LA VALORIZACIÓN
Juan Carlos Gomez Daza 20142025020
e-mail: jucgomezd@correo.udistrital.edu.co
RESUMEN: Este documento abordara el
tema de la contribución a la valorización desde
diferentes perspectivas. Para poder desarrollar y
comprender este instrumento se muestra al lector
los principios económicos, políticos y
administrativos, el establecimiento del valor
mediante la avaluación masiva, la valorización en
Colombia, y por supuesto el marco jurídico y los
procedimientos.
PALABRAS CLAVE: Valor, Precio, Contribución,
Monto, Beneficio, Estado, Municipio, Regiones,
Avaluó, Instrumento jurídico.
1 INTRODUCCIÓN.
La valorización es una aspiración que tiene el estado
de recuperar una parte del crecimiento patrimonial
que recae en la propiedad privada, en donde los
dueños no intervienen directamente en las
construcciones realizadas, pero es fruto del esfuerzo
común de la sociedad. Lo indiscutible es quizás la
distribución equitativa de estos incrementos sea
encabezados por el estado, en representación del
interés colectivo de la población, con la finalidad de
distribuir de manera eficiente estos recursos.
2 EL ESTADO, LA POBLACIÓN Y EL
TERRITORIO Y LOS BIENES
INMUEBLES.
Las diversas relaciones existentes entre la población
y el territorio tienen inmersos múltiples conceptos en
los cuales se destacan el dominio, el dominio
privado, la propiedad y la posesión. Es necesario
entender estos conceptos para poder establecer la
base teórica utilizada para delimitar e identificar los
predios existentes en el territorio.
Los derechos que pueden ser ejercidos sobre los
predios pueden ser por particulares (propiedad
privada o posesión) o por el estado (propiedad
pública), frecuentemente están limitados por los
derechos de propiedad “limites o linderos” y las
normas de planificación urbanas.
El estado es la organización del pueblo bajo un
conjunto normativo, dentro de un territorio delimitado
y sometido bajo la mirada de la ley cuyo objetivo es
1
mantener el orden social. El territorio, es así, la base
material sobre la cual el gobierno ejerce su propia
autoridad para conseguir la correcta utilización del
suelo.
Los elementos que están conformados dentro del
estado son: la población, el poder y el territorio. La
población es el elemento más esencial pues sin la
existencia de esta no sería posible la conformación
del estado y los derechos; la población a pesar de
sus diferencias culturales y sociales deberán ser
solidarios los unos con los otros para conformar una
sola unidad política que sea representativa.
Los bienes inmuebles (no se pueden mover de un
lugar a otro) son las cosas que las personas tienen
a su disposición y sobre las cuales ejercen derechos
privativos, además se deberá hacer cumplimiento a
ciertas obligaciones.
3 LA FORMACIÓN DEL PRECIO DEL
SUELO
La formación del precio del suelo se da básicamente
por los dos siguientes motivos: el desarrollo de la
economía y el crecimiento poblacional. El primero
implica el crecimiento de los sectores secundarios
(industria) y terciarios (comercio y servicios),
incrementado consigo la generación del empleo. A
medida que los centros poblados crecen, las
necesidades de las personas aumentan de manera
significativa, por lo que la industria pasa a un
segundo plano y evolucionan los sectores de los
servicios: finanzas, seguros, servicios profesionales,
el gobierno, la finca raíz, y todas las necesidades de
los habitantes urbanos. El crecimiento de todas
estas actividades económicas demanda lugares
para trabajar, producir, vender y vivir. La industria
constructiva ofrece así bodegas, locales, oficinas y
viviendas demandando un mayor uso del suelo
urbano.
Es así que empieza los flujos de migratorios del
campo a la ciudad como ocurre en Colombia, en
búsqueda de mejores condiciones de vida. La
migración y el crecimiento demográfico empujan el
valor de la renta y del suelo de forma exponencial.
Al crecer la demanda por las construcciones con
distintos fines, el constructor se ve obligado a
comprar terrenos con el fin de atender a la demanda
establecida dentro del mercado.
Los factores que influyen en el precio del suelo
son el uso potencial que pueda ser desarrollado en
él, es decir, que entre más intensivo sea este, tendrá
mayor valor; la cercanía a vías de uso comercial y
las oficinas de servicios financieros o centro de
comercio especializado es otro indicador de valor;
las características socioculturales de la población
reflejadas en el entorno circundante al lugar de la
vivienda o comercio son otro indicador de valor, ya
que las características den entorno urbanístico en
zonas de estratos altos no son las mismas en los
estratos bajos.
3 PRINCIPIOS ECONÓMICOS QUE
ENCIERRAN LOS CONCEPTOS DE
LOS AVALÚOS Y LA
VALORIZACIÓN.
Las técnicas valuadoras de bienes inmuebles se
basan en las diferentes teorías del valor
discutidas en los dos últimos siglos dentro de la
economía. Las primeras discusiones fueron
abordadas entre el siglo XVII y XVIII por los
Mercantilistas los cuales consideraban que la libre
competencia definiría los precios dentro del
mercado, y esto era sinónimo de valor. La oferta y
la demanda concretan el precio de los objetos.
Después los fisiócratas elevaron a la tierra y la
agricultura sobre todos los sectores de la
economía, lo que significaba que las fuentes de
riqueza y valor estaban directamente
relacionadas con la tierra y sus productos.
Al finalizar el siglo XVIII los padres de la economía
moderna (Adam Smith y David Ricardo) ahondan
el problema del “valor de uso” de las mercancías
como un valor en torno a lo material. El valor de
los objetos equivalía al costo que estaba definido
por el capital y el trabajo dedicado para su
producción, David Ricardo agrego a este
problema de definición el concepto de escasez.
La renta de la tierra era solo un pago el cual
dependía de la productividad, es decir que a
medida que aumenta la cantidad de productividad
por unidad de área de terreno el arriendo de esta
aumenta.
El filósofo Stuart Mill “considerado como el
precursor de la contribución a la valorización por
las mejoras desarrolladas en el suelo” observo su
valor desde un punto de vista diferente al
económico. El recomendaba a los gobiernos que
realizaran avaluaciones periódicas sobre la tierra,
tanto en zonas urbanas como rurales, para así
2
cobrar un impuesto sobre las valorizaciones
obtenida. Mill no consideraba la existencia de las
desvalorizaciones ya que creía que esta se
valorizaba indefinidamente, dicha consideración
era fundamentada por las teorías formuladas por
Thomas Malthus acerca del crecimiento
poblacional y los recursos de la producción como
la tierra, el cual se hacía más escaso y su valor
crecería indefinidamente.
Carlos Marx publica su libro “el capital” que
cambia de manera significativa las teorías del
valor y del precio. El capital y la tierra están en
función del trabajo, es decir que el trabajo era
determinante para la reproducción de los bienes.
Carlos Marx, Adam Smith y David Ricardo son los
padres de la teoría del valor trabajo, ya que
fundamenta el valor en el trabajo que se invierte
en los bienes para producirlos.
Además, aparecen otras teorías las cuales eran
subjetivas al valor, las cuales aparecen por
primera vez en la escuela Austriaca, ellos
diferenciaban el valor y el precio mediante un
nuevo concepto y es la utilidad. El valor normal es
cuando existía un equilibrio entre la oferta y la
demanda, pero en cambio el precio corresponde
a una función de utilidad y es cuando el propietario
no vendería su propiedad ni por un peso más y el
comprador no daría ni un peso de más por dicho
bien.
A comienzos del siglo XVIII el economista Jean
Say destaco la utilidad como un determinante
para el valor de los bienes, ahí germina su teoría
del valor sobre los factores de producción, para él
la fuente del valor es la utilidad, pero no como una
cualidad física de los bienes, sino la importancia
para el individuo de dicho bien para satisfacer sus
necesidades. Consecuentemente el valor de las
mercancías aumenta según la escasez y
disminuye con la abundancia. Entonces el valor
estaba sujeto a expresiones cuantitativas con
base en la utilidad. El trabajo, los recursos
naturales y el capital constituyen servicios
productivos, los cuales permiten crear utilidades,
por lo que es necesario establecer que el valor de
los factores de producción se derivaba del valor
de las mercancías, es decir que todo fluctuaba
según la oferta y la demanda de estos, y el valor
en el mercado cambiaba según la escasez o
abundancia de los bienes.
La escuela alemana sostiene que el valor de
cambio depende de dos factores: uno interno, la
propiedad que posee dicha mercancía para
satisfacer una necesidad de otra persona
diferente a su propietario, y otra externa, su
escasez. se refirieron a la relación entre el precio
y el valor aclarando que las mercancías que no
tuviesen valor tampoco tendrían precio, y las que
tengan mucho valor por lo general tendrían mucho
precio.
Otro gran aporte de la escuela alemana a manos
de Johann Heinrich Von Thünen fue la
formulación del concepto de costo. Von Thünen
se percató de que el precio de los granos que se
vendían en los mercados centrales debía ser lo
suficientemente altos como para obtener un
reembolso al menos de los costos de producción
y del transporte de los productos desde el punto
más distante de la ciudad al lugar de intercambio.
Es así como se evidencia claramente la relación
entre el costo y el precio, que son base de las
teorías modernas del costo. Dada la demanda de
algún producto, la producción aumentara hasta el
punto de que el precio cubra precisamente el
costo de producción. El precio deberá ser lo
bastante elevado para que el productor situado a
lo lejos del mercado compense los costos de
producción.
Aquí nace la teoría de la productividad marginal.
Entonces el empleo adicional de capital y trabajo
aumentara el rendimiento, pero a su vez
aumentara el costo. El aumento de la cantidad de
trabajadores será hasta el punto en el que el
rendimiento extra obtenido del ultimo trabajador
iguale al valor del salario recibido. Lo mismo
puede decirse del capital, que Thünen define
como “producto acumulado del trabajo”. Su
rendimiento está determinado por el rendimiento
de la última partícula de capital empleada.
En la escuela inglesa, después de las teorías de
David Ricardo y Adam Smith se originaron las
teorías de Bailey, las cuales adoptaban los
parámetros definidos por Smith, la cual identifica
el valor con el poder adquisitivo. Para él no es
posible establecer el valor de una mercancía sino
establecer una referencia por la cual se pueda
comparar, esta teoría es denominada el
relativismo, y era incompatible con la teoría del
trabajo. Las mercancías que pueden aumentarse
a voluntad y no tienen restricción de competencia,
el costo de producción determina el valor.
Para Samuel Mountiford Longfield el valor
implicaba la utilidad y el cambio permite que una
persona tenga la combinación de artículos que en
proporción a su poder adquisitivo posean mayor
utilidad. todo el mundo quiere comprar al precio
más barato y vender a lo más caro posible. Es por
esto que la competencia asegura la igualdad entre
la oferta y la demanda. El costo de producción
3
influirá en el proceso a través de sus efectos en la
oferta.
El precio está determinado por la oferta y la
demanda. tras la oferta está el costo de
producción y tras la demanda estaría la utilidad.
ahora hay productos los cuales no puedan ser
vendidos, pero estos inciden directamente en el
precio de compra.
Ya a finales del siglo XIX las teorías del valor
insisten en agregar un componente subjetivo con
la utilidad marginal, ya que la teoría del valor y la
utilidad parten de supuestos que pueden tener un
punto de partida comuna y son los sistemas
sociales: el destino de los recursos, que es una
decisión de la sociedad en su conjunto; y las
valuaciones subjetivas de los individuos, que
siempre acompañan a la oferta y la demanda.
Alfred Marshall desarrolla con mayor énfasis en el
siglo XX la teoría de la utilidad marginal. Para él
las fuerzas que actúan tras la oferta y la demanda
determinan su valor, “son como las dos hojas de
las tijeras, es inútil saber cuál es la que en corta”.
Detrás de la demanda está la utilidad marginal,
reflejada por los precios de demanda de los
compradores. Detrás de la oferta están el
esfuerzo y los sacrificios marginales, reflejados en
el precio de la oferta. Aquí el costo de producción
aparece como una determinante imprescindible
del valor. Su concepto de excedente del
consumidor designa el excedente de satisfacción
obtenido por un consumidor siempre que pueda
comprar una mercancía en un precio inferior al
que estaba dispuesto a pagar antes de quedarse
con la mercancía.
También, durante el siglo XX se desarrollaron
teorías económicas en torno al valor de los
inmuebles teniendo en cuenta los principios
desarrollados por los economistas anteriormente.
Estas teorías son las “univalentes” y
“plurivalentes”.
La teoría plurivalente considera que la valuación
del inmueble cambia dependiendo su finalidad, y
es de carácter subjetivo. Todas las personas
forman un carácter subjetivo, por eso son capaces
de definir lo que es el valor, el cual depende de
varias causas, entre las cuales la mayor parte se
encuentran dentro de los elementos psicológicos
y por lo tanto no pueden ser cuantificadas.
La teoría univalente afirma que el valor es un
elemento objetivo, es decir que puede ser medido
y cuantificado mediante la aplicación de diversas
metodologías, y su explicación se basa en que
todo valor económico se refleja por las
condiciones presentes del mercado. El precio
depende de muchos factores que incluyen
claramente las características subjetivas
mencionadas por la teoría plurivalente, pero que
estas se pueden cuantificar gracias al cruce entre
las curvas de la oferta y la demanda.
A sabiendas que el valor económico no es una
propiedad absoluta de las cosas, sino del propio
mercado, es evidente que la oferta y la demanda
se cruza en un punto en donde las personas están
interesadas en un bien, pero no la persona que
avalúa una propiedad, este es apenas un
observador del mercado.
Para la definición del valor y el precio de bienes
inmuebles, el American Institute of Real Estate
Appraisers define el valor de mercado como el
precio más alto, en términos monetarios que un
inmueble alcanzaría si se pusiese a la venta en un
mercado abierto, con un plazo razonable ante un
comprador que la adquiriese y conociéndose
todos los usos posibles. En otras palabras, es el
precio esperado si se otorga un plazo razonable
para encontrar un comprador. En cuanto al precio
de mercado el instituto lo define como aquel que
se pada efectivamente por el inmueble, es decir la
cantidad de dinero que debe entregarse o puede
obtenerse en el mercado bajo las condiciones
inmediatas existentes en una fecha determinada,
es el precio que se paga sin considerar los
motivos y las presiones.
4 LOS AVALÚOS MASIVOS, UNA
TÉCNICA NECESARIA PARA
REALIZAR LA CONTRIBUCIÓN A LA
VALORIZACIÓN.
Los avalúos de los bienes inmuebles parten del
precio establecido dentro del mercado y la discusión
se concentra en determinar el valor del suelo por lo
que el mercado esté dispuesto a pagar. Pero los
inmuebles están construidos o poseen algunas
mejoras, por lo cual entra en juego el concepto de
costo. Entonces cual sería el valor de un predio
cuando está construido y cuál será el valor reducido
por la depreciación de dicha construcción. Por lo
anterior se deducen que existen dos tipos de
enfoques para avaluación de inmuebles: el costo
desde la mirada de la oferta y el mercado desde la
mirada de la demanda.
Las técnicas empleadas para la valuación masiva de
inmuebles (con fines fiscales en Colombia) se basan
en su mayoría con las definiciones acuñadas por los
economistas y que se presentaron con anterioridad.
Ampliamente usado y reconocidos por todas las
personas dedicadas a la valuación de inmueble es la
4
metodología comparativa dentro del mercado y el
costo de reposición.
4.1 El Método Comparativo de Datos
del Mercado.
es quizás el más usado para fines fiscales, aquí se
afirma que el valor de un bien es estimado con base
en el análisis de los precios de un grupo de bienes
que cuenten con características constructivas y/o
urbanísticas similares, los cuales hayan sido
puestas dentro del mercado en un rango de tiempo
establecido de la valuación. debido a la
heterogeneidad de los inmuebles es necesario
desarrollar modelos que se acoplen y que
consideren en términos de valor estas diferencias. El
análisis de las regresiones múltiples es la técnica
más utilizada en el área de la valuación masiva para
identificar los factores que influencian la
determinación de los precios y estimar el valor del
mercado de las características propias de las
construcciones que no se reflejan directamente en el
precio.
Se busca la identificación de las relaciones
existentes entre dos o más variables de estudio, y
una variable de interés que para el caso particular de
la tributación es el valor de mercado de los
inmuebles. Los atributos son supuestos que pueden
influenciar sobre la formación del valor del inmueble
y se reconocen como las variables del modelo. La
relación entre esas variables es expresada a través
de una ecuación matemática. El modelo es siempre
asociado a un término de carácter aleatorio que
representa el error de la estimación, siendo formado
por el intercepto, y la técnica estima los coeficientes
de regresión lineal, denominados precios hedónicos
implícitos, para cada variable que participa de la
ecuación.
Conocida la expresión matemática que modela el
fenómeno en estudio, es posible estimar el valor
dentro de un error aceptable para un grupo de
inmuebles cuyo valor de mercado es desconocido.
Aquí no hay un modelo predeterminado, ya que este
depende del tipo de inmuebles a ser avaluados, del
comportamiento del mercado inmobiliario en la zona
de estudio y de las variables testadas.
Modelo básico de cálculo
MODELO REPRESENTACIÓN GENERAL CONSIDERACIONES
Es el número de variables
independientes; es el
intercepto; son los
yi= β0+ β1βχi1+ β2βχi2+ β3βχi3+ɛi parámetros de los
Regresión lineal
i= 1, 2, …n coeficientes angulares a ser
estimados; son las
llamadas variables
independientes.

4.2 La metodología de costo de
reposición.
es comúnmente aplicada al costo total estimado de
la edificación, con el fin de calcular la reducción del
valor causada por la edad, obsolescencia física o
funcional y el estado de conservación de las
construcciones. En teoría sería recomendable
aplicar un factor de comercialización al costo de
reproducción obtenido, el factor de comercialización
pretende reflejar la diferencia promedio entre el valor
de comercialización del inmueble y su costo de
reproducción. Cuando el factor de comercialización
es conocido, en general es porque hay un número
razonable de transacciones efectuadas sobre aquel
tipo de inmueble.
Modelo básico de cálculo
REPRESENTACIÓN GENERAL CONSIDERACIONES
Donde: VM es la estimativa
del valor de
comercialización total; VT
es la estimativa del valor
VM=VT+CC*(1-d) del terreno; CC es el costo
de construcción de las
mejoras; y d es la tasa o
factor de depreciación
.
5 LA VALORIZACIÓN EN EL PAÍS,
HISTORIA, CONCEPTUALIZACIÓN Y
ALGUNOS EJEMPLOS
Los instrumentos contributivos de este tipo se han
venido desarrollando desde las primeras décadas
del siglo XX, entre los años 60 y 70´s se formuló la
conocida contribución de Valorización, que fue
ampliamente utilizado por los municipios y otras
entidades del estado para constituir una importante
fuente fiscal para los gobiernos locales.
Posteriormente a mitades de los años 70 y la década
de los 80 este mecanismo perdió mucha fuerza en
los municipios, por lo que se redujo
significativamente su uso.
Gracias a los cambios político administrativos
sufridos a lo largo del siglo XXI y a la necesidad de
mejorar la cobertura estatal a lo largo y ancho del
país se ha generado una necesidad inminente de
ampliar los recursos para las entidades estatales
locales, para así fortalecer los fondos fiscales.
Esta práctica se fundamenta en lo siguiente, los
montos de las inversiones públicas aparecen
5
reflejadas en el incremento de los precios de los
terrenos beneficiados. Lo anterior tiene sentido
desde la garantía que brinda el estado para generar
equidad, ya que este debería recuperar los montos
de las inversiones hechas en las obras. Además,
este instrumento representa varias ventajas para los
diversos agentes que interactúan con el estado, en
términos de eficacia el mecanismo provee de obras
que son demandadas por los ciudadanos que el
estado no puede ejecutar con los recursos fiscales.
Desde el punto de vista económico, su operación se
acerca mucho al funcionamiento del mercado, ya
que el pago del contribuyente estaría representado
por un beneficio tangible, por lo tanto, es una
contribución muy aceptable.
La definición y el cobro del monto ha sido discutida
a lo largo de la existencia de este mecanismo. De
hecho, se ha dialogado sobre como en realidad se
alteran los precios del suelo por la inversión pública,
ya que en esencia no hay un traspasó directo de
valores al precio final del suelo, sino que el impacto
puede ser mayor o menor a la calculada, e incluso
puede ser negativa. Para aterrizar lo anterior se
muestra un ejemplo: la construcción de una vía
arteria secundaria puede aumentar el precio de los
lotes aledaños ya que aumenta la posibilidad de
accesibilidad, pero a escala zonal, o incluso a nivel
urbano algunos predios disminuirán su valor, ya que
el acceso a zonas por vías de estas características
será menos exclusivo, y el transporte en la ciudad
será más homogéneo.
Debido a las grandes complicaciones técnicas a la
hora de dimensionar la incidencia en los precios de
los terrenos, se han ido desarrollando
procedimientos prácticos simples; estos consisten
en distribuir los montos totales de las obras en un
área de incidencia delimitada de manera más o
menos aproximada, estableciendo una pendiente
que disminuye la contribución a mediad que
aumenta la distancia del terreno con respecto a la
obra financiada.
Lo difícil es, al estimar los posibles impactos de la
obra puede causar mucho malestar en los
ciudadanos ya que siente que están siendo tratados
de manera injusta, tanto porque les cobraban
montos que no correspondían por los beneficios de
la obra, o porque se les hacia un cobro
desproporcional en comparación con terrenos que
tal vez obtenían un mayor beneficio. Para evitar lo
anterior, las autoridades encargadas de establecer
los cobros desarrollan dos herramientas que le
quitan un poco el atractivo al mecanismo. De una
parte, se restringe o se reduce el monto los cobros,
por lo cual se prefiere una equivocación por debajo
del monto real o “verdadero” y así evitar reclamos y
protestas de la población, pero provocaría la
reducción de la recaudación. Las disposiciones
legales en Colombia llevadas a los municipios les
obligan a no cobrarle a los propietarios más de lo
estipulado al monto total de los costos de las obras.
En verdad no se tiene en cuenta que los beneficios
a los propietarios pueden superar a los costos
totales estipulados, y para agregar, los costos
previstos siempre están subestimados, lo que
genera un déficit en la financiación. Por otra parte,
en el País se establecieron mecanismos de
participación, que en este caso particular ayuda a los
propietarios afectados en los procesos de
asignación de los montos con la finalidad de hacer
correcciones técnicas.
A lo anterior, las razones políticas y administrativas,
hay que agregar más dificultades en el cálculo, ya
que la recaudación se ha vuelto cada vez más
engorrosa e inoperativa; la tardanza en recuperar los
recaudos genera problemas financieros a las
entidades ejecutoras de las obras, y la inflación que
acrecienta los problemas de la previsión de los
costos.
Los impactos en cuanto a la estructura urbana no
siempre van a ser positivos en cuanto al espacio
urbanístico configurado. Puede que el monto este
perfectamente calculado, pero habrá propietarios
que no tengan la capacidad de hacer el pago, ya que
los incrementos en el valor del suelo no son
fácilmente percibidos, por lo que las personas
pueden ser desplazadas de las zonas, lo que puede
provocar un cambio de uso del suelo, lo que
degradaría la ciudad.
Es interesante encontrar que los proyectos de
valorización han querido ser implementados por los
municipios de forma deliberada, con el propósito de
desplazar ocupantes contra su propia voluntad, por
ejemplo, varios proyectos de renovación urbana
donde la población hizo gran resistencia se utilizó el
instrumento de contribución a la valorización para
remover ocupantes de grupos sociales “populares”
que causan muchas problemáticas en las zonas
urbanas. Un ejemplo se vivencio a principio de los
70´s en la ciudad de Bogotá, con la avenida
Circunvalar, esta es una avenida que conectaba a
los habitantes de la zona de la clase social alta con
el centro, la circunvalar atravesaba una serie de
barrios marginados que hasta esa fecha no había
dejado realizar el proyecto de renovación
urbanística. Por su ubicación estratégica estos
predios podían ser habitados por personas con
ingresos económicos más altos, la administración
vio la oportunidad de desplazar a los habitantes
gracias a la construcción de la avenida, lo cual
generaba el cobro a la valorización que estos
6
ciudadanos no podían pagar. Al final se generó un
gran descontento en la población y el proyecto no
fue ejecutado. Desde ese preciso momento se
estableció la eliminación del cobro a la valorización
en barrios populares o de menores ingresos
6. MARCO JURÍDICO Y NORMATIVO
DE LA VALORIZACIÓN EN
COLOMBIA
La ley 25 de 1921, crea el impuesto directo a la
valorización, que consiste en una contribución sobre
las propiedades raíces que se beneficien
“incremento del valor” de la ejecución de obras de
interés público local, como la limpieza y canalización
de ríos, dique entre otros, contribución destinada a
atender los gastos demandados de dichas obras. La
tasación del impuesto estaba a cargo de los
catastros.
Ley 113 de 1937, debido al aumento del valor de los
predios por la contribución de la Nación a la
construcción de varias obras públicas en algunos
municipios del país, se establece que el impuesto a
la valorización que se encuentra legislada en la
anterior ley ayudara a recuperar parte de la
inversión. También establece excepciones de cobro
a los predios con un valor inferior a 500 pesos.
Ley 113 de 1937
Ley 1 de 1943 Por la cual se otorgan ciertas
facultades a algunos Municipios y se dictan otras
disposiciones, por ejemplo, los municipios podrían
exigir el impuesto a la valorización, así sea que la
obra sea ejecutada por el departamento o la nación.
El impuesto será exigible solo cuando se ejecute la
resolución administrativa que la imponga. Además,
otorga la función a los municipios para que puedan
establecer, distribuir, recaudar e invertir el recaudo
en obras de interés público local que previamente
sean revisadas por un ente de jerarquía superior,
como son las gobernaciones.
Ley 113 de 1937
Ley 1 de 1943
Decreto 868 de 1956, se disponen normas sobre el
impuesto a la valorización. El cobro del impuesto se
fundamenta en la capacidad económica de la tierra.
La capacidad se mediría por coeficientes que
dependían de factores presenten tanto en las áreas
rurales como urbanas, por ejemplo, los servicios
públicos, el tipo de uso económico, las condiciones
agrológicas, la cantidad de aguas disponibles, entre
otras variables.
Decreto 1604 de 1966, se dictan las normas sobre
la valorización. Busca que la contribución de
valorización por obras públicas nacionales, a más de
justa y equitativa, permitirá incrementar
notoriamente la ejecución de obras de indiscutible
beneficio social y económico y la apertura de nuevos
frentes de trabajo, con el consiguiente aumento de
ocupación.
Que toda obra pública, para que tenga justificación
técnica y económica, debe traer beneficio a la
comunidad y, en consecuencia, por lo menos parte
de esos beneficios deben reintegrarse al Erario, para
financiación de la misma u otras similares.
Artículo 317 de la Constitución Nacional de 1991,
“Solo los municipios podrán gravar la propiedad
inmueble. Lo anterior no obsta para que otras
entidades impongan contribución de valorización. La
ley destinará un porcentaje de estos tributos, que no
podrá exceder del promedio de las sobretasas
existentes, a las entidades encargadas del manejo y
conservación del ambiente y de los recursos
naturales renovables, de acuerdo con los planes de
desarrollo de los municipios del área de su
jurisdicción.”
Artículo 338 de la Constitución Nacional de 1991,
“En tiempo de paz, solamente el Congreso, las
asambleas departamentales y los concejos
distritales y municipales podrán imponer
contribuciones fiscales o parafiscales. La ley, las
ordenanzas y los acuerdos deben fijar,
directamente, los sujetos activos y pasivos, los
hechos y las bases gravables, y las tarifas de los
impuestos. La ley, las ordenanzas y los acuerdos
pueden permitir que las autoridades fijen la tarifa de
las tasas y contribuciones que cobren a los
contribuyentes, como recuperación de los costos de
los servicios que les presten o participación en los
beneficios que les proporcionen; pero el sistema y el
método para definir tales costos y beneficios, y la
forma de hacer su reparto, deben ser fijados por la
ley, las ordenanzas o los acuerdos. Las leyes,
ordenanzas o acuerdos que regulen contribuciones
en las que la base sea el resultado de hechos
ocurridos durante un período determinado, no
pueden aplicarse sino a partir del período que
comience después de iniciar la vigencia de la
respectiva ley, ordenanza o acuerdo.”
La ley 128 de 1994 y la ley 99 de 1993 autorizan el
cobro de la contribución a las áreas metropolitanas
y a las Corporaciones Autónomas Regionales.
A partir del año 1996 todas las entidades territoriales
que ejecuten obra de interés público podrán
establecer el cobro a la contribución sea cualquiera
el nivel político administrativo: nacional
departamental, municipal, distrital, o regiones
especiales.
7
Ley 1333 de 1986, Capitulo III, Artículo 236, Para
liquidar la contribución de valorización se tendrá
como base impositiva el costo de la respectiva obra,
dentro de los límites de beneficio que ella produzca
a los inmuebles que han de ser gravados,
entendiéndose por costo todas las inversiones que
la obra requiera, adicionadas con un porcentaje
prudencial para imprevistos y hasta un treinta por
ciento (30%) más, destinado a gastos de distribución
y recaudación de las contribuciones.
Los Municipios teniendo en cuenta el costo total de
la obra, el beneficio que ella produzca y la capacidad
de pago de los propietarios que han de ser gravados
con las contribuciones podrán disponer, en
determinados casos y por razones de equidad, que
sólo se distribuyan contribuciones por una parte o
porcentaje del costo de la obra.
Ley 850 del 2003. para ejercer vigilancia sobre la
gestión de las autoridades, administrativas, políticas,
judiciales, electorales, legislativas y órganos de
control, encargadas de la ejecución de un programa,
proyecto, contrato o de la prestación de un servicio
público. Esta función en casi todos los estudios de
caso está dada a la Junta de representantes de los
propietarios excepto en Bogotá, que se señala es de
veeduría ciudadana.
7 ETAPAS PARA LA LIQUIDACIÓN
DEL MONTO A LA CONTRIBUCIÓN
A LA VALORIZACIÓN
• Viabilidad del cobro: acá es donde la entidad
territorial analiza la situación económica, estudiando
la viabilidad de financiamiento de las obras mediante
la contribución. Se elaboran estudios previos
presentados al concejo municipal para la su
respectiva aprobación.
Subetapas
1. Plan de obras
2. Identificación de beneficio
3. Análisis de la capacidad de pago
• Forma de distribución del beneficio: aquí se
elabora el monto de distribución y se irradia el
beneficio a cada uno de los predios que serán
obligados a aportar.
Subetapas
1. Determinación del Monto distribuible
2. Método de Distribución
3. Selección del método de distribución
4. Asignación de la Contribución
• Liquidación de la contribución: Se aplican los Decreto 868 de 1956, [en línea], Disponible:
procedimientos para la producción de los actos https://fonvalmed.gov.co/wp-
administrativos de liquidación, notificación, y las content/uploads/2015/10/1956-04-12-Decreto-Ley-
reglas aplicables según la normatividad. 868-Normas-valorizacion.pdf

Subetapas [9] Congreso de la Republica de Colombia. Decreto

1. Producción Material del acto oficial de 1604 de 1966, [en línea], Disponible:
liquidación http://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormati
2. Notificación del acto administrativo vo/norma.php?i=31235
3. Etapa de discusión
4. Firmeza del Acto
[10] Congreso de la Republica de Colombia. Ley 850
5. Etapa de cobro
del 2003, [en línea], Disponible:
http://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormati
8 REFERENCIAS vo/norma.php?i=258

[1] Montaña, Magda Cristina, La Valorización en
Colombia. Lincoln Institute of Land Policy [en línea],
Disponible
www.institutodeestudiosurbanos.info/coleccion-de-
documentos/eventos/simposio-valorizacion/1305-
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[2] Blanco B,Vicente Fretes Cibils y
Andrés F. Muñoz M. Expandiendo el uso de la
valorización del suelo La captura de plusvalías en
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Interamericano de Desarrollo, [en línea],
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[11] Congreso de la Republica de Colombia. ley 128
de 1994, [en línea], Disponible:
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[12] Corte Constitucional. Artículo 317, Constitución
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[13] Corte Constitucional. Artículo 338, Constitución
Nacional de Colombia, [en línea], Disponible:
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[3] Martim Smolka, Fernanda Furtado, Recuperación

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Católica de Chile. Linconl Institute of Land Policy, [en
línea], Disponible:
https://www.lincolninst.edu/sites/default/files/pubfile
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[4] Diego Erba, Catastro Multifinalitario aplicado a la

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2006, Linconl Institute of Land Policy

[5] Congreso de la Republica de Colombia. ley 25 de

1921, [en línea], Disponible:
http://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormati
vo/norma.php?i=258

[6] Congreso de la Republica de Colombia. Ley 113

de 1937, [en línea], Disponible:
http://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormati
vo/norma.php?i=258

[7] Congreso de la Republica de Colombia. Ley 1 de

1943, [en línea], Disponible:
http://www.suin-
juriscol.gov.co/viewDocument.asp?id=1555738
[8] Congreso de la Republica de Colombia.