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Notas y Comentarios.

Mayo 2015

Referencia: SP/DOCT/19101

Temas más importantes de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, que reforma el


Libro Quinto del Código Civil de Cataluña

Daniel Loscertales Fuertes. Presidente de sepín. Abogado

Notas previas

Art. 553-3. Cuota

Art. 553-5. Afección real

Art. 553-6. Fondo de reserva

Art. 553-8. Legitimación. Estatutos

Arts. 553-9 y 553-10. Escritura de división horizontal. Derecho de vuelo, segregaciones y

agrupaciones

Art. 553-11. Estatutos

Art. 553-12. Reglamento de Régimen Interior

Art. 553-13. Derecho de vuelo

Art. 553-15. Órganos de la Comunidad

Art. 553-18. Administración

Art. 553-21.2. Convocatorias

Art. 553-23. Constitución Junta

Art. 553-24. Derecho de voto

Art. 553-26. Acuerdos de unanimidad o mayorías cualificadas

Art. 553-28. Actas

Art. 553-32. Impugnación


Art. 553-35. Anexos

Art. 553-36. Uso y goce de elementos privativos

Art. 553-39. Restricciones y servidumbres forzosas

Art. 553-40. Prohibiciones y restricciones del uso elementos privativos y comunes

Art. 553-45. Contribución al pago de elementos comunes

Art. 553-47. Reclamación en caso de impago de gastos comunes

Arts. 553-48 a 553-52. Propiedad horizontal compleja

Arts. 553-53 a 553-59. Propiedad horizontal por parcelas

Nota final

Notas previas

Evidentemente, este no es, ni mucho menos, un estudio completo; simplemente, queremos destacar algunas de las
cuestiones modificadas que revisten mayor importancia y que deben tener muy en cuenta los profesionales, sobre todo
aquellos (abogados y administradores) que tienen más relación directa con las Comunidades de Propietarios, con la
advertencia de que, para conocer con detalle lo que realmente dispone la nueva Ley 5/2015, de 13 de mayo, que reforma
la anterior Ley 5/2006, pueden acudir al libro que a tal efecto edita SEPIN, con autores de reconocido prestigio en
Cataluña y que van acompañados de un buen número de formularios sobre acuerdos de la Junta, temas generales y
procesos judiciales.

En esta síntesis se dejan aparte aquellas cuestiones relativas a todo aquello que corresponde a los promotores, ya sea
constituir la Comunidad normal, la compleja y la de parcelas, los requisitos de la escritura pública y el Registro de la
Propiedad, etc., toda vez que ello (aunque también figura de forma explícita en el libro antes indicado) no cabe en este
sencillo resumen de las novedades.

Art. 553-3. Cuota

Se ha añadido que las cuotas se pueden establecer por unanimidad y por un procedimiento "extrajudicial", sin que nadie
sepa, por el menos el autor de estas notas, lo que esto significa, pues para llevar a cabo un "arbitraje" será necesario
igualmente el previo acuerdo UNÁNIME de todos los propietarios, a tenor del art. 553-26.1 h).

Art. 553-5. Afección real

Supone un gran avance pasar del año actual y el anterior a los cuatro precedentes a efectos de la seguridad económica
de la Comunidad.

Art. 553-6. Fondo de reserva

Resulta un tema controvertido que el fondo de reserva de un año no cuente para el ejercicio siguiente, que debe
acumularse, pues la situación económica de las Comunidades no está para muchos ahorros. En todo caso, habrá que
estar a lo que determine la Junta general, aunque la Ley no menciona esta posibilidad de acuerdos en sentido contrario.
Art. 553-8. Legitimación. Estatutos

Debe aclararse que NO hay obligación de tener Estatutos, ya que, a falta de ellos, se aplicará la Ley de forma directa.

Arts. 553-9 y 553-10. Escritura de división horizontal. Derecho de vuelo, segregaciones y

agrupaciones

La reserva de derechos "ilimitados" a favor de la promotora en el Título y la concesión de derechos de vuelo, agregación y
agregación son un claro abuso de derecho que perjudica a la Comunidad, pues ni siquiera por unanimidad de la Junta se
pueden modificar.

Art. 553-11. Estatutos

La posibilidad de modificar los Estatutos por "arbitraje y mediación" necesitará del acuerdo previo de 4/5 partes de
propietarios, conforme al art. 553-26.2 a).

Art. 553-12. Reglamento de Régimen Interior

Insistir en que ello no es obligatorio y que, de hecho, muchos acuerdos de la Junta modifican el mismo.

Art. 553-13. Derecho de vuelo

Es un abuso que un propietario, que tiene el derecho de vuelo, pueda modificar los coeficientes.

Art. 553-15. Órganos de la Comunidad

La gran novedad y mejora es que, cuando el administrador es externo, tiene que reunir las "condiciones profesionales
exigibles", lo que garantiza una especialización.

Art. 553-18. Administración

Es positivo que se haya incluido que también tendrá las facultades que le sean delegadas en Junta.

Art. 553-21.2. Convocatorias

Se sigue con el problema de las notificaciones y de la prueba de la recepción si el domicilio no es en territorio español,
aunque se admita la comunicación informática.

Art. 553-23. Constitución Junta

Se ha suprimido la "segundo convocatoria". Hecho que considero un error.

Art. 553-24. Derecho de voto

Que las "abstenciones" cuenten a favor de la mayoría es positivo.

Art. 553-26. Acuerdos de unanimidad o mayorías cualificadas

Se puede modificar el Estatuto con la mayoría cualificada de 4/5, habiéndose retirado la necesidad de conformidad de los
interesados a los que les afectara para el uso y disfrute de elementos comunes.
Art. 553-28. Actas

Se mantiene la obligación de redactar y firmar en el plazo de cinco días, lo que no se cumple habitualmente y tampoco
tiene repercusión negativa.

Art. 553-32. Impugnación

Con la nueva norma para impugnar, sea o no contrario a la Ley el acuerdo, será necesario haber votado en contra.

Art. 553-35. Anexos

El cambio favorable consiste en que ya cabe alquilar el anexo (garaje o trastero).

Art. 553-36. Uso y goce de elementos privativos

Ahora el plazo de reclamación de la Comunidad por alteración elementos comunes es solo de CUATRO años, cuando
antes era de seis.

Art. 553-39. Restricciones y servidumbres forzosas

Se ha creado de forma explícita las servidumbres para la "supresión de barreras arquitectónicas".

Art. 553-40. Prohibiciones y restricciones del uso elementos privativos y comunes

Se ha retirado la mención al "juicio ordinario", indicando que será conforme a las "normas procesales correspondientes".
Correcto porque la Generalitat no tiene competencias procesales.

Art. 553-45. Contribución al pago de elementos comunes

Cuotas especiales cuando haya un uso "intenso" de elementos comunes. Véase art. 553-26.2 e), que necesita del
acuerdo de los 4/5.

Art. 553-47. Reclamación en caso de impago de gastos comunes

Este precepto es nuevo y lo más importante es que hay remisión a las normas procesales del proceso monitorio especial
del régimen de propiedad horizontal, es decir, que se confirma la aplicación de los arts. 812 y ss. LEC y 21 de la Ley de
Propiedad Horizontal estatal.

Arts. 553-48 a 553-52. Propiedad horizontal compleja

Todos estos preceptos se refieren a lo que se conoce como complejo urbanístico, compuesto por Comunidades
independientes, que tienen servicios generales, o bien subcomunidades, que funcionan con independencia, pero son
parte de una misma Comunidad.

No hay novedades importantes, siendo lo normal que todo ello venga regulado en el Título de todas y cada una de las
fincas, pues en otro caso se necesitaría la unanimidad que establece el art. 553-26.1 g). En todo caso, si existen servicios
o elementos comunes generales, las obligaciones existirán con o sin constitución del complejo inmobiliario.

Los garajes y trasteros deben constituirse en Comunidades o subcomunidades si cada uno de los propietarios tiene cuota
independiente, pero ello no es necesario si son anexos a pisos o locales.

Arts. 553-53 a 553-59. Propiedad horizontal por parcelas

Tampoco hay modificaciones sustanciales, siendo condición formar parte de una actuación urbanística administrativa, con
servicios o elementos comunes, y se regirán por la norma específica en todo aquello que no figure en el Título
Constitutivo. Se trata de solares, construidos o no y con constancia registral, a tenor de la normativa de la Ley Hipotecaria
al respecto.

Nota final

Como se indica al principio, estos son los cambios más significativos, sin perjuicio de que otros preceptos hayan
modificado el texto y el orden de los apartados, pero que no afecta al fondo de los derechos y obligaciones de la
Comunidad y de los propietarios.

© Editorial Jurídica SEPIN - 2016

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