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Compraventa sobre documentos

Artículo 1580.- En la compraventa sobre documentos, la entrega del bien queda sustituida por
la de su título representativo y por los otros documentos exigidos por el contrato o, en su
defecto, por los usos.

Encontramos que el art 1580 y 1581 tiene relación que prescriben que en este tipo de contrato
la entrega del bien, se va a enajenar, ósea que está representada por un "título
representativo", es decir el vendedor no entregará la mercadería directamente sino un
documento. Y este documento contiene la descripción de la mercadería, la cantidad y lugar en
donde se encuentra.

El contrato como bien sabemos lo suscriben ambas partes (comprador y vendedor), donde en
el contrato debe contener la cláusula haciendo referencia a los art ya mencionados.

Esta modalidad de contrato está referida a la enajenación de una mercadería que es


depositado en almacenes a cargo del detentador.

Que es un detentador? bueno, esta viene a ser la persona retiene la posesión que no es suya.
en otras palabras, es según a los art 1870 y 1884, la posesión en nombre de otro se
denominaba detentación o posesión precaria. Se consideraba como poseedor en nombre de
otro aquel que recibía la cosa por virtud de un contrato o de un acto jurídico para detentarla
temporalmente y restituirla al propietario. (punto aparte), celebrado ya el contrato el
vendedor deja de ser deudor al haber cumplido totalmente su obligación de transferencia de
la mercadería o bien. otra posición es que el vendedor será responsable de la pérdida o
deterioro de la mercadería ocurrido culposamente al detentador antes de la entrega al
comprador de los documentos. Cuando el titulo representativo, está en manos del comprador,
así que no vendría a ser responsable el vendedor después de su entrega el deterioro del bien.

De ahì sigue el ejemplo.

De mil productos, diez mil conservas, que no es poco, yo lo traslado y cuando llego al puerto
dejo la mercadería en un depósito y de ese me van a dar un documento, y eso me dice en este
lugar se encuentra la mercadería de fulano de tal, de tal lote a lote. Así que cuando yo voy a
vender, voy a entregar al comprador es el documento, el cc lo llama el título representativo
(representa a la mercadería que yo tengo) y en el contrato especifica la cláusula de la
mercancía que se esta procediendo a este acto jurídico conforme al art 1580 o que la
mercancía se encuentra conforme al título representativo n° 1580.

a)Ya sea terrestre, aéreo, el portador emite un título de traditium representativo.


b)Quien compra con ese título valor se va a los almacenes mas el contrato y dice ahora soy el
nuevo propietario.

SUB-CAPITULO - I Disposición General

Pactos que no pueden integrar la compraventa

Artículo 1582.- Puede integrar la compraventa cualquier pacto lícito, con excepción de los
siguientes, que son nulos:

1.- El pacto de mejor comprador, en virtud del cual puede rescindirse la compraventa por
convenirse que, si hubiera quien dé más por el bien, lo devolverá el comprador.

2.- El pacto de preferencia, en virtud del cual se impone al comprador la obligación de ofrecer
el bien al vendedor por el tanto que otro proponga, cuando pretenda enajenarlo.

Trata de pactos, pactos nulos: nos habla que las partes tienen libertad de realizar cualquier
tipo de pacto, cláusula, es libre de realizar todos, pero aquellos que sean lícitos. Y sin embargo,
las partes no tienen toda la libertad del mundo, existen dos clausulas, que si lo consideras, será
nulo el contrato.

-El pacto de mejor comprador: si tu consideras dentro del contrato una cláusula donde dice
que aparece otro comprador que va a dar más precio, entonces yo que ya vendí a Katya, y
aparece erika ofreciendo más por ese bien, ¿qué hago? Simplemente pongo esa cláusula, pero
en si es nulo, y el dinero que me dio Katya te lo devuelvo po que ahora hare el contrato con
erika. Esa cláusula, es nulo el contrato

-El pacto de preferencia: es una especie de subasta, del martillero, donde aparece uno y así
continuamente, yo ya pacté contigo, pero apareció otro comprador y te damas, esa clausulas
son nulas este acto jurídico de compra venta. Sin embargo, sobre este aspecto, algunos juristas
que dicen este tipo de cláusulas, no se entienden por qué están consignadas como nulo, si
estos se pueden dar por otro tipo de cláusulas. Yo (steffany) hago contrato con Katya, en un
precio de 3.000 soles por un televisor que me comprarà, el contrato ya esta establecido, màs
aparece Erika y me ofrece 4.000. Entonces le digo a Katya, mira, ella me esta ofreciendo màs,
cuando me das tù?

De mil productos, diez mil conservas, que no es poco, yo lo traslado y cuando llego al puerto
dejo la mercadería en un depósito y de ese me van a dar un documento, y eso me dice en este
lugar se encuentra la mercadería de fulano de tal, de tal lote a lote. Así que cuando yo voy a
vender, voy a entregar al comprador es el documento, el cc lo llama el título representativo
(representa a la mercadería que yo tengo) y en el contrato especifica la cláusula de la
mercancía que se esta procediendo a este acto jurídico conforme al art 1580 o que la
mercancía se encuentra conforme al título representativo n° 1580.

a) Ya sea terrestre, aéreo, el portador emite un título de traditium representativo.


b) Quien compra con ese título valor se va a los almacenes mas el contrato y dice ahora
soy el nuevo propietario.

SUB – CAPITULO II

COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD

Art.1583. En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del


bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el
bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro
desde el momento de la entrega. El comprador adquiere automáticamente el derecho a la
propiedad del bien con el pago del importe del precio convenido.

Comenzamos explicando lo que entendemos por “Reserva”, que viene a ser el cuidado o
conservación de algo con el fin de que cumpla su objetivo en un tiempo determinado. Con
la definición dada entendemos que esta parte del código se refiere a una modalidad del
contrato de Compraventa, en donde se evidencia un acuerdo entre las partes para que su
fin sea el cumplimiento del contrato.

A continuación, explicaremos los artículos que comprende este sub capitulo:

Articulo 1583.- “Compra – Venta con reserva de propiedad”:

Este artículo se refiere a la facultad que tiene el vendedor de postergar el derecho de


entregar la propiedad del bien al comprador, esto se hace con el fin de que se le pague una
parte o la totalidad del monto pactado entre ambos. Si el bien ya ha sido entregado, el
comprador tendrá la responsabilidad de responder por el bien ante perdida o deterioro del
mismo; una vez lo haya pagado, se le otorgará la titularidad del bien.

Ejemplo:

Inocencio Torres es dueño de una casa que en el año 1997 tenía un valor de S/ 30,000.00
nuevos soles, ahora en 2020 habiendo pasado 13 años, planea venderla a un precio de S/
125,000.00 nuevos soles. Un día lo contacta Lura y el sabiendo los problemas existentes
que hay por causa de la epidemia, llega a un acuerdo en donde la compradora le hace un
primer pago de S/ 75,000.00 nuevos soles; quedando así un saldo de S/ 50,000.00 nuevos
soles (que se debía pagar en 5 mensualidades). Inocencio en la escritura de compraventa
pide se coloque una clausula de reserva de propiedad hasta que se de el pago completo
del precio pactado entre ambas partes.

Jurisprudencia:

“Si como consecuencia de un contrato de compraventa la transferencia de propiedad del


bien queda reservada hasta el momento en que se efectué la cancelación total del precio
pactado, la obligación esencial del vendedor de perfeccionar dicha transferencia quedara
también supeditada al pago del precio, por lo que, mientras no se cumpla esta obligación
no podrá otorgarse la escritura publica que permita el perfeccionamiento de la
transferencia”

(Cas. N° 375S–D2–Lima. Data 20,000. Explorador Jurisprudencial 2005-2006. Gaceta


Jurídica S.A.).

Articulo 1584.- “Oponibilidad del pacto de reserva de propiedad”:

La reserva de la propiedad es oponible a los acreedores del comprador sólo si consta por
escrito que tenga fecha cierta anterior al embargo.

Si se trata de bienes inscritos, la reserva de la propiedad es oponible a terceros siempre que el


pacto haya sido previamente registrado.

El primer párrafo del artículo 1584° del código civil establece que la reserva de propiedad es
oponible a los acreedores del comprador sólo si consta por escrito que tenga fecha cierta
anterior al embargo (El embargo se le conoce como la medida cautelar que se utiliza con el fin
de que el acreedor pide la cancelación de una deuda). Si se trata de bienes inscritos, la reserva
de la propiedad es oponible a terceros siempre que el pacto haya sido previamente registrado.
Este tipo de artículo pretende regular el incidente que existe frente al pacto de reserva de
propiedad con respecto a terceros que exigen derechos en contra del comprador reservatario
o el vendedor reservista.

En un contrato de compraventa sobre un bien inmueble en el que se haya pactado la reserva


de la transferencia de la propiedad del mismo hasta el momento de la cancelación del monto
total del precio, y habiéndose entregado dicho bien al comprador a la celebración del contrato,
el riesgo de la pérdida del bien será asumido por el comprador, aunque la misma haya
acontecido por causa no imputable a ninguna de las partes, toda vez que desde el momento
en que se produce la entrega, el riesgo de la pérdida del bien pasa al comprador, aunque el
vendedor conserve aún la propiedad de mismo en virtud de la reserva pactada.

Ejemplo:
Inocencio Turriera celebra un contrato de compra venta de un bien inmueble valorizado en S/
70,000.00 nuevos soles con Marimar, el vendedor llega a pactar la reserva de la propiedad ya
que la compradora solo le cancela el 50% del monto total, pasado los meses Marimar hace un
préstamo en el banco BCP, convirtiéndose en deudora y el banco en su acreedor. Un año
después y sin que se haya cancelado las cuotas respectivas, el banco procede al respectivo
embargo del bien, justificándose que el escrito de pacto de reserva tiene fecha cierta anterior
a la del embargo que se dará.

Jurisprudencia:

“El Articulo 1584 del Código Civil otorga únicamente la facultad de oponer a los acreedores del
comprador el pacto de reserva de dominio, mas no a los acreedores del vendedor”.

“El articulo 1584 del Código Civil si regula un supuesto de conflicto de derechos, en el marco
de un contrato de compraventa con reserva de propiedad. La segunda parte nos hace
referencia al caso de los bienes inscritos, que es lo que acá importa. Este precepto establece
que la reserva de la propiedad es oponible a terceros siempre que el pacto haya sido
previamente inscrito. Es decir, el conflicto de derechos en cuestión se dirime en favor de la
inscripción registral. Por consiguiente, llama la atención se haya invocado al artículo 1584 del
Código Civil con una norma que supuestamente favorece a la propiedad no inscrita, cuando en
realidad es todo lo contrario, puesto que expresamente resuelve el conflicto de derechos en
base a un criterio registral.

Sin embargo, es fácil notar que el artículo 1584 del código civil se refiere a un conflicto muy
específico entre crédito y propiedad. Así es, esta norma solamente aplica cuando se enfrentan
un derecho de crédito y un derecho de propiedad en el marco de una compraventa con
reserva de propiedad. Fuera de este marco, tal norma es inaplicable. Mal puede decirse, en
consecuencia, que el enfrentamiento entre acreedor embargante y tercerista que no ha
inscrito su propiedad se debe resolver, por regla general, de conformidad con lo dispuesto en
el articulo 1584 del Código Civil.

(VII Pleno Casatorio Civil, CAS. N° 3671-2014 Lima, El Peruano, 97-12-2015, pp. 7341-7342.)

Articulo 1585.- “Reserva de Propiedad en Arrendamiento – Venta”:

Las disposiciones de los artículos 1583 y 1584 son aplicables a los contratos de arrendamiento
en los que se convenga que, al final de los mismos, la propiedad del bien sea adquirida por el
arrendatario por efecto del pago de la merced conductiva pactada.

Este articulo nos explica que en la celebración de los contratos de Arrendamiento se utilizaran
las medidas optadas por los artículos 1583° y 1584°, solo si coincide que al final la propiedad
sea entregada al arrendatario por efecto del pago pactado entre ambas partes. Se entiende la
utilización de esta modalidad ya que existe una similitud entre ambos tipos de contratos, hay
una promesa y una voluntad acordada a futuro entre las partes.

Esta característica está dirigida a quienes quieran adquirir un bien, pero por diversas razones
no puedan obtener un préstamo en alguna entidad financiera. Estas personas alquilan el
inmueble por algunos años para así expresar que son capaces de realizar pagos mensuales y
ser capaces de cancelar una hipoteca. Esto puede hacerse por un tiempo de entre 1 a 3 años, o
el tiempo pactado por ambas partes, pasado los cuales puede optar por comprar el bien.

El derecho comparado nos da a conocer que la doctrina francesa conoce a la figura de


arrendamiento-venta desde tiempos antiguos; en donde se evidencia la voluntad por parte del
vendedor en terminar vendiendo el bien después de arrendarlo por un cierto tiempo.

Ejemplo:

Inocencio Torres es propietario de un edificio de 10 pisos destinado a vivienda habitacional, en


donde cada piso es un departamento de 100 m2 valorizado en S/ 140,000.00 nuevos soles.
Pasado un tiempo llega a conocer a Carlos Valdera y ambos pactan el arrendamiento con
opción de venta de uno de los pisos, redactan el contrato en donde el arrendatario se
compromete a pagar mensualmente S/ 1,500.00 nuevos soles por un lapso de 4 años, después
del tiempo transcurrido existirá la opción de vender el inmueble por parte del arrendador,
teniendo que entregarse la propiedad al arrendatario, solo si llega a cumplir con cancelar la
deuda pactada.

SUB CAPÍTULO III – PACTO DE RETROVENTA

ARTÍCULO 1586 – DEFINICIÓN

La utilidad de la retroventa se fundamenta, según la opinión de Planiol y Ripert, en que este


tipo de venta es útil, sobre todo, para las personas que necesitan dinero y que quieren
obtenerlo vendiendo sus bienes, sin perder la esperanza de recuperarlos con posterioridad, es
decir quien vende con pacto de retroventa comienza por enajenar, y solo recobrará su
propiedad, si tiene posibilidades de restituir al vencimiento, los fondos que ha recibido.

Por este pacto el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato de


compraventa, Sin necesidad de decisión judicial. La retroventa resulta un pacto accesorio al
contrato de compraventa que debe convenirse expresamente la facultad del vendedor de
recuperar el bien vendido, devolviendo el precio, dentro del plazo y condiciones previstas,
dentro de ellas la obligación del vendedor de reembolsar las mejoras necesarias y útiles que
haya efectuado el comprador.
Decimos que este pacto desnaturaliza la propia naturaleza de la compraventa pues ésta
implica una verdadera obligación de transferir la propiedad. Por ello no resulta en nada
coherente que las propias reglas de la compraventa admitan un pacto en el que la obligación
de transmitir la propiedad quede sujeta al mero arbitrio del vendedor. Cabe anotar además
que este pacto genera inseguridad jurídica para los eventuales adquirentes (así como para
terceros) y por otro lado brinda legitimidad a eventuales situaciones de abuso por parte del
vendedor, en la medida que coloca a su sola decisión la eficacia y vigencia del contrato de
compraventa celebrado. Por todas estas razones entendemos que este pacto debería ser
considerado como un pacto inválido en nuestro ordenamiento jurídico.

ARTÍCULO 1587 – NULIDAD DE ESTIPULACIONES EN EL PACTO DE RETROVENTA

Nulidad de estipulaciones en el pacto de retroventa

Artículo 1587.- Es nula la estipulación que impone al vendedor, la obligación de pagar al


comprador una cantidad de dinero u otra ventaja para éste. También es nula, en cuanto al
exceso, la estipulación que obliga al vendedor a devolver, , una suma adicional que no sea la
destinada a conservar el valor adquisitivo del precio.

Caerá sobre sanción de nulidad todo pacto que, en razón de la proporción existente entre el
valor del bien y la obligación garantizada, resultase ventajoso para el deudo. Una cosa es el
desequilibrio de las prestaciones y otra que ese desequilibrio sea resultado de la falta de
libertad de una parte, cuyo consentimiento, resultaría viciado.

ARTÍCULO 1588 – PLAZOS PARA EJERCER EL DERECHO DE RESOLUCIÓN

Artículo 1588.- El plazo para ejercitar el derecho de resolución es de dos años tratándose de
inmuebles y de un año en el caso de muebles, salvo que las partes estipulen un plazo menor.

El plazo se computa a partir de la celebración de la compraventa.

El comprador tiene derecho a retener el bien hasta que el vendedor le reembolse las mejoras
necesarias y útiles.

Existía duda respecto a la naturaleza de este plazo, es decir nos encontramos frente a un plazo
de caducidad o de prescripción.

“La naturaleza del plazo legal o convencional del plazo de retroventa es uno de caducidad”.

El fundamento del Vocal Morgan Plaza fue:


“Planteada la disyuntiva de calificar dicho plazo como uno de prescripción o caducidad, este
Tribunal considera que en la medida que los contratantes son libres para fijar el plazo sin
exceder el máximo establecido en la ley, ha de asumirse que se trata de un plazo de
caducidad.”

El razonamiento es sencillo: Los plazos de prescripción son establecidos por ley, por lo que son
inmodificables.

Jurisprudencia: jurisprudencia de observancia obligatoria en materia registral.

Naturaleza del plazo de retroventa. La naturaleza del plazo legal o convencional del plazo de
retroventa es uno de caducidad. (criterio adoptado en la Resolución N° 001-2007-SUNARP-TR
del 03-01-2007 (XXV Pleno) Tribunal Registral.

Jurisprudencia de la Corte Suprema

De haberse pactado retroventa, no es idóneo pretender el desalojo si el vendedor no ha


ejercido el derecho. La resolución requiere ser declarada judicial o extrajudicialmente para
exigir la restitución de las prestaciones. Octavo. (Los) demandantes acreditan la propiedad
sobre el inmueble sub materia mediante contrato de compraventa de folios siete, desde que la
vendedora no hizo uso del pacto de retroventa, por ende, el contrato de compraventa
mantiene su vigencia conforme a sus cláusulas contractuales, también es cierto que la
demanda tiene como causa petendi el incumplimiento de las obligaciones provenientes del
referido contrato, es decir, el invocado incumplimiento por la parte demandante, en el sentido
que la vendedora y actual demandante, no resolvió el contrato de compraventa en el plazo de
veinte meses conforme se había estipulado, no obstante lo cual, las instancias de mérito han
concluido que existe incumplimiento de la prestación a cargo de la vendedora, desde que no
cump0plió con entregar el bien materia del contrato (fundamento de hecho no alegado por la
pate demandante). Así, habiendo celebrado las partes un contrato de compraventa, la
resolución requiere ser declarada judicial o extrajudicialmente para exigir la restitución de las
prestaciones. (…) Casación N° 3210-2008-Loreto, de 16-07-2008, f.j. 8 Sala Civil Transitoria (EP.
04-12-2009)

RETROVENTA EN BIENES INDIVISOS

Artículo 1589º.- Los que han vendido conjuntamente un bien indiviso con pacto de
retroventa, y los herederos del que ha vendido con el mismo pacto, no pueden usar su
derecho separadamente, sino conjuntamente.

INTERPRETACIÓN:
Los vendedores que en forma conjunta cuando se vende conjuntamente un bien indiviso, que
en este caso es un bien donde dos o más personas tienen la titularidad de él, estableciéndose
así a su vez la copropiedad, esto respecto al vendedor. Es por ello que los dos propietarios no
pueden adquirir los derechos por separado con respecto al bien y estos serás de forma
conjunta, constituyendo así uno solo y pasará lo mismo con los herederos de la persona que ha
vendido el bien bajo el mismo pacto.

EJEMPLO:

Pedro es vendedor de abarrotes y al fallecer deja varios herederos


estos ejercitarán su derecho a la retroventa, los copropietarios, aquí los coherederos forman
una sucesión indivisa, lo cual los obliga a actuar en forma conjunta respecto de
los derechos sobre el bien indiviso, sin embargo; en el caso que antes de ejercitar el derecho
de retroventa del causante se produjera la división y partición de bienes y el bien indiviso
materia de la compraventa con pacto de retroventa sea adjudicado a uno de ellos, se entiende
que solo él podrá ejercitarlo, más no los demás coherederos.

RETROVENTA EN VENTA SEPARADA

Artículo 1590º.- Cuando los copropietarios de un bien indiviso hayan vendido


separadamente sus cuotas en la copropiedad con pacto de retroventa, cada uno de ellos
puede ejercitar, con la misma separación, el derecho de resolver el contrato por su
respectiva participación.

INTERPRETACIÓN:

En este artículo vemos que, si está permitida la divisibilidad de la retroventa, aquí los
copropietarios de un bien indiviso que celebraron individualmente un contrato de
compraventa con pacto de retroventa ejercitarán su derecho de resolver el contrato, esto será
respecto de la parte que le corresponde a cada uno de los respecto de la parte que le
corresponde a cada uno de los condóminos.  Aquí en este artículo nos dice que la venta
separada de un bien indiviso, se debe a que si bien es cierto el contrato de compraventa es
celebrado por los copropietarios, respecto a su parte, puede que no todos ellos llegasen a un
acuerdo o simplemente no coincidiesen en tiempo y lugar la retroventa se ejercitará por
separado.

EJEMPLO:

Luis, vendedor de abarrotes deja varios herederos, el derecho del pacto de


retroventa se ejercitará por su cuota respectiva, pero en conjunto por todos
ellos, incluso cuando sea bien indiviso o ya se haya distribuido entre ellos, sin embargo; aquí
vemos que un heredero de Luis podrá resolver el contrato con su participación propia, pues
tendrá derecho a hacerlo.

OPONIBILIDAD DE LA RETROVENTA

Artículo 1591º.- El pacto de retroventa es oponible a terceros cuando aparece inscrito en el


correspondiente registro.

INTERPRETACIÓN:

Impone que el pacto de retroventa sea también asentado en el Registro


correspondiente como consecuencia de la inscripción del primero. Si el contrato a que da lugar
la transferencia principal no se inscribe, y por ende tampoco el pacto de retroventa, queda
claro que el vendedor tiene una titularidad registral frente a los terceros y que el ejercicio del
derecho potestativo, según lo expuesto. No se generará controversia, ya que las consecuencias
jurídicas inherentes estarán llamadas a verificarse en el plano vendedor – comprador, pues los
terceros no podrán alegar ni siquiera la titularidad de quien les transfirió al no haber
legitimación registral.

EJEMPLO:

Luis venderá un bien inmueble a Pepe, aduciendo que es el titular, pero en si le pertenece a
Manuel, entonces vemos que el bien ya estaba inscrito es por ello que Pepe será el único
tiene una titularidad registral frente a los terceros, esto por ser el vendedor y es por ello que el
pacto de retroventa será oponible.

Derecho de Retracto .-

Artículo 1592.- El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para
subrogarse (sustituye a otra en una obligación) en el lugar del comprador y en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa.

El retrayente debe reembolsar al adquirente el precio, los tributos y gastos pagados por éste
y, en su caso, los intereses pactados. Es improcedente el retracto en las ventas

El vendedor tiene el derecho de recuperar el bien ya sea este mueble o inmueble transferido al
comprador. El vendedor debe devolver la suma de dinero recibido por el precio del comprador.

-Es un derecho que corresponde a los copropietarios cuando uno de ellos o más de uno, vende
sus cuotas ideales (la titularidad registral será compartida por 2 o más personas) a un tercero,
es decir le vende sus participaciones a alguien que no es copropietario, cuando eso ocurre la
ley señala que los demás copropietarios, los que no vendieron pueden sustituirse en el lugar
del comprador pagando a este lo que el pago y ocupando su lugar en el contrato de compra
venta (subrogación)

De la Puente y Lavalle hace referencia que la ley crea el derecho de retracto y lo pone


a disposición del retrayente, el cual es un tercero calificado, correspondiendo a este activar o
no tal derecho en su favor cuando el propietario del bien proceda a enajenarlo. Si el
retrayente se decide a hacerlo, se coloca en el lugar del comprador en el previo contrato de
compraventa, sin que se modifiquen las estipulaciones de este contrato, salvo en lo relativo al
cambio de personas.

Características del retracto:

a) Su carácter legal: Se trata de una facultad que emana de la ley, por ello la situaciones que 


originan  el derecho  a retraer y  las  personas  que  pueden retraer están
taxativamente señaladas en ella. Son esas y no pueden ser otras más.

b)   Su  naturaleza subrogatoria.  Nuestro  ordenamiento  jurídico  se  ha pronunciado con


claridad respecto  de la  discusión en torno a  la  naturaleza jurídica  de esta  figura, 
entendiendo que  el retrayente "subroga" al vendedor,  ocupa su lugar sin necesidad de
que se celebre un nuevo contrato para asumir las obligaciones  y los  derechos del  vendedor
en el contrato  de compraventa. 

c)Vigencia de la relación jurídica creada porlacompraventa. Esta es una  consecuencia  lógica 


del derecho  de sustitución que  se  ejercita  sobre  la  compraventa que se ha
celebrado, produciéndose solamente una modificación subjetiva.

d)Su carácter excepcional. Como el retracto atenta contra la seguridad que  debe reinar en la 


contratación, el legislador restringe  su utilización solamente 
para algunos casos que socialmente merezcan protección. 

Ejemplo:

La  compraventa es  un contrato consensual, se necesita del consentimiento de ambas partes,
que  solo crea obligaciones, Andrés hace un acto jurídico con Raúl sobre un bien
inmueble(casa) el cual está debidamente inscrito en registros públicos, Juan que es
copropietario de Andrés, al enterarse de la venta, decide ejercitar el derecho al retracto, Juan
se opone a la venta y este pasa al lugar del comprador

JURISPRUDENCIA:

"El derecho de retracto es un derecho de subrogación,  en virtud del cual el  comprador
es sustituido por un tercero, ajeno al contrato de compraventa que  le  da origen,  quedando 
subsistente  dicho contrato, subrogación que  tiene su  origen en la  ley,  aún cuando opere 
por impulso personal (del retrayente),  y  cuya naturaleza es  real en  cuanto incide sobre  un
bien y  corresponde a  su  titular frente a  cualquiera;  en consecuencia al quedar intacto el
contrato de compraventa que dio origen al retracto, este no lo anula ni lo rescinde, por lo 
tanto el derecho adquirido en virtud de la buena fe registral no puede oponerse  al derecho
nacido vía retracto, lo que se explica en tanto detrás de este existe  un interés público, en
la medida que este opera por mandato de la ley y no por la voluntad privada".

(Cas. N° 69599Callao. El Código Civil a través de la Jurisprudencia Casatoria,  p. 504)

El derecho de retracto como un derecho de subrogación. Primero. (El) derecho de retracto es


considerado como un derecho de subrogación, por el cual el comprador es sustituido por un
tercero ajeno al contrato de compraventa que le da origen y debe ser interpuesto dentro del
plazo de 30 días contados a partir de la comunicación de fecha cierta. Casación N° 945-2007-
Arequipa, de 22-05-2007, f,j. 1 Sala Civil Permanente. EP, 03-09-2007, p. 20404.

Retracto en dación en pago

Artículo 1593.- El derecho de retracto también procede en la dación en pago.

Es el derecho que tiene el vendedor de aceptar el pago del precio del bien enajenado al
comprador o retrayente con una obligación distinta a lo pactado, que es la transmisión de
dominio de ciertos bienes determinados a favor del vendedor.

Para, Castillo  Freyre, en posición  que  compartimos la  norma  del  ARTÍCULO  1593
es discutible, en la medida en que a través de ella se intenta evitar que las partes burlen el
eventual derecho de retracto de un tercero, recurriendo a la  figura de la dación en pago. Y es
innecesario porque la dación en pago implica el cambio de una obligación por
otra. Asimismo, arguye que dicha
norma es incompleta, ya que los efectos que se desean evitar podrían
lograrlos las partes recurriendo a otros medios extintivos de las obligaciones, como por
ejemplo la novación objetiva (uno de cuyos supuestos es la dación en pago) o la transacción,
solo por citar dos formas ante las cuales el ARTÍCULO 1593 del Código Civil
resulta palmariamente incompleto.
Asu vez, Castillo Freyre, discrepando de la opinión de De la Puente, considera que la razón de s
er del ARTÍCULO 1593 radica en el hecho de evitar que a través de la dación en
pago comprador y vendedor se burlen del potencial retrayente, cercenándole la facultad de
hacer valer sus derechos.

EJEMPLO:
Daniela y Tatiana realizan un acto juridico, pero Fabian que es una persona determinada por
ley para ejercer el derecho al retracto,se opone,sin emabargo Fabian no tiene el dinero para
cancelar la prestacion, entonces da su bien mueble(un carro) y ahi se ejecuta la prestacion

Procedencia del derecho de retracto

Artículo 1594.- El derecho de retracto procede respecto de bienes muebles inscritos y de


inmuebles.

Es recuperar un bien mueble e inmueble inscrito en los registros públicos enajenado

El derecho de retracto procede respecto de bienes muebles inscritos y de inmuebles.

Max Arias Schreiber explica que el legislador ha restringido el radio de acción del retracto con


el propósito de no entorpecer en exceso el tráfico contractual.  Esto explica
que en cuanto a los bienes solo funciona respecto de los muebles inscritos y de los inmuebles,
siendo entendido que se ha extendido a los primeros por el hecho de que al inscribirse
quedan debidamente individualizados.  Para De la Puente y Lavalle existe una falta de
precisión en este ARTÍCULO, pues no siendo el retracto un derecho real, no puede afectar
directamente el bien.  En otras palabras, si el derecho de retracto supone la subrogación del
retrayente en el lugar del comprador, por lo cual queda ligado al vendedor con una relación
contractual, lo que se requiere es que el bien materia del contrato
de compraventa en el que se opera la subrogación, sea un mueble inscrito o un inmueble.

El mismo reconocido jurista peruano resalta que debido a la gran difusión que modernamente


han experimentado los patrimonios inmobiliarios, no resulta adecuada esta limitación,
sobre todo para el retracto entre copropietarios, que es el más común por
razones hereditarias, pues son
relativamente escasos los muebles inscritos en Registros públicos.

Jurisprudencia

Si bien un copropietario tiene derecho de retracto, sin embargo, es requisito indispensable


que para que proceda dicho retracto el comprador sea u tercero extraño a la copropiedad.
Décimo primero. Estando a lo señalado precedentemente se concluye que, si bien un
copropietario tiene derecho de retracto, sin embargo, es requisito indispensable que para que
proceda dicho retracto el comprador sea un tercero extraño a la copropiedad. En el caso de
autos, los recurrentes (…) interponen demanda de retracto contra EB en su calidad de
vendedora y contra LP y su cónyuge (…) en su calidad de compradores, pese a que estos
últimos tienen la calidad de copropietarios del bien inmueble sublitis, en mérito a que el
primero de los mencionados adquirió vía sucesión intestada el 16.66% de los derechos y
acciones del citado bien desde antes de celebrado el contrato de compraventa materia de
retracto. Décimo segundo. (En) consecuencia, al no proceder el retracto contra el comprador
no propietario, la presente demanda deviene en infundada, tanto más si se tiene en cuenta
que el título que sustenta el derecho de copropiedad de los demandantes ha sido declarado
nulo mediante sentencia. (…). Casación N° 780-2012-Lima, de 19-04-2013, ff.jj. 11 y 12. Sala
Civil Transitoria. (EP.02-01-2014) Sentencia en Casación N° 687, p. 47606.

Irrenunciabilidad e intrasmisibilidad

Artículo 1595.- Es irrenunciable e intrasmisible por acto entre vivos el derecho de retracto

Es irrenunciable e intransmisible por acto entre vivos el derecho de retracto.

La irrenunciabilidad del retracto

Explica  Bigio, en  cuanto a  la  transmisibilidad señala que el retracto solo es intransmisible por


acto entre vivos. De  modo  que  la  cesión  por derecho  a retraer sería nula por aplicación  de 
los ARTÍCULOS V del Titular Preliminar, 219 inciso 8) y 1210 del Código Civil. Se 
permite, sin embargo, la transmisión hereditaria del derecho de retracto ya que  siendo  este 
un derecho  transmisible  a  los  herederos,  estos  lo  adquieren al  fallecimiento del causante, 
sin  solución de  continuidad. Cabe indicar que  el  derecho de
retracto es transmisible a los herederos en el caso en que todavía  no se hubiera ejercido por
el causante, siempre que el plazo para interponerlo  no hubiera caducado, y en el proceso de
retracto que se estuviera siguiendo al  fallecimiento de este,
el cual puede ser continuado por sus herederos

JURISPRUDENCIA:

 Ejecutoria suprema (Casación N° 112394Tacna de fecha 4 de julio de 1995) donde se ha


considerado que "se (había) aplicado erróneamente esa norma de derecho material
(ARTÍCULO 1595 del Código Civil) por haberse interpretado erróneamente sus  alcances, pues
prescribe  que el derecho de retracto es  intransferible entre vivos, lo que evidentemente
excluye por su propio contenido textual la transmisión mortis causa.

ARTÍCULO 1596 – PLAZO PARA EL EJERICICIO DE RETRACTO

La modificación introducida por el Decreto Legislativo 768 tiene la ventaja de que no se deja a
la elección del comprador la comunicación de fecha cierta o el aviso por periódico, sino que se
establece en primer lugar la comunicación de fecha cierta y sólo si el domicilio de la persona
que goza del derecho de retracto no es conocido ni conocible (se entiende por el comprador)
procederá la publicación por periódicos.
El primer problema que surge respecto a esta disposición es si se trata de un plazo civil o uno
procesal. El asunto es importante desde que según el artículo 163 del Código Civil, el plazo
señalado por días se computa por días naturales, salvo que la ley o el acto jurídico establezcan
que se haga por días hábiles, mientras que el artículo 147 del Código Procesal Civil dispone que
para el cómputo del plazo no se consideran los días inhábiles. Arguyen algunos que se trata de
un plazo procesal por cuanto rige para la interposición de la demanda de retracto. Sin
embargo, la gran mayoría de los autores, consideran que es un plazo civil, desde que se aplica
para el ejercicio de un derecho, sin que ello tenga en modo alguno relación con el acceso a los
órganos judiciales a los efectos de obtener una resolución judicial. Otro problema es el relativo
a si se trata de un plazo de prescripción o uno de caducidad, que también tiene importancia
por cuanto este último no admite interrupción ni suspensión y, además, la caducidad se
produce transcurrido el último día del plazo, aunque sea inhábil. La doctrina consultada es
unánime en el sentido que el plazo señalado en el artículo1586 del Código Civil es de
caducidad.

El articulo 1596 no hace referencia de un ejercicio del retracto el cual se divide en dos puntos
específicos.

1) El derecho de retracto debe ejercerse dentro del plazo de treinta días contados a partir de la
comunicación de fecha cierta a la persona que goza de este derecho.

Explicación: de la primera parte del articulo podemos comprender un acto legal como es el
plazo el cual nos describe que es de 30 días los cuales rigen a partir de la comunicación a la
persona que goza de este derecho en este caso vendría a ser el tercero (Retrayente)

EJEMPLO 1

El señor Jorge Arbujar Torres ha vendido su casa en un contrato de compraventa Al señor


Walter Quispe Monzón, es ahí en donde aparece un tercero en este caso el señor Pedro Rondo
Cela el cual en una posición de retracto en el plazo establecido por ley tiene que hacer de
conocimiento público en el plazo de 30 días la posesión en retracto, al no ser así pierde su
derecho como retrayente, conforme a ley.

EJEMPLO 2.

El señor Jorge Arbujar Torres ha vendido su casa en un contrato de compraventa Al señor


Walter Quispe Monzón, es ahí en donde aparece un tercero en este caso el señor Pedro Rondo
Cela este tiene es el derecho de retracto por ello tiene que ser informado del acuerdo de
compra venta para esto no se le conoce domicilio y se procede con la publicación en el diario
con diario  encargado de los  avisos  judiciales de mayor circulación  de la localidad,  por tres 
veces con intervalo  de cinco  días  entre  cada  aviso,  En  este caso,  el plazo se  cuenta
desde el día siguiente al de la última publicación, cumpliendo con los principios de formalidad
y publicidad amparados en el código civil

JURISPRUDENCIA:

Para que opere el plazo de caducidad del derecho de retracto es necesario que el retrayente
haya tomado conocimiento de forma indubitable de la venta. Ya sea mediante comunicación
de fecha cierta o por cualquier otro medio distinto, siempre que ello importe el conocimiento
indubitable de la venta objeto de retracto.

CAS. N°8652015, Puno, El Peruano 30 06 2016, p. 79288

ARTÍCULO 1597 – PLAZO ESPECIAL

Según el artículo 2012 del Código Civil, se presume, sin admitirse prueba en contrario, que
toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones en los registros públicos.
Este último artículo adolece de un error técnico, pues de acuerdo con la doctrina moderna las
llamadas presunciones legales iuris et de iure, o sea que no admiten prueba en contrario, no
son sino disposiciones legales de cumplimiento obligatorio. Dice Serra Domínguez que en
realidad es unánime, ya desde el siglo pasado, el repudio doctrinal de las presunciones «iuris
et de iure». Son rarísimos los autores que admiten la existencia real de tales presunciones, y
más raros aun los que intentan defender su utilidad. En realidad, el artículo 2012 del Código
Civil debió decir: «Debe entenderse que toda persona tiene conocimiento de las
inscripciones.». En el mismo sentido, la redacción de la última frase del artículo 1597 del
mismo Código debió ser: «Para este caso, el artículo 2012 sólo es oponible después de un año
de la inscripción de la transferencia». Lo que no se explica es la supresión del segundo párrafo
del primitivo artículo 1597, que establecía que la carga de la prueba del conocimiento del acto
corresponde al demandado. Si toca al comprador poner en conocimiento de los posibles
retrayentes la adquisición que ha efectuado, lo lógico es que sea de su cargo la probanza del
conocimiento por medio distinto del indicado en el artículo 1596.

Si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio distinto del indicado en el artículo
1596 el cual es (comunicación de fecha cierta  o  publicaciones  en el  diario encargado de
la publicación de los avisos judiciales y en otro de mayor circulación de la  localidad), el plazo
se cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento.

EJEMPLO

En este ejemplo el retrayente Pedro Rondo Cela toma conocimiento de la entrega o


transmisión del bien por medio de una carta notarial, Desde esta fecha Pedro Rondo Cela tiene
el plazo de 30 días para ejercer el derecho de retracto de acuerdo a ley, para ello tendrá que
comprobar la fecha en la que tomo conocimiento.

JURISPRUDENCIA:

El plazo señalado en el artículo 1597° del código civil no es uno de caducidad ni de


prescripción, sino que es uno que tiene que ver con la potestad del interesado que puede
ejercer o no en un determinado lapso es decir se trata de un plazo resolutorio

CAS N°3845-2000 LIMA, 24-09-2001 (REVISTA PERUANA DE JURISPRUDENCIA, N°16, p.19).

ARTÍCULO 1598 – GARANTÍA EN EL RETRACTO

Cuando el precio del bien fue pactado a plazos es obligatorio el otorgamiento de una garantía
para el pago del precio pendiente, aunque en el contrato que da lugar al retracto no se hubiera
convenido.

El retrayente en general ocupa el sitio del comprador y queda sujeto, por ende, a las mismas
obligaciones. Si la venta fue al contado, su obligación se cumple con la consignación del precio.
Pero si la venta es a plazos, por el precepto 1447 (del Código Civil de 1936, que es similar al
artículo 1598 del Código Civil de 1984) se le impone una obligación que puede no haber
asumido el comprador: la prestación de garantía por el precio no pagado (total o
parcialmente). Se trata de una garantía forzosa. La garantía será una suficiente, a juicio del
juez. Si no se ofrece la necesaria garantía, el retracto no prospera. La razón por la cual debe el
retrayente prestar garantía, es obvia: el vendedor puede haber dispensado al comprador de la
prestación de la garantía, a virtud de conocer al último y tener confianza en su solvencia y
circunspección. Tal puede no ser el caso en lo que hace a la opinión que puede tener el
vendedor en cuanto a la persona del retrayente.
EJEMPLO:

En este caso el retrayente Pedro Rondo Cela Se compromete a pagar en plazos el bien pactado,
pero este fue pactado en plazos de pago (Letra de cambio) valor en forma de pago Con este
artículo es código civil vela por el principio de seguridad jurídica ante el derecho de retracto

JURISPRUDENCIA:

la confianza es óptima cuando la ganancia esperada derivada del cumplimiento es mayor que
la pérdida esperada derivada del incumplimiento. Así pues, la norma del artículo 1598 del
Código Civil, estaría tratando de llegar hacia una confianza óptima, pero de manera impuesta,
toda vez que el transferente no puede evitar el retracto. CAS N°4555-2018 LIMA, 24-09-2019
(El Peruano, p.14)

El artículo 1599, especifica quienes pueden ejercer el derecho al retracto:

 En el inciso 2, los que pueden interponer son los copropietarios, la figura de la


copropiedad es que cada copropietario tiene su cuota ideal, en el caso que un
copropietario quiera vender su parte que tiene de copropiedad y ya tiene un acreedor,
unos de los copropietarios pueden ejercer el derecho al retracto y exigir que se le
venda la parte de la copropiedad.

Ejemplo:

20.2 Juan y María son copropietarios de un bien inmueble, por temas de trabajo, María tiene
que viajar al extranjero, es por eso por lo que quiere vender su parte de su cuota ideal a
Brayan, Juan al enterarse de eso ejerce su derecho al retracto y pide el lugar de Brayan y
compra la cuota ideal de María, pues este tiene preferencia por ser del derecho de retracto,
pues este es copropietario

 En el inciso 3, especifica que el litigante puede ejercer este derecho, el que uso el
derecho de acción (el demandante), en que demandante y demandado estas con un
conflicto de interés sobre el mejor derecho de propiedad, entonces el demandado
antes que termine el proceso decide vender el bien inmueble, entonces el
demandante puede ejercer el derecho al retracto y pedir de que se lo vendan a el.

Ejemplo:

20.3 John le hace un proceso de acción reivindicatoria a George, discutiendo del derecho de
propiedad de un bien inmueble (una casa) en la cual los dos se disputan quien es el propietario
del bien, cuando el proceso judicial se está llevando, John decide vender a Ringo el bien
inmueble, entonces George expresa el derecho al retracto, y el bien inmueble queda para él

 En el inciso 4, el que puede ejercitar el derecho al retracto es el usufructuario, cuando


este realiza un contrato de usufructo con el propietario del bien inmueble, después de
un tiempo el propietario quiere vender el bien inmueble, entonces el usufructuario
puede interponer el derecho al retracto y exigir que le vendan el bien inmueble.

Ejemplo:
20.4 - Juan es propietario de un bien inmueble, y realiza un contrato de usufructo con
Lucas, entonces Juan decide vender su bien inmueble a Federico, entonces Juan como
usufructuario ejerce el derecho al retracto y se coloca en la posición de Federico y compra la
propiedad.
- Juan es heredero del causante de John, el de deja de herencia el uso y goce de una bien
inmueble (casa de George), entonces Juan al recibir el usufructo, decide venderlo a Ringo, pero
George expresa el derecho al retracto y se pone en lugar de Ringo y este puede comprar el
usufructo

 En el inciso 5, el que puede ejercer el derecho al retracto es el propietario del suelo o


el superficiario, `pues en este caso el dueño del suelo deja a una empresa hacer una
propiedad encima de su suelo, entonces después de un tiempo, decide vender el
derecho del suelo, entonces los propietarios de lo construido ejercer el derecho al
retracto y exigen que se los vendan a el.

Ejemplo:

20.5 Ringo es propietario de un suelo, entonces la empresa CHACON S.A.C. decide hacer
derecho de superficie, decide construir un mall encima del suelo, al cabo de 10 años, la persona
jurídica decide vender la propiedad a REAL S.A.C., entonces Ringo al enterarse de eso, decide
expresar el derecho al retracto y pasa a lugar de acreedor y puede comprar la propiedad.

 En el inciso 6, el que puede ejercer el derecho al retracto es el que tiene el derecho de


la servidumbre, pues se da cuando dos vecinos tienes un contrato de servidumbre,
pues puede pasar por su propiedad, entonces el dueño de la servidumbre decide
vender este derecho a otra persona, entonces el que usaba este derecho, puede
ejercer el derecho al retracto.

Ejemplo:

20.6 Juan y José con colindantes, vecinos que tienen sus predios, los cuales son propietarios,
ellos tienen una relación de derechos reales, una servidumbre, pero José decide vender su
servidumbre a John, entonces Juan expresa el derecho al retracto y pasa al lugar de poder
comprar el derecho de servidumbre.

 En el inciso 7, especifica que el propietario colindante que tiene una finca rustica,
puede ejercer el derecho al retracto, en este caso dos vecinos, que colindan sus
propiedades rusticas, uno de estos decide vender su propiedad rustica, pero el otro
vecino al enterarse de esto, ejerce el derecho al retracto y pide que se lo vendan a él.

Ejemplo:

20.7 Paul y Johnson propietarios de unas fincas rusticas, son colindantes. en la finca de
John, no le esta yendo bien, no puede vender sus productos y no tiene visitas a su finca, por eso
decide vender su propiedad, Paul como es su colindante, expresa el derecho de retracto y se
pone en la posición del que puede comprar la finca rustica de su colindante.

Orden de prelación de los retrayentes


Artículo 1600.- Si hay diversidad en los títulos de dos o más que tengan derecho de retracto, el
orden de preferencia será el indicado en el artículo 1599.
En el artículo 1600, expresa el orden de los retrayentes, que en caso haya varios que quieran
ejercer el derecho al retracto, se dará elección y preferencia como estipula el artículo 1599, en
orden, como prescriben.

John, Paul, George y Ringo, ambos tienen el conflicto sobre un bien inmueble (una casa)
paran diciendo que todos tienen el derecho de retracto, pero John que es copropietario del bien,
tiene la mayor preferencia para ejercitar el derecho al retracto.

Retracto en enajenacion sucesiva

Artículo 1601.- Cuando se hayan efectuado dos o más enajenaciones antes de que expire el
plazo para ejercitar el retracto, este derecho se refiere a la primera enajenación sólo por el
precio, tributos, gastos e intereses de la misma. Quedan sin efecto las otras enajenaciones

En el artículo 1601, expresa que cuando haya varias enajenaciones de bienes inmuebles, se
dará prioridad del derecho al retracto a la primera enajenación solo por el precio, tributo,
gastos.

John, Paul, George y Ringo, han realizado un contrato de compra y venta de un bien inmueble,
al mismo deudor, con todos hizo la enajenacion(la entrega del bien inmueble), pero la
enajenacion de John si se valida puesto que esta fue la primera por el precio, los tributos,
gastos, etc

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