Propuesta matriz de factores para la estimación de

la vida útil de las construcciones en Colombia con

base en la Norma ISO 156861

Anaya Estevez Pedro Elías

Castellanos Rojas Hugo Ancisar
Ceballos Molina Jhon Alexander
Cifuentes Ramírez Claudia Paulina
Niño Beltrán Sandra Milena
Rojas García Cindy Yolimar
Rubio Almanza Blanca Elsa

Resumen: En este artículo se presenta una propuesta para determinar la vida útil de las construcciones teniendo en
cuenta los principales factores que inciden o afectan la conservación de las mismas. Se constituye en una herramienta
valiosa para estimar de manera más objetiva la vida útil de las construcciones dentro del proceso valuatorio.
Igualmente aporta elementos claves a considerar durante el proceso constructivo, así como el diseño y mantenimiento
de las edificaciones.
Se basa en la aplicación del método de factores definido en la norma ISO 15686, la cual trata de la estimación de la
vida útil de una construcción a partir de una serie de factores que tengan en cuenta las condiciones de uso y de una
vida útil de referencia, método que ofrece resultados satisfactorios a la hora predecir su vida útil estimada.
Los factores se califican en una matriz, y al ser aplicados por los valuadores da como resultado la vida útil estimada
a partir de la vida útil de diseño.
Palabras clave: Factores, Vida útil, Deterioro, Durabilidad.

Title: Proposal of criteria for estimating the useful life of buildings in Colombia based on ISO 15686
Abstract: In this article a model proposal is presented to determine the useful life of the constructions taking into
account the main factors that affect or affect the durability of the same. It is a valuable tool to estimate in a more
objective way the useful life of buildings within the valuation process.
t also provides key elements to consider during the construction process, as well as for the conservation and
maintenance of the buildings. It is based on the application of the factor method defined in the ISO 15686 standard,
which deals with the estimation of the useful life of a construction based on a series of durability factors and reference
lifetimes, a method that offers results satisfactory when predicting its useful life. The factors are classified in a matrix
and, when applied by the appraisers, result in the estimated useful life percentage based on the design's useful life.
Keywords: Factors, Useful life, Deterioration, Durability.

1
Documento elaborado a partir de la traducción y estudio de la Norma ISO 15686 por parte de los estudiantes de la
Especialización en Avalúos de La Universidad Distrital Francisco José de Caldas para optar por el título de
“Especialistas en Avalúos” – Bogotá, enero 2018.
1. INTRODUCCIÓN
La vida útil estimada de las construcciones se puede
abordar desde diferentes enfoques, al momento de
valuar un bien inmueble es imprescindible poder
determinar, con alto grado de certeza, la durabilidad en
el tiempo de las construcciones, como criterio básico
para ayudar a los profesionales de la valuación de los
inmuebles en la estimación del valor económico de los
mismos.
En Colombia los diferentes métodos constructivos y
los diversos materiales utilizados permiten concluir
que cada construcción evoluciona de forma diferente
en el tiempo, debido entre otros aspectos a la
diversidad de factores de degradación a los que están
expuestas las construcciones, y la intensidad con que
cada uno de ellos puede afectarla. Actualmente para
definir la vida útil de una construcción se utiliza lo
establecido en la Resolución 620 del 2008 emitida por
el IGAC, la cual ha definido: “Artículo 2° - Parágrafo
Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros
de carga, la vida útil será de 70 años; y para los que
tengan estructura en concreto, metálica o
mampostería estructural, la vida útil será de 100
años.”
Desde el punto de vista financiero los requerimientos
para las empresas en cuanto a la determinación de la
vida útil de los activos, están establecidos en la
sección 17 de la NIIF (Norma Internacional de
Información Financiera) para pymes y la NIC 16
(Norma Internacional de Contabilidad), las cuales se
refieren al tratamiento de los bienes que conforman las
propiedades, planta y equipo y no establecen
diferencias en cuanto al requerimiento sobre la vida
útil de los activos. Al respecto, ambos estándares
indican que la vida útil es el tiempo en el cual la
entidad espera obtener los beneficios económicos
derivados del activo y definen que para su
determinación se debe tener en cuenta el uso esperado
del activo, el deterioro anual esperado, la
obsolescencia técnica y comercial y por último las
limitaciones o restricciones legales.
Para estimar la vida útil en años que puede tener una
construcción se deben considerar diferentes factores
que influyen en su durabilidad y conservación y la
manera como estos pueden afectarla. En tiempos
recientes ha aumentado el interés por determinar la
durabilidad y la vida útil de los elementos
constructivos de los edificios, así como de sus
materiales y componentes.
Los factores deben ser abordados objetivamente al
analizar la vulnerabilidad intrínseca a la que una
construcción está expuesta, los cuales generan riesgos
temporales o permanentes de desgaste y/o
obsolescencia, por lo cual se considera de interés
proponer una herramienta de análisis que facilite
estimar el estado de conservación en el tiempo de una
construcción, a partir de un conjunto de factores
reconocidos a nivel internacional.
2. DESARROLLO:
Método de los factores
El método de los factores utiliza un enfoque
determinista permitiendo estimar la vida útil de un
elemento o sistema sujeto a unas condiciones
específicas basándose en una vida útil de referencia y
modificándose mediante unos factores relativos a las
condiciones específicas de cada caso.
Origen del método
Inicialmente el método fue promovido por los
japoneses en la década de los noventa con la
publicación «Guide for service life planning of
buildings» (AIJ 1993). Más recientemente, se ha
publicado la norma ISO 15686 «Service life
planning» que describe este método en su parte 1 (ISO
2000).
En el método propuesto por los japoneses se enumeran
los siguientes factores:
▪ Factores relativos a las características de
durabilidad inherentes al:
• Rendimiento de los materiales
• Nivel de diseño
• Nivel de calidad en la ejecución
• Nivel de mantenimiento
▪ Factores relacionados con el deterioro:
• Lugar de emplazamiento y
condiciones ambientales
• Condiciones del edificio
Los factores que luego son cuantificados y
combinados en diferentes ecuaciones, dependen de
una evaluación de cómo y en qué medida influyen en
la vida útil del edificio en cuanto a sus sistemas
constructivos y materiales. La vida útil estimada se
calcula como la vida útil estándar multiplicada por los
diversos factores combinados de diferentes maneras,
dependiendo del producto real a ser evaluado.
En el año 2008 se publicó la Parte 8 de la norma ISO
15686: Reference service life (ISO 2008) la cual
proporciona orientación para la selección y el formato
de la vida útil de referencia y sobre la aplicación de
estos datos para la predicción de la vida útil estimada
utilizando el método de los factores. La ISO 15686-8
no orienta sobre cómo calcular los factores
modificadores, pero introduce novedades en relación
al método presentado en la Parte 1 de esta norma.
En Colombia sobre este tema recientemente se han
elaborado propuestas como la presentada por los
estudiantes Fader Eduardo Ruiz Pinto y Diana
Faneyra Robles Lombana, en “Estudio de la vida útil
de los inmuebles, en condiciones normales de uso
vivienda u oficinas, en la ciudad de Bogotá,
clasificados por sus tipos de construcción, con diseño
sin normas de sismo-resistencia, con diseño con
normas de sismo-resistencia, CCCSR-84, NSR-98, y
NSR-10, para ser aplicados en los métodos
valuatorios”2.
Esta propuesta propone medir la vida útil utilizando el
método de Factores (sugerido por la literatura
científica a nivel internacional) para los inmuebles
construidos en la ciudad de Bogotá, clasificados por
tipologías principales y secundarias con la información
de los inmuebles para los rangos comprendidos entre
los años 1960 a 1984; 1984 a 1998; 1998 a 2010; y
2010 a 2016; y proyectar su vida útil con el fin de ser
utilizados en la aplicación de los métodos valuatorios.
A nivel latinoamericano el Arquitecto mexicano
Silverio Moreno Hernández en su artículo “¿Cómo se
mide la vida útil de los edificios?, describe una
metodología basada en el punto de vista del arquitecto
y usando los siete factores que describe la norma ISO
15686, el autor concluye que es un método confiable
pero no exacto, pues se torna subjetivo al depender en
gran medida de la experiencia del diseñador.
Aplicación del método de factores
La aplicación práctica del método de factores
publicado en la parte 1 de la norma ISO 15686 para la
2
Monografía de grado para optar por el título de especialista en
avalúos de la Universidad Distrital-Bogotá 2017.
3
PJ Hovde, Universidad Noruega de Ciencia y Tecnología,
Departamento de Construcción e Ingeniería de construcción,
predicción de vida útil de los elementos constructivos,
sus materiales y componentes, ha sido muy limitada.
La mayor parte de los casos publicados describen en
artículos teóricos la aplicabilidad del método, pero en
muy pocos proporcionan ejemplos de su utilización.
De otro lado, la aplicación práctica del método ha sido
limitada, debido a la falta de divulgación y
conocimiento detallado del método entre los
diferentes profesionales (arquitectos, constructores o
los propios propietarios de edificios y
administradores) o también debido a la ausencia de
establecer escalas de valores prácticos a los diversos
factores.
Strand y Hovde3 – 1999 llevaron a cabo un estudio de
cómo los datos de la vida útil de la superficie exterior
de los materiales (madera y ladrillo) influyen en el
análisis del ciclo de vida (en adelante ACV) de los
mismos. Los autores querían hacer hincapié en la
necesidad de datos de la vida útil en el ACV, cómo se
llega a los datos y cómo podrían influir en los
resultados. Los sistemas constructivos y sus
componentes se utilizan por un período de tiempo
mayor que muchos otros productos, por lo que el ACV
de un producto de construcción requiere de la
recopilación de datos que deben ser válidos durante un
largo período de tiempo. Los autores aplican el
método de los factores tal como se describe en la
norma ISO 15686 Parte 1 (ISO 2000), pero sobre todo
destaca el uso de los factores E, condiciones de
exposición exteriores, y G, nivel de mantenimiento. El
ACV es llevado a cabo en dos ambientes, industrial y
rural, y para fachadas orientadas al norte o al sur.
Hovde (Hovde 1999) presentó en el documento
«Needs for service life prediction of passive fire
protection systems» la necesidad de la predicción de
la vida útil de los sistemas de protección pasiva contra
el fuego. El artículo se refiere al método de los
factores tal como se describe en la norma ISO 15686
Parte 1 (ISO 2000).
En Finlandia se ha llevado a cabo un proyecto para
desarrollar un sistema de gestión de la información
sobre la vida útil de los productos de construcción. El
objetivo del sistema es servir a arquitectos,
contratistas y a las organizaciones responsables del
cuidado y mantenimiento de los edificios. El tema se
aborda desde el punto de vista de los fabricantes de
productos. Los resultados del proyecto se presentan en
un estudio denominado «Service life planning.
Product specific service information» (Häkkinen4, y
Noruega
4
Tarja M. Häkkinen, Dr. VTT, Finlandia
otros 2001). Una parte importante del proyecto fue
destinado a desarrollar los métodos de predicción de
la vida útil para recubrimientos de fachadas y
cubiertas. Se utilizó el método de los factores descrito
en la norma ISO 15686 Parte 1 (ISO 2000). Como
novedad se utilizó una simulación por ordenador para
producir los valores de los factores. El estudio mostró
que el uso de un solo factor no fue suficiente para
cubrir todos los efectos materiales o los efectos
ambientales.
También en Finlandia, el centro de investigación
técnica de Finlandia VTT (Technical Research Centre
of Finland) ha desarrollado ENNUS ®, un software de
apoyo en la evaluación de la vida útil de edificios. El
programa ayuda a los diseñadores a determinar los
parámetros que afectan a la vida útil del edificio y a
predecir la vida útil de conformidad con el método de
los factores presentado en la norma ISO 15686-1 (ISO
2000). El programa actualmente se puede utilizar para
la evaluación de elementos estructurales de hormigón
armado, fachadas y cubiertas de acero y para paredes
de madera al exterior.
En la duodécima conferencia internacional sobre
durabilidad de materiales y elementos constructivos
(XII DBMC International conference on durability of
building materials and components) celebrada en abril
de 2011 se presentaron varios artículos en los que se
exponía la aplicación del método de los factores en
algunos casos y propuestas teóricas de mejora del
método.
En el año 2012. se propuso el modelo «Utilización de
la Inteligencia Artificial en el diagnóstico patológico
de edificaciones de valor patrimonial5». Se trata de un
modelo que usa un Sistema Experto planteado a partir
de la Inteligencia Artificial y los Sistemas Basados en
el Conocimiento, para identificar y diagnosticar
patologías. Aunque, en este caso, únicamente se hace
referencia a aquellas que presentan los materiales de
Piedra Natural y Cerámicos, que se utilizan en
construcción y no se refiere a las construcciones en
forma global.
Descripción del método como se presenta
en la norma ISO 15686
En la Norma ISO 15686 Parte 1 (ISO 2000) se
describe el método de los factores y se dan
5
J. A. Chávez-Hernández, publicado en Informes de la
Construcción Vol. 64, 527, 297-305, julio-septiembre 2012 ISSN:
0020-0883
indicaciones de cómo establecer la vida útil de
referencia y cada uno de los factores. El método utiliza
la modificación mediante los siguientes factores:
- Factor A: Calidad de los componentes
- Factor B: Nivel de diseño
- Factor C: Nivel de calidad en la ejecución
de las obras
- Factor D: Condiciones interiores
- Factor E: Condiciones de exposición
exteriores
- Factor F: Condiciones de uso
- Factor G: Nivel de mantenimiento
El método de los factores puede expresarse con la
siguiente fórmula:
VUE = VUR x factor A x factor B x factor C x
factor D x factor E x factor F x factor G.
VUE= Vida útil estimada
VUR= Vida útil de referencia o de diseño
En la Norma se dan indicaciones de cómo establecer
la vida útil de referencia y cada uno de los factores.
Propuesta matriz de factores para la
estimación de la vida útil de las
construcciones en Colombia con base en la
Norma ISO 15686:
Los siguientes son los factores que las ISO 15686
describen:
A. Calidad del diseño arquitectónico y
constructivo. Incluye principalmente la
calidad de los trabajos a nivel de proyecto.
La calidad depende en buena medida de la
experiencia del diseñador y de su
preparación (capacitación, certificación y
que sea apto para tales trabajos).
B. Calidad de los materiales de construcción.
La calidad de los materiales depende de su
fabricación y manufactura, principalmente,
 que cumplan con las normas técnicas para
cubrir las necesidades funcionales y
ambientales de las edificaciones
C. Tipo de medio ambiente interior del
edificio. Condiciones como la temperatura,
ventilación, iluminación, humedades,
influirán directamente en el deterioro de los
componentes constructivos.
D. Tipo de medio ambiente exterior del lugar.
Factores como el viento, humedades, lluvia
ácida, radiación o ciertos hongos del
ambiente van a influir directamente en el
deterioro de los componentes constructivos.
E. Calidad de la mano de obra. Es muy
importante que las personas que vayan a
ejecutar los trabajos de construcción e
instalaciones estén plenamente capacitadas
y preparadas para tales fines.
F. Uso que se le dará al edificio. El uso que se
espera que tenga el inmueble influye en la
Gráfica 1. Tipologías usadas como ejemplo en la matriz
degradación y el deterioro del edificio y de
sus partes. Esto se debe considerar tanto
para el diseño del mismo como para cuando
el edificio se esté utilizando.
G. Tipo y grado de mantenimiento. El nivel y
la calidad de los trabajos de mantenimiento
permitirán directamente o no que el edificio
alcance su vida útil estimada.
Se proponen cuatro tipologías de construcción, ver
cuadro 1., para aplicar el método de factores. Con
estas tipologías se facilita a los avaluadores el uso del
método, toda vez que al momento de efectuar un
avalúo podrán identificar las similitudes de las
características del inmueble objeto del avalúo con las
definidas en la tipología que consideren más
adecuada, y de esta manera estimar una vida útil de
diseño con el fundamento técnico definido por la
norma ISO 15686.
Matriz de Factores
Determinación de la vida útil de una
construcción:
Teniendo en cuenta cada tipología y sus
características, se califica cada variable dentro de los
siete factores establecidos en la Gráfica 2. Matriz de
Factores. Esta matriz tiene como propósito servir de
herramienta para la estimación de la vida útil de los
inmuebles en Colombia, con base en los factores
considerados en la norma ISO 15686; dichos factores
se plantearon debido a la necesidad de tener un soporte
que ayude a los avaluadores en la correcta
determinación de vida útil del inmueble teniendo en
cuenta las características propias del inmueble. Se
definieron las variables que consideramos afectan con
mayor intensidad la conservación del inmueble. Para
medir el grado de afectación de cada variable se tienen
tres calificaciones, así:
0.8 Cuando el inmueble carece de la
característica que se está calificando o se
encuentra en desventaja.
1.0 Cuando el inmueble no presenta algún
problema respecto a la variable a calificar.
1.2 Cuando el inmueble supera las
expectativas y se considera como un plus
sobre la variable calificada.

Gráfica 2. Matriz de factores

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
TABLA DE FACTORES

FACTORES PARA LA ESTIMACIÓN DE LA VIDA ÚTIL DE UNA EDIFICACIÓN

ESCALA DE CALIFICACIÓN DE LOS ASPECTOS A EVALUAR EN CADA FACTOR
CALIFICACIÓN 0.8 1.0 1.2

Muy Alto (Hay información muy

completa y cumple con los aspectos
Medio (Hay información suficiente
Muy Bajo (No hay información o está de forma eficaz, entrega mayor
y cumple apenas con los
FACTORES incompleta, falta o no cumple la detalle del solicitado, cumple
aspectos normativos de forma
normativa) rigurosamente toda la normativa,
adecuada)
aplica mejores prácticas y es
innovador)

A. Calidad del diseño arquitectónico

Construcciones con licencias de

construcción, en las modalidades de Construcción elaborada con una licencia
Licencia de Construcción elaborada sin licencia de
adecuacion y/o ampliación. Sin de construcción. Se evidencian aplicación
construcción construcción.
verificación, no se tiene acceso al de la licencia y se verifica el documento.
documento.
 B. Calidad de los materiales y componentes de construcción.

Materiales que al momento de la inspección Materiales que al momento de la

Materiales que al momento de la
cumplen con las siguientes propiedades y inspección cumplen con las siguientes
inspección cumplen con las siguientes
caracteristicas: propiedades y caracteristicas:
propiedades y caracteristicas:
1.Resistencia 1.Resistencia
1.Resistencia
2.Rigidez 2.Rigidez
2.Rigidez
3.Ductilidad 3.Ductilidad
Función física y 3.Ductilidad
4.Dureza 4.Dureza
mecánica 4.Dureza
5.Tracción 5.Tracción
5.Tracción
6.Compresión 6.Compresión
6.Compresión
7.Torsión 7.Torsión
7.Torsión
8.Flexión 8.Flexión
8.Flexión
*Cumple máximo con el 30% de los *Cumple con el 50% de los
*Cumple con el 100% de lo listado.
requerimientos. requerimientos

Guarda relación entre el material y la

No guarda relación entre el material y la forma
arquitectonica del inmueble. Evidenciando la
Función constructiva
baja calidad de los materiales y su inadecuado
manejo.
El inmueble cuenta con estudios previos y
forma arquitectonica del inmueble.
aplicados, teniendo en cuenta factores
Evidenciando que la calidad de los
innovadores que lo hacen sobresalir de los
materiales es buena teniendo en
demás.
cuenta el manejo que se le dio.

Dificultad para la obtención y transporte de los Existe disponibilidad de materia prima y

Hay disponibilidad de la materia prima y
Función económica materiales. Dificultad en el reemplazo de adicionalmente cuenta con materiales
es de fácil acceso y transporte.
materiales. sustitutos de facil accesibilidad

C. El medio ambiente del interior del edificio.

Cuenta con sistemas provistos para la

No dispone de un sistema de ventilación,
Ventilación calefacción o refrigeración. Deficiente
cantidad de ventanas y puertas.
La geometría del proyecto, recintos
ventilación con especificaciones técnicas,
dimensiones, formas, fachadas y
certificados e informes de equipos y
componentes están provistas de
dispositivos referentes a la ventilación del
manera que tenga una adecuada
inmueble (ventilación mecánica y/o
ventilación natural o artificial.
automatizada.

Existen protocolos y rutinas de

Sin mantenimiento o con mantenimiento
insuficiente de redes, instalaciones eléctricas,
Mantenimiento de hidráulicas y demás como cubiertas y canales
redes y/o instalaciones de recolección además de tuberías y
accesorios difíciles de reemplazar, por
materiales y uso.
mantenimientos predictivo y preventivo
Mantenimientos periódicos de
periódicos de instalaciones eléctricas,
instalaciones eléctricas, hidráulicas y
hidráulicas, cubiertas y canales de
demás como cubiertas y canales de
recolección que se efectúan rigurosamente
recolección.
y conforme a una programación
establecida.
 D. El medio ambiente externo al edificio, como el clima y la contaminación urbana

La estructura es inadecuada para soportar

fuertes corrientes de aire y precipitaciones,
que pueden afectar notablemente el estado
La estructura es adecuada para
del inmueble. Debido a características como: Presenta un diseño y estructura que
soportar efectos climaticos bajo
Clima mitigan los efectos negativos ocasionados
condiciones normales del sector donde
-Mala instalación de materiales en la por el aire o las precipitaciones.
se encuentre ubicado el inmueble.
construcción
-Deterioro por tiempo
-Desastres naturales

La estructura es vulnerable debido a la El inmueble ha sido diseñado y La topografía tiene una estructura
Topografía topografía en la que se encuentra ya que no construido acorde con la topografía en especializada bajo criterios específicos de
es la adecuada para soportarla. la que se encuentra ubicado. estudios y diseños.

El inmueble se encuentra en una zona de alto

El inmueble se encuentra construido para
riesgo no mitigable tales como: El inmueble se encuentra en una zona
soportar cualquier tipo de riesgo y
Amenazas y riesgos segura, exenta de riesgos y amenazas
amenaza a pesar de encontrarse en zona
-Inundaciones (mediano y bajo riesgo).
de alto riesgo mitigable.
-Remoción en masa

El inmueble ha sido diseñado y construído

Se evidencia un nivel freático alto y ausencia
Humedad
de aislantes/impermeabilizantes.
adecuadamente para prevenir las
El inmueble no presenta niveles
condiciones adversas del nivel freático.
freáticos que le afecten.
Cuenta con sistemas de bombeo y
drenaje.

E. Calidad y nivel de la mano de obra.

Acabados adecuados en 50% Acabados óptimos y con altos estandares

Acabados deficientes en un 70% de:
sobre : de calidad en un
100% de :
-Cimientos
-Cimientos
-Muros
-Muros -Cimientos
-Acabados de muro
-Acabados de muro -Muros
-Cubiertos
-Cubiertos -Acabados de muro
Acabados -Entrepisos
-Entrepisos -Cubiertos
-Pisos
-Pisos -Entrepisos
-Carpinterías en puertas, ventanas
-Carpinterías en puertas, ventanas -Pisos
-Detalles arquitectónicos.
-Detalles arquitectónicos. -Carpinterías en puertas, ventanas
-Detalles arquitectónicos.
Tales como: Empates, nivelaciones,
Tales como: Empates, nivelaciones,
inclinaciones, entre otras.
inclinaciones, entre otras.

Irrelevantes - A pesar que presente

Graves - Afecta considerablemente el estado algún tipo de patología no afecta
de conservación del inmueble por tanto, considerablemente el estado del
presenta: inmueble:

-Grietas -Fisura
-Humedad severa y prolongada , puede ser de -Humedad superficial y prolongada ,
Patologías No presenta ningún tipo de patologías.
tipo puede ser de tipo
a) condensación a) condensación
b) por capilaridad b) por capilaridad
c) laterales c) laterales
d) en techos d) en techos
(puede ser un tipo o más.) (puede ser un tipo o más)
 F. Uso del edificio con base en manuales y especificaciones realizadas por los diseñadores y constructores para una mejor operabilidad del
inmueble.

Construcciones con un uso propuesto

Construcciones con un uso propuesto inicial y
inicial y un uso actual diferente pero que
con un uso actual diferente:
no altera fuertemente la operabilidad del
- Alto impacto: Uso propuesto: Industrial, uso La construcción presenta un uso esperado,
mismo:
Uso (Alto, mediano y actual: Residencial; con las características constructivas
-Alto impacto: Uso propuesto: Industrial,
bajo impacto) -Mediano impacto: Comercial; uso actual: indicadas en cuanto a los materiales,
uso actual: Oficinas;
industrial de almacenamiento; diseño y durabilidad.
-Mediano y bajo impacto: Uso
-Bajo impacto: uso propuesto: Residencial,
propuesto: Residencial; uso actual:
uso actual: Comercio y servicios.
Consultorios.

G. Grado o nivel de mantenimiento de acuerdo con las especificaciones asentadas en manuales, procedimientos y/o protocolos de
mantenimiento. (Para la calificación sólo se toma una de las casillas)

Manual de
Mantenimiento efectuado rigurosamente y
mantenimiento
Presenta manual de mantenimiento pero no lo No cumple en la totalidad lo establecido de acuerdo a las especificaciones del
(Instrucciones,
aplican. en el manual de mantenimiento. manual de mantenimiento. Aplica mejores
requisitos, politicas e
prácticas y es innovador
información).

Sin manual de No hay información sobre una experiencia Realiza mantenimiento al inmueble pero Realiza mantenimiento al inmueble de tipo
mantenimiento previa de mantenimiento. no es periodico. predictivo y preventivo.

Fuente: elaboración propia con base en el método por factores de ISO 15686 y criterios tomados de otros autores consultados.

obtención de la misma, no puede elevarse edificación

DICCIONARIO DE LA MATRÍZ:
A. Calidad del diseño arquitectónico:
Calidad del diseño arquitectónico y constructivo.
Incluye la calidad de los trabajos a nivel de proyecto.
La calidad depende de la experiencia del diseñador y
de su preparación (capacitación, certificación).
Licencia de Construcción o licencia urbanística
la licencia de construcción es “la autorización previa
para desarrollar edificaciones, áreas de circulación y
zonas comunales en uno o varios predios, de
conformidad con lo previsto en el Plan de
Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo
desarrollen y complementen, los Planes Especiales de
Manejo y Protección de Bienes de Interés Cultural, y
demás normatividad que regule la materia. En las
licencias de construcción se concretarán de manera
específica los usos, edificabilidad, volumetría,
accesibilidad y demás aspectos técnicos aprobados
para la respectiva edificación”. Lo anterior quiere decir
que la licencia es, efectivamente, un permiso para
construir sobre un inmueble, incluyendo todas las
especificaciones técnicas a las cuales está
condicionada la construcción, por lo que, sin la
alguna sobre ningún inmueble.
B. Calidad de los materiales y componentes de
construcción.
La calidad de los materiales depende de su fabricación
y manufactura, deben cumplir con las normas técnicas
para cubrir las necesidades funcionales y ambientales
de las edificaciones.
Función física y mecánica:
Influyen factores como tracción, compresión, torsión y
flexión, los cuales determinan la capacidad de los
materiales para soportar los esfuerzos requeridos en
una construcción.
Función constructiva:
Es el factor que determina si es fácil o no la utilización
del material, pues existen materiales que, aunque
tienen una magnifica calidad, son difíciles de trabajar
en las construcciones. Este factor se refiere a la
facilidad de trabajar con un material de un modo
efectivo, simple y económico.
Las técnicas, los equipos y las herramientas
apropiadas: se refiere a los elementos indispensables
para poder emplear correctamente los materiales que
se requieran con eficiencia, seguridad, y rapidez.
Función económica
La facilidad de obtención: constituye un factor
determinante para la selección de los materiales. Un
material de difícil obtención en función de su origen
resulta más costoso y generalmente es más escaso.
La facilidad de transporte: este factor encarece o
abarata los materiales, por lo que resulta más racional,
siempre que se pueda proceder al empleo de materiales
locales.
Costo de acuerdo con su uso: determina que a veces no
resulte práctico, por ejemplo, emplear materiales caros
en obras provisionales.
C. El medio ambiente del interior del edificio.
Condiciones como la temperatura, ventilación,
iluminación, humedades, influyen directamente en el
deterioro de los componentes constructivos
Ventilación:
En arquitectura se denomina ventilación a la
renovación del aire del interior de una edificación
mediante extracción o inyección de aire.
La finalidad de la ventilación es asegurar la limpieza
del aire respirable, asegurar la salubridad del aire,
controlar la humedad y las concentraciones de gases o
partículas en suspensión, colaborar en el
acondicionamiento térmico del edificio, luchar contra
los humos en caso de incendio, disminuir las
concentraciones de gases o partículas a niveles
adecuados para el funcionamiento de maquinaria o
instalaciones y proteger determinadas áreas de
patógenos que puedan penetrar vía aire.
La ventilación en una edificación es fundamental para
lograr el confort térmico, optimizar la durabilidad de
los materiales mejorando el funcionamiento y
conservación del inmueble y potenciar los ambientes
saludables.
Mantenimiento de redes y/o instalaciones:
Es muy importante disponer de protocolos y rutinas
periódicas para efectuar un mantenimiento preventivo
y predictivo de todas las instalaciones hidráulicas,
eléctricas, cubiertas y canales de recolección
D. El medio ambiente externo al edificio, como el
clima y la contaminación urbana
Factores como el viento, humedades, lluvia ácida,
radiación o ciertos hongos del ambiente van a influir
directamente en el deterioro de los componentes
constructivos.
Clima:
El clima es el resultado de la interacción de diferentes
factores atmosféricos, biofísicos y geográficos que
pueden cambiar en el tiempo y el espacio. Estos
factores pueden ser la temperatura, presión
atmosférica, viento, humedad y lluvia. Así mismo,
algunos factores biofísicos y geográficos pueden
determinar el clima en diferentes partes del mundo,
como, por ejemplo: latitud, altitud, las masas de agua,
la distancia al mar, el calor, las corrientes oceánicas,
los ríos y la vegetación.
El clima incide en la arquitectura y en la calidad
ambiental. El clima se considera un factor extrínseco a
la edificación que influye en el aprovisionamiento
energético de la construcción. Este es parte del medio
ambiente y afecta a la refrigeración interior del edificio
y por tanto al comportamiento y el nivel de confort de
sus habitantes.
Topografía:
Disciplina que se especializa en la descripción
detallada de la superficie de un terreno. Se ocupa de
estudiar pormenorizadamente el conjunto de principios
y procedimientos que facilitan la representación
gráfica de las formas y detalles que presenta una
superficie en cuestión, la aplicación de conceptos
propios de la geometría para la descripción de la
realidad física resulta ser de enorme importancia en la
construcción de edificios
La importancia del estudio de suelos depende del tipo
de proyecto a realizar y de la magnitud de este; con los
resultados que arroje el estudio de suelos se puede
tomar decisiones del tipo de cimentación a utilizar y
hasta que profundidad se debe cimentar; dependiendo
del tipo de suelo es la capacidad de soporte del suelo
(resistencia del suelo) y eso se puede determinar
únicamente con el estudio de suelos.
Amenazas y riesgos:
El riesgo: se define como la combinación de la
probabilidad de que se produzca un evento y sus
consecuencias negativas.
Amenaza: es un fenómeno, sustancia, actividad
humana o condición peligrosa que puede ocasionar la
muerte, lesiones u otros impactos a la salud, al igual
que daños a la propiedad, la pérdida de medios de
sustento y de servicios, trastornos sociales y
económicos, o daños ambientales. La amenaza se
determina en función de la intensidad y la frecuencia.
Humedad:
La humedad es un elemento del clima, al igual que la
temperatura y la presión atmosférica, y se define como
la cantidad de vapor de agua contenida en la atmósfera.
La actividad de la humedad provoca frecuentemente
deterioros de diferente índole. Se pueden citar los
siguientes: erosiones, contaminaciones o alteraciones
ambientales, restauraciones defectuosas, etc.
Adicionalmente la lluvia, cuando deposita sustancias
ácidas de la atmósfera sobre la superficie de los
materiales y penetra a través de los poros en su micro
estructura, puede arrastrar sustancias produciendo
alteraciones irreversibles o simplemente lavando de
forma continuada superficies desprotegidas.
El Control de la humedad es fundamental en el
funcionamiento apropiado de cualquier edificación, es
importante para proteger a los ocupantes de efectos
adversos a la salud y para proteger la construcción, sus
sistemas mecánicos y sus contenidos de daños físicos
o químicos. Los problemas de humedad son muy
comunes en las edificaciones y pueden deberse a malas
decisiones en el diseño, la construcción o el
mantenimiento.
E. Calidad y nivel de la mano de obra.
Es muy importante que las personas que vayan a
ejecutar los trabajos de construcción e instalaciones
estén plenamente capacitadas y preparadas para tales
fines.
Acabados:
Son los revestimientos o recubrimientos que se
realizan en una construcción para darle terminación a
los detalles de esta, quedando con un aspecto estético
y habitable. Es decir, son los materiales que se colocan
sobre pisos, muros, plafones, azoteas, huecos o vanos
como ventanas, puertas de una construcción. Su
función principal es proteger todos los materiales bases
o de obra negra, así como de proporcionar belleza,
estética y confort, estos materiales deben corresponder
a funciones adecuadas con el uso destinado y en las
zonas en donde la obra requiere su colocación.
Patologías:
La Patología constructiva en la edificación es la
ciencia que estudia los problemas constructivos que
aparecen en el edificio después de su ejecución y la
soluciones a los mismos. Esto abarca todas las
imperfecciones, visibles o no, de la obra edificada
desde el momento del desarrollo del proyecto.
F. Uso del edificio con base en manuales y
especificaciones realizadas por los diseñadores y
constructores para una mejor operabilidad del
inmueble.
El uso que se espera que tenga el inmueble influye en
la degradación y el deterioro del edificio y de sus
partes. Se debe considerar para su diseño y para cuando
se esté utilizando.
Uso (Alto, mediano y bajo impacto)
El uso o usos permitidos en un predio o edificación, de
conformidad con las normas urbanísticas del Plan de
Ordenamiento Territorial y los instrumentos que lo
desarrollen”. Lo anterior se traduce en que el concepto
de uso de suelo es un documento donde se informa qué
uso se le podría dar a un inmueble según su ubicación
geográfica, de conformidad con lo establecido en la
norma vigente correspondiente.
G. Grado o nivel de mantenimiento de
acuerdo con las especificaciones asentadas en
manuales, procedimientos y/o protocolos de
mantenimiento. (Para la calificación sólo se toma
una de las casillas).
El nivel y la calidad de los trabajos de mantenimiento
determinarán que el edificio alcance su vida útil
estimada.
Manual de mantenimiento (Instrucciones,
requisitos, políticas e información):
El Manual de Mantenimiento es un documento
indispensable para cualquier tipo y tamaño de
industria. Refleja la filosofía, política, organización,
procedimientos de trabajo y de control de esta área de
la empresa.
Un manual de mantenimiento está compuesto por los
procesos básicos de la administración: planeación,
organización, ejecución y control. Donde en cada una
de las etapas se describen los procedimientos y las
operaciones necesarias para administrar el proceso de
mantenimiento de una forma amplia.
Sin manual de mantenimiento:
No cumple con ningún requerimiento de los descritos
en la definición de Manual de mantenimiento.
Posterior a la calificación, en aquellos factores donde
se maneje más de una variable se realiza un promedio
para definir el valor final de dicho factor.
Se debe definir la edad de vida de diseño, para el caso,
se maneja como referencia la gráfica 3 en la cual según
el uso del inmueble están estimados los máximos y
mínimos de vida. Se toman los límites superiores ya
que se procede a castigar la vida útil con los factores.
 Gráfica 3. Vida útil de diseño por categoría o tipo de edificación

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
TABLA VUD (Vida Útil de Diseño)

Vida Util de diseño

Categoria de la construcción Ejemplo
por categoria (años)

Temporales Hasta 10
Construcciones no permanentes, oficinas de venta, edificios de
exhibición temporal, construcciones provisionales

Vida Media 25 a 49 La mayoria de las construcciones industriales y la mayoria de

estructuras para estacionamientos.

Vida Larga 50 a 99 La mayoria de las construcciones residenciales, comerciales de

oficina, de salud, de educación.

Permanentes Mas de 100 Construcciones monumentales, tipo patrimoniales (Museos, Galerias

de arte, archivos generales etc.)

FUENTE: Canadian Standards Association, 2001; Australian BUILDING Codes Board, 2006; International Standards Organization,
2000

Finalmente, se espera determinar la vida útil estimada B = Factor de Calidad de los materiales de
así: construcción.

VUE= VUD x (A) x (B) x (C) x (D) x (E) x (F) x (G) C = Factor Tipo de medio ambiente interior del edificio
D = Factor Tipo de medio ambiente exterior del lugar

VUE= es la vida útil estimada E = Factor Calidad de la mano de obra

VUD= es vida útil de diseño F = Factor Uso de edificio

A = Factor de Calidad de diseño arquitectónico y G = Factor Grado o nivel de mantenimiento

constructivo.
 EJERCICIO DE APLICACIÓN DEL
MODELO A CUATRO EDIFICACIONES: Uso comercial: Local ubicado dentro del Centro
Comercial Calima. Este local cuenta con un área entre
A continuación, se presentan los resultados de 50 y 80 m2, con acabados estándar, estructura en
aplicación de la matriz de factores a cuatro concreto, muros con pañete, estuco, pintura y vidrio,
edificaciones ubicadas en Bogotá, D.C., las cuales se cielorraso en drywall.
escogieron para probar la robustez del modelo:
Uso residencial PH: Vivienda, con un área construida
promedio de 130 a 280 m2, con acabados estándar, de
2 pisos de altura, sistema mampostería estructural,
muros con pañete, estuco y pintura de 2 a 4
habitaciones, cuenta 1 a 2 baños, 1 cocina, patio y
Cubierta en placa.

Uso industrial: Bodega en parque industrial con un

área entre 500 a 1000 m2, con doble altura, estructura
en concreto, cerramiento en muro, con mezanine y/o 2
pisos ya sea de oficinas o depósito con parqueadero,
cocineta y batería de baño.

Uso residencial NPH: Apartamento que se encuentra

en un edificio residencial de 5 pisos, con estructura en
concreto, el apartamento tiene un área de 50 m2 a 85
m2, presenta 1 a 2 baños, cocina, de 2 a 3 habitaciones,
acabados estándar.
 APLICACIÓN DE LOS FACTORES – USO RESIDENCIAL PH
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
FACTORES PH

RESIDENCIAL
FACTOR VARIABLE PH (Calificación)
Factor Variable
A. Calidad del diseño arquitectonico Licencia de construcción 1.20 1.20
Función física y mecanica 1.00
B. Calidad de los materiales y componentes
Función constructiva 1.00 1.00
de construcción.
Función económica 1.00
Ventilación 1.00
C. El medio ambiente del interior del edificio. Mantenimiento de redes y/o 0.90
0.80
instalaciones
Clima 1.00
D. El medio ambiente externo al edificio, Topografía 1.00
1.00
como el clima y la contaminación urbana. Amenazas y Riesgos 1.00
Humedad 1.00
Acabados 0.80
E. Calidad y nivel de la mano de obra. 0.90
Patologías 1.00
F. Uso del edificio con base en manuales y
especificaciones realizadas por los Uso (Alto, mediano y bajo
1.00 1.00
diseñadores y constructores para una mejor impacto)
operabilidad del inmueble.
Manual de mantenimiento
G. Grado o nivel de mantenimiento de (Instrucciones, requisitos,
acuerdo con las especificaciones asentadas politicas e información). 1.00 1.00
en el manual de mantenimiento.
Sin manual de mantenimiento

Vida Util de Diseño 99 Años Vida Util Estimada 96 Años

EXPLICACIÓN FACTORES PH:
FACTOR A: CALIDAD DEL DISEÑO
ARQUITECTÓNICO
●Factor Licencia De Construcción: Por
cumplir en su totalidad con el requerimiento
de la misma. Calificación (1.2)
FACTOR B: CALIDAD DE LOS MATERIALES
Y COMPONENTES DE LA CONSTRUCCIÓN
● Función física y mecánica: Observando el
inmueble se pudo determinar que dicha
construcción cumple con el 50% de los
requerimientos los cuales se enumeran en la
Gráfica 2 Tabla de Factores. Calificación (1)
● Función Constructiva: Dado que en el diseño
y construcción de la PH tienen en cuenta
muchos factores de calidad; revisando el
estado actual del edificio visitado se nota que
la relación existente entre los materiales y la
arquitectura es la adecuada y se evidencia, por
la situación actual del inmueble que los
materiales empleados tienen características
de calidad. Calificación (1)
● Factor Económico: Se determinó que la
disponibilidad de los materiales, en caso de
ser necesaria, es de fácil acceso y transporte.
Calificación (1)
FACTOR C: EL MEDIO AMBIENTE DEL
INTERIOR DEL EDIFICO
● Ventilación: El inmueble está provisto de
formas y componentes que le brindan una
adecuada ventilación natural. Calificación (1)
● Mantenimiento de redes y/o instalaciones: En
la administración y manejo de la edificación
visitada se denota que hay un mantenimiento
periódico insuficiente de las redes e
instalaciones. Calificación (0.8)
FACTOR D: EL MEDIO AMBIENTE
EXTERIOR EDIFICIO, COMO EL CLIMA Y
LA CONTAMINACIÓN
● Clima: El inmueble tiene una estructura
adecuada para soportar los efectos climáticos
en condiciones normales. Calificación (1)
● Topografía: Se evidencia que el inmueble
está diseñado acorde con la topografía en la
que está ubicado. Calificación (1)
● Amenazas y riesgos: el inmueble se encuentra
en una zona segura que en el momento no
infiere riesgo ni amenazas. Calificación (1)
● Humedad: El inmueble no presenta niveles
freáticos que afecten el estado de
conservación del inmueble. Calificación (1)
FACTOR E: CALIDAD Y NIVEL DE LA MANO
DE OBRA
● Acabados: los acabados del inmueble son
deficientes, cumplen en un 30% de los
estándares de calidad enumerados en el
factor, tales como empates, nivelaciones,
inclinaciones entre otras. Calificación (0.8)
● Patologías: a pesar de que el inmueble
presenta algún tipo de patología leve como
fisuras y humedad superficial estas no afecta
de manera importante el estado de
conservación del mismo. Calificación (1)
FACTOR F: USO DEL EDIFICO CON BASE EN
MANUALES Y ESPECIFICACIONES
REALIZADAS POR DISEÑADORES Y
CONSTRUCTORES PARA UNA MEJOR
OPERATIVIDAD DEL INMUEBLE.
● Uso (Alto, medio y bajo impacto): Se
verificó que el inmueble está siendo utilizado
para el uso propuesto inicialmente de diseño
(uso residencial) Calificación (1)
FACTOR G: GRADO O NIVEL DE
MANTENIMIENTO DE ACUERDO CON LAS
ESPECIFICACIONES ASENTADAS EN
MANUALES, MANUALES Y/O PROTOCOLOS
DE MANTENIMIENTO.
● Sin manual de mantenimiento: El inmueble
presenta mantenimiento sin llegar a ser
periódicos, mantenimientos correctivos
principalmente. Calificación (1)
 APLICACIÓN DE LOS FACTORES – USO RESIDENCIAL NPH

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
FACTORES NPH

RESIDENCIAL
FACTOR VARIABLE NPH (Calificación)
Factor Variable
A. Calidad del diseño arquitectonico Licencia de construcción 0.80 0.80
Función física y mecanica 0.80
B. Calidad de los materiales y componentes de
Función constructiva 1.00 0.93
construcción.
Función económica 1.00
Ventilación 0.80
C. El medio ambiente del interior del edificio. Mantenimiento de redes y/o 0.90
1.00
instalaciones
Clima 0.80
D. El medio ambiente externo al edificio, como Topografía 1.00
0.95
el clima y la contaminación urbana. Amenazas y Riesgos 1.00
Humedad 1.00
Acabados 0.80
E. Calidad y nivel de la mano de obra. 0.90
Patologías 1.00
F. Uso del edificio con base en manuales y
especificaciones realizadas por los diseñadores Uso (Alto, mediano y bajo
1.00 1.00
y constructores para una mejor operabilidad impacto)
del inmueble.
Manual de mantenimiento
G. Grado o nivel de mantenimiento de acuerdo (Instrucciones, requisitos,
con las especificaciones asentadas en el politicas e información). 0.80 0.80
manual de mantenimiento.
Sin manual de mantenimiento

Vida Util de Diseño 99 Años Vida Util Estimada 46 Años

El porcentaje de vida util estimada es del 46% sobre la vida util de diseño que consideró el experto.
EXPLICACIÓN FACTORES NPH:
FACTOR A: CALIDAD DEL DISEÑO
ARQUITECTÓNICO
● Factor Licencia De Construcción: No cuenta
con la licencia de construcción. Calificación
(0.8)
FACTOR B: CALIDAD DE LOS MATERIALES
Y COMPONENTES DE LA CONSTRUCCIÓN
● Función física y mecánica: Observando el
inmueble se pudo determinar que dicha
construcción cumple con el 30% de los
requerimientos los cuales se enumeran en la
Gráfica 2 Tabla de Factores. Calificación
(0.8)
● Función Constructiva: Los materiales
empleados en la construcción guarda relación
con la forma arquitectónica del inmueble.
Calificación (1)
● Factor Económico: Se determinó que la
disponibilidad de los materiales, en caso de
ser necesaria, es de fácil acceso y transporte.
Calificación (1)
FACTOR C: EL MEDIO AMBIENTE DEL
INTERIOR DEL EDIFICO
● Ventilación: El inmueble está provisto de
formas y componentes que le brindan una
adecuada ventilación natural. Calificación (1)
● Mantenimiento de redes y/o instalaciones: En
la administración y manejo del Centro
Comercial se determinó que la edificación
visitada tiene protocolos de mantenimiento
periódicos de las redes e instalaciones de
forma predictiva y preventiva. Calificación
(1.2)
FACTOR D: EL MEDIO AMBIENTE
EXTERIOR EDIFICIO, COMO EL CLIMA Y
LA CONTAMINACIÓN
● Clima: El inmueble tiene una estructura
inadecuada para soportar los efectos
climáticos en condiciones normales. Los
materiales se encuentran mal instalados y se
evidencia deterioro en los mismos.
Calificación (0.8)
● Topografía: Se evidencia que el inmueble
está diseñado acorde con la topografía en la
que está ubicado. Calificación (1)
● Amenazas y riesgos: el inmueble se encuentra
en una zona segura que en el momento no
infiere riesgo ni amenazas. Calificación (1)
● Humedad: El inmueble no presenta niveles
freáticos que afecten el estado de
conservación del inmueble. Calificación (1)
FACTOR E: CALIDAD Y NIVEL DE LA MANO
DE OBRA
● Acabados: los acabados del inmueble son
deficientes, cumplen en un 30% de los
estándares de calidad enumerados en el
factor, tales como empates, nivelaciones,
inclinaciones entre otras. Calificación (0.8)
● Patologías: el inmueble presenta fisuras leves
y humedad superficial, éstas no afectan de
manera importante el estado de conservación
del mismo. Calificación (1)
FACTOR F: USO DEL EDIFICO CON BASE EN
MANUALES Y ESPECIFICACIONES
REALIZADAS POR DISEÑADORES Y
CONSTRUCTORES PARA UNA MEJOR
OPERATIVIDAD DEL INMUEBLE.
● Uso (Alto, medio y bajo impacto): Se
verificó que el inmueble está siendo utilizado
para el uso de diseño propuesto inicialmente
(uso residencial) Calificación (1).
FACTOR G: GRADO O NIVEL DE
MANTENIMIENTO DE ACUERDO CON LAS
ESPECIFICACIONES ASENTADAS EN
MANUALES, MANUALES Y/O PROTOCOLOS
DE MANTENIMIENTO.
● Sin manual de mantenimiento: El inmueble
no da muestras visibles de mantenimiento.
Calificación (0.8)
 APLICACIÓN DE LOS FACTORES – USO COMERCIAL

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
FACTORES COMERCIAL

COMERCIAL
FACTOR VARIABLE (Calificación)
Factor Variable
A. Calidad del diseño arquitectonico Licencia de construcción 1.20 1.20
Función física y mecanica 1.20
B. Calidad de los materiales y
Función constructiva 1.20 1.07
componentes de construcción.
Función económica 0.80
Ventilación 1.00
C. El medio ambiente del interior del
Mantenimiento de redes y/o 1.10
edificio. 1.20
instalaciones
Clima 1.00
D. El medio ambiente externo al
Topografía 1.20
edificio, como el clima y la 1.05
Amenazas y Riesgos 1.00
contaminación urbana.
Humedad 1.00
Acabados 1.00
E. Calidad y nivel de la mano de obra. 1.00
Patologías 1.00
F. Uso del edificio con base en
manuales y especificaciones realizadas
Uso (Alto, mediano y bajo impacto) 1.20 1.20
por los diseñadores y constructores para
una mejor operabilidad del inmueble.
G. Grado o nivel de mantenimiento de Manual de mantenimiento
acuerdo con las especificaciones (Instrucciones, requisitos, politicas e
1.00 1.00
asentadas en el manual de información).
mantenimiento. Sin manual de mantenimiento

Vida Util de Diseño 99 Años Vida Util Estimada 176 Años

El porcentaje de vida util estimada es del 78% por encima de la vida util de diseño que consideró el experto.
EXPLICACIÓN FACTORES USO
COMERCIAL (LOCAL CC CALIMA):
FACTOR A: CALIDAD DEL DISEÑO
ARQUITECTÓNICO
● Factor Licencia De Construcción: Cuenta con
la licencia de construcción. El documento
especifica las condiciones constructivas, de
diseño y manejo que han sido aplicadas en el
Centro Comercial Calificación (1.2).
FACTOR B: CALIDAD DE LOS MATERIALES
Y COMPONENTES DE LA CONSTRUCCIÓN
● Función física y mecánica: Observando el
inmueble se pudo determinar que dicha
construcción cumple con el 100% de los
requerimientos los cuales se enumeran en la
Gráfica 2 Tabla de Factores. Calificación
(1.2)
● Función Constructiva: Dado que en el diseño
y construcción del Centro Comercial visitado
tienen en cuenta factores de calidad e
innovación. Calificación (1.2)
● Factor Económico: Se determinó que la
disponibilidad de los materiales, en caso de
ser necesaria, es de difícil acceso y transporte.
Calificación (0.8).
FACTOR C: EL MEDIO AMBIENTE DEL
INTERIOR DEL EDIFICO
● Ventilación: El inmueble dispone de un
sistema de ventilación adecuado, hay la
cantidad suficiente de puertas y ventanas que
favorezcan las corrientes internas de aire y la
correcta ventilación en la misma. Calificación
(1)
● Mantenimiento de redes y/o instalaciones: En
la administración y manejo de la edificación
visitada se evidencia que existen protocolos y
rutinas de mantenimiento predictivo y
correctivo de instalaciones e infraestructura
conforme a la programación establecida.
Calificación (1,2).
FACTOR D: EL MEDIO AMBIENTE
EXTERIOR EDIFICIO, COMO EL CLIMA Y LA
CONTAMINACIÓN
● Clima: El inmueble tiene una estructura
inadecuada para soportar los efectos
climáticos en condiciones normales. Los
materiales se encuentran mal instalados y se
evidencia deterioro en los mismos.
Calificación (0.8)
● Topografía: Se evidencia que el inmueble
está diseñado acorde con la topografía en la
que está ubicado. Calificación (1)
● Amenazas y riesgos: el inmueble se encuentra
en una zona segura que en el momento no
infiere riesgo ni amenazas. Calificación (1)
● Humedad: El inmueble no presenta niveles
freáticos que afecten el estado de
conservación del inmueble. Calificación (1).
FACTOR E: CALIDAD Y NIVEL DE LA MANO
DE OBRA
● Acabados: los acabados del inmueble son
adecuados, cumplen en un 50% de los
estándares de calidad enumerados en el
factor, tales como empates, nivelaciones,
inclinaciones entre otras. Calificación (1)
● Patologías: el inmueble presenta fisuras leves
y humedad superficial, éstas no afectan de
manera importante el estado de conservación
del mismo. Calificación (1)
FACTOR F: USO DEL EDIFICO CON BASE EN
MANUALES Y ESPECIFICACIONES
REALIZADAS POR DISEÑADORES Y
CONSTRUCTORES PARA UNA MEJOR
OPERATIVIDAD DEL INMUEBLE.
● Uso (Alto, medio y bajo impacto): Se
verificó que el inmueble está siendo utilizado
para el uso de diseño propuesto inicialmente
(uso comercial) Calificación (1.2).
FACTOR G: GRADO O NIVEL DE
MANTENIMIENTO DE ACUERDO CON LAS
ESPECIFICACIONES ASENTADAS EN
MANUALES, MANUALES Y/O PROTOCOLOS
DE MANTENIMIENTO.
● Con manual de mantenimiento: Los
protocolos, procedimientos y manuales son
correctamente seguidos, verificados y
revisados por personal idóneo. Calificación
(1)
 APLICACIÓN DE LOS FACTORES – USO INDUSTRIAL

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
FACTORES INDUSTRIAL
INDUSTRIAL
FACTOR VARIABLE (Calificación)
Factor Variable
A. Calidad del diseño arquitectonico Licencia de construcción 1.20 1.20
Función física y mecanica 1.20
B. Calidad de los materiales y
Función constructiva 1.00 1.07
componentes de construcción.
Función económica 1.00
Ventilación 1.00
C. El medio ambiente del interior del
Mantenimiento de redes y/o 1.00
edificio. 1.00
instalaciones
Clima 1.00
D. El medio ambiente externo al
Topografía 1.00
edificio, como el clima y la 1.00
Amenazas y Riesgos 1.00
contaminación urbana.
Humedad 1.00
Acabados 0.80
E. Calidad y nivel de la mano de obra. 0.90
Patologías 1.00
F. Uso del edificio con base en
manuales y especificaciones realizadas
Uso (Alto, mediano y bajo
por los diseñadores y constructores 1.20 1.20
impacto)
para una mejor operabilidad del
inmueble.
Manual de mantenimiento
G. Grado o nivel de mantenimiento de
(Instrucciones, requisitos,
acuerdo con las especificaciones
politicas e información). 1.00 1.00
asentadas en el manual de
mantenimiento. Sin manual de mantenimiento

Vida Util de Diseño 49 Años Vida Util Estimada 68 Años

El porcentaje de vida util estimada es del 39% por encima de la vida util de diseño que consideró el experto.
EXPLICACIÓN FACTORES USO
INDUSTRIAL (BODEGA):
FACTOR A: CALIDAD DEL DISEÑO
ARQUITECTÓNICO
● Factor Licencia De Construcción: Cuenta con
la licencia de construcción. El documento
especifica las condiciones constructivas, de
diseño y manejo que han sido aplicadas en el
Centro Comercial Calificación (1.2).
FACTOR B: CALIDAD DE LOS MATERIALES
Y COMPONENTES DE LA CONSTRUCCIÓN
● Función física y mecánica: Observando el
inmueble se pudo determinar que dicha
construcción cumple con el 100% de los
requerimientos los cuales se enumeran en la
Gráfica 2 Tabla de Factores. Calificación
(1.2)
● Función Constructiva: En el diseño y
construcción de la bodega visitada se tuvo en
cuenta factores de calidad. Calificación (1)
● Factor Económico: Los materiales con los
que la bodega fue construida son de fácil
acceso y transporte. En caso de ser necesaria
alguna remodelación, cambio o modificación
en la bodega se podrá acceder a ellos.
Calificación (1).
FACTOR C: EL MEDIO AMBIENTE DEL
INTERIOR DEL EDIFICO
● Ventilación: El inmueble dispone de un
sistema de ventilación adecuado, hay la
cantidad suficiente de puertas y ventanas que
favorecen las corrientes internas de aire y la
correcta ventilación en la misma. Calificación
(1)
● Mantenimiento de redes y/o instalaciones: En
el manejo de la bodega visitada se evidencia
que existen protocolos y rutinas de
mantenimiento correctivas de instalaciones e
infraestructura conforme a la programación
establecida. Calificación (1).
FACTOR D: EL MEDIO AMBIENTE
EXTERIOR EDIFICIO, COMO EL CLIMA Y LA
CONTAMINACIÓN
● Clima: El inmueble tiene una estructura
adecuada para soportar los efectos climáticos
en condiciones normales. Calificación (1)
● Topografía: Se evidencia que el inmueble
está diseñado acorde con la topografía en la
que está ubicado. Calificación (1)
● Amenazas y riesgos: el inmueble se encuentra
en una zona segura que en el momento no
infiere riesgo ni amenazas (Bajo Riesgo).
Calificación (1)
● Humedad: El inmueble no presenta niveles
freáticos que afecten el estado de
conservación de la bodega. Calificación (1).
FACTOR E: CALIDAD Y NIVEL DE LA MANO
DE OBRA
● Acabados: los acabados del inmueble son
deficientes en un 70% de los estándares de
calidad enumerados en el factor, tales como
empates, nivelaciones, inclinaciones entre
otras. Calificación (0,8)
● Patologías: la bodega presenta algunas
fisuras leves en el concreto de las paredes
éstas no afectan de manera importante el
estado de conservación del mismo.
Calificación (1).
FACTOR F: USO DEL EDIFICO CON BASE EN
MANUALES Y ESPECIFICACIONES
REALIZADAS POR DISEÑADORES Y
CONSTRUCTORES PARA UNA MEJOR
OPERATIVIDAD DEL INMUEBLE.
● Uso (Alto, medio y bajo impacto): Se
verificó que el inmueble está siendo utilizado
para el uso de diseño propuesto inicialmente
(uso comercial) Calificación (1.2).
FACTOR G: GRADO O NIVEL DE
MANTENIMIENTO DE ACUERDO CON LAS
ESPECIFICACIONES ASENTADAS EN
MANUALES, MANUALES Y/O PROTOCOLOS
DE MANTENIMIENTO.
 Con manual de mantenimiento: Se realizan
mantenimientos a la infraestructura del
inmueble, pero no son periódicos.
Calificación (1)
 RESULTADOS CONSOLIDADOS APLICACIÓN DE FACTORES
VIDA UTIL DE VIDA UTIL
USO TIPOLOGIA
DISEÑO ESTIMADA
Apartamento que se encuentra en un edificio
residencial de 5 pisos, con estructura en
Residencial (PH) concreto, el apartamento tiene un área de 50
m2 a 85 m2, presenta 1 a 2 baños, cocina, de 2 a
3 habitaciones, acabados estándar. 99 Años 96 Años
Vivienda, con un área construida promedio de
130 a 280 m2, con acabados estándar, de 2 pisos
de altura, sistema mampostería estructural,
Residencial (NPH)
muros con pañete, estuco y pintura de 2 a 4
habitaciones, cuenta 1 a 2 baños, 1 cocina, patio
y Cubierta en placa. 99 Años 46 Años
Local ubicado dentro de Centro Comercial, este
local cuenta con un área entre 50 y 80 m2, con
Comercial acabados estándar, estructura en concreto,
muros con Pañete, estuco, pintura y vidrio,
cieloraso en drywall. 99 Años 176 Años
Bodega en parque industrial con un área entre
500 a 1000 m2, con doble altura, estructura en
Idustrial concreto, cerramiento en muro, con mezanine
y/o 2 pisos ya sea de oficinas o depósito con
parqueadero, cocineta y batería de baño. 49 Años 68 Años

ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS

Tal como lo muestran los resultados en los cuadros
precedentes, se realizó la calificación una a una de las
cuatro tipologías planteadas, donde se manejó la tabla
de factores y según las condiciones propias se calificó
cada una de las variables contenidas en la matriz.
Posteriormente, se obtuvo un valor en la escala del
0,8 al 1,2 para cada factor, generando 7 resultados,
(FACTOR A, B, C, D, E, F, G) con relación a la vida
útil de diseño, dado que como se muestra la fórmula
(VUE= VUD x (A) x (B) x (C) x (D) x (E) x (F) x (G)),
para el cálculo se debe tomar la vida útil de diseño del
inmueble. Para el caso del ejercicio de aplicación y
dado que las edades de diseño no se conocen y
considerando que existe un rango de edades para cada
categoría de la construcción, se maneja el límite
superior del mismo ya que se entrara posteriormente a
castigar por sus diferentes factores en la matriz, esto
gracias a que como se establece en la ISO 15686, se
deben manejar diferentes vidas útiles de servicio de
referencia y para ello se realizar el ejercicio de calcular
los máximos y mínimos posibles de edades de vida
útiles entendiendo para los cuatro ejemplos tomados
cuales podrían ser aquellos que más se ajustaban a lo
observado en este tipo de construcciones.
A la tipología industrial se le aplicó una VUD de 49
años y a las tres tipologías restantes se les aplicó una
VUD de 99 años. Al aplicar la matriz de factores, dio
como resultado la VUE según las características de
cada tipología, encontrando lo siguiente:
Tipología Residencial No PH: presenta una vida útil
menor según sus características constructivas y de
mantenimiento, esto se da porque en general la
mayoría de estas viviendas se da bajo condiciones de
autoconstrucción sin especificaciones técnicas y en
muchas ocasiones sin ningún tipo de mantenimiento
que pueda generar una alta expectativa de vida útil.
Tipología Comercial: presenta una vida útil estimada
de 176 años, siendo la más alta y superando la de
diseño; posiblemente debido a la calidad del diseño,
actividad constructiva, planeación e incluso ubicación
ya que pretende atraer diferente cantidad de población
y periódicamente busca mantenerse en las mejores
condiciones para seguir siendo un nicho atractivo.
Tipología Residencial PH: a diferencia de la no PH
muestra un aumento significativo en su vida útil
estimada, esto gracias a que podría incluir en los
reglamentos de propiedad horizontal algunas
condiciones de uso, de manejo y de convivencia
incluso, que le brindan al inmueble perdurar un poco
más a través del tiempo.
Tipología Industrial: su vida útil estimada refleja la
actualidad de este tipo de construcciones, ya que,
aunque en muchos casos presente manuales, licencias
y cumple con su uso propuesto, este último es el que
genera su rápido desgaste en comparación a otro tipo
de estructuras. En el mejor de los casos el inmueble
podría superar los 68 años de vida útil.
En todos los casos es importante aclarar que se parte
de un precepto en cuanto a la vida útil de diseño según
los estándares canadienses, pero en caso tal de manejar
una vida útil de diseño planteada desde el inicio del
proyecto constructivo se podría manejar una mayor
vida útil estimada. Para el fin de esta investigación los
resultados arrojan y sugieren una realidad observada
en Colombia, la cual podría ser manejada para el
momento de determinar la vida útil cuando se pretende
calcular la depreciación respectiva del inmueble y con
ello dar fiabilidad del resultado final del avalúo.

Conclusiones
 El objetivo que plantea la norma ISO
16686 de la planificación de la vida útil es
ofrecer una garantía razonable de que la
vida útil estimada de un edificio con una
ubicación específica y con un
mantenimiento planificado, no supera la
vida de diseño.
 La estimación de la vida útil de las
edificaciones a partir de métodos como el
de factores debe considerarse e
incorporarse como una buena práctica y
debe divulgarse en diferentes escenarios
tanto académicos como gremios de
profesionales involucrados en el sector de
la construcción.
 Es importante que el constructor desde la
etapa de diseño establezca la vida útil de
la edificación y que esta quede
adecuadamente documentada.
 Toda edificación debe considerar como
aspecto de importancia el plan de
mantenimiento y medidas para prevenir y
mitigar los factores que causan
obsolescencia.
 El uso de materiales de buena calidad e
innovadores es preponderante para
asegurar la vida útil de las edificaciones.
Por esto, cada vez es de gran importancia
la especialización e innovación en el tema
Agradecimientos
Queremos expresar nuestros agradecimientos al
Ingeniero Edwin Robert Perez Carvajal por su
permanente apoyo, dedicación y asesoría para llevar a
cabo este artículo. Igualmente, al ingeniero Jonathan
Ortiz y al arquitecto Efrén Fernández por su amable
asesoría.
de calidad y resistencia de materiales, así
como factores ambientales internos y
externos.
 Para establecer las variables de cada
factor es importante tener como punto de
partida principal de definición la
conservación del inmueble ya que existe
un sin fin de variables pero que afecten
directamente el estado de conservación de
manera representativa son pocos. Así
mismo es importante definir en cada
factor estas variables con claridad ya que
en muchos casos puede existir una
correlación directa entre diferentes
factores y presentar ambigüedad o doble
castigo.
 Se realiza una descripción de manera
general con el fin de que se pueda aplicar
en diferentes zonas del país sin
especificar que alguna zona o material es
mejor o peor, esto podría incurrir en un
error de apreciación y generar un mal
manejo de la tabla de factores.
 Es fundamental diferenciar claramente
cada variable en sus tres rangos de
calificación para que con ello al momento
de hacer la calificación del inmueble no
exista confusión de conceptos o
ambigüedad de definiciones, que
permitan al avaluador dejar un margen de
error amplio para calificar.
Glosario
Compresión: es la acción y efecto de comprimir.
Estrechar, apretar, oprimir o reducir un volumen
Ductilidad. - Es la deformación plástica antes de la
ruptura, puede expresarse como Elongación.
Dureza: Resistencia de un material a la penetración de
su superficie.
Fisura: Fisura es una hendidura longitudinal poco
profunda, síntoma de una rotura en el material en el
que aparece. En el caso de las fisuras, las hendiduras
no atraviesan la totalidad de la hoja, si no que se
muestra solamente de forma superficial.
Flexión: Acción y efecto de doblar
Forma arquitectónica: punto de contacto entre la
masa y el espacio.
Grieta: Grieta es una hendidura longitudinal que
atraviesa por completo el espesor del material en el que
aparece, formando de esta forma dos cuerpos
independientes, comportándose estos dos cuerpos de
forma diferente, no colaboradora, antes las mismas
acciones.
Referencias
[1] Hernández, M. S. (2016). ¿Cómo se mide la vida
útil de los edificios?, Artículo de Ciencia,
Editorial Universidad Autónoma del Estado de
México (UAEMEX), México.
[2] International Standards Organization (2000), ISO
15686-1:2000, Buildings and constructed assets-
Service Life Planning, part 1: General Principles,
Ginebra, ISO Masters, L.W. & Brandt, E.
Materials and Structures (1989) 22: 385.
doi:10.1007/BF02472509. Building Industry
Authority. New Zealand Building Code. Clause
B2 Durability.
[3] Leticia Ortega Madrigal, Tesis “propuesta
metodológica para estimar la vida útil de los
sistemas constructivos de fachadas y cubiertas
utilizados actualmente con más frecuencia en la
edificación española a partir del método
propuesto
Humedad: Cociente entre el peso de agua contenido
en una determinada muestra y el peso del terreno seco.
Humedad por condensación: fenómeno de
condensación por acumulación de agua.
Humedad por capilaridad: humedad generada por la
capilaridad de los materiales porosos del agua
contenida en el terreno
Humedad por filtración: humedad causada por la
filtración del agua presente en la tierra exterior; se
infiltra lateralmente hacia el interior de la
construcción.
Resistencia: Acción o capacidad de aguantar, tolerar u
oponerse.
Rigidez: Se dice que una parte estructural es rígida si
soporta un gran esfuerzo con una deformación
relativamente pequeña.
Tracción: Se trata del acto y la consecuencia de tirar
de una cosa con el objetivo de desplazarla o de
conseguir que se mueva.
Torsión: Término que alude al acto y el resultado de
torcer.
por la norma iso-15686”, Valencia, España, diciembre
2012.
[4] http://www.monografias.com/trabajos89/manual-
de-mantenimiento/manual-de-
mantenimiento.shtml#ixzz55nvMVzMF.
[5]http://www.ciifen.org/index.php?option=com_cont
ent&view=category&layout=blog&id=84&Itemid=33
6&lang=es
[6]https://www.asuntoslegales.com.co/consultorio/co
ncepto-sobre-el-uso-de-suelo-y-las-licencias-de-
construccion-2061441
[7]http://epn.gov.co/elearning/distinguidos/SEGUIR
DAD/13_riesgo_amenaza_y_vulnerabilidad.htm
l
 g. Auditores técnicos de edificios
Apéndice I h. Desarrolladores de estándares de productos
de construcción.
Resumen norma ISO 15686
i. Clientes, financiadores, y patrocinadores de
ISO 15686-1 edificios.

Edificios y bienes construidos – Así mismo da una introducción de la estimación de la

vida útil poniendo en evidencia factores importantes
planificación de la vida útil como:
Parte 1: Principios Generales y
 El objeto de la estimación
Marco de Referencia  Procedimientos de predicción de la vida útil
 Estimación de la vida útil utilizando vida de
servicio de referencia (vida útil de diseño).
La ISO 15686-1 busca dar una breve introducción del  Utilización de datos de la vida útil de la
experiencia práctica
tema general de las demás ISO, mencionándolas y
 Componentes innovadores
explicándolas brevemente,
 Calidad de los datos
 Incertidumbres y fiabilidad
 Parte 1: Principios generales y marco de
 Costos financieros y ambientales
referencia.
 Parte 2: procedimientos de predicción de la
Por otro lado, trata el tema de la obsolescencia como
vid útil.
un factor determinante para determinar la vida útil de
 Parte 3: auditorias de rendimiento y una construcción allí se tiene en cuenta el tipo de
revisiones. obsolescencia, la razón por la cual puede ocurrir y así
 Parte 5: Cálculo del ciclo de vida mismo muestra algunos ejemplos puntuales del porque
 Parte 6: Procedimientos para considerar los puede suceder. De esta manera específica como podría
impactos ambientales minimizarse y como tratar el uso futuro de las
 Parte 7: Evaluación del desempeño para la construcciones, que no tengan como fin demoler y
retroalimentación de los datos prácticos de la generar una nueva construcción.
vida útil
 Parte 8: Vida útil de referencia y estimación
de la vida útil.
 Parte 9: Orientación sobre la evaluación de
los datos de la vida útil (especificaciones
técnicas).
 Parte 10: Cuando evaluar el rendimiento
funcional

Deja claridad respecto al proceso de la planificación de

la vida útil con base en su vida útil de diseño como
referencia primordial. Establece el usuario a quien va
dirigido el contenido de la ISO, mostrando la
interdisciplinariedad de la misma:

a. Propietarios y usuarios de edificios.

b. Equipos de diseño, construcción e
instalaciones.
c. Los fabricantes que proporcionan datos sobre
el rendimiento a largo plazo de los productos
de construcción.
d. Mantenedores de edificios
e. Valuadores de valor de los edificios.
f. Aseguradoras de edificios
ISO 15686-2
Edificios y bienes construidos –
planificación de la vida útil
Parte 2: Procedimientos Para
Pronosticar La Vida Útil
Alcance
Esta parte de ISO 15686 describe los procedimientos
que facilitan las predicciones de vida útil de los
componentes constructivos, basados en el rendimiento
técnico y funcional. Proporciona un marco general,
principios y requisitos para la realización y
presentación de informes de tales estudios.
No cubre la limitación de la vida de servicio debido a
la obsolescencia u otros Estados de rendimiento no
medibles o impredecibles.
La serie ISO 15686 sobre edificios y activos
construidos, incluyendo la planificación de vida de
servicio, es una contribución esencial al desarrollo de
una política para la vida del diseño. Un gran impulso
para la preparación de la serie ISO 15686 es la
preocupación actual por la incapacidad de la industria
para predecir los costos de propiedad y mantenimiento
de los edificios. Un objetivo secundario de la
planificación de la vida útil es reducir la probabilidad
de obsolescencia y/o maximizar el valor de
reutilización de los componentes de construcción
obsoletos.
El propósito de esta parte de ISO 15686 es describir
los principios de la predicción de vida de servicio
(SLP) de los componentes de construcción y su
comportamiento cuando se incorporan en un edificio u
obras de construcción teniendo en cuenta diversos
ambientes de servicio. La metodología SLP está
desarrollada para ser genérica, es decir, aplicable a
todo tipo de componentes constructivos, y está
destinada a servir de guía a todo tipo de procesos de
predicción. La metodología puede ser utilizada en la
planificación de los estudios de SLP con respecto a los
componentes nuevos e innovadores, cuyo rendimiento
es poco conocido, o puede ser el documento rector en
la evaluación de las investigaciones ya realizadas con
el fin de evaluar su valor como conocimiento bases
para SLP y revelar donde son necesarios estudios
complementarios
Esta parte de ISO 15686 está pensada principalmente
para los fabricantes que deseen proporcionar datos
sobre el rendimiento en uso de sus productos, casas de
prueba, organizaciones de aprobación técnica, etc.
Los usuarios que no estén directamente involucrados
en la realización de predicciones de vida útil, pero que
los utilicen como insumos para las vidas de los
servicios de referencia, dentro de auditorías o
revisiones de la planificación de la vida útil, como
información en declaraciones de productos
ambientales (EPDs), como insumos para el servicio
predicción de vida de activos e instalaciones en el
costo de ciclo de vida, etc.
Las predicciones se pueden basar en pruebas de uso
previo, en comparaciones con la vida de servicio
conocida de componentes similares, en pruebas de
degradación en condiciones específicas o en una
combinación de éstas. Idealmente, una predicción será
dada en términos de la vida de servicio como función
de la condición del en-uso. En cualquier caso, la
dependencia de la vida útil en la condición de uso será
cuantificada de una manera adecuada. La fiabilidad de
la vida útil prevista de un componente (PSLC)
dependerá de la evidencia en la que se basa.
Términos abreviados
ESLC Vida útil estimada de un componente
PSLDC Distribución de la vida útil prevista de un
componente
PSLC vida de servicio prevista para un componente
RSLC Servicio de referencia de la vida de un
componente.
SLP Predicción del tiempo de servicio
Breve descripción de la predicción de vida útil
(SLP)
La metodología descrita está destinada a ser genérica
y tiene como objetivo, un conjunto de requisitos de
rendimiento particular o apropiado facilita una
predicción de vida útil (SLP) de cualquier tipo de
componente de construcción para su uso en una
determinada gama del servicio o ambiente (s).
Nota: en la práctica, un SLP suele limitarse a cubrir
unos pocos entornos de servicio típicos o un entorno
de referencia único complementado por un análisis
sobre la sensibilidad de las variaciones de intensidad
de los agentes de degradación
El término "predicción" de un estudio de SLP se refiere
a una de las cuatro maneras, o cualquier combinación
de estos, para evaluar la vida útil, de la siguiente
manera:
 Acelerar la dimensión del tiempo (a una
exposición acelerada a corto plazo)
  La interpolación/extrapolación utilizando
datos de componentes similares
 Interpolación/extrapolación mediante datos
de entornos de servicio similares
 La extrapolación de la dimensión de tiempo
(a corto plazo en uso exposiciones
El enfoque sistemático o metodología para la SLP de
los componentes de construcción descritos incluye la
identificación de la información necesaria, la selección
o desarrollo de procedimientos de prueba (programas
de exposición y métodos de evaluación), pruebas,
interpretación de los datos, y la notificación de los
resultados. Los pasos esenciales en un proceso de SLP
se esbozan en la figura 1. La metodología emplea un
proceso iterativo de investigación o toma de decisiones
que permite mejorar las predicciones a medida que
crece la base del conocimiento, como se ilustra en el
bucle exterior de la figura 1. A menudo no es necesario
realizar cada paso, por ejemplo, el procedimiento
previo a la prueba se puede excluir o acortar a menudo
debido al conocimiento ya disponible del componente
que se está estudiando. Aunque no se ilustra, puede ser
necesario realizar sub-bucles entre pasos dentro de un
ciclo. Normalmente, la vida útil de un conjunto
determinado de requisitos de rendimiento no se predice
como un único valor, una vida de servicio prevista de
un componente (PSLC). En su lugar, se determina una
distribución de la vida útil prevista de un componente
(PSLDC). El PSLDC es descrito por lo menos dos
parámetros, el valor de la expectativa y la desviación
estándar. Para las pruebas muy costosas, sin embargo,
el objetivo puede estar limitado a encontrar un PSLC
solamente.
La elección de la única referencia del valor de la vida
útil del componente (RSLC) de la distribución
establecidos depende del margen de seguridad
previstos para el componente. Por reemplazables,
componentes no-estructurales, en la mayoría de los
casos, la expectativa de valor (es decir, la media) PSLC
de la distribución podría emplearse como la RSLC. Sin
embargo, el mantenimiento programado planes,
interconexión con otros componentes reemplazables u
otras circunstancias, puede sugerir una elección más
conservadora. No sustituibles y/o componentes
estructurales, por lo que el margen de seguridad es
requerido más a menudo y es bastante más
conservadora la elección hecha. En tales casos, sin
embargo, normalmente el margen de seguridad es
directa o indirectamente regulado por normas o
códigos específicamente aplicables al componente.
ISO 15686-3
Edificios y bienes construidos –
planificación de la vida útil
Parte 3 - Auditorías de resultados y
comentarios
Esta parte de la Norma ISO establece las medidas
necesarias para asegurar que el mantenimiento de un
activo construido sea considerado a través de cada
etapa de la toma de decisiones desde la concepción del
proyecto y la información inicial, el diseño y la
construcción, la ocupación y la eventual eliminación y
restablecimiento del sitio.
Se ha encontrado que más del 50% de los fallos de
construcción pueden rastrearse en la información
transmitida u omitida, en los detalles de diseño y en las
especificaciones que el constructor recibe.
PRINCIPALES DESTINATARIOS DE LA
NORMA ISO 15686-3
 Clientes de la construcción;
 Personas designadas para llevar a cabo
auditorías de desempeño de la vida útil
(auditores);
 Diseñadores;
 Personal operativo y de mantenimiento;
 Constructores, gestores de proyectos,
inspectores, administradores de activos y
de instalaciones, aseguradoras y
tasadores.
 Auditoría de puesta en marcha y entrega
 Auditoría de operación y mantenimiento
 Auditoría de reacondicionamiento /
adaptación / alteración /cambio de uso
 Auditorías de eliminación /
desmantelamiento / deconstrucción /
recuperación / restauración del sitio.
Objetivos de la Auditoría
La clave para auditar es seleccionar componentes,
conjuntos y sistemas que son más propensos a
sufrir un deterioro significativo.
En la selección de componentes para la auditoría
puede ser útil establecer una jerarquía de
consecuencias de fallo según la norma ISO 15686-
1, por ejemplo: peligro para la vida útil, o
interrupción del uso del activo.
COMPONENTES OBJETO DE AUDITORÍA
 Evaluación del riesgo
 Evaluación de la vida útil
 Evaluación de las instrucciones de
instalación
 Evaluación de las instrucciones de
funcionamiento y mantenimiento
 Costos del ciclo de vida e impacto
ambiental
 Auditoría de obras de ingeniería civil
 Auditoría de instalaciones mecánicas y
eléctricas

CONFORMIDAD
La norma ISO 15686-3 ofrece la posibilidad de
elegir entre auditorías formales independientes
llevadas a cabo en etapas clave del proyecto
(cláusulas 5 y 6); y revisiones de desempeño de la
vida útil realizadas junto con la revisión interna
del proyecto existente (cláusula 7).
ETAPAS DE LA AUDITORÍA
 Sesión informativa de Auditoría
 Sesión de Auditoría
 Auditoría inicial de diseño
 Auditoría de diseño detallado
 Auditoría de la construcción
ISO 15686-4
Edificios y bienes construidos –
planificación de la vida útil
Parte 4 - Planificación de la vida
útil utilizando el modelamiento de
la información del edificio
Los anexos resumen las propiedades estándar y
proporcionan ejemplos trabajados de cómo los
datos podrían ser utilizados en cálculos manuales
o automatizados.
ANEXO A: Proporciona una representación formal
para la definición de Vida útil
ANEXO B: Proporciona una representación formal
para los factores de Vida util.

Esta ISO establece los procedimientos básicos y ANEXO C: Proporciona una representación formal
proporcionan información para la planificación de la para las medidas de Impacto Ambiental y
vida útil de los edificios, activos construidos y sus Económico.
componentes, teniendo como base un sistema de ANEXO D: Ofrece cálculos de ejemplo.
modelado de información de construcción (BIM),
que es utilizado cada vez más para realizar los
diseños de los edificios estimando o prediciendo la
vida útil durante el diseño, construcción y operación.

Esta norma propone estructuras para la captura e

intercambio de información sobre la planificación
de la vida útil basada en la norma IFC (Industry
Foundation Classes) y la norma COBie.

Cada una de las siguientes secciones cubre una etapa

del ciclo de vida de la información sobre la vida útil:

LA CLAUSULA 4 DEFINICIÓN DEL

PRODUCTO: Define los requisitos de datos para
identificar el proceso, definiendo un producto para que
la información pueda ser intercambiada y utilizada.

LA CLAUSULA 5 ESPECIFICACIÓN DEL

PRODUCTO Y SELECCIÓN: Sugiere la
representación de las medidas características de un
producto como una cantidad establecida.

LA CLAUSULA 6 REFERENCIA DEL

PRODUCTO VIDA UTIL: Agrega el régimen de
pruebas y las métricas clave de la vida útil.

LA CLAUSULA 7 VIDA UTIL ESTIMADA DEL

PRODUCTO: Añade el contexto y la vida útil
estimada.

LA CLAUSULA 8 IMPACTOS DEL

PRODUCTO: Agrega los impactos (hasta la fecha y
previstos) para las etapas en el ciclo de vida Valor.

LA CLAUSULA 9 REPRESENTACION DE LA
INCERTIDUMBRE: Sugiere una representación
donde la incertidumbre y los rangos de Valores son
relevantes.
ISO 15686-5
Edificios y bienes construidos –
planificación de la vida útil
Parte 5 - Costo del ciclo de vida
Este capítulo proporciona los requisitos y las pautas
para realizar análisis de costo de ciclo de vida (LCC)
de edificios y bienes construidos y sus partes, ya sean
nuevas o existentes.
El cálculo del costo del ciclo de vida es una técnica
valiosa que se utiliza para predecir y evaluar el
desempeño de costos de los activos construidos. Es una
forma de análisis para determinar si un proyecto
cumple con los requisitos de rendimiento del cliente
El propósito del cálculo del costeo del ciclo de vida
debe ser cuantificar el costo del ciclo de vida (LCC)
para el aporte en un proceso de toma de decisiones o
evaluación, y normalmente también debe incluir los
aportes de otras evaluaciones (por ejemplo, evaluación
ambiental, evaluación del diseño, evaluación de la
inocuidad, evaluación de la funcionalidad y evaluación
del cumplimiento normativo).
El cálculo del costo del ciclo de vida es relevante en la
gestión de portafolio/inmuebles, los niveles de gestión
de los activos y de las instalaciones construidas,
principalmente para informar la toma de decisiones y
comparar alternativas. Permite realizar comparaciones
consistentes entre alternativas con diferentes flujos de
efectivo y diferentes marcos temporales. Tiene en
cuenta los factores relevantes de toda la vida útil, con
respecto a los requisitos especificados por el cliente y
Elementos WLC y LCC6
6
WLC: Costo de toda la vida / LCC: Costo del ciclo de vida
los requisitos de rendimiento del servicio de vida
específica del proyecto.
Toma en cuenta el costo o los flujos de efectivo, es
decir, los costos relevantes (y los ingresos y las
externalidades si se incluyen en el ámbito acordado)
que surgen de la adquisición a través de la operación
hasta su enajenación.
Típicamente, el análisis LCC puede ser usado durante
las siguientes cuatro etapas clave del ciclo de vida de
cualquier activo construido:
a) la inversión y planificación de proyectos,
los análisis estratégicos de costo / ciclo de
vida de toda la vida, pre construcción;
b) diseño y construcción, cálculo del costo
del ciclo de vida durante la construcción,
en el esquema, funcional, sistema y
niveles detallados de los componentes;
c) durante la ocupación, el cálculo del costo
del ciclo de vida durante la ocupación
(costo de uso), después de la
construcción;
d) eliminación, costo del ciclo de vida al final
de la vida / cambio de estado.
Incluye una comparación entre alternativas o una
estimación de costos futuros a nivel de portafolio,
proyecto o componente. El cálculo del costo del ciclo
de vida se realiza durante un período de análisis
acordado, identificando claramente si el análisis es
solo para una parte o para todo el ciclo de vida del
activo construido.
ISO 15686-7
Edificios y bienes construidos –
planificación de la vida útil
Parte 7 - Evaluación del desempeño
para la retroalimentación de los
datos de la vida útil
Los objetivos de la ISO 15686-7 son:
1. proporcionar bases para la evaluación objetiva
y describir cómo documentar evaluaciones de
desempeño de las construcciones, que puedan
convertirse en nueva información para
robustecer las bases de datos de la vida útil de
referencia, tal como se describe en ISO 15686-
8. Este documento agrega aún más a la
generación de datos a través de la inspección.
2. Orientar sobre la preparación de los
documentos de trabajo generales y específicos
complementarios a las encuestas de
desempeño.
3. Definir la metodología a utilizar en las fases de
planificación, documentación e inspección, y
análisis e interpretación de las evaluaciones de
desempeño, ya sea para un edificio único o para
Cuadro 1 - Visión general de los niveles de documentos
Documento Función principal
Proporcionar un marco estandarizado para
Este documento
la planificación y para términos y métodos
Documentos de trabajo
Proporciona términos fijos para medir el
Generales para
desempeño de una construcción o un
Encuestas de
método de construcción.
desempeño
un grupo de edificios.
Las encuestas de desempeño son una ayuda en la
planificación y preparación de los documentos de
trabajo generales y específicos requeridos para la
evaluación del desempeño de diversas construcciones
y de propósito diferente.
 Los documentos de trabajo generales
proporcionan niveles de referencia para medir el
rendimiento funcional de las construcciones,
materiales y ensamblajes.
 Los documentos de trabajo específicos
orientan cómo se deben abordar los temas específicos
y también proporcionan niveles de referencia para
medir el grado de rendimiento funcional de una
construcción.
El rendimiento funcional se evalúa en diversas etapas
durante toda la vida útil de una construcción con el
fin de afirmar la satisfacción continua o para
determinar si los requisitos de rendimiento funcional
han cambiado.
Como se indica en el cuadro 1, los documentos de
trabajo generales y específicos complementarios a la
realización de encuestas de desempeño pueden
describirse en tres niveles:
Contenido
Definiciones, método y contenido
Listas de verificación para ubicación de probables de fallas; incluye
ítems generales y / o catálogos ilustrados, por ejemplo:
- hormigón;
- mampostería;
- madera exterior y acero.
 Documento Función principal Contenido

Guía de trabajo completa para la encuesta de rendimiento de un

tipo de construcción, por ejemplo:
- puentes;
Documentos de trabajo
Proporciona instrucciones específicas sobre
específicos para - edificios de una ciudad vieja;
cómo debe manejarse un tipo de
encuestas de
construcción. - iglesias de madera.
desempeño
Estos deben ser preparados por aquellos que solicitan la encuesta
(administrador de la instalación, dueño de la propiedad, etc.)
sobre la base de los documentos de trabajo estándar y general.

Nivel de registro y tipos de inspección orientados al diversos niveles de registro de acuerdo con las
usuario en las encuestas de desempeño necesidades del usuario y la competencia requerida
de los inspectores, tal como se indica en el cuadro 2.
Los tipos de inspección deben diseñarse a partir de

Cuadro 2 - Tipo y propósito de la inspección

Nivel de inspección Propósito

Preliminar Inspección introductoria de carácter general consistente en observaciones visuales y

mediciones básicas para obtener una visión general muy aproximada

Regular Inspección a intervalos regulares, tales como:

a) cada 1 a 2 años, para el análisis de puntos débiles o fallas en la construcción; y
b) cada 3 a 10 años, para:
- diseño y preparación de licitaciones en proyectos de restauración y rehabilitación
- definir planes de inspección y programar las preguntas individuales del objeto a
inspeccionar, y
- Definir planes de renovación, control de costos y estimación de los gastos de
mantenimiento.

Mantenimiento Inspección después de un fallo menor inesperado, por ejemplo filtraciones de agua a
través de la fachada del edificio.

Específico / detallado (ordenado Tareas especiales, tales como:

de arriba hacia abajo)
- especificación detallada del alcance de cualquier daño;
- situaciones difíciles y / o inusuales; y trabajo de investigación.

NOTA: Las inspecciones deben ser llevadas a cabo por personal con las credenciales técnicas pertinentes. Los requisitos de
competencia de los inspectores deben estar de acuerdo con la jurisdicción en la que se efectúa la encuesta.

Las encuestas de desempeño deben ser realizadas por que sean relevantes para el propósito de la encuesta
personal que tenga la formación técnica pertinente en de desempeño deben ser cubiertos. Un análisis más
el campo que se está estudiando. Todos los campos detallado de este proceso se presenta en el cuadro 3
 Cuadro 3 - Fases y actividades en el protocolo de evaluación del desempeño

Fase principal Actividad / contenido Ejemplos / elaboración

Propósito Planificación de mantenimiento, reparación y renovación.

Evaluación de daños y Vida útil residual. Valuación.
Definición de la Documentación de conservación.
tarea
Extensión / nivel Artículo: campo, edificio, obra, elementos. Evaluar, definir
el nivel de registro. Muestreo. Cálculo del costo.

Costo del análisis Costo propio y servicios contratados

Planificación Material básico Dibujos, especificaciones, documentación de rendimiento.

Esquema de registro Sistema de orientación, selección estadística, ayudas.

Plan Examen, inspección, información de reuniones

Examen Registro de edad, condiciones de uso y Condiciones de uso

niveles de rendimiento

Grado de rendimiento Descripción del rendimiento mediante imágenes y medidas

Documentación Fotografías

Condiciones de uso Propiedades críticas y requisitos de rendimiento /

predicción de la vida útil
Evaluación
Control de rendimiento Requisitos establecidos por las autoridades, reglamentos.
Requisitos establecidos por el cliente / usuario.

Fracaso Definición de nivel de referencia, documentación insuficiente.

Probabilidades y consecuencias Reconsiderar el alcance del registro, las distribuciones de

fallas y los grados de consecuencia

Riesgo Evaluados y utilizados para perfiles de acción.

Comportamiento Recomendaciones, prioridades / costos, si procede.

Propósito. Identificación del ítem, estructura principal, edad de

construcción, extensión / nivel, momento de la encuesta, cliente
Introducción y contratista, otras partes involucradas.

Principales conclusiones, resumen, desempeño, acciones

Informes
recomendadas, costos, economía, recomendaciones para
Resumen ejecutivo nuevos avances

Informe principal Definiciones, nivel de referencia, registros, inspecciones,

evaluaciones, recomendaciones y conclusiones, costos.
ISO 15686-8
Edificios y bienes construidos –
planificación de la vida útil
Parte 5 - Vida útil de referencia y
estimación de la misma
Alcance
Esta parte de ISO 15686 describe los procedimientos
que facilitan las predicciones de vida útil de los
componentes constructivos, basados en el rendimiento
técnico y funcional. Proporciona un marco general,
principios y requisitos para la realización y
presentación de informes de tales estudios.
No cubre la limitación de la vida de servicio debido a
la obsolescencia u otros estados de rendimiento no
medibles o impredecibles.
La ISO 15686-8 fue preparada por el Comité Técnico
ISO / TC 59, Construcción de Edificios, Subcomité SC
14, Vida de diseño, que al igual que el resto de normas
que serán publicadas como Norma Internacional debe
ser aprobada por lo menos por el 75% de los miembros
que votan.
Estimación de la vida útil utilizando el método del
factor
Tabla 1 - Factores y categorías de los elementos del método del factor
El método factor se utiliza para obtener un ESL de un
componente de un objeto de diseño modificando un
RSL considerando las diferencias entre las condiciones
de uso específicas del objeto y las condiciones de uso
de referencia bajo las cuales el RSL es válido. Las
diferencias se clasifican en siete categorías de factores.
El método factor se origina en trabajos realizados en
Japón, cuyos detalles son publicados por el
“Architectural Institute of Japan”
El método del factor es una forma de reunir la
consideración de agentes o condiciones que puedan
afectar la vida útil. El método permite una evaluación
sistemática cuando las condiciones de referencia en el
uso no coinciden totalmente con las condiciones de uso
previstas, lo que normalmente es el caso. Su uso puede
reunir la experiencia de los diseñadores, las
observaciones, las intenciones de los gerentes y las
garantías de los fabricantes, así como los datos de los
laboratorios de prueba.
Descripción de los factores y categorías de factores
Los siete factores y categorías de los elementos
relacionados se presentan en la siguiente tabla

Factor Factor categoría

A nivel de rendimiento inherente

B nivel de diseño

C nivel de ejecución de trabajo

D ambiente interior

E ambiente exterior

F condiciones de uso

G nivel de mantenimiento
Factor A - Categoría de factores: nivel de
rendimiento inherente
El factor A y la categoría de factores relacionados,
nivel de rendimiento inherente, representan el grado
del componente según se suministra.
Factor B - Categoría del factor: nivel de diseño
El factor B y la categoría de factores relacionados,
nivel de diseño, reflejan la instalación del componente
en el edificio / activo construido y se basa típicamente
en el nivel de protección y protección de los agentes
proporcionados por el diseño del edificio / activo
construido.
Factor C - Categoría de factor: Nivel de ejecución
del trabajo
El factor C y la categoría de factores relacionados,
nivel de ejecución del trabajo, consideran el nivel de
habilidad y control en el trabajo del sitio. Se basa en si
el trabajo del sitio es o no probable de acuerdo con las
recomendaciones del fabricante y está estrechamente
controlado, incluyendo cuestiones tales como
almacenamiento, protección durante la instalación,
facilidad de instalación, número de operaciones
necesarias para cada actividad, recubrimientos
aplicados en el sitio, etc.
Factor D - Categoría del factor: ambiente interior
El factor D y la categoría de factores relacionados con
el ambiente interior, consideran la exposición del
objeto a agentes de degradación internos y su
gravedad. Se tiene en cuenta el uso general del edificio
/ activo construido, junto con los aspectos locales
relevantes (por ejemplo, las ubicaciones sujetas a
humedad, tales como cocinas y baños).
Factor E - Categoría del factor: ambiente exterior
Factor E y la categoría de factores relacionados con el
ambiente al aire libre, consideran la exposición a
agentes de degradación y su gravedad al aire libre. Una
designación a nivel meso o local puede ser adecuada
(por ejemplo, costera, contaminada) para esta
.
categoría de factores. Sin embargo, para un diseño
detallado puede ser necesario tener en cuenta el
microambiente (por ejemplo, elevación sur, succión o
elevación del viento en zonas de alto nivel,
salpicaduras). Una combinación de los agentes puede
tener un efecto crítico (por ejemplo, una combinación
de humectación y congelación). Observe también que
los componentes pueden estar expuestos tanto a la
intemperización externa como al agua subterránea.
Factor F - Categoría del factor: condiciones de uso
El factor F y la categoría de factores relacionados a las
condiciones de uso, reflejan el efecto del uso del
edificio / activo construido. El uso específico del
espacio donde se instala el componente o el conjunto
construido es probable que sea relevante (por ejemplo,
las áreas comunales están sujetas a un mayor desgaste).
Las actividades presentes fuera (adyacente) al edificio
/ activo construido, también pueden ser relevantes (por
ejemplo, áreas de entrega sujetas a impactos
mecánicos por vehículos).
Factor G - Categoría del factor: nivel de
mantenimiento
El factor G y la categoría de factores relacionados,
nivel de mantenimiento, reflejan el nivel de
mantenimiento asumido. Para ciertos componentes
que son inaccesibles o requieren equipo especial para
el acceso, un nivel de mantenimiento particularmente
bajo debe ser considerado. También puede tenerse en
cuenta la experiencia de la limpieza y el riesgo de la
introducción de agentes que no se encuentran
normalmente (por ejemplo, álcalis).
Cualquier categoría que por su naturaleza o debido a
una pequeña diferencia entre la condición de uso
específico y la condición de referencia en uso se asume
de manera segura que tiene una influencia despreciable
en la vida útil, es decir, no pone en peligro la precisión
final requerida en la estimación adicional