I.

INTRODUCCION
En el presente trabajo presentaremos un estudio resumido acerca del fondo mi vivienda en un aspecto
financiero mencionando un análisis de porque su tendencia de crecimiento.

Mi vivienda es una institución q ayuda a contribuir al bienestar social de la población carente de una
vivienda adecuada, con especial énfasis en la de menores recursos, facilitándole la adquisición,
construcción ó mejoramiento de una; identificando y desarrollando las oportunidades del mercado
inmobiliario y financiero, y promoviendo la participación de la inversión privada para garantizar su
crecimiento y sostenibilidad.

Función del Fondo “MI VIVIENDA”

 Canalizar a través del sistema financiero los recursos del Fondo MIVIVIENDA, para
facilitar la adquisición de viviendas dentro del marco del programa económico del país,
a través de mecanismos que aseguren la transparencia y competencia en su
asignación, en proyectos promovidos y ejecutados por el sector privado.
 Formular, aprobar, dirigir y controlar la ejecución de las políticas, objetivos y planes del
Fondo MIVIVIENDA, en función a la política general del gobierno y del sector vivienda,
en concordancia con las normas respectivas.
 Organizar eficientemente su propia administración, con la finalidad de cumplir con los
objetivos  establecidos por ley.
 Organizar los mercados a los que se dirige el Programa MIVIVIENDA. Difundir el
programa y promover el encuentro entre la demanda habitacional, la oferta de
viviendas y los intermediarios financieros
 Planificar, organizar, dirigir, ejecutar, coordinar, evaluar y supervisar las actividades
relacionadas con la obtención y el uso de los recursos económicos y financieros del
Fondo, destinados al cumplimiento de sus fines.
 Promover la aprobación y suscripción de convenios y contratos relativos al Fondo, de
conformidad con las normas legales vigentes.

Formular y ejecutar planes estratégicos, programas y proyectos operativos, de inversión y de

trabajo, así como efectuar su seguimiento y evaluación.

II. Análisis Del Sector

2.1 Principales Participantes

A continuación una lista de los principales participantes del Fondo “Mi Vivienda”, dichos
participantes apoyan los diversos tipos de créditos otorgados por esta institución.

 Cac Ábaco
 Bif
 Crac Cruz De Chalpón
 Crac Caja Sur
 Cmac Ica
 Caja Metropolitana De Lima
 Banco Falabella Perú
 Cmac Tacna
 Crac Nor Perú
 Banco De Comercio
 Bbva Banco Continental
 Banco De Credito
 Crac Señor De Luren
 Crac San Martín
 Cmac Trujillo
 Edpyme Crear Arequipa
 Edpyme Confianza
 Edpyme Edyficar
 Edpyme Nueva Visión
 Banco Financiero
 Interbank
 Banco De La Microempresa S.A.
 Cac El Pacífico
 Crac Prymera
 Cac Santa María Magdalena
 Cac San Martín De Porres
 Scotiabank Peru
 Banco Del Trabajo
 Banco Wiese Sudameris

2.2 Principales Indicadores

Ya que el fondo mi vivienda es una entidad propiamente del Estado tomamos en cuenta los
principales indicadores del Fondo Nacional de Financiamiento de la actividad empresarial del
Estado en el cual se encuentra presente dicho fondo.

Durante el I Trimestre del presente año, los principales indicadores de la economía peruana
presentaron un comportamiento favorable, como consecuencia de las políticas
macroeconómicas, monetarias y fiscales aplicadas y el entorno favorable de la economía
mundial.

La Tasa de inflación acumulada en el I Trimestre 2007 fue de 0.62% y de los últimos doce
meses se ubicó en 0.25%; esta última viene registrando una tendencia decreciente (enero:
0.64% y febrero 0.36%). La tasa de inflación anualizada se encuentra transitoriamente por
debajo del límite inferior del rango de la meta inflacionaria (1%) producto de la reversión de una
serie de alzas en los precios de los alimentos producidos en los primeros meses del 2006 y los
menores precios de los combustibles y tarifas de servicios públicos registrados en los últimos
meses del año anterior. Por su parte, el Índice de Precios al por Mayor (IPM) durante el mes de
marzo se incrementó en 0.41%, en los tres primeros meses del año, presenta una reducción de
0.41% y en términos anualizados un crecimiento de 0.24%. El Índice de Precios al Consumidor
(IPC) registró un aumento de 0.35% en el mes de marzo

El Tipo de cambio venta del sistema bancario se ubicó en S/. 3.19 por US$ en promedio en el
I Trimestre del año 2007, se dio apreciación mensual del Nuevo Sol de 0.19% en el mes de
marzo y una apreciación acumulada de 0.41%. Por su parte, en marzo el BCRP intervino en el
mercado cambiario mediante la compra de US$ 610 millones a un tipo de cambio promedio de
S/. 3.185 por US$, acumulando en el año compras por US$ 1,530 millones. Las presiones a la
baja del Nuevo Sol se originan por los buenos resultados de las cuentas externas y el periodo
pago del impuesto a la renta de las empresas en el mes de marzo.

El Producto Bruto Interno (PBI) registró un incremento de 7.43%, acumulando un crecimiento

de 8,2 por ciento en los dos primeros meses del año (8,0 por ciento en el año 2006). Las
actividades no primarias registraron un crecimiento de 8,9 por ciento, impulsadas por el
importante crecimiento de la manufactura no primaria y el comercio. En los sectores primarios,
el crecimiento fue menor (0,8 por ciento) por la menor producción minera, atenuada por el
mejor desempeño del sector pesca y la producción agropecuaria. Con el resultado de marzo se
estima un crecimiento del PBI de 7,3 en el I Trimestre y de 10,5 por ciento en la demanda
interna.
La recuperación en marzo del sector de minero-energético, luego de 7 meses de caída, se
debe al resultado positivo de los subsectores Minería Metálica (1,12%) e Hidrocarburos
(16,59%).

El aumento del subsector de Minería Metálica responde a una mayor producción de zinc, cobre,
plomo y hierro, entre los principales, a pesar del resultado adverso del oro, plata, molibdeno y
estaño; en el subsector de Hidrocarburos creció la producción de Gas Natural y Petróleo Crudo.

Otros indicadores que destacaron fueron: Los créditos de consumo que aumentaron en
34,57%, créditos hipotecarios de viviendas en 11,48% y créditos comerciales y
microempresas en 15,16%.

Las exportaciones en términos nominales crecieron en 15,37%, en relación al mismo mes del
año 2006, como resultado del crecimiento de las exportaciones de productos Tradicionales
(16,41%) y productos No Tradicionales (13,38%).

Entre los productos Tradicionales que más crecieron se encuentran los mineros y pesqueros,
mientras que en los No Tradicionales destacan los agropecuarios, pesqueros,
químicos, metal-mecánico y siderúrgico-metalúrgico.

Las importaciones en términos nominales aumentaron 10,93%, respecto al año anterior,

impulsado por el crecimiento de la demanda de los Bienes de Consumo (22,59%), Materias
Primas y Productos Intermedios (3,55%) y Bienes de Capital (18,47%)

Las reservas internacionales netas las RIN alcanzaron los US$ 18 221 millones. El aumento
del saldo de las RIN se debió principalmente a las operaciones cambiarias del BCRP por US$
550 millones, el mayor rendimiento de las inversiones por US$ 35 millones y por la mayor
valuación de otros valores por US$ 18 millones. Ello fue atenuado por la venta de moneda
extranjera para el cumplimiento del compromiso de la deuda pública externa por US$ 200
millones, la disminución de los depósitos del sector público por US$ 186 millones, los menores
depósitos del sistema financiero por US$ 128 millones y la reducción de los depósitos del
Fondo de Seguro de Depósito por US$ 11 millones.

El Activo Corriente se incrementó en 40% debido principalmente a la mayor disponibilidad de

caja de las empresas producto de las transferencias realizadas por FONAFE en forma de
aporte de capital y/o mayores ingresos por ventas.
 ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO
(En MMM S/.)

40
35
30 18 18
15
25 15
14
20
15
19 20
10 16 18
15
5
-
2003 2004 2005 2006 I Trim 2007
DEUDA PATRIMONIO

La Utilidad Operativa del Holding ascendió a S/. 699.7 MM, mayor en 12% a la registrada
en el mismo periodo del año anterior, debido al mejor resultado operativo de las
empresas financieras, destacando el Banco de la Nación y el Fondo “Mi Vivienda” a
consecuencia del mayor ingreso financiero aunado a un menor gasto financiero del
Fondo “Mi Vivienda”.
2.3 TENDENCIAS

El fondo mi vivienda cuenta con 2 tipos de créditos principalmente, ellos son Credito
“Mi Vivienda” y Proyecto “Mi Hogar”, en los siguientes cuadros se podrá notar la cantidad de
créditos realizados por el consumidor así mismo los montos otorgados por cada tipo de
préstamo.

Credito “MI VIVIENDA”

Número de créditos hipotecarios concebidos por año

Créditos Hipotecarios (MONTOS)

Credito Proyecto Mi Hogar

Créditos Otorgados (MONTO)

Numero de créditos “Mi Hogar” concebidos por Año

III. Análisis de las Tasas de Interés

3.1 Tasa de Interés ACTIVA

Es el porcentaje que las instituciones bancarias, de acuerdo con las condiciones de mercado
y las disposiciones del banco central, cobran por los diferentes tipos de servicios de crédito a
los usuarios de los mismos. Son activas porque son recursos a favor de la banca.

3.2 Tasa de Interés PASIVA

Es el porcentaje que paga una institución bancaria a quien deposita dinero mediante
cualquiera de los instrumentos que para tal efecto existen.

3.4 Estimación De la Tasa Real de Interés

Tengo un crédito por un monto de $$ 16,400.00 que he desembolsado el 28 de febrero

del 2006 a una TEA (Tasa Efectiva Anual) del 12.50% a un plazo de 10 años. Emitir
cronogramas de Pagos correspondiente a crédito “Mi Vivienda”.

Datos Datos Crédito Mi Vivienda

Capital Prestado = 16,400.00 Crédito Tramo Concesional del (80%)

Interés TEA = 12.50% Anual Capital Prestado = 13,120.00
Interés Mensual = 0.9864% Interés TEA = 12.50% Anual
Nro. Cuotas =? Interés Mensual = 0.9864%
Cuota = 120 Cuotas Mensuales

Datos Crédito Mi Vivienda

Crédito Tramo no Concesional (20%)

Capital Prestado = 3280.00
Interés TEA = 12.50% Anual
Interés Mensual = 0.9864%
Nro. Cuotas = 20 cuotas Semestrales

FORMULA DE CÁLCULO DE INTERES EFECTIVO ANUAL

ia = (((1+it)^n)-1)

Dónde:
ia = Tasa del interés Anual
it = Tasa de interés correspondiente al periodo
de pago de la cuota (mensual, trimestral, etc.)
n = Número de cuotas en un año

Para calcular el interés anual se procede de la siguiente manera :

I = P * (((1+ia)^n)-1)

Dónde:
I =Interés Anual
P = Capital
ia = Tasa de interés correspondiente al periodo
de pago de la cuota (mensual, trimestral, etc.)
n = Número de cuotas en un año

Cálculo de interés Mensual

Tengo un crédito que he desembolsado el 28 de Febrero del 2006 a una TEA (Tasa Efectiva Anual)
de 12.50% mis cuotas son mensuales pagados en forma periódica de 30 días.

Datos
Capital = P = 13,120.00
Interés TEA = 12.50% Anual
Interés Mensual = ?

Paso 1 Para el cálculo de interés de la primera cuota del Tramo concesional hacemos el ejercicio
siguiente:

Saldo de Capital es igual al capital desembolsado en este caso = S/. 13120.00

Paso 2
Para calcular la tasa de interés mensual se procede de la siguiente manera :

FORMULA
i. mensual = ((1+(i anual/100))^ (1/12)))-1)*100

Esta formula permite calcular el interés mensual debido a que la TEA que nos da la entidad es anual y
nuestra cuota es mensual; es por este motivo que se debe convertir la TEA anual a
TEM (Tasa Efectiva Mensual)

Entonces

i.mensual = (1+(12.50/100))^(1/12)
i.mensual = (1.1250)^(0.08333333)
i.mensual = 1.009863581
i.mensual = 0.009863581

i.mensual = 0.9864% redondeando a 4 decimales

Rpta. La tasa de interés mensual es del 0.9864% para este crédito

IV. Modelos de Crédito, Financiamiento de lo Intermediaros
Financieros

ALCANZANDO UN SUEÑO

Los modelos de financiamiento de vivienda no solo se relacionan con el modelo de economía

que se aplica en cada país. También tienen una parte romántica, pues se trata de adquirir un
bien patrimonial de connotación relevante en la sociedad .

Las formas de financiamiento más reconocidos y utilizados son:

4.1 Financiamiento con subsidio estatal

Vivienda (SFNV) como un instrumento político para solventar el déficit cuantitativo y cualitativo
de vivienda para los costarricenses con menos oportunidades. Bajo el sistema se estructuraron
dos fondos: Fondo de Subsidio de la Vivienda (Fosuvi) y el Fondo Nacional de Subsidio estatal
o través de organizaciones no gubernamentales México, Brasil y últimamente India y Senegal
encabezan la lista de países que han desarrollado experiencias exitosas de financiamiento
solidario para la vivienda. No solo con la intervención del Estado, sino con una importante
cuota de participación de los beneficiarios.

Crédito hipotecario

Este sistema es el más utilizado. En esta línea de financiamiento el titular va recibiendo el

monto del crédito en tractos de acuerdo con el avance de las obras. El titular debe devolver la
cantidad prestada en los plazos y condiciones pactadas entre las partes.
Los productos bajo este modelo se diversifican cada vez más, pues la competencia obliga a los
oferentes a mejorar condiciones y brindar servicios adicionales.

Sistema de ahorro

Este es un modelo de cooperación y solidaridad. Se ha relacionado siempre con cooperativas,

asociaciones de empleados y como ocurre en nuestro país, instituciones del estado.

4.2 Tipos de Credito

CREDITOS HIPOTECARIOS - MI VIVIENDA

Estos créditos serán utilizados en la adquisición y/o construcción de viviendas a fin de ser destinados a
casa-habitación, debiendo ser ocupadas por el beneficiario y su familia, si la hubiera.

Este tipo de crédito se divide en dos partes que son las siguientes:

1.- Tramo Concesional: Parte del préstamo equivalente al 20% de cada préstamo, sujeto a idénticas
condiciones financieras que el Tramo No Concesional, excepto en su periodicidad que tiene carácter
semestral.

2.- Tramo no Concesional: Parte del préstamo sujeto a las condiciones fijadas por la Edpyme
equivalente al 80% de cada préstamo.
PREMIO AL BUEN PAGADOR: Importe al que accede el beneficiario que haya cumplido con cancelar
puntualmente las cuotas correspondientes al Tramo No Concesional. Este premio servirá para cancelar
semestralmente el importe del principal e intereses de
la cuota a pagarse en dicho periodo, correspondiente al Tramo Concesional del subpréstamo. Este premio
será de
cargo de El Fondo.

PENALIDAD POR INCUMPLIMIENTO: En aquellos semestres en que el beneficiario no acceda al Premio al

Buen Pagador, la cuota correspondiente
a dicho semestre se prorrateará en el siguiente semestre en seis armadas con idéntica periodicidad a las
cuotas del
Tramo No Concesional.
Para efectos de acceder nuevamente al Premio al Buen Pagador en el semestre siguiente, el Beneficiario
deberá cancelar
las cuotas correspondientes a ambos tramos del préstamo, dentro de las condiciones establecidas para ser
calificado como
buen pagador. Corresponde a cada Entidad Financiera, dentro de sus políticas internas, fijar los intereses,
gastos y otros
conceptos que se cobren, en caso que el Beneficiario no cancele puntualmente la cuota prorrateada del
Tramo Concesional.

Sujetos de Crédito
Son sujetos de créditos las personas naturales que, sean los dueños o representantes legales
de micro, pequeñas y medianas
empresas, o aquellas que perciben un ingreso, sueldo y/o salario periódico comprobable y que
respondan a las siguientes
Características:
1.- Que tenga edad mínima de 21 años. La edad máxima será de 70 años y se calculará
sumando el plazo del préstamo aprobado
más la edad del cliente al momento del desembolso.
2.- No tener antecedentes comerciales negativos o tener deudas vencidas, ejecutadas,
castigadas en el Sistema Financiero (S.B.S, Cámara de Comercio, Poder Judicial, Certicom,
Riesgo y otras centrales existentes o por crearse.)
3.- No podrán existir litigios o causas judiciales pendientes, que a criterio de EDPYME NUEVA
VISION S.A. sean significativos, contra
cualquiera de los solicitantes.

REQUISITOS Y CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO A LOS CONSTRUCTORES/POMOTORES

INMOBILIARIO
ScotiaBank

Banco Financiero
4.2 FINANCIAMIENTO A CONSTRUCTORES

El Fondo MIVIVIENDA NO financia al constructor/promotor para el desarrollo de un proyecto

de viviendas.

El financiamiento de las obras debe ser con recursos propios y/o con recursos de la banca
privada. A continuación se presentan algunos conceptos generales del financiamiento de
proyectos inmobiliarios a través de la banca privada.

Las entidades financieras presentan una estructura de financiamiento, en gran medida rígida,
para evaluar proyectos inmobiliarios en general. La misma comprende los siguientes puntos:

a. Evaluación Económica-Financiera de la empresa constructora y/o promotor inmobiliario:

EE.FF. - Rentabilidad, Generación y Solvencia.

Capacidad gerencial, antecedentes y respaldo patrimonial de los accionistas.
Situación en el sistema financiero y acceso al crédito.

La principal consideración en este punto es analizar la fortaleza financiera de las empresas

constructoras, dado que una empresa financieramente débil o con problemas de pago con
otras entidades, podría desviar recursos del proyecto financiado o reducir sus costos en
perjuicio del mismo (mayor tiempo o menor calidad), ante presiones de terceros.

b. Experiencia en el Negocio

Currículum de la empresa, experiencia en construcciones y/o negocios similares.

c. Evaluación técnica del Proyecto Inmobiliario.

Revisión de los planos de ingeniería y costos del proyecto a cargo de un perito.

d. Evaluación Económica y Financiera del Proyecto Inmobiliario

Análisis de Rentabilidad, sensibilidades. Dichos análisis buscan determinar la viabilidad y el

nivel de carga financiera máximo que puede absorber el proyecto.

e. Aporte Propio - Compromiso con el Proyecto

Con el aporte propio las entidades financieras buscan obtener un compromiso tangible de
parte del Constructor y/o Promotor, a fin de garantizar su permanencia en él hasta la
culminación total del proyecto y evitar que éste desista o abandone el proyecto apenas surjan
problemas que le signifiquen asumir alguna pérdida o reduzcan significativamente su
rentabilidad. A mayor aporte propio, el compromiso con el proyecto es mayor y el interés en
terminarlo también. Por lo general se solicita que el Constructor y/o Promotor aporte alrededor
de un 30% (terreno, planos, licencias y/o aportes en efectivo) de la inversión total de un
proyecto. De esta forma, el promotor y/o constructor se verá alentado a abandonar el proyecto
únicamente cuando el continuar en el mismo le signifique una pérdida mayor al 30% de la
inversión total, previo a ello buscará maximizar su rentabilidad o en caso de problemas
buscará minimizar su pérdida culminando lo antes posible con el proyecto.
f. Pre-venta

En este sentido se busca establecer de manera concreta un mínimo de demanda o masa

crítica que permita iniciar las obras. Generalmente el nivel de pre-venta exigido por las
instituciones financieras varía entre 30 a 50% en función de la empresa constructora y/o del
proyecto.

g. Financiamiento

El constructor y/o promotor que decida operar con una entidad bancaria tiene acceso a tres
modalidades de financiamiento adicionales a sus recursos propios:

Recursos del banco a través de una Línea de pagarés bajo la modalidad de desembolsos
parciales contra verificación de avance de obra.
Recursos del Fondo “MI VIVIENDA” a través de créditos “M IVIVIENDA”, producto de la pre-
venta y/o créditos concedidos por la entidad durante la construcción.
Recursos del banco a través de una línea de cartas fianzas para garantizar los créditos
otorgados por otras instituciones financieras por el 100% del préstamo concedido por este
último.

h. Garantías

Hipoteca sobre el terreno objeto del proyecto de construcción

Otras garantías extra-negocio en función a los puntos analizados.

4.3 Otras particularidades

 FONDO MIVIVIENDA S.A.

 
El Fondo MIVIVIENDA S.A. inició sus operaciones como sociedad anónima el 01 de Enero del
2006, en virtud de la conversión del Fondo Hipotecario de Promoción de la Vivienda - Fondo
MIVIVIENDA en Fondo MIVIVIENDA S.A., dispuesta por la Ley de Conversión, Ley 28579, y
según lo señalado en el D.S. 024-2005-VIVIENDA. De acuerdo a la referida Ley, el Fondo
MIVIVIENDA S.A. es una empresa estatal de derecho privado comprendida bajo el ámbito del
Fondo Nacional de Financiamiento de la Actividad Empresarial del Estado - FONAFE y
adscrita al Minsiterio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

El Fondo Hipotecario de Promoción de la Vivienda - Fondo MIVIVIENDA, se creó en 1998

mediante Ley 26912. 
 
El Fondo MIVIVIENDA S.A. tiene por objeto dedicarse a la promoción y financiamiento de la
adquisición, mejoramiento y construcción de viviendas, especialmente las de interés social, a
la realización de actividades relacionadas con el fomento del flujo de capitales hacia el
mercado de financiamiento para vivienda, a la participación en el mercado primario y
secundario de créditos hipotecarios, así como a contribuir al desarrollo del mercado de
capitales. Sus actividades y funciones están descritas en la Ley 28579.

BONO DEL BUEN PAGADOR

Mediante Ley Nº 29033 publicada el 7 de Junio del 2007, se crea el Bono del Buen Pagador
(BBP) como una de las acciones de política de acceso de la población a la vivienda, con el
objetivo de incentivar y promover el cumplimiento oportuno de los pagos mensuales del crédito
MIVIVIENDA otorgado en Nuevos Soles.
 
El BBP consiste en la ayuda económica directa no reembolsable por un monto máximo de
S/.10,000, que se otorga a las personas como premio de buen pagador de sus cuotas del
crédito MIVIVIENDA, de acuerdo con las condiciones determinadas por el Fondo MIVIVIENDA
S.A. por medio de las Instituciones Financieras.

V. Conclusiones
El Fondo “Mi Vivienda” buscar ser reconocidos como referentes latinoamericanos en la solución
de las necesidades de vivienda de la población de menores recursos, a través de la activa
participación del sector privado inmobiliario y financiero, y así promover su desarrollo.
Objetivos:
 Facilitar el acceso a la vivienda, en especial a la población de
menores recursos.
 Incentivar la inversión privada en vivienda.
 Facilitar, a través de las Entidades Financieras, el otorgamiento de
créditos hipotecarios.
 Estructurar el producto FONAVI

VI. Anexos
www.mivivienda.com
www.sbs.com.pe
www.asbanc.com.pe
www.bcrp.com.pe