Resultado Final Auditoria Administrativa Residencial Puerto Marino Ac de Nov 2018 A Mayo 2020 Final 2

Puerto Morelos, Q. Roo.
25 febrero 2021
AUDITORIA ADMINISTRATIVA
Ing. Germán Sánchez Hernández
Calle fuego núm. 121 galaxias del Carmen playa del Carmen solidaridad. Quintana Roo
Opinión
Residencial Puerto Marino A.C.
Consejo directivo, comités de vigilancia y propietarios en general.
Como parte de la oferta de servicio ofrecido en la asamblea del 12 de julio del 2020 para poder prestar servicios en
administración condominal se ofreció una auditoria administrativa sin costo que es el objeto del presente informe.
Parámetros de evaluación.
Razón social objeto de la presente auditoria Asociación Civil denominada Residencial Puerto Marino A.C., en
representación de 7 regímenes en condominio que forman de residencial Puerto Marino, la evaluación comprende 20
periodos mensuales entre Noviembre 2018 y Mayo 2020, en Proceso Administrativo, Seguimiento Financiero, Seguimiento
Fiscal, Seguimiento Contable y Antecedentes Legales.
Fundamentos legales de la auditoria.

• Ley general en la materia, Código Civil del Estado de Quintana Roo.
• Ley especializada en la mataría, Ley General de Propiedad en Condominio del Estado de Quintana Roo.
• Jurisprudencias aplicables razonamientos jurídicos y derechos intrínsecos de proporcionalidad indivisa.
Descripción de facultades
Es la mención anterior descriptiva en general, más no limitativa de otras legislaciones aplicables siendo obligatorio su
seguimiento en función de la preservación de un patrimonio social, que la presente gestión tiene por obligación regularizar
toda omisión anterior.
Resultados definitivos de la auditoria.
El proceso de auditoría presentó considerables retrasos por las siguientes razones, para empezar la innecesaria consigna
de la documentación en el juzgado civil de Playa del Carmen, por otra parte la cuenta bancaria del condominio se pudo
recuperar en un lapso de 2 meses después de la Asamblea celebrada en julio del 2020 presentando toda la documentación
pertinente como el testimonio de la asamblea misma que fue tramitada y requerida por el banco para poder recuperar la
cuenta, en consecuencia de que la copia certificada de la asamblea no fue suficiente.
Cabe destacar que las claves del SAT son necesariamente indispensable para cotejar la facturación emitida y recibida,
misma que no estaba actualizadas, el proceso de alta de obtención de la fiel no se realizó por lo que nunca se obtuvo el
acceso a declarar ante el SAT desde el 2018, por esta razón no se podían emitir facturas por ingresos o verificar las
facturas por los gastos. Por lo que se llevaron las gestiones necesarias para poder actualizar la fiel dando un resultado
favorable para no presentar ningún problema ante el Servicio de Administración Tributaria.
EN EL PROCESO ADMINISTRATIVO
Cabe destacar que no hubo posesión legal de la información del condominio en las tres gestiones anteriores, ya que dichas
plataformas estaban bajo la posesión legal de los prestadores de servicio y no del residencial Puerto Marino, de ahí que
en la culminación de contrato servicio toda información del residencial ya no le es perteneciente.
Aunado a ello se destaca que el 25% de ingresos están sin referencia en el registro bancario, esto ilustra la necesidad de
una asesoría especializada en gestión y derechos condominales y la ardua actividad de generar más de 9,760 registros
por cuota, aplicación de ingresos y verificación de recargos por las 244 unidades privativas de 20 meses, responsabilidad
que recae sobre el actual prestador de servicio, de modo que se retoma la historia administrativa del condominio de origen
desde noviembre de 2018 a la fecha, ya con la certidumbre que los derechos de la información pertenecen al condominio;
De agosto 2020 en adelante el control de cuentas pagos y egresos es total, por lo que comenzaron en octubre la
restricciones por morosidad al menos de este periodo en adelante.
Residencial Puerto Marino AC, Puerto Morelos Quintana Roo.

email: adm.puertomarino@gmail.com Tel & Whatsapp: 984 119 5212
La propuesta para resolver el tema de los no identificados es continuar hasta una fecha próxima a la asamblea retomando
propietario por propietarios para verificar sus recibos y aplicar el más de $1, 000,000 de no identificados correctamente, de
ahí que de resultar no favorable el consejo tendrá la facultad de presentar una estrategia que resuelva dicha problemática.
Por otra parte hablando de la morosidad era imposible de ser cobrada legalmente por no cumplir con los diferentes
parámetros de las legislaciones aplicables ejemplo el artículo 36 fracción IX de la ley general de propiedad en condominio
del estado de Quintana Roo. Ahora se tiene todos los elementos para proceder hasta último término.
A pesar de la incertidumbre legal de la falta de procedimientos administrativos todo daño queda en grado de tentativa de
fraude, por lo que no hay responsabilidades a fincar, por esta razón se recomienda la firma de una responsiva por las
omisiones.
SEGUMIENTO FISCAL
La asociación civil se dio de alta en 2017, sin seguimiento fiscal fue nulo de origen, a la fecha, poniendo en riesgo el
patrimonio común, en caso un requerimiento, o más grave un riesgo patrimonial por la determinación de la autoridad que
pudiera haber finalidad de lucro.
Solo existe un precedente de alta en el SAT el 12 de dic de 2017 por el RFC pero ningún trabajo para regularizar el
condominio, lo cual es extremadamente grave, por esta razón apenas se realizó la recuperación de la fiel, se realizó le
verificación de facturas contra estados de cta. Siendo la desviación no representativa, procediendo lo antes posible a
elaborar las declaraciones mensuales de nov 2018 a dic 2020 con la finalidad de prevenir un requerimiento, la facturación
emitida inexistente será discrecional por no tener finalidad de lucro aprovechando que le registro bancario asiste en la
validación lega de los ingresos y egreso, la actualización de la facturación comenzara este año al ser emitida a quien la
solicite y si no concentrada en una factura global por mes, finalmente para efectos legales a los propietarios a los que se
les de seguimiento legal por recuperación de adeudos, se les hará la facturación de origen.
Se contrataron los servicios fiscales para poner al corriente periodos al 2018 a 2020 independientes a esta administración.
Se anexa opinión de cumplimiento actualizada que es positiva para tranquilidad de todos. (Anexo “A”)
SEGUIMIENTO CONTABLE
El trabajo contable fue nulo en todos los periodos, cuando la legislación fiscal y penal la requiere como indispensables con
registro obligatoriamente mensual, en detalle, determinado por ley mediante el catálogo de cuentas, en el entendido que
la información contable es la expresión legalmente aceptada de la actividad financiera de una entidad. Son parte
indispensable y requisito explícito de cada asamblea; su publicación periódica da origen al trabajo fiscal, por lo que para
finales del mes de marzo será realizada toda la contabilidad pendiente para ser emitida a mes vencido mensualmente de
manera periódica sin falta.
SEGUIMIENTO FINANCIERO
En términos financieros la observación es enteramente el flujo de efectivo y sus comprobaciones. Da la incertidumbre legal
de la determinación de presupuestos, la auditoria financiera se enfocara en la comprobación de egresos contra ingresos
registrados
El proceso de ingresos fue contra riguroso estado de cuenta, se publicaron en Vivook; Todos los estados de cuenta, los
ingresos no identificados es dinero que si se contemplan dentro de los ingresos pero no se le puede asignar aun propietario,
por lo que, la falta de aplicación no es observación de la actividad financiera.
Todo el registro financiero para comprobación estará disponible en vivook estado de cuenta y reportes de ingresos y
egresos.

Por lo consiguiente esta auditoria solo comprende de Noviembre de 2018 a Mayo de 2020. Determinando los siguientes
resultado.
Periodo de nov de 2018 a mayo de 2020

Ingresos $3,166,345.64
Egresos: $3,079,172.72
Facturación de gastos registrada en el periodo $3, 093,883.30

Gastos con registro bancario sin factura por un total de $61,956.07 (detalle anexo “B”)
Facturas recibidas sin posibilidad de identificar en un registro bancario $62,556.00 (detalle anexo “B”)
Facturas emitidas no reconocidas para pago $69,948.00 (MWold)
Notas de venta dentro de los rembolsos de caja chica $14,462.00
Podemos determinar que las desviaciones detectadas entre el registro bancario contra facturación recibida, de los gastos
sin facturación o sin referencia de pago en el banco y las notas dentro de los rembolsos de gastos no es representativo,
dentro de la gestión del presupuesto, dado que la autoridad fiscal no generara un requerimiento por estas discrepancias
no se recomienda fincar responsabilidades por la facturación faltante justificando los egresos.
Se incorporan graficas de análisis simple entre los presupuesto, los ingresos, lo egresos y los saldos de la gestión auditada,
en el anexo “C”
ANTECEDENTES LEGALES
El en el contexto legal hay la obligatoriedad de tener la posesión física de la documentación que avale las diferentes
facultades, potestades y la representación legal al interior de la gestión del condominio y para representar ante terceros, la
no posesión de la documentación es sin duda una situacion grave y definitivamente es de todos los demás aspectos a
evaluar el que genera una riesgo potencial mayor.
Es obligación del presente consejo tener en si gestión entregar al siguiente consejo la documentación completa.
Sera necesario obtener: primer testimonio de la creación de la asociación civil, el primer testimonio de la creación de los
regímenes en condominio, con excepción del régimen en condominio de la manzana 97-01que ya se obtuvo.
Faltantes por obtener 6. Mismas que deberán estar selladas por el registro público de la propiedad, para su validez de cada
primer testimonio de la creación de cada condominio, así como de la asociación civil, junto con la consulta el detalle de
eventos protocolizados.
Se requiere la cotización directo del Registro Público de la Propiedad (RPP) porque es por número de hojas, en referencia
el primer testimonio de la creación del régimen en condominio de la manzana 97-01 fue por 170 hojas y el costo fue de
$5,000.00 (cinco mil pesos mexicanos), los próximos en obtener deberán ser “PRIMEROS TESTIMONIOS “de los demás
regímenes y la asociación civil. Se realizara una consulta para saber si hay más procedentes o asambleas de cada
condominio registradas y que no sea del conocimiento de los propietarios, para poder recuperar toda la documentación,
que los representantes legales de la asociación civil están obligados a recibir, resguardar y entregar a la siguiente gestión,
y como ejemplo, el reporte solicitado al municipio declara procesos protocolizados posterior a la creación del condominio
y de los cuales no se tenia conocimiento.
El proceso de consigna de la documentación era totalmente innecesario y perjudicó considerablemente el proceso de la

administración por meses en ese caso se recomienda fincar la responsabilidad directa del costo por $ 17,400 declarado en
la factura pagada desde la cuenta bancaria del fraccionamiento a APARICIO DIAZ Y ABOGADO SC el 29/05/2020 por
concepto de asesoría legal.
El anexo “D” ilustra la docuemntacion y demás objetos recuperados en la consignación los cuales ya están a su disposición
en la oficina para consulta.
En este caso si era obligación del consejo anterior exigir, recibir y entregar esta documentación. Por lo que será optativo
del actual consejo fincar la responsabilidad del costo de la recuperación de esta documentación.

Documentación mínima que debieron haber exigido los consejos que recibieron el fraccionamiento, así subsecuentemente,
el consejo formalmente hace requerimiento de ellos ya que no estaban en la documentación consignada, y de no ser
presentados el mismo se ve obligado a obtenerlo para su gestión y posterior entrega.
• Original de Primer testimonio de la creación de del régimen en condominio denominado “MANZANA 96-01”
• Original del Primer testimonio de la creación de la asociación civil denominada “RESIDENCIAL PUERTO MARINO A.C.”
• Original de Primer testimonio de la asamblea realizada de del régimen en condominio denominado “MANZANA 96-01”
donde nombran a la asociación civil “RESIDENCIAL PUERTO MARINO A.C.” como su represtante legal y administrador
de la cual solo se tiene copia simple del acta certificada.
• Y Original de Primer testimonio de todas las asambleas realizadas en el condominio, esto es requerido ya que los
documentos en consigna tenían solamente el original del primer testimonio de la penúltima asamblea y copias certificadas
de las asambleas de los condominios nombrado a la asociación civil su represéntate legal y administrador, y ya que estas
copias certificadas no contienen toda la docuemntacion anexa ni la boleta de inscripción del registro público de que
fueron finalmente inscritas.
• Contratos de diferentes prestadores de servicios y servicios como agua luz internet. De origen a la fecha de su gestión.
• Descripción del diseño de poderes y la constancia de que los gasto fueron autorizados por mayoría de comité
Como aclaración, de la asamblea realizada en julio de 2020 esta gestión si tiene resguardo del original de la copia
certificada, el original del primer testimonio de la misma, apárate de una copia certificada de la creación de la asociación
civil requerida por el SAT y una copia certificada del Registro Publico de la Propiedad del primer testimonio de la creación
del régimen condominal denominando “manzana 97-01, para tramites de la ampliación de la venida Zetina Gasca
Conclusiones
El contexto de la auditoria no hay mayor afectación que una situacion de tentativa , la falta de procesos administrativos
obligaron al condominio a retomar la información de origen con múltiples contratiempos la consignación así como no tener
derechos legales sobre la información dejaron las gestiones anteriores sin capacidad legal de darles seguimiento legal a
los adeudos, que por mucho lo más problemático, finalmente hay todos los recursos para actualizar correcta y legalmente
y la afectación es más mediatiza que monetario, en resumen, hay $61,956.07 sin factura y los costos por una consignación
de documentos innecesaria por $17,400 y el costo de recabar la documentación legal del fraccionamiento, todo lo demás
quedo en un contexto de riesgo.

Se recomienda fincar todas las responsabilidades señaladas en grado de tentativa y que la asamblea decida si se aplican
con la finalidad de dar un correcto presente legal y futuro proceso de entrega estar libre de cualquier responsabilidad de
gestiones anteriores.
Atte.,:
El Ing. German Sánchez Hernández

Ced, Prof. 8078257
Prestador de servicios en gestión condominal
En represtación legal para pleitos y cobranza
Residencial Puerto Marino A.C.
Quedamos a sus órdenes para cualquier aclaración.
A t e n t a m e n t e.
Con Vo. Bo. De Consejo Directivo en funciones
ANEXO “A”

ANEXO “B”
RESUMEN DE REVISION DE CARPETAS Y FACTURAS SAT 2018,2019,A MAYO 2020
PAGOS SIN FACTURAS

$19,436.00 02/01/2019 REITO EN VENTANILLA
$500.00 02/01/2019 RETIRO EN CAJERO
$2,500.00 04/10/2019 PAGO CASETA
$5,000.00 07/10/2019 PAGO A REYES MAURICIO
$1,200.00 18/10/2019 PAGO GASTOS VARIOS
$550.07 18/10/2019 PAGO GASTOS VARIOS
$32,770.00 17/02/2020 PAGO SGR DEL SURESTE
$61,956.07 TOTAL
FACTURAS QUE NO SE ENCONTRO RELACION CON NINGUN PAGO

2018-11-06T12:15:20 4E7BAC5D-F6B3-4132-997F-55DA27C02634 $ 1,008.00 GEL741008GY9 GOBIERNO DEL ESTADO
2018-11-06T12:16:31 8D5C61EE-4038-453A-B3F0-167B06D2534D $ 5,239.00 GEL741008GY9 GOBIERNO DEL ESTADO
2018-11-06T12:16:35 4DD27146-60E4-4440-86D9-16FAAF74ECF8 $ 649.00 GEL741008GY9 GOBIERNO DEL ESTADO
2018-12-18T16:36:02 55A63917-1CFC-4EBB-ADAB-B31B67B33A5F $ 1,659.43 CSS160330CP7 CFE SUMINISTRADOR DE SERVICIOS BASICOS
2019-03-15T10:41:11 93E596CA-59F4-47C7-97BA-DB93890113AF $ 705.00 HESG571019M9A JOSE GUILLERMO HERNANDEZ SANCHEZ
2019-03-19T14:11:42 E7AD3F3C-BD14-42CC-B231-7F0D2EB9D53E $ 707.60 IYA150701964 IYAGO SA DE CV
2019-04-16T14:21:28 4BA44E20-54DF-4E1B-AEE7-EDDE2A54E3B3 $ 290.00 PEGH8810201F7 Héctor Antonio Pérez González
2019-04-15T17:00:25 CFDEDA8C-CCD4-48EC-B58D-1FABED56170C $ 125.00 HESG571019M9A JOSE GUILLERMO HERNANDEZ SANCHEZ
2019-08-22T11:58:00 ACD66B91-F9D6-0C4D-923D-B43E2274833F $ 944.10 OQP1207131C3 OPERADORA QUIMICA DEL PACIFICO SA DE CV
2019-09-17T20:52:24 772AA70D-28DF-48D1-BDB8-8C8BB5FECBCD $ 36.00 EIVD760601JW1 DEBBIE ESPIN VELASCO
2019-09-26T09:54:31 5ECC8251-798A-42A6-8E50-4F85A1D0F51B $ 420.00 HUZV560615SB1 VICTOR HUERTA ZEPEDA
2019-09-30T23:13:25 FB433573-308E-43A9-BD3C-DAF4C425E0FB $ 90.00 EIVD760601JW1 DEBBIE ESPIN VELASCO
2019-10-10T10:24:03 e00ea08c-7078-4313-854a-43df41a62b9b $ 127.00 XIXA850923GQ8 JOSE ALFREDO XIU XIU
2019-10-22T18:56:46 C157D86A-4946-422A-AEB8-4AB3A41A752D $ 54.00 EIVD760601JW1 DEBBIE ESPIN VELASCO
2019-10-28T11:10:45 CCAF8A70-8014-44F3-8C65-33A2CCB50BE8 $ 12,180.00 TRE1704281E1 TYT RESIDENCIALES SC
2019-10-28T11:15:26 E0C551BC-08FF-449E-A37B-8DFF2BEBD9AF $ 11,600.00 TRE1704281E1 TYT RESIDENCIALES SC
2019-10-29T15:49:29 F4F511FF-2E18-4DE7-9397-B881DC514534 $ 54.00 EIVD760601JW1 DEBBIE ESPIN VELASCO
2019-11-12T13:26:37 1D879899-F25E-42D1-952A-C06B51D040F1 $ 18.00 EIVD760601JW1 DEBBIE ESPIN VELASCO
2019-11-23T08:13:12 E7D95913-AB86-47CC-A165-192766DBEB6E $ 690.00 DOLN780226DE7 NEYI DOMINGUEZ LOPEZ
2019-11-28T15:48:07 0E015549-CD0C-434C-93A2-50DEB14EF7B8 $ 111.40 PEGF881021DQ7 FERMIN ALEJANDRO PEREZ GALARZA
2020-01-21T12:40:12 E0821E21-9A4F-4125-907D-E1ACA0F09B08 $ 526.28 PDS1401151VA PRODUCTOS DESECHABLES DEL SURESTE SA DE CV
2020-02-03T08:46:21 2174D7FF-73B3-40D3-9D3D-73B2DE2C0C88 $ 36.00 EIVD760601JW1 DEBBIE ESPIN VELASCO
2020-02-17T11:15:08 14B6E58C-3D96-472B-93F2-87EA21F79A84 $ 525.00 ROBJ881013VD8 JUAN MANUEL ROJAS BORJA
2020-02-17T11:40:02 759AAE81-B628-4504-88ED-CD64E430B592 $ 24,360.00 ANP120522R21 ASESORIA NOTARIAL PENINSULAR, S C
2020-03-11T17:27:09 29AACA5E-A2CC-49F8-9E10-920E286C2042 $ 54.00 EIVD760601JW1 DEBBIE ESPIN VELASCO
2020-03-18T20:39:07 616AE318-D7A5-476F-AF2E-EEC3B0734010 $ 18.00 EIVD760601JW1 DEBBIE ESPIN VELASCO
2020-05-11T10:56:40 5CF846AE-A277-48BD-B85E-1F48BB803175 $ 34,974.00 MWA150820SN4 M WOLD ADMINISTRADORES SOCIEDAD CIVIL
2020-05-25T17:13:17 8AF64443-DC43-4698-BC55-78EDD0132C44 $ 34,974.00 MWA150820SN4 M WOLD ADMINISTRADORES SOCIEDAD CIVIL
2020-05-27T23:24:36 ED4C12E8-E52B-41AE-BC0C-56A1545E301D $ 330.00 GUPV921125TYA VICTOR MANUEL GUZMAN PULIDO
$ 132,504.81 TOTAL

Anexo “C”
A) Podemos identificar como es una constante, el no llegar al objetivo del presupuesto, ni siquiera con la recuperación de
adeudos, dando como resultado un promedio de 80% de alcance del mismo, insuficiente para la correcta gestión y mucho
menos para poder realizar mantenimiento preventivo o proyectos, que dio como resultado un déficit mensual que
eventualmente generaría inviabilidad financiera.
B) La relación de gastos revela una inconsistencia de mantenimiento preventivo y ningún seguimiento presupuestal,
aunque en promedio los gastos están por debajo del presupuesto en un 10% aproximadamente, la inconsistencia se
interpreta como la no previsión de gastos que finalmente los encarece los costos y terminaría desfasándose contra los
ingresos.
C) La disminución en la última cuarta parte de este periodo en el saldo bancario, denota la interacción entre un alcance
reducido de ingresos y la falta de planeación en los gastos, por lo que lo recuperado de adeudos de otros periodos aun
es insuficiente para mantener el saldo bancario, el promedio ilustra como el saldo terminara por ser siempre menor, y que
eventualmente acabara por agotarse.

D) Finalmente la gráfica del balance real entre ingresos y egresos sin el acumulado inicial del saldo bancario, da un
resultado muy claro, un promedio mensual de $4,588ª favor por periodo mensual, es el factor real de inversión en su
patrimonio común, es decir al mes solo tenían esta cantidad para cubrir emergencias de mantenimiento, una posible
contingencia por desastres naturales, o los proyectos anuales de mejoras para el fraccionamiento.
Anexo (D)


Resultado Final Auditoria Administrativa Residencial Puerto Marino Ac de Nov 2018 A Mayo 2020 Final 2

Cargado por

Información del documento

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Resultado Final Auditoria Administrativa Residencial Puerto Marino Ac de Nov 2018 A Mayo 2020 Final 2

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Puerto Morelos, Q. Roo.

Fundamentos legales de la auditoria.

Resultados definitivos de la auditoria.

Residencial Puerto Marino AC, Puerto Morelos Quintana Roo.

Residencial Puerto Marino AC, Puerto Morelos Quintana Roo.

Periodo de nov de 2018 a mayo de 2020

Facturación de gastos registrada en el periodo $3, 093,883.30

El proceso de consigna de la documentación era totalmente innecesario y perjudicó considerablemente el proceso de la

Residencial Puerto Marino AC, Puerto Morelos Quintana Roo.

Residencial Puerto Marino AC, Puerto Morelos Quintana Roo.

El Ing. German Sánchez Hernández

Residencial Puerto Marino AC, Puerto Morelos Quintana Roo.

PAGOS SIN FACTURAS

FACTURAS QUE NO SE ENCONTRO RELACION CON NINGUN PAGO

Residencial Puerto Marino AC, Puerto Morelos Quintana Roo.

Residencial Puerto Marino AC, Puerto Morelos Quintana Roo.

Residencial Puerto Marino AC, Puerto Morelos Quintana Roo.

También podría gustarte