláusula
séptima. UNDÉCIMA: Las partes podrán observar las
partidas ingresadas en la cuenta dentro de los plazos
fijados en las cláusulas séptima y décima de este
contrato. Si no hubiere observaciones, la liquidación
quedará firme. Si la cuenta fuera observada, las partes
pactan que la diferencia será resuelta mediante
dictamen producido por el contador..., quien en calidad
de amigable componedor se pronunciará dentro del
plazo de treinta días de enviada la documentación
pertinente. Las partes se obligan a remitirla dentro del
plazo de diez días de observada la cuenta. El perito
designado resolverá sobre la base de los remitos
oficiales firmados por las personas autorizadas y
recibidos en el plazo pactado. Su decisión reanudará el
plazo previsto para el pago en la cláusula novena.
Mientras se encuentre pendiente la emisión del
dictamen del perito designado se suspenderá el
devengamiento de los intereses moratorios y punitorios
de la deuda impugnada. Los honorarios del perito serán
abonados por la parte cuya apreciación del saldo tuviera
mayor diferencia con el que resultará del laudo de
este. DUODÉCIMA: Ambas partes pactan que: a) la

22 
 
liquidación final de la que surja el saldo deudor deberá
ser suscripta por contador público matriculado; b) dicho
saldo deudor deberá ser notificado a la otra parte por
acto notarial al domicilio constituido en esta escritura y
se fija como sede para recibir observaciones el domicilio
del escribano actuante:... ; c) todas las notificaciones
practicadas con posterioridad serán realizadas de igual
forma; d) no impugnada en tiempo la liquidación final, se
conformará el título ejecutivo con el certificado notarial
que acompaña el acta de notificación la certificación
contable y las constancias del escribano de no haber
recibido observaciones en el plazo establecido y
quedará expedita la vía judicial; e) iguales efectos tendrá
el laudo previsto en la cláusula undécima.

El artículo 1440 del Cód. Civ. y Com. establece nuevos


requisitos para habilitar la vía ejecutiva, los que son
recogidos por la cláusula antes transcripta. Se incorpora
asimismo la tendencia más reciente de la jurisprudencia
que admite el saldo certificado por contador como
elemento válido para habilitar la vía ejecutiva siempre
que se cumpla con los demás exigidos por el
mencionado artículo.

CAPÍTULO III: CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA:


PRIMERO: En garantía del eventual saldo deudor y sus
intereses que pudieren resultar de la aplicación de las
cláusulas del contrato de cuenta corriente mercantil
desarrollado en el Capítulo II, y sin perjuicio de
responder con todos sus bienes presentes y futuros, "La
Remitente", en adelante la parte hipotecante, GRAVA
CON DERECHO REAL DE HIPOTECA en primer grado
a favor de "El Receptor", en adelante la acreedora
hipotecaria, una finca de su propiedad... SEGUNDO: De
acuerdo con lo establecido por el artículo 2189 del
Código Civil y Comercial de la Nación, se fija a la
hipoteca que por este acto se constituye un monto de...
PESOS.

El monto establecido es el del gravamen hipotecario, el


que es independiente del de la obligación garantizada.
Este resultará de la oportuna liquidación de la cuenta
corriente. Como es obvio, solo este importe podrá ser
objeto de reclamo. Si el saldo deudor de la cuenta fuera
superior al monto de la hipoteca, el crédito contará con
garantía hasta este importe y carecerá de ella por el
excedente.

TERCERO: El deudor hipotecante asume las siguientes


obligaciones en relación con el inmueble: a) ocupar

23 
 
exclusivamente el bien gravado, no pudiendo darlo en
arrendamiento, ni comodato, sin el consentimiento
previo dado por la parte acreedora, sin cuyo requisito
tampoco podrá celebrar actos jurídicos constitutivos de
otros derechos reales. Tales actos serán inoponibles a
la parte acreedora y a quien adquiera en subasta
judicial; b) abstenerse de realizar cualquier acto que
disminuya el valor del inmueble; c) asegurar la finca
contra riesgo de incendio y mantenerla vigente mientras
subsistan las obligaciones asumidas. Deberá endosar y
entregar la póliza dentro del quinto día de suscripta la
presente escritura. Queda facultado el acreedor para
solicitar, cuantas veces lo estime conveniente, la
documentación respectiva e ingresar al inmueble para
constatar su estado. El incumplimiento de cualquiera de
estas obligaciones traerá aparejada la caducidad de
todos los plazos acordados. CUARTO: La parte
deudora toma a su exclusivo cargo todos los gastos y
honorarios de esta hipoteca, su inscripción,
reinscripción, así como los de cancelación, cuya
escritura será otorgada por ante el escribano que
designe la parte acreedora. QUINTO: Las partes
constituyen domicilios especiales a todos los efectos de
la presente escritura en los denunciados en la
comparecencia. El domicilio constituido por el
hipotecante subsistirá aun respecto de quienes lo
sucedan en el dominio, sea a título singular o universal.
En caso de cambio, para que produzca efectos es
imprescindible que el nuevo domicilio esté comprendido
en el perímetro de esta ciudad y, además, sea notificado
por medio fehaciente. SEXTO: Cualquier cuestión que
pudiere suscitarse entre las partes será dirimida por los
Tribunales..., renunciando a cualquier otro fuero o
jurisdicción que pudiere corresponderles. SÉPTIMO: La
determinación de la deuda para proceder a la ejecución
del bien gravado se efectuará mediante el procedimiento
previsto en el Capítulo II. OCTAVO: En caso de
ejecución del bien gravado, será rematado por el
martillero que el juez designe o que escoja el acreedor,
en su caso, tomando como base el monto reclamado en
la demanda. Si no hubiere postores en el primer remate,
se efectuará un segundo sin base alguna. La parte
deudora no podrá recusar sin justa causa al juez, ni
solicitar que se practiquen tasaciones
especiales. NOVENO: De disponerse la subasta judicial
del inmueble, el hipotecante se compromete a
desocupar el bien dentro del plazo máximo de diez días
de que fuera intimado a ello. DÉCIMO: El acreedor
podrá optar por llevar adelante la ejecución del bien
gravado por el procedimiento especial previsto por el
Título 5 de la ley 24.441. UNDÉCIMO: El acreedor
acepta la hipoteca constituida a su favor.

24 
 
CONSTANCIAS NOTARIALES:...

HIPOTECA EN GARANTÍA DE EXIMICIÓN DE PRISIÓN

Este proyecto prevé la posibilidad de cumplir con la caución real requerida para
hacer efectiva una eximición de prisión mediante la constitución de hipoteca.

INSTRUMENTO

A..., escribano titular del registro..., me constituyo en la


sede del Juzgado *** donde ante mí COMPARECEN: Su
Señoría el doctor... y los cónyuges en primeras
nupcias B... y C... Intervienen: los dos últimos por sí,
haciéndolo el primero en su carácter de titular del
Juzgado *** y exponen: PRIMERO: Que por ante el
Juzgado antes indicado tramita la causa ..., caratulada
"... s/ ...", en la cual se resolvió conceder la exención de
prisión de... bajo caución real de PESOS ... ($...) de
acuerdo con el monto establecido por ... Que por
resolución del Juzgado del ... se dispuso ACEPTAR EN
SUSTITUCIÓN, a los fines de satisfacer la caución real
antes establecida, la garantía ofrecida mediante la
constitución de una hipoteca en primer grado, a costa
del imputado, beneficiario de la exención de prisión,
sobre el inmueble ubicado en..., en la que se dejara
constancia de que ese gravamen podrá ser ampliado en
el mismo grado y orden de prelación a favor de ese
Juzgado para garantizar las cauciones reales impuestas
a... en sus respectivos incidentes de exención de prisión
(artículo 324 del Código Procesal de la
Nación). SEGUNDO: En cumplimiento de lo ofrecido y
resuelto en la causa antes relacionada,
B GRAVA con DERECHO REAL DE HIPOTECA EN
PRIMER GRADO a favor del Estado Nacional hasta la
suma de ... en las condiciones que se establecen en la
presente... TERCERO: AMBAS PARTES someten la

25 
 
regulación y cumplimiento de la presente hipoteca a las
siguientes cláusulas y condiciones: 1) Esta hipoteca
queda constituida sobre el inmueble antes relacionado,
por la suma de PESOS ... ($...) y garantizará el pago de
ese importe cuando sea requerido por el Juzgado
mediante resolución firme, en la cual resuelva revocar la
eximición de prisión, disponer la sustitución de esta por
dinero en efectivo o hacer efectiva de cualquier modo la
caución real dispuesta. 2) El pago del importe de dicha
caución deberá efectuarse dentro del término indicado
en la respectiva resolución que así lo disponga,
mediante depósito en el Banco de la Nación Argentina,
a la orden del Juzgado y en los autos respectivos,
debiéndose agregar en igual término copia de la
respectiva boleta de depósito en el expediente
correspondiente. 3) La falta de depósito y acreditación
en término del importe indicado provocará la mora por el
solo transcurso del tiempo, sin necesidad de
interpelación judicial o extrajudicial alguna, y hará
exigible y ejecutable sin más la garantía hipotecaria
ofrecida a fin de que el Juzgado interviniente pueda
hacer efectivo el importe de la caución más los intereses
y costas que correspondiere adicionar, en su caso. 4) A
partir de la mora ocasionada, la parte deudora deberá
abonar un interés compensatorio y punitorio igual al que
rija en dicho momento en el Banco de la Nación
Argentina para las operaciones crediticias comerciales
habituales, importe que regirá por todo el tiempo que
dure la mora y que será adicionado al capital adeudado,
trimestralmente. En cada oportunidad que se establezca
un nuevo saldo como consecuencia de incrementarse el
capital con los intereses capitalizados, los intereses
sucesivos se aplicarán sobre el importe resultante del
capital más la capitalización. 5) También provocará la
mora automática, con todos los efectos y penalidades
aquí establecidos, el embargo del bien por cualquier otro
acreedor, la presentación en concurso, el simple pedido
de quiebra, la declaración de quiebra de la parte
deudora o el incumplimiento de cualquiera de las
obligaciones asumidas por el deudor en esta hipoteca.
6) La ejecución de esta hipoteca tramitará por ante el
Juzgado que corresponda en razón de la materia, a
cuyos efectos el Juzgado aquí interviniente emitirá el
respectivo testimonio, comprobado el incumplimiento de
la deudora, quien constituirá domicilio especial en donde
serán válidos y firmes todos los emplazamientos y
notificaciones que se practiquen, aun en caso de
destrucción física del inmueble. Este domicilio se
mantendrá válido como tal incluso para los sucesores o
herederos de la parte deudora. El inmueble hipotecado
deberá ser entregado desocupado al Juzgado dentro de
los plazos que se decreten. 7) La venta en pública

26 
 
subasta del bien ejecutado se hará por intermedio del
martillero que designe el Juzgado, sobre la base del
monto exigible, con más lo que se hubiere
presupuestado para intereses y costas en la resolución
que así lo disponga. Si fracasare el primer remate, el
Juzgado podrá disponer un nuevo remate con la base
disminuida en un veinticinco por ciento y, si no hubiere
postores, en este caso también podrá sacarlo
nuevamente a remate sin base. En caso de adquisición
del inmueble por parte de un tercero, el Juzgado se
reserva el derecho de designar al escribano que
procederá a la protocolización de las actuaciones
judiciales a favor de quien resulte adquirente. 8) La parte
deudora asume el compromiso y deberá utilizar
personalmente el inmueble hipotecado, al que no podrá
bajo ningún concepto locar total o parcialmente, gravar,
ceder, vender o de cualquier otro modo transferir su uso
o celebrar contratos que pudieran dificultar la ejecución.
9) Igualmente la deudora se obliga a mantener al día el
pago de todos los impuestos, tasas, expensas,
contribuciones y demás gabelas de cualquier naturaleza
que afecten al inmueble, exhibiendo en todo caso los
respectivos comprobantes cada vez que le fuere
exigido, bajo apercibimiento de producir la mora en el
cumplimiento de la obligación y la ejecución. De manera
especial queda pactado que esta acreditación de pagos
deberá efectuarse en forma trimestral, fehacientemente,
en los autos respectivos, bajo apercibimiento de
ejecución, tanto en caso de no exhibición como en caso
de falta de pago de dichos conceptos. 10) La parte
deudora se obliga a contratar un seguro de incendio, y
otros estragos, sobre las construcciones que existieren
sobre el inmueble, en un plazo perentorio de cuarenta y
ocho horas de esta escritura, por un monto y plazo no
inferiores al de esta hipoteca y en una compañía a
satisfacción de la parte acreedora, endosando la póliza
respectiva a su favor. En caso de incumplimiento, faculta
al Juzgado a disponerlo por su cuenta o costo
sufragando inmediatamente el importe que resultare por
ello. También bajo apercibimiento de producir la mora
de la obligación principal, con todos los efectos que ello
ocasione. 11) La parte deudora se obliga a conservar el
bien gravado, de acuerdo con su destino. El Juzgado
podrá disponer la realización de inspecciones periódicas
por sí o por medio de un técnico especializado. Si a juicio
de estos, debieran realizarse reparaciones en el
inmueble y no fueran dentro de los diez días de
comunicadas por la deudora, podrán hacerlas ejecutar
por su cuenta, siempre y cuando la no ejecución de las
reparaciones disminuya el valor del inmueble
hipotecado, sin perjuicio de ocasionar la caducidad de
todos los plazos y términos acordados y ejecutar el bien

27 
 
gravado. Durante el término de vigencia de la presente
hipoteca, la parte deudora deberá mantener el título de
propiedad en custodia, en poder del Juzgado acreedor.
12) Todos los gastos de constitución de esta hipoteca,
de inscripción, reinscripción y cancelación a efectuarse
por el notario que designe la parte acreedora, cualquier
impuesto, tasa o contribución que grave el préstamo o
sus intereses, serán por cuenta y cargo de la parte
deudora. 13) Esta hipoteca podrá ser ampliada por
orden del mismo Juzgado a fin de garantizar las
cauciones reales dispuestas en los expedientes
caratulados:... por las sumas de... cada una de ellos, en
cuyo caso las hipotecas quedarán constituidas todas en
primer grado con rango compartido. 13) El Juzgado
queda autorizado irrevocablemente por la parte deudora
a obtener segundas y ulteriores copias de esta escritura,
a cuyo efecto queda debidamente facultado para
solicitarlas, requerirlas, inscribirlas y prestar la expresa
conformidad del deudor en todos los actos, escritos y
documentos en que sea requerido. Su Señoría presta su
conformidad y aceptación con los términos de la
presente escritura. ASENTIMIENTO
CONYUGAL: C presta su asentimiento para el acto de
gravamen que por este acto se constituye.

CONSTANCIAS NOTARIALES:...

MUTUO CON GARANTÍA HIPOTECARIA SOBRE


DERECHO REAL DE SUPERFICIE

El Código Civil y Comercial de la Nación (arts. 2114 a 2128) regula en forma


novedosa para la legislación argentina el derecho real de superficie como un
derecho real temporario, que se constituye sobre inmueble ajeno, que otorga a su
titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho a plantar,
forestar o construir o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo
o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración
establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en
este título y las leyes especiales.

Se constituye por contrato oneroso o gratuito, es trasmisible por actos entre vivos
o por causa de muerte, no puede adquirirse por usucapión y la prescripción breve
es admisible a los efectos del saneamiento del justo título. En cuanto a los plazos
no puede exceder de setenta años para las construcciones y cincuenta años para

28 
 
forestaciones y plantaciones desde la adquisición del derecho, pudiendo prorrogarse
siempre que no se exceda de los plazos máximos previstos para el tipo de derecho
de que se trate (art. 2117).

El titular del derecho de superficie está habilitado para constituir derechos reales
de garantía, sobre el derecho a construir, plantar o forestar sobre la propiedad
superficiaria, siempre limitados al plazo de duración de su derecho (art. 2115).

En forma también muy novedosa el Código Civil y Comercial establece la


posibilidad que tiene el superficiario de afectar lo construido, salvo pacto en
contrario, a propiedad horizontal (art. 2116).

Como el derecho de superficie reconoce diferentes modos de extinción


establecidos en el artículo 2124 del Cód. Civ. y Com., es importante recalcar que, al
producirse la extinción, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o
forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario,
pero si la extinción se produce antes del cumplimiento del plazo legal o
convencional, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo
continúan gravando el inmueble hasta el transcurso del plazo del derecho de
superficie (art. 2125). Esto implica que la hipoteca o servidumbre que se hubiere
constituido mantendrá su vigencia hasta el vencimiento del plazo originario.

En el caso que se desarrolla a continuación el propietario superficiario hipoteca


su derecho en virtud del contrato que celebrara con el propietario del suelo y que le
confiriera el derecho de construir.

INSTRUMENTO

... comparecen A y B... Intervienen: el primero en su


carácter de presidente de la sociedad "X S. A.", y el
segundo en representación, en su carácter de
presidente de la sociedad "Z S. A.". Y los
comparecientes exponen: CAPÍTULO I. CONTRATO
DE MUTUO:

Para las cláusulas del contrato de mutuo nos remitimos


al modelo de mutuo con garantía hipotecaria.

CAPÍTULO II: CONSTITUCIÓN DE


HIPOTECA: PRIMERO: En garantía de lo adeudado, y
sin perjuicio de responder con todos sus bienes
presentes y futuros, la parte deudora GRAVA CON
DERECHO REAL DE HIPOTECA en primer grado, por
la suma de... PESOS a favor de la parte acreedora el
DERECHO REAL DE SUPERFICIE del que es titular,

29 
 
sobre el siguiente inmueble: ... El derecho real de
superficie objeto de la garantía resulta del contrato
celebrado con el titular de dominio del suelo mediante
escritura de fecha ... pasada al folio... de este Registro
Notarial , cuyas cláusulas y contenido la parte acreedora
manifiesta conocer. SEGUNDO: El gravamen se
constituye por el plazo de cinco años. TERCERO: El
derecho gravado se constituyó como derecho de
superficie para construir de por el plazo de cuarenta
años contado desde la fecha de la citada escritura.

El artículo 2120 del Cód. Civ. y Com. prescribe que el


gravamen queda limitado en el tiempo al que le
corresponde al hipotecante como titular del derecho de
superficie. En el ejemplo se ha previsto un plazo menor,
al del derecho de construir del superficiario para
garantía del acreedor hipotecario.

CUARTO: El deudor hipotecante se obliga a: 1)


Construir de acuerdo a lo convenido respetando en un
todo las reglas establecidas en el contrato y las
normativas municipales; 2) No transmitir el derecho real
de superficie objeto de la presente hipoteca ni transmitir
la tenencia del inmueble sobre el cual este se asienta.
3) No constituir otros derechos reales sobre el derecho
de superficie que hipoteca. 4) No renunciar a su derecho
antes del vencimiento del plazo previsto para la
presente hipoteca. QUINTO: La parte deudora se obliga
a, dentro del plazo de cinco días de la fecha de la
presente, asegurar la superficie construida contra riesgo
de incendio, en una compañía de plaza a satisfacción
del acreedor, por un monto que permita, en caso de
siniestro, cancelar la obligación garantizada con la
hipoteca y mantener la póliza vigente mientras subsistan
las obligaciones asumidas. La póliza deberá ser
endosada a favor de la parte acreedora y entregada a
esta dentro del plazo de cinco días de suscripta la
presente escritura. La parte deudora deberá entregar a
la acreedora los comprobantes que acrediten que el
pago de la prima se encuentra al día. SEXTO: La parte
acreedora queda facultada para ingresar al inmueble
cuantas veces lo desee, con la finalidad de constatar el
estado del mismo.

Las peculiaridades del derecho que constituye el objeto


de la hipoteca obligan a incluir cláusulas tendientes a
preservar el valor de del inmueble en construcción lo
que garantiza el crédito del acreedor.

30 
 
SÉPTIMO: El incumplimiento de las obligaciones
asumidas por la parte deudora producirá la mora de
pleno derecho y la parte acreedora quedará facultada
para declarar la caducidad de todos los plazos
acordados y ejecutar la hipoteca en las condiciones que
se establecen en el presente contrato. OCTAVO: La
parte deudora toma a su exclusivo cargo todos los
gastos y honorarios que ocasione la constitución de esta
hipoteca, su inscripción, así como los de su oportuna
cancelación, que será otorgada ante el escribano que
designe la parte acreedora. NOVENO: Las partes
constituyen domicilios especiales en los denunciados en
la comparecencia. El domicilio constituido por el
hipotecante subsistirá aun respecto de quienes lo
sucedan en la titularidad del derecho real de superficie,
sea a título singular o universal. Los domicilios
constituidos en la presente solo podrán ser modificados
por otro en el ámbito de la ciudad de¿..., el que deberá
ser notificado a la otra parte por medio
fehaciente. DÉCIMO: Cualquier cuestión que pudiere
suscitarse entre las partes será dirimida por los
tribunales..., renunciando a cualquier otro fuero o
jurisdicción que pudiere
corresponderles. UNDÉCIMO: En caso de ejecución, el
derecho real de superficie objeto de la hipoteca será
rematado por el martillero que el acreedor proponga,
tomando como base el monto reclamado en la
demanda. Si no hubiere postores en el primer remate,
se efectuará un segundo sin base alguna. La parte
deudora no podrá recusar sin justa causa al juez ni
solicitar que se practiquen tasaciones
especiales DECIMOSEGUNDO: De disponerse la
subasta judicial del derecho, el hipotecante se
compromete a desocupar el bien dentro del plazo
máximo de diez días a contar de la fecha en que fuere
intimado a hacerlo. DECIMOTERCERO: El acreedor
podrá optar por llevar adelante la ejecución del bien
gravado por el procedimiento especial previsto por el
Título 5 de la ley 24.441.

CONSTANCIAS NOTARIALES...

LIBERACIÓN DE HIPOTECA RESPECTO DE UNA


UNIDAD FUNCIONAL

31 
 
Este proyecto supone que se ha constituido una hipoteca durante la construcción
de un edificio luego sometido al régimen de Propiedad Horizontal y que es necesario
liberar de la garantía hipotecaria a una de las unidades funcionales. Este acto implica
diferenciar claramente el crédito garantizado, cuyo monto no se modifica, del
derecho real de garantía que accede a él. Es este el que deja de afectar a la unidad
liberada para continuar gravando al resto.

INSTRUMENTO

...comparece A... Interviene en representación, en su


carácter de apoderado de la sociedad denominada X
S.A...Y el compareciente expone: PRIMERO: Por
escritura de fecha..., pasada al folio... de este mismo
Registro Notarial, su representada como mutuante
celebró un contrato de mutuo con la sociedad Z S.A., por
la suma de...

El monto a consignar en esta cláusula es el de la deuda


originaria, sin perjuicio de alguna variación que pudiera
haberse producido ya que el acto no surtirá ningún
efecto sobre el importe del crédito, sino que afectará
solo a la garantía real sobre una unidad.

SEGUNDO: En garantía del crédito se constituyó


hipoteca en primer grado sobre el inmueble de
propiedad de la deudora, sito en... La hipoteca se
inscribió en el Registro de la Propiedad, el..., en la
MATRÍCULA... TERCERO: Sobre el referido inmueble
se construyó un edificio de departamentos, el que fue
sometido al régimen de Propiedad Horizontal, mediante
escritura de Reglamento de Propiedad Horizontal,
otorgada el..., al folio... de este mismo Registro Notarial,
la que se inscribió en el Registro de la Propiedad el...,
en la MATRÍCULA... Como consecuencia de dicha
afectación, la hipoteca referida en la cláusula segunda
pasó a gravar la totalidad de las unidades
funcionales. CUARTO: Por la presente, X
S.A. LIBERA de la garantía hipotecaria a la UNIDAD
FUNCIONAL NÚMERO..., ubicada en el... PISO del
citado edificio, por lo que la hipoteca continuará
gravando a las restantes unidades
funcionales. QUINTO: Que esta liberación no implica

32 
 
cancelación alguna respecto de la suma adeudada ni
reducción del monto del gravamen que subsiste sobre el
resto del edificio. Tampoco importa novación de la
obligación originaria.

CONSTANCIAS NOTARIALES...

HIPOTECA: SUSTITUCIÓN DE GARANTÍA

En la esfera jurídica, la sustitución implica colocar una cosa en el mismo lugar que
ocupaba otra en el marco de una relación jurídica determinada. Así, una medida
cautelar, como por ejemplo el embargo, puede dictarse respecto de un bien
específico y este último puede, con anuencia judicial, ser reemplazado por otro a lo
largo del proceso,

En el caso de la garantía hipotecaria es menester no perder de vista la relación


jurídica que originó la hipoteca, que puede subsistir independientemente de la
garantía. Desde esta perspectiva, se infiere que, efectivamente, puede mediar una
verdadera sustitución, porque ingresa una cosa por otra a la relación jurídica de la
obligación principal.

INSTRUMENTO

... comparecen A y B... Intervienen por sí,

En este caso, comparecen el acreedor y el deudor.


Puede ocurrir que concurra un tercero que sea quien
hipoteque un bien de su propiedad para garantizar la
obligación.

y exponen: PRIMERO: Por escritura de fecha..., pasada


al folio... de este mismo Registro, se celebró entre
ambas un contrato de mutuo en virtud del cual el señor
A... facilitó en préstamo a B la suma de..., importe que

33 
 
debía ser restituido al plazo de... años contado desde la
fecha de celebración del mutuo. SEGUNDO: El crédito
de A se garantizó mediante la constitución de derecho
real de hipoteca en primer grado sobre una finca
ubicada en la ciudad de... TERCERO: A la fecha, el
deudor ha cumplido con el pago de los servicios de
intereses respectivos, por lo que la obligación no se
encuentra en mora. CUARTO: Se acuerda SUSTITUIR
la referida garantía hipotecaria mediante la constitución
de hipoteca en primer grado sobre un departamento de
propiedad del deudor, ubicado en la ciudad de...

En este caso no media extinción de la obligación


garantizada En consecuencia, las cláusulas del contrato
de mutuo mantienen su vigencia. Sólo se muta la
garantía real que accede a ella.

QUINTO: Por lo tanto, B constituye HIPOTECA EN


PRIMER GRADO sobre el referido departamento de su
propiedad, ubicado... SEXTO: Como consecuencia de
esta sustitución queda CANCELADA la hipoteca que
gravaba la finca...,

El modo natural de la cancelación de la hipoteca es la


de la extinción de la obligación garantizada. Esto no
ocurre en este supuesto en el que la obligación
mantiene su vigencia. Sólo se cancela el derecho real
sobre el inmueble que ha sido sustituido.

SÉPTIMO: Respecto de la hipoteca que por la presente


se constituye, regirán las cláusulas... a... del contrato de
mutuo con garantía hipotecaria originario, al que se ha
hecho referencia en el artículo primero precedente.

Esta cláusula se refiere a las condiciones pactadas


originariamente respecto de la garantía hipotecaria:
obligaciones del deudor en relación con el inmueble
hipotecado, cláusulas regulatorias del proceso de
ejecución, etc. Es conveniente declarar expresamente
que mantienen su vigencia respecto del inmueble que
se incorpora a la garantía. Las partes podrían también
variar algunas de las cláusulas pactadas.

CONSTANCIAS NOTARIALES...

34 
 
HIPOTECA. DIVISIÓN

Este ejemplo supone una hipoteca constituida sobre un inmueble que


posteriormente es afectado al régimen de Propiedad Horizontal. Se pretende que la
garantía hipotecaria se divida entre las distintas unidades funcionales. Ello permitirá,
eventualmente, que adquirentes posteriores las tomen a su cargo.

INSTRUMENTO

... comparecen A y B... Intervienen: A por sí y B en


representación, en su carácter de presidente de X S.A.
Y los comparecientes exponen: PRIMERO: Por
escritura de fecha..., pasada ante el escribano..., al
folio... del Registro Notarial... de la ciudad de..., se
celebró un contrato de mutuo entre A como mutuante y
C como mutuaria, por la suma de... En garantía de dicho
crédito, C constituyó por el indicado monto derecho real
de hipoteca en primer grado sobre una finca de su
propiedad, sita en la calle... SEGUNDO: Por escritura de
fecha..., pasada ante el escribano..., al folio... del
Registro Notarial... de la ciudad de..., se afectó el
referido inmueble al régimen de Propiedad Horizontal,
dividiéndose el inmueble en... unidades funcionales.

En virtud del principio de la indivisibilidad, que es un


carácter natural de la hipoteca (art. 2191 Cód. Civ. y
Com.), a pesar de la división en Propiedad Horizontal, la
hipoteca continuará gravando por el importe total a
todas las unidades. Sin embargo, en este supuesto, en
el momento de la ejecución el juez podrá ordenar sólo la
venta de las unidades que sean suficientes para la
cancelación de la deuda (último párrafo del artículo
citado).
v
TERCERO: Por este acto las partes acuerdan DIVIDIR
la hipoteca cuyos antecedentes se han relacionado

35 
 
entre las distintas unidades funcionales, de acuerdo con
el siguiente detalle: UNIDAD FUNCIONAL 1, $...;
UNIDAD FUNCIONAL 2, $...

Las partes convencionalmente podrán distribuir el


importe total de la hipoteca entre las diversas unidades.
El prorrateo no tiene por qué sujetarse a los
porcentuales fiscales ni a ninguna otra pauta objetiva.

CUARTO: Se ratifican todas las cláusulas del contrato


de mutuo con garantía hipotecaria no modificadas por la
presente.

Esta escritura no implica ninguna otra variación en las


condiciones de la constitución de la hipoteca que la
división de su monto entre las distintas unidades.
Tampoco causa, como es obvio, ningún cambio
respecto de las condiciones del mutuo.

CONSTANCIAS NOTARIALES:...

LEASING

DOCTRINA

El Código Civil y Comercial define al contrato de leasing en el art. 1227 siguiendo


a la ley 25.248 como aquel por el cual el dador conviene transferir al tomador la
tenencia de un bien cierto y determinado para su uso y goce, contra el pago de un
canon y le confiere una opción de compra por un precio.

La naturaleza del contrato de leasing es particular, no es asimilable ni a la


locación ni a la venta. Es un contrato complejo ya que comprende, cuanto menos,
cinco elementos contractuales fundamentales asociadas:

a) la promesa sinalagmática de arrendamiento entre el dador y el usuario;

b) un mandato conferido por el dador al usuario;

c) un arrendamiento;

d) una promesa unilateral de venta;

e) eventualmente, la venta del objeto del contrato.


36 
 
La causa jurídica del contrato, es decir, la finalidad que las partes tienen al
concretarlo, es específica y propia. Para el dador: obtener un lucro por la financiación
que otorga al usuario a través de la entrega del bien para su uso y goce. La ganancia
debe estar relacionada con la cuantía del capital invertido y el costo financiero. El
dominio se reserva como forma de garantir especialmente el pago. El tomador
procura obtener el uso y goce durante un plazo próximo a la vida útil esperada de
un bien previamente escogido en forma directa del proveedor para que el dador lo
adquiera y luego tener la posibilidad de comprarlo, mediante el pago del valor
residual. La función económico-social del leasing no se asemeja a la de ningún otro
contrato.

Se distingue de la locación por cuanto el efecto del contrato no provoca


necesariamente el retorno del bien al patrimonio del dador, mientras que en la
primera, el locador facilita el uso y goce del bien, transitoriamente, ya que su
intención es que el bien no salga de su patrimonio. Se diferencia de la venta en que
el usuario no pretende la adquisición del bien, de inicio, sino simplemente, disponer
de la posibilidad futura y segura de efectuar la adquisición.

Caracteres

Tal como aparece regulado en el Cód. Civ. y Com., al igual que la ley, el contrato
dispone de ciertos caracteres comunes a todos los contratos, además de los propios
y específicos.

Los caracteres comunes son ser bilateral, oneroso, conmutativo, de tracto


sucesivo, típico, formal. Los rasgos específicos están conformados por la entrega
de la cosa para su uso y goce, el pago del canon y la opción de compra a favor del
tomador.

a) Bilateral

De acuerdo con lo que establece el art. del 966 Cód. Civ. y Com., se trata de un
contrato bilateral dado que ambas partes quedan obligadas recíprocamente.

Aun cuando en el tipo de leasing financiero aparece un tercer protagonista, el


proveedor, este no es parte del contrato de leasing, dado que su calidad de parte
queda reservada exclusivamente para el contrato de compraventa que se celebra
con el dador, advirtiéndose entonces, que esta modalidad requiere instrumentar dos
contratos simultáneos: uno de compraventa entre el proveedor y dador, y otro, el
de leasing, entre el dador y el tomador. La bilateralidad permite la aplicación al caso

37 
 
del pacto comisorio (art. 1084, Cód. Civ. y Com.) y la excepción de cumplimiento
(arts. 1031, y 1032 Cód. Civ. y Com.).

b) Oneroso

Las contraprestaciones pactadas deben ser equivalentes. Hay "ventajas


recíprocas" apreciables económicamente. El dador está interesado en la transmisión
del bien ya que por ello percibe una compensación pecuniaria. El tomador, por su
parte, se asegura el uso y goce de la cosa mediante el pago de un canon, así como
también el ejercicio de la opción de compra al término de un plazo predeterminado,
abonando en esa oportunidad el valor residual convenido.

La onerosidad hace aplicable la obligación del saneamiento (art. 1033 y ss., Cód.
Civ. y Com.) por evicción y vicios redhibitorios como elemento natural del contrato.
No constituye una condición esencial ya que el dador puede ser eximido
contractualmente de esta responsabilidad.

c) Conmutativo

Las ventajas y obligaciones de las partes contratantes son ciertas y susceptibles


de apreciación inmediata desde el momento en que se perfecciona el contrato. Las
partes conocen desde el momento de la celebración del contrato la medida de sus
obligaciones, percibiéndolas como equivalentes.

d) De tracto sucesivo

Se prolonga su ejecución en el tiempo, básicamente por el uso del bien. La


prolongación en el cumplimiento, que se realiza periódica y continuamente, es el
efecto querido por las partes, y es condición para satisfacer su necesidad. También
es esa la circunstancia que las indujo a contratar, y esa duración es querida por las
partes ya que la utilidad que brinda el contrato es proporcional a su duración.

38 
 
e) Nominado

A partir de la sanción de la ley 24.441 es un contrato nominado, ya que adquirió


regulación completa. Posteriormente se reformó su regulación a través de la ley
25.248 y actualmente se legisla en el Código Civil y Comercial.

f) Formal

El Código Civil y Comercial (art. 1234) impone la instrumentación por escritura


pública cuando tiene por objeto inmuebles, buques o aeronaves. En los demás
casos bastará el instrumento privado.

g) Oponible

El art. 1234 del Cód. Civ. y Com. establece que, a los efectos de su oponibilidad
frente a terceros, el contrato deberá inscribirse en el registro que corresponda a las
cosas que constituyen su objeto, precepto que reitera lo ya establecido en el art. 30
de la ley 24.441 y en la ley 25.248.

Cabe hacer notar que el requisito de la inscripción, al que nos referiremos más
adelante, es el punto más importante de la regulación legal introducida por la ley
24.441 y que mantiene el actual régimen. Los demás aspectos pudieron ser
regulados por las partes sin necesidad de normas positivas. Sin embargo si no
estuviera prevista la oponibilidad que deviene de la registración se privaría de
eficacia y relevancia a la figura.

El art. 1237 del Cód. Civ. y Com., por su parte, reitera esa oponibilidad al
establecer que "Son oponibles a los acreedores de las partes los efectos del contrato
debidamente inscripto". Se suprime un párrafo de la legislación anterior, que
indicaba que el acreedor sólo podrá ejercer las facultades que le son propias pero
que no obstaculicen el cumplimiento de la finalidad del contrato, pero se mantiene
la posibilidad de que los acreedores del tomador puedan subrogarse en los derechos
de este para ejercer la opción de compra.

Partes del contrato

39 
 
Dador

Es aquella persona, humana o jurídica, que se obliga a entregar la cosa para su


utilización, percibiendo por ello una suma de dinero por un plazo determinado,
obligándose al mismo tiempo a transmitir el dominio mediante el pago del valor
residual.

Tomador

Es quien va a utilizar el bien dado en leasing y quien tiene la facultad de adquirirlo


mediante el pago del valor residual. Es a favor de quien se pacta la opción de venta.
La ley no establece ningún requisito en particular para el tomador, por lo cual se le
aplican las normas generales. Como locador-adquirente debe tener la capacidad
suficiente para adquirir el dominio, y la capacidad suficiente para obligarse.

La inscripción registral del contrato de leasing

A los efectos de obtener oponibilidad a terceros, el contrato de leasing debe ser


inscripto.

La inscripción en el registro podrá efectuarse a partir de la fecha de celebración


del contrato de leasing, y con prescindencia de la fecha en que corresponde hacer
entrega de la cosa objeto de la prestación comprometida. Para que produzca efectos
contra terceros desde la fecha de entrega del bien objeto del leasing, la inscripción
debe solicitarse dentro de los cinco (5) días hábiles posteriores. Pasado dicho
término, producirá ese efecto desde que el contrato se presente para su registración
(art. 1234, Cód. Civ. y Com.).

Si se trata de cosas muebles no registrables, o software, debe inscribirse en el


registro de Créditos Prendarios del lugar donde se encuentren las cosas o, en su
caso, donde la cosa o software se deba poner a disposición del tomador (art. 1234
cit.). En el caso de inmuebles, la inscripción se mantiene por el plazo de veinte (20)
años; en los demás bienes se mantiene por diez (10) años. En ambos casos puede
renovarse antes de su vencimiento, por rogatoria del dador u orden judicial (art. 1234
cit.).

40 
 
A su vez, el art. 1237 del Cód. Civ. y Com. dice que el contrato debidamente
inscrito es oponible a los acreedores de las partes. Los acreedores del tomador
pueden subrogarse en los derechos de este para ejercer la opción de compra. Como
se ve, la oponibilidad del contrato de leasing frente a terceros depende de su
inscripción en el registro que corresponda según la naturaleza de la cosa dada de
que se trate.

La inscripción del contrato de leasing no es un requisito constitutivo del contrato


y las partes podrían omitirla. En tal caso, el contrato no inscripto será válido entre
las partes pero no podrá ser opuesto a terceros, que habilitados para agredir la cosa
dada en leasing como si el contrato no existiera.

Por otra parte, el régimen en relación con los inmuebles plantea dudas de
interpretación y contradicciones con el régimen de la ley 17.801.

Una adecuada interpretación debería armonizar lo establecido por ambos


regímenes, lo cual es perfectamente posible atento que el art. 1235 del Cód. Civ. y
Com. dispone que, a los efectos de la registración del contrato de leasing, son
aplicables las normas legales y reglamentarias que correspondan según la
naturaleza de los bienes. De este modo, al compatibilizarse ambas normas,
resultaría aplicable el art. 5 de la ley 17.801 que dispone que las escrituras públicas
que se presenten en el plazo de 45 días contados desde su otorgamiento se
considerarán registradas a la fecha de su instrumentación. Conforme esta
interpretación, las escrituras de leasing de inmuebles, podrían ingresar al registro
dentro de los 45 días de su otorgamiento y utilizar la certificación con reserva de
prioridad.

Modalidades del contrato de leasing

La doctrina ha distinguido tres modalidades del contrato de leasing, que se


encontraban recogidas por la ley 25.248 y actualmente en el Código Civil y
Comercial:

a) El leasing operativo. Se trata del contrato celebrado, por una parte, por el
fabricante o importador de bienes —como dador— y por el usuario —posible
adquirente—, por la otra. Se trata de un contrato que tiene por finalidad
aumentar el caudal de ventas.

b) El leasing financiero. Es el contrato celebrado por el que adquiere el bien para


darlo en leasing y cuyo objeto principal es la obtención de una ganancia
económica. Se trata de un intermediario financiero, ya que invierte en la
adquisición de bienes que posteriormente dará en leasing. Es en esta modalidad
cuando se confunde la figura del proveedor del bien como parte del contrato.

c) El leasing de retro, también llamado contrato de "Sale && Lease-Back", es


aquel por el cual una persona da en leasing un bien que ha adquirido, al que
posteriormente toma en leasing mediante el pago del canon, con la opción de
41 
 
compra a su favor, mediante la cual puede volver a adquirir el bien. Es un
contrato por el cual el propietario de activos fijos, como inmuebles, fábricas,
campos, obtiene financiación para la producción de dichos bienes. Se considera
que pertenece a los contratos de garantías autoliquidables.

Lease-back o leasing de retro

El contrato lease back también se conoce en doctrina como sale && lease back,
"Leasing de retorno" o "Leasing de retro". Constituye una modalidad de financiación,
enmarcada dentro de los llamados contratos bancarios de financiación o de crédito.

Es una figura contractual compleja, que asume en su sola configuración varios


tipos de relaciones jurídicas, que incluyen la adquisición de un bien por parte de una
entidad financiera y la celebración de un leasing entre el adquirente y el enajenante.

El contrato de sale and lease back se perfecciona cuando una persona,


generalmente jurídica, vende uno o más de sus activos fijos y, en forma simultánea,
celebra respecto de ellos un contrato de leasing, conservando de esta manera el
uso de los bienes reservándose la opción de readquirirlos.

Lo que se enajena y se toma en leasing pueden ser bienes muebles o inmuebles.


El vendedor-tomador enajenará el o los bienes en cuestión a favor del comprador-
dador y, simultáneamente, las partes celebrarán un contrato de leasing respecto de
aquellos.

Entramos aquí en uno de los aspectos más importantes de la figura en análisis,


cual es la conservación del uso del bien por parte del vendedor-tomador, que
continúa disfrutando de él. El vendedor-tomador modifica el título en virtud del cual
ejerce el uso de los bienes. Así, lo caracterizante del contrato es que el dueño de un
bien lo moviliza o vende sin perder su uso al hacerlo con una entidad financiera con
la que concierta un leasing de arrendamiento y opción de compra, recayendo este
sobre un bien usado.

Es justamente este uno de los costados más interesantes del contrato, toda vez
que el vendedor-tomador enajena el bien no con el fin de desprenderse de él sino,
por el contrario, con el objeto de continuar en el disfrute de dicho bien y, como
veremos luego cuando veamos la función económica del contrato, muy
probablemente el pago del canon correspondiente al leasing celebrado con el
comprador-dador se hará con el producido de los bienes en cuestión.

Es posible concluir afirmando estar ante un contrato de los denominados


"complejos", de carácter financiero, y que el elemento que impulsa a las partes a su
celebración no es el bien sobre el cual recae, sino el flujo de fondos comprometido,
que es requerido por el vendedor-tomador ante su falta de liquidez y es otorgado
por el comprador-dador teniendo en mira la utilidad que percibirá con la operación.

42 
 
Función económica

En rigor, se trata de un contrato de financiación y, como tal, es sumamente útil y


efectivo.

El contrato de sale && lease back ha irrumpido como consecuencia de la


búsqueda de nuevos mecanismos de financiamiento empresario y, en dicho
derrotero, es que han aparecido tanto el contrato en estudio como muchas otras
modalidades contractuales.

En dicha búsqueda de financiamiento, las empresas intentan hacerse de fondos


líquidos en la forma más económica posible y el contrato de lease back es un medio
idóneo para lograrlo.

Cuando una compañía necesita de fondos debe recurrir necesariamente a algún


banco o entidad financiera y el costo del financiamiento que estos le otorguen estará
directamente relacionado con las posibilidades de repago y las garantías que el
financiado pueda otorgar.

El recurso a esta figura de financiamiento implica que la elección entre la


propiedad de los medios de producción y cualquier otro título jurídico que le facilite
su uso y disfrute, aunque no la propiedad de ellos, ha de fundamentarse únicamente
en criterios económicos; optándose por substituir la propiedad por sistemas que
permitan favorecer la rentabilidad manteniendo la de la empresa a un alto nivel.

Este cambio frente a lo que representa el derecho de propiedad sobre los bienes,
priorizando su uso y disfrute por sobre el dominio, constituye una idea moderna que
poco a poco va siendo comprendida por la doctrina.

De esta manera, han proliferado los vínculos atípicos y la tipicidad social.


Surgieron combinaciones de elementos de distintos tipos legales, nuevas formas,
contratos que cumplen varias funciones, al punto tal que cabría pensar en que la
excepción se ha convertido en regla.

Frente a la necesidad de financiamiento, el vendedor-tomador enajena bienes de


su propiedad manteniendo el uso de ellos, toda vez que el derecho al uso y no el
derecho de propiedad es el que permite el aprovechamiento económico de los
bienes.

Asimismo, el desprendimiento del derecho de propiedad no es definitivo, ya que


se acuerda a favor del vendedor-tomador la posibilidad de recuperarlo a través de
una cláusula de recompra. De esta manera, el vendedor-tomador moviliza sus
activos fijos y se hace de fondos líquidos.

A través de esta modalidad, es frecuente la venta y ulterior utilización en locación


financiera de fábricas o establecimientos industriales en funcionamiento.

43 
 
Leasing de aeronaves

Cuando se opera con aeronaves se ha de transferir, además, el carácter de


explotador del bien jurídico objeto del contrato, según lo disponen el art. 65 y
siguientes del Código Aeronáutico. Este mismo Código, en su art. 36, define a la
aeronave como al aparato o mecanismo que pueda circular en el espacio aéreo y
que sea apto para transportar personas o cosas.

Las aeronaves son clasificadas en públicas o privadas. Las aeronaves públicas


son las destinadas al servicio del poder público. Las demás aeronaves son privadas,
aunque pertenezcan al Estado —art. 37, Código Aeronáutico—.

Cuadra interrogarse si las aeronaves públicas pueden ser objeto del contrato
de leasing. La respuesta es afirmativa, en la medida en que el Estado bien puede
celebrar este contrato con una empresa nacional o extranjera abocada a la
construcción de artefactos aéreos con ese destino. Obviamente que si la empresa
fuere extranjera, para poder ser considerada propietaria de la cosa mueble
registrable objeto del contrato, deberá estar constituida conforme las leyes
argentinas y tener su domicilio legal en la República —art. 48, inc. 3, del Código
Aeronáutico—.

La registración impuesta por el art. 1234 del Cód. Civ. y Com. se cumplirá en este
caso en el Registro Nacional de Aeronaves.

BIBLIOGRAFÍA

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BARRERA DELFINO, Eduardo, "Leasing", en Comentarios al Proyecto de Código


Civil y Comercial de la Nación, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 2012, p. 679.

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Civil y Comercial", en La Ley on line, AR/doct/1072/2015.

MOSSET ITURRASPE, J. - PAOLANTONIO, M. E. - RIVERA, J., Reformas al derecho


privado. Ley 24.441, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 1995.

LÓPEZ DE ZAVALÍA, Fernando, Fideicomiso, leasing, letras hipotecarias. Ejecución


hipotecaria, contratos de consumición, Zavalía, Buenos Aires, 1996.

44 
 
ORELLE, J. M. - ARMELLA, C. N. - CAUSSE, J. R., Financiamiento de la vivienda y de
la construcción, ley 24.441, Ad-Hoc, Buenos Aires, 1996.

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JURISPRUDENCIA

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ED, año 37, n. 9741, 28/4/1999, ps. 6 a 8. Errepar, t. 1, n. 144, noviembre de 1999,
ps. 408 a 412.

CNCom., Sala D, 10/3/2004, "Daimlerchisler Leasing S.A. c/ Gotze Construcciones


S. A. y otro", LL 2004-D-478 - IMP, 2004-B-2104.

CNCom., Sala D, 19/12/2004, "Provincia Leasing c/ Jovis S.R.L.", LL 2004-D-304.

CNCom., Sala D, 30/9/2004, "Banco Río de La Plata c/ Ianson S.A. y otro", LL 2005-
B-781.

CNCom., Sala E, 5/5/2004, "HSBC Bank Argentina c/ Koller, Norma B. y otros", LL


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CNCiv., Sala H, 12/3/1999, "Lanfranco de Beckford, Carmen Amalia c/ Ianello,


Leonardo s/ ejecución", Revista del Notariado, Colegio de Escribanos de la Ciudad
de Buenos Aires, año 102, 856, abril-junio de 1999, ps. 237 a 245. LL 1999-F-90.

CNCiv., Sala L, 29/12/1998, "De Urquiza, Diógenes A. c/ Montaña, Carlos A.", LL


1999-F-408 - DJ 2000-1-509.

CCrim. y Correcc., Sala IV, 30/10/2002, "Don Agustín S.A. s/ defraudación por
retención indebida", LL 2003-D-518, con nota de Eduardo L. Gregorini Clusellas - LL
2003-C-828.

LEASING INMOBILIARIO

Este caso es aplicable a las empresas constructoras que venden los


departamentos que construye ofreciendo como alternativa de financiación el

45 
 
contrato de leasing. Ello permitirá al adquirente aplazar el pago de la totalidad del
precio. Se agrega una fianza personal que asegura la restitución del inmueble en
caso de incumplimiento o de no hacer uso el tomador de la opción de compra.

INSTRUMENTO

...comparecen A,... B,... y C. Intervienen: el primero en representación de "X


S.A", y los demás por sí. Exponen: Que celebran un CONTRATO
DE LEASING INMOBILIARIO que se regirá por las normas del Código Civil y
Comercial de la Nación y en particular por las siguientes cláusulas: PRIMERO: X
S.A. en adelante EL DADOR, da en LEASING, a B, en adelante EL TOMADOR,
un departamento de su propiedad designado como UNIDAD
FUNCIONAL número... ubicada en el... PISO, del edificio ubicado en la calle... de
esta ciudad,... SEGUNDO: El TOMADOR recibe del dador la tenencia del citado
inmueble en el estado que se encuentra que declara conocer.

En la etapa inicial el tomador recibe la tenencia del inmueble con las facultades
de uso y goce, tal como ocurre en el contrato de locación.

TERCERO: Se pacta un canon mensual de... dólares estadounidenses que se


pagarán por el tomador al dador, por adelantado, del primero al quinto día de
cada mes. Estos pagos se efectuarán mediante depósito en la cuenta del dador
en el Banco... número... sirviendo las respectivas boletas de depósito como
suficiente recibo.

En cada uno de los pagos deberá cumplirse con las disposiciones de la ley
25.345.

CUARTO: El leasing se conviene por el término de... meses a contar desde el día
de la fecha, venciendo en consecuencia el día... de.... de...

El contrato debe determinar el plazo por el cual se transmite la tenencia, el que


podrá ser prorrogado a opción del tomador si así establece en el contrato (art.
1241, Cód. Civ. y Com.). No rige respecto del leasing la disposición del art. 1197
del Cód. Civ. y Com., que fija los plazos máximos de la locación.

QUINTO: a) Son a cargo del tomador todos los gastos que por impuestos, tasas
y servicios genere el inmueble de referencia durante el plazo de vigencia del
contrato. b) El tomador está obligado a contratar un seguro contra incendio y
destrucción total o parcial del inmueble por un valor equivalente al asignado al
inmueble en el presente contrato. La respectiva póliza deberá ser endosada a
favor del dador.

46 
 
El art. 1238 del Cód. Civ. y Com. impone al tomador la obligación de pagar los
gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y uso, incluyendo seguros e
impuestos.

SEXTO: El tomador se obliga a destinar el inmueble exclusivamente para


vivienda familiar suya y de su esposa e hijos, no pudiendo darlo en locación,
comodato o cualquier contrato que implique la cesión de la tenencia a ningún
título.

Será importante para el tomador limitar el destino del inmueble. El art. 1238 del
Cód. Civ. y Com. faculta al tomador para alquilar el bien salvo convención en
contrario. Por tanto en caso de querer impedir la locación deberá insertarse
expresamente esa prohibición.

SÉPTIMO: El dador se obliga a: a) mantener al tomador en el uso pacífico y


continuo del bien b) transmitir el dominio, libre de gravámenes en los plazos
estipulados, una vez que el TOMADOR realice la opción de compra. OCTAVO: El
dador queda facultado para ceder el crédito por canon o precio en caso de
ejercicio de la opción de compra, noticiando al tomador en forma fehaciente de
esta circunstancia con indicación de la persona y el domicilio donde deberá
cumplir con las obligaciones contraídas b). Dado que para la celebración de este
contrato se han tenido especialmente en cuenta la solvencia y responsabilidad
del tomador este no podrá ceder a ningún título su posición
contractual. NOVENO: En caso de incumplimiento por parte del tomador en el
pago del canon fijado, el dador tendrá las siguientes opciones: a) Exigir al
tomador y/o al fiador en forma solidaria el cumplimiento de sus obligaciones
mediante las acciones legales que correspondan; b) Resolver este contrato y
exigir el desalojo del bien en los términos previstos en el art. 1248 del Código
Civil y Comercial.

El ejercicio del pacto comisorio en el contrato de leasing inmobiliario, está


regulado en la ley en protección del tomador, por lo que tiene límites precisos
establecidos en el art. 1248 del Cód. Civ. y Com.

DÉCIMO: 1. El dador otorga al tomador el derecho de ejercitar una OPCIÓN DE


COMPRA para adquirir la unidad objeto de este contrato, en los términos del art.
1240 del Cód. Civ. y Com., una vez transcurridas tres cuartas partes del plazo
del leasing. 2. Dicha opción será notificada al dador dentro de los seis meses
anteriores al vencimiento de dicho plazo, por medios fehacientes. 3. De no optar
el tomador por la compra dentro del plazo pactado el dador podrá considerar que
la misma no se hará efectiva dándole derecho a exigir, al vencimiento del plazo
del leasing, la inmediata restitución del bien objeto de este contrato. 4. Es
condición esencial para el ejercicio de la mencionada opción, que el tomador
haya cumplido con todas las obligaciones emergentes del presente convenio.

La opción de compra es elemento esencial del contrato de leasing. El término


para el ejercicio de la opción no puede ser mayor que las tres cuartas partes del
plazo total del contrato por imperio de la disposición del art. 1240 del Cód. Civ. y
Com. Entendemos que esta norma reviste carácter imperativo por proteger los

47 
 
derechos del tomador. En caso de que el plazo fijado fuera mayo la cláusula sería
nula sin perjuicio de la validez del resto de las estipulaciones.

UNDÉCIMO: Las partes asignan al inmueble un valor total de.... dólares


estadounidenses. En caso de hacer uso de la opción que se confiere en el artículo
anterior, el tomador deberá abonar al dador en concepto de VALOR RESIDUAL
la suma que resulte de restar al valor antes fijado el cincuenta por ciento del
importe de la totalidad de los importes pagados en concepto de canon durante el
término del contrato. Este importe deberá ser abonado dentro de los treinta días
de notificado el dador del ejercicio de la opción, contra la transmisión de la
posesión, la que se efectuará por traditio brevi manu y la escrituración del bien.

El precio por el ejercicio de la opción deberá estar fijado en el contrato o ser


determinable según pautas que en el mismo se fijen (art. 1230, Cód. Civ. y Com.).
En este caso se optó por fijar el valor total del bien y detraer de este parte de los
cánones pagados. Esto supone que el resto del canon se imputó como
compensación por el uso y goce del bien durante el plazo del contrato. En
contratos de plazos prolongados en los que resulte muy difícil tasar el bien al
inicio podrán incluirse cláusulas que permitan fijar el valor por tasación de peritos,
corredores inmobiliarios, etc.

DECIMOSEGUNDO: La escritura traslativa de dominio y entrega de la posesión,


a favor del tomador, se otorgará a los treinta días de efectuada la notificación a
la que se refiere la cláusula décima, ante el escribano... con oficinas en la calle...
de esta ciudad. El escribano designado citará a las partes en forma fehaciente,
con una antelación de cinco días. Los gastos, impuestos y honorarios que
ocasione la escrituración serán abonados íntegramente por el tomador.

La designación del escribano que intervenga y el modo de solventar los gastos


de escrituración pueden ser objeto de convención entre las partes.

DECIMOTERCERO: Para el caso de que alguna de las partes incumpla sus


obligaciones una vez ejercida la opción de compra, y antes de otorgada la
escritura traslativa de dominio a la que se refiere la cláusula se establece que: 1)
En caso de incumplimiento del tomador el dador podrá demandar el total y estricto
cumplimiento de las obligaciones del tomador, con más los daños y perjuicios
ocasionados, que desde ya se fijan convencionalmente en la cantidad de...
dólares estadounidenses por cada día de mora. 2) Si por el contrario fuera el
dador quien incurriese en incumplimiento el tomador podrá optar por: a) exigir el
total y estricto cumplimiento de este contrato, con más una multa convencional
diaria de... dólares estadounidenses billetes, o b) resolver este contrato exigiendo
el pago de la misma cláusula penal más la inmediata desocupación del
inmueble. DECIMOCUARTO: Las partes convienen expresamente que, como
condición esencial de esta operación, tanto el pago del canon como el del valor
residual, o cualquier otra suma que deba ser abonada por el tomador en virtud
del presente contrato se realice en dólares estadounidenses billetes. En caso de
imposibilidad material por parte del tomador de entregar dólares estadounidenses
billetes, en las oportunidades previstas, o sí en el futuro la obligación de pagar en
dicha moneda extranjera se tornare de cumplimiento imposible, el dador podrá

48 
 
exigir la cantidad de pesos necesarios para adquirir esa cantidad de dólares en
el mercado de la Ciudad de Buenos Aires, según cotización que para esa moneda
tenga el Banco de la Nación Argentina, o casas de cambio de reconocido
prestigio en plaza. El tomador podrá optar por la cotización que resultare mayor.
Si por cualquier circunstancia no hubiera libre acceso a la moneda
norteamericana se tomará el valor del dólar estadounidense con relación al peso
en el mercado de Nueva York o Montevideo. El tomador renuncia expresamente
a la facultad de liberarse dando el equivalente en moneda argentina que prevé el
art. 765 del Cód. Civ. y Com. DECIMOQUINTO: B se constituye en fiador
principal pagador de la totalidad de las obligaciones asumidas por el tomador por
este contrato.

Como dijimos puede resultar conveniente adicionar al contrato una fianza que
garantice al dador el cumplimiento del pago del canon, eventualmente del valor
residual y de los daños y perjuicios que el afianzado pueda ocasionar.

DECIMOSEXTO: Para todos los efectos legales las partes constituyen domicilios
especiales: el dador en..., el tomador en... y el fiador en... Acuerdan someterse a
la jurisdicción de los Tribunales Ordinarios de la Capital Federal, haciendo
expresa renuncia de cualquier otro fuero, o jurisdicción que pudiera corresponder.

CONSTANCIAS NOTARIALES: ...

Debe tenerse en cuenta que si bien este contrato debe celebrarse por escritura
pública y para que sea oponible a terceros deberá inscribirse en el registro
inmobiliario (art. 1234, Cód. Civ. y Com.).

LEASING DE BUQUES

En este caso se celebra un contrato de leasing sobre un buque que debe ser
instrumentado por escritura pública según lo dispuesto por el art. 1234 del Código
Civil y Comercial de la Nación.

INSTRUMENTO

...comparecen A... y B... Intervienen... y exponen: Que por la presente acuerdan


en celebrar un CONTRATO DE LEASING sujeto a las siguientes
cláusulas: PRIMERO: "EL DADOR" da en leasing a "EL TOMADOR" un buque

49 
 
motor pesquero, de exclusiva propiedad del primero, denominado..., inscripto en
la Matrícula Nacional —Registro Especial de Yates— MATRÍCULA..., de las
siguientes dimensiones: Eslora:... metros, Manga:... metros, Puntal:..., Tonelaje
Total:... TONELADAS, Tonelaje Neto:... toneladas, con los siguientes motores
instalados: Marca:... Cantidad:..., Números:..., Modelo:..., Tipo:..., Poder: ...., el
cual se entrega bajo la modalidad de "Casco Desnudo".

La modalidad a casco desnudo implica que el propietario del buque lo entrega en


condiciones para navegar, es decir; con su casco estanco y maquinarias
principales y auxiliares en funcionamiento pero desprovisto de su armamento y
es precisamente el "Armador" quien surte al buque del armamento,
entendiéndose como tal las pertenencias que son necesarias para su servicio,
maniobra, navegación, adorno y demás elementos de explotación específicos, en
el caso, redes, aparejos, etcétera.

SEGUNDO: El plazo del leasing se estipula en... años contados a partir de la


fecha de entrega del buque, la cual se realizó en el día de la fecha, antes de este
acto, por lo que "EL TOMADOR" ratifica haber recibido el buque a "casco
desnudo" de plena conformidad y en perfecto estado de conservación y libre de
defectos o vicios de cualquier naturaleza, aparentes o no, al momento de su
recepción; siendo a partir de dicho momento el único responsable por los daños
y perjuicios que se causaran con la utilización del buque.

En el contrato de leasing se puede pactar el plazo que las partes convengan, pero
es conveniente para poder descontar como gasto el canon abonado que se
realice por el plazo indicado en la resolución de impuesto a las ganancias para
este tipo de bien.

TERCERO: "EL TOMADOR" pagará a "EL DADOR", en concepto de canon, la


suma de... DÓLARES ESTADOUNIDENSES (U$S...) mensuales en forma
vencida, debiendo abonar cada canon mensual del 1 al 5 de cada mes calendario,
a partir del mes de... de este año. Todos los pagos que deba realizar "EL
TOMADOR" a "EL DADOR" deberán ser efectuados en dólares billetes
estadounidenses, en el domicilio constituido por "EL DADOR" en esta escritura o
donde este indique en el futuro dentro del ámbito de la ciudad de...

En general se pacta un canon en dólares cuando el plazo, como en este caso, es


muy prolongado.

CUARTO: Si "EL TOMADOR" no efectuara un pago del canon locativo en el


término indicado, quedará automáticamente constituido en mora, sin necesidad
de interpelación judicial o extrajudicial alguna. QUINTO: "EL TOMADOR" podrá
optar por la compra del buque en las siguientes condiciones: "EL TOMADOR",
antes de la finalización del presente contrato, deberá: 5.1. Notificar su decisión a
"EL DADOR" con una antelación no inferior a... meses; 5.2. Abonar la cantidad
de... DÓLARES ESTADOUNIDENSES (U$S...), suma que se establece como
valor residual del buque objeto del presente contrato y que "EL TOMADOR"
entregará a "EL DADOR" antes del vencimiento del término del plazo
del leasing fijado en la cláusula segunda.

50 
 
Para que se configure el contrato de leasing se debe pactar a favor del tomador
una opción de compra que tiene que establecer con claridad el VALOR
RESIDUAL que ha de abonar el tomador y la forma del pago, que puede ser al
contado o con pago diferido.

SEXTO: Los gastos de conservación del buque, la tasa fija anual por renovación
de matrícula, los derechos portuarios, los aranceles por practicaje y pilotaje, en
su caso, así como también los gastos de registración del presente contrato y los
impuestos, tasas y contribuciones que se deriven de la explotación del buque
para la actividad específica al cual está destinado, serán a exclusivo cargo de "EL
TOMADOR". SÉPTIMO: En concepto de garantía del fiel cumplimiento de todas
y cada una de las obligaciones emergentes del presente contrato, "El
TOMADOR" entrega en este acto a "EL DADOR", la suma de... DÓLARES
ESTADOUNIDENSES (U$S...), sirviendo la presente escritura de suficiente
recibo por dicho importe, que es entregado en concepto de "Fondo de Garantía",
por lo cual "EL DADOR" podrá imputar —en caso de corresponder— los importes
por multas o penalidades establecidas en el presente contrato y para satisfacer
cualquiera de los cargos que le son inherentes a "EL TOMADOR" y que este
dejara de pagar. "EL TOMADOR" faculta expresamente a "EL DADOR" a debitar
los importes correspondientes con imputación al "Fondo de Garantía"; asimismo,
se compromete a reponer las sumas necesarias para mantener la integridad de
dicho fondo toda vez que se viera disminuido por causa de su empleo hasta en
un veinte por ciento y dentro de los... días subsiguientes de efectuado el
requerimiento formal en tal sentido. Finalizado el contrato, las sumas remanentes
le serán reintegradas a "EL TOMADOR".

Es común que se pacten garantías, en especial por la devolución del bien y por
la devolución en buen estado.

OCTAVO: Son obligaciones de "EL TOMADOR": 8.1. Abonar todos los importes
que se devenguen como consecuencia de la celebración del presente contrato
en los términos, plazos, condiciones y moneda pactada; 8.2. Navegar el buque
dando estricto cumplimiento a la normativa regulatoria de la explotación
específica para la cual se va a utilizar al buque, no pudiendo utilizarlo más que
para el servicio para el que se encuentra afectado; 8.3. Facilitar la inspección del
buque a fin de verificar las condiciones de su correcto mantenimiento cuando así
lo crea necesario "EL DADOR"; 8.4. Mantener indemne el "Fondo de Garantía"
durante la vigencia del presente contrato; 8.5. Restituir el buque a "EL DADOR"
al finalizar el presente contrato por cualquier circunstancia. NOVENO: En caso
de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones emergentes del presente
contrato, "EL TOMADOR" quedará constituido en mora por el mero vencimiento
de los plazos, de pleno derecho y sin necesidad de interpelación judicial y/o
extrajudicial alguna. Las sumas adeudadas devengarán un interés punitorio del...
por ciento mensual, que se liquidará al momento del efectivo cumplimiento.
Transcurridos... días contados a partir de que "EL TOMADOR" quede constituido
en mora, en cualquiera de las obligaciones que le son impuestas por el presente
contrato, "EL DADOR" podrá resolverlo y "EL TOMADOR" deberá restituir el
buque sin perjuicio de su obligación de pago de lo adeudado más
gastos. DÉCIMO: Las partes podrán acordar la rescisión anticipada del presente
contrato; en tal caso, la parte que tome la iniciativa preavisará a la otra acerca de

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su intención con no menos de... días de anticipación, debiendo estar canceladas
a ese momento todas las obligaciones pendientes. En caso de que "EL
TOMADOR" no cumpla con alguna de las obligaciones a su cargo emergentes
del presente contrato, "EL DADOR" podrá, a su opción, reclamar el cumplimiento
compulsivo de la obligación o resolver el contrato y, en ambos casos, reclamar
por los daños y perjuicios ocasionados. Será considerada causa especial de
resolución contractual la quiebra o concurso preventivo del tomador. En cualquier
caso, la rescisión o resolución traerán aparejada la obligación de pago inmediato
de lo adeudado y de restitución del buque. UNDÉCIMO: Todas las obligaciones
de dar sumas de dinero emergentes del presente contrato a cargo de "EL
TOMADOR" serán reclamables por la vía ejecutiva. En caso de falta de pago de
los cánones mensuales pactados e iniciada su ejecución, quedará expedita la vía
ejecutiva cuando "EL TOMADOR" sea intimado a exhibir el recibo de pago
correspondiente y no lo hiciera. En todos los casos, "EL TOMADOR" se obliga a
indemnizar a "EL DADOR" los gastos en que debiera incurrir en concepto de
honorarios de abogados, gastos de justicia, indemnizaciones y todo otro que
debiera disponer en razón de la aplicación del presente
contrato. DUODÉCIMO: Finalizado el contrato por cualquier causa, "EL
TOMADOR" se obliga a restituir el buque a "EL DADOR" dentro de los... días de
serle requerido, entrega que se efectivizará en el puerto de asiento del buque,
que queda establecido en... La demora en la restitución definitiva del buque a "EL
DADOR" lo facultará a exigir la suma de... DÓLARES ESTADOUNIDENSES
(U$S...) por cada día de retraso. "EL TOMADOR", en tal sentido, renuncia
expresamente a invocar la culpa o hecho de un tercero y/o el caso fortuito o fuerza
mayor como justificación en la demora de la restitución del
buque. DECIMOTERCERO: Restituido a "EL DADOR" el buque, este será
sometido a una inspección técnica a la que concurrirán ambas partes o sus
representantes con intervención de los técnicos que cada una de ellas designe
de considerarlo necesario. La revisión técnica se efectuará, salvo circunstancias
extraordinarias, simultáneamente al acto de restitución del buque. Los daños que
no fueren atribuibles al uso y desgaste normal de la embarcación se asentarán
en el acta de restitución y, cuantificados, serán descontados del "Fondo de
Garantía" a restituir a "EL TOMADOR". DECIMOCUARTO: A todos los efectos
del presente contrato, las partes se someten a la jurisdicción de los Tribunales
Federales de Primera Instancia en lo Civil y Comercial de... y constituyen
domicilios: "EL DADOR" en... y "EL TOMADOR" en..., donde serán válidas todas
las comunicaciones y notificaciones, ya sean judiciales o extrajudiciales que
deban practicarse. Ante cualquier nuevo cambio de domicilio que realicen las
partes, su modificación sólo será oponible si mediare notificación fehaciente a la
otra parte con... días hábiles de antelación.

Las obligaciones que se pactan son de acuerdo con la naturaleza del bien que
se da en leasing.

CONSTANCIAS NOTARIALES... II. CARGOS: Que de la certificación requerida


al Departamento de Control Recaudatorio de la Prefectura Naval Argentina
resulta que no hay tasa fija anual impaga, exigible a la fecha de la presente.

Al respecto se aplicarán las normas de cada demarcación. El contrato


de leasing se registra siempre y según la naturaleza del bien, para que sea
oponible a los terceros ya que el bien queda afectado dándole prioridad al

52 
 
tomador del leasing si hace la opción de compra. Para la inscripción de esta
escritura en el Registro Nacional de Buques se deben acompañar las primeras
copias expedidas para cada una de las partes, legalizadas por el colegio notarial
respectivo, fotocopia certificada de ellas, el "Certificado de Matrícula" del buque
para su actualización a fin de que el registrador inserte en él constancia de la
celebración del contrato para dar publicidad cartular al desplazamiento de la
responsabilidad civil por la utilización de la cosa por parte de quien no es su
propietario, el correspondiente formulario rogatorio previsto en la OM 09/2002,
los comprobantes de pago de la tasa fija, de corresponder, y comprobante de
pago del arancel de inscripción.

LEASING DE RETRO O LEASE-BACK

El contrato de Sale && Lease-Back, también llamado leasing de retro, tiene la


particularidad de que el dador adquiere el inmueble del tomador, lo cual debe
realizarse en forma previa o simultánea al contrato de leasing.

Lo común es que este contrato sea realizado entre empresas, de las cuales, la
que vende el inmueble y después es tomadora del leasing es la que necesita
financiar la producción, por lo cual transforma sus activos fijos en activos líquidos
para operar. Por su parte, la adquirente del inmueble y dadora del leasing es la que
financia y, consecuentemente, suministra los fondos.

INSTRUMENTO

...comparecen A y B... Intervienen en nombre y representación, el primero de X


S.A. y el segundo de Z S.A., y exponen: COMPRAVENTA. PRIMERO: X S.A.
vende a Z S.A. el inmueble de su propiedad consistente en...

La cosa es uno de los requisitos esenciales del contrato de compraventa y, por


consiguiente, es dable describir el inmueble con la mayor exactitud posible.

SEGUNDO: El precio de la presente operación es la cantidad de..., que la parte


compradora entrega en este acto a la vendedora en dinero en efectivo ante mí,
por lo que esta última otorga el más eficaz recibo.

El precio de la operación en el lease-back es el activo que la vendedora necesita


para el giro de sus operaciones.

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TERCERO: En consecuencia, la parte vendedora transfiere a Z S.A., quien lo
acepta, el derecho real de dominio sobre los bienes objeto de la presente y todos
los derechos inherentes a él y a la posesión; responde por la evicción y vicios
redhibitorios y, consecuentemente, declara: a) que renuncia a cualquier acción
tendiente a la resolución del contrato; b) que no se encuentra inhibida para
disponer de sus bienes; c) que lo enajenado no reconoce hipotecas, embargos,
ni otros derechos reales; d) que se enajena con los impuestos, tasas y
contribuciones pagos al día.

Siguen las cláusulas habituales de la compraventa al contado.

CUARTO: La parte compradora acepta la transferencia realizada a su favor y


declara: a) que acepta la posesión material de lo adquirido. QUINTO: Y ambas
partes DECLARAN: a) que han suscripto un compromiso de... venta y lease-
back, con fecha que se agrega a; b) que en cuanto a cualquier importe que por
impuestos, tasas y demás contribuciones pudiere adeudarse por revalúos,
reajustes o deudas pendientes de liquidación, su pago estará a cargo de quien
en la fecha respectiva se encontraba en posesión del inmueble. SEXTO: Los
señores A y B, en su carácter de representantes de... y..., continúan expresando
que en cumplimiento del compromiso suscripto formalizan por este acto un
contrato de LEASING, mediante el cual Z S.A. entrega la tenencia del inmueble
descripto a X S.A., quien la acepta. SÉPTIMO: DEL CANON. Se pacta un
CANON MENSUAL de U$D... billetes estadounidenses que serán pagados por
el TOMADOR al DADOR por adelantado del primero al quinto día de cada mes,
recibiendo en este acto la suma de... U$S, que corresponde al canon mensual
del período del..., suma que el DADOR recibe otorgándole suficiente recibo por
la presente.

En este contrato, al igual que en el leasing, se pacta un canon que tiene relación
con la forma de amortizar el valor que se ha abonado por la compra del inmueble.

OCTAVO: PLAZO. El leasing se conviene por el término de TREINTA Y SEIS


MESES a contar desde el día de la fecha, venciendo en consecuencia el día...
de... de 2... El TOMADOR podrá optar por la compra del inmueble, para lo cual
deberá notificar su decisión al dador con no menos de seis meses antes de la
finalización del plazo pactado en la presente cláusula, por un medio fehaciente,
en cuyo caso se procederá conforme a lo convenido en la cláusula novena y
siguientes de este contrato.

El plazo es otro elemento esencial del contrato, que debe estar identificado en él.

NOVENO: OBLIGACIONES A CARGO DEL TOMADOR. El tomador se obliga: a)


a pagar todos los gastos que por servicios, tasas, impuestos municipales,
servicios eléctricos y/o de gas, y por cualquier otro impuesto, tasa o contribución
creado o a crearse que afecte al inmueble de referencia se devenguen durante
el plazo de vigencia del CONTRATO, tanto en el orden municipal, provincial o
nacional. Si en el futuro se gravara el canon con impuesto al valor agregado, este
estará a cargo del tomador, igualmente los que graven al dador por su posesión
total de inmuebles o activos y que surja de la adición de todos ellos; b) a contratar

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un seguro contra incendio y destrucción total o parcial del inmueble por un valor
equivalente al asignado en el presente contrato a la unidad objeto del presente y
endosarlo a favor del DADOR; c) a dar aviso al DADOR dentro de las 48 horas
de ocurrido el siniestro; d) a destinar el inmueble a la producción de textiles y a
utilizarlo de acuerdo con su destino; d) a no ceder, prestar ni tercerizar la
producción, ni realizar ningún otro acto que implique la cesión de derechos sobre
el inmueble; e) a no realizar ninguna alteración o modificación del inmueble, y se
obliga a conservarlo en buen estado de uso; estarán a su exclusivo cargo los
gastos que origine la utilización del inmueble, con el objeto de mantenerlo en
buen estado de conservación.

Según la modalidad de leasing que se celebre, necesariamente llevará a las


partes a convenir una serie de obligaciones cuyo cumplimiento configurará el
negocio que estas pretenden. Se trata de obligaciones accesorias que emergen
de lo que convienen las partes, según la naturaleza del leasing en particular.

Además de estas, que son las obligaciones que surgen de los caracteres del
contrato las partes pueden agregar las cláusulas que deseen para adecuar el
contrato al negocio que quieren realizar. En ese contexto es posible pactar cuáles
son los gastos que van a estar a cargo de cada una de las partes.

DÉCIMO: OBLIGACIONES DEL DADOR. El dador se obliga a: a) conservar al


TOMADOR en el uso pacífico y continuo del bien; b) transmitir el dominio una vez
que el TOMADOR realice la opción de compra, libre de gravámenes en los plazos
estipulados, respondiendo por evicción y vicios redhibitorios. UNDÉCIMO:
TRANSFERIBILIDAD DEL CONTRATO. El presente contrato se celebra
teniendo en cuenta la SOLVENCIA y RESPONSABILIDAD del tomador; por lo
tanto, es intransferible sin el expreso consentimiento del DADOR, quien
establecerá en el caso si las garantías que ofrece el nuevo tomador son
equivalentes.

Como todo contrato que no engendre obligaciones personalísimas, el contrato


de leasing puede transferirse, lo que no obsta a que esta cesión sea el contenido
de una cláusula en la que las partes se obligan a transferir en determinadas
condiciones, o a no transferir.

DUODÉCIMO: DEL INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO. En caso de


incumplimiento por parte del TOMADOR en el pago del CANON fijado, el DADOR
tendrá las siguientes opciones: a) podrá ejecutar el cumplimiento del tomador
procediendo de acuerdo con los términos del art. 1248 del Código Civil y
Comercial de la Nación o b) podrá optar por la resolución en los términos del art
1248 del mismo cuerpo legal.

Las opciones para la parte que cumple puntualmente con sus obligaciones en los
contratos bilaterales son la ejecución del cumplimiento o la resolución en
determinadas condiciones. El ejercicio del pacto comisorio en el contrato
de leasing inmobiliario está regulado en la ley en protección del comprador y por
eso tiene caracteres especiales, sin perjuicio de lo cual se producen los mismos
efectos con una reglamentación especial.

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DECIMOTERCERO: OPCIÓN DE COMPRA. El DADOR otorga al TOMADOR el
derecho de ejercitar una OPCIÓN DE COMPRA para adquirir la unidad objeto de
este contrato, en los términos del art. 1240 del Código Civil y Comercial de la
Nación, a la finalización del plazo pactado. Dicha opción será notificada al
DADOR dentro de los seis meses anteriores al vencimiento de dicho plazo, por
medios fehacientes. De no optar el TOMADOR por la compra dentro del plazo
pactado, el DADOR podrá considerar que esta no se hará efectiva, lo que le dará
el derecho a exigir la inmediata restitución del bien entregado en LEASING. Es
condición ESENCIAL para el ejercicio de la mencionada OPCIÓN que el
TOMADOR haya cumplido con todas las obligaciones emergentes del presente
convenio.

La opción de compra es en nuestro sistema jurídico un elemento esencial del


contrato de leasing. Es conveniente regular el modo en que esta se ejercerá.

DECIMOCUARTO: DEL PRECIO - VALOR RESIDUAL - FORMA DE PAGO. Las


partes asignan al inmueble un precio de... dólares estadounidenses billetes.
Cumplidos los requisitos exigidos por la cláusula anterior, el TOMADOR deberá
abonar al DADOR, en concepto de VALOR RESIDUAL, la suma que resulta de...
Dicha cantidad será abonada al contado a los... días de haber notificado la opción
de compra en el domicilio constituido en el contrato.

El establecer previamente el pago del valor residual completa el valor del contrato
y, además, le da certeza al adquirente.

DECIMOQUINTO: ESCRITURACIÓN Y ENTREGA DE POSESIÓN: La escritura


traslativa de dominio y entrega de la posesión a favor del TOMADOR se otorgará
dentro de los 30 días de efectuada la notificación a la que se refiere la cláusula...,
por ante los escribanos... y/o..., con oficinas en la calle... de esta ciudad. Las
partes se comprometen a entregar la documentación necesaria para dicho
otorgamiento con la mayor celeridad posible. El escribano designado citará a las
partes en forma fehaciente.

También es conveniente regular en el contrato las condiciones en que será


escriturada y, consecuentemente, transferido el dominio a favor del tomador.

DECIMOSEXTO: DE LA CONDICIÓN DE PAGO - IMPOSIBILIDAD - FUERZA


MAYOR. Las partes convienen expresamente que el pago del CANON, así como
el de las cuotas del VALOR RESIDUAL, o de cualquier otra suma que deba ser
abonada por el TOMADOR en virtud del presente CONTRATO se realice en
DÓLARES ESTADOUNIDENSES BILLETES como condición esencial de esta
operación. En caso de imposibilidad material por parte del TOMADOR de
entregar dólares estadounidenses billetes, en las oportunidades previstas, o si en
el futuro la obligación de pagar en dicha moneda extranjera se tornare de
cumplimiento imposible, no quedará desobligado en forma alguna mediante otras
formas de pago y solo podrá sustituir la obligación pendiente de cumplimiento
mediante la entrega de la cantidad de Bonos emitidos en dólares por la República
Argentina del tipo que elija la parte acreedora, que resulte suficiente para que,
con el producido de su venta en las plazas de Nueva York, Zurich o Montevideo,

56 
 
a elección del DADOR, libre de gastos e impuestos, pueda este obtener la
cantidad de dólares estadounidenses billetes necesarios para solventar el pago
de que se trate. A tal fin, se tomarán las cotizaciones que publican los
diarios Ámbito Financiero o El Cronista Comercial, a elección del DADOR,
correspondientes al día hábil inmediato anterior al del efectivo pago. El
TOMADOR renuncia expresamente a la facultad que le concede el art. 765 del
Código Civil y Comercial de la Nación de quedar liberado entregando una
cantidad de moneda argentina. Asimismo, se conviene expresamente que dichos
pagos sean efectuados por el TOMADOR en el domicilio fijado al efecto por el
DADOR en..., o en donde este indicare en el futuro, por medio
fehaciente. DECIMOSÉPTIMO: DOMICILIOS - TRIBUNALES. Para todos los
efectos legales las partes constituyen domicilios especiales: el DADOR en... esta
ciudad y el TOMADOR, en la unidad objeto de este acto. Ambas partes deciden
someterse a la jurisdicción de los Tribunales Ordinarios de... haciendo expresa
renuncia de cualquier otro fuero o jurisdicción que pudiera corresponder.

Fijar un domicilio para el pago y para eventual constitución en caso de plantearse


una acción contenciosa también forma parte de las cláusulas convenientes,
aunque no esenciales.

DECIMOCTAVO: TEORÍA DE LA IMPREVISIÓN. Las partes dejan expresa


constancia de que esta operación se realiza con pleno conocimiento de las
condiciones imperantes en los mercados inmobiliario, financiero y cambiario,
caracterizados por su particular sensibilidad, habiendo medido cada una de ellas
las posibles consecuencias.

CONSTANCIAS NOTARIALES: ...

LEASING DE AERONAVES

En este caso el "dador" es una empresa que se encuentra jurídicamente


estructurada bajo el tipo de sociedad anónima, y el "tomador" es una persona física.
El "objeto" del contrato es una aeronave perteneciente a la firma dadora.

INSTRUMENTO

...comparecen: A y B. Intervienen B por sí y A en nombre y representación de la


sociedad denominada "X S. A.", con domicilio en esta ciudad y sede social en la
calle..., CUIT número..., de la que es apoderado, asegurando la vigencia de sus
facultades.

57 
 
Debe acreditar el tomador los extremos del art. 48 del Código Aeronáutico. De
modo que si se trata de una persona física, debe tener domicilio real en la
República; si se trata de varios copropietarios, la mayoría cuyos derechos
excedan la mitad del valor de la aeronave deben mantener su domicilio real en la
República; y si se trata de una sociedad de personas, de capitales o
asociaciones, ha de estar constituida conforme a las leyes argentinas y tener su
domicilio legal en la República. Ello para poder ser propietario de una aeronave
argentina. También debe dejarse constancia de la inscripción de las partes en la
Administración Federal de Ingresos Públicos, consignando el CUIT, CUIL o CDI
respectivo, de conformidad a lo establecido en la resolución general 1601/2003
de dicho organismo.

Y exponen que concurren a celebrar un contrato de leasing respecto de una


aeronave, sujeto a las siguientes cláusulas: PRIMERA: El dador da en leasing, y
el tomador acepta de plena conformidad, una aeronave de exclusiva propiedad
del primero, con las siguientes características: marca..., modelo..., serie
número..., año de fabricación..., marca de nacionalidad... y matrícula..., equipada
con motor: marca..., modelo..., serie número..., fabricado el año..., y con asiento
en... La aeronave se entrega en el estado y con el equipamiento y documentación
que se enumeran y detallan en el inventario efectuado el día..., mediante escritura
pública número, pasada al folio... del Registro Notarial número..., a cargo del
autorizante. Queda comprendido en la transferencia el carácter de explotador de
la aeronave.

El art. 1234 del Cód. Civ. y Com. requiere que el leasing de aeronaves se
instrumente por escritura pública. Por otra parte, debe dejarse expresa
constancia de la transferencia de la calidad de explotador. Ello es importante en
la medida en que libera al propietario de las responsabilidades inherentes al
explotador, las cuales quedan a cargo exclusivo de la otra parte contratante.

SEGUNDA: El plazo del leasing se estipula en... meses contados a partir de la


fecha de la posesión de la aeronave, de conformidad con lo establecido en la
cláusula siguiente.

Si bien el contrato de leasing no debe necesariamente estar sujeto a un plazo, a


fin de conferir mayor seguridad y orden a la relación jurídica de las partes
estimamos conveniente determinar un lapso de duración.

TERCERO: La aeronave y su documentación serán entregadas en... el...,


oportunidad en que el autorizante labrará la respectiva acta de constatación de
la recepción de la aeronave. La suscripción del acta de recepción por el tomador
implica su aceptación de haberla recibido de conformidad, a los fines del presente
contrato, en perfecto estado de conservación y libre de defectos y vicios de
cualquier naturaleza, aparentes o no, al momento de su recepción. A partir del
momento de la entrega, el tomador será el único responsable por los daños y
perjuicios que se causaran con la aeronave o en ocasión de su uso.

Deben indicarse con total precisión la fecha y lugar de la entrega de la aeronave.

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CUARTO: El presente contrato deberá inscribirse en el Registro Nacional de
Aeronaves dentro de los cinco días hábiles subsiguientes de su firma. Tras su
inscripción, el tomador quedará investido con el carácter de explotador de la
aeronave con los alcances previstos en los arts. 66 y 67 del Código Aeronáutico,
carácter en el que permanecerá hasta la definitiva cancelación de la inscripción.
Queda absolutamente prohibido al tomador operar la aeronave hasta la
conclusión del trámite de inscripción registral del presente contrato.

El propietario es el explotador de la aeronave, salvo cuando hubiese transferido


ese carácter por contrato debidamente inscripto en el Registro Nacional de
Aeronaves —art. 66, Código Aeronáutico—. Dicha inscripción libera al propietario
de las responsabilidades inherentes al explotador, las cuales quedarán a cargo
exclusivo de la otra parte contratante. De no haberse inscripto el contrato, el
propietario y el explotador serán responsables solidariamente de cualquier
infracción o daños que se produjesen por causa de la aeronave —art. 67, Código
Aeronáutico—.

QUINTO: La aeronave tendrá su basamento dentro del ámbito geográfico de la


República Argentina y el tomador no podrá desplazarla fuera del país sin previo
consentimiento del dador, extendido en escritura pública, que efectuará el
autorizante. SEXTO: El tomador pagará al dador, en concepto de canon, los
siguientes importes semestrales:... Los cánones se pagarán por semestre
adelantado entre los días primero al quinto del primer mes del semestre que
corresponda, debiendo girarse los importes a la cuenta... del banco..., con la
suficiente antelación para que las sumas estén efectivamente a disposición del
dador el día del vencimiento del término correspondiente o día hábil subsiguiente
a él. Los gastos y comisiones por la remisión de los cánones estarán a exclusivo
cargo del tomador, debiendo el dador recibir los importes libres de todo cargo,
gravamen o impuesto. Si durante el plazo de vigencia del presente contrato se
dicta alguna norma que impida el pago en la moneda convenida, el tomador se
liberará mediante la entrega de moneda argentina en cantidad suficiente como
para comprar el equivalente de moneda... para la extinción de las obligaciones
convenidas en el mercado cambiario de las ciudades de..., a elección del dador,
tomando como base la cotización suministrada por... Si dicha publicación no se
efectuare al tiempo en que deba realizarse la entrega del dinero, las partes
tomarán como base la cotización del banco..., sucursal Buenos Aires. Vencido el
término indicado en el párrafo segundo sin que se verifique el pago, el tomador
quedará automáticamente constituido en mora, sin necesidad de interpelación
judicial o extrajudicial alguna.

Deben especificarse las sumas de dinero en letras y la moneda empleada. En


este supuesto, siendo el pago del canon en forma semestral, deben indicarse las
sumas correspondientes a cada semestre. Es preciso consignar, además, los
datos de la cuenta bancaria donde deben cumplirse los pagos.

SÉPTIMO: Finalizado el plazo del leasing y sujeto a la condición de pleno y cabal


cumplimiento de todas las obligaciones que le son impuestas en el presente
contrato, el tomador podrá optar por la compra de la aeronave. En tal caso, el
tomador, antes de la finalización del contrato, deberá: a) notificar su decisión al
dador con una antelación no inferior a los... meses; b) pagar la cantidad de...,

59 
 
suma que se establece como valor residual de la aeronave objeto del presente
contrato y que el tomador entregará al dador antes del vencimiento del término
del plazo locativo. El tomador podrá compensar la suma a pagar para adquirir la
propiedad de la aeronave con la parte proporcional del fondo de garantía que se
establece en la cláusula decimotercera.

La suma de dinero deberá especificarse en números y letras correspondientes al


valor residual fijado para la aeronave objeto del contrato.

OCTAVO: Los gastos y gravámenes de importación de la aeronave, así como


también los de registración del presente contrato y los impuestos, tasas y
contribuciones inherentes a su actividad, serán soportados exclusivamente por el
tomador. NOVENO: El tomador operará la aeronave con tripulantes debidamente
habilitados por la autoridad aeronáutica de la República Argentina y afectados
frente a los organismos respectivos en los servicios aerocomerciales en los que
se encuentra autorizado. Durante la vigencia del presente contrato, los seguros
atinentes al personal serán contratados y mantenidos a costa del tomador en las
condiciones que establece el Título X del Código Aeronáutico. Queda entendido
que la tripulación de la aeronave está contratada o bajo dependencia exclusiva
del tomador, sin que proceda ninguna reclamación al dador de la aeronave por
crédito alguno surgido de la relación de trabajo o servicio. En tal sentido, el
tomador se obliga a liberar de inmediato al dador, caucionando cualquier suma
que le sea reclamada a este por tales conceptos. A los fines de la constitución y
preservación de la garantía del seguro de saco, el tomador informará al dador los
nombres y apellidos, licencias, habilitaciones psicofísicas y experiencia de las
personas que operarán la aeronave, debiendo mantener dicha información
permanentemente actualizada, conforme sus vencimientos. DÉCIMO: Si en
razón de la explotación ejercida por su utilización se genera un crédito a favor de
un tercero, que afecte o pueda afectar a la aeronave con alguno de los privilegios
establecidos por ley u otra medida de idéntico efecto, el tomador cancelará el
crédito que dé lugar a aquel, desinteresando al eventual acreedor, en un plazo
no mayor a setenta y dos horas desde que tenga conocimiento de su existencia,
sin que obste a ello la falta de inscripción registral del privilegio en cuestión.
Transcurrido ese lapso sin que se haya satisfecho el crédito, el tomador, además,
deberá pagar al dador en concepto de multa la suma de... por cada día de
demora.

Tienen privilegio sobre la aeronave los créditos por gastos causídicos que
beneficien al acreedor, los provenientes de la búsqueda de asistencia o
salvamento de la aeronave y aquellos derivados del aprovisionamiento y
reparación hechos fuera del punto de destino, para continuar el viaje. También
los emolumentos de la tripulación por el último mes de trabajo —art. 60, Código
Aeronáutico—. Por otra parte, es menester consignar en letras la suma fijada en
concepto de multa. Esta cláusula penal es útil para que el dador se asegure el
cumplimiento de la obligación asumida.

UNDÉCIMO: Durante la vigencia del presente contrato, el tomador contratará y


mantendrá a su cargo los seguros que contemplen las exigencias determinadas
por ley, de conformidad con la actividad aerocomercial que desarrolla, endosando
las respectivas pólizas a favor del dador, quien revestirá el carácter de

60 
 
coasegurado en los contratos. Los seguros obligatorios serán contratados en la
empresa argentina propuesta por el tomador y aceptada por el dador, quien se
reserva el derecho de aceptar los términos y condiciones de los respectivos
contratos. El seguro de casco será contratado por el dador, con cargo al tomador,
y tendrá como beneficiario solo a aquel. El tomador depositará, junto con los
cánones, los importes de las cuotas correspondientes. El incumplimiento de las
condiciones impuestas por el asegurador para la preservación de las garantías
emergentes de los respectivos contratos que anulen o disminuyan los derechos
del locador o de terceros será causa suficiente para que opere la rescisión del
presente contrato, con obligación inmediata de entrega de la aeronave al dador,
sin que ello importe derecho a reclamo de ninguna naturaleza por parte del
tomador. En caso de siniestro, el tomador comunicará el hecho al dador en forma
fehaciente y dentro de las veinticuatro horas de ocurrido, debiendo, asimismo,
cumplimentar las cargas informativas exigidas por el asegurador. El tomador
mantendrá permanentemente informado al dador acerca de cualquier hecho o
circunstancia que pudieran suscitar la reclamación de terceros; asimismo,
remitirá copia de toda la documentación actualizada inherente a la explotación
comercial que realiza y la que resultara de notificaciones cursadas en orden a los
referidos reclamos o exigencias de las autoridades que controlen su
actividad. DUODÉCIMO: El tomador asume la obligación de mantener la
aeronave y sus equipos en perfectas condiciones de aeronavegabilidad,
debiendo cumplir en tiempo y forma con la totalidad de las inspecciones,
directivas, enmiendas y recomendaciones de la autoridad aeronáutica y del
fabricante. Todos los trabajos de mantenimiento se realizarán en las instalaciones
del fabricante..., con domicilio en la calle... de... de... o, en su defecto, en el taller
habilitado que indique exclusivamente el dador. Se conviene que durante los
primeros... meses de vigencia del contrato, el tomador asumirá los gastos
relativos a mano de obra y materiales necesarios para llevar a cabo el
mantenimiento y reparaciones de la aeronave y sus equipos. Durante los... meses
restantes de vigencia del contrato, el tomador pagará un canon adicional de
dólares estadounidenses, en concepto de seguro de mantenimiento, mediante el
cual el dador asume la obligación de proveer a su costa todos los materiales
necesarios para el desarrollo de las tareas de mantenimiento y reparación, y el
tomador solo el costo de la mano de obra. Quedan excluidos del seguro de
mantenimiento los daños causados por utilización de productos abrasivos o por
operación de la aeronave fuera de las limitaciones previstas por el fabricante,
daños intencionales o derivados de su incorrecta operación. Bajo ningún
concepto el tomador podrá emplear repuestos, partes o accesorios que no sean
los originales y/o recomendados por el fabricante de la aeronave para su
reparación o mantenimiento. Al finalizar el contrato y si no se hubiere hecho
ejercicio de la opción de compra, los accesorios incorporados a la aeronave por
el tomador podrán ser removidos de ella, siempre y cuando dicha remoción no
acarree una disminución de su valor o se imposibilite su uso, en cuyo caso
permanecerán en propiedad del dador, sin perjuicio de la indemnización debida
al tomador conforme su real estado. Durante el plazo de vigencia del presente
contrato el dador tendrá, por sí o por un tercero designado al efecto, el derecho
de inspeccionar la aeronave, sus partes, sistemas, equipos, seguros y
documentación atinentes a su operación, sin limitación
alguna. DECIMOTERCERO: En garantía del fiel cumplimiento de todas las
obligaciones emergentes de la ley y del presente contrato, el tomador entrega en
este acto al dador, sirviendo la presente escritura de suficiente recibo, la suma
de... dólares estadounidenses, fondo al cual el dador podrá imputar, en caso de

61 
 
corresponder, los importes por multas o penalidades aquí establecidas y para
satisfacer cualquiera de los cargos que le son inherentes al tomador y que este
dejara de pagar, quedando comprendidas las sumas adeudadas por seguros,
reclamos de terceros por la operación, servicios de mantenimiento de la
aeronave, impuestos, tasas y/o demás contribuciones que pudieren
corresponder. En consecuencia, el tomador faculta expresamente al dador a
debitar los importes correspondientes con imputación al fondo de garantía;
asimismo, el tomador se compromete a reponer las sumas necesarias para
mantener su integridad toda vez que se viera disminuido por causa de su empleo
hasta en un... por ciento y dentro de las... horas subsiguientes al requerimiento
formal del dador. Finalizado el contrato por vencimiento del plazo contractual o
por rescisión acordada, las sumas remanentes a ese momento le serán
reintegradas al tomador simultáneamente al acto de recepción de la aeronave en
condiciones por el dador. Si hubiere servicios o reparaciones pendientes que no
fueren los derivados del normal uso o desgaste de la aeronave y sus equipos, u
otros gastos pendientes al momento en que el tomador debiere restituir la
aeronave, se dejará constancia en acta celebrada al efecto, se liquidarán los
importes en el acto y se restarán del importe a reintegrar al tomador.

Las sumas de dinero dadas en garantía siempre deben consignarse en letras y


no en números.

DECIMOCUARTO: Sin perjuicio de aquellas establecidas por ley, son


obligaciones del tomador: a) pagar en término los importes adeudados por este
contrato; b) operar la aeronave conforme las indicaciones del fabricante y dando
estricto cumplimiento a las normas y reglamentos vigentes, absteniéndose de
emplearla con otra finalidad ajena a su destino específico, cuando no estuviera
por cualquier causa en óptimas condiciones de aeronavegabilidad, antes de la
inscripción definitiva del presente contrato, sin los seguros correspondientes,
fuera de las limitaciones de operación o por personal no autorizado y/o habilitado;
c) realizar sin demora los trabajos de mantenimiento y reparación conforme las
normas de mantenimiento, reparación y enmiendas indicadas por el fabricante de
la aeronave y la autoridad aeronáutica competente; d) mantener
permanentemente asegurados los riesgos indicados en la cláusula undécima; e)
informar cualquier hecho o circunstancia relativos a cambios en las condiciones
de su explotación aerocomercial o reclamaciones de terceros y permitir el acceso
irrestricto a toda la información que pueda afectar directa o indirectamente los
derechos del tomador; f) facilitar los medios necesarios para llevar a cabo la
inspección de la aeronave y sus partes componentes; g) mantener indemne el
fondo de garantía durante la vigencia del presente contrato; h) finalizado el
contrato por cualquier causa, restituir la aeronave en condiciones al dador dentro
de los diez días de ser requerida y en el lugar en que este lo
indique. DECIMOQUINTO: En caso de incumplimiento de las obligaciones
establecidas en las cláusulas octava y undécima, el tomador quedará
automáticamente constituido en mora por el mero vencimiento de los plazos, de
pleno derecho y sin necesidad de interpelación judicial y/o extrajudicial. Las
sumas adeudadas devengarán un interés punitorio del... por ciento mensual, que
se liquidará al momento del efectivo cumplimiento. Si el dador, por alguna
circunstancia, debiera disponer adelantos de dinero para cubrir alguna de las
obligaciones inherentes al tomador, dichas sumas devengarán interés
compensatorio a la tasa del... por ciento directo anual sobre las sumas

62 
 
adeudadas y otro punitorio del... por ciento mensual. Los importes resultantes
podrán ser descontados del fondo de garantía establecido en la cláusula
decimotercera, en cuyo caso los intereses se aplicarán conforme a la mora
transcurrida hasta el completo reintegro para mantener su indemnidad.
Transcurridos... días contados a partir de que el tomador quede constituido en
mora en cualquiera de las obligaciones que le son impuestas por el presente, el
dador podrá resolver el contrato y el tomador restituirá de inmediato la aeronave
y su documentación, conforme se establece en la cláusula vigésima y sin perjuicio
de su obligación de pago de lo adeudado más gastos. DECIMOSEXTO: El
tomador deberá cumplir en término todas las obligaciones que no impliquen dar
sumas de dinero y que surgen del presente contrato o de la ley, quedando
automáticamente en mora, sin necesidad de interpretación judicial y extrajudicial
alguna, y deberá subsanar sus efectos dentro de los... días de ocurrida.
Transcurrido el plazo indicado, el dador podrá proceder conforme se establece
en la cláusula siguiente. DECIMOSÉPTIMO: A instancia de cualquiera de ellas,
las partes podrán acordar la rescisión anticipada del presente contrato. En tal
caso, la parte que tome la iniciativa avisará a la otra acerca de su intención, con
no menos de... días de anticipación, debiendo estar canceladas a ese momento
todas las obligaciones pendientes. En caso de que el tomador no cumpla con
alguna de las cláusulas establecidas en el presente contrato y no enmiende su
falta dentro de los... días de haber incurrido en mora, el dador podrá, a su opción,
reclamar el cumplimiento compulsivo de la obligación o resolver el contrato y, en
ambos casos, reclamar por daños y perjuicios ocasionados. La resolución
también podrá requerirse cuando el tomador infrinja un deber legal de cualquier
índole, mediante la utilización de la aeronave o en ocasión de hacerlo. Será
considerada causa especial de resolución contractual la quiebra o concurso
preventivo del tomador. En cualquier caso, la rescisión o resolución traerán
aparejada la obligación de pago inmediato de lo adeudado y de restitución de la
aeronave, procediéndose conforme se establece en la cláusula
vigésima. DECIMOCTAVO: Dadas las condiciones previstas en el art. 523, inc.
2, del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, que reviste el presente
contrato, serán reclamables por vía ejecutiva, normada en el referido cuerpo
legal, todas las obligaciones de dar sumas de dinero aquí pactadas. En caso de
falta de pago de los cánones e iniciada su ejecución, quedará expedita la vía
ejecutiva cuando el tomador sea intimado a exhibir el recibo por el pago
correspondiente y no lo hiciere. En todos los casos, el tomador se obliga a
indemnizar al dador por los gastos de justicia, indemnizaciones y todo otro que
debiera disponer en razón de la aplicación del presente
contrato. DECIMONOVENO: El tomador queda irrevocablemente facultado a
requerir a la autoridad aeronáutica la inmovilización de la aeronave en el lugar en
que esta se encuentre, al momento de solicitar la medida y constituirse en
depositario de ella, en los siguientes casos: a) suspensión o caducidad de
cualquiera de las coberturas de los riesgos asegurados; b) pérdida o suspensión
material y/o formal de las condiciones de aeronavegabilidad del avión; c) pérdida
temporaria o definitiva de las autorizaciones de la empresa en las actividades a
las que tiene afectada la aeronave o falta de tripulantes habilitados; d) falta de
cumplimiento de alguna de las disposiciones establecidas por los organismos
competentes o el fabricante; e) obligación de restitución de la aeronave, una vez
finalizado el contrato por cualquier causa; f) falta de pago de las obligaciones
emergentes de este contrato. Todos los gastos que irroga la conservación de la
aeronave mientras se encuentre detenida y hasta la disponibilidad jurídica y
material definitiva por el dador estarán a cargo del tomador, así como también los

63 
 
gastos de traslado que fuere menester desembolsar hasta la restitución de la
aeronave al dador. VIGÉSIMO: Finalizado el contrato por cualquier causa o
iniciadas las acciones judiciales por falta de pago, el tomador se obliga a restituir
la aeronave al dador dentro de los diez días de ser requerida, entrega que se
verificará en... o, en su defecto, en el lugar que anticipadamente y por medio
fehaciente realice el dador. La entrega deberá documentarse en acta notarial que
efectuará el autorizante. El incumplimiento al deber de entrega en la fecha
correspondiente habilitará de pleno derecho al dador a requerirla en forma
compulsiva por vía judicial, quedando facultado irrevocablemente el dador a
solicitar el secuestro del bien y su propia designación como depositario. La
demora en la restitución definitiva de la aeronave al dador, imputable a cualquier
causa, facultará al dador a exigir la suma de..., por cada día de retraso. El
tomador, en tal sentido, renuncia expresamente a invocar la culpa o hecho de un
tercero y/o caso fortuito o fuerza mayor como justificación de la demora en la
restitución de la aeronave.

Debe determinarse con precisión el lugar pactado para la restitución. La suma


pactada en concepto de astreintes debe consignarse en letras.

VIGESIMOPRIMERO: Puesta a disposición del dador, la aeronave, sus sistemas


y equipos serán sometidos a una inspección a la que concurrirán ambas partes
o sus representantes con intervención de los técnicos que cada uno de ellos
designe si lo consideran necesario. La revisión, salvo circunstancias
excepcionales, se realizará simultáneamente al acto de entrega de la aeronave.
Su resultado se asentará detalladamente en un acta que suscribirán las partes o
sus representantes y, en su caso, los técnicos intervinientes. Los daños relativos
al estado del equipo se asentarán en el acta y los que no fueran atribuibles al uso
o desgaste normal del bien serán descontados del fondo de garantía a restituir al
tomador. VIGESIMOSEGUNDO: Cualquier conflicto que surja a consecuencia de
la interpretación y/o ejecución del presente contrato será sometido a la
jurisdicción y competencia de los juzgados nacionales en lo Civil y Comercial
Federal de... VIGESIMOTERCERO: Las partes constituyen domicilio en los
indicados en la comparecencia, donde serán válidas todas las comunicaciones y
notificaciones judiciales y/o extrajudiciales cursadas si no se demostrara haber
comunicado por medio fehaciente a la otra el cambio de domicilio, que en ningún
caso podrá encontrarse fuera del radio de esta ciudad.

CONSTANCIAS NOTARIALES:... III) Certificado de bienes registrables.

La inscripción de contratos de leasing de aeronaves no se realizará sin la previa


obtención del certificado del registro en el que consten las condiciones de dominio
y gravámenes sobre el bien, así como también acerca de la existencia de
inhibiciones del titular de la inscripción. Asimismo, deberá obtenerse un
certificado en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente al domicilio
del vendedor, que demuestre que no esté inhibido para disponer de sus bienes
—art. 4, dec. 4907/1973—. Estos certificados deben ser debidamente
relacionados. A los efectos de la inscripción deberá presentarse un formulario n.
DNA F 101, una nota con un detalle de la documentación presentada, acreditar
el pago del arancel pertinente conforme la tabla de aranceles vigente a la fecha
de pago —disposición 108/2001 del Comando de Regiones Aéreas, BO n. 29.710
del 14/8/2001— o aquella que la sustituya. En relación con la forma de efectuar

64 
 
los pagos y conversiones de moneda extranjera, deberá remitirse a la División
Economía Compras y Recaudaciones de la DNA.

MANDATO SIN REPRESENTACIÓN

DOCTRINA

Antes de la modificación del Código Civil era común criticar la regulación del
mandato, dado que la definición de este contrato contenida en el art. 1869 incluía a
la representación como un elemento constitutivo del contrato mientras que el art.
1929 del mismo código admitía supuestos en que el mandatario actuaba sin
representación. También se señaló que ello era explicable por cuanto la teoría de la
representación estaba en sus comienzos a la época de la sanción del Código. Más
allá de la falencia legal, la doctrina se encargó de distinguir claramente al mandato
de la representación que en algunos casos se otorga al mandatario. El Código Civil
y Comercial de la Nación regula hoy con toda precisión el tema. Trata por un lado
(arts. 358 a 381) la representación como un fenómeno jurídico en el marco general
de los actos jurídicos, distinguiendo entre la representación voluntaria cuando
resulta de un acto jurídico, legal cuando resulta de una regla de derecho y orgánica
cuando resulta del estatuto de una persona jurídica (art. 358). Esta regulación se
aplica a todos los supuestos, cualquiera sea la fuente, en que una persona otorga
un acto de voluntad propio y los efectos jurídicos de tal manifestación se producen
respecto de otra (art. 359 Cód. Civ. y Com.). Por otra parte, en los arts. 1319 a 1334
se regula el contrato de mandato.

El Código Civil y Comercial de la Nación (art. 1319) dice que hay mandato cuando
una parte se obliga a realizar uno o más actos jurídicos en interés de otra. Si el
mandante confiere al mandatario representación, lo que será habitual, se aplican las
normas de los arts. 362 y siguientes (art. 1320). Si, por el contrario, no se confirió
representación, el mandatario actúa frente a los terceros en nombre propio (art.
1321) y por tanto será él quien adquiera los derechos emergentes del acto celebrado
y contraiga las obligaciones que del mismo resulten.

Son muchos los supuestos de la vida profesional en que se nos plantean casos
de mandato sin representación, que son calificados como supuestos de simulación
(arts. 333 a 337 del Código Civil y Comercial). Por tanto, se recurre para clarificar la
situación de las partes a instrumentos que se denominan "contradocumentos".
Entendemos que la actuación del mandatario sin representación no es un caso de
simulación. Esta, como presupuesto de la anulación de un acto jurídico, requiere
que exista un acuerdo simulatorio entre las partes del negocio que se pretende
anular. Por ejemplo, si un vendedor y un comprador simulan el precio de una
operación (supuesto de simulación parcial respecto del objeto del contrato)
consignando un valor distinto del real, es porque previamente se han puesto de
acuerdo en falsear la realidad. Del mismo modo, para excluir un bien del patrimonio

65 
 
de una persona mediante la simulación de una compraventa inexistente (supuesto
de simulación absoluta), se requiere el acuerdo del supuesto vendedor y del
supuesto comprador para fingir un negocio que en la realidad no ha existido. Ambos
son supuestos de simulación. Veamos, en cambio, un caso típico de mandato sin
representación: el propietario de un inmueble está interesado en comprar el lote
lindero al suyo pero no quiere pagar por tal circunstancia un sobreprecio que
seguramente le exigirá el vendedor si conoce su identidad, por lo que encomienda
a otro que realice la compra por su cuenta. Como es obvio, no lo investirá de
representación ya que la invocación de esta frustraría el fin perseguido. El
mandatario comprará el inmueble a su propio nombre y será quien asuma derechos
y obligaciones emergentes del contrato celebrado. No existe aquí negocio simulado
dado que el vendedor del inmueble es ajeno a la relación entre mandante y
mandatario. En un acto posterior, el mandatario, en cumplimiento del contrato de
mandato, deberá transmitir el bien al mandante. Este acto debe ser instrumentado
de acuerdo con su propia naturaleza sin fingir otros actos jurídicos cuyas
implicancias legales e impositivas pueden ser perjudiciales para las partes.

Incluimos un ejemplo de contrato de mandato sin representación y dos supuestos


de actos mediante el cual el mandatario transmite al mandante el bien adquirido por
su cuenta. El primero —contrato de mandato—, cualquiera sea su objeto, no
requiere ser instrumentado por escritura pública. La forma requerida para la
transmisión posterior dependerá de la naturaleza del bien que se transmita (escritura
pública para los inmuebles, derechos hereditarios, créditos litigiosos y otros bienes
que puedan requerirla, e instrumento privado para cualquier otro tipo de bien).

BIBLIOGRAFÍA

ESPER, Mariano, "Mandato", en RIVERA, J. C. - MEDINA, G. (dirs.), Codigo Civil y


Comercial de la Nación comentado, t. IV, La Ley, Buenos Aires, 2014, p. 118.

GASTALDI, José María, Contratos, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1994.

LÓPEZ MESA, Marcelo, "La representación y el mandato. El mandato con o sin


representación y los efectos que produce", LL 1999-B-463.

MOSSET ITURRASPE, Jorge, "La relación externa en el mandato sin representación


o comisión", LL 1981-C-385.

NEGRI PISANO, Luis E., La representación voluntaria: El poder y el mandato,


Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1985.

66 
 
JURISPRUDENCIA

CNCom., Sala B, 26/12/2005, "Localiza Franchising International S.R.L. c/ Pérez,


Marcelo F.", LL 2006-D-25.

CNCom., Sala E, 23/9/1997, "Navestar S. R. L. c/ Abinter S. A. y otro.", LL 1998-D-


170 - LL 1999-B-463, con nota de Marcelo J. López Mesa.

CNCom., Sala B, 10/4/1997, "García, Héctor R. c/ Volkswagen S. A. de Ahorro y


otros", LL 1997-D-303 - DJ 1997-3-562.

C. 1ª Civ. y Com. Bahía Blanca, 16/10/1980, "Tróccoli, Antonio A. c/ Balsategui de


Rivolta, Marta L.", LL 1981-C-387, con nota de Jorge Mosset Iturraspe.

Juzg. Nac. 1ª Inst. Civ. n. 12, 30/6/1978, "González, Oscar B. y otra c/ Muzzillo,
Roque E. y otro", LL 1979-A-456.

MANDATO SIN REPRESENTACIÓN

INSTRUMENTO

...comparecen A y B... Intervienen ambos por sí y exponen: Que vienen por la


presente a celebrar un contrato de mandato sin representación en los términos
del art. 1321 del Código Civil y Comercial de la Nación, de acuerdo con los
siguientes antecedentes y cláusulas dispositivas: I) ANTECEDENTES: A) A (en
adelante EL MANDANTE) es accionista de la sociedad C, con domicilio legal en
la ciudad de ... B) Con la finalidad de adquirir el control de la sociedad, EL
MANDANTE desea adquirir a diversos accionistas las acciones de su propiedad.
C) Si bien no existe ninguna restricción legal ni estatutaria que le impida ejecutar
dicho acto en su propio nombre, el MANDANTE considera que la actuación a
través de una persona que contrate por su cuenta podrá concretar las
operaciones en mejores condiciones. D) Que B (en adelante el MANDATARIO)
es una persona de gran prestigio en el ámbito metalúrgico, ramo en el que opera
la sociedad emisora de las acciones, lo que le facilitará realizar las operaciones
en interés del MANDANTE.

Estos antecedentes permiten entender la naturaleza del negocio y su carácter


lícito. Hemos explicado en la introducción correspondiente por qué entendemos
que no existe aquí simulación en los términos de los arts. 333 a 337 del Código
Civil y Comercial.

67 
 
II) CLÁUSULAS DISPOSITIVAS: En virtud de los antecedentes consignados, las
partes acuerdan: PRIMERO: El MANDANTE encomienda al MANDATARIO que,
actuando por su cuenta, realice todas las gestiones tendientes a la compra de
acciones de la sociedad C a todos los titulares de estas que accedieran a la venta
en las condiciones que se fijan en este contrato. SEGUNDO: El MANDATARIO
se obliga a realizar todas las gestiones en su propio nombre. Actuando de ese
modo concertará las condiciones de cada una de las operaciones y procederá a
celebrar los respectivos contratos de compra, los que serán notificados a la
sociedad emisora en los términos del art. 215 de la ley 19.550.

Estas dos cláusulas revelan la esencia del contrato de mandato sin


representación: existe encargo del negocio por parte del mandante, quien no
otorga representación; en consecuencia, el mandatario actúa por cuenta ajena
pero en nombre propio. La sustitución de la titularidad de los derechos adquiridos
(en este caso, la propiedad de las acciones) no se producirá en forma directa e
instantánea como en los supuestos de representación, sino en forma indirecta a
través de un nuevo acto jurídico.

TERCERO: El precio máximo que el MANDATARIO podrá pagar por la compra


será de $... por acción hasta que se haya concretado la compra del 51% del
paquete accionario (dado que el MANDANTE es actualmente titular del 23%, esto
implica la compra del 28%) y, una vez alcanzado dicho objetivo, de $... por acción.

Se supone que el mayor interés del mandante es adquirir las acciones que le
permitan ejercer el control societario, por lo cual pagará por estas un precio más
elevado. Luego decrecerá su interés, por lo que estará dispuesto a pagar un valor
menor.

CUARTO: El MANDANTE deberá proveer al MANDATARIO de los fondos


necesarios para abonar los precios de compra y cualquier otro gasto que se
genere, dentro de las 24 horas de que este se lo requiera. A su vez, el
MANDATARIO deberá rendir cuentas al MANDANTE de cada una de las
operaciones dentro de los cinco días hábiles de realizada la
compra. QUINTO: Todo impuesto o gasto de cualquier naturaleza que se
originara como consecuencia de las operaciones que se celebren en el marco de
este contrato será solventado por el MANDANTE, quien se compromete a
mantener indemne al MANDATARIO por cualquier perjuicio que la operatoria a
que se refiere este contrato pudiera ocasionarle. SEXTO: El MANDANTE
abonará al MANDATARIO un honorario equivalente al cincuenta por ciento de la
diferencia que exista entre el precio máximo de compra fijado en el artículo
tercero precedente y el precio efectivamente pagado. La retribución se abonará
al término de este contrato. SÉPTIMO: Este contrato tendrá un plazo de SEIS
MESES contado desde la fecha de esta escritura, por lo que expirará el... si con
anterioridad no se cumple su objeto. OCTAVO: El MANDATARIO se obliga a: a)
Concertar todas las operaciones que sean posibles actuando con la máxima
diligencia. Esto implica asumir sólo una obligación de medios, por lo que no será
responsable por las operaciones que, a pesar de su actuar diligente, no puedan
concretarse. b) Guardar absoluta reserva respecto de la existencia de este
contrato, no revelando en ningún caso a los presuntos vendedores ni a terceros

68 
 
la identidad del MANDANTE. c) Transmitir las acciones compradas al
MANDANTE, sin contraprestación alguna, dentro de los treinta días de vencido
el plazo fijado en el artículo séptimo. d) Dentro del mismo plazo efectuar una
rendición de cuentas final, la que se considerará aprobada por EL MANDANTE
si este no formula observaciones dentro de los treinta días. NOVENO: Para todos
los efectos legales derivados de este contrato las partes se someten a la
jurisdicción de los Tribunales de..., para lo cual constituyen domicilios especiales
en los indicados al comienzo de esta escritura.

CONSTANCIAS NOTARIALES: ...

MANDATO SIN REPRESENTACIÓN: TRANSMISIÓN AL MANDANTE DE LOS


BIENES ADQUIRIDOS (ACCIONES)

INSTRUMENTO

...comparecen A y B... Intervienen ambos por sí y exponen: PRIMERO: Por


escritura de fecha ... pasada ante mí, al folio ... de este mismo Registro Notarial
celebraron un contrato de mandato sin representación en los términos del art.
1321 del Código Civil y Comercial. SEGUNDO: En cumplimiento de dicho
contrato el señor B, en su calidad de mandatario, adquirió en su propio nombre y
por cuenta del señor A, a diversas personas, un total de ... acciones ordinarias,
nominativas, de $.... de valor nominal cada una de la sociedad C con domicilio en
esta ciudad, inscripta ... TERCERO: Esas adquisiciones fueron registradas
oportunamente a nombre del mandatario en el Registro de Accionistas de la
sociedad emisora, encontrándose a la fecha libres de gravamen de ninguna
especie. CUARTO: Las compras fueron realizadas con fondos provistos en cada
caso por el mandante. QUINTO: Dando cumplimiento a las obligación de rendir
cuentas que le impone el art. 1324, inc. f, del Código Civil y Comercial de la
Nación y expresamente el referido contrato de mandato, en este acto el
mandatario transmite al mandante la totalidad de las acciones adquiridas. Ambas
partes suscriben en este acto la pertinente comunicación a la sociedad emisora
en los términos del art. 215 de la Ley General de Sociedades. SEXTO: Ambas
partes declaran que con este acto el mandatario ha practicado la pertinente
rendición de cuentas la que es aprobada por el mandante y ha percibido de este
la retribución pactada, por lo que declaran no tener nada que reclamarse por
ningún concepto vinculado con el contrato de mandato que los ha unido.

MANDATO SIN REPRESENTACIÓN. TRANSMISIÓN AL MANDANTE DE LOS


BIENES ADQUIRIDOS (INMUEBLE)

69 
 
INSTRUMENTO

... comparecen A y B... Intervienen ambos por sí y exponen: PRIMERO: Por


escritura de fecha... pasada ante mí, al folio... de este mismo Registro Notarial
celebraron un contrato de mandato sin representación en los términos del artículo
1321 del Código Civil y Comercial. SEGUNDO: En cumplimiento de dicho
contrato el señor B, en su calidad de mandatario, mediante escritura pasada con
fecha ... ante el escribano ... al folio ... del Registro Notarial ... adquirió en su
propio nombre y por cuenta del señor A, a ... una FINCA ..., que más adelante se
describirá. TERCERO: Dicha compra fue realizada con dinero provisto por el
mandante. CUARTO: Dando cumplimiento a la obligación de rendir cuentas que
le impone el artículo 1324, inciso f, del Código Civil y Comercial de la Nación, B
transmite a A, a título de rendición de cuentas y sin contraprestación alguna, el
dominio sobre una FINCA ...

Se describirá el inmueble como en cualquier escritura que tenga por fin transmitir
el dominio. La expresión de que se transmite sin contraprestación alguna tiende
a destacar que en este caso no hay onerosidad, tampoco una liberalidad del
mandatario que está cumpliendo con una obligación propia del contrato. Se trata
de una transferencia neutra. Esto debe ser tenido en cuenta ya que en las
distintas demarcaciones se gravan con Impuesto de Sellos solo los actos
onerosos por lo que este debiera encontrarse exento. Del mismo modo no deberá
tributar Impuesto a la Transmisión de Inmuebles.

QUINTO: En consecuencia B transfiere a A el derecho real de dominio sobre el


inmueble objeto de la presente y todos los derechos inherentes a este y a la
posesión, declarando: a) Que no se encuentra inhibido para disponer de sus
bienes; b) Que el bien transmitido no reconoce embargos, hipotecas u otros
derechos reales; c) Que se transmite con impuestos, tasas y servicios al día.

El dominio se encontraba en cabeza del mandatario ya que este adquirió el bien


a su nombre sin efectuar manifestación alguna respecto de la existencia del
mandato, por tanto este formula declaraciones similares a las de toda transmisión
de dominio.

SEXTO: Por su parte B acepta la transferencia realizada a su favor y declara


encontrarse en posesión del bien descripto por traditio brevi manu ya que se
encontraba ejerciendo la tenencia sobre el mismo.

Es probable que si A realizó la compra en interés de B y con fondos que este le


proveyó haya sido el mandatario el que ocupó la cosa inmediatamente aunque
se encontrara en cabeza del mandante.

70 
 
SÉPTIMO: Ambas partes declaran que con este acto el mandatario ha practicado
la pertinente rendición de cuentas la que es aprobada por el mandante y ha
percibido de este la retribución pactada, por lo que declaran no tener nada que
reclamarse por ningún concepto vinculado con el contrato de mandato que los ha
unido.

CONSTANCIAS NOTARIALES: ....

Los certificados y demás recaudos serán similares a los cumplidos para una
escritura de compraventa.

MUTUO

DOCTRINA

Concepto

Habrá mutuo, define el Código Civil y Comercial de la Nación en el art. 1525,


cuando el mutuante se compromete a entregar al mutuario en propiedad una
determinada cantidad de cosas fungibles y este se obliga a devolver igual cantidad
de cosas de la misma calidad y especie. Debe destacarse que al suprimirse la
categoría de los contratos reales en la cual el código derogado incluía al mutuo
ahora la entrega de la cosa objeto del contrato no es constitutiva del mismo. Por el
contrario el contrato quedará perfeccionado, como todos, con el consentimiento de
las partes. En consecuencia desaparece toda regulación respecto de la promesa de
mutuo (art. 2244 del Código Civil anterior).

La actual regulación reemplaza a la contenida en los arts. 2240 a 2254 del Código
Civil y 558 a 571 del Código de Comercio.

Caracteres

71 
 
El contrato es bilateral (art. 966) ya que las partes se obligan recíprocamente: el
mutuante a entregar el objeto del contrato y el mutuario a restituirlo en el plazo
pactado y, eventualmente a pagar los intereses.

El contrato de mutuo puede ser gratuito u oneroso, según se pacten o no


intereses (art. 1527). En ambos códigos derogados, el Civil (art. 2248) y el de
Comercio (art. 560), se presumía la gratuidad del mutuo, a pesar de que la realidad
de los negocios, sobre todo en materia de préstamos entre comerciantes imponía la
onerosidad. Esto había llevado a la aplicación de la regla general según la cual los
actos de los comerciantes no se presumen gratuitos (art. 218 inc. 5º del Código de
Comercio derogado). Ahora se establece expresamente (art. 1527) la presunción de
onerosidad.

Se trata de un contrato conmutativo (art. 968) ya que al celebrarse el contrato las


partes podrán apreciar cuál serán las ventajas para cada una de ellas.

El contrato es nominado (art. 970) ya que la ley lo regula expresamente.

Respecto de la forma el código no impone ningún requisito por lo que el contrato


es no formal (art. 1015).

El contrato de mutuo hace nacer la obligación del mutuario de restituir lo que


presume la existencia de un plazo entre la celebración del contrato y el cumplimiento
de esta obligación, por lo que el contrato puede clasificarse como de ejecución
diferida.

Elementos

Los elementos tipificantes del contrato son los siguientes:

a) La obligación de una parte de entregar a la otra una cosa fungible.

b) La obligación de transferirla en propiedad. Esto implica la autorización para


consumirla ya que el mutuario gozará de todas las facultades inherentes a su
calidad de dueño de la cosa. Cuando, en el código derogado, el contrato de
mutuo requería para su perfeccionamiento la entrega de su objeto, el
perfeccionamiento del contrato coincidía con el momento de la tradición por lo
que el dominio se transmitía en el mismo acto de celebración del contrato.
Ahora, al tratarse de un contrato consensual, generará la obligación del
mutuante de entregarla por lo que el contrato de mutuo revestirá el carácter de
título para la transmisión de la propiedad, requiriéndose para que esta se haga
efectiva (art. 1892) que opere el modo que consistirá en la tradición posesoria.
Esta se configurará en el momento en que el mutuante haga entrega de la cosa
al mutuario. Como consecuencia del efecto traslativo de la propiedad, el
mutuante debe ser propietario de la cosa. Si no revistiera este carácter al
celebrarse el contrato deberá adquirirlo al momento de cumplir su obligación.

72 
 
c) La transmisión de la propiedad de la cosa implicará que el mutuario, en su
calidad de dueño, asumirá los riesgos propios de la cosa por lo que la pérdida
de esta ya sea por su culpa o por caso fortuito no lo eximirá de su obligación de
restituir. Esto constituye una simple aplicación de la máxima res perit domino.

d) La obligación de restituir esas cosas u otras, pero siempre en igual cantidad,


especie y calidad (es decir, de igual naturaleza). Si se tratara de un mutuo
dinerario y oneroso deben agregarse los intereses.

e) La existencia de un plazo en la obligación de restituir. Este se presume, salvo


pacto en contrario, pactado a favor de ambas partes, por lo que si el mutuario
quisiera devolver la cosa antes del plazo pactado, el mutuante no estaría
obligado a recibirla. Por ello, en caso de que el prestatario quisiera contar con
esa facultad, debería incluirse una cláusula expresa que la consagrara.

Forma

No se impone para este contrato ningún requisito de forma por lo que puede ser
clasificado como no formal (art. 1015). El código derogado (art. 2246) establecía el
mismo principio pero establecía que no podía ser probado en juicio si excediendo
de cierto monto, no había sido formalizado en instrumento público o privado de fecha
cierta. Esto había permitido a alguna doctrina clasificarlo como formal para la
prueba. Sin perjuicio de ello, la doctrina comercialista interpretó que la regla del art.
2246 regía solo para la prueba frente a los terceros pero no entre las partes, entre
quienes podría admitirse todo medio probatorio ya que en materia comercial regían
sobre el particular el art. 208 y siguientes del Código de Comercio derogado. Ahora
se aplicará para la prueba el principio general del art. 1019 (Cód. Civ. y Com.), lo
que obligará en la generalidad de los casos a instrumentar el contrato de mutuo.

Si el mutuo se celebra por escritura pública revestirá el carácter de título ejecutivo,


lo que le otorga ventajas procesales respecto del que está celebrado por instrumento
privado. Por otra parte, si al crédito del mutuante se le adiciona una garantía
hipotecaria que requerirá escritura pública por imperio del art. 1017, no se justificaría
prescindir de la misma forma para el contrato de mutuo al cual la hipoteca accede.

Al redactar la escritura será de buena técnica distinguir claramente las cláusulas


concernientes al contrato de mutuo de aquellas propias de la garantía hipotecaria.

Garantías

73 
 
Es habitual que se pacten garantías para el crédito nacido del mutuo. Estas
podrán ser personales o reales, según que una persona se obligue con todo su
patrimonio o mediante la constitución de un derecho real (prenda, hipoteca o
anticresis). Puede constituirse también un fideicomiso de garantía.

La garantía personal por excelencia es la fianza, que el artículo 1574 del Código
Civil y Comercial de la Nación define diciendo que "Hay contrato de fianza cuando
una persona se obliga accesoriamente por otra a satisfacer una prestación para el
caso de incumplimiento". De la normativa del Código se desprende:

1. Que es un contrato celebrado entre fiador y acreedor;

2. Que causa una obligación de garantía respecto de la obligación que tiene el


deudor en otro contrato, en virtud de la cual el fiador se obliga a satisfacer una
prestación para el caso de incumplimiento del mencionado deudor principal;

3. Es accesoria de la obligación que afianza.

La fianza puede ser simple o solidaria. En la fianza simple el fiador gozará de los
beneficios de excusión (exigir que el acreedor agote los bienes del deudor principal
antes de atacar los del fiador, art. 1583) y de división (cuando existe pluralidad de
fiadores la deuda se dividirá entre estos, art. 1589). Este beneficio es renunciable.
El fiador puede obligarse también como principal pagador (art. 1591), en cuyo caso
es considerado deudor solidario y su obligación se rige por las disposiciones
aplicables a las obligaciones solidarias.

BIBLIOGRAFÍA

ACQUARONE, María T., "Mutuo civil y el mutuo bancario: su estructuración


contractual: rol del notario en la redacción del documento", XLVII Seminario
Laureano Arturo Moreira, Academia Nacional del Notariado, Buenos Aires, mayo
2004, ps. 72 y ss.

CHOMER, Héctor O., "El contrato de mutuo en el Código Civil y


Comercial", Suplemento Especial Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, La
Ley, 2015, p. 408.

GHERSI, Carlos A., Contrato de mutuo como contrato de adhesión, Nova Tesis
Editorial Jurídica, Rosario, 2002, ps. 83 y ss.

FERNÁNDEZ MADERO, Nicolás, "Mutuo bancario: en torno a la prenda de acciones


de la prestataria", La Ley, Buenos Aires, 16 de julio de 2001, año 15, n. 133, ps. 1 y
ss.

LORENZETTI, Ricardo L., Contratos de mutuo y locación. Obligaciones en pesos y


en dólares, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2003, ps. 65 y ss.

74 
 
ORQUERA, Juan Pablo, "El mutuo hipotecario como operación de mesa de
dinero", Revista de Derecho Comercial y de las Obligaciones, Buenos Aires, año 28,
ns. 163 a 165, enero-junio, vol. 1995-A, ps. 251 y ss.

PAOLANTONIO, Martín E., "La Corte Suprema y el Cepo Cambiario", LL 2015-B-1.

JURISPRUDENCIA

CNCiv., Sala K, 7/9/2006, "Palacin de Rodríguez, María Cristina y otros c/ Bank


Boston y otro", LL 14/12/2006, 6.

CNFed. Civ. y Com., Sala III, 14/9/2004, "Liggieri, Efidia M. y otro c/ Banco de la
Nación Argentina", LL 30/12/2004, 8; DJ 2005-1, 7.

CNCiv., Sala F, 12/2/2001, "Banco Quilmes c/ Silvestri, Eduardo", LL 2001-D-102;


DJ 2001-2-768.

CNCiv., Sala C, 19/10/2000, "Grinszpun, Isidoro c/ Manfredi, José A.", LL 2001-C-


735.

CNCiv., Sala A, 1/10/1991, "Cooperativa de Crédito Ruta del Sol Ltda. c/ Del Ristoro,
Donato", LL 1992-A-111; DJ 1992-1-555.

CONTRATO DE MUTUO

INSTRUMENTO

...comparecen: A, B y C... Intervienen por sí y exponen.

Comparecen dos personas; una, el acreedor del mutuo o mutuante y la otra, el


deudor o mutuario. El mutuo puede ser garantizado con hipoteca sobre un
inmueble del deudor o de un tercero. En este caso, es el deudor quien constituirá
la hipoteca, por lo tanto, no concurre un tercero al efecto.

75 
 
CAPÍTULO I: CONTRATO DE MUTUO: PRIMERO: A DA EN PRÉSTAMO a B la
suma de... PESOS, comprometiéndose a restituirla en... cuotas mensuales,
iguales, consecutivas y vencidas, aplicando el sistema francés, de... pesos cada
una, que incluyen el interés convenido entre las partes, venciendo la primera de
ellas el día... y las restantes el mismo día de los meses subsiguientes.

Durante la vigencia del código anterior era indispensable que la entrega del
dinero objeto del mutuo se realizara en el mismo acto de celebración del contrato
ya que, por tratarse de un contrato real, de lo contrario no se hubiera configurado
el contrato. Al eliminarse esta categoría, el dinero podría entregarse en el acto o
con posterioridad. En este caso del contrato habría nacido la obligación del
mutuante de entregarlo. El incumplimiento de este deber facultaría al mutuario a
demandarle el cumplimiento o a resolver el contrato por incumplimiento. De
cualquier modo es habitual que el instrumento se suscriba en el mismo momento
en que se entrega el capital.

VARIANTE 1: En el plazo de... la suma adeudada devenga un interés del... por


ciento anual sobre saldos deudores, que se abonará en forma mensual vencida,
el día... de cada mes, venciendo en consecuencia el primero de los pagos el... y
los restantes el mismo día de los meses subsiguientes. En cada oportunidad se
liquidará el Impuesto al Valor Agregado sobre los intereses cuando corresponda.

SEGUNDO: Las cuotas deberán abonarse en las fechas convenidas, en el


domicilio del acreedor indicado en esta escritura o el que constituyera en el futuro,
siempre dentro del radio de la ciudad de...

El lugar de pago es el designado por acuerdo de las partes (art. 873 Cód. Civ, y
Com.). Si no se lo designa es el domicilio del deudor al momento de la obligación
(art. 874 Cód. Civ. y Com.).

TERCERO: La falta de pago de una de las cuotas establecidas en el artículo


primero producirá la mora de pleno derecho obligando al deudor al pago de los
intereses punitorios que se establecen en la cláusula quinta.

CUARTO: La falta de pago de dos cuotas de capital e interés facultará al


acreedor, previa intimación por medio fehaciente dirigida al domicilio constituido
en la cláusula ... por el plazo de cinco días hábiles, declarar la caducidad de los
plazos y reclamar la totalidad de lo adeudado por capital e interés.

Esta cláusula es habitual ya que, de lo contrario, ante la falta de pago de las dos
cuotas que habilitan la ejecución, el acreedor se vería obligado a promover la
ejecución solo por los servicios en mora e ir accionando luego respecto de cada
período que vaya venciendo.

QUINTO: Mientras subsista la mora, la parte deudora deberá abonar un interés


punitorio del... por ciento mensual, que se calculará sobre el total de lo adeudado
en concepto de capital.

76 
 
Este es un interés moratorio, también denominado punitorio, imputable a título de
sanción.

CAPÍTULO II: CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA: PRIMERO: En garantía de lo


adeudado, y sin perjuicio de responder con todos sus bienes presentes y futuros,
la parte deudora GRAVA CON DERECHO REAL DE HIPOTECA en primer grado
a favor de la parte acreedora la finca de su propiedad,... por la suma de...

No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles individualizados (art.


2205 Cód. Civ. y Com.). A su vez, el art. 2209 exige que el inmueble que grava
la hipoteca esté determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie,
colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral y cuantas
especificaciones sean necesarias para su debida individualización.

SEGUNDO: Las partes convienen en subordinar esta hipoteca a las siguientes


cláusulas y condiciones: I) La mora será automática y dará derecho al acreedor
a iniciar el juicio hipotecario con el vencimiento de la segunda cuota, previa la
intimación que se prevé en el art. cuarto del contrato de mutuo. II) También
caducarán los plazos acordados, de pleno derecho, sin necesidad de
interpelación alguna judicial o extrajudicial y se hará exigible lo adeudado con las
modalidades y penalidades establecidas en el artículo anterior, cuando en
relación con el inmueble gravado se realicen los actos que se expresan a
continuación, cuyas consecuencias serán inoponibles a la parte acreedora: a)
locación o préstamo de uso total o parcial, constitución de usufructo, uso y
habitación, servidumbre, anticresis, concesión de tenencia, uso o explotación a
terceros por cualquier título; b) cualquier otro acto de disposición material o
jurídica que directa o indirectamente pudiera tener como consecuencia disminuir
el valor del inmueble y c) cambiar el destino del bien hipotecado. TERCERO: La
parte deudora se obliga a asegurar, en el día de la fecha, el bien hipotecado
contra riesgo de incendio o de destrucción total o parcial por cualquier otra causa,
en una compañía de notoria responsabilidad, a satisfacción de la parte acreedora,
por un monto y plazo no inferiores al del mutuo convenido en esta escritura,
ampliándolos en caso de ser necesario por actualización del capital o atraso en
la devolución, endosando en todos los casos la respectiva póliza a favor de la
parte acreedora. CUARTO: La parte deudora se obliga a: 1) mantener el
inmueble en buen estado; 2) abonar a cada vencimiento los impuestos, tasas y
contribuciones que lo gravan. La falta de cumplimiento a esta obligación, una vez
intimada la parte deudora a cumplirla en un plazo de quince días corridos,
permitirá a la parte acreedora realizar los pagos por su cuenta, a costa de la parte
deudora, sin perjuicio de producirse la caducidad de los plazos y de aplicarse en
consecuencia lo previsto en los artículos anteriores; 3) ocupar exclusivamente el
bien gravado para vivienda suya y de su grupo familiar, no pudiendo darlo en
arrendamiento ni comodato sin el consentimiento previo de la parte acreedora.
Tales actos serán inoponibles a la parte acreedora y a quien adquiera en subasta
judicial; 4) abstenerse de realizar cualquier acto que disminuya el valor del
inmueble. También se aplicarán las previsiones de estos artículos en el caso de
quiebra o concurso de la parte deudora. QUINTO: Queda facultada la parte
acreedora para efectuar inspecciones periódicas en el inmueble y requerir la
documentación pertinente para verificar el cumplimiento de las obligaciones
tomadas a cargo de la deudora. SEXTO: Complementariamente, las partes
convienen: a) Constituir domicilios especiales en los siguientes: la parte deudora

77 
 
en el inmueble hipotecado y la parte acreedora en el indicado en el artículo I) de
la presente escritura. Estos domicilios se transmitirán a los sucesores universales
o singulares de ambas partes. b) Someterse a la jurisdicción de los Tribunales
de... con renuncia a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles. c) El
remate se realizará en la localidad que designe la parte acreedora. d) El martillero
será designado por la parte acreedora. e) El inmueble saldrá a la venta
completamente desocupado y con la base de la deuda por todo concepto a la
fecha de la subasta, con más los acrecidos estimados hasta la fecha presunta de
cobro. Si fracasare el remate por falta de postores, podrá la parte acreedora a su
elección pedir se le adjudique en pago por la base, o bien disponer un nuevo
remate, reduciéndose la base en un veinticinco por ciento. Si tampoco existieren
postores, se ordenará la venta sin limitación de precio, si la parte acreedora no
solicita se le adjudique en pago por la base del segundo remate.

Para la ley procesal nacional, los martilleros son designados por el juzgador,
previo sorteo —arts. 563, 577, 596 y ss. CPN—. Si no existiere acuerdo de partes,
se fijarán como base los dos tercios de la valuación fiscal actualizada
correspondiente al inmueble. Y no es posible soslayar que el juez tiene la facultad
de apartarse de la tasación o de lo estipulado por las partes, fijando la base en
una suma que impida que los bienes sean malvendidos —art. 578 CPN—.
Sentado ello, en cuanto régimen especial de ejecución de hipotecas del Título 5
de la ley 24.441, cabe señalar que, verificado el estado del inmueble, el acreedor
ordenará por sí, sin intervención judicial, la venta en remate público del inmueble
afectado a la garantía, por intermedio de martillero que designe y con las
condiciones usuales de plaza —art. 57 ley 24.441—.

SÉPTIMO: La parte deudora toma a su exclusivo cargo todos los gastos y


honorarios de esta hipoteca, su inscripción, reinscripción, así como los de
cancelación, cuya escritura será otorgada por ante el escribano que designe la
parte acreedora.

OCTAVO: Las partes constituyen domicilios especiales en los denunciados en la


comparecencia. El domicilio constituido por el hipotecante subsistirá aun respecto
de quienes le sucedan en el dominio, sea a título singular o universal. En caso de
cambio, para que produzca efectos, es imprescindible que el nuevo domicilio esté
comprendido en el perímetro de esta ciudad y, además, sea notificado por medio
fehaciente.

En principio, el domicilio constituido en la escritura pública es válido y, por


consiguiente, surten efecto las notificaciones allí practicadas.

NOVENO: Cualquier cuestión que pudiere suscitarse entre las partes será
dirimida por..., y estas renuncian a cualquier otro fuero o jurisdicción que pudiere
corresponderles.

La competencia atribuida a los tribunales nacionales es improrrogable; puede


exceptuarse la competencia territorial en asuntos exclusivamente patrimoniales,
que podrá ser prorrogada de conformidad de partes y, en los asuntos de índole
internacional, la prórroga podrá admitirse aun a favor de jueces extranjeros o de
árbitros que actúen fuera de la República.

78 
 
DÉCIMO: Sin perjuicio de lo pactado en las cláusulas precedentes, las partes
establecen expresamente someter la ejecución hipotecaria a las normas
reguladas en el título V de la ley 24.441, "Régimen especial de ejecución de
hipotecas", a exclusiva opción de la parte acreedora.

Las hipotecas en las cuales se hayan emitido letras hipotecarias y todas aquellas
en que se haya convenido expresamente someterse a las disposiciones del Título
5 de la ley 24.441 quedan comprendidas por las disposiciones de la mencionada
norma jurídica. En cuanto a las hipotecas en las cuales se ha optado por este
régimen, cabe resaltar que la ley no exige recaudos específicos para la opción.
De modo que es suficiente cualquier expresión, por breve que fuere. Nada obsta
a que se pacte que la adopción del régimen depende de la decisión del acreedor.
Si no media pacto expreso entre las partes, se aplicará el régimen ordinario que
la ley procesal local prevea para la ejecución hipotecaria.

UNDÉCIMO: En relación con la hipoteca constituida por su cónyuge, C presta el


asentimiento a que refiere el artículo 470, inc. a) del Código Civil y Comercial.

Este acto requerirá el asentimiento conyugal previsto en el art. 470, inc. a) del
Código Civil y Comercial cuando el bien gravado fuera ganancial. Cuando siendo
propio constituya la vivienda familiar será necesario por lo dispuesto en el art. 456
respecto de los cónyuges o en el art. 522 respecto de los convivientes.

CONSTANCIAS NOTARIALES...

Nota: No hemos incluido expresamente la cláusula por la cual el deudor acepta


que el acreedor retenga su título de propiedad durante la vigencia de la hipoteca,
a pesar de que se trata de una cláusula usual y generalmente impuesta cuando
el acreedor es una entidad financiera, porque entendemos que esta imposición
puede ser violatoria del artículo 17 de la Constitución Nacional.

NEGOCIO EN PARTICIPACIÓN

DOCTRINA

79 
 
1. Supresión de la sociedad accidental o en participación como tipo social

La ley 26.694 suprime la denominada sociedad accidental o en participación,


eliminando toda su regulación como tipo social al derogar los artículos 361 y
siguientes de la ley 19.550. Este tipo se definía como aquel cuyo objeto era la
realización de una o más operaciones determinadas y transitorias, a cumplirse
mediante aportaciones comunes y a nombre personal del socio gestor (texto del art.
361, hoy derogado).

Sus rasgos característicos precisaban que el objeto social estaba limitado a la


celebración de una o más operaciones determinadas o transitorias mediante la
actuación del socio gestor, manteniéndose la existencia de la sociedad oculta frente
a terceros. Por supuesto, carecía de personalidad jurídica, denominación y demás
atributos. No debía cumplir requisitos formales ni tampoco su contrato se inscribía
en el entonces Registro Público de Comercio (conf. art. 361 Ley 19.550 y 36, inc. 3,
del Cód. de Com).

Sin perjuicio de lo expuesto, esta sociedad contemplaba un régimen de


aportaciones, mencionados en la definición, con una marcada diferencia con los
restantes tipos sociales, ya que estas aportaciones ingresaban directamente al
patrimonio del socio gestor, por cuanto la sociedad no tenía personalidad jurídica.
Todas las negociaciones y las relaciones frente a terceros se realizaban con el socio
gestor, quien adquiría derechos y asumía obligaciones, y si había más de un socio
gestor, estos eran responsables solidariamente.

La doctrina había señalado que la designación empleada por la ley podía resultar
engañosa, por presentar los conceptos de sociedad accidental o en participación,
como sinónimos, cuando en realidad, ambos presentas diferencias, en tanto, una
sociedad accidental es la que su objeto se limita a concretar uno o mas negocios
determinados, sin que el vínculo se extienda mas de lo necesario para concluir esos
negocios individuales mientras que la participación permite aludir la situación de
cualquier persona física o jurídica que concede una participación en las utilidades
de sus negocios a uno o mas terceros por toda la duración de la empresa o por
tiempo determinado (Nissen, R., Ley de Sociedades Comerciales, t. III, p. 530 y ss.),
lo cual desde ya, exhibe una notoria distinción no contemplada.

Los rasgos propios de este tipo social justificaron críticas doctrinarias de quienes
veían que estas operaciones se podían canalizar mediante contratos asociativos sin
personalidad jurídica y suprimir el tratamiento de la figura como tipo social.

Esta postura es la que adopta el Código Civil y Comercial de la Nación


reconociendo que es muy habitual que se celebren vínculos de colaboración
asociativa que realmente no constituyen una sociedad, aunque la persistencia de
modelos basados en sociedades, hace que con demasiada frecuencia, se los
confunda y se termine calificando como tales, lo que son convenciones que no
generan el nacimiento de un sujeto de derecho, con los perjuicios que ello ocasiona.
Si bien existe en esta vinculación una colaboración asociativa, actuando en un plano
de coordinación y compartiendo intereses comunes, su integración no es total sino
parcial, ya que ninguno pierde su individualidad, ni disuelve su organización ni
contribuye a crear una nueva persona jurídica.

80 
 
2. El contrato asociativo. Características

Se considera contrato asociativo, todo contrato de colaboración, de organización


o participativo, con comunidad de fin que no sea sociedad (art. 1442).

Su estructura difiere de la que disponen los contratos de "cambio" en que las


partes intercambian prestaciones, por tal motivo, el artículo 1443 dispone que si las
partes son más de dos, la nulidad del contrato respecto de una de ellas, no produce
la nulidad entre las demás y el incumplimiento de una no excusa el de las otras,
salvo que la prestación de la que incumple o respecto de la cual el contrato sea nulo,
sea necesaria para la realización del objeto del contrato.

En pleno ejercicio de la libertad contractual consignada en el art. 958, se consagra


la dispensa de contenidos, es decir, que sin perjuicio de optar por los tipos
asociativos regulados en las secciones integrantes del capítulo, las partes tienen
libertad para configurar estos contratos con otras elecciones (art. 1446). No están
sujetos a requisitos de forma (art. 1444), salvo lo dispuesto en cada sección
pertinente.

Aun cuando la inscripción de estos contratos esté indicada con relación a tipos
específicos, el artículo 1447 admite que los no inscriptos producen efectos entre las
partes.

Las normas dejan a salvo que aun cuando una de las partes trate con un tercero
en nombre de todas las partes o de la organización común establecida en el contrato
asociativo, las otras partes no devienen acreedores o deudores respecto del tercero,
sino de conformidad con las disposiciones sobre representación (arts. 358 y ss.), lo
dispuesto en el contrato o las normas de las secciones particulares del capítulo,
motivo por el cual queda descartada la generación de obligaciones sin que la
actuación que pretenda configurarlas ejerza una función representativa.

Quedan excluidas la aplicación de las normas de este capítulo a las comuniones


de derechos reales y a la indivisión hereditaria (art. 1442 in fine), las que se regirán
específicamente por las normas particulares propias de su naturaleza.

3. Negocio en participación

El Código define el concepto del negocio en participación de un modo semejante


o similar a como lo hacía la ley 19.550, en tanto su objeto es la realización de una o
mas operaciones determinadas a cumplirse mediante aportaciones comunes y a
nombre personal del gestor.

81 
 
Como todo contrato asociativo no es sujeto de derecho, tampoco tiene
denominación por cuanto los terceros adquieren derechos y asumen obligaciones
solamente con el gestor (art. 1449), quien responde ilimitadamente y solidariamente
con el otro, si hubiere más de un gestor.

No está sujeto a requisitos de forma. Tampoco se inscribe en el Registro Público.

El art. 1450 denomina partícipe al que no actúa frente a los terceros, en cuyo caso
no tiene acción contra estos ni estos contra aquel, en tanto no se exteriorice la
apariencia de una actuación común.

Si bien se ha suprimido la referencia contenida en el artículo 364 de la ley 19.550,


que hacía aplicable las normas establecidas para los socios comanditarios, en
materia de control del partícipe sobre la administración, el artículo 1451 reconoce el
derecho del partícipe a que se le brinde información y acceso a la documentación
del negocio. También lo faculta a requerir que se rinda cuentas de la gestión
conforme lo pactado y en su defecto anualmente y al concluir la negociación (art.
1451).

Las pérdidas que puede sufrir el partícipe no pueden superar el valor de su aporte
(art. 1452 conf. art. 365 de la ley 19.550).

El negocio en participación se rige por las normas del capítulo respectivo del
Código y las disposiciones de los contratos asociativos (art. 1442), sin que le sean
aplicables las reglas de la sociedad colectiva como disponía el art. 366 de la ley
19.550.

NEGOCIO EN PARTICIPACIÓN PARA LA


CONSTRUCCIÓN DE UN EDIFICIO

INSTRUMENTO

...comparecen A y B. Intervienen ambos por sí y


exponen: Que por la presente vienen a celebrar un
contrato que regule un NEGOCIO EN PARTICIPACIÓN
de acuerdo al régimen establecido en los artículos 1449
y siguientes del Código Civil y Comercial de la Nación y
los demás aplicables de los contratos asociativos, y las
cláusulas que a continuación se
establecen: PRIMERO: A partir de la fecha de esta
escritura A y B celebran este contrato destinado a

82 
 
documentar un NEGOCIO EN PARTICIPACIÓN, en la
cual A será gestor de toda la negociación mientras que
B asumirá la calidad de partícipe del mismo, sin
exteriorizar su condición ni intervenir en la gestión y
desarrollo del negocio, comprometiéndose a efectuar
aportaciones en la proporción que se indica
seguidamente.

El artículo contiene la individualización de cada uno de


los contratantes, dentro de la modalidad asignada por
esta figura. Recuérdese que este contrato, si bien es
asociativo, no produce el nacimiento de un sujeto de
derecho.

SEGUNDO: El negocio que A gestionará en forma


exclusiva y del que B participará, consiste en la
adquisición de la propiedad del inmueble ubicado en la
calle ... número ..., entre las de ... y ... edificado en el lote
... de la manzana ... NOMENCLATURA CATASTRAL:
Circunscripción ..., Sección ..., Manzana ... Parcela ... su
escrituración a nombre del gestor y la construcción, en
ese predio, de un edificio bajo el régimen de la propiedad
horizontal, la venta de las unidades proyectadas y las
resultantes, a favor de quienes resulten adquirentes y la
distribución de los resultados obtenidos entre el gestor y
el partícipe, de acuerdo con las reglas de este contrato.

El objeto de este negocio es precisamente la operación


que se detalla. El objeto se encuadra en el concepto
indicado en el artículo 1448 Cód. Civ. y Com., aunque
podría apartarse del mismo, atento la libertad de
contenidos proclamada por el art. 1446.

TERCERO: El negocio descripto en el artículo anterior


requiere la inversión de las siguientes sumas de dinero,
que los contratantes aportarán en las condiciones que
se indicarán: a) la cantidad de pesos ... en concepto de
precio para la adquisición del bien inmueble antes
descripto, b) la cantidad de pesos ..., en concepto de
gastos que devengará la escrituración del bien a nombre
del gestor mas los honorarios del corredor inmobiliario
que interviene en la operación, c) la suma de pesos ...
en concepto de presupuesto estimado para la
construcción del edificio, a ser invertido durante el
primer año, d) la suma de pesos ... en concepto de
gastos y honorarios a devengar por la confección de
planos y la gestión de su aprobación ante la organismos
competentes de la ciudad de ..., e) la suma de pesos ...
en concepto de presupuesto a invertir en la finalización
de la obra, importes cuya liquidación y pago queda

83 
 
condicionado al hecho que no se enajene a terceros
interesados alguna de las unidades proyectadas y f) la
suma de pesos ... presupuestada estimativamente para
afrontar los tributos que gravan la actividad a desarrollar.

El negocio en participación requiere de aportaciones


comunes como se desprende de la propia definición del
contrato.

CUARTO: El proyecto constructivo se realizará de


acuerdo al plano, especificaciones, presupuestos,
memoria descriptiva, alternativas de ejecución, plazos
de terminación con indicación de etapas y cronograma
de inversiones confeccionados por el gestor y que se
firman en ANEXO I de este contrato, como parte
integrante del mismo. La Dirección de Obra estará a
cargo del Arquitecto ..., designado por el partícipe. La
construcción del edificio será ejecutada por ... designada
de común acuerdo entre el GESTOR y el PARTÍCIPE.
Todas las demás contrataciones serán propuestas por
el GESTOR quien deberá informar al PARTÍCIPE de las
mismas para que brinde su
conformidad. QUINTO: Conforme la naturaleza propia
de este negocio ambas partes establecen, en este
artículo, los porcentuales de participación con el cual
concurrirán a este negocio y que serán utilizados para
determinar las sumas a invertir por cada uno de los
contratantes y servirá de base para distribuir los
resultados obtenidos en la negociación. B, el partícipe,
concurrirá hasta el ochenta por ciento (80%) de la
inversión total del negocio y participará en igual
proporción en los beneficios y resultados que se
obtengan y A, el gestor, lo hará hasta el veinte (20%) por
ciento, de la inversión total del negocio y participará en
igual proporción en los beneficios y resultados que se
obtengan. SEXTO: Las aportaciones se efectuarán
conforme al cronograma de inversiones establecido en
el artículo TERCERO, y serán entregadas y
administradas por el GESTOR; quien otorgará recibo en
todas las oportunidades que fuere
necesario. SÉPTIMO: De acuerdo con la naturaleza de
este negocio, todas las inversiones, contrataciones,
adquisiciones y la ejecución de las respectivas tareas
quedan a cargo exclusivo del GESTOR, sin perjuicio de
la supervisión que el PARTÍCIPE podrá ejercer en
cualquier tiempo.

El cumplimiento de las operaciones que constituye el


objeto del contrato se realiza a nombre personal del
gestor (art. 1448) quien adquiere los derechos y contrae
las obligaciones (art. 1449).

84 
 
OCTAVO: Cada tres meses el GESTOR informará
al PARTÍCIPE del estado de las inversiones realizadas,
los gastos, compras, contrataciones, y rendirá cuentas
detalladas de toda la gestión encomendada. Informará
además del estado de aprobación de planos y demás
habilitaciones que la ejecución de la obra requiera. Toda
modificación, alteración o reforma a los presupuestos,
especificaciones, memorias y cronogramas requerirá de
la conformidad del PARTÍCIPE a quien se le
suministrará toda la información necesaria a los efectos
de adoptar la pertinente resolución. Asimismo deberá
adecuar el programa de inversiones a los ingresos que
por enajenaciones de unidades a construir se obtengan.

Le asiste al partícipe el derecho a recibir información,


tener acceso a la documentación relativa al negocio y
que se practique rendición de cuentas en el plazo
pactado (art. 1451).

NOVENO: Dentro de los tres meses de la fecha de hoy,


ambos contratantes de común acuerdo fijarán los
precios y las condiciones de venta de las unidades
proyectadas a los efectos de su ofrecimiento a los
interesados en adquirirlas. Los contratos, boletos y
demás documentos que deban suscribirse como
consecuencia de las operaciones concertadas serán
firmados por el gestor como único titular de dominio del
bien inmueble. DÉCIMO: El gestor queda obligado en
ejercicio de las funciones asumidas por este contrato a:
a) suscribir la escritura de adquisición del inmueble
relacionado en este instrumento, b) presentar los planos
y proyectos de la obra a ejecutar ante las autoridades
correspondientes y toda otra documentación necesaria,
c) suscribir los contratos de dirección de obra y de
construcción del edificio, d) realizar todas las
contrataciones de materiales para la obra y los servicios
que posibiliten su ejecución, contratar el personal
técnico, administrativo u obrero que corresponda;
contratar todo tipo de seguros, etcétera; e) firmar boletos
de compraventa a favor de adquirentes de unidades en
propiedad horizontal por los precios y condiciones que
se establezcan de común acuerdo entre gestor y
partícipe, f) cobrar y percibir las cuotas integrativas del
precio, otorgar recibos, g) administrar los fondos que
ingresen como consecuencia de la negociación, h)
entregar a su tiempo la posesión de la unidad
construida, i) otorgar el reglamento de copropiedad del
inmueble, y las escrituras de las unidades resultantes a
favor de los adquirentes, j) efectuar las rendiciones de
cuentas al participe dentro de los plazos convenidos,

85 
 
elaborar liquidaciones, balances y demás estados, k)
efectuar las liquidaciones de los importes que le
corresponda percibir al partícipe como resultado de este
negocio de acuerdo a lo que se dispone en el articulo
pertinente. l) operar con bancos y entidades financieras,
pudiendo abrir cuentas de ahorro o corrientes, efectuar
depósitos en dichas cuentas o certificados a plazo fijo y
extracciones de cualquier tipo, m) Otorgar poderes
generales o especiales y revocarlos y firmar todas las
escrituras de cualquier tipo y naturaleza y demás
instrumentos públicos o privados que fuese menester,
con las cláusulas y condiciones propias de cada
acto. UNDÉCIMO: El GESTOR tiene prohibición
absoluta de enajenar a cualquier título o gravar con
derechos reales el inmueble adquirido para construir el
edificio, de un modo diferente al autorizado en este
contrato. Tampoco otorgará fianzas o avales de
cualquier tipo, salvo que cuenten con la aprobación del
partícipe. DUODÉCIMO: Todos los contratantes
asumen la obligación de integrar la totalidad de los
fondos necesarios para la adquisición del inmueble, la
ejecución de la obra, incluidos materiales, mano de
obra, honorarios, etc.; los impuestos que se generen,
derechos de construcción; gastos de otorgamiento del
respectivo Reglamento de Copropiedad y
Administración y gastos de
escrituración. DECIMOTERCERO: Las aportaciones se
efectuarán en forma mensual, del 1 al 5 de cada mes, a
partir del ... que se estipula como primer vencimiento,
sobre la base del cronograma de inversiones, en el
domicilio del gestor, quien en cada oportunidad otorgará
recibo. El primer aporte, destinado a la compra del
terreno y los gastos pertinentes detallados en el artículo
segundo de este contrato, será integrado dentro de los
cinco días de la fecha de hoy, en el domicilio
del GESTOR. DECIMOCUARTO: Cubiertas las
erogaciones devengadas por el negocio desarrollado y
efectuada una razonable previsión, en su caso, los
excedentes que se obtuvieren se distribuirán de la
siguiente manera: a) el siete (7%) por ciento como
retribución convenida para el GESTOR por toda la labor
desarrollada en este negocio en participación y la
administración, b) el setenta y cuatro con cuarenta
(74,40%) por ciento para el PARTÍCIPE por la inversión
realizada y c) el dieciocho con sesenta (18,60%) por
ciento al GESTOR por la inversión efectuada. En caso
de registrarse pérdidas, para el partícipe estas se
limitarán al valor de su aporte como máximo de acuerdo
a lo dispuesto por el artículo 1452 del Código Civil y
Comercial. Mientras no existan excedentes a distribuir
el GESTOR no podrá percibir el porcentual de
retribución pactado.

86 
 
El contrato regula la distribución de los resultados
obtenidos, dejándose a salvo que las pérdidas que
afecten al partícipe no pueden superar el valor de su
aporte (art. 1452).

DECIMOQUINTO: Ambos contratantes deberán hacer


frente a las obligaciones derivadas de este negocio y el
incumplimiento de cualquiera de ellos ocasiona la mora.
La mora en las aportaciones, en todos los casos, se
produce de pleno derecho y sin necesidad de
interpelación de ninguna clase. Si fuera el partícipe
quien incurre en mora, el gestor le aplicará sobre los
montos no integrados un interés punitorio y
compensatorio del tres por ciento mensual contado
desde el vencimiento del plazo para el pago hasta la
total cancelación de la deuda. Si fuere el gestor quien
incurriere en mora, adeudará igual tasa de interés por
las aportaciones no integradas, en cuyo caso el importe
del interés devengado se acreditará automáticamente
como crédito a favor del partícipe y será exigible en
forma directa a partir del vencimiento. El contratante no
moroso podrá incrementar su aportación, en cuyo caso
se generará un crédito a favor del aportante, el cual le
será reintegrado en la primera oportunidad que fuere
posible con más el interés pactado
anteriormente. DECIMOSEXTO: Si alguno de los
contratantes incurriere en el incumplimiento de tres
cuotas sucesivas de los compromisos de aportes, el otro
contratante podrá exigir la resolución del presente
contrato. En el caso que las aportaciones del moroso no
superen el treinta por ciento de su compromiso del
aporte total, perderá la totalidad de las sumas aportadas
a título indemnizatorio. Si, por el contrario, las
aportaciones fueren superiores al indicado, se dará por
perdido el treinta por ciento indicado, a título
indemnizatorio y el saldo le será reintegrado en diez
cuotas mensuales e iguales, sin ajuste ni interés alguno.

El éxito del negocio común requiere de cada uno de los


contratantes el pago puntual de sus aportes, por lo que
el contrato debe contener normas severas para el
incumplidor. La exclusión por incumplimiento del aporte
prometido se encuentra expresamente prevista en la
norma citada en el texto del contrato. Esto no implica
una aplicación de la cláusula comisoria tácita, propia de
los contratos bilaterales (arts. 1087 y ss. del Código Civil
y Comercial), lo que acarrearía la resolución del
contrato, sino que configura un efecto característico de
los contratos asociativos. Tampoco es factible que uno
de los contratantes deje de cumplir con su aporte porque
otro no lo haga efectivo, amparándose en la excepción

87 
 
de incumplimiento prevista en el art. 1031 del mismo
Código (ver art. 1443).

DECIMOSÉPTIMO: En caso que la resolución del


contrato afecte al GESTOR de este negocio, este queda
comprometido a transferir el dominio del inmueble
adquirido a su nombre a favor del partícipe o de quien él
indique, a fin de continuar el negocio convenido,
quedando concluido el negocio en participación
celebrado. El GESTOR que hubiere incurrido en mora
pierde el derecho a recibir la retribución del siete (7%)
pactada, salvo los importes que hubiere recibido los
cuales quedarán como percibidos en forma
definitiva. DECIMOCTAVO: Mediando fallecimiento de
cualquiera de los contratantes, el negocio en
participación podrá continuar con los herederos del
fallecido, si estos aceptan continuarlo. En caso de no
hacerlo, el haber que corresponda al causante, el que
será igual a la totalidad de los aportes efectuados, se
abonará en diez cuotas mensuales, iguales y
consecutivas, sin ajuste ni interés
alguno. DECIMONOVENO: En caso de concurso de
alguno de los socios se lo considerará excluido y se le
liquidará su haber conforme lo establecido en la cláusula
decimotercera. VIGÉSIMO: Concluida definitivamente
le negociación que constituye el objeto de este contrato,
se procederá a liquidar los remanentes existentes de
acuerdo con las proporciones establecidas en el artículo
décimo tercero. En caso que existan unidades sin
enajenar a terceros adquirentes, los firmantes podrán
resolver adjudicarse y distribuirse las mismas en las
proporciones que correspondan como restitución de los
aportes efectuados y el pago de los resultados del
negocio. VIGÉSIMOPRIMERO: Para cualquier cuestión
vinculada con el presente contrato, su interpretación o
ejecución, las partes se someten a la jurisdicción y
competencia de los Tribunales Nacionales de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, con exclusión de cualquier
otro fuero o jurisdicción que pudiere corresponder,
constituyendo domicilios especiales en los
anteriormente indicados, donde serán válidas y firmes
todas las notificaciones que se practiquen.

CONSTANCIAS NOTARIALES...

88 
 
PARTICIÓN DE BIENES POR DISOLUCIÓN DE
LA SOCIEDAD CONYUGAL

DOCTRINA

La adjudicación de bienes por disolución de matrimonio plantea la necesidad de


establecer en primer término la situación que se genera cuando, mediando
sentencia firme de divorcio, el juez decreta la "disolución de la sociedad conyugal".

Sin perjuicio de que la calificación de sociedad conyugal como atribución de


naturaleza jurídica al patrimonio ganancial ha merecido múltiples críticas y la
mayoría de la doctrina entiende que hay un patrimonio matrimonial ganancial y no
una verdadera "sociedad", lo cierto es que será preciso conceptuar de qué modo
pueden partir los ex cónyuges, cuáles son los bienes objeto de la partición y cuál es
el carácter atribuible a cada uno de ellos, cuando las titularidades no son conjuntas
sino individuales.

Dado que la adjudicación atribuye titularidad en la propiedad sobre los bienes que
se tienen en comunidad, el divorcio produce la extinción de la comunidad con efecto
retroactivo al día de la notificación de la demanda o de la petición conjunta de ambos
cónyuges y genera la aparición, hasta que la partición se produzca, del llamado
"estado de indivisión post comunitaria", con independencia de las titularidades
generadas durante la vigencia del matrimonio.

De este modo, las reglas aplicables a la división de herencias serán también de


aplicación en el caso de muerte de alguno de los cónyuges o por el divorcio
decretado.

La extinción de la comunidad también se produce por la separación judicial de


bienes que se hubiere solicitado debiendo procederse a la partición en el caso de
que hubiere habido algunos bienes que quedaran indivisos, aplicándose a ellos todo
lo relativo al régimen de indivisión post comunitaria y su partición.

Por aplicación analógica del principio que en materia sucesoria establece la


elección de la forma partitiva cuando los herederos son mayores y capaces, los ex
cónyuges pueden elegir partir del modo y por la forma que estimen conveniente.

Este criterio, si bien de toda lógica y que hoy en día nadie cuestiona, tuvo sin
embargo sus cuestionamientos en la sede de algunos registros (caso de la Capital
Federal, por ejemplo), los que creyeron ver la necesidad de presentar siempre en el
expediente judicial el convenio partitivo para obtener la homologación pertinente,
desconociendo que la forma escritura pública permite obviar ese paso, y que solo
se requiere la firmeza de la sentencia que decreta el divorcio o la separación
personal.

89 
 
Con los años, el criterio mencionado dio paso a la posibilidad de partición privada
por escritura pública e inscripción registral, sin más requisitos que la firmeza de la
sentencia respectiva, habiéndose acogido esta posibilidad en los registros
inmobiliarios del automotor e incluso en la propia Inspección General de Justicia.

La partición judicial requiere de la denuncia de los bienes que integran la masa


ganancial en el juicio respectivo, en el que podrán ponerse de manifiesto, asimismo,
los distintos créditos que requerirán de compensación, o incluso podrá plantearse la
recalificación de la naturaleza de alguno de los bienes que no pudo tener efectos
frente a terceros durante la vigencia del matrimonio para no afectar derechos de
posibles acreedores, pero que tendrá plena eficacia planteado en esta oportunidad,
para la correcta atribución de las definitivas titularidades.

La partición judicial podrá ser inscripta en los respectivos registros por la vía del
testimonio librado a esos efectos, una vez cumplidos los recaudos fiscales (pago de
la tasa judicial) y obtenida la homologación y orden de inscripción necesarias.

En virtud de lo dicho, ningún impedimento existe para que los ex cónyuges opten
por volcar el acuerdo presentado en el expediente y debidamente homologado en
escritura pública, la que contendrá los mismos requisitos exigibles para la inscripción
del instrumento librado en los autos respectivos y que anteriormente se refirieron.

Las ventajas de la matricidad así otorgada son innegables.

Pero la forma partitiva también puede ser hecha directamente en escritura


pública, sin necesidad de la denuncia previa de los bienes en el expediente, por
aplicación de lo preceptuado en el ámbito sucesorio, la que con tendrá la
manifestación de voluntad de los ex cónyuges, quienes también en este ámbito
podrán compensar créditos existentes o atribuir titularidades exclusivas
reconociendo orígenes distintos de los que en el ámbito de las relaciones externas
se manifestaron durante la vigencia del régimen matrimonial.

Naturaleza de los bienes integrantes de la partición y carácter de la


atribución

En principio, la partición de bienes en la disolución del matrimonio exige una


composición de la masa partible integrada por los bienes de carácter ganancial, con
independencia de las titularidades compartidas o exclusivas.

Se pierde, así, el efecto que frente a los acreedores tuvo la exteriorización durante
el matrimonio (respuesta frente a la agresión patrimonial por parte de los
acreedores) y, por el nacimiento del estado de indivisión, cada cónyuge tiene
derecho al todo o a una parte alícuota del todo.

Esto en función de la libertad partitiva que rige la división y de los créditos que
puedan haberse generado a favor de uno de aquellos o de ambos.

90 
 
La masa partible se integra con la suma de los activos gananciales líquidos de
uno y otro cónyuge y se divide por partes iguales entre los cónyuges sin
consideración al monto de los bienes propios ni a la contribución de cada uno a la
adquisición de los bienes gananciales

Si la partición se realiza judicialmente rige el principio de conformación de cada


adjudicación por partes iguales, pero en el caso de partición extrajudicial el artículo
498 del Cód. Civ. y Com. establece que deberá estarse a lo libremente acordado por
los interesados.

De acuerdo a lo prescripto por los artículos 437 y siguientes del Cód. Civ. y Com.
el divorcio puede decretarse judicialmente a petición de uno o de ambos cónyuges.

Una cuestión que deberá ser resuelta por la doctrina y jurisprudencia es el alcance
del artículo 438 del Cód. Civ. y Com., cuando establece que la petición de divorcio
debe ser acompañada de una propuesta que regule los efectos derivados de este,
y cuya omisión impedirá dar trámite a la petición.

La lectura inicial del artículo lleva a pensar en la necesidad de acompañar entre


otras, la forma en que deberán distribuirse los bienes gananciales, interpretación
que pareciera reforzarse con lo establecido en el artículo 439 cuando refiere al
convenio regulador.

Sin perjuicio de ello, entendemos que no necesariamente la forma de partir deberá


resultar de dicha propuesta, pues es común que los cónyuges no tengan aún
establecido de qué forma van a distribuir los bienes al momento del inicio de la
demanda de divorcio, y menos aún cuando, como se admite en forma novedosa, lo
puede requerir uno solo de ellos.

BIBLIOGRAFÍA

ARMELLA, Cristina N., "Proyecto de escritura de adjudicación por partición parcial


privada del patrimonio matrimonial luego de la disolución por divorcio vincular" y
"Proyecto de escritura de adjudicación por partición total privada del patrimonio
matrimonial luego de la disolución por divorcio vincular", XXVI Seminario Teórico
Práctico Laureano Arturo Moreira, Academia Nacional del Notariado, 3 y 4 de junio
de 1993.

BRASCHI, Agustín O., "La transmisión sucesoria y la declaratoria de herederos.


Cesión de herencia. Cesión de gananciales. Cesión sobre inmueble determinado.
Cesión-partición", XXXIII Seminario Teórico Práctico Laureano Arturo
Moreira, Academia Nacional del Notariado, 17 y 18 de abril de 1997.

CURSACK, Eduardo V., "Transferencia de bienes antes de la partición


hereditaria", XXII Seminario Teórico Práctico Laureano Arturo Moreira, Academia
Nacional del Notariado, 23 y 24 de mayo de 1991.

91 
 
LAMBER, Rubén A., La escritura pública, t. I, Fundación Editora Notarial, La Plata,
2003.

PIAZZA, Marta R., "Partición del patrimonio matrimonial ganancial", en Revista


Notarial, 943, p. 923.

PONDÉ, Eduardo B., "Proyecto de escritura de partición de herencia con


adjudicación de inmuebles", VIII Seminario Teórico Práctico Laureano Arturo
Moreira, Academia Nacional del Notariado, 2 y 3 de mayo de 1983.

JURISPRUDENCIA

C. 2ª Apel. Civ. y Com. La Plata, sala I, 6/4/ 2006, "P. R. L. c/ A., H. M.", LLBA 2006-
644; LLBA 2006-1314, con nota de Néstor E. Solari.

C. 2ª Apel. Civ. y Com. La Plata, sala II, 17/10/ 2006, "P., J. L. c/ P., M. C.", LLBA
2007 (febrero), 65.

CNCiv., Sala K, 23/6/2005, "L., A. M. c/ C. M., A. O.", LL 6/7/2005, 8.

CNCiv., Sala G, 15/2/2005, "R., C. A. c/ M., N. E.", LL 2005-C-900; DJ 2005-2-585.

CApel. Civ. y Com. San Martín, sala II, 16/9/ 2004, "B., C. B. c/ F., C.", LLBA, 2005
(febrero), 113.

CApel. Civ. y Com. San Isidro, sala I, 19/11/2002, "M. V., L. I. c/ R., R.", LLBA 2003-
632; ED 11/4/2003, 5; ED 202-60.

PARTICIÓN DE BIENES POR DISOLUCIÓN DE


SOCIEDAD CONYUGAL

El presente caso constituye uno de los supuestos más frecuentes, esto es, la
división de bienes entre los ex cónyuges; se contemplan diferentes variantes, dado
que puede ser que la masa a partir esté compuesta solo por inmuebles, o por bienes
de diferente naturaleza.

92 
 
INSTRUMENTO

...comparecen A y B... Intervienen por sí y


exponen: PRIMERO: Que en virtud del estado de
indivisión post comunitaria creado por el dictado de
sentencia de divorcio vincular en los autos caratulados
"A y B s/ divorcio", que tramitaron por ante el Juzgado...,
expediente..., han resuelto partir los bienes que
componían el patrimonio ganancial y que se enumeran
a continuación:

Los cónyuges resuelven partir en este caso


directamente por escritura pública, por lo que solo
mencionarán la causal que les permite esta partición
que, en el caso citado, es la sentencia de divorcio. En
las constancias notariales, el escribano deberá
transcribir las partes pertinentes de la sentencia de
divorcio y dejar constancia de que se encuentra firme,
pues esta última circunstancia habilitará el acuerdo
partitivo sin necesidad de ninguna otra pieza procesal.
Se aplican en este caso y analógicamente las
previsiones del artículo 498 del Cód. Civ. y Com. cuando
dispone que, si todos los interesados son plenamente
capaces, se aplica el convenio libremente acordado.

La partición no necesariamente tiene que ser total, pues


nada obsta a que los ex cónyuges efectúen particiones
parciales, las que tienen el mismo valor.

La exigencia de la transcripción de las partes pertinentes


de la sentencia de divorcio o separación personal y de
la constancia de que esta se encuentra firme es de
naturaleza registral y forma parte de los requisitos de
calificación en casi todos los registros inmobiliarios
(Ciudad de Buenos Aires y Provincia de Buenos Aires,
entre otras).

1) Una finca sita en esta Ciudad, con frente a la calle...,


2) La Unidad funcional... que forma parte del inmueble
sito en esta Ciudad con frente a la
calle... SEGUNDO: Se ADJUDICA en plena propiedad,
posesión y dominio a A el inmueble deslindado en el
punto 1 de la presente. TERCERO: Se ADJUDICA en
plena propiedad, posesión y dominio a B el inmueble
deslindado en el punto 2 de la presente. Los

93 
 
adjudicatarios manifiestan, en consecuencia, que por la
presente declaran extinguida la indivisión post
comunitaria en relación con los bienes adjudicados, que
entienden que responde a valores equivalentes y que no
restan créditos exigibles y de ninguna naturaleza.
AGREGAN que se encuentran en posesión respectiva
de los inmuebles y que se transfieren recíprocamente
todas las acciones reales y personales que pudieran
corresponderles en relación con aquellos.

Este supuesto contempla la posibilidad partitiva de


inmuebles, en los cuales la manifestación de los
cónyuges refuerza la idea de que los valores atribuidos
lo son en función de sus propias evaluaciones y no de la
correspondencia exacta de su apreciación dineraria.

VARIANTE 1) Una finca sita en esta Ciudad, en la


calle..., 2) Un automotor marca..., 3) Ciento veinte
acciones nominativas no endosables valor nominal un
peso cada una y con derecho a un voto por acción de la
sociedad "LA PERLA S. A.", inscripta en...

La composición de la masa ganancial puede ser con


bienes de distinta naturaleza. Es importante consignar
que la adjudicación de un automotor hecha en escritura
pública, en un convenio partitivo sin necesidad de
homologación previa judicial, ha sido aceptada por el
Registro del Automotor hace ya varios años; el
escribano autorizante puede inscribir la adjudicación
operando el formulario 08 de transferencia como minuta
rogatoria de inscripción.

Si se trata de bienes de distinta naturaleza, habrá que


tener en cuenta si todos son registrables y cuáles son
los requisitos exigibles en los diferentes registros. En el
caso en examen, hay, además, acciones de una
sociedad anónima, por lo que las partes asumirán la
notificación a la sociedad emisora a efectos de que tome
nota en el libro de accionistas respectivo.

Si se trata de bienes registrables de distinta naturaleza,


a fin de no dilatar las inscripciones pertinentes, el
autorizante del documento deberá expedir copia para
cada uno de los registros a efectos de poder tramitar las
inscripciones en forma simultánea.

VARIANTE Se adjudica a A el inmueble... en virtud de


que revistiera el carácter de vivienda conyugal y por
subsistir hijos menores cuya tenencia se le atribuye.

94 
 
Es común observar que la adjudicación del inmueble
que fue sede del hogar conyugal se efectúe a quien
continuará habitándolo, en especial si hay hijos menores
cuya tenencia se le ha asignado.

CONSTANCIAS NOTARIALES: 1) Les corresponde...


2) CON LOS CERTIFICADOS... 3) Los ex cónyuges son
divorciados según sentencia recaída en autos
caratulados "A y B s/ divorcio", expediente que
tramitaron por ante el Juzgado... a cargo del doctor..., la
que se encuentra firme y, transcripta literalmente en sus
partes pertinentes, dice:... FALLO: Decretando el
divorcio de... Declárase disuelta la sociedad conyugal.
Hay una firma ilegible y un sello que dice... Juez.

El carácter firme de la sentencia, habilita la partición de


los bienes sin necesidad de obtener homologación
judicial. La mayor parte de los registros inmobiliarios del
país requieren de la transcripción de las partes
pertinentes de la sentencia (es el caso del decreto
reglamentario de la ley 17.801 de la Ciudad de Buenos
Aires), razón por la cual no solo deberá tenerse a la vista
la partida de matrimonio con su anotación marginal, sino
que será necesario compulsar el expediente para
transcribir las partes referidas o bien contar con el
respectivo testimonio librado por el Juzgado. Conviene
recordar que para oficiar al Registro Civil a los efectos
de la anotación marginal de la sentencia, es requisito
previo el librado del respectivo testimonio, por lo que, de
contar con la partida con la inscripción ya efectuada,
siempre se habrá librado previamente el testimonio.

En relación con los certificados del Registro de la


Propiedad Inmueble, el de inhibiciones deberá ser
solicitado por ambos ex cónyuges pues, con
independencia de la titularidad registral que ostenten los
inmuebles, el acto de adjudicación, por efecto del estado
de indivisión post comunitaria, crea una confusión
patrimonial que solo se quiebra con el acto partitivo.

PARTICIÓN DEL ÚNICO BIEN QUE COMPONE EL


PATRIMONIO GANANCIAL

95 
 
En este caso los ex cónyuges optan por adjudicar a la esposa el único bien que
compone el acervo de la sociedad conyugal.

INSTRUMENTO

...comparecen A y B... Intervienen por sí y exponen:


Que en virtud del estado de indivisión post comunitaria
creado por el dictado de divorcio en los autos
caratulados "A y B s/ divorcio", que tramitó por ante el
Juzgado..., expediente..., han resuelto partir el único
bien que compone el patrimonio ganancial y que se
detalla a continuación: 1) UNA FINCA SITA EN...
ADJUDÍCASE EN PLENA PROPIEDAD, POSESIÓN Y
DOMINIO a la señora B el inmueble antes relacionado.
La adjudicataria acepta la adjudicación así efectuada y
agrega que se encuentra en posesión del inmueble.
AMBAS PARTES manifiestan que entienden que la
presente es justa y equitativa pues obedece al
reconocimiento del rol que desempeñó la señora B en la
hoy disuelta sociedad conyugal.

La valoración económica de múltiples factores o


circunstancias, tales como el desempeño de la mujer en
las tareas del hogar y de educación de los hijos, incide,
sin lugar a dudas, en la atribución final de los bienes.
Reiteramos que el Cód. Civ. y Com. permite que los ex
cónyuges partan de la forma en que deseen y a su
convenio habrá que atenerse.

CONSTANCIAS NOTARIALES: a) Tengo a la vista la


partida de matrimonio con la respectiva nota marginal
que acredita que la sentencia de divorcio se encuentra
firme; b)...

96 
 
PARTICIÓN DE BIENES POR DISOLUCIÓN DE LA
SOCIEDAD CONYUGAL CON BIEN INMUEBLE Y
DINERO GANANCIAL

En este caso el patrimonio de la sociedad conyugal está compuesto por un


inmueble y una suma de dinero. Esta reviste también carácter ganancial, por lo que
es objeto de adjudicación. Debe distinguirse este supuesto del caso en que se
entrega dinero propio, de alguno de los cónyuges, para compensar los valores.

INSTRUMENTO

...comparecen A y B... Intervienen por sí y


exponen: PRIMERO: Que en virtud del estado de
indivisión post comunitaria creado por el dictado de
divorcio en los autos caratulados "A y B s/ divorcio", que
tramitaron por ante el Juzgado..., expediente..., han
resuelto partir los bienes que componen el patrimonio
ganancial, los que se enumeran a continuación: 1) UNA
FINCA sita en... 2) PESOS CINCUENTA MIL, los que se
encontraban depositados en la cuenta... que fue cerrada
a la fecha con la finalidad de distribuir los fondos
depositados en ella. SEGUNDO: Se ADJUDICA en
plena propiedad, posesión y dominio a la señora B el
inmueble deslindado en el acápite 1. TERCERO: Se
ADJUDICA en plena propiedad al señor A los fondos
referidos en el acápite 2. CUARTO: Manifiesta la
adjudicataria encontrarse en posesión del bien
adjudicado. QUINTO: El señor A manifiesta que los
fondos le fueron depositados, por así haberlo convenido
las partes, en la cuenta corriente a su nombre en el
mismo Banco y que lleva el número..., según constancia
del saldo de dicha cuenta a la fecha que en este acto
exhibe y agrego a la presente, por lo que otorga
suficiente recibo. SEXTO: Ambas partes manifiestan
que no existiendo otros bienes a partir, con la presente
adjudicación dan por extinguida la indivisión post
comunitaria y declaran que, según sus apreciaciones,
esta responde a valores equivalentes, por lo que no
tienen más que reclamarse y por ningún concepto.

97 
 
En el caso en examen, la formación de cada hijuela
implica una valoración que es propia de los ex
cónyuges, quienes resuelven partir del modo que más
les conviene. Ellos pueden partir del modo que
consideren más conveniente sin tener que hacer en la
escritura mención alguna al valor de los bienes
adjudicados ni, menos aún, tratar de que los valores
sean equivalentes.

CONSTANCIAS NOTARIALES: 1) Título... 2)


Certificados... 3) Tengo a la vista copia de la respectiva
sentencia de divorcio, la que según constancia que
como nota marginal obra en la respectiva partida de
matrimonio, se encuentra firme...

Puede optarse por transcribir parte esencial de la


sentencia.

PARTICIÓN POR DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD


CONYUGAL CON COMPENSACIÓN DINERARIA

En el caso en análisis, la adjudicación del único bien integrante de la masa


ganancial es compensada por la adjudicataria con dinero extraño a dicha masa y de
carácter propio de la titular.

INSTRUMENTO

...comparecen A y B... Intervienen por sí y


exponen: PRIMERO: Que en virtud del estado de
indivisión post comunitaria creado por el dictado de
divorcio en los autos caratulados "A y B s/ divorcio", que
tramitaron por ante el Juzgado... expediente..., han

98 
 
resuelto partir el único bien que compone el patrimonio
ganancial de la siguiente
manera: SEGUNDO: ADJUDÍCASE en plena
propiedad, posesión y dominio a la señora B el inmueble
que se designa como... TERCERO: Las partes
atribuyen al inmueble adjudicado un valor de
PESOS... CUARTO: En compensación y dado que el
inmueble pertenece a la masa partible por partes
iguales, la señora B hace entrega en este acto al
señor A de la suma de PESOS..., recibiéndolos el
mencionado de conformidad, por lo que otorga
suficiente recibo y carta de pago. QUINTO: En virtud de
la presente adjudicación, los ex cónyuges dejan
extinguida la masa ganancial y manifiestan que no
tienen nada más que reclamarse y por ningún concepto.

La posibilidad de acordar compensaciones económicas


está especialmente prevista por el artículo 439 del Cód.
Civ. y Com.

CONSTANCIAS NOTARIALES: 1) Tengo a la vista


copia de la respectiva sentencia de divorcio, la que
según constancia que como nota marginal obra en la
respectiva partida de matrimonio, se encuentra firme...
2) Título:... 3) CON LOS CERTIFICADOS... 4)
RETENGO LA CANTIDAD DE PESOS... para abonar el
impuesto a la transferencia de inmuebles.

Puede optarse por transcribir parte esencial de la


sentencia.

En las constancias notariales el escribano manifiesta el


importe de la retención para el pago del impuesto a la
transferencia de inmuebles dado que la presente
comporta una transferencia de dominio desde el punto
de vista fiscal, que reconoce como causa el acuerdo
compensatorio llevado a cabo por los ex cónyuges.
Existe también la posibilidad del acogimiento a la opción
de reemplazo de vivienda, en cuyo caso la parte
interesada deberá tramitar el pertinente certificado de no
retención y exhibírselo al escribano para que proceda de
acuerdo con lo previsto en la respectiva resolución
impositiva. El alcance que el fisco da a estos supuestos
en orden al impuesto de sellos variará de acuerdo con
las respectivas legislaciones locales, aunque en la
mayoría de las demarcaciones la operación estará
alcanzada por dicho gravamen, con las particularidades
de exención que cada normativa establece.

99 
 
PARTICIÓN DE BIENES POR DISOLUCIÓN DE LA
SOCIEDAD CONYUGAL CON TRANSMISIÓN DE NUDA
PROPIEDAD A FAVOR DE UN HIJO Y USUFRUCTO A
FAVOR DE LA EX CÓNYUGE

INSTRUMENTO

...comparecen A, B y C...

Dado que se va a transferir la nuda propiedad al único


hijo de ambos ex cónyuges se requiere su
comparecencia a los efectos de la aceptación de dicha
transferencia. De tratarse de un menor de edad, los
padres aceptarán por él en ejercicio de representación
parental, la que se acreditará con la respectiva partida
de nacimiento.

Intervienen por sí y exponen: PRIMERO: Los dos


primeros dicen que en virtud del estado de indivisión
post comunitaria creado por el dictado de divorcio en los
autos caratulados "A y B s/ divorcio" que tramitaron por
ante el Juzgado... han resuelto partir el único bien que
compone el patrimonio ganancial y que se designa como
una finca sita en la calle... de la ciudad de..., con frente
a la calle..., de la siguiente manera: 1) ADJUDÍCASE en
plena propiedad, posesión y dominio a la señora B el
inmueble descripto anteriormente. En consecuencia y
por la adjudicación efectuada, los ex cónyuges
manifiestan que nada tienen que reclamarse y por
ningún concepto. 2) En este estado y como
consecuencia de la adjudicación efectuada, la
señora B DONA a quien manifiesta es el único hijo de
ambos LA NUDA PROPIEDAD del inmueble que por

100 
 
este acto se le adjudica, RESERVÁNDOSE EL
USUFRUCTO GRATUITO Y VITALICIO. 3) C acepta la
transferencia de la nuda propiedad y declara que el
requisito de la tradición se ha efectuado bajo la
modalidad prevista en el artículo 1923 del Código Civil y
Comercial en virtud de continuar la adjudicataria
poseyendo el inmueble a título de usufructuaria.

CONSTANCIAS NOTARIALES:...

PARTICIÓN DE HERENCIA

DOCTRINA

El Código Civil y Comercial de la Nación regula expresamente el estado de


indivisión comunitaria el que solo cesa con la partición. Es la última etapa del juicio
sucesorio al que pone fin (art. 2363). Esto implica que en aquellas demarcaciones
en las que los registros de la propiedad inscriben las declaratorias de herederos en
condominio, aún en contra de lo reiteradamente sostenido por la doctrina y la
jurisprudencia, deberán adecuar sus normativas, dado que dicha inscripción lo será
al solo efecto publicitario.

La partición admite diferentes tipos: puede ser en dinero, en especie o mixta,


dependiendo de la forma en que se realicen las adjudicaciones de los bienes que
componen el acervo sucesorio. Los herederos podrán, si son mayores y capaces,
realizarla por la vía que estimen procedente, es decir judicial o extrajudicialmente, y
lo podrán hacer en forma total o parcial, definitiva o provisionalmente si resuelven
solo adjudicarse el uso y goce de los bienes manteniendo la indivisión de la
propiedad.

Si los herederos son capaces y optan por realizar la partición en forma privada tal
como lo permite el art. 2369 Cód. Civ. y Com., lo que han de instrumentar por
escritura pública, celebrarán entre ellos un contrato regido por el principio de
autonomía de la voluntad. Por ello, no regirá en este caso la disposición del art. 2377
Cód. Civ. y Com. respecto de la necesidad de conformar lote de igual valor lo que
es propio de la partición en sede judicial. En este último caso el procedimiento debe
asegurar la paridad de los herederos.

La partición privada podrá ser atacada por las mismas causas que cualquier acto
jurídico, es decir, por vicios de la voluntad (error, dolo o violencia) o por los restantes

101 
 
vicios propios de los actos jurídicos (lesión, simulación o fraude), pero en la medida
en que no se den los requisitos para la procedencia de alguna de esas acciones, la
mera diferencia de valores entre las hijuelas no hará objetable la distribución de los
bienes.

Se admite la posibilidad de la atribución preferencial en el caso de


establecimientos agrícolas, comerciales, industriales o artesanales que constituyan
una unidad económica, y este derecho puede ser concedido al cónyuge
sobreviviente o al heredero que lo solicite (art. 2380).

Se consagra también el derecho real de habitación vitalicio y gratuito de pleno


derecho para el cónyuge del causante sobre el inmueble que constituyó el último
hogar conyugal, siempre que al fallecimiento del causante no se encontrare en
condominio con otras personas. Este derecho no es oponible a los acreedores (art.
2383).

La partición tiene efectos declarativos, es decir que cada adjudicatario se


considera que sucedió inmediatamente al causante en los bienes que le son
adjudicados.

PARTICIÓN DE HERENCIA

INSTRUMENTO

...comparecen A, B y C... Intervienen por sí y exponen


que:

A la escritura de partición comparecerán todos los


herederos, ya sean forzosos o instituidos por
testamento, los legatarios y los cesionarios de derechos
hereditarios, si los hubiere. Podrán comparecer también
los acreedores y deudores de la sucesión a efectos de
determinar cómo serán saldadas sus deudas o a qué
heredero deberán abonar sus créditos.

102 
 
PRIMERO: Son hijos de D y E, quien falleció con
anterioridad a su padre. SEGUNDO: El día... falleció su
padre D, habiendo tramitado su juicio sucesorio ab
intestato ante el Juzgado..., en autos caratulados
"...". TERCERO: De dicho expediente surge que a
fojas..., con fecha..., se dictó a favor de todos los
comparecientes la respectiva Declaratoria de Herederos
que se transcribe más adelante. CUARTO: El
patrimonio relicto se compone de los siguientes bienes:
I) INMUEBLES: A) Una FINCA ubicada en... B) Un
departamento y una cochera, bajo el régimen de
propiedad horizontal, designados respectivamente
como UNIDAD FUNCIONAL... y UNIDAD
COMPLEMENTARIA..., ambas en el edificio...
II) BIENES MUEBLES: Los bienes muebles ubicados en
los inmuebles anteriormente citados, respecto de los
cuales se ha practicado inventario por escritura de
fecha..., pasada al folio... de este mismo Registro. En
dicho inventario se encuentran discriminados según el
inmueble en el que se hallan. III) DINERO
EFECTIVO: La suma de CIEN MIL PESOS.

QUINTO: Los comparecientes manifiestan que la


sucesión no registra pasivo alguno y que desean hacer
cesar la comunidad hereditaria existente entre ellos, por
lo que, en ejercicio de la facultad que les confiere el
artículo 2364 del Código Civil y Comercial, vienen a
practicar la partición extrajudicial de la herencia
mediante las siguientes adjudicaciones: A) Se adjudica
en plena propiedad a A el inmueble descripto en el punto
A de la cláusula cuarta. AVALÚO: $... B) Se adjudican
en plena propiedad a B las unidades descriptas en el
punto B de la misma cláusula cuarta. AVALÚO: $... C)
Se adjudican en plena propiedad a C la totalidad de los
bienes muebles incluidos en el inventario que se cita en
la misma cláusula cuarta cuyo valor asciende a... y la
suma de... PESOS.

Los coherederos pueden adjudicarse los bienes como


deseen, sin requerir aprobación alguna del juez de la
sucesión. La valuación de los bienes adjudicados queda
a su exclusivo criterio dado que se trata de un acto
regido por el principio de autonomía de la voluntad. No
es necesario acompañar la partición al expediente
sucesorio. Como consecuencia de esta adjudicación,
cada uno será considerado propietario exclusivo desde
el momento mismo de la muerte del causante.

SEXTO: Los comparecientes declaran que: a) Se


encuentran totalmente pagos los gastos y honorarios
generados por el proceso sucesorio. b) Consideran que

103 
 
los valores de los bienes que a cada uno se adjudican
son equivalentes, en virtud de lo que resulta del avalúo
practicado, por lo que no tienen nada que reclamarse
como consecuencia de la comunidad hereditaria que los
ha vinculado. c) Cada uno de ellos se encuentra en
posesión de los bienes que se le han adjudicado. d) Que
se obligan recíprocamente por evicción y vicios
redhibitorios. e) Los impuestos, tasas, servicios y
expensas que gravan a los distintos bienes se
encuentran pagos a la fecha por los tres copartícipes. A
partir del día de hoy cada adjudicatario se hará cargo del
pago de los que correspondan a los bienes a él
adjudicados.

CONSTANCIAS NOTARIALES:

Se consignarán los títulos de adquisición por el causante


y luego los antecedentes del sucesorio que sean
exigibles por las normas registrales de cada
demarcación para la inscripción por tracto abreviado.

PARTICIÓN POR LOS ASCENDIENTES

DOCTRINA

El Código Civil y Comercial de la Nación regula la partición por ascendientes


estableciendo que la misma podrá efectuarse por donación o por testamento (art.
2411 y ss.).

Esta figura permite a la persona que tiene descendientes a realizar en vida la


partición de sus bienes mediante alguna de las dos modalidades referidas
estableciendo qué bienes le pertenecerán a cada heredero y, una vez otorgada será
obligatoria en la medida en que no se vea afectada la legítima de alguno de los
herederos forzosos.

El instituto resulta útil para evitar conflictos entre los herederos pues son los
ascendientes quienes determinan qué bien corresponde a cada descendiente.

104 
 
Se deberá incluir al cónyuge si el ascendiente que formula la partición es casado
y comprende en la misma a los bienes propios, y deberá ser hecha en forma
conjunta por ambos cónyuges si se tratare de bienes gananciales (art. 2411 cit.).
Respecto de estos bienes podrán incluirse aquellos de titularidad de ambos o los
que se encuentren a nombre de uno solo de los esposos.

La partición podrá incluir o no la totalidad de los bienes de los ascendientes. En


caso de que hubiere otros o estos fuesen adquiridos con posterioridad al acto de
partición, los bienes no incluidos serán distribuidos según las reglas generales (art.
2412).

Es importante destacar que el ascendiente puede mejorar a su cónyuge o a


alguno de sus descendientes dentro de la porción disponible sea que la partición se
hiciera por testamento o por donación (art. 2414). Esta disposición viene a zanjar
una discusión que se planteaba durante la vigencia del código anterior, en la medida
en que la mejora al cónyuge podía importar una donación al cónyuge prohibida por
el art. 1807, inc. 1, por lo que solo podía efectuarse la mejora por la vía
testamentaria. La disposición expresa del nuevo ordenamiento deja clara esa
posibilidad.

En la partición efectuada por donación el donante puede trasmitir el derecho pleno


o la nuda propiedad de los bienes, e incluso puede pactarse entre donante y
donatarios una renta vitalicia a favor del primero (art. 2416).

Al hacer la partición el ascendiente debe colacionar los valores de los bienes que
haya donado anteriormente y que sean susceptibles de colación (art. 2413). Para
ello será conveniente establecer en el acto de la partición tanto el valor de los bienes
objeto de la partición como de los que hubieran sido donados con anterioridad. Si
no se cumpliera con la obligación de colacionar al practicar la partición habrá que
ver si al efectuar la donación anterior se dispensó al donatario de colacionar. Esto
puede realizarse por testamento o en la misma donación (art. 2385 Cód. Civ. y
Com.).

En la partición por donación el descendiente omitido o el nacido con posterioridad,


así como el que recibiera un valor inferior al lote que le hubiera correspondido tiene
acción de reducción si a la apertura de la sucesión no hubiera otros bienes
suficientes para cubrir la porción legítima (art. 2417).

El valor de los bienes se computa al tiempo de la donación, pero la norma agrega


que deben ser apreciados a valores constantes (art. 2418), lo que evita que se
manejen importes que resulten irrisorios a los efectos de su apreciación.

La partición por donación, acto complejo que combina elementos de la donación


y de la partición, no puede tener por objeto bienes futuros (art. 2415), lo que es
coherente con el principio general en materia de donaciones (art. 1551 Cód. Civ. y
Com.). Un elemento que diferencia a la partición por ascendiente de la mera
donación es la garantía de evicción que se deben todos los donatarios entre sí (art.
2419).

Respecto de la forma, la partición debe hacerse en la prescripta para las


donaciones. Por tanto, si no se incluyeran bienes inmuebles, regirá el principio de
libertad de formas (art. 2369 Cód. Civ. y Com.) y en el caso de que tuviera por objeto

105 
 
bienes de esta naturaleza deberá realizarse por escritura pública bajo pena de
nulidad (art. 1552). Se trata de un contrato solemne absoluto por lo que el
incumplimento de la formalidad exigida no permitirá demandar su cumplimiento
posterior (art. 1018 Cód. Civ. y Com.).

La partición hecha por testamento, regulada en los arts. 2421 a 2423, tiene los
mismos efectos que la practicada por los herederos (art. 2422). Como es obvio, solo
los producirá después de la muerte del ascendiente y es revocable por este (art.
2421). Respecto de la garantía de evicción se impone del mismo modo que en la
partición por donación (art. 2423).

BIBLIOGRAFÍA

BELLUSCIO, Augusto C., "Los puntos fundamentales del Anteproyecto de Código


Civil en materia de sucesiones", JA 2012-III.

CAPPARELLI, Julio C., "Partición por los ascendientes", en RIVERA, J. C.


y MEDINA, G. (dir.), Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, t. VI, La Ley,
Buenos Aires, 2014, p. 303.

DI LELLA, Pedro, "Aproximación a las modificaciones más relevantes en materia


de sucesiones que propone el Anteproyecto de Código Civil", JA 2012-III.

FERRER, Francisco - CÓRDOBA, Marcos y NATALE, Roberto, "Observaciones al


Proyecto de Código Civil y Comercial en materia sucesoria", RDFyP, año 4, n. 9, La
Ley, Buenos Aires, octubre de 2012.

PARTICIÓN POR LOS ASCENDIENTES POR


DONACIÓN

INSTRUMENTO

...COMPARECEN, por una parte, los cónyuges en


primeras nupcias A y B y por la otra sus hijos C y D...

106 
 
LOS DOS PRIMEROS DICEN: 1) Que son titulares de
los siguientes bienes los que revisten el carácter de
gananciales: ... 2) Que no reconocen la existencia de
bienes propios y que no han efectuado con anterioridad
donación alguna a ninguno de sus hijos. 3) Que C y D
revisten el carácter de únicos hijos habidos de su unión
matrimonial y no reconocen otra descendencia
matrimonial ni extramatrimonial. 4) Que los bienes
antedichos tienen los siguientes valores de plaza lo que
acreditan con dos tasaciones solicitadas a dos
inmobiliarias de reconocida actuación:... 5) Que por lo
expuesto vienen por la presente a realizar la siguiente
PARTICIÓN POR ASCENDIENTES en los términos de
los arts. 2411 y siguientes del Código Civil y Comercial
de la Nación y en consecuencia DONAN a C los
inmuebles descriptos en el acápite ... y a D los
inmuebles descriptos en los acápites... y... Esta partición
por donación la realizan en forma equitativa respetando
los valores equivalentes de los bienes donados.
Trasmiten a los donatarios los derechos de posesión y
dominio. Los donatarios aceptan la partición así
efectuada manifestando encontrarse en posesión de los
inmuebles por la tradición efectuada.

En el caso dado que los bienes son gananciales, por


expresa disposición del artículo 2411 del Cód. Civ. y
Com. la partición la realizan en forma conjunta los
cónyuges.

VARIANTE: Realizan esta partición por donación y en


consecuencia DONAN a C los inmuebles referidos en
los acápites ... y a D LA NUDA PROPIEDAD de los
inmuebles referidos en los acápites ...
RESERVÁNDOSE EL USUFRUCTO GRATUITO Y
VITALICIO CON DERECHO DE ACRECER ENTRE
AMBOS.

CONSTANCIAS NOTARIALES:...

PERMUTA DE INMUEBLES

107 
 
DOCTRINA

El contrato de permuta es definido en el Código Civil y Comercial de la Nación en


el artículo 1172 que establece que "Hay permuta si las partes se obligan
recíprocamente a transferirse el dominio de cosas que no son dinero". Se trata de
un contrato bilateral, oneroso, naturalmente conmutativo.

La forma requerida para la celebración del contrato dependerá de su objeto. Por


tratarse de una permuta de inmuebles corresponderá instrumentarla por escritura
pública en virtud de lo dispuesto por el art. 1017, inc. a, del Cód. Civ. y Com. No
cabe duda de que se trata de un contrato solemne relativo por lo que será de
aplicación lo dispuesto por los arts. 969 y 1018, es decir que si fuera celebrado por
un instrumento privado este facultará a demandar el otorgamiento de la respectiva
escritura.

En la permuta puede ocurrir que se considere que el valor de ambas cosas dadas
en cambio es equivalente en cuyo caso el objeto del contrato estará integrado solo
por estas o bien de que, por diferencia de valores, exista compensación en dinero.
Durante la vigencia del código anterior se ha considerado que si la compensación
en dinero es mayor al valor de la cosa dada a cambio se trataría de un contrato de
compraventa. De cualquier modo la distinción entre ambas figuras reviste escaso
interés dada la remisión general que efectúa el artículo 1175 que establece que "en
todo lo no previsto por el presente Capítulo se aplican supletoriamente las normas
de la compraventa".

Independientemente de dicha norma supletoria deben analizarse dos


disposiciones propias de este contrato. En primer término, la distribución de los
gastos que origine el contrato. En materia de compraventa los arts. 1138 y 1141,
inc. c, los distribuyen entre vendedor y comprador. Respecto de la permuta, el art.
1173 establece que, salvo pacto en contrario, los gastos serán soportados por los
contratantes por partes iguales. En segundo lugar las referidas a la garantía de
evicción. Durante la vigencia del código anterior era necesario interpretar los arts.
1489 y 2128 que ofrecían soluciones que podían presentar contradicción. El Código
Civil y Comercial de la Nación, en el art. 1174, deja claro que el permutante vencido
en la propiedad de la cosa que recibió a cambio puede optar entre pedir la restitución
de la que él entregó o su valor al tiempo de la evicción, más los daños. Se agrega
que podrá también ejercer la acción de saneamiento regulada en los arts. 1033 y
siguientes. Esto implica conceder al copermutante vencido en la propiedad de lo que
recibió ejercer las distintas opciones que le confiere el art. 1039.

En la medida en que el art. 1174 otorga al copermutante vencido el derecho a


pedir la restitución de la que dio a cambio, será necesario adoptar alguna precaución
para que los títulos provenientes de donación no resulten observables por estar
sujetos una acción reipersecutoria. Este tema se analizaba durante la vigencia del
código anterior respecto de la disposición del art. 1487 de ese ordenamiento.
Pareciera para evitar esa eventual observación que en la escritura de permuta las
partes renuncien a cualquier acción con carácter reipersecutorio de la cosa

108 
 
transmitida dejando a salvo las demás opciones: reclamar el valor de la cosa
transmitida por él (art. 1174 Cód. Civ. y Com.) o el saneamiento del título (art. 1039,
inc. a). En ambos caso se podrán reclamar también lo daños y perjuicios.

BIBLIOGRAFÍA

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por la mesa directiva de la Academia", Seminario Teórico Práctico Laureano Arturo
Moreira, 25, Academia Argentina del Notariado, Buenos Aires, 1992.

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Nación de 2012", LL online AR/doc/6242/2012.

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Instituto Argentino de Cultura Notarial, Buenos Aires, 1982.

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noviembre 1989, "Dación en pago. Permuta", Instituto Argentino de Cultura Notarial,
Buenos Aires, 1989.

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JURISPRUDENCIA

SCBA, 1/2/1985, "Di Pietro, Vicente J. c/ Monte Paco, S. A.", LL 1985-D-402;


Colección de Análisis Jurisprudencial Contratos Civ. y Com. - Luis F. P. Leiva
Fernández, 277.

CNCiv., Sala E, 2/12/1983, "Caramel de Caspani, Irma y otros c/ Playmar, S. R. L.",


LL 1984-C-7.

109 
 
PERMUTA DE INMUEBLES

INSTRUMENTO

....COMPARECEN A, B, C y D. INTERVIENEN por sí


y dicen: PRIMERO: A transmite a título de permuta
a B la unidad funcional número... SEGUNDO: Como
contraprestación, B transmite a título de permuta a A la
unidad funcional número...

En la primera parte de la escritura comparecen los


permutantes y se describen los inmuebles objeto del
contrato. Asimismo, se determina que las transmisiones
dominiales se realizan a título de permuta.

TERCERO: Las partes se transfieren recíprocamente


todos los derechos y acciones inherentes al dominio y a
la posesión, y manifiestan: a) que responden por
saneamiento y renuncian al derecho de repetir el
inmueble transmitido, quedando a salvo las acciones
indemnizatorias correspondientes; b) que asignan a los
inmuebles valores equivalentes; c) que se encuentran
en posesión efectiva de los inmuebles que adquieren,
por tradición que se les efectuó antes de ahora; d) que
no han suscripto boleto de permuta para la presente
operación; e) que los inmuebles en su totalidad se
encuentran asegurados contra riesgo de incendio según
pólizas vigentes; y f) que la presente operación no está
alcanzada por el Impuesto a las Ganancias.

La responsabilidad por saneamiento es un efecto natural


de los contratos onerosos por lo que esta estipulación
no hace más que reiterar la garantía legal. No obstante,
en virtud de la autonomía de la voluntad, las partes
renuncian a la repetición del inmueble en especie,

110 
 
prevista por el art. 1174 del Código Civil y Comercial,
pero dejan a salvo la viabilidad de las acciones de
saneamiento del título (art. 1039, inc. a) y de la
reparación patrimonial alternativa. De esta manera, se
brinda mayor seguridad dinámica o de tráfico, al impedir
que el copermutante que sufre la evicción pueda
recuperar el inmueble transmitido en especie. Las
manifestaciones complementarias de las partes son
similares de una escritura de compraventa. La
referencia al "boleto de permuta" no es necesaria
ineludiblemente pero es posible su concertación previa
a la escritura pública, si bien esta práctica no resulta tan
frecuente como la firma de boletos de compraventa.

Variante con compensación en efectivo: Las partes


asignan a los inmuebles los siguientes valores: al
primero, la suma de SETECIENTOS MIL PESOS; al
segundo, la suma de CINCUENTA MIL PESOS. A los
fines de compensar la diferencia de valores
existente, A paga en este acto a B la suma de PESOS
DOSCIENTOS MIL en dinero efectivo y a su entera
satisfacción, quien otorga por la presente suficiente
recibo.

Para el caso de que los valores asignados a los


inmuebles no coincidan, las partes pueden efectuar una
compensación en dinero efectivo. De no realizarse, el
permutante que transmite un inmueble de mayor valor
beneficia gratuitamente a la otra parte y tiene lugar una
donación por la diferencia. El monto pactado como
compensación puede pagarse ante el escribano
interviniente en los términos del decreto 22/2001.

CUARTO: C, cónyuge de A y D, cónyuge de B, prestan


su asentimiento para esta operación en los términos del
art. 470 del Código Civil y Comercial.

Será necesario el asentimiento de los cónyuges de cada


uno de los transmitentes en la medida en que estos sean
de estado civil casado con régimen de ganancialidad y
se trate de un bien ganancial. En caso de que alguno de
los transmitentes fuera casado con régimen de
separación de bienes se requerirá el asentimiento si el
bien objeto de la permuta constituye la vivienda familiar
(art. 456 Cód. Civ. y Com.). Si se tratara de una persona
con unión convivencial inscripta (art. 511 Cód. Civ. y
Com.) también se necesitará el asentimiento del otro
conviviente para disponer de la vivienda familiar (art.
522 Cód. Civ. y Com.).

111 
 
CONSTANCIAS NOTARIALES:...

En este sector se detalla la legitimación de cada uno de


los copermutantes para disponer respecto de cada
inmueble.

PERMUTA DE INMUEBLE POR DERECHO

En este caso se transmite la propiedad de un inmueble a cambio de la cesión de


un derecho. En realidad este contrato no responde exactamente a la definición de
permuta del art. 1172 Cód. Civ. y Com. Sin embargo, la disposición del art. 1614 en
materia de cesión de derechos hace aplicable las normas del contrato de permuta.

INSTRUMENTO

...comparecen A, B y C... Intervienen por sí, y


exponen: PRIMERO: A transmite a título de permuta
a B la unidad funcional número... SEGUNDO: Como
contraprestación, B transmite a título de cesión pro
soluto a A el crédito de PESOS... que le corresponde
contra su deudor D, pagadero el día..., que proviene del
contrato de mutuo celebrado por escritura número..., de
fecha..., ante el escribano... B se compromete a notificar
la presente transmisión de crédito al deudor cedido.

La contraprestación por el inmueble permutado consiste


en la cesión del crédito originado en un contrato de
mutuo (art. 1525 Cód. Civ. y Com.). Puesto que la
transmisión se efectúa pro soluto, la extinción de la
obligación tiene lugar en forma instantánea y con
independencia de que el cesionario cobre el crédito
cedido. En caso de haberse cedido pro solvendo, la
obligación a cargo del cedente solo se extinguirá con el
efectivo cobro por parte del cesionario-permutante,
112 
 
quien deberá otorgar una escritura de recibo con
posterioridad para acreditar el cumplimiento de las
obligaciones pendientes en el contrato de permuta.

TERCERO: Las partes se transfieren recíprocamente


todos los derechos y acciones inherentes a los bienes
descriptos y manifiestan: a) que responden por
saneamiento; b) que asignan a los bienes transmitidos
valores equivalentes; c) que se ha transmitido la
posesión del inmueble por tradición que se efectuó
antes de ahora; d) que no han suscripto boleto de
permuta para la presente operación; e) que el inmueble
en su totalidad se encuentra asegurado contra riesgo de
incendio según póliza vigente; y f) que la presente
operación no está alcanzada por el Impuesto a las
Ganancias. A renuncia al derecho de repetir el inmueble
transmitido ante el supuesto de evicción, quedando a
salvo la acción indemnizatoria correspondiente.

Las declaraciones de ambas partes son similares a las


de una escritura de compraventa. El permutante que
transmite el inmueble renuncia a la repetición en especie
de la cosa para favorecer la seguridad dinámica.

CUARTO: C, cónyuge de A presta su asentimiento para


esta operación en los términos del art. 470 del Código
Civil y Comercial.

Será necesario el asentimiento del cónyuge del


transmitente en la medida en que este sea de estado
civil casado con régimen de ganancialidad y se trate de
un bien ganancial. En caso de que fuera casado con
régimen de separación de bienes se requerirá el
asentimiento si el bien objeto de la permuta constituye
la vivienda familiar (art. 456 Cód. Civ. y Com.). Si se
tratara de una persona con unión convivencial inscripta
(art. 511 Cód. Civ. y Com.) también se necesitará el
asentimiento del otro conviviente para disponer de la
vivienda familiar (art. 522 Cód. Civ. y Com).

CONSTANCIAS NOTARIALES:...

PODERES
113 
 
DOCTRINA

Poder, representación y mandato

Durante la vigencia del Código Civil ahora derogado era necesario distinguir con
claridad las nociones de representación, poder y mandato, dado que en la regulación
legal los tres términos se confundían. Así la definición del contrato de mandato (art.
1869) incluía al poder como un elemento tipificante lo que no era correcto dado que
el art. 1929 del mismo código trataba del mandato sin representación en el cual no
existía poder. El Código Civil y Comercial viene a corregir esa situación generada
por cuanto a la época de sanción del código anterior, los estudios acerca de la teoría
de la representación recién se iniciaban.

El ordenamiento vigente distingue claramente la representación que regula


respecto de todos los actos jurídicos en los arts. 358 a 381, del contrato de mandato
que legisla en los arts. 1319 a 1334. Respecto de este queda claro (art. 1321) que
puede ser con o sin representación.

Así, en el Código Civil y Comercial pueden distinguirse, como lo venía haciendo


la doctrina, los conceptos de "mandato", "representación" y "poder". Mientras que el
primero hace referencia al contrato por el cual una parte se obliga a efectuar uno o
más actos jurídicos en interés de otra (art. 1319), la "representación" es una
situación jurídica que surge de un acto jurídico unilateral de apoderamiento
(representación voluntaria o convencional), de la ley (representación necesaria o
legal) o del estatuto de una persona jurídica (representación orgánica). En todos los
casos el efecto de la representación es que una persona (representante) realiza un
acto de voluntad propio y los efectos de este se producen directamente para otra
(representado). Es el concepto que resulta de los arts. 358 y 359 Cód. Civ. y Com.
Por su parte, el "poder" o "acto de apoderamiento", consiste en el acto jurídico
unilateral y abstracto que inviste a una persona de la facultad de representación y
que le permite realizar actos jurídicos a nombre de otra.

El poder es un acto independiente de la relación de gestión subyacente (que


puede ser un mandato) y, por esta circunstancia las estipulaciones del contrato de
mandato, tales como las instrucciones que el mandante imparta al mandatario no
serán oponibles a los terceros con quienes este contrate. Estos podrán atenerse a
las condiciones que resulten del instrumento del poder.

El acto, que usualmente se documenta en sede notarial, consiste usualmente en


un "poder" que, como acto unilateral, solo es otorgado por el poderdante y puede

114 
 
ser anterior al contrato de mandato o a cualquier otra relación entre las partes que
sea la razón de la representación.

En caso de instrumentar el contrato de mandato por escritura pública, debe ser


otorgado por ambas partes (mandante y mandatario), debe pactarse expresamente
si el mandatario actuará con representación o son ella. En caso de que represente
al mandato se aplicarán las normas de los arts. 362 y siguientes (art. 1320 Cód. Civ.
y Com.). Convendrá consignar si el mandato es gratuito u oneroso (art. 1322) y
detallar las obligaciones de cada una de las partes.

El objeto del mandato puede consistir en cualquier acto jurídico lícito (art. 1319).
No obstante, existen ciertos actos denominados "personalísimos" que son
indelegables por requerir la presencia y declaración de voluntad directa del titular
del interés, como el matrimonio (art. 406 que exige que el consentimiento sea
expresado personalmente por los contrayentes) y el testamento (art. 2465).

Respecto de la forma el Código Civil y Comercial de la Nación establece que los


poderes deben ser otorgados en la forma prescripta para el acto que el
representante debe realizar (art. 363). Así serán necesarios para representar en
todos los contratos incluidos en el art. 1017 y aquellos otros en los que se requiere
esta modalidad instrumental (por ejemplo la cesión de derechos hereditarios).

Clases de poderes

En general se distingue entre poderes especiales y generales según las


facultades conferidas abarquen un acto determinado o una cierta cantidad de actos
distintos. En realidad esta clasificación es meramente práctica y no responde
exigencias legales. Por otra parte, los llamados poderes generales pueden abarcar
solo un tipo de actos (así se habla de un "poder general de administración"). El
Código Civil y Comercial en su art. 375, tal como lo hacía el art. 1880 del Código
Civil derogado, se refiere al poder concebido en términos generales y limita su
eficacia a los actos propios de la administración ordinaria. El concepto de poder
concebido en términos generales no coincide con el de "poder general", que se
utiliza en forma habitual en las notarías ya que esta expresión se refiere a los
poderes con facultades expresas que abarcan una serie más o menos amplia de
actos.

Los actos de administración son aquellos que se relacionan con la conservación


del patrimonio y que procuran la obtención de rentas, utilidades o productos
ordinarios de aquel. En cambio, los actos de disposición son aquellos que lo alteran
sensiblemente.

El art. 375 enuncia aquellos actos para los cuales se requieren facultades
expresas.

El denominado en la práctica "poder general de administración y disposición"


consiste en un poder general de administración sumado a una extensa enumeración
115 
 
de facultades expresas, por lo cual en la medida en que el acto en cuestión se
encuentre enunciado cumplirá el requisito del art. 375. Esta misma norma dispone
que las facultades con de interpretación restrictiva.

Cuando además de mencionar el género de negocio dispositivo, el poder


determina el inmueble en particular, es denominado "específico". No es necesario
un poder de esta naturaleza para enajenar inmuebles (art. 375, inc. e). Tampoco lo
es en la actualidad para donar un inmueble, ya que ha desaparecido del Código Civil
y Comercial la exigencia que contenía el art. 1807, inc. 6, del Código Civil derogado.
Por tal razón, a partir de la vigencia de esta norma deben considerarse válidas las
donaciones efectuadas sobre la base del denominado "poder general de
administración y disposición" que contenga la facultad de enajenar inmuebles a título
gratuito o de donar sin especificación del inmueble respectivo.

Autocontrato

El autocontrato tiene lugar cuando una persona exterioriza una voluntad que
importa una oferta y aceptación contractual que se imputan jurídicamente a dos
partes diferentes. Esta particular expresión del consentimiento contractual también
es conocida como "contrato consigo mismo" y tiene como característica que la
persona interviene al mismo tiempo por sí y en representación de otra persona,
respecto del mismo negocio jurídico y como partes distintas. También existe
autocontrato cuando la persona no interviene en nombre propio sino que representa
a una y a otra parte de esa relación jurídica, sin interés propio en esta. Este último
supuesto se conoce como "doble representación".

El apoderado está legitimado para celebrar el autocontrato consigo mismo solo si


cuenta con expresa autorización del representado (art. 368 Cód. Civ. y Com.). La
misma norma prohíbe al representante aplicar fondos o rentas obtenidas en ejercicio
de la representación a negocios propios o a otros ajenos a la gestión. Esta norma
simplifica las contenidas en el código derogado aunque recepta principios similares.

Pluralidad de poderdantes y de apoderados

En caso de existir pluralidad de poderdantes, como principio general la solidaridad


no se presume y, por esta razón, los poderes funcionan independientemente como
varias procuraciones relacionadas solo por el documento que las contiene. El
funcionamiento en forma conjunta debe establecerse expresamente.

También en este punto el Código Civil y Comercial simplifica las normas del
código anterior en un único concepto que resulta muy claro. Si no se ha indicado

116 
 
que deben actuar conjuntamente se entiende que están facultados para actuar en
forma indistinta (art. 378).

Sustitución de poder

El Código Civil y Comercial en su art. 377 regula la sustitución. Como regla


general, resulta posible que el apoderado sustituya el poder total o parcialmente en
otra persona, siempre y cuando este procedimiento no se haya prohibido en la
procuración. Si el apoderado sustituyente ha actuado con culpa al elegir responde
por el sustituto (art. 377 obra cit.). Por el contrario si la persona del sustituto ha sido
elegida por el representado, el sustituyente no responde por este.

En el texto escriturario del poder pueden preverse las siguientes situaciones en


relación con la sustitución: a) que se encuentre prohibida de manera absoluta o sin
antes requerir la conformidad del poderdante; b) que se haya permitido; y c) que se
permita y se mencione la persona en quien se puede sustituir. En caso de que no
se exprese nada al respecto, el apoderado puede sustituir el poder.

Extinción

La cesación de la vigencia del poder puede tener lugar por causas objetivas o
subjetivas. Entre las primeras se cuentan la expiración del plazo para el que se
otorgó la representación (esta causal no se enuncia expresamente en el art. 380,
que enuncia los supuestos de extinción pero resulta de los principios generales) y el
cumplimiento del o los actos encomendados (art. 380, inc. a). Entre las segundas,
la revocación del poder (art. 380 inc. c), la renuncia del representante (art. 380, inc.
d) y la muerte, ausencia, incapacidad o quiebra del poderdante o del apoderado (art.
380, incisos e a h).

Han desaparecido del ordenamiento legal supuestos de actos que implicaban la


revocación tales como la intervención directa del poderdante en el negocio
encomendado (arts. 1971 y 1972 del código anterior).

Los terceros que contrataron con el apoderado luego de la extinción del poder
mantienen los derechos en virtud de la aplicación de la teoría de la apariencia,
siempre que sean de buena fe por no haber conocido o podido conocer la cesación
(arts. 381).

117 
 
Poder especial irrevocable

A pesar de que el poder es naturalmente revocable y se extingue con la muerte o


incapacidad del poderdante (art. 380, incs. b y c), el Código Civil y Comercial prevé
expresamente la irrevocabilidad y la subsistencia más allá de la muerte en supuestos
especiales.

El inciso c del art. 380 que establece la extinción por revocación efectuada por el
representado, a continuación admite el otorgamiento con carácter irrevocable. Se
trata del "poder especial irrevocable" que debe cumplir los siguientes requisitos: a)
ser otorgado para actos especialmente determinados; b) limitado por un plazo cierto
y c) responder a un interés legítimo que puede ser solamente del representante, o
de un tercero o común a representante y tercero. La irrevocabilidad, no obstante, no
es absoluta, sino que cesa frente a la existencia de justa causa (art. 380, inciso c, in
fine).

Respecto del plazo debe señalarse que el nuevo Código ha calificado a este como
"cierto" lo cual es una exigencia mayor a la contenida en el art. 1977 del código
anterior que solo exigía que el poder estuviera limitado en el tiempo. Entendemos
que ello requiere sujetar la irrevocabilidad del poder a una fecha precisa o a una
cantidad de días, meses o años. Por el contrario no se podría, como se sostenía con
el código anterior que la irrevocabilidad podía durar hasta el acaecimiento de un
hecho que si bien fuera inevitable no se sabía cuando iba a ocurrir. La doctrina ha
entendido que se cumple con el requisito legal limitando al plazo la irrevocabilidad
del poder por lo que vencido el mismo este se convierte en un poder simple que,
mientras no sea revocado, mantiene su vigencia. Por este motivo, resulta
conveniente en la redacción de los poderes especiales irrevocables la previsión de
su utilización y vigencia como poder común luego de la expiración del plazo
establecido o prever el plazo en relación únicamente a la irrevocabilidad.

Respecto del interés legítimo que debe fundar la irrevocabilidad se ha explicitado


quienes pueden ser los titulares de ese interés. Creemos que en este aspecto
mantiene su vigencia la interpretación que la doctrina efectuó respecto de la norma
del art. 1977 del código derogado, en el sentido de que el interés legítimo se refiere
a un negocio jurídico especial que debe estar concluido como tal con sus elementos
perfectamente determinados (sujetos, objeto y causa). Por tanto resulta
recomendable que en el poder especial irrevocable se relacione la existencia del
negocio en forma detallada para facilitar su ulterior prueba.

Para que el poder revista el carácter de irrevocable será necesario, además del
cumplimiento de los tres requisitos enunciados, que el poderdante exprese su
voluntad de renunciar a la facultad de revocar. Si no se dieran los requisitos del
inciso c del art. 380, el mero pacto de irrevocabilidad no torna aplicable esta norma.
Por esta razón, no puede otorgarse un poder general en forma irrevocable ni un
poder especial irrevocable para donar, ya que ambos casos carecen de negocio
base.

118 
 
Cabe destacar que el otorgamiento de un poder irrevocable con la finalidad de
otorgar en el futuro una escritura de transferencia de un inmueble asegura contar
con el consentimiento de quien debe otorgar el acto pero no impide la eventual traba
de una medida cautelar sobre el patrimonio o la persona del persona del poderdante.
Por tanto no resulta una solución idónea para evitar la escrituración.

Entendemos que la regulación de la representación y, por ende del poder, en


forma independiente del mandato permite claramente sostener la posición
doctrinaria que indicaba que el poder irrevocable es una especie de poder que en
muchos casos nada tiene que ver con el contrato de mandato.

Los poderes especiales irrevocables pueden ser empleados para escriturar a


nombre de una persona distinta de la indicada en el negocio base, siempre que esta
sea sucesor universal o singular del primitivo adquirente.

El comprador puede ser simultáneamente apoderado irrevocable y otorgar la


escritura pública de compraventa bajo ese doble carácter, aunque el poder no
contemple la autorización expresa para el autocontrato, ya que esta se considera
implícita al estar ya determinados todos los elementos del negocio base

Poder post mortem

La muerte del poderdante es, habitualmente una causa de extinción del poder,
dado que en la medida en que el poder es otorgado en interés del representado, no
se justifica que la representación se extienda más allá de su muerte. Sin embargo
en los casos en que el poder se funda en un interés distinto la situación varía. Esto
es lo que justifica la norma del art. 380, inc. b, que dispone que el poder subsiste
siempre que haya sido dado para actos especialmente determinados y en razón de
un interés legítimo que puede ser solamente del representante, de un tercero o
común a representante y un tercero o al representado y a un tercero.

Respecto del objeto se reitera lo expuesto respecto del poder irrevocable.


Entendemos que en este caso se justifica, aún más, la exigencia de que la
subsistencia de la representación responda a un negocio cuyos elementos estén
claramente determinados al momento de otorgarse el poder. No se justificaría un
poder para generar nuevos negocios una vez fallecido el representado.

Se diferencia este caso del poder irrevocable en que no se requiere que el poder
se otorgue por un plazo cierto. Se mantiene en este sentido el criterio del art. 1982
del código derogado.

En este caso, siempre que se den los dos requisitos del inciso b, no se requiere
una expresión de voluntad del poderdante en el sentido de que la vigencia del poder
se extenderá después de su muerte.

119 
 
Expedición de copias

Puesto que el poder es un acto unilateral otorgado solo por el poderdante, la


primera copia (o testimonio) de la escritura de poder debe ser expedida para este,
dado que el apoderado no es parte. Por esta razón, el sujeto legitimado para solicitar
la primera o ulteriores copias de la escritura de poder es el poderdante y solo podrá
solicitarla el apoderado cundo haya sido expresamente autorizado.

BIBLIOGRAFÍA

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Notariado, 24 y 25 de noviembre de 1986.

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CNCiv., Sala M, 10/6/2002, "Utkin Guenia", DJ 2003-1-689.

CNCiv. y Com. Fed., Sala I, 25/2/1999, "Química Montpellier S. A. c/ Stafford Miller


Argentina S. A.", LL 1999-D-275; DJ 1999-3-242.

CNCiv., Sala F, 23/2/1998, "Cometta, Leónidas M. c/ Veneciano, Patricia y otros",


LL 1998-E-48; DJ 1998-3-1184.

CNCiv., Sala A, 29/11/1996, "Viscontini, Osvaldo H. c/ Sanfelice, Armando y otro",


LL 1997-C-780; DJ 1997-2-900.

PODER GENERAL DE ADMINISTRACIÓN

121 
 
INSTRUMENTO

... comparece A...

Dado que el poder es un acto unilateral, solo resulta


necesaria la comparecencia del poderdante. El contrato
de mandato no queda documentado en la escritura
pública de poder, sino que su instrumentación resultará
de otros documentos previos o posteriores o aun en
forma tácita, mediante la ejecución por el apoderado de
los actos para los cuales se lo ha facultado. No es
indispensable consignar la clave fiscal del otorgante por
no tratarse de un acto registrable. Sin perjuicio de ello,
puede ser de utilidad incluirla ya que facilitará el ejercicio
de algunos actos contenidos en el poder para los cuales
será exigida.

Interviene por sí y expone: Que confiere PODER


GENERAL DE ADMINISTRACIÓN a B, titular del
Documento Nacional de Identidad número ..., para que
en su nombre y representación pueda realizar los
siguientes actos: PRIMERO (administración de bienes):
administrar libremente todos sus bienes, actuales o
futuros, con facultad para efectuar reparaciones y
refacciones en ellos y tomar todas las medidas que
fueren necesarias para su conservación; celebrar toda
clase de contratos relacionados con la administración
bajo cualquier forma y condición, tales como locaciones
y sublocaciones, arrendamientos y subarrendamientos,
aparcerías y comodatos; requerir a los locatarios o
sublocatarios el pago de las obligaciones a su cargo;
aceptar fianzas y cualquier otro tipo de garantía; adquirir
y conservar la tenencia; contratar seguros y cobrar sus
indemnizaciones; determinar en cada contrato sus
elementos esenciales, naturales y accidentales, así
como sus formalidades; rescindir, resolver, modificar,
aclarar, rectificar, confirmar, ratificar, reconocer, renovar
o extinguir los actos jurídicos de administración; pagar
los gastos propios de la administración, los
extraordinarios y los que se originen por las
reparaciones, refacciones y actos de conservación,
impuestos, tasas, contribuciones, servicios públicos,
multas, comisiones y honorarios de toda índole y, en
general, todo lo adeudado y repetir sus pagos; suscribir
y pagar moratorias; hacer, aceptar o impugnar pagos,

122 
 
incluso por subrogación o por consignación; dar recibos;
asistir a asambleas de consorcios de copropietarios, con
derecho a voz y voto; nombrar administradores;
representar al poderdante ante administradores,
consejos de propietarios, comisiones especiales y en
toda cuestión que se suscite entre copropietarios;
solicitar el registro de bienes o documentos; protocolizar
instrumentos públicos, privados o particulares; retirar o
enviar la correspondencia epistolar o telegráfica y los
valores, giros, certificados, cargas y encomiendas
consignadas a su nombre y suscribir avisos, recibos y
demás resguardos.

En la presente cláusula se prevén los actos que


usualmente se celebran con la finalidad de que los
bienes produzcan las utilidades que hacen al giro normal
del patrimonio.

Se contemplan las ulterioridades comunes a la mayoría


de estos actos, como la adquisición o entrega de la
tenencia, el cobro de alquileres y la suscripción de
recibos. También se prevé el pago de impuestos, tasas,
contribuciones, servicios, multas y la representación del
poderdante ante los órganos del edificio sometido a
Propiedad Horizontal.

SEGUNDO (operaciones bancarias): depositar en los


Bancos o en poder de otras personas físicas o jurídicas
toda clase de valores, en cuenta corriente, caja de
ahorro o a plazo fijo y extraer total o parcialmente
depósitos; realizar operaciones de cualquier naturaleza
autorizadas por el Banco Central de la República
Argentina en los Bancos, Bolsas o con cualquier
persona física o jurídica del país, sin limitación de tiempo
ni de cantidad, con facultades para: librar, endosar,
descontar, girar, transferir, adquirir, avalar, aceptar,
enajenar, ceder, renovar, amortizar o cancelar y
negociar de cualquier modo letras de cambio, pagarés,
giros, vales, cheques, títulos de renta, acciones,
cupones, bonos y demás documentos de crédito público
o privado o papeles de comercio, abrir cuentas
bancarias, girar en descubierto hasta la cantidad
autorizada por los establecimientos bancarios o por los
particulares, autorizar débitos, descontar valores, dar en
caución títulos, acciones u otros efectos; abrir o
clausurar cuentas corrientes, cajas de ahorro comunes
o especiales y de seguridad; solicitar libretas de
cheques y conformar su recibo; concertar contratos de
plazo fijo; solicitar resúmenes y saldos, conformarlos u
observarlos; efectuar denuncias de extravío, hurto o
robo; formular protestos.

123 
 
En esta cláusula se establecen las operaciones
bancarias más frecuentes que hacen al giro normal del
patrimonio. Por ejemplo, se prevé la apertura de cuentas
en nuestro país y el giro en descubierto hasta la cantidad
autorizada en el contrato respectivo.

TERCERO (gestiones administrativas): gestionar toda


clase de trámites ante autoridades administrativas
nacionales, provinciales y municipales, y sus
dependencias de cualquier lugar de la República,
instituciones autárquicas o autónomas, públicas,
privadas o particulares, Ministerios y Legislaturas,
reparticiones, delegaciones, representaciones,
Secretarías de Estado, Registros y todo otro organismo
competente, con facultad para presentar escritos,
títulos, documentos de toda índole, firmar instrumentos
públicos y privados que fueren necesarios para ejecutar
los actos enumerados o fueren consecuencia o
derivación de ellos, con los requisitos propios de la
naturaleza de cada acto, promover expedientes e
intervenir en ellos, formular peticiones, producir toda
clase de pruebas, notificarse de resoluciones,
aceptarlas e interponer reclamos y recursos de
reconsideración o jerárquicos, abonar gastos e
impuestos, pedir la devolución de sumas o valores
abonados indebida o erróneamente, practicar desgloses
de documentos, hacer declaraciones simples o juradas
y prestar juramentos de ley.

Se prevé la posibilidad de que la representación del


apoderado se extienda a la iniciación, prosecución y
finalización de actuaciones administrativas que
normalmente resultan necesarias para el giro normal del
patrimonio. Se contempla la actuación del apoderado
ante autoridades administrativas de cualquier jerarquía
y jurisdicción y se enuncian los trámites más frecuentes,
como la promoción de expedientes y la interposición de
recursos administrativos.

CUARTO (procesos judiciales): intervenir a través de los


profesionales competentes en defensa de los intereses
de la administración de su patrimonio en todos los
asuntos judiciales que se tramiten en la actualidad o se
inicien en el futuro, en los que el poderdante sea parte o
tenga interés como actor, demandado, tercerista o en
cualquier otro carácter, con facultad para promover toda
clase de acciones, entablar y contestar demandas,
reconvenciones, excepciones, prescripciones,
caducidades, prórrogas de jurisdicciones, cuestiones de
competencia, declaraciones de rebeldía o decaimiento

124 
 
de derechos procesales, tercerías y citaciones de
terceros, recusar con o sin expresión de causa,
constituir domicilios especiales, citar de evicción, argüir
de nulidad y falsedad, ofrecer, aceptar y prestar
juramentos, fianzas y cauciones, producir e impugnar
pruebas, solicitar y asistir a audiencias, solicitar y
diligenciar notificaciones, vistas y traslados, reconocer
documentos y firmas del poderdante, solicitar la traba,
ampliación, sustitución o levantamiento de medidas
cautelares, solicitar subasta de bienes, solicitar y
aceptar regulaciones de honorarios, solicitar mensuras,
deslindes o amojonamientos, pedir desalojos, intervenir
en actas judiciales, administrativas o notariales y
cuantos más actos, gestiones y diligencias sean
conducentes al ejercicio del presente poder.

El poder de administración quedaría incompleto si no se


previera la posibilidad de que el apoderado intervenga
en actuaciones judiciales, que resultan frecuentemente
necesarias para el cobro de alquileres, el desalojo del
inquilino o pagos por consignación, entre otras medidas
indispensables para la administración del patrimonio del
poderdante.

QUINTO (declaraciones complementarias): el


compareciente manifiesta: a) que las facultades están
enumeradas en forma enunciativa y no taxativa y podrán
ser ejercidas en relación con circunstancias anteriores o
posteriores al presente poder; b) que su intervención
personal no revoca ni limita el presente, salvo
manifestación en contrario; c) que el presente poder
podrá ser sustituido; d) que autoriza al mandatario a
solicitar segunda copia de esta escritura si fuere
necesario; y e) que pide al autorizante expida copia para
el apoderado, requerimiento que es aceptado.

La primera manifestación complementaria atribuye


carácter enunciativo y no taxativo a la enumeración de
facultades de las cláusulas anteriores y hace referencia
al ejercicio de las facultades del poder respecto de
circunstancias anteriores o posteriores a este (por
ejemplo, la extracción de depósitos efectuados por el
poderdante en cualquier momento). Se contempla
expresamente la posibilidad de sustituir el poder, caso
en que el apoderado responderá personalmente por la
actuación del sustituto, y se confiere la facultad de
solicitar la primera y segunda copias o testimonios del
instrumento al apoderado. De no insertarse esta última
previsión, la primera copia deberá expedirse para el
poderdante y, en caso de pérdida de la procuración, el
apoderado no podrá solicitar segundo testimonio.

125 
 
PODER DE DISPOSICIÓN

INSTRUMENTO

... comparece A...

Dado que el poder es un acto unilateral, solo resulta


necesaria la comparecencia del poderdante. El contrato
de mandato no queda documentado en la escritura
pública de poder, sino que su instrumentación resultará
de otros documentos previos o posteriores o aun en
forma tácita, mediante la ejecución por el apoderado de
los actos para los cuales se lo ha facultado. No es
indispensable consignar la clave fiscal del otorgante por
no tratarse de un acto registrable. Sin perjuicio de ello,
puede ser de utilidad incluirla ya que facilitará el ejercicio
de algunos actos contenidos en el poder para los cuales
será exigida.

Interviene por sí y expone: Que confiere PODER DE


DISPOSICIÓN a B, titular del Documento Nacional de
Identidad número..., y a C, titular del Documento
Nacional de Identidad número.., para que en su nombre
y representación y actuando en forma conjunta,
separada, alternada o indistinta, puedan realizar los
siguientes actos:

Ante la pluralidad de apoderados, se prevé la posibilidad


de que estos actúen en forma indistinta, conjunta,
separada o alternada. De esta manera, se permite la
actuación más amplia y de todas las formas posibles
respecto de cada uno de los apoderados.

126 
 
PRIMERO (actos jurídicos): celebrar todo tipo de
contratos, típicos o atípicos, onerosos o gratuitos, civiles
o comerciales, en el rol de cualquiera de las partes
intervinientes, relativos a la administración o disposición
de toda clase de bienes, actuales o futuros, situados en
esta República o en el exterior, tanto propios como los
que tenga en común con otras personas, incluso con los
apoderados, tales como compraventa, cesión de
derechos de todo tipo, incluso hereditarios o posesorios,
permuta, donación, distracto, locación o sublocación de
cosas, arrendamiento, subarrendamiento, locación de
obra, contrato de trabajo, mandato, fianza, dación en
pago, renta vitalicia, mutuo, depósito,
comodato, leasing, fideicomiso, transporte,
transferencia de fondos de comercio, seguros,
distribución, agencia, concesión, franquicia,
suministro, factoring, underwriting, apertura de crédito,
tarjeta de crédito, consignación, contrato estimatorio,
transferencia de tecnología, know how,
consultoría, management, contratos informáticos,
publicitarios, de asociación empresaria, tiempo
compartido, entre otros, con facultad para adquirir y
transferir bienes; recibir y efectuar la tradición; adquirir,
conservar y transmitir la posesión y la tenencia, incluso
a través de constituto possessorio y traditio brevi manu;
obligar por vicios redhibitorios y garantía de evicción;
pactar en cada caso todos los elementos esenciales,
naturales y accidentales del contrato; precio y forma de
pago, al contado o a plazos, con garantías reales o
personales, con intereses o cláusulas penales; pagar o
recibir pagos; asumir el pago de impuestos, tasas,
contribuciones y servicios; declarar en su caso, bajo
juramento, la opción de afectar el importe de la venta a
la construcción o adquisición de una nueva unidad de
vivienda de ocupación permanente; solicitar segundo
testimonio de escrituras públicas si fuere necesario;
afectar o desafectar inmuebles del régimen de Bien de
Familia; someter la vivienda al régimen que prevén los
artículos 244 y siguientes del Código Civil y Comercial
de la Nación; anexar, unificar o dividir inmuebles;
afectarlos o desafectarlos al régimen de Propiedad
Horizontal y otorgar el Reglamento de Propiedad
Horizontal, sus modificaciones, rectificaciones y
aclaratorias; suscribir planos de obra y todos los
documentos concernientes a la aprobación de planos de
obra y de Propiedad Horizontal, incluso planillas de
revalúo; ratificar planos; en los Reglamentos de
Copropiedad y Administración, incluir cláusulas o
celebrar contratos de sobreelevación, crear unidades
funcionales o complementarias, incluso a expensas de
las existentes, o darles de baja, todo ello para sí o a

127 
 
favor de terceros; ceder y aceptar cesiones de contratos;
liberar al cedente de sus obligaciones contractuales;
otorgar poderes generales y especiales, revocar estos y
los preexistentes; otorgar poderes especiales
irrevocables con los requisitos y alcances del artículo
380 del Código Civil y Comercial de la Nación; formular
protestos y protestas; rescindir, resolver, modificar,
confesar, reconocer, novar, rectificar, ratificar,
confirmar, aclarar, renovar, revocar o extinguir,
renunciar o aceptar actos jurídicos celebrados por el
poderdante o los apoderados; pagar los gastos propios
de la administración, los extraordinarios y los que se
originen por las reparaciones, refacciones y actos de
conservación, los impuestos, tasas, contribuciones,
servicios públicos, multas, comisiones y honorarios de
toda índole y, en general, todo lo adeudado y repetir sus
pagos; suscribir y pagar moratorias; asistir a asambleas
de consorcios de copropietarios, con derecho a voz y
voto; nombrar administradores; representar al
poderdante ante administradores, consejos de
administración, comisiones especiales y en toda
cuestión que se suscite entre copropietarios; solicitar el
registro de bienes o documentos; protocolizar
instrumentos públicos, privados o particulares; retirar o
enviar la correspondencia epistolar o telegráfica y los
valores, giros, certificados, cargas y encomiendas
consignadas a su nombre y suscribir avisos, recibos y
demás resguardos; exportar e importar bienes de
cualquier naturaleza y origen, y especialmente
automotores, pudiendo conducir estos últimos o
autorizar su conducción, registrarlos, patentarlos,
radicarlos y cambiar su radicación.

La primera cláusula del poder de disposición contiene la


facultad de celebrar actos jurídicos y contratos de una
amplia gama, con enunciación expresa de los contratos
comerciales modernos más frecuentes. Se ha optado
por no efectuar una larga enumeración de todos los tipos
de bienes, ya que tanto las cosas como los derechos
están comprendidos en ese concepto. Se prevé también
el otorgamiento de poderes, la afectación y
desafectación al régimen de bien de familia y la sujeción
al régimen de protección de la vivienda y al de propiedad
horizontal, incluso con la facultad de sobreelevar. Se
incorpora la facultad de donar dado que el Cód. Civ. y
Com. solo exige facultades expresas sin necesidad de
individualización del bien.

SEGUNDO (derechos reales): constituir, adquirir,


aceptar, ceder, modificar, reconocer, extinguir, cancelar,
dividir, prorrogar, total o parcialmente, toda clase de

128 
 
derechos reales, mobiliarios o inmobiliarios, tales como
dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie,
usufructo, uso, habitación, servidumbre, hipoteca,
prenda y anticresis; crear letras hipotecarias y pactar el
proceso de ejecución especial; hacer reserva de
usufructo y pactar el derecho de acrecer entre
usufructuarios; adquirir medianerías de muros
divisorios.

La presente cláusula prevé la constitución, modificación,


transmisión y extinción de derechos reales, que
generalmente tienen por causa mediata los actos
enumerados en la cláusula anterior. Se enumeran los
derechos reales previstos por el Código Civil y
Comercial y sus leyes complementarias y se contempla
expresamente la creación de letras hipotecarias así
como la estipulación del proceso de ejecución especial,
regulados por la ley 24.441, puesto que estos pactos
requieren la existencia de un poder especial al efecto.
Asimismo, la reserva de usufructo a favor del
transmitente, el pacto de derecho de acrecer y la
adquisición de la medianería se insertan en la presente
cláusula por tratarse de variantes en la adquisición de
derechos reales.

TERCERO (créditos y obligaciones): adquirir, crear,


modificar, cobrar y extinguir créditos de toda clase, tales
como sueldos, remuneraciones, honorarios,
jubilaciones, pensiones, gratificaciones, alquileres,
arrendamientos, dividendos, títulos de renta, cédulas,
bonos, cupones, pólizas de seguros, indemnizaciones y
sumas de dinero, en moneda de curso legal o extranjera
y valores, cualquiera fuera su origen, sea que provengan
de operaciones al contado o por las cuales se haya dado
plazo; otorgar los recibos correspondientes; subrogarse
en los derechos del deudor; crear o extinguir
obligaciones puras y simples, condicionales, a plazo o
con cargo; reconocer o confesar obligaciones
preexistentes; delegar deudas y celebrar expromisión
simple o novatoria; hacer, aceptar o impugnar pagos,
incluso por subrogación o por consignación; hacer
pagos por cesión de bienes, novación, transacción,
hacer o aceptar renuncia de derechos gratuita u
onerosa, remisión de deuda, compensación, confusión
e interponer acción o excepción por prescripción
liberatoria o caducidad; renunciar a prescripciones
adquiridas.

En esta cláusula se establecen distintos modos de crear,


modificar y extinguir derechos personales.

129 
 
CUARTO (operaciones bancarias): depositar en los
Bancos o en poder de otras personas físicas o jurídicas
toda clase de valores, en cuenta corriente, caja de
ahorro o a plazo fijo y extraer total o parcialmente
depósitos; realizar operaciones de cualquier naturaleza
autorizadas por el Banco Central de la República
Argentina en los Bancos, Bolsas o con cualquier
persona física o jurídica del país, sin limitación de tiempo
ni de cantidad; a tal efecto otorga facultades para: librar,
endosar, descontar, girar, transferir, adquirir, avalar,
aceptar, enajenar, ceder, renovar, amortizar o cancelar
y negociar de cualquier modo letras de cambio, pagarés,
giros, vales, cheques, títulos de renta, acciones,
cupones, bonos y demás documentos de crédito público
o privado o papeles de comercio, abrir cuentas
bancarias, girar en descubierto, autorizar débitos,
descontar valores, dar en caución títulos, acciones u
otros efectos; abrir o clausurar cuentas corrientes, cajas
de ahorro comunes o especiales y de seguridad; solicitar
libretas de cheques y conformar su recibo; concertar
contratos de plazo fijo; solicitar resúmenes y saldos,
conformarlos u observarlos; efectuar denuncias de
extravío, hurto o robo; formular protestos.

Esta cláusula es similar a la prevista en el poder de


administración.

QUINTO (intervención en personas jurídicas): constituir


asociaciones, fundaciones, cooperativas, sociedades,
en cualquiera de los tipos autorizados por la legislación
vigente; establecer su denominación, duración,
domicilio, objeto, capital, administración, representación
y forma de liquidación; suscribir e integrar los aportes de
capital, ya sea en dinero, cosas muebles o inmuebles,
papeles de comercio u otros bienes; intervenir y votar en
asambleas de accionistas; aceptar y desempeñar
cargos; deliberar y tomar decisiones sobre la escisión,
fusión, transformación, modificación, prórroga o
reconducción de sociedades; optar por el derecho de
receso; en caso de disolución, designar liquidador y
adjudicar los bienes remanentes.

En la presente cláusula se prevén las operaciones


societarias más frecuentes, como la constitución de
personas jurídicas de todo tipo y la determinación de sus
elementos fundamentales, como el domicilio, la
denominación, el objeto, la administración y
representación y el capital social. Se contempla también
la suscripción e integración de los aportes y la
intervención en la vida de la sociedad a través de la
participación y voto en asambleas, el desempeño de

130 
 
cargos y la decisión acerca de la escisión, fusión,
transformación y otras vicisitudes societarias
posteriores a la constitución. Por último, se establece la
facultad de designar liquidador en caso de disolución y
la posibilidad de adjudicar los bienes sociales.

SEXTO (gestiones administrativas): Gestionar ante


oficinas privadas, administraciones públicas y
autoridades nacionales, provinciales, municipales,
departamentales o extranjeras, sus dependencias y
reparticiones en general, Ministerios, Legislaturas,
Municipalidades, Aduanas, Correos, empresas públicas
o privadas prestadoras de servicios sanitarios, Cajas de
Jubilaciones, Direcciones de Rentas o de
Recaudaciones Fiscales, Dirección General Impositiva,
Administración Federal de Ingresos Públicos;
Receptorías, Registros y demás autoridades y oficinas
públicas o particulares, toda clase de asuntos de su
competencia, con facultad para: iniciar y proseguir hasta
su total terminación toda clase de expedientes,
presentar escritos, escrituras, recibos, documentos,
pruebas e informaciones y todo otro instrumento que se
exija; abonar multas, impuestos, tasas, contribuciones,
intereses y recargos y repetir su pago; efectuar
denuncias de toda clase; interponer y desistir recursos
administrativos; solicitar aprobación de planos y realizar
cuantos más actos fueren necesarios para el
desempeño de su cometido. SÉPTIMO (procesos
judiciales): Intervenir en defensa de sus intereses en
todos los juicios que se sustancien o deban sustanciarse
ante los Tribunales de cualquier fuero y jurisdicción, ya
sea como parte actora, demandada o cualquier otro
carácter y, a tal efecto, lo faculta para promover toda
clase de acciones, entablar y contestar demandas,
reconvenciones, excepciones, prescripciones,
caducidades, prórrogas de jurisdicciones, cuestiones de
competencia, declaraciones de rebeldía o decaimiento
de derechos procesales, tercerías y citaciones de
terceros, intervenir en conciliaciones y mediaciones,
comprometer la causa en árbitros, recusar con o sin
expresión de causa, constituir domicilios especiales,
citar de evicción, argüir de nulidad y falsedad, ofrecer,
aceptar y prestar juramentos, fianzas y cauciones,
producir e impugnar pruebas, solicitar y asistir a
audiencias, solicitar y diligenciar notificaciones, vistas y
traslados, reconocer documentos y firmas del
poderdante, solicitar la traba, ampliación, sustitución o
levantamiento de medidas cautelares, solicitar subasta
de bienes, solicitar y aceptar regulaciones de
honorarios, solicitar mensuras, deslindes o
amojonamientos, pedir desalojos, intervenir en actas

131 
 
judiciales, administrativas o notariales; nombrar o
consentir el nombramiento de administradores de
bienes, tasadores, rematadores, martilleros, escribanos
y peritos de toda índole, aceptando o impugnando sus
operaciones y peritajes; diligenciar exhortos,
mandamientos, oficios, testimonios, intimaciones y
cédulas; realizar o solicitar inventarios; solicitar
testimonios e inscripciones; compulsar libros; poner y
absolver posiciones; asistir a juicios verbales y a
exámenes periciales de toda clase y al cotejo de
documentos, firmas y letras; interpelar; interponer o
renunciar recursos legales; oponer o interrumpir
prescripciones; comprometer las causas en árbitros,
arbitradores o amigables componedores; desistir,
allanarse, conciliar, transigir y pedir caducidad de
instancia; prestar juramentos; pedir medidas cautelares
preventivas o definitivas y sus levantamientos; conceder
quitas y esperas; acordar términos; aceptar o exigir
fianzas, cauciones o arraigos y demás garantías;
solicitar declaratorias de quiebras y concursos; asistir a
juntas de acreedores; hacer, aceptar, rechazar o
renovar concordatos, adjudicaciones y cesiones de
bienes u otros convenios; verificar y observar créditos y
sus graduaciones; pedir rehabilitaciones; pagar o cobrar
y percibir, judicial o extrajudicialmente, dando y
exigiendo los recibos del caso; intervenir en todos los
incidentes que se susciten; hacer novaciones; pedir la
venta judicial de los bienes de los deudores; efectuar
denuncias policiales, iniciar querellas y desistir de estas;
intervenir en la ejecución de sentencias; presentarse
ante autoridades policiales y ante tribunales del fuero
penal como denunciante, particular damnificado,
querellante o querellado; relatar hechos y proponer
diligencias, detenciones, arrestos y secuestros; asistir a
indagatorias e interrogatorios; solicitar careos;
demandar por resarcimiento civil.

La cláusula transcripta se asemeja a la prevista en el


poder de administración pero incluye, además,
facultades para promover concursos y quiebras, y juicios
penales.

OCTAVO (procesos sucesorios): Tramitar juicios


sucesorios en los cuales el poderdante tenga interés o
sea parte; probar el vínculo familiar o el derecho a los
bienes de la herencia o la sociedad conyugal; aceptar o
rechazar legados o herencias con beneficio de
inventario; hacer denuncias o manifestación de bienes y
tomar posesión de ellos; reconocer o desconocer
herederos, coherederos, legatarios, acreedores y
cesionarios; solicitar declaratorias de herederos,

132 
 
aprobación de testamentos y sus respectivas
inscripciones; formular la cuenta particionaria.

Si bien hubiera resultado mejor desde el punto de vista


conceptual englobar dentro de una misma cláusula
todos los procesos judiciales, a raíz de una
interpretación generalizada en el ámbito judicial,
muchos juzgados requieren la presentación de un
"poder especial" para promover e intervenir en
sucesiones. Por esta razón, se insertan las facultades
pertinentes en una cláusula separada, a pesar de que
en realidad la especialidad del poder no depende de
esta circunstancia sino de la enunciación expresa de la
facultad en su texto.

NOVENO (otorgamiento de instrumentos): Otorgar y


firmar las escrituras e instrumentos públicos o privados
necesarios para ejecutar los actos enumerados o que
fueren consecuencia o derivación de ellos, con los
requisitos propios de la naturaleza de cada acto o
contrato y las cláusulas y condiciones especiales que se
determinen en cada caso con arreglo a derecho;
protocolizar instrumentos públicos, privados o
particulares; solicitar la registración de documentos.

Se trata de una cláusula que complementa las


anteriores en el plano documental, ya que habilita al
apoderado a suscribir instrumentos públicos o privados
en cumplimiento del objeto del poder.

DÉCIMO (declaraciones complementarias): El


compareciente manifiesta: a) que las facultades están
enumeradas en forma enunciativa y no taxativa y podrán
ser ejercidas en relación con circunstancias anteriores o
posteriores al presente poder; b) que su intervención
personal no revoca ni limita el presente, salvo
manifestación en contrario; c) que el presente poder no
podrá ser sustituido; d) que autoriza a solicitar segunda
copia de esta escritura si fuere necesario; y e) que pide
al autorizante expida copia para los apoderados,
requerimiento que es aceptado.

PODER GENERAL PARA JUICIOS

133 
 
INSTRUMENTO

... comparece A... Interviene por sí y expone: Que


confiere PODER GENERAL PARA ASUNTOS
JUDICIALES Y EXTRAJUDICIALES a favor del doctor
B, titular del Documento Nacional de Identidad
número..., para que en su nombre y representación
intervenga en todos los asuntos judiciales y
extrajudiciales que al momento tenga pendientes o se le
susciten en el futuro y en que el otorgante sea parte
legítima o tenga interés como actor, demandado,
tercerista o en cualquier otro carácter.

El poder comprende la representación judicial y


extrajudicial ante las distintas autoridades judiciales y
administrativas. Es necesario advertir al compareciente
en la primera audiencia notarial que la representación
en sede judicial podrá ser ejercida solo por quien tenga
matrícula de abogado o procurador. Por tanto, si el
poder se otorga a quien no reúna este requisito, el
apoderado deberá, a su vez, sustituirlo en un profesional
habilitado. Es importante recalcar que los poderes
judiciales de acuerdo a la enumeración que establece el
artículo 1017 del Cód. Civ. y Com. no requieren
necesariamente de escritura pública para su
formalización. Debe tenerse en cuenta sin embargo que
el art. 47 del Código Procesal Civil y Comercial de la
Nación establece que los procuradores o abogados
acreditarán su representación con la pertinente escritura
de poder.

Al efecto lo faculta para ejercer las acciones o gestiones


pertinentes ante los Tribunales y Juzgados Federales u
Ordinarios y autoridades administrativas nacionales,
provinciales, municipales o de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires; instar juicios ordinarios, sumarios,
sumarísimos, ejecutivos y el cumplimiento de
sentencias; presentar escritos, escrituras, testimonios,
partidas, títulos y documentos de toda clase; recusar,
prorrogar o declinar jurisdicciones; constituir domicilios
especiales; celebrar conciliación o mediación; entablar o
contestar demandas de cualquier naturaleza, tercerías o
reconvenciones; oponer o contestar excepciones,
prescripciones y caducidades; aceptar o exigir fianzas,
cauciones, arraigos y demás garantías; asistir a

134 
 
audiencias y juicios verbales, al cotejo de documentos o
firmas, a exámenes periciales y solicitarlos; citar de
evicción; designar o proponer administradores de
bienes, tasadores, inventariadores, rematadores,
martilleros, letrados, partidores, escribanos y toda
especie de peritos, aceptando o impugnando sus
operaciones y peritajes; solicitar, aceptar o rechazar
divisiones de condominio, mensuras, deslindes y
amojonamientos, particiones de todo tipo y
adjudicaciones de bienes; realizar o solicitar inventarios;
compulsar libros; protocolizar, agregar o desglosar
documentos; pedir testimonios e inscripciones; acordar
términos y conceder esperas y/o quitas; formular
protestos y protestas; reconocer obligaciones anteriores
al mandato; hacer novaciones que extingan
obligaciones anteriores o posteriores al mandato;
renunciar o aceptar renuncias de derechos; oponer o
interrumpir prescripciones y renunciar a prescripciones
adquiridas; pagar o cobrar y percibir judicial o
extrajudicialmente, incluso de compañías aseguradoras,
créditos preexistentes o posteriores a este poder, o
cualquier otra suma de dinero u otros valores que deban
abonársele al poderdante; dar y exigir los recibos
correspondientes; recibir cheques; recibir una cosa por
otra; solicitar medidas cautelares preventivas o
definitivas y sus levantamientos; confesar obligaciones;
reconocer documentos y firmas; solicitar actas de
constatación; intimar desalojos; requerir medidas
conservatorias; actuar como depositario o depositante;
demandar por daños y perjuicios y daño moral; poner y
absolver posiciones y producir e impugnar pruebas de
todo género e informaciones; solicitar y diligenciar
exhortos, oficios, mandamientos, cédulas,
notificaciones, traslados, intimaciones y citaciones;
celebrar o rescindir transacciones; comprometer las
causas en árbitros o arbitradores; intervenir en todos los
incidentes que se susciten; pedir caducidad de
instancia; interponer o renunciar recursos legales ante
el tribunal, la alzada, los tribunales superiores de las
provincias y la Corte Suprema de Justicia de la Nación;
pudiendo recurrir a Tribunales internacionales, terminar
el proceso por los modos anormales previstos en los
Códigos de Procedimientos; intervenir en la ejecución
de sentencias; solicitar la venta judicial de los bienes de
los deudores; tramitar juicios sucesorios en los cuales el
poderdante tenga interés o sea parte; probar el vínculo
familiar o el derecho a los bienes de la herencia o la
sociedad conyugal; aceptar o repudiar herencias o
legados, reconocer o desconocer testamentos,
herederos, legatarios, acreedores y cesionarios; hacer
manifestaciones de bienes y tomar posesión de ellos;
formular la cuenta particionaria; inscribir títulos; solicitar

135 
 
el concurso o quiebra de sus deudores o del propio
poderdante y asistir a juntas de acreedores en juicios de
esta naturaleza; observar o desaprobar concordatos,
adjudicaciones o cesiones de bienes u otros convenios
o arreglos judiciales o extrajudiciales; designar o
consentir el nombramiento de síndicos, liquidadores o
comisiones de vigilancia; aprobar u observar créditos y
sus graduaciones; pedir rehabilitaciones; pedir la venta
judicial de los bienes de los deudores; efectuar
denuncias policiales, iniciar querellas y desistir de ellas;
intervenir en la ejecución de sentencias; presentarse
ante autoridades policiales y ante tribunales del fuero
penal como denunciante, particular damnificado,
querellante o querellado; relatar hechos y proponer
diligencias, detenciones, arrestos y secuestros; asistir a
indagatorias e interrogatorios; solicitar careos;
demandar por resarcimiento civil; ratificar, rectificar,
aclarar, confirmar y registrar actos jurídicos y contratos;
otorgar y firmar los instrumentos públicos y privados
necesarios para ejecutar los actos enumerados y
practicar cuantos más actos, gestiones y diligencias
sean necesarios y conducentes al mejor desempeño de
este mandato. El poderdante hace constar que su
intervención personal no revoca ni limita el presente
poder, que podrá ser sustituido.

El texto comprende los pasos procesales que se inician


con la interposición de la demanda, contestación o
reconvención y confiere facultades amplias al
apoderado, quien puede percibir dinero u otros valores
que se deban al poderdante, incluso en forma
extrajudicial. En relación con la facultad de percibir,
habrá que asesorar al respecto al requirente para que
decida su inclusión, o no.

En relación con la facultad de sustituirlo, remitimos a las


explicaciones contenidas en la introducción. El
otorgante, previo asesoramiento al respecto, deberá
decidir si quiere, o no, facultar la sustitución.

PODER IRREVOCABLE PARA VENTA CON


TRANSMISIÓN DE LA POSESIÓN

136 
 
Este caso es uno de los supuestos más frecuentes de utilización del poder
irrevocable, esto es, cuando se ha suscripto boleto de compraventa y abonado la
totalidad del precio pero, por diferentes razones, no se otorga la escritura de
transferencia de dominio. En el ejemplo se ha transmitido al adquirente la posesión
del inmueble, lo que es habitual cuando este paga la totalidad del precio.

INSTRUMENTO

...comparece A... Interviene por sí y


expone: PRIMERO: Que en la fecha ha celebrado
boleto de compraventa con B en relación con el
inmueble que se designa como..., según resulta del
ejemplar de dicho contrato que en original exhibe y en
copia autenticada agrego.

Es requisito para la irrevocabilidad del poder que este se


confiera en interés legítimo del representante o de un
tercero o común a representante y representado o a
representado y un tercero o al representante y un
tercero (art. 380, inc. c, Cód. Civ. y Com.). La doctrina
coincide en que este interés debe resultar de un contrato
perfeccionado, es decir que cuente con todos sus
elementos. Por tanto, será necesario hacer referencia
concreta al contrato cuyo cumplimiento será objeto del
poder. En este caso se agrega a la escritura copia del
contrato base, por lo que no es necesario hacer mención
a ningún otro detalle del negocio. De no querer agregar
copia, deberán relacionarse los elementos esenciales
del boleto.

SEGUNDO: En consecuencia, OTORGA PODER


ESPECIAL IRREVOCABLE, en los términos del art. 380,
inciso c, del Código Civil y Comercial de la Nación y con
los alcances del art. 380, inc. b, del mismo cuerpo legal,
a favor del propio adquirente y de C para que en su
nombre y representación y actuando en forma indistinta
otorguen la escritura de dominio del inmueble antes
referido a favor del propio adquirente o de sus sucesores
singulares o universales. A tales efectos, los faculta a
confirmar la posesión del bien oportunamente entregada

137 
 
al adquirente, otorgar recibo y carta de pago por el
precio; obligar al poderdante por evicción y vicios
redhibitorios; transferir líneas telefónicas; abonar
impuestos, tasas y contribuciones; formular
declaraciones juradas, en especial las referidas a la
Administración Federal de Ingresos Públicos, otorgar
instrumentos públicos y privados, ratificar, rectificar,
aclarar, confirmar y realizar cuantos más actos,
gestiones y diligencias fueren necesarios para el
cumplimiento del fin para el cual el presente es dado. La
justa causa para revocar notificada judicialmente a las
partes o al notario suspenderá el otorgamiento de la
escritura referida.

Este es un supuesto de otorgamiento al adquirente


definitivo, que resulta individualizado en el boleto que se
relaciona y agrega. Siempre es conveniente el
otorgamiento a favor de otro apoderado ya que puede
suceder que los legitimados, al momento de la
escrituración, sean los sucesores universales del
primitivo adquirente.

TERCERO: Que la irrevocabilidad de este poder lo será


por un plazo de cinco años contado desde la fecha de
esta escritura. Vencido dicho término, el poder
continuará su vigencia mientras no sea revocado.

Esta redacción permite que, una vez vencido el plazo, el


poder mantenga su vigencia como un simple poder
especial. En cambio, si se optara por fijar un plazo, el
poder se extinguiría automáticamente al vencimiento de
ese término

CONSTANCIAS NOTARIALES: RETENGO la cantidad


de pesos... para abonar el Impuesto a la Transferencia
de Inmuebles en virtud de haberse producido en la fecha
el hecho imponible.

Dado que se ha otorgado boleto y posesión en la misma


fecha que el poder irrevocable, resulta la obligación para
el autorizante del documento de proceder a la retención
del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, en virtud
de lo dispuesto por la ley 23.905. Si el vendedor hubiese
optado por la exención prevista en el art. 14 de la ley
23.905, se consignará:

VARIANTE:

138 
 
No corresponde retener Impuesto a la Transferencia de
Inmuebles en virtud del Certificado de No Retención que
exhibe el compareciente y que en original agrego,
número..., de fecha..., con validez hasta el..., emitido por
la Agencia... y suscripto por su Jefe...

Asentimiento conyugal: En los casos comprendidos en


los artículos 456 y 470 Cód. Civ. y Com. deberá concurrir
al acto el cónyuge del vendedor para dejar prestado su
asentimiento. Cuando se tratara de un vendedor casado
pero para la venta objeto del poder no se requiriera
asentimiento, debería él declarar que no corresponde el
asentimiento por tratarse de un bien que no es sede del
hogar conyugal. Dado que el art. 456 Cód. Civ. y Com.
referido a la protección de la vivienda familiar exige el
asentimiento del cónyuge para disponer "los derechos
sobre la vivienda familiar", entendemos que tal recaudo
deberá cumplirse en el boleto de compraventa. Del
mismo modo, el art. 470 referente a la necesidad de
asentimiento para disponer bienes gananciales
establece la necesidad de cumplir esta exigencia aun en
las promesas. Debe tenerse en cuenta que si se
dispusiera de la vivienda familiar en los casos de
uniones convivenciales inscriptas, también será
necesario el conviviente de quien disponga.

PODER IRREVOCABLE PARA VENTA SIN


TRANSMISIÓN DE LA POSESIÓN

En este caso se ha celebrado boleto de compraventa pero no se ha transmitido


la posesión del bien.

INSTRUMENTO

139 
 
...comparece A... Interviene por sí y expone: PRIMERO:
Que en la fecha ha celebrado boleto de compraventa
con B en relación con el inmueble que se designa
como..., según resulta del ejemplar de dicho contrato
que en original exhibe y en copia autenticada agrego.

Es requisito para la irrevocabilidad del poder que este se


confiera en interés legítimo del representante o de un
tercero o común a representante y representado o a
representado y un tercero o al representante y un
tercero (art. 380, inc. c, Cód. Civ. y Com.). La doctrina
coincide en que este interés debe resultar de un contrato
perfeccionado, es decir, que cuente con todos sus
elementos. Por tanto, será necesario hacer referencia
concreta al contrato cuyo cumplimiento será objeto del
poder. En este caso se agrega a la escritura copia del
contrato base, por lo que no es necesario hacer mención
a ningún otro detalle del negocio. De no querer agregar
copia, deberán relacionarse los elementos esenciales
del boleto.

SEGUNDO: En consecuencia, OTORGA PODER


ESPECIAL IRREVOCABLE a B y a C, en los términos
del art. 380, inc. c y con los alcances del art. 380, inc. b
del Código Civil y Comercial para que en su nombre y
representación y actuando en forma indistinta otorguen
la escritura de dominio del inmueble antes referido a
favor del propio adquirente o de sus sucesores
singulares o universales. A tales efectos, los faculta a
transferir la posesión del bien, otorgar recibo y carta de
pago por el precio; obligar al poderdante por evicción y
vicios redhibitorios; transferir líneas telefónicas; abonar
impuestos, tasas y contribuciones; formular
declaraciones juradas, en especial las referidas a la
Administración Federal de Ingresos Públicos, otorgar
instrumentos públicos y privados, ratificar, rectificar,
aclarar, confirmar y realizar cuantos más actos,
gestiones y diligencias fueren necesarios para el
cumplimiento del fin para el cual el presente es dado. La
justa causa para revocar notificada judicialmente a las
partes o al notario suspenderá el otorgamiento de la
escritura referida.

Las facultades incluyen, en este caso, la de transmitir la


posesión.

TERCERO: Que fija a la irrevocabilidad de este poder


un plazo de cinco años contado desde la fecha de esta
escritura. Vencido dicho término, el poder continuará su
vigencia mientras no sea revocado.

140 
 
Esta redacción permite que, una vez vencido el plazo, el
poder mantenga su vigencia como un simple poder
especial.

CONSTANCIAS NOTARIALES:...

Dado que no se ha transmitido la posesión, no se ha


configurado el hecho imponible por el Impuesto a la
Transferencia de Inmuebles, por lo que el escribano
autorizante no debe efectuar retención de dicho tributo.
Si la entrega de la posesión se produjera con
anterioridad a la suscripción de la escritura, ya fuera
directamente por el enajenante o a través de los
apoderados que se designaran, en ese momento
debería abonarse el Impuesto a la Transferencia de
Inmuebles y el adquirente operaría como agente de
retención. Si no hubiera transmisión previa a la escritura,
la retención debería ser practicada por el escribano
interviniente en la escritura de compraventa.

Asentimiento conyugal: Cuando el inmueble objeto de la


venta constituya la vivienda familiar del poderdante
deberá prestar su asentimiento el cónyuge o conviviente
con convivencia inscripta en su caso (arts. 456 y 52 Cód.
Civ. y Com.). Si el bien fuese de carácter ganancial
también será necesario el asentimiento conyugal para
disponerlo (art. 470, Cód. Civ. y Com.).

PODER IRREVOCABLE. BOLETO DE COMPRAVENTA


"EN COMISIÓN"

En este caso se ha celebrado un boleto de compraventa en el cual el comprador


manifestó actuar "en comisión". La obligación de individualizar al adquirente es
exigible solo al otorgar la escritura de compraventa, por lo que al otorgar el poder
irrevocable no es necesario que el comprador definitivo se encuentre
individualizado.

141 
 
INSTRUMENTO

...comparece A... Interviene por sí y


expone: PRIMERO: Que en la fecha ha celebrado
boleto de compraventa con B, en relación con el
inmueble que se designa como..., según resulta del
ejemplar de dicho contrato, que en original exhibe y en
copia autenticada agrego. Que en dicho boleto B
manifestó actuar "en comisión".

Es requisito para la irrevocabilidad del poder que este se


confiera en interés legítimo del representante o de un
tercero o común a representante y representado o a
representado y un tercero o al representante y un
tercero (art. 380, inc. c, Cód. Civ. y Com.). La doctrina
coincide en que este interés debe resultar de un contrato
perfeccionado, es decir que cuente con todos sus
elementos. Por tanto, será necesario hacer referencia
concreta al contrato cuyo cumplimiento será objeto del
poder. En este caso se agrega a la escritura copia del
contrato base, por lo que no es necesario hacer mención
a ningún otro detalle del negocio. De no querer agregar
copia, deberán relacionarse los elementos esenciales
del boleto.

SEGUNDO: En consecuencia, OTORGA PODER


ESPECIAL IRREVOCABLE a B y a C, en los términos
del art. 380, inc. c y con los alcances del art. 380, inc. b,
del Código Civil y Comercial, para que actuando en su
nombre y representación y en forma indistinta puedan
otorgar escritura de dominio a favor del propio
adquirente en comisión, sus comitentes o cesionarios. A
tales efectos, los faculta a transferir la posesión del bien,
otorgar recibo y carta de pago por el precio; obligar al
poderdante por evicción y vicios redhibitorios; transferir
líneas telefónicas; abonar impuestos, tasas y
contribuciones; formular declaraciones juradas, en
especial las referidas a la Administración Federal de
Ingresos Públicos, otorgar instrumentos públicos y
privados, ratificar, rectificar, aclarar, confirmar y realizar
cuantos más actos, gestiones y diligencias fueren
necesarios para el cumplimiento del fin para el cual el
presente es dado. La justa causa para revocar notificada
judicialmente a las partes o al notario suspenderá el
otorgamiento de la escritura referida.

142 
 
Las facultades incluirán, según el caso, la de transmitir
la posesión al adquirente o de confirmar la transmisión
ya realizada por el otorgante del poder. El adquirente "en
comisión" deberá designar comitente en el acto de
escrituración, o bien haberlo designado al pie del mismo
boleto de compraventa o en instrumento separado. Si el
apoderado adquirente en comisión designa a otro,
actuará en la escritura de compraventa solo como
representante del vendedor. Si escritura a nombre de un
tercero, no designado comitente, deberá ceder a este
los derechos emergentes del contrato de compraventa.
En tal caso, se producirán los efectos impositivos de la
cesión: tributará Impuesto de Sellos según las
respectivas normas locales e Impuesto a la
Transferencia de Inmuebles en caso de que el cedente
se encontrara en posesión del bien y la transmitiera al
cesionario. Debe tenerse en cuenta que en caso de que
el poder no refiera a instrumento alguno pero mencione
precio de la operación, será el propio poder el que valga
como instrumento que refleje el negocio base. Por tanto,
en todos los casos en que la escritura de compraventa
se otorgue a nombre de alguien que no sea el
comprador por boleto originario, deberá relacionarse la
respectiva designación de comitente o la cesión de
derechos, según el caso.

TERCERO: Establece el plazo de cinco años para la


irrevocabilidad de este poder contado desde la fecha de
esta escritura. Vencido dicho término, el poder
continuará su vigencia mientras no sea revocado.

Esta redacción permite que, una vez vencido el plazo, el


poder mantenga su vigencia como un simple poder
especial. En cambio, si se optara por fijar un plazo, el
poder se extinguiría automáticamente al vencimiento de
ese término

CONSTANCIAS NOTARIALES:...

Corresponderá, o no, retención de Impuesto a la


Transferencia de Inmuebles según se haya transmitido,
o no, la posesión al celebrarse el boleto de
compraventa. En caso de haberse transferido la
posesión y, por tanto, configurado el hecho imponible,
podrá el vendedor optar por la exención prevista en el
art. 14 de la ley 23.905, en cuyo caso se consignará:

No corresponde retener Impuesto a la Transferencia de


inmuebles en virtud del Certificado de No Retención que

143 
 
exhibe el compareciente y que en original agrego,
número..., de fecha..., con validez hasta el..., emitido por
la Agencia... y suscripto por su Jefe...

Asentimiento conyugal: Cuando el inmueble objeto de la


venta constituya la vivienda familiar del poderdante
deberá prestar su asentimiento el cónyuge o conviviente
con convivencia inscripta en su caso (arts. 456 y 522
Cód. Civ. y Com.). Si el bien fuese de carácter ganancial
también será necesario el asentimiento conyugal para
disponerlo (art. 470, Cód. Civ. y Com.).

PODER CON EFECTOS POST MORTEM

Si bien el poder se extingue con el fallecimiento del otorgante, el art. 380, inc. b,
del Cód. Civ. y Com. establece que subsiste en caso de muerte del representado
siempre que haya sido conferido para actos especialmente determinados y en razón
de un interés legítimo que puede ser sólo del representante, de un tercero o común
a representante y un tercero, o a representado y tercero.

En el caso de los poderes con efectos post mortem, la subsistencia luego del
fallecimiento no depende del pacto, como en el caso de los poderes especiales
irrevocables, sino del tipo o calidad del negocio que conlleva una situación de peligro
en la demora de la ejecución. Estos poderes revisten naturaleza distinta de la de los
previstos en el inc. c del art. 380 y, por esta razón, la vigencia post mortem no guarda
relación con la irrevocabilidad.

Adquiere relevancia en estos casos la superioridad del interés legítimo y la


salvaguarda de los derechos de quienes están involucrados.

INSTRUMENTO

...comparece A... Interviene por sí y expone: Que


confiere PODER ESPECIAL a favor de B para que en su
nombre y representación proceda a VENDER los
quinientos litros de cerveza negra artesanal marca..., de
144 
 
elaboración del mandante, embotellada bajo los
números..., bajo el número de lote..., cuyo vencimiento
estimado es el día...

El poderdante encomienda la venta de un producto cuya


vida útil es breve. Esta circunstancia posibilitará los
efectos post mortem del poder, en razón del peligro en
la demora de la celebración del negocio encargado. El
producto es detallado según las especificaciones que
permitan la individualización.

En consideración a la enfermedad terminal que sufre


actualmente el mandante, es su voluntad que, en caso
de fallecimiento, el presente poder tenga eficacia post
mortem, en razón de la perentoriedad que surge de la
proximidad del vencimiento del producto encomendado
para la venta.

El presente poder tendrá eficacia con posterioridad al


fallecimiento del poderdante, en razón de que el
producto no puede conservarse por un tiempo ilimitado.

Al efecto de cumplir con el encargo, el poderdante


confiere las siguientes facultades: celebrar contratos de
compraventa por instrumentos públicos o privados,
pactar un precio no menor a... pesos por litro, percibir el
importe al contado y otorgar recibo, poner en posesión
de la cosa al comprador y realizar cuantos más actos,
gestiones y diligencias sean conducentes al ejercicio del
presente poder.

PODER. SUSTITUCIÓN

145 
 
INSTRUMENTO

...comparece A... y expone: PRIMERO: Que es


apoderado de B, en virtud del poder especial que este le
confirió por escritura número..., de fecha..., autorizada
por el escribano de..., don..., al folio... del Registro
número... a su cargo.

La sustitución de poder es un acto unilateral, en el que


interviene el apoderado originario y sustituye el poder
especial. En este sector de la escritura se especifica el
carácter de la intervención del compareciente y se
relaciona el poder especial para vender que será
sustituido. Debe tenerse en claro que, salvo que el
otorgante del poder originario lo haya prohibido
expresamente, el apoderado podrá otorgar la
sustitución. En caso de que se lo hubiera facultado
expresamente para hacerlo, o lo sustituyera por no estar
prohibido responderá si hubiera incurrido en culpa al
elegir. En caso de habérsele indicado la persona del
sustituto, no responderá por este (art. 377, Cód. Civ. y
Com.).

SEGUNDO: Que por la presente SUSTITUYE


ÍNTEGRAMENTE el referido poder especial a favor de
C, titular del Documento Nacional de Identidad
número..., para que en nombre y representación del
poderdante B VENDA el inmueble ubicado en la
ciudad...

La primera cláusula determina el objeto del acto, a


saber: la sustitución del apoderado. Asimismo, se reitera
el objeto del poder.

TERCERO: a tal efecto, C podrá, como expresa


textualmente el poder especial sustituido, "convenir el
precio de venta, sea al contado o a plazos, exigir
garantías reales o personales, por los saldos de precio
deudores que resulten, estipulando en este caso,
plazos, intereses, amortizaciones y demás cláusulas
necesarias; firmar boletos de compraventa; cobrar y
percibir el precio de las enajenaciones e intereses, dar
recibos y cartas de pago; otorgar y firmar la escritura a
favor del o los compradores; aceptar en su caso la
hipoteca que se constituya por el saldo de precio,
firmando en su oportunidad las escrituras de
cancelación; gestionar ante el Archivo de Protocolos
Notariales la expedición de segundo testimonio del título
de propiedad y declarar su extravío, firmar los escritos,
solicitudes, recibos, declaraciones juradas y demás

146 
 
documentos; poner al o los compradores en posesión
del inmueble; abonar tasas, impuestos y demás gastos;
sustituir el presente poder y, en definitiva, realizar
cuantos más actos, gestiones y diligencias sean
necesarios para el mejor cumplimiento del presente". Es
copia fiel de parte del original.

En esta cláusula se transcribe en forma parcial el texto


del poder originario. Consideramos que esta redacción
es conveniente ya que de ese modo la escritura de
sustitución es autosuficiente. Puede optarse por no
transcribir las facultades, en cuyo caso estas deberán
consultarse directamente de la primera copia del poder
sustituido.

CUARTO: El compareciente manifiesta que el poder


relacionado no le ha sido revocado, suspendido ni
limitado en forma alguna y se compromete a notificar al
poderdante de la sustitución efectuada.

Esta manifestación constituye un elemento más para


calificar la buena fe de los terceros al momento de
contratar con el representante voluntario La notificación
al poderdante, si bien no está impuesta por la ley, resulta
conveniente en virtud del deber de colaboración que
existe en las relaciones internas entre mandante y
mandatario.

QUINTO: En consecuencia, el compareciente da por


sustituido el poder y solicita de mí, el autorizante, que
expida copia de la presente e inserte nota de publicidad
cartular en el testimonio del poder especial relacionado.

Resulta conveniente insertar una nota en el poder


originario para brindar publicidad cartular a la sustitución
efectuada.

PODER. REVOCATORIA

147 
 
En este caso se presenta una revocación de poder con pedido de notificación al
apoderado. Puede suceder que la solicitud del compareciente se refiera sólo a
notificar al escribano autorizante del poder o bien que el requirente asuma la
notificación eximiendo al escribano interviniente en la revocación de proceder a
efectuarla.

INSTRUMENTO

...comparece A... Interviene por sí y


expone: PRIMERO: Que por escritura número..., de
fecha... de... de..., autorizada por el escribano de esta
ciudad..., al folio número... del Registro número... de su
titularidad, confirió poder especial a favor de..., titular del
Documento Nacional de Identidad número..., para
vender el inmueble ubicado en...

La primera cláusula de la escritura consigna los datos


que permiten individualizar al poder otorgado por el
compareciente. Se mencionan el nombre y apellido y
documento nacional de identidad del apoderado para su
posterior individualización en la notificación. No resulta
imprescindible detallar el contenido del poder.

SEGUNDO: Que revoca expresamente el poder


relacionado.

Esta cláusula contiene la revocación expresa del poder


cuyos datos se expresaron en el punto anterior. Como
variante, cuando la revocación es parcial, en este punto
pueden detallarse las facultades específicas que el
poderdante deja sin efecto.

TERCERO: Que solicita de mí que en la fecha o en días


sucesivos me constituya en el domicilio del apoderado,
ubicado en la calle..., con la finalidad de notificarle esta
revocación y exigirle la devolución de la primera copia
del poder relacionado. LEO...

En la cláusula tercera, el compareciente requiere al


autorizante que notifique la revocación al apoderado a
través de acta notarial, cuya diligencia se efectúa
inmediatamente y a continuación. Es posible que por
circunstancias diversas la notificación no pueda

148 
 
realizarse en ese día, con lo que el requerimiento queda
ya formulado en el texto de la presente escritura.

Como variante, el compareciente puede tomar a su


cargo la notificación.

Siendo las catorce horas, acompañado por el requirente,


me constituyo en el domicilio indicado en el
requerimiento, calle..., donde soy atendido por la
persona que se identifica como..., a quien informo mi
calidad de escribano, manifiesto la revocación del poder
mencionado a través de la lectura del texto que
antecede en esta escritura, y su obligación de devolver
el primer testimonio del poder al poderdante.

En la diligencia puede prescindirse de la presencia del


requirente, aunque en este caso es recomendable para
que el apoderado pueda entregarle el primer testimonio
del poder. También puede preverse que el apoderado
entregue el instrumento al escribano. El escribano debe
informar su calidad de tal y expresar el objeto de la
diligencia, que puede realizarse a través de la lectura del
texto de la escritura de revocación o por medio de una
somera explicación. Asimismo, se notifica al requerido
de su obligación de devolver el instrumento del poder.

El requerido se anoticia de la revocación e indica que lo


aguardemos mientras busca en el interior de su
domicilio el primer testimonio solicitado. Instantes
después, regresa con la primera copia este y lo entrega
al requirente, quien lo recibe sin objeciones. Siendo las
catorce horas, veinte minutos, concluye la diligencia.
Leo el presente texto al requerido e, invitados a firmar,
así lo hacen requerido y requirente, ante mí, doy fe.

Como en cualquier otra acta, la firma de requirente y


requerido no constituye un otorgamiento, sino
solamente la conformidad con lo narrado por el
escribano. En este caso, el apoderado se notificó de la
revocación y devolvió el instrumento.

PRENDA
149 
 
DOCTRINA

La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrales o


créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o por la totalidad de los
copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición
al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes (art. 2219, Cód. Civ. y
Com.). Queda excluida de esta definición la Prenda con Registro en la que no se
produce el desplazamiento del objeto de la garantía. Esta recaerá sobre cosas
muebles registrables. El Código Civil y Comercial se refiere a ella en el art. 2220, en
el que se limita a remitir a la legislación especial.

Tratándose de un derecho real de garantía resultan de aplicación a la prenda las


normas del Capítulo 1 del Título XII del Libro Cuarto, que establece disposiciones
generales para esta especie de derechos. Al respecto ver pagina 543 y siguientes.

Así sólo podrán ser establecidos por contrato (art. 2185, Cód. Civ. y Com.)
excluyéndose la posibilidad de fuente legal.

Rige el principio de accesoriedad (art. 2186, Cód. Civ. y Com.), por lo cual en el
contrato en el que se constituya el derecho real de garantía deberá hacerse clara
descripción del crédito garantizado. Esto se vincula con el requisito de especialidad
en cuanto al crédito regulado por el art. 2189 del Cód. Civ. y Com. En esta norma
se advierte una regla similar a la contenida en el art. 3109 del Código Civil derogado
en virtud de lo cual cuando el crédito garantizado no tenga valor determinado al
momento de constituir la garantía o se trate de prestaciones en especie o una
obligación de hacer bastará con hacer constar el monto máximo del gravamen
(primer párrafo). El segundo párrafo de la norma es el que contiene una innovación
respecto del régimen anterior. Así se prevé que el crédito garantizado puede estar
individualizado desde el origen o puede nacer posteriormente. Así podrá constituirse
un derecho real de prenda hasta un determinado monto para garantizar operaciones
futuras. Para este caso en que los créditos garantizados nazcan con posterioridad a
la constitución de la garantía se prevé un plazo máximo de diez años. Es decir que
si bien la garantía se extenderá, respecto de los créditos nacidos durante ese lapso,
hasta la extinción de los mismos, no podrán garantizarse nuevos créditos una vez
expirado ese plazo.

En cuanto al objeto —muebles no registrables y créditos instrumentados— debe


estar debidamente individualizado y tratarse de cosas existentes (art. 2188, Cód.
Civ. y Com.). Esto elimina la posibilidad de prendar cosas que aún no existan, tales
como una cosecha futura.

En principio el objeto de la prenda se considerará indivisible (art. 2191, Cód. Civ.


y Com.), lo que impedirá la liberación parcial de la prenda ante pagos parciales. Por
supuesto las partes podrán establecer lo contrario. Este tema puede revestir
especial importancia en la prenda de acciones en las que el rescate parcial de los

150 
 
títulos prendados puede permitir al deudor recuperar en algún momento los
porcentajes necesarios para ejercer el gobierno de la sociedad.

Genéricamente, el empleo del término "prenda" individualiza tanto al derecho real


que se constituye en garantía de una obligación como a las cosas muebles o créditos
que se entregan al acreedor o a un tercero en seguridad de la deuda.

Cuando se trata de créditos, se exige que estos consten de un título por escrito
que pueda ser cedido (art. 2232, Cód. Civ. y Com.), el cual deberá ser recibido por
el acreedor o el tercero designado, en su caso (art. 2221, Cód. Civ. y Com.); además,
para todo crédito o acción, industrial o comercial, no negociable por endoso, se
impone la notificación al deudor del crédito dado en prenda (art. 2233, Cód. Civ. y
Com.).

Con anterioridad a la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación, la


jurisprudencia entendió que las participaciones sociales eran instrumentos privados
en los que constaba la adquisición de derechos personales y, por lo tanto, se trataba
de bienes muebles, según el concepto del Código Civil derogado (art. 2319).
Actualmente el tema se encontraría superado con relación a las acciones ya que el
art. 2231 del Cód. Civ. y Com. dice que la prenda de títulos valores se rige en lo
pertinente por las reglas de la prenda de cosas y el texto del art. 2229 del Cód. Civ.
y Com., que regula la ejecución de la prenda, se refiere especialmente a la venta de
títulos o bienes negociables. Con respecto a la prenda de cuotas de SRL no se
presentaba la misma dificultad ya que en el art. 156 de la Ley General de Sociedades
hubo siempre referencia expresa a la prenda sobre cuotas.

Respecto de la ejecución de la prenda, el Código Civil y Comercial de la Nación


en el art. 2229 mantiene las normas de los arts. 324 del Código Civil y 585 del Código
de Comercio derogados. Así si se tratara de cosas, el acreedor podrá venderlas en
subasta pública, sin que sea necesario que esta sea ordenada en sede judicial.
También el contrato podrá prever procedimientos especiales de venta como le
intervención de un tercero quien habrá de venderlas a un valor de plaza respecto
del cual se fijan algunas pautas (art. 2229, inc. b), o bien la posibilidad de que el
acreedor se la adjudique por un valor prestablecido en el contrato o fijado por un
perito (art. 2229, inc. a).

La cláusula que permita al acreedor prendario apropiarse sin más de la prenda es


nula por aplicación del art. 2198 del Cód. Civ. y Com. Se mantiene así la prohibición
del pacto comisorio respecto de este contrato que contenía el art. 3222 del Código
Civil derogado.

BIBLIOGRAFÍA

COMPAGNUCCI DE CASO, Rubén H., "La relación jurídica y los derechos sobre
derechos", LL 2014-D-1018.

151 
 
ITURBIDE, Gabriela A., "Los derechos reales de garantía", en Comentarios al
Código Civil y Comercial de la Nación, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2012, p. 1073.

PENNA, Marcela A., "La derechos reales de garantía en el Código Civil y


Comercial", LL on line, AR/doc/674/2015.

PRENDA DE ACCIONES

Con relación a la prenda sobre un paquete accionario que tenga por objeto la
totalidad de las acciones de una sociedad y esta comprenda acciones de distintos
tipos o clases, para que el deudor no pueda exigir que, en el caso de pagos
parciales, vayan liberándose de la prenda acciones de una clase determinada,
deberá pactarse expresamente cómo se produce la liberación o, por el contrario,
que la prenda afecta a la totalidad de las mismas en tanto no se pague la totalidad
de la deuda (art. 2191, Cód. Civ. y Com.).

Es de la esencia del contrato de prenda que la cosa prendada sea entregada al


titular del derecho real o a la persona que él designe, pues sólo con la entrega queda
aquel perfeccionado. Es frecuente que, en la prenda de acciones, estas se
entreguen a un depositario, que puede ser el escribano de confianza del acreedor.

El art. 219 de la Ley General de Sociedades establece que el titular del derecho
real o embargo queda obligado a facilitar el ejercicio de los derechos del propietario
mediante el depósito de las acciones o por otro procedimiento que garantice sus
derechos. De tal manera, permanecen en poder del socio el derecho de participar
en las reuniones sociales, ejercer el derecho del voto y percibir las utilidades que se
distribuyan.

Sobre este último aspecto, hay que compatibilizar las normas con lo normado en
el art 2225 del Cód. Civ. y Com. referente a la percepción de los frutos. Nada obsta
a establecer un pacto en contrario de estas normas, como expresamente lo
establece el artículo antes citado. Es similar la prescripción del art. 218, último
párrafo, de la Ley General de Sociedades para el derecho de usufructo. Pese a ello,
existen algunas situaciones derivadas del estado de socio que se ven afectadas o
restringidas como consecuencia de la constitución de la prenda.

Si las acciones prendadas no se encuentran totalmente integradas, corresponde


aplicar por analogía la previsión contenida en el art. 218 de la Ley General de
Sociedades. La solución es aplicable al caso, atento que los derechos permanecen
en cabeza del deudor, por lo cual la sociedad en su instancia debe reclamar la
integración al socio, sin perjuicio de que el acreedor prendario, por imperio de la
norma citada, pueda sustituir al socio, pagando los importes adeudados.

152 
 
En tal caso, la sociedad debe aceptar el pago y el acreedor podrá repetir lo
pagado contra el socio deudor. Si la prenda fuera ejecutada y existieran saldos
pendientes de integración de la acción, la sociedad quedaría debidamente
legitimada para intervenir en resguardo de sus derechos y no podría decretarse la
subasta de las acciones prendadas sin cumplir con los recaudos de citación y, en su
caso, aumento de la base, etc.

En caso de mediar un aumento de capital y atento que todo incremento de este


produce correlativamente una depreciación del valor de la acción en relación con el
total del capital social, corresponde interpretar que la prenda se extiende ipso jure a
las nuevas acciones que vienen a representar el valor de las acciones prendadas,
con lo que se mantiene indemne la garantía. De cualquier modo será de buena
técnica prever en el contrato una cláusula que lo establezca expresamente.

Si el socio deudor no ejerciera el derecho de suscripción proporcional a las


acciones que posee, correspondería reconocer al acreedor prendario la facultad de
ejercer tal derecho de preferencia, aun cuando existieran restricciones estatutarias
a la libre transmisibilidad de las acciones, ya que el acreedor prendario intervendría
por vía subrogatoria.

Conforme al art. 2221 del Cód. Civ. y Com. se reputa que el acreedor continúa en
posesión de la prenda aun cuando medie pérdida o sustracción de ella o cuando
fuera entregada a otro con obligación de devolverla.

Asimismo el acreedor prendario debe conservar y cobrar incluso judicialmente el


crédito prendado (art. 2234, Cód. Civ. y Com.). La existencia de un gravamen
prendario sobre las acciones de una sociedad impide la ejecución de cualquier
reducción de capital que comprenda a estas, mientras no sea desinteresado el
acreedor prendario. Tampoco podrá adoptarse ninguna decisión que acepte el retiro
o disponga la exclusión del socio cuyas acciones estén prendadas.

En caso de disolución de la sociedad, la cuota de liquidación no podrá ser


entregada al socio deudor sin intervención del acreedor prendario.

INSTRUMENTO

...comparecen A, B, C, D y E... Intervienen todos por sí


y exponen:

Comparecerán los acreedores, los deudores y el tercero


que se constituye en depositario de la cosa prendada.

PRIMERO: A y B son titulares de acciones de la


sociedad que se denomina "X S.A.", inscripta en el
Registro Público de Comercio bajo el número..., con

153 
 
domicilio en la calle..., de la siguiente forma: A es titular
de... acciones de $1 valor nominal cada una; B es titular
de... acciones de $1 valor nominal cada una. El capital
de esta sociedad está integrado actualmente por la
suma de PESOS... ($...), compuesto de... acciones de
$... cada uno de valor nominal y de un voto por acción.
Las acciones están suscriptas totalmente.

Es importante establecer, en primer término, la


legitimación para realizar el acto jurídico haciendo una
descripción de la titularidad de las acciones. En este
caso, los propietarios son los deudores. Podría darse el
caso de que los propietarios de las acciones
constituyeran la prenda en garantía de la obligación de
un tercero.

SEGUNDO: A y B continúan expresando que con fecha


de hoy han celebrado un contrato de compra de las
acciones a C y D de la sociedad a la que hicieron
referencia en el punto primero, mediante el cual
adquirieron las acciones de referencia, quedando
adeudado un saldo de precio a favor de C y D por la
suma de $..., que se comprometieron a abonar en el
plazo de UN AÑO. El contrato fue instrumentado por
escritura número..., al folio... del Registro a mi cargo.

Se establece cuál es el contrato del que proviene la


deuda, al cual va a acceder el contrato de prenda.

TERCERO: A los efectos de garantizar dicho saldo de


precio, por medio del presente CONSTITUYEN
DERECHO REAL DE PRENDA sobre las acciones
descriptas en los términos del ART. 2219 del CÓDIGO
CIVIL Y COMERCIAL, en GARANTÍA y SEGURIDAD
del pago del saldo de precio referido.

Se establece el objetivo de la constitución del


DERECHO REAL DE PRENDA, que consiste en el pago
del saldo de precio adeudado. En el contrato principal se
va a establecer cuáles son las condiciones en las que
debe pagarse dicho saldo de precio.

CUARTO: los señores C y D aceptan el derecho real


constituido a su favor sobre las acciones. Designan
DEPOSITARIO al escribano E, titular del Registro 1 de
la Ciudad de..., con domicilio en...

Es conveniente que el escribano que intervenga como


depositario no sea el que autorizó la escritura de venta

154 
 
de las acciones ni el que interviene en el acto de la
constitución del derecho real de prenda ya que hay
doctrina que sostiene que estaría comprendido en las
incompatibilidades del art. 291 del Cód. Civ. y Com.

QUINTO: El escribano E acepta el depósito y declara


que conoce el contrato de venta que se garantiza con el
derecho real constituido sobre las acciones, donde
constan las instrucciones para el depósito.

Las instrucciones para el depositario tienen que surgir


del contrato de venta de las acciones ya que en dicho
contrato se van a establecer las condiciones de
cumplimiento de la obligación principal.

SEXTO: Los señores A y B entregan al depositario las


acciones descriptas en el punto primero.

También es conveniente describir cuáles son los


derechos que corresponden al nudo propietario para
que no haya dudas al respecto.

SÉPTIMO: Los señores A y B declaran: a) la propiedad


de las acciones descriptas en el punto PRIMERO consta
en el Registro de accionistas número uno de la
sociedad, rubricado en el Registro Público de Comercio,
el... b) no constan sobre ellas medidas cautelares ni
derechos reales; c) se encuentran en posesión de los
títulos que en este acto entregan al depositario; d) se
obligan a notificar a la sociedad el derecho real de
prenda constituido sobre las acciones para su registro
en el Registro de accionistas.

Es en el Registro de accionistas donde consta la


propiedad de las acciones y, si hubiera alguna medida
cautelar sobre ellas, también tiene que constar en él.
Asimismo, se debe hacer tradición de los títulos
representativos para que se configure el derecho real.

OCTAVO: Los señores C y D expresan que aceptan el


derecho real de prenda constituido a su favor y que
instruyen al depositario para que en las asambleas vote
negativamente cualquier autorización solicitada para
disponer, gravar o disminuir de cualquier forma el
patrimonio de la sociedad hasta que se cancele el
derecho real de prenda constituido a su favor.

155 
 
Estas instrucciones al depositario pueden estar
acompañadas por una instrucción al directorio, o incluso
por la designación de un directorio de confianza del
acreedor para que no se le permita tomar decisiones
que impliquen realizar cualquier acto que disminuya el
patrimonio neto de la sociedad mientras haya una deuda
pendiente del saldo del precio de las acciones.

NOVENO: ESTIPULACIONES
CONVENCIONALES. Ambas partes, DEUDORES y
ACREEDORES, acuerdan someter el cumplimiento de
las obligaciones garantido con el DERECHO REAL DE
PRENDA CONSTITUIDO a las siguientes cláusulas y
condiciones: 9.1. Se aplicará para la ejecución de la
prenda aquí establecida el procedimiento prescripto en
el art. 601 del Código de Procedimientos en lo Civil y
Comercial de la Nación. 9.2. La simple presentación en
concurso preventivo de la SOCIEDAD provocará la
caducidad de todos los plazos otorgados y dará derecho
a la ACREEDORA a ejecutar la prenda sobre las
acciones PRENDADAS. 9.3. La simple presentación en
concurso preventivo de cualquiera de los DEUDORES
provocará la caducidad de todos los plazos otorgados y
dará derecho a la ACREEDORA a ejecutar la prenda
sobre las acciones PRENDADAS. 9.4 Los DEUDORES
se obligan en forma solidaria a mantener el porcentaje
de capital social que representan las acciones
prendadas y votos de la SOCIEDAD. DÉCIMO: PLAZO
DE LA PRENDA. El derecho de prenda constituido
conforme el presente se mantendrá vigente sobre las
acciones PRENDADAS hasta tanto la ACREEDORA
haya recibido en término el pago de la totalidad de los
pagos que componen el saldo de precio de compra. En
caso de que se hubiesen devengado intereses por
incumplimiento de los plazos acordados, la prenda se
mantendrá hasta que la ACREEDORA haya recibido de
plena conformidad el pago de las sumas
adeudadas. UNDÉCIMO: LIBERACIONES DE LA
PRENDA. 11.1. Los DEUDORES únicamente podrán
solicitar la liberación de las ACCIONES PRENDADAS
contra el pago total de todos los pagos adeudados. 11.2.
No está permitido a ninguno de los DEUDORES solicitar
judicialmente ni requerir de cualquier forma efectuar
liberación parcial alguna de la prenda. DUODÉCIMO:
DECLARACIONES Y GARANTÍAS DE LOS
DEUDORES RESPECTO DE LA PRENDA: Los
DEUDORES declaran y manifiestan que: Los
DEUDORES y la SOCIEDAD se obligan por el presente
y mientras se encuentre vigente la prenda a: I. No
disponer, gravar, vender ni transferir en forma alguna, y
a no permitir que por cualquier causa o circunstancia (ya

156 
 
sea por imposición legal o por cualquier otra
circunstancia) se dispongan, graven, vendan o
transfieran las acciones que se encuentren prendadas,
sin previa autorización de la ACREEDORA, la que no
será denegada irrazonablemente; II. Respetar los
postulados que siguen a continuación: (a) Las acciones
que se encuentren prendadas no podrán ser ofrecidas
en venta ni podrán ser objeto de ningún acto de
disposición o gravamen. (b) El capital de la SOCIEDAD
no podrá ser reducido ni amortizado y sólo podrá ser
aumentado si las cuotas emitidas como resultado de tal
aumento, y en proporción a las prendadas, son
sometidas e incorporadas al gravamen prendario
comprometido en garantía de los pagos que componen
el Precio de Compra. (c) La SOCIEDAD no dispondrá de
cualquier forma de sus activos, salvo en el curso
ordinario de los negocios. (d) La SOCIEDAD mantendrá
todos los bienes de uso y propiedades en buen estado
de conservación y uso, realizando todas las
reparaciones, renovaciones y reemplazos que sean
necesarios, como mínimo en los mismos términos en
que la SOCIEDAD venía manteniéndolos hasta el
presente. (e) La SOCIEDAD mantendrá todos los
derechos y cumplirá con todas las disposiciones
vigentes, por lo menos en los mismos términos en que
venía haciéndolo, y cumplirá con todas sus obligaciones
de manera que ningún incumplimiento tenga efecto
adverso en los negocios, operaciones y/o los bienes de
la SOCIEDAD. (f) La SOCIEDAD no otorgará
préstamos, garantías o avales de ningún tipo a favor de
persona física o jurídica alguna. (g) La SOCIEDAD no
podrá ser fusionada, escindida, transformada, ni podrá
ser disuelta, transferir su domicilio al extranjero ni
cambiar su objeto. (h) La SOCIEDAD no dispondrá de
cualquier forma de los inmuebles ubicados en la calle...,
sin el previo consentimiento de la ACREEDORA o que
la cesionaria cancele íntegramente los saldos que
adeude a la ACREEDORA, cancelando en
consecuencia esta prenda. (i) El contrato social de la
SOCIEDAD no podrá ser modificado sin consentimiento
de la parte ACREEDORA. (j) Los DEUDORES podrán
aumentar el capital social (y reformar el artículo... del
contrato social de la SOCIEDAD), siempre que se dé
cumplimiento a lo dispuesto en el presente contrato. El
incumplimiento de cualquiera de las obligaciones
antedichas facultará a la ACREEDORA a declarar la
caducidad de los plazos otorgados para la cancelación
del Precio de Compra, considerando toda obligación de
los DEUDORES exigible y de plazo vencido, facultando
a la ACREEDORA a ejecutar la prenda o solicitar su
ejecución. (k) Los DEUDORES podrán cancelar en
forma anticipada los saldos adeudados y garantidos con

157 
 
derecho real de prenda, en forma total o parcial. l)
Mediando cancelación total, la ACREEDORA se
compromete a otorgar escritura de cancelación del
derecho real de prenda. DECIMOTERCERO: MONEDA
DE PAGO: Todos los pagos deberán realizarse en
dólares estadounidenses, según lo pactado en la
compraventa de
acciones. DECIMOCUARTO: Cancelado íntegramente
el saldo de precio, la ACREEDORA y/o quien fuere
sucesor en sus derechos otorgará la correspondiente
escritura de cancelación del derecho real de prenda. La
escritura de cancelación se otorgará ante el escribano
que designen los DEUDORES. Todos los gastos y
honorarios de la cancelación de prenda serán
soportados por los DEUDORES.

CONSTANCIAS NOTARIALES...

PRENDA DE CRÉDITOS

DOCTRINA

Ya hemos desarrollado los aspectos generales del contrato de Prenda


regulado hoy por los arts. 2219 a 2222 del Código Civil y Comercial. El art. 2219 en
la definición de este derecho real prevé expresamente que puede recaer sobre
créditos instrumentados. La misma norma exige expresamente que medie un acto
de "entrega", como evidente necesidad de la figura, para que se constituya el
derecho real nacido del contrato aludido, concepto que concuerda con lo que
sostenía, con anterioridad a la reforma legal la doctrina civilista nacional. Este
requisito se vinculaba anteriormente con que el contrato de constitución de prenda
se incluía en la categoría de los reales. Al haberse eliminado esta categoría ya la
entrega no es requisito constitutivo del contrato pero sí del derecho real ya que la
garantía quedaría desvirtuada si el objeto de la prenda quedara en poder del deudor,
pues podría desaparecer, destruirse o consumirse y, si se transfiriese a un tercero
de buena fe, el acreedor carecería de acción para obtener su reintegro. No debe
olvidarse que el derecho de prenda reviste carácter real, por lo cual permite su
invocación erga omnes y goza de derecho reipersecutorio y de preferencia (arts.
1882 y 1886 Cód. Civ. y Com.).

158 
 
Queda al margen de esta enunciación el régimen de las formas prendarias sin
desplazamiento previstas por la ley 9644 y el decreto ley 15.348/1946 (ratificado por
ley 12.962), que indudablemente exceden el contenido del presente y el Código Civil
y Comercial regula expresamente en el art. 2220.

Aunque suele utilizarse la expresión "caución" cuando se entrega una seguridad


en garantía del pago de un crédito, la jurisprudencia ha tenido oportunidad de indicar
que si bien el contrato lo calificó como de caución, se trataba de una prenda en
garantía de una operación financiera y, más concretamente, de una prenda de títulos
de crédito.

Son características principales de este derecho las siguientes:

a) Contractualidad, conforme lo dispone el art. 2219 del Cód. Civ. y


Com.

b) Accesoriedad: por cuanto constituye una seguridad frente a una


deuda u obligación que actúa de principal.

c) Especialidad: que se debe cumplir en relación con el monto y el


bien entregado expresando concretamente en el contrato
constitutivo el importe del crédito y la cosa o bien prendado (art.
2222 Cód. Civ. y Com.).

d) Objeto mobiliario, dado que por oposición a la hipoteca, el bien


entregado debe ser una cosa mueble no registrable o un crédito
instrumentado (arts. 2219 Cód. Civ. y Com.).

e) Indivisibilidad: a pesar de que la deuda u obligación pueda


dividirse, el derecho real de garantía recae sobre la totalidad del
objeto entregado (art. 2191 Cód. Civ. y Com.).

f) Carácter expreso: su constitución se obtiene regularmente en


forma expresa (art. 2222 Cód. Civ. y Com.).

g) Publicidad: organizada sobre la base del acto escrito y la tradición


del objeto.

Tal como indicamos precedentemente, la prenda ordinaria exige, para su


configuración, el desplazamiento del objeto prendado. Para que el desplazamiento
se entienda efectuado cuando el objeto de la prenda es un crédito, el Código ha
organizado un procedimiento que reposa en dos premisas:

a) la notificación al deudor obligado;

b) la condición de que el crédito esté documentado en un título representativo y


de que este título sea entregado al acreedor prendario.

Téngase presente que el recaudo de la notificación es trascendente en el caso;


tanto es así que la jurisprudencia ha declarado que la notificación no puede ser
suplida por la inscripción en el Registro de la Propiedad de la prenda de un crédito
hipotecario.

159 
 
El otro requisito presupone la existencia del título del crédito y su entrega al
acreedor. Interpretamos que en la prenda el requisito es más estricto que para el
caso de la cesión de créditos, en la cual el Código Civil y Comercial solamente exige
la entrega de los documentos probatorios del derecho cedido que se encuentren en
su poder (art. 1619).

En la prenda, el art. 2232 establece imperativamente que no puede pignorarse el


crédito que no conste en un título por escrito, norma que se complementa con el art.
2219, que dispone que ese título debe entregarse al acreedor o a un tercero. Esta
exigencia cumple con la necesidad de cosificar el crédito que, por naturaleza, es un
bien inmaterial y, por lo tanto, carece de corporeidad.

La entrega del título debe ser efectiva. Para ello es preciso que el título esté
constituido por el documento necesario para ejercer el derecho literal y autónomo
que en él se mencione. Se trata por este medio de obtener que la entrega
comprenda al instrumento necesario y propio para legitimar el crédito en sí mismo y
para accionar sobre su cobro, y no cualquier otro documento que si bien relacione,
indique, pruebe o mencione la existencia del crédito, no represente como nota
singular la suficiencia jurídica de este.

Es controvertida la posibilidad de constituir derecho real de prenda sobre una


factura. Según nuestra opinión ello no posible constituir derecho real de prenda
sobre una factura ya que de acuerdo con el artículo 1145 del Código Civil y
Comercial, la factura es un medio de prueba posible del contrato de compraventa, y
no un título que represente el crédito del vendedor, ni siquiera cuando en su texto
se mencione la aceptación del comprador, toda vez que no posee una nota de
autosuficiencia. La factura no es indispensable para la percepción del precio. El
vendedor y el acreedor del precio pueden reclamar el pago sin necesidad de exhibir
la factura.

Resulta entonces imposible, desde el punto de vista legal, que la prenda quede
eficazmente constituida sobre un documento que no constituya el título del crédito
(art. 2219) y cuya retención por parte del acreedor prendario no impide que el
deudor, en calidad de titular originario del crédito pueda ejercer sus derechos
burlando los derechos del acreedor prendario. Este criterio, que pretende dar
seguridad concreta a la utilización de este derecho real, no es compartido por toda
la doctrina, ya que algún sector asimila la exigencia de título prevista en la letra del
Código a que el crédito esté documentado por escrito, con lo cual, para esta
interpretación, el requisito impuesto por el Código quedaría cumplido siempre y
cuando el crédito estuviera instrumentado por escrito aunque el instrumento no
significara un verdadero título del crédito.

En la praxis habitual, las entidades bancarias se deciden por este último criterio y
admiten la constitución de prendas crediticias con la sola demostración del
documento que prueba la existencia del crédito y la notificación al deudor cedido.
Sin embargo, a nuestro criterio, las observaciones anteriormente formuladas
responden exegéticamente al texto legal.

160 
 
BIBLIOGRAFÍA

BENSEÑOR, Norberto R. y FAVIER DUBOIS, Eduardo M. (h), "El descuento de


facturas, las garantías del banquero y su debida instrumentación", Revista del
Notariado, 790.

BENSEÑOR, Norberto R., "Algo más sobre cesión y prenda de créditos", Revista
del Notariado, 802, p. 655.

JURISPRUDENCIA

CNCom., Sala A, 12/11/1999, "Dom Car S.A. s/ pedido de quiebra por Bco. Mariva",
LL 2000-D-513.

CNCom., Sala C, 13/5/2003, "Bco. Ciudad de Buenos Aires c/ Sanym SA y otros",


LL 2003-E-407.

CNCom., Sala D, 26/8/2003, "HMP Consultores SRL c/ Bco. Río de la Plata y otro",
LL 2003-F-883.

CNCom., Sala D, 8/9/2003, "Bco. Patagonia s/ inc. de revisión en Correo Argentino


S.A. s/ conc. prev.", DJ 2004-1-802.

CNCom., Sala A, 1/11/2005, "Gimnasio Acquarium S.A. s/ quiebra", LL 2006-A-160.

PRENDA SOBRE CRÉDITOS

En garantía de una operación comercial, el deudor titular de créditos


correctamente instrumentados mediante pagarés u otros títulos de crédito,
constituye derecho real de prenda.

161 
 
INSTRUMENTO

...comparecen A y B... Intervienen por sí y exponen:


I) B (en adelante, la "DEUDORA") RECONOCE que
ADEUDA a A la suma de... PESOS proveniente del
saldo de precio de una operación de compraventa de
mercaderías operada entre ambos comparecientes, y
que será cancelada mediante pagos periódicos
consistentes en... cuotas iguales, mensuales y
consecutivas de..., las cuales serán incrementadas con
un interés del... POR CIENTO ANUAL, calculado sobre
saldos deudores y pagaderos junto con cada cuota de
capital, de acuerdo con el denominado "sistema francés
de amortización", de modo tal que cada pago periódico
comprende la cantidad de $... de amortización de capital
y la cantidad de $... de interés, importe este último que
será incrementado en cada caso con el Impuesto al
Valor Agregado, que estará a cargo de la DEUDORA de
acuerdo con la tasa vigente en cada pago. Estas cuotas
se hallan documentadas en tantos pagarés como cuotas
convenidas. II) La DEUDORA ha ofrecido constituir en
garantía del préstamo recibido un DERECHO REAL DE
PRENDA sobre CRÉDITOS debidamente
instrumentados, de los cuales es acreedora y que se
determinan en este contrato. III) La parte DEUDORA
declara: a) que es única titular de los derechos
creditorios a prendar; b) que los créditos ofrecidos en
prenda se encuentran correctamente instrumentados; c)
que no se encuentra inhibida para disponer de sus
bienes; d) que los créditos ofrecidos en garantía no se
encuentran afectados, limitados, sujetos a restricciones,
embargados o gravados con derechos reales; e) que
responde por la existencia, legitimidad e integridad de
los créditos ofrecidos, sobre los cuales no se ha
percibido suma alguna, ni tampoco están sometidos a
condición, quita, transacción o compromiso de ninguna
especie. Todos los comparecientes declaran que tienen
plena capacidad jurídica para suscribir este
RECONOCIMIENTO y CONSTITUCIÓN de DERECHO
REAL DE PRENDA y cumplir con todos los actos
previstos en él. POR CONSIGUIENTE, se conviene en
celebrar el presente RECONOCIMIENTO DE DEUDA y
CONSTITUCIÓN DE PRENDA sobre CRÉDITOS, que
se regirá por las siguientes cláusulas y
condiciones: PRIMERA: RECONOCIMIENTO DE
DEUDA: La DEUDORA reconoce, en forma
incondicional y definitiva, ADEUDAR a la ACREEDORA,
la suma de PESOS... provenientes del saldo de precio
de compra de la mercadería documentada en factura de
la parte acreedora, número..., de fecha... y que arroja el
importe antes relacionado. La DEUDORA se obliga a
CANCELAR el saldo de precio referenciado y pagar a la

162 
 
parte ACREEDORA ese importe en... cuotas iguales,
mensuales y consecutivas de..., las cuales incluyen un
interés del... POR CIENTO ANUAL, calculado sobre
saldos deudores y pagadero junto con cada cuota de
capital, de acuerdo con el denominado "sistema francés
de amortización", de modo tal que cada pago periódico
comprende la cantidad de $... de amortización de capital
y la cantidad de $... de interés, importe este último que
será incrementado en cada caso con el Impuesto al
Valor Agregado, que estará a cargo de los DEUDORA
de acuerdo con la tasa vigente en cada pago. El pago
de la primera de las cuotas será realizado el... y las
restantes todos los siguientes... de cada mes o el
siguiente día hábil inmediato si aquel fuere
feriado. SEGUNDO: CONSTITUCIÓN DE DERECHO
REAL DE PRENDA. La parte DEUDORA, por este acto
y como titular única y exclusiva de los siguientes
créditos:... GRAVA con DERECHO REAL DE PRENDA
ÚNICO, EXCLUSIVO y EXCLUYENTE los citados
CRÉDITOS, que en conjunto representan la suma de
PESOS..., en los términos de los ARTÍCULOS 2219 Y
CONCORDANTES DEL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL
DE LA NACIÓN en GARANTÍA y SEGURIDAD del pago
del SALDO DE PRECIO reconocido en este mismo acto,
más sus intereses, acreencias, costas y accesorias
legales y contractuales. TERCERO: La DEUDORA
entrega en este acto los títulos correspondientes a los
créditos prendados conforme lo dispone el artículo 2219
antes citado. Todos los obligados se constituyen en
codeudores solidarios, lisos, llanos y principales
pagadores de todas las obligaciones que resulten de
este CONTRATO, o de la ley, renunciando
expresamente a los beneficios de excusión y
división. CUARTO: ESTIPULACIONES
CONVENCIONALES. Ambas partes, DEUDORA y
ACREEDORA, acuerdan someter el cumplimiento del
RECONOCIMIENTO DE DEUDA garantido con el
DERECHO REAL DE PRENDA CONSTITUIDO a las
siguientes cláusulas y condiciones: 4.1. Se aplicará para
la ejecución de la prenda aquí establecida el
procedimiento prescripto en el artículo 601 del Código
de Procedimientos en lo Civil y Comercial de la Nación.
4.2. La simple presentación en concurso preventivo de
la DEUDORA, sea esta autorizado, o no, provocará la
caducidad de todos los plazos otorgados y dará derecho
a la ACREEDORA a ejecutar la prenda sobre la totalidad
de los CRÉDITOS garantidos, independientemente de
los plazos a los cuales estén sujetos. 4.3. La DEUDORA
autoriza irrevocablemente a la ACREEDORA a notificar
a los DEUDORES CEDIDOS la constitución del derecho
real de prenda sobre los créditos relacionados. 4.4. La
ACREEDORA percibirá el importe de los créditos

163 
 
gravados con derecho real de prenda a medida que se
produzca su vencimiento y los mantendrá en su poder
hasta tanto la DEUDORA cancele íntegramente.

PRENDA SOBRE CUOTAS DE SOCIEDAD DE


RESPONSABILIDAD LIMITADA

DOCTRINA

La cuota social constituye una parte alícuota del capital social no representada en
títulos, cuantificada de acuerdo con un procedimiento divisorio, establecido
contractualmente, que determina un valor y fija el mínimo de participación de cada
socio. La cuota social, además de conferir los derechos de socio, constituye un bien
que puede ser objeto de contratos, embargable y ejecutable; por lo tanto, puede ser
prendado (conf. arts. 57 y 156, Ley General de Sociedades).

Se puede definir al derecho real de prenda sobre cuotas sociales como aquel
contrato mediante el cual el deudor o un tercero afectan en seguridad de la deuda u
operación su participación en una sociedad de responsabilidad limitada.

El art. 2219 del Código Civil y Comercial define a la prenda como un derecho real
de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados

Si se trata de créditos, se exige que estos consten de un título por escrito (art.
2222, Cód. Civil y Com.), el cual deberá ser recibido por el acreedor o el tercero
designado, en su caso además, para todo crédito o acción, industrial o comercial,
no negociable por endoso, se impone la notificación al deudor del crédito dado en
prenda (art. 2233, Cód. Civ. y Com.).

A fin de superar las dificultades que los preceptos legales determinaban por sí y
permitieran viabilizar la figura frente a las participaciones societarias, la
jurisprudencia entendió que las cuotas sociales eran instrumentos privados en los
que constaba la adquisición de derechos personales y, por lo tanto, se trataba de
bienes muebles, según el concepto del Código Civil (art. 2319). En la actual
normativa estarían incluidos en el concepto de derechos que se encuentran
instrumentados.

La doctrina ha cuestionado la posibilidad de constituir una prenda comercial sobre


cuotas, por cuanto no es factible considerarlas cosas muebles, ni efectuar la

164 
 
desposesión requerida. En todo caso, admiten aplicar el instituto de la prenda sin
desplazamiento o con registro, cuya inscripción debe ser efectuada ante el Registro
Público de Comercio. Otros, incluso, llegan a propiciar la aplicación de las
disposiciones del dec.-ley 15.348/1946, ratificado por la ley 12.962, por ser una
prenda sin desplazamiento. Nos permitimos coincidir en que se trata de una prenda
que no conlleva desplazamiento, por cuanto la cuota tiene representación ideal.

A nuestro juicio, las actuales disposiciones de la ley 19.550 clarifican la cuestión


y facilitan categorizar el instituto y su operatividad.

No consideramos aplicable a este caso el régimen del dec.-ley 15.348/1946, ya


que si bien existe cierta similitud, en tanto ambos son registrables y no requieren
desplazamiento, no es menos cierto que hay características y particularidades que
los separan, entre ellas:

a) no se extienden en los formulados a que se refiere el art. 6 del decreto ley ni


de acuerdo con su diseño;

b) no deben registrarse en el Registro de Créditos Prendarios (arts. 12 y 17);

c) el derecho real de prenda sobre cuotas sociales no es transmisible por vía de


endoso (art. 24);

c) no rigen los supuestos de cancelación descriptos en el art. 25;

d) no rigen las disposiciones procesales contenidas en los arts. 26 y siguientes.

Tampoco cabría asimilar la prenda sobre cuotas sociales a la prenda de créditos,


con la cual existen diferencias, ya que la participación social en la sociedad de
responsabilidad limitada es un conjunto de derechos no incorporados a un título de
crédito, lo cual impide al acreedor tomar posesión de aquel, en cuyo caso esta
prenda parece asemejarse mucho más a una hipoteca mobiliaria que a una prenda
propiamente dicha, por lo que no requeriría practicar notificación al deudor y entregar
el título, extremos que caracterizan a dicha clase de prendas. Es indudable que
todas estas cuestiones se encuentran solucionadas por la mención expresa que
hace la Ley General de Sociedades en los arts. 156 y 219 y, al no estar incluidas en
la mención del art. 2231, tampoco se las puede asimilar a la prenda sobre cosas,
creemos que por analogía se pueden aplicar en lo pertinente a la prenda sobre
acciones.

La constitución del derecho real de prenda sobre cuotas es un acto del socio, no
es un negocio corporativo, por lo que no requiere consentimiento social ni individual
del resto de los integrantes.

La notificación a la sociedad, para su oponibilidad, no resulta exigible ni


obligatoria; sin embargo, la consideramos conveniente en cuanto al ejercicio de los
derechos sociales futuros y las posibles colisiones con los derechos del acreedor.
Debe instrumentarse por escritura pública o por documento privado con firmas
certificadas (art. 2222, Cód. Civ y Com.).

Rigen al respecto las disposiciones del art. 470 del Cód. Civ. y Com. en materia
de asentimiento conyugal.

165 
 
La circunstancia de que las cuotas gravadas se encuentren sometidas a
restricciones para su transmisibilidad no impide la constitución. Para su oponibilidad
a terceros e incluso a la propia sociedad, el gravamen prendario debe inscribirse en
el Registro Público de Comercio del domicilio social (art. 5, ley 19.550). Pero las
partes contratantes, sus herederos, los que han intervenido en la formalización del
acto, como el escribano interviniente y, en su caso, los testigos, no podrán
prevalerse del defecto de inscripción y para ellos la prenda se considerará
registrada.

El documento constitutivo deberá bastarse a sí mismo en cuanto al objeto de la


registración, ya que deberá individualizar especialmente las características de las
cuotas gravadas, la sociedad a la cual pertenecen y los datos de inscripción
respectivos.

Se considera conveniente indicar si la transmisibilidad de las cuotas se encuentra,


o no, sometida a restricciones contractuales.

Si la prenda accede a un préstamo que garantiza, indudablemente habrá que


indicar todos los detalles de la deuda, los intereses pactados, consignar los
vencimientos y las demás condiciones ya que siempre es accesorio al mismo.

El art. 156 de la Ley General de Sociedades, en su 2ª parte, engloba en su


tratamiento la constitución y cancelación de usufructo, prenda, embargo u otras
medidas precautorias sobre cuotas; dispone que todos ellos se inscriben en el
Registro Público de Comercio y se aplican las disposiciones de los arts. 218 y 219,
propias del capítulo de las acciones. En lo pertinente, se declara que los derechos
emergentes de las cuotas prendadas corresponden al propietario de ellas.

De tal manera, permanecen en cabeza del socio el derecho de participar en las


reuniones sociales, ejercer el derecho del voto y percibir las utilidades que se
distribuyan.

Sobre este último aspecto, quedan derogadas implícitamente las reglas del art.
2225 que habilitan al acreedor a percibir frutos, intereses y réditos por cuenta del
deudor e imputarlos; se estima, en tal caso, que el ejercicio de los derechos
patrimoniales por parte del deudor cesará cuando el acreedor prendario proceda a
ejecutar la prenda y se dispongan las medidas del caso. Sin embargo, las partes
podrán pactar lo contrario, como expresamente lo permite la ley para el derecho de
usufructo (art. 218, último párrafo).

Si las cuotas prendadas no se encuentran totalmente integradas, corresponde por


analogía la previsión contenida en el art. 218 para el supuesto de usufructo de
acciones.

La solución es compatible para el caso, atento que los derechos permanecen en


cabeza del deudor, por lo cual la sociedad en su instancia debe reclamar la
integración al socio, sin perjuicio de que el acreedor prendario, por imperio de la
norma citada, pueda sustituir al socio pagando los importes adeudados.

En tal caso, la sociedad debe aceptar el pago y el acreedor podrá repetir lo


pagado contra el socio deudor.

166 
 
Si la prenda fuera ejecutada y existieran saldos pendientes de integración de la
cuota, la sociedad quedaría debidamente legitimada para intervenir en resguardo de
sus derechos, y no podría decretarse la subasta de las cuotas prendadas sin cumplir
con los recaudos de citación y, en su caso, aumento de la base, etc.

En caso de aumento de capital, atento a que todo incremento de este produce


correlativamente una depreciación del valor de la cuota en relación con el total del
capital social, corresponde interpretar que la prenda se extiende ipso jure a las
nuevas cuotas que vienen a representar el valor de las cuotas prendadas, con lo
que se mantiene indemne la garantía.

Si el socio deudor no ejerce el derecho de suscripción proporcional a las cuotas


que posee (art. 160 de la Ley General de Sociedades), corresponde reconocer al
acreedor prendario la facultad de ejercer tal derecho de preferencia, aun cuando
existieren restricciones estatutarias a la libre transmisibilidad de las cuotas, ya que
el acreedor prendario intervendría por vía subrogatoria.

En la prenda común o con desposesión, el acreedor que la retiene está obligado


a responder de la pérdida o deterioro de la prenda sobrevenidos por su culpa o
negligencia (art. 2221, Cód. Civ. y Com.).

En este caso, al no haber desplazamiento, resultaban aplicables analógicamente


disposiciones como la del art. 12 del dec.-ley 15.348/1946, que obligan al dueño de
las cosas prendadas a usarlas conforme su destino y a velar por su conservación;
actualmente el art. 2226 reglamenta el uso de las cosas prendadas por el acreedor
y también el art. 2234, que considera subrogado al acreedor de un crédito prendado
para practicar todos los actos necesarios para conservar la eficacia del crédito.

La existencia de un gravamen prendario sobre las cuotas de una sociedad de


responsabilidad limitada impide la ejecución de cualquier reducción de capital que
comprenda a estas, mientras no sea desinteresado el acreedor prendario. Tampoco
podrá decidirse el retiro o exclusión del socio titular de las cuotas prendadas.

La transformación, fusión o escisión de la sociedad de responsabilidad limitada


que implique la conversión de las cuotas prendadas en acciones requiere la
consiguiente conformidad del acreedor prendario. A su vez, puede realizarse la
transferencia de las cuotas prendadas, mediando reconocimiento o asunción por
parte del adquirente.

El art. 2223 reglamenta el caso de prendas sucesivas de lo que surge que no


existe limitación alguna para gravar con nuevas prendas las cuotas ya gravadas,
siempre que se respeten los rangos constituidos.

En caso de disolución de la sociedad, la cuota de liquidación no podrá ser


entregada al socio deudor sin intervención del acreedor prendario.

Si como consecuencia de la ejecución de la prenda debe mediar ejecución


forzada de cuotas cuya transmisibilidad se encuentre restringida, rigen las
disposiciones del art. 153, último párrafo de la ley 19.550.

167 
 
BIBLIOGRAFÍA

BENSEÑOR, Norberto R., "Derecho real de prenda sobre cuotas de S.R.L.",


en FAVIER DUBOIS, Eduardo M. (h.) - SANDLER, Max M. (dirs.), Negocios sobre partes,
cuotas, acciones y otros títulos societarios, Ad Hoc, Buenos Aires, 1995.

CASELLA, Esther S., "¿Es posible celebrar un contrato de prenda con


desplazamiento cuyo objeto sean cuotas de una Sociedad de Responsabilidad
Limitada", LL on line, AR/doc/162/2013.

JURISPRUDENCIA

CNCom., Sala B, 28/12/2000, "Vila, Alberto L. y otros c/ ING Bank N.V. -Sucursal
Argentina-", LL 2001-D-90.

PRENDA SOBRE CUOTAS DE SOCIEDAD DE


RESPONSABILIDAD LIMITADA

INSTRUMENTO

...comparecen A, B, C, D y E... Intervienen todos por sí,


haciéndolo A y B, además, en representación, en su
carácter de socios gerentes de "X SOCIEDAD DE
RESPONSABILIDAD LIMITADA", y exponen: I.

168 
 
ANTECEDENTES: 1. A y B (en adelante, "LOS
DEUDORES") han resuelto requerir a C (en adelante, el
"ACREEDOR") un préstamo en dinero en efectivo de
DÓLARES BILLETES ESTADOUNIDENSES... a ser
reintegrado en... cuotas iguales, mensuales y
consecutivas de..., con más un interés del... POR
CIENTO ANUAL, calculado sobre saldos deudores y
pagadero junto con cada cuota de capital, de acuerdo
con el denominado "sistema francés de amortización".
2. Los DEUDORES han ofrecido constituir en garantía
del préstamo recibido un DERECHO REAL DE
PRENDA sobre la totalidad de las CUOTAS SOCIALES
de la entidad constituida bajo la denominación de "X
SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA", de la
cual son únicos socios. 3. El capital de esta sociedad
está integrado actualmente por la suma de PESOS...
($...), compuesto de... cuotas de $... cada una de valor
nominal y de un voto por cuota. 4. Las cuotas están
suscriptas totalmente por ambos deudores por partes
iguales y se encuentran totalmente integradas. 5. Los
DEUDORES, además, declaran: a) que son los únicos
titulares y propietarios de las cuotas referidas; b) que la
sociedad ha sido constituida según las leyes de la
República Argentina, por escritura pública pasada el... al
folio... del Registro... a cargo del escribano... y que se
inscribió en... el..., bajo número... del Libro... de
Sociedades de Responsabilidad Limitada. Que no se ha
modificado o alterado dicho contrato siendo el único
instrumento que rige la vigencia social; c) que no se
encuentran inhibidos para disponer de sus bienes y que
las cuotas ofrecidas en garantía no se encuentran
afectadas, limitadas, sujetas a restricciones,
embargadas o gravadas con derechos reales; d) que las
cuotas ofrecidas en garantía constituyen el cien por
ciento del capital social. 6. Todos los comparecientes
declaran que tienen plena capacidad jurídica para
celebrar este contrato de MUTUO y CONSTITUCIÓN de
DERECHO REAL DE PRENDA y cumplir con todos los
actos previstos en él. II. CLÁUSULAS DISPOSITIVAS:
Se conviene en celebrar el presente Contrato de
MUTUO y CONSTITUCIÓN DE PRENDA sobre
CUOTAS SOCIALES, que se regirá por las siguientes
cláusulas y condiciones: PRIMERA: MUTUO:...
SEGUNDO: CONSTITUCIÓN DE DERECHO REAL DE
PRENDA. La parte DEUDORA por este acto y como
titular única y exclusiva de la totalidad de las cuotas
sociales de la sociedad, constituida bajo la
denominación de: "X SOCIEDAD DE
RESPONSABILIDAD LIMITADA, GRAVA con
DERECHO REAL DE PRENDA las... CUOTAS
SOCIALES de... de valor nominal y de un voto cada una,
integrantes del capital social de la citada sociedad, en

169 
 
los términos del art. 2219 y concordantes del Código
Civil y Comercial de la Nación a la garantía y seguridad
del pago del MUTUO celebrado por este mismo acto,
más sus intereses, acreencias, costas y accesorias
legales y contractuales. TERCERO:
SOLIDARIDAD: Los DEUDORES se constituyen en
codeudores solidarios, lisos, llanos y principales
pagadores de todas las obligaciones que resulten de
este CONTRATO, o de la ley, renunciando
expresamente a los beneficios de excusión y
división. CUARTO: INSCRIPCIÓN REGISTRAL: Esta
escritura será inscripta en el Registro Público de
Comercio, en los términos del art. 156 de la ley 19.550,
quedando facultados para requerirla, indistintamente,
tanto el notario autorizante de esta escritura, los
apoderados instituidos al final de la presente y
cualquiera de los comparecientes, sin que la
intervención de alguno de ellos implique revocatoria o
impedimento para la actuación de cualquier otro
facultado. QUINTO: 5.1 Se aplicará para la ejecución de
la prenda aquí establecida el procedimiento prescripto
en el art. 601 del Código de Procedimientos en lo Civil y
Comercial de la Nación. 5.2. La simple presentación en
concurso preventivo de la SOCIEDAD, provocará la
caducidad de todos los plazos otorgados y dará derecho
a la ACREEDORA a ejecutar la prenda sobre las
CUOTAS PRENDADAS. 5.3. La simple presentación en
concurso preventivo de cualquiera de los DEUDORES
provocará la caducidad de todos los plazos otorgados y
dará derecho a la ACREEDORA a ejecutar la prenda
sobre las CUOTAS PRENDADAS. 5.4. Los DEUDORES
se obligan en forma solidaria a mantener el porcentaje
de capital social que representan las cuotas prendadas,
es decir,... del capital social y votos de la SOCIEDAD.
5.5. Las partes acuerdan expresamente que durante la
vigencia de la prenda, el derecho de voto, los demás
derechos políticos y todos los derechos económicos
correspondientes a las CUOTAS PRENDADAS serán
ejercidos por los DEUDORES. En caso de ejecución, la
parte ACREEDORA queda autorizada a solicitar
judicialmente como medida cautelar que el derecho de
voto y demás derechos políticos sobre las cuotas
prendadas sean ejercidos por quien el Juzgado
resuelva, hasta tanto se proceda a la subasta de
aquellas y la adjudicación a quien fuere su
adquirente. SEXTO: El derecho de prenda constituido
conforme el presente se mantendrá vigente sobre las
cuotas prendadas hasta tanto la parte deudora haya
cancelado íntegramente las obligaciones emergentes
del contrato de mutuo. SÉPTIMO: 7.1. Los DEUDORES
únicamente podrán solicitar la liberación de las cuotas
prendadas contra el pago total de todos los pagos

170 
 
indicados en la cláusula tercera. 7.2. No está permitido
a ninguno de los DEUDORES solicitar judicialmente ni
requerir de cualquier forma efectuar liberación parcial
alguna de la prenda sobre las cuotas
prendadas. OCTAVO: Los DEUDORES declaran que:
8.1. Cada uno de ellos es el único y exclusivo titular de
las CUOTAS PRENDADAS, según corresponda a cada
uno. 8.2. No se encuentran inhibidos para disponer de
sus bienes y que la prenda constituye un acto y un
negocio jurídico que están legal y contractualmente
capacitados y autorizados a realizar, y crea un derecho
válido de preferencia en primer grado en favor de la
ACREEDORA. 8.3. Los DEUDORES, mientras se
encuentre vigente la prenda, quedan obligados a: a) no
disponer, gravar, vender ni transferir en forma alguna, y
a no permitir que por cualquier causa o circunstancia (ya
sea por imposición legal o por cualquier otra
circunstancia) se dispongan, graven, vendan o
transfieran las cuotas que se encuentren prendadas, sin
previa autorización de la ACREEDORA, la cual no será
denegada irrazonablemente; b) respetar las reglas que
siguen a continuación: (1) Las cuotas que se encuentren
prendadas no podrán ser ofrecidas en venta ni ser
objeto de ningún acto de disposición o gravamen. (2) El
capital de la SOCIEDAD no podrá ser reducido ni
amortizado y sólo podrá ser aumentado si las cuotas
emitidas como resultado de tal aumento y en proporción
a las prendadas son sometidas e incorporadas al
gravamen prendario comprometido en garantía de los
pagos que componen el Precio de Compra. (3) La
SOCIEDAD no dispondrá de cualquier forma de sus
activos, salvo en el curso ordinario de los negocios. (4)
La SOCIEDAD mantendrá todos los bienes de uso y
propiedades en buen estado de conservación y uso,
realizando todas las reparaciones, renovaciones y
reemplazos que sean necesarios, como mínimo en los
mismos términos en que la SOCIEDAD venían
manteniéndolos hasta el presente. (5) La SOCIEDAD
mantendrá todos los derechos y cumplirá con todas las
disposiciones vigentes, por lo menos en los mismos
términos en que venía haciéndolo, y cumplirá con todas
sus obligaciones de forma que ningún incumplimiento
tenga efecto adverso en los negocios, operaciones y/o
los bienes de la SOCIEDAD. (6) La SOCIEDAD no
otorgará préstamos, garantías o avales de ningún tipo a
favor de persona física o jurídica alguna. (7) La
SOCIEDAD no podrá ser fusionada, escindida,
transformada, ni podrá ser disuelta, transferir su
domicilio al extranjero ni cambiar su objeto. (8) La
SOCIEDAD no dispondrá de cualquier forma de los
inmuebles ubicados en la calle... sin el previo
consentimiento de la ACREEDORA o que la cesionaria

171 
 
cancele íntegramente los saldos que adeude a la
ACREEDORA, cancelando en consecuencia esta
prenda. (9) El contrato social de la SOCIEDAD no podrá
ser modificado sin consentimiento de la parte
ACREEDORA: El incumplimiento de cualquiera de las
obligaciones antedichas facultará a la ACREEDORA a
declarar la caducidad de los plazos otorgados
considerando toda obligación de los DEUDORES
exigible y de plazo vencido, facultando a la
ACREEDORA a ejecutar la prenda o solicitar su
ejecución. NOVENO: Los DEUDORES podrán cancelar
en forma anticipada los saldos adeudados y garantidos
con derecho real de prenda, en forma total o parcial y,
en este último caso, mediante importes no inferiores al
equivalente a tres de las cuotas mensuales
pactadas. DÉCIMO: El hecho de que cualquiera de las
partes, en cualquier momento, no requiera de la otra el
cumplimiento de cualquiera de las disposiciones del
presente no afectará de manera alguna el pleno derecho
a requerir tal cumplimiento en cualquier momento en el
futuro. La dispensa de cualquiera de las partes de una
violación de las disposiciones del presente no constituirá
la dispensa de alguna violación ulterior de la misma
disposición o cualquier otra, ni constituirá renuncia a la
disposición misma. La omisión de cualquiera de las
partes en el ejercicio de cualquier derecho conferido por
el CONVENIO no constituirá renuncia a dicho
derecho. UNDÉCIMO: 11.1. Toda notificación,
consentimiento u otra comunicación que se requiera o
permita cursar en virtud del presente CONVENIO será
por escrito y se dirigirá de la siguiente manera: (i) a los
DEUDORES: a la calle... de la ciudad de...; (ii) a la
ACREEDORA: a la calle... de la ciudad de..., o a otros
domicilios que cada una de las partes constituya
oportunamente por escrito y siempre y cuando sea
dentro del radio de la ciudad de... Toda comunicación
será realizada por un medio de notificación fehaciente.
11.2. El presente CONVENIO y los derechos y
obligaciones emanados de él serán analizados,
interpretados, juzgados y gobernados por las leyes de la
República Argentina. 11.3. Las partes se someten a la
jurisdicción de los Tribunales Ordinarios competentes en
la ciudad de..., renunciando a cualquier otro fuero o
jurisdicción que por cualquier causa les pudiera
corresponder. DUODÉCIMO: D y E, cónyuges de los
DEUDORES, por su parte, expresan su asentimiento
conforme lo dispuesto por el art. 470 del Código Civil y
Comercial en relación con la prenda de cuotas que por
la presente se constituye. DECIMOTERCERO: A y B,
en representación de "X S. R. L." se notifican de todas
las estipulaciones pactadas y de la constitución del
derecho real de prenda de las CUOTAS.

172 
 
CONSTANCIAS NOTARIALES:...

PROPIEDAD HORIZONTAL

DOCTRINA

La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio


que otorga a su titular las facultades de uso, goce y disposición material y jurídica
que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio. El
Código Civil y Comercial de la Nación consagra a la propiedad horizontal como un
nuevo derecho real (arts. 1887, inc. c, y 2037) dando fin a la discusión existente en
doctrina acerca de la naturaleza jurídica de este derecho.

La denominación de "propiedad horizontal" ha sido criticada por parte de la


doctrina y se han propiciado otras como "propiedad por pisos o por departamentos",
en virtud de que pueden afectarse a este régimen los distintos pisos de un edificio,
los departamentos en un mismo piso y también los departamentos de una sola
planta supuesto este en el que no existe propiamente división "horizontal". No
obstante, "propiedad horizontal" resulta una denominación generalizada cuyo
objetivo es marcar la diferencia con el derecho real del dominio "vertical". Bajo el
régimen de propiedad horizontal, el edificio se divide en dos partes diferenciadas: la
privativa es aquella sobre la cual cada propietario tiene un derecho exclusivo, que
debe contar con independencia funcional y salida a la vía pública, sea directamente
o a través de un pasaje común; en cambio, las partes comunes consisten en cosas
de uso comunitario (ej.: puerta de entrada, ascensores, escaleras) o indispensables
para la seguridad del edificio (ej.: cimientos, muros maestros, techos). Ambas partes
conforman un todo inescindible.

El reglamento puede prever la existencia de unidades funcionales y


complementarias. Estas últimas e se encuentran previstas en el artículo 2039
cuando establece que la propiedad de la unidad funcional puede abarcar una o más
unidades complementarias destinadas a servirla Como siguen la suerte de la cosa
principal, solo pueden pertenecer a titulares de unidades funcionales.

El objeto del derecho real de propiedad horizontal consiste en un inmueble


edificado. No obstante, el decreto 2489/1963 de la provincia de Buenos Aires
permite la comercialización de unidades a construir o en construcción (art. 6º).
Respecto del destino de los distintos departamentos, puede consistir no solo en la
vivienda de los ocupantes, sino otros destinos diversos, tales como oficinas,
cocheras, bauleras, etc.

173 
 
El Código Civil y Comercial ha previsto que los conjuntos inmobiliarios deben
someterse a la normativa de propiedad horizontal, a la que califica como Propiedad
Horizontal especial (art. 2075), con la intención de que en lo sucesivo no existan
diferencias de encuadramiento en estas urbanizaciones.

Afectación al sistema

Los requisitos para la afectación al régimen horizontal consisten en la existencia


de un plano de Propiedad Horizontal (que en determinados ordenamientos locales,
como la provincia de Buenos Aires, cuenta con publicidad registral) y el otorgamiento
del Reglamento de Propiedad Horizontal por escritura pública, que hace nacer el
denominado "estado de propiedad horizontal". El "derecho real de propiedad
horizontal" recién se constituye con la primera enajenación de una unidad funcional
o con la adjudicación de departamentos entre los condóminos.

El reglamento debe ser otorgado por el dueño o los condóminos del inmueble y,
para la mayor parte de la doctrina, reviste naturaleza contractual. Cuando el
reglamento es otorgado por un titular exclusivo, se trata de una oferta de contrato
que será aceptada de manera simultánea con la primera enajenación de una unidad
funcional.

La forma requerida por la legislación de fondo es la escritura pública tal como lo


establece el artículo 2038 del Cód. Civ. y Com. La inobservancia de esta formalidad
provoca la nulidad formal del instrumento, que no puede suplirse por otras especies
de instrumentos públicos.

Es importante resaltar que el mencionado artículo consagra algo que la doctrina


y jurisprudencia ya habían expresado: El reglamento de propiedad horizontal se
integra al título suficiente sobre la unidad funcional. Es decir que las facultades y las
limitaciones de cada titular de derecho real incluidas en el reglamento integran su
derecho real. Esto permitirá el conocimiento acabado de los sucesivos adquirentes
del contenido y las cláusulas insertas en este instrumento que muchas veces
declaran conocer y aceptar sin haber sido impuestos de sus alcances.

Las cláusulas obligatorias que debe contener el reglamento se encuentran


previstas en el artículo 2056 del Cód. Civ. y Com. y son las siguientes: a)
Determinación del terreno; b) determinación de las unidades funcionales y
complementarias; c) enumeración de los bienes propios; d) enumeración de las
cosas y partes comunes; e) composición del patrimonio del consorcio; f)
determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad; g) determinación de
la proporción en el pago de las expensas; h) uso y goce de las cosas y partes
comunes; i) uso y goce de los bienes del consorcio; j) destino de las unidades
funcionales; k) destino de las partes comunes; l) facultades especiales de las
asambleas de propietarios; m) determinación de la forma de convocar la reunión de
propietarios, su periodicidad y su forma de notificación; n) especificación de
limitaciones a la cantidad de cartas poderes que pueda detentar cada titular de la
unidad funcional para representar a otros en asambleas; ñ) determinación de las

174 
 
mayorías necesarias para las distintas decisiones; o) determinación de las mayorías
necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal; p) forma de
computar las mayorías; q) determinación de eventuales prohibiciones para la
disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios;
r) designación facultades y obligaciones especiales del administrador; s) plazo de
ejercicio de la función del administrador; t) fijación del ejercicio financiero del
consorcio; u) facultades especiales del consejo de propietarios.

Consorcio de copropietarios

El consorcio es el conjunto de todos los copropietarios de unidades funcionales.


La doctrina discrepaba acerca de la personalidad jurídica del consorcio. Hoy está
expresamente consagrada en el artículo 2044 que establece asimismo que la
personalidad jurídica se extingue por la desafectación del inmueble al régimen, sea
por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado por escritura pública o por
resolución judicial inscripta en el registro inmobiliario.

Como toda persona jurídica el consorcio tiene órganos que son: la asamblea, el
consejo de propietarios y el administrador.

Administrador

El administrador desempeña la función de órgano ejecutivo del consorcio y es el


representante legal del consorcio con carácter de mandatario (art. 2065). Puede
tratarse de una persona humana o jurídica que sea o no copropietario (art. 2065).

Su designación originaria se efectúa en el reglamento de propiedad horizontal y


cesa en oportunidad de la primera Asamblea si no es ratificado en ella (art. 2066).
El mismo artículo establece que la primera asamblea debe realizarse dentro de los
noventa días de cumplidos dos años del otorgamiento del reglamento o del momento
en que se encuentran ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales,
lo que ocurra primero. Esta norma tiende a limitar las facultades de quien sometía
el inmueble a Propiedad Horizontal y se reservaba el derecho a designar
administrador por un plazo prolongado.

Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la


Asamblea sin que ello importe modificación del reglamento de propiedad y pueden
ser removidos sin expresión de causa (art. 2066). No se exige, como ocurría en la
ley 13.512, que la designación se efectúe por escritura pública.

175 
 
A diferencia de lo que sucedía con la ley 13.512, en la que las facultades del
administrador tenían escaso tratamiento, el Código Civil y Comercial dedica un
capítulo especial a este órgano enumerando sus derechos y obligaciones (art.
2067).

Asamblea de copropietarios

La asamblea es el órgano deliberativo del consorcio y consiste en la reunión de


los copropietarios para un fin predeterminado y a efectos de resolver los asuntos de
interés común. Se enumeran en el artículo 2058 las facultades de la Asamblea, entre
las que se incluyen en forma novedosa las de despedir y contratar personal y
resolver sobre todas las cuestiones no contempladas como atribuciones del
administrador o del consejo de propietarios si lo hubiere. Existen dos tipos de
asambleas: las ordinarias, que se reúnen periódicamente para tratar las cuestiones
normales de la vida consorcial, y las extraordinarias, que se convocan para debatir
asuntos especiales, como la modificación del reglamento o la remoción del
administrador. La ley prevé la posibilidad de autoconvocatoria para deliberar (art.
2059) en cuyo caso las decisiones serán válidas si el temario a tratar se aprueba
por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Incluso en el
mismo artículo se admite que las decisiones tomadas por voluntad unánime de los
propietarios sean válidas aunque no se hayan reunido en Asamblea.

La convocatoria de la asamblea debe ser efectuada con indicación del tiempo y


lugar de la reunión, junto con el "orden del día", que consiste en el temario de los
asuntos que serán abordados que debe redactarse en forma precisa y concreta (art.
2059).

Se introduce en forma novedosa que las decisiones se adoptan por mayoría


absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades
funcionales pero se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las
partes proporcionales indivisas de éstos con relación al conjunto (art. 2060).

Asimismo, tomando como antecedente lo previsto en el proyecto de unificación


del año 1998, se establece que la eventual falta de integración de las mayorías
exigibles se suple por la adhesión tácita de los ausentes que, no se expidan dentro
del plazo de quince días de haber sido notificados en forma fehaciente (art. 2067).

Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan


las meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría deberá integrarse con
la conformidad expresa de sus titulares (art. 2061).

Las decisiones asamblearias se exteriorizan a través del libro de actas, que, al


igual que el Libro Registro de Firmas, es obligatorio. Deberá labrarse un acta por
cada Asamblea y los presentes estamparán su firma la que deberá ser cotejada por
el Administrador con la registrada en el Libro Registro de Firmas (art. 2062).

176 
 
Consejo de Propietarios

En forma novedosa se introduce (art. 2064) expresamente la posibilidad de


designar un consejo integrado por propietarios que tendrá por función:

a) Convocar a Asamblea y redactar el orden del día si por cualquier


causa el administrador omitiere hacerlo;

b) Controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;

c) Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante


gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, ejercer al
administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del
administrador, y convocar a la Asamblea si el cargo está vacante
dentro de los treinta días de producida la vacancia.

Reglamento de Propiedad Horizontal

El Reglamento de Propiedad Horizontal es el cuerpo normativo que regula más


directamente las relaciones entre los copropietarios del edificio sometido al régimen
de la propiedad horizontal.

En cuanto a su naturaleza, puede ser considerado como un contrato plurilateral


de organización, en la medida en que regula la actividad consorcial y, al mismo
tiempo, crea el estado horizontal por el cual surge el derecho real y establece una
relación entre los propietarios, el edificio y su terreno, lo que tiene injerencia directa
sobre el uso y goce de éstos. Dentro de ese marco, las partes o copropietarios
pueden convenir en el reglamento cuanto deseen para establecer las relaciones
entre sí. De modo que el reglamento constituye una verdadera ley para los
copropietarios, a la que deben sujetarse.

El sistema de propiedad horizontal combina un derecho exclusivo sobre ciertos


sectores del edificio y un derecho común sobre otros. También determina una
vinculación jurídica entre el consorcio y terceros ajenos a él. El artículo 2038 del
Cód. Civ. y Com. dispone que al constituirse el consorcio de copropietarios deberá
acordarse y redactarse el señalado reglamento

Tal reglamento posee, para quienes han adherido a él, el mismo valor que tendría
si hubiera sido dictado por todos los consorcistas. En este último supuesto, debe
contarse con la unanimidad de los copropietarios. La obligatoriedad del reglamento
para los futuros consorcistas reconoce algunas excepciones fundadas no sólo en la

177 
 
violación de normas superiores en jerarquía, sino también en la figura jurídica del
abuso del derecho (art. 10 Cód. Civ. y Com.).

En ese orden, pueden considerarse inválidas las cláusulas mediante las cuales el
vendedor ha asegurado prácticamente la imposibilidad de reformar el reglamento
con el sistema de votación que asegura el predominio en la asamblea. También la
limitación de la reserva por tiempo indeterminado sobre la explotación comercial de
la medianera o sobre la administración del inmueble.

La modificación del reglamento debe ser resuelta por una mayoría de dos tercios
de la totalidad de los propietarios (art. 2057).

BIBLIOGRAFÍA

ALTERINI, JORGE H. y otros, "Reafirmación de la personalidad del consorcio y su


capacidad para adquirir bienes", LL 23/5/2007 p. 1.

GABAS, A. A., Manual de Propiedad Horizontal, Depalma, Buenos Aires, 1990.

GURFINKEL DE WENDY, Lilian N., "Propiedad Horizontal", en RIVERA, J. C.


y MEDINA, G. (dir.), Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, t. V, La Ley,
Buenos Aires, 2014, p. 518.

HIGHTON, Elena I., "Propiedad horizontal y prehorizontalidad", Derechos Reales,


v. 4, 2ª ed., Hammurabi, Buenos Aires, 2000.

LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F., "Propiedad Horizontal", Digesto Práctico La Ley, La


Ley, Buenos Aires, 1999.

PALMIERO, Andrés R., Tratado de la Propiedad Horizontal, Depalma, Buenos


Aires, 1974.

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1989.

RACCIATTI, Hernán, Manual de la Propiedad Horizontal. Interpretación exegética


de la ley 13.512. Concordancia con la jurisprudencia.

SMAYEVSKY, Miriam, "La propiedad horizontal", en Comentarios al Código Civil y


Comercial de la Nación, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2012, p. 1031.

SMAYEVSKY, Miriam y PENNA, Marcela A., "Nuevos aspectos del derecho real de
propiedad horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación", ED 262.

TANZI, Silvia y otros, "Las deudas del consorcio y la responsabilidad del


escribano", LL 2005-A-279.

178 
 
TRANCHINI, Marcela H, "La sobreelevación den la propiedad horizontal", UNLP
2005-36-181.

JURISPRUDENCIA

CNCiv., Sala M, 27/2/2007, "Consorcio de Propietarios Ramón Freire 1895 c/ Milani,


Juan A.", LL 15/6/2007.

CNCiv., Sala L, 23/2/2007, "Consorcio de Propietarios 3 de Febrero 1854 c/


Bacaracco H.L.", LL 15/5/2007 con nota de Gabriela A. Vázquez.

CNCiv., Sala A, 27/10/2006, "Glaettli, Irene c/ García, Zulema y ots.", LL 7/2/2007


con nota de Ethel Humphreys.

CNCiv., Sala K, 29/9/2006, "Cirigliano, Alberto H. c/ Tofalo, D.", DJ 13/12/2006.

CNCiv., 19/9/2008, "Rodríguez, Eusebia B. c/ Consorcio de Propietarios Somellera


973/75/77 y otro", LL online AR/jur/8076/2008.

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL:


VARIAS UNIDADES

INSTRUMENTO

...comparece A... Interviene en representación de la


sociedad que gira en plaza bajo la denominación "X S.A.
", y expone: I. Que la sociedad que representa es la
única propietaria de un edificio ubicado en esta ciudad,
con frente en la calle... número..., esquina... número...,

179 
 
construido en el lote designado con el número... de la
manzana..., que según título MIDE:...,
y LINDA:..., Superficie Total:... Según plano de mensura
particular y división por el régimen de propiedad
horizontal, aprobado con la característica..., el lote se
designa como parcela número... MIDE:... Y
LINDA:... MEDIDAS ANGULARES:... BALANCE DE
SUPERFICIE: Superficie según Mensura:...; Superficie
según Título:...; Diferencia en
más:... NOMENCLATURA CATASTRAL:
Circunscripción:..., Sección:..., Manzana:..., Parcela:...

En primer término, hay que describir el terreno sobre el


cual se edificó según título y conforme a la mensura
realizada con carácter previo a la aprobación del plano
de subdivisión por el régimen de Propiedad Horizontal.
La determinación del terreno es requisito exigido por el
art. 2056, inc. a, del Cód. Civ. y Com.

II. Que habiendo resuelto someter el inmueble al


régimen de Propiedad Horizontal, cumplidos los trámites
administrativos, obtenida la aprobación del plano de
mensura particular y división respectivo otorga el
siguiente REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL: ARTÍCULO PRIMERO: Conforme lo
dispuesto por el artículo 2038 del Código Civil y
Comercial de la Nación queda constituido el Consorcio
de Copropietarios del Edificio denominado
"...números..., esquina... números..., Ciudad de...",
integrado por los titulares de dominio exclusivo respecto
de las unidades funcionales y partes comunes que más
adelante se describirán.

Habitualmente se asigna al consorcio una denominación


que responde a la ubicación del edificio. Nada obsta
para que se le atribuya un nombre de fantasía si éste
responde al nombre que se ha asignado al edificio a los
efectos comerciales (Torre...).

ARTÍCULO SEGUNDO: El edificio se compone de una


planta baja y... pisos, con un total de... unidades
funcionales, con las siguientes superficies y
porcentuales de dominio: UNIDAD FUNCIONAL
NÚMERO UNO: Sita en la planta baja. Superficie
cubierta..., descubierta..., total de... metros cuadrados, y
una proporción de... centésimos por ciento. UNIDAD
FUNCIONAL NÚMERO DOS:....

Esta descripción surgirá del plano de subdivisión por el


régimen de Propiedad Horizontal. De él surgirán

180 
 
también los porcentuales fiscales que han sido fijados,
conforme las normas fiscales de cada demarcación, por
el profesional que confeccionó el plano. Generalmente
se adoptan esos mismos porcentuales para fijar los de
dominio. Sin embargo, debe recordarse que el
porcentual de dominio puede ser determinado, en
ejercicio de la autonomía de la voluntad, por quien dicte
el Reglamento. Por tanto, nada obsta para que quien
otorga el Reglamento fije arbitrariamente porcentuales
de dominio distintos de los fiscales. La determinación de
las unidades funcionales y complementarias es exigida
por el art. 2056, inc. b, del Cód. Civ. y Com.

ARTÍCULO TERCERO: El destino de las unidades


funcionales es exclusivamente el de vivienda familiar.

El destino que se fije a las unidades dependerá, como


es obvio, de las características del edificio y también del
carácter que quiera conferírsele. En aquellos casos en
que se privilegia la tranquilidad y seguridad de los
copropietarios, se restringe el destino solo a vivienda,
como en este ejemplo. Podrá fijarse como destino el
funcionamiento de oficinas, locales de comercio, etc., o
bien atribuir distintos destinos a grupos de unidades.
Cuando existen unidades destinadas al funcionamiento
de comercios, suelen prohibirse determinados ramos
que generan especiales molestias a los vecinos.
Cuando se quiere limitar —aunque no prohibir— el
desarrollo de actividad profesional, suele limitársela a
quienes, habitando en el inmueble, quieran a su vez
ejercer su profesión. También pueden prohibirse
determinadas actividades y aun prever que sólo podrán
destinarse al ejercicio de profesiones universitarias. El
destino e las unidades funcionales es requisito
establecido en el art. 2056, inc. j, del Cód. Civ. y Com.

ARTÍCULO CUARTO: Queda prohibida toda otra


actividad contraria a la seguridad, tranquilidad, decoro,
moralidad y buen nombre del edificio. No podrán
realizarse reuniones tumultuosas, inmorales, de juego,
políticas o reñidas con las ordenanzas municipales.
Todo trabajo o actividad que produzca ruidos, cualquiera
sea su clase o naturaleza, no podrá ser comenzado
antes de la hora 8 y deberá cesar indefectiblemente
entre las 13 y las 16 horas, y después de las 20 horas.
El uso de aparatos de radio o instrumentos de música
está igualmente sometido a este horario, cada vez que
su empleo trascienda a los departamentos vecinos,
debiendo igualmente moderarse el tono y volumen del
sonido, de manera que no sean molestos. Queda

181 
 
prohibido: a) guardar inflamables, explosivos o
mercaderías que desprendan malos olores o produzcan
humedad o humo; b) colocar sobre el frente del edificio,
sin autorización escrita del administrador, toda clase de
insignias, letreros, anuncios y banderas de propaganda
o remate, salvo aquellas que anuncien la venta o alquiler
de las unidades del edificio y en un tamaño que no
supere el 1,5 metros por 2,00 metros; c) sacudir o tender
en las ventanas o balcones ropas, alfombras, plumeros,
escobas, etcétera; d) fijar en los tabiques divisorios
clavos o soportes que puedan perjudicar a la unidad
habitable vecina; e) la tenencia de animales que
produzcan molestias a los vecinos.

VARIANTES EN CASO DE EXISTIR COCHERAS

Debe recordarse que al respecto existen diversas


posibilidades: a) Que las cocheras sean unidades
funcionales, en cuyo caso tendrán el mismo régimen
que los departamentos, salvo su destino específico. b)
Que se las califique de unidades complementarias. En
este supuesto deberán ser de titularidad del propietario
de alguna unidad funcional del edificio. Nada obsta a
que un propietario venda a otro la unidad
complementaria. c) Que se asigne a cada titular de
"cochera" una parte indivisa de una unidad destinada a
la guarda de automóviles. En este caso existen dos
variantes: 1) que el tamaño del garage permita asignar
espacios determinados, lo que obligará a efectuar un
croquis que puede agregarse a la escritura de
Reglamento de Propiedad Horizontal, en el que se
determinen los respectivos espacios o b) que no puedan
fijarse lugares determinados. Es común que se prohíba
alquilar las cocheras a quienes no sean propietarios de
departamentos para no alterar la seguridad del edificio.

VARIANTE 1

ARTÍCULO...: Las unidades funcionales (o


complementarias, según el caso) serán destinadas a
cocheras. En cada una de ellas podrá guardarse solo un
automóvil de dimensiones tales que permita que exista
un espacio de 0,50 m entre cada vehículo. Queda
prohibida la guarda en esas unidades de todo tipo de
elementos.

VARIANTE 2

ARTÍCULO...: La unidad funcional (o complementaria)...


será destinada a garaje. Ella será vendida a...
condóminos por partes iguales, por lo que cada uno de

182 
 
ellos será propietario de ...avos indivisos. Cada una de
esas porciones dará derecho al titular a la guarda en la
unidad de un solo automóvil de dimensiones tales que
permita que exista un espacio de 0,50 m entre cada
vehículo. Las respectivas ubicaciones son las que
resultan del croquis que se adjunta a esta escritura, en
el cual se indica el espacio atribuido a los propietarios
de cada uno de los departamentos. Queda prohibida la
guarda en esas unidades de todo tipo de elementos.

ARTÍCULO QUINTO: Las partes y cosas de propiedad


común, que pertenecen a todos los copropietarios en
condominio en la proporción que se indica en el artículo
tercero del presente reglamento, son: el terreno, los
cimientos, columnas, vigas portantes, y demás
estructuras, muros maestros, pasillos, patios, los techos,
azoteas y terrazas de uso común, los muros exteriores
y los divisorios de las unidades entre sí y entre estas y
las partes comunes, puertas de entrada común,
los paliers de circulación en cada uno de los pisos, los
ascensores, sus maquinarias y los espacios donde ellos
se encuentran, los tanques de reserva y de bombeo de
agua, el departamento destinado a portería, ubicado en
la planta azotea. Las instalaciones de teléfono, agua,
luz, gas, que se encuentren en paredes comunes y
hasta la conexión con los respectivos grifos, y todas las
demás instalaciones y cosas para beneficio común,
sobre las cuales ningún propietario pueda invocar
dominio exclusivo fundado en su título de propiedad y lo
prescripto por la ley. Las superficies comunes son las
siguientes...

La enumeración de las partes comunes es requisito


establecido por el art. 2056, inc. d, del Cód. Civ. y Com.
Las superficies comunes resultarán del respectivo plano
de subdivisión. En materia de elementos que se
consideren comunes el art. 2041 establece con carácter
enunciativo, como expresamente lo dice la norma,
cuáles son las cosas necesariamente comunes. Podrán
agregarse aquellos espacios a los que en cada edificio
se asigne ese carácter, tales como jardines, piscinas,
instalaciones recreativas, etc. Al respecto, el art. 2042
del Cód. Civ. y Com. agrega una lista de cosas y partes
comunes no indispensables. En relación con las
cañerías, el art. 2041, inc. f, establece su carácter
común en toda su extensión. Este es el criterio que se
ha utilizado en este ejemplo. El mismo evita toda
discusión, ya que cuando se califica de común toda la
cañería hasta el respectivo grifo, nadie podrá, en caso
de tener que efectuar reparaciones, discutir el carácter
del sector reparado y, en consecuencia, quién debe
abonar el costo de la reparación. Cuando se limita el

183 
 
carácter de común a las cañerías "maestras" es
indispensable determinar dónde finalizan éstas y dónde
comienzan las propias de cada unidad.

ARTÍCULO SEXTO: El uso y goce de las cosas y


lugares comunes será igual para los copropietarios,
conforme a su destino, y sin perjudicar o restringir el
legítimo derecho de los demás.

El art. 2056, inc. k, exige que se enuncie el destino de


las partes comunes. No parece necesario ser más
preciso cuando no existen partes comunes cuyo destino
se asigne, por ejemplo a la utilización por uno o más
propietarios. En tal caso habrá que determinarlo.

ARTÍCULO SÉPTIMO: El consorcio de propietarios


constituye una persona jurídica en los términos del art.
2044 del Código Civil y Comercial de la Nación. Su
patrimonio estará compuesto por las reservas que se
vayan formando con los aportes que efectúen los
copropietarios y demás elementos que se adquieran con
fondos del consorcio para la atención de sus fines
específicos. Su domicilio es el del edificio que por la
presente se afecta.

El tema de la personalidad del consorcio fue


ampliamente debatido por la doctrina durante la vigencia
de la ley 13.512. El Código Civil y Comercial que la
reemplaza expresamente le concede el carácter de
persona jurídica (art. 2044) y fija que su domicilio es el
del edificio. El art. 2056, inc. e, determina que deben
indicarse los bienes que integran el consorcio. En este
caso se ha optado por enunciar los bienes mínimos de
todo consorcio. Nada obsta en el nuevo régimen para
que el consorcio sea propietario de una unidad funcional
cuya utilización se vincule a los fines del consorcio. Por
ejemplo, un local cuyas rentas se utilicen para solventar
los gastos del edificio o una determinada unidad
funcional que se adquiera para dedicar al uso común:
por ejemplo, al funcionamiento de la administración, a
un gimnasio o a la vivienda de un empleado del
consorcio. En este caso se podrá optar por modificar el
reglamento convirtiendo este espacio en común o bien
mantenerlo en el dominio del consorcio y dedicarlo al
uso de todos los copropietarios.

ARTÍCULO OCTAVO: Las expensas de administración


de las partes y bienes comunes del edificio serán
soportadas por todos los copropietarios de unidades

184 
 
conforme a la proporción establecida en el artículo
tercero. Serán expensas de administración los
impuestos, tasas y contribuciones, creadas o a crearse,
que graviten sobre el inmueble en su conjunto y no por
unidad; las reparaciones de las partes comunes que
sean necesarias para mantener y conservar el buen
estado del edificio; la prima del seguro contra incendio u
otros riesgos que cubran el inmueble y los gastos de
administración, incluidos sueldos y cargas sociales de
los empleados de limpieza y vigilancia.

Este artículo incluye tanto las expensas ordinarias como


las extraordinarias a las que se refiere el art. 2048 del
Cód. Civ. y Com. A su vez, el art. 2046, inc. c, impone al
propietario la obligación de pagarlas. En este caso se
optó por distribuir las expensas según porcentuales de
dominio. Ello no es una exigencia legal, por lo que
podrán fijarse a este efecto porcentuales diferentes de
los de dominio y aun de los fiscales. Es posible también
establecer distintas proporciones para el prorrateo de
diferentes categorías de gastos. Así puede liberarse a
alguna unidad del pago de algunos rubros (por ejemplo,
cuando se exime a los locales del pago de energía y
mantenimiento de los ascensores o del consumo de
energía eléctrica de los pasillos). Al respecto, el art.
2056, inc. g, incluye como mención necesaria del
reglamento la determinación de la proporción en el pago
de las expensas comunes. Si bien el art. 2046, inc. c,
obliga a pagar las expensas en su parte indivisa, no
creemos que eso obligue a hacerlo de acuerdo con el
porcentual de dominio sino que, como lo hemos
señalado el reglamento puede incluir porcentuales
especiales para el prorrateo de los gastos comunes.

ARTÍCULO NOVENO: Cada propietario deberá efectuar


el pago de las expensas comunes señaladas en el
artículo precedente en el domicilio del administrador, del
uno al cinco de cada mes y sobre la base que el
administrador designe a sus efectos. Vencido dicho
plazo, los importes adeudados devengarán un interés
punitorio del tres por ciento a favor del consorcio, por
cada mes o fracción de demora. La expresada tasa de
interés podrá ser modificada por la asamblea por simple
mayoría. La mora se producirá en forma automática y se
procederá de inmediato al cobro judicial por la vía que
autorice la legislación procesal vigente, a cuyo efecto la
liquidación que practique el administrador y sea
aprobada por el consejo de propietarios será título
ejecutivo suficiente.

185 
 
La posibilidad de que la asamblea pueda variar el interés
punitorio permite adecuarlo a las fluctuaciones de la
economía sin requerir una reforma compleja del
reglamento. El carácter de título ejecutivo del certificado
de deuda surge del art. 2048 del Cód. Civ. y Com. Esta
norma ha agregado como requisito que el certificado sea
previamente aprobado por el consejo de propietarios, si
existiese.

ARTÍCULO DÉCIMO: El administrador será designado y


removido por la asamblea mediante el voto de los
propietarios por mayoría de los copropietarios
computada según el art. 2060 del Código Civil y
Comercial. Su designación podrá recaer tanto en una
persona jurídica o física ya sea un propietario o una
persona ajena al consorcio. Durará un año en sus
funciones y podrá ser reelecto tantas veces como la
asamblea lo decida. En el supuesto de renuncia o
remoción, la entrega de la administración se formalizará
dentro de los... días corridos, siempre que el consorcio
y los copropietarios estén al día en todos los pagos con
respecto al administrador. Una vez cumplido ello, el
administrador deberá rendir cuentas de su gestión y
hará entrega de la documentación respectiva. El
administrador percibirá la remuneración que fije la
asamblea.

El modo de la designación del administrador y el plazo


de ejercicio de la función son requisitos establecidos
para el reglamento (art. 2056, inc. r y s). El art. 2060
establece que las decisiones de las asambleas se
adoptan por mayoría absoluta computada por
porcentuales y por número de unidades. A su vez, prevé
un mecanismo que permite solucionar los casos en que
no resulta obtener la participación en la asamblea de un
número suficiente de propietarios que haga posible el
cómputo de las mayorías en la forma prescripta. Nada
obsta para que en el reglamento se exija una mayoría
superior para la designación del administrador. El art.
2066 dispone expresamente que el nombramiento y
remoción de administrador no implica modificación del
reglamento.

ARTÍCULO DECIMOPRIMERO: El administrador tendrá


los derechos y obligaciones que resultan del art. 2067
del Código Civil y Comercial de la Nación y, en especial,
los siguientes: a) Ejecutar las resoluciones del consorcio
dictadas en asamblea o por del consejo de propietarios
, según el caso, o interpretar y hacer cumplir tanto el
presente reglamento de propiedad horizontal como el

186 
 
reglamento interno del edificio y, en caso de divergencia,
citar a asamblea extraordinaria; b) Pagar con fondos del
consorcio las cuentas, facturas de gastos de carácter
común que se originen a raíz del uso que los ocupantes
hagan del edificio y sus servicios, así como los gastos
necesarios a fin de mantener en buen estado las
condiciones de seguridad, comodidad y decoro de la
propiedad; c) Recaudar las cuotas de contribución de los
propietarios al pago de las expensas comunes y
extraordinarias; d) Ordenar y pagar cualquier reparación
o arreglo necesarios en las partes comunes y de servicio
del edificio, hasta un límite de... pesos, a cuyo fin podrá
hacer uso del fondo de reserva; e) Llevar un libro de
Administración y otro de Actas, ambos rubricados en el
Registro de la Propiedad; f) Llevar un registro de
propietarios; g) Remitir a los integrantes del consorcio
con diez días corridos de anticipación al señalado para
la reunión de la asamblea ordinaria la siguiente
documentación: copia del balance, inventario y rendición
de cuentas del ejercicio vencido, así como también un
presupuesto de gastos y cálculo de recurso para el
ejercicio venidero; h) Certificar las deudas por expensas
comunes de acuerdo con el artículo 2048 del Código
Civil y Comercial el que deberá ser aprobado por el
consejo de propietarios y, en su caso, copias de las
actas correspondientes; i) Custodiar la documentación
relacionada con el inmueble; j) Llevar las cuentas
corrientes de los propietarios correlativas de las
expensas comunes; k) Representar al consorcio
directamente o por sus apoderados ante las autoridades
públicas, sean ellas administrativas, fiscales, policiales,
judiciales, municipales, provinciales o nacionales, en
cualquier gestión o asunto que haga a los intereses del
consorcio de copropietarios; l) Verificar las infracciones
al presente reglamento o al reglamento interno del
edificio; m) Designar y despedir al encargado, ayudante
o suplente, y demás personal de servicio, limpieza o
vigilancia; n) Vigilar que dicho personal cumpla sus
funciones estrictamente; ñ) Atender de inmediato las
quejas de los propietarios por cualquier causa, las que
se harán constar en un libro ad hoc; o) Efectuar las
citaciones para las asambleas; p) Resolver, siendo ello
posible, toda divergencia entre los propietarios u
ocupantes de las unidades; q) Inspeccionar el edificio en
cualquier momento e, incluso, las unidades funcionales,
cuando ello fuera necesario para la ejecución de
trabajos que beneficien a la comunidad y r) Reunir al
consejo de propietarios toda vez que lo considere
justificado en razón de las atribuciones de
este. ARTÍCULO DECIMOSEGUNDO: El
administrador, por sí o por apoderado, en la atención de
asuntos judiciales en los que el consorcio sea parte,

187 
 
queda expresamente facultado para comparecer en
juicios como actor, demandado, tercerista o querellante,
conforme la normativa procesal aplicable, en todas las
instancias a que hubiere lugar, incluso en asuntos de
jurisdicción criminal, cualquiera sea la naturaleza de
éstos y la jurisdicción legal o territorial, como también la
competencia a que pertenezcan, usar o interponer toda
clase de recursos o iniciar, proseguir y llevar a término
cualquier proceso previsto por las leyes procesales,
pudiendo demandar, contestar demandas, interponer
toda clase de excepciones, ofrecer o producir toda clase
de pruebas, absolver posiciones, nombrar peritos
contadores, tasadores, martilleros y calígrafos, solicitar
cotejos de firmas y comparaciones de documentos,
tachar testigos, prorrogar jurisdicciones, recusar, diferir
juramentos, decir de nulidad, prestar cauciones,
efectivas o juratorias, renunciar al derecho de apelar,
desistir de apelaciones promovidas, transar, renunciar
privilegios, conceder quitas, cobrar, percibir, dar recibos,
pedir desalojos, lanzamientos, embargos, secuestros o
inhibiciones, pedir autos de quiebras y sus
levantamientos, asistir a juntas de acreedores en juicios
de convocatorias y quiebras, y solicitar en ellas la
verificación de créditos, votar la quiebra, votar
concertado, aceptar o renunciar y ejercer el cargo de
liquidador que se le confiera al consorcio en quiebras,
liquidación sin quiebra, concursos u otros juicios
universales, reservar derechos del consorcio para
impugnar o plantear incidentes de verificación, revisar
expedientes en los cuales el consorcio sea parte o tenga
interés de parte, abrir y tramitar sucesiones y, en
general, realizar cuantos más actos, gestiones y
diligencias fueren precisos para el mejor desempeño del
mandato.

El art. 2044 del Cód. Civ. y Com. establece el carácter


de persona jurídica del consorcio y dispone que son sus
órganos la asamblea, el consejo de propietarios y el
administrador. A su vez el art. 148, inc. h, lo incluye entre
las personas jurídicas privadas. En tal carácter el
ejercicio de los actos vinculados a sus fines deberá ser
realizado por los órganos. Se ha optado por una
enumeración, meramente enunciativa de las facultades
del administrador a pesar de que en calidad de órgano
podrá ejercer todo acto que tienda al cumplimiento de
los fines del consorcio.

ARTÍCULO DECIMOTERCERO: El consejo de


propietarios estará compuesto por tres propietarios que
habiten el edificio. Sus miembros serán elegidos en
asamblea ordinaria y durarán un año en sus funciones;

188 
 
pueden ser reelectos sin limitación alguna y su cargo
será ad honorem.

ARTÍCULO DECIMOCUARTO: El consejo de


propietarios carecerá de facultades ejecutivas, pues
ellas son privativas del administrador, y constituirá un
nexo entre los copropietarios y el administrador.
Actuará, en definitiva, como informante y asesor del
administrador en las cuestiones atinentes a la correcta y
buena administración del edificio, sin que ello implique
interferir en la gestión de aquél. En consecuencia,
ninguno de sus miembros puede impartir órdenes al
personal de portería, servicio, etcétera, ni a los
profesionales, obreros, contratistas, etcétera,
designados para tareas en el edificio, que ello será
facultad exclusiva o indelegable del administrador. La
asamblea podrá fijar al consejo de administración otras
atribuciones y deberes. El consorcio de propietarios
estará facultado a convocar a las asambleas si por
cualquier motivo el administrador omite hacerlo. Será
necesaria la conformidad del consejo de propietarios
para disponer del fondo de reserva ante gastos
imprevistos y mayores que los ordinarios. A su vez
deberá ejercer provisoriamente la función del
administrador en caso de vacancia o ausencia del
administrador. En este último caso deberá convocar a la
asamblea dentro de los treinta días de producida la
vacancia.

Al tratarse de un consorcio con cierta cantidad de


unidades, es muy conveniente regular la posibilidad de
que exista un órgano ejecutivo que pueda controlar al
administrador y, al mismo tiempo, intervenir en las
decisiones de cierta importancia, por lo cual se
reglamenta la existencia de un consejo de propietarios.
Este órgano tiene hoy consagración legal en los
artículos 2044 y 2064 del Cód. Civ. y Com. Incluir este
órgano es facultativo ya que no constituye una exigencia
legal (el art. 2064 dice que la asamblea puede designar
un consejo). Se han consignado las facultades que
enuncia el art. 2064. Es importante dejar claramente
establecido que el consejo carece de facultades
ejecutivas para no perturbar la labor del administrador,
que es, por imperio de la ley, quien debe ejercerlas.

ARTÍCULO DECIMOQUINTO: Para la atención de


gastos extraordinarios, como indemnizaciones,
despidos de patronal u otros gastos especiales e
imprevisibles, deberá constituirse un fondo de reserva,
con el carácter de contribución ajena a la ordinaria.
Sobre su modo de invertirlo, resolverá anualmente la

189 
 
asamblea ordinaria. Los copropietarios que tomaren
posesión de sus unidades antes de celebrarse la
primera asamblea ordinaria deberán aportar a dicho
fondo de reserva el uno por ciento del precio o valor de
la operación de adquisición del inmueble.

Es frecuente que se disponga la existencia de un fondo


de reserva para atender gastos extraordinarios, ya que
ante una eventualidad no resulta fácil recaudar aportes
extraordinarios de los consorcistas. La asamblea puede
decidir también crear fondos especiales para la
realización de determinadas obras de conservación o
mejoramiento del edificio. El art. 2046, inc. d, impone al
propietario a contribuir a la integración de este fondo si
lo hubiera.

ARTÍCULO DECIMOSEXTO: Los copropietarios, para


sus deliberaciones y decisiones, celebrarán asambleas
ordinarias y extraordinarias. La primera asamblea
ordinaria se llevará a cabo dentro de los 90 días de
cumplirse los dos años desde el otorgamiento del
presente reglamento o del momento en que se
encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las
unidades funcionales, lo que ocurra primero. Las
sucesivas, anualmente, en el curso del mes que fije la
asamblea. Las asambleas se llevarán a cabo de
acuerdo con las siguientes disposiciones: a) Citación y
lugar: La citación, con indicación del carácter y asuntos
a tratar, se remitirá por intermedio del administrador a
los integrantes del consorcio, o a sus representantes
debidamente designados, al domicilio legal por ellos
constituido o, en su defecto, al de la unidad objeto de la
propiedad, con una anticipación no menor de diez días
corridos para las asambleas ordinarias y de cinco días
para las asambleas extraordinarias. Las reuniones se
celebrarán en el lugar que fije el administrador dentro del
ámbito de la ciudad de ubicación del edificio y dentro de
la hora que la citación indique, con una tolerancia no
mayor de media hora. b) Clases de
asamblea: 1) Asambleas ordinarias: Tendrán lugar en
las oportunidades señaladas, a fin de considerar el
balance, inventario, rendición de cuentas o informe que
presente el administrador, relativos al ejercicio vencido;
también será considerado el plan de gastos para el
ejercicio venidero. Si fracasare la primera convocatoria
por falta de quórum, la asamblea se celebrará una hora
después en segunda convocatoria. La segunda
convocatoria tendrá lugar cualquiera sea el número de
copropietarios presentes y porcentajes que representen,
de acuerdo con el artículo segundo. De no concurrir
ninguno de los copropietarios a la segunda

190 
 
convocatoria, el administrador hará constar tal
circunstancia en el libro de actas, con transcripción del
orden del día. 2) Asambleas extraordinarias: Se
celebrarán cada vez que el administrador lo considere
necesario o cuando un grupo de copropietarios, que
represente por lo menos el veinte por ciento de los votos
de los integrantes del consorcio, lo solicite por escrito al
administrador, indicando los asuntos a tratar. De no
obtenerse quórum suficiente, los interesados podrán,
por sí o por intermedio del administrador, requerir al
magistrado que tomare intervención en el asunto la
citación que prescribe el artículo 2063 del Código Civil y
Comercial de la Nación. c) Presidencia: Las asambleas
serán presididas por el administrador o su representante
y, en el acto de constitución, deberá procederse a la
designación de uno de dos copropietarios para que
firmen el acta junto con el presidente. En ausencia del
administrador, los presentes podrán elegir un
presidente ad hoc mediante constitución previa de la
sesión, presidida para esa emergencia por el propietario
que los presentes designen. El presidente tendrá a su
cargo la dirección de las deliberaciones de la asamblea.
Durante las deliberaciones el presidente tendrá voz pero
no voto, excepto en los casos de empate en la votación,
en los que, con su voto, desempatará. En ningún caso y
bajo ningún concepto podrá el administrador, en su
carácter de tal, intervenir en las votaciones de la
asamblea en las que se tratan cuestiones directamente
relacionadas con su gestión de administrador. d) Reglas
para deliberar: Las reglas para las deliberaciones serán
sancionadas por los propietarios constituidos en
reunión. e) Quórum: El quórum necesario para poder
sesionar queda fijado en un número de integrantes del
consorcio, presentes ellos, o sus mandatarios, que
representen por lo menos el cincuenta por ciento. Se
exceptúa el supuesto contemplado en el inciso b del
presente artículo, relativo a la segunda convocatoria.
f) Cómputo de votos: Cualquiera sea el asunto sometido
a la consideración de los integrantes del consorcio, así
como para la mayoría exigida por este Reglamento, el
voto de cada propietario se computará en proporción al
porcentual de dominio que corresponda a la unidad
funcional de su propiedad. g) Mayorías
necesarias: 1) Unanimidad: Se requiere el voto de todos
los integrantes del consorcio para resolver sobre los
siguientes asuntos: modificar el destino fijado a las
respectivas partes del inmueble; alterar los porcentuales
establecidos para cada unidad de propiedad exclusiva;
disponer la realización de las mejoras u obras nuevas a
las que se refiere el art. 2052 del Código Civil y
Comercial; hipotecar el edificio y el terreno sobre el cual
se asienta; 2) Mayoría de dos tercios: Se requieren los

191 
 
dos tercios de votos de los integrantes del consorcio
para resolver sobre los asuntos siguientes: realizar
innovaciones o mejoras en la decoración de cualquiera
de las partes del edificio; resolver la ejecución de las
mejoras u obras nuevas a las que se refiere el art. 2051
del Código Civil y Comercial; fijar los honorarios del
administrador y disponer o ratificar lo actuado por él en
lo tocante a las remuneraciones del personal del edificio;
disponer la ampliación, reducción o cambio de destino
del fondo de reserva; suprimir el funcionamiento de
determinados servicios; reformar el presente
Reglamento 3) Simple mayoría: Se requiere el voto de
la simple mayoría en las asambleas para resolver sobre
cualquier asunto incluido en el orden del día.
h) Representaciones: Los copropietarios podrán
hacerse representar en las asambleas por mandatarios,
para lo cual será suficiente la presentación de una carta
poder con la firma certificada por un escribano público.
Un mismo mandatario no podrá representar a más de
tres consorcistas. El administrador no podrá actuar
como mandatario de ningún copropietario. Si una unidad
funcional perteneciera a más de un propietario, deberán
unificar la representación. Las resoluciones
aprobatorias de tópicos no enumerados expresamente
en el orden del día o definidos como "asuntos varios" o
"asuntos generales" tendrán valor solo como
"recomendaciones". En todos los casos las decisiones
se adoptaran por mayoría absoluta computada sobre la
totalidad de los propietarios de las unidades funcionales
y se forma con la doble exigencia del número de
unidades y de los porcentuales de cada unidad respecto
del conjunto.

El art. 2060 del Cód. Civ. y Com. establece que las


decisiones deber ser adoptadas por la doble mayoría de
número de unidades y porcentual. La ley no establece
otras proporciones que la mayoría absoluta antes
indicadas, sin perjuicio de lo cual entendemos que el
reglamento puede establecer mayorías agravadas,
según lo prescribe el art. 2056, incisos ñ y o.

ARTÍCULO DECIMOSÉPTIMO: En los casos en que en


la Asamblea no se logre la participación de un número
de propietarios que permitan adoptar las decisiones por
las mayorías establecidas en el artículo anterior y en el
art. 2060 del Código Civil y Comercial, la mayoría de los
presentes podrá adoptar decisiones que deberán
comunicarse por medio fehaciente a los propietarios
ausentes. Cumplida esta comunicación las decisiones
se tendrán por aprobadas a los quince días de
notificados si no existieran oposiciones con mayoría

192 
 
suficiente. Para la aplicación de este procedimiento se
entenderá por medio fehaciente la carta documento
remitida al domicilio constituido por cada propietario en
la administración. De no haberse constituido otro
domicilio la comunicación deberá ser remitida a la
respectiva unidad funcional. Respecto de las
comunicaciones al consorcio deberán ser cursadas por
carta documento remitida al administrador al domicilio
del edificio.

Es este el procedimiento fijado por el art. 2060, segundo


párrafo. Esto permite superar la frustración de las
decisiones que se produciría ante la falta de asistencia
a la asamblea de un número de propietarios que permita
lograr la doble mayoría de número de unidades y
porcentual. Por otra parte debe destacarse que el mismo
artículo en su último párrafo establece que la acción de
nulidad que puede entablar un propietario respecto de la
decisión asamblearia caduca a los treinta días de la
fecha de la asamblea. Este plazo tan breve asegura el
dinamismo en la toma de decisiones del consorcio.

ARTÍCULO DECIMOCTAVO: El hecho de ser titular del


dominio exclusivo de cada una de las unidades importa
el conocimiento y aceptación del presente reglamento,
por sí, inquilinos u ocupantes de las unidades
funcionales del edificio. ARTÍCULO
DECIMOCTAVO: Los propietarios constituyen
domicilios especiales en las respectivas unidades y
quedarán subsistentes mientras no se comunique otro
al administrador por medio fehaciente, aceptando la
jurisdicción de los tribunales de... para dilucidar
cualquier controversia originada entre copropietarios, o
entre estos y el administrador. ARTÍCULO
TRANSITORIO I. En este acto queda designado como
administrador del edificio y representante legal del
consorcio, el señor... hasta el momento en que se
celebre la primera asamblea. Esta se celebrará dentro
de los noventa días de que se cumplan los dos años de
la fecha de este reglamento o de que se encuentren
ocupadas la mitad de las unidades funcionales, lo que
ocurra primero. La asamblea podrá ratificarlo en su
función. El administrador designado, ..., constituye
domicilio especial en la calle... de esta ciudad. El
administrador designado podrá renunciar a este
mandato en cualquier momento.

Es común que quien otorga el Reglamento,


generalmente constructor del edificio, designe a un
administrador de su confianza hasta tanto estén
vendidas todas las unidades y los consorcistas estén en

193 
 
condiciones de manejar el consorcio. El Código Civil y
Comercial, en su art. 2066, fija a esta facultad una
limitación estricta que tiende sin duda a preservar el
derecho de los propietarios de designar ellos quien
administre el consorcio. Entendemos que se trata de
una norma imperativa por lo que cualquier disposición
en contrario que contenga el reglamento será ineficaz.

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: DOS


UNIDADES

Se incluye un supuesto de un edificio compuesto solo por dos unidades ya que,


si bien la ley no efectúa ninguna distinción según el número de unidades funcionales
que integran el edificio, es necesario establecer diferencias vinculadas
fundamentalmente con la administración, que debe ser simplificada y con la toma
de decisiones donde no es posible hablar de mayorías.

INSTRUMENTO

...comparecen A y B... Intervienen por sí y exponen: Que


son propietarios en condominio de la finca sita en esta
Ciudad, con frente en la calle..., número..., esquina...,
número..., construida en el lote designado con el
número... de la manzana..., que según título MIDE:...,
y LINDA:..., Superficie total:... Según plano de mensura
particular y división por el régimen de la propiedad
horizontal, aprobado con la característica..., el lote se
designa como parcela número..., MIDE:... Y
LINDA:..., MEDIDAS ANGULARES:..., BALANCE DE
SUPERFICIE: Superficie según mensura:...; Superficie
según título:...; Diferencia en más:... NOMENCLATURA
CATASTRAL:
Circunscripción:..., Sección:..., Manzana:..., Parcela:...

194 
 
En primer término, hay que describir el terreno sobre el
cual se edificó según título y conforme a la mensura que
se ha realizado con carácter previo a la aprobación del
plano de subdivisión por el régimen de Propiedad
Horizontal. Este requisito está establecido en el art.
2056, inc. a, del Cód. Civ. y Com.

II. Que habiendo resuelto someter el inmueble al


régimen de Propiedad Horizontal, cumplidos los trámites
administrativos, obtenida la aprobación del plano de
mensura particular y división respectivo otorga el
siguiente REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL : ARTÍCULO PRIMERO: Conforme lo
dispuesto por el artículo 2038 del Código Civil y
Comercial de la Nación queda constituido el Consorcio
de Copropietarios que se denominará "Consorcio
edificio calle... números..., esquina... números..., Ciudad
de...", integrado por los titulares de dominio exclusivo
respecto de las unidades funcionales y partes comunes
que más adelante se describirán.

Habitualmente se asigna al consorcio una denominación


que responde a la ubicación del edificio.

ARTÍCULO SEGUNDO: El edificio se compone de


planta baja y primer piso, con un total de dos unidades
funcionales, con las siguientes superficies y
porcentuales de dominio: UNIDAD FUNCIONAL
NÚMERO UNO: Sita en la planta baja. Superficie
cubierta..., descubierta..., total de... metros cuadrados, y
una proporción de... centésimos por ciento. UNIDAD
FUNCIONAL NÚMERO DOS:....

Esta descripción surgirá del plano de subdivisión por el


régimen de Propiedad Horizontal. De él surgirán
también los porcentuales fiscales que han sido fijados,
conforme las normas fiscales de cada demarcación, por
el profesional que confeccionó el plano. Generalmente
se adoptan esos mismos porcentuales para fijar los de
dominio. Sin embargo, debe recordarse que el
porcentual de dominio puede ser determinado, en
ejercicio de la autonomía de la voluntad, por quien dicte
el Reglamento. Por tanto, nada obsta para que quien
otorga el Reglamento fije arbitrariamente porcentuales
de dominio distintos de los fiscales. La determinación de
las unidades funcionales y complementarias es exigida
por el art. 2056, inc. b, del Cód. Civ. y Com.

195 
 
ARTÍCULO TERCERO: El destino de las unidades
funcionales es exclusivamente el de vivienda familiar.

El destino que se fije a las unidades dependerá, como


es obvio, de las características del edificio y también del
carácter que quiera conferírsele. En aquellos casos en
que se privilegia la tranquilidad y seguridad de los
copropietarios, se restringe el destino solo a vivienda,
como en este ejemplo. Podrá fijarse como destino el
funcionamiento de oficinas, locales de comercio, etc., o
bien atribuir distintos destinos a grupos de unidades.
Cuando existen unidades destinadas al funcionamiento
de comercios, suelen prohibirse determinados ramos
que generan especiales molestias a los vecinos.
Cuando se quiere limitar —aunque no prohibir— el
desarrollo de actividad profesional, suele limitársela a
quienes, habitando en el inmueble, quieran a su vez
ejercer su profesión. También pueden prohibirse
determinadas actividades y aun prever que sólo podrán
destinarse al ejercicio de profesiones universitarias. El
destino de las unidades funcionales es requisito
establecido en el art. 2056, inc. j, del Cód. Civ. y Com.

ARTÍCULO CUARTO: Queda prohibida toda otra


actividad contraria a la seguridad, tranquilidad, decoro,
moralidad y buen nombre del edificio. No podrán
realizarse reuniones tumultuosas, inmorales, de juego,
políticas o reñidas con las ordenanzas municipales.
Todo trabajo o actividad que produzca ruidos, cualquiera
sea su clase o naturaleza, no podrá ser comenzado
antes de la hora 8 y deberá cesar indefectiblemente
entre las 13 y las 16 horas y después de las 20 horas.
El uso de aparatos de radio o instrumentos de música
está igualmente sometido a este horario, cada vez que
su empleo trascienda a los departamentos vecinos,
debiendo igualmente moderarse el tono y volumen del
sonido, de manera que no sean molestos. Queda
prohibido: a) guardar inflamables, explosivos o
mercaderías que desprendan malos olores o produzcan
humedad o humo; b) colocar sobre el frente del edificio,
sin autorización escrita del administrador, toda clase de
insignias, letreros, anuncios y banderas de propaganda
o remate, salvo aquellas que anuncien la venta o alquiler
de las unidades del edificio y en un tamaño que no
supere el 1,5 metros por 2,00 metros; c) sacudir o
tender, fuera del límite de cada unidad funcional, ropas,
alfombras, plumeros, escobas, etcétera; d) fijar en los
tabiques divisorios clavos o soportes que puedan
perjudicar a la unidad habitable vecina; e) tener
animales que produzcan molestias a los
vecinos. ARTÍCULO QUINTO: Las partes y cosas de

196 
 
propiedad común, que pertenecen a todos los
propietarios en condominio en la proporción que se
indica en el artículo tercero del presente reglamento,
son: el terreno, los cimientos, columnas, vigas portantes,
y demás estructuras, muros maestros, pasillos, patios,
los techos, azoteas y terrazas de uso común, los muros
exteriores y los divisorios de las unidades entre sí y entre
estas y las partes comunes, puertas de entrada común,
los paliers de circulación en cada uno de los pisos, los
ascensores, sus maquinarias y los espacios donde ellos
se encuentran, los tanques de reserva y de bombeo de
agua, el departamento destinado a portería, ubicado en
la planta azotea. Las instalaciones de teléfono, agua,
luz, gas, que se encuentren en paredes comunes y
hasta la conexión con los respectivos grifos, y todas las
demás instalaciones y cosas para beneficio común,
sobre las cuales ningún propietario pueda invocar
dominio exclusivo fundado en su título de propiedad y lo
prescripto por la ley. Las superficies comunes son las
siguientes...

La enumeración de las partes comunes es requisito


establecido por el art. 2056, inc. d, del Cód. Civ. y Com.
Las superficies comunes resultarán del respectivo plano
de subdivisión. En materia de elementos que se
consideren comunes A su vez, el art. 2041 establece
con carácter enunciativo, como expresamente lo dice la
norma, cuáles son las cosas necesariamente comunes.
Podrán agregarse aquellos espacios a los que en cada
edificio se asigne ese carácter, tales como jardines,
piscinas, instalaciones recreativas, etc. Al respecto el
art. 2042 del Cód. Civ. y Com. agrega una lista de cosas
y partes comunes no indispensables. En relación con las
cañerías, el art. 2041, inc. f, establece su carácter
común en toda su extensión. Este es el criterio que se
ha utilizado en este ejemplo. El mismo evita toda
discusión, ya que cuando se califica de común toda la
cañería hasta el respectivo grifo, nadie podrá, en caso
de tener que efectuar reparaciones, discutir el carácter
del sector reparado y, en consecuencia, quién debe
abonar el costo de la reparación. Cuando se limita el
carácter de común a las cañerías "maestras" es
indispensable determinar dónde finalizan éstas y dónde
comienzan las propias de cada unidad.

ARTÍCULO SEXTO: El uso y goce de las cosas y


lugares comunes será igual para los copropietarios,
conforme a su destino, y sin perjudicar o restringir el
legítimo derecho de los demás.

197 
 
El art. 2056, inc. k, exige que se enuncie el destino de
las partes comunes. No parece necesario ser más
preciso cuando no existen partes comunes cuyo destino
se asigne, por ejemplo a la utilización por uno o más
propietarios. En tal caso habrá que determinarlo.

ARTÍCULO SÉPTIMO: El consorcio de propietarios


constituye una persona jurídica en los términos del art.
2044 del Código Civil y Comercial de la Nación. Su
patrimonio estará compuesto por las cosas y partes
comunes enunciadas en el artículo quinto precedente y
los bienes muebles y demás elementos que se
adquieran con fondos del consorcio para la atención de
sus fines específicos. Su domicilio es el del edificio que
por la presente se afecta.

El tema de la personalidad del consorcio fue


ampliamente debatido por la doctrina durante la vigencia
de la ley 13.512. El Código Civil y Comercial que la
reemplaza expresamente le concede el carácter de
persona jurídica (art. 2044) y fija que su domicilio es el
del edificio. El art. 2056, inc. e, determina que deben
indicarse los bienes que integran el consorcio. En este
caso se ha optado por enunciar los bienes necesarios
en todo consorcio. Nada obsta en el nuevo régimen para
que el consorcio sea propietario de una unidad funcional
cuya utilización se vincule a los fines del consorcio. Por
ejemplo un local cuyas rentas se utilicen para solventar
los gastos del edificio o una determinada unidad
funcional que se adquiera para dedicar al uso común:
por ejemplo al funcionamiento de la administración, a un
gimnasio o a la vivienda de un empleado del consorcio.,
En este caso se podrá optar por modificar el reglamento
convirtiendo este espacio en común o bien mantenerlo
en el dominio del consorcio y dedicarlo al uso de todos
los copropietarios.

ARTÍCULO OCTAVO: En caso de que se origine algún


gasto común, el administrador lo prorrateará entre
ambos copropietarios de acuerdo con el respectivo
porcentual de dominio. El administrador remitirá al otro
copropietario la respectiva liquidación,
comprometiéndose ambos a abonarla dentro de los diez
días de recibida. Serán expensas de administración los
impuestos, tasas y contribuciones, creadas o a crearse,
que graviten sobre el inmueble en su conjunto y no por
unidad; las reparaciones de las partes comunes que
sean necesarias para mantener y conservar el buen
estado del edificio; la prima del seguro contra incendio u

198 
 
otros riesgos que cubran el inmueble y los gastos de
administración.

Se supone que en un edificio de estas características es


habitual que no existan cargas comunes ya que no hay
personal y que sólo existe un pasillo común, que es
mantenido y limpiado por los mismos copropietarios. Sin
embargo, pueden requerirse trabajos en las partes
comunes que generen algún gasto común. Por esa
razón no se prevé una liquidación mensual de gastos
sino que ésta se practique sólo cuando haya que
efectuar alguna tarea de mantenimiento.

ARTÍCULO NOVENO: Cada propietario deberá efectuar


el pago de las expensas comunes señaladas en el
artículo precedente en el domicilio del administrador,
dentro del plazo allí previsto. Vencido dicho plazo, los
importes adeudados devengarán un interés punitorio del
tres por ciento a favor del consorcio, por cada mes o
fracción de demora. La expresada tasa de interés podrá
ser modificada por acuerdo de ambos copropietarios. La
mora se producirá en forma automática y se procederá
de inmediato al cobro judicial por la vía que autorice la
legislación procesal vigente, a cuyo efecto la liquidación
que practique el administrador será título ejecutivo
suficiente.

De acuerdo con lo que dispone el artículo 2056, inc. g,


del Cód. Civ. y Com. el reglamento de copropiedad debe
determinar la forma y contribución de los propietarios en
las expensas comunes.

ARTÍCULO DÉCIMO: La administración del inmueble


será ejercida en forma rotativa anualmente por los
propietarios de las unidades funcionales que integran el
edificio, quienes se desempeñarán en forma honoraria.
Queda designado para el primer período..., quien a partir
del día de la fecha ejercerá la administración del
inmueble, será el representante de los copropietarios y
procederá como mandatario en forma honoraria y sin
derecho a remuneración.

La designación del administrador del edificio es un


requisito legal (art. 2056, inc. r), por lo que habrá que
efectuarla aunque sus funciones sean muy reducidas y
su actuación, esporádica.

ARTÍCULO UNDÉCIMO: El administrador es el órgano


del consorcio conforme lo establece el artículo 2044 del

199 
 
Código Civil y Comercial de la Nación. Son derechos y
obligaciones del administrador, además de lo
expresamente dispuesto por el artículo 2067 del Código
Civil y Comercial de la Nación los siguientes: a) ejecutar
las resoluciones del consorcio acordadas por los
copropietarios e interpretar y hacer cumplir el presente
reglamento de propiedad horizontal; b) pagar con fondos
del consorcio las cuentas, facturas de gastos de carácter
común que se originen a raíz del uso que los ocupantes
hagan del edificio y sus servicios, así como los gastos
necesarios a fin de mantener en buen estado las
condiciones de seguridad, comodidad y decoro de la
propiedad; c) recaudar las cuotas de contribución de los
propietarios al pago de las cargas comunes y
extraordinarias; d) llevar un libro de Administración y
otro de Actas, ambos rubricados en el Registro de la
Propiedad; e) llevar un registro de propietarios; f)
certificar las deudas por expensas comunes de acuerdo
con el artículo 2048 del Código Civil y Comercial de la
Nación y, en su caso, las copias de las actas
correspondientes; g) custodiar la documentación
relacionada con el inmueble; h) llevar las cuentas
corrientes de los propietarios correlativas de las
expensas comunes; i) representar al consorcio
directamente o por sus apoderados ante las autoridades
públicas, sean ellas administrativas, fiscales, policiales,
judiciales, municipales, provinciales o nacionales, en
cualquier gestión o asunto que haga a los intereses del
Consorcio de Copropietarios; j) verificar las infracciones
al presente reglamento. ARTÍCULO DUODÉCIMO: El
administrador, por sí o por apoderado, en la atención de
asuntos judiciales en los que el Consorcio sea parte,
queda expresamente facultado para comparecer en
juicios como actor, demandado, tercerista o querellante,
conforme la normativa procesal aplicable, en todas las
instancias a que hubiere lugar, incluso en asuntos de
jurisdicción criminal, cualquiera sea la naturaleza de
éstos y la jurisdicción legal o territorial, como también la
competencia a que pertenezcan, usar o interponer toda
clase de recursos o iniciar, proseguir y llevar a término
cualquier proceso previsto por las leyes procesales,
pudiendo demandar, contestar demandas, interponer
toda clase de excepciones, ofrecer o producir toda clase
de pruebas, absolver posiciones, nombrar peritos
contadores, tasadores, martilleros y calígrafos, solicitar
cotejos de firmas y comparaciones de documentos,
tachar testigos, prorrogar jurisdicciones, recusar, diferir
juramentos, decir de nulidad, prestar cauciones,
efectivas o juratorias, renunciar al derecho de apelar,
desistir de apelaciones promovidas, transar, renunciar
privilegios, conceder quitas, cobrar, percibir, dar recibos,
pedir desalojos, lanzamientos, embargos, secuestros o

200 
 
inhibiciones, pedir autos de quiebras y sus
levantamientos, asistir a juntas de acreedores en juicios
de convocatorias y quiebras, y solicitar en ellas la
verificación de créditos, votar la quiebra, votar
concertado, aceptar o renunciar y ejercer el cargo de
liquidador que se le confiera al consorcio en quiebras,
liquidación sin quiebra, concursos u otros juicios
universales, reservar derechos del consorcio para
impugnar o plantear incidentes de verificación, revisar
expedientes en los cuales el consorcio sea parte o tenga
interés de parte, abrir y tramitar sucesiones y, en
general, realizar cuantos más actos, gestiones y
diligencias fueren precisos para el mejor desempeño del
mandato.

A pesar del escaso número de unidades, el


administrador debe contar con las mismas facultades
que en cualquier otro consorcio ya que puede ser
necesario que eventualmente actúe en su
representación.

ARTÍCULO DECIMOTERCERO: La voluntad de los


copropietarios se expresará en asambleas citadas por
nota o autoconvocadas, en las que se considerará la
rendición de cuentas del administrador del edificio y se
analizarán cuestiones de interés común; las decisiones
serán tomadas por unanimidad y serán presididas por el
administrador del consorcio.

En este supuesto la organización de las asambleas es


muy simple dado que existen sólo dos propietarios. De
cualquier modo se cumplen los requisitos del inciso m
del art. 2056 del Cód. Civ. y Com. En este caso no se
puede establecer otro modo de adoptar las decisiones
que la unanimidad, por lo que cuando exista divergencia
deberá concurrirse a sede judicial. Como modo de
simplificar este procedimiento se incluye un
procedimiento arbitral como medio de solución de los
conflictos.

ARTÍCULO DECIMOCUARTO: Cada propietario asume


los siguientes deberes, cuyo carácter no es taxativo ni
limitativo: a) efectuar de inmediato aquellas
reparaciones que deban realizarse en el interior de su
unidad, cuya omisión pueda ocasionar daños o peligros
a la otra unidad, o a las partes comunes, o a edificios
linderos, siendo responsable de los perjuicios que se
deriven; b) permitir el ingreso a su unidad de las
personas encargadas de proyectar, realizar e
inspeccionar trabajos de interés común. Las

201 
 
obligaciones y responsabilidades de los propietarios no
se considerarán limitadas, ni eximidas en ningún caso;
c) guardar el debido respeto por la moral y las buenas
costumbres, asumiendo el compromiso de evitar
efectuar actos que pudieren perturbar a los restantes
consorcistas o terceros. ARTÍCULO
DECIMOQUINTO: Toda divergencia vinculada con la
interpretación o el cumplimiento de este reglamento, así
como todo conflicto que se suscitare entre los
copropietarios serán sometidos a la decisión del
Tribunal Arbitral... El laudo que éste dicte sólo podrá ser
recurrido por los supuestos que taxativamente establece
el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.

Tal como lo expresamos, nos parece conveniente en


este caso introducir esta cláusula arbitral para evitar que
los copropietarios deban ocurrir ante los tribunales cada
vez que no obtengan unanimidad para resolver. Existen
tribunales arbitrales especializados en temas de
Propiedad Horizontal. En caso de que no fuera posible
designar a uno de ellos, podrá organizarse un
procedimiento en que cada propietario designe un
árbitro y entre los dos designados nominen a un tercero.
Puede resultar importante que en este último caso se
establezca alguna calificación profesional para los
árbitros que se designen.

ARTÍCULO DECIMOSEXTO: El hecho de ser titular del


dominio exclusivo de cada una de las unidades importa
el conocimiento y aceptación del presente reglamento,
por sí, inquilinos u ocupantes de las unidades
funcionales del edificio. ARTÍCULO
DECIMOSÉPTIMO: Los propietarios constituyen
domicilios especiales en las respectivas unidades y
quedarán subsistentes mientras no se comunique otro
al administrador por medio fehaciente.

PROPIEDAD HORIZONTAL. REGLAMENTO DE


PROPIEDAD HORIZONTAL CON SUBCONSORCIOS

202 
 
Este ejemplo presenta el caso de un edificio compuesto por varias torres y un
sector de cocheras. Si bien se trata de un único consorcio de Propiedad Horizontal
ya que el predio sobre el que se desarrolla es uno solo, dado que las unidades que
componen cada uno de los sectores tendrán diferentes destinos, se prevé que
pueden tener diferentes requerimientos en materia de servicios, personal, etcétera.

Por ello se ha optado por organizar subconsorcios que permitan atender las
particularidades de cada sector. Este procedimiento que con anterioridad a la
sanción del Código Civil y Comercial se aplicaba por interpretación doctrinaria está
hoy regulado por el art. 2068 de dicho ordenamiento.

INSTRUMENTO

...comparece A... Interviene en representación, en su


carácter de presidente de X S. A. Y el compareciente
expone: Que su representada es propietaria de un
edificio ubicado en... Que habiendo decidido dividir el
edificio por el régimen de Propiedad Horizontal viene por
la presente a instrumentar el pertinente Reglamento de
Propiedad Horizontal, de acuerdo con las siguientes
cláusulas: ARTÍCULO PRIMERO: Queda constituido el
Consorcio que se denominará... ARTÍCULO
SEGUNDO: El consorcio de propietarios constituye una
persona jurídica en los términos del art. 2044 del Código
Civil y Comercial de la Nación. Su patrimonio estará
compuesto por las reservas que se vayan formando con
los aportes que efectúen los copropietarios y demás
elementos que se adquieran con fondos del consorcio
para la atención de sus fines específicos. Su domicilio
es el del edificio que por la presente se afecta.

El tema de la personalidad del consorcio fue


ampliamente debatido por la doctrina durante la vigencia
de la ley 13.512. El Código Civil y Comercial que la
reemplaza expresamente le concede el carácter de
persona jurídica (art. 2044) y fija que su domicilio es el
del edificio. El art. 2056, inc. e, determina que deben
indicarse los bienes que integran el consorcio. En este
caso se ha optado por enunciar los bienes necesarios
en todo consorcio. Nada obsta en el nuevo régimen para
que el consorcio sea propietario de una unidad funcional
cuya utilización se vincule a los fines del consorcio. Por
ejemplo un local cuyas rentas se utilicen para solventar
los gastos del edificio o una determinada unidad
funcional que se adquiera para dedicar al uso común:
por ejemplo al funcionamiento de la administración, a un

203 
 
gimnasio o a la vivienda de un empleado del consorcio.
En este caso se podrá optar por modificar el reglamento
convirtiendo este espacio en común o bien mantenerlo
en el dominio del consorcio y dedicarlo al uso de todos
los copropietarios.

ARTÍCULO TERCERO: El edificio se divide en cuatro


sectores diferenciados entre sí, a saber: 1) Cuerpo
Garage: integrado por las unidades funcionales
números... 2) Cuerpo TORRE A: integrado por las
unidades funcionales números... 3) Cuerpo TORRE
B: integrado por las unidades funcionales números... 4)
Cuerpo TORRE C: integrado por las unidades
funcionales... ARTÍCULO CUARTO: Cada uno de los
cuerpos constituirá un SUBCONSORCIO, cuya
denominación será: SUBCONSORCIO GARAGE,
SUBCONSORCIO TORRE A, SUBCONSORCIO
TORRE B y SUBCONSORCIO TORRE C, con los
alcances que resultan de este reglamento. ARTÍCULO
QUINTO: Las unidades funcionales que componen
cada uno de los cuerpos constan de las siguientes
superficies:... ARTÍCULO SEXTO: Son partes y cosas
de propiedad común, que pertenecen a todos los
copropietarios en condominio en la proporción que
resulta de los porcentuales de dominio que se consignan
en el artículo 15 de este Reglamento: 1) el terreno, los
cimientos y estructura del edificio, columnas, vigas
portantes, muros maestros, losas, etcétera; 2) muros
perimetrales, rejas y cualquier otro cerramiento que se
instale en el perímetro del edificio o para dividir sectores
de los espacios comunes; los muros que separen las
distintas unidades entre sí o bien separen las unidades
de los sectores de propiedad común; 3) los techos,
espacios de cubierta común y patios; 4) las entradas por
las cuatro calles perimetrales; 5) los espacios verdes
ubicados en la planta baja (indicados en el plano de
subdivisión por el régimen de Propiedad Horizontal
como patio común); 6) las dos piscinas; 7) juegos para
niños, bar, gimnasio; 8) espacio para cámara
transformadora en planta baja; 9) tanques de bombeo
en el segundo subsuelo; 10) tanques de reserva en
terrazas; 11) las cañerías de teléfono, agua, luz, tv,
internet, gas, que se encuentren embutidas en las
paredes hasta las respectivas conexiones exteriores
para cada una de las unidades; 12) los ascensores, sus
instalaciones y maquinarias y las salas donde se
encuentran instaladas; 13) las dependencias
destinadas a porterías; 14) salas de máquinas; 15) las
azoteas comunes en cada uno de los cuerpos; 16) la
dependencia destinada a vigilancia en planta baja y
todas las demás instalaciones y cosas sobre las que

204 
 
ningún copropietario pueda invocar derecho de dominio
exclusivo. ARTÍCULO SÉPTIMO: Según el citado plano
de mensura y subdivisión, las superficies comunes son
las siguientes.

La enumeración de las cosas y partes comunes es


requisito exigido por el art. 2056, inc. h, del Cód. Civ. y
Com.

ARTÍCULO OCTAVO: El destino de las unidades será el


siguiente: A) Las unidades funcionales que componen
el SECTOR COCHERAS serán destinadas
exclusivamente para la guarda de vehículos. Respecto
de estas se establecen las siguientes reglas: 1) se
autoriza la guarda de vehículos de uso particular hasta
pick-up de 2000 kilogramos; 2) los vehículos deberán
ser estacionados de modo de dejar en ambos laterales
de los límites de la unidad cochera una franja libre de 25
cm; 3) en ningún caso podrán guardarse en las
unidades destinadas a cocheras mercaderías
inflamables o explosivos o elementos que puedan entrar
en descomposición, así como utilizar los espacios como
depósitos de mercaderías ni para la guarda de otros
artículos, elementos o artefactos que no sean
vehículos; 4) los espacios destinados a la circulación de
vehículos deben quedar totalmente desocupados para
permitir el libre movimiento de estos. B) Las unidades
funcionales que componen el SECTOR TORRE A serán
destinadas a vivienda familiar. C) Las que componen
el SECTOR TORRE B serán destinadas para oficinas
en las que se desarrollen exclusivamente actividades
profesionales de quienes tengan título universitario. Las
que componen el SECTOR TORRE C serán destinadas
a alquiler temporario, ya sea para vivienda o actividad
profesional o comercial.

El art. 2056, inc. j, requiere que se incluya en el


reglamento el destino de las unidades funcionales.

ARTÍCULO NOVENO: Queda prohibido: desarrollar


actividades que no concuerden con la categoría y
ubicación del edificio; destinar las unidades a cualquier
actividad contraria a la tranquilidad, salubridad,
decencia, moralidad y buen nombre del edificio, así
como también a pensión y/o alojamiento de pasajeros y
el arriendo o subarriendo parcial de las habitaciones que
componen los departamentos. ARTÍCULO DÉCIMO: En
ningún momento se podrán usar los pasillos, jardines u
otros espacios comunes para depositar mercaderías,
otros elementos o guardar rodados de ningún

205 
 
tipo. ARTÍCULO DECIMOPRIMERO: Queda prohibido
tender ropa fuera de los límites de los muros, así como
colgar ropa o cualquier otro elemento en los balcones
y/o ventanas de la respectiva unidad funcional; sacudir
alfombras, tapicería y ropa; arrojar basura y
desperdicios fuera de los lugares destinados al
efecto. ARTÍCULO DECIMOSEGUNDO: Con la
finalidad de preservar la estética del edificio se fijan las
siguientes normas: a) Los espacios verdes comunes no
podrán ser modificados en su diseño, salvo conformidad
unánime de los copropietarios, considerándoselos a
este efecto de carácter similar a la fachada del edificio.
b) Queda prohibida la colocación de toldos o cosa
equivalente en la fachada del edificio, salvo que se trate
de toldos de color blanco, lisos y de líneas rectas. c) Está
prohibido colocar chapas o carteles. d) Todos los
cortinados que se visualicen desde el exterior deberán
ser de color blanco. En caso de que algún propietario
desee colocar cortinados de otro color, deberán tener el
revés que se visualice del exterior de color blanco. e)
Las protecciones de balcones deberán ser realizadas
exclusivamente en malla de pescador blanca o nylon.
Los cerramientos de balcones deberán realizarse en
vidrio y sin parantes verticales. f) Los equipos de aire
acondicionado que se coloquen en el exterior deberán
seguir el diseño determinado por la dirección de obra. A
tal efecto se agrega como anexo del presente el
respectivo diseño. g) Toda baulera que se coloque en
las cocheras deberá seguir el diseño elaborado por el
director de la obra. Se agrega también en anexo dicho
diseño. ARTÍCULO DECIMOTERCERO: Se requerirá la
autorización unánime de los propietarios para dividir los
sectores de propiedad exclusiva y vender las unidades
resultantes. ARTÍCULO DECIMOCUARTO: El uso de
los sectores de propiedad común se practicará de
acuerdo con el sentido y limitaciones que se indican en
este reglamento y en los siguientes horarios: sector
piscina y solarium, de 7 a 22 horas; sala de gimnasia, de
7 a 22 horas y salón de reuniones, domingos a jueves
hasta las 22 horas, y viernes y sábados hasta las 24
horas, previa reserva de turnos en el libro que se
habilitará al efecto, sin perjuicio de las demás normas
que puedan establecerse en el reglamento interno del
edificio. ARTÍCULO DECIMOQUINTO: El titular de
dominio de la unidad no variará su responsabilidad ante
el consorcio cualquiera fueran los contratos o
compromisos que celebre con terceros respecto de su
unidad. ARTÍCULO DECIMOSEXTO: Se asignan a las
unidades funcionales construidas los siguientes
porcentuales de dominio:...

206 
 
Los porcentuales de dominio son fijados por quien
somete el edificio a Propiedad Horizontal. Pueden
coincidir, o no, con los porcentuales fiscales, que son los
que resultan del plano de mensura.

ARTÍCULO DECIMOSÉPTIMO: Los porcentuales


consignados en el artículo anterior determinan: a) el
valor proporcional de cada unidad en relación con el
valor del conjunto; b) el valor proporcional del derecho
de cada propietario sobre los sectores, servicios o cosas
comunes del edificio; c) la proporción en que se
computará el voto del respectivo copropietario en las
asambleas.

Respecto del modo de computar los votos en las


asambleas, puede optarse por hacerlo según el
respectivo porcentual de dominio o bien confiriendo un
voto a cada titular de unidad funcional. Se utiliza este
último procedimiento cuando todas las unidades son de
superficies similares; por el contrario, cuando existen
diferencias importantes de porcentuales suele utilizarse
el voto proporcional. Esta distinción ha perdido
importancia frente a la disposición del art. 2060 del Cód.
Civ. y Com., que requiere que las decisiones en las
asambleas sean adoptadas por doble mayoría: de
porcentual y de número de unidades.

ARTÍCULO DECIMOCTAVO: A los efectos de la


contribución en los gastos comunes del edificio,
ordinarios y extraordinarios, estos se dividirán del
siguiente modo: 1) Gastos comunes del edificio en su
conjunto: Son cargas comunes que los copropietarios
de todo el edificio deberán soportar en proporción a los
porcentuales de dominio establecidos en el presente
reglamento y comprenden los siguientes
conceptos: a) los impuestos, tasas, contribuciones y
demás servicios que graviten sobre el inmueble en su
calidad de cosa común; b) los gastos de conservación y
reparación de las partes comunes del edificio cuya
utilización corresponda a todos los cuerpos; c) las
primas de los seguros contra incendio del edificio en su
conjunto; d) las remuneraciones y las respectivas
remuneraciones del personal de vigilancia y limpieza
que preste servicios para el edificio en su
conjunto; e) las obras nuevas comunes autorizadas por
todos los copropietarios e innovaciones y mejoras en
general autorizadas en forma reglamentaria; f) los
gastos de reconstrucción por destrucción parcial de no
menos de las dos terceras partes del valor del edificio o
de vetustez de este, en los que se hubiera resuelto su

207 
 
reconstrucción; g) todo otro gasto que se origine por
resolución válida de todos los copropietarios y que sea
de interés común. Esta enumeración en ningún caso
tendrá carácter limitativo, sino meramente
enunciativo. 2) De cada uno de los subconsorcios: Son
las siguientes cargas comunes, que los copropietarios
que pertenecen a cada uno de los cuerpos o sectores
del edificio deberán soportar acorde a los porcentuales
determinados en este reglamento: a) Los honorarios de
los subadministradores de cada cuerpo o sector. b) Las
reparaciones y mantenimiento de los respectivos
ascensores y bombas. c) El consumo de energía de los
artefactos y equipos pertenecientes a cada
sector. d) Las obras, artefactos, elementos y gastos de
conservación, reparación o decoración en cada uno de
los cuerpos. Esta enumeración tiene carácter
enunciativo y no limitativo. e) Las remuneraciones,
cargas sociales y gastos del personal de portería que
atienda en forma exclusiva a cada uno de los
sectores. f) Los artículos de limpieza, vestimenta;
gastos de desinfección, desratización y desinsectación
en cada uno de los cuerpos.

Esta discriminación de los gastos es propia de un


reglamento de propiedad horizontal con subconsorcios
ya que, dada la diversidad de destinos de las unidades
de cada uno de los sectores y, en consecuencia, los
requerimientos de personal, insumos, etc., será de
utilidad que los gastos específicos de cada sector sean
prorrateados sólo entre los titulares de unidades del
mismo sector.

ARTÍCULO DECIMONOVENO: El administrador


general del edificio practicará una liquidación de los
gastos comunes incluidos en el apartado 1) del artículo
anterior y lo prorrateará entre los distintos sectores
según los respectivos porcentuales de dominio. Diez
días antes de finalizar cada mes comunicará dicho
prorrateo a los subadministradores de cada uno de los
consorcios. ARTÍCULO VIGÉSIMO: Los
subadministradores de cada uno de los sectores
procederán a practicar la liquidación a cada uno de los
copropietarios, la que incluirá: a) proporción sobre los
gastos comunes de todo el edificio (conforme a la
liquidación practicada por el administrador de todo el
consorcio) y b) proporción sobre los gastos propios del
respectivo sector. ARTÍCULO
VIGESIMOPRIMERO: Para el prorrateo de los gastos
entre los copropietarios de cada uno de los sectores se
aplicará la proporción que según el respectivo
porcentual de dominio corresponde a la respectiva

208 
 
unidad respecto de la sumatoria de los porcentuales de
dominio de las unidades que componen el
sector. ARTÍCULO
VIGESIMOSEGUNDO: Mensualmente, dentro de los
primeros cinco días de cada mes calendario, cada
subadministrador practicará la liquidación de gastos
comunes siguiendo las pautas antes establecidas. Los
propietarios deberán abonar los saldos deudores, que
resultarán antes del día 10 de cada mes calendario. Los
importes de las contribuciones de cada uno de los
copropietarios serán percibidos por cada uno de los
subadministradores, quienes deberán transferir al
administrador, dentro de las 24 horas de cobrada la
respectiva liquidación, la proporción que corresponda a
gastos pertenecientes a la totalidad del
consorcio. ARTÍCULO VIGESIMOTERCERO: Se
constituyen fondos de reserva para gastos y para cubrir
indemnizaciones por despidos y otras erogaciones
imprevisibles. A tal efecto se constituirán un fondo de
reserva de todo el consorcio, cuya administración
corresponde al administrador, y fondos de reserva de
cada uno de los subconsorcios. Estos serán fijados por
las asambleas ordinarias anuales del consorcio en su
totalidad y de los subconsorcios, respectivamente. Los
copropietarios contribuirán a ambos fondos en la
proporción que resulta de su porcentual de dominio. El
importe de los aportes destinados a los fondos de
reserva será abonado por los copropietarios en el acto
de tomar la posesión de la respectiva unidad funcional
adquirida. En caso de transmisión del dominio de
cualquier unidad, el administrador certificará la
existencia de los fondos indicados a fin de que el
adquirente restituya al transmitente la parte que en ellos
le corresponda, pero en ningún caso podrán los
copropietarios solicitar su devolución ni que les sea
compensada con estos fondos ninguna deuda que
tengan con el consorcio. El administrador y los
subadministradores están obligados a invertir los fondos
de reserva de modo tal que si bien permita una fácil
disponibilidad, devengue en favor del consorcio el mayor
rendimiento. Toda renta que se obtenga de estos fondos
incrementará la
reserva. ARTÍCULO VIGESIMOCUARTO: El
copropietario que no cumpla con el pago de las cuotas
mensuales dentro del plazo estipulado, o con el aporte
que le corresponda para formar, reponer o aumentar los
fondos de reserva y/o con los pagos que le
correspondan para gastos extraordinarios en el plazo
que al efecto fije la asamblea y/o con el pago de toda
otra suma por cualquier motivo vinculada a la
copropiedad del inmueble dentro de los diez días de su
vencimiento, quedará constituido en mora de pleno

209 
 
derecho, sin necesidad de intimación judicial ni
extrajudicial alguna. El importe adeudado devengará un
interés punitorio del tres por ciento mensual. La tasa de
interés podrá ser modificada por la asamblea, por simple
mayoría. ARTÍCULO VIGESIMOQUINTO: Sin perjuicio
de lo establecido en el artículo anterior, una vez
transcurrido un plazo de treinta días desde la fecha en
que debió haberse realizado el pago, previa notificación
fehaciente al domicilio constituido, el propietario moroso
podrá ser compelido por vía ejecutiva. Para obtener el
cobro, el administrador podrá solicitar la venta en
pública subasta de la unidad de pertenencia del moroso
o de otros bienes que este posea, así como adoptar
todas las medidas precautorias que estime
convenientes en defensa de los intereses del consorcio.
El monto de la deuda que origine el reclamo y el que se
devengue hasta que el consorcio perciba íntegramente
lo que se le adeude podrá ser debitado por el
administrador en la cuenta de los restantes integrantes
del consorcio, en proporción a su respectivo porcentual
de dominio, a cuyo efecto y a los fines de su eventual
reclamo judicial con los recaudos y procedimientos
antes establecidos, los copropietarios pactan de manera
expresa la solidaridad con los alcances previstos por el
artículo 844 y concordantes del Código Civil y
Comercial. También podrá el administrador, a partir del
momento en que se produzca la mora del propietario
deudor, suspender el suministro de los servicios a cargo
del consorcio a la unidad respectiva. Será título ejecutivo
para el cobro el certificado de deuda expedido por el
administrador, en uso de las atribuciones que le confiere
el artículo 2048 del Código Civil y Comercial, el que
conforme lo dispone dicha norma debe ser aprobado por
el Consejo de Propietarios de la totalidad del consorcio.
Las prórrogas o plazos que el administrador y/o el
consorcio concedan, así como los pagos que reciban en
cualquier forma y condiciones, no importarán novación
en ningún caso. En caso de mora en el pago de deudas
correspondientes a cada uno de los subconsorcios, el
respectivo subadministrador procederá a intimar al
propietario moroso y al cálculo de ajuste e intereses
punitorios. De tener que promoverse acción judicial, lo
comunicará al administrador, quien, a tal efecto, ejercerá
la representación legal del consorcio.

Entendemos que la representación del consorcio, a


efectos de la ejecución de expensas, corresponde al
administrador general del consorcio, sin perjuicio de las
gestiones que, en el ámbito interno, ejerza cada uno de
los subadministradores. El art. 2068 del Cód. Civ. y
Com. dispone que la responsabilidad frente a terceros

210 
 
corresponde a todo el consorcio sin tener en cuenta los
sectores que lo integran.

ARTÍCULO VIGESIMOSEXTO: Los gastos de


conservación y reparación que se realicen en los
sectores de propiedad exclusiva, así como los
impuestos que graven a estos, estarán a cargo del
respectivo copropietario. ARTÍCULO
VIGESIMOSÉPTIMO: Los daños que se ocasionen en
los sectores y/o cosas de propiedad común deberán ser
resarcidos por el causante del daño, ya sea que este
provenga de los hechos y/o de la propia negligencia o
bien de las personas de sus empleados, huéspedes,
personal de servicio, inquilinos o visitantes. En el
supuesto de no poder individualizarse al causante del
daño, los gastos originados por los motivos expresados
serán soportados por todos los propietarios conforme a
los porcentuales fijados en el artículo
decimoquinto. ARTÍCULO VIGESIMOCTAVO: Si, por el
contrario, por deterioro de las partes o cosas comunes o
por su uso se produjera un daño en un sector o casa de
propiedad exclusiva, el consorcio deberá resarcir el
daño al copropietario damnificado. ARTÍCULO
VIGESIMONOVENO: En caso de transmisión del
dominio de alguna unidad, su propietario está obligado
a comunicar al respectivo subadministrador —quien, a
su vez, lo comunicará al administrador con la debida
anticipación— el nombre, apellido y domicilio del
adquirente y del escribano designado para autorizar la
escritura; asimismo, deberá exigir del adquirente que en
la escritura exprese conformidad con el presente
reglamento. ARTÍCULO TRIGÉSIMO: El edificio deberá
estar permanentemente asegurado contra riesgo de
incendio por la suma que resuelva la asamblea, la que
no podrá ser inferior a la valuación fiscal del inmueble o
a la suma de las valuaciones fiscales de las unidades
singulares. Compete al administrador la contratación del
seguro. El pago de las primas estará a cargo de los
propietarios en proporción a sus porcentuales de
dominio. Si la prima se ve aumentada en razón del
destino dado a alguna unidad, dicho aumento estará a
cargo exclusivo del propietario de la unidad causante del
aumento. ARTÍCULO TRIGESIMOPRIMERO: Cada
propietario está obligado a: a) Comunicar al
administrador su nombre y apellido, así como el
domicilio que constituye a los efectos de las
notificaciones y/o citaciones a que hubiere lugar. Estas
constancias serán consignadas por el administrador en
el Registro de Propietarios que deberá llevar. En caso
de incumplimiento por parte del propietario de la
comunicación a que se refiere este inciso, se tendrá por

211 
 
constituido el domicilio en la unidad de su
propiedad. b) Comunicar al administrador el nombre y
apellido de la persona a que haya cedido la ocupación
de la unidad. c) Ejecutar de inmediato en la unidad de
su propiedad los arreglos y reparaciones cuya omisión
pueda representar daños y/o inconvenientes a los
demás propietarios, siendo responsable de los daños
resultantes del incumplimiento de esta
obligación. d) Permitir, toda vez que sea necesario, al
administrador y/o personas encargadas de proyectar,
inspeccionar o realizar trabajos de interés común, el
acceso a la unidad. e) Cumplir y hacer cumplir este
reglamento, el interno del edificio y las decisiones de la
asamblea, a las personas que a cualquier título se
encuentren utilizando el departamento. f) Hacer los
pagos a que esté obligado, en el domicilio del
administrador. ARTÍCULO
TRIGESIMOSEGUNDO: Son órganos de
administración y representación del consorcio: a) el
administrador; b) los subadministradores; c) el consejo
general de propietarios; c) los consejos de propietarios
de cada uno de los sectores; d) las asambleas
generales de copropietarios; e) las asambleas de cada
uno de los sectores.

Los órganos que prevé el art. 2044 del Cód. Civ. y Com.
son la asamblea, el administrador y el consejo de
propietarios. En este caso, dado que —tal como lo
señalamos— se trata de un solo consorcio, en la
relación con terceros actuará el administrador. Las
funciones de los denominados subadministradores y de
las asambleas de cada uno de los sectores influyen sólo
en el ámbito interno del consorcio.

ARTÍCULO TRIGESIMOTERCERO: El administrador


es designado y removido por asamblea general del
consorcio, mediante el voto de copropietarios que
representen como mínimo las dos terceras partes de los
votos, y su designación podrá recaer en uno de los
copropietarios o en personas extrañas a la comunidad.
Durará en su mandato por un ejercicio; en cada
asamblea ordinaria deberá ser confirmado o revocado
su mandato. Tanto en el supuesto de renuncia como en
el de remoción, la entrega de la administración se
formalizará dentro de los treinta días. En ambos casos
el administrador saliente rendirá cuenta documentada
de su gestión y hará entrega a su sucesor de los libros
de actas y administración, planos, títulos, comprobantes
de pagos de impuestos y tasas, así como demás
documentos vinculados al
edificio. ARTÍCULO TRIGESIMOCUARTO: Dentro de

212 
 
los diez días anteriores a la fecha fijada para la
asamblea general de todo el consorcio, se celebrarán
asambleas de cada uno de los subconsorcios, de las
cuales participarán los copropietarios de las unidades
que los integren. Las reglas para deliberar en estas
asambleas y para la elección de los respectivos
subadministradores serán las mismas que las fijadas
para la asamblea general. ARTÍCULO
TRIGESIMOQUINTO: El administrador general
procederá como órgano de representación del
consorcio. Son derechos y obligaciones del
administrador, además de las expresamente
consignadas en las normas citadas, las
siguientes: a) Ejecutar las resoluciones del consorcio
atinentes al consorcio en general e interpretar y hacer
cumplir el presente reglamento y el interno del
edificio. b) Pagar con los fondos del consorcio los
sueldos y cargas sociales y previsionales del personal
afectado al servicio del consorcio en general, las
cuentas de gastos de carácter común a todo el
consorcio que se originen a raíz del uso que los
ocupantes hagan del edificio y sus servicios, así como
todos los que sean necesarios para mantener las
condiciones de seguridad, comodidad, decoro y estética
de la propiedad. c) Recaudar de los subadministradores
de cada sector las cuotas de contribución de los
propietarios al pago de las "cargas comunes" y cualquier
otra suma que deban abonar los
copropietarios. d) Hacer ejecutar y pagar cualquier
reparación y/o arreglo necesario en las partes y/o cosas
comunes a todo el edificio. e) Llevar un Libro de Actas y
otro de Administración, ambos rubricados por el
Registro de la Propiedad Inmueble. f) Llevar un Registro
de Propietarios, en el que se consignarán el nombre,
apellido y domicilio de estos, y en el que deberá hacer
constar todo cambio que al respecto se
produzca. g) Remitir a los integrantes del consorcio, con
por lo menos diez días de anticipación al señalado para
la reunión de la asamblea general ordinaria, el balance,
inventario y rendición de cuentas del ejercicio
vencido. h) Certificar las deudas por expensas
comunes, de acuerdo con lo establecido por el artículo
2048 del Código Civil y Comercial y, en su caso, las
copias de las actas correspondientes i) Custodiar la
documentación referente al inmueble. j) Mantener al día
la nómina y domicilio legal de los titulares de dominio de
cada unidad. k) Representar al consorcio, directamente
o por apoderado, ante las autoridades públicas, sean
ellas administrativas, fiscales, policiales, y/o judiciales,
en cualquier gestión o asunto que haga a los intereses
del consorcio de propietarios. l) Verificar las infracciones
al reglamento de copropiedad y administración e interno

213 
 
del edificio, procediendo conforme a sus propias
atribuciones. m) Designar y despedir al personal del
inmueble, cuando lo considere necesario. n) Vigilar el
estricto cumplimiento por parte del personal afectado al
servicio del consorcio en general de las órdenes que se
le impartan. o) Atender las quejas de los propietarios por
el deficiente cumplimiento del citado
personal. p) Efectuar las citaciones para las asambleas,
sean ellas ordinarias o extraordinarias, valiéndose al
efecto del medio que considere más
idóneo. q) Resolver, siendo ello posible, toda
divergencia entre los propietarios y ocupantes de las
unidades. r) Inspeccionar la propiedad, e incluso las
unidades, toda vez que ello sea necesario para la
ejecución de trabajos que beneficien a la comunidad.

Los derechos y obligaciones del administrador están


enumerados en el art. 2067 del Cód. Civ. y Com.

ARTÍCULO TRIGESIMOSEXTO: El administrador del


consorcio queda expresamente facultado para actuar
por sí o por apoderado en representación del consorcio
en todos los asuntos judiciales y/o administrativos que
este tenga pendientes o se le susciten en adelante, de
cualquier fuero o jurisdicción que sean, incluso
Tribunales del Trabajo y Municipal de Faltas, a cuyo
efecto se lo faculta para presentarse ante los señores
jueces y demás autoridades judiciales que
correspondan, con escritos, escrituras, documentos,
testigos y todo género de pruebas, pudiendo formalizar
peticiones y denuncias, iniciar y contestar demandas y
reconvenciones, prorrogar y declinar de jurisdicciones,
oponer excepciones, decir de nulidad, tachar, recusar,
apelar, desistir de este u otros derechos, comprometer
en árbitros, juris o arbitradores, prestar juramentos,
fianzas y cauciones, nombrar toda clase de peritos,
contadores, tasadores y martilleros, solicitar la venta y
remate de los bienes de los deudores y fiadores,
embargos preventivos y definitivos, inhibiciones y sus
levantamientos, cotejos de letras, autos de quiebra,
desalojos y lanzamientos, celebrar arreglos y
transacciones, cobrar y percibir, otorgar recibos y cartas
de pago, pedir y asistir a toda clase de audiencias,
comparendos y juicios verbales, concursar civilmente a
sus deudores, aceptar el nombramiento de interventor o
síndico en los juicios de quiebras en que sea parte y
representarlo en tal carácter, conceder quitas y esperas,
producir informaciones, solicitar la protocolización de
toda clase de documentos, formular protestos y
protestas, iniciar juicios sucesorios de deudores,
acciones criminales, correcciones y querellas contra

214 
 
terceros, pedir reparaciones de daños y perjuicios,
careos, retractaciones y declaraciones indagatorias,
prisiones preventivas, excarcelaciones bajo fianzas,
deducir tercerías, renunciar a prescripciones adquiridas,
aceptar cesiones de bienes en pago, intentar los
recursos de inconstitucionalidad e inaplicabilidad de la
ley o doctrina legal, así como cualquier otro que
autoricen las leyes de procedimientos y renunciar a los
que estime conveniente, pudiendo sustituir el presente
mandato. ARTÍCULO TRIGESIMOSÉPTIMO: Las
asambleas de cada uno de los cuatro sectores
designarán a los respectivos subadministradores. Sus
funciones serán: a) Ejecutar las resoluciones de las
asambleas generales y las del respectivo sector y hacer
cumplir el presente reglamento y el interno del
edificio. b) Pagar con los fondos del consorcio los
sueldos y cargas sociales y previsionales del personal
afectado al servicio del respectivo subconsorcio, las
cuentas de gastos comunes a cada uno de los
consorcios, así como todos los que sean necesarios
para mantener las condiciones de seguridad,
comodidad, decoro y estética de la
propiedad. c) Recaudar de cada copropietario las
cuotas de contribución de los propietarios al pago de las
"cargas comunes" y cualquier otra suma que deban
abonar los copropietarios y transferir al administrador las
correspondientes a gastos de todo el
consorcio. d) Hacer ejecutar y pagar cualquier
reparación y/o arreglo necesario en las partes y/o cosas
comunes del respectivo sector. e) Llevar un Libro de
Actas y otro de Administración del respectivo
subconsorcio. f) Remitir a los integrantes del consorcio,
por lo menos con diez días de anticipación al señalado
para la reunión de la asamblea del respectivo
subconsorcio, el balance, inventario y rendición de
cuentas del ejercicio vencido. g) Verificar en común con
el administrador las infracciones al reglamento de
copropiedad y administración e interno del edificio,
procediendo conforme a sus propias
atribuciones. h) Vigilar el estricto cumplimiento por parte
del personal afectado al subconsorcio de las órdenes
que se le impartan. i) Atender las quejas de los
propietarios por el deficiente cumplimiento del citado
personal. j) Efectuar las citaciones para las asambleas
del subconsorcio, sean ellas ordinarias o
extraordinarias, valiéndose al efecto del medio que
considere más idóneo. k) Resolver, siendo ello posible,
toda divergencia entre los propietarios y ocupantes de
las unidades. m) Inspeccionar la propiedad, e incluso las
unidades, toda vez que ello sea necesario para la
ejecución de trabajos que beneficien a la
comunidad. ARTÍCULO TRIGESIMOCTAVO: La

215 
 
asamblea anual del consorcio de copropietarios y las
asambleas de cada uno de los subconsorcios
designarán, respectivamente, un consejo general de
propietarios y consejos de propietarios de cada uno de
los subconsorcios. Estos estarán integrados por tres
copropietarios y se regirán por las mismas normas
dentro de sus respectivos ámbitos de competencia. Los
miembros de los consejos permanecerán en sus
funciones hasta la celebración de la siguiente asamblea
ordinaria. Serán funciones de los consejos de
propietarios, además de las que específicamente pueda
asignarles este reglamento, las de órgano consultivo y
de control de la gestión de los respectivos
administradores, no teniendo funciones ejecutivas. Los
consejos se reunirán en las oportunidades en que ellos
mismos determinen, notificando a los integrantes en
forma fehaciente, y podrán solicitar la presencia del
administrador o de los subadministradores, en su caso,
cuando lo estimen conveniente. En caso de renuncia o
vacancia por cualquier otro motivo del cargo de
administrador o de uno de los subadministradores, sus
funciones serán cumplidas por el respectivo consejo de
administración, por intermedio de sus miembros
conjuntamente, quienes ejercerán la administración en
forma provisional y honoraria, hasta la designación de
un nuevo administrador. En este caso, el consejo de
administración actuará con las mismas facultades y
atribuciones acordadas al administrador por la ley y por
el presente reglamento, y acreditará su personería
mediante la presentación del acta en que fueron
designados y la que deberá labrar al asumir la
administración. Para la designación del nuevo
administrador, el consejo deberá convocar a asamblea
extraordinaria dentro de los treinta días de haber
asumido la administración.

El art. 2064 del Cód. Civ. y Com. enumera las


atribuciones del Consejo de Propietarios que en este
Código reviste el carácter de órgano del consorcio (art.
2044).

ARTÍCULO TRIGESIMONOVENO: Cada ejercicio


financiero durará un año, debiendo la asamblea fijar su
iniciación y vencimiento, fechas que sólo podrán ser
modificadas por otra asamblea. Las fechas serán fijadas
por la asamblea general para el ejercicio financiero de
todo el consorcio y para el de los cuatro subconsorcios.
Las fechas de cierre de ejercicio deberán coincidir.

ARTÍCULO CUADRAGÉSIMO: Los copropietarios, para


sus deliberaciones y decisiones, celebrarán asambleas

216 
 
ordinarias y extraordinarias. La primera asamblea
ordinaria se llevará a cabo dentro de los 90 días de
cumplirse los dos años desde el otorgamiento del
presente reglamento o del momento en que se
encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las
unidades funcionales, lo que ocurra primero. Y las
sucesivas, anualmente, en el curso del mes que fije la
asamblea. Las asambleas se llevarán a cabo de
acuerdo con las siguientes disposiciones: a) Citación y
lugar: La citación, con indicación del carácter y asuntos
a tratar, se remitirá por intermedio del administrador a
los integrantes del consorcio, o a sus representantes
debidamente designados, al domicilio legal por ellos
constituido o, en su defecto, al de la unidad objeto de la
propiedad, con una anticipación no menor de diez días
corridos para las asambleas ordinarias y de cinco días
para las asambleas extraordinarias. Las reuniones se
celebrarán en el lugar que fije el administrador dentro del
ámbito de la ciudad de ubicación del edificio y dentro de
la hora que la citación indique, con una tolerancia no
mayor de media hora. b) Clases de
asamblea: 1) Asambleas ordinarias: Tendrán lugar en
las oportunidades señaladas, a fin de considerar el
balance, inventario, rendición de cuentas o informe que
presente el administrador, relativos al ejercicio vencido;
también será considerado el plan de gastos para el
ejercicio venidero. Si fracasare la primera convocatoria
por falta de quórum, la asamblea se celebrará una hora
después en segunda convocatoria. La segunda
convocatoria tendrá lugar cualquiera sea el número de
copropietarios presentes y porcentajes que representen,
de acuerdo con el artículo segundo. De no concurrir
ninguno de los copropietarios a la segunda
convocatoria, el administrador hará constar tal
circunstancia en el libro de actas, con trascripción del
orden del día. 2) Asambleas extraordinarias: Se
celebrarán cada vez que el administrador lo considere
necesario o cuando un grupo de copropietarios, que
represente por lo menos el veinte por ciento de los votos
de los integrantes del consorcio, lo solicite por escrito al
administrador, indicando los asuntos a tratar. De no
obtenerse quórum suficiente, los interesados podrán,
por sí o por intermedio del administrador, requerir al
magistrado que tomare intervención en el asunto la
citación que prescribe el artículo 2063 del Código Civil y
Comercial de la Nación. c) Presidencia: Las asambleas
serán presididas por el administrador o su representante
y, en el acto de constitución, deberá procederse a la
designación de uno de dos copropietarios para que
firmen el acta junto con el presidente. En ausencia del
administrador, los presentes podrán elegir un presidente
ad hoc mediante constitución previa de la sesión,

217 
 
presidida para esa emergencia por el propietario que los
presentes designen. El presidente tendrá a su cargo la
dirección de las deliberaciones de la asamblea. Durante
las deliberaciones el presidente tendrá voz pero no voto,
excepto en los casos de empate en la votación, en los
que, con su voto, desempatará. En ningún caso y bajo
ningún concepto podrá el administrador, en su carácter
de tal, intervenir en las votaciones de la asamblea en las
que se tratan cuestiones directamente relacionadas con
su gestión de administrador. d) Reglas para
deliberar: Las reglas para las deliberaciones serán
sancionadas por los propietarios constituidos en
reunión. e) Quórum: El quórum necesario para poder
sesionar queda fijado en un número de integrantes del
consorcio, presentes ellos, o sus mandatarios, que
representen por lo menos el cincuenta por ciento. Se
exceptúa el supuesto contemplado en el inciso b) del
presente artículo, relativo a la segunda convocatoria.
f) Cómputo de votos: Cualquiera sea el asunto sometido
a la consideración de los integrantes del consorcio, así
como para la mayoría exigida por este Reglamento, el
voto de cada propietario se computará en proporción al
porcentual de dominio que corresponda a la unidad
funcional de su propiedad. g) Mayorías
necesarias: 1) Unanimidad: Se requiere el voto de todos
los integrantes del consorcio para resolver sobre los
siguientes asuntos: modificar el destino fijado a las
respectivas partes del inmueble; alterar los porcentuales
establecidos para cada unidad de propiedad exclusiva;
disponer la realización de las mejoras u obras nuevas a
las que se refiere el art. 2052 del Código Civil y
Comercial ; hipotecar el edificio y el terreno sobre el cual
se asienta; 2) Mayoría de dos tercios: Se requieren los
dos tercios de votos de los integrantes del consorcio
para resolver sobre los asuntos siguientes: realizar
innovaciones o mejoras en la decoración de cualquiera
de las partes del edificio; resolver la ejecución de las
mejoras u obras nuevas a las que se refiere el art. 2051
del Código Civil y Comercial; fijar los honorarios del
administrador y disponer o ratificar lo actuado por él en
lo tocante a las remuneraciones del personal del edificio;
disponer la ampliación, reducción o cambio de destino
del fondo de reserva; suprimir el funcionamiento de
determinados servicios; reformar el presente
Reglamento 3) Simple mayoría: Se requiere el voto de
la simple mayoría en las asambleas para resolver sobre
cualquier asunto incluido en el orden del día.
h) Representaciones: Los copropietarios podrán
hacerse representar en las asambleas por mandatarios,
para lo cual será suficiente la presentación de una carta
poder con la firma certificada por un escribano público.
Un mismo mandatario no podrá representar a más de

218 
 
tres consorcistas. El administrador no podrá actuar
como mandatario de ningún copropietario. Si una unidad
funcional perteneciera a más de un propietario, deberán
unificar la representación. Las resoluciones
aprobatorias de tópicos no enumerados expresamente
en el orden del día o definidos como "asuntos varios" o
"asuntos generales" tendrán valor sólo como
"recomendaciones". En todos los casos las decisiones
se adoptaran por mayoría absoluta computada sobre la
totalidad de los propietarios de las unidades funcionales
y se forma con la doble exigencia del número de
unidades y de los porcentuales de cada unidad respecto
del conjunto

El art. 2060 del Cód. Civ. y Com. establece que las


decisiones deber ser adoptadas por la doble mayoría de
número de unidades y porcentual. La ley no establece
otras proporciones que la mayoría absoluta antes
indicadas, sin perjuicio de lo cual entendemos que el
reglamento puede establecer mayorías agravadas,
según lo prescribe el art. 2056, incisos ñ y o.

ARTÍCULO CUADRAGESIMOPRIMERO: En los casos


en que en la Asamblea no se logre la participación de un
número de propietarios que permitan adoptar las
decisiones por las mayorías establecidas en el artículo
anterior y en el art. 2060 del Código Civil y Comercial, la
mayoría de los presentes podrá adoptar decisiones que
deberán comunicarse por medio fehaciente a los
propietarios ausentes. Cumplida esta comunicación las
decisiones se tendrán por aprobadas a los quince días
de notificados si no existieran oposiciones con mayoría
suficiente. Para la aplicación de este procedimiento se
entenderá por medio fehaciente la carta documento
remitida al domicilio constituido por cada propietario en
la administración. De no haberse constituido otro
domicilio la comunicación deberá ser remitida a la
respectiva unidad funcional. Respecto de las
comunicaciones al consorcio deberán ser cursadas por
carta documento remitida al administrador al domicilio
del edificio.

Es este el procedimiento fijado por el art. 2060, segundo


párrafo. Esto permite superar la frustración de las
decisiones que se produciría ante la falta de asistencia
a la asamblea de un número de propietarios que permita
lograr la doble mayoría de número de unidades y
porcentual. Por otra parte debe destacarse que el mismo
artículo en su último párrafo establece que la acción de
nulidad que puede entablar un propietario respecto de la
decisión asamblearia caduca a los treinta días de la

219 
 
fecha de la asamblea. Este plazo tan breve asegura el
dinamismo en la toma de decisiones del consorcio.

ARTICULO CUADRAGESIMOSEGUNDO: Las mismas


reglas fijadas en los artículos anteriores para la
asamblea general de copropietarios serán aplicables a
las asambleas de cada uno de los subconsorcios. Las
asambleas de cada uno de los subconsorcios podrán
resolver cuestiones vinculadas con la prestación de
servicios propios de cada uno de ellos, con la posibilidad
de agregarlos o suprimirlos. Todos los asuntos de su
competencia podrán ser resueltos por simple mayoría
de los miembros del subconsorcio. ARTÍCULO
CUADRAGESIMOTERCERO: Las resoluciones de las
asambleas serán definitivas y válidas aun para los
propietarios que no hubieran concurrido a ellas, los que
no podrán formular reclamación alguna fundada en su
ausencia. ARTÍCULO CUADRAGESIMOCUARTO: En
caso de que sobre alguna de las unidades existiera
usufructo, habitación, anticresis, locación, comodato o
cualquier acto, hecho y contrato que confiera posesión,
tenencia, uso o goce sobre la respectiva unidad, no
tendrán intervención en el consorcio los titulares de
aquellos derechos, y el propietario o nudo propietario
permanecerá, en cuanto a sus relaciones con el
consorcio, con la plenitud de las responsabilidades y
obligaciones para con él y en el ejercicio de todos sus
derechos, cualesquiera sean los términos de los
contratos celebrados con terceros. ARTÍCULO
CUADRAGESIMOQUINTO: Una misma persona física
o jurídica podrá ejercer el cargo de administrador y de
subadministrador de uno o más
subconsorcios. ARTÍCULO
CUADRAGESIMOSEXTO: El hecho de ser titular de
dominio exclusivo de cada una de las unidades del
presente edificio importa el conocimiento y aceptación
de este reglamento, así como también la obligación de
someterse para toda cuestión judicial o extrajudicial
propia de este instrumento a la jurisdicción de los
Tribunales Nacionales de..., con exclusión de toda otra,
quedando expresamente convenido que los domicilios
especiales que se constituyan no importan prórroga de
jurisdicción. ARTÍCULO TRANSITORIO I. En este acto
queda designado como administrador del edificio y
representante legal del consorcio, el señor... hasta el
momento en que se celebre la primera asamblea. Esta
se celebrará dentro de los noventa días de que se
cumplan los dos años de la fecha de este reglamento o
de que se encuentren ocupadas la mitad de las
unidades funcionales, lo que ocurra primero. La
asamblea podrá ratificarlo en su función. El

220 
 
administrador designado..., constituye domicilio especial
en la calle... de esta ciudad. El administrador designado
podrá renunciar a este mandato en cualquier momento.

Es común que quien otorga el Reglamento,


generalmente constructor del edificio, designe a un
administrador de su confianza hasta tanto estén
vendidas todas las unidades y los consorcistas estén en
condiciones de manejar el consorcio. El Código Civil y
Comercial, en su art. 2066, fija a esta facultad una
limitación estricta que tiende sin duda a preservar el
derecho de los propietarios de designar ellos quien
administre el consorcio. Entendemos que se trata de
una norma imperativa por lo que cualquier disposición
en contrario que contenga el reglamento será ineficaz.

PRÓRROGA DEL TÉRMINO DE DURACIÓN DE


SOCIEDADES

DOCTRINA

El término de duración de una sociedad debe estar determinado en forma precisa


y concreta en el texto del contrato o estatuto (art. 11, inciso 5, de la ley 19550). La
ley no establece para ello términos mínimos ni máximos, razón por la cual los socios
indicarán el plazo al cual sujetarán la vigencia de la sociedad, conforme su voluntad.

El transcurso del tiempo es inexorable y provoca la disolución de la sociedad, tal


cual indica el artículo 94, inciso 2, aunque el objeto social aún no se haya cumplido.

La determinación del plazo exigida por la ley excluye toda posibilidad de introducir
en el contrato cláusulas o previsiones que dispongan la renovación automática del
plazo social por otro término, las cuales, en el sistema de la ley mercantil actual,
carecen de aplicación.

El modo natural de evitar que la sociedad incurra en la causal disolutoria consiste


en la prórroga del término de duración social, instituto que, de resolverse

221 
 
oportunamente, produce la extensión del plazo sin solución de continuidad y sin que
se produzcan los efectos consecuentes a la disolución (art. 99).

El art. 95 dispone que la prórroga debe resolverse y la inscripción solicitarse antes


del vencimiento del plazo de duración de la sociedad.

Esta exigencia impone, entonces:

1) que la deliberación y resolución conforme las mayorías del caso


se adopten antes de que opere la expiración del plazo;

2) que la solicitud de inscripción ante el Registro Público de Comercio


también sea ingresada antes del vencimiento del término.

Cada sociedad adoptará la resolución de la prórroga de acuerdo con el régimen


que rija para el tipo que dispongan. Las sociedades de interés y las de
responsabilidad limitada se regirán conforme las disposiciones del contrato, en el
que los socios podrán haber convenido la forma de deliberar y tomar los acuerdos
sociales (arts. 131 y 159). Las sociedades por acciones adoptarán la resolución en
asamblea general extraordinaria (art. 235). La resolución social debe ser formal y
expresa, sin que resulten suficientes meras declaraciones o comunicaciones
divulgadas genéricamente. Se ha catalogado como insuficiente la exteriorización de
la voluntad de continuar con el giro social efectuada con anterioridad al vencimiento
del plazo por más que esta haya sido instrumentada por escritura pública, razón por
la cual el mero transcurso del plazo ocasiona el pasaje ipso jure al estado de
liquidación.

Una vez obtenida la resolución social, esta debe ingresar al Registro Público de
Comercio. No es requisito que la prórroga sea inscripta con anterioridad al
vencimiento del plazo; es suficiente que se solicite la registración antes del
vencimiento.

El ingreso de la solicitud interrumpe la disolución de la sociedad por causa de la


expiración del plazo y, en consecuencia, con la presentación del documento
respectivo en el Registro, la disolución no se ocasiona. Es suficiente para acreditar
que la sociedad no está disuelta la constancia que acredite la presentación de la
solicitud de prórroga ante el Registro.

Resolución incompleta o insuficiente

La jurisprudencia tuvo oportunidad de resolver que si la asamblea general


extraordinaria no reunió los requisitos necesarios para adoptar una resolución
válida, en aras de la conservación de la empresa puede concederse un plazo
razonable a los efectos de que la sociedad subsane los defectos mediante una
nueva resolución asamblearia.

222 
 
La ley no contiene plazo alguno para concluir con la tramitación, la cual también
deberá publicarse si la sociedad tiene alguno de los tipos indicados en el art. 10. De
todos modos, a los efectos de interrumpir la disolución, basta la presentación de la
solicitud ante el registro, aunque la publicación se efectúe con posterioridad al
vencimiento del plazo social.

En las jurisdicciones donde las funciones del organismo administrativo de control


y las del Registro Público de Comercio se encuentran diferenciadas, generalmente
se interpreta que la presentación de la prórroga ante el organismo administrativo es
suficiente a los efectos del art. 95.

Mayorías

El art. 95 dispone que la prórroga debe resolverse por unanimidad, salvo pacto
en contrario, y lo dispuesto para las sociedades por acciones y las sociedades de
responsabilidad limitada. La prórroga constituye una reforma al contrato o estatuto
y, como tal, rigen las mayorías del caso.

Las sociedades de interés, comprensivas de la sociedad colectiva, la en


comandita simple y la de capital e industria se rigen por la disposición del artículo
131, que dispone que toda modificación de contrato requiere el consentimiento de
todos los socios, salvo pacto en contrario. Con lo cual impera la regla de la
unanimidad, salvo que el contrato hubiera establecido un régimen distinto (mayorías
determinadas). El artículo 131 integra el capítulo de la sociedad colectiva pero es
aplicable a los otros tipos sociales citados por imperio de los arts. 139 y 145.

Para la sociedad de responsabilidad limitada la ley admite que sea la regulación


contractual la que determine las mayorías necesarias para modificar el contrato, con
la salvedad de que la mayoría debe representar como mínimo la mitad del capital
social (art. 160). En defecto de regulación contractual, se requiere el voto de las tres
cuartas partes del capital social.

En las sociedades por acciones, comprensivas de la anónima y de la en


comandita por acciones (art. 316), la resolución respectiva debe adoptarse en
asamblea general extraordinaria (art. 235); rigen las mayorías especiales
determinadas en el art. 244 in fine, en cuyo caso la resolución deberá adoptarse por
el voto favorable de la mayoría de acciones con derecho a voto, sin aplicarse la
pluralidad del voto.

Efectos

223 
 
La sociedad continúa su estado de vigencia tal cual estaba antes de producirse
el vencimiento del término originario. No se produce ninguna alteración en la
composición de los órganos de la sociedad, no se modifica la actividad funcional de
la sociedad ni se incurre en las responsabilidades que la ley establece para quienes
eludan el standard de conducta impuesto a una sociedad que se disuelve (art. 99).

En la sociedad de responsabilidad limitada (art. 160) y en las sociedades por


acciones se puede ejercer el derecho de receso según las condiciones establecidas
en cada una de estas disposiciones. Si ello se produjera, posiblemente se
disminuiría el capital de la sociedad.

Embargo de partes de interés

En las sociedades de interés, el embargo trabado sobre las partes de interés de


los socios impide la prórroga del término social mientras no se satisfaga al acreedor
embargante (art. 57, primera parte).

El embargo anotado sobre una parte de interés, vigente al tiempo del vencimiento
del término de duración, no impide el ingreso de la solicitud de la prórroga ante el
Registro; sin embargo, el trámite no concluye hasta que se haya levantado el
embargo.

La ley no establece el término dentro del cual deberá procederse al levantamiento


de la medida, razón por la cual se justifica que se conceda un plazo razonable para
subsanar tal impedimento, ya que no sería razonable que la sociedad pudiera
sostenerse en dicha situación indefinidamente, atento que el acreedor solo puede
percibir su crédito de las utilidades del socio y de la cuota de liquidación que le
corresponda después de la disolución (art. 57).

Obligatoriedad de consignar el plazo de duración en los balances de ejercicio

El art. 62 incluyó la obligatoriedad para todas las sociedades de hacer constar en


sus balances de ejercicio la fecha en que se cumple el plazo de duración.

La norma se explica por sí sola, ya que al disponer en forma mecánica que todos
los años, cuando se confeccionen el balance y la documentación contable requerida
debe indicarse el vencimiento del plazo, advertirá indudablemente al órgano de
administración la proximidad de este a los efectos de adoptar la decisión que
corresponda en tiempo oportuno.

224 
 
BIBLIOGRAFÍA

CÁMARA, Héctor, "La prórroga de las sociedades comerciales", Revista del


Notariado, n. 746, p. 299.

JURISPRUDENCIA

CNCom., Sala A, 23/9/04, ED 60-231.

CNCom., Sala A, 14/12/1978, "Dyplast S. R. L.", LL 1979-C-143.

CNCom., Sala B, LL 155-335.

PRÓRROGA DEL TÉRMINO DE DURACIÓN DE


SOCIEDADES

INSTRUMENTO

...comparece A... Interviene en representación de la


sociedad constituida bajo la denominación de..., en
ejercicio de la representación legal,... y EXPONE:
PRIMERO: I. Que... SOCIEDAD ANÓNIMA fue
constituida originariamente el... de... de..., con un
término de duración de... AÑOS a contar de la

225 
 
inscripción registral operada el... de... de... II. Que como
consecuencia de ello, próximamente, a partir del... de...
de..., se producirá la disolución de la sociedad por el
vencimiento del plazo de duración estipulado en el
contrato, conforme lo dispone el artículo 94, inciso 2 de
la ley 19.550. III. Que por tal motivo la sociedad ha
resuelto prorrogar el término de duración.

En esta primera parte, la sociedad, a través de su


representante, explica en sus considerandos la finalidad
del acto que va a celebrar.

SEGUNDO: Con fecha... celebró una asamblea general


extraordinaria, que dispuso la prórroga del término de
duración por NOVENTA Y NUEVE AÑOS a contar del
vencimiento del plazo originario, modificando el texto del
artículo SEGUNDO, el cual queda redactado de la
siguiente manera: ARTÍCULO SEGUNDO: El plazo de
duración de la sociedad establecido en NOVENTA Y
NUEVE AÑOS a contar del... de... de..., fecha de la
inscripción del estatuto en el Registro Público de
Comercio, queda PRORROGADO por NOVENTA Y
NUEVE AÑOS a contar del vencimiento del término
originario. Por decisión de la Asamblea General
Extraordinaria de Accionistas este término puede
prorrogarse nuevamente.

A continuación, la resolución modificatoria del plazo, que


en este caso, por tratarse de una sociedad anónima,
puede resolverse mediante una asamblea de
accionistas.

TERCERO: TRANSCRIPCIONES: Tengo a la vista para


este acto el Libro de Asambleas número... de la
sociedad, rubricado con fecha..., bajo número... A
fojas... consta inserta el acta que resuelve este
otorgamiento y que, transcripta en sus partes
pertinentes, dice así: "...". De las constancias asentadas
en el Libro de Depósito de Acciones y registro de
Asistencia a Asambleas número..., rubricado con
fecha..., bajo número..., surge transcripta a fojas... la
siguiente asistencia:... LO TRANSCRIPTO ES COPIA
FIEL, doy fe.

CONSTANCIAS NOTARIALES...

226 
 
PROTOCOLIZACIÓN DE SUBASTA JUDICIAL

DOCTRINA

El juicio ejecutivo procede siempre que se demande por obligación exigible de dar
cantidades líquidas de dinero, o fácilmente liquidables en virtud de un título que
traiga aparejada ejecución.

Ese proceso ejecutivo reconoce distintos estadios procesales, los que son
establecidos por los respectivos códigos de forma.

Cumplidos los pasos previstos y clausurado el período de prueba, el juez


pronuncia la sentencia de remate.

Si bien la doctrina y jurisprudencia más modernas utilizan en forma indistinta las


voces "subasta y "remate", es bueno recordar que cuando nos referimos a la
"subasta judicial" estamos en presencia de la realizada por orden judicial y no por
disposición del propietario, por lo que podemos definirla como aquella ordenada en
un proceso de ejecución forzada de los bienes del deudor, diferenciándose de las
ventas que se efectúan en procesos voluntarios por acuerdo de los dueños.

De allí que la jurisprudencia haya dicho que la venta en remate público dispuesta
por los propietarios y la posterior adjudicación al mejor postor no pasan de ser una
promesa de contrato que se perfecciona cuando se otorga la respectiva escritura
pública.

Este carácter esencialmente procesal determina que el Código Civil y Comercial


establezca como excepción a la exigencia de la escritura pública, las adquisiciones
de inmuebles procedentes de la subasta judicial, según resulta de lo previsto en el
artículo 1017, inc. a.

Por ello la protocolización de las actuaciones es, en el caso de la subasta judicial,


una opción dada por las normas de forma al adquirente, quien podrá prescindir de
ella y elegir la vía de inscripción en el registro pertinente a través del libramiento del
respectivo testimonio judicial que contenga la transcripción de las piezas procesales
necesarias para su recepción por el organismo inscriptor.

Las ventajas innegables que produce el recurrir a la vía de la protocolización están


dadas no solamente por la matricidad otorgada al ser transcriptas las partes
pertinentes en un protocolo notarial, sino porque la actuación del escribano en orden
al cumplimiento de su función legitimante y de agente de percepción de impuestos

227 
 
garantizará al adquirente la existencia de un título apto en su plenitud para su
circulación.

Las adquisiciones efectuadas en una subasta judicial pueden reconocer procesos


ejecutivos de distinta índole, dado que a la normativa general se agregan las
disposiciones específicas para las ejecuciones hipotecarias, prendarias,
comerciales y fiscales.

Aspectos relevantes a tener en cuenta por el escribano

La protocolización de actuaciones requiere una medulosa lectura del expediente


judicial por parte del profesional interviniente, a efectos de recabar si se encuentran
cumplidos los recaudos exigidos para que el adquirente revista el carácter de titular
de dominio, así como para poder darle plena oponibilidad ante terceros interesados
de buena fe, mediante su inscripción en el registro de la propiedad.

Dado que como paso previo a la subasta debieron agregarse al expediente


informes que acrediten las condiciones del dominio e inhibiciones del deudor, la
lectura de estos permitirá advertir la existencia previa de medidas cautelares,
derechos reales o restricciones, que determinarán la actitud a seguir una vez
realizada aquella y los requerimientos a efectuar al juzgado para impedir dilaciones
en el proceso inscriptorio.

Es importante verificar que se haya cumplido con la previa citación a los titulares
de derechos y, en especial, al acreedor hipotecario, pues la falta de cumplimiento
de este requisito, aunque no produzca la nulidad de la subasta, podrá acarrearle el
tener que asumir la hipoteca o ser intimado a hacer abandono del inmueble
adquirente si los fondos depositados no alcanzaren para satisfacer al acreedor
privilegiado.

Es común que el deudor sea intimado a acompañar el respectivo título de


propiedad bajo apercibimiento de solicitarse otro testimonio a su costa. Tanto en el
supuesto de rebeldía como en el del demandado que se deja subastar, es habitual
que el juzgado ordene la expedición de una nueva copia, pues normalmente el
primer testimonio o primera copia de la escritura de dominio no es agregada
voluntariamente, pero deberá exigirse que esta se inscriba en el registro de la
propiedad para poder considerarla apta como título antecedente en función de la
normativa registral.

La publicación de edictos debe ser revisada para verificar: a) si el o los inmuebles


subastados han sido correctamente descriptos y en su totalidad; b) si el inmueble
salió a la venta con deudas por impuestos, tasas y contribuciones y, en el caso de
inmuebles sometidos a propiedad horizontal, si hubiere deudas por expensas; c)
cómo ordenó la subasta el juez y con qué alcances.

228 
 
Ha dicho la jurisprudencia que la irregularidad en la publicación de edictos puede
conducir a la nulidad de la subasta y compromete, además, la responsabilidad del
martillero que tiene la obligación de publicarlos.

Por ende, si de la publicación resulta una errónea individualización del o de los


inmuebles, o la ausencia de publicación de alguno de los posteriormente
subastados, deberá ponerse en conocimiento del juez para que este ordene lo que
en derecho estime corresponder.

Asimismo, el adquirente no podrá desconocer luego de su adquisición la


existencia de deudas por impuestos o tasas que graven el inmueble, si estas fueron
publicadas, ni alegar, con respecto a los impuestos de orden nacional que
alcanzarían al transmitente, que no corresponde abonarlos si no existieran fondos
en el expediente, si el juez ordenó expresamente que se publicaran los edictos con
la constancia de que serían a cargo de quien resultare comprador.

Esta advertencia reviste especial importancia en las ejecuciones que tramitan por
ante los juzgados nacionales en el fuero civil, dado que la existencia del plenario
que permite al adquirente si no hay fondos en el expediente asumir solo el pago de
los impuestos que pesen sobre el inmueble con posterioridad a la toma de posesión,
no enerva la orden dada por el juzgado con anterioridad a la subasta, que no podrá
ser desconocida por el adquirente si se dio a publicidad en los edictos.

Es bueno recordar, asimismo, que si la ejecución es hipotecaria y el adquirente


resulta el propio acreedor, no será de aplicación el plenario si las deudas fueren
anteriores a la escritura hipotecaria, pues debió ser de la diligencia del acreedor
comprobar que al momento de su suscripción el inmueble se encontraba libre de
deudas o exigir al escribano interviniente la liberación de aquellas.

Es conveniente recalcar la importancia que revisten los informes aludidos y las


restricciones publicitadas porque harán a la "buena fe" que invoque el adquirente.

Se ha dicho que "si bien está fuera de toda duda que el requerimiento de informes
sobre las condiciones para ordenar una venta judicial, tiene en mira entre otras
circunstancias comprobar la subsistencia del dominio en cabeza del ejecutado, o
como en el caso, de los condóminos vendedores, la falta de inscripción no puede
ser un obstáculo en casos de excepción en los que, en virtud del tracto abreviado
previsto por el artículo 16 de la ley, la correlación de antecedentes dominiales puede
verificarse simultáneamente sin que puedan resultar afectados los derechos de
terceros" (CNCiv., Sala G, 27/4/1981, ED 114-666).

Asimismo, quien adquiere un bien en un remate judicial con intención de construir,


debe estar informado previamente de las restricciones municipales que limiten ese
proyecto, de lo contrario, se verá posteriormente obligado a alegar la propia torpeza,
lo que tradicionalmente ha vedado el Derecho y con mayor razón cabe este criterio,
cuando es estricto nuestro ordenamiento en cuanto al cuidado y previsión con que
debe obrarse en las relaciones jurídicas (CNCiv., Sala A, 6/7/1982, ED 101-668).

Ambas citas jurisprudenciales no empecen a advertir que existen controvertidas


posiciones en orden a admitir que la falta de inscripción o publicidad de
determinadas situaciones no restan derecho a sus titulares.

229 
 
Es famosa en este aspecto la contradictoria jurisprudencia comercial nacional,
que ha tenido por oponente, en algunos casos, a la heredera que no había inscripto
la declaratoria de herederos en el registro de la propiedad inmueble frente al
embargante que ha promovido la ejecución del causante y la que le ha denegado
derechos por no haber cumplido con la debida diligencia que le impone la publicidad
de ese estado frente a los terceros interesados de buena fe.

Con posterioridad a la sanción de la ley 24.441, en el orden nacional se modificó


el artículo 598 del Código de Procedimientos y se incorporó la posibilidad de
proceder a la verificación del estado físico y de ocupación del inmueble, así como a
la intimación a través de la actuación de un escribano cuando se tratara de una
ejecución hipotecaria.

La doctrina y jurisprudencia han interpretado que es optativo para el acreedor


recurrir a este profesional, dando por ende la facultad de utilizar los servicios del
oficial de justicia.

Lo que sin lugar a dudas es novedoso es la posibilidad dada por la ley en este
supuesto de proceder al lanzamiento con anterioridad a la subasta.

La ventaja de esta mecánica es innegable, ya que el inmueble desocupado


atraerá a más postores y determinará un mejor precio en la oferta.

En todos los otros supuestos, así como en los casos en que no se hubiere hecho
efectivo el lanzamiento, corresponderá al adquirente correr con su diligenciamiento
para poder tomar posesión del o de los inmuebles en cuestión.

Si se tratare de ejecución hipotecaria en la que el acreedor hubiere tomado la


tenencia, la ley prevé que podrá trasmitirla directamente al comprador.

En cualquiera de los supuestos, uno de los requisitos indispensables para


proceder a la protocolización es verificar que el adquirente se encuentra en posesión
del inmueble, sea por haberse cumplido a través de la puesta en posesión por orden
judicial o en los supuestos antedichos por transmisión por parte del acreedor-
tenedor.

Lo afirmado determina que habrá que advertir al adquirente poseedor de la


imposibilidad de ceder el respectivo boleto suscripto en oportunidad de la subasta,
ya que al tomar posesión devino titular de dominio del inmueble subastado sin
necesidad de cumplir con el requisito de la escritura pública, exigible únicamente en
los casos de transferencia voluntaria o remate impulsado por el propietario.

Si el adquirente poseedor tiene intenciones de vender, podrá hacerlo a través de


una simultánea protocolización de actuaciones y transferencia de dominio volcada
a la escritura, o bien mediante una previa inscripción por vía de testimonio judicial y
posterior escrituración a favor del interesado.

La cesión del boleto de adquisición en subasta judicial admite limitaciones


impuestas por alguna jurisprudencia que entendió, en el caso de ejecuciones
hipotecarias, que se estaría violando —bajo la apariencia de utilización de una figura
permitida— la prohibición de la compra en comisión para aquellos supuestos.

230 
 
Debemos decir, sin embargo, que la jurisprudencia más reciente hace recaer el
acento en la deliberada intención del que compra con el inmediato propósito de
trasmitir el bien a un tercero, distinguiéndolo del acreedor que adquiere
compensando el precio con su crédito y luego trasmite el bien.

"Tanto la circunstancia temporal como lo atinente al precio no constituyen datos


menores. Por el contrario revelan la deliberada intención de que se ha comprado
con el inmediato propósito de trasmitir el bien a un tercero, es decir que se ha
intentado violar deliberadamente las condiciones para neutralizar los efectos del
mandato obligatorio que contienen los artículos 3936 de la ley substantiva y 598 inc.
7º del rito [...] Esta Sala admitió la cesión de boleto de compraventa judicial pues el
adquirente resultó ser el propio acreedor a quien se le tuvo por compensado el precio
con su crédito y que luego de ocho meses de celebrada la subasta cedió sus
derechos a un tercero, no apreciándose elementos que permitieran dudar de la
sinceridad de tal acto" ("Vicenta c/ Maldonado", LL 2003-338).

Impuestos nacionales y locales

Hemos dicho que, en orden a los impuestos y tasas que gravan el inmueble, habrá
que estar a lo establecido por el juez cuando se ordenara la publicación de edictos.

Una vasta jurisprudencia con pronunciamientos de diversa índole determinó


durante mucho tiempo que el adquirente en subasta judicial corriera distinta suerte
en orden a afrontar el pago de los impuestos que gravan el inmueble, pues los
tribunales adoptaban diferentes posiciones, que iban desde considerar que la
transferencia de un inmueble realizada en subasta pública tenía el carácter y alcance
de un acto de atribución autónoma de derechos a favor del adquirente hasta la que
consideraba que al no existir remanente, luego de cobrarse los acreedores
privilegiados, el adquirente debería afrontarlos.

El plenario "Servicios Eficientes S. A. c/ Yabra, Roberto Isaac s/ ejecución


hipotecaria", de la Cámara Nacional Civil, a principios del año 1999, puso fin a la
controvertida jurisprudencia en dicho fuero al establecer que la ausencia de fondos
suficientes para afrontar el pago de los impuestos anteriores a la posesión del bien
por el adquirente en la subasta no lo hacen responsable del pago de éstos, a
excepción de la deuda por expensas, la que, de existir, sí deberá afrontar. Esta
solución tiene su fundamento en la supremacía de los intereses y conservación del
consorcio de copropietarios.

Sin perjuicio de ello, la situación frente al consorcio es de distinta naturaleza pues


el antiguo copropietario es deudor frente al consorcio y responde con todo su
patrimonio, mientras que el adquirente en la subasta solo lo será con el inmueble
adquirido.

Debemos recordar que el plenario citado solo tiene aplicación obligatoria en el


fuero civil y en el orden nacional, de modo que las soluciones de diferente naturaleza
subsisten en otros fueros y en otras demarcaciones.

231 
 
Cuando la subasta fuere consecuencia de una quiebra, la normativa específica
para dicho proceso admite que, de no haber verificado su crédito la repartición
pretensora, tanto en la verificación legal como en la tardía, perderá su derecho al
cobro por parte del adquirente en la subasta, quien sólo responderá de los impuestos
con posterioridad a la toma de posesión.

Con respecto al impuesto de sellos, por ser de carácter local, su tratamiento


deberá ajustarse a las respectivas disposiciones, debiendo tenerse especial cuidado
en la demarcación en la que se ubica el inmueble, pues ésta será la determinante
del tratamiento fiscal, con independencia del lugar en el que se hubiere realizado la
subasta o donde tramitaren las actuaciones.

Algunos códigos fiscales prevén que el impuesto de sellos se abone tomando


como base imponible el valor de la subasta, sin tener en cuenta la valuación fiscal
existente al momento de la protocolización, aunque fuere mayor (Provincia de
Buenos Aires y Ciudad Autónoma de Buenos Aires) y, en algunos casos, establecen
como momento imponible la toma de posesión por el adquirente.

En este último supuesto, deberá recabarse en el expediente la constancia de


pago, pues de lo contrario corresponderá girar las actuaciones al representante del
fisco para que liquide y establezca el monto a depositar.

En relación con los impuestos de orden nacional (Impuesto a la Transferencia de


Inmuebles y Pago a cuenta del Impuesto a las Ganancias), estos tienen previsto un
tratamiento específico en sus respectivas normas.

El hecho imponible nace una vez que se encuentra firme el auto que aprueba la
subasta, razón por la cual, de existir fondos disponibles en el expediente, habrá que
abonar el importe correspondiente con más los intereses generados hasta el efectivo
pago, o bien operar como agente de información si no los hubiere.

En el caso de quiebra y tratándose del pago a cuenta del impuesto a las


ganancias, deberá obtenerse certificado de exención tramitado por el síndico, pues
de lo contrario, aun cuando los fondos no alcanzaren, el adquirente deberá
responder por dicho pago.

Conviene resaltar que la ausencia de fondos no puede ser invocada por el


escribano interviniente, sino que deberá resultar de un auto expreso en dicho sentido
por parte del juez y que, en caso de existir pero ser insuficientes, el escribano deberá
ingresar los fondos hasta la suma facilitada y operar como agente de información
por el resto.

Las piezas procesales a transcribir

Dado que la escritura de protocolización es optativa y que el adquirente en


subasta, cuando transfiera su dominio, deberá responder por la bondad de su título,
el escribano encargado de su confección cumplirá su cometido mediante la
232 
 
transcripción de las partes pertinentes de las piezas procesales de las que resulta
la calidad de titular dominial de quien así lo solicite.

En este sentido algunas normas registrales locales han establecido en forma clara
cuáles son los autos necesarios y suficientes para publicitar este dominio, los que
pueden reducirse a: a) el auto que ordena la subasta; b) el que la aprueba; c) el que
da por abonado el saldo de precio; d) el que ordena la puesta en posesión del bien
y su cumplimiento; e) el que ordena la inscripción, o bien tiene por designado al
escribano que intervendrá en la protocolización de actuaciones en caso de haberse
optado por esta.

Pero, además, será necesario verificar que se haya procedido a ordenar el


levantamiento de las cautelares que pesan sobre el inmueble, así como las
inhibiciones que registre el ejecutado, las que, de acuerdo con las normativas
registrales locales, deberán ser levantadas por oficio judicial como paso previo o
simultáneo con la escritura, o bien mediante transcripción en la protocolización sin
necesidad de pieza judicial autónoma.

La solicitud de certificaciones dependerá también del tratamiento registral local,


pues sabido es que en la mayor parte de las demarcaciones del país la solicitud
reviste el carácter de informativa sin producir reserva de prioridad, dado que no
estamos en presencia de un negocio en gestación o en tránsito de devenir derecho
real de dominio, sino transcripción de piezas procesales en virtud de las cuales
anoticiamos de la existencia de un nuevo titular.

Distinto será el caso de instrumentaciones simultáneas (protocolización y venta,


por ejemplo), en las cuales será necesario cumplir con lo previsto en la ley registral
(artículos 22 y 23 de la ley 17.801).

En cuanto al cumplimiento de los recaudos de orden administrativo, impuestos y


tasas, habrá de estarse a lo previsto en las normativas locales.

BIBLIOGRAFÍA

ARAMOUNI, Alberto - ETCHEGARAY, Natalio P. y otros, "El artículo 583 del Código
Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires", Revista Notarial, n. 789,
p. 453.

CAUSSE, Federico J. - PETTIS, Christian R., Subasta judicial de inmuebles, La Ley,


Buenos Aires, 2005.

FALBO, Miguel N., "Proyecto de escritura de protocolización de actuaciones de


subasta judicial", trabajo presentados en el Seminario sobre Técnica Notarial, mayo
1983, Instituto Argentino de Cultura Notarial, Buenos Aires, 1983.

MARTÍNEZ, Oscar J., La subasta judicial, Platense, La Plata, 1972.

233 
 
SOSA, Toribio E., Subasta judicial, Platense, La Plata, 2000.

VITERBORI, Juan Carlos, "Proyecto de protocolización de subasta: escritura-acta",


Academia Argentina del Notariado, Buenos Aires, 1995.

JURISPRUDENCIA

CNCiv., Sala J, 2/6/1998, "Hernaiz, Alcira A. y otros c/ Etcheto, Martín M.", LL


9/8/1999, fallo 41.743.

CNCiv., Sala F, 12/10/2001, "Salgado, María R. y otros c/ Galeano Allende, Teresa


M. y otro", LL 5/3/2002, fallo 103.397.

CNCI, Sala F, Capital Federal, 8/10/1998, "Colombo, Pablo P. c/ Salonia, José", LL


1999-C-576.

CCiv. Com. 2ª, Sala 2ª, La Plata, 14/11/1996, "Javes de Leitman, Rosa y otra c/ Karl
y Artj Meinrad y otro s/ Escrituración", Juba7 B300464.

CCiv. Com. 2ª, Sala 1ª, La Plata, 15/3/2007, "Banco Mayo C. L. s/ Liquidación judicial
c/ Gabancho, Mirta s/ Ejecución hipotecaria", Juba7 B256423.

PROTOCOLIZACIÓN DE SUBASTA JUDICIAL

El presente constituye un supuesto de protocolización de actuaciones en una


subasta recaída en una ejecución de expensas. Sin perjuicio de las particularidades
que reviste cada proceso ejecutivo, las constancias mínimas exigibles por los
registros de todo el país son coincidentes y se ven reflejadas en el modelo en
examen. Dado que se trata de una protocolización de actuaciones, a la escritura
comparece solo el adquirente en la subasta.

La protocolización es una opción del adquirente en subasta dado que tanto la


norma de fondo (art. 1017 Cód. Civ. y Com.) como los respectivos códigos de
procedimientos establecen, en el primer supuesto, la innecesariedad de escritura
pública para la adquisición por subasta judicial y, en el segundo, que la escritura de

234 
 
protocolización de actuaciones será extendida por escribano sin que sea necesaria
la comparecencia del ejecutado.

Es importante recalcar la diferencia de protocolización por subasta judicial de la


protocolización en los supuestos del procedimiento especial de ejecución
hipotecaria y de los llamados casos de "venta judicial".

La protocolización de actuaciones del procedimiento especial de la ley 24.441, sin


perjuicio de que también concurre solo el adquirente, admite excepciones, como los
supuestos en los que el acreedor, siendo único, puede comparecer a la escritura a
darse por satisfecho de su crédito, o a manifestar que en la fecha ha hecho entrega
de la tenencia al adquirente, quien por imperio legal se transforma en poseedor.

Asimismo, la ley imperativamente impone la protocolización en ese supuesto,


para poder agregar al protocolo del escribano designado las piezas originales que
tramitaron extrajudicialmente, no admitiéndose la inscripción optativa por la vía del
testimonio judicial.

Los casos de "ventas judiciales" suponen un proceso contencioso, en el que el


condenado a otorgar la escritura no comparece a cumplir con su obligación, o bien
se encuentra en rebeldía y el juez cumple con dicha obligación de hacer (es claro al
respecto el artículo 512 del CPCCN, cuando establece: "La sentencia que
condenare al otorgamiento de escritura pública, contendrá el apercibimiento de que,
si el obligado no cumpliere dentro del plazo fijado, el juez la suscribirá por él y a su
costa").

En estos casos, el escribano designado se constituye en el Juzgado y, tanto el


adquirente como el juez en cumplimiento de la obligación incumplida de otorgar
escritura por el transmitente, suscriben la respectiva escritura que no puede ser
suplida por otro tipo de instrumento público.

Idéntica exigencia revestirá la adquisición en una quiebra en la que no se efectuó


subasta sino venta por licitación, pese a que algunas normativas registrales han
admitido en este último supuesto la inscripción del testimonio judicial aplicando
analógicamente la solución prevista para la subasta judicial.

INSTRUMENTO

...comparece A... Interviene por sí y expone: Que ha


resultado adquirente del inmueble que más adelante se
relacionará, en la subasta ordenada en los autos
caratulados..., que tramitan por ante el Juzgado... a
cargo del doctor..., Secretaría a cargo del doctor...,
expediente n. ... y a los efectos de dar matricidad a las
actuaciones pertinentes y proceder a la inscripción en el
Registro de la Propiedad Inmueble, solicita relacione en

235 
 
esta las constancias que resultan necesarias de acuerdo
con la normativa registral pertinente. Las actuaciones
judiciales son iniciadas por... en su carácter de
apoderada de..., contra..., por el cobro de la suma de
pesos... con más sus intereses compensatorios y
punitorios y las costas de la ejecución. 2) A fojas... se
decreta el embargo preventivo por auto, que en su parte
pertinente dice: "..., ... Por las sumas aludidas trábese
embargo sobre el inmueble sito en..., siempre que se
encuentre a nombre de la demandada... Firmado:..
Juez". Dicho embargo se inscribió en el Registro de la
Propiedad Inmueble en fecha..., en la matrícula... 3) A
fojas... y siguientes se ordena la subasta por auto que,
transcripto en sus partes pertinentes, dice: "..., ...
AUTOS Y VISTOS... decrétase la venta en pública
subasta del inmueble ubicado en la calle... Firma...
Juez". A fojas 124 se presenta..., en representación del
ejecutante, a fin de hacer valer el privilegio y preferencia
de sus derechos sobre el cobro producido de la subasta
a realizarse, en carácter de acreedor hipotecario, a
mérito de hipoteca constituida en fecha... por la suma de
dólares estadounidenses billetes..., la que fuera
inscripta en la citada matrícula en fecha... 4) A
fojas 140..., por la representación invocada, solicita se
lo exima de abonar el importe de la seña para el caso de
resultar adquirente del inmueble en la subasta a
realizarse, a lo que el Juzgado proveyó a fojas 171: "...,
... se autoriza al Sr... a que, en caso de resultar
adquirente en la subasta ordenada en autos, pueda
compensar el precio de la seña con el importe de su
crédito... Firmado:... Juez". 5) En fecha ... se procedió a
efectuar la subasta pública del mencionado inmueble
por la suma de..., del que resultó comprador el aquí
compareciente, lo que resulta del boleto de compraventa
agregado a fojas 198, con las constancias de NO
haberse abonado en concepto de seña suma alguna por
la COMPENSACIÓN ordenada en autos.

En el caso en análisis la ejecución se inicia por cobro de


expensas adeudadas y, solicitados los informes de ley
previo a la subasta, resulta la existencia de una
hipoteca, por lo que el acreedor hipotecario es citado,
circunstancia relevante ya que de este modo podrá
hacerse valer el artículo 2203 del Cód. Civ. y Com. para
alegar la cancelación de la hipoteca luego de producida
la subasta.

Sin perjuicio de que en este supuesto el juez ha hecho


lugar al pedido del acreedor de compensar con su
crédito por el monto de la seña en el caso de resultar
adquirente, es común que el juzgado deniegue el pedido
dado que existen créditos privilegiados que están por

236 
 
encima del privilegio del acreedor hipotecario, como los
gastos de justicia que comprenden el crédito del fisco y
los honorarios de los profesionales intervinientes.
Muchas veces, al pedido del acreedor el juzgado provee
un "TÉNGASE PRESENTE", lo que no implica
conformidad ni autorización alguna, pese a lo cual es
común observar que en el labrado del boleto respectivo
el martillero hace lugar a la compensación como si
hubiera sido ordenada. Es obligación del escribano
actuante advertir de esa circunstancia para que el
juzgado tome conocimiento y actúe como considere
necesario, si es que no hubiera sido motivo de
observación cundo se aprobó el remate. También
deberá prestarse atención en los casos en que la parte
acreedora esté compuesta por varios sujetos, puesto
que la compensación sólo procederá por la totalidad del
crédito si adquieren todos aquellos, mas no cuando al
acto de subasta concurra uno o algunos de ellos,
quienes únicamente podrán compensar por la parte
correspondiente a sus respectivos créditos.

6) Realizada la subasta, a fojas 209 se aprueba el


remate por auto que, transcripto en sus partes
pertinentes, dice: "..., ... Al no haber sido observada,
apruébase la subasta celebrada... Firmado:... Juez". A
fojas 264 se declara compensado el precio y se ordena
la puesta en posesión por auto que, transcripto, dice:
"...., ... declaro compensado el precio del bien adquirido
en subasta por la suma de... con el crédito del
adquirente que surge de certificado acompañado, por la
suma de u$s... hasta la concurrencia de la menor de las
sumas... Líbrese mandamiento de posesión y
lanzamiento... Firmado... Juez". A fojas 266 se acredita
el cumplimiento de la puesta en posesión con el
mandamiento de fecha..., el que, transcripto, dice así:
"Señor Juez. En ..., siendo las ... hs, me constituyo con
el Dr. ... (DNI...) en el domicilio indicado, donde
responde a mis llamados una persona que dijo ser...,
ante quien me acredité e impuse de mi cometido
haciéndole entrega de duplicado de igual tenor. Me pide
que le permita ir a hablar por teléfono ya que no posee
en el inmueble. Regresa a las... hs con la Sra. ... (su
madre) y nos permite el ingreso al inmueble. Comienzan
a embalar sus pertenencias, las que van retirando en un
flete que puso a su disposición el Dr. ... Siendo las ... hs
el inmueble ya se encuentra totalmente libre de bienes
y ocupantes. En este estado estando en regular estado
de conservación, entrego la posesión al Dr. ..., como
está ordenado por V. S., con lo que terminó el acto. De
conformidad con lo actuado, previa lectura y ratificación,
firma el Dr.... ante mí. Conste. Las otras personas

237 
 
nombradas, previa lectura se negaron a firmar. Conste.
Hay dos firmas ilegibles. Hay un sello que dice:... Of. de
Justicia".

Con las transcripciones antes relacionadas se cumple


con los requisitos mínimos exigidos por las normativas
registrales. Nótese que en el caso en análisis, por
tratarse de una ejecución de expensas, la puesta en
posesión y lanzamiento son posteriores a la subasta,
pues la previsión procesal del CPCCN establecida en el
artículo 598 compete en los supuestos de ejecuciones
hipotecarias exclusivamente (intervención de escribano
y lanzamiento previo a la subasta). No resulta claro si el
cumplimiento de la puesta en posesión requiere de la
transcripción completa de la diligencia, pero algunos
registros exigen que sea vertida en su totalidad, de allí
que en el modelo se optara por volcar todo el contenido
del mandamiento. La diferencia con una escritura en la
que se transfiere dominio es clara, puesto que la
tradición como hecho material no requeriría de una
manifestación expresa en ese sentido por las partes
intervinientes (la sola manifestación de darse por
desposeído no basta). En el supuesto de la subasta
judicial, dado que el dominio nace en el expediente con
la entrega de la posesión, es requisito ineludible que
este acto materializado en la respectiva diligencia sea
incorporado a la correspondiente protocolización o al
testimonio judicial.

A fojas 269 el Juzgado proveyó respecto de la


designación de la autorizante: "..., .... Tiénese por
designado al escribano propuesto:.. Procédase a la
cancelación de la hipoteca inscripta a favor del
adquirente, según lo prescripto por el artículo 2203 del
Código Civil y comercial... Firmado:... Juez"... A fojas
271, en virtud de lo peticionado por el adquirente, el
Juzgado proveyó: "..., ... De conformidad con lo
dispuesto en el plenario 'Servicios Eficientes S. A. c/
Yabra, Roberto Isaac s/ Ejecución Hipotecaria', hágase
constar en los oficios a librarse que no corresponde que
el adquirente del inmueble subastado afronte las deudas
devengadas con anterioridad a la fecha en que ha
tomado posesión (...)... Firmado:... JUEZ". A fojas 272,
273 y 274 obran constancias de las notificaciones
libradas a..., todas en fecha... Lo transcripto y
relacionado es copia fiel de sus originales tenidos a la
vista doy fe.

Se ha solicitado auto expreso que declare que la


hipoteca ha quedado cancelada. En rigor de verdad,
esto no sería necesario si de la transcripción efectuada

238 
 
y, comprobado por el profesional interviniente, el
acreedor hipotecario hubiera sido previamente citado,
pues en ese caso la cancelación procedería en forma
automática. Por tratarse el caso en examen de un
inmueble ubicado en la Ciudad de Buenos Aires, se ha
ejemplificado con la aplicación del Plenario "Servicios
Eficientes S. A. c/ Yabra, Roberto s/ ejecución
hipotecaria", por parte del Juzgado, para lo atinente a
las deudas por impuestos y tasas, debiendo recordarse
que por aplicación del referido plenario el adquirente en
subasta deberá afrontar las deudas por expensas
anteriores a su adquisición. El escribano
interviniente deberá dejar constancia de haberse librado
los oficios respectivos notificando a las reparticiones de
la decisión judicial.

CONSTANCIAS NOTARIALES: El inmueble objeto de


la subasta de autos se designa como UNIDAD
FUNCIONAL doce del primer piso inmueble de esta
Ciudad con frente a la calle... con una superficie total
de..., PORCENTUAL... de acuerdo con el Reglamento
de Copropiedad y Administración que rige el inmueble.
LE CORRESPONDE a la ejecutada por compra que
realizó, siendo del mismo estado civil, por escritura de
fecha ... al folio ... del Registro ... de esta Ciudad, cuya
segunda copia se inscribió en el Registro de la
Propiedad Inmueble en la matrícula ... De los informes
expedidos por el Registro de la Propiedad Inmueble
surge que: por la ejecutada no resultan inhibiciones que
le prohíban disponer de sus bienes, y de lo deslindado,
cuyo dominio consta inscripto a su nombre, surge: Una
hipoteca a favor del aquí compareciente antes referida y
la que fue cancelada por auto ya mencionado. Un
embargo trabado en autos...; Embargo trabado en
autos...; Medida Cautelar genérica por decreto de
subasta presentación... de fecha... Con respecto a las
tres primeras medidas cautelares referidas, estas han
caducado, sin perjuicio del oportuno levantamiento al
solo efecto de escriturar dispuesto por el Juzgado. En
relación con la cautelar genérica, esta queda levantada
por auto del siguiente tenor: "..., ...: En atención a lo
solicitado, amplíese el proveído de fs... en el sentido de
que deberá procederse al levantamiento del embargo y
medida cautelar genérica que pesan sobre el
bien... Firmado... Juez".

El autorizante ha tenido a la vista en el expediente la


segunda copia de la escritura de adquisición por parte
de la ejecutada, circunstancia frecuente dado que son
pocos los casos en los que se arrima a los actuados la

239 
 
primera copia o testimonio expedido en su oportunidad
para la adquirente.

Según las normas registrales vigentes en la Ciudad de


Buenos Aires y en alguna otra demarcación (Provincia
de Buenos Aires, por ejemplo), es posible levantar las
cautelares junto con la escritura de protocolización de
actuaciones, sin necesidad de oficio judicial alguno y por
la mera transcripción de las partes pertinentes de los
autos respectivos. Deberá tenerse en cuenta que
siempre será necesario obtener el levantamiento de las
cautelares ANTERIORES al remate pues las posteriores
a este quedarán automáticamente desplazadas.

De allí que, sin perjuicio de que se pidieran informes


previos a la subasta, y que en casi todas las
demarcaciones del país no es necesario obtener nuevas
certificaciones por no producir reserva de prioridad para
quien lo solicita, es de buena técnica solicitar nuevos
informes para corroborar el estado del dominio y las
inhibiciones que pudiere registrar el ejecutado.

Todas las cautelares deberán ser levantadas por el juez


interviniente en la subasta y el escribano que interviene
en la protocolización deberá comprobar que se ha
cumplido con lo dispuesto en el auto respectivo.

Esto implica que si el juez ha ordenado notificar a los


juzgados intervinientes y esperar su respuesta en autos,
no podrá procederse a la protocolización y
levantamiento hasta tanto se haya cumplido con dicho
requisito.

La existencia de una medida o prohibición de innovar


posterior a la subasta exigirá de una presentación al
juzgado que la ha ordenado, haciendo saber de la
existencia del adquirente, puesto que el juez de la
subasta no será en ese caso competente para proceder
a su levantamiento.

Atento la inexistencia de fondos obrantes en el


expediente, la Autorizante operará como Agente de
Información en relación con el Impuesto a la
Transferencia de Inmuebles, dado el auto obrante a
fojas 342 que, transcripto en sus partes pertinentes,
dice: "..., ... Con el comprobante agregado se acredita la
inexistencia de fondos... Firmado: ... Juez. RETENGO la
cantidad de pesos... para abonar el impuesto de sellos.
NOMENCLATURA CATASTRAL:... VALUACIÓN
FISCAL... PARTIDA:... NO CORRESPONDE la
presentación del formulario 381, resolución 3157/90 de

240 
 
la Dirección General Impositiva, ni cumplimentarse lo
dispuesto por la resolución 3580/92 y sus modificatorias,
por no alcanzar la valuación fiscal el tope mínimo
establecido al efecto al momento de la incorporación
dominical.

Deberá dejarse constancia de la inexistencia de fondos,


circunstancia que procederá por auto expreso del
juzgado, ante quien se presentará escrito para solicitar
se expida en dicho sentido. Del mismo modo, si la
valuación fiscal no supera el monto mínimo exigido para
la presentación del certificado de bienes registrables,
deberá dejarse constancia de ello en la escritura. Si lo
superare tendrá que imponerse al adquirente de su
obligación de cumplir con la presentación en el plazo
legal que corre a partir de la inscripción registral. De
haber correspondido su presentación en oportunidad de
la adquisición del inmueble por parte del ejecutado y no
habiéndose cumplido con dicha circunstancia, dada la
exigencia de la norma impositiva, deberá requerirse al
juez que oficie a la Administración Federal de Ingresos
Públicos o bien que suscriba el respectivo formulario.
Como el escribano interviniente en la protocolización no
es parte en el proceso, no podrá impulsarlo, sino que le
corresponderá al adquirente hacerlo o incluso recurrir de
las denegatorias de libramiento de fondos cuando los
hubiere, o cualquier otro proveído que pueda impedir la
protocolización deseada.

PROTOCOLIZACIÓN DE SUBASTA LEY 24.441

DOCTRINA

El presente constituye un modelo de protocolización de actuaciones previsto por


la ley 24.441 en la mecánica del procedimiento especial de ejecución hipotecaria.

Las características que presenta, desde el punto de vista de la normativa registral,


son similares a las del modelo de protocolización de actuaciones recaídas en una

241 
 
subasta judicial. Sin embargo, es importante recalcar que, dado que la norma legal
prevé la posibilidad de que el acreedor sea satisfecho una vez efectuado el remate
sin necesidad de pasar por el expediente, cuando reviste el carácter de único y,
como el remate es impulsado y formalizado sin necesidad de intervención judicial,
podrá no requerirse auto expreso que ordene la subasta, ni auto expreso que dé por
oblado el saldo de precio.

El procedimiento de ejecución especial es así designado porque resulta de una


combinación de actuaciones extrajudiciales y judiciales.

El acreedor luego de haber notificado fehacientemente al deudor para su puesta


en mora y de advertirlo que de que de no satisfacer aquella operará por la vía del
procedimiento especial de la ley 24.441, podrá a su propio impulso y sin necesidad
de orden judicial previa, solicitar las constancias de dominio e inhibiciones, el
libramiento de ulterior testimonio y la acreditación de deudas por parte de las
respectivas reparticiones bajo apercibimiento de procederse al remate del bien como
libre de deudas si la respuesta no se produjera en el plazo legal.

Formado el expediente, el trámite judicial es requerido para obtener la orden de


comprobación del estado de ocupación y del inmueble y, en su caso la de
lanzamiento.

El remate lo impulsa el acreedor, quien se encarga de efectivizar la publicación


de edictos y contratar el lugar en donde se va a realizar y el martillero interviniente.

El escribano es designado nuevamente para labrar el acta de remate, supliendo


en este caso la actuación judicial.

Realizada la subasta el acreedor practica la liquidación según lo establecido en


el respectivo contrato más los gastos correspondientes a la ejecución los que no
pueden superar el tres por ciento del crédito por todo concepto y deposita el
remanente del precio junto con la rendición de cuentas a la orden del juzgado

Si no hubiere embargos, inhibiciones u otros créditos mediando acuerdo entre


acreedor y deudor con respecto al remanente, aquél puede ser entregado
directamente al último el importe correspondiente.

Si hubiere que solicitar el levantamiento de cautelares o cumplimentar con los


requisitos que los respectivos registros de la propiedad requieren, será necesario
pasar nuevamente por el expediente judicial, así como para solicitar el desglose de
las piezas pertinentes para proceder a la protocolización de las actuaciones.

El artículo 63 de la ley 24.441 establece que los documentos correspondientes a


la intimación efectuada al deudor; la notificación de la fecha de la subasta; la
publicidad efectuada y el acta de subasta deben ser agregados al protocolo así como
revisten el carácter de requisitos mínimos a relacionar en la protocolización.

Es importante tener en cuenta que el deudor cuenta con un sobreseimiento


especial, pues dentro de los treinta días corridos de efectuada la ejecución, puede
recuperar el inmueble pagando el precio que se hubiera abonado con más el tres
por ciento previsto por la ley para cubrir los gastos

242 
 
BIBLIOGRAFÍA

CASABÉ, Eleonora R., "Procedimiento especial de ejecución hipotecaria y su


registración", Seminario Laureano Moreira, n. 46, Academia Nacional del Notariado,
noviembre 2003.

CAUSSE, Federico J. - PETTIS, Christian R., Ejecución hipotecaria extra-judicial,


Ad-Hoc, Buenos Aires, 2004.

COLOMBO, Carlos J. - KIPER, Claudio M., Ejecución hipotecaria, La Ley, Buenos


Aires, 2005.

HIGHTON, Elena I. y otros, Juicio hipotecario, Hammurabi, Buenos Aires, 2005.

ORELLE, José María R. y otros, Financiamiento de la vivienda y de la construcción.


Ley 24.441, Ad-Hoc, Buenos Aires, 1995-1998.

JURISPRUDENCIA

CNCiv., Sala E, Capital Federal, 1/10/2001, "Rimoldi, Alberto A. y ot. c/ Rodríguez,


Eriberto E. s/ Ejecución especial ley 24.441 ejecutivo", ED 197-72.

CNCiv., Sala E, Capital Federal, 13/8/1997, "Mazzini, Enrique A. c/ Uccello,


Graciela", LL 1998-B-6.

CNCiv., Sala F, 25/3/2003, "Mile Rock Investments Inc. c/ Inversora Loymoor


S.A.", Revista Notarial, 946, p. 737.

CCiv. Com., Sala 1ª, San Martín, 8/5/2003, "Rapetti, O. c/ Aimone Secat, S. y otro
s/ Ejecución hipotecaria", Juba7 B1950658.

CCiv. Com., Sala 2ª, Lomas de Zamora, 24/10/2006, "BBVA Banco Francés S.A. c/
Sucesores de Cali Daniel Víctor s/ Ejecución hipotecaria", Juba7 B3400891.

243 
 
PROTOCOLIZACIÓN DE SUBASTA LEY 24.441

INSTRUMENTO

... comparece A... Interviene en representación y como


Presidente de la sociedad..., a mérito de los siguientes
elementos que en originales tuve a la vista y en copia
autenticada agrego a la presente... Y en el carácter
invocado y acreditado, expone: 1) Que la sociedad que
representa ha resultado adquirente del inmueble que
más adelante se relacionará en la subasta realizada en
los autos caratulados..., que tramitan por ante... a cargo
de la doctora..., Secretaría a cargo de la doctora...,
expediente n. ..., y a los efectos de dar cumplimiento con
el artículo 63 de la ley 24.441 y proceder a la inscripción
en el Registro de la Propiedad Inmueble, solicita
relacione en esta las constancias necesarias de acuerdo
con el artículo referido y la normativa registral pertinente.

El compareciente a la escritura es solo el adquirente en


la subasta, pues en el caso en cuestión se trata de una
protocolización y no del requisito de escritura pública
para el perfeccionamiento de la transferencia de dominio
de inmuebles que prevé el Cód. Civ. y Com. en el
artículo 1017.

He tenido a la vista el expediente mencionado, del que


resulta que: A fojas... son iniciadas las actuaciones
judiciales por el doctor..., en su carácter de apoderado
de..., contra..., en su carácter de deudor hipotecario, y
contra..., en su carácter de codeudor solidario, en virtud
del mutuo con garantía hipotecaria constituido por
escritura..., por la suma de dólares estadounidenses
billetes..., inscripta su primera copia en el Registro de la
Propiedad Inmueble en la matrícula...

Es necesario dejar constancia de la totalidad de los


datos requeridos por la normativa registral para
individualizar al deudor hipotecario. En el caso en
análisis, en la escritura de mutuo con garantía

244 
 
hipotecaria hubo, además, codeudores solidarios a
quienes también se les requirió el cobro.

De fojas 26 surge la acreditación de haberse cumplido


con la intimación a la deudora, prevista por el artículo 53
de la ley 24.441, según acuse de recibo de confronte
notarial OCA..., que fue enviada al domicilio especial
constituido por la deudora hipotecaria en la escritura de
mutuo antes referida. A fojas 33, 35 y 39 obran
constancias de notificación a los codeudores. A fojas 70
obra original del acta de constatación del estado físico y
de ocupación del inmueble, la que fue labrada por ante
la autorizante en fecha 10 de agosto de 2000. A fojas 97
obra agregada acta de lanzamiento, el que fue realizado
por la autorizante en fecha..., de la que resulta la entrega
de la tenencia del inmueble objeto de la presente al
acreedor hipotecario, en la persona de su representante
legal. A fojas 117 se hace saber al Juzgado que se
procederá a subastar el inmueble, con la intervención
del martillero... De fojas 167 a 173 obran agregadas
copias de la publicación de edictos, prevista por el
artículo 57, realizados por los plazos y diarios allí
prescriptos. A fojas 152, 154 y 156 obra constancia de
haberse efectuado las notificaciones previstas por el
artículo 59. A fojas 148 obra agregada primera copia de
acta de subasta realizada en fecha... por la autorizante,
al folio 2333 de este registro, de la que resulta
adquirente... La documentación correspondiente a la
intimación del artículo 53, notificación del artículo 59,
publicidad del artículo 57 y primera copia del acta de
subasta en sus originales agrego a la presente.

Se cumple con las previsiones de los incisos a, b, c y d


del artículo 63, mediante sucinta relación de los pasos
fundamentales y agregación en sus originales de las
piezas desglosadas.

A fojas 145 obra boleto de compra venta, por el que...


resultó adquirente del inmueble objeto de la presente,
por la suma de..., quien compensará el precio con su
crédito de acuerdo con el artículo 61 in fine de la ley.

Si el inmueble está ubicado en demarcación en la que el


boleto de compraventa debe ser repuesto, requerirá de
la constancia respectiva, con el control de que su
reposición se ha efectuado en el organismo competente
de la respectiva demarcación.

245 
 
A fojas 183 la acreedora da cuenta del resultado de la
subasta y acompaña constancias documentales;
posteriormente, a fojas 185 practica liquidación y solicita
traslado a la deudora. A fojas 217 obra auto del siguiente
tenor que, en sus partes pertinentes, dice: "... AUTOS Y
VISTOS:... Atento las constancias de autos y
documental que luce anexada a fs. 189/191, téngase
presente el remate extrajudicial llevado a cabo.
Asimismo, no habiendo mediado objeción alguna por
parte de los deudores, apruébese en cuanto hubiere
lugar por derecho la liquidación practicada en autos.
Que solicita el accionante se convierta la tenencia que
ostenta en posesión. Que dispone el art. 63 de la ley
24.441 que si el acreedor ostenta la tenencia del bien
inmueble puede transmitirla directamente al comprador
del inmueble. Que la calidad de tenedor de quien
entrega el bien es consecuencia lógica, pues no
habiéndoselo subastado, la titularidad de dominio
continúa en cabeza del deudor. Consecuencia de ello es
que el acreedor es representante de la posesión de este
último. En el sub lite, es la propia actora quien ha
adquirido el bien en remate extrajudicial. En su mérito,
la calidad de tenedor se confunde con la de quien
sucede al titular anterior dejando de representar la
posesión de este último para asumir el carácter de
poseedor legítimo del inmueble sin que sea menester
acto traditivo alguno. Distinto sería el supuesto si el bien
hubiese sido adquirido por un tercero, en cuyo caso, de
tener el acreedor la tenencia, comenzaría a poseer por
el adquirente configurándose así un supuesto de traditio
brevi manu (art. 1923 Cód. Civ. y Com.). En este caso
habría que entregarle el inmueble, a quien resultó
adquirente en subasta, ajustándose a lo que dispone el
art 1940 del Cód. Civ. y Com. Tomando en
consideración el estado procesal de los obrados y
comunicación cursada, según constancia que luce a fs.
201/2, levántese la inhibición general de bienes
referenciada en tal documental, a cuyo fin...". Hay una
firma ilegible y un sello que dice:..., Juez Nacional en lo
Civil.

En este supuesto y dado que el adquirente es el propio


acreedor que, a su vez, tomó la tenencia en el acto de
lanzamiento, el juzgado en su proveído no hace lugar a
la petición de entrega de la posesión por aplicación de
la modalidad traditiva de la traditio brevi manu. Hemos
querido dejar constancia, asimismo, de una de las
posiciones adoptadas por la jurisprudencia cuando el
adquirente es un tercero. Entiende, en este caso, que se
trata de un supuesto legal de transformación de la
tenencia en posesión por aplicación de lo dispuesto en
el cuarto párrafo del artículo 63 cuando establece que si

246 
 
el acreedor ostenta la tenencia podrá trasmitirla
directamente al comprador.

A fojas 220 obra auto del siguiente tenor: "... Y VISTOS.


En consecuencia, hágase saber a los efectos que
pudieran corresponder que en virtud de la doctrina
plenaria sentada por la Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Civil, en los autos caratulados
'Servicios Eficientes S. A. c/ Yabra, Roberto Isaac s/
Ejecución Hipotecaria', no corresponde que el
adquirente en subasta afronte las deudas que registra el
inmueble por impuestos, tasas y contribuciones
devengadas antes de la toma de la posesión, cuando el
monto obtenido en la subasta no alcanza para
solventarlas... Hay una firma ilegible y un sello que
dice:...". A fojas 245, 246, 247 y 249 obran constancias
de notificación a...

El caso en examen supone la protocolización de las


actuaciones recaídas en un expediente que tramita ante
un Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil, de
allí que se haya hecho aplicación de la doctrina plenaria
referida a las deudas por impuestos que gravan el
inmueble. Si se trata de actuaciones desarrolladas en
otra demarcación, habrá que estar a lo resuelto por el
Juzgado, dado que la jurisprudencia de todo el país es
sumamente variada.

A fojas 256 obra auto que, transcripto en sus partes


pertinentes, es del siguiente tenor: "... Al solo efecto de
escriturar el bien subastado procédase el levantamiento
de los embargos e inhibiciones que surgen de los
informes obrantes en autos, como asimismo a la
cancelación de la hipoteca inscripta a favor del
ejecutante, según lo prescripto por el art. 2203 del
Código Civil y Comercial... Hay una firma ilegible. Hay
un sello que dice... Juez". Lo transcripto y relacionado
es copia fiel de los originales que he tenido a la vista,
doy fe.

CONSTANCIAS NOTARIALES: El inmueble objeto de


la subasta de autos se designa como... LE
CORRESPONDE al ejecutado:... CON LOS
CERTIFICADOS que agrego a la presente, expedidos
por el Registro de la Propiedad Inmueble, en fecha... del
corriente, números... y... se acredita que: DOMINIO:
Surge a nombre del ejecutado registrando: un embargo
trabado por... presentación... INHIBICIONES: Inhibición
general de bienes trabada por presentación... Las
cautelares referidas y la hipoteca motivo de autos fueron

247 
 
levantadas y ordenada su cancelación respectivamente
por el Juzgado interviniente en la ejecución según auto
antes transcripto. NOMENCLATURA CATASTRAL:
VALUACIÓN FISCAL:... PARTIDA:... NO
CORRESPONDE la presentación del formulario 381,
resolución 3157/90 de la Dirección General Impositiva,
ni cumplir lo dispuesto por la resolución 3580/92 y sus
modificatorias, por no alcanzar la valuación fiscal el tope
mínimo establecido al efecto. En relación con el
Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, dado que la
adquisición fue efectuada por el acreedor, quien
compensó su crédito, al no existir fondos en el
expediente, la autorizante operará como agente de
información.

Dado que el inmueble en cuestión se encuentra ubicado


en la Ciudad de Buenos Aires, se ha operado con la
normativa registral vigente en esa demarcación, que
permite: solicitar certificado con reserva de prioridad;
levantar las cautelares y cancelar la hipoteca con la
transcripción de las partes pertinentes del auto que así
lo ordena. En relación con el Impuesto a la
Transferencia de Inmuebles, en el caso en examen no
ha habido depósito de dinero alguno en el expediente
por haber compensado el acreedor que resultó
adquirente, razón por la cual el escribano operará como
agente de información.

RECONDUCCIÓN DE SOCIEDADES

DOCTRINA

248 
 
1. Antecedentes del instituto de la reconducción

La posibilidad de remover causales disolutorias no se encontraba tratada en


forma genérica en el texto originario de la ley 19.550. Sin embargo, mediante la
aplicación de algunas disposiciones específicas, se obtenía este resultado, en
determinados supuestos, tales como, el previsto en el inc. 6 del art. 94, cuando al
disponer la disolución de la sociedad por la declaración en quiebra, se admitía que
la disolución quedara sin efecto si se celebrara avenimiento o concordato
resolutorio, previsión que por imperio de la ley 26.994 se modifica, sustituyendo la
expresión "concordato resolutorio" por la de "se dispone la conversión" para adaptar
el inciso a las disposiciones de la ley de concursos 24.522 que, si bien elimina el
concordato resolutorio, incorpora el mecanismo de conversión de la quiebra en
concurso preventivo. De tal modo, este inciso queda redactado expresando que la
disolución queda sin efecto si se celebrare avenimiento o se dispone la conversión.
El inc. 9 del art. 94 dispone la disolución de la sociedad como consecuencia de la
sanción firme de cancelación de oferta pública o de la cotización de sus acciones,
la cual puede ser dejada sin efecto siempre que una resolución de asamblea general
extraordinaria reunida dentro de los sesenta días y con las mayorías del art. 244,
cuarto párrafo, así lo resolviere.

Algún sector de la doctrina, sugirió que la previsión del art. 96 constituía un modo
de revocar la disolución provocada por pérdida de capital. Sin embargo, más que un
medio de egresar de la disolución, el reintegro total o parcial o el aumento del capital
que resuelvan los socios, constituye una manera de evitar que aquella se produzca,
tal como literalmente se expresa en la norma citada.

A todo evento, la preexistencia de las disposiciones comentadas en el texto


originario de la ley 19.550 parecería demostrar que la posibilidad de egresar del
estado de liquidación no representaba un agravio para la economía legal ni era
incompatible con los postulados fundamentales.

2. El vencimiento del plazo de duración y la reconducción

Antes de conocerse el fallo dictado por el Doctor Enrique Manuel Butty (in re "La
Distribuidora Musical S.R.L.") la jurisprudencia interpretaba que la única forma de
impedir que el vencimiento del término de duración produzca la disolución de la
sociedad, consistía en resolver la prórroga y peticionar su inscripción antes de su
finalización, de acuerdo a lo expresado en el art. 95. Agregaban, como argumento
que, sin la exteriorización de la resolución de continuar la vigencia de la sociedad y
efectivizar la petición respectiva, el sujeto de derecho pasa, directamente, a la etapa
previa a su extinción (CNCom., 14/12/1978, "Dyplast S.R.L.", LL 1979-C-143).
También se argumentaba que era improcedente sostener que la sociedad de plazo
vencido no se encuentra disuelta, ya una expresión en este sentido, dejaba sin
fundamento lo normado expresamente por el art. 95 de la ley 19.550, cuya solicitud
de prórroga debía peticionarse antes del vencimiento del término (C.Civ.Com. La
Plata, Sala I, 5/8/1982, "Galvanotecnia San Martín S.R.L. s/ prórroga").

249 
 
Estos fundamentos, en principio, constituyen expresiones acertadas en cuanto al
instituto de la prórroga, puesto que la ley establece una oportunidad para disponer
la extensión del plazo de duración y peticionar su inscripción (la prórroga), en cuyo
caso, el término social, se prolonga sin solución de continuidad, evitando que la
sociedad ingrese en la etapa de liquidación. Caso contrario, es decir, no resolviendo,
la sociedad, la prórroga del plazo y requiriendo la inscripción registral, antes del
vencimiento, la inacción provoca que el plazo de duración fenezca y como tal, opere
la causal disolutoria de modo automático, de pleno derecho, sin necesidad de previa
declaración o resolución, en cuyo caso, la entidad ingresa, directamente en el
período liquidatorio.

Pero el formalismo sostenido en esos pronunciamientos no lograba advertir que


en la especie no se pretendía recurrir a una prórroga tardía, sino en permitir que la
sociedad pudiera resolver el reingreso al período de vigencia, una vez que hubiere
operado la disolución. La negativa a considerar esta posibilidad, ni siquiera
invocando el principio de conservación de la empresa (art. 100), producía que la
sociedad tuviera que asumir indefectiblemente la fatalidad de la liquidación. El
dogmatismo presente en esta interpretación permitía sostener que así como la ley
no admitía la prórroga de la sociedad una vez vencido el plazo de duración, lo mismo
sucedía con la denominada renovación o reactivación societaria, pues por tales vías
se confirmaría la absoluta inutilidad de las previsiones contenidas en los arts. 11,
inc. 5, y 95 de la ley, lo que no puede concebirse en mente de los juristas que la
proyectaron, razón por lo cual la inclusión en la norma del verbo deber conforma una
disposición clara, categórica o imperativa, que supone una incorporación destinada
a evitar las distintas interpretaciones (CNCom., Sala B, 9/7/1977, "Alezur S.C.A.").
En otra oportunidad, tampoco se admitió que la omisión o los retardos incurridos por
el gestor encargado de presentar la solicitud de prórroga constituyeran fuerza mayor
que excuse el cumplimiento de la obligación legal, aunque, seguidamente, reconoce
el Tribunal, que la sanción de disolución automática indicada por la ley resulta
absolutamente desproporcionada a la falta (CNCom., Sala D, "Refinería Metalúrgica
Campana", LL 1980-B-416), sin insinuar cuál sería el remedio para evitarla.

3. Distinción conceptual entre Prórroga y Reactivación. El fallo "La


Distribuidora Musical S.R.L."

La resistencia para admitir la reactivación de las sociedades, fuera de aquellos


contados supuestos en los cuales la ley expresamente admitía la solución, se
fundamentaba en el apego a rígidas concepciones y aseveraciones preestablecidas,
como suponer la imposibilidad de realizar actos que no estén expresamente
previstos en la norma, cuando en realidad, tal impedimento, no siempre, encuentra
sólido respaldo en la economía de la ley. Una de las presunciones utilizadas, fue
sostener la irreversibilidad de la liquidación por considerar que, una vez producida
la causal de disolución, nace para el socio u accionista el derecho a la cuota de
liquidación y en consecuencia no sería pertinente que una decisión societaria le prive
de la posibilidad de recuperar su aporte y las acreencias respectivas. Sin embargo,
este argumento queda privado de toda razonabilidad cuando la sociedad resuelve
por unanimidad el reingreso a su vigencia, en cuyo caso, nadie podría invocar que

250 
 
se hubiera soslayado el derecho referido o cuando la sociedad permitiera que los
socios disconformes con la reactivación pudieran ejercer el derecho de receso. Aun
más, en rigor de verdad, el derecho a la cuota de liquidación nace recién cuando la
asamblea o reunión de socios aprueba el balance final y el proyecto de distribución,
conforme lo dispone el art. 109, en cuyo caso a partir de ese momento puede
procederse a su ejecución (art. 111). Antes del balance final y del acuerdo de
distribución, el socio dispone de una expectativa, legítima, pero generalizada, la cual
sólo se convierte en un crédito a su favor que incorpora a su patrimonio, cuando se
determine la cuota de liquidación que le pertenece, después de la aprobación del
balance y el proyecto de distribución. Piénsese por un instante que bien puede ser
posible que del balance final resulte patrimonio neutro o negativo, en cuyo caso no
sólo no habrá remanente a distribuir sino que, según el tipo social, puede haber
responsabilidad personal del socio.

También se ha invocado, en demasía, que cuando la sociedad ingresa en el


período liquidatorio conserva su personalidad al solo efecto de la liquidación (art.
101), asignando a esta expresión una fuerte restricción a la personalidad plena de
la sociedad que en el caso, sería reconocida, solamente, a los efectos de efectuar
las tareas liquidatorias, irreversibles como consecuencia de una personalidad
constreñida a esa finalidad.

Esta concepción constituye un resabio de la teoría de la ficción que, lejos de


considerar que la etapa liquidatoria es un período natural y necesario de la sociedad,
interpretaba que era el último estadio de una persona inerte por la disolución y a la
cual sólo había que tolerar para que realice el patrimonio y cancele el pasivo. Esta
corriente de pensamiento hoy carece de vigencia y de practicidad, por cuanto la ley
ha consagrado la vigencia de la doctrina de la identidad del sujeto de derecho entre
la sociedad antes y después de la disolución y la preservación de la personalidad
una vez acontecida ésta. En rigor de verdad, la indicación contenida en la frase del
art. 101 ("al solo efecto de la liquidación") no impone una restricción funcional por el
cumplimiento del objeto de la liquidación sino exclusivamente temporal, haciendo
primar una lectura más coherente que asigne, a tal expresión, el entendimiento
que la personalidad se conserva por todo el tiempo que dure la liquidación, ya que
interpretar lo contrario importaría limitar la personalidad de la sociedad al solo
cumplimiento del objeto, en este caso de la liquidación, lo cual es inadmisible, ya
que en ningún caso el objeto social limita la capacidad de la entidad, la cual dispone
de una aptitud genérica para realizar todas aquellos actos y operaciones lícitas y
posibles para alcanzar su finalidad.

Más aun, durante el período liquidatorio la sociedad no se encuentra impedida de


adoptar resoluciones de carácter genérico, tal cual se analiza en este capítulo.

En este último sentido son contundentes los fundamentos esgrimidos en el fallo


"La Distribuidora Musical S.R.L." mediante el cual el entonces Juez Nacional de
Primera Instancia en lo Comercial de Registro Dr. Enrique M. Butty, magistralmente,
distinguió "ontológicamente" las figuras de la prórroga y la reactivación, como dos
supuestos absolutamente diferenciados, indicando que la falta de regulación
expresa del último supuesto en la ley no bastaba para soslayarlo, por lo cual admitió
lisa y llanamente la inscripción de la reactivación de la sociedad del rubro, en un
pronunciamiento que no sólo quedó firme, sino que concluyó definitivamente con la
otrora discusión sostenida, generando un inmediato y amplio apoyo de la comunidad

251 
 
vinculada y dio paso, casi inmediatamente, a la reforma de la ley 19.550,
introduciendo la denominada reconducción.

4. Requisitos de la reconducción en el art. 95

El tercer párrafo del art. 95 dispone que con sujeción a los requisitos del primer
párrafo puede acordarse la reconducción mientras no se haya inscripto el
nombramiento del liquidador, sin perjuicio del mantenimiento de las
responsabilidades dispuestas por el art. 99. Agrega, además, que todo acuerdo
ulterior de reconducción debe adoptarse por unanimidad sin distinción de tipos.

La reconducción, como instituto distinto a la prórroga, requiere que el plazo de


duración se encuentre vencido, situación que no tiene réplica con la prórroga, por
cuanto en este caso la decisión debe adoptarse y la petición de inscripción, ingresar,
antes de producirse el vencimiento del término.

Sin embargo Cámara (Derecho societario, p. 555) advierte que perfectamente la


decisión de los socios podría resolver directamente la reconducción en lugar de la
prórroga si no habría tiempo material de presentar la solicitud de inscripción antes
del vencimiento del plazo, por lo cual por razones procedimentales no sería lógico
cuestionar esa decisión como inoportuna.

Como dispone el primer párrafo del art. 95, la prórroga requiere acuerdo unánime
de los socios, salvo pacto en contrario, y lo dispuesto para las sociedades por
acciones y la sociedad de responsabilidad limitada. Para resolver la reconducción
rigen las mismas mayorías que las indicadas, siempre y cuando la decisión se
adopte antes de la inscripción del liquidador, ya que una vez que este último obtenga
su inscripción en el Registro, el acuerdo de reconducción requiere unanimidad, sin
distinción de tipos, inclusive en las sociedades por acciones.

Para la determinación de las mayorías nos remitimos a las indicadas al tratar la


prórroga.

La ley sujeta el agravamiento de las mayorías, no a la designación del liquidador


sino a la inscripción del mismo en el Registro, atento que en muchos casos la
liquidación estará a cargo del mismo órgano de administración como dispone la
primera parte del art. 102.

La ley no dice hasta cuándo puede resolverse la reconducción. Pareciera que un


lapso razonable sería considerarla factible, hasta tanto se hubiera ejecutado el plan
de partición, ya que cuando este concluye, la sociedad no dispone de patrimonio
propio ni fondo común, al haber sido distribuido entre los socios.

Por supuesto la reconducción debe fijar un nuevo término de duración


determinado como lo dispone el art. 11, inc. 5, de la ley.

252 
 
La reconducción debe inscribirse en el Registro Público. La ley no exige balance
de situación patrimonial como lo hace en la transformación. En realidad en este
caso, no sería estrictamente necesario, por cuanto tampoco se lo requiere en la
prórroga, a menos que por lo avanzado del proceso de liquidación, se hubiera
iniciado la distribución del remanente, en cuyo caso, podría admitirse que los socios
o accionistas tras resolver reconducir la sociedad, reintegren lo recibido para
recomponer el patrimonio de la sociedad. Sin embargo, hay que tener en cuenta que
según la opinión de Cámara una vez que se hubiere repartido la totalidad del
remanente, aun cuando no se hubiera inscripto la cancelación de la sociedad (art.
112), la operación resultaría imposible, tratándose de una constitución ex novo.

5. Efectos

Al igual que en el supuesto de la prórroga, la reconducción resuelta por mayoría


acuerda a los integrantes de la sociedad de responsabilidad limitada que votaron en
contra y a los accionistas de la sociedad anónima, que votaron en contra o
estuvieren ausentes, el derecho de receso.

En las sociedades de interés, aun cuando el contrato admita que la reconducción


se resuelva por mayoría de votos, ni siquiera los disidentes y los ausentes pueden
ejercer el derecho de receso.

Resuelta la reconducción, la sociedad continúa su vigencia siendo administrada


y representada por los órganos pertinentes. Si el liquidador de la sociedad hubiera
sido designado e inclusive estuviera inscripto, la resolución de reconducir implica la
revocación de su designación, en cuyo caso, se plantea si el órgano de
administración reasume directamente su función o es necesario recurrir a una nueva
integración. La solución requiere el análisis del caso pero es indudable que la
designación del liquidador ha implicado la cesación del órgano de administración
anterior, por lo cual el acuerdo de reconducción debería resolver la designación del
nuevo órgano. Interinamente, administra y representa el liquidador quien permanece
en su cargo hasta ser reemplazado (art. 257).

JURISPRUDENCIA

CNCom., 14/12/1978, "Dyplast S.R.L.", LL 1979-C-143.

C.Civ.Com. La Plata, Sala I, 5/8/1982, "Galvanotecnia San Martín S.R.L. s/


prórroga".

CNCom., Sala B, 9/7/1977, "Alezur S.C.A.".

253 
 
CNCom., Sala D, "Refinería Metalúrgica Campana", LL 1980-B-416.

RECONDUCCIÓN DE SOCIEDADES

INSTRUMENTO

COMPARECEN...INTERVIENEN por sí y exponen: Los


comparecientes son los únicos integrantes de la
sociedad que gira bajo la denominación de
"X SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA,
todo lo cual acreditan y justifican con la documentación
que se indica al final de la presente escritura:
y EXPONEN: PRIMERO: I. Que X SOCIEDAD DE
RESPONSABILIDAD LIMITADA fue constituida
originariamente con un término de duración de... años,
a contar de la inscripción registral operada el... II. Que
con fecha... de... de... la sociedad dispuso la prórroga
del término de duración por... años a contar del
vencimiento del plazo originario, por lo cual el término
social quedó extendido hasta el... III. Que como
consecuencia de ello en esta última fecha se produjo la
disolución automática de la sociedad por vencimiento
del término de duración conforme lo dispone el art. 94,
inc. 2, de la ley 19.550. SEGUNDO: Que todos los
comparecientes constituyen el cien por ciento del capital
social de la entidad, razón por la cual por
unanimidad RESUELVEN RECONDUCIR el término de
la misma por el plazo de... AÑOS, que se contarán a
partir de la inscripción registral de la presente, todo ello
sin perjuicio de las responsabilidades que se hubieren
incurrido a partir del momento disolutorio, conforme lo
dispone el art. 99 de la ley 19.550. TERCERO: Como
consecuencia de lo resuelto, también RESUELVEN
modificar el artículo SEGUNDO del contrato social el
cual queda redactado en los siguientes términos:
"SEGUNDO: La duración de la sociedad fue establecida
originariamente en... años, a contar del... de... de...
Posteriormente el término fue prorrogado por...
años. POR RECONDUCCIÓN se fija el TÉRMINO DE
DURACIÓN SOCIAL en... AÑOS, a contar de la

254 
 
inscripción de este instrumento en el Registro Público de
Comercio". APODERAMIENTO:......

CONSTANCIAS NOTARIALES:...

RECONOCIMIENTO DE HIJO

DOCTRINA

La filiación puede tener lugar por naturaleza, mediante técnicas de reproducción


humana asistida o adopción (art. 558 Cód. Civ. y Com.). La primera puede ser
matrimonial o extramatrimonial. No obstante todas surten los mismos efectos
conforme las disposiciones de la ley sustantiva —art. 558 Cód. Civ. y Com.—.

El Registro del Estado Civil y Capacidad de las Personas expedirá únicamente


certificados de nacimiento redactados en forma que no resulte de ellos si la persona
ha sido, o no, concebida durante el matrimonio, o por medios de reproducción
humana asistida o ha sido adoptada plenamente (art. 559 Cód. Civ. y Com.)

En la filiación por naturaleza quedará establecida la maternidad, aun sin


reconocimiento expreso, por la prueba del nacimiento y la identidad del nacido (art.
565 Cód. Civ. y Com.). La inscripción deberá realizarse a petición de quien presente
un certificado de médico u obstétrica o agente de salud si corresponde que haya
atendido el parto a la mujer a quien se atribuye la maternidad del hijo (art. 565 cit.).

La paternidad matrimonial se determina por presunción. Esto es, que se reputan


hijos del marido los nacidos después de la celebración del matrimonio y hasta los
trescientos días posteriores a la interposición de la demanda de divorcio o nulidad
del matrimonio, de la separación de hecho o la muerte (art. 566 Cód. Civ. y Com.).
Si mediaren matrimonios sucesivos de la madre, se presume que el hijo nacido
dentro de los trescientos días de la disolución o anulación del primero y dentro de
los ciento ochenta días de la celebración del segundo, tiene vínculo filial con el
primer cónyuge o; y que el nacido dentro de los trescientos días de la disolución o
anulación del primero y después de los ciento ochenta días de la celebración del
segundo tiene por padre al segundo cónyuge (art. 568 Cód. Civ. y Com.).

La filiación matrimonial por naturaleza queda legalmente determinada y se prueba


por la inscripción del nacimiento en el Registro del Estado Civil y Capacidad de las
Personas y por la prueba del matrimonio de los padres, de conformidad con las
disposiciones legales respectivas, o por sentencia firme en juicio de filiación (art. 569
Cód. Civ. y Com.). La paternidad extramatrimonial por naturaleza queda
determinada legalmente por el reconocimiento del padre o por la sentencia en juicio
de filiación que la declare tal (art. 570 Cód. Civ. y Com.).

255 
 
El reconocimiento del hijo puede resultar de la declaración formulada ante el
oficial del Registro del Estado Civil y Capacidad de las Personas en oportunidad de
inscribirse el nacimiento o posteriormente, de una declaración realizada en
instrumento público o privado debidamente reconocido, o de las disposiciones
contenidas en actos de última voluntad, aunque el reconocimiento se efectuara en
forma incidental (art. 571 Cód. Civ. y Com.).

Este acto jurídico familiar es irrevocable (art. 573 Cód. Civ. y Com.) y debe ser
notificado por el Registro de Estado Civil y Capacidad de las Personas a la madre y
al hijo o a su representante legal (art. 572 Cód. Civ. y Com.).

Por otra parte, debe señalarse que el reconocimiento del hijo ya fallecido no
atribuye derechos en su sucesión a quien lo formula, ni a los demás ascendientes
de su rama salvo que haya habido posesión de estado de hijo (art. 573 Cód. Civ. y
Com.)

Cuando el acto sea otorgado por representación, el apoderado tiene que estar
investido de facultades expresas, en este caso individualizándose a la persona que
se reconoce (art. 375, inc. c).

RECONOCIMIENTO DE HIJO

INSTRUMENTO

...comparece A... y expone: I - Que con fecha... nació en esta Ciudad de... una
persona de sexo... cuyo nacimiento fuera inscripto en el Registro de Estado Civil
y Capacidad de las Personas de esta ciudad a petición de su madre... con fecha...
quedando registrado en...

II - Que por este acto y en la forma dispuesta por el art. 571 inc. b) del Código
Civil y Comercial de la Nación RECONOCE como hijo suyo al indicado
anteriormente, titular del Documento Nacional de Identidad... y actualmente
domiciliado en...

III - Sin perjuicio de la notificación que deberá practicar el Registro de acuerdo


con lo determinado en el art. 572 Cód. Civ. y Com. el compareciente declara bajo
juramente que anotició a la madre biológica que instrumentaría este
reconocimiento.

256 
 
El escribano debe inscribir el reconocimiento dentro de los diez días hábiles —
art. 39, decreto-ley 8204/1963—.

REDUCCIÓN DE CAPITAL

DOCTRINA

Concepto

La reducción de capital consiste en una operación societaria opuesta al aumento


del monto de capital. Por medio de ella, el importe indicado en el texto del contrato
o estatuto se modifica disminuyendo su expresión numeral.

Constituye un acto societario, es decir, corporativo, propio del gobierno de la


entidad que, por supuesto, provoca una reforma estatutaria o contractual.

Tal cual señala la doctrina, en ciertos casos la reducción deviene en una


resolución necesaria, en tanto la sociedad haya sufrido pérdidas y, en consecuencia,
se encuentre impedida de distribuir utilidades mientras no sean cubiertas las
mermas originadas en ejercicios anteriores (art. 71). En este caso, la reducción
procura restablecer el equilibrio entre el capital nominal, enunciado en el texto del
articulado, y el capital real. Por tal motivo, esta reducción dispone de más
significación contable que material, por cuanto no supone detraer bienes del
patrimonio de la sociedad sino más bien acomodar la expresión de la cifra capital
contenida en el contrato o estatuto a numerales provistos de fundamento real.

En otros supuestos, la reducción se concreta mediante egreso de bienes. Una


decisión en tal sentido es propia de los órganos sociales porque, en tanto no se
causen perjuicios a terceros y se cumpla con todos los recaudos legalmente
establecidos, no se trata de una operación cuestionable. La sociedad puede
disponer de exceso de capital por diversas causas, en cuyo caso, mediante la
reducción, se anticipan entregas a los socios sin necesidad de acudir a una
disolución prematura. También puede ser necesario que medie una reducción del
capital como consecuencia del derecho de receso ejercido por un socio o accionista
(art. 245).

257 
 
Generalmente, la reducción se concreta mediante el rescate de las acciones,
aunque se conocen otros métodos consistentes en la reducción del valor nominal
de estas, la remisión de los saldos pendientes de integración y otros.

Clases de reducción

La reducción puede clasificarse en:

a) reducción voluntaria y

b) reducción por pérdidas.

En el primer caso, la reducción de capital importa la disminución del patrimonio,


atento que su materialización requiere entregar o restituir parte del activo social.

En el segundo caso, la reducción consiste en una adecuación nominal del importe


capital al patrimonio de la sociedad, lo cual acontece en la generalidad de los casos
por la comprobación de pérdidas que afectan la consistencia del patrimonio y lo
ubican por debajo de la cifra originariamente establecida como capital.

Principios generales

Existen dos principios generales que debe respetar todo acuerdo de reducción de
capital y que fundamentan su legitimidad operativa.

El primero es mantener la igualdad o proporcionalidad entre todos los socios o


accionistas, de modo tal que no se afecte exclusivamente a una clase determinada
de acciones o a un accionista en particular, salvo en este último caso en que la
reducción es resuelta como modo de satisfacer el derecho de receso oportunamente
ejercido. El principio de proporcionalidad se fundamenta en las disposiciones de
los arts. 189 y 194 de la ley 19.550, que si bien se refieren al aumento de capital,
sus disposiciones son completamente aplicables para los supuestos de reducción.

Sin embargo, nada obsta a que por unanimidad de todos los socios o accionistas
e, incluso, mediante la conformidad expresa de la asamblea especial de una
determinada clase de acciones, en su caso, la reducción no sea igualitaria o
proporcionada. Este criterio, por otra parte, ha sido aceptado pacíficamente por la
autoridad administrativa de control, atento que en este aspecto prima el interés
particular de los afectados y, así como se reconoce expresamente el derecho a
renunciar al derecho de suscripción preferente en caso de aumento, puede
efectuarse de igual manera en casos de reducción.

258 
 
El segundo principio impone no afectar los derechos de los acreedores sociales
anteriores a la reducción. En este caso, hay que advertir que los acreedores pueden
ver afectados sus derechos cuando la sociedad recurre al procedimiento de
reducción voluntaria de capital, en que el potencial de la empresa disminuye y se
reduce la cifra de retención mínima del capital.

No sucede lo mismo cuando la reducción se produce por la existencia de pérdidas


debidamente contabilizadas, en que la operatoria tiende en definitiva a restablecer
el equilibrio entre las cuentas de capital y el patrimonio social real.

Conforme lo dispone el artículo 204, la resolución sobre reducción da a los


acreedores el derecho regulado en el art. 83, inciso 2, es decir, les permite oponerse
de la misma manera en que pueden oponerse cuando la sociedad resuelve una
fusión, requiriendo entonces que los oponentes sean desinteresados o
suficientemente garantizados. Hay opiniones doctrinarias que cuestionan que se
prescinda de la publicidad cuando la reducción es por pérdidas, por cuanto —a su
juicio— la resolución los afecta de igual modo ya que, al reducir el capital, la
sociedad renuncia a recomponer la relación entre capital y patrimonio con los
ingresos excedentes que obtenga ulteriormente. Estos podrán ser distribuidos como
utilidades precisamente por cuanto con la fijación del nuevo importe nominal del
capital ya que no tendrán la prohibición establecida en el art. 71.

Sin embargo, debemos reconocer que este no ha sido el criterio establecido en la


ley, lo cual es interpretado debidamente por la resolución 7/2005 al no exigir la
publicación cuando la reducción es por pérdidas comprobadas. Por otra parte,
argumentamos que el artículo 206 dispone que la reducción de capital es obligatoria
cuando las pérdidas insumen el cincuenta por ciento del capital y las reservas, en
cuyo caso, la oposición de algún acreedor se convertiría en impedimento para
concretarla, lo cual descarta de plano otra interpretación. Parecería, entonces, que
en el caso, la ley prefiere que la indicación del capital en el estatuto o contrato
responda a la realidad patrimonial de la sociedad y no sea engañosa, aparentando
un exponente que no existe y para cuya comprobación habrá que analizar los
estados contables y demás documentación social.

Sin perjuicio de lo expuesto, de todas maneras la ley dispone que no regirá la


oposición de acreedores cuando se opere por amortización de acciones integradas
y se opere con ganancias o reservas libres (art. 204 in fine).

Requisitos de la reducción voluntaria de capital

La reducción voluntaria del capital requiere de la decisión de una asamblea


general extraordinaria, tal cual lo dispone el art. 203 y el art. 235, inc. 2. El primer
precepto establece que la asamblea deberá disponer de informe fundado del
síndico, en su caso, es decir, en caso de que la sociedad no haya prescindido de
este órgano.

259 
 
Aunque las disposiciones se encuentren incluidas en el capítulo de la sociedad
anónima, son aplicables analógicamente a la sociedad de responsabilidad limitada
y, por supuesto, a la sociedad en comandita por acciones, atento la disposición del
art. 316.

Adoptada la resolución de reducir, el art. 204 dispone que el acuerdo no podrá


ejecutarse hasta tanto se cumplimente con la publicación de los avisos establecida
por el artículo 83, inciso 2, de la ley 19.550, es decir, el régimen de publicidad
dispuesto para la fusión. De tal manera, la reducción de capital debe ser publicada
por tres días mediante avisos en el diario de publicaciones legales de la jurisdicción
de la sociedad y en uno de los diarios de mayor circulación general en la República,
que deberá contener los siguientes extremos:

1. Denominación, sede social y datos de inscripción en el Registro Público de la


sociedad que resuelve reducir el capital.

2. Importe de la reducción de capital.

3. Valuación del activo y pasivo de la sociedad.

4. Fecha del acuerdo social de reducción.

Los acreedores de fecha anterior disponen de quince días contados desde la


última publicación para oponerse a la reducción de capital. Se consideran
acreedores de fecha anterior los que dispongan de ese carácter antes de la fecha
de la primera publicación, por cuanto es a partir de esta que la resolución de reducir
el capital se exterioriza y se hace conocer.

Si hay oposiciones, la reducción y su materialización solo pueden concretarse


veinte días después del vencimiento del plazo anterior, a fin de que los oponentes
que no hayan sido desinteresados o debidamente garantizados puedan obtener el
embargo judicial. Recién después de cumplidos estos recaudos y el transcurso de
los términos señalados, el acuerdo puede ejecutarse.

La ejecución de la reducción. Entrega de los bienes

Cumplidas las publicaciones ordenadas, que conforme lo dispuesto por el art. 83,
inciso 2, aplicable al caso, son de tres días, en el diario de publicaciones legales de
la jurisdicción y en uno de los diarios de mayor circulación general de la República,
debe transcurrir un término de espera de quince días contados desde la última
publicación del aviso, en cuyo caso los acreedores de fecha anterior a la primera
publicación pueden deducir la pertinente oposición. La oposición no suspende la
prosecución de las operaciones de la reducción, pero la reducción no podrá
ejecutarse ni los instrumentos correspondientes otorgarse hasta veinte días después
del vencimiento del plazo antes indicado, a fin de que los oponentes que no hayan
sido desinteresados o debidamente garantizados por la sociedad puedan obtener el
embargo judicial.
260 
 
Destacamos expresamente que en el caso de la reducción de capital, la existencia
de oposiciones no satisfechas o debidamente garantizadas, impiden totalmente la
ejecución de la misma, a diferencia de la fusión o escisión, por cuanto el artículo
204, al establecer la exigencia de la publicidad, denomina a sus indicaciones
"Requisitos para la ejecución", por lo cual es preciso cumplir el derrotero cronológico
indicado antes de completar el procedimiento.

Por "ejecución de la reducción" interpretamos no solamente la instrumentación de


la reforma del estatuto sino también la entrega de la contraprestación establecida
por el rescate de las acciones, que en caso de tratarse de bienes inmuebles
consistirá en la tradición del bien seguida de la escritura pública de adjudicación (art.
2609).

La inscripción de la reforma estatutaria no es condicionamiento de naturaleza


alguna para la concreción de la adjudicación o entrega de valores, en su caso, por
cuanto la registración de la reforma no tiene carácter constitutivo y porque la ley ha
reglamentado la oposición de los acreedores y establecido los plazos necesarios
para que, una vez vencido, recién pueda ejecutarse el acuerdo de reducción.

Por otra parte, la inscripción de la reforma la hace oponible a los terceros en


general, incluso a quienes no están interesados directamente en ella, anoticiando
una circunstancia que ya fue resuelta internamente y cuya ejecución confirma
expresamente la efectividad de la resolución: disminuir el capital mediante la entrega
de los bienes que se excluyen del patrimonio de la sociedad. Por supuesto, a fin de
no perjudicar a los terceros acreedores directamente interesados en la preservación
del patrimonio de la sociedad, la ley los convoca para que se opongan, presumiendo,
en caso contrario, que consienten la operatoria.

Requisitos de la reducción por pérdidas

Tal como lo requiere la reducción voluntaria, es atribución de la asamblea general


extraordinaria adoptar esta decisión, con informe fundado del síndico en su caso.
Pero, entendemos, la asamblea debería considerar el balance que determina la
pérdida y la proyección de esta sobre el capital. La reducción en tal caso no puede
superar el importe de la pérdida ya que, de lo contrario, el exceso en el valor de esta
última importa una reducción voluntaria que debería cumplir con los recaudos
propios de ella.

La reducción en este caso no requiere la publicación de avisos ni otorga a los


acreedores derecho a oponerse.

261 
 
Amortización de acciones

La resolución de reducción no requiere el cumplimiento del procedimiento de


oposición de los acreedores, cuando se opere. La amortización se vincula con la
reducción de capital, por cuanto el último párrafo del art. 204 dispone que no se
requiere cuando se opere mediante amortización de acciones y se realice con
ganancias o reservas libres (art. 204 in fine).

La amortización consiste en la restitución de los importes aportados por los socios


o accionistas y conforma un procedimiento apropiado cuando por la naturaleza de
la actividad social fuere conveniente disponer una devolución progresiva de los
aportes a los socios, supuesto que puede darse en aquellas sociedades cuya
actividad fuere una concesión pública cuyo activo deba reintegrarse al Estado al final
de esta, sin derecho a indemnización alguna u otra forma de compensación o
reembolso, o incluso se exploten yacimientos que se agoten naturalmente.

La amortización puede materializarse mediante una efectiva reducción de capital,


en cuyo caso las acciones amortizadas se reembolsan a valor nominal más un
incremento proporcional calculado sobre el patrimonio neto según la cantidad de
acciones.

Asimismo, puede efectuarse la amortización mediante la utilización de reservas o


utilidades. En este caso, también puede suceder que el accionista reciba solamente
el valor nominal de la acción y, además, se le entregue en sustitución de las acciones
amortizadas un bono de goce (art. 228) que le permita seguir usufructuando del
patrimonio neto de la sociedad y sobre cuyo importe no haya recibido participación.

Sin perjuicio de ello, la asamblea puede disponer que la restitución del capital sea
efectuado en un importe superior al valor nominal (conf. García Cuerva, H., op. cit.,
p. 693).

La doctrina ha discutido si en el caso en que la amortización opera con utilidades


o reservas existe, o no, una reducción de capital. Tal cual se desprende de la
consideración efectuada en el artículo 204, que exime de la publicidad a este
supuesto, la amortización es considerada por la ley como una reducción de capital.

Diferentes modos de materializar la reducción

El modo más frecuente es disponiendo el rescate de las acciones mediante la


entrega de los valores resultantes o la adjudicación de bienes equivalentes. Sin
embargo, la doctrina explica otros procedimientos que también es factible utilizar.

El art. 220, inc. 1, permite a la sociedad adquirir sus propias acciones para
cancelarlas, previo acuerdo de reducción de capital. En este caso, adquiridas las
acciones, se procede a su inmediata cancelación.

262 
 
Debe advertirse que cuando la reducción en este caso no es adoptada por
unanimidad y no puede mantenerse la proporcionalidad entre todos los accionistas,
la reducción debe realizarse a prorrata o disponiendo el sorteo entre todos los
accionistas (conf. Halperín I., Sociedades anónimas, p. 298 y art. 223, inc. 2).

Puede materializarse la reducción mediante la liberación de los saldos impagos


de las acciones suscriptas, lo cual también se hará a prorrata, manteniendo la
igualdad de los accionistas en los importes remitidos y teniendo presente que
pueden existir algunos accionistas que hayan integrado importes superiores a los
demás y a quienes no se puede perjudicar, por lo cual habrá que tomar en
consideración el mayor pago.

Otro método consiste en no disminuir la cantidad de las acciones sino su valor


nominal, caso que puede llegar a ser impracticable en las sociedades que cotizan,
por cuanto las normas de la Comisión Nacional de Valores exigen que las acciones
sean de $ 1, $ 10 o múltiplos de $ 10.

Cuando la reducción se materializa sin afectar la cuenta capital por abonarse los
valores resultantes mediante la utilización de ganancias o reservas libres, hay que
advertir que después de cancelar las acciones rescatadas, el resto sufre una
revalorización de su valor nominal.

Quiebra de la sociedad

El art. 149 de la ley 24.522 dispone que el receso ejercitado estando la sociedad
en cesación de pagos obliga a quienes hayan ejercido el derecho de receso a
reintegrar al concurso todo lo que han percibido por ese motivo. En forma análoga,
García Cuerva (op. cit., p. 701) interpreta que de igual manera debe resolverse
cuando la reducción de capital se ejercita estando en cesación de pagos.

Improcedencia de la operación "acordeón" en jurisdicción nacional

La operación "acordeón" consiste en la reducción a cero del capital para


simultáneamente proceder a su aumento.

Esta posibilidad ha sido admitida por la doctrina, que sostiene que atento que la
ley no indica la medida de la reducción, cabe disponer la reducción a cero del capital
con la simultánea reintegración o aumento, operaciones cuya contemporaneidad
está prevista en el art. 96 de la ley, y agrega que la reducción a cero implica la
pérdida de la calidad de accionista, la cual se recupera con la reintegración o con la
suscripción preferente del aumento coetáneo.

263 
 
Sin embargo, pensamos que la explicación suministrada precedentemente
encubre un error de enfoque, ya que mediando reducción a cero, se agota —a
nuestro juicio— la posibilidad de reintegrar el capital, por cuanto el reintegro significa
efectuar nuevas aportaciones destinadas a cubrir las pérdidas del capital, sin recibir
como contraprestación acciones, dado que el reintegro es efectuado por los propios
accionistas titulares de acciones representativas de un capital sujeto a pérdidas. Por
tal motivo, mediando reducción a cero, solamente cabe un aumento simultáneo del
capital.

Ahora bien, se ha sostenido que las operaciones acordeón pueden llegar a ser un
instrumento óptimo cuando la sociedad no puede recurrir a un aumento de capital
por dificultades propias de su estado financiero, dado que todo aumento debe
suscribirse a la par (art. 202) cuando, por la situación deficitaria que atraviesa, su
valor de cotización es inferior a ella. En este caso recurre a una reducción de capital
condicionada a un aumento a realizar simultáneamente, en cuyo caso la inversión
en el aumento se torna rentable ya que al haber reducido contablemente el capital,
produciendo contemporáneamente el aumento, equilibra el valor par de las acciones
emitidas y asegura a los suscriptores la posibilidad de distribuir utilidades.

Sin embargo, la resolución general 7/2005 dispone, en el art. 103, que no se


inscribirán la reducción a cero del capital social —consecuencia de su pérdida total—
y su simultáneo aumento (operación acordeón), y agrega que la pérdida total del
capital social como causal de disolución de la sociedad (art. 94, inc. 5, de la ley
19.550) debe revertirse mediante el reintegro total o parcial de este o su aumento;
el segundo sujeto a inscripción, conforme las disposiciones pertinentes de esta
Sección. Si el reintegro es parcial, procede luego la reducción de la cifra estatutaria
al importe de dicho reintegro, la que debe inscribirse de acuerdo con el artículo 100.

BIBLIOGRAFÍA

ADROGUÉ, M. y GARCÍA CUERVA, Héctor M., "Instrumentación y registración de la


transferencia de inmuebles", LL 1979-B-1024.

ARAMOUNI, Alberto, "Capital social. Intangibilidad. Reducción del capital


social", Seminario Laureano Moreira, n. 36, Academia Nacional del Notariado,
noviembre 1998.

GARCÍA CUERVA, Héctor M., "Reducción de capital y protección de los


acreedores", Revista de Derecho Comercial, p. 683.

GRISPO, Jorge D., "Reducción voluntaria del capital social", LL 2006-F-1228.

HALPERÍN, Isaac y OTAEGUI, J., Sociedades Anónimas, Depalma, Buenos Aires,


1998.

264 
 
JURISPRUDENCIA

CNFed. Cont. Adm., Sala IV, "Inverfin Cía. Financiera y otros", LL 1988-B-427.

C. 1ª Civ. y Com. La Plata, Sala II, "Varsini Carlos y otros c/ Sicsa S.A.", LL 1985-B-
455.

REDUCCIÓN DE CAPITAL. ADJUDICACIÓN DE INMUEBLE

INSTRUMENTO

...comparecen A y B...

Son otorgantes de esta escritura el representante legal de la sociedad que reduce


su capital y quienes reciben bienes por rescate de las acciones.

...intervienen: A en representación, en su carácter de Presidente de X S.A. ... y B


por sí. Y los comparecientes exponen...: PRIMERO: Que "X S.A." por Asamblea
General Extraordinaria unánime del... resolvió REDUCIR VOLUNTARIAMENTE
el capital social, fijado en la suma de PESOS... al total de PESOS..., mediante la
disminución de su importe en la cantidad de PESOS... y que se materializa
mediante adjudicación a los accionistas de los bienes determinados e
individualizados por la propia asamblea. SEGUNDO: Que la reducción del capital
social se ha efectuado en los términos de los artículos 203 y 204 de la Ley
19.550. Que se ha cumplimentado con la publicidad dispuesta por la ley
19.550 mediante avisos anunciados en el Boletín Oficial de la República
Argentina del... al... y en el Diario... del... al.... Que habiendo vencido los términos
y plazos dispuestos en tales publicaciones, el representante legal de la sociedad
declara bajo juramento que no hubo oposiciones de ninguna naturaleza. Que por
escritura pasada ante este mismo Registro con fecha... al folio... se instrumentó
la reducción de capital dispuesta, la cual se inscribió en el organismo de contralor
el... TERCERO: Que conforme se resolviera en la Asamblea relacionada
precedentemente al compareciente accionista B se le rescatan la cantidad de...
acciones, ordinarias, nominativas no endosables de... pesos de valor nominal y...
votos por acción, adjudicándole como contraprestación un bien inmueble ubicado

265 
 
en..., en la suma de PESOS..., que es el importe patrimonial que le corresponden
a las acciones rescatadas conforme la documentación contable oportunamente
confeccionada por la sociedad. CUARTO: POR TAL MOTIVO y en cumplimiento
de lo dispuesto en la Asamblea General Extraordinaria de la sociedad "X S. A."
ADJUDICA a B a título de REDUCCIÓN DE CAPITAL y como pago por el rescate
de acciones, el siguiente inmueble:...

Deberán consignarse la totalidad de los datos del inmueble que se incluyen en


cualquier escritura que sirve de título para la transmisión de dominio.

QUINTO: REALIZAN esta adjudicación por el valor patrimonial correspondiente


a las acciones rescatadas o sea la suma de PESOS...., importe que se da por
íntegramente satisfecho con el rescate accionario, otorgándose ambas partes,
recíprocamente recibo y carta de pago. SEXTO: Como consecuencia de lo
expuesto la sociedad transmite al adjudicatario todos los derechos de posesión y
dominio que sobre el inmueble antes relacionado tenía obligándose a responder
por evicción, saneamiento y vicios redhibitorios conforme a derecho, siendo a su
cargo el pago de todos los impuestos, tasas y contribuciones que graviten sobre
el inmueble adjudicado hasta el día de hoy. POR SU PARTE impuesta la parte
adquirente de los términos de la presente escritura, presta su total conformidad y
aceptación, AGREGANDO: a) que la posesión de lo adquirido fue recibida libre
de todo ocupante e inquilino, antes de este acto, b) que toma a su cargo el pago
de los impuestos, tasas y contribuciones que graviten sobre el inmueble, inclusive
los anteriores a la posesión, c) con esta adjudicación queda debidamente
cancelada su participación en la sociedad por reducción de capital.

Si la reducción fuere parcial o proporcional la declaración debe ser sustituida por


la siguiente c) con esta adjudicación queda reducida su participación en la
sociedad en proporción a las acciones rescatadas.

SÉPTIMO: El representante legal de la sociedad adjudicante deja constancia que


ha recibido las láminas representativas de las acciones rescatadas a la cuales ha
colocado nota de cancelación y rescate por reducción de capital.

CONSTANCIAS NOTARIALES:....

REDUCCIÓN DE CAPITAL (OBLIGATORIA POR PÉRDIDAS - ART. 206)

En este caso, la sociedad ha sufrido pérdidas que han insumido las reservas y
más del cincuenta por ciento del capital social, por lo que se impone su reducción.

266 
 
INSTRUMENTO

... comparece A... Interviene en representación, en su carácter de presidente de


la sociedad "X S. A.", el que resultará de la documentación que se agregará al
final. Y el compareciente expone: PRIMERO: Que la presente viene a
instrumentar una REDUCCIÓN OBLIGATORIA DEL CAPITAL SOCIAL a fin de
restablecer el equilibrio entre el capital y el patrimonio social. La reducción fue
resuelta por Asamblea General Extraordinaria Unánime de la sociedad,
celebrada el..., después de considerar la documentación contable que acredita
que la sociedad, por las pérdidas sufridas, ha insumido las reservas y más del
cincuenta por ciento del capital social. Por tal motivo, la Asamblea ha resuelto
que el capital actual de la sociedad, de PESOS... quede reducido a la suma de
PESOS..., a través de la disminución de su importe en la cantidad de PESOS...
($...), disponiéndose la cancelación equivalente de acciones por dicho valor,
proporcionales a las participaciones de cada accionista. El compareciente
agrega: 1) Que esta operación de reducción del capital social se efectúa en los
términos del artículo 206 de la ley 19.550. 2) Que como consecuencia de la
reducción se cancelan... acciones ordinarias de... pesos de valor nominal y de 1
voto cada una. 3) Que se reforma el texto del artículo... del estatuto social, el cual
queda redactado de la siguiente manera:... SEGUNDO: ACTO CONTINUO y a
fin de cumplir con los recaudos pertinentes, solicita que se proceda a transcribir
la resolución asamblearia contenida en el acta número... del libro de actas de
asamblea número..., folios..., de la sociedad, rubricado el..., bajo número..., que
tengo a la vista para este acto y la cual paso a transcribir: "ACTA DE ASAMBLEA
GENERAL EXTRAORDINARIA UNÁNIME n. ... En... a los... días del mes de...
de..., siendo las... horas se reúne la Asamblea General Extraordinaria de la
sociedad X S. A., la que sesiona bajo la presidencia del señor... La presente
Asamblea reúne al ciento por ciento del capital social, por lo que reviste el
carácter de unánime. Se pone a consideración el primer punto del Orden del Día,
que dice: 1º) Designación de dos accionistas para firmar el Acta: Por unanimidad
se RESUELVE... Se pasa a considerar el segundo punto del Orden del Día, que
dice: 2º) Consideración de la reducción obligatoria de capital, de la suma actual
de $... a la de... Se informa a la Asamblea que de acuerdo con el Balance General
aprobado..., la sociedad ha incurrido en una pérdida de $..., que insume la
totalidad de las reservas y... % del capital social. En tales circunstancias se hace
obligatoria la reducción del capital tal cual lo dispone el artículo 206 de la ley
19.550. Por tal motivo se propone que el capital sea fijado en la suma de $...,
importe que permite reconstituir la reserva legal y restablecer el equilibrio entre
el capital y el patrimonio de la sociedad. Como consecuencia de ello, se rescatan
para cancelar sin compensación alguna... acciones integrantes del capital social,
las cuales serán detraídas de todos los accionistas en proporción a sus
respectivas participaciones. Puesta a consideración la moción, luego de un
debate es aprobada por unanimidad. Seguidamente se pone a consideración el
tercer punto del Orden del Día, que dice: 3º) Reforma del artículo... del Estatuto
Social. Dada la reducción de capital que se ha resuelto, se hace necesario
reformar el respectivo artículo del Estatuto Social, por lo que se propone el
siguiente texto: "ARTÍCULO...: El capital social es de PESOS..., dividido en...
acciones ordinarias, nominativas no endosables, de 1 PESO cada una de valor
nominal con derecho a 1 voto cada una. El capital puede aumentarse al quíntuplo
por decisión de la Asamblea General Ordinaria. La Asamblea podrá delegar en
el Directorio la época de la emisión y las condiciones y forma de pago, en los
términos del 188 de la ley 19.550. La resolución asamblearia deberá elevarse a

267 
 
escritura pública". Puesta a consideración la propuesta, es aprobada por
unanimidad. Seguidamente se procede a cancelar las acciones afectadas por la
reducción y se dispone que el Directorio efectúe todos los canjes y reemplazos
de títulos en la forma más conveniente a los accionistas. Siendo las... se levanta
la sesión. CONSTANCIAS DEL LIBRO DE DEPÓSITO DE ACCIONES Y
ASISTENCIA DE ACCIONISTAS A ASAMBLEAS:... ES TRANSCRIPCIÓN FIEL
de su original, doy fe. TERCERO: Que a fin de dar cumplimiento a la resolución
3/2003, artículo 11, incisos 1 y 3 de la Inspección General de Justicia, manifiesta
que la sociedad que representa se encuentra vigente y no se halla comprendida
en ninguno de los incisos del artículo 299 de la ley 19.550 de sociedades
comerciales. CUARTO: Que confiere poder especial a favor de... a fin de que en
forma indistinta o alternada, acepten o propongan modificaciones a la presente,
realizando todas las gestiones necesarias para obtener la conformidad de la
autoridad de control e inscripción en el Registro Público de Comercio, solicitando
publicaciones legales y suscribiendo al efecto las escrituras públicas que fueren
menester, incluso escrituras aclaratorias y rectificatorias.

CONSTANCIAS NOTARIALES:...

REDUCCIÓN VOLUNTARIA DE CAPITAL (ARTS. 203 Y


204 LEY 19.550)

En este caso, es de interés de algunos accionistas retirar ciertos bienes de la


sociedad, lo que implicará la reducción del capital.

INSTRUMENTO

... comparece A... Interviene en representación en su


carácter de presidente de la sociedad "X S. A.", con
domicilio en la ciudad de... y sede en la calle..., cuya
existencia legal y personería se acreditarán al final de la
presente escritura... Y el compareciente
expone: PRIMERO: Que por medio de la presente
escritura viene a instrumentar la REDUCCIÓN
VOLUNTARIA DEL CAPITAL SOCIAL resuelta por
Asamblea General Extraordinaria Unánime de la
sociedad, celebrada el..., mediante la cual el capital
actual de la sociedad, de... PESOS queda reducido a la
suma de... PESOS a través de la disminución de su
importe en la cantidad de... PESOS y que se materializa
mediante adjudicación a los accionistas de los bienes
determinados e individualizados por la propia Asamblea.
268 
 
El compareciente agrega: 1) Que esta operación de
reducción del capital social se efectúa en los términos
de los artículos 203 y 204 de la ley 19.550. 2) Que se ha
cumplimentado con la publicidad dispuesta por la ley
19.550 mediante avisos anunciados en el Boletín Oficial
de la República Argentina del... al... y en el diario... del...
al... 3) Que habiendo vencido los términos y plazos
dispuestos en tales publicaciones, declara bajo
juramento que no hubo oposiciones de ninguna
naturaleza. 4) Que como consecuencia de la reducción,
se entregarán los bienes indicados en la Asamblea a los
accionistas, quienes procederán a reintegrar a la
sociedad las acciones comprendidas en la reducción
para su inutilización y cancelación. 5) Que como
consecuencia de la resolución adoptada, se reforma el
texto del artículo... del estatuto social, el cual queda
redactado de la siguiente manera:...

La instrumentación de la reducción de capital debe


relacionar expresamente el acuerdo preexistente o
simultáneo con el acto que resuelva la reducción del
capital social, el cumplimiento de la publicación en los
dos diarios dispuestos por la ley, el transcurso del plazo
de espera de 15 días desde la última publicación a fin
de que los acreedores de fecha anterior puedan
oponerse a la reducción y la mención acerca de la
existencia o no de oposiciones. Debe concurrir
necesariamente el representante legal de la sociedad.
Si de acuerdo con el tipo social no fuera obligatorio
asentar la resolución social en el libro respectivo, se
hace necesario contar con la concurrencia de todos los
socios o de quienes formen la mayoría necesaria a los
efectos de proceder a la toma de resoluciones y
modificar el contrato social.

SEGUNDO: A fin de cumplir con los recaudos


pertinentes, solicita que se proceda a transcribir la
resolución asamblearia contenida en el acta número...
del Libro de Actas de Asamblea número..., folios..., de la
sociedad, rubricado el..., bajo número..., que tengo a la
vista para este acto con su registro de asistencia que
obra a fojas..., del Libro de Asistencia a Asambleas y
Depósito de Acciones número... de la sociedad obrante
a fojas..., las cuales transcribo a continuación: "ACTA
DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA
UNÁNIME n. ... En la ciudad de..., a los..., se reúne la
Asamblea General Extraordinaria de la sociedad X S. A.,
que sesiona bajo la presidencia de... La presente
Asamblea reúne accionistas tenedores de acciones que
representan el cien por cien del capital social, por lo que
reviste el carácter de unánime. Se pone a consideración

269 
 
el primer punto del Orden del Día, que dice: 1º)
Designación de dos accionistas para firmar el Acta: Por
unanimidad se RESUELVE... Se pasa a considerar el
segundo punto del Orden del Día, que dice: 2º)
Consideración de la reducción de capital, de la suma
actual de $..., a la de... Se informa a la Asamblea que se
han realizado estudios para considerar la posibilidad de
reducir el capital social, de manera voluntaria, conforme
lo autorizan los artículos 203 y 204 de la ley 19.550. De
acuerdo con esta disposición, la reducción voluntaria
debe ser resuelta por la Asamblea General
Extraordinaria, previo informe del síndico. En razón de
haber prescindido de la sindicatura, la sociedad ha
hecho las correspondientes consultas a los
profesionales pertinentes, tanto en el área jurídica como
económica, los cuales han planteado todas las
cuestiones atinentes al procedimiento, entre ellas, que
deberán realizarse sendas publicaciones en el Boletín
Oficial y en un diario de circulación general, a fin de dar
derecho a los acreedores para que puedan formular
oposiciones que legalmente correspondan. A tal efecto,
se indica que el capital social asciende a la suma total
de $..., dividido en... acciones ordinarias, de 1 peso de
valor nominal y de 1 voto cada una, todas nominativas
no endosables. Que de acuerdo con el Balance
confeccionado al..., el activo asciende a la suma de $...
y el pasivo corriente a la cantidad de $..., y que no existe
pasivo no corriente, por lo que el patrimonio neto es de
$... La reducción propuesta, que asciende a la suma de
$..., sería materializada mediante la entrega a los
accionistas en proporción a sus tenencias de (indicación
de los bienes a entregar, que pueden ser dinero,
valores, créditos, inmuebles, etc.) Esta reducción de
manera alguna entorpece la solvencia empresaria ni
afecta su desenvolvimiento. La sociedad opera
habitualmente al contado, está al día con sus
imposiciones fiscales y previsionales, y el pasivo es casi
inexistente. Es de esperar que no existan oposiciones a
la misma como consecuencia de las publicaciones del
caso y tampoco se afectan los derechos de los
accionistas. Puesta a consideración la moción, luego de
un debate es aprobada por unanimidad y se deja
expresa constancia de que esta reducción de $... se
efectuará mediante la entrega a los accionistas de los
bienes que se detallan y por los valores patrimoniales
que se indican... Seguidamente se pone a consideración
el tercer punto del Orden del Día, que dice: 3º) Reforma
del artículo... del estatuto social. Dada la reducción
resuelta, se hace necesario adecuar el texto del
respectivo artículo del estatuto. Se propone el
siguiente: 'ARTÍCULO...: El capital social es de...
PESOS, dividido en... acciones ordinarias, nominativas

270 
 
no endosables, de 1 PESO cada una de valor nominal
con derecho a 1 voto cada una. El capital puede
aumentarse al quíntuplo por decisión de la Asamblea
General Ordinaria. La Asamblea podrá delegar en el
Directorio la época de la emisión y las condiciones y
forma de pago, en los términos del 188 de la ley 19.550.
La resolución asamblearia deberá elevarse a escritura
pública'. Puesta a consideración la propuesta, es
aprobada por unanimidad. Consecuentemente, se
autoriza al señor Presidente del Directorio a suscribir
todos los actos, documentos y escrituras necesarios
para concretar la resolución, la publicación de los avisos
de ley, la ejecución de la reducción, mediante el
otorgamiento de la escritura de transmisión de dominio
por reducción de capital y la entrega de la posesión del
bien inmueble, la entrega de las divisas relacionadas,
rescatando simultáneamente las... acciones, que serán
canceladas definitivamente. Cumplidas las
publicaciones de ley y transcurridos los plazos sin que
se hubieren deducido oposiciones y levantadas o
garantizadas estas en caso de existir, se otorgará
escritura pública de instrumentación de la presente
resolución y se ejecutarán las respectivas
adjudicaciones. La escritura que instrumente esta
reducción de capital se inscribirá en la Inspección
General de Justicia. No habiendo otros asuntos que
tratar se da por clausurada la Asamblea, siendo las...
horas". ES TRANSCRIPCIÓN FIEL de su original, doy
fe. CONSTANCIAS DEL LIBRO DE ASISTENCIA A
ASAMBLEAS... ES TRANSCRIPCIÓN FIEL de su
original, doy fe. TERCERO: Que a fin de dar
cumplimiento a la resolución 3/2003, artículo 11, incisos
1 y 3, de la Inspección General de Justicia, manifiesta
que la sociedad que representa se encuentra vigente y
no se halla comprendida en ninguno de los incisos del
artículo 299 de la ley 19.550 de sociedades comerciales.

CONSTANCIAS NOTARIALES:...

REMOCIÓN DE CAUSALES DISOLUTORIAS DE


SOCIEDAD

271 
 
INSTRUMENTO

...comparece... Interviene en representación, en su


carácter de Presidente del Directorio de la sociedad que
gira en esta ciudad, bajo la denominación de "X S.A.",
con domicilio legal en..., de la ciudad de..., cuya
personería y existencia legal se acredita al final de esta
escritura. Y el compareciente EXPONE:

Comparece el Presidente del Directorio porque, en el


caso al producirse la remoción de la causal disolutoria,
cesa en sus funciones la Comisión Liquidadora, por lo
cual en el mismo acto se elige un nuevo directorio por el
término correspondiente.

PRIMERO: ANTECEDENTES: Que el estatuto social


establece que el objeto de esta sociedad es la
explotación de hoteles de turismo y la prestación de
todos los servicios necesarios y complementarios para
ello. Además el estatuto había supeditado la vigencia de
la sociedad a la condición expresa que se disolvería si
caducaba o se extinguía la concesión del Hotel...
instalado en... y cuya explotación se había asignado a la
sociedad. Que como consecuencia de haberse
concluido y acabado la concesión antes relacionada, la
sociedad mediante asamblea general extraordinaria
del... comprobó el cumplimiento de la condición a la cual
se había subordinado la vigencia de esta sociedad,
conforme lo determina el art. 94, inc. 3, de la ley 19.550,
y declaró la DISOLUCIÓN de la SOCIEDAD designando
al Directorio actuante como COMISIÓN
LIQUIDADORA cumpliendo las previsiones
establecidas en el art. 102 y siguientes de la ley 19.550.
La disolución y designación del liquidador fue
instrumentada por escritura de fecha..., otorgada bajo
número..., al folio..., de este mismo Registro,
inscribiéndose en la Inspección General de Justicia el....
bajo número... del Libro... de sociedades por
acciones. SEGUNDO: REMOCIÓN DE LA CAUSAL
DISOLUTORIA. Que con fecha... la sociedad convocó
una nueva Asamblea General Extraordinaria, la cual se
realizó de modo unánime y dispuso, de acuerdo a la
previsión del art. 100 de la ley 19.550, reformado por la
ley 26.994, REMOVER la CAUSAL
DISOLUTORIA antes relacionada, eliminándola, y
reingresar a la plena vigencia de las actividades
sociales, a cuyo efecto se consideró un estado de
situación patrimonial cerrado al..., que fue aprobado por
esa Asamblea por unanimidad, acreditándose que el
patrimonio de la sociedad aún no se había distribuido
entre los accionistas y que tiene condiciones de

272 
 
viabilidad para la continuación de la empresa. También
ha quedado justificado, en dicha asamblea la viabilidad
social para la remoción resuelta por cuanto ninguno de
los accionistas existentes se ha retirado de la entidad ni
ejercido el derecho de receso. Por lo tanto, la Asamblea
dispuso además de revertir el estado de liquidación y
reingresar a la vigencia, modificar el ARTÍCULO
TERCERO del ESTATUTO SOCIAL redactando
nuevamente el OBJETO SOCIAL y eliminando de su
texto la condición que ocasionó la disolución de la
sociedad, el cual queda redactado como se indica en el
capítulo siguiente. TERCERO: MODIFICACIÓN
ESTATUTARIA. El ARTÍCULO TERCERO aprobado en
esa Asamblea dice: "ARTÍCULO TERCERO: Tiene por
objeto la realización por sí, por cuenta de terceros o
asociada a terceros, tanto en el territorio nacional como
en el extranjero, de las siguientes actividades: la
explotación de toda clase de instalaciones hoteleras,
hospedajes, alojamientos, apparts hoteles con todos
sus accesorios y expendios, residencias rurales, fincas
o estancias temáticas, recreos e instalaciones
deportivas complementarias. Para el cumplimiento de
este objeto la sociedad podrá realizar toda clase de
actos, contratos y operaciones que se relacionen directa
o indirectamente con el objeto
social. CUARTO: CESACIÓN DE LA COMISIÓN
LIQUIDADORA y DESIGNACIÓN DEL ÓRGANO DE
ADMINISTRACIÓN. Como consecuencia de la
remoción de la causal disolutoria se produce la cesantía
de la Comisión Liquidadora actuante integrada por... y
se designa como órgano de administración, por el
término de... ejercicios, al DIRECTORIO compuesto por
PRESIDENTE:..., VICEPRESIDENTE:..., DIRECTOR
TITULAR:.... DIRECTOR SUPLENTE:.... Todos los
nominados aceptaron sus cargos en la Asamblea y
constituyeron domicilio especial
en... QUINTO: RESOLUCIONES SOCIALES: I) Que del
Libro de Actas de Asambleas número..., rubricado en la
Inspección General de Justicia el... bajo el número....,
obra el Acta de Asamblea General Extraordinaria
celebrada el..., que transcripta dice así: "ACTA DE
ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA: En la
Ciudad de..., a los... días del mes de... de..., siendo las...
horas se reúnen en Asamblea General Extraordinaria la
totalidad de los accionistas de X S.A., en la sede social
de la misma ubicada en la calle... de esta ciudad bajo la
presidencia del Titular de la Comisión Liquidadora...
Atento que esta asamblea reúne el ciento por ciento de
los accionistas, es unánime, razón por la cual el
Presidente declara legalmente constituida la misma y
abierta la deliberación, poniendo a consideración el
primer punto del Orden del día: 1) ELECCIÓN DE DOS

273 
 
ACCIONISTAS PARA FIRMAR EL ACTA: Son
designados a tal efecto por unanimidad los Señores...
y... 2) REMOCIÓN DE LA CAUSAL DISOLUTORIA
PRODUCIDA. CONSIDERACIÓN DEL ESTADO DE
SITUACIÓN PATRIMONIAL. El presidente toma la
palabra manifestando que teniendo en cuenta que el
estatuto social había supeditado la vigencia de la
sociedad a la condición expresa que se disolvería si
caducaba o se extinguía la concesión del Hotel...
instalado en... y cuya explotación se había asignado a la
sociedad y que, a raíz de que dicha concesión se
extinguió efectivamente, se resolvió la DISOLUCIÓN de
la SOCIEDAD designando al Directorio actuante como
COMISIÓN LIQUIDADORA, esta comisión comenzó a
preparar la documentación necesaria para realizar el
activo y extinguir el pasivo social, tal como lo determinan
los arts. 103, 105 y siguientes de la ley 19.550. Que en
el ínterin y sin perjuicio de las tareas realizadas se ha
presentado la posibilidad de continuar con el desarrollo
de las actividades sociales dentro del mismo ramo o
rubro que la sociedad venía explotando, que analizada
la situación y teniendo en cuenta que aún no se ha
procedido a distribuir el activo y que el pasivo social se
encuentra debidamente previsionado, propone que se
proceda a la REMOCIÓN DE LA CAUSAL
DISOLUTORIA, suprimiéndola y se reingrese a la plena
vigencia. A tal efecto la Comisión ha girado a todos los
accionistas un estado de situación patrimonial que
justifica la viabilidad económica de la operación, sin
descontar que desde el punto de vista social ninguno de
los accionistas se ha retirado y todos han comprometido
su asistencia a esta asamblea de modo unánime. En
primer lugar pide que la Asamblea apruebe el estado de
situación patrimonial confeccionado el cual es conocido
por todos los accionistas debido a que fue girado con
suficiente antelación. Puesta a consideración el estado
mencionado es aprobado por unanimidad.
Seguidamente el Presidente pone a consideración la
moción de remover la causal disolutoria, eliminar la
condición que supeditaba la vigencia de la sociedad y
reingresar a la actividad plena de la sociedad. Luego de
un breve debate se aprueba por unanimidad.
Seguidamente se poner a consideración el tercer punto
del orden del día que dice: REFORMA DEL ARTÍCULO
TERCERO DEL ESTATUTO SOCIAL. El Presidente
pone a consideración de la asamblea, el proyecto de
reforma del artículo tercero del estatuto social el cual
también fue girado con antelación a los accionistas,
dejando constancia que el resto del articulado del
estatuto queda sin alteración alguna. Puesta a
consideración el proyecto se aprueba por unanimidad.
En consecuencia queda redactado el artículo

274 
 
TERCERO de la siguiente manera: "ARTÍCULO
TERCERO: Tiene por objeto la realización por sí, por
cuenta de terceros o asociada a terceros, tanto en el
territorio nacional como en el extranjero, de las
siguientes actividades: la explotación de toda clase de
instalaciones hoteleras, hospedajes,
alojamientos, apparts hoteles con todos sus accesorios
y expendios, residencias rurales, fincas o estancias
temáticas, recreos e instalaciones deportivas
complementarias. Para el cumplimiento de este objeto
la sociedad podrá realizar toda clase de actos, contratos
y operaciones que se relacionen directa o
indirectamente con el objeto social. Seguidamente se
pone a consideración el cuarto punto del orden del día
que dice: 4) CESACIÓN DEL ÓRGANO DE
LIQUIDACIÓN. ELECCIÓN DE NUEVO DIRECTORIO.
El presidente continúa su informe indicando que como
consecuencia de las resoluciones adoptadas en la
Asamblea cesa en su cargo y función la Comisión
Liquidadora y corresponde que sea elegido un nuevo
Directorio. El accionista... propone en primer término
aprobar la gestión de la Comisión y elegir un directorio,
por el término de... ejercicios, compuesto por tres
miembros titulares y uno suplente, mocionando los
nombres de TITULARES:...,... y... SUPLENTE:...
Puestas a consideración, ambas mociones se aprueban
por unanimidad. Inmediatamente los nominados
aceptan sus cargos y constituyen domicilio especial en...
Asimismo denuncian sus datos personales:... Además
por razones de economía de procedimientos los
Directores Titulares se distribuyen los cargos
nominando como PRESIDENTE a:...,
VICEPRESIDENTE a:... y DIRECTOR TITULAR a:...
Todos los designados prestan su conformidad. Por
último, antes de finalizar la Asamblea el Presidente
propone que el Directorio recientemente designado
realice todos los trámites necesarios para que se
inscriba esta remoción de causal disolutoria, reforma y
designación de autoridades en la Inspección General de
Justicia, autorizando a... para que pueda gestionar y
publicar los avisos correspondientes en el Boletín
Oficial. No habiendo más asuntos que tratar se levanta
la sesión, siendo las..., firmando los designados junto
con el Presidente en prueba de todo ello. LO
TRANSCRIPTO ES COPIA FIEL, CONSTE. LIBRO DE
DEPÓSITO DE ACCIONES Y REGISTRO DE
ASISTENCIA A
ASAMBLEA..." SÉPTIMO: APODERAMIENTO:...

CONSTANCIAS NOTARIALES...

275 
 
Deberán relacionarse el estatuto social constitutivo,
todas las reformas, la disolución por cumplimiento de la
condición impuesta y la designación de la Comisión
Liquidadora.

RENTA VITALICIA. CONTRATO ONEROSO

DOCTRINA

Esta figura, de muy escasa aplicación en nuestro medio, es regulada por los arts.
1599 a 1608 del Código Civil y Comercial de la Nación, por lo que el contrato es
nominado. A través de él, una persona que es propietaria de un bien se obliga a
transmitirlo a otra para que, a cambio, asuma la obligación de pagar una renta al
mismo transmitente o a un tercero a quien se quiere beneficiar. Esta obligación se
mantendrá durante todo el término de la vida de una persona, que puede ser el
mismo acreedor o un tercero.

Debe diferenciarse este contrato de aquel por el cual alguien se obliga a pagar
gratuitamente una suma a otra durante todo el término de la vida de alguno de los
dos, o aun de un tercero. Este es un supuesto de donación de una prestación
periódica y vitalicia a la que el código se refiere en el art. 1552. También debe
distinguirse de los supuestos de rentas vitalicias establecidas mediante actos de
última voluntad en cuyo caso se tratará de legados o de cargos impuestos a
herederos o legatarios.

Se aclara en la definición que el pago de la renta debe pactarse durante todo el


tiempo de la vida de una persona humana ya existente. Esta calificación, a tenor de
lo dispuesto en el art. 19, permite comprender el supuesto de una persona concebida
por nacer. Si el nacimiento se produce con vida el contrato surtirá efecto (art. 21).
De lo contrario, al considerarse que la persona nunca existió (art. 21), el contrato no
quedará perfeccionado por faltarle un elemento esencial.

El contrato es aleatorio por naturaleza ya que las ventajas y los sacrificios que de
él derivan dependen de un acontecimiento incierto: la duración de la vida de una
persona, del "cabeza de renta".

Por su función económica se lo califica como contrato de previsión.

276 
 
El contrato es oneroso ya que acarrea ventajas y sacrificios para ambas partes.
Sin perjuicio de este carácter, si quien transmite el bien lo hace con la finalidad de
que la renta se pague a un tercero y esta prestación no se hubiera convenido en
razón de otro contrato oneroso, el acto se rige en subsidio por las reglas de la
donación (art. 1600, Cód. Civ. y Com.), por lo que podrá estar sujeto a futuras
acciones de colación o reducción, según corresponda.

El contrato es formal ya que debe ser hecho por escritura pública, cualquiera sea
su objeto (art. 1601 Cód. Civ. y Com.). La formalidad es de carácter relativo ya que
la figura estaría alcanzada por las prescripciones de los arts. 964 y 1018 del Código
Civil y Comercial.

El contrato es bilateral (art. 966 Cód. Civ. y Com.) en la medida en que del mismo
surgen obligaciones recíprocas para ambas partes: para el constituyente de la renta
transmitir el bien objeto del contrato y para el deudor pagar la renta.

En virtud del carácter aleatorio del contrato, si el riesgo para el deudor de la renta
es inexistente porque al celebrarse el contrato el plazo de vida del cabeza de renta
se encontraba limitado por enfermedades terminales, el contrato será nulo (art.
1608, Cód. Civ. y Com).

Al redactar un contrato de este tipo debe garantizarse en forma adecuada el


derecho del acreedor de la renta el que, por revestir carácter meramente personal y
no gozar de privilegio alguno, se verá seriamente afectado en caso de insolvencia
de este.

En el ejemplo que proponemos hemos utilizado como medio de preservar el


derecho del acreedor que el dominio que se transmita al deudor de la renta se
encuentre afectado por un pacto comisorio expreso (art. 1086, Cód. Civ. y Com.).
De este modo el dominio adquirido por el deudor será revocable (art. 1965, Cód.
Civ. y Com.). Esto permitirá al acreedor de la renta, frente a un eventual
incumplimiento, resolver el contrato y recuperar el dominio del bien. Sin embargo,
esto será posible sólo en el caso de que el acreedor de la renta sea el mismo
constituyente. Si, en cambio, la renta se constituyera en favor de un tercero,
estaríamos frente a una estipulación a favor de terceros (art. 1027, Cód. Civ. y Com.)
en el cual el constituyente de la renta será el estipulante del contrato y el deudor, el
promitente, mientras que el acreedor de la renta no será parte en el contrato sino
sólo el beneficiario. En tal carácter solamente le corresponderá el derecho a
demandar el cumplimiento de la renta pero no la posibilidad de demandar la
resolución de un contrato del que no es parte.

Entendemos que en este caso la garantía más adecuada será la constitución de


una hipoteca sobre el mismo bien. Dado que, como consecuencia del carácter
aleatorio del contrato, se desconoce el monto que puede alcanzar el crédito del
acreedor, habrá que fijar a la hipoteca un monto máximo del gravamen estimativo
conforme lo prevé el art. 2189 del Código Civil y Comercial.

Tratándose de una transmisión onerosa estará gravada por el Impuesto a la


Transferencia de Inmuebles. Ello obligará a fijar un valor de plaza como base para
la determinación del Impuesto.

277 
 
BIBLIOGRAFÍA

ARMELLA, Cristina N., "Renta vitalicia y rentas periódicas no vitalicias vinculadas a


negocios jurídicos onerosos", Seminario Laureano Moreira n. 43, Academia
Nacional del Notariado, mayo de 2002.

CARMINIO CASTAGNO, José C., Proyecto de escritura de contrato oneroso de renta


vitalicia, Instituto Argentino de Cultura Notarial, Buenos Aires, 1984, p. 35.

GARDEY, Juan Alberto, "Renta vitalicia", Revista del Notariado, septiembre-


octubre de 1970, ps. 1581-1589, año 73, n. 713.

GASTALDI, José M. - CENTANARO, Esteban, Contratos aleatorios y reales,


Universidad de Belgrano, Buenos Aires, 1998.

GIRALT FONT, Jaime, "Contrato oneroso de renta vitalicia", Seminario Laureano


Moreira n. 51, Academia Nacional del Notariado, junio de 2006, ps. 19-22.

LAMBER, Rubén A., "La defensa de los derechos personalísimos a través de la


escritura pública y alguna de sus relaciones patrimoniales", Revista Notarial, n. 912,
p. 341.

LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F. P., El álea en los contratos: Contratos aleatorios en el


derecho civil, La Ley, Buenos Aires, 2002.

ZAGO, Jorge A., El contrato oneroso de renta vitalicia, Universidad, Buenos Aires,
1990.

JURISPRUDENCIA

CNCiv., Sala L, 27/5/2005 "S., A. G. c/ S., G. A.", LL del 19/9/2005, p. 6.

RENTA VITALICIA. CONTRATO ONEROSO

278 
 
INSTRUMENTO

...comparecen A y B... Intervienen ambos por sí y


exponen: Que vienen por la presente a celebrar un
contrato oneroso de renta vitalicia que reconoce los
antecedentes que se enunciarán y que se regirá por las
disposiciones del Capítulo 24 del Título IV del Libro
Tercero del Código Civil y Comercial de la Nación y, en
especial, por las cláusulas dispositivas del presente
contrato: I) ANTECEDENTES: 1. La señora A es
propietaria de una finca ubicada en la calle... de esta
ciudad. 2. A pesar de ser propietaria del referido bien,
de un valor significativo, la señora A carece de recursos
suficientes para atender sus necesidades. 3. Es
intención de la señora A continuar habitando en el
referido inmueble ya que ha constituido su vivienda
durante los últimos cincuenta años. 4. El señor B,
sobrino de A, se encuentra dispuesto a abonar a A una
renta mensual que le permita vivir holgadamente a
cambio de adquirir el dominio del inmueble. 5. De
cualquier modo, dado lo expresado en el punto 3 de
estos antecedentes, consideran conveniente que la
señora A continúe usando y gozando del bien mientras
viva.

La relación de antecedentes será de suma utilidad para


la interpretación del contrato ya que pone de manifiesto
la finalidad de las partes al contratar.

II) CLÁUSULAS
DISPOSITIVAS: PRIMERA: Definiciones: Constituyente
de la renta: A. Deudor de la renta: B. Cabeza de renta:
A. Beneficiaria de la renta: A.

Como hemos señalado, las partes del contrato de renta


vitalicia serán dos: quien transmite el capital (mueble,
inmueble, dinero, etc.) y quien, a cambio de ello, se
obliga a pagar la renta. Sin embargo, la figura
contractual permite que el plazo incierto durante el cual
se deba pagar la renta, que deberá ser siempre la
duración de la vida de una persona, se fije tomando en
consideración la vida del mismo beneficiario (como en el
ejemplo que desarrollamos), del deudor o de una tercera
persona. En este último caso, el "cabeza de renta" no
será parte en el contrato pero sí un tercero directamente
vinculado a él. También puede ocurrir que el

279 
 
constituyente de la renta no se convierta en acreedor de
esta sino que celebre el contrato en beneficio de otro,
para quien nacerá del contrato el derecho a la
percepción de la suma mensual. Es este un supuesto de
estipulación a favor de terceros (art. 1027, Cód. Civ. y
Com.), por lo que al aceptar el tercero el beneficio, se
constituye en acreedor del deudor de la renta. Si bien
este tercero no tiene que comparecer necesariamente al
acto, puede resultar conveniente que acepte en la
misma escritura, de modo de que su derecho quede
consolidado y no esté sujeto a una eventual revocación
por parte del constituyente de la renta que lo ha querido
beneficiar.

SEGUNDA: A transmite a B la NUDA PROPIEDAD,


reservándose el USUFRUCTO GRATUITO y VITALICIO
sobre una finca de su propiedad, ubicada...

Es requisito de la figura que el constituyente de la renta


se obligue a transmitir a la otra parte la propiedad de una
cosa. Si en virtud del contrato se transmitiese el dominio
del bien, el deudor de la renta se habría convertido en
propietario del mismo y, como consecuencia de ello,
podría disponerlo libremente. Dado el deseo de la
constituyente de la renta de seguir habitando en el bien,
parece conveniente que transmita sólo la nuda
propiedad como modo de proteger su derecho a
continuar usando y gozando del bien durante el término
de su vida.

TERCERA: Como contraprestación, B se obliga a


abonar a A durante todo el término de la vida de esta la
suma de... DÓLARES ESTADOUNIDENSES por mes, a
partir de ...

El art. 1599 del Código Civil y Comercial establece que


la contraprestación del deudor debe ser mensurable en
dinero por lo que podrá pactarse en moneda extranjera.
Se ha preferido una moneda estable dado que el
contrato es de larga duración. El monto de la renta debe
estar razonablemente proporcionado al valor del bien
que se recibe a cambio. Si bien el contrato es aleatorio
y, por tanto, el equilibrio entre las ventajas y los
sacrificios que este signifique para las partes se
encuentra sujeto a un acontecimiento incierto (la
duración de la vida del cabeza de renta), el álea debe
existir para ambas partes. Por tanto, si el monto de la
renta multiplicado por una expectativa razonable de vida
del beneficiario resultara irrisorio, podrá configurar el
requisito objetivo del art. 332 del Código Civil y

280 
 
Comercial para pedir la nulidad del contrato por lesión
subjetiva. Si el valor de la renta se viera afectado por
algún proceso inflacionario imprevisible, el acreedor
podrá invocar la teoría de la imprevisión (art. 1091, Cód.
Civ. y Com.).

CUARTA: Los servicios de la renta deben ser abonados


en el domicilio de la beneficiaria, del 1 al 5 de cada mes,
a partir del próximo mes de... QUINTA : Es condición
esencial de este contrato que la renta sea abonada en
la moneda convenida por lo que el deudor renuncia
expresamente al derecho que le confiere el art. 765 in
fine del Código Civil y Comercial....

Deberán incluirse las cláusulas habituales en contratos


en moneda extranjera. Ver al respecto las
consideraciones respecto del contrato de compraventa
de inmuebles.

QUINTA: La posesión del inmueble se transmite


por constituto possessorio, ya que la constituyente de la
renta continúa ejerciéndola a título de usufructuaria.

SEXTA: La falta de pago de uno de los servicios de la


renta dentro del plazo estipulado producirá la mora
automática y obligará al deudor de la renta a abonar a la
beneficiaria un interés punitorio calculado a una tasa
del... mensual. SÉPTIMA: El presente contrato de
constitución de renta vitalicia se sujeta a CLÁUSULA
RESOLUTORIA EXPRESA en los términos de art. 1086
del Código Civil y Comercial de la Nación. En
consecuencia, la falta de pago de tres períodos
continuados o cinco alternados facultará a la acreedora
a resolver este contrato, requiriendo al deudor la
restitución de la propiedad. Como consecuencia de este
pacto, el derecho de dominio que el deudor adquiere
sobre la nuda propiedad del inmueble reviste carácter
revocable en las condiciones del art. 1965 del Código
Civil y Comercial, por lo que la beneficiaria estará
facultada para exigir la restitución de la nuda
propiedad transmitida.

Debe tenerse en cuenta que el contrato de renta se


prevé habitualmente para un lapso prolongado durante
el cual el deudor puede devenir insolvente y, por ende,
el derecho del beneficiario convertirse en ilusorio. Por
tanto, es de fundamental importancia la constitución de
garantías. Podrá optarse por una fianza o por una
hipoteca, ya sea sobre el mismo u otro inmueble, en
cuyo caso, al no existir un crédito por un monto

281 
 
determinado, habrá que fijar el máximo de la garantía
hipotecaria de acuerdo con el art. 2189 del Código Civil
y Comercial. Dado el carácter aleatorio del contrato, no
resulta fácil fijar dicho tope, el que deberá determinarse
de acuerdo con el valor del inmueble.

OCTAVA: Para todos los efectos legales derivados del


presente, las partes se someten a la competencia de los
Tribunales de..., para lo que constituyen domicilios
especiales en... Estos domicilios sólo podrán ser
modificados por otros en el ámbito de la ciudad de..., que
sean comunicados a la otra parte por medio fehaciente.

CONSTANCIAS NOTARIALES:...

RENUNCIA DE HERENCIA

DOCTRINA

Dado que a nadie puede imponérsele la condición de heredero, toda persona a


favor de quien se ha deferido una herencia puede renunciar a la calidad de heredero.
Como es obvio, esto podrá realizarse solo después del fallecimiento del causante
(art. 1010 del Cód. Civ. y Com.) y hasta que la herencia haya sido aceptada en forma
expresa o tácita (art. 2298, Cód. Civ. y Com.).

La renuncia es un acto jurídico unilateral que debe ser otorgado por escritura
pública (art. 2299, Cód. Civ. y Com.). La norma permite además formalizarla por
acta judicial incorporada al expediente judicial, siempre que el sistema informático
asegure la inalterabilidad del documento. Debe señalarse que acta judicial es
aquella que se celebra con intervención de un funcionario investido de fe pública
judicial, habitualmente el secretario del juzgado y no un mero escrito agregado a las
actuaciones.

Tratándose de un acto unilateral, parecería absurdo pensar en un pacto por el


que las partes se han obligado a realizar la escritura pública por lo que entendemos
que no son de aplicación las normas de los arts. 969 y 1018 del Cód. Civ. y Com.

Entendemos que la renuncia de herencia importa una alteración en el patrimonio


del renunciante por lo que debe ser considerado un acto de disposición y, en
282 
 
consecuencia, requerirse la capacidad suficiente para ello. Por tanto, los menores
emancipados no podrán otorgar la renuncia de herencia sin contar para ello con
autorización judicial (art. 29, Cód. Civ. y Com.).

La renuncia por parte de un concursado y fallido no será oponible a los acreedores


del concurso.

A diferencia de la cesión de derechos hereditarios (que, por otra parte, no hace


perder al cedente la calidad de heredero), la renuncia no se otorga a favor de
alguien. El renunciante abdica de su derecho y será tratado como si nunca hubiese
sido llamado a la herencia (art. 2301, Cód. Civ. y Com.). En consecuencia, la
sucesión se realiza como si el renunciante nunca hubiera sido heredero, por lo que
los restantes herederos acrecerán sus porciones en el acervo hereditario y, en su
caso, en su responsabilidad respecto de la deudas del causante. El mismo art. 2301
dispone que en caso de renunciase abre el derecho de representación. La renuncia
surte efecto retroactivo al deceso del de cujus, por lo que desde este momento se
considerarán acrecidas las porciones de los restantes sucesores.

El heredero renunciante podrá retractar su manifestación mientras no haya


caducado el derecho de opción, es decir el derecho a aceptar la herencia (art. 2300,
Cód. Civ. y Com.), lo que ocurrirá al plazo de diez años de la apertura de la sucesión
(art. 2288, Cód. Civ. y Com.) y la herencia no haya sido aceptada por otros
herederos ni se haya puesto al Estado en posesión de los bienes.

BIBLIOGRAFÍA

CAUSSE, Jorge R., "Dictámenes de la Asesoría Notarial Personalizada: renuncia a


la herencia. Forma. Renuncia producida en expediente judicial. Alcance. Su eventual
ratificación. Procedencia. Venta posterior. Tracto abreviado", Revista Notarial, n.
944, p. 195.

IÑIGO, DELIA B., "Aspectos formales de la renuncia a la herencia (Una cuestión


controvertida)", LL 1995-C-115.

LAMBER, Rubén A., "La renuncia de derechos en general: Derechos presentes


(actuales, eventuales, condicionales) o futuros. Onerosidad o gratuidad.
Metamorfosis jurídica: actos unilaterales o bilaterales. Forma. Efectos entre partes
o terceros", en Revista Notarial, n. 950, Colegio de Escribanos de la Provincia de
Buenos Aires, La Plata, enero-abril de 2005, ps. 271-325.

SALERNO, Marcelo U., "La renuncia a la herencia y la prescripción


extintiva", DJ 1997-2-345.

XANTHOS (pseud.), "De la aceptación y renuncia de la herencia.: Los plazos, su


naturaleza y efectos frente a los coherederos. Ocupación de los bienes y
compensación a los coherederos no ocupantes", LL 1999-E-459.

283 
 
JURISPRUDENCIA

CNCiv., Sala B, 2/7/1998, "Safly S.A. c/ Petro Gol S.A. y otros", LL 1999-A-173.

CNCiv., sala G, 1/9/2003, "Maragna, Juan Manuel s/sucesión", ED, año 41, n.
10857, ps. 3-4.

CNCiv., Sala M, 14/3/1994, "Caride, Josefina", JA, 1995-III-646.

SCBA, 31/5/1994, "Insussarry, Antonia s/ Sucesión testamentaria", JA 1995-I-650 -


ED 160-403.

CCiv. Com 2º, Sala 1, La Plata, 20/6/1995, "Saravia del Milagro s/ Sucesión", Juba7
B254248.

RENUNCIA DE HERENCIA

INSTRUMENTO

... comparece A... Interviene por sí y expone:

PRIMERO: Que en su calidad de hijo es heredero de


B..., fallecido en... el ...

SEGUNDO: Que dado que desde hace muchos años no


mantiene relación alguna con su familia viene por la
presente a RENUNCIAR a dicha herencia.

284 
 
SERVIDUMBRES

DOCTRINA

El Código Civil y Comercial de la Nación (art. 2162) define a la servidumbre


como el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular
del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble ajeno. La utilidad
puede ser de mero recreo. El art. 2163 establece que la servidumbre puede tener
por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno. Por tanto se trata de
un derecho real sobre cosa ajena (art. 1888, Cód. Civ. y Com.).

Podemos entonces señalar los elementos propios de este derecho real:


recae sólo sobre inmuebles, el inmueble debe ser ajeno ya que tratándose de un
desmembramiento del dominio no se admite que se pueda constituir sobre un
inmueble propio; el derecho debe facultar a conceder una utilidad sobre el inmueble
gravado lo que puede implicar que se impida que el propietario ejerza alguna
facultad que en calidad de propietario le corresponde sobre el bien. La servidumbre
puede consistir, en definitiva, en un no hacer (no construir para dejar correr el agua
del predio vecino) —servidumbre negativa según el art. 2164 del Cód. Civ. y Com.—
o dejar que otro haga (servidumbre de paso) a la que el mismo art. 2164 califica
como servidumbre positiva.

La clasificación de las servidumbres en reales o personales había generado una


polémica doctrinaria durante la vigencia del código derogado. Hoy la consagra
especialmente el art. 2165 del Cód. Civ. y Com. La servidumbre es personal si se
constituye a favor de una persona determinada. En ese caso el plazo máximo será
el de la vida de esa persona pudiéndose fijar un plazo menor. Esta servidumbre no
se transmite mortis causa ni tampoco a los sucesores a título singular en la
titularidad del predio, por ejemplo al comprador. Por el contrario la servidumbre real
se constituye a favor del predio dominante con prescindencia de quien sea su
propietario. Este tipo de servidumbre se presume perpetua y se transmite junto con
el predio dominante o el predio sirviente, cualquiera sea el título por el que se los
transfiere. Si la servidumbre personal se constituye a favor de varias personas, el
fallecimiento de una de ellas la extingue a su respecto, salvo que se haya
establecido derecho de acrecer (art. 2167, Cód. Civ. y Com.).

De cualquier modo, la servidumbre siempre supone la existencia de dos predios:


uno dominante y otro sirviente, y el derecho real va a vincular a ambos fundos, sin
perjuicio de que el ejercicio del derecho corresponderá siempre a quien sea el titular
del predio dominante.

El Código Civil y Comercial eliminó las clasificaciones contenidas en el código


derogado en servidumbres continuas y discontinuas y aparentes y no aparentes.

Durante la vigencia del código anterior se distinguía entre servidumbres típicas,


que eran las que tenían una regulación específica en la ley: de tránsito, de

285 
 
acueducto, de recibir las aguas de los predios ajenos, de sacar agua; y las atípicas,
que eran aquellas que, careciendo de normativa especial, podían ser establecidas
en el ejercicio de la autonomía de la voluntad. El Código Civil y Comercial elimina
toda regulación respecto de una servidumbre en particular y se limita a establecer
normas generales, por lo cual desaparece toda clasificación al respecto. Debe
tenerse en cuenta también al configurar el documento mediante el cual se constituya
la servidumbre que esta puede someterse a plazo o a condición, ya sea suspensiva
o resolutoria (art. 2171, Cód. Civ. y Com.).

Las servidumbres reconocen habitualmente como título un contrato gratuito u


oneroso, presumiéndose la onerosidad (art. 2170). El art. 1891 del Cód. Civ. y Com.
dispone que las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos
sin que su titular ostente la posesión. A su vez, el art. 1892 establece que el primer
uso es el modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva. Expresamente
se prohíbe a los jueces constituir o imponer la constitución de una servidumbre (art.
2169, Cód. Civ. y Com.).

La forma para la constitución es la escritura pública por aplicación del art. 1017,
inc. a. Se trata de una formalidad relativa por lo que en caso de haberse celebrado
el título de la servidumbre por instrumento privado regirán los arts. 969 y 1018.

Debe tenerse en cuenta que los predios que se vinculen mediante servidumbre
deben ser siempre de distintos propietarios, lo que surge del art. 2163 al imponer
como requisito del objeto que se trate de un inmueble ajeno. Esto aplica el
principio nemine res sua servit, es decir que quien es titular de dominio de un bien
no puede tener otro derecho sobre este. Al respecto, el Código Civil y Comercial ha
eliminado como modo de constitución de la servidumbre el destino del padre de
familia, lo que originaba cierta confusión.

Hemos visto en la práctica profesional que algunos organismos administrativos


exigen como requisito para aprobar determinados destinos que el propietario de dos
fundos los vincule mediante servidumbre, lo que no es posible en nuestro sistema
jurídico.

BIBLIOGRAFÍA

ALLENDE, Guillermo L., Tratado de las servidumbres, Abeledo Perrot, Buenos


Aires, 1963.

BUENO RUIZ, Antonio, "Servidumbre prediales", Revista del Notariado, n. 758, p.


437.

CÚNEO, María Martha, "Servidumbre y restricción. Aspectos registrables", Revista


Notarial, n. 946, p.635.

286 
 
ORELLE, José M. R., "Aplicaciones modernas de las servidumbres prediales",
Seminario Laureano Moreira n. 40, Academia Nacional del Notariado, octubre de
2000.

JURISPRUDENCIA

CNCom., Sala C, 16/6/1998, "Sanatorio Güemes, S.A. s/ Quiebra s/Concurso


especial por Selebrinsky de Barón, Susana", ED 183-35.

CNCiv., Sala B, 19/7/2006, "Vilar, Jorge W. c/ Consorcio de Prop. Superí


1860/63/64/66/68", LL del 30/11/06, p. 4.

CCiv. Com. 1ª, Sala 1, Mar del Plata, 1/8/1989, "Consorcio J., Ramos 3119 c/
Edificadora Maral s/ Nulidad de reglamento", Juba7 B1350799.

CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE TRÁNSITO

INSTRUMENTO

...comparecen A, B y C... Intervienen por sí y


exponen: PRIMERO: A es propietario de una fracción
de campo ubicada... A este inmueble se lo denominará
en lo sucesivo "predio dominante". SEGUNDO: B es
propietario de una fracción de campo ubicada... A este
inmueble se lo denominará en lo sucesivo "predio
sirviente". TERCERO: Las partes acuerdan
CONSTITUIR una SERVIDUMBRE REAL de
TRÁNSITO, en la cual el inmueble de propiedad de A,
descripto en el artículo primero, revestirá el carácter de
FUNDO DOMINANTE y el inmueble de propiedad de B,
descripto en el artículo segundo, revestirá el carácter de
FUNDO SIRVIENTE.

287 
 
En este caso la servidumbre de tránsito se constituye
por contrato, por lo que es de carácter convencional, por
oposición a la forzosa, que otorga el art. 2166 del Cód.
Civ. y Com. a quien es propietario de una heredad que
no tiene comunicación con la vía pública. Se trata de una
servidumbre real (art. 2165, Cód. Civ. y Com.) porque
así lo establece el contrato, lo que implicará que se
transmitirá a los futuros titulares de ambos predios.

CUARTO: El propietario del fundo dominante o


cualquier persona a la que este ceda el uso de dicho
fundo, a cualquier título o a quienes estos lo permitan,
tendrán derecho a transitar libremente por el predio
sirviente desde su límite sud hacia la ruta
nacional... QUINTO: El titular del predio dominante
podrá utilizar la servidumbre que por la presente se
constituye para el tránsito, durante las veinticuatro horas
del día, de personas, animales y vehículos vinculados
con la explotación ganadera que desarrolla, quedándole
prohibido utilizarla para cualquier otro fin. SEXTO: Este
derecho podrá ejercerse por una calle de diez metros de
ancho, que se extenderá sobre el rumbo oeste del
predio sirviente. Se agrega a la presente un croquis del
que resulta la traza de la calle por la que podrá ejercerse
el derecho de paso.

Como es obvio, resulta habitual delimitar el espacio


material por el que se ejercerá la servidumbre.

SÉPTIMO: El propietario del fundo dominante se obliga


a, dentro del plazo de treinta días de la fecha, delimitar
con alambrado de cinco hilos la franja de terreno por la
que se ejercerá la servidumbre. OCTAVO: Será a cargo
exclusivo del propietario del predio sirviente el
mantenimiento de la calle y del alambrado que la
delimite.

Aun cuando esto no se hubiese pactado, el art. 2176 del


Cód. Civ. y Com. faculta al propietario de la heredad
dominante a ejecutar todos los trabajos que sean
necesarios para el ejercicio y conservación de la
servidumbre y le impone la obligación de soportar los
costos que esto origine. No hay inconveniente en
establecer un pacto en contrario.

NOVENO: En caso de que se produzca la división del


predio dominante en varias parcelas, la servidumbre
podrá ser ejercida sólo por el titular de la parcela en la
que se encuentre el acceso a la calle por la que se

288 
 
efectúa el paso, sin que pueda ser aprovechada por los
titulares de las demás parcelas resultantes de la
subdivisión. DÉCIMO: Esta servidumbre se extenderá
por un plazo de... AÑOS, contado desde la fecha de este
contrato. Sin perjuicio de ello, la servidumbre que por
este acto se constituye queda sujeta a la condición
resolutoria de que, transcurridos dos años desde la
fecha de este contrato, el propietario del fundo sirviente
transmita el dominio de este a cualquier título. En
consecuencia, si ello ocurre, el adquirente notificará tal
circunstancia al propietario del predio dominante, quien
deberá cesar en el ejercicio del derecho de tránsito
dentro de los treinta días de su notificación. Vencido
dicho plazo, el propietario del fundo dominante queda
facultado para impedir el ejercicio del derecho de
tránsito mediante el cierre del acceso a aquel.

La servidumbre podrá ser perpetua o estar sujeta a


plazo (art. 2166, Cód. Civ. y Com.). Es posible sujetarla
a cualquier modalidad (art. 2171, Cód. Civ. y Com.). En
este caso se le ha fijado un plazo y además una
condición resolutoria. No habría inconveniente en que
esta fuera suspensiva. Si se hubiese omitido el plazo,
tratándose de una servidumbre real, se habría
interpretado que la servidumbre era perpetua (art. 2165,
Cód. Civ. y Com.).

UNDÉCIMO: Como contraprestación por el derecho real


que por la presente se constituye, el propietario del
fundo dominante se obliga a pagar al del sirviente la
suma de... por cada año en el ejercicio del derecho. Este
canon deberá ser abonado por año adelantado, en el
domicilio del acreedor, entre el... y el... de cada año. En
este acto el señor B abona al señor A la suma de...,
importe por el cual A le otorga por este instrumento
suficiente recibo. Si el derecho se extingue antes del
vencimiento del plazo por haberse cumplido la condición
resolutoria pactada en el artículo octavo, el titular del
fundo sirviente deberá restituir la porción del canon
anual que corresponda al período no gozado.

Respecto del pago en efectivo es aplicable el dec.


22/2002 dado que el pago se efectúa en oportunidad de
constituirse un derecho real sobre inmueble.

DUODÉCIMO: C, casada en primeras nupcias con A,


con régimen de ganancialidad, presta su asentimiento
para este acto en los términos del art. 470, inc. a,
del Código Civil y Comercial de la Nación.

289 
 
CONSTANCIAS NOTARIALES:...

CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE VISTA

El ejemplo supone dos parcelas ubicadas en zona montañosa, entre las cuales
se constituye una servidumbre de vista para asegurar a la ubicada en el sector más
elevado la posibilidad de observar el paisaje.

INSTRUMENTO

...comparecen, por una parte A por la otra, el señor B y


su esposa C... Intervienen todos por sí y exponen: I): El
señor A es propietario de una parcela de terreno ubicada
en..., la que según plano..., se designa... II) El señor B
es, a su vez, propietario de una parcela de terreno
vecina a la anterior, la que según plano..., se
designa... III) Al adquirir la parcela de su propiedad el
señor A ha tenido especialmente en cuenta la vista que
desde ese inmueble se tiene hacia el Lago... En
consecuencia, y dada la distribución de los lotes, a fin
de mantener esa vista es necesario restringir la
posibilidad de edificar sobre la parcela
designada... IV) Con la finalidad de garantizar la
mencionada restricción, ambos propietarios acuerdan
constituir derecho real de servidumbre entre ambas
parcelas, conforme arts. 2162 y subsiguientes del
Código Civil y Comercial y las siguientes
cláusulas: PRIMERO: DEFINICIONES: Se denomina
FUNDO "D" (dominante) a la parcela..., antes descripta.
Se denomina FUNDO "E" (sirviente) a la parcela..., que
también ha sido descripta. SEGUNDO: B constituye
DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE PERPETUA de
VISTA, en la cual el FUNDO D revestirá el carácter de
fundo dominante y el FUNDO E, el de fundo
sirviente. TERCERO: En virtud de la servidumbre que
por este acto se constituye, el actual propietario del
FUNDO E o quien lo suceda en su derecho a cualquier

290 
 
título, ya sea universal o particular, o quien ocupe la
parcela a cualquier título, deberá abstenerse de
construir, clavar, plantar o forestar a una altura mayor de
DOS METROS CINCUENTA CENTÍMETROS sobre el
nivel del centro de la calle que separa ambos fundos, en
el área de... metros cuadrados, que se indica en el
croquis que como anexo 1 y que, firmado por las partes,
se adjunta a la presente. CUARTO: La falta de
cumplimiento de las obligaciones que esta servidumbre
implica facultará al titular a cualquier título del predio
dominante a: a) Exigir la inmediata eliminación de las
construcciones o cualquier otro elemento que supere la
altura permitida. Todo trabajo que ello implique será por
cuenta exclusiva del titular del predio sirviente. b) Exigir
la indemnización de los daños y perjuicios que el
incumplimiento le ocasionaren; en tal caso deberá
valorarse de manera especial la importante influencia
que en el valor de venta del fundo dominante tiene la
posibilidad de contar con vista al lago y el daño moral
originado por la privación de esta. QUINTO: Las partes
han acordado que el propietario del FUNDO D abone al
del FUNDO E, en concepto de contraprestación por la
servidumbre que por la presente se constituye, la suma
de... PESOS, importe que el propietario del FUNDO E
recibe en este acto, en dinero efectivo, ante mí, por lo
que otorga por este mismo instrumento suficiente
recibo. SEXTO: La señora C, casada en primeras
nupcias con B con régimen de ganancialidad manifiesta,
que presta para este acto su asentimiento en los
términos del art. 470, inc. a, del Código Civil y Comercial
de la Nación..

CONSTANCIAS NOTARIALES:...

SINDICACIÓN DE ACCIONES

DOCTRINA

291 
 
Generalidades

Es frecuente que todos o parte de los accionistas componentes de una sociedad


adviertan la conveniencia de concertar en forma ordenada y anticipada los diversos
intereses comprometidos, planificando, de tal modo, con antelación a las reuniones
sociales, la orientación de las decisiones que se adopten y el modo del ejercicio de
derecho de voto, atento que este último es un elemento insustituible para formar la
voluntad social.

Para obtener esa finalidad se acude a medios contractuales, concertados entre


los propios accionistas interesados, de carácter parasocial por cuanto no integran
las cláusulas del estatuto, que permitan instrumentar la forma y el sentido en que se
concretará el voto indicado.

La cuestión ofrece ciertas dificultades cuando se trata de definir la magnitud y


alcance del convenio. Cabe plantearse, consecuentemente, hasta qué punto puede
admitirse la licitud de una convención que determina que cierto número de
accionistas se reúnan con antelación a la celebración de la asamblea y acuerden
votar todos en un determinado sentido. Prima facie, parecería que con este
procedimiento el accionista estaría declinando un derecho fundamental derivado de
la calidad de accionista, como es la de resolver en forma libre y espontánea todas
las materias sometidas a consideración de la asamblea y después de haber recibido
toda la información necesaria y deliberado suficientemente sobre los aspectos
sometidos a decisión. De tal manera, convertir en obligatorio el sentido del voto
podría ser interpretado como una convención que vulnera esenciales derechos
vinculados a la propia condición social y al principio de libertad de resolución.

Sin embargo, cabe anticipar que, en la generalidad de los casos, estos acuerdos
no se fundamentan en situaciones arbitrarias, sino en la real necesidad de concretar
un sentido a la inversión realizada y asegurar una dirección a la conducción de la
empresa en aras del interés de una generalidad.

Una de las primeras cuestiones planteadas por la doctrina es resolver si mediante


este convenio se procura establecer una sindicación de acciones o de accionistas.
La diferencia no es menor, pues si se interpreta que el objeto de la sindicación son
las acciones, el convenio obligará a quien fuere titular o poseedor de la acción
durante todo el tiempo de duración, mientras que si se considera que sólo los
accionistas son los obligados por la sindicación, el vínculo solamente obliga al titular
de la acción y cesa cuando este transmite la acción. En este sentido, quien la
adquiere no resultará obligado por las convenciones celebradas por el tradens.

Este aspecto no fue descuidado en la doctrina ya que al destacar la relación


personal que se conforma y la presencia de la calidad intuitu personae de sus
miembros, en cierta manera está definiendo que son los accionistas quienes
precisamente quedan vinculados entre sí por medio de dicho convenio y, por lo
tanto, quedan marginados quienes fueren cesionarios o adquirentes de las acciones,
salvo que acepten los términos concertados.

292 
 
Concepto. Características

El pacto de sindicación de acciones puede concebirse como un contrato


pluripersonal mediante el cual los accionistas se obligan recíprocamente a votar en
un mismo sentido o se obligan a entregar todas las acciones propias a un gerente
común con mandato irrevocable, para que este lleve a cabo la actuación que se
acuerda por mayoría.

Hay coincidencia general en que se trata de un contrato plurilateral, accesorio y


parasocial.

La configuración como contrato plurilateral permite entender que si bien en su


concertación intervienen una pluralidad de sujetos, no intercambian prestaciones
entre sí y el objetivo de su reunión es, simplemente, obtener un interés común. De
esta manera, sus participantes podrán adherirse o egresar, sin que por ello se
modifique la estructura contractual conformada.

Rigen, al respecto, todas las consecuencias y efectos propios de un contrato


plurilateral, entre los cuales se destaca que la nulidad del vínculo que afecte a uno
de los miembros no ocasiona la nulidad, anulación o resolución del contrato, tal cual
establece el art. 16 de la Ley General de Sociedades.

Es accesorio, ya que debe su razón de ser a la existencia de la sociedad y al


funcionamiento de esta. Es parasocial por cuanto la sociedad no interviene, no es
parte, es ajena a su desenvolvimiento y no lo controla.

El pacto obliga solamente a quienes fueron parte de él; su celebración no significa


formación de la voluntad social, ni conforma la expresión de la voluntad social en
asamblea. Tampoco constituye una asamblea especial de accionistas, ya que para
que esta última tenga lugar deben existir en la sociedad categorías de acciones con
derechos diferentes, amén de que su régimen, convocatoria y efectos se regulan por
las disposiciones de la Ley General de Sociedades y las estipulaciones estatutarias
pertinentes.

Licitud del pacto

Quienes sostienen la licitud del pacto de sindicación argumentan que:

a) el voto no es un deber del accionista sino un derecho concedido


en su propio interés particular;

293 
 
b) no hay disposición vigente que declare la nulidad o imposibilidad
de celebrar estos convenios;

c) la participación del socio en las decisiones de la sociedad


solamente está subordinada a la licitud de la causa;

d) es suficiente que el convenio solamente afecte los derechos


disponibles del socio y no se persiga un objeto ilícito;

e) las limitaciones voluntarias que los accionistas efectúen al derecho


de voto no afectan en sí mismo al derecho de voto.

Sin embargo, sin cuestionar la factibilidad en sí de la convención, en doctrina se


indica que la ilicitud puede resultar en los hechos, por el futuro desenvolvimiento del
sindicato en función del fin perseguido o por ser utilizado para encubrir actos
prohibidos por la misma ley de sociedades.

Las principales objeciones a la licitud del sindicato radican en que el fundamento


de las reuniones sociales es permitir que cada socio se forme espontáneamente un
criterio y en este sentido emita su voto. Si mediante este acuerdo parasocial se
desnaturaliza la celebración de la asamblea, cabría entender que este sería nulo. El
voto es al mismo tiempo un derecho y un deber, al servicio del interés social, por lo
tanto, la disposición lisa y llana del derecho de voto devendría en imposible.

Sin embargo, quienes se alinean en la defensa del instituto insisten en reconocer


que el voto básicamente es un derecho del accionista y, por ello, es factible
reconocer la existencia de realidades extrasociales que no se opongan al interés
social, entre ellas, sostener absolutamente que no pueda ser posible preordenar la
adopción de resoluciones.

Al ser el voto un acto que se emite primeramente en interés del socio, el pacto
es res inter alios para la sociedad. Por supuesto, el límite del pacto se encuentra en
donde colisione con el interés común de los socios dentro de la esfera social, en
caso de permitir el ejercicio de posiciones abusivas o un abuso ilícito del poder que
la sindicación confiere.

Modalidades

Comúnmente, son conocidas dos expresiones de estos sindicatos; los de voto y


los de bloqueo. Con acierto se ha declarado que el sindicato de voto lleva
necesariamente al sindicato de bloqueo como forma efectiva de conseguir el
objetivo, porque bastaría que se transmitieran las acciones para eludir el
compromiso de votar en determinado sentido.

La jurisprudencia ha concebido que el sindicato de voto es aquel que persigue


desarrollar una determinada política de dirección, creando normativamente una

294 
 
situación favorable al interés social. Generalmente se obtiene el efecto imponiendo
un criterio en la asamblea, aunque pueden darse otras expresiones.

Por otra parte, el sindicato de bloqueo es aquel que somete al sindicato a una
serie de procedimientos antes de desprenderse de la titularidad de las acciones o
de transferirlas.

Los sindicatos tienen efectos relativos por cuanto si alguien viola las
convenciones celebradas, el voto expresado en la asamblea no será nulo, sin
perjuicio de las cláusulas penales a imponer a los infractores y que resulten
operativas, según el alcance de la convención.

Carencia de regulación legal

La ley 19.550 no ha tratado el instituto. Los autores entendieron que no se trataba


de un acuerdo o convenio que integrara, en sí mismo, el régimen legal societario y
destacaron que su licitud o legitimidad estaban fundamentadas en las finalidades
que se procuren obtener mediante su celebración, para lo cual bastaban las normas
generales de derecho (art. 279 y 1003 del Cód. Civ. y Com.) y las propias de la Ley
General de Sociedades.

Utilidad de los acuerdos

La utilidad del pacto queda demostrada en tanto consolida la actividad de la


empresa y permite la continuidad de los administradores evitando cambios
fluctuantes, lo cual facilita la canalización de inversiones que requieren permanencia
o perseverancia en la gestión.

Ello no evita que la existencia de estos sindicatos pueda lesionar los derechos de
los accionistas no sindicados o conducir a las sociedades a figuras que, como
los cartels y trusts, son reprimidas por la legislación penal económica.

El fenómeno en cuestión debe ser diferenciado de los sindicatos financieros, cuya


finalidad se encuentra alejada de influir en el desenvolvimiento de la sociedad
anónima, atento que se convierten en suscriptores iniciales de una emisión de
acciones de la sociedad para luego venderlas a los interesados en efectuar una
inversión, o actúan como intermediarios entre la oferta y la demanda obteniendo
como lucro la diferencia entre los precios de compra y colocación de los títulos.

También se reconoce la existencia de sindicatos que tienen por objeto evitar altas
y bajas de las cotizaciones de determinados títulos.

295 
 
El sindicato de mando

Como se ha señalado anteriormente, su finalidad consiste en influir en la


conducción de la sociedad mediante el ejercicio del derecho de voto en un sentido
preestablecido.

Pueden ofrecer las siguientes modalidades:

a) con o sin depósito de los títulos en resguardo;

b) para la generalidad o sólo para determinadas categorías de


acciones;

c) con el compromiso de entregar el título al sindicato para que un


representante específico vote en la asamblea, por los sindicados, o
con el compromiso de concurrir personalmente y votar en la
asamblea en un sentido u otro o confiriendo poder al representante
para ejercer el derecho de voto;

d) para un acuerdo social o para un lapso determinado.

El sindicato de bloqueo

Es el pacto mediante el cual se establecen limitaciones y condicionamientos a la


transmisibilidad de las acciones de los sindicados a terceros no integrantes de este,
otorgando, o no, derecho de preferencia a los demás integrantes. Generalmente, el
bloqueo es condición esencial para un correcto funcionamiento del sindicato de
mando.

El bloqueo puede obtenerse sin tener que recurrir al pacto, mediante


disposiciones contractuales o estatutarias, conforme las disposiciones de los arts.
152 y 214 de La ley General de Sociedades.

Declaraciones jurisprudenciales

296 
 
Se ha sostenido la validez del convenio de sindicación de acciones mediante el
cual un grupo de accionistas puso fin a sus diferencias, concediendo legitimidad a
las decisiones adoptadas por quienes representaban la mayoría absoluta de votos,
comprometiéndose al cumplimiento de un programa de acción conjunto, en virtud
del cual se implementó la distribución de los cargos del directorio y ejecutivos entre
los grupos de accionistas.

Los pactos de sindicación de acciones son reprochables en la medida en que


generan daños por estar inspirados en intereses extrasociales. El silencio de la
Comisión Nacional de Valores, el Banco Central y la Bolsa de Comercio de Buenos
Aires ante el pacto de sindicación de acciones autoriza a presumir que no merecía
reparos en el amplio marco del poder de policía que le corresponde.

Se debe calificar como contrato de sindicación de acciones al convenio con


arreglo al cual las partes aportan a un fondo común las acciones de que son
propietarios o representantes y, en orden a ese aporte, se acomodan la designación
y distribución de cargos en el directorio y la sindicatura. También se acuerda que
todas las acciones que los firmantes adquieran en el futuro se incorporen al fondo
común.

Los pactos de sindicación de acciones son considerados como contratos


parasociales, pero es de destacar que se celebran con el propósito de gravitar sobre
la sociedad y su actividad El pacto atípico de sindicación de acciones no configura
sociedad mercantil, pero aparece claro que coloca a los pactantes en la situación de
partícipes en una empresa común.

BIBLIOGRAFÍA

ASCARELLI, Tullio, Sociedades y asociaciones comerciales, Ediar, Buenos Aires,


1947.

MASCHERONI, Fernando, La sindicación de acciones y la formación de la voluntad


social, Universidad Católica de Salta, Salta, 1989.

PEDROL, Antonio, "La anónima actual y la sindicación de acciones", Revista de


Derecho Privado, Madrid, 1969.

SASOT BETES, Miguel A. y ot., Acciones, bonos, debentures y obligaciones


negociables, Ábaco, Buenos Aires, 1985.

JURISPRUDENCIA

297 
 
CNCom., Sala C, 22/9/1982, "Sánchez Carlos J. c/ Bco. de Avellaneda SA y ots.",
LL 1983-B-257, con nota de Guillermo E. Matta y Trejo.

CNCom., Sala D, 30/5/1984, "De Elizalde de Granbourne Silvia A. M. y otro c/


Claypole Jorge R. y otro", ED 110-377.

CNCom., Sala E, 23/6/1995, "NL Argentina SA c/ Bull Argentina S.A. y ot.", LL 2000-
A-548.

CNCom., Sala C, 14/4/1997, "Mansilla Jacinto c/ Sindicato de accionistas de T.A.P.


S.A.", LL 1997-E-1066.

SINDICACIÓN DE ACCIONES

INSTRUMENTO

...comparecen A, B, C y D... Intervienen por sí y


exponen: Que por este acto constituyen
un "SINDICATO DE ACCIONISTAS" de voto o mando y
bloqueo, con el objeto de ejercer los derechos
accionarios en forma conjunta, para colaborar en el
buen desenvolvimiento administrativo de la sociedad,
con sujeción a las siguientes condiciones: PRIMERO:
Individualización. Carácter. Término de duración. Este
sindicato se constituye entre todos los comparecientes
en su calidad de accionistas de la sociedad constituida
bajo la denominación de "X S. A." con domicilio en...,
inscripta en la Inspección General de Justicia el... El
sindicato tendrá por objeto regular un sistema para la
adopción de resoluciones sociales y ejercer el derecho
de voto en forma uniforme y establecer restricciones a
la transmisibilidad de las acciones. El término de la
sindicación será de... años a contar del día de la fecha.
Queda constituido sobre las acciones de que son
titulares todos los comparecientes, así como las que
puedan corresponderles en lo sucesivo por dividendos,
suscripciones, etcétera. Los sindicados se obligan a
votar y votarán, efectivamente, en el mismo sentido en
todas las asambleas ordinarias y extraordinarias de la
sociedad.

298 
 
Resulta de gran utilidad incluir una introducción que
explicite los motivos y finalidades del acuerdo. Esa
enunciación de propósitos contribuye a interpretar las
cláusulas y contenidos y permite valorar el principio de
buena fe que las partes deben mantener incluso en la
ejecución. De todas maneras, en el texto del artículo
primero se determina que el sindicato se constituye para
ser de mando y de bloqueo al mismo tiempo.

SEGUNDO: Integrantes del Sindicato: Integran este


sindicato las siguientes acciones y accionistas de la
sociedad, que representan el... por ciento del capital
social...

Debe individualizar las acciones comprometidas en el


pacto, a qué accionistas pertenecen, clases, números,
cantidad, valor nominal y votos que confieren.

TERCERO: Órganos del sindicato. A fin de regular el


funcionamiento del sindicato, se crean los siguientes
órganos: A) Comité Ejecutivo, b) Asamblea de los
sindicados, c) Representantes. CUARTO: El Comité
Ejecutivo: La dirección del sindicato estará a cargo de
un Comité Ejecutivo integrado por... miembros, que
durarán en sus cargos... de ejercicios. Los miembros del
primer Comité Ejecutivo son designados en este
instrumento. Las designaciones que en el futuro
corresponda realizar, por renuncia, remoción,
fallecimiento, incapacidad declarada o cualquier otra
causa, serán adoptadas por la asamblea de sindicados
por mayoría de votos presentes. El Comité Ejecutivo se
reunirá una vez cada tres meses como mínimo. Para
sesionar, el Comité deberá mantener un quórum no
inferior a la mayoría absoluta de sus integrantes. Las
decisiones se adoptarán por mayoría. Cada integrante
dispone de un solo voto. En su primera reunión deberán
designar un presidente y un vicepresidente, que
reemplazará al primero en caso de licencia,
impedimento o ausencia. Se deberá llevar un libro de
actas, en el cual se asentarán las resoluciones que se
adopten. Corresponde al Comité Ejecutivo decidir sobre
los siguientes temas: fijar los honorarios de los
directores dentro de lo previsto en la ley 19.550, la
distribución de los dividendos, los aumentos del capital
social y toda otra decisión que requiera la administración
y buena marcha de los negocios de la sociedad, como
también resolver el sentido del voto en las asambleas
que se convoquen en la sociedad, siempre y cuando, en
todos los casos enumerados, la asamblea de sindicados
no haya adoptado resolución en tal sentido.

299 
 
En el caso se organiza un Comité Ejecutivo. Puede ser
reemplazado por una o más personas físicas sin
constituir un órgano colegiado. Es importante definir la
función y quién desempeñará el cargo de representante
en las asambleas sociales.

QUINTO: ASAMBLEA DE SINDICADOS: La Asamblea


de Sindicados está compuesta por todos los titulares de
las acciones que componen este sindicato. La Asamblea
se reunirá cada vez que fuere convocada por el Comité
Ejecutivo o a pedido de cualquier integrante del
sindicato. En este último caso, el interesado en la
convocatoria deberá efectuar la petición por escrito al
Comité Ejecutivo, proponiendo el orden del día
pertinente. El Comité Ejecutivo está obligado a convocar
la Asamblea dentro de los próximos quince días de
recibida la petición, para una fecha que no exceda de
los treinta días contados desde la misma presentación.
La Asamblea sesionará en primera convocatoria con un
quórum no inferior a la mayoría absoluta de los
miembros del sindicato y, en segunda convocatoria, una
hora después, cualquiera fuere el número de asistentes.
El Comité Ejecutivo está obligado a convocar una
Asamblea anual como mínimo, en la cual se tratará la
aprobación, o no, de los balances de la sociedad, la
elección de los miembros de los órganos sociales de la
entidad que integran como accionistas, la elección o
remoción de los integrantes del Comité Ejecutivo de este
sindicato, la adopción de decisiones sociales sobre
reformas de estatutos, aumentos de capital y otras
cuestiones que se planteen en las asambleas de la
sociedad. Todas las decisiones se adoptarán por
mayoría de votos presentes en la respectiva Asamblea.
Si la Asamblea no pudiere realizarse por cualquier
motivo que fuere, el Comité Ejecutivo deberá adoptar las
decisiones que correspondan según su propio criterio, lo
que informará en la primera Asamblea que se
realice. SEXTO: REPRESENTANTES: Los
representantes serán designados por la Asamblea de
Sindicados o, en su defecto, por el Comité Ejecutivo.
Permanecerán en su cargo mientras no fueren
reemplazados. Ejercerán el derecho de voto ante las
asambleas de la sociedad conforme las instrucciones
que recibieren de la Asamblea o, en su caso, del Comité
Ejecutivo. En caso de pluralidad de representantes, se
entiende que pueden ejercer su función en forma
indistinta. La Asamblea de Sindicados podrá resolver
que los representantes también estén facultados para
cobrar y percibir dividendos, utilidades y demás importes
que disponga abonar la sociedad. En tales casos,
podrán otorgar recibos. Los sindicados otorgarán a tal

300 
 
efecto los poderes que fueren necesarios para el
cumplimiento de los encargos conferidos. Los importes
percibidos por los representantes serán rendidos y
entregados a los sindicados, bajo recibo, dentro de los
quince días de cobrados.

En los artículos precedentes se consagra el


funcionamiento del sindicato de mando.

SÉPTIMO: OBLIGACIONES DE LOS


SINDICADOS. Todos los sindicados asumen
irrevocablemente las siguientes obligaciones: a) cumplir
y respetar en todos sus términos las decisiones
adoptadas en asamblea y las que disponga el Comité
Ejecutivo; b) no disponer, enajenar, caucionar o gravar
en forma alguna o ejecutar cualquier acto que afecte la
integridad de las acciones sindicadas durante todo el
tiempo de vigencia de este contrato; c) cumplir y acatar
las resoluciones que se adopten en las asambleas de la
sociedad a la cual pertenecen las acciones sindicadas;
d) suscribir los aumentos de capital que se resolvieren,
aportando e integrando los importes que corresponda,
en la proporción a sus participaciones. OCTAVO:
FALLECIMIENTO DEL SINDICADO. QUIEBRA O
INHABILITACIÓN. Producido el fallecimiento de
cualquier accionista sindicado, este contrato subsistirá
con los herederos y sucesores del sindicado.
Interinamente, interviene en todo lo atinente al
desenvolvimiento de este sindicato quien fuere
administrador de la sucesión. Los sucesores se obligan
a impulsar el proceso sucesorio iniciándolo en un
término no mayor a tres meses de producido el deceso.
Dictada la declaratoria, los sucesores comunicarán si
han efectuado partición de las acciones y su resultado.
En caso contrario, deberán unificar su representación en
una sola persona física. En caso de quiebra o
inhabilitación, la relación se mantendrá con el
representante legal del sindicado afectado. NOVENO:
RESTRICCIONES A LA ENAJENACIÓN DE LAS
ACCIONES. Si alguno de los sindicados, durante la
vigencia de este contrato, quisiera disponer total o
parcialmente a favor de un tercero extraño al sindicato
las acciones sindicadas por este convenio, queda
obligado a cumplir el siguiente procedimiento: 1. Deberá
comunicar al Comité Ejecutivo su decisión de transferir
su participación, mediante documento que identifique en
forma completa la operación, precio, modalidades,
forma de pago, plazos, garantías en su caso,
comprador, documento y domicilio. El Comité circulará
la propuesta entre los demás sindicados dentro de los
cinco días de recibida. Los sindicados tendrán derecho

301 
 
durante los próximos cuarenta y cinco días contados
desde la fecha de comunicación al Comité para adquirir
las acciones del sindicado transmitente, en el mismo
valor ofertado a prorrata del número de acciones que
pertenezcan a cada uno, o en su defecto, por el valor
matemático que para estas resulte de acuerdo con el
último balance realizado o que deba realizarse en
cumplimiento de normas legales o reglamentarias, en la
misma forma en que se liquida el valor de esas acciones
en el supuesto de receso previsto por el art. 245 de la
Ley General de Sociedades. A falta de algún ofertante,
las acciones faltantes acrecerán en proporción a los
demás. El precio resultante será abonado de la siguiente
manera:.. DÉCIMO: ANTICIPOS DE HERENCIA.
DONACIONES. Atento el sentido y la finalidad tenida en
mira al constituir este sindicato, los titulares de las
acciones sindicadas solamente podrán donar las citadas
participaciones a sus herederos legítimos, siempre y
cuando cumplan con los siguientes requisitos: 1.
Informen con antelación el propósito de efectuar la
transmisión, acreditando el vínculo de los donatarios y
las demás condiciones de la operación. 2. Acompañen
la conformidad de los donatarios en adherirse a las
disposiciones de este pacto de sindicación, aceptando
incondicionalmente todas sus cláusulas. Si los
donatarios fueren menores de edad, el o los donantes
deberán realizar la donación con reserva de usufructo,
vitalicio y gratuito, pudiendo convenirse el derecho de
acrecer, indicando en la donación de la nuda propiedad
el respeto de esta convención. 3. El Comité Ejecutivo,
recibida la propuesta, la comunicará a los demás
sindicados por el término de quince días corridos, al solo
efecto de hacer saber la operación y de que estos
puedan manifestar cualquier objeción legítima conforme
los términos de este acuerdo, siempre y cuando
estuviere fundada. Vencido el término concedido sin que
medie objeción alguna, el sindicado podrá instrumentar
la operación, obligándose a comunicarla al Comité
Ejecutivo dentro de los 30 días de formalizada. 4. Si
hubiera objeción, se comunicará esta al interesado,
quien efectuará los descargos correspondientes. El
Comité Ejecutivo deberá adoptar resolución al respecto
dentro de los cinco días de recibida la respuesta, la que
se comunicará al sindicado. 5. Si la resolución del
Comité confirmare la objeción, se someterá la cuestión
a decisión de una asamblea de sindicados, que no podrá
realizarse más allá de los veinte días siguientes. Si la
asamblea confirmare la decisión, el sindicado tendrá
derecho de accionar judicialmente si considerare que la
oposición es infundada. UNDÉCIMO: RESGUARDO Y
DEPÓSITO DE LAS ACCIONES. A fin de asegurar el
cumplimiento de las cláusulas establecidas en el

302 
 
presente, todos los firmantes entregan en este acto en
calidad de depósito a... (puede ser el Comité Ejecutivo
o un depositario especial) las acciones sindicadas bajo
recibo, en el cual consten su cantidad y características.
Se obligan a mantener dichas acciones depositadas
mientras dure el término de este acuerdo. En caso de
aumento de capital, las acciones que se emitan
acrecerán automáticamente el depósito. Bajo ningún
concepto los accionistas podrán exigir la liberación del
depósito, salvo conformidad expresa adoptada por
unanimidad de votos de la asamblea de sindicados.

Los tres últimos artículos regulan la eficacia del bloqueo


comprometido.

DUODÉCIMO: OTORGAMIENTO DE PODER


ESPECIAL IRREVOCABLE: Los sindicados, por
documento anexo a la presente, otorgan poder especial
irrevocable por el plazo de este acuerdo fijado en el
artículo primero precedente, en los términos del art. 380,
inc. c, y con los alcances del inc. b de la misma norma,
a favor de..., para que actuando en forma..., ejerzan la
representación de los sindicados en todas las
asambleas y reuniones sociales de la sociedad antes
mencionada, deliberen, ejerzan el derecho de voto,
acepten reformas de estatutos, aumentos de capital y
todo acto sometido a deliberación, sea en carácter de
ordinaria o extraordinaria, cobren y perciban utilidades,
dividendos, saldos y toda suma de dinero que
corresponda, otorguen recibos y cartas de
pago. DECIMOTERCERO: CLÁUSULAS DE
INCUMPLIMIENTO. El incumplimiento de cualquiera de
las cláusulas del presente acuerdo hará incurrir al
incumplidor en una multa equivalente al... por ciento del
valor patrimonial que tenga en la sociedad, importe que
será a favor de los demás sindicados en proporción a
sus participaciones. La aplicación de la multa será
comunicada en forma fehaciente al domicilio constituido
en este contrato o donde posteriormente se indique en
forma auténtica, en caso de cambiarlo, por parte del
Comité Ejecutivo. La multa podrá ser retenida de los
importes que el incumplidor tenga a su favor en el
Sindicato o de cualquier utilidad, importe resultante o
remanentes de liquidación, saldo de emisiones u otros
conceptos disponibles. Todo ello sin perjuicio de la
responsabilidad que asume con la totalidad de su
patrimonio. La multa convenida es independiente de los
demás daños y perjuicios que ocasione su conducta o
actitud y que pueden ser reclamados tanto por el grupo
restante de sindicados como por cada uno de ellos en
forma individual. DECIMOCUARTO: APLICACIÓN

303 
 
SUPLETORIA. En todo lo que no hubiera sido previsto
expresamente en este acuerdo, se aplicarán
supletoriamente las reglas establecidas en la ley
19.550 en lo que fuere
pertinente. DECIMOQUINTO: CONSTITUCIÓN DE
DOMICILIOS: Todos los firmantes constituyen
domicilios especiales en los anteriormente indicados,
donde se tendrán por válidas y firmes las notificaciones
que se practiquen, mientras no comuniquen en forma
fehaciente al Comité Ejecutivo su cambio, el que no
podrá estar ubicado fuera de la jurisdicción de la ciudad
de... DECIMOSEXTO: JURISDICCIÓN. Para todos los
efectos del presente, se someten a la jurisdicción y
competencia de los Tribunales Ordinarios de... con
exclusión de cualquier otro fuero o jurisdicción que
pudiera corresponderles. BAJO LAS CLÁUSULAS QUE
ANTECEDEN queda conformado el acuerdo de
sindicación de acciones precedente, a cuyo fiel y estricto
cumplimiento se obligan los comparecientes.

SOCIEDADES

DOCTRINA

Concepto de sociedad. Naturaleza jurídica

Hay sociedad cuando una o más personas, en forma organizada, conforme a uno
de los tipos previstos en la ley, se obligan a realizar aportes, para aplicarlos a la
producción e intercambio de bienes o servicios, participando de los beneficios y
soportando las pérdidas (art. 1 de la ley 19.550). La sociedad unipersonal sólo se
podrá constituir como sociedad anónima. La sociedad unipersonal no puede ser
constituida por una sociedad unipersonal.

304 
 
La ley 26.994 que sanciona el Código Civil y Comercial de la Nación al modificar
la ley 19.550 reforma la denominación de la misma, la cual pasa a designarse como
Ley General de Sociedades 19.550 suprimiendo toda referencia al carácter
comercial.

Al tiempo de su sanción originaria, la ley adopta la tesis contractualista, por lo que


el acto constitutivo, es calificado como un contrato plurilateral de organización.
Ahora bien, tras la reforma introducida, al aceptarse la posibilidad de constituir
sociedades inicialmente unipersonales, aun cuando esta alternativa esté solamente
permitida cuando el tipo social adoptado fuere una sociedad anónima, la fundación
puede resultar también de una declaración unilateral de voluntad, que si bien no
reviste la calidad de "acuerdo", no pierde su condición de acto de organización con
vocación plurilateral, puesto que en todo tiempo se puede recomponer la pluralidad
sin afectar su naturaleza ni esencia.

La plurilateralidad no se desnaturaliza aunque haya socio único, toda vez que los
actos o contratos fundacionales de las sociedades se distinguen de aquellas otras
convenciones, como los contratos tradicionales de cambio, en los cuales, en
principio, la relación sinalagmática se perfecciona entre dos partes nítidamente
separadas y enfrentadas entre sí, a los efectos de interactuar sus prestaciones.
Salvo en aquellas relaciones contractuales de ejecución continuada, el cumplimiento
del objeto del contrato, mediante el intercambio de la prestación y la
contraprestación produce el agotamiento del mismo, circunstancia que no tiene
correlato en los asociativos, en que las prestaciones no están destinadas a ser
intercambiadas, sino que tienen por destinatario al sujeto de derecho creado. Esta
particularidad explica y fundamenta la imposibilidad de argumentar la exceptio non
adimpleti contractus si mediara incumplimiento de algún otro integrante,
circunstancia que de modo alguno permite al otro asociado abstenerse de integrar
su aporte (de acuerdo al art. 1031 del Cód. Civ. y Com., en los contratos de cambio
cualquiera de las partes puede retener su prestación hasta el cumplimiento del otro).
Por otra parte, el rasgo propio de la plurilateralidad permite incorporar en cualquier
momento a nuevos integrantes, sin que por ello se altere su esencia.

Admitida la constitución de sociedades inicialmente unipersonales, el acto


fundacional no pierde su calidad plurilateral, por cuanto siempre pueden
incorporarse nuevos miembros sin perder su propia condición o naturaleza jurídica.
De igual modo, continuará siendo plurilateral la relación que rija una sociedad cuyo
número de socios se haya visto reducido a uno, aunque ulteriormente se adopte
cualquiera de las posibilidades que permite el actual art. 94 bis de la ley 19.550.

En los contratos asociativos, las prestaciones comprometidas (aportes) no se


dirigen u ofrecen a los cocontratantes, como acontece en los contratos de cambio,
en los que el vendedor, por ejemplo, asume mediante la compraventa el compromiso
de entregar una cosa al comprador y este se compromete a pagarle por ella un
precio en dinero.

En las sociedades, los socios se obligan a realizar aportes que no están


orientados a los otros consocios sino al sujeto de derecho que por dicho acto se
crea. Resulta improcedente calificar al contrato asociativo como un contrato de
prestaciones recíprocas, toda vez que tales compromisos, no se encuentran
dirigidos de un socio al otro, sino que todos se atribuyen a favor de la sociedad, de
la cual posteriormente, se extraerá la contraprestación debida, constituida en lo

305 
 
patrimonial por el goce proporcional o convenido de las utilidades. Aun más,
cumplidas las prestaciones (aportes), no se agota la relación sinalagmática, puesto
que la permanencia en la condición de socio genera deberes y obligaciones propios
de esta calidad, independientes de los aportes prometidos.

Completan el cuadro de distinciones apuntadas:

1) La nulidad del vínculo de alguno de los participantes no provoca la


nulidad de la sociedad, a menos que la participación de este socio
sea considerada esencial (art. 16) o se trate de socio único.

2) La declaración de nulidad sólo tiene efectos para el futuro ex


nunc y no ocasiona los efectos característicos de la nulidad, o sea,
la retroactividad. La nulidad societaria, en realidad, provoca la
liquidación social (arts. 18, 19 y concordantes).

3) El solo consenso de los contratantes es inhábil para extinguir los


efectos del contrato, como podría suceder en un contrato de
cambio, en el cual, una vez reunida la totalidad de las voluntades
de los contratantes, estos pueden rescindirlo o dejarlo sin efecto en
forma casi instantánea. En la sociedad hay relaciones con terceros
que deben concluirse previamente, lo cual impone el procedimiento
de disolución y liquidación.

4) La modificación de las bases fundacionales, sean contractuales o


no, y demás estipulaciones, en gran cantidad de casos, no requiere
de la unanimidad, como suele suceder en los contratos de cambio,
en los que resulta impensable modificar el objeto del contrato sin el
consentimiento expreso de todos los contratantes, mientras en las
sociedades por acciones, por ejemplo, el cambio fundamental de
objeto puede resolverse con la aprobación de la mayoría de las
acciones con derecho a voto (art. 244), sin perjuicio del derecho de
receso de los disconformes o ausentes, tal como lo dispone el art.
245.

Finalmente, la típica característica de los contratos: cual es su efecto relativo,


según el cual las estipulaciones de las partes no pueden perjudicar a los terceros
(art. 1021, Cód. Civ. y Com.), resulta alterada frente al derecho societario por el
nacimiento del sujeto de derecho, cuya finalidad, precisamente, es vincularse con
terceros.

Calidad de sujeto de derecho

Las sociedades son personas jurídicas o sujetos de derecho. El art. 148, inc. a,
del Código Civil y Comercial de la Nación enuncia como persona jurídica privada a
las sociedades. La reforma mantiene el texto originario del art. 2 de la ley
19.550, que considera a la sociedad sujeto de derecho, calidad disponible, desde
306 
 
ya, por el reconocimiento expreso que hoy efectúa el Código Civil y Comercial. La
inclusión en ese artículo del párrafo "con el alcance fijado en esta ley" generó en su
momento largo debate, por cuanto algunos sostuvieron que el mismo condicionaba
o limitaba el reconocimiento genérico de su personalidad.

No participamos de interpretaciones que pretendan restringir los efectos


fundamentales de la actuación colectiva de las personas. En efecto, la noción de
persona jurídica supera largamente el contenido de una disciplina determinada para
convertirse en tema fundamental de la teoría general del derecho.

No menos importante es reconocer que nuestra ley fundamental consagra como


derecho de todos los habitantes el "asociarse con fines útiles" (art. 14, C.N.), con
todas las consecuencias que implica admitir esta facultad. En este orden de ideas,
preferimos interpretar que cuando el art. 2 dispone que la sociedad es un sujeto de
derecho con el alcance fijado en esta ley, está refiriéndose a la aplicación prioritaria
de las normas previstas en esa ley, como por ejemplo, que la sociedad tenga
indudablemente una finalidad empresaria (producir o intercambiar bienes o
servicios), que no sea solamente una máscara o cobertura de una actuación
simulada y que no encubra la consecución de fines extrasocietarios (art. 54), en cuyo
caso cabe la posibilidad de desplazar la personalidad desviada declarándola
inoponible.

La influencia de las teorías restrictivas de la personalidad repercutieron en el


proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación cuando en el art. 141 se reconocía
la personalidad jurídica a todos los entes a los cuales el ordenamiento les confiere
aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones "para el cumplimiento de su
objeto" con lo cual se pretendía consagrar legislativamente la tesis que el objeto
limita la capacidad de la persona jurídica. Finalmente, el Poder Ejecutivo Nacional
modificó la redacción citada agregando "los fines de la institución" a la referencia del
objeto, con lo cual se amplia considerablemente el reconocimiento de la
personalidad jurídica (debe recordarse que la Academia Nacional del Notariado al
tiempo de conocer el proyecto alertó sobre el error de consagrar esa limitación,
motivo por el cual, el art. 141 dice que son personas jurídicas todos los entes a los
cuales el ordenamiento les confiere aptitud para adquirir derechos y contraer
obligaciones "para el cumplimiento de su objeto y los fines de su creación").

Normatividad societaria

La normativa societaria admite que los socios se autorregulen mediante un


ordenamiento específico de segundo grado, conformado por el contrato constitutivo
o el estatuto. Sin embargo, en esta materia, la autonomía de la voluntad sufre
importantes restricciones, ya que la mayoría de las normas son de carácter
imperativo, mientras muchas otras resultan supletorias, que juegan en defecto de
convención de las partes, restando, finalmente, las facultativas donde la decisión de
los otorgantes opta en su aplicación.

307 
 
Son imperativas todas las disposiciones que caracterizan el sistema de
responsabilidad derivada del tipo adoptado, como la responsabilidad solidaria,
ilimitada y subsidiaria de los socios de la sociedad colectiva, en cuyo caso es
inoponible el pacto en contrario (art. 125). También lo son las que imponen al tipo
correspondiente cierta organización, como la sociedad anónima, en la que se
atribuye la administración a un directorio, o la sociedad de responsabilidad limitada,
en que la administración y representación siempre estarán a cargo de la gerencia,
cualquiera fuere la modalidad adoptada.

Por otro lado, se reputan facultativas las disposiciones que permiten adoptar, o
no, un instituto determinado. A modo de ejemplo puede citarse el caso de las
sociedades de responsabilidad limitada que no alcancen el monto determinado en
el art. 299, inc. 2, las cuales pueden imponer, o no, un órgano de fiscalización, o las
que autorizan que el estatuto de la sociedad anónima pueda prever diversas
categorías de acciones que confieran derechos diferentes, u organizar un consejo
de vigilancia, o disponer la elección de directores por categoría de acciones, o
establecer restricciones estatutarias o contractuales para la transmisión de las
acciones o cuotas, o prescindir de la sindicatura en las sociedades no sujetas a
fiscalización permanente, etcétera.

Finalmente, existen disposiciones cuya finalidad atiende a suplir la declaración de


voluntad omitida, frente a estipulaciones propias y necesarias para el
funcionamiento, en cuyo caso, el ordenamiento, lejos de descalificar la contratación,
impone la solución en defecto de estipulación. Encontramos disposiciones
supletorias, entre otras, en el art. 257, en que frente al silencio del estatuto de la
sociedad anónima sobre la duración del directorio, se presupone que es el máximo
permitido, es decir, tres ejercicios, o en el art. 157, en que el silencio sobre la forma
de administrar por parte de los gerentes de la sociedades de responsabilidad
limitada lo entiende disponiendo el ejercicio indistinto, o en el art. 160, que en defecto
de fijar las mayorías para adoptar resoluciones en esta sociedad, se establece que
ella será las tres cuartas partes del capital social o en todos aquellos casos en que,
salvo pacto en contrario, la ley establece un régimen.

La organización

El orden societario, al cual nos hemos referido, impone que la estructura


fundacional adoptada, se conforme como un estatuto de organización, contando con
una estructura de funcionamiento, orientada al cumplimiento de la finalidad prevista
y que se desarrolla en sus propios ámbitos de competencia mediante el empleo de
órganos creados a tal efecto.

Por ello, la actividad a desarrollar como consecuencia del desenvolvimiento


societario será ejecutada y actuada conforme las previsiones contenidas en su
esquema fundacional, mediante la intervención de los órganos competentes y
respetando el sistema de formación de la voluntad social.

308 
 
Habrá organización aunque la gestión social pueda ser ejercida por cualquiera de
los socios, indistinta o alternadamente, por cuanto ese auto-organicismo está
reconocido en ciertos tipos sociales, como los correspondientes a las sociedades de
interés (colectiva, comandita simple, de capital e industria). De todos modos, la
adopción de un tipo presupone incorporar la organización que este dispone, ya que
no es posible desmembrar las condiciones del tipo, incorporando unas y
desplazando otras.

Los tipos sociales

La tipicidad ha sido impuesta por la ley al disponer expresamente que el acuerdo


social celebrado por dos o más personas adopte uno de los tipos previstos (art. 1).

Este principio impide que los constituyentes puedan apartarse de la estructura


básica del tipo incluyendo esquemas diferentes de los predeterminados
normativamente.

El tipo constituye una clase de sociedad, una categoría que se distingue de otra
por disponer de una propia particularidad, en la cual siempre hay una nota
diferenciadora. Los tipos sociales tienen que ser adoptados estrictamente y en forma
completa, sin que sea posible combinarlos entre sí. Tampoco es factible introducir
dentro de ellos rasgos que, en definitiva, los contradigan o desnaturalicen.

En la actualidad, la Ley General de Sociedades, siguiendo modernas tendencias


mitiga la fulminante declaración de nulidad que el vicio de atipicidad provocaba,
concibiendo un marco societario genérico o residual, destinado a ser aplicado para
todos los que configuren sociedades que no respondan a las características de los
tipos previstos.

Para la ley 19.550, después de la reforma introducida por la ley 26.994, la


sociedad atípica no es nula conforme lo dispone el actual art. 17, tampoco lo es la
que contiene elementos incompatibles con el tipo legal. En estos casos, la sociedad
constituida no produce los efectos propios del tipo, quedando regida por las
disposiciones de la Sección IV de la ley (arts. 21 y ss.).

Los tipos sociales previstos, que en la ley 19.550 eran siete, quedaron reducidos
a seis, al eliminarse de la nómina a la sociedad accidental o en participación, la cual
es regulada como negocio en participación (arts. 1448 y ss. del Cód. Civ. y Com.).
Los tipos están previstos en la parte especial y son:

— Sociedad colectiva.

— En comandita simple.

— De capital e industria.

309 
 
— De responsabilidad limitada.

— Anónima.

— En comandita por acciones.

Cada una de estas sociedades contiene estipulaciones particulares y específicas


para su clase. Pero no todas las estipulaciones son notas típicas e inderogables. En
realidad, la ley no indica concretamente qué es típico y qué no, por ello el intérprete
debe descubrir cuáles de estas reglas disponen de tal característica.

En principio, podemos afirmar que constituyen rasgos típicos por excelencia, las
características descriptas al inicio de cada sección, encabezando el articulado de
cada tipo social. Pero también integra la tipicidad la configuración de los órganos
necesarios para su administración y representación; por ejemplo, el directorio para
la sociedad anónima y la gerencia para la sociedad de responsabilidad limitada, así
como la forma de representación del capital, sea en partes sociales, cuotas o
acciones.

Elementos y requisitos esenciales para el contrato de sociedad

El instrumento constitutivo, además de indicar los caracteres típicos del modelo


adoptado, debe enunciar, obligatoriamente, ciertos contenidos, conocidos como
elementos y requisitos esenciales del contrato, tal como lo establece el art. 11 de
la ley 19.550 y sin perjuicio de lo dispuesto para ciertos tipos de sociedad.

En estos casos, la omisión o la defectuosa enunciación de estos configura la


omisión de un requisito esencial no tipificante, cuyos efectos sobre la sociedad, en
la nueva regulación, no están debidamente clarificados, aunque si resulta explícita
que ese defecto puede ser subsanado (art. 25).

En definitiva, estas cláusulas son esenciales pero no hacen al tipo. El registrador,


advertido de la omisión o falla, puede y debe exigir la subsanación antes de la
registración, pero si, de igual modo, fuere registrado, la anomalía debería corregirse
en cualquier tiempo, inclusive judicialmente.

1. Individualización de los socios

La individualización de los socios de acuerdo a la Ley General de Sociedades


exige además del nombre y apellido, la edad del constituyente, su nacionalidad,
estado civil, profesión, número de documento de identidad y domicilio. Hay que tener

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presente que si el acto se otorga por escritura pública, de acuerdo al art. 305 inc. b,
del Cód. Civ. y Com., en lugar de la edad se deberá indicar la fecha de nacimiento,
y si se trata de personas casadas, si son en primeras o posteriores nupcias y el
nombre del cónyuge, si fuere relevante, lo que así será en la mayoría de los casos.
En caso de personas jurídicas denominación completa, domicilio social y datos de
inscripción si correspondiere.

2. Edad

El dato queda vinculado con la capacidad para obrar por parte de las personas.
Notarialmente, resulta obligatorio indicar la fecha de nacimiento, como lo exige el
Código Civil y Comercial, en tanto reviste mayor precisión que la sola mención de la
edad, ya que este último dato no permite conocer con exactitud cuándo el otorgante
cumple un año más.

Como en la contratación genérica, es posible que participen en la constitución


menores de 18 años, en dicho caso se deberá relacionar si quien participa es un
menor emancipado por matrimonio (art. 27 del Cód. Civ. y Com.). Rigen las
restricciones establecidas en el art. 28 del Código Civil y Comercial de la Nación en
tanto no podría el menor emancipado aportar a la sociedad bienes adquiridos a título
gratuito, salvo autorización judicial (art. 29).

En cuanto a la prohibición de afianzar obligaciones que impone el art. 28, había


sido interpretada, con relación al art. 135 del Código Civil, que contenía igual
prohibición, como una imposibilidad para el menor emancipado de constituir
sociedades en las que su responsabilidad fuere personal, solidaria e ilimitada,
interpretación que no es pacífica por cuanto, indudablemente, no es lo mismo
celebrar contrato de fianza que asumir una responsabilidad propia derivada del tipo
adoptado.

La norma del art. 28 de la ley 19.550 complementa disposiciones del Código Civil
y Comercial, al disponer que cuando se hubiere establecido la indivisión hereditaria
y existiesen menores de edad, incapaces o con capacidad restringida, estos deben
tener responsabilidad limitada y el contrato ha de ser aprobado judicialmente.
Además, de haber colisión de intereses entre el representante legal, el curador o el
apoyo, se debe designar un representante "ad hoc" para la celebración del contrato
y el control de la administración de la sociedad, si fuere ejercida por aquel.

3. Nacionalidad

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Los extranjeros disponen de los mismos derechos civiles que los nativos,
conforme el art. 20 de la Constitución Nacional. Sin embargo, la expresión de la
nacionalidad puede estar vinculada a la exigencia de que ciertos objetos específicos
sean explotados exclusivamente por argentinos nativos o naturalizados. Esta última
exigencia ha sido desvirtuada después de la sanción de la ley que desregula las
actividades empresarias; sin embargo, diversas razones pueden imponer algunas
restricciones al respecto.

4. Profesión

La mención de la profesión permite comprobar si el socio tiene, o no, alguna


incompatibilidad para la formación de la sociedad. Por ejemplo, el art. 15 de la ley
20.266 dispone que los martilleros pueden constituir sociedades de cualquiera de
los tipos previstos, excepto cooperativas, con el objeto de realizar exclusivamente
actos de remate. También es el caso de los magistrados, escribanos en algunos
casos, etc.

5. Estado civil

La ley 19.550 sólo exige la indicación del estado civil del socio. Sin embargo, si al
acto es otorgado por escritura pública, disposiciones derivadas de la ley orgánica
del notariado, hoy, en parte, recogidas por el art. 305, Cód. Civ. y Com., obligan a
consignar si el otorgante es casado, viudo o divorciado, el nombre del cónyuge y el
grado de las nupcias. La indicación del estado de familia siempre ha sido un dato de
trascendencia por la calidad de los bienes comprometidos en la contratación.

En el caso societario, el aporte de bienes registrables requiere el asentimiento


conyugal cuando se trate de bienes gananciales. Por otra parte, si el socio fuera
divorciado o viudo tendría restringido el aporte a la sociedad de bienes integrantes
del acervo conyugal o sucesorio que no hubieran sido partidos y adjudicados, en su
caso.

6. Denominación o razón social

La denominación de la sociedad es considerada como un atributo de la


personalidad. Es decir, la sociedad constituye un ordenamiento de imputación

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específico que requiere ser distinguido de cualquier otra actuación colectiva e
individual. Por ello se requiere una denominación que identifique la unidad
patrimonial afectada a la negociación.

La denominación social, exigida por el art. 11, inc. 2, de la ley 19.550, representa
un requisito esencial no tipificante. Su omisión tornaba anulable la sociedad, según
el texto originario del art. 17, segunda parte, de la ley 19.550, vicio que podía ser
subsanado hasta su impugnación judicial. Hoy los efectos de la omisión no están
claros, por cuanto la nueva redacción del art. 17 prohíbe a las sociedades típicas
omitir requisitos esenciales tipificantes, cuya infracción le impide producir los efectos
propios del tipo y las somete al régimen de la Sección IV (arts. 21 y ss.). Por otra
parte el art. 21 hace regir por las disposiciones de esa Sección a las sociedades que
no se constituyan de acuerdo a los tipos previstos, a la que omita requisitos
esenciales (sin aclarar si los no tipificantes están incluidos) y a las que incumplan
con las formalidades exigidas por la ley. En principio, el juego del art. 17 y el art. 21
parecería inclinar la interpretación en el sentido que sólo la omisión de requisitos
esenciales tipificantes impide producir los efectos propios del tipo y somete a la
sociedad a las disposiciones de la Sección IV, aun cuando las sociedades que
omitan requisitos no tipificantes deberían también recibir una respuesta del
ordenamiento, mientras no subsanen la omisión. La situación requiere alguna
reflexión por cuanto todas las personas jurídicas deben tener un nombre que las
identifique como tales, con el aditamento indicativo de la forma jurídica adoptada
(art. 151 del Cód. Civ. y Com.). Esta denominación debe satisfacer recaudos de
veracidad, novedad y aptitud distintiva, tanto respecto de otros nombres, como de
marcas, nombres de fantasía u otras formas de referencia a bienes o servicios, se
relacionen o no con el objeto de la persona jurídica. Por tal motivo, el control de la
homonimia cuya aplicación fuera construido pretorianamente por la jurisprudencia,
recibe mediante la norma comentada, respaldo legal expreso.

Hasta la actual reforma, toda vez que una sociedad hubiere sido condenada a
modificar su denominación, por las circunstancias antes apuntadas, el
apercibimiento incluía la posibilidad de decretar la nulidad de la sociedad si al
vencimiento del término fijado, no adoptaba un nombre distintivo. En la actualidad
pareciera, que este apercibimiento, no sería viable de acuerdo con la nueva
redacción del art. 17, que suprime la sanción de nulidad, motivo por el cual
pensamos que el remedio habría que encontrarlo utilizando el art. 25, que determina
que la omisión de requisitos esenciales no tipificantes pueden subsanarse a
iniciativa de la sociedad o de los socios en cualquier tiempo durante el plazo de
duración previsto en el contrato y que a falta de acuerdo unánime, la subsanación
puede ser ordenada judicialmente en procedimiento sumarísimo, previsión que
facultaría al juez a disponer las medidas necesarias para remover la homonimia, sin
tener que decretar la nulidad de la sociedad.

La denominación social se distingue del nombre comercial, por cuanto:

a) El nombre comercial o designación del establecimiento se


adquiere con el uso (art. 28, ley 22.362), mientras que la
oponibilidad de la denominación social, con la registración (art. 7 de
la ley 19.550).

b) El nombre comercial no implica consagrar la limitación de


responsabilidad del titular del negocio a los bienes incluidos en este

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último, mientras que la denominación social incluye en su
formulación la indicación del tipo social del cual deriva
necesariamente la extensión de la responsabilidad de los socios,
según el caso.

c) El nombre comercial puede ser objeto de transferencia (art. 1 de


la ley 11.867), mientras que la denominación social es
intransferible.

d) El nombre comercial no requiere aditamento especial. La


denominación social, contrariamente, debe incluir el tipo social
adoptado (arts. 125, 134, 2ª parte, 142, 147, 164 y 317 de la ley
19.550).

e) Para la conformación de la denominación social rigen restricciones


establecidas en cada caso, por la inclusión del nombre de personas
que no sean socias, de acuerdo con el tipo seleccionado.

f) El ordenamiento jurídico confirma que la denominación es un


atributo de la personalidad al determinar que los negocios en
participación (antes regulados como sociedad accidental o en
participación) no tienen denominación y no son personas jurídicas,
sociedades ni sujetos de derecho (art. 1442).

g) En la denominación social no deben existir homonimias o


denominaciones que se presten a confusión con otras
denominaciones sociales registradas.

7. Domicilio. Distinción entre domicilio y sede social

Se conocen en el derecho comparado dos sistemas vinculados a la fijación del


domicilio social. El primero de ellos, designado como "domicilio coactivo", es aquel
que debe coincidir con el asiento principal de los negocios o de la dirección de los
mismos, como lo exigen las legislaciones de Uruguay, Brasil, España, entre otras.
El otro se denomina "domicilio electivo", es decir que no se establece condición o
requisito alguno para la fijación del domicilio, salvo la libre elección que hagan los
fundadores. Este sistema es el de la ley 19.550.

En términos genéricos, se designa como domicilio al lugar que la ley fija como
asiento o sede de una persona para la producción de determinados efectos jurídicos.
Jurídicamente, el domicilio representa el lugar donde ley ubica a la persona para el
cumplimiento de sus obligaciones. A fin de obtener esta finalidad, en gran cantidad
de casos se determina como domicilio la residencia real de la persona; tal cual el
art. 73 del Cód. Civ. y Com. dispone al indicar que la persona humana tiene domicilio
real en el lugar de su residencia habitual. En otras situaciones, admite otro domicilio,
cuando la persona ejerce actividad profesional o económica, en cuyo caso el

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domicilio para el cumplimiento de las obligaciones emergentes de dicha actividad,
es el lugar donde la desempeña (art. 73 in fine).

En otras circunstancias, más allá de la morada efectiva, la ley considera como


domicilio un lugar presupuestado normativamente; en tal caso, el domicilio se
denomina legal, en el cual se presume, sin admitir prueba en contrario, que una
persona reside de manera permanente para el ejercicio de sus derechos y el
cumplimiento de sus obligaciones (art. 74, Cód. Civ. y Com.) (y como tal sólo puede
ser establecido por ley).

No debe interpretarse que esta determinación preordenada consagre la eficacia


de un ámbito espacial ficticio, sino que más bien la norma, en ciertos casos,
preanuncia la fijación del lugar del domicilio tomando en consideración,
precisamente, ciertas estipulaciones, asientos o situaciones inherentes al mismo
sujeto cuyo domicilio se atribuye.

Por tal motivo y a diferencia del domicilio real, el domicilio legal deviene en forzoso
por categorización normativa. Atento que las personas jurídicas no disponen de
corporalidad física propia, su localización se convierte en un dilema a resolver
mediante un acto atributivo (provenga de la ley o de sus miembros) que las sitúe en
un lugar que revista, a tal respecto, carácter domiciliario.

La indicación normativa de este domicilio se fundamenta en indudables razones


de seguridad jurídica ya que su institución abarca, incluso, supuestos especiales en
que la persona no se encuentre en condiciones de fijarlo por sí misma.

En materia de personas jurídicas, el Código Civil y Comercial de la Nación se


orienta en el mismo sentido en que lo hace la ley 19.550, al disponer que el domicilio
de la persona jurídica es el fijado en sus estatutos o en la autorización que se le dio
para funcionar (art. 152). Agrega que la que tenga muchos establecimientos o
sucursales, tiene su domicilio especial en el lugar de dichos establecimientos sólo
para la ejecución de las obligaciones allí contraídas.

La doctrina comercialista, siempre ha sostenido que las sociedades, en tanto son


sujetos de derecho, ejercen los atributos derivados de la personalidad jurídica y, en
consecuencia, deben disponer de un domicilio.

Entre los antecedentes del tema, un primer criterio, bastante generalizado, ha


entendido que el domicilio social equivale a la jurisdicción donde la entidad
desarrolla sus actividades, individualiza el órgano regist