Informe de Avaluo (Carmen Ochoa) Con Firma y Sello

ING.
ANGEL GONZÁLEZ / AVALUADOR PROFESIONAL
INFORME DE AVALÚO
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: SECTOR 01, VEREDA 22, CASA N°02, URBANIZACIÓN
“CUMBOTO” JURISDICCIÓN DE LA PARROQUIA GOAIGOAZA, MUNICIPIO PUERTO
CABELLO ESTADO CARABOBO.
PROPIETARIO: CARMEN DELFINA OCHOA DE MARTINEZ. C.I. N°: V-3.809.650
AVALUADOR: ING. ANGEL GONZÁLEZ. (CIV N° 293050, ASAPROVE N° 3497)
FECHA: ENERO 2020
ANGEL G. GONZÁLEZ D.
CI N° 12.423.195
INGENIERO CIVIL
CIV N° 293050, ASAPROVE N° 3497
Dirección: Urb. Portuario II 4ta Calle casa N° 156, Pto. Cabello Edo. Carabobo, Tlfs.: 04128679199 / 04263458738
Emails: ANGELGABRIELGD@HOTMAIL.COM / GONZALEZAG.1976@GMAIL.COM
Facebook: ANGEL GABRIEL GD
ING. ANGEL GONZÁLEZ / AVALUADOR PROFESIONAL
ÍNDICE
INTRODUCCIÓN…………………………………………………………………………..…….03
OFICIO DE RESUMEN DE RESULTADOS…………............…………….….…04
IDENTIFICACIÓN, DECLARACIÓN DE IMPARCIALIDAD…..………………05
RESUMEN…………………………………………………………………………………..…..…06
CARACTERÍSTICAS GENERALES……………………………….……….….…..06, 07
LOCALIDAD Y ENTORNO………………………………………..……...…………………07
SITUACIÓN LEGAL DEL INMUEBLE………..….………………………..…….……07
SITUACIÓN URBANISTICA DEL INMUEBLE………..…………….....…………07
AVALÚO (APROXIMACIÓN AL COSTO, CÁLCULOS,

CONCLUSIÓN)…………………………………………………………………………………..08
ANEXOS “MEMORIA FOTOGRÁFICA, PLANO DE DISTRIBUCIÓN DE

PLANTA, UBICACIÓN RELATIVA, DOCUMENTO DE PROPIEDAD,
CREDENCIALES Y AUTORIZACIONES DEL
TASADOR”………...……….……………………....…………….……………………….……13
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1. INTRODUCCIÓN
El objetivo principal de este Informe de avalúo es determinar el

valor real y verdadero (Justiprecio) del inmueble (Terreno con
Construcciones), parcela ubicada en SECTOR 01, VEREDA 22,
CASA N°02, URBANIZACIÓN “CUMBOTO” JURISDICCIÓN DE LA
PARROQUIA GOAIGOAZA, MUNICIPIO PUERTO CABELLO ESTADO
CARABOBO, el informe está dentro de la clasificación de privado o
particular, el cual fue elaborado para conocer a una fecha
determinada el valor real o verdadero del inmueble anteriormente
acotado a solicitud del propietario, cabe destacar que éste informe
de avaluó no puede ser introducido en Organismos Públicos, ni en
entidades de la Banca Pública o Privada para ningún tipo de trámites
o gestiones financieras.
Los métodos utilizados en conjunto para valorar el inmueble
fueron dos, el primero fue el denominado “Aproximación al Costo”,
el cual consiste en determinar el valor de reposición a la fecha del
avalúo, de cada una de las construcciones estudiadas, es decir con
las mismas características y materiales utilizados en su ejecución.
En segundo término, se obtienen los precios de las
construcciones, a través de las publicaciones por suscripción, la cual
establece valores actualizados de construcciones, de acuerdo con las
características y tipología. O través de elaboración de presupuesto
considerando los cómputos de obra similar al inmueble a tasar.
En tercer término, se determina la depreciación técnica de las
construcciones, en función de los años de construida y su vida útil,
la cual conjuntamente con el valor de reposición, valor residual y el
factor de conservación y mantenimiento permite determinar la
depreciación, que en este caso se determina a través del método
Ross-Heidecke.
Por último, se procede a restar al valor de reposición de la
construcción, la correspondiente depreciación, y de esta manera
encontrar el valor actual de la construcción.
El segundo método utilizado fue el de “Proyecciones
Hipotéticas”, que consiste en calcular el valor residual del terreno,
partiendo de un proyecto hipotético, basado en la capacidad de
desarrollo de la parcela dado por la zonificación correspondiente.
Finalmente se obtiene el costo total del inmueble sumando el
valor obtenido de las construcciones estudiadas mediante el método
“Aproximación al Costo”, con el valor residual del terreno obtenido a
través del método “Proyecciones Hipotéticas”.
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2. OFICIO RESUMEN DE RESULTADOS
Ciudadano(a):
CARMEN DELFINA OCHOA DE MARTINEZ.
PUERTO CABELLO – EDO. CARABOBO
En concordancia con los lineamientos empleados para la

tasación, se efectuó el avaluó del inmueble (Terreno con
CARABOBO.
En este informe técnico se puede apreciar el procedimiento
utilizado, y con el cual se calculó el valor de avalúo, dicho
procedimiento se emplea comúnmente en el área de la tasación,
motivo por lo cual se certifican las metodologías empleadas y la
información obtenida.
Una vez realizados los estudios, cálculos y análisis
respectivos, los mismos arrojaron como resultado lo siguiente:
Valor actual general del inmueble: SETECIENTOS
NOVENTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS SETENTA MIL
SETECIENTOS VEINTIUN BOLÍVARES SOBERANOS CON
74/100 (799.270.721,74 BsS.); lo que equivale al 13/01/2020
a aproximadamente: DIEZ MIL OCHOCIENTOS DOLARES
AMERICANOS (10.800,00$).
AVALUADOR
PROFESIONAL
ING. ANGEL GONZÁLEZ

ASAPROVE N° 3497
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3. IDENTIFICACIÓN
Perito responsable del Avalúo: ING. ANGEL GONZÁLEZ,
ASAPROVE 3497
Bien Avaluado: Terreno con Construcciones
Fecha del Avalúo: 13/01/2020
Propietario del Bien: CARMEN DELFINA OCHOA DE MARTINEZ.
C.I. N°: V-3.809.650
4. DECLARACIÓN DE IMPARCIALIDAD
Yo, Ing. Angel González, titular de la C.I. N° 12.423.195; tasador

inscrito en la Asociación Civil de Avaluadores Profesionales
Venezolanos, mediante la presente certifico:
4.1 No tener ningún interés en el inmueble objeto de avalúo, ni en

el pasado, presente y no existe el propósito de tenerlo a futuro,
por lo que nada influirá en mi criterio.
4.2 Que a solicitud de la SRA. CARMEN DELFINA OCHOA DE

MARTINEZ, he examinado personalmente toda la información
relativa al bien objeto de avalúo y realizado la inspección,
investigación y estudios necesarios para determinar el valor
actual del mismo, constituido por (Terreno con
CARABOBO; propiedad de la CARMEN DELFINA OCHOA DE
MARTINEZ.
4.3 Que he procedido de acuerdo a la metodología exigida para

valorar el bien inspeccionado, y que todos los datos e
informaciones obtenidas son ciertas, hasta donde alcanza la
buena fe del avaluador y no he exagerado ni omitido
conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el
resultado de este avalúo.
En Puerto Cabello, a los 13 días del mes de enero de 2020.
AVALUADOR
PROFESIONAL
ING. ANGEL GONZÁLEZ

ASAPROVE N° 3497
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5. RESUMEN
• PROPIETARIO: Sra. CARMEN DELFINA OCHOA DE MARTINEZ;
C.I. N°: V-3.809.650
• Fecha: 13-01-2020
• De: Ing. Angel González
• Motivo: Avaluó del inmueble
• Tipo de Inmueble: TERRENO CON CONSTRUCCIONES
• Dirección: SECTOR 01, VEREDA 22, CASA N°02,
URBANIZACIÓN “CUMBOTO” JURISDICCIÓN DE LA PARROQUIA
GOAIGOAZA, MUNICIPIO PUERTO CABELLO ESTADO CARABOBO.
• DATOS DE REGISTRO: 310.7.7.3.1173
5.1 DATOS CATASTRALES: (Del Inmueble)
Área de terreno: 229.92mts2 (Según Plano de Mensura)

Área de Construcción: 193.08mts2 (Por inspección del Tasador)
Linderos: (Según Plano de Mensura y Documento de Propiedad)
Suroeste: Vereda 22 con una distancia de (10.45mts).
Sureste: Casa 40 con una distancia de (21.80mts).
Noreste: Casa 01 con una distancia de (10.68mts).
Noroeste: Casa 4 con una distancia de (21.80mts).
6. CARACTERÍSTICAS GENERALES (Por inspección del Tasador)

6.1 PARCELA (Parcela donde está ubicado el inmueble)
• Topografía donde está ubicado el inmueble: Plana.
• Forma donde está ubicado el inmueble: Polígono irregular
• Servicios Públicos: Acueducto, Cloacas, Electricidad, Transporte,
Telefonía.
6.2 ZONIFICACIÓN:
Se desconoce.
Área mínima: Se desconoce
Frente mínimo: Se desconoce
% de Construcción: Se desconoce
% de Ubicación: Se desconoce
• Acceso de la zona: Vereda pavimentada.

• Desarrollo de la zona: Urbana.
6.3 Características constructivas: (Construcciones)

Construcciones: No tradicionales; Área de construcciones:
193.08mts2; Años de uso: 25 años; Vida Útil: 50 años; Estado
de conservación y mantenimiento: Entre regular y reparaciones
sencillas.
6.4 Construcciones que constituyen el inmueble:
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 Construcción de un nivel conformada por cinco (05)

habitaciones, sala estar, cocina, dos (02) baños, lavadero,
porche, escalera acceso a 2do nivel; la infraestructura y
superestructura en concreto armado; pisos de concreto
armado, paredes externas e internas de bloques de concreto
E:15cm; puertas y ventanas metálicas y de madera,
protectores metálicos en puertas y ventanas; instalaciones
eléctricas y sanitarias; recubrimientos y acabados en obra
gris (corriente) y lisos, decorativo (Baldosas, lajas), pintura
tipo caucho y esmalte.
7. LOCALIDAD Y ENTORNO (Por inspección del Tasador)
Entorno: Abastos; viviendas unifamiliares, bifamiliares y

multifamiliares; colegios; módulos de salud; canchas y estadios
deportivos.
Acceso: Vereda pavimentada (Vereda 22).
Servicios: Acueducto, cloacas, Electricidad, Transporte, Telefonía.
Población: Clase media-baja
Tendencia: Semi-Estable
Actividades Económicas Predominantes: Comercios al detal,
abastos.
Desarrollo y Consolidación de la Zona: En proceso de desarrollo.
Nivel Socio – Económico: Clase media-Baja
Tipos de Construcciones en el sector: Abastos; viviendas
unifamiliares, bifamiliares y multifamiliares; colegios; módulos de
salud; canchas y estadios deportivos.
8. SITUACIÓN LEGAL Y UBANISTICA DEL INMUEBLE

(Por inspección del Tasador)
• Ocupado por el propietario: SI
• Zonificación: Se desconoce
• Cumple con las ordenanzas: NO
• Cédula de Habilidad: Se desconoce
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AVALÚO
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9. APROXIMACIÓN AL COSTO
Consideraciones:
• Los precios unitarios referenciales se obtuvieron de la página
oficial de la cámara de la construcción, y de información
referencial en sitios web como www.olx.com.ve. y
www.mercadolibre.com.ve respectivamente.
• El área de las construcciones en cuestión según inspección es

de 193.08 metros cuadrados, que se considerará para la
determinación del precio unitario de actividades en la
construcción.
10. CÁLCULOS
10.1 COSTO DE REPOSICIÓN (PRESUPUESTOS ESTIMADOS DE

LAS CONSTRUCCIONES)
10.2 PRESUPUESTOS ESTIMADOS
Los precios aquí indicados han sido calculados incluyendo

costos directos e indirectos, Proyecto= 5%, Inspección=
3%, Supervisión= 1%, Prest Soc = 1.400 %, Adm = 15%,
Util = 10%, 5% de transporte de materiales, y demás
gastos financieros.
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PRESUPUESTO ESTIMADO AL 13/01/2020

LOS PRECIOS AQUI INDICADOS HAN SIDO CALCULADOS INCLUYENDO COSTOS DIRECTOS E INDIRECTOS, PROYECTO= 5%,
INSPECCIÓN= 3%, SUPERVISIÓN= 1%, PREST SOC = 1.400 %, ADM = 15%, UTIL = 10%, 5% DE TRANSPORTE DE MATERIALES,
Y DEMAS GASTOS FINANCIEROS
Obra: CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA

UNIFAMILIAR/MULTIFAMILIAR ÁREA (M²) :
Objetivo: Determinación del Valor de Reposición de Const. (VRC) y Valor de Const. (VC) 193.08
Ubicación:........
UND CANT. CO STO I.V.A. CO STO
PART. DESCRIPCIÓ N UNITARIO (16%) TO TAL

(Bs.) (Bs.)
1 O BRAS PRELIMINARES M2 193.08 333,281.54 0.00 64,350,000.00
2 INFRAESTRUCTURA M2 193.08 769,111.25 0.00 148,500,000.00
3 SUPERESTRUCTURA M2 193.08 1,702,299.56 0.00 328,680,000.00
M2 193.08 0.00
451,211.93 0.00 87,120,000.00
4 ALBAÑILERÍA
5 HERRERÍA-CARPINTERÍA M2 193.08 307,644.50 0.00 59,400,000.00
6 INSTALACIO NES ELÉCTRICAS M2 193.08 394,810.44 0.00 76,230,000.00
7 INSTALACIO NES SANITARIAS M2 193.08 425,574.89 0.00 82,170,000.00
8 ACABADO S M2 193.08 358,918.58 0.00 69,300,000.00
9 CARGA, BO TE Y TRANSPORTE DE MATERIALES M2 193.08 256,370.42 0.00 49,500,000.00
10 O TRO S M2 193.08 128,185.21 0.00 24,750,000.00
TOTAL GENERAL (VRC) (BS): 990,000,000.00

Costo unitario de Reposición (Bs/M²): 5,127,408.33
Valor de Rescate (Vr) Bs: 49,500,000.00
Depreciación (D) Bs: 188,548,416.96
Valor Actual Const. (Vc) Bs: 801,451,583.04
Valor Unitario Actual (Bs/M²): 4,150,878.30
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10.3 CÁLCULO DEL VALOR RESIDUAL DEL TERRENO
Área de terreno con Const. (m2)= 193.08

Área de terreno Total (m2)= 229.92
Vt= 990,000,000.00 (801,451,583.04)

Vt= 188,548,416.96
Vr= Vt x (1/(1+0,0116)6
Vr= 175,942,179.05
Vr / A terreno con
VUT= Const.(m2)
VUT= 911,239.79
10.4 CÁLCULO DEL AVALÚO DEL INMUEBLE (TERRENO CON

CONSTRUCCIONES)
De acuerdo al presupuesto arrojado, se determinó el valor actual del

inmueble, mediante el método Ross-Heidecke, tal como se detalla a
continuación:
CÁLCULOS DEL AVALÚO
ESTADOS DE CONSERVACIÓN (E)
Construcción Edad Factor de CLASIFICACIÓN DE HEIDECKE
Tipo ( Años ) Estado Cm Depreciación Estado % Cm
No tradicional 25 2.5 0.91910 0.57444 1 1.0000
2 2.52 0.9748
3 18.10 0.8190
4 52.60 0.4740
5 100.00
ESTADOS INTERMEDIOS
VALOR RESIDUAL DEL TERRENO Estado % Cm
ÁREA Índice (It) : VALOR 1,5 0.03 0.9997
[M²] [Bs./M²] [Bs.] 2,5 8.09 0.9191
229.92 911,239.79 209,512,252.99 3,5 33.20 0.6680
4,5 75.20 0.2480
V A LOR DE LA S C O NS T R UC C I O NE S :
Tipos V.R.(Bs/m²) DESCRIPCIÓN ÁREA (M²) V.A.= V.R. (0,95 F.Deprec. + 0,05) (Bs./M²) VALOR (Bs.)
No tradicional Bs.
5,127,408.33 CONST. 193.08 3,054,477.26 Bs. 589,758,468.75
Total de área para las Construcciones.M² 193.08

VALOR TOTAL DE LAS CONSTRUCCIONES. Bs. 589,758,468.75
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE. Bs. 799,270,721.74
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10.5 CONCLUSIONES DEL AVALUÓ
En base al Criterio y Método empleado, el Valor actual del inmueble

(TERENO CON CONSTRUCCIONES), en parcela ubicada en SECTOR
01, VEREDA 22, CASA N°02, URBANIZACIÓN “CUMBOTO”
JURISDICCIÓN DE LA PARROQUIA GOAIGOAZA, MUNICIPIO
PUERTO CABELLO ESTADO CARABOBO, propiedad de la ciudadana
CARMEN DELFINA OCHOA DE MARTINEZ, C.I. N°: V-3.809.650, de
acuerdo al presente informe es:
Valor actual general del inmueble: SETECIENTOS

NOVENTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS SETENTA MIL
SETECIENTOS VEINTIUN BOLÍVARES SOBERANOS CON
74/100 (799.270.721,74 BsS.); lo que equivale al 13/01/2020
a aproximadamente: DIEZ MIL OCHOCIENTOS DOLARES
AMERICANOS (10.800,00$).
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ANEXOS
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MEMORÍA FOTOGRÁFICA
CUMBOTO SECTOR 01 ENERO 2020
FOTO 1. ACCESO Y VISTA FRONTAL DEL FOTO 2. VISTA INTERIOR PORCHE Y

INMUEBLE GARAJE
FOTO 3. VISTA INTERIOR PORCHE Y

GARAJE FOTO 4. VISTA INTERIOR SALA
FOTO 5. VISTA INTERNA HABITACIÓN FOTO 6. VISTA INTERIOR COCINA
Página 14 de 20
FOTO 7. VISTA INTERIOR BAÑO FOTO 8. VISTA INTERIOR ESTAR
FOTO 9. VISTA INTERIOR ESTAR FOTO 10. VISTA EXTERIOR PATIO
FOTO 11. VISTA EXTERIOR ACCESO AL

TECHO FOTO 12. VISTA EXTERIOR TECHO
Página 15 de 20
PLANO DE DISTRIBUCIÓN DE PLANTA
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UBICACIÓN RELATIVA
Página 17 de 20
DOCUMENTO DE PROPIEDAD
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Página 19 de 20
CREDENCIALES Y AUTORIZACIONES DEL TASADOR
Página 20 de 20

Informe de Avaluo (Carmen Ochoa) Con Firma y Sello

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ANGEL GONZÁLEZ / AVALUADOR PROFESIONAL

PROPIETARIO: CARMEN DELFINA OCHOA DE MARTINEZ. C.I. N°: V-3.809.650

AVALUADOR: ING. ANGEL GONZÁLEZ. (CIV N° 293050, ASAPROVE N° 3497)

FECHA: ENERO 2020

OFICIO DE RESUMEN DE RESULTADOS…………............…………….….…04

IDENTIFICACIÓN, DECLARACIÓN DE IMPARCIALIDAD…..………………05

SITUACIÓN LEGAL DEL INMUEBLE………..….………………………..…….……07

SITUACIÓN URBANISTICA DEL INMUEBLE………..…………….....…………07

AVALÚO (APROXIMACIÓN AL COSTO, CÁLCULOS,

ANEXOS “MEMORIA FOTOGRÁFICA, PLANO DE DISTRIBUCIÓN DE

El objetivo principal de este Informe de avalúo es determinar el

2. OFICIO RESUMEN DE RESULTADOS

En concordancia con los lineamientos empleados para la

ING. ANGEL GONZÁLEZ

Yo, Ing. Angel González, titular de la C.I. N° 12.423.195; tasador

4.1 No tener ningún interés en el inmueble objeto de avalúo, ni en

4.2 Que a solicitud de la SRA. CARMEN DELFINA OCHOA DE

4.3 Que he procedido de acuerdo a la metodología exigida para

En Puerto Cabello, a los 13 días del mes de enero de 2020.

ING. ANGEL GONZÁLEZ

5.1 DATOS CATASTRALES: (Del Inmueble)

Área de terreno: 229.92mts2 (Según Plano de Mensura)

6. CARACTERÍSTICAS GENERALES (Por inspección del Tasador)

• Acceso de la zona: Vereda pavimentada.

6.3 Características constructivas: (Construcciones)

 Construcción de un nivel conformada por cinco (05)

Entorno: Abastos; viviendas unifamiliares, bifamiliares y

8. SITUACIÓN LEGAL Y UBANISTICA DEL INMUEBLE

• El área de las construcciones en cuestión según inspección es

10.1 COSTO DE REPOSICIÓN (PRESUPUESTOS ESTIMADOS DE

10.2 PRESUPUESTOS ESTIMADOS

Los precios aquí indicados han sido calculados incluyendo

PRESUPUESTO ESTIMADO AL 13/01/2020

Obra: CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA

UND CANT. CO STO I.V.A. CO STO

PART. DESCRIPCIÓ N UNITARIO (16%) TO TAL

1 O BRAS PRELIMINARES M2 193.08 333,281.54 0.00 64,350,000.00

2 INFRAESTRUCTURA M2 193.08 769,111.25 0.00 148,500,000.00

3 SUPERESTRUCTURA M2 193.08 1,702,299.56 0.00 328,680,000.00

5 HERRERÍA-CARPINTERÍA M2 193.08 307,644.50 0.00 59,400,000.00

6 INSTALACIO NES ELÉCTRICAS M2 193.08 394,810.44 0.00 76,230,000.00

7 INSTALACIO NES SANITARIAS M2 193.08 425,574.89 0.00 82,170,000.00

8 ACABADO S M2 193.08 358,918.58 0.00 69,300,000.00

9 CARGA, BO TE Y TRANSPORTE DE MATERIALES M2 193.08 256,370.42 0.00 49,500,000.00

10 O TRO S M2 193.08 128,185.21 0.00 24,750,000.00

TOTAL GENERAL (VRC) (BS): 990,000,000.00

10.3 CÁLCULO DEL VALOR RESIDUAL DEL TERRENO

Área de terreno con Const. (m2)= 193.08

Vt= 990,000,000.00 (801,451,583.04)

10.4 CÁLCULO DEL AVALÚO DEL INMUEBLE (TERRENO CON

De acuerdo al presupuesto arrojado, se determinó el valor actual del

Total de área para las Construcciones.M² 193.08

10.5 CONCLUSIONES DEL AVALUÓ

En base al Criterio y Método empleado, el Valor actual del inmueble

Valor actual general del inmueble: SETECIENTOS

FOTO 1. ACCESO Y VISTA FRONTAL DEL FOTO 2. VISTA INTERIOR PORCHE Y

FOTO 3. VISTA INTERIOR PORCHE Y

FOTO 5. VISTA INTERNA HABITACIÓN FOTO 6. VISTA INTERIOR COCINA

FOTO 7. VISTA INTERIOR BAÑO FOTO 8. VISTA INTERIOR ESTAR

FOTO 9. VISTA INTERIOR ESTAR FOTO 10. VISTA EXTERIOR PATIO

FOTO 11. VISTA EXTERIOR ACCESO AL

PLANO DE DISTRIBUCIÓN DE PLANTA