196

haya pactado cláusula compromisoria, y se tramitarán como se dispone en este mismo

código y, en su defecto, en la forma prevista en el Código de Procedimiento Civil para los

procesos abreviados”. Este artículo se relaciona con el artículo 421 del Código de

Procedimiento Civil ubicado dentro de los procesos abreviados que trata sobre la

impugnación de actos de asambleas, juntas directivas o de socios y que permite que en la

demanda, que deberá dirigirse contra la sociedad, se pida la suspensión del acto

impugnado.

Para algunos autores111, la ley en esta referencia normativa debió haber consagrado el

procedimiento tradicional sobre los conflictos propios de la propiedad horizontal: el verbal

sumario.

3.2.5.1.7 Referencia a la sentencia C-318/02 de la Corte Constitucional

Vale la pena detenerse en este momento a analizar si las previsiones de la ley 675

anteriormente señaladas, demuestran que la ley al regular solamente los derechos de los

propietarios en el régimen de propiedad horizontal, está violando los preceptos de la

Constitución de 1991 y consecuentemente, los derechos fundamentales de quienes no

ostentan dicha calidad.

Al efecto se ha visto cómo, entre otras cosas, la ley 675 señala que la persona jurídica

encargada de la administración de los bienes comunes está conformada por los propietarios

de los bienes de dominio particular; que a las reuniones de la asamblea general acuden

111
Ibid., p. 86
 197

únicamente los propietarios bien sea personalmente o por medio de representante; que son

los propietarios junto al revisor fiscal y al administrador, quienes pueden impugnar las

decisiones de la asamblea general; y, como se verá mas adelante, que la impugnación de las

sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias sólo puede intentarse por el

propietario que haya sido sancionado.

Si se entiende a cabalidad la complejidad que comporta la institución jurídica de la

propiedad horizontal, habrá que concluir inevitablemente, que tales previsiones son

acertadas y correctas, y en ningún caso vulneran a la Constitución Política de 1991 ni a los

derechos de quienes sin ser propietarios están sometidos al régimen de propiedad horizontal

por ser tenedores u ocupantes de los bienes de dominio particular.

Como ya se ha visto, en la propiedad horizontal coexisten dos derechos: el de propiedad

exclusiva sobre los bienes de dominio particular, y el de copropiedad sobre los bienes

comunes del edificio o conjunto. Se es copropietario de estos últimos, en la medida en que

se tenga la propiedad exclusiva sobre los bienes privados.

De ahí que sea válido que una ley que contenga el régimen de propiedad horizontal, se

dirija solamente a regular los derechos y facultades de quienes sean propietarios de dichos

bienes sin detenerse a contemplar los derechos de quienes no lo sean. Así lo expresó la

Corte Constitucional en sentencia C-318 de 2002, Magistrado Ponente, Alfredo Beltrán,

en la cual se sostuvo que “(...) Es obvio, entonces, que una ley de propiedad horizontal no

tiene por objeto regular los derechos de copropiedad de quienes no tienen derechos de

dominio sobre los bienes comunes, como es, precisamente, el caso de quienes no son

propietarios de bienes privados, y mucho menos de los comunes”. De ahí que sean los
 198

propietarios de los bienes privados a quienes les corresponde adoptar en la asamblea

general, las decisiones relacionadas al derecho de dominio sobre los bienes comunes de los

cuales son titulares y conformar la persona jurídica que tiene por objeto precisamente, la

correcta administración de dichos bienes.

Sostener una posición contraria, sería confundir las nociones de propietario con las de

tenedor, arrendatario, poseedor, etc., lo cual no es correcto en la medida en que cada una

de estas calidades goza de un tratamiento especial dentro del mundo jurídico.

Esta sentencia merece ser analizada con detenimiento, en cuanto toca aspectos importantes

de la convivencia en el régimen de propiedad horizontal y aclara ciertos aspectos que

podrían resultar dudosos a la luz de la ley 675.

Al efecto, en la mencionada sentencia, el actor demandó la inconstitucionalidad de una

serie de artículos de la ley 675, porque a su parecer estarían violando la Constitución

Política de 1991 al desconocer la realidad del país, como quiera, que junto a los derechos de

los propietarios de bienes de dominio particular en el régimen de propiedad horizontal,

concurren los derechos de otras personas moradoras de tales bienes en calidad de

poseedores, tenedores, arrendatarios, etc.; derechos que a su vez deben ser respetados por la

ley, y que en su sentir, estarían siendo desconocidos por la ley de propiedad horizontal.

Algunas de las razones que sustentaban los argumentos del actor eran las siguientes:

1) La ley 675 comienza su articulado anunciando que la finalidad del régimen de

propiedad horizontal es garantizar la función social de la propiedad, lo cual no se

cumple ya que sólo regula lo concerniente a los propietarios.

 199

2) La ley 675 ataca la estructura del ordenamiento civil colombiano, al imponerse

sobre instituciones legales como la posesión y la tenencia reguladas por el Código

Civil.

3) El artículo 32 de la ley deja por fuera de la conformación de la persona jurídica a

quienes no tienen el carácter de propietarios de bienes de dominio particular.

Adicionalmente, quienes no son propietarios, no tienen ninguna posibilidad de

acudir a la asamblea general, máximo órgano de dirección de la persona jurídica,

ni tomar decisiones en ella, ni formar parte del consejo de administración, ni elegir

al administrador del edificio o conjunto.

4) La ley 675 es atentatoria de los derechos a la igualdad, al debido proceso y del

acceso a la administración de justicia, por cuanto si bien, al tenor del artículo 37

de la ley 675, las decisiones de la asamblea general son obligatorias para los

propietarios, usuarios y ocupantes del edificio, y al tenor del artículo 59, los

órganos de dirección y administración pueden sancionar las conductas de

propietarios, tenedores o terceros; los artículos 49 y 62, solamente permiten,

respectivamente, que el administrador, el revisor fiscal y los propietarios puedan

impugnar las decisiones de la asamblea general y que solamente el propietario

sancionado sea quien impugne la decisión que contenga una sanción por el

incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.

Como ya se expresó, sobre los primeros argumentos, que pueden resumirse en la ausencia

de regulación de los derechos de quienes no son propietarios en el régimen de propiedad

horizontal, la Corte Constitucional fue clara al establecer, que en la medida en que la

propiedad horizontal es una forma especial de dominio, en la cual concurren derechos de

 200

propiedad exclusivos sobre bienes de dominio particular y derechos de copropiedad sobre

los bienes comunes que se tienen en proporción al derecho de propiedad exclusivo, es

entendible que la ley 675 no se haya detenido a regular derechos de quienes no son

propietarios de los bienes privados ni de los bienes comunes.

Sin embargo, el último de los argumentos expuestos merece especial atención, como quiera

que es cierto que textualmente las normas demandadas (artículos 49 y 62), excluyen a los

tenedores y moradores de la posibilidad de impugnar las decisiones de la asamblea general

o del consejo de administración que puedan llegar a afectarlos.

De esta manera y como “(...) nada impide, que la ley de propiedad horizontal se ocupe de

algunas situaciones de quienes sin ser propietarios, por el hecho de morar en el edificio o

conjunto, deban, también, someterse a las reglas de convivencia”, la Corte Constitucional,

de manera afortunada, se detuvo a analizar y a fijar los derroteros para que el derecho de

defensa de quienes no son propietarios en el régimen no se vea menoscabado.

Es por ello que aunque las normas demandadas se declararon exequibles por las razones

anteriores, la Corte fue enfática en señalar que, si quienes residen en un inmueble sometido

a propiedad horizontal sin ser propietarios, se ven afectados por decisiones de los órganos

de dirección y administración, tienen el derecho de elevar peticiones al órgano

correspondiente y de obtener pronta resolución; y tienen el derecho de ser oídos antes de

que se adopten las decisiones pertinentes en cuanto puedan afectarlos, para lo cual podrán

actuar directamente o por medio de representantes, con sujeción al reglamento de propiedad

horizontal, que en ningún caso, podrá negarles este derecho.

 201

Adicionalmente, y ya tratándose de la imposición de sanciones por obligaciones no

pecuniarias, tema que se desarrollará mas adelante en el presente trabajo, la Corte

Constitucional señaló que a quienes no son propietarios se les debe respetar de igual

manera que a los propietarios, el derecho al debido proceso y el derecho de defensa, y por

tanto, aplicar cuando se vaya a imponer una sanción, el procedimiento consagrado en el

reglamento de propiedad horizontal, que a su vez debe consultar los preceptos

constitucionales. Adicionalmente, así no lo diga expresamente la ley 675, no puede

impedirse a los no propietarios acudir a las autoridades administrativas o judiciales para la

resolución de conflictos, como manifestación del reconocimiento y salvaguarda de su

derecho de defensa.

Las anteriores precisiones de la Corte Constitucional resultan adecuadas y oportunas,

porque aclaran la situación de los no propietarios frente a decisiones de los órganos de la

persona jurídica que pueden llegar a afectarlos, aspecto que podía llegar a ser un poco

confuso bajo las normas de la ley 675. Con ello, la Corte Constitucional reafirma la

importancia que tiene para el régimen de propiedad horizontal la observancia de los

derechos fundamentales de los individuos en aras de garantizar la seguridad, la convivencia

pacífica y la función social de la propiedad.

3.2.5.2 El administrador del edificio o conjunto. La ley 675 consagra la presencia de un

administrador del edificio o conjunto que tendrá la calidad de representante legal de la

persona jurídica y será nombrado por la asamblea general o por el consejo de

administración, cuando éste exista, para el período previsto en el reglamento de propiedad

horizontal; de igual manera el órgano que lo designó puede removerlo en cualquier tiempo.