Eavm 2015 N PDF

Estado Actual
de la Vivienda en México
2015
GOBIERNO DE LA REPÚBLICA
Enrique Peña Nieto

Presidente de los Estados Unidos Mexicanos
Fundación CIDOC / SHF
Estado Actual de la Vivienda en México 2015

FUNDACIÓN
D.R. © Fundación CIDOC
Sierra Mazapil No. 135
Col. Lomas de Chapultepec, CP 11000 CIDOC
Delegación Miguel Hidalgo
México, D.F.
www.cidoc.com.mx
CENTRO DE INVESTIGACIÓN
Y DOCUMENTACIÓN DE LA
CASA, A.C.
Sociedad Hipotecaria Federal

Av. Ejército Nacional No. 180, piso 10
Col. Anzures, CP 11590
Delegación Miguel Hidalgo
México, D.F.
www.shf.gob.mx
Los créditos autorales de los textos e imágenes utilizados en esta obra se consignan en la
página respectiva, en los pies de foto, en el índice, o en su caso, son obras anónimas por
disposición de su autor.
Fotografías Arq. Sara Topelson de Grinberg
Programa Editorial del Gobierno de la República
Primera edición noviembre 2015
Queda prohibida la reproducción parcial o total de esta obra, por cualquier forma,
medio o procedimiento, sin la autorización por escrito del titular de los derechos.
Hecho e impreso en México

Estado Actual
de la Vivienda en México
2015
Preparado por la Fundación CIDOC y SHF con la participación de Sedatu, SHCP,
Conavi, Fonhapo, Infonavit, Fovissste, BBVA Bancomer y HIC-AL.
Índice
Pág.
PRESENTACIÓN 10
AGRADECIMIENTOS 12
RESUMEN EJECUTIVO 14
Capítulo 1. Políticas de vivienda y desarrollo urbano 18

1.1 Estímulo scal de la vivienda 18
1.2 Acciones de vivienda 2014 y plan de nanciamiento 2015 18
nanciamientos y subsidios
1.3 Proyectos ganadores del Premio Nacional de Vivienda 2014 19
6
1.4 Premio sustentable de vivienda 2015 21
1.5 Comparación internacional de políticas de vivienda 22
1.6 Mecanismos de nanciamiento 24
1.7 Convenio Profeco Fovissste 26
1.8 Obligaciones Internacionales en materia de Derechos 26
Humanos vinculados a la vivienda Derecho humano a la
vivienda que plantea la Observación General No. 4 de
Naciones Unidas, adecuación cultural
Capítulo 2. Situación actual del mercado de vivienda 30

2.1 Indicadores económicos 30
2.1.1 Entorno macroeconómico 30
2.1.2 Índice de con anza del consumidor 35
2.1.3 Índice de Con anza Empresarial 36
2.2 Demanda de Vivienda 38
2.2.1 Demanda de Vivienda 2015 38
2.2.2 Rezago habitacional en México, 2014 40
2.3 Oferta de vivienda 44
2.3.1 Las empresas productoras de vivienda 44
2.3.2 Análisis regional del parque habitacional, inventario y 47
ritmos de absorción de la vivienda
2.4 Instrumentos de medición 48
2.4.1 Encuesta de satisfacción residencial 2014 48
2.4.2 Índice SHF de precios de la vivienda en México 52
2.4.3 Análisis comparativo de los precios de la vivienda a nivel 54
mundial
2.4.4 La cuenta satélite de viviendas en México 2008-2012 55
2.4.5 Principales resultados del Estudio de política urbana de la 57
7
OCDE México, Transformando la política urbana y el
nanciamiento de la vivienda
2.5 Vivienda abandonada 58
2.6 Nuevos ordenamientos de avalúos 60
2.7 Mejoras del proceso de avalúos 62
2.8 Indicadores seleccionados del mercado de la vivienda en México 64
2.9 Programa de vivienda digna y vivienda rural 67
2.10 ¿Dónde importan más los derechos de propiedad? Explicando la 70
variación en la demanda de escrituras en ciudades seleccionadas
en México
Capítulo 3. Desarrollo urbano y ordenamiento territorial 73

3.1 Programas de ordenamiento territorial 73
3.2 Casos de éxito de Desarrollos Certi cados 75
3.3 Informe de la situación del medio ambiente en México 2012 77
3.4 Impulsar acciones en favor de la sustentabilidad 78
3.4.1 Iniciativa de vivienda unifamiliar regional 78
3.4.2 Hipoteca con Servicios 79
3.4.3 Sistema de evaluación de la vivienda verde - SISEViVe - 80
ECOCASA
3.4.4 Cobertura de calidad 81
3.4.5 Análisis de Redensi cación Intraurbana 82
3.5 Rehabilitación y mejoramiento de las unidades habitacionales 86
3.5.1 VIVE Regeneración urbana y social 86
3.5.2 Mejorando la Unidad 86
3.6 La densi cación urbana en México 87
3.7 La actividad económica y el proceso de urbanización en México 92
8
Capítulo 4. Suelo 97
4.1 Necesidades de suelo y vivienda a mediano plazo 97
4.2 Mercados e cientes de suelo 99
Capítulo 5. Financiamiento a la vivienda 103

5.1 Nuevos Productos Crediticios de Fovissste 103
5.1.1 Fovissste en pesos pagos crecientes nuevo esquema en 103
2015
5.1.2 Fovissste - Infonavit Individual 103
5.2 Cultura del crédito elección de vivienda, nanzas sanas 103
5.3 Nuevos productos Infonavit 104
5.4 Programa de Vivienda para Jefas de Familia 107
5.5 Evolución del costo anual total en México 108
5.5.1 Modi caciones al cálculo del costo anual total 109
5.6 Financiamiento a desarrolladores de vivienda 109
5.7 El nanciamiento a la vivienda y los auges hipotecarios una 114
perspectiva internacional
5.8 Índice de morosidad de la vivienda Banca comercial 118
5.9 Mercado secundario de nanciamiento a la vivienda 120
ANEXOS 126
ACRÓNIMOS Y ABREVIATURAS 131
ÍNDICE DE GRÁFICAS, CUADROS E IMÁGENES 134
BIBLIOGRAFÍA 141
9
IMÁGENES EAVM 2015 144
Presentación
Los retos que enfrentan todos los países en materia de vivienda, han producido una
gran necesidad de políticas, estrategias y soluciones que son documentadas,
evaluadas y analizadas. En México, estas políticas han permitido orientar la
producción, nanciamiento y estímulo a la vivienda, atendiendo a la demanda de la
población.
El Centro de Investigación y Documentación de la Casa, CIDOC, se ha dado a

la tarea de documentar anualmente, lo que acontece en el ámbito de la vivienda y las
oportunidades que se han detonado en nuestro país, tomando como base los datos
proporcionados, analizados y concentrados por las diversas instituciones y
organismos de nanciamiento a la vivienda.
A partir del año 2011 el Gobierno Federal ha realizado grandes reformas, que
han consolidado el acceso de la inversión privada y de nuevos participantes en los
diferentes sectores de la economía, además del fomento a la calidad de los servicios
10 que se ofrecen, la competencia y la rendición de cuentas puntualmente, la industria
de la construcción está creciendo a ritmos acelerados, más del doble que el resto de
la economía, lo que la convierte en uno de los principales motores económicos
nacionales. Se observan importantes avances con el gran número de proyectos
inmobiliarios, el volumen de inversión que estos representan y los empleos que se
han generado, al mismo tiempo que son el re ejo de las oportunidades y con anza
que el sector ha desarrollado.
Desde 2011, que empezaron a operar los Fideicomisos de Inversión en

Bienes Raíces Fibras y hasta el primer trimestre de 2015, se han obtenido más de
71 mil millones de pesos en nanciamiento para el sector inmobiliario. En 2014 el
Gobierno Federal destino cerca de 12,000 millones de pesos al programa de
Esquemas de Financiamiento y Subsidio Federal para la Vivienda, operado por la
Comisión Nacional de Vivienda Conavi , en tanto que para este año se anunció a
través del subsecretario de Hacienda un incremento de 2,700 millones al Programa,
que sumados a los 8,435 con los que contaba, dan un total de 11,135 millones de
pesos para dicho esquema.
El incremento anunciado se destinará principalmente para nanciar viviendas

nuevas, por lo que se estima un apoyo directo a 160,370 familias para la adquisición
de vivienda durante 2015 esto a su vez detonará la inversión para el sector,
incluyendo crédito individual y puente, el monto total será de 370,000 millones de
pesos, 20,000 millones más que en 2014.
Caben destacar las palabras expresadas por el subsecretario de Hacienda
con respecto a la importancia acerca de que esta decisión se tome en un entorno de
ajuste presupuestal, re ejo del papel estratégico que el sector de la vivienda tiene
para el gobierno, que opera como una vía para promover un mayor crecimiento
económico, mayor generación de empleos, abatimiento adecuado del rezago
habitacional y sobre todo, el fomento de mejores condiciones que eleve la calidad de
vida y bienestar de las familias mexicanas. Este panorama de consolidación y solidez
estructural, tanto del sector inmobiliario como de la banca nacional, representan un
panorama alentador y considerablemente óptimo para el crecimiento y la inversión a
futuro, que permitirá dar mayor solidez e impulso a la industria y por supuesto
mejorar las oportunidades de calidad de vida de la población.
Persisten algunos retos, entre ellos el aumento de viviendas localizadas fuera

de contorno, y por lo tanto, alejadas de la cobertura de servicios urbanos básicos. De
acuerdo a los datos de Conavi, en el periodo de enero a mayo de 2015 las viviendas
subsidiadas en estas zonas ascendieron a 94 mil 400 viviendas, 14,300 más con
respecto al mismo periodo del año anterior. Estas viviendas cuentan con una
desventaja signi cativa al ubicarse lejos de los centros de trabajo, escuelas, centros
de salud, resultando menos atractivas para el comprador y en detrimento de la
consolidación de comunidades.
Es por demás relevante recordar que la labor de la industria inmobiliaria está

profundamente relacionada con la planeación urbana y la evolución de nuestras
ciudades en ese sentido, debería haber una verdadera relación entre planeación
urbana y desarrollo inmobiliario que permita tres aspectos fundamentales en primer 11
lugar desmiti car la densidad vertical de manera que se entienda que un incremento
de densidad vigilado puede generar mejor dinámica social, crear comunidades
vibrantes y generar servicios públicos más e cientes que empoderé y potencialice al
espacio público como pilar de la vida social en segundo lugar debemos generar el
desarrollo orientado al transporte DOT para crear ciudades agiles y modernas que
integren de forma e ciente e inteligente, las necesidades de movilidad y
densi cación con la infraestructura adecuada nalmente considerar la creación de
distritos peatonales que interactúen de forma e ciente con las zonas habitacionales,
la vialidad y transporte efectivos, generando una nueva jerarquía en la ocupación del
espacio público.
La presente publicación estuvo coordinada por la Fundación Centro de

Investigación y Documentación de la Casa, A.C., CIDOC, y Sociedad Hipotecaria
Federal SHF con la participación de un equipo interinstitucional e interdisciplinario
integrado por la Secretaría de Desarrollo Agrario Territorial y Urbano Sedatu
representada por la Comisión Nacional de Vivienda Conavi , Instituto del Fondo
Nacional para la Vivienda de los Trabajadores Infonavit , Fondo de la Vivienda del
ISSSTE Fovissste , Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares
Fonhapo Habitat International Coalition América Latina HIC-AL , el Área de
Estudios Económicos de BBVA Bancomer y el Registro Único de Vivienda RUV .
Nuestro reconocimiento a todo el equipo por sus valiosas y atinadas

contribuciones que permiten que año con año se registren los cambios y tendencias
que se gestan continuamente.
Arq. Sara Topelson FUNDACIÓN CIDOC
Agradecimientos 2015
Esta publicación fue posible gracias a la participación de las siguientes empresas,

instituciones, organizaciones y personas que contribuyeron con su conocimiento,
experiencia, tiempo y entusiasmo. Su compromiso permitió la realización de este
estudio.
Nuestro agradecimiento por su apoyo a:
Desarrollos Inmobiliarios Sadasi, Promotora PROCSA, S.A de C.V

S A. de C V. Lydia Álvarez Marina
Enrique Vainer Girs
Isaac Vainer Girs Grupo VIVO, S.A. de C.V.
David Vainer Zonenszain Erick Olvera Silveira
Consorcio Ara, S.A de C.V. Inmobiliaria Quiero Casa, S.A. de C.V.

12 Germán Ahumada Russek José Shabot Cherem
Germán Ahumada Alduncin
Banco Inmobiliario Mexicano
ViveICA, S A. de C.V. Víctor Manuel Requejo
Bernardo Quintana
Diego Quintana Kawage Derex Desarrollo Residencial, S.A. de
Juan Antonio Sánchez Navarro C.V.
María Aurora García de León
Arrendadora ViveICA, S.A. de C.V.
Alejandro Vallarino Marusich Desarrollos Residenciales Lander,
S.A. de C.V.
Promotora de Vivienda Integral, S.A. Gustavo Villarreal Cantú
de C.V.
Sergio Leal Aguirre Cemex de México, S.A. de C.V.
Saidé Chávez Rodríguez
Conjunto Parnelli, S.A. de C.V.
Alex Metta Cohen
Sedatu Fonhapo
Rosario Robles Berlanga Ángel Ramón Islava Tamayo
Juan Carlos Lastiri Quirós Lirio Elizabeth Rivera Calderón
Mariana Anaya Arenzana
Conavi
María Paloma Silva de Anzorena RUV
Eduardo Torres Villanueva Marco Antonio López Pérez
Esaú Hernández Velasco Jorge Luis Alvarado Gómez
Víctor Manuel Santillán Meneses Mauricio M.A. Espinoza Martínez
Cynthia Alejandra González Hernández
Sociedad Hipotecaria Federal
Jesús Alberto Cano Vélez BBVA Bancomer
Edgar Nolasco Estudillo Luis Robles Miaja
Antonio Puig Escudero Carlos Serrano Herrera
Marissa González Guzmán Samuel Vázquez Herrera
Fernando Balbuena Campuzano 13
Infonavit
Alejandro Ismael Murat Hinojosa Habitat International Coalition-
Vicente Mendoza Téllez Girón HIC-AL
Carlos Zedillo Velasco Enrique Ortiz Flores
Fausto Gerardo Gurrea Martínez
Gerardo Bazán Morante Fundación CIDOC
Armando Tetsuya Hashimoto Hongo Sara Topelson de Grinberg
Víctor Imre Ebergenyi Kelly Ricardo Coronado Altamirano
Isaura Beryin Ramos Oyanguren
Fovissste
Ricardo Luis Antonio Godina Herrera Socio honorario CIDOC
Juan Manuel Chávez Chávez Luis de Pablo Serna
Silvia Fernanda Arriola Amaro
Carolina Altamirano Ruedaquijano
Resumen ejecutivo
Cada año cobra mayor relevancia el sector vivienda en nuestro país, ya que la
aportación al Producto Interno Bruto Nacional hoy es mayor que la de sectores como
el educativo o el agrícola y poco menos que el sector de transportes, correos y
almacenamiento.
Destaca que, según datos de la Comisión Nacional de Vivienda Conavi , la

Sociedad Hipotecaria Federal SHF , incrementó de abril de 2014 a marzo de 2015
el monto de crédito para construcción de vivienda en un 34.1 %, pasando de 7,900 a
10,600 millones de pesos en el mismo periodo del año anterior. Igualmente, la banca
comercial incrementó el monto de crédito para edi cación de vivienda en el mismo
periodo en 12.7 %, pasando de 42,400 a 47,800 millones de pesos.
La cartera de crédito para edi cación conjunta de la banca comercial y SHF

fue de 58,400 millones de pesos de abril de 2014 a marzo 2015 , lo que signi ca
un incremento de 16.1 % en comparación con el saldo del mismo periodo del año
14 anterior. Asimismo, el monto de los créditos puente se incrementó en 1,100
millones de pesos durante 2015, de los cuales 53.9 % corresponden a la cartera de
SHF, generando un aumento en el crédito para la construcción de vivienda y una
mayor certidumbre en el mercado.
El sector de la vivienda se posiciona como motor de la economía nacional

después de que en 2012 representó el 7 % de aportación al PIB y al cierre de marzo
del año en curso, el Registro Único de Vivienda contabilizó 507 mil unidades, lo que
representa un crecimiento del 20 %. En los próximos 10 años se deberá atender el
mayor crecimiento de la demanda de vivienda, por lo que es importante que el
nanciamiento del sector continúe creciendo.
Derivado de la Política Nacional de Vivienda 2015 y de las Medidas de

Impulso para la Construcción de Vivienda anunciadas el 25 de marzo de 2015 por el
Secretario de Hacienda y Crédito Público, podemos a rmar que los indicadores de
2015 para la vivienda son favorables, por ejemplo, se incluye una serie de medidas
para facilitar el acceso al crédito e incentivos scales para la industria del ramo, con la
intención de que los mexicanos alcancen un mejor nivel de vida en 2015.
En enero de 2015 el presidente de México presentó un conjunto de acciones

para impulsar la construcción de vivienda en el país, detonando inversiones por
370 mil millones de pesos en este año.
Las acciones se dividen en cuatro rubros medidas para estimular la compra o
la reducción del pago por vivienda facilitar el acceso a los mexicanos a una vivienda
digna apoyos a sectores especiales y apoyo a la industria de la vivienda.
Los estímulos para facilitar la compra de vivienda incluyen que el Instituto del
Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores Infonavit eliminará el cobro de
titulación de las viviendas adquiridas para quienes tienen ingresos menores a 2.6
salarios mínimos se incrementará el monto del subsidio que otorga la Comisión
Nacional de Vivienda Conavi a la vivienda vertical y con menores tasas de interés
los créditos hipotecarios del Infonavit apoyarán la adquisición de ecotecnologías y
los mexicanos ya podrán reestructurar su hipoteca y/o cambiarse a otra institución
bancaria que ofrezca menores tasas de interés sin gastos adicionales.
Además, a partir de 2015 los nuevos créditos del Infonavit y Fovissste sólo
serán en pesos y se apoyará la transición de los créditos actuales denominados en
salarios mínimos.
El segundo grupo de medidas, destinadas a que más mexicanos accedan a

una vivienda digna, se basa en la reforma hacendaria y en la estrategia Crezcamos
Juntos , por ello las familias que se integren a la formalidad tendrán dos
posibilidades acceder a un crédito hipotecario tradicional con un subsidio de la
Conavi de hasta 30 mil pesos o bien un crédito del Infonavit para la construcción de
vivienda en terreno propio, con un amplio programa de supervisión en esta
modalidad.
15
Los a liados al Fovissste podrán obtener un crédito para adquirir su casa sin
ganar el sorteo y quienes cali quen podrán recibirlo de inmediato, incluso con
subsidio si su ingreso es menor a 5 salarios mínimos.
Los derechohabientes del Fovissste e Infonavit podrán usar su saldo en la

subcuenta de vivienda para un crédito hipotecario con cualquier institución
nanciera y quienes cotizan en ambas instituciones podrán mancomunar sus
créditos.
Por otro lado se otorgan apoyos para sectores a la población vulnerables

como jóvenes y jefas de familias, así como discapacitados, migrantes y adultos
mayores. Por último se apoyará a la industria de la vivienda con estímulos scales a la
construcción de vivienda nueva, incluyendo la regularización de los adeudos del
Impuesto al Valor Agregado IVA que tengan los pequeños proveedores de servicios
de construcción.
En 2014 el Infonavit registró 155,000 viviendas subsidiadas y poco más

8,000 millones de pesos en subsidios para la vivienda en renta. Este año la
proyección es de 6,000 millones de pesos en este rubro.
En apoyo al sector, la Secretaría de Hacienda y Crédito Público SHCP en

marzo de 2015 anunció un estímulo scal que consiste en el descuento del 100 %
del IVA para proveedores y prestadores de servicios en la construcción de viviendas.
Esta medida, además de impulsar el crecimiento del sector, permitirá que el
costo de una vivienda disminuya entre 1 y 3 %.
Los proveedores obtendrán un descuento del 100 % del pago del IVA, para
que ese costo no se traslade a los desarrolladores y por lo tanto no encarezca el
costo de la vivienda, reduciendo de manera signi cativa el precio nal al comprador.
Durante 2014 el Instituto Nacional de Estadística y Geografía INEGI ,

Conavi, SHF, Infonavit y Fovissste trabajaron en conjunto para elaborar la Cuenta
Satélite de Vivienda de México cuyo objetivo es mostrar la relevancia del sector
vivienda en términos económicos mediante una serie de indicadores, siendo el más
representativo como ya se ha mencionado, la participación del PIB de la vivienda en el
total del país. Un indicador adicional de la Cuenta es la participación que el sector
tiene dentro de la generación de los puestos de trabajo y el avance importante en
cuanto a la sistematización de la información sobre el sector de la vivienda.
El cálculo de la Cuenta Satélite se realizará anualmente, con lo que se contará

con información actualizada y en detalle sobre las distintas actividades que inciden
en el sector. Adicionalmente, se contará con un cúmulo más amplio de indicadores
para analizar el sector de la vivienda, desde la perspectiva de la producción, el
empleo, los precios y las ramas industriales y de servicios con los que se vincula de
manera directa e indirecta.
Con relación a los índices representativos del sector, el Índice SHF de Precios
16 de la Vivienda mostró durante el segundo trimestre de 2015 una apreciación
nominal de 6.38 % en el ámbito nacional con respecto al mismo trimestre del año
anterior. Por su parte, el Índice SHF de Vivienda Usada registró una variación en el
segundo trimestre de 6.37 %, mientras que el Índice SHF de Vivienda Nueva
aumentó 6.40 %. Respecto al Índice para casas solas, éste creció 6.62 % mientras
que el correspondiente a casas en condominio y departamentos mostró un cambio
porcentual de 6.06 % durante el período mencionado. El Índice de Precios de
Vivienda Económico - Social indicó una apreciación a tasa anual del 5.92 %, mientras
que el Índice SHF para la vivienda media y residencial subió en 6.71 % a tasa anual.
Los precios de las viviendas en la zona metropolitana del Valle de México

mostraron una apreciación de 6.91 %, en la de Guadalajara de 4.86 %, en la de
Monterrey 6.63 %, Puebla-Tlaxcala de 6.23 %, mientras que en la de Toluca
aumentaron 5.97 % respecto al mismo trimestre del año anterior.
Este año el crecimiento de la población será inferior a los hogares, implicando

que aunque la velocidad de crecimiento de la población tienda a disminuir, la
demanda de viviendas nuevas mantendrá un ritmo superior debido a la composición
de los hogares, a las características del mercado y a la atención del rezago
habitacional.
En otro orden de ideas, el problema de acceso al suelo para construir o

comprar una vivienda, aunada a la concentración de población en las ciudades
principales del país, depende de las densidades y tamaño de lotes y de los tipos de
viviendas que se construyan.
Entre los factores que in uyen en el incremento de la valorización del suelo
están el aumento de la actividad económica, el crecimiento poblacional, el suelo
servido, así como usos del mismo, la planeación espacial de ciente que da como
resultado la ocupación irregular del suelo , la cobertura y calidad de los servicios de
movilidad, y la demanda especulativa provocada por la necesidad de ujos de
efectivo y la falta de alternativas de nanciamiento.
A la par de un escenario de encarecimiento tanto del suelo como de la

vivienda, existe un fenómeno de desocupación y abandono de la vivienda por esta
razón en el año 2015, el Gobierno Federal prevé rescatar y reinsertar entre 47,000 y
57,000 viviendas, de un total estimado de 200,000 que se encuentran en
condiciones de abandono en el país.
Una de las razones principales por la cual las familias abandonan su vivienda
es por su ubicación, localizadas generalmente lejos de las fuentes de trabajo,
incrementando de forma relevante el costo del transporte, es decir, los propietarios
muchas veces se encuentran en la disyuntiva de obtener recursos para el transporte
al trabajo o para pagar la hipoteca. La violencia y la inseguridad son otros factores
que in uyen directamente en el abandono de las viviendas.
Otro aspecto importante es el acceso al suelo en las ciudades mexicanas

éste se da principalmente en dos vertientes 1 la reconversión de los usos del suelo,
para lo cual se debe revisar detenidamente las normatividades locales, y 2 el suelo
ejidal y comunal que se convierte en suelo urbano, donde en la mayoría de los casos,
la ocupación es informal y el suelo carente de servicios básicos. 17
A manera de conclusión, en 2015 la vivienda ha observado un incremento al

nanciamiento, mayores subsidios y una apertura a las fuentes de crédito, con
respecto a los años anteriores. Lo anterior está vinculado a las políticas de desarrollo
del sector anunciadas a principios del año, así como a los incentivos scales
anunciados por la Secretaría de Hacienda y Crédito Público.
Entre los retos que permanecen, destacan los siguientes la escasez de suelo
urbanizado, así como un incremento en el precio del mismo la ausencia de redes de
transporte público sustentable relacionadas con la falta de conectividad y
accesibilidad la normatividad contradictoria entre los diferentes órdenes de
gobierno y su aplicación y el ritmo del crecimiento de la población y la demanda de
vivienda a mayor al ritmo de la expansión de la infraestructura y los servicios.
Capítulo 1
Política de vivienda y desarrollo urbano
1.1 Estímulo scal a la vivienda prestados para otro tipo de

construcciones están sujetas al pago del
La Secretaría de Hacienda y Crédito IVA, evitando posibles abusos del
Público SHCP anunció en marzo de mecanismo.
2015 un estímulo scal que consiste en
el descuento del 100 % del Impuesto al
Valor Agregado IVA para prestadores 1.2 Acciones de vivienda 2014 y
de servicios parciales de construcción de plan de nanciamiento 2015
vivienda, que incluyen materiales y nanciamientos y subsidios
mano de obra. Esta medida, además de
impulsar el crecimiento del sector, En el cuadro 1 se detalla el plan de
permitirá que el costo de una vivienda nanciamiento para vivienda 2015 en
disminuya entre 1 y 3 %. número de acciones, así como en el
monto en millones de pesos
La vivienda es un bien exento del correspondientes al Instituto del Fondo
18 pago de IVA sin embargo, los servicios Nacional de la Vivienda para los
de construcción contratados a terceros Trabajadores Infonavit y al Fondo de la
por parte de los desarrolladores de Vivienda del Instituto de Seguridad y
vivienda habían sido sujetos a pagar Servicios Sociales de los Trabajadores
este impuesto con base en una del Estado Fovissste . En el cuadro 2 se
resolución de la Suprema Corte de detalla el monto presupuestado en
Justicia de la Nación SCJN , lo que pesos para los subsidios de vivienda
hubiera implicado que al menos 80 % de 2015.
las viviendas incrementaran su precio
nal. Cuadro 1. Plan de nanciamiento
para vivienda 2015
Los prestadores de servicios de Organismo Acciones

Monto
millones de pesos
construcción de vivienda obtendrán un Infonavit 505,000 116,423

descuento del 100 % del pago del IVA Fovissste 114,350 49,443
causado, para que ese costo no se Fuente Conavi
traslade a los desarrolladores y por lo

tanto no encarezca el costo de la vivienda. Cuadro 2. Monto presupuestado para
subsidios de vivienda 2015
Millones de pesos
El estímulo scal tiene dos
Conavi 8,435
características importantes sólo
Fonhapo 2,447
bene cia a los participantes formales de
Fuente Conavi
la economía y únicamente se puede
aplicar a construcciones de vivienda
incentivando al sector pues los servicios
prestados

En los siguientes cuadros se Desde el año 2002 se ha
detallan el número de acciones de otorgado este reconocimiento de
vivienda nanciadas por la institución en manera ininterrumpida sin embargo,
2014, así como los montos en pesos de tanto las categorías como su número
dichos nanciamientos. han ido cambiando y depurando, a n de
que éste responda a las estrategias de la
Cuadro 3. Financiamiento 2014, política nacional de vivienda del
Acciones de Vivienda
Gobierno Federal.
Infonavit 555,861
Fovissste 87,310 La entrega de este galardón ha

Banca comercial CNBV 161,054 sido un estímulo y generador de una
Banjército 1,923 sana competencia entre los diferentes
SHF 204,309 constructores de vivienda, genera una
Organismos estatales 13,898 gran diversidad de criterios y técnicas, al
Otros organismos 8,244 mismo tiempo que se establecen
Fuente Conavi nuevos parámetros de calidad y confort
orientados a satisfacer mayores
Cuadro 4. Monto de Financiamiento exigencias de la población.
para Vivienda 2014,
Pesos
Infonavit 111,344,289,380 En la edición 2014, se consideraron

Fovissste 38,452,444,001 cinco categorías que sintetizan los
Banca comercial CNBV 122,292,853,205 propósitos de la política de vivienda
Banjército 989,518,126
vivienda de interés social vivienda de interés
SHF 17,749,065,169
medio y residencial producción social de
Organismos estatales 1,422,451,422
vivienda asistida urbana producción social 19
Otros organismos 3,162,275,235

de vivienda asistida rural y sustentabilidad
Fuente Conavi
e innovación tecnológica.
Asimismo, se otorgan menciones

1.3 Proyectos ganadores del Premio especiales a los proyectos presentados
Nacional de Vivienda 2014 que a juicio del grupo evaluador
contribuyen al desarrollo del sector - en
El Premio Nacional de Vivienda es un los temas de accesibilidad, gestión
certamen organizado anualmente por la gubernamental y vivienda,
Comisión Nacional de Vivienda nanciamiento reciclaje de edi cios,
Conavi , apoyado por Infonavit, reconstrucción y vivienda en renta.
Fov i s s s te , e l Fo n d o N ac i o n a l d e
Habitaciones Populares Fonhapo y la En todos los casos se consideraron
Sociedad Hipotecaria Federal SHF , con atributos de sustentabilidad, diseño,
el propósito de identi car, premiar, seguridad y participación social, además
difundir y promover las mejores de evaluar congruencia con los programas
prácticas de vivienda. El Premio de desarrollo urbano y vivienda, servicios,
constituye un instrumento de política conectividad, accesibilidad, seguridad y
pública para incentivar el desarrollo del e ciencia energética, entre otros, con
sector, a n de encontrar nuevas excepción de la vivienda rural.
soluciones habitacionales, mejorar las
viviendas, reducir costos, proteger el
medio ambiente y elevar la calidad de
vida de las familias mexicanas.
Capítulo 1. Política de vivienda y desarrollo urbano

Cuadro 5. Participación en el Premio Nacional de Vivienda 2002-2014
Año No. de Categorías Desarrollos inscritos Viviendas inscritas No. de Entidades Evaluadores
2002 7 43 84,183 16 n/d
2003 9 59 122,837 26 n/d
2004 10 56 22,000 21 17
2005 9 59 20,599 26 19
2006 10 53 32,909 22 21
2007 6 65 57,663 18 22
2008 6 52 32,829 20 23
2009 4 17 13,934 11 19
4 41 21,393 18 19
2010
Bicentenario 10 18,403 5 10
2011 5 35 28,503 17 22
2012 5 32 28,062 23 24
2013 11 44 24,788 16 25
2014 5 83 40,360 24 32
Fuente Conavi
En 2014 el Premio sirvió como categoría, entre los que destacan

catalizador del mercado actual de la proceso de organización y participación
vivienda y de las tendencias de la oferta, social en el proyecto adaptación a las
como resultado de la convocatoria, se costumbres y actividades productivas
recibieron 83 proyectos que cumplieron d e l a co m u n i d a d a s e s o r í a a l a
20
con lo establecido en las bases técnicas comunidad en la planeación, ejecución y
del concurso, destacando la administración.
participación de la vivienda de interés
medio y residencial 23 producción Otros criterios reconocidos son
social de vivienda asistida-rural 21 y el desarrollo plani cado de la vivienda,
de la vivienda de interés social 20 , su concepto integral con respeto al
principalmente. El total de viviendas medio ambiente, el uso de materiales
registradas dentro de los proyectos fue regionales y ecotecnias, la accesibilidad
de 132,259 viviendas, sobresaliendo económica dentro de la contención y
40,360 viviendas de 24 entidades normatividad urbana, el diseño del
federativas. conjunto, el aprovechamiento del
terreno, los espacios y acabados, el
El grupo evaluador se integró por contexto urbano y la movilidad, además
32 expertos y profesionistas de de densi cación ordenada.
reconocido prestigio, como académicos
e investigadores, representantes La evaluación cuidó que los
sociales y empresariales vinculados con proyectos cumplieran con los
el sector, con lo cual se garantizó la lineamientos de la política de vivienda de
imparcialidad y transparencia del manera integral, en cuanto a ubicación,
proceso y lo hizo con able mediante impulso de comunidades armónicas,
mecanismos de operación abiertos y ordenamiento territorial y generación
claros. de modelos habitacionales de calidad
para localidades urbanas y rurales, así
En la evaluación, se tomaron en como comunidades indígenas, según
cuenta diversos atributos según la sus necesidades e idiosincrasia.

Es importante señalar que el modelo e ciente, compacto y
premio nacional de vivienda se entrega a sustentable.
desarrollos habitaciones, programas o Ÿ Reconocer las virtudes del conjunto
personas en concreto con ello, no se habitacional considerando la
premia a empresas u organizaciones, ya Evaluación Cualitativa de las Viviendas
que éstas pueden haber construido y el Entorno Ecuve con un jurado de
desarrollos de excelente calidad y calidad que permita posicionar a
algunos otros con una calidad diferente. quienes mantienen un compromiso
con la vivienda sustentable y con los
derechohabientes y acreditados.
1.4 Premio sustentable de vivienda
2015 En 2014 los resultados de esta
iniciativa fueron muy positivos el
El Infonavit convocó por primera vez a galardón fue otorgado a un conjunto de
los principales desarrolladores de 200 departamentos en la Avenida
vivienda a participar en el Premio Aquiles Serdán 975 en la delegación
Infonavit de Vivienda Sustentable para Azcapotzalco en el Distrito Federal,
conjuntos habitacionales que ofrezcan desarrollado por QuieroCasa.
mejor calidad de vida y valor patrimonial
a sus habitantes. Este galardón tiene la En el conjunto se incluyeron
nalidad de incentivar el desarrollo de ecotecnias y un buen partido
vivienda en entornos sustentables, arquitectónico en el diseño de la
construyendo equidad y bienestar para vivienda, además está ubicado cerca de
los bene ciarios del Instituto. centros de transporte y reutiliza el suelo
urbanizado reforzando así la densidad 21
Los objetivos del Premio son intraurbana.
Ÿ Favorecer la construcción competitiva En la edición 2015 se reconoce

de los conjuntos habitacionales y la la construcción competitiva de los
ampliación del valor patrimonial de las conjuntos habitacionales y la ampliación
familias, logrando que la vivienda del valor patrimonial de las familias,
nanciada se desarrolle de manera logrando que la vivienda nanciada se
sustentable y con un diseño de desarrolle de manera sustentable y con
calidad en un marco de planeación un diseño de calidad en un marco de
urbana y ocupación ordenada del planeación urbana y ocupación
territorio. ordenada del territorio a partir de la
Ÿ Promover soluciones habitacionales necesidad imprescindible de promover
integrales que consideren el soluciones habitacionales integrales
equipamiento y servicios necesarios que consideren el equipamiento y los
transporte público, escuelas, centros servicios necesarios transporte público,
m é d i co s , á re a s co m e rc i a l e s y escuelas, centros médicos, áreas
espacios abiertos, de tal manera que comerciales y espacios abiertos, de tal
los habitantes tengan una mayor manera que los habitantes tengan una
calidad de vida. mayor calidad de vida.
Ÿ D i f u n d i r e i m p u l s a r p rác t i c a s
creativas hacia nuevas formas de
densidad y ubicación, así como para
la gestión de la vivienda a partir de un

1.5 Comparación internacional de cuentan con el subsidio de compra de
políticas de vivienda vivienda del Fondo solidario de vivienda,
enfocado a la población que no puede
Experiencias internacionales de acceder a un crédito y que se encuentra
vivienda Análisis comparativo de en situación de vulnerabilidad, además
programas de subsidio de vivienda en de los subsidios para la compra de
diversos países vivienda a grupos emergentes y clase
Una de las políticas de vivienda más media en Estados Unidos las familias
utilizada en diversos países de la que adquieren una vivienda por primera
Organización para la Cooperación y el vez pueden acceder a una subvención
Desarrollo Económicos OCDE y operada por las agencias estatales de
Latinoamérica es el subsidio a la vivienda variando las condiciones de
adquisición de vivienda. Una modalidad estos programas en cada estado.
de subsidio se entrega de forma
periódica como ayuda al pago de un Este tipo de subsidio es utilizado
crédito hipotecario. para ayudar en el pago del enganche
dentro de un esquema de un crédito
En Colombia el programa de hipotecario y por lo regular existe un
vivienda para ahorradores garantiza tope de los ingresos para los que
que las cuotas del crédito hipotecario postulan para la subvención.
que pagan los bene ciarios del subsidio
no excedan el 30 % del ingreso familiar y Hay subsidios que están
para poder participar en él, es necesario diseñados como premios o bonos para
que los postulantes tengan un ahorro incentivar una buena conducta del
22 equivalente de 5 % de la vivienda que b e n e c i a r i o , Pe r ú c u e n t a co n 2
desean adquirir. El programa Mi Casa ejemplos el bono al buen pagador que
Ya!, ofrece un subsidio en el pago del es dada al prestatario que ha sido
interés asociado al crédito hipotecaria cumplido en los pagos de su crédito
más un apoyo en el pago del enganche hipotecario, dentro del esquema
de la vivienda este programa está MIVIVIENDA otorgado por la institución
dirigido a la población colombiana de nanciera Fondo MIVIVIENDA y el
ingresos medios o medios-bajos entre segundo es el bono familiar habitacional,
2 y 4 salarios mínimos . que se encuentra dentro del marco del
mismo programa éste un premio al
En Brasil el programa Minha casa ahorro que ha realizado una familia y que
minha vida incluye descuentos en el puede ser utilizado para la adquisición,
pago del crédito hipotecario para mejoramiento o construcción de una
familias de bajos ingresos, también vivienda.
ofrece otras facilidades como una
reducción en pago del seguro de Aunque es poco usual también
vivienda. existen subsidios que cubren la
totalidad del costo de una vivienda, en
Otra modalidad de subsidio para Colombia el programa de vivienda
adquisición de vivienda consiste en el 100% subsidiada está dirigido a la
otorgamiento de un apoyo por una sola población que se encuentra en situación
vez. Como ejemplos se encuentran el de pobreza extrema los bene ciarios
subsidio de la Conavi en México para la deben estar en situación de
adquisición de vivienda en Chile desplazamiento y no ser bene ciarios
de otros subsidios de vivienda, además

de comprometerse a habitar por lo con la participación de voluntarios para
menos diez años la vivienda otorgada. la mano de obra.
Algunos de los programas de Otra modalidad de subsidio es

apoyo para la vivienda además de para los arrendatarios de una vivienda,
adquisición, incluyen modalidades de en donde una manera de distribución es
s u b s i d i o p a ra l a co n s t r u cc i ó n o utilizar los fondos programados para
mejoramiento de vivienda. En México el construir vivienda que tenga como
subsidio otorgado por la Conavi puede propósito el arrendamiento y que sea
utilizarse para autoproducción y asequible para gente de bajos ingresos.
mejoramiento en Chile, los subsidios del En España el Programa de Fomento del
Fondo Solidario de Vivienda para grupos Parque Público de Vivienda de Alquiler le
emergentes y clase media pueden otorga un subsidio a organismos
utilizarse para la construcción de públicos, empresas privadas y
vivienda, además del programa de organizaciones sin nes de lucro para el
Protección al Patrimonio Familiar, desarrollo de vivienda de alquiler.
enfocado al mejoramiento y ampliación
de vivienda en Argentina el programa El subsidio para el arrendamiento
Federal de Mejoramiento de Vivienda es también puede ser entregado a los
realizado mediante convenios con los propietarios de vivienda para que éstos
municipios. Por último, en España el pidan un menor monto de alquiler a sus
programa de Fomento de la inquilinos, como en Estados Unidos con
Rehabilitación Edi catoria, es destinado la sección 8 del Project-Based Rental
a rehabilitar edi cios de viviendas y los Assistance en el que el Gobierno Federal
bene ciarios son las comunidades de ofrece un subsidio equivalente a la 23
propietarios. diferencia entre la renta autorizada para
el conjunto multifamiliar y la renta que
Muchos de los programas que puede pagar el inquilino 30 % del
subsidian la construcción se enfocan a la ingreso familiar .
autoconstrucción, el primer modelo se
observa en Argentina con el programa El subsidio para arrendamiento
Federal de Construcción de Viviendas, puede ser entregado directamente al
que implica el nanciamiento directo del inquilino y así éste tiene mayor libertad
gobierno nacional de Argentina para de escoger dónde arrendar. Se tienen
ejecutar obras de vivienda. En Estados ejemplos en Chile, con un programa de
Unidos el programa de Construcción de subsidio al arriendo que busca bene ciar
Vivienda lo opera el grupo comunitario a familias jóvenes y vulnerables, esté
Self-Help Homeownership Opportunity ayuda a cubrir una parte de la renta y los
Program, que consiste en subvenciones bene ciarios del programa pueden
a organizaciones sin nes de lucro y escoger la vivienda, que debe cumplir
consorcios nacionales y regionales que con ciertos requerimientos. El programa
tengan la capacidad y experiencia en la Housing Choice Vouchers en Estados
prestación o facilidad de oportunidades Unidos busca bene ciar a personas de
de adquisición de vivienda mediante bajos ingresos, personas de la tercera
esquema de autoayuda.¹ En este último,
las viviendas deben ser vendidas a 1 Los esquemas de autoayuda de vivienda en inglés self-help housing
precios por debajo de lo establecido por involucran a un grupo de personas que se organizan para volverle a
dar un uso a viviendas vacías estas viviendas se encuentra en espera
el mercado a personas de bajos ingresos de remodelación o de otras decisiones sobre su uso futuro. El grupo
de personas es el que realiza las reparaciones necesarias para que la
que contribuyan de manera signi cativa vivienda pueda ser considerada habitable.

edad y otros grupos vulnerables 1.6 Mecanismos de nanciamiento
mediante el otorgamiento de una
subvención que les ayuda a pagar el Siendo la vivienda una de las demandas
alquiler de una vivienda, los bene ciarios más sentidas de la población, se han
tienen libertad y exibilidad de escoger desarrollado un buen número de fuentes
la vivienda aunque existen condiciones de nanciamiento para este sector. En el
mínimas que debe cumplir la misma. Un último año se han incrementado las
programa similar existe en España opciones de créditos para las diversas
llamado programa de Ayudas al Alquiler acciones que atienden a la población, es
de Vivienda que está dirigido a la decir, nanciamientos para vivienda
población de bajos ingresos, que puede nueva, usada o remodelación de la
cubrir hasta el 40 % de la renta anual. vivienda. La concentración de los
créditos otorgados por Fovissste por
entidad federativa en 2014 se registró
de la manera siguiente
Cuadro 6. Créditos otorgados por Fovissste para vivienda por entidad federativa, diciembre 2014
Pesos
Créditos otorgados
Entidad Federativa
Importe Núm. de créditos
Total 38,452,444,001 87,310
Distrito Federal 5,212,431,119 13,011
Área Foránea 33,240,012,883 74,299

Aguascalientes 652,072,891 1,763
Baja California 761,251,174 1,340
24 Baja California Sur 909,759,757 2,029
Campeche 181,464,988 823
Coahuila 803,461,466 2,147
Colima 453,727,756 869
Chiapas 872,098,659 1,766
Chihuahua 955,744,919 1,981
Durango 558,606,084 2,916
Guanajuato 1,296,675,028 2,726
Guerrero 589,586,048 1,506
Hidalgo 2,435,908,373 4,600
Jalisco 1,465,927,968 2,710
Estado de México 5,149,925,925 10,799
Michoacán 768,526,343 1,617

Morelos 2,167,027,370 3,723
Nayarit 699,112,408 1,686
Nuevo León 948,595,937 1,884

Oaxaca 483,394,014 1,192
Puebla 1,202,422,000 2,871
Querétaro 1,488,855,957 2,489
Quintana Roo 804,918,937 1,951
San Luis Potosí 774,396,869 1,668

Sinaloa 1,197,119,587 3,782
Sonora 1,058,073,282 1,934
Tabasco 515,766,618 1,308
Tamaulipas 727,496,497 1,605
Tlaxcala 267,869,204 1,254
Veracruz 1,870,534,386 3,899
Yucatán 833,154,899 2,718

Zacatecas 344,570,540 743
Fuente Subdirección de Planeación Fovissste

No se ha logrado cubrir la A través de estos nuevos sistemas
demanda de crédito para el total de de nanciamiento implementados en
trabajadores del país a liados al Fondo, Fovissste se ha logrado elevar
por lo que Fovissste se ha visto en la considerablemente el otorgamiento de
necesidad de tener nuevas fuentes de crédito a los trabajadores del Estado en
nanciamiento con el objeto de proveer los últimos 5 años.
a los trabajadores del Estado de un
crédito hipotecario. Nuevos productos crediticios
Mientras que los recursos de los
Ÿ En 2009 Fovissste emitió por créditos tradicionales se aplican para un
primera vez certi cados bursátiles segmento de acreditados con un nivel
por un monto de 3,500 millones de salarial medio o bajo, los segmentos de
pesos. Al cierre de 2014 se han acreditados con mayor capacidad
llevado a cabo 23 emisiones económica no representan un gran
bursátiles por 106,967 millones de porcentaje en la demanda de créditos
pesos, que se han destinado en su Fov i s s s te b u s c a n d o c u b r i r e s te
totalidad al otorgamiento de crédito. segmento en el año 2014 se lanzó un
Ÿ E n 2 0 1 3 y 2 0 1 4 s e l o g ró e l nuevo esquema de crédito denominado
nanciamiento por parte de SHF por Nuevo Fovissste en Pesos.
un monto de 12,000 millones de
pesos. Nuevo Fovissste en pesos
Es un esquema crediticio co nanciado
La meta en 2015 es otorgar entre Fovissste y SHF o las entidades
114,350 créditos, para poder lograrlo se nancieras autorizadas se otorga a los
estima obtener 14,000 millones de pesos derechohabientes del Fovissste para la 25
mediante emisiones bursátiles y 10,000 adquisición de vivienda nueva o usada y
millones mediante nanciamiento de SHF. a diferencia del crédito tradicional que
Al cierre de marzo del año en curso se han se rige en base a salarios mínimos, este
logrado formalizar 72,006 créditos en los es en pesos y a pagos determinados con
diferentes esquemas que maneja el Fondo. una tasa de interés ja. El recurso
Cuadro 7. Programa de crédito. Cierre al mes de marzo 2015
Acciones
Créditos hipotecarios
vivienda
Tradicionales
Respaldados
Respaldados
IND FOV-INF
Pensionados
hipotecarios
Aliados plus
Subsidios
Fovissste
conyugal
Total
pesos
Total
Colocación
45,000 7,350 2,000 1,500 2,500 500 10,000 500 69,350 45,000 114,350
programada
En trámite 37,731 2,351 557 1,034 770 35 0 0 42,478 11,659 54,137
Total
13,314 804 156 241 898 53 1 0 15,467 2,402 17,869
formalizados
Total
formalizados 51,045 3,155 713 1,275 1,668 88 1 0 57,945 14,061 72,006
y en trámite
Avance de
29.59 % 10.94 % 7.80 % 16.07 % 35.92 % 10.60 % 0.01 % 0.0 % 23.3.0 % 5.34 % 15.63. %
formalización
Fuente Subdirección de Planeación Fovissste.

otorgado por el Fovissste será El costo de este seguro será es
equivalente al 100 % del monto de la de 6.45 al millar sobre el valor avalúo de
subcuenta de vivienda del Sistema de cada vivienda y deberá ser cubierto por
Ahorro para el Retiro SAR del el desarrollador 6.45 seguro + 4.0
trabajador, que al momento del ejercicio veri cación RUV=10.45 así mismo
del crédito tenga acumulado y el recurso aplicará un deducible del 1 % a cargo del
restante será otorgado por SHF o las acreditado en instalaciones, en tanto
entidades nancieras, el plazo de que en los demás rubros no se paga
amortización es de 5 a 25 años y este lo deducible.
determina el derechohabiente, siempre
y cuando el análisis de su capacidad de
pago, edad y monto máximo aprobado 1.7 Convenio Profeco - Fovissste
se determine viable.
En octubre de 2014 se llevó a cabo la
La tasa de interés ordinaria es ja rma de un convenio entre Fovissste y la
durante toda la vida del crédito y será Procuraduría Federal del Consumidor
igual que el Costo Anual Total CAT el Profeco con el objeto de establecer las
rango de edad para ser sujeto a este bases de colaboración a n de que en el
crédito es de 18 a 60 años, la edad del ámbito de sus respectivas competencias
acreditado más el plazo del crédito no Fovissste apoye a la Profeco en distintos
deberá exceder de 75 años. Para la a s p e c t o s co m o l a p ro t e cc i ó n a
determinación del puntaje se efectúa la derechohabientes interesados en
revisión del historial crediticio del adquirir inmuebles destinados a casa
solicitante en sociedades de habitación, el fortalecimiento de la
26 información crediticia. difusión de información a los
derechohabientes-consumidores y el
Este crédito está orientado a reforzamiento en la pronta solución de
mandos medios y superiores y su monto las controversias que pudieran surgir
llega a los $4'500,000, además cuenta entre los derechohabientes -
con seguro de vida, daños y desempleo. consumidores y los desarrolladores de
vivienda en toda la República Mexicana.
Seguro de calidad
Con el n de garantizar la calidad de la
vivienda y proteger el patrimonio del 1.8 Obligaciones Internacionales en
derechohabiente y con fundamento en materia de Derechos Humanos
las reglas de otorgamiento de créditos vinculados a la vivienda Derecho
del Fovissste 2014 publicadas en el humano a la vivienda que plantea la
Diario O cial de la Federación DOF en Observación General No. 4 de
relación a la cláusula vigésima sexta, a Naciones Unidas, adecuación
partir del 20 de octubre del 2014 es cultural
obligatorio el Seguro de Calidad a todos
los desarrolladores que registren La adecuación cultural, un factor
viviendas en el RUV para el Fovissste. ignorado
La observación general 4 adoptada por
El Seguro de Calidad cubrirá por el Comité de Derechos Económicos,
10 años la estructura, 5 años la Sociales y Culturales de la ONU,
impermeabilización y 2 años en las establece que el concepto de
instalaciones hidrosanitarias, adecuación es particularmente
eléctricas y gas .

signi cativo en relación con el derecho a ventilación adecuadas a la preparación
la vivienda, puesto que surge para tradicional de los alimentos.
subrayar una serie de factores que hay
que tener en cuenta al determinar si Esto sucede en vastas zonas del
determinadas formas de vivienda se m i s m o E s t ad o , s e d e s a r ro l l a u n
puede considerar que constituyen una programa de construcción de cuartos de
vivienda adecuada a los efectos del entre 9 y 12 m² y 2.20 m de altura,
Pacto".² verdaderos microhornos grises que se
colocan al costado de las viviendas
De los siete aspectos a considerar mayas, destruyendo por añadidura la
en cualquier contexto en el que se belleza y la armonía que caracterizaban
desarrollen programas de vivienda, la a los poblados de esta región.
adecuación cultural es, incluso por encima
del lugar adecuado, el mayormente Si bien en el rezago habitacional
olvidado tanto por las instituciones del país predominan dada la pobreza de
públicas y los desarrolladores privados, sus habitantes, viviendas rurales
como por los propios pobladores realizadas con materiales y técnicas
condicionados por normas restrictivas constructivas locales en estado grave de
respecto al uso de materiales y técnicas deterioro, no debiera extrapolarse esta
tradicionales, la propaganda, la imposición constatación, que sirve para medir las
de asesores técnicos poco sensibilizados carencias y necesidades habitacionales
ante el tema y por sus propias de quienes menos tienen, a la
aspiraciones de prestigio modernizador. implementación de políticas públicas y
normas técnicas y de diseño que cierren
El rezago en materia de vivienda el camino a su utilización en las 27
y su calidad se miden entre otros viviendas nanciadas o subsidiadas por
factores, por el tipo de materiales y el sector público.
sistemas constructivos utilizados
valorando como de citarios aquellos Con esto se contribuirá a la
que no provienen de procesos homogeneización del panorama rural y
industrializados se miden también por urbano del país, a una pérdida cultural
el número de cuartos en relación al sin retorno y a la falta de identidad y
tamaño de la familia y no en su apropiación social del hábitat
adecuación espacial a las condiciones construido, especialmente en un país
ambientales y a los rasgos y prácticas como México caracterizado por la
culturales de la población implicada. riqueza de su diversidad cultural,
arquitectónica, climática y de paisaje.
Así se observa, citando un
ejemplo, como se imponen en Yucatán
viviendas de dos recamaras en
cumplimiento de la actual política sin
ventilación cruzada y en las que no es
posible colgar las hamacas la estancia -
comedor - cocina reduce esta última a
una barra mínima más propia de un loft 2 Se re ere al Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y
de solteros urbanos que al papel central Culturales PIDESC adoptado por la Asamblea General de la ONU en
diciembre de 1966 y del que México es adherente desde junio de
que cumple en la cultura local como 1981, adquiriendo con ello la obligación de respetarlos, protegerlos y
de garantizar su plena realización y disfrute por el conjunto de la
espacio que da sentido al hogar y que población. En los informes EAVM 2008 y 2010 detallamos el conjunto
de factores básicos a considerar respecto al cumplimiento de estas
por lo tanto requiere de amplitud y obligaciones.

A nales de los años 60 se Mexicana. ¿Por qué se pueden
hablaba ya de los barrios periféricos de considerar estos hechos como una
la Ciudad de México como la ciudad violación del derecho humano a la
gris ³ por la proliferación de viviendas vivienda y a un hábitat digno y
construidas con tabicones o bloques de adecuado?
concreto, a casi 50 años no solo
prevalece y crece esta ciudad incolora y La propia Observación General
monótona sino que se consolida 4, contesta el cuestionamiento al
paulatinamente un país gris, expresión establecer que la manera en que se
del poco aprecio que hoy se da a una construye la vivienda, los materiales de
herencia cultural polícroma y diversa. construcción utilizados y las políticas en
que se apoyan deben permitir
Otro ejemplo que ilustra lo adecuadamente la expresión de la
anterior, tomado nuevamente de identidad cultural y la diversidad de la
Yucatán, es la destrucción inducida por vivienda y añade Las actividades
un programa de distribución de bloques vinculadas al desarrollo o a la
de concreto y de piezas de vigueta y modernización en la esfera de la
bovedilla en el bellísimo puerto de San vivienda deben velar porque no se
Felipe, último reducto de la arquitectura sacri quen las dimensiones culturales
caribeña de viviendas a dos aguas de la vivienda y porque se aseguren,
construidas de madera y pintadas en entre otros, los servicios tecnológicos
colores contrastantes de gran belleza modernos .
casas que hoy son encajonadas o
destruidas para edi car, sin asesoría Esto exige la intervención
28 arquitectónica, casas grises impuestas proactiva de los poderes públicos tanto
por la ignorancia y los intereses para evitar la destrucción del patrimonio
económicos que terminarán muy pronto popular y vernáculo construido, como
con el encanto de este pueblo. para generar políticas e instrumentos
que induzcan a los desarrolladores
Se destruye así a todo lo largo y privados, los productores sociales y a
ancho del territorio, el rico y diverso sus asesores técnicos a realizar
patrimonio habitacional vernáculo, fruto proyectos respetuosos de las
de una larga y fecunda interacción entre expresiones, usos, rasgos culturales y
los lugares de nidos por su clima, condiciones ambientales locales no
orografía, paisaje y recursos naturales- hacerlo puede considerarse una grave
y la gente que los habita, de nida a su omisión y violación del derecho a una
vez por sus rasgos culturales, sus vivienda adecuada.
saberes, sus sueños y su capacidad
creativa. Aunque esto parece excluir a
quienes tienen la urgencia de resolver
La no consideración del como puedan su necesidad básica de un
componente cultural y estético- del mero techo y a quienes han hecho de la
derecho a la vivienda por parte de los vivienda un producto industrial y una
diversos actores que intervienen en su mercancía ajena a toda condicionante
producción, está detrás del caos de los cultural, tal vez les signi que algo, las
barrios autoconstruidos sin apoyos
estatales y sin asesoría cali cada y de la 3 En el número 14 de la revista Dinámica habitacional que publicaba
COPEVI se incluyó, en octubre de 1968, un artículo de Carlos
monotonía de los grandes desarrollos Villalobos titulado la ciudad gris en el que se re exiona sobre la
contradicción que esto representa para un pueblo creativo y
privados que proliferan en la República amante del color.

consideraciones económicas como el Felipe, propagandizado para ser visitado
atractivo turístico de los lugares que aún p o r e l s e c to r t u r i s m o y f u e n te ,
valoran y preservan vivo su patrimonio conjuntamente de la pesca, de los
cultural y las expresiones ingresos de su población.
características de su hábitat, sin olvidar
su adecuación a los servicios y espacios Es preciso realizar entonces la
necesarios al desarrollo de la vida actual. pregunta de ¿Quién visitará en un futuro
En tiempos en que todo se centra en la este pueblo convertido ya en replica gris
generación de rentabilidad económica, de los barrios y desarrollos
re s u l t a a b s u rd a l a d e s t r u cc i ó n habitacionales urbanos?
modernizadora de un pueblo como San
Felipe
29
Foto

Capítulo 2
Situación actual del mercado de vivienda
2.1 Indicadores económicos Ÿ Este incremento en la actividad

económica se apoya en el menor
2.1.1 Entorno macroeconómico freno scal, las políticas expansivas
2.1.1.1 Internacional del Banco Central Europeo BCE , la
En este apartado se presentan las depreciación del euro, el menor
perspectivas económicas mundiales y precio del petróleo y las mejoras en
las diferencias que se observan entre los los mercados de trabajo y de crédito.
países avanzados y los emergentes. Ÿ Las amplias brechas de capacidad
instalada y el alto desempleo indican
Perspectivas Económicas que aún hay mucho espacio para la
a. Perspectivas de la economía mundial recuperación no obstante, persiste
Ÿ La economía mundial sigue con un el riesgo por los problemas
crecimiento ralentizado, herencia de económicos en Grecia.
las crisis nancieras y del euro, y por Ÿ Los indicadores adelantados y
las perspectivas de un menor coincidentes de actividad de los
30 crecimiento potencial. países avanzados apuntan a que la
Ÿ En los últimos meses destacan la expansión continuará moderada en
pérdida de dinamismo de Estados los próximos meses.
Unidos, China y la mayoría de los
países emergentes. En la grá ca 1 se observa que el
Ÿ La pérdida de dinamismo de Estados
Unidos está asociada a factores Grá ca 1. Evolución del PIB real desestacionalizado
Índice, 2008:T1=100
transitorios como mal clima y huelga
de puertos, a la apreciación del dólar
.
.
y al ajuste de la industria petrolera. .

.
Cifras del mercado laboral de mayo

Pu tos
.
.
con rman la preponderancia de .

.
factores transitorios, que es también .
.
parte del diagnóstico del Comité de la .
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I
Reserva Federal FED . Por su parte,
las ventas al por menor pierden Ale a ia F a ia Estados U idos )o a Eu o
dinamismo y el ritmo de crecimiento

.
.
de los salarios continúa bajo. .

.
Ÿ Se observa mayor dinamismo en la .

Pu tos
zona euro ZE principalmente en .

.
Francia e Italia alejando .
.
temporalmente el peligro de la .
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I
de ación en la zona.
España Italia Rei o U ido Japó
Fuente Elaborado por la DEEV con información de Bloomberg

Producto Interno Bruto PIB de la zona tendencia y cíclicos asociados al uso
euro aún se mantiene en niveles de políticas nancieras orientadas a
inferiores al del primer trimestre de controlar el crecimiento de la deuda
2008. de las empresas estatales, del sector
inmobiliario y de los gobiernos
En la grá ca 2 se muestra que el locales. Las autoridades chinas han
purchasing market index PMI respondido a la desaceleración con
compuesto se ajusta a la baja en más estímulos monetarios y una
Estados Unidos y en la ZE, en tanto que p o l í t i c a c r e d i t i c i a fo c a l i z a d a
Japón sube. intentando que el crecimiento de
este año sea del 7 %. La caída en el
Grá ca 2. El PMI compuesto en Estados Unidos, crecimiento potencial chino se debe
Zona Euro y Japón
Nivel crítico=50 puntos a un menor incremento de la fuerza
laboral, del stock de capital y de la
.
productividad total de los factores de
. la producción.
Pu tos
.
Ÿ India 7.1 % del mundo se está
acelerando, impulsada por las
A S O N D E F MAM J J A S O N D E F MAM J J A S O N D E F MAM J J A
expectativas de reformas, la caída
)o a Eu o Japó Estados U idos
del precio del petróleo y la respuesta
de política interna.
Ÿ Rusia 3.1 % del mundo está en
Los indicadores compuestos de recesión, afectada por la caída del
las principales economías de la ZE precio del petróleo y por los efectos
muestran una trayectoria creciente, d e l a s s a n c i o n e s e co n ó m i c a s 31
ubicándose por arriba de su tendencia impuestas por occidente.

de largo plazo como se muestra en la Ÿ La economía de Brasil 2.9 % del
grá ca 3 mientras que Alemania y m u n d o s e e s t á co n t raye n d o ,
Estados Unidos se ubican por debajo. m i e n t r a s b u s c a re fo r m a r s u s
políticas internas y reducir sus
Grá ca 3. Indicadores Líderes Compuestos,
Países seleccionados
desequilibrios macroeconómicos
Promedio ponderado de largo plazo=100
dé cit scal e in ación .
Ÿ En cuanto a los mercados nancieros,
destacan el sorpresivo aumento en
las tasas de interés, la depreciación
Pu tos
del dólar y el alza de precios de los

minerales y del petróleo. En la grá ca
E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A J
4.a. se observa que las tasas de
F a ia Ale a ia EEUU Japó Italia España
interés de largo plazo repuntan
Fuente Elaborado por la DEEV con información de Bloomberg marginalmente en Alemania y
Estados Unidos, encareciendo la
b. Perspectivas de los países deuda de las economías emergentes,
emergentes. al tiempo que las principales bolsas
Ÿ La economía de los países bajan en el margen, como se observa
emergentes como grupo, se en la grá ca 4.b.
desacelera.
Ÿ China 16.9 % del PIB del mundo se
está desacelerando más de lo
proyectado afectada por factores de
Capítulo 2. Situación actual del mercado de vivienda

Grá ca 4. Rendimientos de bonos e Índices Bursátiles
c. Proyecciones de crecimiento de la
economía mundial
a. Rendimientos de bonos de gobierno a 10 años, 1991-2015
Porcentaje Ÿ Las proyecciones de crecimiento
. para el 2015 se han ido ajustando
.
.
gradualmente a la baja,
.
principalmente en los países
Por e taje
.
. emergentes grá ca 6 .
Ÿ Gracias al mayor dinamismo de los
.
.
.
.
países avanzados, la economía
mundial se espera crezca a una tasa
Japó Ale a ia Estados U idos
. muy parecida a la de los últimos tres
.
.
años 3.4 % .
Ÿ América Latina se desaceleraría
Por e taje
.
afectada principalmente por los
. problemas de Brasil y los efectos de la
.
M J J A S O N D E F M A M J J A S O N D E F M A M
caída del precio del petróleo en
Estados U idos Ale a ia Japó México y Colombia.
b. Principales Índices Bursátiles, 2001-2015
Año base 2012=100 Grá ca 6. PIB real, países seleccionados
Variaciones porcentuales anuales
.
.
. .
.
Pu tos
. .
Por e taje
.
.
.
.
- .
.
32 E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J
- .
S&P Eu oSto FTSE NIKKEI
Chi a Eu opa Asia )o a Eu o
Japo A é i a La a Mu do Estados U idos
.
Los precios de bienes primarios .
commodities se recuperan en los

Por e taje
últimos meses, como se puede observar - .
en la siguiente grá ca. - .
- .
Grá ca 5. Precios de bienes primarios
Índice, año base 2000=100 F a ia Italia Ale a ia España
Fuente Elaborado por la DEEV con información de Concensus Forescasts
Riesgos de la Economía Mundial

Pu tos
Los principales riesgos de la economía

mundial son
Ÿ La pronunciada apreciación del dólar
E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J
puede afectar con más fuerza de la
esperada el crecimiento de los
Maíz T igo Soja P e ios ag i olas
Estados Unidos.
Ÿ La delicada situación de Grecia que
Pu tos
puede ocasionar su salida de la ZE.

Ÿ El ciclo de alzas de tasas de la FED,
E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J
podría exacerbar la volatilidad
Hie o Co e Be t
nanciera, con efectos importantes
en los países emergentes y en
* Corresponde al índice agregado de Goldman and Sachs

particular en los mercados Ÿ En el mismo mes el indicador
hipotecarios. adelantado fue de 99.82 puntos
Ÿ Una eventual desaceleración más ligándose 3 meses en que el
abrupta de China impactaría con indicador está por debajo de su
fuerza los precios de commodities y tendencia de largo plazo. Más aún
el crecimiento mundial. desde septiembre del 2014
Ÿ E l d e te r i o ro d e l o s co n i c to s mantiene una trayectoria hacia la
geopolíticos Rusia/Ucrania, Medio baja, rea rmando la ralentización de
Oriente . la economía en el país.
Ÿ Los riesgos a la alza como el menor
Grá ca 8. Indicador cíclico coincidente y adelantado.
precio del petróleo, que puede 2008 - mayo 2015
generar un estímulo mayor al Puntos
estimado del crecimiento económico .
y la mejora de expectativas en la ZE .
.
puede acelerar su expansión.

.
.
Pu tos
.
2.1.1.2 Entorno macroeconómico .
nacional. .
E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A
PIB e indicadores cíclicos principales I di ado í li o oi ide te I di ado í li o adela tado Te de ia de la go plazo
resultados Fuente Elaborado por la DEEV con información del INEGI
Ÿ Durante el segundo trimestre del

2015 el PIB real tuvo un crecimiento Resultados por sector económico
de 2.18 % a tasa anual, con lo cual Ÿ En el segundo trimestre de 2015 el
liga 22 trimestres de variaciones sector primario creció 2.66 %
porcentuales positivas. respecto al mismo trimestre del año 33
Ÿ En lo que va de 2015 la economía anterior.
nacional se continúa desacelerando Ÿ Durante el mismo periodo el sector
respecto al último trimestre del secundario apenas creció
2014 grá ca 7 . En los últimos tres registrando una tasa de 0.55 %
trimestres el PIB real ha crecido en anual.
2.65 %, 2.55 % y 2.18 %, mostrando Ÿ El sector terciario mantiene tasas de
una clara tendencia a la baja. crecimiento en ascenso desde 2014.
Al segundo trimestre del 2015, este
sector tuvo una variación porcentual
Grá ca 7. PIB de México, 2010.1 - 2015.1
Variaciones porcentuales reales anualizadas de 3.06 % en términos reales.
.
.
El crecimiento del PIB del sector
de la construcción fue de 2.85 %
.
Por e taje
.
.
.
.
. mostrando una clara desaceleración a
partir del último trimestre de 2014
. .
.
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II
grá ca 9.a. . Durante mayo del año en
curso el personal ocupado de las
Fuente Elaborado por la DEEV con datos del INEGI
empresas constructoras tuvo un
Ÿ En mayo del año en curso, el indicador d e c re m e n to d e - 2 . 0 % y l a s
coincidente se ubicó ligeramente por remuneraciones medias reales
debajo de su tendencia de largo plazo avanzaron 0.5 % respecto al mismo mes
al registrar 99.91 puntos grá ca 8 , de 2014.
mostrando la desaceleración
económica.

La edi cación por su parte tuvo Ÿ En mayo del año en curso, la tasa de
una caída en el ritmo de crecimiento, desocupación abierta se ubicó en
mostrando en junio un aumento de 4.41% de la PEA.
1.58% grá ca 9.b. . La construcción de Ÿ El 95.65% de la PEA estuvo ocupada
obras de ingeniería civil presentó un en el trimestre de referencia. Durante
ligero repunte de 2.11 % y los trabajos la primera mitad del 2015, la mayor
especializados para la construcción proporción de la PEA ocupada se
tuvieron un desempeño favorable al encontró en el sector terciario,
tener un crecimiento de 5.68 %. empleando a 30.8 millones de
personas 61.33 % de los ocupados ,
Grá ca 9. Producción del sector de la construcción
y el subsector de la edi cación 2008 - 2015. le sigue el sector secundario con 12.4
Variación porcentual anual
millones 24.66 % de la PEA
a. PIB real del sector de la construcción, 2008.I - 2015.I ocupada , y por el último el sector
primario con 6.7 millones de personas
13.45 % de la PEA ocupada , las 280
.
mil personas restantes 0.56 % de la
Por e taje
-
PEA ocupada se ocupó en sectores
-
-
de actividad económica no
-
-
especi cada.³
Ÿ Durante mayo del 2015, el personal
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II
b. Producción de la edi cación residencial empleado en el sector de la

y no residencial, 2008 - mayo 2015
construcción representó el 7.98 % de
la ocupación en el país las
remuneraciones medias nominales
34 en el mes fueron de $ 6,513 como
Por e taje
-
salarios para niveles operativos y
$ 12,787 de sueldos para niveles de
-
- m a n d o m e d i o y s u p e r i o r. S e
E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM
trabajaron en promedio 20.46 días
Fuente Elaborado por la DEEV con información del INEGI durante el mes.
Mercado laboral Indicadores nancieros

De acuerdo al Banco Mundial, México La volatilidad de los mercados nancieros
ocupa el lugar número 12 en el mundo se acentúo en el país a comienzo del
con mayor Población Económicamente 2015 no obstante, el mercado de dinero
Activa PEA ,¹ por lo cual, emplear y de capitales se muestra preparado ante
productivamente la fuerza laboral en el contingencias mayores que pudieran
país es un elemento central para presentarse. En esta sección se
potenciar el crecimiento de la economía presentan los principales indicadores del
mexicana.² sector nanciero que hacen énfasis sobre
el desempeño del mercado de crédito
Cifras oportunas de ocupación y empleo hipotecario en el país y sus repercusiones
en México principales resultados en la demanda de vivienda.
Ÿ Al segundo trimestre del 2015, la
población mayor de 15 años en el 1 Son las personas mayores de 15 años que durante el periodo de
país fue de 88.2 millones de referencia realizaron o tuvieron una actividad económica población
ocupada o buscaron activamente realizar una en algún momento del
personas, de las cuales el 59.67 % 2
mes anterior al día de la entrevista población desocupada .
En este apartado se brinda un panorama del mercado laboral en
.
correspondió a la PEA. México a partir de cifras de la Encuesta Nacional de Ocupación y

Empleo ENOE . .
3 Aquéllos casos en los que no se pudo de nir su ubicación en términos
de la naturaleza que guarda la unidad económica.

Tasa de interés hipotecaria y crédito a la Ÿ El nanciamiento a edi cación
vivienda y a la construcción durante residencial disminuyó - 9.8 % en
2015 junio del año en curso manteniendo
A pesar del entorno incierto en el sector su tendencia a la baja, sin embargo el
nanciero, algunos indicadores de este crédito puente mostró un aumento
sector han mostrado una evolución de 4.7 en el mismo mes.
favorable, tal es el caso de la tasa de
Grá ca 11. Crédito vigente total a la vivienda otorgado
interés hipotecaria que pasó de 14.15 % por la banca comercial y por tipología:
en enero del 2005 a 10.59 % en junio media - residencial y económica - interés social,
2012 - junio 2015.
del 2015 grá ca 10 . Es así que la tasa Variación porcentual anual real *
de interés hipotecaria ofrece una .

.
perspectiva favorable para la .
.
.
.
asequibilidad de un crédito a la vivienda.
Por e taje
.
.
.
Grá ca 10. Tasa de interés hipotecaria, .
- . - .
2002 - junio 2015. - .
Puntos porcentuales * - .
F A J A O D F A J A O D F A J A O D F A J
.
.
C édito total a la vivie da Vivie da edia- eside ial
. Vivie da e o ó i a-i te és so ial
.
Fuente Elaborado por la DEEV con información de la CNBV e INEGI
. * Nota El área sombreada muestra variaciones porcentuales negativas
Por e taje
. .
.
Consideraciones nales
Durante el segundo trimestre de 2015 la
.
.
.
.
.
E A J OE A J OE A J OE A J OE A J OE A J OE A J OE A J OE A J OE A J OE A
economía mexicana experimentó un
crecimiento positivo pero por debajo de
Fuente Elaborado por la DEEV con información de Banco de México
* La línea punteada muestra la caída más pronunciada de la tasa de
su potencial, a lo cual contribuyeron 35
interés hipotecaria factores externos e internos. Ante ello,
se destaca la desaceleración del ritmo de
En cuanto al nanciamiento de la actividad económica y su impacto sobre
vivienda y del sector construcción se la demanda de crédito no obstante, se
destaca lo siguiente espera que este fenómeno sea de
Ÿ El crédito a la vivienda vigente
carácter temporal y que la recuperación
asignado por la banca privada en de la actividad económica en los Estados
México aumentó 7.9 % en junio Unidos, la normalización del ritmo del
respecto al mismo mes de 2014 lo gasto público, la reducción de la
que signi có su mayor alza histórica, volatilidad nanciera internacional y la
una vez descontada la in ación expectativa de los primeros efectos de
grá ca 11 . las reformas estructurales, contribuya a
Ÿ El mayor nanciamiento bancario fue
recuperar el ritmo de crecimiento
para la vivienda media y residencial, el económico en México.
cual repuntó 10.3 % a tasa real anual
en contraste, el otorgado a la de
2.1.2 Í n d i c e d e c o n a n z a d e l
interés social se contrajo 3.9 % en lo
consumidor
que fue su doceavo mes consecutivo
El presente artículo muestra los
a la baja grá ca 11 . El mayor saldo
principales resultados a julio del 2015 de
colocado en estos créditos es
la Encuesta Nacional sobre Con anza del
motivado por una mayor demanda
Consumidor ENCO haciendo énfasis en
ante los niveles mínimos históricos
el Índice de Con anza del Consumidor
que están registrando las tasas de
I CC d e l I n s t i t u to N ac i o n a l d e
interés hipotecarias.
Estadística y Geografía INEGI .

Índice de Con anza del Consumidor Los factores que han incidido para que la
principales resultados con anza del consumidor este a la baja
Ÿ Durante julio del 2015, el ICC se fueron
ubicó en 92.17 puntos con esta Ÿ Los consumidores consideran que su
cifra, la con anza del consumidor situación actual empeoró en 0.4 %
creció en 1.82 % a tasa anual grá ca respecto a junio del presente año.
12 . Ÿ El futuro sobre la situación
Ÿ De esta manera, se vinculan nueve económica de los integrantes del
meses de variaciones positivas tras hogar, creen, empeorará en 2.4 %.
haber permanecido doce meses en Ÿ La situación económica del país
números rojos. empeoró en 5.9 % y en los próximos
Ÿ Este indicador ha crecido a un menor meses lo hará en 4.2 % y por último,
ritmo desde febrero del 2015 l a s p o s i b i l i d ad e s ac t u a l e s d e l
mostrando en julio de este año una consumidor empeoraron 4.1 %.
fuerte desaceleración grá ca 12 . Ÿ De esta manera, quitando el efecto
estacional todos los componentes
Grá ca 12. Tasas de crecimiento del Índice de del ICC mostraron una disminución
Con anza del Consumidor, enero 2013 - julio 2015.
Variaciones porcentuales anuales durante el séptimo mes del año en
. .
.
comparación a su mes previo.
. .
. .
.
.
.
Por e taje
- .
Durante julio de 2015 la con anza del
- .
consumidor tuvo niveles de crecimiento
positivos aunque cada vez menores, lo
- .
anterior es consecuencia del contexto

- .
36 E F M A M J J A S O N D E F M A M J J A S O N D E F M A M J J
económico nacional y de la inestabilidad

Fuente Elaborado por la DEEV con información del INEGI
en el mercado de dinero y capitales.
Ÿ En julio del año en curso y con cifras
desestacionalizadas, la con anza del En conclusión, los consumidores
consumidor disminuyó en 1.86 % ven con muy poco optimismo su
respecto al mes anterior. situación actual y con expectativas de
Ÿ La tendencia de largo plazo del ICC que está empeore en los próximos
mantiene una trayectoria meses.
descendente desde nales del 2014,
además se ubica por debajo de su 2.1.3 Índice de Con anza Empresarial
tendencia de largo plazo grá ca 13 . Se hace una comparación entre el
Indicador de la Con anza Empresarial⁴
ICE para los sectores de la
Grá ca 13. Índice de Con anza del Consumidor: construcción, el manufacturero y el de
serie desestacionalizada y tendencia.
Enero 2011 - junio 2015. comercio, mostrando el grado de
Puntos
con anza de los empresarios y cómo
.
.
esta incide sobre la actividad
. económica.
. .
Put os
.
.
. .
.
.
E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J
4 Indicadores provenientes de la Encuesta Mensual de Opinión
ICC desesta io alizado Te de ia
Empresarial IEMOE , INEGI. Los valores de estos indicadores
oscilan entre 0 y 100, a mayor optimismo el valor aumenta,
Fuente Elaborado por la DEEV con información del INEGI son indicadores cualitativos.

ICE para el sector de la construcción ICE del sector Comercio
En la grá ca 14 se observa que el ICE del La pérdida de con anza de los
sector de la construcción en México en empresarios en la actividad comercial se
mayo 2014 se redujo - 5.35 % al ha enfatizado desde octubre de 2014.
compararlo con el mismo mes de 2015 Durante mayo de este año la variación
por su parte, la producción de la porcentual anual fue de - 7.79 %
industria de la construcción también se debido a las frecuentes manifestaciones
contrajo, de hecho, el ICE guarda una sociales en diversas ciudades del país
estrecha relación con la trayectoria de la que afectan esta actividad económica
producción, aunque con un desfase no obstante, el volumen de ventas
temporal, como se observa en la misma minoristas y mayoristas registraron en
grá ca. conjunto un aumento de 2.01 % a tasa
anual.
Grá ca 14. ICE y producción del sector de la
construcción,* 2012 - mayo 2015. Grá ca 16. ICE y producción del sector de comercio,*
Variación porcentual anual 2011 - mayo 2015.
.
. .
.
.
.
Por e taje
.
.
.
- .
Por e taje
. .
- .
- .
- . - .
- .
- .
- . - .
J J A S ON D E FMAM J J A S ON D E FMAM J J A S ON D E FMAM
- .
ICE Cos t u ió P odu ió Co st u ió
ICE Co e io P odu ió Co e ial

Fuente Elaborado por la DEEV con base en datos del INEGI
* IGAE del sector de la Construcción base 2008=100 Fuente Elaborado por la DEEV con base en datos del INEGI
37
ICE para el sector manufacturero
La grá ca 15 muestra que en lo que va Consideraciones nales
del año, el ICE manufacturero ha En los tres sectores analizados la
mostrado un despeño desfavorable, ya con anza empresarial se muestra
q u e d e s d e e n e ro e l c re c i m i e n to negativa sin embargo, desde abril del
anualizado ha sido negativo, en tanto 2015 se ven indicios de que esta
que para mayo del presente año la tendencia se ha revertido, por lo que se
variación porcentual anual del ICE se espera que al cierre del año se observe
ubicó en - 4.54 %. En cuanto a la una mejoría en la con anza empresarial.
p ro d u cc i ó n m a n u fac t u re ra , é s t a En este sentido, el aumento en el tipo de
presentó una desaceleración al quinto cambio podría tomar un rol
mes del año en curso. preponderante que reincentive las
expectativas de los empresarios, sobre
Grá ca 15. ICE y producción de manufacturero,* todo en el sector de las manufacturas,
2012 - mayo 2015.
ya que el aumento del poder adquisitivo
en el sector externo podría impulsar el
.
.
.
sector exportador principalmente a la
.
rama automotriz.
Por e taje
.
. .
- .
- . - .
- .
- .
- .
- .
ICE Ma ufa tu e o P odu ió Ma ufa tu e a
Fuente Elaborado por la DEEV con base en datos del INEGI

* IGAE del sector Manufacturero base 2008=100

2.2 Demanda de vivienda una solución de vivienda este año, es
decir 714,522 créditos, Así, este
2.2.1 Demanda de vivienda 2015 componente muestra un aumento de
Se presenta la estimación de la 9.9 % respecto a 2014.
demanda de vivienda 2015 por Ÿ Movilidad habitacional 93,252
componente, tipo de solución, familias demandarán una vivienda
organismo de vivienda y por entidad con mejores atributos físicos, de
federativa. infraestructura y de localización
comparada con su vivienda actual
Demanda de vivienda 2015 por por ello la demanda por movilidad
componente aumentará 4.2 % con relación al año
Durante el presente año se estima que anterior.
1 159,480 hogares demanden algún Ÿ Curas de originación ⁵ se estima un
crédito para vivienda por lo que la incremento de 7.2 %, es decir
demanda tendrá un impacto en poco 34,292 créditos a la vivienda como
más de 4.5 millones de personas. La resultado del aumento del ingreso
demanda total la constituyen cuatro disponible de los hogares.
componentes que se detallan en el
cuadro 8
Cuadro 8. Demanda de vivienda por componente, 2015.

Número de hogares y porcentaje
Componente 2015 2014 Variación porcentual %
Formación de hogares 317,414 329,556 - 3.7
Rezago habitacional 714,522 650,325 9.9

38
Movilidad habitacional 93,252 89,500 4.2
Curas de originación 34,292 32,000 7.2
Demanda total 1 159,480 1 101,381 5.3
Fuente Elaborado por la DEEV, SHF
Ÿ Formación de nuevos hogares de los En resumen, durante este año se

hogares que se formarán en 2015, calcula que la demanda tenga una
51.5 % demandarán un crédito variación positiva de 5.3 % anual, que
debido a su nivel de ingreso y representa casi 60 mil créditos más al
ocupación, esto signi ca 317,414 compararse con 2014.
Cuadro 9. Número de créditos, 2015.
Tipos de solución 2015 2014 Variación porcentual anual
Adquisición 615,109 579,036 6.2
Mejoramientos 443,623 413,988 7.2
Autoproducción 100,748 108,357 - 7.0
Total de créditos 1 159,480 1 101,381 5.3
soluciones de vivienda, que

representan - 3.7 % menos que el
año anterior.
Ÿ Rezago habitacional el 5.6 % de los
hogares en rezago habitacional 5 Hogares que ya cumplen con las reglas de operación para la
adquisición de un crédito.
tendrán la capacidad económica para

Demanda de vivienda por tipo de el programa de mejora Respalda2M.⁷
solución Ÿ En cuanto a la Banca, se demandarán
De acuerdo al ingreso de los hogares, su 130,000 créditos para adquisición,
capacidad de pago, a liación a sistemas 8 0 , 0 0 0 p a ra m e j o ra m i e n to y
de seguridad y localización urbano, 40,748 para autoproducción de
rural o en transición , se estimó el vivienda.
número de créditos necesarios cuadro Ÿ A Fonhapo, los Organismos Estatales
9 por tipo de solución. de Vivienda Orevi , el Banco Nacional
del Ejército, Fuerza Aérea y Armada
Ÿ Adquisición concentra la mayor Banjercito , el Instituto de Seguridad
cantidad de créditos con 615,109 Social para las Fuerzas Armadas
es decir, 53.1 % de la demanda total Mexicanas Issfam , Petróleos
para el presente año, esto muestra Mexicanos Pemex , Hábitat A.C. y
un incremento de 6.2 % a tasa anual. otras agencias productoras de vivienda
Ÿ Mejoramientos ⁶ se estima que esta que otorgan créditos para adquisición
solución ascienda a 443,623 y autoproducción, se estima se
créditos, 38.3 % del total el demanden 178,732 créditos en este
aumento de esta solución de 7.2 % año.
está relacionado con el impulso de
Infonavit y Fovissste. Demanda de vivienda por entidad
Ÿ Autoproducción representa 8.7 % federativa
de la demanda y totaliza 100,748 En el cuadro 11 pagina 40 , se presenta
soluciones de vivienda esta solución la demanda para 2015 a nivel estatal.
atiende principalmente a las familias
residentes en zonas rurales y Consideraciones nales 39
disminuirá - 7.0 % por los cambios Para el año en curso se estima una
en las reglas de operación de Conavi. demanda mayor a la de 2014
considerando el comportamiento del
Por organismo de vivienda se espera la ingreso disponible de los hogares. Existe
siguiente colocación para este año una recomposición en la demanda de
Cuadro 10. Número de créditos por tipo de solución, 2015.
Adquisición Mejoramiento Autoproducción Total Composición %
Infonavit 380,000 280,000 0 660,000 56.9
Fovissste 50,000 20,000 0 70,00 6.1
Banca⁸ 130,000 80,000 40,748 250,748 21.6
Otras Entidades⁹ 55,109 63,623 60,000 178,732 15.4
Total 615,109 443,623 100,748 159,480 100
Ÿ Se considera que en Infonavit se vivienda en la que la diversidad de

demanden 660,000 créditos de los opciones para ejercer un crédito de
cuales 380,000 corresponderán a vivienda implica una mayor solicitud de
adquisición de vivienda nueva y
usada y el resto, 280,000 a 6 Incluye ampliaciones, remodelaciones y mejoras en general. .
mejoramientos para vivienda a 7 En ambas Onavi, las nuevas opciones de crédito para mejora de
vivienda tienen mucha demanda a pesar de que la tasa de interés
través del programa Mejora tu Casa. 8
es 3 veces superior a la de un crédito para adquisición.
Engloba a la Banca Múltiple, Sofomes, Micro nancieras y demás
.
Ÿ En el caso de Fovissste 50,000 guras que promueven productos para vivienda, ya sea adquisición,
mejoramiento y con el apoyo de SHF autoproducción. .
9
créditos serán para adquisición Se consideran a Fonhapo, Orevi, Banjercito, Issfam, Pemex, Hábitat
A.C. y otras agencias productoras de vivienda, que otorgan créditos
mientras que el resto de 20,000 para para adquisición y autoproducción.

Cuadro 11. Demanda de vivienda por entidad federativa, 2015.
Número de créditos
Entidad Federativa Adquisición Mejoramiento Autoproducción Demanda por entidad
Aguascalientes 4,669 1,194 1,062 6,925

Baja California 40,134 8,567 4,329 53,030
Baja California Sur 4,406 1,193 1,314 6,913
Campeche 7,325 2,087 1,930 11,342
Chiapas 38,294 12,589 9,062 59,945
Chihuahua 42,639 7,648 1,926 52,213
Coahuila 8,371 23,441 2,033 33,845
Colima 4,361 3,210 339 7,910
Distrito Federal 52,016 8,453 310 60,779
Durango 6,885 8,418 5,012 20,315
Guanajuato 20,443 24,007 4,606 49,056
Guerrero 12,143 25,592 2,434 40,169
Hidalgo 11,389 7,763 1,603 20,755
Jalisco 33,315 15,540 3,190 52,0
México 79,043 23,929 8,655 111,627
Michoacán 21,386 19,053 9,035 49,474
Morelos 10,490 5,047 841 16,378
Nayarit 4,392 5,886 1,266 11,544
Nuevo León 26,434 5,334 1,370 33,138
Oaxaca 15,013 43,855 6,923 65,791
Puebla 21,091 28,208 4,108 53,407
Querétaro 8,803 3,840 1,979 14,622
Quintana Roo 8,790 3,202 920 12,912
San Luis Potosí 7,721 13,366 3,254 24,341
Sinaloa 10,229 5,259 979 16,467
40 Sonora 18,727 9,914 2,663 31,304
Tabasco 15,945 23,703 4,328 43,976
Tamaulipas 19,548 12,361 1,276 33,185
Tlaxcala 5,860 2,715 299 8,874
Veracruz 45,308 75,237 10,468 131,013
Yucatán 5,028 2,784 514 8,326
Zacatecas 4,911 10,228 2,720 17,859
Nacional 615,109 443,623 100,748 1 159,480
créditos de mejoramiento en disminución Metodología del RH

de adquisición y autoproducción. El RH está integrado por hogares en
hacinamiento,¹¹ viviendas construidas
2.2.2 Rezago habitacional en México, con materiales deteriorados,¹² y por
2014 último, las viviendas edi cadas con
Se presenta el análisis del Rezago materiales regulares,¹³ la suma de los
H a b i t ac i o n a l ¹ ⁰ e n M é x i co R H , tres tipos de rezago agrupan el RH
abordando la metodología, los resultados ampliado.
nacionales para 2014, así como una
revisión histórica del rezago en el país
desde diferentes perspectivas sociales,
demográ cas y económicas de los
hogares en condición de rezago para 10 Elaborado con la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los
Hogares 2014 de INEGI. .
coadyuvar en el diseño e instrumentación 11
12
Cuando en una vivienda particular habitada residen dos o más hogares.
En paredes material de desecho, lámina de cartón, carrizo, bambú,
de políticas públicas en la materia. palma, embarro o bajareque. En techos material de desecho, lámina
de cartón, palma o paja. .
13 En paredes lámina metálica o de asbesto, madera o adobe. En techos
lámina metálica o de asbesto, madera, tejamanil o teja.

Principales resultados del RH 2014 disminuyeron el hacinamiento se
El rezago por hacinamiento fue de redujo en - 7.2 %, el deterioro en
538,385 hogares, mientras que el - 6.3 % y el rezago por materiales
rezago por deterioro registró 876,111 regulares en - 7.7 %.
hogares por su parte el rezago por
materiales regulares totalizó 7 533,423 No obstante la disminución en el
hogares. Así, el RH ampliado es de RH de 2012 a 2014, aproximadamente
8 947,919 hogares, que representa el 34 millones de personas aún residen en
28.3 % del total de hogares en el país viviendas con algún tipo de rezago, este
que asciende a 31.7 millones en 2014 monto es igual a la población de las tres
cuadro 12 . entidades federativas con mayor
Cuadro 12. Rezago habitacional y sus componentes, 2012 - 2014
Componente 2012 2014 Variación porcentual
Número de hogares 31 359,562 31 671,002 1.0
Rezago habitacional 9 675,006 8 947,919 - 7.5
% rezago vs hogares 30.9 28.3 - 2.6
Hacinamiento 580,319 538,385 - 7.2
Deterioro 935,366 111 - 6.3
Regulares 8 159,321 7 533,423 - 7.7
Fuente Elaborado por SHF con MCS 2014, INEGI
Al comparar estos resultados población Estado de México, Distrito

con los mostrados en 2012 cuadro Federal y Veracruz , consideradas de
12 , se obtiene lo siguiente forma conjunta. 41
Ÿ En términos absolutos, del 2012 al
2014 el RH pasó de 9.7 a 8.9 Caracterización de los hogares en RH
millones, es decir, disminuyó - 7.5 %. En el cuadro 13 se muestran las
Los hogares, por su parte, crecieron características más relevantes de la
1.0 % en el mismo periodo. población en RH en términos relativos
Ÿ El porcentaje del rezago con relación es decir, con respecto al total de los
al total de hogares, tuvo un descenso hogares según categoría para facilitar
de - 2.6 puntos porcentuales. su interpretación
Ÿ To d o s l o s t i p o s d e r e z a g o
Cuadro 13. Características del RH, 2012 - 2014.

Porcentajes respecto al total para cada categoría
Concepto 2012 2014 Variación 2012 - 2014
Urbano 38.4 37.7 - 0.7
En transición 17.7 17.3 - 0.4
Rural 43.9 45.1 1.2
A liados 17.8 24.8 7.0
No a liados 82.2 75.2 - 7.0
0 a 2 SM 37.5 29.5 - 8.7
2 a 4 SM 32.2 38.8 6.6
Más de 4 SM 30.3 31.7 1.4
Activo 86.2 90.6 4.4
Inactivo 13.8 9.4 - 4.4

Ÿ La localización de los hogares en Ÿ Aguascalientes 0.39 , Tlaxcala
rezago permaneció casi constante 0.44 , Quintana Roo 0.58 , Baja
d u ra n te e l p e r i o d o a n a l i z ad o , California Sur 0.58 , Colima 0.78 ,
reduciéndose marginalmente el Nayarit 0.86 , Yucatán 0.88 ,
número de hogares en rezago en Sinaloa 0.91 , Querétaro 1.08 ,
localidades urbanas y en transición y Nuevo León 1.25 y Morelos 1.39
aumentando en localidades rurales. suman el 10.39 % del RH.
Ÿ Aumentó el porcentaje de hogares Ÿ Durango 1.75 , Tamaulipas 1.92 ,
a liados en rezago en 7.0 %. Distrito Federal 1.96 , Hidalgo
Ÿ Se redujo el porcentaje de hogares 1.96 , Coahuila 2.30 , San Luis
con menos de 2 salarios mínimos en Potosí 2.34 , Zacatecas 2.37 ,
rezago habitacional, lo cual está Sonora 2.76 y Jalisco 2.93
asociado al hecho de que el ingreso agrupan 20.28 % del rezago.
de los hogares ubicados en el primer Ÿ Guanajuato 3.03 , Tabasco 4.30 ,
decil de la distribución, aumentó. Puebla 4.87 , Chihuahua 5.21 ,
Ÿ Creció el porcentaje de hogares Michoacán 5.44 y Guerrero 5.48
económicamente activos en 4.4 %. concentran 28.32 % del RH en el
En general la reducción del rezago país.
estuvo tutelada por hogares urbanos Ÿ Por último las entidades que
y en transición, no a liados y de presentan mayor rezago y suman
menores ingresos. 41.01 % del total son Baja California
5.70 , Oaxaca 6.16 , México
Principales resultados del RH por 6.59 , Chiapas 9.15 y Veracruz
entidad federativa 13.40 .
42 En lo que respecta al análisis de rezago
por Entidad Federativa se observa lo En 23 estados el porcentaje de
siguiente ¹⁴ hogares en rezago respecto al total de
hogares mostró una disminución de
2012 a 2014. En contraste, en 9
Imagen 1. Concentración del rezago habitacional por entidad federativa
14 Las cifras entre paréntesis son porcentajes respecto al total de

Rezago en el país.

entidades federativas se registró un registra un descenso de 8.9 puntos
aumento en la proporción de viviendas porcentuales en los últimos 10 años
en rezago al interior de la entidad grá ca 18 .
grá ca 17 .
Grá ca 17. Aumento o disminución del RH por entidad federativa, 2012 - 2014.*
Porcentajes respecto al total del nanciamiento
.
dad
.
Por e taje de Rezago ha ita io al e la e
Redu ió del RH Au e to del RH

* Ordenadas de manera descendente según la alza/baja del RH
Ÿ En Durango, Baja California, Nayarit, Consideraciones nales

Tlaxcala, Nuevo León y Jalisco la El RH como porcentaje del parque
reducción del RH fue de más de 6 habitacional habitado, muestra un
puntos porcentuales pp . descenso de - 7.5 % y en número de
Ÿ En cambio en las entidades hogares se redujo en más de 700 mil
federativas donde aumentó el rezago después de presentar su máximo 43
el crecimiento fue menor de 3.0 pp. histórico en 2012, es decir, el RH se
redujo tanto en términos relativos como
Rezago Habitacional, una perspectiva absolutos. Es la segunda ocasión que el
de largo plazo RH muestra una disminución desde que
En la grá ca 18 se muestra el número de se cuenta con mediciones. Es
hogares en RH y el porcentaje que importante dar continuidad a la
representa respecto al total de hogares en implementación de políticas públicas
el país. El número de hogares -en términos con una mayor profundidad y
absolutos- en rezago se mantuvo con focalización en la población en rezago.
tendencia a la alza hasta 2012 mostrando
en 2014 una reducción signi cativa. En La población en RH cuenta con
términos relativos -respecto al total de mayores ingresos -medidos a través de
hogares-, el rezago habitacional muestra salarios mínimos- esto signi ca que es
una clara tendencia a la baja desde 2004 y probable que puedan demandar un
crédito para remodelación,
autoproducción o adquisición y así
contribuir a la reducción del RH. Se
muestra una reducción en el RH en 23
entidades federativas y en 19 la
reducción fue mayor a la nacional de 2.6
p u n t o s p o rce n t u a l e s . L a m ayo r
reducción la mostró Durango con - 8.6
pp y el mayor aumento se presentó en
Coahuila con 3.0 pp.

Se continúa trabajando en el Grá ca 19. Estructura porcentual de las empresas
dedicadas a la edi cación de vivienda en el país
marco del Comité Técnico Especializado por tamaño A y por antigüedad B .
en Vivienda en una metodología única Porcentaje
así como en las fuentes de información

a
que se utilizarán para que cualquier
. %
interesado pueda replicar los cálculos. . %
. %
2.3 Oferta de vivienda . %

Mi o Hasta e pleados Pe ueña - e pleados
2.3.1 Las empresas productoras de vivienda Media a - e pleaods G a de Más de e pleados
Durante 2014 se registraron en la

economía mexicana 2,944 empresas b . %
dedicadas a la edi cación residencial o . %

de vivienda, las cuales emplearon a
. %
137,495 personas 117,228 directos y . %
20,207 indirectos con un sueldo
mensual de $ 4,960 pesos. Este nivel de
empleo ubica a las empresas
De e ie te ea ió Hasta años E p esas jóve es De a años
E p esas adultas De a años E p esas a o es Más de años
constructoras de vivienda en el lugar Fuente Elaborado por SHF con información de los Censos
Económicos 2014, INEGI
número 40 entre 7,900 empleadores en
las diferentes ramas de actividad Número de empresas
económica en el país.¹⁵ Las empresas El número de empresas de edi cación de
constructoras de vivienda vivienda tuvo un punto de cambio entre
44 contribuyeron con el 0.41 % del valor los dos periodos intercensales 2004-
agregado tota de la economía.¹⁶ 2009 y 2009-2014 , en el primer lapso
Grá ca 20. Evolución del número de empresas
Perspectiva nacional tamaño y dedicadas a la edi cación de vivienda, 2004 - 2014.
antigüedad de las empresas Número de empresas
productoras de vivienda ,
, - . %
. % ,
Las empresas productoras de vivienda ,
,
en el país se caracterizan por ser de

Nú ero de e presas
,
tamaño micro y pequeño de hecho 4 de ,
cada 5 corresponden a este categoría, ,
es decir, 81.11 % grá ca 19 a .
En cuanto a la antigüedad, 1 de Fuente Elaborado por la DEEV, SHF con información del INEGI
cada 2 se catalogan como mayores

equivalente al 51.97 % , pues tienen el número de empresas aumentó en
una antigüedad superior a los 10 años, 20.4 %, pasando de 2,672 a 3,216
las empresas adultas con antigüedad constructoras de vivienda mientras que
entre 6 y 10 años, tuvieron una en el segundo periodo intercensal se
participación del 25.41 %, las empresas tuvo un decremento de - 8.5 %,
jóvenes de 3 a 5 años de antigüedad equivalente a una mortandad de 272
fueron el 14.67 % del total, y por último, empresas grá ca 20 .
las empresas de reciente creación
hasta 2 años tuvieron una 15 Cifras de los Censos Económicos de 2014, INEGI. .
participación del 7.95 % grá ca 19 b . 16 No confundir. El sector de la vivienda en México que incluye, además
de las empresas dedicadas a la edi cación residencial, a 77 actividades
y en conjunto aportan el 5.9 % del PIB total.

Generación de empleo Imagen 2. Concentración de empresas constructoras
de vivienda por zona geográ ca.
El número de personas ocupadas por las Número de empresas
empresas constructoras de vivienda

mantuvo una tendencia a la baja del
2004 al 2014, del 2004 al 2009 el
empleo cayó en 22,553 puestos de
trabajo y del 2009 al 2014 se registró
una pérdida aún mayor de 63,100
empleos, de los cuales 52,608 eran
puestos dedicados a la producción,
ventas y servicios en las empresas
constructoras grá ca 21 . No oeste
Ce t o o te
Grá ca 21. Evolución de la generación de empleo en No este
las empresas productoras de vivienda, 2004 - 2014. O ide te

Número de empleos Ce t o su
O ie te
,
, - . % Su este
, Su oeste
,
Nú ero de e pleos
- . %
, Nú ero de e presas
,
Fuente Elaborado por SHF con información de los Censos

, Económicos 2014, INEGI
,
En materia del empleo, la zona
noroeste Baja California, Baja California
Fuente Elaborado por la DEEV, SHF con información del INEGI Sur, Chihuahua, Durango, Sinaloa y
Sonora tuvo la mayor generación de
Número de empresas productoras de empleo con 23,520 personas 45
vivienda y la generación de empleo por ocupadas, el segundo puesto fue para la
zona geográ ca zona centro norte Aguascalientes,
La zona del país que concentró más Guanajuato, Querétaro, San Luis Potosí
empresas constructoras de vivienda al
cierre del 2014 fue el noroeste Baja Imagen 3. Concentración del empleo generado
por las empresas constructoras de vivienda
C a l i f o r n i a , B a j a C a l i f o r n i a S u r, por zona geográ ca
Chihuahua, Durango, Sinaloa y Sonora Número de empleados
con 531 unidades productivas el

segundo lugar fue la zona de centro
norte Aguascalientes, Guanajuato,
Querétaro, San Luis Potosí y Zacatecas
con 505 empresas la zona occidente
Colima, Jalisco, Michoacán y Nayarit
ocupó el tercer puesto con 429
empresas dedicadas a la producción de
vivienda y en menor medida, le siguieron
la zona noreste Coahuila, Nuevo León y
No oeste ,
Ce t o o te ,
Tamaulipas , oriente Hidalgo, Puebla, No este ,
Tlaxcala y Veracruz centro sur México, O ide te ,

Ce t o su ,
Morelos y el Distrito Federal , sureste O ie te ,
Campeche, Quintana Roo, Tabasco y Su este ,
Yucatán y suroeste Chiapas, Guerrero Su oeste ,
, , , , ,
y Oaxaca Imagen 2 . Nú ero de e pleados
Fuente Elaborado por SHF con información de los Censos

Económicos 2014, INEGI

Cuadro 14. Empresas y empleados dedicados a la producción de vivienda.
Número
Región Entidad Número de empresas Número de empleados
Aguascalientes 71 2,533
Guanajuato 184 7,497
Centro norte Querétaro 91 4,071
San Luis Potosí 118 6,102
Zacatecas 41 2,117
Total Centro norte 505 22,320
México 64 1,733
Centrosur Morelos 29 2,263
Distrito Federal 200 14,887
Total Centro sur 293 18,883
Coahuila 106 4,069
Noreste Nuevo León 188 15,531
Tamaulipas 77 2,693
Total Noreste 371 22,293
Baja California 79 3,880
Baja California Sur 65 1,952
Chihuahua 103 2,931

Noroeste
Durango 59 2,000
Sinaloa 80 5,009
46 Sonora 145 7,748
Total Noroeste 531 23,520
Colima 66 1,894
Jalisco 201 10,855

Occidente
Michoacán 103 4,680
Nayarit 59 2,082
Total Occidente 429 19,511
Hidalgo 65 3,509
Puebla 111 5,133

Oriente
Tlaxcala 28 302
Veracruz 106 5,509
Total Oriente 310 14,453
Campeche 48 926
Quintana Roo 52 1,766

Sureste
Tabasco 31 1,699
Yucatán 131 6,019
Total Sureste 262 10,410
Chiapas 92 1,827
Suroeste Guerrero 46 2,110
Oaxaca 105 2,168
Total Suroeste 243 6,105
Total Nacional 2,944 137,495


y Zacatecas con 22,320 empleados y Durante el último trimestre se
en el tercer lugar la zona noreste observó un dinamismo sin precedente al
Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas registrarse 160.7 mil viviendas, la cifra
tuvo 22,293 puestos de trabajo. Se más alta para un cuarto trimestre en la
destaca la zona norte del país por su alto historia del registro de vivienda y 72.7 %
nivel en la generación de empleo para la más que las viviendas registradas en el
producción de vivienda imagen 3, pág. mismo trimestre de 2013 grá ca 22 .
45 . En el cuadro 14 página 46 se En correspondencia con el crecimiento
desglosa el número de empresas y de en el registro, durante 2014 también se
empleados por región y entidad observó un importante crecimiento en
federativa. los arranques de obra inicios de
veri cación . En total se cuanti có el
Consideraciones nales inicio de 390.7 mil viviendas que
El universo de empresas que producen representaron un crecimiento de 58.2 %
vivienda en el país es de 2,944 en su respecto de la medición de 2013
gran mayoría son de tamaño micro y
Grá ca 23. Inicios de veri cación por trimestre.
medio con una antigüedad media de Miles de viviendas y % variación anual
más de 10 años. En los últimos 5 años se .
h a p ro d u c i d o u n a u m e n to e n l a
Varia io es por e tuales

.
Miles de vivie das
mortandad de las empresas que generó .
una contracción en el empleo dentro de .
esta rama, lo que a su vez incidió sobre la - - - -

-
- .
crisis en el sector de la construcción que - .
tuvo lugar durante 2014. IV I II III IV I II III IV
I i ios de ve ifi a ió Va ia ió a ual
47
2.3.2 Análisis regional del parque Fuente Elaborado por Conavi con información de RUV
habitacional, inventarios y ritmo de durante el segundo semestre el

absorción de la vivienda. promedio mensual de inicios de obra se
ubicó cerca de las 39 mil viviendas, más
Inventario y absorción de la oferta de de un tercio de los inicios de obra
vivienda nueva, tendencias recientes ocurrieron durante el último trimestre
El registro de vivienda concluyó en 2014 grá ca 23 .
con un total de 412.8 mil unidades
registradas, que representan un Impulsado por los arranques de
crecimiento de 35.4 % en comparación obra, el inventario de vivienda nueva
con 2013 y retoman el nivel observado también reportó un crecimiento
en 2011. importante, al cierre de diciembre 2014
se ubicó en 560 mil unidades, 34.2 %
Grá ca 22. Registro de vivienda por trimestre. Grá ca 24. Inventario de Vivienda.
Miles de viviendas registradas y % variación anual Miles de viviendas y % variación anual
Varia io es por e tuales
Miles de vivie das
Miles de vivie das
-
- -
- -
-
-
-
-
IV I II III IV I II III IV
.E .D .D
Vivie das egist adas Va ia ió a ual E P o eso Te i ada
Fuente Elaborado por Conavi con información de RUV Fuente Elaborado por Conavi con información de RUV

arriba del nivel observado en diciembre al periodo de construcción y 96 a la fase
de 2013. En particular el componente de comercialización. El tiempo total se
de viviendas en proceso de construcción redujo 9.8 % en comparación al tiempo
mostró un incremento de 36.7 % de maduración observado en las
equivalente a 80 mil unidades. viviendas individualizadas en enero de
2014, destacando la disminución de
Grá ca 25. Viviendas terminadas por trimestre.
Miles de viviendas y % variación anual 21.9 % en el periodo de comercialización
esta mejora en el ritmo de absorción de la
oferta de vivienda constituye un indicio
del fortalecimiento de la demanda en el
Miles de vivie das
Por e taje
- -
segundo semestre de 2014.
- - - -
-
- Cabe señalar que la cuanti cación

del inventario y de los tiempos de
IV I II III IV I II III IV
absorción es resultado de la vinculación

Vivie das Te i adas Va ia ió a ual
Fuente Elaborado por Conavi con información de RUV

del nivel de Claves Unicas de Vivienda
Por su parte, el número de CUV de datos de la oferta de vivienda
viviendas terminadas en 2014 alcanzó en RUV y de los nanciamientos
285.5 mil viviendas 14.6 % de otorgados por Infonavit y Fovissste.
crecimiento respecto de 2013 en el Actualmente se tienen vinculados más de
último trimestre de 2014 este indicador 250 mil registros correspondientes a
mostró un promedio superior a las 30 viviendas nuevas comercializadas en
mil unidades por mes. 2014 la base de datos es alimentada
mensualmente con los registros
48
Otro indicador que permite correspondientes a la nueva originación.
apreciar la dinamización del mercado de
vivienda nueva es el tiempo de
maduración de inventario, entendido 2.4 Instrumentos de medición
como el promedio de días que transcurren
desde el registro de la vivienda en RUV 2.4.1 E n c u e s t a d e S a t i s f a c c i ó n
hasta su individualización con Residencial 2014
nanciamiento de alguna Onavi. La Encuesta de Satisfacción Residencial
ESR ¹⁷ que realiza SHF anualmente
Las viviendas adquiridas en enero desde 2006 tiene por objetivos conocer
de 2015 tuvieron un tiempo de el nivel de satisfacción de la población
maduración promedio de 406 días 13.5 que habita en conjuntos habitacionales
meses , de los cuales 112 días horizontales y verticales en cuanto a
correspondieron a la etapa registro, 198 la vivienda y la calidad de vida de su
entorno además de proporcionar
Grá ca 26. Maduración del inventario de vivienda. información que coadyuve al diseño de
Miles de viviendas y % variación anual
políticas públicas y estrategias privadas
en el sector en concordancia con la
nueva política urbana y de vivienda que
enfatiza el acceso a una solución
17 Consiste en 5,255 entrevistas cara a cara a nivel nacional en las 32
entidades federativas en 163 municipios, 433 conjuntos
habitacionales realizadas durante diciembre de 2014. Las entrevista
la responde el acreditado y la metodología se realizó a partir de un
.E .E muestreo estrati cado y polietápico utilizando al conjunto habitacional
Regist o Co st u ió Ve ta como unidad primaria de muestro y la última a la vivienda, en donde
el nivel de con anza es del 95 % con un margen de error teórico de
Fuente Elaborado por Conavi con información de RUV y los ONAVIs
hasta ± 7.7 % por entidad federativa.

habitacional digna y sustentable por Grá ca 27. Índice de satisfacción con la vivienda ISV ,
2013 - 2014.
último, conocer la satisfacción de las
necesidades y expectativas de los .
clientes desde una perspectiva .
nanciera, como un elemento

fundamental para comprender el nivel .
de calidad en los productos y el servicio

ofrecidos por intermediarios nancieros
públicos y privados. SHF
Fuente Elaborado por la DEEV
La escala del Índice de

transformaciones, presentaron una menor
Satisfacción Residencial ISR tiene una
cali cación en 2014. Por otro lado, los
base cuantitativa utilizando una
conjuntos nanciados por SHF tienen en
distribución normal de los resultados
general mejores cali caciones salvo en
ponderados, las cali caciones van del ISR
exibilidad para adaptaciones y
5 la más baja al ISR 10 la mejor
transformaciones grá ca 28 .
cali cada . Además, cuenta con unos
modi cadores + y , que muestran una
Grá ca 28. Índice de satisfacción con la vivienda ISV
posición más favorable y/o desfavorable por componente, 2013 - 2014.
dentro de la cali cación. SHF
.
. . .
. . .
Cuadro 15. Índice de Satisfacción Residencial. .
.
Cali caciones Nivel de satisfacción . .
.
ISR 5 -/+ Nada satisfactorio
ISR 6 -/+ Poco satisfactorio 49

Ca a te ís as si as Ca a te ís as Ca a te ís a Fle i ilidad pa a
ISR 7 -/+ Satisfactorio bajo de la o st u ió espa iales a ie tales adapta io es
fu io ales t a sfo a io es
ISR 8 -/+ Satisfactorio medio
ISR 9 -/+ Satisfactorio alto
ISR 10 Muy satisfactorio En la imagen 4 se muestra que

Fuente Elaborado por la DEEV, SHF en 9 entidades federativas se redujo el
nivel de satisfacción con respecto a
Índice de Satisfacción con la Vivienda
2013, en 15 de ellas aumento y por
ISV
último, 8 de las entidades en el país
El ISV es el promedio ponderado de las
permanecieron en su misma categoría
cali caciones de las características físicas
que en el año anterior.
de la construcción, espaciales y funcionales,
adaptaciones y transformaciones, y
Imagen 4. Perspectiva del ISV por
características ambientales. entidad federativa, 2014
En 2014, se ubicó en 6+, es decir,

poco satisfactorio. Al comparar con 2013
aumentó marginalmente al pasar de 6.65
a 6.84 en escala numérica no obstante, al
revisar los conjuntos nanciados por SHF
para la construcción, se observa un mayor
avance pues se ubica en 6.96 grá ca 27 .
Al comparar con 2013, los componentes
características espaciales y funcionales y
exibilidad para adaptaciones y Fuente Elaborado por la DEEV, SHF

A nivel municipal, entre los mejor Índice de satisfacción con el conjunto
evaluados se encuentran 3 de Colima, 2 habitacional y la ciudad ISCHC
del Distrito Federal, 2 de Michoacán, 1 Para 2014 el ISCHC pasó de 6- a 6+, es
de Baja California, 1 de Nayarit y 1 de decir, la cali cación aumentó un nivel,
Guanajuato. ubicándose en poco satisfactorio.
Cuadro 16. ISV por municipios con mayor cali cación
Municipio Estado ISV
Coyoacán Distrito Federal 9+
Zitácuaro Michoacán 8+
Zamora Michoacán 8+
Manzanillo Colima 8+
Mexicali Baja California 8+
Xalisco Nayarit 8+
Tecomán Colima 8+
Villa de Álvarez Colima 8-
San Francisco del Rincón Guanajuato 8-
Tlalpan Distrito Federal 8-
E n t re l o s m u n i c i p i o s p e o r Todos los atributos tuvieron

evaluados se tienen 2 de Chiapas, 2 de cali caciones marginalmente mejores y
Yucatán y 2 de Tabasco, también se los atributos con la menor cali cación
ubica uno en Coahuila, Tamaulipas, fueron localización y características del
Nuevo León y el Estado de México. conjunto habitacional Grá ca 29 .
50
Cuadro 17. ISV por municipios con menor cali cación
Municipio Estado ISV
Chiapa de Corzo Chiapas 3+
Monclova Coahuila 4-
Reynosa Tamaulipas 4-
Úman Yucatán 4-
Kanasin Yucatán 4-
Ciénega de Flores Nuevo León 4-
Toluca México 4-
Cunduacán Tabasco 4+
Comitán de Domínguez Chiapas 4+
Centro Tabasco 4+
Grá ca 29. Índice de satisfacción con el conjunto

habitacional y ciudad ISCHC
En relación a la evaluación por
conjunto habitacional, en los cuadros 18
2013 2014
y 19 página 51 se muestran los cinco 6.68 6.75 6.94 6.73

6.56 6.54
5.90
conjuntos habitacionales mejor y peor

evaluados, cabe señalar que son los
propios residentes quienes cali can su
estado de satisfacción con la vivienda. ISCHC Localización Características Urbanización y Percepción del Equipamiento Percepción de
del conjunto servicios conjunto social y la ciudad
habitacional comunitario

Cuadro 18. Los 5 conjuntos habitacionales mejor evaluados
Estado Municipio Desarrollador Conjunto ISV Tipología
Distrito Federal Coyoacán Constructora Jaden S.A. de C.V. Condominio Narcisos 9+ Residencial
Distrito Federal Azcapotzalco Jaime Chattaj Moussan Residencial Esperanza 9+ Media
Nayarit Bahía de Banderas Oscar Flores Pérez Lomas del sol 9+ Residencial
Michoacán Zamora Inmobiliaria Merza, S.A.P.P. de C.V. Kuntani 5 9- Económica
Colima Villa de Álvarez Proyecto Cecasa, S.A. de C.V. Punta diamante 9- Económica
Cuadro 19. Los 5 conjuntos habitacionales peor evaluados
Estado Municipio Desarrollador Conjunto ISV Tipología
Tamaulipas Reynosa Impulsora total, S.A. de C.CV. Balcones de Alcalá II 2- Interés social
Tabasco Centro GEO, Veracruz, S.A. de C.V. Monteceibas 2 2+ Interés social
Tamaulipas Reynosa Construcciones Aryve, S.A. de C.V. Ampliación Rincón 3- Interés social
de las Flores
Tamaulipas Reynosa Fomento empresarial Inmobiliario, Ventura B2 3-
S.A. de C.V. Económica
Nuevo León Ciénega de Flores Bienes raíces Jardín Real, S.A. de C.V. Villas de Carrizalejo 3- Interés social
Desarrollos Certi cados Ÿ Por su parte, el ISCHC tuvo una

Se visitaron los desarrollos certi cados menor cali cación 6.15 al
ya habitados, en Tijuana Desarrollos compararla con la cali cación global,
Natura y Valle de San Pedro, en Gómez en este caso todos los componentes
Palacio Bosque Real, en Villagrán El obtuvieron una menor cali cación
Rehilete, en Tula Ciudad Bicentenario, grá ca 31 . 51
en Temixco Centro Urbano Morelos, en
Grá ca 31. ISCHC por componentes en los
Benito Juárez Puerta del Mar, en Cajeme desarrollos certi cados, 2014.
Las Misiones, en Nogales Puerta de Total DC
Anza y en Centro El Cielo. 6.68 6.75 6.94 6.73

6.56 6.54
6.36 6.27 6.44
6.15 5.90 6.57 6.05
5.78
Los principales resultados de la

ESR fueron
Ÿ El ISV tuvo una cali cación de 6.53,
menor a la del resto de los conjuntos, ISCHC Localización Característica
del conjunto
Urbanización y Percepción del
servicios conjunto
Equipamiento
social y
Percepción de
la ciudad
s o l a m e n t e e l co m p o n e n t e d e
habitacional comunitario

exibilidad para adaptaciones y
transformaciones tuvo una mejor Importancia de atributos
cali cación grá ca 30 . Para los residentes de los conjuntos
habitacionales los atributos más
Grá ca 30. ISV por componentes en los importantes son los que se presentan en
desarrollos certi cados, 2014.
el cuadro 20 página 52 .
Total DC
6.92 6.89 6.89
6.84
6.60
En 2014 se muestra una mejora en la
6.59
6.53 6.49 6.53
6.24
apreciación de la calidad de la vivienda,
del conjunto y la ciudad, comparada con
ISV Características Características Característica Flexibilidad para
el año anterior sin embargo, esta
apreciación no es su ciente para cumplir
físicas de la espaciales y ambientales adaptaciones y
construcción funcionales transformaciones

con los objetivos de la política de vivienda.

Cuadro 20. Atributos y su ponderación
Atributo Ponderación Atributo Ponderación
Comedor 2.4 Orgullo de conjunto 2.1
Muros 2.4 Aislamiento acústico 2.1
Sala 2.4 Pavimentación y tamaño de las calles 2
Cocina 2.4 Belleza de la ciudad 2
Baño 2.4 Tranquilidad en el conjunto 2
Techos 2.3 Vegetación de la ciudad 2
Pisos 2.3 Seguridad en el conjunto 2
Dormitorios 2.3 Limpieza en la ciudad 2
Aislamiento térmico 2.2 Seguridad en la ciudad 2
Resolución a su queja 2.1 Privacidad 2
Organización de vecinos 2.1 Iluminación 2
Belleza del conjunto 2.1 Distancia a los centros de abastecimiento 1.9
Limpieza del conjunto 2.1 Orgullo de la ciudad 1.9
Funcionalidad del conjunto 2.1 Recolección de basura 1.9
Tranquilidad en la ciudad 2.1
Los conjuntos nanciados para El Índice de Precios de Vivienda

su construcción por SHF en créditos Económico - Social indicó una
puente y sindicados tienen mejores apreciación a tasa anual del 5.92 %,
cali caciones que el resto de los mientras que el Índice SHF para la
conjuntos. Los desarrollos certi cados vivienda media y residencial
52 resultaron peor cali cados que el resto presentado en modo agregado , subió
de los conjuntos, señal de alarma para en 6.71 % a tasa anual.
los que ya cuentan con habitantes.
Grá ca 32. México: índices SHF de precios
de la vivienda, II trimestre 2015.
2.4.2 Índice SHF de precios de la Variaciones porcentuales anuales
vivienda en México .
.
.
El Índice SHF de Precios de la Vivienda .
.
.
casas solas, en condominio y
.
.
Por e taje
departamentos con crédito hipotecario

.
.
.
garantizado mostró durante el segundo .
trimestre de 2015 una apreciación nominal .
de 6.38 % en el ámbito nacional, con .

Na io al Casa sola CC-Depto. V. usada V. ueva E -So ial Media-Res
respecto al mismo trimestre del año
Fuente Elaborado por la DEEV con información del Índice SHF Precios
anterior. Por su parte, el Índice SHF de de la Vivienda
Vivienda Usada registró una variación en el

segundo trimestre de 6.37 %, mientras que
el Índice SHF de Vivienda Nueva aumentó Los precios de las viviendas en la
6.40 %. zona metropolitana del Valle de México
mostraron una apreciación de 6.91 %,
Respecto al Índice para casas en la de Guadalajara de 4.86 %, en la de
solas, éste creció 6.62 % mientras que el Monterrey 6.63 %, Puebla-Tlaxcala de
correspondiente a casas en condominio y 6.23 %, mientras que en la de Toluca
departamentos considerados de manera aumentaron 5.97 % respecto al mismo
conjunta mostró un cambio porcentual de trimestre del año anterior.
6.06 % durante el período mencionado.

El cuadro 21 presenta la Veracruz 6.96 %, Michoacán 6.89 %,
distribución de los precios de las Campeche 6.73 %, Chiapas 6.71 %,
viviendas con crédito hipotecario Nuevo León 6.69 %, Guanajuato 6.50 %,
garantizado en México. El precio medio Sonora 6.50 %, Coahuila 6.43 %. Estas
nacional en el segundo trimestre de 17 entidades registraron, tasas de
2015 fue de $649 mil pesos corrientes apreciación superiores al promedio
correspondientes a viviendas de tipo nacional de 6.38 %.
medio en tanto que el precio mediano
se ubicó en los $430 mil pesos, lo que Por su parte, en Puebla el Índice
signi ca que el 50% de las operaciones SHF creció 6.27 %, en Colima 6.26 %, en
en el mercado de la vivienda se San Luis Potosí 6.17%, Yucatán 6.14 %,
realizaron por debajo de dicho precio y la en Chihuahua 5.96 %, México 5.81 %,
otra mitad por arriba. Querétaro 5.49 %, Sinaloa 5.27 %, Baja
California 5.13 %, Guerrero 4.95 %,
Finalmente, respecto al último Morelos 4.78 %, Jalisco 4.78 %, Nayarit
cuartil, al menos el 75 % de los precios 4.48 %, Baja California Sur 4.26 % y en
de las viviendas son menores o iguales a Quintana Roo aumentó en 1.89 %. Estas
$ 726 mil pesos o expresado de otra entidades federativas mostraron
manera, al menos el 25 % de los precios crecimientos nominales menores a los
de las viviendas fueron mayores o de la media nacional.
iguales a la cantidad mencionada. En
tanto que en anexo 1 se puede observar La apreciación que presentó el
la trayectoria de los precios por entidad Índice SHF en el primer semestre de
federativa y municipio o delegación al 2015, fue resultado de diversos
segundo trimestre del 2015. factores tales como el aumento de 53
Cuadro 21. Distribución de los Precios en el Ámbito Nacional, 2015.

Porcentajes
Estado Precio medio $ 25% 50% 75%
Nacional 649,075 328,000 430,332 726,026
Fuente Índice SHF precios de la vivienda
Durante el segundo trimestre de transacciones de viviendas nuevas en

2015, el Índice SHF mostró resultados las principales zonas metropolitanas de
diferenciados por entidad federativa la misma manera, el mercado de casas
como consecuencia de las condiciones en condominio nuevos y usados está
económicas, sociales, demográ cas y teniendo mayor impulso, ya que
de infraestructura que se presentan en mientras que en el segundo trimestre de
el país, siendo así que 17 entidades 2014 representaba el 25.6% de las
mostraron variaciones porcentuales transacciones para 2015 esta cifra
mayores al promedio nacional y 15 aumentó a casi 27 %.
menores.
Al conjuntar el resultado del
En Tamaulipas el Índice SHF se segundo trimestre con el obtenido
apreció 9.58 % con respecto al mismo durante el primero de 4.90 % cifras
trimestre del año anterior, en el Distrito revisadas el crecimiento semestral de
Federal lo hizo en 9.34 %, en Durango la vivienda con crédito hipotecario
9.09 %, en Tlaxcala 8.62 %, Zacatecas garantizado fue de 5.65 %.
7.83 %, Tabasco 7.72 %, Hidalgo 7.52 %,
Aguascalientes 7.08 %, Oaxaca 6.99 %,

Consideraciones nales Ÿ En la grá ca 33, se aprecia que
El Índice SHF de Precios de la Vivienda después de la crisis subprime el índice
registró un vigoroso desempeño tanto a de precios mundial de la vivienda
nivel nacional como estatal y municipal llegó a su nivel más bajo durante el
así, la plusvalía aumentó en las viviendas cuarto trimestre de 2011
con crédito hipotecario garantizado. La registrando 143.19 puntos.
apreciación en el segundo trimestre de Posteriormente, en el año 2012 el
2015 es la cuarta más elevada desde índice comenzó a aumentar
que se tienen registros. signi cativamente y en 2014 el
índice de precios mundial creció
Los precios de la vivienda nueva 2.24% a tasa anual.
y los de la usada registraron un fuerte Ÿ El FMI considera dos grupos de
d i n a m i s m o re s p e c to a l s e g u n d o países aquellos donde los precios de
trimestre del año pasado, además el la vivienda no crecen mucho debido a
Índice SHF de Precios de la Vivienda que aún están en una etapa de
mostró resultados diferenciados por recuperación económica originada
entidad federativa de tal manera que 17 por los efectos de la crisis subprime y
entidades mostraron variaciones otros donde los precios han
porcentuales mayores al promedio uctuado ampliamente.
nacional y 15 menores. Ÿ El Fondo señala que el mercado de
v i v i e n d a e s t á e n u n a fa s e d e
2.4.3 Análisis comparativo de los recuperación en 33 países, donde
precios de la vivienda a nivel mundial hubo una disminución importante de
A continuación se da una perspectiva de l o s p re c i o s d e v i v i e n d a co m o
54 los precios de la vivienda a nivel mundial, consecuencia de la gran recesión de
primero explicando el comportamiento 2008 y el mercado inmobiliario no ha
del índice de precios de la vivienda a nivel logrado recuperarse. En 17
m u n d i a l e s t i m a d o p o r e l Fo n d o economías la caída de los precios de
Monetario Internacional FMI en el las viviendas no fue tan drástica y
período del 2000 al 2014. También se como consecuencia los precios
hace un análisis de la tasa de tienen un comportamiento más
crecimiento real de los precios de la dinámico en estos países el PIB de la
vivienda publicada por este mismo construcción y la inversión residencial
organismo durante el último trimestre real han tenido mejores niveles al
de 2014, en este análisis se considera a compararlos con los resultados
un grupo de países seleccionados presentados durante los años de la
Japón, Francia, México, Corea, España, gran recesión mundial.
Austria, Brasil, Alemania, Canadá,
Estados Unidos, Portugal, Colombia e Grá ca 33. Índice de Precios Mundiales de la
Vivienda, 2000 - 2014.
Inglaterra . Índice base 2000=100
Índice de precios mundial de la vivienda, .

.
.
.
2000-2014 .
Pu tos
El índice de precios mundial de la

.
.
vivienda del FMI es un promedio de los .

.
precios reales de la vivienda en 50 .
países, incluido México a través del

.
I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III
Índice SHF de precios de la vivienda,

Fuente Elaborado por la DEEV con base en datos del FMI
descontada la in ación. Global Housing Watch

Tasa de crecimiento real de los precios a Grá ca 34. Tasa de crecimiento real de los precios
de la vivienda, 2014.
la vivienda principales resultados Variación porcentual anual
Ÿ La grá ca 34 muestra la evolución en .
las tasas de crecimiento real de los .
.
. .
precios de la vivienda en los dos .
Por e taje
. .
. .
últimos trimestres de 2014 para

. .
. . . . .
algunos países seleccionados se

.
- .
- .
observa un primer grupo de países - . .
- .
Japón y Francia- donde los

mercados inmobiliarios residenciales
.III .IV
Fuente Elaborado por la DEEV con base en datos del FMI

se están depreciando, ambos pasan Global Housing Watch
por un período de de ación

fundamentalmente por las bajas
generalizada. La caída de los precios
tasas de interés que prevalecen en el
de la vivienda en Francia están en un
mercado hipotecario, de dinero y de
contexto económico de recesión y
capitales. Esto puede ser
una tasa de desempleo elevada lo
preocupante dado que el incremento
que inhibe la demanda por vivienda.
posiblemente este indicando el
Ÿ Se tiene otro grupo de cinco países
surgimiento de una burbuja
con crecimiento moderado de
inmobiliaria.
precios de la vivienda -Corea, España,
Austria, Brasil y México-. El FMI
considera que los compradores
El índice de precios de la vivienda a nivel
internacionales en México son muy
mundial muestra una ligera recuperación,
activos y representan alrededor del
no obstante, el nivel del índice al cierre de
50% de las transacciones de vivienda 55
2014 aún se ubica por debajo de los
residencial del mercado local esto
niveles observados antes de la gran
signi ca un fuerte potencial para el
recesión. Entre los 50 países analizados,
mercado inmobiliario mexicano si los
los mercados de la vivienda presentan
indicadores macroeconómicos
ritmos diferenciados, así en 13 países
nacionales continúan mostrando
hay depreciación de los precios de la
señales de estabilidad.
vivienda, en 23 los precios de la vivienda
Ÿ En el tercer conjunto de países los
han tenido crecimientos medios desde
precios de la vivienda tuvieron
0.04 % hasta 3.96 % y en 14 países los
crecimientos medios de entre 2% y
precios tienen aumentos muy
4%, considera a Canadá, Estados
pronunciados que van desde 4.20 %
Unidos y Alemania grá ca 34 ,
hasta 13.88 % donde es posible que se
donde la cima de precios sólo se
estén formando burbujas de precios.
observó en las grandes ciudades.
Ÿ Por último Colombia e Inglaterra
2.4.4 La cuenta satélite de vivienda en
presentan tasas de crecimiento
México 2008-2012
excesivamente elevadas en los
La construcción y adquisición de
precios de vivienda el
vivienda ha sido uno de los principales
comportamiento de precios en
motores de la economía mexicana en
Colombia es originado por los
las últimas décadas la expansión
obstáculos para ampliar la oferta
económica ha impulsado la
habitacional. Inglaterra muestra la
construcción de viviendas, que a su vez,
tasa de apreciación más alta en el
ha dado su carácter multiplicador sobre
mercado inmobiliario residencial
el sistema económico.
mundial, lo que se explica

A pesar de que hay un sinnúmero vivienda en términos económicos
de variables estadísticas provenientes mediante una serie de indicadores, de
de diversas fuentes no existía un entre los cuales son representativos el
tratamiento estadístico completo del PIB de la vivienda y la generación de
papel que juega la vivienda en la puestos de trabajo.
economía y su medición dentro de la
estructura económica, de ahí surge la Resultados del PIB de la vivienda
necesidad de crear la Cuenta Satélite de Para el año 2012 el PIB de la vivienda a
Vivienda e incorporarla en el sistema de precios corrientes representó el 5.9 %
cuentas nacionales.18 del PIB total del país. El sector que mayor
aporte tuvo al PIB de la vivienda fue el de
Con la nalidad de elaborar la la construcción con el 66.2 %, seguido
Cuenta Satélite de Vivienda 2008-2012 de los servicios inmobiliarios y de
se rmó un convenio de colaboración alquiler con 28.6 %. Otros sectores de
entre INEGI con el apoyo nanciero de importancia son los servicios nancieros
Conavi, Fovissste, Infonavit y SHF. y de seguros que comprenden las
actividades económicas ligadas al
El objetivo de la Cuenta es nanciamiento para adquisición, que
establecer una descripción cuantitativa aportaron 4.4 %.
de manera estructurada y detallada, de
todos los ujos económicos relativos al El cálculo de la CSVM se realizará
sector vivienda, que de ne las anualmente, lo que permitirá tener
correspondientes operaciones información actualizada y en detalle
económicas en tres ámbitos sobre las distintas actividades que
56 fundamentales que rodean a la vivienda inciden en el sector. Adicionalmente se
Ÿ La producción de viviendas contará con un cúmulo más amplio de
desarrollada como actividad indicadores para analizar el sector de la
económica por sectores concretos, vivienda, desde la producción, el empleo,
por ejemplo, la promoción los precios y las ramas industriales y de
inmobiliaria y construcción de servicios con los que se vincula de
viviendas. manera directa e indirecta.
Ÿ La adquisición de vivienda como
a c t i vo p o r p a r t e d e f a m i l i a s , Grá ca 35. Composición del PIB de la vivienda
por sectores SCIAN, 2012.*
empresas y otras instituciones. Porcentaje
Ÿ El uso de la vivienda como Servi ios Otros Se tores,

Fi a ieros y de .
generadora de servicios esenciales Seguros, .
para la población, como el servicio de

Servi ios
alojamiento. I o iliarios,
.
Se estudian otros elementos

vinculados a la construcción, adquisición
Co stru ió ,
.
y uso de viviendas como servicios

proporcionados por intermediarios en Fuente INEGI
estos procesos, incluyendo a las * Cifra preliminar
administraciones públicas.
18 Una cuenta satélite es un esquema de medición y descripción de un
aspecto concreto de la realidad económica, en este caso,
El objetivo puntual de la cuenta la construcción, adquisición y uso de la vivienda, que utiliza
metodologías y criterios básicos de las cuentas nacionales, pero
satélite de vivienda de México CSVM amplia el campo de estudio e introduce diversas de niciones que
permiten un tratamiento y caracterización del fenómeno que se trata
es mostrar la relevancia del sector de analizar.

Grá ca 36. Composición del PIB de la vivienda Grá ca 37. Composición de los puestos de trabajo
por ámbito económico, 2012.* de la vivienda por sector SCIAN, 2012.*
Porcentaje Porcentaje
. .
.
Uso, . .
Co st u ió
Se vi ios I o ilia ios
Se vi ios Fi a ie os de
Segu os
Regula ió
fo e to, . Se vi ios P ofesio ales
Ad uisi ió , P odu ió , . Ot os Se to es
Fuente INEGI Fuente INEGI

* Cifra preliminar * Cifra preliminar
Con la CSVM se hace una 2.4.5 P r i n c i p a l e s re s u l t a d o s d e l

cuanti cación precisa de actividades Estudio de política urbana de la OCDE
como la autoconstrucción y el valor México, Transformando la política
patrimonial de la vivienda considerando urbana y el nanciamiento de la vivienda
la vivienda como el principal activo de los Infonavit y la OCDE suscribieron un
hogares, por lo que es importante hacer convenio en 2013 para impulsar, en el
un seguimiento cercano a su evolución. ámbito de su competencia, políticas
públicas en materia de vivienda y
La producción de vivienda se puede desarrollo urbano para enfrentar los
desglosar en autoproducción que representa retos del sector habitacional en
el 58.3 %, edi cación de vivienda llevada a bene cio de los trabajadores
cabo por las unidades económicas con mexicanos.
33.5%, autoconstrucción, ampliación y 57
mejoramiento de la vivienda con el 5.7 %, y En el marco de este convenio se

otras actividades como el diseño o realizó el Estudio de Política Urbana
preparación de terreno con el 2.5 % del total. México, Transformando la Política
Urbana y el Financiamiento de la
La importancia de la vivienda Vivienda, para su elaboración se contó
incrementa su relevancia al compararla con la participación de la Sedatu y SHCP,
con otros sectores de la economía adicionalmente, se incluyeron
mexicana, aporta al PIB nacional más que contribuciones de otras instituciones
sectores como el educativo o la entre las que destacan, Fovissste, INEGI,
agricultura y poco menos que el sector de SHF, Fonhapo, Banco Nacional de Obras
transportes, correos y almacenamiento. y Servicios Públicos Banobras ,
Instituto Mexicano del Seguro Social
Puestos de Trabajo IMSS , Banco de México Banxico y la
Destaca que el sector vivienda en el año Comisión Nacional del Sistema de
2012 generó alrededor de 3 millones de Ahorro para el Retiro Consar .
puestos de trabajo, equivalentes al 7.3 %
del total nacional la mayor parte de ellos El estudio provee análisis,
e l 9 4 . 9 % , co r re s p o n d i ó a l a recomendaciones y mejores prácticas
construcción, el 3.3 % a los servicios sobre diversos temas, entre los que
inmobiliarios, el 0.4 % a los servicios destacan
profesionales, el 0.9 % a los servicios Ÿ El desarrollo de ciudades más
nancieros y de seguros, el 0.2 % a las compactas, e cientes y productivas.
actividades legislativas y gubernamentales
y otros sectores SCIAN¹⁹ al 0.3 %. 19 Sistema de Clasi cación Industrial de América del Norte.

Ÿ Mejor gobernanza y coordinación afectados están Chihuahua más de
interinstitucional en temas de 9,000 casas abandonadas , Tamaulipas y
planeación urbana, transporte y Jalisco más de 5,000 cada uno , Estado
protección del medio ambiente. de México más de 4,500 y Coahuila
Ÿ Estrategias para la regeneración y casi 4,000 . La mayoría de las viviendas
desarrollo intraurbano bajo un s e co n s t r u ye ro n e n l u g a re s s i n
enfoque de sustentabilidad. infraestructura, sin equipamiento, sin
Ÿ Acciones que permitan reducir la transporte y lejos de las fuentes de trabajo.
incidencia de vivienda deshabitada.
Durante el transcurso del año
La OCDE recomienda al Infonavit 2015, el Gobierno Federal prevé
construir un marco institucional que rescatar y reinsertar entre 47,000 y
favorezca el desarrollo de viviendas de 57,000 viviendas de un total de
calidad a través de 2 0 0 , 0 0 0 q u e s e e n c u e n t ra n e n
Ÿ Fortalecer el proceso de originación condiciones de abandono en el país, la
de crédito con la nalidad de proveer mayoría nanciadas a través de
viviendas de mayor calidad que Infonavit. La estrategia de recuperación
ofrezcan mayor valor patrimonial a incluye la reparación y la rehabilitación
los trabajadores y a sus familias. de la vivienda, la solución de los
Ÿ Diversi car las soluciones de vivienda problemas legales y la reinserción de las
para atender a los trabajadores en mismas al mercado. Sedatu
diferentes momentos de su vida actualmente realiza un mapeo para
laboral con base en sus necesidades y ubicar las unidades en abandono en
preferencias. cada entidad federativa.
58
En el marco de esta colaboración La vivienda deshabitada como reto
en 2015 se lleva a cabo el Estudio social
Metropolitano del Valle de México, cuyos Actualmente Conavi desarrolla esquemas
resultados se presentarán en el entorno que permiten rehabilitar viviendas en
de la sexta mesa redonda de Alcaldes y conjuntos habitacionales deteriorados o
Ministros de la OCDE en la Ciudad de abandonados para ser reincorporados al
México. Estas iniciativas se trabajan de parque habitacional y recuperar su entorno
manera coordinada con el Gobierno de la urbano de esta manera, se ofrecen
República, el Gobierno del Distrito mejores condiciones de vivienda para la
Federal, el Gobierno del Estado de población.
México y con los gobiernos locales de la
Zona Metropolitana del Valle de México. Se requiere la aplicación de
esquemas nancieros y sociales de
manera coordinada entre el sector
2.5 Vivienda Abandonada público y social dirigidos a la adquisición
de vivienda usada. Las facilidades se
La localización de la vivienda es uno de los otorgan a nivel nacional y las viviendas
factores principales que aumentan la bene ciadas deben estar ubicadas
probabilidad de que una familia abandone dentro de los polígonos de contención
su vivienda, la ubicación lejana a las fuentes urbana que de ne Sedatu, con lo que se
de trabajo, aumenta el costo de transporte puede garantizar la cercanía a los
y disminuye el ingreso disponible para el centros de trabajo, a los servicios y a la
pago de la hipoteca. Entre los estados infraestructura urbana.

Actualmente Infonavit realiza comenzaron a ofertarse en 240 mil
macrosubastas de viviendas recuperadas pesos, lo que representó una pérdida
para incorporarlas al mercado asimismo, patrimonial del 36.84 %.
las administraciones estatales y
municipales adquieren los inmuebles para H oy e n d í a , d e l a s 1 , 2 0 0
atender la demanda de la vivienda, viviendas abandonadas en el conjunto,
mediante los institutos de vivienda se han recuperado aproximadamente
locales. 360 30 % y se ofertan en 360 mil
pesos, lo que signi ca una plusvalía de
Ejemplo de recuperación de casas 120 mil pesos.
abandonadas
En 2008 se formó PROVIVE empresa La rehabilitación de las viviendas
dedicada a la renovación y revitalización abandonadas tuvo diversos efectos
de viviendas y comunidades, con el positivos ganancia de 35 % para la
p ro p ó s i t o d e a d q u i r i r l a s c a s a s gente que había adquirido una casa hace
abandonadas y vandalizadas, dos años, el patrimonio recuperado y la
acondicionarlas y volverlas a vender, generación de un mercado secundario
creando vivienda de bajo costo en un de casas en el fraccionamiento. A partir
entorno seguro. de lo anterior, se concluye que la
regeneración de fraccionamientos y la
Los fraccionamientos construidos atención a la vivienda abandonada
hace más de cinco años presentan serios aumentan la plusvalía y mejora la
problemas como falta de equipamiento y calidad de vida de sus habitantes.
transporte sin embargo, debido al
crecimiento de las ciudades, actualmente Consciente de la problemática 59
están integrados a la mancha urbana. histórica y compleja del abandono de
vivienda, desde el 2013 Infonavit
PROVIVE intervino hace cuatro promueve la realización de investigaciones
años en el fraccionamiento Cañadas de y estudios especializados en torno a este
Florido con 1,200 viviendas fenómeno y su mitigación.
abandonadas y en donde nadie quería
comprar una casa, a pesar de fuentes de El Atlas del abandono de
trabajo cercanas o redes familiares en la vivienda es un ejercicio de diagnóstico
colonia. bajo una perspectiva geoestadística de
cobertura nacional, que permite
En este conjunto se abrió el dimensionar y comprender de manera
primer centro de enlace comunitario, se puntual la problemática mediante el
llevó a cabo un programa de análisis de bases de datos del Infonavit y
regeneración del entorno y se involucró de INEGI, Conapo, Sedesol, Sedatu y
a los vecinos para que participaran en las SHF del 2014, relacionadas con la
obras de mejoramiento de su cartera vencida y la situación de la
fraccionamiento. vivienda.
Las viviendas del fraccionamiento Se realizó un análisis de las

tenían cerca de 50 m² de construcción y causas del abandono habitacional con
constaban de 2 recámaras base en la información de reportes
originalmente se vendieron en 380 mil provenientes de fuentes o ciales y en el
pesos no obstante, las viviendas estudio de C230 Consultores, realizado
abandonadas ya rehabilitadas entre el 2010 y 2012. Como resultado

de este ejercicio se lograron extraer y generan empleo en actividades
de nir un conjunto de causas a manera industriales.
de hipótesis que pudieran incidir en la Ÿ La distancia al trabajo juega el papel
problemática y que posteriormente más importante al momento de
fueron tratadas y probadas como abandonar una vivienda un
variables en un apartado cuantitativo, incremento de un kilómetro de
utilizando modelos estadísticos y distancia a los centros de empleo
matemáticos a n de medir su magnitud implica un aumento de quinientas
e incidencia viviendas en situación de abandono.
Ÿ Lejanía a bienes, servicios públicos y Ÿ Contrario a lo esperado la
empleos. inseguridad y los desastres naturales
Ÿ Adquisición de viviendas sin interés son menos relevantes al momento
de habitarlas. de decidir abandonar una vivienda.
Ÿ Imposibilidad de pagar el crédito. Ÿ Por último, los derechohabientes han
Ÿ Inadecuada calidad de la vivienda. comenzado a valorar la vivienda en
Ÿ Riesgo por factores naturales. municipios centrales aunque
Ÿ Inseguridad por factores sociales. implique no tener la propiedad de la
Ÿ Desinformación y toma de misma.
decisiones no plani cadas.
El acceso a información verídica
Como muestra se tomaron 378 y oportuna resulta crucial para que los
municipios, incluyendo las zonas derechohabientes tomen una decisión
metropolitanas más importantes del adecuada a sus necesidades
país, de esta manera fue posible habitacionales y posibilidades
60 localizar los 10 principales municipios económicas.
con cartera vencida del país, que
representan el 33 % de la vivienda En el anexo grá co se observan
abandonada mapas de 6 ciudades del país en los que
1. Juárez, Chihuahua se ilustra la concentración de
2. Tijuana, Baja California probabilidad de vivienda abandonada,
3. Tlajomulco de Zúñiga, Jalisco las condiciones de su entorno y la
4. Zumpango, Estado de México relación directa con respecto a su
5. Reynosa, Tamaulipas ubicación y accesibilidad, lo que implica
6. Torreón, Coahuila la necesidad de replantear ciudades más
7. León, Guanajuato ordenadas y sustentables.
8. Mexicali, Baja California
9. Altamira, Tamaulipas
10. Juárez, Nuevo León 2.6 Nuevos ordenamientos de avalúos
Asimismo, se obtuvieron las Facultada por la Ley de Trasparencia y

siguientes conclusiones de Fomento a la Competencia en el
Ÿ La vivienda abandonada se concentra Crédito Garantizado, siendo el ente
principalmente en municipios con regulador de los avalúos para créditos
de ciente integración y garantizados a la vivienda del país, SHF
consolidación urbana, pero con puso en marcha en marzo de 2015 su
relativamente buenas condiciones nuevo Sistema Maestro de Avalúos
sociales. Se trata generalmente de SMA en sustitución del sistema con el
municipios de zonas metropolitanas que había venido trabajando desde
del centro y norte del país que

2007 para dar paso a nuevas sólo una parte de la información como
tecnologías. Con el SMA se pueden sucedía hasta febrero pasado,
recibir avalúos digitales para créditos pudiéndose generar bases de datos más
garantizados a la vivienda certi cados robustas. La base de datos de avalúos es
con rma electrónica avanzada con la que ha permitido a SHF calcular y
características de integridad y de difundir el Índice SHF de precios de la
autenticidad. vivienda a través de los años y con este
nuevo Sistema lo seguirá haciendo,
Con esto se logra incorporar incorporando mayor cantidad de
nuevas tecnologías y eliminar la información disponible en la nueva base
impresión de documentos se busca que de datos como mayor detalle en la
todos los involucrados en el proceso descripción de las características de la
hipotecario como entidades nancieras, vivienda.
notarios, acreditados y Registros
Públicos de la Propiedad, adopten Adicionalmente SHF ha
paulatinamente la medida de cero papel. i n c o r p o r a d o d e n t r o d e l av a l ú o ,
información solicitada y regulada por
Como lo contemplan las Reglas dependencias como Infonavit, el
de Carácter General Relativas a la Fovissste e incluso la Tesorería del
Autorización como Valuador Profesional Distrito Federal en aras de la uni cación
de Inmuebles Objeto de Créditos de los formatos.
Garantizados a la Vivienda Reglas en
su modi cación del mes de febrero del El SMA contará con diversos
año 2012, el uso de la rma electrónica módulos y podrá ser consultado por
avanzada evita reportes incompletos diversos actores hipotecarios las 61
por parte de las Unidades de Valuación entidades nancieras por su parte,
UV , haciéndose de forma inmediata al podrán monitorear en todo momento a
rmar y enviar el documento al SMA. través del módulo de consulta, a las
unidades de valuación con las que
El SMA tiene diversas aplicaciones trabajan, ver los resultados de las
acordes a la nueva política de auditorías, las cali caciones otorgadas a
administración de la base de datos que éstas, las sanciones y podrán consultar
genera los citados avalúos. Entre las avalúos digitales certi cados. A través
principales diferencias de este nuevo del módulo de asignación estas
proceso con el anterior se encuentra la entidades podrán solicitar avalúos y
asignación de una pre-clave y una clave veri car tiempos de respuesta real de
de avalúo otorgada directamente por SHF las empresas, se podrá también solicitar
y no por la UV. Lo anterior, para máximo a la autoridad, supervisiones y
control de todos los avalúos solicitados y auditorías a las unidades de valuación
certi cados, con lo que se garantiza que cuando resulte alguna alerta de mala
no habrá avalúo en México para crédito práctica o actuación.
garantizado a la vivienda que no tenga
esta clave, conformando éstos la base de A las UV, el SMA les dará las
datos de avalúos. siguientes innovaciones acceso al
módulo que otorga la citada clave única
Con la puesta en marcha del de avalúo, contar con apoyo a la
avalúo digital con rma electrónica administración de los avalúos a través
avanzada, es posible recibir toda la de un módulo de integración de
información contenida en el avalúo y no expedientes y monitoreo de tiempos de

respuesta por parte de sus valuadores detectar la plusvalía y de manera
profesionales inscritos en sus padrones. preventiva posibles burbujas en los
valores de las viviendas nanciadas
Es a través de este sistema que por Infonavit en zonas socio-
se enviarán los avalúos certi cados, económicamente riesgosas.
previa validación de las rmas tanto del
valuador profesional como del A s u ve z , e s t o s s i s t e m a s
controlador. permitirán la creación de nuevos
productos que sirvan como referencia
SHF emitirá una cali cación de de análisis y toma de decisiones a otras
los valores concluidos por medio de áreas del Instituto reduciendo riesgos.
bandas de valor de los avalúos recibidos,
cali cando además la actuación El éxito de estos procesos
administrativa y operacional a través de permitirá tener una cartera sana e
un módulo interno generando el Índice Infonavit se mantendrá a la vanguardia
de Calidad de las Unidades de Valuación como el principal originador de créditos
INCUVS . e n A m é r i c a L a t i n a a t r av é s d e
mecanismos modernos, sistematizados
El SMA cuenta con los módulos y con el respaldo y garantía de una
de consulta, administración interno adecuada calidad en el proceso de
SHF , asignación, clave, rma y sistema valuación de las viviendas.
UV, desde donde se podrán realizar,
monitorear, consultar, administrar, Avalúos Infonavit
auditar y supervisar todas las Dado que el avalúo determina el monto
62 actividades relativas a los avalúos para del crédito es importante homologar
crédito garantizado a la vivienda del una metodología entre valuadores para
país. determinar de manera objetiva el valor
comercial del inmueble para evitar
otorgar créditos que no pudieran ser
2.7 Mejoras del proceso de avalúos respaldados con su garantía. SHF es la
institución encargada de crear la
A partir de la falta de controles metodología de valuación además de
d e te c t ad o s a l i n i c i o d e 2 0 1 4 y capacitar y certi car a los valuadores
derivados de las constantes sugerencias como resultado, es requisito que todas
emitidas por la revisora de avalúos, las viviendas que son adquiridas
Infonavit prevé la implementación de mediante un crédito garantizado en
herramientas tecnológicas que México cuenten con un avalúo.
permiten analizar de manera preventiva
los resultados e información plasmada En México aproximadamente el
en los avalúos que sirven como base 53 % de las viviendas se nancian
para la originación de créditos y a su vez mediante un crédito garantizado, de
con una adecuada interpretación de la este porcentaje Infonavit participa con
información históricamente registrada y un 60 % en los créditos otorgados a
que se genere durante estos procesos. viviendas nuevas y usadas.
Se podrán implementar Derivado de esta participación

herramientas de parametrización que Infonavit ha trabajado en acciones que
permitan proyectar tendencias y le permitan contribuir al Plan Nacional
de Desarrollo y a la Política Nacional de

Vivienda de forma e ciente y e caz, Avalúos de control en paquetes
dando cumplimiento bajo los principales Ÿ Avalúo de control adicional al
objetivos de originalmente efectuado, uno por
a. Calidad cada 50 viviendas del desarrollo
b. Asignación inmobiliario de que se trate,
c. Control reduciendo la sobrevaluación en las
d. Seguimiento y revisión viviendas y garantizando la calidad
del avalúo.
La responsabilidad social que
conlleva la realización correcta de los c. Gestión
avalúos obliga a la mejora continua del Ÿ Niveles de servicio
proceso es por ello que a partir de enero Ÿ Disminución en los tiempos de
de 2014 se inició con el análisis y la entrega de avalúos de 10 a 5 días
implementación de mejoras a éste. hábiles.
Ÿ Incorporación de avalúos de la
La estrategia de crecimiento Unidad de Solución Social USS en el
planteada logrará una mejora a las Sistema Electrónico de Avalúos
viviendas adquiridas por los Inmobiliarios SELAI , reducción en
derechohabientes de acuerdo a sus riesgos y mejoramiento en los
intereses en cuanto a precios y calidad. controles de avalúos de vivienda
recuperada.
Fortalecimiento del modelo operativo
Los cambios al procedimiento de avalúos d. Sistemas
y el avance en su implementación son En un principio, dentro del SELAI solo se
registraban datos, lo que ocasionaba 63
a. Convenio una de ciencia en la revisión, operación
La rma de un nuevo convenio y control de los avalúos derivado de
fundamentado en el compromiso y la esto surge la necesidad de ingresar
responsabilidad de las UV con Infonavit, fotografías al sistema, mismas que
p ro m ove rá q u e l o s p rove e d o re s fueron implementadas en marzo de
reconozcan el valor de la aportación al 2014. Para agosto de 2014, se
patrimonio de los acreditados. incorporan al sistema los avalúos
completos en formato PDF reduciendo
b. Normatividad riesgos y facilitando las revisiones.
Manual de avalúos
Ÿ Obtener como producto nal un A partir de diciembre 2014
Manual de Avalúos que integre toda surge la implementación de un nuevo
la normativa aplicable así como los software que brinda servicios para la
lineamientos y políticas para todos generación y el acceso a valuaciones
los avalúos que requiere Infonavit. El instantáneas mediante modelos de
n último es poder controlar la última generación, identi ca
normativa a nivel nacional y evitar la propiedades similares y comparables
interpretación subjetiva. mediante algoritmos inteligentes,
Tabla de tipi cación de sanciones obtiene métricas de desempeño y de
Ÿ Incorporación de sanciones objetivas indicadores clave para el desempeño
y claras documentadas y aplicadas KPI ²⁰ para georreferencias e historial
de acuerdo al nivel de daño generado de unidades de valuación y peritos.
al Infonavit y a los derechohabientes.
20 Key Performance Indicators por sus siglas en inglés.

Analizando hasta el momento 443,201 2.8 Indicadores seleccionados del
avalúos. mercado de la vivienda en México
e. Auditoria Con información de la nueva base de

I n fo n av i t re a l i z a a u d i to r i a a l a s avalúos de SHF, se analizan cuatro
aproximadamente 90 UV que variables relevantes para el mercado de
conforman su padrón, revisión un total la vivienda el valor del terreno, el valor
de 3,360 avalúos e inspecciones del terreno por metro cuadrado, la
practicadas a viviendas ubicadas en las super cie del terreno por metro
32 Entidades Federativas. cuadrado y la super cie construida de la
Cuadro 22. Proyección de venta de viviendas recuperadas cierre 2014.
Montos mensuales
Concepto Total 2014
septiembre a diciembre 2014
Número de viviendas colocadas totales 3,750 18,976
Número de viviendas vendidas y cobradas 2,500 12,464
Avaluó promedio $ 175,000
Gasto promedio de venta $ 14,000
Valor promedio de venta valor unitario $ 122,500
Valor neto promedio de recuperación después de gasto de saneamiento $ 108,500
Fuente Infonavit
Cuadro 23. Proyección de venta de viviendas recuperadas 2015.
Concepto Montos mensuales 2015 Total 2015

64
Número de viviendas colocadas totales 1,714 20,566
Número de viviendas vendidas y cobradas 1,143 13,710
Avaluó promedio $ 169,750
Gasto promedio de venta $ 13,580
Valor promedio de venta valor unitario $ 118,825
Valor neto promedio de recuperación después de gasto de saneamiento $ 105,245
Fuente Infonavit
f. Avalúos de vivienda recuperada vivienda popular, tradicional, media y

El objetivo es realizar un avalúo base por residencial .²¹
cada operación de venta, además de
otro para Originación de Crédito. Análisis del Precio promedio del terreno
a nivel nacional y por Entidad Federativa
A través de estas mejoras Ÿ Los datos del cuadro 24 muestran el
Infonavit contribuirá entre otras cosas a valor promedio del terreno por
la generación de bienestar social y la entidad federativa éste mantuvo
mejora de la calidad de vida de los una tendencia estable en el periodo
derechohabientes en un entorno ya que el promedio nacional fue de
sustentable y a largo plazo asegurándose $205,768.
que los proveedores generen resultados
con ables que garanticen y sustenten la
calidad de las viviendas que valúan.
21 Para el mes de enero se tienen 38,913 observaciones, en febrero
48,299 y en marzo 50,320, abril 55,090, mayo 58.898 y junio
57,442 las cifras de enero y febrero corresponden a la base de
avalúos anterior a partir de marzo la información corresponde a
la nueva.

Cuadro 24. Valor del terreno por entidad federativa y a nivel nacional, 2015 enero - junio
Miles de pesos corrientes
Estado Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Promedio semestral
Aguascalientes 167.06 176.16 250.93 160.67 166.39 167.88 178.73

Baja California 190.94 188.22 266.96 180.51 182.48 184.81 198.14
Baja California Sur 189.90 196.98 319.40 171.36 154.56 148.08 190.15
Campeche 213.62 198.17 254.76 232.98 207.25 226.07 221.48
Coahuila 127.32 143.59 202.72 139.55 133.55 147.79 148.03
Colima 184.51 173.40 234.03 187.89 186.93 164.91 187.16
Chiapas 232.19 207.23 282.42 180.91 214.60 184.10 213.42
Chihuahua 161.87 158.54 181.86 138.73 138.28 152.46 153.28
Distrito Federal 452.27 475.98 588.42 474.20 486.26 496.83 495.03
Durango 114.00 123.91 213.05 126.64 126.20 133.14 140.82
Guanajuato 161.70 166.08 285.82 170.91 169.26 169.68 185.55
Guerrero 151.45 140.44 210.01 167.61 161.66 145.78 164.26
Hidalgo 133.84 155.99 202.16 150.43 131.23 128.47 148.24
Jalisco 213.85 197.85 278.85 202.38 217.83 196.48 218.40
México 267.08 263.32 343.71 238.32 258.48 267.19 271.63
Michoacán 186.38 193.85 237.65 203.03 173.57 212.49 200.78
Morelos 257.61 264.40 306.15 230.21 235.51 252.07 256.82
Nayarit 193.11 192.10 224.69 205.20 198.18 234.49 208.08
Nuevo León 207.92 196.54 246.38 183.33 196.91 190.93 202.46
Oaxaca 208.05 231.44 251.50 186.89 201.82 229.37 215.76
Puebla 207.39 227.89 285.95 143.57 179.78 184.25 199.58
Querétaro 276.93 273.58 384.48 266.78 260.86 257.95 287.12
Quintana Roo 144.36 172.13 172.02 135.43 142.71 134.70 147.38
San Luis Potosí 239.82 200.07 287.08 202.02 199.49 191.81 215.94
Sinaloa 189.04 175.97 202.89 172.21 171.27 170.86 180.17
Sonora 132.38 128.73 200.38 134.54 139.38 141.26 146.10
Tabasco 201.25 208.69 273.09 210.57 137.99 275.62 210.84
Tamaulipas 172.53 145.83 237.27 146.70 158.85 162.24 168.35
Tlaxcala 114.00 113.48 203.95 104.21 122.96 126.99 131.00
Veracruz 160.79 188.02 267.18 194.07 205.57 203.27 203.09
Yucatán 150.07 166.53 184.69 157.82 135.90 141.60 154.52 65
Zacatecas 158.39 142.33 191.39 147.61 155.41 130.66 152.90
Nacional 195.74 197.33 264.27 189.37 192.87 195.03 205.77
Fuente Elaborado por la DEEV con información de la base de avalúos, SHF
Ÿ Las Entidades Federativas donde el Ÿ Con respecto al valor del terreno por
precio del terreno es mayor son el m2 a nivel nacional, en enero ascendía
Distrito Federal, Querétaro y el a $2,107 pesos y para marzo
Estado de México por su parte, incremento a $2,390 pesos, lo que
Sonora, Durango y Tlaxcala re eja un incremento de 13.4 %
muestran los precios de terreno más cuadro 26, página 66 .
bajos. Ÿ El precio del terreno por metro
Ÿ En el cuadro 25 se presenta los c u ad rad o re g i s t ró l o s va l o re s
valores máximos, mínimos y el máximos en el Distrito Federal,
coe ciente de variación que muestra Estado de México y Querétaro por
una elevada variabilidad en el precio otro lado en Yucatán, Sonora y
del terreno. Coahuila se pagaron los precios más
bajos.
Cuadro 25. Estadísticas básicas relacionadas con el valor del terreno, 2015 enero - junio
Miles de pesos corrientes
Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio
Coe ciente de variación % 125.6 123.9 117.2 125.8 126.2 128.9
Valor máximo 5,844,173 4,484,000 6,124,189 5,965,558 4,302,304 5,560,100
Valor mínimo 20,276 20,336 20,290 20,170 20,050 20,066

Cuadro 26. Valor del terreno por m² por entidad federativa y a nivel nacional, 2015 enero - junio
Pesos corrientes
Promedio
Estado Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio
semestral
Aguascalientes 1,555 1,578 2,632 1,504 1,500 1,528 1,682

Baja California 1,454 1,410 1,788 1,247 1,327 1,393 1,428
Baja California Sur 1,281 1,380 2,503 1,146 1,158 1,072 1,373
Campeche 1,359 1,433 1,771 1,239 1,300 1,385 1,407
Coahuila 914 912 1,281 938 914 950 979
Colima 1,481 1,503 1,853 1,496 1,559 1,469 1,555
Chiapas 1,723 1,736 2,582 1,537 1,613 1,526 1,770
Chihuahua 1,025 1,063 1,198 932 917 955 1,003
DF 9,093 9,333 8,149 8,907 9,254 9,525 9,067
Durango 877 926 1,631 929 939 945 1,049
Guanajuato 1,627 1,631 2,093 1,560 1,550 1,516 1,649
Guerrero 1,547 1,647 1,582 1,602 1,472 1,346 1,521
Hidalgo 1,424 1,594 1,954 1,562 1,532 1,493 1,586
Jalisco 2,307 2,175 3,036 2,287 2,354 2,176 2,397
Edo de México 2,532 2,577 2,603 2,352 2,482 2,608 2,521
Michoacán 1,848 1,962 2,880 2,030 1,841 2,227 2,140
Morelos 1,923 1,984 2,138 1,868 1,836 1,983 1,954
Nayarit 1,882 1,832 2,094 2,016 2,033 2,118 2,000
Nuevo León 1,907 1,792 1,965 1,628 1,701 1,719 1,774
Oaxaca 1,799 1,854 2,032 1,727 1,778 1,834 1,830
Puebla 1,704 2,000 2,840 1,640 1,796 1,838 1,961
Querétaro 2,284 2,152 3,067 2,126 2,110 2,066 2,302
Quintana Roo 1,567 1,769 1,245 1,267 1,479 1,473 1,427
San Luis Potosí 1,901 1,710 2,127 1,657 1,620 1,593 1,742
Sinaloa 1,391 1,408 1,700 1,411 1,463 1,504 1,491
Sonora 879 909 1,368 883 900 912 976
Tabasco 1,738 1,803 2,797 1,856 1,895 1,982 2,037
66
Tamaulipas 1,258 1,234 1,960 1,235 1,264 1,351 1,377
Tlaxcala 1,177 1,183 1,556 1,093 1,035 1,140 1,188
Veracruz 1,515 1,587 2,093 1,763 1,755 1,655 1,729
Yucatán 765 784 958 744 759 739 788
Zacatecas 1,448 1,386 1,570 1,383 1,408 1,276 1,405
Nacional 1,895 1,934 2,304 1,866 1,888 1,908 1,966
Ÿ Analizando los resultados del promedio de la super cie construida

coe ciente de variación del cuadro es de 58.2 m², lo que apunta a un
27, se observa una elevada mercado de vivienda popular.²²
variabilidad en el precio del terreno Ÿ En Aguascalientes, Campeche,
por metro cuadrado. Coahuila, Chiapas, Chihuahua,
Cuadro 27. Estadísticas básicas relacionadas con el valor del terreno por m², enero - junio 2015
Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio
Coe ciente de variación % 119.02 115.46 116.47 116.90 112.89 111.87
Valor máximo 125,009.1 48,047.8 64,715.8 58,522.4 55,366.2 55,366.2
Valor mínimo 6.7 6.9 7.5 8.5 3.9 7.1
Fuente Elaborado por la DEEV con información de la nueva base de avalúos, SHF
Ÿ El cuadro 28 página 67 exhibe la Durango, Guanajuato, Guerrero,

categoría de vivienda de acuerdo a la Estado de México, Michoacán, Nuevo
super cie construida por m2. Se
advierte que en Baja California, Baja 22 La clasi cación utilizada para las viviendas fue la del registro único de
California Sur, Colima, Hidalgo, vivienda RUV vivienda económica 45.5 m² de super cie construida ,
vivienda popular tipo B.1 48.1 m² , vivienda popular tipo B.2
Nayarit, Sinaloa, Sonora y Tlaxcala el 49.6 m² , vivienda popular tipo B3 76.2 m² , vivienda media
107.9 m² y vivienda residencial 178.3 m² .

Cuadro 28. Clasi cación de la Vivienda de acuerdo a la super cie construida por m²
Vivienda Popular Vivienda Tradicional Vivienda Tradicional Vivienda Media Residencial

58.2 m² 76.2 m² 76.2 m² 107.9 m² 178.3 m²
Baja California Aguascalientes Querétaro DF DF

Baja California Sur Campeche San Luis Potosí Puebla
Colima Coahuila Sinaloa
Hidalgo Chiapas Sonora
Jalisco Chihuahua Tabasco
Quintana Roo Durango Tlaxcala
Tamaulipas Guanajuato Veracruz
Guerrero Yucatán
Estado de México Zacatecas
Michoacán Puebla
Morelos Nuevo León
Nayarit Oaxaca
León, Oaxaca, Tabasco, Tamaulipas, super cie construida para la vivienda

Ve r a c r u z , Z a c a t e c a s , J a l i s co , fue muy elevado en Campeche,
Morelos, Querétaro, San Luis Potosí y Querétaro y Distrito Federal.
Yucatán el mercado es de vivienda Ÿ Quintana Roo, Hidalgo y Jalisco son
tradicional con una super cie las entidades federativas con las
construida promedió de 76.2 m². viviendas más pequeñas con un
Ÿ En el Distrito Federal y Puebla el promedio menor a los 66 m².
mercado de la vivienda es de tipo
medio con una super cie construida Consideraciones nales
por vivienda de 107.9 m² en Las cuatro variables analizadas valor
promedio con 178.3 m² de promedio del terreno, valor del terreno 67
super cie construida por vivienda se por metro cuadrado, super cie del
encuentra el Distrito Federal, terreno y super cie construida de
cali cando al mercado de residencial. vivienda presentan valores distintos
La clasi cación de los mercados de entre las entidades federativas, lo cual
vivienda de acuerdo a la super cie indica que los mercados de la vivienda
construida por m² corresponde al correspondieron a tipologías diferentes.
primer semestre de 2015.
Ÿ El coe ciente de variación de la
super cie construida es demasiado 2.9 Programas de vivienda digna y
elevado, comienza en enero en vivienda rural
19.34 %, incrementa en febrero a
43.19 % y en marzo disminuye a Programas de Subsidio y sus objetivos
12.12 %, esto señala que puede El Programa Vivienda Digna tiene como
variar mucho el tipo de vivienda objetivo contribuir a fomentar el acceso
construida de un mes a otro entre los a la vivienda mediante soluciones
estados cuadro 29 . habitacionales bien ubicadas y dignas
Ÿ El número de metros cuadrados de otorgando subsidios para acciones de
Cuadro 29. Estadísticas básicas de la super cie construida de la vivienda, 2015 enero - marzo
Enero Febrero Marzo
Coe ciente de variación % 19.34 43.19 12.12
Valor máximo 149.79 279.69 96.83
Valor mínimo 59.51 66.56 58.58

vivienda, mejorando las condiciones Al cierre del ejercicio 2013, se
habitacionales de los hogares otorgaron 75,328 subsidios 24,609
mexicanos con ingresos por debajo de la para vivienda nueva y 50,719 para
línea de bienestar y con carencia por m e j o ra m i e n to s y a m p l i ac i o n e s
calidad y espacios de la vivienda, con la mientras que para 2014 el total de
nalidad de reducir el rezago subsidios fue de 101,316 20,459 para
habitacional y/o el hacinamiento de las vivienda nueva y 80,857 para
familias mexicanas. El Programa opera a mejoramientos y ampliaciones .
nivel nacional en localidades urbanas y
rurales. Transversalidad 2013 y 2014
E n c u a n t o a l a fo c a l i z a c i ó n , e n
El Programa De Vivienda Rural municipios clasi cados por el CONEVAL
tiene como objetivo contribuir a como Muy Alto y Alto índice de rezago
fomentar el acceso a la vivienda social IRS , en el año 2013 se
mediante soluciones habitacionales ejercieron en ambos programas de
bien ubicadas y dignas a través del subsidio $1 mil 013.2 millones de
o to rg a m i e n to d e s u b s i d i o s p a ra pesos, otorgando 21 mil 890 subsidios
acciones de vivienda en poblaciones de en 278 municipios de los 608 con esta
hasta 2 mil 500 habitantes de Alta y clasi cación.
Muy Alta marginación, mejorando las
condiciones habitacionales de los Asimismo, de la inversión total,
hogares que se encuentren en el 57 % se destinó a municipios
localidades rurales, con ingresos por catalogados como indígenas de acuerdo
debajo de la línea de bienestar mínimo y a la Comisión para el Desarrollo de los
68 con carencia por calidad y espacios de la Pueblos Indígenas CDI , otorgando 41
vivienda. mil 560 subsidios.
Logros 2013 y 2014 Cabe destacar que el 47.6 % de

La inversión ejercida al cierre de 2013 fue la inversión se destinó a favor de
de $2,511.30 millones de pesos, de los subsidios para mujeres jefas de familia,
cuales, $1,685.80 millones corresponden otorgando 38 mil 391 subsidios que
a subsidios para vivienda nueva y bene ciaron a igual número de familias.
$ 8 2 5 . 5 0 p a ra m e j o ra m i e n to s y
ampliaciones. Respecto al ejercicio 2014, la
inversión en municipios de Muy Alto y
Se rmaron un total de 880 Alto IRS fue de $933.48 millones de
convenios 483 dentro del Programa pesos en 248 municipios, otorgando
Vivienda Digna y 397 dentro del 18 mil 895 subsidios de la inversión
Programa de Vivienda Rural para el año total, el 66.3 % se realizó en 508
2014 la cifra fue de $3,003.2 millones, municipios indígenas, otorgando 58 mil
$1,849.78 para vivienda nueva y 350 subsidios. Finalmente, el 51.1 % del
$1,153.48 para mejoramientos y recurso ejercido fue en subsidios para
ampliaciones, rmándose un total de 902 mujeres jefas de familia por un monto
convenios 476 dentro del Programa de $1,533.3 millones de pesos
Vivienda Digna y 426 con el Programa de otorgando 56 mil 433 subsidios.
Vivienda Rural .

Acciones Implementadas en la Actual Resultados de la Evaluación Externa
Administración Ÿ Se desarrolló e implementó un
Al inicio de esta administración y con el sistema informático de seguimiento
propósito de mejorar la operación de y veri cación que permite conocer el
ambos programas de subsidio, se han estatus documental y físico de todas
implementado diversas acciones y las acciones de vivienda de los
cambios sustantivos en diferentes áreas programas Vivienda Digna y Vivienda
de la operación de los programas como Rural durante el año en curso.
Ÿ Modi caciones a las reglas de Ÿ Durante el primer ejercicio
operación para hacer más e cientes presupuestal de esta administración
los programas de subsidio. se disminuyó el porcentaje de
Ÿ Implementación del Sistema de acciones de vivienda no edi cadas en
Seguimiento Sise de las acciones un 6 % respecto a la administración
ejecutadas durante los ejercicios anterior, lo que signi ca que 4,500
2013 y 2014 dicho sistema permite familias cuenten con una acción de
dar puntual seguimiento a los vivienda real.
compromisos adquiridos por los Ÿ A partir del ejercicio scal 2013, se
ejecutores de las acciones de vivienda incrementó en 25 % el nivel de
y llevar a cabo medidas preventivas. satisfacción de los bene ciarios
Ÿ Reforzamiento del proceso de re s p e c to d e l o s d o s p e r i o d o s
veri cación física a las acciones de anteriores.
vivienda, además se veri car el Ÿ Se cuenta con información
cumplimiento de la documentación documental con able en las
que por reglas de operación deben delegaciones estatales, ya que se
entregar las instancias ejecutoras, reorganizó el proceso de elaboración 69
con el propósito de detectar a tiempo y resguardo de documentos, así
anomalías de distintos tipos. como de la memoria histórica del
Ÿ La Universidad Intercultural del Estado Fonhapo.
de México realiza una evaluación Ÿ Se mantienen actualizados los
externa cuyas cali caciones compromisos de nidos en el
demuestran un avance signi cativo en Programa Anual de Evaluaciones
diversas áreas de la operación del PAE , establecido con carácter
programa. obligatorio por las Secretarias de
Hacienda, la Función Pública y el
Evaluación externa CONEVAL, así como el seguimiento
La presente administración continúa de los aspectos susceptibles de
realizando estudios de veri cación de mejora ASM emanados de las
acciones de vivienda y mejoras en los evaluaciones externas realizadas a
procesos de asignación de subsidios de los programas del Fonhapo.
los programas Vivienda Digna y Vivienda
Rural y cuenta actualmente con una
métrica con able de resultados, ya que
los todos los estudios tienen
parámetros metodológicos idénticos
esto permite realizar un análisis
comparativo del desempeño de las
instancias que intervinieron para la
ejecución de las acciones de vivienda de
los años scales 2011, 2012 y 2013.

2.10 ¿Dónde importan más los derechos de propiedad pueden
derechos de propiedad? Explicando funcionar e cientemente, tal como
la variación en la demanda de lo hicieron en Indonesia y este
escrituras en ciudades seleccionadas mecanismo puede bene ciar a los
en México²³ m e rc ad o s d e v i v i e n d a q u e s e
caracterizan por bajos niveles de
Los programas de regulación del ingresos y numerosos trámites
derecho propietario sobre la vivienda burocráticos.
son un componente frecuente en los Ÿ Asimismo, los derechos de propiedad
programas internacionales de desarrollo resultan ser más importantes en
urbano y económico. Los derechos de aquellas zonas en donde los terrenos
propiedad con ables son una condición y las propiedades están valuadas a un
necesaria para el desarrollo económico precio más elevado, ya que se
y la prosperidad individual, pero aún fomenta un entorno de regulación
quedan preguntas sobre cómo obtener que protege la inversión en bienes
una mejor garantía sobre los derechos inmuebles.
de la propiedad y la manera en que las
autoridades locales puedan brindar una Derechos de propiedad para la vivienda
mejor gestión a la demanda de bienes urbana en México
inmuebles, así como sobre la Muchos propietarios de vivienda en
importancia de su escritura o título de ciudades mexicanas no tienen un título
propiedad. En efecto, los debates legal sobre su propiedad y los tipos de
recientes sobre la regulación del garantías de derechos de propiedad que
derecho de propiedad se centran en ésta tienen los individuos son diversos. El
70 como una estrategia de desarrollo para paracaidismo en tierras que
la adecuada asignación de los recursos pertenecen a otro propietario privado es
en la economía. relativamente poco común, pero
muchas familias en México son dueñas
La importancia de los derechos de legalmente de una propiedad que no fue
propiedad una revisión conceptual urbanizada de acuerdo a un proceso
Los derechos de propiedad brindan legal formal y han dejado inconclusos
garantía y certidumbre, a n de que los sus procesos de regularización, aunque
consumidores obtengan un crédito o tienen al menos cierta garantía legal
bien inviertan en su vivienda con sobre su inmueble.
con anza. En otras palabras, los
derechos de propiedad fomentan la Alrededor de un quinto de las
formación de infraestructura y dan viviendas ocupadas por sus dueños en
dinamismo a la economía. Los México no tienen una escritura,²⁶ un
principales argumentos que enfatizan la décimo tiene una escritura y un derecho
i m p o r t a n c i a d e l o s d e re c h o s d e
propiedad son 23 Resumen del artículo Where do Property Rights Matter More?
Explaining the Variation in Demand for Property Titles across Cities
Ÿ Estudios realizados para México, in Mexico , Paavo Monkkonen, Profesor Asistente de Planeación
Urbana en la Escuela Luskin de Asuntos Públicos, Universidad de
Perú y Argentina demuestran que el California, Los Ángeles. .
24
Puig, A. Derechos de propiedad, inversión en vivienda y desarrollo
hecho de fortalecer los derechos de Teoría y evidencia en México. The Anahuac Journal 12 9-30
Field, E. Property rights and investment in urban slums. Journal of the
propiedad en zonas de precariedad European Economic Association, 3, 279 290 Galiani, S., &
Schargrodsky, E. Effects of land titling on child health. Economics and
urbana tiene un efecto signi cativo Human Biology, 2, 353 372. .
Economista Peruano nacido en Arequipa, Perú, en 1941. ha publicado
sobre la inversión residencial.²⁴
25
dos libros sobre la economía y política del desarrollo El otro sendero,
a mediados de los años 80, y El misterio del capital por qué el
Ÿ Hernando De Soto²⁵ argumenta que capitalismo triunfa en occidente y fracasa en el resto del mundo,
al nal del 2000. .
los sistemas de regulación de 26 ENIGH 2012

legal sólido sobre su propiedad como un El segundo nivel del modelo
contrato de compra-venta, pero todavía contiene variables que describen las
no han cambiado la escritura a su características de la ciudad se espera
nombre.²⁷ Esta situación también es que estas variables urbanas in uyan en
frecuente porque muchos propietarios la importancia de los títulos de
no escriben testamentos legales y los propiedad, como son 1 la dinámica del
que van a heredar una propiedad se mercado de propiedad, 2 la economía
encuentran en un periodo de local, 3 el contexto legal o burocrático y
incertidumbre hasta que las escrituras 4 el ambiente político por último, se
son legalmente transferidas. Es por eso incorpora una variable de interacción
que el principal riesgo para un 25 % de que determina si el valor de tener una
las viviendas propias en México sin escritura es mayor en cierto tipo de
escritura es el litigio y la posibilidad de ciudades que en otras. Se obtuvo como
perder su propiedad en el juzgado. resultado que
Ÿ Las viviendas idénticas que cuentan
M e t o d o l o g í a d e i nve s t i g a c i ó n y con una escritura son en promedio
resultados obtenidos 11 % más valiosas que las que no la
Para probar las teorías sobre la demanda tienen en las 78 ciudades más
y el valor de los derechos de propiedad, grandes del país, esta diferencia de
se utilizaron datos de vivienda en precio varía sustancialmente entre
ciudades seleccionadas. En México, la ciudades desde el 3 % hasta el 20 %.
ENIGH permite examinar las diferencias Ÿ El precio de la vivienda controlado por
en el valor de los derechos de propiedad la calidad promedio no esta
en un gran número de ciudades y probar signi cativamente asociado con
diferentes hipótesis sobre las valores más altos para viviendas con 71
determinantes de esa variación,²⁸ escrituras ni tampoco el ingreso
recurriendo a la información de las promedio del hogar.
ENIGH de 2008, 2010 y 2012, que Ÿ Las dos variables más signi cativas
abarcan más de 25,000 viviendas de las que explican la tenencia de escrituras
78 ciudades más grandes del país. de propiedad son el porcentaje de
residentes que cuentan con estudios
Se utilizó un modelo de regresión universitarios y el porcentaje de
multinivel en el cual las regresiones votantes en una ciudad.
hedónicas del precio de la vivienda son Ÿ Se encuentra que la formalidad
estimadas simultáneamente para todas laboral es más valiosa en ciudades en
las ciudades, mostrando así el valor las que sus habitantes cuentan con
agregado de tener una escritura. Éstas mayor grado de educación, debido a
regresiones hedónicas utilizan que son más aptos para capitalizar
únicamente viviendas no rentadas y sus habilidades formativas, razón por
toman la renta como proxy para el valor la cual las viviendas con escritura
de la vivienda por otro lado, el modelo valen 15 % más que las que no la
incorpora todas las variables de control tienen en tanto que en ciudades con
q u e e s t á n d i s p o n i b l e s co m o l o s menos educación la diferencia es de
materiales de construcción, la sólo 4 %.
infraestructura, el tamaño de la
vivienda, y la manera en que el dueño la
adquirió, entre otras. 27 ENIGH 2012. .
28 Recurriendo a la información de las ENIGH de los años 2008, 2010
y 2012, que abarcan más de 25,000 viviendas de las 78 ciudades
más grandes del país se realizaron pruebas estadísticas.

Ÿ Las ciudades con mayor porcentaje de entendido como un programa de
votantes, son las que tienen una desarrollo urbano lo mismo es aplicable
población activamente comprometida al programa de subsidios de Conavi.
con los sistemas regulatorios formales Los derechos de propiedad facilitan
y por ende, están más dispuestos a transacciones de compraventa, los
pagar por un título de propiedad para gobiernos a menudo, subestiman la
su vivienda. importancia de la formalidad en la
Ÿ El valor de un título de propiedad es regulación de la propiedad para el
mayor donde la burocracia es más desarrollo de los mercados y el impacto
complicada debido a retrasos en los negativo de la informalidad en la
procesos de trámite y mayor costo propiedad debido a la inaccesibilidad a la
en las regulaciones de los permisos vivienda en áreas urbanas.
de construcción, lo cual también
re eja lo oneroso que es la regulación Una segunda implicación del
para bienes inmuebles en una ciudad análisis se relaciona con la tramitación del
determinada. registro de propiedad en México, como en
muchos países, el costo actual de obtener
Implicaciones para las políticas públicas una escritura o transferir una escritura de
Lo s h a l l a z go s re s u m i d o s t i e n e n un individuo a otro está basado en parte
i m p l i c ac i o n e s e n l o s p rog ra m a s en el precio de la propiedad. El hecho de
diseñados para subsidiar la regularización que aproximadamente el 10 % de las
del suelo. El hecho de que los títulos de viviendas ocupadas por sus propietarios
propiedad valgan más en algunas tengan una escritura a nombre de otra
ciudades que en otras sugiere la persona, sugiere que el costo de transferir
72 canalización de los subsidios del una escritura excede el bene cio para la
p rog ra m a p a ra l a re g u l ac i ó n d e gran mayoría de personas.
propiedad en el apoyo a los avecindados
en condiciones de pobreza patrimonial El cambiar los mecanismos para
p a r a re g u l a r i z a r a s e n t a m i e n t o s tasar el precio del registro de propiedad y
humanos PASPRAH a las ciudades transferencia a un pago que sea idéntico
donde los títulos valgan más, con lo que para todas las propiedades, podría reducir
se aumentaría la e cacia del programa. los elementos que impiden formalizar una
Aunque este subsidio está estructurado propiedad en las ciudades examinadas.
para mitigar la pobreza, debe ser
entendido

economico
Capítulo 3
Desarrollo urbano y ordenamiento territorial
3.1 Programas de ordenamiento económico, cultural y ambiental, cuya

territorial¹ misión es establecer las pautas de
actuación y las regulaciones y normas
Los Programas de Ordenamiento necesarias que permitan una dinámica
Territorial POT de transformación del espacio que
El ordenamiento territorial es un acerque a los objetivos del ordenamiento
instrumento político que permite lograr territorial.
la e ciencia económica del territorio,
garantizando al mismo tiempo su El ordenamiento territorial debe ser
cohesión social, política y cultural en concebido como un proceso único en un
condiciones de sustentabilidad. Es una municipio, en el que se busca la de nición
estrategia que al considerar plenamente d e u n m o d e l o d e o rd e n a m i e n to
la dimensión espacial, tiene como estructurado por unidades de gestión
objetivo hacer compatibles y territorial que se conforman según las
complementarias las aspiraciones principales problemáticas que se presenten
locales y regionales con las orientaciones y de donde se derivan los enfoques de 73
nacionales Sedatu, 2014 . ordenamiento ecológico, desarrollo
urbano, marítimo, turístico, etcétera.
Imagen 5. Políticas y estrategias de un POT
Programa municipal de desarrollo urbano y de ordenamiento ecológico territorial
Ordenamiento Ordenamiento Desarrollo Infraestructura Desarrollo agrario Gestión de

ecológico territorial urbano hidráulica territorial riesgos
Aspectos
temáticos
Desarrollo
estratégicos económico y
social
Protección Aprovechamiento Movilidad Agua Gestión de Reubicación

sustentable potable suelo
Conservación Espacio Estudios de
Actividades público Drenaje Asociatividad proyectos
Restauración económicas sanitario
Políticas y existentes y Equipamiento Planeación de
estrategias oportunidades de urbano Drenaje infraestructura
desarrollo pluvial
Vivienda Obras de
Agrícola protección
Pecuario Imagen
Fuente CONURBA, 2012
Este instrumento contempla el

análisis territorial y la planeación u
ordenación propiamente dicha, como un
concepto integral de desarrollo social, 1 Aportación de Consultoría y Gestión Urbana y Ambiental, CONURBA.
Capítulo 3. Desarrollo urbano y ordenamiento territorial

Políticas y estrategias de un POT Semarnat en el proceso de
La determinación de las políticas ordenamiento ecológico territorial.
públicas y las estrategias se orientan a Ÿ Formular, ejecutar y evaluar los
las causas y problemáticas que motivan proyectos, medidas y acciones que
el proceso de ordenamiento territorial conlleven al ordenamiento y
por ejemplo en una ciudad se debe administración sustentable del
contar como mínimo con una territorio del municipio.
zoni cación secundaria, unidades de Ÿ Establecer las bases para gestionar,
gestión territorial, estrategias de conservar y preservar las aguas de
infraestructura, de densi cación jurisdicción estatal así como las
habitacional y gestión de riesgos, z o n a s d e re c a r g a d e m a n t o s
principalmente. acuíferos, a n de lograr el desarrollo
sustentable de la entidad.
Objetivos generales
Ÿ Vincular la planeación del desarrollo En el anexo grá co se observa la
territorial con el ordenamiento imagen 9, correspondiente al contenido
ecológico y el desarrollo urbano, para grá co de las Unidades Territoriales
determinar las políticas públicas Estratégicas UTE .
territoriales que impulsarán el
d e s a r ro l l o l o c a l e n e l á m b i to Para el ordenamiento territorial
municipal y que se vincularán con las 1. Transformar las UGA en UGAT o
políticas de agua, vivienda, unidades territoriales estratégicas UTE ,
infraestructura, gestión de riesgos y con la nalidad de determinar las políticas
desarrollo rural en las zonas no públicas territoriales para las zonas
74 urbanas. rurales del municipio e impulsar la
Ÿ Establecer las bases para realizar los competitividad del suelo rural de
proyectos estratégicos que propone conformidad con las metodologías para la
el plan municipal de desarrollo El elaboración de POT vigentes en la Sedatu.
Plan vigente, identi cando las 2. Especi car las políticas que
potencialidades y oportunidades para comprendan la fundación,
el desarrollo y las condicionantes para consolidación, conservación,
llevarlos a cabo. mejoramiento y crecimiento de los
Ÿ Sentar las bases para que centros de población y de las reservas
conjuntamente con el Plan, el POT territoriales de la entidad, privilegiando
sirva de plataforma para la en todo momento la redensi cación
elaboración de los Programas de poblacional y su regulación ambiental.
Gobierno de corto plazo de acuerdo a 3. Establecer las bases para el uso
los periodos de las administraciones del suelo y desarrollo de las actividades
públicas municipales. e co n ó m i c a s , a s í co m o e l m e j o r
aprovechamiento del territorio y sus
Objetivos particulares recursos naturales.
P a ra e l o rd e n a m i e n to e co l óg i co
territorial Para el desarrollo urbano
Ÿ De nir las Unidades de Gestión 1. Revisar, modi car y de nir las
Ambiental UGA para determinar políticas públicas de los centros de
las estrategias y políticas para la población del municipio, para la
conservación, restauración y construcción, mantenimiento y
protección de los recursos naturales, conservación de la infraestructura
considerando las metodologías de pública y del equipamiento urbano.

2. Promover el adecuado suministro fortalecen la relación de actores en
de los servicios públicos, mediante su materia ambiental, económica, social, y
mejoramiento, aplicación e ciente y cultural con la nalidad de reducir la
fomento a la implementación de fuentes brecha entre las regiones y desarrollar
renovables de energía y el ciudades y territorios competitivos y
aprovechamiento sustentable de los sustentables, que bajo una visión de
recursos hídricos. conservación del medio ambiente
3. De nir las políticas públicas de logren potenciar el desarrollo de un
vivienda, así como proyectos y acciones territorio determinado García Mier,
h a b i t ac i o n a l e s , p r i v i l e g i a n d o l a s 2013 .
necesidades sociales de la población.
4. De nir las UTE urbanas en Estrategia de densi cación habitacional
polígonos de intervención, con la Para ello, se obtiene un documento con
nalidad de establecer estrategias de anexos grá cos y técnicos bajo la
densi cación habitacional, así como siguiente estructura propuesta y/o de
para elevar la calidad de vida de la conformidad con los términos de
población. referencia y las guías metodológicas de
5. Adecuar la normatividad urbana la Sedatu para este tipo de proyectos
actual mezclas de uso del suelo, alturas Fase I. Antecedentes y Coordinación
máximas permitidas, COS, CUS, Fase II. Diagnóstico y Escenarios
restricciones, estacionamientos, etc. , Fase III. Estrategias y Metas
con la nalidad de que permita el logro Fase IV. Acciones y Corresponsabilidad
de los objetivos del POT. Referencias y Anexos
Políticas públicas territoriales 75

Las políticas públicas territoriales son el 3.2 Casos de éxito de Desarrollos
conjunto de disposiciones, criterios, Certi cados
lineamientos, proyectos, medidas y/o
acciones de carácter general de Desarrollos Certi cados
intervención pública que desde el Los Desarrollos certi cados DC son
enfoque ambiental, territorial y urbano, una estrategia del Gobierno Federal
Imagen 6. Unidades territoriales estratégicas
Usos actuales del suelo

Diagnóstico Densidades habitacionales
intraurbano Densidad de ocupación del
suelo
Lotes en manzana con

Polígono de
intensidad de ocupación del
intervención
suelo mayor al 70%
Pasos a seguir
alineados a la
Mezcla de usos del suelo en
guía para la tabla de compatibilidades
redensi cación Adecuación de la
Liberación de densidades
Conavi 2012 habitacionales en el polígono
normatividad urbana
de intervención
Liberación de alturas máximas
permitidas
Principio de recuperación de
Pago de derechos por plusvalías
densi cación Creación de fondo para
planeación
Fuente SHF

para desarrollar proyectos urbanos que Con la creación de la Secretaría
promuevan la participación de los tres de Desarrollo Agrario, Territorial y
órdenes de gobierno, de las distintas Urbano Sedatu , se establece que la
dependencias federales, del sector CIV sea presidida por esta nueva
académico y de los sectores social y Secretaría, mientras que la Conavi
privado, atendiendo a la demanda de fungirá como Secretario Ejecutivo,
vivienda, maximizando los bene cios cambiando la denominación de DUIS a
públicos y minimizando los impactos Desarrollos Certi cados.
negativos.
Los DC pueden ser periurbanos o
En 2007 SHF convocó a 5 intraurbanos, los primeros promueven la
Secretarías de Estado y 7 instituciones generación de suelo servido con
del sector público con el propósito de infraestructura para el desarrollo urbano,
analizar la problemática territorial, ubicados en el ensanche de las ciudades
urbana, del medio ambiente y de la e x i s te n te s e n d o n d e s e p u e d a n
vivienda como resultado de este desarrollar nuevas comunidades con la
análisis se promovió la creación de un participación de autoridades municipales
grupo de promoción y evaluación de y estatales, desarrolladores urbanos y de
desarrollos urbanos integrales vivienda, así como otros desarrolladores
sustentables GPE-DUIS , en donde inmobiliarios industriales y comerciales,
p a r t i c i p a b a n l a S H C P, S e d e s o l , por ejemplo . Los proyectos intraurbanos
Semarnat, Sener y la Secretaría de d a n p r i o r i d ad a u n a p o l í t i c a d e
Economía así como SHF, Conavi, densi cación y regeneración urbana,
Infonavit, Fovissste, Banobras, Fonadin y aprovechando zonas deterioradas,
76 ProMéxico, con el objetivo de promover terrenos baldíos y áreas subutilizadas
el crecimiento ordenado de las ciudades, mediante proyectos de recuperación
la renovación urbana y nuevos urbana donde participan las autoridades
desarrollos habitacionales que cuenten municipales y estatales, así como
con todos los servicios y equipamientos desarrolladores de vivienda,
requeridos para un desarrollo más preferentemente locales.
sustentable en los ámbitos social,
económico y medioambiental, Hasta abril de 2015 se han
desincentivando la creación de ciudades aprobado 17 DC Valle de San Pedro en
dormitorio. Tijuana, Puerta de Anza en Nogales, El
Rehilete en Villagrán, Villa El Cielo en
En el marco de la Ley de Vivienda, Centro, Terralta en Tlaquepaque, el
en abril de 2012 se conformó la Centro Histórico de Puebla, San Marcos
Comisión intersecretarial de vivienda en Mérida, Las Misiones en Ciudad
CIV , en la que a su vez se constituyó el Obregón, Centro Urbano Morelos en
grupos de trabajo denominado grupo de Temixco y Cuernavaca, Nuevo Mayab y
evaluación, autorización, promoción y Paseos del Mar en Cancún, Los Héroes
s e g u i m i e n to d e p roye c to s D U I S en la parte continental del municipio de
GEAPS-DUIS con la integración de la Isla Mujeres, Bosque Real en Gómez
Secretaría de Salud, SEP, SCT, SRA, STPS Palacio, Natura en Tijuana, Ciudad
Y Sagarpa que se suman a las Bicentenario Hidalgo y Real Castilla en
dependencias que conformaban el GPE- Atotonilco de Tula, y Tres Marías en
DUIS, donde SHF funge como ente Morelia.
coordinador.

Destacan como mejores prácticas materia de equipamientos e
Las Misiones en Sonora, El Rehilete en infraestructuras. El Gobierno Federal ha
Guanajuato y San Marcos en Yucatán priorizado los apoyos otorgados a los
debido al cumplimiento de los DC con el otorgamiento preferencial de
compromisos por parte de los subsidios a la vivienda por parte de
patrocinadores, principalmente en la Conavi sin embargo, es necesario
construcción de vivienda vertical, usos co n ce b i r t a m b i é n o t ro s a p oyo s ,
mixtos, espacios públicos, diseño urbano facilidades e incentivos de los tres
orientado al peatón y al uso de la bicicleta, órdenes de gobierno.
además de la participación social de la
comunidad.
3.3 Informe de la situación del medio
Los 17 DC representan la ambiente en México 2012
construcción de más de 500 mil
viviendas dotadas con infraestructura, En el Informe de la situación del medio
transporte, servicios urbanos, comercio, ambiente en México 2012 editado por
industria, equipamientos de educación, la Semarnat destaca el preocupante
salud, esparcimiento y otros insumos nivel de contaminación en diversas
que constituyen el soporte para el ciudades del país que afectan la calidad
desarrollo urbano estratégico del país, de vida y de la vivienda.
con bene cio para una población
aproximada de 2 millones de personas. En México, los municipios que
emitieron más monóxido de carbono en
Con la política de densi cación y 2012 fueron Tijuana, Guadalajara,
aprovechamiento de suelo baldío se han Monterrey, Toluca, Mexicali y Morelia, 77
logrado recuperar más de 1,200 donde el número de vehículos es
hectáreas de suelo intraurbano, elevado.
adicionalmente, con los proyectos
intraurbanos que están en proceso de Aunque en el periodo 2000-
certi cación de Territorio de Gigantes 2010 hubo una reducción importante en
p at ro c i n ad o p o r e l go b i e r n o d e la emisión de monóxido de carbono
Aguascalientes, así como el Distrito 41% en la Zona Metropolitana del Valle
Cultural Universitario patrocinado por la de México ZMVM , continua siendo el
Universidad de Guadalajara, se sumarán contaminante que más se emite.
250 hectáreas más de suelo intraurbano.
En conjunto, estos 2 proyectos más Las grandes ciudades son las que
otros 7 que se encuentran en etapa de tienen los principales problemas,
evaluación representan 98 mil viviendas a u n q u e s e o b s e r va n te n d e n c i a s
que bene ciarían a una población importantes de disminución en años
estimada de 400 mil habitantes. recientes por ejemplo a partir del año
2000 en la ZMVM se ha reducido
Si bien es cierto que los DC se signi cativamente el número de días en
han ido consolidado a través del tiempo, los que se rebasan los límites permitidos
aún hay retos que deben atenderse para de contaminantes, a diferencia de
su éxito, como mejorar la coordinación M o n t e r r e y y To l u c a , q u e h a n
entre los distintos órganos de gobierno incrementado el número de días en los
para involucrar más a los estados y que se rebasan los límites establecidos
municipios y el cumplimiento cabal del en las normas.
otorgamiento de los incentivos en

La calidad del aire se deteriora 3.4 Impulsar acciones en favor de la
cuando uno de los contaminantes sustentabilidad
monitoreados excede los límites de
concentración establecidos en las 3.4.1 Iniciativa de vivienda unifamiliar
normas o ciales mexicanas. regional
La vivienda constituye alrededor del
Cada ciudad es un re ejo de sus 90% de las estructuras urbanas y es la
condiciones particulares, por lo que la que en un mayor grado con gura la
comparación entre ellas debe hacerse morfología de la ciudad a partir de su
con reserva ya que no todas las ciudades relación con el entorno y el espacio
o zonas urbanas monitorean todos los público. La manera en que se establece
contaminantes. esta relación público-privado es
importante para consolidar ciudades
L a c a l i d ad d e l a i re e n l a s sustentables.
principales ciudades del país ha
mejorado en los últimos años, algunos En México, la realización de
factores que in uyen en la disminución prototipos de vivienda inicia a nales del
de contaminantes son la eliminación del siglo XIX gracias a un proceso de
plomo de la gasolina, la reducción del industrialización del país ² la necesidad
contenido de azufre, la introducción al de dotar de viviendas a los trabajadores
mercado de gasolina oxigenada y del nuevo modelo económico, motivo al
reformulada, el establecimiento de sector público a abrir el análisis sobre las
límites de emisión más estrictos para los condiciones espaciales para llegar a una
vehículos nuevos, así como la adopción vivienda tipo, es decir, una vivienda
78 d e t e c n o l o g í a s ve h i c u l a re s m á s universal que cubriera las necesidades
e cientes. de todos los trabajadores por igual. Para
1970, después del éxodo rural, se
El Gobierno Federal en de nieron fondos que ayudaron a la
coordinación con autoridades estatales y construcción de viviendas de interés
municipales ha establecido programas social y con la Reforma Agraria de 1992
para mejorar la calidad del aire Proaires , se liberaron tierras, para el desarrollo de
las acciones contenidas en estos éstas.
programas están orientadas a las fuentes
con mayor aporte de contaminantes e De esta época se tienen
incluyen medidas de reducción factibles ejemplos como La Morada, un sistema
e n s u co s to y co n u n b e n e c i o optimizado para que se produzcan
signi cativo en la calidad del aire. ciudades³ y CasaFlex, sistema integral
de vivienda industrializado a base de
Otras acciones a nivel local módulos tridimensionales en concreto
c o m p r e n d e n l a r e fo r e s t a c i ó n y armado además de muchos otros que se
p av i m e n t a c i ó n , a p o y o s p a r a l a encuentran hoy en día por todo el
renovación del parque vehicular y mayor territorio nacional no obstante, el
control sobre las emisiones de las repetir un prototipo de vivienda, genera
fuentes jas. problemas urbanos de otra índole
debido a su relación con el espacio
2 Landazuri, Ana Maritza MERCADO, Sera n. Algunos factores físicos

y psicológicos relacionados con la habitabilidad interna de la vivienda .
Ciudad de México, México. .
3
Garcia Velez y Cortázar, Carlos.

público, si existe, siempre será la misma participación de municipios y
sin importar en dónde se ubique. desarrolladores de vivienda en sus 2
vertientes
La consecuencia de la optimización Ÿ Predial Al cierre de abril 2015, 85
de recursos nancieros y materiales, ha municipios han rmado con Infonavit
llevado a la simpli cación, haciendo uso el convenio de colaboración para el
indiscriminado y repetitivo de soluciones cobro de predial a través de la
arquitectónicas que se extienden por el hipoteca.
territorio provocando faltas de identidad y Ÿ Cuota de conservación A la misma
pertenencia. fecha, se encuentran participando
1,364 paquetes de vivienda inscritos
Infonavit enfrenta actualmente a nivel nacional.
un cambio de paradigma, no solo de la
m o r fo l o g í a d e l h a b i t á c u l o y s u Los resultados generados con
regionalización climática, sino de una este programa son
vivienda modular, exible y adaptable 1.- Impuesto Predial
que en su con guración aproveche la Al cierre de abril de 2015, se originaron
infraestructura existente, participe en la 103,626 créditos con predial en 61
p ro d u cc i ó n d e p a i s a j e s u r b a n o s municipios del país Durango,
integrados, permita la evolución y el Campeche, Mexicali, Apodaca, Acuña,
crecimiento de sus habitantes y que en Agua Prieta, Ahome, Altamira, Apizaco,
el futuro de lugar a la identidad de su Atotonilco de Tula, Mulege, Bahía de
usuario. Banderas, Berriozábal, Cadereyta
Jimenez, Cajeme, Calkini, Celaya,
En colaboración con diversos Chihuahua, Ciénega de Flores, 79
despachos de arquitectura en México y la Coronango, Delicias, El Carmen,
UNAM, Infonavit ha trabajado para Ensenada, Epazoyucan, Fresnillo,
generar 32 propuestas de diseño que General Zuazua, Guadalupe, Guaymas,
aseguren una vivienda digna e innovadora, Hermosillo, Hidalgo del Parral,
que permitan retroalimentar a diversos H u e j o t z i n go , I x t l a h u ac a n d e l o s
desarrolladores y así, en conjunto, mejorar Membrillos, Juanacatlan, Juárez, La Paz,
constantemente la calidad de la vivienda Lagos de Moreno, León, Mazatlán,
que se nancia. Medellín de Bravo, Mineral de la
Reforma, Nacajuca, Navojoa, Oaxaca,
3.4.2 Hipoteca con Servicios Ocotlán, Pachuca, Pesquería, Piedras
El programa Hipoteca con Servicios es Negras, Rio Bravo, Salinas Victoria, San
un producto en el cual el acreditado Luis Potosí, Soledad de Graciano
autoriza de manera voluntaria a Sánchez, Tepic, Tijuana, Tizayuca,
Infonavit la retención del pago de Tlajomulco de Zúñiga, Umán, Valladolid,
s e r v i c i o s p re d i a l y / o c u o t a d e Nogales, San Francisco del Rincón,
conservación junto con el pago de la Gomez Palacio y Tala.
hipoteca. Los recursos son entregados
al municipio y/o administrador para ser El importe acumulado recaudado
utilizados en la dotación de los servicios por el programa es de $53.27 millones
públicos y/o la conservación de las de pesos mdp , con lo que el Infonavit
áreas comunes. contribuye al fortalecimiento en la
recaudación scal para que el municipio
Este programa continua provea los servicios públicos básicos.
operando en 2015 con una mayor

2.- Cuota de Conservación evaluadas a través del SISEViVe -
Al cierre de abril del 2014, se originaron ECOCASA, obtengan una cali cación
132,417 créditos con cobro de la cuota igual o superior a E dentro del marco del
de conservación en 32 delegaciones IDG. Adicionalmente, este programa
regionales y se han recaudado $287.46 apoyará al programa de Acciones de
mdp en cuota de conservación para el Mitigación Nacionalmente Apropiadas,
mantenimiento de conjuntos conocidas como NAMA por sus siglas
habitacionales. en inglés , para la construcción de
viviendas con menores emisiones de
3.4.3 Sistema de evaluación de la CO2 en México.
vivienda verde - SISEViVe - ECOCASA
En mayo de 2014 dio inicio la fase piloto Por su parte, Infonavit detonó en
de implementación invitando a los abril de 2015 el programa de
desarrolladores interesados en evaluar Asesoramiento en E ciencia Energética
sus viviendas de forma voluntaria a y Ambiental, que tiene como objetivo
través del SISEViVe -ECOCASA. De conocer el desempeño ecológico de las
mayo a diciembre del mismo año se viviendas de interés social que se
evaluaron 8,704 viviendas, distribuidas ofertan a través de RUV, a n de
en las 32 entidades federativas, identi car estrategias de mejora que
correspondientes a 54 desarrolladores reduzcan los consumos de energía y
de vivienda. agua y aumenten el confort al interior.
La evaluación del desempeño
El 51 % de las viviendas evaluadas energético y ambiental se realizará a
obtuvieron una cali cación E, mientas que través de SISEViVe-ECOCASA con el
80 el 49% restante se distribuyó en los niveles apoyo de un equipo de expertos en
C 6% , D 14% , F 20% y G 9% , d i s e ñ o b i o c l i m át i co y e c i e n c i a
colocando el promedio nacional del Índice energética. Los resultados serán
de Desempeño Global IDG en 22.04 presentados a los desarrolladores
puntos, equivalente a la optimización del participantes en conjunto con algunas
22% en los consumos de electricidad, gas propuestas para optimizar la cali cación
y/o agua, en comparación con la línea base obtenida.
cali cación F .
Desde 2012 SISEViVe - El sistema de evaluación SISEViVe -
ECOCASA fue adoptado por SHF como ECOCASA es una herramienta para las
la herramienta para evaluar las viviendas instituciones nacionales e internacionales
que se incorporen al Programa que permite la focalización de recursos e
E C O C A S A , a t r av é s d e l c u a l e l incentivos dirigidos hacia una vivienda más
desarrollador podrá acceder a una tasa e ciente energética y ambientalmente.
de crédito preferencial para las viviendas
q u e c u m p l a n co n l o s re q u i s i to s Adicionalmente
estipulados cuando se simulen a través Ÿ Da acceso a información sobre el
de la DEEVI hoja de cálculo para el desempeño energético y ambiental
Diseño Energéticamente E ciente de la de las viviendas, para que los
Vivienda . Asimismo, Conavi dentro del adquirientes tomen decisiones más
esquema de subsidio federal para informadas al momento de elegir
vivienda, desde 2014 otorga 25 puntos una.
adicionales a las viviendas que al ser Ÿ Permite la homologación de los criterios
de evaluación de la sustentabilidad,

buscando transitar hacia un sistema estructura soportante de la vivienda o la
nacional de certi cación de la impermeabilización.
sustentabilidad de las viviendas. El
programa SISEViVe -ECOCASA Con la cobertura de calidad el
proporciona los siguientes bene cios acreditado es indemnizado
1 I m p u l s o a l a a rq u i t e c t u r a inmediatamente en caso de contingencia,
bioclimática a través del uso sistemas, independientemente de quién resulte
técnicas y materiales más e cientes y responsable.
adecuados a su contexto. 2 Una
industria más competitiva que Los riesgos que cubre esta
contribuya al desarrollo sustentable del garantía son
país, fortaleciendo un crecimiento
tecnológico más amigable con el medio 1. Con vigencia de diez años
ambiente. Ÿ Las fallas en la resistencia mecánica y
estabilidad de la estructura del
3.4.4 Cobertura de calidad inmueble que tengan su origen en
Con la cobertura de calidad se busca errores de diseño, defectos de
fomentar la adquisición de vivienda ejecución o de los materiales
nueva y desarrollar instrumentos integrantes.
administrativos y constructivos que 2. Con vigencia de cinco años
preserven la calidad de las viviendas y su Ÿ Los costos de reparación o restitución
entorno. En especí co es una cobertura de aquellos elementos que garantizan
obligatoria para las viviendas nuevas la impermeabilización de cubiertas,
nanciadas con crédito directo de terrazas y tejados de la construcción,
Infonavit que ampara por diez años la dañadas a consecuencia de fallas y 81
estructura y por cinco años la errores de diseño.
impermeabilización, con cargo a los Ÿ Las fallas o defectos en los
desarrolladores. materiales o en la ejecución de los
mismos, siempre que ello haya dado
El objetivo es garantizar la calidad lugar a la manifestación de un daño
habitacional de las viviendas nanciadas material producido por la entrada de
por Infonavit, y fortalecer la calidad y el agua.
valor patrimonial de las viviendas
adquiridas por los trabajadores. Para hacer posible la cobertura
se hicieron cambios normativos en los
En 2014 inició la implementación procesos de Infonavit y llevados a cabo
de esta cobertura sin precedentes en sin detener en ningún momento el
México, otorgando bene cios reales para programa de otorgamiento de crédito
el patrimonio de los acreditados. en 2014. Los cambios normativos
permiten
El bene ciario es el acreditado de
Infonavit pues garantiza que su Ÿ Participación de un nuevo actor
patrimonio sea edi cado con buena denominado Empresas de Cobertura
calidad de materiales, mano de obra y de Calidad, instituciones encargadas
procedimientos constructivos, toda vez de otorgar coberturas que
que está respaldado por una institución respaldarán calidad de materiales,
consolidada en el otorgamiento de mano de obra y procedimientos
coberturas que hará frente a todos los constructivos de la vivienda y harán
daños por vicios ocultos que afecten la frente a todos los daños por vicios

ocultos que afecten la estructura de estrategias que coadyuven en el
la vivienda o el sistema de desarrollo de ciudades más compactas
impermeabilización. para promover una mejor calidad de
Ÿ Inclusión del proceso de análisis de vida.
riesgos que harán las empresas de
cobertura de calidad y consiste en Estructura del análisis de redensi cación
determinar los riesgos en el diseño y intraurbana
la ejecución de las obras, mediante 3 El análisis se estructuró en 5 apartados
insumos temáticos agrupados de la siguiente
1. La evaluación del proyecto manera
a Estructural, para la Ÿ Créditos y derechohabientes Es
identi cación de los riesgos asociados al i m p re s c i n d i b l e d e te r m i n a r l o s
cálculo y diseño de los elementos municipios, al interior de cada
estructurales del inmueble. Delegación Regional, con la mayor
b Impermeabilización mediante demanda potencial de
la evaluación del sistema constructivo, derechohabientes es decir, aquellos
consideraciones técnicas y congruencia que ya cuentan con los requisitos y
con la región geográ ca donde será características para poder tramitar
aplicada. u n c ré d i t o co n I n fo n av i t . Lo s
2. Acceso físico a la obra municipios seleccionados engloban
inspección visual para la detección de el 80 % de la demanda potencial de la
riesgos relacionados a la ejecución de la entidad federativa.
misma, como materiales, mano de obra Ÿ Normatividad urbana y arquitectónica
y procedimientos constructivos. Los planes de desarrollo urbano son los
82 3. Noti caciones de veri cación instrumentos legales con los que las
análisis de las noti caciones de autoridades locales determinan el
veri cación con énfasis en las aprovechamiento del suelo urbano y
incidencias técnicas evidenciadas en los lineamientos generales para
obra, así como el seguimiento y cierre. programar acciones de crecimiento,
mejoramiento y conservación de los
A partir del 1° de julio de 2014 centros de población. Las normas de
se implementó la cobertura de calidad y construcción y aspectos
comprende las viviendas registradas en arquitectónicos determinan las
el RUV que soliciten la veri cación y sean c a rac te r í s t i c a s d e l a s n u eva s
s u s ce p t i b l e s d e s e r n a n c i a d a s construcciones, por ello, en los
totalmente con el monto de crédito municipios determinados en la etapa
otorgado por Infonavit. A marzo de anterior, se analizó la existencia y
2 0 1 5 s e co n t a b a co n 2 4 7 , 4 9 0 cobertura de estas normas para
viviendas registradas para análisis de determinar su vigencia e implementar
riesgo y se han originado 32,232 la Política Nacional de Desarrollo
créditos con la cobertura de calidad. Urbano y Vivienda.
Ÿ Características de la Población Es
3.4.5 Análisis de Redensi cación necesario comprender las dinámicas
Intraurbana socioeconómicas de las ciudades y
Como parte de los esfuerzos para municipios para poder implementar
mejorar la calidad de vida de los adecuadamente una política de
derechohabientes Infonavit se realizó el redensi cación intraurbana. Para
Análisis de Redensi cación Intraurbana caracterizar a la población se recurrió
que sentará las bases para diseñar a la información de INEGI así como a

registros de otras dependencias Ÿ Diferencia de costos La intención de
estatales y municipales. este apartado fue establecer en las
Ÿ Percepción sobre la verticalización de diferentes delegaciones, cuáles son
la vivienda A través de los Centros de las determinantes económicas que
Servicio Infonavit, se realizó una permiten o detienen el desarrollo de
encuesta a los derechohabientes que proyectos de vivienda que coadyuven
asistían a realizar algún trámite para en la redensi cación intraurbana.
conocer los factores que determinan
el cambio de una vivienda horizontal Consideraciones nales
en la periferia a una vivienda Cada entidad federativa tiene dinámicas
intraurbana. urbanas propias como resultado de las
estructuras socioeconómicas y
demográ cas, incluso, al interior de las
Imagen 7. Ejemplo de análisis de redensi cación intraurbana: ZMVM
83
Fuente SHF

entidades, es común encontrar grandes 3.4.6 Ejemplo internacional de
contrastes entre las ciudades, por esta densi cación urbana Eco Distrito Bo01,
razón es conveniente la comunicación, Malmo, Suecia
coordinación y capacitación efectiva Bo01 Eco Distrito, está ubicado en la
entre las autoridades locales y los ciudad de Malmo, la tercera ciudad más
organismos de vivienda. grande de Suecia con aproximadamente
310,000 habitantes. En el puerto oeste
Diseñar e implementar una se encuentra Västra Hamnen, zona que
política de redensi cación intraurbana se transformó de parque industrial a un
n o e s u n a re ce t a ú n i c a d ad a l a distrito urbano denso y sustentable
complejidad de cada sistema urbano no este distrito está en plena
o b s t a n te , e s p o s i b l e d e s a r ro l l a r transformación y ahora es un barrio
estrategias generales exibles que se moderno con viviendas, o cinas,
ajusten a las diferentes realidades. comercios y servicios locales.
El desarrollo de vivienda
unifamiliar promovido en las últimas La primera fase Bo01 fue
décadas, se ubicó principalmente en las construida en 2001 en el marco de la
periferias urbanas, con la consecuente expo de vivienda europea, consta de 25
dispersión y fragmentación de las hectáreas 16% del total de 160
ciudades. Si bien la vivienda vertical hectáreas de Västra Hamnen una vez
intraurbana se presenta como una que se complete la reconversión se
estrategia correctiva, se debe planear tendrá vivienda para 10,000 personas y
con una visión a largo plazo, pues implica 20,000 personas trabajarán o
84 c a m b i o s s o c i o c u l t u ra l e s q u e s e estudiarán ahí.
desarrollan en más tiempo.⁴
El desarrollo está cerca del centro
En la imagen 7 página 83 y de Malmo, una zona bien localizada y
cuadro 30 se puede observar un bien comunicada, cuenta con múltiples
ejemplo del análisis realizado en las soluciones arquitectónicas en las
diferentes delegaciones regionales de viviendas, los jardines, las calles y las
Infonavit. plazas. Este barrio denso y sustentable
ha estimulado el crecimiento económico,
la creatividad y el conocimiento.
Cuadro 30. Datos del análisis de redensi cación intraurbana: ZMVM
Población urbana en 2010 en delegaciones y municipios seleccionados 5 010,237 hab
Densidad urbana promedio en 2010 de los municipios seleccionados 105.7 hab / ha
Población derechohabiente 176,286 hab
Aumento de parque vehicular entre 2000 y 2010 78%
Créditos hipotecarios formalizados en 2013, que corresponden al 82% de la ZMVM 7,143
Crecimiento demográ co en el periodo de 2005 a 2010 0.9%
Crecimiento de la mancha urbana en el periodo de 2005 a 2010 1.7%
Número de veces equivalente al tamaño del bosque de Chapultepec en el periodo de 2005 a 2010 1.2 veces
Km² 2005 465.7
Km² 2010 473.7
Fuente SHF
4 Para mayor información sobre los resultados y estudios realizados,

revisar el Análisis de Redensi cación Intraurbana ARIU.

Para reconvertir la zona industrial El desarrollo cuenta con un
en urbana, se pasó por un intenso sistema de recolección de agua pluvial y
proceso de remediación para sanear el los edi cios y casas con azoteas verdes,
área y hacerla habitable el objetivo además de enredaderas en los edi cios
principal era generar una zona atractiva y estanques en los jardines y espacios
donde la gente deseara vivir por sus públicos, donde se recolecta el agua de
múltiples cualidades. lluvia y luego se lleva a través de canales
abiertos hasta el mar.
Participaron 26 despachos de
arquitectos en el diseño del proyecto, Se cuenta con unidades de
con mucha libertad de expresión y separación de basura cerca de las
creación, por lo que ahora la diversidad viviendas dentro de ellas hay trituradores
caracteriza a la zona 20 desarrolladores de desperdicios alimenticios que son
trabajaron en diversos tipos de vivienda, enviados a través de tuberías a un tanque
departamentos de medidas variables y colector, donde después se conducen a
tipos de propiedad, generando una una planta de biogás, que se puede
mezcla interesante de calles, veredas utilizar como combustible para producir
peatonales y pequeñas plazas. Para electricidad y calefacción.
2006 se habían construido 950
viviendas, 8 restaurantes y 7 tiendas, así De las viviendas construidas
como una escuela privada. 1,000 reciben energía de fuentes
renovables energía solar, eólica e
La arquitectura y diseño del lugar hidroeléctrica, también cuenta con 120
es diverso, por ejemplo, los edi cios m² de celdas solares y las plantas de
altos tienen vista al mar, formando una energía abastecen al distrito de 85
barrera contra el viento para proteger calefacción, sistema de enfriamiento y
las construcciones más pequeñas del red eléctrica.
interior hay edi caciones con menor
número de niveles, más pequeñas y Los automóviles al interior no
diversas, asimismo, la ciudad determinó están permitidos generando una zona
el uso de colores claros en los edi cios eminentemente peatonal con espacio
frente al mar y colores de mayor para bicicletas, los paraderos de camión
intensidad hacia el interior del están a 300 metros de las viviendas, en
desarrollo. tanto que el servicio de transporte
conecta con varias líneas y los camiones
El parque y el paseo Dania que da pasan en intervalos de siete minutos,
frente al mar, se han convertido en el este sistema de movilidad da lugar a una
lugar más concurrido para paseos, no diversidad de opciones de movilidad no
sólo de los habitantes sino de toda la motorizada.
gente de Malmo, es un lugar que puede
usarse para tomar el sol, jugar, realizar Las imágenes que ilustran este
espectáculos, picnics y hacer ejercicio. ejemplo se encuentran en el anexo a
En diversos estudios se señala que la color, al nal del documento.
cercanía a áreas verdes, el sol y los
cuerpos de agua aumentan la salud
física y mental de la población, además
la belleza en el entorno también tiene
efectos positivos.

3.5 Rehabilitación y mejoramiento Florido en Tijuana, Baja California, en el
de las unidades habitacionales cual hay 6,363 viviendas, donde se
propone la construcción de un parque
3.5.1 VIVE Regeneración urbana y lineal y un centro comunitario y
social deportivo. A su vez se realizó el plan
Ante la tendencia creciente en los maestro de regeneración del conjunto
índices de vivienda abandonada, habitacional Valle de Puebla en Mexicali,
Infonavit presentó el programa de VIVE Baja California, cuyo objetivo es
Regeneración Urbana y Social que presentar propuestas de intervención
impulsa la comercialización estratégica de mejora urbana, basadas en un
de vivienda, la recuperación de espacios estudio de espacio y vida pública, para la
públicos y la consolidación de intervención táctica en las 8 secciones
comunidades autogestivas. del conjunto que suman 10,691
viviendas INEGI, 2010 .
Durante 2014 se fortaleció el
p ro g r a m a , i n c re m e n t á n d o s e l o s El reto en 2015 es llevar estos
polígonos de intervención de 30 a 36 así esfuerzos a todos los polígonos de
mismo, se establecieron líneas de acción intervención y que tengan como
para cada una de las áreas involucradas. resultado mejoras en el entorno urbano,
También, se han establecido alianzas se contribuya al fortalecimiento de la
estratégicas con actores clave en los co h e s i ó n s o c i a l y s e rev i e r t a e l
go b i e r n o s l o c a l e s , i n s t i t u c i o n e s abandono de la vivienda.
federales, industria privada y sociedad
civil a n de articular esfuerzos. 3.5.2 Mejorando la Unidad
86 El programa Mejorando la Unidad, tiene
Se realizó el diagnóstico de como objetivo establecer un programa
aplicación de los indicadores de de apoyo al mantenimiento de las
deterioro de vivienda en conjuntos principales unidades habitacionales en
habitacionales con altos niveles de el Distrito Federal.
v i v i e n d a a b a n d o n ad a e n l o s 3 6
polígonos de intervención, que consiste El programa, desarrollado en
en un diagnóstico analítico del deterioro. conjunto con el Gobierno Federal,
Para su elaboración, se diseñó una Sedatu, SHF, Conavi, la UNAM, y el
metodología especí ca de cálculo de 51 Gobierno de la Ciudad de México con
indicadores sencillos, agrupados cada una de sus delegaciones, promueve
posteriormente en 14 indicadores y ejecuta una estrategia integral que
compuestos que miden el deterioro en busca revertir el deterioro físico de las
tres dimensiones la habitabilidad de la unidades, promover la cohesión social,
vivienda, las condiciones del conjunto estimular la generación de elementos de
habitacional y su entorno, y las identidad y de arraigo para la apropiación
re l ac i o n e s s o c i a l e s e s te p r i m e r del lugar, con el n de mejorar la calidad
esfuerzo ha permitido de nir acciones de vida de los habitantes de las unidades
especí cas para cada polígono de habitacionales en un entorno
intervención. sustentable, en el que puedan desarrollar
su potencial como individuos y como
Adicionalmente, se desarrolló un ciudadanos.
proyecto de intervención física en el Ÿ Las unidades habitacionales en el
conjunto habitacional Cañadas del Distrito Federal fueron seleccionadas
conforme a los siguientes estudios,

características y criterios de del país, se realizaron 10 proyectos
elegibilidad establecidos en los piloto y su correspondiente ejecución
lineamientos del programa se toman física. El alcance en esta primera etapa
en cuenta las unidades f u e e n 6 d e l e g ac i o n e s p o l í t i c a s
habitacionales que pertenezcan a generando un bene cio directo a
línea 1 conjuntos habitacionales 10,500 habitantes y 3,513 viviendas.
desarrollados en su totalidad por Los proyectos se ejecutaron en las
Infonavit , con base en los 400 siguientes Unidades
diagnósticos realizados por la
UNAM. Ÿ Águilas Barrioco Álvaro Obregón
Ÿ Según los resultados obtenidos en la Ÿ Cuemanco I y II Tlalpan
cédula emitida y validada por Ÿ San Francisco I, II y III Iztapalapa
Conavi de carencias de Ÿ San Lorenzo Iztapalapa
infraestructura social aplicada a cada Ÿ San Pablo Xalpa E y F Azcapotzalco
unidad. Ÿ El Hueso-Vergel Coyoacán
Ÿ De acuerdo a los resultados Ÿ Santa Fe-Belén Álvaro Obregón
obtenidos en una encuesta que Ÿ Anáhuac II Miguel Hidalgo
cuanti ca el nivel de integración Ÿ Tejocotes Iztapalapa
vecinal y desarrollo de organización Ÿ Miguel Lerdo de Tejada Azcapotzalco
comunitaria en cada unidad
habitacional, llamado Índice de
Cohesión Social, cuya metodología 3.6 La densi cación urbana en
fue desarrollada por Infonavit. México⁵
Se cuenta con 3 ejes de En México y alrededor del mundo, las 87

intervención ciudades están creciendo, expandiéndose
Ÿ Técnico Propuesta de intervención y desbordándose hacia las periferias en
física coordinada por Infonavit. 2010 más de la mitad de la población del
Ÿ Social Para generar puentes de mundo era urbana, y en los próximos 40
comunicación con los integrantes de años las ciudades en los países en
las comunidades. desarrollo serán hogar de cerca de 2.6 mil
Ÿ Cultural Promover actividades millones más de personas, duplicando su
participativas que fomentan la población actual y triplicando la super cie
restauración y sustentabilidad de las manchas urbanas actuales.⁶
comunitaria.
Los desafíos del crecimiento
La rehabilitación de los espacios urbano son grandes y en México el tema
comunes comprende la instalación de del desarrollo urbano sustentable se ha
nuevo equipamiento recreativo infantil y vuelto cada vez más relevante y
deportivo, nueva vegetación y arbolado, urgente si la rápida urbanización de
bebederos, WiFi gratuito en plazas México continúa la tendencia actual, la
seleccionadas y nuevas luminarias de población urbana pasará del 71.6% al
bajo consumo eléctrico.
5 Este artículo se deriva de la siguiente publicación Pollock, J. México
Resultados Compacto Las condiciones para la densi cación urbana inteligente en
México. Publicado por La Cámara de Senadores del H. Congreso de la
Con el diagnóstico de 400 unidades en Unión, Fundación para la Implementación, Diseño, Evaluación y Análisis
de Políticas Públicas, Fundación IDEA, A.C. y SIMO Consulting. 2014.
el Distrito Federal elaborado por la Disponible en .
http //fundacionidea.org.mx/assets/ les/Mexic oCompacto_Senado_IDEA_SIMO.pdf
6
UNAM y en colaboración con los Kjell Nelson et al, Strategies for Sustainable Urban Development and
Urban-Rural Linkages. European Journal of Spatial Development. 2014
principales despachos de arquitectura Jason Parent et al, Atlas of Urban Expansion. Lincoln Institute of Land
Policy, 2012.

83.2% en los próximos 15 años.⁷ expansión de las manchas urbanas y
Mientras la población urbana crece, las consolidar las ciudades para mejorar la
manchas urbanas se expanden a un calidad de vida de los habitantes
ritmo aún más acelerado, en las últimas también se encuentran también varias
tres décadas, la población urbana en líneas de acción dirigidas hacía una
México se duplicó mientras que la política de ciudades compactas, como el
super cie de las ciudades creció en fomento del uso de suelo intraurbano, el
promedio diez veces.⁸ aprovechamiento de terrenos y lotes
baldíos, el impulso a la vivienda vertical y
En respuesta, muchos gobiernos la implementación de distintas
están desarrollando estrategias de modalidades de movilidad urbana, entre
densi cación urbana con el n de otros. La creación en 2013 de Sedatu,
transformar el patrón de crecimiento de representa un gran paso hacia un mejor
las ciudades por uno que haga uso ordenamiento territorial.
intensi cado de la tierra ya existente. En
los últimos cuatro años, las Naciones Sedatu y Conavi han impulsado
Unidas, la OCDE y el Banco Mundial han r e fo r m a s i m p o r t a n t e s c o m o l a
promovido las ciudades compactas, que implementación de los Perímetros de
buscan ser más e cientes, equitativas y Contención Urbana para incentivar el
sustentables es decir, en lugar de desarrollo inmobiliario en las zonas
expandir su crecimiento hacia nuevos intraurbanas y desincentivarlo fuera de
territorios de manera horizontal, la ciertos límites físicos de las ciudades sin
ciudad compacta crece en su interior, no embargo, la investigación realizada a la
solamente de manera vertical, sino fecha indica que la densi cación urbana
88 también reciclando y redesarrollando no es una solución automática o
los espacios intraurbanos abandonados milagrosa, tiene potenciales bene cios,
o subutilizados para su mayor y mejor pero, si no se acompaña de herramientas
uso. de participación ciudadana,
justi caciones técnicas relativas a la
L a d e n s i c a c i ó n p re t e n d e utilización de la infraestructura y el nivel
intensi car el uso mixto de suelo y de densidad adecuado, así como de
aumentar la infraestructura de planeación estratégica y de largo plazo,
equipamiento y servicios urbanos para puede acarrear costos importantes.
satisfacer las necesidades de la mayor
cantidad de habitantes y usuarios en un La densi cación involucra trade-
mismo territorio. En teoría, una ciudad offs canjes complicados las
compacta es una ciudad donde no ganancias para algunas personas, o en
solamente la densidad poblacional es algunas dimensiones, pueden signi car
alta sino también los servicios, pérdidas en otras.
comercios, e infraestructura tienen
mayor capacidad, para generar un La densi cación es una
equilibrio integral sustentable. herramienta útil para resolver ciertos
problemas urbanos, pero no constituye
En México, la densi cación un remedio milagroso para todos los
urbana juega un rol importante en el males de la ciudad. La densi cación
Plan Nacional de Desarrollo actual y en tiene impactos distintos dependiendo
el Programa Nacional de Desarrollo
Urbano PNDU 2014-2018. El 7 Kjell Nelson et al, 2014 Programa Nacional de Desarrollo Urbano
2014-2018 PNDU , 2014. .
Objetivo 1 del PNDU es Controlar la 8
SEDESOL, La expansión de las ciudades 1980-2010, 2012.

Cuadro 31. Ventajas que implica la mayor densi cación⁹
Tema Ventajas
Mejora las oportunidades de empleo, la productividad, las economías de escala

y aumenta el valor de la propiedad
Desarrollo
Atrae comercio, turismo y desarrollo habitacional a zonas urbanas.
económico
Atrae servicios de salud, educación, cultura y recreación de alta calidad.
Promueve una masa crítica para apoyar el comercio local.
Reduce la segregación y la exclusión social.

Aumenta el capital social, creando comunidades diversas y vitales con
oportunidades para interacción creativa y social.
Equidad social
Mejora el acceso a la vivienda asequible, especialmente para jóvenes y adultos mayores.
Mejora el acceso al equipamiento y servicios urbanos sin necesidad de vehículo particular.
Reduce la inseguridad al crear un ambiente con ojos en la calle .
Reduce las emisiones de combustibles fósiles y la huella de carbono de la ciudad.

Reduce el consumo de agua y energía per cápita.
Sustentabilidad Facilita los sistemas de reciclaje y tratamiento de aguas negras a gran escala.
ambiental Crea economías de escala para los avances tecnológicos y el uso de nuevos productos de
transporte sustentables.
Facilita la innovación de arquitectura verde .
Mejora la accesibilidad de la ciudad, ya que la población reside más cerca de donde trabaja, estudia,
consume y juega.
Hace el transporte público más viable y e ciente.
Movilidad
Disminuye el número y la distancia de los viajes en vehículos motorizados.
Hace la ciudad más amigable para caminar y usar bicicletas, creando mejores condiciones
de salud pública
Incentiva la zoni cación de usos mixtos. 89

Hace mejor uso de la infraestructura de servicios públicos ya instalada.
Uso de suelo
Reduce la presión para urbanizar reservas ecológicas y agrícolas.
Intensi ca el uso de suelo urbano.
Fuente Conurba
del espacio físico, social y económico en Las autoridades correspondientes deben

que se aplica lo que funciona en una de nir, limitar y especi car las condiciones
ciudad no necesariamente tendrá el para el proceso de densi cación con base
mismo efecto en otra, por eso es tan en un análisis detallado de la capacidad de
importante que las estrategias de una ciudad para absorber nuevas
densi cación diseñadas para una intensidades de uso y de habitación es
localidad especí ca obedezcan a las necesario que las autoridades analicen y
prioridades, necesidades y realidades comparen distintas alternativas la
e s p e c í c a s d e s u co n te x to . Lo s densi cación intraurbana versus la
estudios¹⁰ realizados en la materia expansión de la mancha urbana, la
indican que para que las estrategias de capacidad de la infraestructura ya
densi cación funcionen, deben instalada o la expansión de la misma, y la
satisfacer una serie de condiciones clave capacidad del espacio público para
que le permitan maximizar sus absorber más usuarios. También debe
potenciales bene cios y minimizar sus tomarse en consideración el impacto en el
potenciales desventajas. mercado inmobiliario y la percepción de
los habitantes urbanos, así como sus
Condición 1 Analizar la capacidad
de la carga urbana para determinar el nivel Boyko, C.T. & R. Cooper. Clarifying and re-conceptualizing density.
9
Progress in Planning, 76 1 2011 1-61. .

10
óptimo de densidad. Realizados por Fundación IDEA, SIMO Consulting y la Comisión de
Vivienda del Senado.

propuestas para el cambio de su ciudad. ayuda a una provisión más rápida y
Estos estudios técnicos, además, deben precisa de los servicios públicos, informa
ser puestos a disposición de la ciudadanía. mejor el desarrollo inmobiliario, permite
una mejor valoración de los riesgos
Condición 2 Distinguir entre ambientales, y puede mejorar
derecho de propiedad y derecho de exponencialmente la recolección de
desarrollo inmobiliario. La Constitución ingresos públicos locales,¹³ también
establece que la Nación tiene en todo permite dar seguimiento a las políticas
momento la facultad de imponer a la públicas de desarrollo urbano y propiciar
propiedad privada las limitaciones que el la rendición de cuentas al generar
interés público pueda requerir no transparencia en el gobierno y con anza
obstante, a pesar de esta base jurídica, los en las instituciones públicas.
gobiernos federales y locales no han
intervenido de manera exitosa para En México muchas instituciones
asegurar que se cumpla la función social recolectan datos e imponen
de la propiedad,¹¹ históricamente en restricciones y obligaciones a nivel
México los derechos de propiedad han municipal, estatal y federal sin
proporcionado a los ciudadanos la libertad embargo, no existe un mando claro para
jurídica para comprar, vender y desarrollar coordinar el desarrollo de las ciudades
sus propiedades. A la tierra se le ve como con estas instituciones. La mayor parte
un producto de mercado y el rol del de la información permanece
gobierno se limita a proteger los derechos descentralizada, desactualizada, difícil
de los particulares en cuanto al desarrollo de encontrar y a veces hasta es
de su propiedad, esta concepción de contradictoria entre fuentes de datos,
90 derecho de propiedad tiene fallas porque tener gran cantidad de información no
no toma en cuenta las externalidades es su ciente lo importante es que esté
sociales, culturales y ambientales que coordinada y sea útil para orientar tanto
crea el desarrollo inmobiliario en la a los actores públicos como privados en
ciudad.¹² Si en el marco normativo se sus acciones de desarrollo urbano. Es
aclarara que el derecho de propiedad no imprescindible contar con un sistema
necesariamente conlleva el derecho que acumule y muestre, como capas
ilimitado de desarrollar esa propiedad, el distintas de información lo referente a
gobierno tendría un nuevo conjunto de zoni caciones de uso de suelo locales y
herramientas disponibles -tales como la estatales restricciones impuestas en
sobretasa de impuestos sobre terrenos materia ambiental emitidas por
baldíos, las contribuciones de mejoras, y el Semarnat, por ejemplo la existencia de
reagrupamiento parcelario- para generar infraestructura pública de equipamiento
mayores ingresos locales y moldear el urbano, agua potable, drenaje,
desarrollo urbano. electri cación y gas natural entre otros.
Condición 3 M a n t e n e r u n Condición 4 Coordinación entre

sistema de información geoespacial órdenes del gobierno, instituciones de
integrado, accesible y actualizado. La desarrollo urbano y regiones geopolíticas.
información es esencial para poder Muchas veces no está claro quién toma
localizar y enfocar el desarrollo
intraurbano, así como para limitar y 11 Programa Nacional de Desarrollo Urbano 2014-2018 PNDU , 2014.
contener la expansión urbana un 12 Edésio Fernandes y María Mercedes Maldonado Copello, Law and
Land Policy in Latin America Shifting Paradigms and Possibilities for
sistema transparente, integral y 13

Action, Land Lines, 2009.
Catherine Farvacque & Patrick McAuslan, Reforming urban land
.
actualizado de información geográ ca policies and institutions in developing countries. Vol. 5. World Bank
Publications, 1992.

las decisiones en cuanto al desarrollo Condición 6 Responder a la
urbano, creando tensiones entre los informalidad y los asentamientos
distintos actores, los inconvenientes de la irregulares. La alta prevalencia de los
situación actual son ejempli cadas por el asentamientos irregulares genera
Bando Dos en el Distrito Federal, en donde costos para los residentes, el gobierno y
muchos desarrolladores optaron por las ciudades en su totalidad. Con el n de
intensi car la construcción en zonas promover la densi cación exitosa, las
periféricas ubicadas en el Estado de autoridades deben desarrollar
México e Hidalgo al prohibirse la estrategias sólidas e innovadoras para
edi cación en zonas periféricas del D.F., mejorar las condiciones en los
sin haberse puesto en operación un asentamientos irregulares que ya
m e c a n i s m o c l a ro y e fe c t i vo d e existen y que tienden a presentar bajas
coordinación con otras demarcaciones densidades y prevenir el crecimiento de
políticas. Es imperante establecer nuevas zonas irregulares es clave,
sistemas, métodos e instituciones de implementar programas de oferta de
coordinación para tomar decisiones suelo urbanizado con créditos
informadas en conjunto. La densi cación accesibles, que contrarresten la
exitosa requiere que los distintos entes creación de nuevos asentamientos
gubernamentales y regiones geopolíticas irregulares de forma constante.
trabajen juntos de manera vertical y
horizontal para poder lograr un proceso C o n d i c i ó n 7 Fo m e n t a r e l
integrado de planeación urbana. liderazgo urbano con visión a largo
plazo. El éxito de una densi cación
C o n d i c i ó n 5 P ro m ove r l a inteligente que perdure, requiere
participación pública en el desarrollo también de un liderazgo político con la 91
urbano. Si realmente se pretende habilidad de vincular los proyectos a lo
promover el desarrollo urbano largo de diferentes sectores, en varias
sustentable, todos los órdenes del áreas de la ciudad o la región y a lo largo
gobierno deben seguir trabajando para del tiempo. La creación de Sedatu
profundizar los lazos con los ciudadanos representa un importante avance para
mediante una participación pública de dirigir la densi cación, pero se requiere
alta calidad. Las opiniones y las la colaboración y la comunicación entre
preferencias de los habitantes y los las autoridades de desarrollo
usuarios de las ciudades no son sencillas económico, de desarrollo social y de
ni triviales y no pueden ignorarse ni planeación ambiental.
darse por descontadas el densi car una
zona afecta la calidad de vida de sus El ordenamiento territorial en
habitantes de manera positiva o México dependerá en los próximos años
negativa, dependiendo de los detalles. del adecuado, correcto y contextualizado
diseño, implementación y evaluación de
Es indispensable diseñar e las nacientes políticas y programas de
implementar mecanismos para que los densi cación urbana. La densi cación en
ciudadanos y el gobierno generen una sí no es la meta, es una herramienta
i n t e r a cc i ó n b i l a t e r a l co n s t a n t e , poderosa para crear ciudades
constructiva y e ciente en los procesos sustentables, productivas y justas.
de desarrollo urbano.

3.7 La actividad económica y el De acuerdo con Camagni 2005 ,
proceso de urbanización en México el principio para la maximización en
cualquier modelo de formación de
La concentración de las actividades ciudades se basa en la generación de
económicas en unos cuantos centros economías de escala, así, la producción,
urbanos fue el principal detonante para de empresas públicas y privadas que se
el crecimiento acelerado de las zonas generan y la necesidad de los trabajadores
metropolitanas en México. Mientras por maximizar su utilidad crean una
que entre 1990 y 2000, la población dependencia mutua que aumenta
urbana creció a una tasa promedio anual proporcionalmente los factores de la
de 2.0% entre 2001 y 2010 el ritmo de producción, obteniendo un producto
crecimiento disminuyó a 1.1% en marginal cada vez mayor.
promedio por año.
En el momento en que los costos
Si bien el número de integrantes de localización para los agentes
por hogar ha disminuido, también se ha económicos crecen a cierto nivel como
re g i s t rad o u n a d i s p e r s i ó n d e l a para equilibrar o incluso superar los
población hacia ciudades que ofrecen bene cios económicos y sociales de la
mayor desarrollo económico, debido a la formación de las ciudades, la expansión
crisis de 2008 y a la congestión de la de la mancha urbana podría cesar o
ZMVM, que pudo haber elevado los incluso contraerse, al no existir
costos de vida para los habitantes de la incentivos para una mayor dispersión. A
misma. partir de ese momento comenzaría un
proceso de sustitución o relocalización
92 En este artículo se analiza el de las actividades de acuerdo a las
crecimiento de las zonas urbanas a ventajas comparativas de otras zonas.
través de los índices de urbanización y
de concentración relacionándolo con los En un modelo neoclásico de
ciclos de crecimiento de la economía a equilibrio general de competencia, la
través de la demanda agregada. presencia de ventajas netas de un
aumento en el tamaño de la ciudad,
De nición económica de una ciudad compensaría los costos que se generan
Desde un punto de vista económico una a través del ingreso que se reinvierte, es
ciudad se de ne como un conjunto decir, en el equilibrio existiría una
compacto de personas y actividades indiferencia por una relocalización en el
productivas que se desarrollan sobre un mercado, en el sentido de que cada uno
e s p ac i o f í s i co , q u e p u e d e e s t a r de los agentes obtiene un mismo nivel
restringido o determinado por un de utilidad.
impulso de atracción no limitado en
este sentido, la aglomeración es un Por lo tanto, se puede decir que
elemento fundamental y constituye la los ciclos de crecimiento del ingreso y
base de la formación de las ciudades del consumo dependen en gran medida
Camagni, 2005 . Ello es resultado de la del proceso de formación de las
convergencia de las ventajas ciudades que al estar en función de la
comparativas que se determinan tanto dinámica de las preferencias de
por factores económicos, como sociales ubicación de las empresas y de las
en una región en particular. familias, explicaría los niveles de
concentración urbana.

Medición del crecimiento urbano es el índice de Hirschmann-Her ndahl
La evaluación del ritmo de la aglomeración HH . En este caso, el resultado
de las localidades y el crecimiento de las proporciona el nivel de aglomeración
ciudades parte de la división entre zonas para cada zona metropolitana en
rurales y urbanas. En México una población función de la población que vive dentro
es urbana cuando habitan en ella más de de cada una de ellas, utilizando como
2,500 habitantes y una población rural es criterio para establecer el número de
aquella con menos de 2,500 habitantes ¹⁴ áreas metropolitanas un mínimo del
asimismo, una zona metropolitana es el 70% de la población urbana total en
conjunto de al menos 2 municipios donde cada área, conforme el valor de este
se localiza una ciudad de 50 mil habitantes indicador se acerca a 100, el grado de
o más.¹⁵ concentración urbana es mayor.
Luis Unikel 1976 desarrolló un Los índices de urbanización en México

indicador para medir el nivel de Para calcular los índices de urbanización
urbanización considerando factores y concentración urbana en México se
como el tamaño de la población utilizaron datos de los Censos
económicamente activa empleada en Nacionales de Población y Vivienda,
actividades no agrícolas, la población tomando como referencia los años de
alfabeta, la población con educación 2000, 2005 y 2010. Al igual que
p r i m a r i a co m p l e t a , l a p o b l ac i ó n Galindo 2004 se logró un valor medio
asalariada y aquella que habla español. entre cada intervalo y se obtuvieron los
De acuerdo con los resultados de Unikel, valores faltantes a través de un modelo
un tamaño de 15 mil habitantes sería el AR¹⁶ para los años de 2001 a 2010.
límite más adecuado para diferenciar 93
Grá ca 38. Índice de urbanización en México IUR
entre localidades rurales y urbanas, en %
este sentido, realizó la siguiente

clasi cación para el tamaño de una
.
.
.
.
localidad .
Ÿ Localidades rurales con menos de

Por e taje
5,000 habitantes.
.
.
Ÿ Localidades mixtas-rurales con más .
de 5,000 y menos de 10,000 .
habitantes.
Ÿ Localidades mixtas-urbanas con Fuente BBVA Research con datos del INEGI. Censos de Población
más de 10,000 y menos de 15,000 y Vivienda
habitantes. En las grá cas 38 y 39 se puede

Ÿ Localidades urbanas con más de
apreciar que el proceso de urbanización
15,000 habitantes. registró una tendencia creciente entre los
años de 1990 hasta 2005, cuando
Esta clasi cación pondera con alcanzó su máximo en 56.6% a partir de
mayor importancia a las ciudades de entonces los ritmos de crecimiento de las
mayor tamaño por otra parte, se ciudades se estabilizaron e incluso
presenta un indicador de concentración comenzaron a disminuir ligeramente a
urbana considerando las principales partir de 2006, ubicándose en 56.1% para
zonas metropolitanas de un país, dicho 2010.
parámetro, que se emplea comúnmente
para evaluar el nivel de competencia a 14 De nición de INEGI.
15 Delimitación de las Zonas Metropolitanas de México 2010
través de la concentración de mercados, 16
Modelos Autoregresivo.

Grá ca 39. Índice de urbanización De acuerdo con Henderson
y consumo en México
Var. % anual 2000 y Galindo 2004 las relaciones
de causalidad entre el crecimiento
económico y los procesos de
. .
.
. .
.
urbanización pueden presentarse en
Por e taje
Por e taje
.
.
.
a m b a s d i r e c c i o n e s . U n a m ay o r
- .
.
- .
concentración urbana sería resultado de
- . que gran parte de las innovaciones
- . - .
tecnológicas en actividades no agrícolas
Co su o total iz uie da IUR de e ha
se dirige hacia las grandes ciudades, lo
Fuente BBVA Research con datos del INEGI. Censos de Población
que también aumenta la productividad y
y Vivienda
Nota Incluye consumo privado y público
la brecha entre los salarios urbanos y
rurales. Existe una relación positiva
entre el índice de urbanización y el
Lo anterior se puede atribuir a consumo total entre 1990 y 2010,
dos factores el primero, el boom además el coe ciente de correlación
inmobiliario de 2006 - 2008, cuando se entre ambos es de 90%, cuando se
desarrolló vivienda en zonas aledañas a observa cierto rezago entre los ciclos de
las ciudades del interior y con ello se crecimiento es decir, una vez que el
fomentó cierta desconcentración de las consumo se ve afectado por cambios en
zonas metropolitanas más importantes el ingreso de la población, los habitantes
el segundo, una caída en el consumo, de una ciudad podrían decidir un cambio
consecuencia de la crisis de 2008, que al de residencia, incentivando el
disminuir en los centros urbanos crecimiento de la mancha urbana en
94 estimularía a la población para buscar un otras regiones, lo que explica mayor
empleo en otras zonas. dispersión.
Cuadro 32. Zonas Metropolitanas que componen el índice HH
Megalópolis Metrópolis Aglomeraciones urbanas
Cuautla Guadalajara Aguascalientes
Cuernavaca León Chihuahua
Pachuca Matamoros Coatzacoalcos
Puebla - Tlaxcala Monterrey Colima - Villa de Álvarez
Querétaro Nuevo Laredo Córdoba
Tlaxcala - Apizaco Puerto Vallarta Guaymas
Toluca Tampico Mérida
Valle de México Tijuana Monclova - Frontera
Oaxaca
Orizaba
Poza Rica
Saltillo
San Luis Potosí - Soledad de

Graciano Sánchez
Veracruz
Xalapa
Zacatecas - Guadalupe
Zamora - Jacona
Fuente El Colegio de México

De acuerdo con la delimitación comenzó a disminuir en las grandes
hecha por Sedesol, Conapo e INEGI ciudades, por mayor desarrollo urbano
2010 existen 59 zonas en otras localidades y por el incremento
metropolitanas en el país. Para la de la actividad económica en zonas más
construcción del índice de alejadas del centro del país para el caso
concentración HH se emplean las 36 de la ZMVM, en 2005, el índice HH
más importantes, que en conjunto alcanzó un máximo de 6.3, pero
representan el 85% del total de la disminuyó a 6.1 en 2010. Si se agrupan
población que habita en localidades con la megalópolis con el conjunto de las
más de 2,500 habitantes a su vez, se metrópolis y se comparan con ciudades
agrupan las ciudades de acuerdo con de menor tamaño, la tendencia es
Galindo 2004 en megalópolis, similar las aglomeraciones urbanas han
metrópolis y aglomeraciones urbanas. registrado un comportamiento más
estable al mantener el índice de
Los resultados del índice para el concentración en alrededor de 13.7
conjunto de ciudades enumeradas son entre 2005 y 2010 por el contrario, el
similares al Índice de Concentración conjunto de megalópolis-metrópolis
Urbana IUR . Entre 1990 y 2005 se disminuyó de 14.5 a 14.2, implicando
registró un acelerado proceso de que las aglomeraciones urbanas, tienen
concentración en las ciudades con mayor margen de crecimiento y son
mayor dinamismo económico como se polos de atracción para fomentar la
observa en la siguiente grá ca. movilidad laboral hacia esos centros
Grá ca 40. Índice HH de centralización urbana.
económicos.
a. Megalópolis y metrópolis
. . Aunado a ello, externalidades 95

negativas como la crisis económica de
.
. .
.
2008 y los altos costos de transporte y
. .
.
.
. .
de vivienda en las megalópolis y
Í di e
Í di e
.
. .
.
.
metrópolis en comparación con otras
.
. . regiones podrían haber incentivado la
. . relocalización de actividades económicas
Megalópolis Met ópolis de e ha
y el establecimiento de otras.
y Vivienda
b. Megalópolis - metrópolis y aglomeraciones urbanas
Los resultados de los principales
.
.
. indicadores de urbanización en México
.
.
. .
.
muestran que la concentración de las
.
. . ciudades ha disminuido los últimos años,
Í di e
Í di e
.
. entre 1990 y 2005 los índices de
urbanización y los índices de
.
. .
. . co n ce n t r a c i ó n u r b a n a c re c i e ro n
Megalópolis- et ópolis Aglo e a io es u a as de e ha sostenidamente, sin embargo, hacia
2010 se aprecia una tendencia a la
y Vivienda desconcentración, que se explica por un
Nota Incluye consumo privado y público
mayor desarrollo de otras regiones, pero
En el año 2005 el Índice de también por externalidades negativas
Concentración Urbana alcanzó su de las zonas metropolitanas más
máximo y a partir de entonces, grandes.

Se aprecia una relación positiva En esta dinámica, también se
entre los ciclos de consumo y de han incrementado la movilidad laboral y
urbanización en México debido a que en el desarrollo del mercado de vivienda en
épocas de menor crecimiento ciudades con potencial desarrollo, en
económico el ingreso disminuye en las donde la congestión es menor y los
ciudades con mayor productividad y costos de vida son menores a los que se
concentración de la población, generan en las grandes zonas
motivando la relocalización de metropolitanas.
actividades económicas en las fases
posteriores de recuperación.
96

Capítulo 4
Suelo
4.1 Necesidades de suelo y vivienda Para el periodo 2011 - 2030, se

a mediano plazo estima un crecimiento de 11.6 millones de
viviendas, en tanto que la población en el
En este capítulo, se presentan mismo periodo se incrementará en 21.8
estimaciones sobre la demanda de millones, constituidos en diferentes tipos de
vivienda y suelo en el periodo 2011 - hogares nucleares, ampliados, compuestos,
2030, basadas en proyecciones de coresidentes y unipersonales,¹ lo que implica
crecimiento poblacional y de vivienda, la demanda de distintos tipos de soluciones
así como los requerimientos de suelo habitacionales.
para edi car las nuevas viviendas por
estrato de ingreso y los precios por En la construcción de vivienda
metro cuadrado registrados por Conavi. nueva el número de casas independientes
También se aborda la nueva política de tiende a crecer, mientras que el número
suelo y los resultados del registro de la de departamentos en edi cios habitados
reserva territorial privada destinados a decrece. Entre 2000 y 2010, el número
atender la demanda de suelo para el de casas independientes habitadas creció 97
periodo 2011-2030. en 7.1 millones y el número de
departamentos en edi cios decreció en
Resultados para el periodo 2011-2030 90 mil viviendas, lo que contribuye a la
Para 2030, el crecimiento poblacional expansión de la ciudad.² Las estrategias
será inferior al de los hogares, es decir, la de la nueva política de vivienda tienen
velocidad de crecimiento de la población como objetivo revertir esta situación.
Cuadro 33. Crecimiento de viviendas y población 2011 - 2030
Viviendas Habitantes
Año Viviendas Crecimiento Tasa de Habitantes Crecimiento Tasa de

crecimiento crecimiento
Nacional neto anual anual % Nacional neto anual anual %
2011 29,855,885 616,434 2.10 % 115,682,868 1,427,312 1.20 %
2015 32,298,321 609,143 1.90 % 121,005,815 1,292,612 1.10%
2020 35,278,468 587,960 1.70 % 127,091,642 1,162,203 0.90 %
2025 38,150,620 564,890 1.50 % 132,584,053 1,054,585 0.80 %
2030 40,864,488 525,013 1.30 % 137,481,336 926,842 0.70 %
Fuente CONAPO, Dirección General de Estudios Sociodemográ cos y Prospectiva. Proyección de hogares de México y las entidades federativas 2010 - 2030
disminuirá mientras que la demanda de 1 Fuente CONAPO, Dirección General de Estudios Sociodemográ cos
y Prospectiva. Proyección de hogares de México y las entidades
viviendas nuevas se acelerará, por los federativas 2010-2030. Hogares nucleares.- formados por los
padres y los hijos, un padre con hijos o una pareja que vive junta sin
cambios en la composición de los hijos Hogares ampliados.- están formados por un hogar nuclear más
otros parientes tíos, primos, hermanos, suegros Hogares
hogares, las características del mercado compuestos, constituidos por un hogar nuclear o ampliado, más
personas sin parentesco con el jefe del hogar Hogares de
y la atención del rezago habitacional. coresidentes.- formados por 2 o más personas sin relaciones de
parentesco Hogares unipersonales.- integrados por una sola
persona. .
2 Censos de Población 2000 y 2010, INEGI
Capítulo 4. Suelo
Grá ca 41. Demanda neta de vivienda 2010 - 2013 Por rango de ingreso, la demanda
Miles de viviendas
de suelo muestra tendencias asociadas
al tipo de solución habitacional requerida
y a la densidad promedio de viviendas
por hectárea autorizada. La de mayor
demanda en los últimos siete años es la
de vivienda para el mercado de más de 5
hasta 10 VSM, que en el periodo 2006-
2012 crece a un ritmo del 6.1% anual
Fuente CONAVI seguida por la de vivienda de más de 10
El acceso al suelo para obtener hasta 20 VSM, con un ritmo del 3.1% y
una vivienda construir o comprar , la de hasta 3 SM, que lo hizo en 2.6 %.⁴
aunado a la cada vez mayor
concentración de población en las De acuerdo con esta distribución,
principales ciudades del país, dependerá para el periodo 2011-2030 se
de las densidades y tamaño de lotes y de requerirán en el país 174,376 hectáreas
los tipos de viviendas que se construyan. de suelo apto para vivienda y desarrollo
urbano, para la construcción de 11.6
Grá ca 42. Requerimientos anuales
de suelo 2013 - 2030
millones de viviendas que se requerirán
Hectáreas durante estos años, considerando un
tamaño promedio de lote de 150 m²
esto implica una inversión de $452.3
miles de millones de pesos de 2013
solamente en suelo, sin incluir la inversión
98 en urbanización y edi cación.
Fuente CONAVI P a ra e l 2 0 3 0 , s e e s p e ra q u e e l
crecimiento de la población sea inferior
De acuerdo con el estudio sobre el al de los hogares, de la misma manera
mercado formal e informal de suelo,³ la en el periodo 2011-2030, se estima un
segmentación de la demanda estimada a crecimiento de 11.6 millones de
partir de los requerimientos de vivienda para viviendas y de 21.8 millones de
el periodo 2006-2012 se concentraba personas que formaran diferentes tipos
fundamentalmente en el rango de hasta 3 y de hogares. Debido a esto se
en la de 5 a 10 salarios mínimos. necesitarán en el país 174,376
Grá ca 43. Origen de la demanda de suelo 2011 - 2030

Hectáreas
Fuente CONAVI
3 Eibenschutz H, Roberto y Benlliure, Pablo, El mercado formal e

informal de suelo , SEDESOL-Porrúa.
4 Ibídem.

hectáreas de suelo apto para vivienda y Conavi, se cuenta con el 40.3% de la
desarrollo urbano considerando un reserva requerida para el periodo
tamaño promedio de lote de 150 m², lo señalado.
que implica una inversión de $452.3
miles de millones de pesos de 2013. Las ciudades de México no
podrán seguir creciendo como lo han
Actualmente, el precio promedio hecho en los últimos 30 años, la política
por metro cuadrado de suelo en breña, de suelo debe establecer medidas para
en las principales ciudades, uctúa entre impulsar su máximo aprovechamiento a
$2,184 y $93.8 el metro cuadrado en través de políticas que armonicen el
cuanto al costo del suelo como desarrollo de vivienda, la densi cación
proporción del total del proyecto en áreas urbanas, el reciclamiento de
desarrollado, este representa entre el suelo y la coordinación entre los tres
6.8% y el 18.2% del valor total. órdenes de gobierno, reduciendo así el
impacto sobre el suelo y la reserva
Para impulsar la creación de ecológica para ello, la vivienda debe
reservas territoriales, la oferta de suelo insertarse en un entorno de ciudad, sin
y acciones para la regularización de la soslayar la responsabilidad de atender a
tenencia, el Gobierno Federal las familias rurales y urbanas,
t ra n s fo r m ó l a C o m i s i ó n p a ra l a acentuando los bene cios colectivos de
Regularización de la Tenencia de la contar con ciudades competitivas,
Tierra Corett en el Instituto Nacional compactas, sustentables y ordenadas.
del Suelo Sustentable Insus , que tiene
como objetivo coordinar la elaboración
y ejecución de la política nacional de 4.2 Mercados e cientes de suelo 99
suelo, la constitución de reservas
territoriales, oferta masiva de suelo, El desarrollo de vivienda asequible para
regularización integral del suelo y la población de bajos ingresos requiere de
coordinación interinstitucional para la mercados de suelo económicamente
adecuada la gestión de suelo. exibles. En este apartado se revisan un
conjunto de políticas públicas para
En el Registro Nacional de solventar la problemática de oferta y
Reservas Territoriales para la Vivienda demanda que se presentan en el uso de
se tenían registradas, al 2014, 123,284 suelo habitacional.⁵
hectáreas de reserva territorial inscritas
en las 31 entidades federativas y el Problemas de los mercados de suelo
Distrito Federal de este total, el 56 % se Los precios del suelo urbano en la
ubicó dentro de los perímetros de mayoría de los países en vías de
contención urbana de nidos por la desarrollo aumentaron rápidamente
Conavi. d i c u l t a n d o s u ad q u i s i c i ó n p a ra
hogares, negocios y gobiernos, entre los
Las reservas constituidas por el factores que in uyen en la apreciación
sector privado representan el 71% de del suelo están el aumento de la
los requerimientos estimados de suelo actividad económica, el crecimiento
para el periodo 2011-2030 pero no poblacional, la falta de suelo servido,
toda se encuentra ubicada dentro de los usos restringidos del mismo, de ciente
perímetros de contención urbana
de nidos. Si se considera únicamente la 5 Este reporte está basado en el estudio Make urban land markets
work del Institute of Urban Regional Development of University
que está dentro de los contornos of California at Berkeley.
Capítulo 4. Suelo
planeación espacial y demanda Frecuentemente la intervención pública
especulativa provocada por la necesidad con acciones regulatorias en los
d e u j o s d e e fe c t i vo y fa l t a d e mercados de suelo y vivienda ocasiona
alternativas de nanciamiento. distorsiones que alteran el curso natural
del desarrollo urbano y conducen al alza
Esta apreciación impacta en el los costos de ocupación por ejemplo, la
desarrollo de proyectos inmobiliarios, planeación de ciudades es estática, se
aumenta los costos de infraestructura y enfoca en el trazado y zoni cación de
disminuye el número de familias que futuras expansiones, no ofrece guías
pueden adquirir vivienda en las zonas técnicas de implementación, ignora
urbanas. Los hogares de bajos ingresos costos, necesidades de nanciamiento,
satisfacen sus necesidades de vivienda propósitos prioritarios de uso y en raras
en mercados de suelo informales o c a s i o n e s co n s i d e ra n e l p o s i b l e
ubicándose en asentamientos potencial económico de las ciudades.
irregulares altamente densi cados, con
infraestructura y servicios públicos Asimismo, no se tiene una
i n e c i e n t e s , p rovo c a n d o g r ave s proyección de la demanda real por suelo
problemas de salud para sus habitantes. y de cómo los hogares y negocios
En el largo plazo la mano de obra es más cambian su consumo de suelo al
cara afectando a las empresas y cambiar el precio del mismo.
reduciendo la competitividad de una
ciudad. Los funcionarios gubernamentales
toman los planes urbanos como jos y en
Causas que provocan los problemas del numerosas ocasiones programan la
100 mercado de suelo inversión de infraestructura en zonas de
Como factores exógenos se destaca la escasa demanda, algunos lugares
urbanización, crecimiento de la diseñados como residenciales en realidad
población en zonas urbanas y la tienen escasos asentamientos mientras
disminución de la misma en zonas que zonas no residenciales están
rurales que aumenta la demanda de hacinadas los planes urbanos deben
vivienda y servicios residenciales en concentrarse en diseñar y acomodar los
México el cambio de la propiedad ejidal nuevos asentamientos haciendo uso
a privada es un claro ejemplo. e ciente de la infraestructura, minimizar el
impacto ambiental y no impedir el futuro
Además, los niveles de pobreza desarrollo.
di cultan el acceso de la población a
servicios urbanos y a vivienda adecuada En casos de excesiva regulación,
según sus necesidades, haciendo que las especi caciones de cómo debe ser la
los hogares con ingresos más bajos estructura de las viviendas, los tamaños
busquen al mercado informal de suelo y mínimos de banquetas o el número de
vivienda. e s p a c i o s p ú b l i co s l i m i t a n a l o s
desarrolladores en sus diseños y costos, lo
El acelerado ritmo de la globalización que va en perjuicio de la asequibilidad de
de las actividades económicas ha in uido en las viviendas.
el diseño de las zonas urbanas, basta pensar
en ciudades con grandes maquiladoras La oferta de suelo está limitada
donde la mano de obra es barata pero el cuando en las comunidades existentes la
desarrollo urbano se ha quedado estancado. tierra disponible está destinada a usos de
cultivo, comerciales e industriales

provocando un alza en los precios si las Los rezagos en los registros
leyes de zoni cación y construcción catastrales y de tenencia, crean severos
limitan la densidad de los asentamientos, problemas de e ciencia en el mercado el
su altura o el uso del suelo entonces bajo nivel de escrituración está
aumentarán aún más los precios de las relacionado con el número de trámites
viviendas. del proceso, los impuestos y obligaciones
a p a g a r, a s í co m o l o s p a go s
S i l a re g u l ac i ó n e x i s te n te extrao ciales. Los hogares sin escrituras
contiene numerosos trámites y procesos no pueden utilizar sus viviendas como
para la aprobación de un proyecto colateral en el sistema nanciero, lo cual
habitacional, se incide en retrasos en la limita su acceso al crédito para
construcción y nalmente en el precio de ampliaciones y remodelaciones o incluso
las viviendas. El efecto aumenta si la para adquirir una vivienda de mayor valor,
tramitación de permisos y derechos está la mayoría de los sistemas de registro
centralizada y el comprador nal termina catastral y de propiedad en países en
pagando los costos de estas desarrollo fueron formulados cuando la
transacciones entonces, las familias de población era mayoritariamente rural y el
bajos ingresos adquieren soluciones de nivel de titulación bajo, actualmente no
vivienda en los mercados informales pueden dar servicios e cientes y de bajo
provocando asentamientos irregulares co s to at ra s a n d o l o s p ro ce s o s y
que al nal tampoco siguen los planes de encareciendo la tierra.
desarrollo urbano.
En ciudades de rápido crecimiento
Los organismos gubernamentales la infraestructura existente es menor a la
se ocupan de la regularización de estos requerida, ocasionando problemas de 101
asentamientos, en lugar de la planeación, salud en la población, para las empresas e
provocando gastos elevados en estos industrias esta carencia es altamente
procesos en lugar de proveer servicios. costosa porque parte de sus inversiones
son para proyectos de infraestructura
En países en desarrollo se han interna que no están preparados para
constituido empresas paraestatales para construir. Una solución es disminuir los
el desarrollo del suelo o de vivienda, que costos de licencias, impuestos y cuotas
en general producen viviendas accesibles locales a los proyectos que provean de
para familias de bajos ingresos, crean infraestructura primaria y secundaria si el
infraestructura urbana y desarrollan suelo no cuenta con ellas, y si tienen un
proyectos de alto riesgo y alto bene cio programa de mantenimiento a la
social que no les interesan a los infraestructura existente.
particulares. Los gobiernos suponen que
estas empresas son e cientes y los Las políticas públicas deben estar
bene cios se transmitirán a los hogares enfocadas en crear proyectos conjuntos
de bajos ingresos no obstante, en entre gobierno, desarrolladores de suelo
realidad estas empresas evolucionaron y constructores, que invertirían en zonas
en grandes elefantes blancos incapaces consideradas muy riesgosas o en
de producir a escala. En muchas deterioro, teniendo apoyo público
ocasiones los propietarios privados de la mientras que el gobierno podría contar
tierra no tienen interés en lidiar con con proyectos en los que se incluyan
empresas públicas que adquieren suelo espacios públicos o viviendas de interés
en zonas de baja demanda y con altos social.
precios provocando especulación.
Capítulo 4. Suelo
Propuestas de Políticas Públicas de que los arquitectos e ingenieros
La mayoría de los países en desarrollo tengan la posibilidad de innovar
cuentan con legislación sobre desarrollo diseños que minimicen los precios de
y planeación urbana que no es e ciente las casas, conjuntos o departamentos
ni efectiva, por tanto las reformas deben en tanto que la tercera es reducir
ir enfocadas a una reducción de trámites y procesos, evaluando los
regulación o a la mejora de los sistemas pasos indispensables. En el largo plazo
de información que implican inversiones esta desregulación disminuirá los
importantes de gran bene cio público asentamientos irregulares debido a la
posibilidad de acceder a los mercados
Entre las políticas públicas, formales a menores costos.
destacan 6 de mayor importancia Ÿ Re s t r u c t u r a c i ó n d e e m p re s a s
Ÿ Base de datos sobre mercado de paraestatales y entidades
suelo Base de datos única del gubernamentales La restructuración
mercado de suelo que ofrezca comienza con la venta de los bancos
información de precios, oferta de de tierra propiedad del gobierno, otra
suelo servido, proyectos activos y opción es pasar la construcción de
pendientes, así como de las técnicas infraestructura urbana a particulares,
de valuación imprescindible para que con lo que los recursos podrán
los países puedan auditar sus propias utilizarse en dar mayor certidumbre
políticas públicas. La base se utilizaría j u r í d i c a m e d i a n te u n s i s te m a
para la planeación gubernamental, moderno de registros públicos, así
toma de decisiones, evaluación de como una mejor planeación de los
políticas y acciones para estructurar espacios dentro de las ciudades.
102 la base gravable en materia Ÿ Mejorar la e ciencia de las
impositiva y dar a conocer al sector transacciones en los mercados de
privado en qué proyectos invertir, suelo Mejorar los registros públicos de
asimismo, permitirá estimar de la propiedad y el proceso de titulación,
mejor manera las necesidades además de compilar mapas
futuras de suelo urbano, oferta y c at a s t ra l e s y zo n i c ad o s q u e
demanda de vivienda. muestren los diferentes usos de suelo
Ÿ Descentralización Se requiere de en las zonas urbanas y zonas de riesgo.
mayor participación de los gobiernos Ÿ Facilitar la instalación de infraestructura
locales en el diseño e implementación Diseñar un programa de infraestructura
de los planes de urbanización. nancieramente sustentable, con
Ÿ D e s re g u l ac i ó n E s t a d e b e s e r costos perfectamente delineados y en
considerada en tres partes la primera l o p o s i b l e a s i m i l ad o s p o r l o s
es equilibrar la oferta y demanda de bene ciarios y usuarios.
suelo estimando los requerimientos de
las ciudades en un horizonte de 5 años Consideraciones nales
basados en objetivos y criterios Una regulación excesiva o mal diseñada
sustentables, considerando zonas provoca un alza de precios de suelo
agrícolas, de recarga de agua y de urbano e in ación del precio de las
riesgo la segunda consiste en reducir viviendas, limitando el acceso a los
los planes de urbanización y mercados formales de tierra, vivienda y
zoni cación en acciones realizables y crédito a las familias de bajos ingresos.
minimizar especi caciones de las
características espaciales de las
viviendas, banquetas y espacios, a n

Capítulo 5
Financiamiento a la vivienda
5.1 Nuevos Productos Crediticios de 5.1.2 Fovissste - Infonavit Individual

Fovissste Es un producto que otorgan en conjunto
ambas instituciones para sumar la
Con el objetivo de ampliar las opciones capacidad de crédito de adquisición de
en esquemas de crédito para cubrirla vivienda de un derechohabiente que
demanda de todos los segmentos de cotice en las 2.
derechohabientes de Fovissste, en
2015 se está contemplado lanzar 2 El acreditado tiene que estar en
nuevos productos más, el primero de servicio activo en Fovissste y en
pagos en pesos crecientes y el segundo Infonavit el monto de crédito es de
individual. hasta $941,633.04 más el saldo de la
subcuenta de vivienda más lo que se
5.1.1 Fovissste en pesos pagos crecientes otorgue en el crédito tradicional
Este crédito es una opción para Infonavit. Como requisito adicional el
incrementar el monto a otorgar para la acreditado deberá cumplir con la
adquisición de vivienda nueva o usada puntuación requerida por Infonavit. 103
Fov i s s s t e a p o r t a e l s a l d o d e l a
subcuenta de vivienda y el resto la
entidad nanciera fondeadora. 5.2 Cultura del crédito elección de
vivienda, nanzas sanas
El monto de crédito es hasta 500
Veces el Salario Mínimo Mensual Fovissste en su preocupación por que el
Vigente en el D.F. VSMMGVDF con un acreditado realice la mejor compra de
tope de $1,050,000. Se mantiene la v i v i e n d a , i n i c i ó u n p roye c t o d e
relación pago ingreso del 30 % en los concientización para los derechohabientes
ingresos permanentes de los informando acerca de los criterios básicos
derechohabientes y a diferencia del a considerar para elegir su futuro
nuevo Fovissste en pesos lanzado en patrimonio.
2014, el descuento quincenal se
incrementa 2 % anualmente el 1 de El proyecto consiste en desarrollar
enero de cada año , por lo que es un herramientas adecuadas para brindar
pago creciente conocido. El esquema conocimiento en aspectos nancieros,
está pensado para los trabajadores con trámites legales y en especial sobre qué
compensaciones garantizadas bajas y características físicas deberá tener la
medias que aplicarían para el crédito vivienda que satisfaga las necesidades
tradicional, pero con la posibilidad de personales y sociales del acreditado.
incrementar el monto del crédito para la Partiendo del análisis de los medios
adquisición de una vivienda de mayor actuales de comunicación y difusión, que
valor. no han sido de gran impacto en el universo
Capítulo 5. Financiamiento a la vivienda

de derechohabientes y acreditados, se facilitando la participación de los
buscan nuevas formas y estrategias que gobiernos de estados y municipios en
constituyan una experiencia satisfactoria el programa.
en el proceso de la formalización del Ÿ E l fo n d e o e s d e 2 e n t i d a d e s
crédito. nancieras, generando un ahorro al
Instituto pues no se usan recursos
previos a la originación del crédito.
5.3 Nuevos productos Infonavit Ÿ Se redujo la comisión por apertura de
Durante 2014 se diseñaron y 2 % a 1.5 %.
emprendieron diferentes acciones para
impulsar los productos surgidos en Mejora tu casa cambia a Mejoravit
2013. Ÿ Para Mejoravit, se solicitó al Servicio
de Administración Tributaria SAT la
Reforzamiento de Arrendavit exención del IVA tomando en
Ÿ Arrendavit tiene como objetivo co n s i d e rac i ó n l a c re ac i ó n d e l
atender las necesidades de movilidad deicomiso para la administración de
y vivienda de los derechohabientes garantías.
que por edad y actividad económica Ÿ Fortalecimiento de los esquemas de
requieren de una solución de renta. originación logrando que con los
Ÿ Con la nalidad de que los trabajadores controles aplicados se redujeran
de menores ingresos puedan acceder a 85 % los casos de suplantación de
viviendas de mejor calidad y ubicación, identidad con respecto al año 2013,
se incluyó en el programa piloto un de hecho, en 2014 se dieron 14
subsidio federal. créditos.
104 Ÿ La Unidad de Solución Social USS se Ÿ Rediseño de la promoción del
une al programa, regenerando programa de manera directa a los
viviendas recuperadas y ofreciéndolas derechohabientes interesados en
en renta mediante este piloto. puntos de venta.
Ÿ Se amplió la oferta de vivienda para Ÿ Monitoreo que garantiza que los
arrendar. comercios vendan los productos
Ÿ Al cierre de 2014 se tiene una oferta autorizados para el programa.
de 357 viviendas en 8 entidades Ÿ Inclusión de alertas y sanciones a los
federativas. comercios que no cumplen con los
lineamientos del programa.
Hogar para tu familia Atención a Ÿ Se originaron durante el 2014
empleados estatales y municipales 95,254 créditos Mejora tu casa,
Ÿ Aprovechando la plataforma cerrando el producto y dando inicio a
operativa de Infonavit, se desarrolló Mejoravit.
un programa para atender las Ÿ Todos los créditos otorgados en
necesidades de vivienda de los fo n d e a d o s p o r l a s e n t i d a d e s
empleados estatales y municipales nancieras participantes Multiva,
que actualmente no tienen acceso a Mifel, CiBanco, Bancrea y Attendo.
créditos hipotecarios. En 2014, se Ÿ El monto promedio del crédito
rmaron convenios operativos con aumentó de $21,000 en Mejora tu
19 estados y 13 municipios. casa a $28,760 con Mejoravit,
Ÿ Se redujo el costo de la garantía incrementando el impacto social de
negociada con SHF, de tal manera la mejora de viviendas.
que la tasa de 2 % disminuye a 1.1 %, Ÿ Durante las últimas semanas del
2014 se puso en marcha la

originación de créditos a través de administradoras Adamantine y Banco
canales externos, actualmente del Bajío .
representan el 38 % del total de los Ÿ Incorporación al registro en RUV con
créditos colocados. lo que se garantiza la selección de
desarrollos con mejor ubicación y
2do Crédito se fortalece por la correcta equipamiento.
administración del portafolio Ÿ Implementación de una precali cación
Ÿ Se incrementó el interés de la banca anticipada sobre el derecho de crédito
por participar como fondeadores, y se otorga un incremento de 26
participando con 65 % más que en el puntos si se cuenta con terreno al
primer proceso de 4,500 a 7,000 formalizar la operación.
mdp .
Ÿ El programa de 2do crédito fue el Lanzamiento de quioscos módulos de
mejor colocado respecto al 2013, originación Infonavit
mostrando un incremento de 33 %. Ÿ A nales de septiembre de 2014
Ÿ Para mayo de 2015 se prevé un comenzaron a operar los módulos
nuevo proceso de subasta que traerá Infonavit para acercar al Instituto con
mayores bene cios para los el derechohabiente. Los principales
trabajadores. objetivos consisten en incrementar la
Ÿ Se modi caron los criterios de originación de créditos Mejoravit y
selección para los acreditados de dar asesoría a los derechohabientes.
Infonavit que son susceptibles de Ÿ Con los quioscos se tiene como
tomar un 2do crédito, incrementando bene cio incrementar los puntos de
en 20 % el total de los posibles colocación de créditos Mejoravit
acreditados. acercar al derechohabiente a un 105
Ÿ Desarrollo del proceso de participación punto de originación y atención, y por
de las entidades nancieras para último aumentar la presencia en
otorgar mejores condiciones lugares con poco acceso a centros de
crediticias para los acreditados. atención o canales externos.
Ÿ Se logró una reducción en la tasa del Ÿ Para diciembre de 2014 los distintos
crédito de 12.7 a 11.7 % en favor de módulos en existencia ya operaban
los derechohabientes. en 21 locaciones, generando 831
créditos Mejoravit se cerrará 2015
Línea III cambia al producto Línea III operando en 17 localidades y se
integral espera que genere más de 1,000
Ÿ Este nuevo producto ofrece como créditos.
bene cios
Ÿ Inclusión de subsidios otorgados por Para implementar este proyecto
Conavi para trabajadores con se instalaron módulos en
ingresos de hasta 5 VSM. Ÿ Empresas con una cantidad
Ÿ Implementación de registro bajo la importante de derechohabientes
gura de Autoproducción, otorgando precali cados para obtener un
subsidios hasta por 29 VSM. crédito Mejoravit.
Ÿ Cali car el programa de Autoproducción Ÿ Los Centros de Servicio Infonavit
como vivienda nueva, obteniendo Cesis , actualmente superados debido
subsidios hasta por 34 VSM. a la demanda de créditos Mejoravit y
Ÿ Aseguramiento de la calidad en los con una larga lista de espera.
trabajos de construcción se incorporan
nuevas entidades nancieras

Estrategia de la tasa ponderada Autoproducción
Con esta estrategia se reduce la En México alrededor del 65.3 % del total
participación de la Banca, por lo tanto, d e l p a rq u e h a b i t ac i o n a l h a s i d o
Infonavit coloca mayor ujo de créditos construido a través de procesos de
para personas de altos ingresos autoproducción,¹ tanto en zonas
generando tasas de interés altas y se urbanas como en el sector rural.
equilibra la tasa de crédito. Actualmente 34 millones de personas
Ÿ En seguimiento a las estrategias aproximadamente, residen en viviendas
nancieras de Infonavit y como en que presentan algún tipo de rezago
2014 se otorgaron más créditos con hacinamiento y viviendas construidas
subsidio a familias de menores con materiales deteriorados, entre
ingresos, el valor de la Tasa de otros del total, 41 % se encuentran en
Préstamo costo con respecto de la los estados de Baja California, Chiapas,
Tasa de Crédito utilidad durante los México y Oaxaca.
primeros 3 cuatrimestres del año no
presentaba un rendimiento a la Saldo Con este producto se modi can
de la Subcuenta de la Vivienda SSV , las características del producto de LIII,
por lo que se decidió negociar con las para ofrecer a los acreditados con
entidades nancieras que participan ingresos de hasta 2.6VSM un producto
en el fondeo de Infonavit total para de crédito con subsidio para construir su
modi car sus participaciones. v i v i e n d a e n t e r re n o p ro p i o co n
Ÿ Se implementaron las modi caciones acompañamiento técnico y social de un
necesarias en la originación para que especialista.
l a s e n t i d ad e s n a n c i e ra s q u e
106 p a r t i c i p a n e n I n fo n av i t t o t a l Vivienda transformable
disminuyeran en 60 % su participación Es un piloto que se desarrollará durante
durante el último trimestre. dos años en el que se darán al menos
Ÿ Como resultado, la tasa ponderada 500 créditos, en las delegaciones
de utilidad es superior a la tasa costo. regionales participantes donde se logró
el concurso de desarrolladores para este
Productos 2015 propósito, a saber Quintana Roo,
Hogar a tu medida Sonora, Yucatán, Estado de México y
Está dirigido a derechohabientes y sus Querétaro.
familiares en línea directa con
discapacidad. Los objetivos del programa son
Ÿ Q u e l o s d e re c h o h a b i e n te s d e
Es un producto diseñado para Infonavit puedan adquirir una
brindar soluciones de vivienda con vivienda que satisfaga sus
instalaciones y dimensiones adecuadas, necesidades habitacionales y pueda
que contribuyan a mejorar adaptarse para desarrollar alguna
signi cativamente la calidad de vida de actividad productiva que incremente
derechohabientes que viven con su ingreso familiar y mejore su
discapacidad así como impulsar la calidad de vida.
construcción de oferta para este Ÿ Desalentar el crecimiento
segmento de la población a través de la desorganizado del comercio informal
originación de créditos.
1 Autoproducción Proceso de producir vivienda o componentes del
hábitat humano que se realiza sin nes de lucro, por iniciativa y bajo
el control directo de sus propios usuarios sea de manera individual,
familiar, comunitaria o colectiva y organizada[i]. Ortiz Enrique, notas
sobre la producción social de vivienda. Elementos básicos para su
conceptualización e impulso, Casa y Ciudad, 2004.

en los conjuntos habitacionales piloto en siete entidades del país para que
nanciados por Infonavit, para las mamás que mantienen un hogar
mejorar la calidad del entorno. tengan la oportunidad de comprar una
Ÿ Sumarse a los esfuerzos del casa propia con pagos semanales de
Gobierno Federal para fomentar el menos de 500 pesos. El programa fue
comercio formal, a través de Vivienda puesto en marcha o cialmente en julio del
transformable. mismo año.
Ÿ Fomentar un conjunto de valores y
buen uso del espacio privado y El principal objetivo es establecer
público, que apoyen la construcción un esquema de apoyo a las jefas de
de comunidad y reforzamiento del familia con ingresos de hasta 5 VSM que
tejido social. mantienen el hogar, para adquirir una
Ÿ Explorar y probar, de una manera casa propia con una tasa sumamente
ordenada y a través de un programa preferencial topada al 18 %. En un inicio la
piloto, modelos de vivienda meta era de 10 mil acciones de vivienda
integrales y mixtos que consideren con una derrama de aproximadamente
otros usos de la misma. $1,758 millones de pesos.
La ejecución del programa es

5.4 Programa de Vivienda para Jefas interinstitucional, en donde Conavi
de Familia aporta el subsidio federal y SHF el
crédito garantizado por el Fonhapo.
Los hogares encabezados por jefas de
familia cuando la mujer es la principal Participantes
proveedora económica frecuentemente Ÿ Jefas de Familia Aportación del 5 % 107
cuentan con ingresos bajos y mayor como enganche de su solución de
número de dependientes económicos vivienda.
di cultando el acceso a los bienes y Ÿ SHF Bolsa de nanciamiento de
servicios básicos. En 2014, se creó el $1,000 millones de pesos.
programa de Jefas de familia a través de Ÿ Fonhapo Garantía Fonagavip de
Fonhapo que consiste en un programa hasta el 20 % del valor del crédito.
Imagen 8. Esquema general del programa de vivienda para jefas de familia
Derrama total esperada: $1,758M
Apoyo a las Jefas de Familia con

ingresos mensuales de hasta 5
Garantía de veces el Salario Mínimo General
Primeras Pérdidas
20% Vigente Mensual $10,228 pesos .
Banca de
Desarrollo e La participación conjunta de
Solución de Vivienda
Intermediarios
Financieros
Conavi, Fonhapo y la Banca de
Desarrollo permitirá:
Crédito a
bene ciarias
con tasa máxima
del 18% anual Disminuir costos de riesgo, costos
de operación que se traduzcan en
mejores tasas a los acreditados. .
Incrementar el número de acreditados
CONAVI
Otorgamiento de OREVIS
subsidios q u e p u d i e ra n ad h e r i r s e a e s te
Organización esquema. .
Bene ciarias
de Demanda Atender a Jefas de Familia y cumplir
con la instrucción Presidencial.
Fuente Fonhapo

Ÿ Conavi Otorgamiento de subsidio Ÿ Con la reducción del CAT hay mayor
con una aportación estimada de asequibilidad a la vivienda dado que
$670 millones de pesos. las condiciones de crédito son
Ÿ OREVIS Organización de la demanda. mejores.
Ÿ De 2005 a 2013 el CAT pasó de
Las Jefas de familia a nivel 17.34 % a 13.73 % grá ca 44
nacional, interesadas en participar en debido a que la tasa de interés pasó
este programa, deben acudir a los Orevi de 14.15 % a 12.16 % y las
o a los Delegados Estatales de Sedatu, erogaciones iniciales disminuyeron
quienes les orientan sobre los requisitos de 3.19 % a 1.68 % grá ca 45 .
y bene cios. Ÿ De 2013 a junio de 2015 las
condiciones de crédito en el mercado
cambiaron, la grá ca 45 muestra que
5.5 Evolución del costo anual total las erogaciones iniciales tuvieron un
en México aumento de 1.68 % a 2.56 % y en
contraparte, la tasa de interés
Se ofrece un análisis del CAT² promedio continuó en descenso, pasando de
de crédito en pesos a tasa ja para el 12.06 % a 10.75 %.
periodo de enero de 2005 a junio de Ÿ El aumento de las erogaciones iniciales
2015 en particular, se muestra la desaceleró la disminución del CAT, al
tendencia de largo plazo del CAT, así pasar del 13.73 % al 13.15 % en
como los efectos de semana santa en la septiembre de 2013 a junio de 2015.
serie. Asimismo, se presenta la brecha
Grá ca 45. Erogaciones iniciales y tasa de interés,
entre la tasa de interés y las erogaciones 2005 - junio de 2015.
Porcentaje
108 iniciales que integran al CAT.
.
.
.
Principales resultados³ .
Ÿ De enero de 2005 a junio de 2015 el .

Por e taje
. . .
CAT promedio de créditos hipotecarios
. %
.
.
pasó de 17.3 % a 13.15 %. Más aún .
. . %
desde abril de 2012 el CAT se ha .

EMMJ S NEMMJ SNEMMJ S NEMMJ S NEMMJ SNEMMJ SNEMMJ S NEMMJ S NEMMJ SNEMMJ SNEMJ
mantenido por debajo del 14.0 %.

E oga io es i i iales Tasa de i té es
Ÿ El CAT presenta una tendencia a la
Fuente Elaborado por DEEV, SHF
baja en el periodo de análisis, es decir,
las condiciones del mercado Ÿ No existe un patrón de estacionalidad
hipotecario han mejorado desde en el CAT por la naturaleza del
2005. mercado hipotecario mexicano, sin
embargo, sí se observa el efecto de
Grá ca 44. Tendencia del CAT promedio de créditos semana santa en marzo y abril de los
hipotecarios 2005 - junio 2015
Porcentaje
años estudiados grá ca 46 .
17.5
Ÿ Los años más signi cativos en las
17.0 variaciones en el CAT por los efectos
de semana santa fueron 2005,
16.5
16.0
Por e taje
15.5
15.0
2008 y 2013 grá ca 46 .
14.5
14.0
13.5 2 Se consideran las siguientes características individuo de 35 años,

13.0 inmueble ubicado en el D.F., costo de la vivienda de un millón de
E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E M J
pesos y 20 % de enganche, 800 mil pesos de nanciamiento, a un
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
CAT Te de ia- i lo plazo de 15 años de acuerdo a Banco de México. .
3 La DEEV estimó un modelo ARIMA X-12 0,1,0 0,0,0 sin outlier
Fuente Elaborado por DEEV, SHF y ltro s3x5 para generar estos resultados.

Grá ca 46. Efectos de semana santa en el CAT En el cuadro 34 página 110 se
Puntos porcentuales
presenta la descripción de las variables
. de la ecuación anterior. Cuando la
.
variable tiene alguna modi cación se
.
.
describe el cambio que se realiza para su
Por e taje
. estimación.
.
.
.
EMS EMS EMS EMS EMS EMS EMS EMS EMS EMS E J
A través del Diario O cial de la
Federación DOF , el Banco de México
Fuente Elaborado por DEEV, SHF
precisó que estas modi caciones
Consideraciones nales aplicadas a la circular 21/2009
La reducción del CAT es el resultado de entrarán en vigor el 26 de octubre del
menores tasas de interés, lo que 2015.
propicia mejores condiciones de crédito
y una mayor asequibilidad de la vivienda
por su parte, las erogaciones iniciales 5.6 Financiamiento a desarrolladores
presentaron un incremento a partir de vivienda
2013 y la reducción en la tasa de interés
compensó el aumento de las En 2014 SHF realizó una encuesta⁵ a
erogaciones iniciales. empresas constructoras de vivienda a
n de conocer los esquemas de fondeo
5.5.1 Modi caciones al CAT total nanciero que utilizan.
El 23 de abril del 2015 Banco de México
realizó modi caciones al cálculo del Se presentan los principales 109
CAT, que tienen como propósito resultados de la encuesta, los esquemas

co n t i n u a r f avo re c i e n d o e l s a n o de nanciamiento de los desarrolladores
desarrollo del sistema nanciero, la de vivienda por región, por trabajadores
protección de los intereses del público, empleados y por nivel de producción y
así como el fomento de la transparencia un análisis de cali cación de las fuentes
y la competencia. de nanciamiento por parte de los
desarrolladores.
En estas modi caciones se
considera conveniente realizar algunas Principales resultados de la Encuesta
precisiones conceptuales, metodológicas, SHF a desarrolladores de vivienda
de cálculo y de supuestos para la Ÿ El 60.0 % de los desarrolladores
adecuada publicidad y propaganda del pre eren usar como principal fuente
CAT.⁴ de nanciamiento el capital propio sin
embargo, sólo el 9.5 %la utiliza como
Principales modi caciones al cálculo del única fuente de nanciamiento.
CAT
La fórmula para el cálculo del CAT se
mantiene sin cambios, de niendo la
ecuación como sigue 4 La entidad responsable de publicar la estimación del CAT deberá
guardar todas las evidencias de las cifras que se emplearon para su
cálculo. En la presentación de la información, la palabra CAT tendrá
que incorporar la palabra PROMEDIO y además este indicador se
debe expresar en términos porcentuales con redondeo a un decimal.
En el caso de que el crédito se encuentre denominado en UDIS,
salarios mínimos o moneda extranjera, se deberá adicionar al CAT la
denominación o la abreviatura de la unidad de cuenta de que se trate.
5
Se utilizó como fuente los registros de DENUE Censo Económico del
2009 los de la Secretaría de Economía SIEM , directorios regionales
y estatales de la CANADEVI.

Cuadro 34. Modi caciones de las variables utilizadas para el cálculo del CAT
Variable Descripción Información de la modi cación a realizar

En el caso de que la liberación de garantías genere un
efecto negativo sobre la variable y ello conduzca a
que en la ecuación exista más de una solución, un
valor negativo o indeterminado para la solución del
CAT expresado como decimal
valor del CAT, es entonces que se deberá reducir el
valor de la garantía en la proporción que resulte
necesaria para obtener el primer valor positivo de la
variable del CAT véase la referencia de la variable .
Número total de disposiciones del crédito Sin cambios.
Número consecutivo que identi ca cada

Sin cambios.
disposición del crédito
Para determinar el monto de cada disposición del
crédito en el periodo se debe considerar las
comisiones, costos o gastos que se deben de efectuar
para el otorgamiento del nanciamiento, estos
conceptos incluyen:
El pago de primas de seguros, contratación y
mantenimiento de estos, así como comisiones,
derechos o servicios asociados al crédito dentro
del pago del principal.
Se deben incluir las comisiones por investigación,
análisis, otorgamiento, apertura, administración y
cobertura de riesgos nancieros.
Comisiones cuyos pagos sean opcionales para
acceder a tasas de interés preferenciales.
Monto de la -ésima disposición del crédito
Comisiones efectivamente cargadas por pago
tardío como consecuencia del incumplimiento de
pago del cliente.
En el caso de créditos asociados a la vivienda que
cuenten con apoyos o subsidios gubernamentales
o de entidades de fomento que se utilicen para
amortizar el crédito se deberán considerar los
110
montos correspondientes a dichos apoyos y
subsidios como pagos realizados por los clientes
tales como los pagos efectuados con las
aportaciones patronales al Instituto del Fondo
Nacional de la Vivienda para los Trabajadores
Infonavit , y con los subsidios de la Comisión
Nacional de Vivienda Conavi .
Número total de pagos Sin cambios.
Número consecutivo que identi ca cada pago Sin cambios.

En esta variable se deberán incluir las garantías en
efectivo que el cliente esté obligado a constituir o
mantener, directa o indirectamente, como condición
para el otorgamiento o administración del crédito,
considerando los ujos en la fecha en la que se
constituye la garantía y en la fecha en la que se libera,
incluyendo, en su caso, los intereses generados en ese
periodo. Para estos efectos, por una parte, el monto
Monto del -ésimo pago total de la garantía señalada se incluirá en el periodo
de orden que corresponda al momento de su
constitución y, por la otra parte, al liberar dicha
garantía, se incluirá, con signo negativo, el monto de la
garantía en el periodo -esimo.
Asimismo los pagos se realizan en periodos uniformes,
cubren únicamente el pago mínimo y se suponen
constantes para todo el periodo , siendo los pagos
realizados al nal de cada periodo
Intervalo de tiempo, expresado en años y
fracciones de año, que transcurre entre la
Sin cambios.
fecha en que surte efecto el contrato y la
fecha de la -ésima disposición del crédito.
Intervalo de tiempo, expresado en años y

fracciones de año que transcurre entre la
Sin cambios.
fecha en que surte efecto el contrato y la
fecha del -ésimo pago.
Fuente DEVV SHF con información del Banco de México

Ÿ El nanciamiento bancario es el más Ÿ Las empresas que utilizan crédito
utilizado con 55.2 %, además, el público y privado en sus operaciones,
11.2 % lo utilizó exclusivamente. ya sea al mismo tiempo o de manera
Ÿ El 4.9 % se nancia por instituciones independiente para distintas obras,
públicas crédito público . se distribuyeron de la siguiente forma
Ÿ A l re d e d o r d e l 2 3 . 0 % d e l o s por zona en el sureste se ubicaron el
desarrolladores se nancian con 30.0 %, en la zona noroeste⁷ y zona
crédito público y crédito privado o entro,⁸ el 20.0 % cada una, la ZMVM
capital propio. tiene el 17.0 % y por último, las zonas
noreste⁹ y occidente,¹⁰ tienen 6.7 %
Financiamiento por zonas del país, por del total cada una.
número de trabajadores empleados y
por nivel de producción. Por número de trabajadores empleados
Por zonas del país En el cuadro 35 se muestra la
E n e l c u ad ro 3 5 s e p re s e n t a l a composición porcentual de las
composición porcentual de las diferentes formas de nanciamiento
diferentes formas de nanciamiento de utilizadas por las empresas
los desarrolladores de vivienda por s e g m e n t a d a s p o r e l n ú m e ro d e
zonas del país, se destaca lo siguiente trabajadores empleados, es decir, por el
Ÿ En la mayor parte del país los tamaño de la empresa. Se observa que
desarrolladores recurren a los las empresas encuestadas tienen las
mismos tipos de nanciamiento, m i s m a s p r e fe r e n c i a s q u e e n l a
principalmente capital propio, crédito categorización por regiones los
bancario y anticipos de ventas. principales resultados fueron
Ÿ En la región sureste⁶ y la ZMVM, los Ÿ Los nanciamientos más utilizados 111
desarrolladores recurren de manera siguen siendo el capital propio, el
importante al nanciamiento de crédito bancario y los anticipos de
Infonavit con 43.4 % y 39.0 %. ventas.
Cuadro 35. Formas de nanciamiento por zonas del país
Porcentajes *
Formas de nanciamiento Noroeste Noroeste Centro Occidente Sureste ZMVM

Inversionistas privados 12.5 4.4 20.0 8.7 13.2 7.3
Capital propio 48.2 47.8 28.3 39.1 39.6 36.6
Anticipos de ventas 12.5 15.2 20.0 19.6 13.2 29.3
Crédito bancario 41.1 23.9 38.3 34.8 43.4 39.0
Infonavit 5.4 4.4 10.0 4.4 13.2 17.1
Infonavit línea III 1.8 2.2 8.3 4.4 1.9 7.3
Fovissste 1.8 2.2 3.3 2.2 9.4 NA
Proveedores 8.9 10.9 10.0 8.7 5.7 9.8
Colocación de acciones NA NA 1.7 NA 1.9 7.3
Otros programas / otros 5.4 8.7 5.0 4.4 17.0 19.5
Fuente Encuesta SHF 2014 a desarrolladores de vivienda

*Nota Los valores de las celdas no suman 100% ni por columna ni por la debido a que una empresa en una misma región puede tener distintos
tipos de nanciamiento al mismo tiempo. NA = no aplica.
Ÿ La categoría de otros programas/otros, 6 Incluye los estados de Campeche, Chiapas Guerrero, Oaxaca, Quintana
que incluye a todos los préstamos entre 7
Roo, Tabasco, Veracruz y Yucatán. .
Incorpora a los estados de Baja California, Chihuahua, Sinaloa y Sonora.
amigos y familiares, tuvo una participación 8
Conformada por Aguascalientes, Estado de México, Guanajuato,
Hidalgo, Morelos, Puebla, Querétaro, San Luis Potosí, Tlaxcala y
importante en la zona sureste con el 9
Zacatecas.
Circunscribe a los estados de Coahuila, Durango, Nuevo León y
.
17.0 % y la ZMVM con el 19.5 %. 10

Tamaulipas.
Incluye a los estados de Jalisco, Colima, Michoacán y Nayarit
.

Ÿ El nanciamiento público más Ÿ Las empresas que tienen un nivel bajo
popular es el Infonavit, el 17.7 % de de producción 1 a 10 unidades y
las empresas que tienen empleados niveles intermedios 11 a 250
entre 31 y 50 trabajadores lo unidades , se nancian principalmente
utilizan. por su propio capital.
Ÿ Entre más trabajadores tiene una Ÿ El crédito bancario y de los
empresa, se utiliza más el inversionistas privados son más
nanciamiento por capital propio. utilizados cuando las empresas
Ÿ A medida que las empresas tienen construyen más de 250 viviendas.
mayor nivel de producción tienden a
utilizar menos el crédito bancario. Cali cación de las diferentes fuentes de
Ÿ Las empresas de 6 a 10 y 11 a 30 nanciamiento
empleados y 51 a 100 empleados, En la grá ca 47 se muestra la cali cación
tienen una alta preferencia por el por tipo de nanciamiento destacando
nanciamiento de capital propio. Ÿ El nanciamiento mejor cali cado por
Ÿ Las formas de nanciamiento que los desarrolladores es el capital
tuvieron una utilización menor al propio, con 9.03 de cali cación.
10 % en todos los niveles fueron Ÿ Los siguientes nanciamientos mejor
Infonavit Línea III¹¹ y Fovissste. cali cados son los inversionistas
Ÿ El nanciamiento con proveedores es privados 8.84 y el crédito bancario
poco popular con los desarrolladores 8.23 , estos son los nanciamientos
que tienen entre 11 a 30 y 31 a 50 que mayor monto otorgan.
empleados representando 10.0 % Ÿ El nanciamiento otorgado por las
del nanciamiento. instituciones públicas, tiene menores
112
Cuadro 36. Formas de nanciamiento por número de trabajadores empleados
Porcentajes *
Formas de nanciamiento de 1 a 5 de 6 a 10 de 11 a 30 de 31 a 50 de 51 a 100 de 101 a 250

Inversionistas privados 7.4 11.4 13.8 14.7 13.5 4.4
Capital propio 31.5 43.2 44.8 26.5 46.0 39.1
Anticipos de ventas 16.7 15.9 17.2 29.4 21.6 8.7
Crédito bancario 31.5 34.1 35.6 32.4 56.8 17.4
Infonavit 1.9 9.1 5.8 17.7 13.5 NA
Infonavit línea III 1.9 6.8 1.2 8.8 8.1 4.4
Fovissste 1.9 4.6 3.5 2.9 2.7 NA
Proveedores 5.6 6.8 10.3 11.8 8.1 NA
Colocación de acciones NA NA NA 2.9 5.4 NA
Otros programas / otros 5.6 11.4 11.5 11.8 8.1 NA

Por nivel de producción cali caciones Infonavit 7.5 ,

El cuadro 36 muestra los principales Infonavit Línea III 7.4 y Otros
resultados de las diferentes formas de programas / Otros 6.2 la peor
nanciamiento por nivel de producción cali cación para el nanciamiento
de las empresas público fue para Fovissste con 5.4.
Ÿ El nanciamiento por capital propio,
anticipo de ventas y crédito bancario 11 Infonavit Línea III es un programa del instituto que permite a los
derechohabientes adquirir vivienda en preventa, considerando el
siguen siendo las principales fuentes precio del terreno y la construcción dentro del mismo monto del
crédito, lo que a su vez representa una fuente de nanciamiento
de nanciamiento. para las empresas desarrolladoras de vivienda.

Cuadro 37. Formas de nanciamiento por número de unidades producidas
Porcentajes *
Formas de nanciamiento de 1 a 10 de 11 a 50 de 51 a 250 de 251 y más

Inversionistas privados 13.9 9.3 9.2 22.5
Capital propio 44.4 37.0 49.2 37.5
Anticipos de ventas 20.8 27.8 23.1 15.0
Crédito bancario 29.2 29.6 46.2 57.5
Infonavit 5.6 9.3 7.7 17.5
Infonavit línea III 5.6 5.6 4.6 7.5
Fovissste 4.2 NA 1.5 7.5
Proveedores 13.9 5.6 9.2 10.0
Colocación de acciones NA 3.7 1.5 5.0
Otros programas / otros 9.7 11.1 10.8 20.0

Ÿ La forma de nanciamiento peor utilizada y el tercero mejor cali cado,

cali cada fue la colocación de debido a que los desarrolladores
acciones, señalada únicamente por tienen una percepción de ine ciencia
cuatro desarrolladores, debido a que burocrática ante el crédito público.
muy pocas empresas constructoras Ÿ El crédito público es utilizado sólo por
cotizan en bolsa, mismas que han el 23.0 % de los encuestados, aún en
tenido di cultades en los últimos combinación con otras fuentes de
años derivado de la Gran Recesión. nanciamiento y recibió de las
cali caciones más bajas.
Grá ca 47. Cali cación por tipo de nanciamiento 113
Puntos *
De acuerdo a la Encuesta SHF 2014 a
. . .
. . . .
. . .
.
.
.
. desarrolladores, la percepción de los
Pu tos
productores de vivienda es que los

.
. .
.
.
.
largos procesos de documentación y
.
estudios de factibilidad de proyectos
para el otorgamiento de subsidios,
apoyos y nanciamiento por parte del
Fuente Encuesta SHF 2014 a desarrolladores de vivienda sector público, enfrenta a los
desarrolladores a altos costos
Al vincular los resultados de la administrativos, lo que se convierte en
utilización de las diferentes formas de un obstáculo para recurrir a este tipo de
nanciamiento por los desarrolladores nanciamiento.
de vivienda con la cali cación que se le
otorgó, se encuentra lo siguiente Los grandes desarrolladores
Ÿ La fuente de nanciamiento más utilizan el capital propio, el crédito
utilizada y mejor cali cada por los bancario y el crédito público por otro
desarrolladores es el capital propio, lado, las pequeñas y medianas
esto se debe a que se evita el pago de d e s a r ro l l a d o r a s q u e co n s t r u ye n
intereses o la posible volatilidad de la viviendas medias y residenciales usan
deuda ante crisis económicas. principalmente el capital propio, los
Ÿ El crédito bancario es la segunda anticipos de ventas y el nanciamiento
modalidad de nanciamiento más otorgado por familiares y amigos.

Se observa una falta de Lo s m e rc ad o s h i p o te c a r i o s u n a
vinculación entre el otorgamiento del perspectiva internacional.
crédito y los objetivos de la política de La compra de una vivienda nanciada
vivienda, ya que el nanciamiento del por una hipoteca es la operación más
sector público va destinado costosa para un hogar, por lo que los
principalmente a la de vivienda de mecanismos de otorgamiento de
interés social, bene ciando a los nanciamiento del mercado hipotecario
grandes desarrolladores. son un elemento central. Muestra de
esto es que durante 2012 la mediana de
la participación de los préstamos
5.7 El nanciamiento a la vivienda y hipotecarios sobre el total del crédito
los auges hipotecarios: una otorgado a los hogares fue de alrededor
perspectiva internacional del 70 %, con seis países que se ubicaron
por debajo del 40 % grá ca 48 .
La crisis nanciera mundial 2008 -
Grá ca 48. Participación de la deuda hipotecaria
2009 o la gran recesión GR pusieron sobre el total del crédito, 2012
en evidencia los riesgos asociados con Porcentaje
los auges inmobiliarios. Previo a la crisis,

dichos auges generaron expectativas
favorables debido al impulso de la
Por e taje
plusvalía de las viviendas creando un

efecto multiplicador sobre la actividad
económica, tanto en el sector de la
vivienda, como en el mercado global
IND
LUX
RUS
CHN
BEL
ISL
EST
PHL
HUN
UKR
TUR
CYP
AUT
FIN
COL
ITA
IDN
SWE
IRL
BGR
PRT
ESP
JPN
ISR
C)E
MYS
BRA
MEX
HRV
)AF
NLD
DNK
CHE
N)L
CAN
FKG
ARG
FRA
NOR
COR
LTU
SGP
POL
LVA
DEU
SVN
GBR
GRC
USA
THA
AUS
MLT
Pa ipa ió del édito hipote a io so e el total e EA Pa ipa ió del édito hipote a io so e el total e EE
Hipote as so e el total de édito
114 para diferentes países del mundo sin
Fuente Elaborado por la DEEV, SHF con información del FMI
embargo cuando ese círculo económico
virtuoso se revirtió, se generó una caída El tamaño de la participación de
en los precios de las viviendas y al la deuda hipotecaria sobre el PIB di ere
restringirse las normas crediticias se marcadamente entre países. El PIB per
provocó un sobreendeudamiento y una cápita y la relación del crédito al PIB
serie de impagos el resultado fue una explican entre el 50 % y el 60 % de las
profunda crisis económica que aumentó diferencias en el tamaño del mercado
la deuda pública. hipotecario no obstante hay otros
factores como los institucionales,
Al menos hasta la GR, las políticas culturales y los macroeconómicos que
de apoyo a los mercados hipotecarios eran también desempeñan un rol importante.
comunes y se consideraban esenciales
p a ra i n c re m e n t a r e l n ú m e ro d e El consenso generalizado de las
propietarios de vivienda, fomentar la políticas públicas hacia el
estabilidad social e impulsar el crecimiento nanciamiento de la vivienda es que
económico. Se analiza el con icto entre entre mayor sea el tamaño del mercado
aumentar el acceso al nanciamiento de la hipotecario, éste aumenta el número de
vivienda y los peligros asociados con el propietarios de su vivienda y se mejora
rápido crecimiento del otorgamiento del el bienestar de los hogares. Por este
crédito hipotecario utilizando un marco motivo, existe un fuerte argumento
internacional, mediante una muestra de orientado a generar innovaciones
más de 50 países¹² en el que se incluyen
economías emergentes EE y economías
avanzadas EA . 12 Fuente Fondo monetario internacional, FMI.

nancieras que permitan agrandar al ramas de la actividad económica por
mercado hipotecario la evidencia este motivo, el nanciamiento a la
internacional empírica muestra que vivienda tiene efectos colaterales sobre
existe una correlación positiva entre el el mercado de bienes raíces, las
crecimiento de los préstamos empresas dedicadas a la construcción y
hipotecarios y el aumento de los de otros sectores, de hecho, en el caso
propietarios de vivienda en los periodos de México la vivienda repercute en 78
previos a la GR. sectores de actividad¹⁴ y genera 3
millones de puestos de trabajo.
Tanto que un mayor acceso al
crédito hipotecario y una mayor relación Uno de los principales
préstamo-valor de la vivienda en inglés otorgadores de nanciamiento
Loan to value, en adelante de nido hipotecario suele ser la banca comercial,
como LTV ¹³ incide en el incremento de que recurre a diversos esquemas de
las viviendas propias y con ello se genera apalancamiento nanciero en el caso de
mayor capital comunitario hospitales, que la deuda hipotecaria tenga una
parques, escuelas, etc. , menores participación importante en la
índices de criminalidad y mejores niveles economía de un país y la banca reduzca
educativos en esas comunidades. los estándares de préstamos, se
incrementa el riesgo de impago y la
Las características especí cas del economía queda expuesta a
mercado hipotecario de cada país vulnerabilidades, por lo tanto, es
contribuyen a las diferencias entre ellos importante explorar los episodios de
mientras que en algunos el mercado auge en el otorgamiento del crédito y su
hipotecario recibe nulo o poco apoyo relación sobre la dinámica de los precios 115
gubernamental, en otros, los hogares de la vivienda y el desempeño global de
cuentan con fuertes apoyos la economía.
gubernamentales deducciones scales .
Desde 1980 ha existido una
Existen otros aspectos que mayor intensidad en los periodos de
hacen más evidentes estas diferencias auge crediticio otorgado a los hogares,
legislativos, el plazo de los préstamos, la los cuales pueden ser explicados en
capacidad de préstamo de las parte por el mayor peso económico dela
instituciones nancieras con sus banca comercial, la desregulación
respectivos mecanismos de préstamo y nanciera y las innovaciones nancieras
la estabilidad macroeconómica. como la bursatilización, asimismo, el
crédito privado¹⁵ y el crédito
El nanciamiento a la vivienda y el corporativo¹⁶ siguen una trayectoria
desempeño macroeconómico similar al crédito otorgado a los hogares,
El mercado hipotecario mantiene un aunque con menor intensidad y menor
estrecho vínculo con la estabilidad duración grá ca 49, página 116 .
macroeconómica y nanciera.
Cuando el mercado hipotecario

tiene una participación importante
sobre el gasto de los hogares, se tienen Para detallar un ejemplo del LTV, supongamos que una vivienda tiene
13
un costo de $500,000 y el préstamo hipotecario es de $400,000,
implicaciones en la dinámica del sector en ese caso el LTV es igual a la relación entre el crédito hipotecario y
valor de la vivienda expresado en porcentaje, entonces para este
nanciero y sus esquemas para el 14

ejemplo el LTV es igual a 80 %.
Fuente Cuenta Satélite de Vivienda en México.
.
.
15
otorgamiento de crédito hacia otras 16

Crédito a los hogares más crédito corporativo a empresas.
Ibid.
.

Grá ca 49. Aparición de los auges de crédito* revierte, se analiza de la siguiente
a los hogares, privado, corporativo , 1970 - 2012
Porcentajes respecto al total del nanciamiento manera
Ÿ Durante periodos de auge
económico se incrementa el número
de oferentes de crédito.
Ÿ Al existir abundancia de
Por e taje
nanciamiento, algunos de los

oferentes suelen relajar los estándares
I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV
para el otorgamiento crediticio.
Ÿ Entre más abundante sea el crédito, se
Auge de éd o p ivado Auge de édito a los hoga es
Auge del édito o po a vo
Fuente Elaborado por la DEEV, SHF con información del FMI permiten mayores niveles de inversión,
* Se re ere al promedio de los 50 países seleccionados
de endeudamiento y de consumo, en el
En la mayoría de los países se ha caso hipotecario se genera una
experimentado un incremento en los plusvalía de las viviendas, en tanto que
precios de la vivienda al mismo tiempo al existir un punto de quiebre en el que
que en los episodios de auge del crédito hay impagos debido al otorgamiento
a los hogares, tal como fue de 2005 a de nanciamiento de alto riesgo, se
2008, aunque después de la GR tanto el pueden ocasionar presiones
crédito a los hogares como el precio de in acionarias en activos inmobiliarios,
las viviendas disminuyeron. De esta generando sobreendeudamiento y el
manera el crédito a los hogares es un incremento de los niveles de impago.
indicador predictivo de las uctuaciones Ÿ Es entonces cuando el proceso
de los precios de la vivienda grá ca 50 . económico se revierte hacia un
periodo recesivo, derivando en una
Grá ca 50. Aparición de los auges de crédito*
116 a los hogares y privado y el auge de los precios pérdida importante de empleos y en
de la vivienda, 1970 - 2012
Porcentaje
algunos casos llega a resultar en
crisis económica.
Ÿ A pesar de existir periodos de in ación
controlada sobre la canasta básica,
existen estos periodos expansivos
Por e taje
crediticios los cuales generan alzas de

precios de la vivienda y por ende,
I IVIII II I IVIII II I IVIII II I IVIII II I IVIII II I IVIII II I IVIII II I IVIII II I IVIII II I IVIII II I IVIII II I IVIII II I IVIII II I IVIII II I IV
sobreendeudamiento del acreditado
Auge del p e io de la vivie da
Auge de édito a los hoga es
Auge de édito p ivado
hipotecario, debiéndose evaluar el
Fuente Elaborado por la DEEV con información del FMI
papel de la política monetaria en la
* Se re ere al promedio de los 50 países seleccionados
contención de los precios inmobiliarios
El comienzo de los periodos de y de los periodos de expansión
bonanza económica se caracteriza por excesiva de crédito, a n de considerar
un aumento del crédito, la plusvalía de esta política como una medida de tipo
las viviendas y un efecto de generación macro prudencial.
de riqueza, propiciando un mecanismo
acelerador para el otorgamiento de Esto demuestra que el nal de un
crédito sin embargo al revertirse el auge de crédito hipotecario, se relaciona
proceso de bonanza económica, existen frecuentemente con signi cativas
implicaciones negativas en la economía. caídas de los precios de las viviendas y
recesiones económicas, surge entonces
L a e x p l i c a c i ó n d e l c í rc u l o el cuestionamiento de si existen malos y
virtuoso económico y como éste se buenos auges hipotecarios los que no
terminan en recesiones .

Lo anterior depende del tipo de 3. En este contexto, tanto
crédito al hogar, privado o corporativo economías avanzadas como economías
asociado al auge hipotecario y a las emergentes deben evitar exibilizar los
c a r a c t e r í s t i c a s d e l m e rc a d o d e estándares para el otorgamiento de
nanciamiento a la vivienda, la evidencia nanciamiento a la vivienda en busca de
de la muestra de los países lograr mercados hipotecarios más
seleccionados arroja como resultado desarrollados es preciso que los países
que alrededor de dos tercios de los se concentren primero en fortalecer sus
a u ge s h i p o te c a r i o s te r m i n a n e n mercados hipotecarios a través de la
condiciones económicas desfavorables mejoría institucional por ejemplo, los
y esta proporción es aproximadamente derechos legales y del entorno
la misma en las economías avanzadas macroeconómico.
que en las emergentes. 4. Las políticas macro prudenciales
y en particular, la regulación del
Consideraciones nales nanciamiento a la vivienda, es el primer
1. Las características para el aspecto a considerar para el adecuado
nanciamiento de la vivienda varían manejo de los auges del mercado
ampliamente entre los países de la hipotecario.
m u e s t ra a n a l i z ad a , p re s e n t a n d o 5. El papel de la política monetaria
algunas relaciones estadísticas con para hacer frente a los auges de crédito
diferentes variables económicas e relacionados con el LTV no debe ser
institucionales como el desarrollo de los minimizado, ya que a pesar de la ausencia
mercados hipotecarios, la relación de presiones in acionarias importantes,
préstamo-valor LTV , el plazo de los alrededor del 60 % de los países de la
préstamos hipotecarios, la calidad muestra que tuvieron auges inmobiliarios, 117
institucional y la estabilidad rápido crecimiento económico y
macroeconómica. Asimismo, la expansión crediticia, una vez revertido el
participación de los propietarios de su proceso, dio como resultado periodos de
vivienda entre los diferentes países se recesión económica. Es así que la política
encontró relacionada con más altos m o n e t a r i a a p l i c a d a a l m e rc a d o
índices de escolaridad, mayores niveles hipotecario sería un complemento
de capital social y tasas más bajas de n e ce s a r i o d e l a m e d i d a s m ac ro
crimen. prudenciales.
2. Algunas de las características 6. Manejar los auges inmobiliarios
del nanciamiento a las viviendas que requiere de una combinación de políticas
son propias de los mercados públicas la estabilidad macroeconómica y
hipotecarios más desarrollados se la política monetaria son ingredientes
encontraron asociadas con un mayor clave, pero los incentivos scales y la
riesgo de crisis, por ejemplo, un valor oferta de vivienda son elementos
m á s a l t o d e l LT V, s e r e l a c i o n a estructurales que cada país debe tomar
directamente con un incremento en cuenta para manejar prudencialmente
excesivo de los precios de las viviendas los auges hipotecarios y minimizar la
así como con el crecimiento del crédito probabilidad de que estos deriven en
durante los auges por otro lado, la colapsos nancieros y periodos recesivos,
mayor participación de los fondos de o en el peor de los casos en severas crisis
cobertura al nanciamiento de la económicas como la de la gran recesión
vivienda se asocia con peores resultados antes mencionada.
tras los auges de vivienda.

5.8 Índice de morosidad de la La cartera total y la cartera
vivienda: Banca comercial vencida como componentes del IMOR
de la banca comercial presentaron los
El presente apartado presenta las siguientes resultados
condiciones de morosidad del crédito a
la vivienda a partir de cifras actualizadas Ÿ De enero de 2004 a junio de 2015, la
del índice de morosidad IMOR ¹⁷ de la cartera de crédito total hipotecario
banca comercial, con datos de la pasó de 115.51 mil millones de
Comisión Nacional Bancaria y de pesos mmdp a 547.06 en términos
Valores CNBV . nominales, es decir se registró un
crecimiento de 373.60 %. Para este
La evolución del IMOR de la banca mismo periodo, la cartera vencida
comercial hipotecaria aumentó de 9.08 mmdp
En la grá ca 51 se muestra la evolución a 17.50 mmdp grá ca 52 , lo cual
del IMOR hipotecario de la banca representa una tasa de crecimiento
comercial, destacando nominal del 92.73 %.
Ÿ La tendencia del IMOR de la banca Ÿ De esta manera, el nanciamiento a
comercial ha presentado un la vivienda otorgado por la banca
comportamiento sostenido hacia la comercial se multiplicó por un factor
baja. En efecto, de enero de 2004 a de 4.74 mientras que el factor de la
junio de 2015, el IMOR descendió cartera en morosidad hipotecaria fue
4.40 puntos porcentuales al pasar de de tan sólo de 1.92 en el lapso antes
7.86 % a 3.29 %. mencionado.
Ÿ El IMOR descendió de forma más Ÿ Esto es resultado de la reducción de la
118 pronunciada de enero del 2004 a tasa de desempleo abierto y de la
diciembre del 2006, cuando pasó de tasa de interés hipotecaria, además
7.48 % a 2.71 %.¹⁸ de las mejores condiciones
Ÿ Durante la crisis económica de económicas de los hogares en el país.
México en 2009, el IMOR mostró un Ÿ De 2004 a junio de 2015, once
alza moderada al pasar del 3.62 % al nuevas instituciones bancarias se
4.63 %, para diciembre del 2011, el han incorporado al nanciamiento
IMOR recuperó su nivel previo a la del sector hipotecario ABC Capital,
crisis al ubicarse en 3.46 %. Auto n, Banca Mifel, Banco Ahorro
Ÿ A partir de 2012, las condiciones de Famsa, Bansi, Bank of America,
morosidad de la banca comercial se CIBanco, Inmobiliario Mexicano,
han ordenado en torno a un IMOR del Monex, Multiva y Ve por más que en
3.4 %. conjunto tienen una participación
ce rc a n a a l 3 % d e l t o t a l d e l
Grá ca 51. IMOR hipotecario de la Banca Comercial. nanciamiento hipotecario en este
Enero 2004 - febrero 2015
Puntos porcentuales mismo periodo, Bank Boston dejó de
.
. %
nanciar este sector.
. Ÿ Con todo lo mencionado
. anteriormente, se han creado
Por e taje
.
condiciones favorables en el mercado
. . %
crediticio, que aunado a los bajos
.
.
niveles de morosidad le permitieron a
E M S E M S E M S E M S E M S E M S E M S E M S E M S E M S E M S E M
IMOR a a o e ial Te de ia de la go plazo 17 Se de ne como la cartera hipotecaria vencida respecto a la cartera

hipotecaria total.
18
Fuente Elaborado por la DEEV con información de la CNBV Es el índice histórico más bajo.

la banca recapitalizarse y mantener Banamex disminuyó de 7.16 % a
el nanciamiento del sector 1.90 %, es así que estas tres
hipotecario a la alza grá ca 52 . instituciones bancarias incidieron en la
Grá ca 52. Cartera hipotecaria total y vencida de la
disminución del IMOR hipotecario de la
Banca Comercial y tasa de interés hipotecaria. banca comercial grá ca 53 .
Enero 2004 - febrero 2015
. .
.
.
En la grá ca 54 se muestra el
IMOR hipotecario de la banca comercial
illo es de pesos orrie tes
.
.
. por tipo de vivienda media - residencial,
Por e taje
y de interés social , los principales
.
.
. . .
.
resultados son
.
Miles de
.
.
EMS EMS EMS EMS EMS EMS EMS EMS EMS EMS EMS EM
Ca te a hipote a ia total Ca te a hipote a ia ve ida Tasa de i te és hiptoe a ia

Ÿ En los últimos 5 años, la morosidad
de la vivienda de la banca comercial
Fuente Elaborado por la DEEV con información de la CNBV
*Nota El eje de la izquierda muestra la cartera total y vencida en mmdp descendió tanto en la vivienda media
y el de la derecha a la tasa de interés hipotecaria en puntos porcentuales
y residencial como en la vivienda de
Las instituciones bancarias que interés social. En efecto, de enero de
han promovido el aumento del 2010 a junio de 2015, el IMOR de la
nanciamiento en el sector hipotecario vivienda de interés social disminuyó
mexicano han sido las siguientes 2.28 puntos porcentuales al pasar de
Ÿ De enero de 2004 a febrero de 2015, 5.43 % a 3.15 % el IMOR de la
B B VA B a n c o m e r a u m e n t ó s u vivienda media y residencial también
nanciamiento hipotecario de 40.56 se redujo 1.13 puntos porcentuales,
mmdp corrientes a 163.54 mmdp, el pasó de 4.45 % a 3.32 %.
nanciamiento de Banorte/IXE pasó Ÿ La grá ca 54 exhibe como de 2010 a 119
de 15.65 mmdp a 90.21 mmdp y el de 2015 el aumento o disminución del

Banamex ascendió de 25.89 mmdp a IMOR de la vivienda residencial
78.01 mmdp, al segundo mes del incidió fuertemente en el
2015, estas tres instituciones tuvieron comportamiento del IMOR
una participación del 63.34 % del hipotecario de la banca comercial en
nanciamiento total en el mercado su conjunto, esto es consecuencia de
hipotecario. la importancia de la cartera de
Ÿ Durante este periodo, el IMOR vivienda residencial 82.95 % sobre
hipotecario de BBVA Bancomer pasó de el crédito total de vivienda en la
9.40 % al 5.62 %, el de Banorte/IXE banca comercial.
descendió de 6.42 % a 1.34 % y el de
Grá ca 53. IMOR por institución bancaria BBVA Grá ca 54. IMOR hipotecario de la Banca Comercial
Bancomer, Banorte/IXE y Banamex y de la por tipo de vivienda.* Enero 2010 - Febrero 2015
Banca Comercial. Enero 2004 - marzo 2015 Puntos porcentuales
Punto porcentuales
.
. .
.
.
.
Por etaje
. .
Por e taje
. . .
.
.
. .
. .
. . % .
. E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM
. %
.
E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A
IMOR a a o e ial IMOR de vivie da edia eside ial
IMOR Ba a Co e ial IMOR Ba a e IMOR de vivie da de i te és so ial
IMOR BBVA Ba o e IMOR Ba o te/IXE
Fuente Elaborado por la DEEV con información de la CNBV
Fuente Elaborado por la DEEV con información de la CNBV *Tipo de vivienda de interés social, media y residencial

Consideraciones nales resulta atractivo para los inversionistas
De 2004 a 2015, las condiciones de que buscan un per l de inversión de
crédito en el mercado hipotecario en mediano y largo plazo.
M é x i c o f u e r o n f av o r a b l e s - c o n
Grá ca 55. Monto total acumulado de emisiones
excepción de la gran recesión del 2008- respaldadas por hipotecas, cifras al momento de
debido a que la tasa de interés emisión de los Borhis, Hito, Cedevis,
Tfovis y otras emisiones, 2003 - 2014
h i p o te c a r i a d e s ce n d i ó a n i ve l e s Millones de pesos nominales y número de créditos bursatilizados
históricos y el mercado laboral presentó $ , , ,
menores niveles de desempleo.

, ,
, ,
$ , , ,
, ,
$ , , , ,
Nú ero de réditos
,
En particular, la reducción de la
illo es
$ , ,
,
$ , ,
tasa de interés propició una mayor

$ ,
$ ,
Miles de
, $ ,
$ , $ , ,
$ ,
asequibilidad al crédito hipotecario por

,
$ ,
,
$ , ,
$ , ,
, , $ , $ ,
parte de los hogares y tuvo dos efectos,

$ $ , $ ,
$ -
por un lado, hubo una expansión notable Mo to A u ulado N° de C éditos
del nanciamiento hipotecario Fuente Elaborado por SHF
impulsado por tres instituciones

A pesar de que entre 2003 y
bancarias BBVA Bancomer, Banorte/IXE
2007 se dio un gran impulso al mercado
y Banamex. Por otro el pago oportuno
privado de las bursatilizaciones, a partir
de los acreditados de vivienda media y
de 2009 y hasta los inicios de 2015 las
residencial se mantuvo en niveles
emisiones de esta clase de activos están
reducidos de cartera vencida como
lideradas por los instrumentos de
resultado, el IMOR hipotecario de la
institutos de vivienda.
banca comercial tuvo una tendencia a la
120 baja.
Actualmente en el mercado se
pueden encontrar
Ÿ Bonos Respaldados por Hipotecas
5.9 Mercado secundario de
Borhis , impulsado por SHF.
nanciamiento a la vivienda
Ÿ Cedevi originados y respaldados por
hipotecas del Infonavit.
Situación del mercado secundario de
Ÿ Cdvitot originados bajo el esquema
hipotecas al cierre de 2014 y principios
Infonavit total y pueden ser en
de 2015
conjunto con alguna institución
Desde el año 2003, la bursatilización se
bancaria.
ha consolidado como una importante
Ÿ Tfovis, Tfovie y Tfovicb originados y
fuente de nanciamiento del mercado
respaldados por hipotecas de
de vivienda al 31 de diciembre del
Fovissste.
2014, el monto total acumulado de
Ÿ Bonhitos emitidos por Hipotecaria
emisiones respaldadas por hipotecas
Total HiTo con base en el modelo
asciende aproximadamente a 290 mil
danés de bursatilización.
millones de pesos grá ca 55 .
Ÿ O t ra s e m i s i o n e s d e e m i s o re s
privados respaldadas por hipotecas.
Además de convertirse en un
canal de nanciamiento para el sector
En el cuadro 38 se presentan las
de vivienda, las bursatilizaciones han
emisiones realizadas por tipo de
contribuido al desarrollo del mercado
instrumento.
nanciero mexicano al ofrecer una
nueva clase de activo de renta ja con
horizontes largos de vencimiento, lo que

Cuadro 38. Monto emitido de instrumentos nancieros respaldados por hipotecas, cifras al momento
de la emisión y saldos actuales, 2003 - 2014*
CEDEVIS / TROVIS / Otras

Año BORHI HITO** Total
CDVITOT TFOVIE emisiones
2003 596 0 0 0 0 596
2004 2,749 0 1,959 0 0 4,708
2005 2,859 0 3,274 0 0 6,133
2006 12,497 0 5,998 0 0 18,495
2007 22,420 10 9,798 2 2,792 35,020
2008 15,956 59 14,443 0 4,830 35,288
2009 5,910 7,065 11,327 12,505 0 36,807
2010 0 3,999 13,681 18,501 0 36,181
2011 0 4,000 9,516 17,336 1,203 32,055
2012 0 0 10,000 19,195 0 29,195
2013 0 0 13,008 16,967 4,192 34,168
2014 0 0 2,969 16,945 0 19,914
Total $62,987 $15,133 $95,974 $101,449 $13,017 $288,560
Monto en
12,114 1,621 12,105 12,615 6,217 44,671
circulación
Fuente Elaborado por SHF
* Datos al 31 de diciembre de 2014
** Nota Las emisiones HITOTAL 10U, FOVIHIT 09U e HITOI5426
Al cierre de 2014 la proporción 1. La crisis subprime en Estados

del monto en circulación por cada tipo Unidos disminuyó la con anza de los
de instrumento es el siguiente inversionistas y se presenta la quiebra
121
de algunos garantes.
Grá ca 56. Distribución de los montos en circulación
por tipo de instrumento. 2. Problemas nancieros y quiebra
Porcentaje
de Sofoles y Sofomes hipotecarias.
3. Sustituciones de administradores
en procesos que afectaron el desempeño
del colateral.
Tfovis Bo his
4. Relajación de los criterios de
% %
originación, principalmente de las
sofoles en créditos en UDIS.
5. Tenedor inexperto y poca
profundidad analítica para evaluar el
Ot as E isio es
% desempeño del colateral y la estructura.
Cedevis 6. Responsabilidades poco
% especí cas de los actores.
7. Necesidad de liquidez de
HiTo
institutos de vivienda, aunado a las
%
condiciones adversas del mercado, que
llevó a bursatilizaciones onerosas para
Las razones de la caída en las emisoras privadas Cedevis y Tfovis .
emisiones privadas han sido diversas sin 8. Falta de oportunidades de
embargo es importante mencionar las inversión que generen mayor rentabilidad
más relevantes que afectaron y que ajustada por riesgo, que obliga a las
continúan afectando el mercado de instituciones nancieras a mantener las
estos instrumentos hipotecas en sus respectivos balances.

Emisiones Fovissste desempeño, satisfactoriamente, pagando a los
emisiones y perspectivas te n e d o re s e l p r i n c i p a l e i n te ré s
A través de sus emisiones, Fovissste correspondientes, el resto de las
busca obtener recursos con el n de emisiones muestra un buen desempeño y
destinarlos a otorgar un mayor número se espera concluyan su ciclo
de créditos hipotecarios, limitando su adecuadamente. El fondo emitió en abril
endeudamiento y manteniendo un de 2015 el Tfovicb15U por 10,237 mdp
r i t m o d e o r i g i n ac i ó n co n s t a n te . y ha expresado sus pretensiones de más
Actualmente es el emisor con mayor bursatilizaciones en lo que resta del año.
p a r t i c i p a c i ó n e n e l m e rc a d o d e En el anexo grá co se pueden observar las
bursatilizaciones con el 37 %. tasas de salida de Tfovis y Tfovicb así
como el desempeño de las emisiones.
Grá ca 57. Monto emitido de Tfovis, Tfovie
y Tfovicb, 2009 - 2015.*
Millones de pesos nominales
Infonavit Desempeño, emisiones y
, perspectivas
, $ ,
$ ,
$ , Los certi cados de vivienda Cedevis
son certi cados bursátiles duciarios
$ , $ ,
respaldados por hipotecas originadas

Millo es
$ ,
$ ,
por Infonavit. Representan su principal

,
,
fuente alterna de nanciamiento y los
- recursos provenientes de su colocación
se utilizan para otorgar créditos a los
* No se considerará la emisión Fovihit 09U dentro de la grá ca trabajadores que son derechohabientes
del Infonavit, este último ocupa el
122 A lo largo de 20 emisiones de s e g u n d o l u g a r co m o e m i s o r d e
Tfovis 2009-2014 , 1 emisión de certi cados respaldados por hipotecas
Tfovie 2012 y 1 emisión de Tfovicb en el país, con 33 % de la participación.
2015 , el fondo ha obtenido 111,686
millones de pesos de recursos. La Grá ca 58. Monto emitido de Cedevi y Cdvitot
estructura de las emisiones se mantuvo Puntos porcentuales
homogénea en términos generales, $ ,
manteniendo un aforo de cartera entre

$ ,
$ ,
$ , $ ,
27.39 % hasta 49.31 % al momento de $ ,

$ ,
$ , $ ,
$ ,
$ ,
la emisión. Destaca que a partir de la
Millo es
$ ,
segunda emisión de 2013 el

$ ,
$ ,
instrumento incorpora una Garantía de

$ , $ , $ ,
$ ,
$ ,
Pago Oportuno GPO provista por SHF, $-
la cual cubre a los tenedores de los

bonos hasta el 23.2 % del saldo del Fuente Elaborado por SHF
bono, reduciendo el aforo a 14.71 %

Se han realizado 31 emisiones
para el Tfovis-2U y a 13.75 % para el
de Cedevis, la primera en 2004 y la
recién emitido Tfovicb-15U.
última en 2013. La estructura de los
instrumentos ha presentado
Adicionalmente, la inclusión de la
variaciones además de UDIs Unidades
GPO de SHF ha brindado mayor con anza
de Inversión se ha hecho una emisión
al público inversionista resultando en
en pesos Cedevi04 y una en salarios
menor sobretasa al momento de la
mínimos Cedevis 07vsm , asimismo se
colocación. Las emisiones de Tfoviso9U y
han realizado emisiones con más de una
Tfovis92U han cumplido su ciclo
serie 5 en 2008 y 2 en 2010 .

A partir de 2011, Infonavit La diferencia entre las emisiones
emitió los instrumentos Cdvitot privadas y públicas está principalmente
Cedevis total , los cuales son en los niveles de aforo al momento de la
respaldados por créditos otorgados emisión 29 % públicas, 4 % privadas y
bajo el esquema Infonavit total e los niveles de incumplimiento
Infonavit total AG. signi cativamente menores por la
cobranza de créditos vía nómina, lo que
Estas emisiones pueden tener a hace que el IMOR observado sea también
Infonavit como deicomitente al 100 % signi cativamente menor 8.4 %
o compartirlo con una institución públicas, 34.5 % privadas a abril de
nanciera, adicionalmente cuentan con 2015 .
una constancia preferente que recibe el
pago de cupón mensualmente pero no Las emisiones bancarias
de ujos de amortización en tanto no se presentan menor morosidad que las de
cumplan determinadas condiciones de SSH bancarias 8.44 % vs SSH 53.5 % de
aforo con la serie. En total, se han IMOR promedio a abril de 2015, lo que
emitido 6 Cdvitot, siendo la última el obedece a sus estrictos criterios de
Cdvitot14U en 2014. originación. La utilización de la UDI por
las SSH con el n de brindar accesibilidad
El mercado ha recibido a los acreditados de menores ingresos y
satisfactoriamente estas emisiones, atender acreditados con un per l
asignando una sobretasa de colocación distinto al de la banca y los institutos de
promedio de 175 PB para series vivienda, ha contribuido a una
preferentes, de las cuales la mayor es la de importante diferencia entre el IMOR de
la emisión Cdvitot_12-2U 306 PB y la carteras bursatilizadas en pesos y UDIS 123
menor Cedevis_08-3U 55 PB . La 13.5 % pesos, 42.1 % UDIS .
sobretasa promedio de los Cedevis es de
163 PB, mientras que la de los Cdvitot de El importante deterioro
233 PB. presentado en algunas de las emisiones
de SSH hace factible que no logren
En 2015 no ha habido más pagar de manera íntegra el principal al
emisiones y no existe un pronunciamiento vencimiento, por lo que es necesario
formal si Infonavit realizará alguna seguir gestionando las mismas y
emisión antes de que termine el año. En el contribuir a mejorar la recuperación
anexo grá co se pueden observar las esperada para los inversionistas. A pesar
tasas de salida de Cedevis y Cdvitot así de lo anterior, la mayoría de las
como el desempeño de las emisiones. emisiones tanto de los distintos
enaltecedores, como del resultado de
Bursatilizaciones Privadas Borhis las gestiones de los tenedores, han dado
Han sido evidentes para los participantes importantes rendimientos hasta ahora.
del mercado las diferencias en el
desempeño entre la bursatilizaciones Derivado de que el mercado ya
privadas y públicas, especí camente ha empezado a entender los factores
dentro de las primeras las de bancos, que afectan el comportamiento de las
Sofoles y Sofomes hipotecarias SSH , emisiones, en el transcurso de 2014 e
así como entre las denominadas en inicios de 2015, las bursatilizaciones
pesos y en UDIS. privadas en pesos y las bursatilizaciones
bancarias han empezado a recuperar su
atractivo para los inversionistas.

Cabe destacar que ya existen b Optimizar el uso de capital regulatorio.
bursatilizaciones privadas que terminaron c o cualquier combinación de las
su ciclo de manera exitosa dando a sus anteriores. Para eso la IF debe tener la
tenedores atractivos rendimientos posibilidad de invertir los recursos
BRHCGCB03U, BACOMCB08U, obtenidos en nuevos activos que le
BACOMCB09, BACOMCB092, permitan incrementar su ingreso sujeto
HSBCCB08, BRHCCB07, BRHCCB07U a riesgo.
sin embargo, todavía no es su ciente para
q u e s e re a c t i ve e l m e rc a d o d e En estas condiciones la
bursatilizaciones hipotecarias privadas. bursatilización se vuelve un vehículo
para originar, empaquetar y vender para
Reactivación del Mercado Hipotecario volver a originar, y de esta manera, dirigir
Para que se reactive el mercado de los recursos disponibles en el mercado
bursatilizaciones privadas se necesita bursátil al mercado de la vivienda.
recuperar en mayor medida la con anza
de los inversionistas y que existan En contraste, si la IF no
condiciones económicas, nancieras y encuentra posibilidades de incrementar
regulatorias para que el emisor esté el rendimiento sujeto al riesgo a través
interesado en descargar los créditos de de la bursatilización, preferirá originar y
su balance. mantener los activos hipotecarios.
Con anza de inversionistas El hecho de que desde junio de

Para generar y mantener la con anza de 2013 sólo haya existido una
los inversionistas en emisiones privadas bursatilización privada de hipotecas,
124 se deben gestionar activamente las indica que no existen condiciones que
problemáticas que enfrentan las hagan atractiva la descarga de balances
emisiones y con ello, mejorar su de manera general y periódica para las
desempeño y generar aprendizaje de instituciones nancieras privadas.
distintos participantes, contribuyendo
con el fortalecimiento de futuras Consideraciones nales
emisiones o incluso con el desarrollo e Es importante fomentar y hacer más
incorporación de nuevas clases de e cientes las emisiones de los Institutos
activos. de vivienda con el n de seguir canalizado
los recursos de inversionistas bursátiles
Asimismo, es muy importante al mercado, proveer a los participantes
mantener a disposición de los de mercado con opciones de inversión a
inversionistas la información periódica, largo plazo e incidir en mejorar las
detallada, necesaria y su ciente para condiciones de emisión tanto para las
transparentar y medir el desempeño de emisiones públicas como privadas.
cada emisión y soportar la toma de
decisiones. El desempeño actual de las
bursatilizaciones privadas muestra
Necesidades de los emisores claramente que hay muchas situaciones
Existen 3 razones para que una estructurales que deben revisarse y
institución nanciera IF bursatilice sus corregirse para hacerlas más atractivas,
activos para el emisor y para el inversionista,
a Necesidades de liquidez para fondear particularmente, con respecto a la
su crecimiento de cartera y reducir el calidad y seguridad de las garantías,
riesgo de su balance. estandarización, disponibilidad de

información, proceso de recuperación La reactivación de las
de garantías, proceso de cambio de bursatilizaciones privadas sucederá una
administrador, responsabilidades de los vez que se den las condiciones que las
actores, entre otros. Si bien existen hagan atractivas para los emisores y que
muchas áreas de oportunidad, hasta la los inversionistas recuperen la con anza en
fecha la mayoría de los instrumentos este mercado en función a los resultados
nancieros públicos y privados han obtenidos y las lecciones aprendidas.
brindado a los inversionistas Durante 2015 se esperan emisiones de los
rendimientos atractivos, considerando Institutos Nacionales de Vivienda sin
el riesgo incurrido. embargo, la posibilidad de nuevas
bursatilizaciones privadas es mínima.
125

Anexos
Grá ca 59. Apreciación + o depreciación - de precios de las viviendas por municipio y Estado
Variaciones % trimestrales respecto a igual periodo año anterior
Aguas alie tes Baja Califor ia

. .
.
.
.
.
.
.
. - .
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II
Aguas alie tes Aguas alie tes Baja Califor ia Tijua a
Baja Califor ia Sur Ca pe he

. .
. .
.
.
.
.
.
126 . .
. .
Baja Califor ia Sur La Paz Ca pe he Ca pe he
Coahuila Coli a
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Coahuila Torreó Coli a Villa de Álvarez
Chiapas Chihuahua
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Chiapas Tu tla Gu érrez Chihuahua Juárez
Fuente Dirección de Estudios Económicos de la Vivienda, Índice SHF de Precios de la Vivienda en México

Distrito Federal Dura go

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Distrito Federal Be ito Juárez Cuauhté o Iztapalapa Dura go Gó ez Pala io
Gua ajuato Guerrero

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Gua ajuato Leó Guerrero A apul o de Juárez
Hidalgo Jalis o
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. - .
Hidalgo Tiza u a Jalis o Tlajo ul o de Zúñiga Zapopa

127
Mé i o Mi hoa á
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Mé i o Te á a Tolu a Mi hoa á Morelia
Morelos Na arit
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Morelos E ilia o Zapata Na arit Tepi
Nuevo Leó Oa a a
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Nuevo Leó Apoda a Juárez Oa a a Sa Jua Bau sta Tu tepe
Anexos
Pue la Querétaro
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Pue la Pue la Querétaro Querétaro
Qui ta a Roo Sa Luis Potosí

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Qui ta a Roo Be ito Juárez Sa Luis Potosí Sa Luis Potosí
Si aloa So ora
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Si aloa Culia á So ora Her osillo

128
Ta as o Ta aulipas
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Ta as o Ce tro Ta aulipas Re osa
Tla ala Vera ruz

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Tla ala Tla ala Vera ruz Vera ruz
Yu atá Za ate as
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Yu atá Mérida Za ate as Guadalupe

Grá ca 60. Tasa de salida TFOVIS y TFOVICB
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Se ies Tasa efe e ia Tasa de Salida
Cuadro 39. Desempeño de emisiones de Fovissste desde su emisión y hasta mayo de 2015
Dese peño de TFOVIS, TFOVIE y TFOVICB Millo es de Pesos

Saldo del Saldo Saldo 129
E isió Saldo Total IMOR Aforo
Bo o Vige te Ve ido
TFOVIS - U , . , . . , . . % . %
TFOVIS U , . , . . , . . % . %
TFOVIS - U , . , . . , . . % . %
TFOVIS - U , . , . . , . . % . %
TFOVIS - U , . , . . , . . % . %
TFOVIS U , . , . . , . . % . %
TFOVIS - U , . , . . , . . % . %
TFOVIS - U , . , . . , . . % . %
TFOVIE U , . , . . , . . % . %
TFOVIS U , . , . . , . . % . %
TFOVIS - U , . , . . , . . % . %
TFOVIS - U , . , . . , . . % . %
TFOVIS - U , . , . . , . . % . %
TFOVIS U , . , . . , . . % . %
TFOVIS - U , . , . . , . . % . %
TFOVIS - U , . , . . , . . % . %
TFOVIS U , . , . . , . . % . %
TFOVIS - U , . , . . , . . % . %
TFOVIS - U , . , . . , . . % . %
TFOVICB U , . , . . , . . % . %
TOTAL , . , . , . , . . % . %
Nota: Las emisiones TFOVIS 09U y TFOVIS 09-2U concluyeron en 2014, por lo que se han excluido
de este análisis.
Anexos
130

Pu tos por e tuales
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CEDEVIS_ U
Cuadro 40. Desempeño de emisiones de Infonavit desde su emisión y hasta mayo de 2015
CEDEVIS_ U
CEDEVIS_ - U
Tasa efe e ia
CEDEVIS_ - U
CEDEVIS_ U
CEDEVIS_ - U
CEDEVIS_ - U
CEDEVIS_ - U
Grá ca 61. Tasa de salida CEDEVIS y CDVITOT

CEDEVIS_ U
CEDEVIS_ - U
CEDEVIS_ - U
CEDEVIS_ - U
So etasa de Colo a ió
CEDEVIS_ - U
CEDEVIS_ - U
CEDEVIS_ U
CEDEVIS_ - U
CEDEVIS_ - U
CEDEVIS_ - U
CEDEVIS_ - U
CEDEVIS_ U
CEDEVIS_ - U
CEDEVIS_ - U
CEDEVIS_ - U
CEDEVIS_ U
CEDEVIS_ - U
CDVITOT_ U
Tasa de Salida
CDVITOT_ - U
CEDEVIS_ U
CDVITOT_ U
CDVITOT_ - U
CEDEVIS_ U
CDVITOT_ U
CDVITOT_ U
Acrónimos y Abreviaturas
ASM Aspectos Susceptibles CUV Clave Única de Vivienda

de Mejora
DC Desarrollos Certi cados
Banjercito Banco Nacional del Deevi Hoja de cálculo para el
Ejército, Fuerza Aérea y diseño energéticamente
Armada e ciente de la vivienda
Banobras Banco Nacional de DOF Diario O cial de la
Obras y Servicios Federación
Públicos DOT Desarrollo Orientado al
Banxico Banco de México Transporte
BCE Banco Central Europeo
EA Economías Avanzadas
CAT Costo Anual Total Ecuve Evaluación Cualitativa
CDI Comisión para el de las Viviendas y el
Desarrollo de los Entorno
Pueblos Indígenas EE Economías Emergentes 131
Cedevis Certi cados de Vivienda ENCO Encuesta Nacional sobre
Cesis Centros de Servicio Con anza del
Infonavit Consumidor
CIDOC Centro de Investigación ESR Encuesta de
y Documentación de la Satisfacción Residencial
Casa, A.C.
CIV Comisión FED Reserva Federal
Intersecretarial de Fibras Fideicomisos de
Vivienda Inversión en Bienes
CNBV Comisión Nacional Raíces
Bancaria y de Valores FMI Fondo Monetario
Conavi Comisión Nacional de Internacional
Vivienda Fonhapo Fideicomiso Fondo
Coneval Consejo Nacional de Nacional de
Evaluación de la Política Habitaciones Populares
de Desarrollo Social Fovissste Fondo de la Vivienda del
Consar Comisión Nacional del Instituto de Seguridad y
Sistema de Ahorro para Servicios Sociales de los
el Retiro Trabajadores del Estado
Corett Comisión para la
Regularización de la ISSSTE Instituto de Seguridad y
Tenencia de la Tierra Servicios Sociales de los
CSVM Cuenta Satélite de Trabajadores del Estado
Vivienda de México
GEAPS-DUIS Grupo de Evaluación, ISR Índice de Satisfacción
Autorización, Promoción Residencial
y Seguimiento de ISSFAM Instituto de Seguridad
Proyectos DUIS Social para las Fuerzas
GPE-DUIS Grupo de Promoción y Armadas Mexicanas
Evaluación de ISV Índice de Satisfacción
Desarrollos Urbanos con la Vivienda
Integrales Sustentables IUR Índice de Urbanización
GPO Garantía de Pago IVA Impuesto al Valor
Oportuno Agregado
GR Gran recesión
LTV Préstamo-valor de la
HH Hirschmann-Her ndahl vivienda Loan to value
HIC-AL Habitat International OCDE Organización para la
Coalition América Latina Cooperación y el
132 Desarrollo Económicos
ICC Índice de Con anza del Orevi Organismos Estatales
Consumidor de Vivienda
ICE Indicador de la
Con anza Empresarial PAE Programa Anual de
IDG Índice de Desempeño Evaluaciones
Global PASPRAH Programa de Apoyo a
IMOR Índice de Morosidad los Avecindados en
IMSS Instituto Mexicano del Condiciones de Pobreza
Seguro Social Patrimonial para
INCUVS Índice de Calidad de las Regularizar
Unidades de Valuación Asentamientos
INEGI Instituto Nacional de Humanos Irregulares
Estadística y Geografía PEA Población
Infonavit Instituto del Fondo Económicamente Activa
Nacional para la Pemex Petróleos Mexicanos
Vivienda de los PIB Producto Interno Bruto
Trabajadores PMI Purchasing Market Index
INSUS Instituto Nacional del PNDU Programa Nacional de
Suelo Sustentable Desarrollo Urbano
IRS Índice de Rezago Social POT Programas de
ISCHC Índice de Satisfacción Ordenamiento
con el Conjunto Territorial
Habitacional y la Ciudad

Proaires Programas para mejorar USS Unidad de Solución
la calidad del aire Social
Profeco Procuraduría Federal del UTE Unidades Territoriales
Consumidor Estratégicas
UV Unidad de valuación
RH Rezago Habitacional
RUV Registro Único de ZE Zona Euro
Vivienda ZMVM Zona Metropolitana del
SAR Sistema de Ahorro para Valle de México
el Retiro
SCJN Suprema Corte de
Justicia de la Nación
Sedatu Secretaría de Desarrollo
Agrario, Territorial y
Urbano
SELAI Sistema Electrónico de 133
Avalúos Inmobiliarios
SHCP Secretaría de Hacienda
y Crédito Público
SHF Sociedad Hipotecaria
Federal
Sise Sistema de Seguimiento
SMA Sistema Maestro de
Avalúos
SSH Sofoles y Sofomes
hipotecarias
SSV Saldo de la Subcuenta
de la Vivienda
TFOVICB
Emisiones Bursátiles del
TFOVIE
Fovissste
TFOVIS
UDI Unidades de Inversión

UGA Unidad de Gestión
Ambiental
USS Unidad de Solución
Social
Índice de grá cas,
cuadros e imágenes
Pág.
CUADROS
Cuadro 1. Plan de nanciamiento para vivienda 2015. 18
Cuadro 2. Monto presupuestado para subsidios de vivienda 2015. 18
Cuadro 3. Financiamiento 2014, Acciones de Vivienda. 19
Cuadro 4. Monto de Financiamiento para Vivienda 2014. 19
Cuadro 5. Participación en el Premio Nacional de Vivienda 20
2002-2014.
Cuadro 6. Créditos otorgados por Fovissste para vivienda por entidad 24
federativa, diciembre 2014.
Cuadro 7. Programa de crédito. Cierre al mes de marzo 2015. 25
Cuadro 8. Demanda de vivienda por componente, 2015. 38
134
Cuadro 9. Número de créditos, 2015. 38
Cuadro 10. Número de créditos por tipo de solución, 2015. 39
Cuadro 11. Demanda de vivienda por entidad federativa, 2015. 40
Cuadro 12. Rezago habitacional y sus componentes, 2012 - 2014. 41
Cuadro 13. Características del RH, 2012 - 2014. 41
Cuadro 14. Empresas y empleados dedicados a la producción de 46
vivienda.
Cuadro 15. Índice de Satisfacción Residencial. 49
Cuadro 16. ISV por municipios con mayor cali cación. 50
Cuadro 17. ISV por municipios con menor cali cación. 50
Cuadro 18. Los 5 conjuntos habitacionales mejor evaluados. 51
Cuadro 19. Los 5 conjuntos habitacionales peor evaluados. 51
Cuadro 20. Atributos y su ponderación. 52
Cuadro 21. Distribución de los Precios en el Ámbito Nacional, 2015. 53
Cuadro 22. Proyección de venta de viviendas recuperadas cierre 2014. 64
Cuadro 23. Proyección de venta de viviendas recuperadas 2015. 64

Cuadro 24. Valor del terreno por entidad federativa y a nivel nacional, 65
2015 enero-junio.
Cuadro 25. Estadísticas básicas relacionadas con el valor del terreno, 65
2015 enero-junio.
Cuadro 26. Valor del terreno por m² por entidad federativa y a nivel 66
nacional, 2015 enero- junio.
Cuadro 27. Estadísticas básicas relacionadas con el valor del terreno 66
por m², enero-junio 2015.
Cuadro 28. Clasi cación de la Vivienda de acuerdo a la super cie 67
construida por m².
Cuadro 29. Estadísticas básicas de la super cie construida de la 67
135
vivienda, 2015 enero-marzo.
Cuadro 30. Datos del análisis de redensi cación intraurbana ZMVM. 84
Cuadro 31. Ventajas que implica la mayor densi cación. 89
Cuadro 32. Zonas Metropolitanas que componen el índice HH. 94
Cuadro 33. Crecimiento de viviendas y población 2011-2030. 97
Cuadro 34. Modi caciones de las variables utilizadas para el cálculo del 110
CAT.
Cuadro 35. Formas de nanciamiento por zonas del país. 111
Cuadro 36. Formas de nanciamiento por número de trabajadores 112
empleados.
Cuadro 37. Formas de nanciamiento por número de unidades 113
producidas.
Cuadro 38. Monto emitido de instrumentos nancieros respaldados 121
por hipotecas, cifras al momento de la emisión y saldos
actuales, 2003-2014.
Cuadro 39. Desempeño de emisiones de Fovissste desde su emisión y 129
hasta mayo de 2015.
Índice de grá cas, cuadros e imágenes

Cuadro 40. Desempeño de emisiones de Infonavit desde su emisión y 130
hasta mayo de 2015.
GRÁFICAS
Grá ca 1. Evolución del PIB real desestacionalizado. 30
Grá ca 2. El PMI compuesto en Estados Unidos, Zona Euro y Japón. 31
Grá ca 3. Indicadores Líderes Compuestos, países seleccionados. 31
Grá ca 4. Rendimientos de bonos e Índices Bursátiles. 32
Grá ca 5. Precio de bienes primarios. 32
Grá ca 6. PIB real, países seleccionados. 32
Grá ca 7. PIB de México, 2010.I - 2015.I. 33
136
Grá ca 8. Indicador cíclico coincidente y adelantado. 33
2008 - mayo 2015.
Grá ca 9. Producción del sector de la construcción y el subsector de 34
la edi cación, 2008 - 2015.
Grá ca 10. Tasa de interés hipotecaria, 2002 junio 2015. 35
Grá ca 11. Crédito vigente total a la vivienda otorgado por la banca 35
comercial y por tipología media-residencial y económica-
interés social, 2012 junio 2015.
Grá ca 12. Tasas de crecimiento del Índice de Con anza del 36
Consumidor. Enero 2013 julio 2015.
Grá ca 13. Índice de Con anza del Consumidor serie 36
desestacionalizada y tendencia. Enero 2011 junio 2015.
Grá ca 14. ICE y producción del sector de la construcción, 37
2012 - mayo 2015.
Grá ca 15. ICE y producción del sector de manufacturero, 37
2012 - mayo 2015.

Grá ca 16. ICE y producción del sector de comercio, 37
2011 - mayo 2015.
Grá ca 17. Aumento o disminución del RH por entidad federativa, 43
2012 - 2014.
Grá ca 18. Rezago habitacional histórico, 2000 - 2014. 43
Grá ca 19. Estructura porcentual de las empresas dedicadas a la 44
edi cación de vivienda en el país por tamaño y por
antigüedad.
Grá ca 20. Evolución del número de empresas dedicadas a la 44
edi cación de vivienda, 2004 - 2014.
Grá ca 21. Evolución de la generación de empleo en las empresas 45
137
productoras de vivienda, 2004 - 2014.
Grá ca 22. Registro de vivienda por trimestre. 47
Grá ca 23. Inicios de veri cación por trimestre. 47
Grá ca 24. Inventario de Vivienda. 47
Grá ca 25. Viviendas terminadas por trimestre. 48
Grá ca 26. Maduración del inventario de vivienda. 48
Grá ca 27. Índice de Satisfacción con la Vivienda ISV , 2013-2014. 49
Grá ca 28. Índice de Satisfacción con la Vivienda por componentes, 49
2013-2014.
Grá ca 29. Índice de satisfacción con el conjunto habitacional y ciudad 50
ISCHC
Grá ca 30. ISV por componentes en los desarrollos certi cados, 2014. 51
Grá ca 31. ISCHC por componentes en los desarrollos certi cados, 51
2014.
Grá ca 32. México índice SHF de precios de la vivienda, II trimestre 52
2015.

Grá ca 33. Índice de Precios Mundiales de la Vivienda, 2000 - 2014. 54
Grá ca 34. Tasa de crecimiento real de los precios de la vivienda, 55
2014.
Grá ca 35. Composición del PIB de la vivienda por sectores SCIAN, 56
2012.
Grá ca 36. Composición del PIB de la vivienda por ámbito económico, 57
2012.
Grá ca 37. Composición de los puestos de trabajo de la vivienda por 57
sector SCIAN, 2012.
Grá ca 38. Índice de urbanización en México IUR . 93
Grá ca 39. Índice de urbanización y consumo en México. 94
138
Grá ca 40. Índice HH de centralización urbana. 95
Grá ca 41. Demanda neta de vivienda 2010 - 2030. 98
Grá ca 42. Requerimientos anuales de suelo 2013 - 2030. 98
Grá ca 43. Origen de la demanda de suelo 2011 -2030. 98
Grá ca 44. Tendencia del CAT promedio de créditos hipotecarios 108
2005 - junio 2015.
Grá ca 45. Erogaciones iniciales y tasa de interés, 108
2005 - junio de 2015.
Grá ca 46. Efectos de semana santa en el CAT. 109
Grá ca 47. Cali cación por tipo de nanciamiento. 113
Grá ca 48. Participación de la deuda hipotecaria sobre el total del 114
crédito, 2012.
Grá ca 49. Aparición de los auges de crédito a los hogares, privado, 116
corporativo , 1970 - 2012.
Grá ca 50. Aparición de los auges de crédito a los hogares y privado 116
y el auge de los precios de la vivienda, 1970 - 2012.

Grá ca 51. IMOR hipotecario de la banca comercial. 118
Enero 2004 - febrero 2015.
Grá ca 52. Cartera hipotecaria total y vencida de la banca comercial, y 119
tasa de interés hipotecaria. Enero 2004 - febrero 2015.
Grá ca 53. IMOR por institución bancaria BBVA Bancomer, 119
Banorte/IXE y Banamex y de la banca comercial.
Enero 2004 - marzo 2015.
Grá ca 54. IMOR hipotecario de la banca comercial por tipo de 119
vivienda. Enero 2010 febrero 2015.
Grá ca 55. Monto total acumulado de emisiones respaldadas por 120
hipotecas, cifras al momento de emisión de los Borhis,
139
HiTo, Cedevis, Tfovis y otras emisiones, 2003 - 2014.
Grá ca 56. Distribución de los montos en circulación por tipo de 121
instrumento.
Grá ca 57. Monto Emitido de TFOVIS, TFOVIE y TFOVICB, 122
2009-2015.
Grá ca 58. Monto Emitido de Cedevi y Cdvitot. 122
Grá ca 59. Apreciación + o depreciación - de precios de las 126
viviendas por municipio y Estado.
Grá ca 60. Tasa de salida TFOVIS y TFOVICB. 129
Grá ca 61. Tasa de salida CEDEVIS y CDVITOT. 130
IMÁGENES
Imagen 1. Concentración del rezago habitacional por entidad 42
federativa.
Imagen 2. Concentración de empresas constructoras de vivienda por 45
zona geográ ca.

Imagen 3. Concentración del empleo generado por las empresas 45
constructoras de vivienda por zona geográ ca.
Imagen 4. Perspectiva del ISV por entidad federativa, 2014. 49
Imagen 5. Políticas y estrategias de un POT. 73
Imagen 6. Unidades territoriales estratégicas. 75
Imagen 7. Ejemplo de análisis de redensi cación intraurbana ZMVM. 83
Imagen 8. Esquema general del programa de vivienda para jefas de 107
familia.
Imagen 9. Delimitación de áreas por probabilidad de vivienda 145
abandonada vinculada con el transporte en León,
Guanajuato.
140
abandonada en Ciudad Juárez, Chihuahua.
abandonada en Mazatlán, Sinaloa.
abandonada en Tijuana, Baja California.
abandonada en Zumpango, México.
abandonada vinculada con el transporte en Tlajomulco de
Zúñiga, Jalisco.
Imagen 15. Unidades Territoriales Estratégicas. 151
Imagen 16. Paseo frente al mar y diversidad morfológica de la 152
arquitectura en Malmo, Suecia.

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Imagen 9. Delimitación de áreas por probabilidad de vivienda abandonada vinculada
con el transporte en León, Guanajuato
O
EN
OR
DEM
S
GO
LA
NIO
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AN
ES
ND
IÓ
UN
LEÓN
PURÍS
IMA D
EL R
Simbología
INCÓ
Ruta de transporte
N
Probabilidad de abandono
ja
ta
ia
ba
al
ja
ta
ed
Ba
Al
uy
uy
M
M
Limite Municipal
Mancha urbana 2010
SILAO DE LA VICTORIA
Imágenes EAVM 2015
Desarrollos 2010 - 2015

Source: Esri, DigitalGlobe, GeoEye, Earthstar Geographics, CNES/Airbus DS, USDA, USGS, AEX, Getmapping, Aerogrid, IGN, IGP, swisstopo, and the GIS User
Community
0 1.25 2.5 5 7.5 10 Nota: Para el cálculo de densidad se utilizó el método Kernel Biweight y la representación de rangos se refiere a cuantiles.
Kilómetros
Fuente Elaborado por RUV

145
146
Imagen 10. Delimitación de áreas por probabilidad de vivienda abandonada en Ciudad Juárez, Chihuahua
JUÁREZ
Simbología
Limite Municipal
Mancha urbana 2010
Probabilidad de abandono
Muy baja
Baja
Media
Alta
Muy alta
Source: Esri, DigitalGlobe, GeoEye, i-cubed, Earthstar Geographics, CNES/Airbus DS, USDA, USGS, AEX, Getmapping, Aerogrid, IGN, IGP, swisstopo, and the
GIS User Community
0 1.75 3.5 7 10.5 14 Nota: Para el cálculo de densidad se utilizó el método Kernel Biweight y la representación de rangos se refiere a cuantiles.
Kilómetros

Imagen 11. Delimitación de áreas por probabilidad de vivienda abandonada en Mazatlán, Sinaloa
Simbología
Desarrollos 2010 - 2015
Concentración de abandono
baja
alta
ia
Baja
Alta
Med
Muy
Muy
Plan Municipal de Desarrollo Urbano

Zonificación Secundaria
Agrícola
Equipamiento
Habitacional
Imágenes EAVM 2015
Habitacional rural
Industrial
Mixto
Otros
Zona de conservación Source: Esri, DigitalGlobe, GeoEye, Earthstar Geographics, CNES/Airbus DS, USDA, USGS,
AEX, Getmapping, Aerogrid, IGN, IGP, swisstopo, and the GIS User Community

147
148
Imagen 12. Delimitación de áreas por probabilidad de vivienda abandonada en Tijuana, Baja California

Imagen 13. Delimitación de áreas por probabilidad de vivienda abandonada en Zumpango, Estado de México
Imágenes EAVM 2015

149
150
Imagen 14. Delimitación de áreas por probabilidad de vivienda abandonada vinculada

con el transporte en Tlajomulco de Zúñiga, Jalisco

Imagen 15. Unidades Territoriales Estratégicas
Imágenes EAVM 2015
Fuente Conurba
151
152
Imagen 16. Paseo frente al mar y diversidad morfológica de la arquitectura en Malmo, Suecia
Fuente Sara Topelson, 2015

El Estado Actual de la Vivienda en México 2015
Se terminó de imprimir en el mes de noviembre de 2015
con un tiraje de 1,500 ejemplares, en los Talleres de
S e r v i c i o s y F o r m a s G r á c a s S . A . d e C .V.
Real del Monte Núm. 25, Col. Industrial, CP 07800
Del. Gustavo A. Madero, México D.F. Diseño editorial
a cargo de César Augusto Silva Pelcastre.

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Estado Actual

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Estado Actual de la Vivienda en México 2015

Sociedad Hipotecaria Federal

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Programa Editorial del Gobierno de la República

Primera edición noviembre 2015

Hecho e impreso en México

Capítulo 1. Políticas de vivienda y desarrollo urbano 18

Capítulo 2. Situación actual del mercado de vivienda 30

Capítulo 3. Desarrollo urbano y ordenamiento territorial 73

Capítulo 5. Financiamiento a la vivienda 103

ACRÓNIMOS Y ABREVIATURAS 131

ÍNDICE DE GRÁFICAS, CUADROS E IMÁGENES 134

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Estado Actual de la Vivienda en México 2015

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Infonavit 111,344,289,380 En la edición 2014, se consideraron

Otros organismos 3,162,275,235

Asimismo, se otorgan menciones

Capítulo 1. Política de vivienda y desarrollo urbano

2002 7 43 84,183 16 n/d

2003 9 59 122,837 26 n/d

En 2014 el Premio sirvió como categoría, entre los que destacan

Estado Actual de la Vivienda en México 2015

Ÿ Favorecer la construcción competitiva En la edición 2015 se reconoce

Capítulo 1. Política de vivienda y desarrollo urbano

Estado Actual de la Vivienda en México 2015

Algunos de los programas de Otra modalidad de subsidio es

Capítulo 1. Política de vivienda y desarrollo urbano