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ANÁLISIS Y EVALUACIÓN FINANCIERA DE PROYECTOS DE INVERSIÓN

ARQUITECTURA
NOTAS

FORMULACIÓN DE UN PROYECTO DE INVERSIÓN

Identificación de problemas, necesidades o


áreas de oportunidad

Formulación y definición del problema principal

Solución Inteligente al planteamiento de un problema específico


(arquitectónico o urbanístico):

Proyecto de Inversión

Elementos Metodológicos para la Formulación y Evaluación de un Proyecto de


Inversión

Formulación:

1) Análisis de sitio: Aspectos físicos naturales y artificiales. Planes de desarrollo


urbano. Limitantes ambientales.
2) Análisis del estudio de mercado: Valores de terreno, de ventas y rentas
inmobiliarias.
3) Aspectos técnicos: Procesos constructivos, elección de tecnología, capacidad
de producción.
4) Estudio de la organización y aspectos legales: Constitución de una empresa.
Distribución de responsabilidades.
5) Inversión inicial: Conocer el monto estimado total para iniciar el proyecto.
Costos.
6) Financiamiento: Obtención de liquidez por créditos.
7) Ingresos: Programación de posibles ingresos

Evaluación:

1) Económica y Financiera: Obtención de indicadores y estimaciones


económicas y financieras.
2) Toma de decisiones: Análisis de resultados. Costo de oportunidad.

Diseño y Ejecución del Proyecto

Bien y/o Servicio


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ARQUITECTURA
NOTAS

FORMULACIÓN DE UN PROYECTO DE INVERSIÓN

Identificación de problemas, necesidades o áreas de oportunidad


Aquí se debe identificar, describir y hacer hincapié en algún problema a resolver, necesidad
a cubrir o área de oportunidad que haya y que, con el desarrollo del proyecto (arquitectónico
o urbanístico), se pueda subsanar.

Vale la pena incluir algunos aspectos teóricos y observaciones in situ relativos a la vivienda,
equipamiento (v.gr. escuelas, hospitales, áreas de recreación y cultura), comercio,
transporte, etc., relacionados con el proyecto que se vaya a desarrollar.

Formulación y definición del problema principal


Definir en particular el lugar en donde se propone el proyecto, estableciendo claramente la
necesidad a resolver, deficiencia a subsanar o aspecto específico donde el desarrollo del
proyecto adquiere vida desde el punto de vista de sus posibilidades de posicionamiento en
el mercado.

Solución Inteligente al planteamiento de un problema específico (arquitectónico o


urbanístico)
Este aspecto es fino en la formulación de un proyecto, pues es precisamente el que enlaza
la oferta (el desarrollo del proyecto), con la demanda (necesidad a cubrir, problema a
resolver o área de oportunidad específica para el posicionamiento de mercado del
proyecto).

De esto deriva el qué específico a desarrollar, su tamaño y los atributos fundamentales del
proyecto a ejecutar.

Elementos Metodológicos para la Formulación y Evaluación de un Proyecto de


Inversión

Abarcan los aspectos primordiales en la formulación de un proyecto, tanto técnicos como


financieros, y la secuencia en que se han de presentar en el mismo.

Es muy importante aquí tener presente que, para la formulación y evaluación ex ante del
proyecto, la brújula fundamental siempre será el Mayor y Mejor Uso.

Formulación:

o Análisis de Sitio: Aspectos físicos naturales (clima, geología, hidrografía,


fallas,
cuerpos de agua, flora, fauna).
Conclusiones: analizar si existe alguna limitante al respecto.
Aspectos físicos artificiales (estructura urbana), vialidades,
equipamiento, infraestructura, entorno urbano, etc.
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NOTAS

Plan de Desarrollo Urbano que defina el Uso de Suelo del


terreno en estudio.
Definir el Uso, el Coeficiente de Ocupación del Suelo y el
Coeficiente de Utilización del Suelo correspondiente.
Ejemplo: Si un terreno tiene un uso de suelo H 5/40,
la nomenclatura corresponde a uso Habitacional, 5
niveles máximo de construcción y el 40% de área libre.
Por lo tanto:
COS: es el 60% de la superficie del terreno, es decir,
es el área de desplante, diferencia del área libre.
OJO: en las tablas de uso de suelo del Estado de
México, señalan un % de área libre y otro de área
verde, ambas se suman.
CUS: es el área de desplante x el número de niveles
permitidos, en este caso son 5 niveles.
Conclusiones: en donde se establezca conforme al uso de
suelo la superficie de construcción permitida:
Aspectos sociales, analizar qué grupos sociales predominan
en la zona de estudio.
Conclusiones: Definir el grupo social al que va dirigido el
proyecto.

o Análisis del estudio de mercado: Únicamente definir los valores unitarios de:
 Valores de terreno
 Valores de venta semejantes al propuesto
 Valores de renta semejantes al propuesto

o Aspectos técnicos: Definir el proceso constructivo, elección de tecnología,


capacidad de producción.
Incluir el paramétrico que contemple las características
constructivas similares al del proyecto, remarcando el costo
unitario y cómo está integrado, si incluye costos directos y
costos indirectos. Ajustar el paramétrico de acuerdo a la
superficie a construir. Citar la fuente.

o Estudio de la organización y aspectos legales:


Características generales de la empresa constructora.
Incluir un organigrama adecuado al tipo de proyecto que
proponen.

o Inversión Inicial: De acuerdo a los datos obtenidos anteriormente, se debe


realizar este cálculo conforme a lo siguiente:

 Costo de terreno:
superficie de terreno
x
el valor unitario (obtenido de la investigación de
mercado de terrenos)
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 Costo de construcción:

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superficie total permitida o propuesta (según el Uso de


Suelo)
x
el costo unitario por m2 (paramétrico)
Inversión Inicial = Costo de terreno + Costo de construcción
o Financiamiento: Citar las posibles fuentes de financiamiento desde la
perspectiva del constructor (no del comprador)
Conocer las condiciones que se establecen para la obtener
este tipo de financiamientos.
Conocer las tasas de interés.

o Ingresos: Programación de posibles ingresos que generalmente se


proyectan con las preventas, o en su caso, la venta total del
inmueble.

Evaluación:
o Económica y financiera: Obtención de indicadores y estimaciones económicas
y financieras:
o Comparar el monto de la inversión inicial
(costos de terreno y construcción)
Vs
El posible precio de venta del inmueble o de la
totalidad de las unidades (departamentos,
oficinas, locales comerciales, etc.) que se
obtiene con la investigación de mercado de
ventas.
o Determinar el flujo de efectivo del proyecto con
base en la proyección de posibles egresos
(montos de las partidas de acuerdo al
paramétrico ajustado o algún otro sistema de
costos, costos de operación -administración y
gastos de ventas-, costos de financiamiento,
otros costos) e ingresos del proyecto
propuesto (preventas, ventas y/o rentas).
o Consultar las notas que les envié y aplicar los
criterios de Valor Presente, TIR, Índice de
rentabilidad o relación beneficio/costo
actualizados, tiempo de recuperación de la
inversión, etc.
o Comparar los indicadores anteriores de la
siguiente manera:

Al obtener la TIR comparar con la TREMA:


 TIR vs TREMA

Al obtener el VPN del flujo de efectivo:


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 Si VPN > ó = 0 el proyecto es


rentable
 Si VPN < 0 el proyecto no es
rentable

Al obtener el Índice de rentabilidad o relación


beneficio/costo:
 Si IR > ó = 1 el proyecto es
rentable
 Si IR < 1 el proyecto no es rentable

o Toma de decisiones: A manera de conclusión, analizar los resultados para


decidir si es negocio o no, si el costo es más alto que
la recuperación de la inversión o si ésta recuperación
tomará un tiempo excesivo y no resulte atractivo.

Diseño y Ejecución del Proyecto


Se trata propiamente de describir, en términos generales, todas y cada una de las etapas
del proyecto estableciendo un calendario de avances físicos y financieros; así como de la
ejecución misma del proyecto.

Bien y/o Servicio


Importante detallar el bien o los tipos de bienes y/o servicios a generar con la ejecución del
proyecto, estableciendo sus características específicas (superficie construida,
amenidades, acabados, etc.). Ilustrar con una perspectiva o imagen del posible proyecto.

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