INGENIERÍA DE VALUACIONES

ÍNDICE

INTRODUCCIÓN

OBJETIVOS

1. DEFINICIONES PREVIAS
- Tasación o Valuación
- Perito valuador
- Predio
- Terreno Urbano
- Obras Complementarias
- Valores arancelarios o Valores unitarios
- Valuación de Terreno
- Informe de la Valuación
2. VALUACIÓN DEL TERRENO
2.1. Lote de terreno con solo un frente a vía pública
2.2. Lote de terreno con más de un frente a vía pública
2.3. Lote de terreno con más de un frente a un pasadizo común o vía pública
2.4. Valuación de las edificaciones principales, obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes.
2.5. Valor total del predio.
2.6. Valuación de edificaciones bajo el régimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad común.
3. VALUACIÓN DE LAS EDIFICACIONES
3.1. Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú.

4. CASO PRÁCTICO
TASACIÓN ARANCELARIA Y COMERCIAL DEL INMUEBLE LOCALIZADO

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 MEMORIA DESCRIPTIVA

1. Propietario
2. Solicitante
3. Cliente
4. Objetivo de la tasación
5. Metodología o reglamentación empleada
6. Fecha
7. Ubicación
8. Linderos y medidas perimétricas
9. Área del terreno
10. Zonificación y uso actual del predio
11. Inscripción
12. Metodología
13. Infraestructura de servicios urbanos y entorno económico
14. Descripción de la distribución por plantas
15. Descripción de la edificación
16. Estado de conservación
17. Antigüedad
18. Servidumbre
19. Documento registral.

 VALUACIÓN ARANCELARIA
1. Valuación del Terreno (VT)
2. Valuación de la Edificación
3. Valor de la tasación arancelaria del inmueble (VA)

 VALUACIÓN COMERCIAL
1. Valor comercial del terreno (VCT)
2. Valor comercial de la edificación (VCE)
3. Valor de la tasación comercial del inmueble (VTCI)

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INTRODUCCIÓN

El presente trabajo de investigación presenta los fundamentos teóricos y

prácticos acerca de la valuación de bienes inmuebles, en este caso de un predio
urbano.
Se ofrece unas definiciones previas en cuanto a las valuaciones, así como un
conocimiento de la normatividad y reglamentación vigente. Se establece la
importancia de la valuación de predio urbano y define la forma de valuarlos.
Se recomiendan los métodos de trabajo in situ al momento de valuar un
inmueble, así como considerar los factores objetivos y subjetivos expuestos para
determinar el valor de mercado, además de tener en cuenta las consideraciones
de las disposiciones gubernamentales y municipales que influyen en la
estimación del valor del bien.

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OBJETIVO

OBJETIVO GENERAL
 Determinar la valuación arancelaria y comercial de nuestra vivienda mediante el
reglamento nacional de tasaciones del Perú-R.M. N°126-2007.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS
 Averiguar el valor arancelario de la tasación reglamentaria y comercial.

 calcular el valor arancelario del terreno y la edificación.

 calcular el valor comercial del terreno y la edificación.

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1. DEFINICIONES PREVIAS:

 TASACIÓN O VALUACIÓN:
Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el perito
tasador estudia el bien, analiza y dictaminan sus cualidades y características en
determinada fecha para establecer la estimación del valor razonable y justo del bien de
acuerdo a las normas del presente reglamento.
 PERITO VALUADOR:
Se denomina perito valuador al profesional colegiado que en razón de sus estudios
superiores y a su experiencia, está debidamente capacitado para efectuar la valuación
de un bien. Esta disposición, en cuanto a la condición de colegiado, no es aplicable en
los casos de campos de actividad que no son materia de colegiación. El perito valuador
deberá indicar con precisión la fecha de la información técnica y de precios que está
utilizando. Cuando es retrospectiva, debe resaltarse tal condición.
 PREDIO:
Se considera predios a los terrenos, así como a las edificaciones e instalaciones fijas y
permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no pudiera ser separada, sin
alterar, deteriorar o destruir la edificación.
 TERRENO URBANO:
Considerase terreno urbano al que está situado en centro poblado y se destine a vivienda,
comercio, industria o cualquier otro fin urbano; así como los terrenos sin edificar, siempre
que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan
terminadas y recepcionadas sus obras de habilitación urbana, estén o no habilitadas
legalmente.
 OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se
encuentran adheridas físicamente al suelo o a la construcción y no pueden ser separadas
de estos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante
y funcional de éste, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques
elevados, instalaciones exteriores eléctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra
incendios, instalaciones de aire acondicionado, piscinas, muros de contención, subestación
eléctrica, pozos para agua o desagüe, pavimentos y pisos exteriores, zonas de
estacionamiento, zonas de recreación y otros que a juicio del perito valuador puedan ser
calificados como tales.
 VALORES ARANCELARIOS O VALORES UNITARIOS:
Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno
urbano, son aquellos que han sido determinados por el Ex Consejo Nacional de Tasaciones
–CONATA, ahora Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento y aprobados por los
dispositivos legales correspondientes.

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 VALUACIÓN DE TERRENO:
La Valuación del predio urbano consiste en la determinación del valor de todos sus
componentes, en términos de terreno, edificaciones, obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de los componentes físicos, si
corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicará, según los casos, los factores de
depreciación por antigüedad y estado de conservación que están determinados en el
presente reglamento. En el caso de una valuación reglamentaria se utilizará los valores
unitarios del terreno y de edificación aprobados por el dispositivo legal pertinente. Cuando
se trata de una valuación comercial se determinará en base a los valores obtenidos en el
estudio de mercado con el método utilizado, además si los hubiere, se adicionará aquellos
factores que se considere pertinentes, los mismos que deberán ser justificados por el
perito. En el caso de la valuación reglamentaria de las obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes, de estar ubicadas en una edificación techada e incluidas
en los cuadros de los valores unitarios oficiales de edificación, se valorizara de conformidad
a dichos cuadros, de no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores a la
edificación techada se deberá efectuar los correspondientes análisis de costos unitarios de
las partidas que conforman la obra o instalación, con precios a la fecha de los valores
unitarios oficiales de edificación, exclusivamente al costo directo real, es decir sin tomar en
cuenta gastos generales , dirección técnica, utilidad e impuestos; y a este resultado se le
aplicará el factor de oficialización aprobado por los dispositivos legales correspondientes.
Se llama factor de oficialización a la cantidad por la que hay que multiplicar el costo directo
real de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.

 INFORME DE LA VALUACIÓN:
En informe de la valuación, debe desarrollar los siguientes rubros:
* Memoria Descriptiva.
* Valuación.
* Valuación del Terreno.
* Valuación de las edificaciones.
* Valuación de las obras complementarias.
* Valuación de instalaciones fijas y permanentes.
* Intangibles, si los hubiere.
* Cuadro resumen general de las valuaciones.
* Anexos.
* Fotografías, si se requieren y Otros.

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Memoria Descriptiva:
La memoria descriptiva comprende:
* Nombre del propietario o posesionario.
* Nombre de la persona que solicita la tasación.
* Objeto de la Tasación y metodología o reglamentación empleada.
* Fecha a la cual está referida la Tasación.
* Ubicación.

Para la ubicación de un predio se consignará el departamento, provincia, distrito a los que

pertenece, el nombre de la urbanización, asociación, cooperativa, asentamiento humano, u
otras denominaciones del sitio; el nombre de las vías públicas a las cuales da frente y
eventualmente, el o los nombres anteriores; la numeración municipal o la denominación de
la manzana y lote correspondientes.
* Linderos y perímetro.
* Área del terreno.
* Zonificación y uso actual del predio.
* Infraestructura de servicios urbanos que afecten al predio.
* Características del entorno del predio.
* Descripción de la distribución de las plantas.
* Descripción de la edificación.
* Antigüedad de la construcción.
* Estado de conservación.
* Servidumbres, si las hubiere.
* Análisis de la documentación registral.
* Observaciones.

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2. VALUACIÓN DEL TERRENO

Para determinar el valor del Terreno (VT) en el caso de una valuación reglamentaria, se tomará
como base el valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el caso de
tasación comercial, se tomará como base el valor unitario obtenido del estudio de mercado
inmobiliario de la zona.
A falta de valores unitarios oficiales de terrenos o valor arancelario en el caso de valuaciones
reglamentarias o a falta de mercado inmobiliario en la zona en el caso de valuaciones
comerciales, se adoptara como tal el que se obtenga por comparación con otro terreno que
tenga la misma zonificación, que posea similares obras de infraestructura urbana, que
corresponda al mismo nivel socioeconómico y que se encuentre ubicado en lugares próximos
al terreno materia de valuación, o en su defecto, el perito calculara el valor en base a criterios
objetivos y técnicos.

2.1 Lote de terreno con un solo frente a vía pública.

El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a vía pública, se valuará de la siguiente
manera:
a) El área hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el valor
unitario de terreno.
b) El exceso del área, si hubiera, se multiplica por el 50% de valor del terreno.
c) En caso de ser necesario se aplicará los artículos
II. C.27, II.C.28 y II.C.29 del Reglamento Nacional de Tasaciones.

2.2 Lote de terreno con más de un frente a vía pública.

El lote de terreno urbano que tenga más de un frente a vía pública, se valuará de la siguiente
manera:
a) El área total del terreno se dividirá en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se
procederá con cada porción de área en la forma que se indica en el artículo II.C.22, sumándose
luego los resultados parciales.
b) Se considerará como frente único separadamente cada uno de los frentes que tiene el
terreno y se les aplicará el procedimiento señalado en el artículo II.C.22.
c) El valor del lote del terreno será el que resulte mayor de las comparaciones de los casos A)
y B).

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2.3 Lote del terreno con más de un frente a un pasadizo común o vía pública.
La valuación de un lote de terreno urbano que tenga un frente a un pasadizo común o vía de
dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del área del dominio exclusivo
el valor que le corresponde del pasadizo común, conforme al siguiente procedimiento:

a) El valor del área del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artículo
II.C.22 pero con un “supuesto valor urbano” (SVU), el mismo que se determina como sigue:

𝒂
𝑺𝑽𝑼 = 𝑽𝑻 × (𝟏. 𝟎𝟎 − 𝟎. 𝟎𝟏𝒅)
𝟑.𝟎𝟎

En la que:
SVU = Supuesto valor urbano de la vía de dominio privado
VT = Valor del terreno de la vía pública desde la que se accede a la vía de dominio privado.
a = Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros y centímetros medida en el
lindero de esta con la vía pública.
Si la relación a/3.00 es mayor de 1.00 se asumirá una unidad (1.0) como valor de la misma.
d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia de valuación,
expresado en metros y submúltiplos, medida sobre las líneas de propiedad colindantes con la
vía de dominio privado.
Si el supuesto valor urbano (SVU) resultara menor de 0.5 VT se desechara este considerándose
como mínimo 0.5 VT.
b) La vía de dominio privado o pasadizo común, se valoriza de acuerdo al procedimiento
señalado en el artículo II.C.22 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al área o
en su defecto al frente del lote materia en valuación.
Si a la vía de dominio privado es posible acceder de dos o más vías públicas, para cada una de
ella se seguirá el procedimiento señalado anteriormente, escogiéndose el valor que resulte
mayor.

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 INGENIERÍA DE VALUACIONES

Limitaciones u observaciones:
ARTICULO II.C.25
La valuación de un terreno que no tenga acceso por vía publica ni por vía privada en
condominio si no a través de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre
de paso, se efectuara de la manera señalada en el inciso a) del artículo II.C.24 del presente
reglamento, multiplicando el supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El resultado
final no podrá ser menor a 0.4 VT.
ARTICULO II.C.26
La restricción de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor de
terceros, castigara el valor del terreno del previo sirviente con un coeficiente entre 0.99 y 0.9,
a criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre.
ARTICULO II.C.27
La valuación de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo mínimo vigente,
será reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fr= frente/6.
ARTICULO II.C.28
La valuación de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio menor a quince
(15) metros, será reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente

F0= fondo/15.

ARTICULO II.C.29
Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme y parte en mar, lago o rio, solo se
considerara como valor del inmueble la parte no inundable del área, señalándose como límite
entre esta y la marítima, lacustre o fluvial, el nivel de la más alta marea o creciente ordinaria.
ARTICULO II.C.30
La tolerancia aceptable en las diferencias de medición que encuentra un perito con relación a
la que figura en los títulos de propiedad, son las siguientes:

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 INGENIERÍA DE VALUACIONES

a) En medidas lineales
-En terreno plano 0.5%
-En terreno accidentado 0.8%
b) En áreas
-En terrenos de forma regular 2.0%
-En terrenos de forma irregular 2.5%
En caso que las medidas lineales y áreas estén fuera de las tolerancias, el perito dejara
constancia de la diferencia y ejecutara la valuación de acuerdo a las medidas y áreas que
figuran en los títulos de propiedad o certificados que correspondan.

2.4.- Valuación de las edificaciones principales, obras complementarias e instalaciones fijas

y permanentes
ARTICULO II.D.31
En la valuación de las edificaciones (VE) se incluirá la totalidad de las construcciones
existentes, tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones
fijas y permanentes. Para este efecto se tomara en cuenta los siguientes factores:
E n el caso de la valuación reglamentaria, el área techada (AT), y los valores unitarios de
edificación (VUE) que, según los casos serán los valores oficiales que hayan sido aprobados
por autoridad competente y que estén vigentes a la fecha de la valuación; en el caso de la
valuación comercial, los que obtenga el perito como r4esultado de su propio análisis y estudio
del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de depreciación.
Depreciación (D) por antigüedad y estado de conservación, según el material predominante.
El valor de la edificación (VE) se obtiene deduciendo la depreciación (D) del valor similar nuevo
(VSN):

VE = VSN – D

El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el área techada (AT) por el valor unitario de
edificación (VUE)

VSN = AT x VUE

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 INGENIERÍA DE VALUACIONES

La depreciación (D) se determina tomando el valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por
antigüedad y estado de conservación que varía de acuerdo al material de construcción
predominante.

D = P / 100 x AT x VUE

El valor de la edificación será el resultante de la aplicación de la siguiente formula:

VE = AT x VUE (1 – P / 100)

Los porcentajes que usan para el cálculo de la depreciación aparecen en las tablas n° 1, 2 ,3 y
4, según sea el caso. El perito deberá estimar y justificar los porcentajes de depreciación que
no se encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malos un estado de
conservación, establecerá a su criterio dicho porcentaje o le fijara un valor relativo, tal como
lo señala el artículo II.D.34.

ARTICULO II.D.32
Las edificaciones con características o usos especiales, las obras complementarias, las
instalaciones fijas y permanentes, así como las construcciones inconclusas, se valuaran de
acuerdo a los elementos que las conforman; y las depreciaciones por antigüedad y estado de
conservación serán estimadas por el perito, en concordancia con las características y vida útil
de dichas obras.
Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicara el factor de oficialización vigente
conforme a lo estipulado en el artículo II.A.07.

ARTICULO II.D.33
Podrá considerarse una edificación en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue
destinado evaluándola con valor relativo en función de su aprovechamiento o utilización para
otros fines, o bien declarándolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna.
Tratándose de obras en proceso de edificación o no terminadas, el perito valuara las partes
construidas de la edificación con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al área
total de la obra si el avance es uniforme.

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 INGENIERÍA DE VALUACIONES

ARTICULO II.D.34
La depreciación se determinara de acuerdo a los usos predominantes, con los porcentajes que
se establecen en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con
sistemas constructivos no convencionales, el perito determinara el porcentaje de
depreciación por antigüedad y uso, debiendo fundamentar el criterio técnico adoptado.

3. VALUACIÓN DE LAS EDIFICACIONES

3.1.- Cuerpo Técnico De Tasaciones Del Perú

El Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú, propone varios Métodos para la Tasación de las
Edificaciones, en las que intervienen muchos factores que son importantes para dicha
valuación; de las cuales mencionaremos algunas:
EL MÉTODO DE COSTOS DE REPOSICIÓN POR COSTO UNITARIO DE ÁREA CUBIERTA
Este método es muy usado en las Valuaciones de Inmuebles, por su factibilidad de ejecución,
ya que no se necesitan Planos ni Especificaciones de Construcción del Inmueble a Tasar.
Es suficiente que el Perito pueda determinar el Costo Unitario por unidad de área, para las
diferentes zonas de edificación en función de sus características físicas y de los materiales que
la componen; no siendo necesario de la misma Edificación a tasar, sino de otro bien parecido
o idéntica.
Factores y Aspectos que afectan la Valuación de una edificación:
Para lo cual se debe tener en cuenta, el uso al cual va ser destinado:

A.- Residenciales o de Vivienda.

- Deberá de tenerse en cuenta el diseño de la vivienda, materiales, estilos y funcionabilidad.
- El Grado de Aceptación en el Mercado Inmobiliario, será mayor cuando mejor sea la
condición de diseño, calidad de construcción, material y acabada.
Para lo cual se debe considerar los siguientes aspectos:
- Zonificación.
- Coeficiente y Funcionabilidad de Diseño.
- Calidad y adecuado empleo de los materiales.
- Distribución y áreas adecuadas, Circulación y Ventilación.

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 INGENIERÍA DE VALUACIONES

- Equipamiento de Equipo eléctrico e hidráulico, Intercomunicadores, control de video y

Sistemas de Seguridad, etc.
- Emplazamiento mejor y más alto uso, compatibilidad con el vecindario, tener en cuenta:
edificios inadecuados, tráfico inadecuado.

B.- Comerciales o Industriales. Aquellas dedicadas a las actividades mercantiles o

Industriales.
- En este tipo de Edificaciones existen varios factores tales como:
- Funcionabilidad de la Edificación, esta se basa en la eficiente utilización y explotación
comercial; lo arquitectónico ve principalmente la Funcionabilidad y atractivo comercial para
el cliente.
- Ahora bien hay que mencionar que en los Edificios de Tiendas – Centros Comerciales; el
diseño ha cambiado ya que tienen una variedad de mercaderías de variada índole, tales
como fuentes de soda, cinemas, restaurantes, estacionamientos y medidas de seguridad;
esto se traduce en una mejor afluencia de compradores y un mejor rendimiento económico,
así como mayor funcionabilidad.
- Por otro lado también en los Edificios de Oficinas; la eficiencia de funcionabilidad es medida
entre otros, por la relación del área neta alquilada al total del área Edificada y varía entre los
rangos de 65 al 90 %.
Otros indicadores de la funcionabilidad de la Edificación son:
- Iluminación y ventilación,
- Buenas áreas de estacionamiento propio y para visitantes,
- Escalera principal y de escape,
- Ascensores de pasajeros y montacargas.
Es importante la verificación de las instalaciones sanitarias y eléctricas, en cuanto al aspecto
de seguridad, contra - incendio y vida probable.
Para los Edificios Industriales son importante muchos aspectos por revisar, por ejemplo la:
- Localización, dimensiones y áreas adecuadas.

- Áreas libres de circulación y de estacionamiento.

- Patio de maniobras.

- Coeficiente de edificación.

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- Utilización eficiente del lote del terreno.

- Áreas para futura expansión.

- Aspectos de seguridad de equipos que puedan afectar el valor

Podríamos decir que los Métodos que propone el Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú y los
que aplica, son mayormente para realizar una Tasación Comercial; debido a que considera
todos los factores y aspectos que afectan al inmueble en el pasado, presente y futuro de la
vida del inmueble.
Ahora bien El Concejo Nacional de Tasaciones del Perú, realiza sus Valuaciones de acuerdo al
Reglamento General de Tasaciones del Perú; la que mayormente es considerada como una
Tasación Arancelaria; esto es debido a que los Precios de Edificación son los oficiales
dictaminados por el Estado.

4. CASO PRÁCTICO

TASACIÓN ARANCELARIA Y COMERCIAL DEL INMUEBLE LOCALIZADO

 MEMORIA DESCRIPTIVA

1. PROPIETARIOS:
 JUAN CANCIO PERALTA GARCÍA
 ALEJANDRINA CALDERÓN PILARES

2. SOLICITANTE
ING. HERMÁN CASTILLO ROJAS

3. CLIENTE
 LUCY CANCHARI CONES

4. OBJETIVO DE LA TASACIÓN
Determinar el valor arancelario del bien inmueble, así como también el valor
comercial con fines de venta de acuerdo con la Resolución Ministerial N°126-2007-
VIVIENDA.

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 INGENIERÍA DE VALUACIONES

5. METODOLOGÍA O REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

La tasación del predio se efectúa en concordancia con el Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú, aprobado por la RM N°126-2007-VIVIENDA de Mayo del 2007,
por el método de Tasaciones directas.
6. FECHA
La valuación del predio es referida al mes de JULIO del 2018

7. UBICACIÓN
El predio se encuentra ubicado en el Jirón La Veracidad Mz EE4 Lote 37, urbanización
Pro, distrito de Los Olivos, Provincia de Lima

8. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

 Por el norte: Limita con la propiedad de la familia Rodríguez-Jirón la Veracidad

Lote 36
 Por el sur: Limita con la propiedad de la familia Santur-Jirón la Veracidad Lote 38
 Por el este: Limita con el Jirón La Veracidad
 Por el oeste: Limita con la propiedad de la familia Guzmán-Jirón la Compresión
7782

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9. ÁREA DEL TERRENO

El área cuenta con 160 m2 ya que tiene 8 metros de ancho y 20 de ancho.

VÉRTICE DE LA ZONA

SISTEMA DE REFERENCIA DE COORDENADAS WGS84-18S

VÉRTICE ESTE NORTE
1 274007.62 8679227.87
2 273988.45 8679225.14
3 273989.47 8679217.02
4 274007.33 8679219.69

10. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO

Según la zonificación de la Municipalidad Metropolitana de Lima – Los Olivos, el predio
se encuentra en RDM Residencial de Densidad Media.

11. INSCRIPCIÓN

Acta Partida N° Asiento

Compra Venta (Propiedad) 1176624 1C

12. METODOLOGÍA
Inspección ocular del inmueble, inspección del entorno, estudio de valores comerciales
de inmuebles de características similares en la zona y aplicación de los estipulado por el
Reglamento Nacional de Tasaciones aprobado por Resolución Ministerial N° 469-99-
MTC/15.04, así como de los dispuesto por la Resolución SBS Nro. 572-97

13. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS Y ENTORNO ECONÓMICO

El predio cuenta con una infraestructura urbana de veredas, el Jr. La Veracidad es tierra
compactada, la iluminación del alumbrado público es buena. Entre los servicios urbanos
que cuenta dicho predio son:

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 INGENIERÍA DE VALUACIONES

a. Red de energía eléctrica

b. Red de agua potable
c. Red de alcantarillado
d. Teléfono
e. Internet
f. Gas Natural

14. DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN POR PLANTAS

El predio cuenta con un área de 160 m2 de terreno que está ubicado en la urbanización
Pro, distrito Los Olivos, provincia de Lima. Cuenta con dos plantas, de las cuales la
primera está construida, y la segunda, en proceso de construcción. Se encuentra en
una zona residencial de densidad media, por lo que es aplicable el articulo II.c.22 del
Reglamento Nacional de Tasaciones 2007.
Realizando la inspección ocular se verifica la siguiente distribución:

Fachada del predio

De dos plantas, zaguán y una azotea.

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Primera planta del predio

Se ubican una sala, comedor, cocina, 3 tragaluces, 2 dormitorios, 3 baños y una cochera.

Segunda planta el predio

Aún en construcción. Destinado para dormitorios, baños, cocina, comedor, y área de
estudio.

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 INGENIERÍA DE VALUACIONES

15. DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN

CATEGORÍAS DESCRIPCIÓN
Cimentación Zapatas de concreto armado, predomina el ladrillo.
Estructuración Columnas de concreto armado.
Techos Concreto armado
Pisos Mayólica
Revestimientos Tarrajeo y pintura.
Coberturas No tiene.
Puertas y ventanas Puertas de madera.
Cerrajería Sí tiene
Agua y desagüe Sí
Electricidad Instalación empotrada, corriente monofásico.
Baños Sí tiene, con servicio de desagüe.
Cocina Sí tiene, con muebles de albañilería.

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16. ESTADO DE CONSERVACIÓN

Regular, ya que el predio recibe mantenimiento esporádico, cuya estructura no tiene
deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable; los acabados e instalaciones
tienen deterioros visibles debido al uso normal.

17. ANTIGÜEDAD
El predio fue comprado en el año 1990, fue construida la primera planta completa en
el año 2007, y la segunda planta en el año 2016.

18. SERVIDUMBRE
El predio no presenta servidumbre.

19. DOCUMENTO REGISTRAL

El inmueble se encuentra inscrito en la SUNARP, registro de propiedad de inmueble.

 VALUACIÓN ARANCELARIA

1. VALUACIÓN DEL TERRENO (VT)

Para hallar el valor correspondiente al terreno se ha tomado en consideración los
valores arancelarios de acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú
(RNTP), en el artículo II.c.22.

Plano básico de valores arancelarios de áreas urbanas de Lima

Como el inmueble tiene dos frentes a la vía pública pero estos son iguales y los
valores arancelarios para ambas calles son los mismos se aplicara lo establecido en
el artículo II.c.22, la cual nos dice:
El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a vía pública, se valuara de la
siguiente manera:
a) El área hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se
multiplica por el valor unitario del terreno.
b) El exceso del área, si hubiera, se multiplica por el 50% del valor del terreno.
c) En caso de ser necesario se aplicara los artículos II.C.27, II.C.28 Y II.C.29 del
presente reglamento

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 INGENIERÍA DE VALUACIONES

1.1. CÁLCULOS

Propiedad de terceros

20 m
Jr. Veracidad
Jr. Comprensión

Propiedad
8m
8m

de terceros Va (A): s/. 68 m2

20 m

Propiedad de terceros

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 INGENIERÍA DE VALUACIONES

Datos:

- Área total del terreno:…………………. 𝑺𝒕 = 𝟏𝟔𝟎 𝒎𝟐

𝒔/.⁄
- Valor arancelario para la calle:……… 𝑽𝒂 (𝑨) = 𝟔𝟖
𝒎𝟐
𝟐
- Frente del terreno:……………………….. 𝒂𝒕 = 𝟖 𝒎

 Aplicando el reglamento nacional de tasación del Perú Artículo II.C.24.

𝟑𝒂𝟐 = 𝟑 × 𝟖𝟐 = 𝟏𝟗𝟐 𝒎𝟐
 Se determina que: 𝑺𝒕 ≤ 𝟑 𝒂𝟐

 Se tiene que el valor del terreno (VT):

𝑽𝑻 = 𝟑 × 𝟖𝟐 × 𝟔𝟖 + 𝟎. 𝟓 × 𝟔𝟖(𝟏𝟗𝟐 − 𝟏𝟔𝟎)
𝑽𝑻 = 𝟏𝟑, 𝟎𝟓𝟔 + 𝟏, 𝟎𝟖𝟖
𝑽𝑻 = 𝑺/. 𝟏𝟒, 𝟏𝟒𝟒.00

2. VALUACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
El valor de la edificación se estableció a partir del:
“Cuadro de valores unitarios oficiales de edificaciones para Lima Metropolitana y
provincia constitucional del Callao al 31 de octubre de 2012”
Esto fue proporcionado por el Ministerio de Vivienda, construcción y saneamiento
a través del R.M. N° 241 – 2012 VIVIENDA

2.1. Costos De La Edificación Del Primer Piso (CP1)

Tabla N° 1: Tabla De Valores Unitarios

TIPO DE ACABADO CATEGORIA COSTO POR m2 (S/)

Muro y columnas C 182.36
Techos C 134.52
Pisos D 76.70
Puertas y ventanas D 66.55
Revestimientos F 50.27
Baños C 42.78
Instalaciones E 50.37

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 Costo por m2 total = S/. 603.55 / m2

 Depreciación (11 años) 14% = S/. 84.50 / m2
 Costo por m2 – Depreciación = S/. 519.05 / m2
 Área construida primera piso = 130 m2

 Calculando el valor de la edificación del Primer Piso (CP1)

𝑪𝑷𝟏 = 𝟓𝟏𝟗. 𝟎𝟓 × 𝟏𝟑𝟎 = 𝑺/. 𝟔𝟕, 𝟒𝟕𝟔. 𝟓𝟎

2.2. Costos De La Edificación Del Segundo Piso (CP2)

Tabla N° 2: Tabla De Valores Unitarios

TIPO DE ACABADO CATEGORIA COSTO POR m2 (S/)

Muro y columnas C 182.36
Techos C 134.52
Pisos H 19.41
Puertas y ventanas D 66.55
Revestimientos F 50.27
Baños F 10.00
Instalaciones G 26.73

 Costo por m2 total = S/. 489.84/ m2

 Depreciación (11 años) 14% = S/. 68.58 / m2
 Costo por m2 – Depreciación = S/. 421.26 / m2
 Área construida primera piso = 138 m2

 Calculando el valor de la edificación del Primer Piso (CP1)

𝑪𝑷𝟏 = 𝟒𝟐𝟏. 𝟐𝟔 × 𝟏𝟑𝟖 = 𝑺/. 𝟓𝟖, 𝟏𝟑𝟑. 𝟖𝟖

3. VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)

Este valor se obtiene al sumar los valores obtenidos por cada piso adicionándole si
existen obras complementarias.
Por lo tanto resulta:
𝑽𝑬 = 𝑺⁄. 𝟏𝟐𝟓𝟔𝟏𝟎. 𝟑𝟖

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 INGENIERÍA DE VALUACIONES

4. VALOR DE LA TASACIÓN ARANCELARIA DEL INMUEBLE (VA)

- Valor del terreno (VT) 𝑺/. 𝟏𝟒, 𝟏𝟒𝟒.00

- Valor de la edificación (VE) 𝑺⁄. 𝟏𝟐𝟓, 𝟔𝟏𝟎. 𝟑𝟖
- Valor de la tasación arancelaria del inmueble (VA) S/. 𝟏𝟑𝟗, 𝟕𝟓𝟒. 𝟑𝟖

∴ 𝑬𝒍 𝑽𝑨 = 𝑺/. 𝟏𝟑𝟗, 𝟕𝟓𝟒. 𝟑𝟖

 CIENTO TRENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y CUATRO, 38/100
NUEVO SOLES

 VALUACIÓN COMERCIAL
Para realizar esta valuación se tendrá que considerar la siguiente información:
Realizar un estudio de mercado, en la cual se averigua construcciones similares en la
misma zonificación por lugares cercanos al bien inmueble.
Además el valor comercial del terreno se ha estimado tomando en cuenta la zona,
también el valor del metro cuadrado de los lotes de terreno que se venden en el mismo
distrito.

1. VALOR COMERCIAL DEL TERRENO (VCT)

EL Jr. Veracidad, tiene un valor estimado de US$ 126 m 2, entonces si
queremos calcular el valor comercial del terreno, se realizara de la siguiente
forma:
𝑆𝑡 = á𝑟𝑒𝑎 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜

𝑽𝑪𝑻 = 160 𝑚2 × US$ 126 𝑚2

𝑽𝑪𝑻 = 𝐔𝐒$𝟐𝟎, 𝟏𝟔𝟎. 𝟎𝟎
∴ 𝑽𝑪𝑻 = 𝐒/. 𝟔𝟓, 𝟗𝟐𝟑. 𝟐𝟎

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 INGENIERÍA DE VALUACIONES

2. VALOR COMERCIAL DE LA EDIFICACION (VCE)

Estos valores incluyen valor del terreno y área del terreno, con lo cual se procederá a
trabajar con sus respectivas áreas para hallar los precios del terreno y construcción por
metro cuadrado, con lo que se obtendrá el valor promedio de estas cantidades.

PRECIO UNITARIO
TIPO AREA TOTAL PRECIO TOTAL USS
USS/ M2
Vivienda (V1) At = 160.00 m2 US$215,000.00 US$1,343.75
Vivienda (V2) At = 160.00 m2 US$240,000.00 US$1,500.00
Vivienda (V3) At = 150.00 m2 US$196,000.00 US$1,306.67

Estos valores incluyen valor del terreno y área del terreno, con lo cual se procederá a
trabajar con sus respectivas áreas para hallar los precios del terreno y construcción por
metro cuadrado, con lo que se obtendrá el valor promedio de estas cantidades.
- Calculando el valor promedio de los precios unitarios:

𝑽𝟏 + 𝑽𝟐 + 𝑽𝟑
𝟑

𝟏, 𝟑𝟒𝟑. 𝟕𝟓 + 𝟏, 𝟓𝟎𝟎. 𝟎𝟎 + 𝟏, 𝟑𝟎𝟔. 𝟔𝟕

= 𝐔𝐒$𝟏, 𝟑𝟖𝟑. 𝟒𝟕 𝒎𝟐
𝟑

TIPO DE CAMBIO: 𝐔𝐒$𝟏 = S/.3.27

- Se restan el valor calculado al valor comercial del terreno:

𝑽𝑬𝑹 = 𝐔𝐒$𝟏, 𝟐𝟓𝟕. 𝟒𝟕 𝒎𝟐
- Este valor 𝑉𝐸𝑅 , debe ser multiplicado por el área construida:
𝑽𝑬 = 𝐒/. 𝟔𝟓𝟕, 𝟗𝟎𝟖. 𝟑𝟎

 VE = 𝑆⁄. 657,908.30
 Depreciación (11 años) 14% = 𝑆⁄. 92,107.16
 VE – Depreciación = 𝑆⁄. 565,801.14
 VE (T) = 𝑆⁄. 565,801.14

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 INGENIERÍA DE VALUACIONES

3. VALOR DE LA TASACIÓN COMERCIAL DEL INMUEBLE (VTCI)

𝑽𝑻𝑪𝑰 = 𝑽𝑪𝑻 + 𝑽𝑬

- Valor comercial del terreno (VCT) 𝐒/. 𝟔𝟓, 𝟗𝟐𝟑. 𝟐𝟎

- Valor comercial de la edificación (VE) 𝑺⁄. 𝟓𝟔𝟓, 𝟖𝟎𝟏. 𝟏𝟒
- VALOR DE LA TASACION COMERCIAL DEL INMUEBLE (VTCI) S/. 𝟔𝟑𝟏, 𝟕𝟐𝟒. 𝟑𝟒

∴ 𝑽𝑻𝑪𝑰 = 𝐒/. 𝟔𝟑𝟏, 𝟕𝟐𝟒. 𝟑𝟒

Son: SEISCIENTOS TREINTA Y UN MIL SETECIENTOS VENTICUATRO Y 34/100 NUEVOS
SOLES

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