Temas más importantes de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, que reforma el
Libro Quinto del Código Civil de Cataluña
Daniel Loscertales Fuertes. Presidente de sepín. Abogado
Notas previas
Art. 553-3. Cuota
Art. 553-5. Afección real
Art. 553-6. Fondo de reserva
Art. 553-8. Legitimación. Estatutos
Arts. 553-9 y 553-10. Escritura de división horizontal. Derecho de vuelo, segregaciones y
agrupaciones
Art. 553-11. Estatutos
Art. 553-12. Reglamento de Régimen Interior
Art. 553-13. Derecho de vuelo
Art. 553-15. Órganos de la Comunidad
Art. 553-18. Administración
Art. 553-21.2. Convocatorias
Art. 553-23. Constitución Junta
Art. 553-24. Derecho de voto
Art. 553-26. Acuerdos de unanimidad o mayorías cualificadas
Art. 553-28. Actas
Art. 553-32. Impugnación
Art. 553-35. Anexos
Art. 553-36. Uso y goce de elementos privativos
Art. 553-39. Restricciones y servidumbres forzosas
Art. 553-40. Prohibiciones y restricciones del uso elementos privativos y comunes
Art. 553-45. Contribución al pago de elementos comunes
Art. 553-47. Reclamación en caso de impago de gastos comunes
Arts. 553-48 a 553-52. Propiedad horizontal compleja
Arts. 553-53 a 553-59. Propiedad horizontal por parcelas
Nota final
Notas previas
Evidentemente, este no es, ni mucho menos, un estudio completo; simplemente, queremos destacar algunas de las cuestiones modificadas que revisten mayor importancia y que deben tener muy en cuenta los profesionales, sobre todo aquellos (abogados y administradores) que tienen más relación directa con las Comunidades de Propietarios, con la advertencia de que, para conocer con detalle lo que realmente dispone la nueva Ley 5/2015, de 13 de mayo, que reforma la anterior Ley 5/2006, pueden acudir al libro que a tal efecto edita SEPIN, con autores de reconocido prestigio en Cataluña y que van acompañados de un buen número de formularios sobre acuerdos de la Junta, temas generales y procesos judiciales.
En esta síntesis se dejan aparte aquellas cuestiones relativas a todo aquello que corresponde a los promotores, ya sea constituir la Comunidad normal, la compleja y la de parcelas, los requisitos de la escritura pública y el Registro de la Propiedad, etc., toda vez que ello (aunque también figura de forma explícita en el libro antes indicado) no cabe en este sencillo resumen de las novedades.
Art. 553-3. Cuota
Se ha añadido que las cuotas se pueden establecer por unanimidad y por un procedimiento "extrajudicial", sin que nadie sepa, por el menos el autor de estas notas, lo que esto significa, pues para llevar a cabo un "arbitraje" será necesario igualmente el previo acuerdo UNÁNIME de todos los propietarios, a tenor del art. 553-26.1 h).
Art. 553-5. Afección real
Supone un gran avance pasar del año actual y el anterior a los cuatro precedentes a efectos de la seguridad económica de la Comunidad.
Art. 553-6. Fondo de reserva
Resulta un tema controvertido que el fondo de reserva de un año no cuente para el ejercicio siguiente, que debe acumularse, pues la situación económica de las Comunidades no está para muchos ahorros. En todo caso, habrá que estar a lo que determine la Junta general, aunque la Ley no menciona esta posibilidad de acuerdos en sentido contrario. Art. 553-8. Legitimación. Estatutos
Debe aclararse que NO hay obligación de tener Estatutos, ya que, a falta de ellos, se aplicará la Ley de forma directa.
Arts. 553-9 y 553-10. Escritura de división horizontal. Derecho de vuelo, segregaciones y
agrupaciones
La reserva de derechos "ilimitados" a favor de la promotora en el Título y la concesión de derechos de vuelo, agregación y agregación son un claro abuso de derecho que perjudica a la Comunidad, pues ni siquiera por unanimidad de la Junta se pueden modificar.
Art. 553-11. Estatutos
La posibilidad de modificar los Estatutos por "arbitraje y mediación" necesitará del acuerdo previo de 4/5 partes de propietarios, conforme al art. 553-26.2 a).
Art. 553-12. Reglamento de Régimen Interior
Insistir en que ello no es obligatorio y que, de hecho, muchos acuerdos de la Junta modifican el mismo.
Art. 553-13. Derecho de vuelo
Es un abuso que un propietario, que tiene el derecho de vuelo, pueda modificar los coeficientes.
Art. 553-15. Órganos de la Comunidad
La gran novedad y mejora es que, cuando el administrador es externo, tiene que reunir las "condiciones profesionales exigibles", lo que garantiza una especialización.
Art. 553-18. Administración
Es positivo que se haya incluido que también tendrá las facultades que le sean delegadas en Junta.
Art. 553-21.2. Convocatorias
Se sigue con el problema de las notificaciones y de la prueba de la recepción si el domicilio no es en territorio español, aunque se admita la comunicación informática.
Art. 553-23. Constitución Junta
Se ha suprimido la "segundo convocatoria". Hecho que considero un error.
Art. 553-24. Derecho de voto
Que las "abstenciones" cuenten a favor de la mayoría es positivo.
Art. 553-26. Acuerdos de unanimidad o mayorías cualificadas
Se puede modificar el Estatuto con la mayoría cualificada de 4/5, habiéndose retirado la necesidad de conformidad de los interesados a los que les afectara para el uso y disfrute de elementos comunes. Art. 553-28. Actas
Se mantiene la obligación de redactar y firmar en el plazo de cinco días, lo que no se cumple habitualmente y tampoco tiene repercusión negativa.
Art. 553-32. Impugnación
Con la nueva norma para impugnar, sea o no contrario a la Ley el acuerdo, será necesario haber votado en contra.
Art. 553-35. Anexos
El cambio favorable consiste en que ya cabe alquilar el anexo (garaje o trastero).
Art. 553-36. Uso y goce de elementos privativos
Ahora el plazo de reclamación de la Comunidad por alteración elementos comunes es solo de CUATRO años, cuando antes era de seis.
Art. 553-39. Restricciones y servidumbres forzosas
Se ha creado de forma explícita las servidumbres para la "supresión de barreras arquitectónicas".
Art. 553-40. Prohibiciones y restricciones del uso elementos privativos y comunes
Se ha retirado la mención al "juicio ordinario", indicando que será conforme a las "normas procesales correspondientes". Correcto porque la Generalitat no tiene competencias procesales.
Art. 553-45. Contribución al pago de elementos comunes
Cuotas especiales cuando haya un uso "intenso" de elementos comunes. Véase art. 553-26.2 e), que necesita del acuerdo de los 4/5.
Art. 553-47. Reclamación en caso de impago de gastos comunes
Este precepto es nuevo y lo más importante es que hay remisión a las normas procesales del proceso monitorio especial del régimen de propiedad horizontal, es decir, que se confirma la aplicación de los arts. 812 y ss. LEC y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal estatal.
Arts. 553-48 a 553-52. Propiedad horizontal compleja
Todos estos preceptos se refieren a lo que se conoce como complejo urbanístico, compuesto por Comunidades independientes, que tienen servicios generales, o bien subcomunidades, que funcionan con independencia, pero son parte de una misma Comunidad.
No hay novedades importantes, siendo lo normal que todo ello venga regulado en el Título de todas y cada una de las fincas, pues en otro caso se necesitaría la unanimidad que establece el art. 553-26.1 g). En todo caso, si existen servicios o elementos comunes generales, las obligaciones existirán con o sin constitución del complejo inmobiliario.
Los garajes y trasteros deben constituirse en Comunidades o subcomunidades si cada uno de los propietarios tiene cuota independiente, pero ello no es necesario si son anexos a pisos o locales.
Arts. 553-53 a 553-59. Propiedad horizontal por parcelas
Tampoco hay modificaciones sustanciales, siendo condición formar parte de una actuación urbanística administrativa, con servicios o elementos comunes, y se regirán por la norma específica en todo aquello que no figure en el Título Constitutivo. Se trata de solares, construidos o no y con constancia registral, a tenor de la normativa de la Ley Hipotecaria al respecto.
Nota final
Como se indica al principio, estos son los cambios más significativos, sin perjuicio de que otros preceptos hayan modificado el texto y el orden de los apartados, pero que no afecta al fondo de los derechos y obligaciones de la Comunidad y de los propietarios.
