INFORME DE AVALUO

Vivienda N° D1‐07 ubicada en Urb. Los

Bucares, 4ta. Etapa, La Mora, Cabudare,
Municipio Palavecino

Avalúo Realizado por:

T.S.U. Jessica García
Agosto de 2014
 CONTENIDO

A. Carta Resumen.
B. Certificado de Imparcialidad.
C. Informe de Avalúo. Generalidades.
1. Características de la Zona.
2. Características del Inmueble.
3. Criterios de Valoración.
D.‐ Conclusiones
E.‐ Anexos
• Croquis de Ubicación.
• Informe Fotográfico.
• Referenciales de Venta de Terreno. Tabla de Cálculo.
• Documentos de Propiedad.
 Barquisimeto, 13 de agosto de 2014
Ciudadano:
SR. WILLIAM SUAREZ PONS
Presente

El presente informe de avalúo, solicitado por Ud., con el fin de conocer el

valor actual de un inmueble propiedad del SR. WILLIAM SUAREZ PONS, C.I.
4.284.064 cuyas características son:

1. Vivienda sobre terreno propio, distinguida con el N° D1‐07, ubicada en la Urb.

Los Bucares. 4ta. Etapa, (Av. Intercomunal Barquisimeto‐Cabudare, después de la
Sede Nueva de la Universidad Yacambu), La Mora, Cabudare, Municipio
Palavecino, Estado Lara.

Consta de la siguiente documentación:

• Carta resumen con los resultados del avalúo.
• Certificado de Imparcialidad.
• Informe de Avalúo que contiene la descripción del bien, los criterios usados por el
tasador y el cálculo del valor.
• Anexos.

Para la elaboración de este informe se realizó una inspección a la propiedad,

donde fue recogida toda la información existente en cuanto a medidas y a
características del inmueble. Además, se compararon los referenciales de
compraventa en la zona y la oferta, llegando a conclusiones basadas en el
concepto de valor de mercado que no es mas que el valor de un bien del cual se
conocen sus características, acordado entre dos partes (comprador‐vendedor) en
pleno uso de sus facultades, sin presión de ninguna clase y en un tiempo
determinado. En base a lo anterior, se puede decir que EL VALOR ACTUAL DEL
INMUEBLE ES:

Valor Total del Inmueble:

Vi = 842.529,52 Bs.

El valor del inmueble es de:

OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL QUINIENTOS VEINTINUEVE
BOLIVARES CON 52/100.

T.S.U. JESSICA GARCIA

 CERTIFICADO DE IMPARCIALIDAD

Quien suscribe, T.S.U. Jessica Garcia, C.I. 18.104.095, C.I.V. xxxxx, SOITAVE
xxxx, SUDEBAN xxxxx, en su carácter de tasador de un inmueble constituido por
Vivienda sobre terreno propio, distinguida con el N° D1‐07, ubicada en la Urb. Los
Bucares. 4ta. Etapa, (Av. Intercomunal Barquisimeto‐Cabudare, después de la
Sede Nueva de la Universidad Yacambu), La Mora, Cabudare, Municipio
Palavecino, Estado Lara y realizado para su propietaria en fecha 13-08-2014

1.‐ Certifico que el Informe Técnico de Avalúo es producto de métodos

esencialmente objetivos, científicos y común y universalmente aceptados
2.‐ Certifico que no he sido influenciado por ninguna intención o sentimiento
personal que pudiese alterar en lo mas mínimo los procedimientos, metodología,
levantamiento de datos, convicciones, criterios, consideraciones especiales y
conclusiones
3.‐ Certifico que no tengo ningún interés, directo o indirecto con el bien avaluado,
ni presente ni futuro
4.‐ Certifico que no me liga, con el cliente ni con el propietario del bien, lazos
familiares ni de
ninguna índole
5.‐ Certifico que he sido llamado para la realización del Informe Técnico,
únicamente en mi carácter de profesional competente y consciente de sus deberes
y responsabilidades
6.‐ Certifico que los datos obtenidos de terceras personas o archivos de
instituciones privadas o públicas, necesarios para la realización del estudio de
valoración, son ciertas hasta donde alcanza la buena fe de los Avaluadores.
7.‐ Certifico que no he exagerado ni omitido conscientemente ningún factor
importante que pueda influir en el resultado del Informe Técnico
10.‐ Certifico que he inspeccionado personalmente el bien objeto del Informe de
Avalúo.
11.‐ Certifico que no he recibido asistencia profesional significativa en la
elaboración del Informe
Técnico.

T.S.U Jessica Garcia

C.I.V. xxxxx
SOITAVE xxxx/SUDEBAN xxxxx
 INFORME DE AVALUO

Solicitante: Sr. WILLIAM SUAREZ PONS, C.I. 4.284.064

Propietario: Sr. WILLIAM SUAREZ PONS, C.I. 4.284.064

Inmueble:
Vivienda sobre terreno propio, distinguida con el N° D1‐07, ubicada en la Urb. Los
Bucares. 4ta. Etapa, (Av. Intercomunal Barquisimeto‐Cabudare, después de la
Sede Nueva de la Universidad Yacambu), La Mora, Cabudare, Municipio
Palavecino, Estado.

Objetivo: Obtención del Valor Actual del inmueble con fines de solicitud de crédito
para ampliación de vivienda.

Fecha de Inspección: Julio de 2014.

1. CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA.

Urbanismo:
La zona está totalmente consolidada, posee los principales servicios: acueducto,
cloacas, electricidad, teléfono, alumbrado público, calle y aceras pavimentadas,
aseo urbano, transporte colectivo cercano, etc.

Vialidad:
Frentes: IV Etapa de la Urbanización Los Bucares.
Accesos: Rápida incorporación a la vía Barquisimeto – Acarigua.
Tránsito: Tráfico de vehículos escaso dentro de la urbanización, alto tráfico en la
vía Barquisimeto – Acarigua.

Reglamentación de Uso:
a. Descripción de uso permisible:
Corresponde a la zonificación DC: Desarrollo según proyecto de conjunto.
• Clase de Zona: Urbana desarrollada.
• Uso permisible: Actualmente se adapta a la Ordenanza Vigente.

Calidad de la Zona
• Muy Buena, para el desarrollo de urbanismos, universitarias, actividades
comerciales comunales, asistenciales, recreativas, etc. las cuales se encuentran
en un proceso evolutivo.
2. CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE.

El inmueble objeto del presente informe, está conformado por:

• 2 parcelas de terreno, distinguidas así:

Parcela N° D1‐07 de 135.00 m2 (Principal).

Parcela N° D1‐07‐1 de 62.40 m2
Area total del Terreno = 197.40 m2

Consta de:
1 vivienda en serie, con un área original de 135 m2 de construcción y una parcela
de terreno adicional distinguida como N° D1‐07‐1 con un área aproximada de
62,40 m2.

2.1. Descripción de los inmuebles.

Linderos del inmueble objeto del avalúo (según documento de condominio, una
vez unificadas las dos parcelas):

Parcela Principal (D1‐07) de 135 m2

Noreste: 18.00 mts. con parcela D1‐08.
Suroeste: 18.00 mts. con parcela D1‐06.
Sureste: 7.50 mts. con Acceso D10‐1.
Noroeste: 7.50 mts. con parcela D1‐07‐1.

Parcela (D1‐07‐1) de 62.40 m2

Noreste: 8.32 mts. con parcela D1‐08‐1.
Suroeste: 8.32 mts. con parcela D1‐06‐1.
Sureste: 7.50 mts. con Acceso D1‐07.
Noroeste: 7.50 mts. con la manzana 11 de la misma
urbanización.

• Área Total del Terreno Propio: 197.40 m2 (2 parcelas, según documentos)

Topografía: Plana.
Situación: Medianera.

Area de Construcción Aproximada: 197.3 m2

Aspectos Constructivos:

La vivienda se encuentra dentro del conjunto residencial cerrado

denominado “Los Bucares IV Etapa”, el cual posee vialidad interna así como otros
servicios, los cuales están sujetos a un pago de condominio o similar. Las mismas
son viviendas en serie. La vivienda en estudio posee un (1) nivel, el cual consta de
sala‐comedor cocina, tres habitaciones (con sus respectivos closets, habitación
principal con baño), dos baños, sala de estar (área aproximada de treinta y nueve
(39 m2) en área posterior), cuarto de servicio (área aproximada de 16 m2), patio
interno (área aproximada de 7.3 m2), tanque subterráneo (capacidad aproximada
de dieciocho mil litros), escaleras internas con acceso a la parte alta próxima a
construir, dos (2) puesto de estacionamiento, dos (2) jardineras, porche.

Características Generales:

 Paredes: Bloques de arcilla y concreto e= 15 cms.

 Frisos: Lisos en interiores y esponjeados en exteriores.
 Pinturas: Caucho en paredes.
 Tuberías Aguas Blancas: Embutidas (“Hierro y PVC”)
 Tuberías Aguas Negras: Embutidas (“PVC”)
 Tuberías de Electricidad: Embutidas para interiores y exteriores 110 V y
220V.
 Revestimientos: Cerámica en paredes cocina y baños. Piso de Cerámica.
 Fundaciones: Directas.
 Estructura: Tradicional aporticada de concreto armado.
 Techo: Machihembrado ambientes hasta la cocina y sala de Star de
platabanda
 Puertas y Ventanas: Madera en puertas, rejas y puertas protectoras de
hierro. Ventanas tipo romanilla y protectores metálicos.
 Almacenamiento de Agua: Tanque de Poliuretano en Planta Alta, tanque
subterráneo de 18 m3
 Otros: Cocina Empotrada con puerta en madera y vidrio, dos A/A (uno de
ventana y otro Split, dos jardineras, plantas decorativas

2.2 Conservación del Inmueble:

• Actualmente, la vivienda mencionada se encuentra habitada, posee excelente

mantenimiento de acuerdo al uso y a la edad.
• Edad Aproximada: 10 años (Vivienda Original) y 3 años (Ampliación).
2.3. Documento de Propiedad.

 Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Palavecino

 Tipo de Transacción: Compra Venta (Venta Primaria)
 Nº de Documento: 10, Tomo Nº: 8, Folios: 1 al 9, Protocolo: I
 Fecha fe Protocolización: 11‐04‐2001
 Comprador: Williams Suárez Pons
 Vendedor: Constructora Las Cayenas C.A.
 Se anexa copia de la Documentación consignada por el propietario.

En este informe por ser carácter técnico, no se emite juicio sobre situación legal
del inmueble.

3. CRITERIOS DE VALORACION.

3.1. Valor del Terreno.

El criterio fundamental para valorar la tierra es el de comparación, el cual
consiste en el análisis de las ventas que por su carácter de inmediatez son directa
o indirectamente comparables, y que fueron realizadas dentro de un periodo
razonablemente corto con respecto a la fecha del avalúo. Los aspectos que deben
tener cierta similitud, son factores como uso, zonificación, forma, topografía, área,
servicios, etc. El objeto de este método es llegar a un valor unitario de mercado
para estimar el posible precio objeto del avalúo, estos valores, se obtienen de las
ventas protocolizadas ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio
Palavecino, Edo. Lara.

Muestra de Trabajo:
Se trabajó con los referenciales correspondientes a la zona comprendida en
la urbanización Los Bucares y adyacencias, sector La Mora de la Parroquia José
Gregorio Bastidas del Municipio Palavecino. Se revisó la muestra de ventas de
viviendas en la Urb. Los Bucares, en todas sus etapas, así como las ofertas web y
de prensa actuales, dado lo heterogénea de la muestra no fue posible combinar
los referenciales y obtener los resultados de manera rápida y satisfactoria, a través
de un análisis de Regresión Múltiple.

Se consideró el uso de estadística descriptiva para la obtención del valor

del terreno, en ese caso, solo se obtuvieron tres referenciales de terrenos
parecidos en la Piedad Norte zona cercana a La Mora, o zona de estudio, para
una confianza del 95%. El valor unitario del terreno resultó en: 278,34 Bs/m2 ±
93,91 Bs/m2.

Vterreno = 37.575,90 Bsf

 3.2. Valor de la Vivienda.

Tomando en cuenta el valor actual de reposición de la vivienda y

depreciando la misma en base a su edad y mantenimiento, es posible usar el
método de Ross‐ Heidecke, que aplica en el caso de bienes inmuebles, se tiene
que:

Método de Ross - Heidecke

• VR = Valor Actual de Reposición (Bs)
• a = 1/2 * (e/Vp+e2/Vp2)
• VR = Valor de Rescate (Bs)
• a = Coeficiente alfa (Ross)
• D = (VR-vr)*(a +(1- a)*C)
• C = Coeficiente de Estado de Heidecke
• Va = Valor Actual (Bs.) Va = VR - D
• e = Edad (años)
• Vp = Vida Probable (años)

Tipo Inmueble VR e Vp C a D Va

Vivienda Original 706,872.37 9.00 60.00 3.00% 0.09 72,310.39 634,561.98

Anexos y
Remodelaciones 189,808.32 9.00 60.00 3.00% 0.09 19,416.68 170,391.64
Valor Actual (Bs)
= 804,953.62
Valor Inmueble:

Vi = Casa + Terreno = 804.953,62 + 37.575,90Bsf BsF.

Vi = 842.529,52 Bs.

El valor del inmueble es de:

OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL QUINIENTOS VEINTINUEVE
BOLIVARES CON 52/100.

T.S.U Jessica Garcia

C.I.V. xxxxx
SOITAVE xxxx/SUDEBAN xxxxx
 Conclusiones

En base a los procedimientos y métodos usados, el valor actual del inmueble

propiedad del Sr. WILLIAM SUAREZ PONS, C.I. 4.284.064, el cual se describe
como: Vivienda sobre terreno propio, distinguida con el N° D1‐07, ubicada en la
Urb. Los Bucares, IV Etapa, sector La Mora, (Después de la Sede nueva de la
Universidad Yacambu) rápido acceso a la Av. Intercomunal
Barquisimeto‐Cabudare, Municipio Palavecino.

Resultaron con un valor de:

Valor Total del Inmueble:

Vi = 842.529,52

El valor del inmueble es de:

OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL QUINIENTOS VEINTINUEVE
BOLIVARES CON 52/100.

Barquisimeto, 13 de agosto de 2014

T.S.u. Jessica Garcia

C.I.V. xxxxx
SOITAVE xxxx/SUDEBAN xxxxx
ANEXOS
CROQUIS DE UBICACION
UBICACIÓN RELATIVA DE LA VIVIENDA
INFORME FOTOGRAFICO
 Referenciales de Registro Tabla de Cálculo
Análisis de las Ofertas

REFERENCIALES DE TERRENO, ZONA EN ESTUDIO

TIPO FECHA PRECIO
PRECIO AREA FACTOR FACTOR
VENDEDOR / COMPRADOR ZONA UBICACION SECTOR PROTOCOLIZA UNITARIO P.U. ACT. No. T PARROQUIA
DOCUMENTO TERRENO IPC IPC
INMUEBLE CION TERRENO
1 JOSE
CARRERA 3 CON VIA A LA LA PIEDAD
ARISPE QUINTERO / ERRICO NUSTO LA PIEDAD 38,000.00 366.72 05/01/2010 103.62 201.40 1.64 169.48 2010-23 FR GREGORIO
PIEDAD NORTE
BASTIDAS
2 JOSE
LA PIEDAD
SILVA DE ROJAS / EPROMICA R.L. LA PIEDAD CARERA 3 CON CALLE 9 60,000.00 750.00 23/03/2009 80.00 137.20 2.40 192.07 2009-961 FR GREGORIO
NORTE
BASTIDAS
3 JOSE
INVERSORA MATIZ C.A. / MEDINA LA PIEDAD
CALLE D, N° D12-01 LA TEURA 8,000.00 119.24 30/11/2009 67.09 161.00 2.05 137.27 2009-5701 FR GREGORIO
GONZALEZ NORTE
BASTIDAS
4 JOSE
JUAN B. PERDOMO / TESTIGOS DE CARRERA 02 ENTRE CALLES LA PIEDAD ASIENTO
LA PIEDAD 600,000.00 1,810.00 23/08/2011 331.49 246.90 1.33 442.26 2011-1276 GREGORIO
JEHOVA DE VENEZUELA 01 Y 02 NORTE REGISTRAL 01
BASTIDAS
5 JOSE
ASIENTO
GOMEZ TORRES / MECACONST, C.A. LA PIEDAD LA PIEDAD 120,000.00 1,006.66 11/01/2011 119.21 213.90 1.54 183.57 2011-93 GREGORIO
REGISTRAL 01
BASTIDAS
6
ESCALONA LATIEGUE / ASOCOCIACON JOSE
VIA A LA ZANJON ASIENTO
VENEZOLANA CENTROOCCIDENTAL DE 200,000.00 4,900.00 21/11/2011 40.82 261.00 1.26 51.51 2011-1649 GREGORIO
MONTAÑA COLORADO REGISTRAL 01
LOS ADVENTISTAS DEL 7mo DIA BASTIDAS

7 JOSE
MENDOZA PARRA / INVERSIONES CARRERA 01 ENTRE CALLES ASIENTO
LA PIEDAD LA PIEDAD 450,000.00 815.78 16/06/2011 551.62 235.30 1.40 772.22 2011-983 GREGORIO
SARMADAMAR, C.A. 03 Y 04 REGISTRAL 01
BASITIDAS

P.U. ACT.

Media 278.34
Error típico 93.91
Mediana 183.57
Moda #N/A
Desviación estándar 248.47
Varianza de la muestra 61,735.45
Curtosis 2.38
Coeficiente de asimetría 1.64
Rango 720.71
Mínimo 51.51
Máximo 772.22
Suma 1,948.38
Cuenta 7.00