Reforma o modificación a contrato numero 01250006

protocolizado mediante Escritura Publica 3.961 de 12 de octubre

de 2019 de la NOTARIA 23 DEL CIRCULO DE CALI VALLE
CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE CON PACTO
DE RETROVENTA. Vendedor: GEOVANNI CASTILLO NAVARRO
Comprador: TOTAL MARKET S.A.S.

En la ciudad de Santiago de Cali Valle, República de Colombia, a los 12 dias del mes de
NOVIEMBRE del año 2020, ante NOTARIO 23 DEL CIRCULO DE CALI VALLE, compareció
GEOVANNI CASTILLO NAVARRO, mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía
número 8.635.484 de ___________, domiciliado y residente en YUMBO – VALLE, quien en
adelante se denominará el VENDEDOR, por una parte, y por la otra JAVIER LOAIZA PULGARIN,
también mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía número 16.585.645 de Cali Valle,
domiciliado y residente en CALI – VALLE, quien en adelante se denominará el COMPRADOR y
manifestaron que de consuno, han decido voluntariamente realizar reformas o modificaciones a la
escritura pública 3.961 de 12 de octubre de 2019 de la NOTARIA 23 DEL CIRCULO DE CALI
VALLE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE CON PACTO DE RETROVENTA,
contrato número 01250006; reforma o modificación que consiste en los siguientes términos:

PRIMERO: Las clausulas PRIMERO, SEGUNDO, tercero, y cuarto denominadas

OBJETO Y DESCRIPCION DEL INMUEBLE; TRADICION; LIMITACIONES AL DOMINIO; PAZ Y
SALVO; señalado en la escritura pública 3.961 de 12 de octubre de 2019 permanecen
incólume y tienen total vigencia por un año mas, contabilizado desde el 13 de octubre de 2020
hasta el 13 de octubre de 2021.

SEGUNDO: Refórmese o Modifíquese la cláusula quinta denominada PRECIO Y

FORMA DE PAGO, señalado en la escritura pública 3.961 de 12 de octubre de 2019 en lo
siguiente: El precio de venta del inmueble es de OCHOCIENTOS SESENTA Y OCHO MILLONES
DE PESOS MONEDA CORRIENTE ($868.000.000), Dinero este que declara el vendedor haber
recibido del comprador a satisfacción y de contado de la siguiente forma: QUINIENTOS MILLONES
DE PESOS MONEDA CORRIENTE ($500.000.000) a la firma de la escritura pública 3.961 de 12
de octubre de 2019 y el saldo de TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO MILLONES DE PESOS
MONEDA CORRIENTE ($368.000.000) el 13 de octubre de 2020.

Adiciónese PARAGRAFO PRIMERO a la cláusula QUINTA del contrato de escritura

pública 3.961 de 12 de octubre de 2019 en lo siguiente: El ajuste del precio se realiza por
petición del VENDEDOR previo acuerdo con el COMPRADOR, según avalúo comercial por el
VENDEDOR presentado.

Adiciónese PARAGRAFO SEGUNDO a la cláusula QUINTA del contrato de escritura

pública 3.961 de 12 de octubre de 2019 en lo siguiente: El VENDEDOR declara de manera libre
y voluntaria, que ha recibido a satisfacción la suma de OCHOCIENTOS SESENTA Y OCHO
MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE ($868.000.000), razón por la cual se halla a
satisfacción con su pago.

Adiciónese PARAGRAFO TERCERO a la cláusula QUINTA del contrato de escritura

pública 3.961 de 12 de octubre de 2019 en lo siguiente: El VENDEDOR declara que la venta del
inmueble señalado en esa escritura comprende toda mejora, anexidades, servidumbre, y
dependencias, sin hacer para si alguna reserva y con todos los derechos sobre las áreas y bienes
de uso común de conformidad con el coeficiente fijado en el reglamento de propiedad horizontal.
En consecuencia responderá por cualquier ocupación que de hecho del predio se pudiera realizar.

SEGUNDO: Refórmese o Modifíquese la cláusula SEXTA denominada ENTREGA REAL Y

MATERIAL, del inmueble señalado en la escritura pública 3.961 de 12 de octubre de 2019 en
lo siguiente: EL VENDEDOR declara que desde la fecha 12 de octubre de 2019, No le ha hecho
entrega material y real del inmueble al COMPRADOR, estando está pendiente de realizarse. En
consecuencia acuerdan el VENDEDOR y EL COMPRADOR que para el día 13 de octubre de
2021, de no hacerse uso de la facultad de recompra del predio por el VENDEDOR este se obliga a
hacer entrega del predio material y realmente el 14 de octubre de 2021 a las 2:00PM. Adiciónese
PARAGRAFO PRIMERO a la cláusula SEXTA del contrato de escritura pública 3.961 de 12 de
octubre de 2019 en lo siguiente: El VENDEDOR y EL COMPRADOR acuerdan: 1.- Que en caso
que al VENDEDOR, se le cumpla el plazo fijado para realizar el derecho de recomprar el predio
objeto de compraventa sin hacerlo, dará derecho al COMPRADOR de proceder a cancelar
unilateralmente el PACTO DE RETROVENTA señalado en la presente escritura, con la simple
 Reforma o modificación a contrato numero 01250006
protocolizado mediante Escritura Publica 3.961 de 12 de octubre
de 2019 de la NOTARIA 23 DEL CIRCULO DE CALI VALLE
CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE CON PACTO
DE RETROVENTA. Vendedor: GEOVANNI CASTILLO NAVARRO
Comprador: TOTAL MARKET S.A.S.

manifestación que el VENDEDOR no realizo uso de su derecho de recomprar la propiedad por el

mismo precio y menos aún cancelo al vencimiento de esta el dinero del precio pagado. 2.- Que
como quiera que el VENDEDOR no ha hecho entrega material del predio desde el 12 de octubre
de 2019, asume la responsabilidad civil, penal, comercial, administrativa, financiera y económica
que la tenencia del predio genere, como gastos por administración, servicios públicos y demás; asi
como el cuidado y conservación del predio objeto del contrato de compraventa, exonerando por
cualquier concepto al respecto al COMPRADOR. Responsabilidad que se extiende al VENDEDOR
hasta el momento que este efectué y verifique la entrega real y material del predio. 3.- Que vencido
el plazo sin que el VENDEDOR ejerza su derecho de retroventa del predio, y cancele la totalidad
del precio de compraventa del inmueble, se compromete el VENDEDOR a hacer entrega real y
material del predio objeto de compraventa con pacto de retroventa al COMPRADOR el 14 de
octubre de 2021 a las 2:00PM. 4.- Que en caso de incumplimiento por parte del VENDEDOR a la
obligación de hacer la entrega real y material del predio al COMPRADOR el 14 de octubre de 2021
a las 2:00PM. Dara derecho al COMPRADOR para inicial las acción judiciales tendientes a solicitar
la entrega material del inmueble, por la vía ejecutiva por obligación de hacer o mediante proceso
de entrega del tradente al adquiriente, según sea el caso a merced y decision del COMPRADOR.
5.- El VENDEDOR y el COMPRADOR renuncian expresamente a constituciones en mora respecto
de la obligación de entrega real y material del predio, declarando en conjunto que la obligación de
entregar el predio en caso de no hacer uso del derecho de retroventa el VENDEDOR dentro del
término del plazo pactado para ello, prestara merito ejecutivo por ser una obligación de hacer a
cargo del VENDEDOR, y a favor del COMPRADOR renunciando asi a tramites de audiencias de
conciliación extraprocesales para ello. 6.- Si el VENDEDOR hace uso del derecho de retroventa del
predio dentro del plazo pactado y la cancelación del precio pagado, tendrá derecho de obtener la
resolución del contrato de COMPRAVENTA CON PACTO DE RETROVENTA inicial y a obtener de
ser el caso la entrega material y real del predio. Dicho en otros términos volver todo a su estado
anterior.

TERCERO: Refórmese o Modifíquese la cláusula OCTAVO denominada PACTO DE

RETROVENTA, del inmueble señalado en la escritura pública 3.961 de 12 de octubre de 2019
en lo siguiente: La parte VENDEDORA, se reserva la facultad de recobrar el bien inmueble de
transfiere en el referido contrato, dentro del plazo pactado y modificado en el presente documento.
Adiciónese PARAGRAFO PRIMERO a la cláusula OCTAVO del contrato de escritura pública
3.961 de 12 de octubre de 2019 en lo siguiente: El VENDEDOR reconoce que su derecho de
recobrar el predio está supeditado al vencimiento del día 13 de octubre de 2021 y que de no
hacerlo caducara esa oportunidad, facultando al COMPRADOR cancelar el referido contrato de
COMPRAVENTA CON PACTO DE RETROVENTA aquí señalado y objeto de reforma, adición o
modificación. Adiciónese PARAGRAFO SEGUNDO a la cláusula OCTAVO del contrato de
escritura pública 3.961 de 12 de octubre de 2019 en lo siguiente: Que ese derecho del
VENDEDOR a recobrar el predio, se debe de ejercer a más tardar antes de un mes de terminarse
el plazo aquí pactado, es decir un mes antes al 13 de octubre de 2021, específicamente antes del
13 de septiembre de 2021, sopena que proceda la caducidad de esa oportunidad. Asi mismo
estará en libertad de manifestar su interés de recomprar la propiedad en cualquier momento antes
del vencimiento del plazo y del preaviso a que se refiera este documento.

TERCERO: Refórmese o Modifíquese la cláusula NOVENO denominada PLAZO, en la

escritura pública 3.961 de 12 de octubre de 2019 en lo siguiente: EL VENDEDOR y EL
COMPRADOR acuerdan extender el plazo fijado en esa escritura del 13 de octubre de 2020 al
13 de octubre de 2021 hasta las DOS DE LA TARDE (2:00 PM), como plazo máximo de una
año más, para ejercer la facultad de recomprar la propiedad objeto de COMPRAVENTA CON
PACTO DE RETROVENTA. Asi mismo declaran EL VENDEDOR y EL COMPRADOR

Que
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protocolizado mediante Escritura Publica 3.961 de 12 de octubre
de 2019 de la NOTARIA 23 DEL CIRCULO DE CALI VALLE
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DE RETROVENTA. Vendedor: GEOVANNI CASTILLO NAVARRO
Comprador: TOTAL MARKET S.A.S.

de 2020

CONJUNTO han celebrado el contrato de compraventa que se regulará por las

disposiciones legales aplicables en la materia y en especial por las siguientes
cláusulas: PRIMERA. Objeto.—El VENDEDOR, por medio del presente instrumento
público transfiere a título de compraventa al COMPRADOR el derecho de dominio y la
posesión que tiene y ejerce sobre el bien inmueble ubicado en la ciudad de .......... en
la calle .......... con el Nº. .......... de la actual nomenclatura urbana, con cédula catastral
Nº. .......... inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria Nº. .......... de la oficina de
registro de instrumentos públicos de la ciudad de .......... el (fecha) ........., inmueble
que se encuentra alinderado de manera general así: Por el norte, en extensión
de .......... metros, con ..........; Por el sur, en extensión de .......... metros, con ..........;
Por el oriente, en extensión de .......... metros, con ..........; y Por el occidente, en
extensión de .......... metros, con ..........; con una cabida superficiaria de .......... metros
cuadrados. Con un área construida de .......... metros cuadrados. SEGUNDA. Precio.
—El precio del inmueble objeto de esta venta, es de .......... ($...) moneda corriente,
suma que el COMPRADOR se compromete a pagar de la siguiente forma:.............
($.....) moneda corriente, en dinero efectivo y la suma de .......... ($.....) con cheque de
gerencia. TERCERA. Tradición.—El VENDEDOR garantiza al COMPRADOR que el
inmueble objeto de la venta no ha sido enajenado a ninguna otra persona y que tiene
la posesión tranquila de él y declara haberlo adquirido por compra efectuada a ..........,
según consta en la escritura pública Nº. .........., de ..... (fecha) ....., expedida por la
Notaría ..... del Círculo de .......... la cual fue registrada en el Folio de Matrícula
Inmobiliaria Nº. .......... de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, principal, (o
seccional) el .......... (fecha). CUARTA. Otras obligaciones.—El VENDEDOR declara
que el inmueble objeto de esta compraventa está libre de demandas civiles,
embargos, de hipotecas, contratos de anticresis, pleito pendiente, condiciones
resolutorias, no tiene limitaciones ni ha sido desmembrado, ni constituido en
patrimonio de familia, ni movilizado y en general, está libre de gravámenes o
limitaciones del dominio y que en todo caso, se obliga al saneamiento de la venta
conforme a la ley. QUINTA. Pacto de Retroventa.—Que las partes acuerdan que el
VENDEDOR se reserva la facultad de recobrar el bien inmueble que transfiere por la
presente convención, ejercitando el pacto de retroventa que aquí se estipula, en las
condiciones, plazo y precio que a continuación se señalan: ............... SEXTA. Plazo.
—Que la facultad que se reserva el VENDEDOR podrá ser ejercida dentro de un
plazo máximo de .......... (.....) años, contados desde el otorgamiento de esta
escritura (1). SÉPTIMA. Precio de Retroventa.—Los contratantes fijan como precio
para la retroventa la suma de .......... pesos ($ .....), cantidad que deberá pagar el
VENDEDOR al COMPRADOR en el momento mismo de la entrega material del
inmueble (2). OCTAVA. Preaviso.—El VENDEDOR está en la obligación de dar aviso
al COMPRADOR, por lo menos con .......... (.....) meses de anterioridad a la fecha en
que se ha decidido ejercer el derecho que la retroventa le confiere (3). NOVENA.
Transmisión del bien.—El COMPRADOR se obliga a no enajenar el bien, salvo que
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el VENDEDOR lo admita de manera expresa y escrita y se inserte en el texto del

respectivo documento público de enajenación la situación de estar afectado por el
pacto de retroventa que ahora se celebra. Parágrafo.—La constitución de gravamen
hipotecario queda prohibida y de efectuarse quedará resuelta una vez se dé
cumplimiento al pacto de retroventa (4). DÉCIMA. Gastos.—Los gastos notariales
que ocasione el otorgamiento del presente instrumento serán de cargo de ambas
partes contratantes en igual proporción. Los gastos de beneficencia, tesorería y
registro que demande el otorgamiento de esta escritura serán a cargo del
COMPRADOR. Lo correspondiente a la retención en la fuente causada por la
enajenación del presente inmueble será a cargo del VENDEDOR.

El vendedor ____________

El comprador ___________

El Notario ______________

NOTAS GENERALES
Descripción.—Cuando se celebra un contrato de compraventa se puede incluir
dentro del mismo cualquier pacto accesorio lícito; pues así lo dispone el artículo 1945
del Código Civil. Uno de los pocos pactos que poseen regulación expresa es el de
retroventa. El artículo 1939 del Código Civil define el pacto de retroventa como aquel
a través del cual el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida,
reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto
de esta estipulación lo que le haya costado la compra.

Al respecto la Corte Suprema de Justicia, sala de casación civil, en enero 29 de

1985, estableció que “El que vende con retroventa sabe que dispone del bien, que se
despoja del dominio, pero también entiende que puede recobrarlo mediante la
devolución del precio o la cantidad incorporada en el contrato. Comprende, las más de
las veces, que el dinero que recibe el vendedor no se contrae necesariamente a una
estipulación concreta del elemento precio, sino que más bien la entrega se hace bajo
el entendimiento que lo ha de restituir para la recuperación del objeto vendido. Y esa
es la razón práctica del pacto de retroventa: el vendedor se desprende del bien por la
momentánea o circunstancial necesidad de dinero, pero, luego debe gozar de los
recursos pecuniarios para recobrar la cosa, de suerte que el comprador no puede
impedir, por la fuerza resolutoria que tiene esa modalidad negocial, la recuperación
del bien”.

Requisitos formales.—Cuando el pacto de retroventa se realice respecto del bien

inmueble, debe constar en la misma escritura por la cual se efectúa la compraventa.

LLAMADAS
(1) Plazo.—El legislador, consciente de la necesidad de imprimir el máximo de
seguridad al mundo de las relaciones jurídicas, limitó el término que puede señalarse
para el ejercicio de la facultad inherente al pacto de retroventa. “El tiempo en que se
podrá intentar la acción de retroventa no podrá pasar de cuatro años contados desde
la fecha del contrato” (C.C., art. 1943).
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Comprador: TOTAL MARKET S.A.S.

(2) Valor de la retroventa.—Las partes pueden, dentro de su libertad contractual,

fijar el precio que el vendedor deberá pagar al comprador para poder obtener el bien
materia del contrato. Si los contratantes no precisan la cuantía de 

la retroventa, la ley ha dispuesto que se pague el precio de la compra (C.C., art.

1939).

(3) Preaviso.—El preaviso no es una condición que quede al arbitrio de los

contratantes. Es una imposición legal. Se ha dispuesto la obligación de dar “noticia
anticipada” al comprador para que la restitución del bien pueda exigirse con una
antelación de seis meses para los bienes inmuebles y de 15 días para los muebles
(C.C., art. 1943). Conviene al vendedor dar aviso escrito, ya que así es posible
demostrar el cumplimiento de su obligación si fuere necesario acudir a la vía judicial
para lograr la readquisición del objeto de la venta.

Un aspecto de particular importancia es el consistente en el efecto que genera el

preaviso frente a la acción. Se podría pensar que, una vez cumplido el preaviso, el
vendedor estaría en capacidad de ejercitar la acción judicial correspondiente, aun
después de haber transcurrido los cuatro años que dispone la ley para tal efecto. Esta
idea es errónea, lo correcto, en aras a la debida utilización de la facultad implícita en
este pacto, sería dar el aviso con la anticipación debida y, de no allanarse el
comprador a la solicitud, acudir ante el juez competente antes que se cumplan los
cuatro años máximos que dispone la ley para ejercitar la acción que se deriva de la
retroventa.

(4) Derechos reales.—La Corte Suprema de Justicia ha considerado que la

retroventa tiene prioridad sobre cualquier derecho real que se constituya en favor de
un tercero respecto del bien materia del pacto, siempre y cuando se haya manifestado
expresamente en la escritura pública la condición resolutoria (Sent. mar. 3/62).