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La resolución de los contratos es la extinción del contrato, ya sea por la voluntad de las partes o
la declaración judicial mediante el cual se deja sin efecto un contrato, que por lo general tiene
efectos retroactivos y por supuesto cesa todo efecto futuro del contrato por cuanto este se
deshace; su desaparición, se hace inoponible por la ausencia de todo vínculo jurídico que pudo
derivarse de su existencia.
La resolución del contrato extingue todo vínculo jurídico derivado de él, por lo tanto, deja sin
efecto toda obligación pasada y futura debido a la retroactividad que lo caracteriza, excepto las
necesarias para regresar las cosas al estado anterior.
Ejemplo: Un contrato de compraventa de bien inmueble. En este contrato una parte vende casa o
apartamento y la otra parte compra. El vendedor se compromete a entregar la casa al comprador,
y este se compromete a pagar el precio al vendedor. Pero suele suceder que el vendedor entrega
la casa y el comprador no termina de pagarla.
Ante esta situación el vendedor puede exigir la resolución del contrato, que de declararse implica
que el juez ordene la restitución de las mutuas, que consiste en que el comprador reintegra la
casa al vendedor y el vendedor devuelva lo que el comprador hubiera pagado.
Las causales de nulidad absoluta están concebidas por el ordenamiento jurídico como una sanción
que implica privar de eficacia los actos jurídicos y los contratos que se han erigido en contravía de
los intereses superiores, por cuya protección propende el orden jurídico, con el fin de
salvaguardar al conglomerado social de los efectos adversos que puedan desprenderse de un acto
jurídico o un contrato viciado de tales tipos de ilegalidad.
Es el caso por ejemplo cuando el contrato versa sobre un objeto ilícito, o cuando es firmado por
una persona legalmente incapaz, que son situaciones que no se pueden subsanar.
¿Cómo es la resolución de contratos de compraventa?
La resolución del contrato de compraventa se efectúa cuando alguna de las partes incumple
dicho contrato, por ejemplo, cuando en dicho contrato las partes se obligan a realizar una función,
el vendedor se obliga e entregar la casa en óptimas condiciones, y en comprador, a entregar el
dinero; resulta que el vendedor entrega la casa, pero el comprador no entrega el dinero; aquí se
puede realizar la resolución de dicho contrato.
Para que la resolución pueda prosperar, debe existir en algunos casos la voluntad de las partes, y
en otro caso el incumplimiento de la obligación.
Falta o no existe los elementos esenciales de este; como el objeto, las partes, el canon,
entre otras.
El incumplimiento del objeto del contrato (licitud, posibilidad y determinación).
La ilicitud de la causa.
El incumplimiento de la forma sustancial del contrato, donde no se dé la entrega ni se
pague por este.
Cuando el contrato está viciado o es irregular alguna de las partes podrá solicitar su rescisión con
el fin de que el contrato quede sin efecto alguno.
Una de las perturbaciones que puede sufrir el arrendador y que puede dar derecho al pago de
indemnizaciones o perjuicios sucede cuando el arrendatario hace obras o reparaciones en la
cosa arrendada.
La rescisión de contratos es una figura por medio de la cual se puede extinguir un contrato
válido, vigente y exigible, con posterioridad a su celebración, siempre y cuando respete los
derechos que ya hayan adquirido las partes.
La nulidad absoluta de contratos se produce por un objeto o causa ilícita, omisión de algún
requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en
consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan
o acuerdan, son nulidades absolutas.
Para cualquiera de estos contratos es importante contar con la ayuda y asesoría de un abogado
para que pueda guiarlo y decirle cuales son las causales para que se pueda exigir o cumplir
alguna de estas figuras de terminación de contrato.