LECCIÓN 5

EL DERECHO DE PROPIEDAD

I. CONCEPTO, NATURALEZA Y CARACTERES

1. CONCEPTO

Concepto legal: el artículo 348 C.c. define la propiedad como “el derecho de
gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las Leyes”.

Como se ve, el precepto es heredero de la concepción que de la propiedad se

plasmó en el artículo 544 del Código Napoleónico, según el cual la propiedad es el
derecho de gozar y disponer de una cosa del modo más absoluto, sin otras limitaciones
que las establecidas en las Leyes y los Reglamentos, consecuencia de la afirmación del
ideal revolucionario, esto es, del liberalismo individualista burgués que se impuso en la
Revolución francesa, frente a la propiedad gravada propia del Antiguo Régimen.

A diferencia del artículo 544 del Code, el artículo 348 del Código español no
utiliza la expresión “del modo más absoluto”, acaso porque en el momento de la
codificación, aún persistiendo la idea liberal, no era preciso plasmar de forma tan
categórica la nueva concepción que del derecho de propiedad se tenía como reacción a
la propiedad feudal.

A la definición que del derecho de propiedad realiza el artículo 348 C.c. se le

hacen, no obstante, dos objeciones:

a) Una de carácter técnico, por cuanto se entiende que en la definición del

dominio se ha de prescindir de la “falsa idea de que la propiedad es una suma de
diversos poderes: disposición, goce, uso, posesión, reivindicación, etc.” (LACRUZ).

b) Y otra de naturaleza política, dado que se afirma que el precepto expresa una
idea antisocial de la propiedad como poder absoluto sobre una cosa, esto es, no se tiene
en cuenta la función social de la misma ni la prohibición del abuso del derecho.

Sin embargo, y a pesar de que tales críticas tienen cierta base sobre la que
sustentarse, es cierto también que como se ha dicho, con toda probabilidad el legislador
de la época pretendió incluir, al aludir a las facultades de goce y disposición, todas las
restantes facultades que un examen meticuloso descubriría en el propietario (DÍEZ
PICAZO y GULLÓN). De hecho, los Códigos más modernos no han podido desligarse

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de esta caracterización de la propiedad (artículo 832 del Codice de 1942 y artículo 1.305
del Código portugués, en los que se dice el “propietario tiene el derecho de gozar y
disponer” y que el propietario tiene “los derechos de uso, goce y disposición”,
respectivamente); y que a pesar de su fuerte sentido individualista y liberal, propio de la
época en que fue redactado, sin embargo, los términos amplios que emplea permiten
que el contenido del artículo se vaya delimitando conforme evolucionan las
concepciones jurídicas y sociales de cada momento.

Desde un punto de vista estrictamente técnico, podría concluirse que “la

propiedad es el derecho real que atribuye a su titular un poder jurídico potencialmente
pleno y perpetuo sobre una cosa material determinada, con sujeción a las directrices
marcadas por el Ordenamiento”. En definitiva, la propiedad es “el derecho real cuyo
ámbito de poder comprende, en principio, todas las facultades posibles sobre la cosa”
(PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS).

2. NATURALEZA Y CARACTERES

De la definición dada se extrae entonces que la propiedad es, para comenzar, un

derecho real (naturaleza) y como tal tiene las siguientes notas:

a) Es un derecho subjetivo (naturaleza) y, como se ha dicho, el derecho subjetivo

típico o más característico, de hecho, a la elaboración de la teoría del derecho subjetivo
ha contribuido de especial forma el derecho de propiedad (frecuentemente al
distinguirlo de las facultades y de los poderes función, así como al señalar los límites
del mismo, suele acudirse a éste para ilustrarlo). Como derecho subjetivo que es,
implica, por tanto, un ámbito de poder, de arbitrio concedido a la persona para que sirva
a sus fines dentro de la comunidad, arbitrio que no arbitrariedad para ejercitarlo
conforme a sus intereses, de ahí que por ello tenga los mismos límites que cualquier
otro derecho subjetivo (ejercicio ajustado a la buena fe, prohibiéndose el abuso del
derecho). Se añade que según el artículo 348 C.c. el contenido del derecho de propiedad
se delimitará por las Leyes, esto es, que la Ley configurará los contornos del derecho en
cuanto a su ejercicio (tanto en el ámbito de poder como en el modo de ejercicio, ya que
las cosas no se entregan al arbitrio absoluto del propietario han de servir también, por
ello, a los fines comunes, así, por ejemplo, las tierras han de producir o ser edificadas,
etc.). Acaso esto impide decir tan rotundamente que la propiedad se caracteriza por ser
un derecho absoluto (ilimitado) y exclusivo (y además perpetuo).

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 b) Como derecho real, supone un poder inmediato sobre la cosa y protegido
frente a todos. Desde este punto de vista sí cabría decir entonces que el derecho de
propiedad es absoluto y exclusivo; el poder que confiere es directo, es decir,
independiente de la actuación de otros personas (absoluto), y la protección que se
concede al derecho es erga omnes, es decir, excluyente.

c) Dentro de los derechos reales se caracteriza porque el ámbito de poder típico

del derecho de propiedad comprende, en principio, todas las facultades posibles sobre la
cosa. Se trata de una plena in re potestas (Instituta, 2,4,4) es, en definitiva el poder
jurídico más completo de una persona sobre una cosa, aunque se debe tener en cuenta
que: a) Hoy en día, está sujeto a una serie de límites tales como que las cosas han de
servir a los fines comunes y, tratándose de la propiedad inmobiliaria, sometida a las
especiales consideraciones que derivan de las relaciones de vecindad (implementado
hoy en día por las también consideraciones medioambientales); b) La propiedad puede
coexistir con la modificación de alguna de sus facultades (prohibición de disponer) o
con derechos reales limitados (que a su vez confieren sobre esa misma cosa un poder
limitado). De esto deducen doctrina y jurisprudencia, otras características: la de ser un
derecho abstracto, como suma de facultades concretas y porque tiene una existencia
independiente de las vicisitudes de las diversas facultades que lo integran, ya que aun
faltando alguna o varias facultades, sigue siendo propiedad. elástico, porque es
tendencialmente ilimitado y se comprime o expande en función de la creación de
derechos reales limitados y de su extinción. Estos derechos reales se llaman por ello
también, limitativos del dominio porque lo comprimen o limitan -sin acabar con él
definitivamente- y, extinguidos, la propiedad recobra su contenido normal.

II. ESTRUCTURA DEL DERECHO DE PROPIEDAD

Si como ya hemos señalado el derecho de propiedad es un derecho subjetivo,

incluso de podría decir que el prototipo de derecho subjetivo, la estructura que ya se vio
en Parte General relativa a aquel es trasladable al derecho de propiedad. Se compone,
pues de un elemento subjetivo, de un elemento objetivo y, finalmente, de un contenido.

1. Elementos subjetivo: Sujeto activo o titular del dominio puede ser tanto una
persona física como una persona jurídica o incluso, como sabemos, una pluralidad de
personas (en régimen de cotitularidad).

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 Sujeto pasivo, según la regla general para los derechos reales, es toda la
colectividad que debe respetar este derecho.

En cuanto a la capacidad para ser titular del dominio rigen asimismo las reglas
generales, según las cuales puede ser titular de un derecho subjetivo y por ende del
derecho de propiedad cualquier persona con capacidad jurídica, esto es, mayor o menor,
plenamente capacitado o incapaz. No obstante, en cuanto al ejercicio del derecho se ha
de tener presente que la adquisición, transmisión y pérdida del mismo, está sujeto a las
normas generales sobre la capacidad de obrar, de forma que en función del acto y del
bien sobre el que vaya a recaer dicho acto dependerá la validez y eficacia de aquél,
fundamentalmente en lo referido a la transmisión; aunque, también en lo relativo a la
adquisición, así por ejemplo existen ciertas limitaciones y prohibiciones de adquisición
de bienes por los extranjeros en España o de forma general la que contiene el artículo
1.459 C.c.

2. Elemento objetivo: Como sabemos, objeto del derecho de propiedad puede

ser cualquier cosa que corporal o material apropiable, sea mueble o inmueble, así como
las fuerza o energías naturales susceptible de utilización económica. Los denominados
bienes inmateriales –propiedad intelectual e industrial- tienen, no obstante seguir
utilizándose el término propiedad, naturaleza distinta. Por otro lado, cuando nos
referimos a cosas materiales o corporales, aludimos a bienes con unidad real, de forma
que las denominadas partes integrantes no puede, en principio, ser objeto de propiedad
independiente.

No se puede hablar tampoco de propiedad que recaiga sobre un derecho real

limitado (por ejemplo, no se puede decir que soy propietario de un derecho de usufructo
o de una servidumbre), como, en principio, tampoco cabe hablar de propiedad de un
derecho de crédito, sino que respecto de ellos se tiene la “titularidad”.

Extensión del dominio en el espacio: Los bienes muebles corporales no

plantean problemas en este orden debido a que están perfectamente delimitados en el
espacio. Por el contrario, sí se crean cuando se refiere a determinados bienes inmuebles,
en concreto las fincas (tanto urbanas como rústicas), por cuanto es complicado
determinar su amplitud (salvo que estén edificadas), dado que materialmente existe sólo
la sucesión de la corteza terrestre.

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 Así, se plantea la tradicional pregunta de ¿hasta donde alcanza el derecho de
propiedad en sentido vertical? Contestando a esta pregunta se han ocupado,
fundamentalmente, dos teorías:

A) La Romanista o de las Escuelas medievales en general, la doctrina

escolástica propugna que la propiedad sobre el suelo se extiende hacia arriba, hasta el
cielo, y hacia abajo, hasta el centro de la tierra (“qui dominus est soli, dominus est usque
ad caelum et usque ad inferos”), teoría esta que llega a los Código francés e italiano de
1865, aunque la doctrina no lo interprete literalmente.

B) Aquella que manifiesta que el dominio del suelo sólo se extiende en altura y
profundidad en cuanto interese a la explotación del suelo en las condiciones actuales,
esto es, que la propiedad del espacio y de subsuelo sólo llegará hasta donde lo haga el
interés práctico potencial del propietario (teoría formulada por IHERING). No obstante,
esta doctrina no logra solucionar el problema, dado que evidentemente el interés
práctico del propietario dependerá del desarrollo de la técnica en cada momento.

Nuestro artículo 350 C.c. establece al respecto que “El propietario de un terreno
es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras,
plantaciones y excavaciones que le convengan salvas las servidumbres, y con sujeción a
lo dispuesto en las Leyes de Minas y Aguas y en los reglamentos de policía”.

Según PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, nuestra legislación parece pues seguir

la doctrina moderna, es decir, la propugnada por IHERING, pues:

a) En cuanto al vuelo, el propietario del terreno puede utilizar el vuelo en

exclusiva en cuanto interese a la explotación de su fundo: puede hacer en él obras y
plantaciones. Pero no puede impedir las intromisiones que se verifiquen a tal altura que
no perjudiquen a su interés. De este modo, el propio Código, como señala CASTÁN,
contiene especificaciones en relación con esta posibilidad, por ejemplo, en el artículo
592 C.c., al señalar la facultad que asiste a todo propietario de una finca de pedir que se
corten (o cortarlas por sí mismo cuando invadan el subsuelo) las ramas y raíces de los
árboles que se extiendan sobre el vuelo y el subsuelo de su heredad. A ello hay que
añadir, por ejemplo, lo que dispone el artículo 4 de la Ley de Navegación Aérea, según
el cual se permite la misma sobre las propiedades privadas sin derecho a indemnización
alguna (a salvo, obviamente, la que corresponda para el caso de causar daños y
perjuicios); o como dispuso la STS de 1 de febrero de 1909 que el paso de hilos

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telefónicos, a altura superior a la señalada por las Leyes incluso, no menoscaba los
derechos del propietario, ni, por tanto, está prohibido por nuestro Derecho.

b) En cuanto al subsuelo de igual forma puede el propietario del suelo

utilizarlo en exclusiva en cuanto intereses a la explotación de su fundo: El propietario de
un terreno es dueño de su superficie y de los que está debajo de ella señala el artículo
350 C.c. (sin embargo, de la Ley de Aguas, en cuanto a los acuíferos subterráneos, Ley
de minas y Ley de Hidrocarburos, en cuanto a los yacimientos y demás recursos
geológicos y yacimientos de hidrocarburos líquidos y gaseosos, respectivamente o,
finalmente Ley de Patrimonio Histórico Español, respecto de los bienes, objetos y restos
materiales que posean valores propios del Patrimonio Histórico español y sean
descubiertos como consecuencia de excavaciones, remociones de tierra u obras de
cualquier índole o por azar).

3. Contenido: Determinar el contenido de la propiedad supone tratar tres

aspectos distintos: las facultades que comprende, los límites y los mecanismos de
defensa. Temas que iremos viendo al examinar paulatinamente el régimen general de la
propiedad, así como de forma específica al aludir a las normas especiales por razón del
bien sobre el que recae este derecho.

No obstante, de forma general se puede decir que al hablar del contenido ha sido
habitual en las Escuelas aludir a una enumeración más o menos exhaustiva de las
diferentes facultades que integran el contenido del derecho de propiedad, siendo que por
ellas se definía, como sabemos, el dominio mismo: dominium est jus utendi atque
abutendi, se añaden además las facultades, possidendi, fruendi, disponendi, vindicandi.
El Código civil, ya hemos dicho, las sintetiza en el artículo 348 C.c al manifestar que el
propietario tiene las facultades de usar, disponer y reivindicar. El contenido, pues, del
derecho de propiedad, como el de todo derecho subjetivo viene conformado en razón
de: el ámbito de poder o facultades y los mecanismos o medios de defensa de que se
dispone.

A) En cuanto al ámbito de facultades, ya hemos dicho que se caracteriza, su

ámbito típico, por tener, en principio, todas las facultades posibles sobre la cosa. Pero se
ha de advertir que lo importante no es llevar a cabo una enumeración de las diferentes
facultades que comportan o integran el derecho del propietario (pues con ello sólo se
destacaría aspectos dependientes, sin vida propia, del señorío, puede faltar alguna y
seguir siendo propiedad); lo importante es, pues, destacar su amplitud y caracterizarlo

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entonces como un derecho abstracto y elástico. La amplitud se refiere, entonces, a todo
poder sobre la cosa. Éste viene limitado por los límites internos de todo derecho
subjetivo (prohibición de abuso y ejercicio conforme a la buena, doctrina de los actos
propios) y las especiales que las Leyes señalan (delimitaciones legales del dominio).
Puede también hallarse limitado por la eventual modificación de las facultades
ordinarias (prohibiciones de disponer) o por la posible coexistencia con derechos reales
limitados. Pero por otro lado, la propiedad se presume libre (STS de 27 de marzo de
1995) y las limitaciones y los derechos reales limitados deben ser de interpretación
restrictiva (STS de 13 de diciembre de 1991).

B) En cuanto a los medios de defensa, comprende todos aquellos que

configuran la especial protección (también los posesorios), pero especialmente la acción
reivindicatoria.

C) Finalmente, se ha de aludir al contenido obligacional de la propiedad, en un

doble sentido: Por un lado, el propietario está sujeto, por ser propietario a determinados
comportamientos (en forma de carga o de obligaciones), bien cuando sobre la cosa o
bien de su propiedad recae otro derecho real limitado (por ejemplo, un usufructo, en el
que el propietario está obligado a observar un comportamiento y una conducta
determinada, tanto respecto de su deber de respecto del derecho del usufructuario, como
en relación con ese derecho, por la imposición de una serie determinada de
obligaciones) y, concretamente, en los denominados derechos reales in faciendo, es
decir aquellos que conceden a su titular derecho a exigir una determinada prestación del
propietario, así, en las denominadas servitus oneris ferendi y tigni inmitendi que
concedían al titular de la servidumbre el derecho a exigir del propietario del muro que lo
mantuviese en buen estado de conservación (en el Derecho actual, ver los artículos 533
y 599 C.c.); bien como consecuencia de la imposición de determinadas limitaciones
legales (carga de urbanizar, construir, mejorar la finca rústica, etc.), también como
consecuencia de las relaciones de vecindad (en general, las servidumbres legales,
artículos 549 y ss. y concretamente los supuestos de los artículos 590 y 591 C.c.). De
igual forma, estarían las obligaciones fiscales que por razón de la propiedad se imponen
al propietario y como contrapartida o sentido inverso de los derechos reales in faciendo,
en algunos casos, las denominadas obligaciones propter rem, que imponen al
propietario una responsabilidad objetiva o deber de evitar el riesgo que deriva de las
cosas (artículos 389, 1.906, 1.907, 1.908 C.c., STS de 17 de marzo de 1998. También en

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la legislación especial, Ley de Responsabilidad civil y seguro en la circulación de
vehículos a motor, así denominada por la Disposición Adicional 8ª de la Ley 30/1995,
de 8 de noviembre, de Ordenación y Supervisión de los seguros privados, en la que se
modifica el Texto Refundido de 1968, imponiendo una responsabilidad al propietario
del vehículo por los daños que del uso del mismo se deriven, también, en un sentido
parecido, el artículo 120.5 C.P, e incluso yendo más allá el artículo 212 C.P. en el que
se impone una responsabilidad solidaria con el autor del delito de injuria o calumnia, al
propietario del medio informativo a través del cual se haya propagado aquella), e
incluso, el deber de evitar los daños previsibles debidos a acto ilícito del anterior
propietario (STS de 5 de abril de 1988).

De otra parte el propietario, igualmente como tal, es decir, por el hecho de ser
propietario, es titular de una serie de facultades para exigir comportamientos de otra
persona derivados, precisamente de su relación de propiedad. Estas facultades puede
nacer, bien frente a otros propietarios (consecuencia de las relaciones de vecindad),
frente a los poseedores de la cosa (por haber constituido derechos de crédito en relación
con la misma que le facultan para exigir un determinado comportamiento en aquellos,
por ejemplo, en relación con el uso y mantenimiento de la misma, con respecto a los
frutos, etc.), o frente a los titulares de derechos reales limitados, como en general, a
cualquiera que lesione su derecho de propiedad (por la vía del artículo 1.902 C.c.).
Como facultades de la propiedad y que surgen, precisamente, en razón de la misma,
sólo se mantienen en tanto se sigue siendo propietario, de forma que cuando se deja de
serlo (se transmite o es poseído el bien por otra persona en calidad de dueño
adquiriendo la propiedad por usucapión), dejan de tenerse. No obstante, se ha de tener
presente que entre tanto se ha sido propietario, si se lesionó ese derecho el perjuicio se
causó, de forma que habrá nacido un derecho de crédito a favor del que entonces era
propietario y que ahora ha dejado de serlo, de forma que como derecho de crédito se
independiza pudiendo ser objeto, a su vez de transmisión, sujeto a su vez, a un plazo de
prescripción diferente de las acciones reales, por cuanto se trata ahora de acciones
personales cuyo plazo de prescripción es distinto (el general de 15 años, o tratándose de
la de responsabilidad, un año, artículos 1.964 y 1968 C.c., respectivamente).

III. LÍMITES Y LIMITACIONES DEL DERECHO DE PROPIEDAD

La determinación del contenido del derecho de propiedad supone considerar, no

sólo las facultades que se integran en él y los mecanismos de defensa que le son

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propios, sino también los límites a los que está sometido. En realidad, en el caso de la
propiedad interesa más conocer sus límites (lo que el propietario no puede hacer) que
las facultades que comporta (ya que, precisamente, la propiedad es el más amplio poder
posible sobre las cosas). A lo largo de la Historia, la propiedad ha estado siempre sujeta
a límites. Así, incluso en las épocas en que se ha atribuido a este derecho un valor
absoluto (Roma, Revolución Francesa) se reconocía que el propietario debía ajustarse
en su actuación a ciertos límites, como los impuestos por las relaciones de vecindad en
el caso de inmuebles.

Lo característico de nuestra época es la amplitud que han llegado a adquirir los

límites del dominio -normalmente en atención a la llamada «función social» de la
propiedad (sobre todo con relación a aquellas clases de bienes que tienen una especial
trascendencia desde el punto de vista económico y social: propiedad urbana, rústica,
aguas, minas, etc.). También lo es el hecho de que los límites del dominio no se
conciben ya solamente en sentido negativo, es decir, como prohibiciones al propietario,
sino que también pueden tener un contenido positivo, en tanto deberes de actuación
impuestos al propietario (que la doctrina administrativa suele llamar «vinculaciones»
del propietario, cuyo cumplimiento, a veces, se exige para conservar la propiedad).

1. DISTINCIÓN

A la hora de determinar los confines del derecho de propiedad, la doctrina suele

distinguir entre «límites» y «limitaciones». Según esta terminología, «límites» son
aquellos ámbitos de actuación en relación con la cosa que se hallan excluidos del
contenido normal del derecho de propiedad en virtud de una norma (por ello, es carácter
necesario su generalidad e igualdad); es decir, aquellas actuaciones para las que no se
está facultado por el mero hecho de ser propietario.

Opuestamente, se habla de «limitaciones» del dominio para designar aquellas

posibilidades de actuación en relación con la cosa que, formando parte del contenido
normal del derecho de propiedad, no se dan en un caso determinado por razón de un
acto especial de gravamen recayente sobre un concreto bien (p.ej., por la existencia de
otros derechos reales limitados o una prohibición de disponer).

Los conceptos antes expuestos están más o menos claros en las leyes, pero no así
la terminología, que es bastante confusa. Frecuentemente, el Código llama a los límites

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«servidumbres legales», lo cual no es correcto técnicamente pues la servidumbre predial
supone un predio dominante y otro sirviente, y un acto expreso de constitución.

La distinción tiene importantes consecuencias prácticas:

A) Los límites del dominio vienen configurados por las leyes que, en todo caso
deberán respetar su «contenido esencial» para no incurrir en inconstitucionalidad. Según
el TC, por «contenido esencial» debe entenderse «el elenco o posibilidades de actuación
necesarias para que el derecho sea recognoscible como perteneciente al tipo descrito».

B) Puesto que los límites configuran el contenido normal de la propiedad, no les

afecta la -mal llamada- presunción de libertad del dominio, que sólo se predica respecto
de las limitaciones. Por consiguiente, basta su establecimiento por la ley para que se
deban considerar vigentes, sin que sea necesario un acto especial (un fallo judicial, una
decisión administrativa) para su operatividad; por la misma razón no necesitan
inscribirse en el Registro para perjudicar a un tercero registral (vid. arts. 26.1ª y 37.III
Lh).

C) Su imposición no constituye un acto de expropiación, y por tanto no implica

derecho alguno a obtener una indemnización.

2. CLASIFICACIÓN

Dentro de los límites del dominio, cabe establecer la siguiente clasificación:

A) Límites genéricos que afectan a todos los derechos subjetivos: abuso del
derecho y «ius usus inocui».

B) Límites establecidos en interés público.

C) Límites establecidos en interés privado.

En cuanto a las limitaciones:

A) Derechos reales en cosa ajena establecidos con carácter singular, lo que

puede ocurrir en virtud de negocio jurídico, por usucapión, o incluso con carácter
forzoso. No son limitaciones, sino límites del dominio, aquellos derechos reales en cosa
ajena que vienen impuestos directamente por la ley, sin necesidad de que su
establecimiento sea solicitado por nadie (p.ej., los retractos legales, y algunas de las que
el Código llama «servidumbres forzosas»).

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 B) Las llamadas «prohibiciones de enajenar», que consisten en determinadas
restricciones que pueden establecerse a la libre disponibilidad de la cosa por su
transmitente. Constituyen limitaciones del dominio cuando son establecidas con
carácter singular en virtud de negocio jurídico o por un acto de la autoridad judicial o
administrativa.

3. LÍMITES DEL DOMINIO EN SENTIDO ESTRICTO

3.1. Límites genéricos que afectan a todos los derechos subjetivos

El abuso del derecho. El derecho de propiedad, como todo derecho subjetivo -y

paradigma de los derechos subjetivos- ha ser ejercitado conforme a las exigencias de la
buena fe (art. 7.1 C.c.). Por ello, señala el art. 7.2 C.c. que «La ley no ampara el abuso
del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la
intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase
manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero,
dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales
o administrativas que impidan la persistencia en el abuso». Igualmente, es de destacar
que el art. 289 C.p. castiga a «El que por cualquier medio destruyere, inutilizare o
dañare una cosa propia de utilidad social o cultural, o de cualquier otro modo la
sustrajere al cumplimiento de los deberes legales impuestos en interés de la
comunidad».

El ius usus inocui. Esta forma de pensar, aunque no formulada tan claramente,
existe en realidad desde siempre. Una de las manifestaciones clásicas de ello es el
llamado ius usus inocui, que consistía, según COVARRUBIAS, en que «cada uno puede
hacer en el fundo de otro lo que a él aprovecha y no daña al fundo». El Código no
recoge expresamente este derecho, pero parte de la doctrina lo sigue considerando
existente. Se señalan como manifestaciones consuetudinarias del mismo el espigueo, o
facultad de recoger los sobrantes y residuos de cosechas abandonadas por el propietario
sobre su suelo; el pastoreo inocuo sobre bienes baldíos y de hierbas y rastrojos que el
mismo propietario no utiliza; la recolección de setas, hierbas medicinales, etc.; el paso
por terrenos no acotados ni cultivados. Ciertamente su persistencia es dudosa, y parece
convincente la opinión de BATLLE -que recoge CASTÁN- según la cual, el llamado ius
usus inocui está subordinado a la mera tolerancia del propietario, y que éste lo puede
prohibir perfectamente, lo que concuerda con la facultad de cierre de fincas (art. 388), y

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con la atribución al propietario de la finca de los frutos espontáneos de la tierra (art.
355).

3.2. Límites establecidos en interés público

La mayoría de los límites del dominio establecidos por las leyes se deben a
razones superiores de carácter público, que impiden su derogación o modificación por
los particulares afectados. El Código, como ya hemos señalado, suele llamar a estos
límites «servidumbres»; en este sentido, señala el art. 550 que «Todo lo concerniente a
las servidumbres establecidas para utilidad pública o comunal se regirá por las leyes y
reglamentos especiales que las determinan, y, en su defecto, por las disposiciones del
presente título». Aparte del Código, existen innumerables normas que establecen
distintos límites del dominio, según la clase de bien sobre el que recaiga.

3.3. Límites establecidos en interés privado

El Código civil contiene además límites del dominio que se deben, más que a
razones de interés general, a la necesidad de proteger a algún sujeto determinado,
normalmente un vecino. A estos casos los suele llamar de servidumbres legales, pero ya
hemos visto que en realidad no lo son. No obstante, el régimen de estos límites es
distinto al de los establecidos en interés público, pues aquí el beneficiado por la norma
puede renunciar a ella (o darse la usucapión), constituyéndose normalmente entonces
una verdadera servidumbre. En esta línea, señala el art. 551 C.c. que «Las servidumbres
que impone la ley en interés de los particulares, o por causa de utilidad privada, se
regirán por las disposiciones del presente título, sin perjuicio de lo que dispongan las
leyes, reglamentos y ordenanzas generales o locales sobre policía urbana o rural./ Estas
servidumbres podrán ser modificadas por convenio de los interesados cuando no lo
prohiba la ley ni resulte perjuicio a tercero».

Podemos destacar los siguientes casos:

- Vertiente natural de las aguas, del art. 552.

- Desagüe de tejados; art. 586.

- Luces y vistas, de los arts. 580 a 584. Este caso tiene especial relevancia
práctica, y lo veremos a propósito de las servidumbres.

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 - Distancias en las construcciones y plantaciones; arts. 590 a 592; también, art.
1908. Precisamente, en los arts. 590 y 1908 es donde la jurisprudencia fundamenta de
modo general la prohibición de inmisiones.

- Medianería, arts. 571 y ss.

- Por último, dos casos a los que dedicaremos un apartado especial.

A) Las relaciones de vecindad. Doctrina de las inmisiones

Desde siempre, las relaciones entre los dueños de predios vecinos ha sido un
problema con el que se ha tenido que enfrentar el Derecho. Se contraponen en él, de una
parte, el derecho de cada propietario de hacer en su finca lo que le plazca, y, de otra, el
del vecino de no soportar las molestias que provengan de aquél y que perturben también
su propiedad. La dificultad añadida en la actualidad es la proliferación de circunstancias
que pueden perjudicar incluso a vecinos muy lejanos (p.ej., en el caso de las
instalaciones de energía nuclear, fábricas, ruidos).

El C.p. en sus arts. 325 y ss. castiga las conductas contrarias al medio ambiente,
incluidas los ruidos, también con la Ley del Ruidos de 2003. En el ámbito
administrativo destaca el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y
Peligrosas, de 1961 (aplicable en aquellas CCAA que no hayan legislado sobre este
aspecto, sí por ejemplo, Murcia, entre otras) y RD legislativo por el que se aprueba el
TR de la Ley del Suelo de 2008 (también en el ámbito Autonómico. Así, la Ley catalana
de 9 de julio de 1990 de la Acción Negatoria, Inmisiones, Servidumbres y Relaciones
de Vecindad, donde se trata este problema con detenimiento). Sin embargo, el Código
Civil carece de una norma general al respecto (aunque existe el art. 7.2º), y por ello la
doctrina ha tratado de buscar antecedentes que justifiquen una solución equilibrada.

En el Derecho romano, al parecer, la doctrina preponderante fue la llamada de la

inmissio, según la que cada colindante puede hacer en su finca lo que desee, siempre
que no se produzca la introducción de alguna perturbación en la del vecino (ej. de
Ulpiano: el humo de una fábrica de quesos instalada en los bajos de un edificio, que
molesta a los pisos superiores, D. 8,5,8,5). Los juristas del Derecho Común
consideraron que cada uno podía hacer en su finca lo que quisiera con tal de no hacerlo
con la intención de perjudicar a otro. Ahora bien, si no había esa intención de dañar, la
actividad era perfectamente lícita: doctrina de la aemulatio (ej. de Bartolo y Baldo,
edificar una pared con la única finalidad de tapar vistas al vecino, sin provecho propio).

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 Las teorías antes señaladas eran demasiado estrechas y se han revelado
inservibles con el paso del tiempo, por la profunda transformación que ha sufrido la
industria, y la disposición de las viviendas (normalmente, propiedad horizontal)
humanas (así, niños que lloran, calefacción, etc.). A estas inmisiones inevitables y que
parece que hay que tolerar en cierta medida se las llama inmisión de imponderables.

A partir de IHERING, las concepciones al respecto han cambiado profundamente,

afirmando este autor que está prohibido todo influjo que se inicie directamente en el
fundo vecino, y se debe permitir el que comienza en el fundo propio y prosigue en el
contiguo, como sacudidas, ruidos o trepidaciones, siempre que no sea nocivo a las
personas o cosas en medida superior a la tolerancia normal.

El problema es, lógicamente, determinar qué es «normal» a estos efectos, lo que

parece que compete a los Tribunales. Existe aquí una contraposición de intereses que se
debe valorar con mucha cautela: por una parte, que existan condiciones para vivir
razonables, y, por otra, no frenar el desarrollo de la industria, que también es motor de
prosperidad y bienestar (trabajo, nuevos productos que hacen la vida más placentera,
etc.). No obstante, hay que destacar que, de acuerdo con una jurisprudencia repetida, «la
observancia de los reglamentos administrativos no exime de responsabilidad cuando el
daño hubiera podido evitarse mediante la adopción de medidas adecuadas».

El perjudicado por la inmisión puede ejercitar las correspondientes acciones para

que se le indemnicen los daños y perjuicios (la jurisprudencia entiende el plazo del art.
1968.2º para ejercitar la acción aquiliana no contado desde que se inicia la producción
del daño, sino desde su verificación total, SSTS, de 12-XII-1980 y 16-I-1989), así como
para que se tomen las medidas preventivas adecuadas para evitar que se produzca el
daño (jurisprudencia ya consolidada). También es posible ejercitar los interdictos para
reprimir las perturbaciones, aunque también hay autores que lo argumentan sobre la
base de la doctrina del abuso del derecho.

Por otra parte, como hemos dejado entrever, sí existen normas que contemplan
problemas concretos de relaciones de vecindad (ej. arts. 590 y 1.908). Además, el art.
27.2. e) LAU considera causa de resolución del contrato «Cuando en la vivienda tengan
lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas»; y el art. 7.2 Ley
de Propiedad Horizontal establece que «Al propietario y al ocupante del piso o local no
les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en

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los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones
generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas».

B) Límites legales a la facultad de disponer

Constituyen, por último, límites del dominio aquellos casos en que la ley priva
de la facultad de disponer del derecho, o bien establece un derecho de adquisición
preferente a favor de ciertas personas. Ejemplos de prohibiciones legales de disponer
son: los herederos no pueden enajenar a título gratuito los bienes del declarado fallecido
hasta que pasen 5 años de la declaración (art. 196 CC); los que ejercitaron el derecho de
retracto tampoco pueden enajenar los bienes retraídos durante un lapso de tiempo.

No hay que considerar incluidas en este apartado las prohibiciones de disponer o

los derechos de adquisición preferente establecidos en virtud de negocio jurídico o de
una decisión singular de la autoridad administrativa o judicial; se trata en estos casos de
limitaciones, y no de límites del dominio.

4. LIMITACIONES DEL DOMINIO: LAS PROHIBICIONES DE DISPONER

Al clasificar las limitaciones del dominio, distinguimos los derechos reales en

cosa ajena, y las prohibiciones de enajenar. Vamos a referirnos ahora a este segundo
caso.

Se llama pacto de non alienando o prohibición voluntaria de disponer al negocio

jurídico por el que una persona prohíbe enajenar perpetua o temporalmente un bien;
prohibición impuesta normalmente a propósito de la transmisión de dicho bien. El
Código no dispone expresamente nada acerca de la validez de estos acuerdos (o
disposiciones unilaterales, si son mortis causa), aunque la legislación del siglo XIX y el
Código son particularmente enemigos de los negocios que impiden la libre transmisión
de la propiedad, por ser ésta la causa principal de la amortización de la propiedad
durante la Edad Moderna (por eso habla el art. 348 del «derecho de disponer»). Sin
embargo, con posterioridad al Código, la LH de 1946 autoriza que estos pactos puedan
inscribirse en el Registro de la Propiedad y de su regulación se pueden extraer las líneas
maestras de nuestro Ordenamiento al respecto. Señala el art. 26.3ª LH que «Las
prohibiciones de disponer o enajenar se harán constar en el Registro de la Propiedad y
producirán efecto con arreglo a las siguientes normas:... Las impuestas por el testador o
donante en actos o disposiciones de última voluntad, capitulaciones matrimoniales,
donaciones y demás actos a título gratuito, serán inscribibles siempre que la legislación

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vigente reconozca su validez». Por su parte, el art. 27 Lh dispone que «Las
prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos de los no
comprendidos en el artículo anterior, no tendrán acceso al Registro, sin perjuicio de que
mediante hipoteca o cualquiera otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento».

De lo dispuesto en estos artículos deduce la jurisprudencia que sólo tendrán

plenos efectos reales las prohibiciones que se hagan a propósito de negocios a título
gratuito (aunque, no obstante, la sucesión hereditaria a título singular y las
capitulaciones matrimoniales no son en sentido estricto actos onerosos ni gratuitos).

También requiere la jurisprudencia, conforme a los antecedentes históricos, que

exista un interés justo y legítimo en el que impone la prohibición. Ejemplos que señala
LACRUZ son: donación de un inmueble reservándose el derecho de habitación y
prohibiendo la disposición durante la vida del habitacionista; donación con carga de
pagar una pensión, prohibiendo la enajenación hasta que se extinga la pensión; donación
a una persona conocidamente pródiga.

En tercer lugar, la prohibición no se puede extender más allá del límite de dos
generaciones que el art. 785.2º, en relación con el 781, establece para las sustituciones
fideicomisarias (si el donatario es una persona jurídica, parece aplicable el límite de 30
años del usufructo, art. 515 C.c.).

De lo dispuesto en el art. 27 Lh se deduce que las prohibiciones impuestas en

acto a título oneroso son válidas, pero carecen de efecto real, pudiendo el perjudicado
pedir tan sólo una indemnización de daños y perjuicios.

Por último, cabe recordar que pueden existir prohibiciones de disponer

acordadas por la autoridad judicial o administrativa (procedimiento de apremio por
débitos a la Hacienda Pública); pueden ser objeto de anotación preventiva en el Registro
de la Propiedad (arts. 26.2 y 42.4º Lh, y 145 Rh).

VI. PROPIEDADES ESPECIALES.

Bajo la denominación común “propiedades especiales”, el Código recoge, las

propiedades sobre las aguas (arts. 407 a 425), los minerales (arts. 426 y 427) y la
propiedad intelectual (arts. 428 y 429), pero la realidad es otra y es que estas supuestas
propiedades especiales tienen su regulación específica, de forma que los preceptos del
Código son meras normas de remisión. La primera de ellas, se regula por RD legislativo
de 2001 (aprueba el Texto Refundido sobre la Ley de Aguas), en cuanto a las segundas

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por la Ley 22/1973 (con reforma de 1980) y respecto de la propiedad intelectual el RD
legislativo de 1996 (con sucesivas modificaciones). A esta última nos referiremos más
adelante, en cuanto a las restantes, únicamente advertir que al tratarse de recursos
imprescindibles, su actual disciplina nada tiene que ver con la que originariamente las
regulaba al tratarse de bienes de dominio público. Esto justifica que no sean tratadas en
este momento.

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