¿SON VÁLIDOS LOS CONTRATOS VERBALES?

Juan Luque Flores

Abogado y Agente Inmobiliario

Antes de responder a esta pregunta hay que aclarar qué es lo

“El contrato es el acuerdo de
que entendemos por contrato. Comúnmente cuando hablamos
dos o más partes para crear,
sobre un contrato pensamos en un documento escrito que ha
regular, modificar o extinguir
sido firmado por dos personas, sin embargo, para la ley
una relación jurídica
peruana, contrato es cualquier acuerdo realizado entre dos o
patrimonial”
más personas (las empresas e instituciones también son
Artículo 1351 del Código Civil.
personas, se les denomina personas jurídicas) y cuyo contenido
es específicamente económico. Siendo así, no son considerados contratos, por ejemplo, los
testamentos porque en ellos solo se expresa la voluntad de una persona, es decir, no hay acuerdo,
no intervienen dos o más sujetos, es una decisión netamente individual, asimismo, tampoco son
contratos las promesas mutuas y recíprocas de matrimonio (que nuestra legislación llama
esponsales) ya que, el compromiso de decir sí ante el altar no tiene contenido económico en sí y de
arrepentirse alguno de los novios, no puede obligársele legalmente a casarse contra su voluntad y
cumplir su promesa, aunque la parte afectada podría demandarle por las consecuencias económicas
de tal decisión exigiéndole una indemnización por daños y perjuicios.

“Cuando la ley no designe una Pero volviendo a nuestro tema, la ley no exige que todo contrato

forma específica para un acto deba constar por escrito, existiendo libertad en cuanto a la forma

jurídico, los interesados (oral o escrita) del acuerdo, es así que actualmente existe la

pueden usar la que juzguen contratación vía telefónica en la que advirtiéndonoslo o no graban

conveniente.” la llamada en la que aceptamos el producto o servicio ofrecido.

Artículo 143 del Código Civil. Ahora bien, lo anterior solo es una regla general, pues existen
numerosas excepciones, y es que hay casos en los que la ley exige
una formalidad específica para determinados contratos, por ejemplo, cualquier donación de bien
mueble cuyo valor sea mayor a 25% de la UIT (para el 2019, el valor sería S/. 1 050, o sea, mil
cincuenta soles) debe realizarse por escrito de fecha cierta (es decir, el documento por lo menos
debe tener firmas legalizadas por notario) y si es de bien inmueble (casas, terreros, etc.) el contrato
debe constar por escritura pública notarial, bajo sanción de nulidad, no teniendo ningún valor legal
de no cumplirse con este requisito formal, salvo que el acto se haya realizado con ocasión de bodas o
acontecimiento similar.
Ahora bien, entrando de lleno en el tema inmobiliario, existen
“El acto jurídico es nulo:
contratos como los de hipoteca y anticresis que
(…) Cuando no revista la forma
obligatoriamente deben realizarse por escrito mediante
prescrita bajo sanción de
documento, pero no cualquier documento sino que este debe
nulidad.”
tener una formalidad específica (escritura pública en notaría) y
Artículo 219 inciso 6 del Código
hay otros, como los de compraventa y arrendamiento
Civil.
(alquiler) que pueden realizarse verbalmente, o mediante un
documento privado con sus firma y huellas digitales si quieren, o pueden dirigirse a una notaría con
el documento que hicieron privado y pedir que se coteje sus firmas para dar seguridad respecto a su
identidad (documento privado con firmas legalizadas) o pedir que el documento que contiene el
contrato se redacte por completo en la notaría, para que el Notario revise el contenido (escritura
pública).

Con esto no queremos decir, que dejemos

EN ALGUNOS CASOS SÍ SON VÁLIDOS LOS
de hacer contratos por escrito, ya que si
CONTRATOS VERBALES, EN OTROS CASOS, NO.
bien puede contratar verbalmente, esta
Depende del tipo de contrato, existen acuerdos que
práctica resulta ser nada segura, y no nos
no pueden hacerse verbalmente, como los de
permite inscribir en el Registro Público
anticresis e hipoteca, pues hay prohibición legal al
(SUNARP) los derechos que estamos
respecto y si bien, existen contratos que la ley
adquiriendo, y si bien no es obligatorio el
permite que se realicen de forma verbal, como los de
registro nuestra propiedad, la información
venta y alquiler, siempre es recomendable que
que es dada a SUNARP protege a los
consten por escrito por seguridad.
ciudadanos que contratan de buena fe en
base a dicha información, si es que a futuro existe conflicto o dispuesta (ver artículo 2014 del Código
Civil).

Como ya hemos advertido, hacer un contrato verbal sobre bienes raíces o bienes inmuebles o es un
tanto peligroso, pues si no se tienen las pruebas de su existencia será imposible reclamar exigir su
cumplimiento, o bien, en otros casos será un acto nulo (sin valor legal). Pero existirán casos en los
que estos casos éstos serán totalmente válidos, pero uno deberá contar con pruebas suficientes, por
ejemplo, cuando rentamos una habitación de poco valor tendremos como prueba los recibos de
pago, o cuando hemos recibido como regalo de bodas una casa tendremos testigos o con buena
suerte un video en el que el donante (quien realizó el regalo) haciendo gala de su generosidad ante
todos los invitados. Y es que, en el caso de los bienes inmuebles el registro es muy importante, y si
quien nos regaló un inmueble o prometió de palabra vendérnoslo en cierto precio, se arrepiente,
nosotros podemos exigirle el cumplimento de su compromiso, mediante una demanda de
otorgamiento de escritura pública (ver artículo 1549 del Código Civil) pues sin este documento no
podremos inscribir nuestro derecho en los Registros Públicos.

Un caso de la vida real, visto hace poco en los tribunales de nuestro país, no da más luces al respecto:

Teófila vendió su casa a Rosa en diez mil dólares (US$ 10,ooo) depositándole la mitad en su
cuenta bancaria y comprometiéndose a cancelar la otra mitad cuando Teófila regresara de un
viaje al extranjero que realizaría, mientras tanto Rosa tomaría posesión de la casa y viviría en
ella. No se firmó ningún documento. Tiempo después, Teófila se arrepiente, y le comunica al
hermano de Rosa que le devolverá el dinero a ella pues una de sus hijas volvió con ella del
extranjero y ha decidido darle el inmueble a ella. Teófila plantea una demanda de desalojo
contra Rosa, y ésta, muy indignada, denuncia a Teófila por estafa. En lo referente al desalojo, el
asunto llegó a la Corte Suprema, donde se declaró infundada la demanda, pues Rosa presentó,
además del voucher (recibo) en el que consta el depósito de cinco mil dólares, la grabación de la
conversación entre Teófila y su hermano, en la que ésta última acepta haber recibido el dinero,
determinando el tribunal al existencia de un contrato verbal de compraventa, que justifica la
posesión de Rosa sobre la casa.
CasaciónN° 2066-2016-VENTANILLA

Por último, y a modo de recapitular dar una respuesta definitiva a la pregunta que da título a este
artículo, debemos decir: EN ALGUNOS CASOS SÍ SON VÁLIDOS LOS CONTRATOS VERBALES, EN OTROS
CASOS, NO. Depende del tipo de contrato, existen acuerdos que no pueden hacerse verbalmente,
como los de anticresis e hipoteca, pues hay prohibición legal al respecto y es la misma ley la que
indica en qué casos un contrato debe tener formalidad especial (por escrito, con documento privado
o ante notario) y si bien, existen contratos que la ley permite que se realicen de forma verbal, como
los de venta y alquiler, siempre es recomendable que consten por escrito por seguridad, pues es
sabido que las palabras el viento se las lleva y la memoria es frágil, asimismo, de haber contratiempo
o conflicto con el tiempo, no tendremos como exigir lo pactado. Por tanto, hay que hacer un análisis
de costo-beneficio, no es lo mismo ir a comprar el pan o tomar una combi (que, dicho sea de paso,
también son contratos verbales) que comprar una casa o alquilar un departamento, por lo que
debemos también poner en nuestro presupuesto el costo de la redacción del contrato, recurriendo a
un abogado que sepa de la materia y el que podrá absolver nuestras dudas y recomendarnos algunas
cláusulas a nuestro favor, pues la ley en algunos aspectos nos da varias opciones o alternativas que
podemos incluir, al final para el abogado realizar un contrato es, o por lo menos debería ser, lo
mismo para el sastre es confeccionar un traje a la medida del cliente.